導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)投資論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家或地區(qū)不可缺少的重要產(chǎn)業(yè)，作為資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)強(qiáng)有力的金融支持。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，資金來(lái)源單一，主要是商業(yè)銀行貸款，這使房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)容易過(guò)渡為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)展就必須分散其風(fēng)險(xiǎn)，從多個(gè)渠道獲得資金來(lái)源，而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是國(guó)際上比較成熟而且運(yùn)行比較成功的一種房地產(chǎn)直接融資方式。這種房地產(chǎn)融資模式在美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國(guó)有較長(zhǎng)的實(shí)踐，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著巨大的作用。合理借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)與信托機(jī)構(gòu)自身的機(jī)制改革、金融體制的改革、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)都具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。本文就是要通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展研究，探索適合于我國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展模式。本文首先在系統(tǒng)地闡述REITs理論的基礎(chǔ)上，介紹了國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)，并將各國(guó)（或地區(qū)）的REITs進(jìn)行了比較分析，得出我國(guó)發(fā)展REITs的一些啟示。在此基礎(chǔ)上，介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年房地產(chǎn)信托領(lǐng)域?qū)EITs的嘗試開(kāi)發(fā)做了比較詳細(xì)的分析，并將其與標(biāo)準(zhǔn)REITs進(jìn)行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個(gè)方面系統(tǒng)探討了我國(guó)REITs的發(fā)展策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了相關(guān)建議。最后，對(duì)全文進(jìn)行了總結(jié)，得出以下結(jié)論：在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）意義重大，目前國(guó)內(nèi)環(huán)境已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該積極克服不利因素，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使REITs這種有活力的產(chǎn)品在我國(guó)得到很好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國(guó)化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

1.5論文的結(jié)構(gòu)

1.6論文的主要特色

第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關(guān)理論

2.1REITS的內(nèi)涵

2.2相關(guān)理論

4第三章國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析

3.1美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金

3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金

3.3各國(guó)（地區(qū)）REITS的比較

第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境

4.1我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀

4.2我國(guó)發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件

4.3我國(guó)發(fā)展REITS的制約因素

第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略

5.1我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)REITS的發(fā)展策略

5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境

第六章結(jié)論和展望

6.1結(jié)論

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題

參考文獻(xiàn)

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問(wèn)題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題上，各界都對(duì)REITs寄予厚望。原中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈早在2005年就指出，當(dāng)前用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過(guò)REITs來(lái)緩解企業(yè)資金的壓力，同時(shí)提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團(tuán)副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時(shí)表示，建議中國(guó)盡快推出REITs[1]。在我國(guó)，從2002年下半年開(kāi)始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號(hào)文件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場(chǎng)需要，積極開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，我國(guó)的房地產(chǎn)信托從零開(kāi)始，得到了一定的發(fā)展。然而我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國(guó)外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準(zhǔn)REITs。近年來(lái)，各大信托公司開(kāi)始加大力度研究開(kāi)發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點(diǎn)資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報(bào)有關(guān)REITs的設(shè)計(jì)方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國(guó)自20世紀(jì)60年代開(kāi)始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過(guò)程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國(guó)化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國(guó)的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問(wèn)題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國(guó)日益上升的居民儲(chǔ)蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長(zhǎng)期投資概念，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。從長(zhǎng)期來(lái)講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場(chǎng)的流動(dòng)性。鑒于發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國(guó)外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，探討適合中國(guó)的REITs發(fā)展策略，并針對(duì)目前REITs開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的制約因素提出相關(guān)的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法中的相關(guān)知識(shí)。運(yùn)用比較研究、實(shí)例研究、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本理論和工具。通過(guò)介紹REITs的相關(guān)理論和基本特點(diǎn)，對(duì)世界各國(guó)（或地區(qū)）REITs的模式進(jìn)行了比較分析。同時(shí)結(jié)合目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機(jī)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)開(kāi)況，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討我國(guó)REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。

1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

REITs在國(guó)外（特別是美國(guó)）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國(guó)對(duì)REITs的研究文獻(xiàn)也比較多，主要涉及到以下幾個(gè)方面。

1．對(duì)REITs進(jìn)行總體介紹美國(guó)的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對(duì)REITs作了整體的介紹。

2．對(duì)REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過(guò)研究表明，美國(guó)1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對(duì)影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個(gè)證券市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高了其經(jīng)營(yíng)績(jī)效[5]。美國(guó)Damodaran等（1997）通過(guò)對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢(shì)所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時(shí)，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動(dòng)力[6],等等。

3．對(duì)REITs的財(cái)務(wù)杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀(jì)80年代末和90年代初，較高的財(cái)務(wù)杠桿和所貸款物業(yè)所有權(quán)的特點(diǎn)，是導(dǎo)致一些抵押型REITs的業(yè)績(jī)相當(dāng)不理想和產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)問(wèn)題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過(guò)考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報(bào)價(jià)價(jià)差（Bid-askspread）的信息不對(duì)稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報(bào)價(jià)價(jià)差就會(huì)越小，反之，買賣報(bào)價(jià)差就會(huì)越大[8]。

4．對(duì)REITs的價(jià)值衡量的研究美國(guó)的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來(lái)衡量房地產(chǎn)投資信托的價(jià)值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價(jià)格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進(jìn)行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國(guó)債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標(biāo)普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。

5.對(duì)REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國(guó)REITs相關(guān)研究為背景，對(duì)澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進(jìn)行了研究[10]。在我國(guó)，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關(guān)政策分析等方面。

1．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的模式進(jìn)行研究王冉（2002）最早提出了我國(guó)REITs本土化策略。他認(rèn)為，目前在中國(guó)比較可行的路徑是先通過(guò)成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來(lái)，發(fā)展到一定規(guī)模再通過(guò)相關(guān)立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認(rèn)為，我國(guó)目前的實(shí)際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引1REITs在澳大利亞被稱為L(zhǎng)PT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進(jìn)行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認(rèn)為我國(guó)發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國(guó)現(xiàn)有的集合信托計(jì)劃可以作為借鑒，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的必要性和可行性進(jìn)行研究毛志榮（2004）認(rèn)為大力推進(jìn)我國(guó)REITs產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)完善我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義[14]。孫靖（2005）指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)資金支持，國(guó)內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過(guò)5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國(guó)內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。

3．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的障礙進(jìn)行研究羅剛強(qiáng)等（2006）把我國(guó)發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒(méi)有國(guó)外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻(xiàn)對(duì)REITs的各個(gè)方面進(jìn)行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)度量等等。這些文獻(xiàn)的共性是借鑒國(guó)外成功的REITs運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)符合我國(guó)國(guó)情的REITs運(yùn)作模式，肯定了在我國(guó)發(fā)展REITs對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。

1.5論文的結(jié)構(gòu)

本文結(jié)構(gòu)安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關(guān)文獻(xiàn)綜述等內(nèi)容做出系統(tǒng)的說(shuō)明，并初步構(gòu)建了論文的框架；第二章房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關(guān)理論，主要是REITs有關(guān)概念的介紹和相關(guān)理論的闡述，是本文的理論基礎(chǔ)；第三章是國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析，主要對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）發(fā)展REITs的背景和現(xiàn)狀、發(fā)展的模式和相關(guān)政策進(jìn)行了介紹，選取有代表性的REITs產(chǎn)品-5-進(jìn)行實(shí)例分析，并對(duì)國(guó)外（或地區(qū)）的發(fā)展模式進(jìn)行了比較；第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境，主要介紹了我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年我國(guó)嘗試開(kāi)發(fā)REITs的情況進(jìn)行了介紹，指出不足之處，同時(shí)對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的環(huán)境進(jìn)行了分析；第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展策略，系統(tǒng)地闡述了我國(guó)發(fā)展REITs的相關(guān)策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了建議；第六章結(jié)論與展望，對(duì)本文進(jìn)行了總結(jié)并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進(jìn)一步研究的方向。

篇2

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。

3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。

5.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

篇3

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開(kāi)或非公開(kāi)匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國(guó)，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長(zhǎng)期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來(lái)憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開(kāi)始，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)效仿美國(guó)允許設(shè)立REITs，如日本和臺(tái)灣的“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過(guò)800億美元，整體來(lái)看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國(guó)境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過(guò)離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場(chǎng)，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場(chǎng)IPO上市。除香港證券市場(chǎng)外，新加坡證券市場(chǎng)憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國(guó)REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場(chǎng)，為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在中國(guó)新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國(guó)境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國(guó)家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國(guó)房地產(chǎn)融資的未來(lái)發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國(guó)大陸仍無(wú)法公開(kāi)上市，這就決定了欲通過(guò)REITs上市的物業(yè)，必須到我國(guó)香港地區(qū)及境外操作。

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：

（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過(guò)認(rèn)購(gòu)REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購(gòu)各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費(fèi)用。

（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過(guò)資產(chǎn)池總價(jià)值的45％），通過(guò)向貸款人融資的方式，利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購(gòu)物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購(gòu)，最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國(guó)內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開(kāi)發(fā)商募集所需資金的同時(shí)，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無(wú)需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的持續(xù)投入問(wèn)題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國(guó)際租賃及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了足夠的保障。

二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過(guò)質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡(jiǎn)單、運(yùn)行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)后，貸款型信托一度成為許多開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道，特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開(kāi)發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。

貸款型信托融資案例：萬(wàn)科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

2004年，萬(wàn)科開(kāi)始廣泛與新華信、深國(guó)投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬(wàn)年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資，成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬(wàn)科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬(wàn)科十七英里集合資金信托”?！叭f(wàn)科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn)：首先，該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬(wàn)科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬(wàn)元；其次，投資者在購(gòu)買該信托計(jì)劃的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房?jī)r(jià)格的高折扣率。這種將融資與營(yíng)銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承，流動(dòng)性較強(qiáng)。

三、股權(quán)型信托融資模式

股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。

股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn)：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃

“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開(kāi)工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開(kāi)發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國(guó)際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”，通過(guò)股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，保證工程順利獲得開(kāi)工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。

世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開(kāi)發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國(guó)股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏。隨著國(guó)內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，REITs將沿這一趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，其最大特點(diǎn)在于沒(méi)有確定項(xiàng)目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購(gòu)買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏”的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

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篇4

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開(kāi)或非公開(kāi)匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國(guó)，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長(zhǎng)期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來(lái)憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開(kāi)始，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)效仿美國(guó)允許設(shè)立REITs，如日本和臺(tái)灣的“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過(guò)800億美元，整體來(lái)看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國(guó)境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過(guò)離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場(chǎng)，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場(chǎng)IPO上市。除香港證券市場(chǎng)外，新加坡證券市場(chǎng)憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國(guó)REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場(chǎng)，為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在中國(guó)新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國(guó)境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國(guó)家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國(guó)房地產(chǎn)融資的未來(lái)發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國(guó)大陸仍無(wú)法公開(kāi)上市，這就決定了欲通過(guò)REITs上市的物業(yè)，必須到我國(guó)香港地區(qū)及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：

（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過(guò)認(rèn)購(gòu)REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購(gòu)各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費(fèi)用。

（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過(guò)資產(chǎn)池總價(jià)值的45％），通過(guò)向貸款人融資的方式，利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購(gòu)物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購(gòu)，最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國(guó)內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs的運(yùn)作模式是典型的契約型REITs，其運(yùn)作模式如下圖所示：

越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開(kāi)發(fā)商募集所需資金的同時(shí)，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無(wú)需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的持續(xù)投入問(wèn)題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國(guó)際租賃及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了足夠的保障。

貸款類信托融資模式指信托公司通過(guò)質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡(jiǎn)單、運(yùn)行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)后，貸款型信托一度成為許多開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道，特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開(kāi)發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。

貸款型信托融資案例：萬(wàn)科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

2004年，萬(wàn)科開(kāi)始廣泛與新華信、深國(guó)投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬(wàn)年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資，成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬(wàn)科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬(wàn)科十七英里集合資金信托”?！叭f(wàn)科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn)：首先，該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬(wàn)科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬(wàn)元；其次，投資者在購(gòu)買該信托計(jì)劃的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房?jī)r(jià)格的高折扣率。這種將融資與營(yíng)銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承，流動(dòng)性較強(qiáng)。

三、股權(quán)型信托融資模式

股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。

股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn)：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃

“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開(kāi)工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開(kāi)發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國(guó)際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”，通過(guò)股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，保證工程順利獲得開(kāi)工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。

世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開(kāi)發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國(guó)股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏。隨著國(guó)內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，REITs將沿這一趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，其最大特點(diǎn)在于沒(méi)有確定項(xiàng)目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購(gòu)買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏”的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

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[3]周春生.融資、并購(gòu)與公司控制.北京大學(xué)出版社，2007，(3).

篇5

項(xiàng)目投資決策是選擇和確定投資方案的過(guò)程,該過(guò)程要求對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,并對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及作出判斷和決定。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益高,風(fēng)險(xiǎn)亦大,為了避免巨額投資化為泡影,投資者在投資前期必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察研究,從項(xiàng)目所處位置的人文歷史、文化環(huán)境等多重角度出發(fā)。目前,業(yè)界人士已研究出多種確定投資方案的方法,如田建林運(yùn)用AHP方法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析和投資風(fēng)險(xiǎn)分析;劉明芳等,采用DEA方法建立了房地產(chǎn)投資決策中相應(yīng)的輸入—輸出指標(biāo)模型;李杰等采用RO法來(lái)確定房地產(chǎn)投資方案。項(xiàng)目決策合理與否,直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗、工程造價(jià)的高低以及投資效果的好壞。在進(jìn)行前期實(shí)地考察的過(guò)程中,投資者應(yīng)充分關(guān)注大眾的需求,力求在建設(shè)過(guò)程中以最低的成本生產(chǎn)出最能滿足大眾需求的功能產(chǎn)品。

1 貴陽(yáng)花溪地區(qū)背景

花溪區(qū)位于黔中腹地,距市中心17公里。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風(fēng)濕潤(rùn)氣候的特點(diǎn),冬無(wú)嚴(yán)寒,夏無(wú)酷熱,無(wú)霜期長(zhǎng),雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達(dá)41.53﹪?；ㄏ貐^(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財(cái)政預(yù)算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標(biāo)絕對(duì)數(shù)均位列全省前10位,總?cè)丝跀?shù)至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。

貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi),北有貴陽(yáng)西站及貨場(chǎng),西有湖潮站和磊莊機(jī)場(chǎng),東北部有貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng);貴花高等級(jí)公路直通市區(qū),312國(guó)道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a(chǎn)業(yè)近來(lái)也是蓬勃發(fā)展,自2009年規(guī)劃出3200畝地?cái)U(kuò)建貴州大學(xué)的同時(shí),規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關(guān)也將規(guī)劃出7500畝地,建成貴陽(yáng)市的高校園區(qū),首期工程完工后,將容納坐落在貴陽(yáng)的5所高校。而花溪區(qū)大學(xué)規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成,南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi),分別由貴州師范大學(xué)、貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)、貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院、貴陽(yáng)中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州亞泰職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院等8所高校組成,南區(qū)即為俗稱的“花溪大學(xué)城”。

除了高等學(xué)府之外,花溪的基礎(chǔ)教育機(jī)構(gòu)也是數(shù)不勝數(shù)?；ㄏ皡^(qū)面積222平方公里,占全區(qū)面積的25%。有景物景觀81個(gè)。其中,自然景觀56個(gè)、人文景觀25個(gè)。有國(guó)家級(jí)特等景觀4個(gè)、國(guó)內(nèi)一等景觀18個(gè)、國(guó)內(nèi)二等景觀32個(gè)、國(guó)內(nèi)三等景觀27個(gè),以花溪國(guó)家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。花溪文物古跡豐富,青巖古鎮(zhèn)已列為全國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級(jí)文物保護(hù)單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽(yáng)市政府列為市級(jí)保護(hù)單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。貴陽(yáng)市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱,但相比于我國(guó)其他著名旅游風(fēng)景區(qū),其開(kāi)發(fā)程度尚處于較低水平,換句話說(shuō),花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。

2 投資分析

2.1 市場(chǎng)分析

2.1.1 公寓 通過(guò)實(shí)地考可見(jiàn)察,貴陽(yáng)花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人,遠(yuǎn)離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養(yǎng)天年。花溪的居住人口為360054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,筆者了解到不少外來(lái)人口在花溪買房用來(lái)給父母養(yǎng)老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來(lái),若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目,中小戶型應(yīng)占大頭。

2.1.2 別墅 花溪有著獨(dú)特的自然風(fēng)光,與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰?；蛟S會(huì)有部分中高層收入者愿意來(lái)享受這里純凈的空氣和迷人的風(fēng)光,但是這里距離市中心較遠(yuǎn),周邊的公共設(shè)施不如市區(qū)內(nèi)完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購(gòu)買市中心的別墅或花園洋房。

2.1.3 旅游地產(chǎn) 花溪地區(qū)眾多的旅游資源,也吸引了不少全國(guó)各地聞?dòng)嵍鴣?lái)的游客?；ㄏ慕ㄔO(shè)相對(duì)落后,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠,與我國(guó)其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽(yáng)是全國(guó)聞名的避暑勝地,再加上花溪地區(qū)高校眾多,每當(dāng)夏季,來(lái)各大高校進(jìn)行培訓(xùn)的外地人士無(wú)不選擇在花溪留宿,然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺,許多外來(lái)人士只能選擇在當(dāng)?shù)鼐用竦乃饺丝蜅＠锝杷?住宿條件十分有限。因此,房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā),大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。

2.1.4 商業(yè)地產(chǎn) 由圖1、2可見(jiàn)花溪一直以來(lái)缺少集中的大型商區(qū),商業(yè)用房的供應(yīng)僅占全市的1.25%,商業(yè)用房的成交僅占全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來(lái)說(shuō)其檔次偏低、規(guī)模較小,花溪豐富的旅游資源會(huì)拉動(dòng)該地區(qū)的消費(fèi)水平,帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展,因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地,其中,中鐵城計(jì)劃要建設(shè)一座15萬(wàn)方的大型購(gòu)物中心,若要與其競(jìng)爭(zhēng),還需深入考察研究。

2.1.5 寫(xiě)字樓 從地圖上可以看出,花溪區(qū)處于貴陽(yáng)市較偏位置,離市中心較遠(yuǎn),交通相對(duì)來(lái)說(shuō)較為不便,不太合適發(fā)展辦公用地,受大盤個(gè)案影響,寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成以老城區(qū)、金陽(yáng)

新區(qū)為主要的兩大熱點(diǎn)供求板塊,其他區(qū)域除烏當(dāng)區(qū)有少量成交外,市場(chǎng)均無(wú)變化。整體市場(chǎng)銷售量較低。 成功寫(xiě)字樓的共性有:位置應(yīng)該居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū),交通要十分便利,四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛是寫(xiě)字樓價(jià)值的重要支撐;寫(xiě)字樓項(xiàng)目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施,形成一個(gè)集寫(xiě)字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓。

從目前市場(chǎng)來(lái)看,花溪并不具備成功寫(xiě)字樓的條件。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)分析

2.2.1 政策風(fēng)險(xiǎn) 限貸政策不僅會(huì)毫不動(dòng)搖地執(zhí)行,而且還會(huì)進(jìn)一步深化和加強(qiáng)。唯有不折不扣地執(zhí)行,甚至繼續(xù)深化和加強(qiáng)限貸政策,才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)合理回歸。此外,房產(chǎn)稅將盡快在全國(guó)開(kāi)征,這可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌,并在潛移默化中達(dá)到限購(gòu)的目的。

2.2.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自在三個(gè)方面:一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離;二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);三是項(xiàng)目產(chǎn)品和預(yù)測(cè)價(jià)格發(fā)生較大偏離。

2.2.3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn) 主要由于科技進(jìn)步、技術(shù)創(chuàng)新及其相關(guān)變量的變動(dòng)可能帶來(lái)的損失;以及由于工程量預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價(jià)格上漲導(dǎo)致投資增大;由于計(jì)劃不周或外部條件因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延。

2.2.4 項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目管理涉及項(xiàng)目的全過(guò)程,包括投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和財(cái)務(wù)管理。

2.2.5 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和社會(huì)環(huán)境因素的影響,如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財(cái)政政策。

2.2.6 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位的調(diào)查,了解其中潛在的規(guī)則;通過(guò)分析房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期來(lái)預(yù)測(cè)其可能會(huì)發(fā)生的變動(dòng),從而預(yù)估出最佳的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī);選擇地塊時(shí),要充分分析該區(qū)域的潛在價(jià)值;要了解國(guó)家政策,分析其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)帶來(lái)的潛在影響;同時(shí),要了解并分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競(jìng)爭(zhēng)者的情況,做到知已知彼,百戰(zhàn)不殆。

2.2.7 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的建設(shè)需要切實(shí)解決工程建設(shè)特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護(hù)問(wèn)題;建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小;工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低等等。

2.2.8 項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn) 要求項(xiàng)目管理人員要具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)技術(shù)水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項(xiàng)專業(yè)能力;同時(shí)加強(qiáng)目標(biāo)管理,落實(shí)考核責(zé)任制;制訂相應(yīng)的激勵(lì)制度,調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理人員工作積極性,從而提高企業(yè)管理水平和整體競(jìng)爭(zhēng)力。

3 成本控制分析

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展,有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)地位提供了契機(jī),降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤(rùn),房開(kāi)商各有著自己獨(dú)特的控制成本的方法。

筆者認(rèn)為,建設(shè)項(xiàng)目的功能直接關(guān)系到是否能有效滿足消費(fèi)者的需求,從而影響企業(yè)的收益。因此,功能設(shè)計(jì)成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是:在成本控制中應(yīng)首先列出項(xiàng)目所具有的主要功能評(píng)價(jià)指標(biāo),根據(jù)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度來(lái)劃定它們的權(quán)重,接著確定項(xiàng)目的總費(fèi)用,再根據(jù)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重來(lái)預(yù)估其相應(yīng)部分的開(kāi)銷。

本文從功能設(shè)計(jì)的角度出發(fā)來(lái)對(duì)貴陽(yáng)市花溪區(qū)貴州大學(xué)附近某地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目進(jìn)行成本質(zhì)控分析。該項(xiàng)目建設(shè)用地800平方米,建筑規(guī)模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬(wàn)元。

①首先列出該項(xiàng)目所具有的主要功能評(píng)價(jià)指標(biāo),并對(duì)各個(gè)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度進(jìn)行評(píng)分,最終確定權(quán)重。

確定權(quán)重可采用0-4強(qiáng)制評(píng)分法,分別將不同的指標(biāo)進(jìn)行兩兩對(duì)比并評(píng)分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。

②根據(jù)權(quán)重來(lái)預(yù)估相應(yīng)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的開(kāi)銷,見(jiàn)表2。

③成本分析結(jié)果:由表1、表2可以得出該項(xiàng)目成本控制點(diǎn)應(yīng)在平立面設(shè)計(jì)及施工、供水排水,供電供氣,分別占項(xiàng)目總成本的30%、23%、22%,三項(xiàng)合計(jì)占項(xiàng)目總成本的75%,以此為該項(xiàng)目成本設(shè)計(jì)提供控制依據(jù)。

篇6

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)區(qū)分析

商業(yè)區(qū)的確定

商業(yè)區(qū)的概念

交易區(qū)或稱服務(wù)區(qū)的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠(yuǎn)比在其它房地產(chǎn)類型中重要的多，可以說(shuō)它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)分析因素。

商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內(nèi)存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務(wù)得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產(chǎn)的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實(shí)際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)。

除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來(lái)源也很重要。特定產(chǎn)品或特定服務(wù)的所謂“可解釋銷售收入”指的是來(lái)自于該產(chǎn)品區(qū)域服務(wù)區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來(lái)自于該產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)以外的顧客購(gòu)買的銷售收入。收入項(xiàng)指的是產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)內(nèi)顧客在其它服務(wù)區(qū)購(gòu)買的花費(fèi)。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個(gè)地點(diǎn)或者總在距離最近的地方購(gòu)物，相反，他們有時(shí)會(huì)到其它服務(wù)區(qū)采購(gòu)。那么，一個(gè)地區(qū)的流失項(xiàng)就會(huì)成為其它服務(wù)區(qū)的外部收入。調(diào)整后的可解釋收入到底是凈流失（負(fù)值）還是凈外部收入（正值），要依據(jù)所分析的產(chǎn)品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務(wù)活動(dòng)的距離遠(yuǎn)近而定。為了最終得出一地區(qū)內(nèi)對(duì)某一地理位置的潛在需求，通常需要計(jì)算出服務(wù)區(qū)或子市場(chǎng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的凈值。

確定商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)區(qū)的方法

有四種方法來(lái)分析、定義商業(yè)區(qū)。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識(shí)別法、驅(qū)車時(shí)間法。

顧客流量法該方法的基礎(chǔ)是計(jì)算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進(jìn)入商店的顧客中有多少人購(gòu)買了貨物。房地產(chǎn)分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數(shù)，具體選擇哪一種要根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的類型而定。一些獨(dú)立的商業(yè)零售商店可能關(guān)注的是車流量，因?yàn)樗麄兏P(guān)心過(guò)往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實(shí)際上就是潛在的顧客。但是對(duì)于位于條形商鋪中心或大型商場(chǎng)的商業(yè)零售商來(lái)說(shuō)，關(guān)注的焦點(diǎn)就不同于前者。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，停留車輛中只有一部分顧客會(huì)最終經(jīng)過(guò)他們的商店，而這些顧客中只有一部分會(huì)進(jìn)入店內(nèi)。所以，這部分商業(yè)零售商關(guān)注的就是步行人數(shù)（經(jīng)過(guò)他們商店的人數(shù)），而不是車流量。這一方法可以為下面的問(wèn)題提供答案：如何計(jì)算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計(jì)算潛在的業(yè)務(wù)量。

如果經(jīng)過(guò)某一處的實(shí)際交通量等于或大于所需的交通量，則說(shuō)明該服務(wù)區(qū)有足夠的需求可以帶來(lái)所需要的每平方米的銷售收入。實(shí)際上，服務(wù)區(qū)就成了交通往來(lái)進(jìn)出的一個(gè)地理區(qū)域（始發(fā)地和目的地）。

上面的方法還可以加以改進(jìn)，要做的就是將該地區(qū)的變化趨勢(shì)考慮進(jìn)去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進(jìn)而判斷改為之每平方米潛在的銷售收入。

采用驅(qū)車時(shí)間確定商圈，最重要的是要獲取切實(shí)可行的數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行的調(diào)查工作包括：對(duì)周邊可行的交通路線進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于各個(gè)交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進(jìn)行調(diào)查；對(duì)可能前往商業(yè)區(qū)的人群進(jìn)行調(diào)查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時(shí)間。

人口/支出法該方法識(shí)別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計(jì)算出現(xiàn)有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務(wù)發(fā)展所必需的人數(shù)。根據(jù)人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)。

該方法也可以反向使用，在給定人口數(shù)量之后，計(jì)算某服務(wù)區(qū)或者子市場(chǎng)的潛在銷售額。

顧客識(shí)別法該方法根據(jù)現(xiàn)有顧客的位置識(shí)別一個(gè)商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點(diǎn)信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調(diào)查（當(dāng)顧客進(jìn)入商店時(shí)采訪他們）等。根據(jù)掌握的信息在地圖上標(biāo)出相應(yīng)的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。

還可以對(duì)給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手造成的影響進(jìn)行深入分析。另外，也可以根據(jù)商業(yè)區(qū)內(nèi)不同的產(chǎn)品類型，或者銷售量層次進(jìn)行分解分析。

驅(qū)車時(shí)間法這一方法建立的基礎(chǔ)是中心地段理論，該理論認(rèn)為商業(yè)區(qū)（范圍）受人們?yōu)榱速?gòu)買貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來(lái)看，商業(yè)區(qū)的界定以及商業(yè)區(qū)內(nèi)潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認(rèn)了地理意義上的交易，從而通過(guò)對(duì)需求與供給（缺口）的分析就可以確定維持某一服務(wù)所必須的商業(yè)區(qū)的大小。

該方法也可以反向使用，用以決定一店址的商品區(qū)面積多大才能帶來(lái)所需的每平方米的銷售額，以及該服務(wù)區(qū)的驅(qū)車時(shí)間?？尚行詥?wèn)題因而變成了顧客是否愿意跑這么遠(yuǎn)購(gòu)買商品。

商業(yè)區(qū)缺口分析和重力模型

商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的缺口計(jì)算可以按下面的步驟完成：

需求＝商業(yè)區(qū)人口×人均購(gòu)物支出額

供給＝競(jìng)爭(zhēng)商商店面積×每平方米的年收入（平均銷售收入）

重力模型是唯一可以同時(shí)分析需求（目標(biāo)顧客的支出）和供給（現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)或競(jìng)爭(zhēng)）狀況的分析工具，正因?yàn)槿绱耸顾蔀橐环N非常有用的方法。如果知道了顧客總支出（某一地區(qū)），就可以預(yù)測(cè)所有商業(yè)房地產(chǎn)（包括即將開(kāi)業(yè)的新商店）的年銷售收入。商業(yè)零售模型被稱作“生產(chǎn)約束”的模型，因?yàn)樗猩痰甑目偸杖氡仨毜扔冢ㄒ阎╊櫩偷闹С隹傤~?；旧?，該模型對(duì)某一人口群顧客可能消費(fèi)在商業(yè)零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過(guò)每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)商店對(duì)顧客的相對(duì)吸引程度（一般是面積大?。┻M(jìn)行加權(quán)調(diào)整。這時(shí)就不必考慮商業(yè)區(qū)的界定，因?yàn)殡S著距離的增加，顧客的消費(fèi)指出呈指數(shù)化遞減趨勢(shì)。

為了計(jì)算商業(yè)房地產(chǎn)重力模型，首先需要知道根據(jù)人口資料或者群組劃分的顧客對(duì)某一商品的總支出額，新商店的位置，面積，現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)者以及顧客所在地和目的地（商業(yè)房地產(chǎn)）的距離。該模型可以預(yù)測(cè)每個(gè)商鋪的年銷售額，也可以預(yù)測(cè)新商鋪的年銷售情況。同時(shí)還可以預(yù)測(cè)新商鋪對(duì)現(xiàn)有商鋪的影響（即新商店可能瓜分的業(yè)務(wù)量大?。１M管重力模型問(wèn)世時(shí)間已經(jīng)不算太短，但是在GIS（地圖繪制軟件）發(fā)明之前由于它的實(shí)施難度太大而沒(méi)有被廣泛的應(yīng)用到市場(chǎng)分析中去。

影響商業(yè)房地產(chǎn)投資的其他重要因素

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以具有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，是因?yàn)樗某晒εc否取決于當(dāng)?shù)氐墓┙o和需求因素。由于這一點(diǎn)，了解地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就顯得至關(guān)重要。其中包括地址、人口以及整個(gè)區(qū)域的商業(yè)零售環(huán)境。

地方區(qū)域特點(diǎn)

地方區(qū)域涵蓋的范圍包括整個(gè)社區(qū)或城市，商業(yè)零售市場(chǎng)就是圍繞這些區(qū)域建立起來(lái)的。下面將討論具體的位置特征如商業(yè)房地產(chǎn)周圍的商業(yè)區(qū)，城市增長(zhǎng)模式（它對(duì)選址）的影響等等。

增長(zhǎng)模式。商業(yè)零售業(yè)的趨勢(shì)隨著人口的移動(dòng)和收入的集中程度變動(dòng)，同時(shí)商業(yè)房地產(chǎn)的用途也要依賴自身所處的位置而定，所以，增長(zhǎng)模式影響了商業(yè)房地產(chǎn)的用途。如果商業(yè)零售商的業(yè)務(wù)在增長(zhǎng)，當(dāng)然是件好事。但是如果增長(zhǎng)的方式偏離了其所在的位置，商業(yè)零售商就必須依靠現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的穩(wěn)定性來(lái)維持業(yè)務(wù)的發(fā)展，而不能舍本逐末。

地點(diǎn)因素。商業(yè)房地產(chǎn)的成功很大部分要依賴于該地點(diǎn)對(duì)顧客的便利性。其中，視覺(jué)效果，停車場(chǎng)設(shè)施，以及是否能方便進(jìn)入該區(qū)域又是最重要的因素。

當(dāng)?shù)厝丝谔攸c(diǎn)。一個(gè)地區(qū)的居民可能是預(yù)測(cè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否會(huì)獲取成功的風(fēng)向標(biāo)。用來(lái)估計(jì)一個(gè)地區(qū)顧客基礎(chǔ)的信息類型包括人口數(shù)據(jù)和支出模式——該地區(qū)有多少人口，他們手中有多少錢，他們的錢都花在了什么地方？

人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。有關(guān)人口（目標(biāo)顧客群）性質(zhì)和特點(diǎn)的信息在分析商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)和商業(yè)零售空間的需求時(shí)是很重要的。和其他居住收益型物業(yè)一樣，對(duì)商業(yè)零售商品的需求，以及由此引致的對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的需求和人口的規(guī)模、年齡層次、教育水平、種族構(gòu)成和人口分布密切相關(guān)。

商業(yè)房地產(chǎn)的銷售不僅直接受到人們居住位置的影響，而且還受他們就業(yè)所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說(shuō)，人口的消費(fèi)和商業(yè)零售產(chǎn)品和服務(wù)的購(gòu)買直接相關(guān)，但是，實(shí)際上要受到產(chǎn)品或服務(wù)“需求彈性”的影響。例如，雜貨的消費(fèi)對(duì)收入缺乏彈性。這就意味著不管收入多少，人們購(gòu)買的雜貨數(shù)量一般不會(huì)改變太多。另一方面，家用電器對(duì)收入富于彈性，收入越高，人們購(gòu)買的就越多。

商業(yè)房地產(chǎn)的用戶通常對(duì)商業(yè)區(qū)都有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，必須有一定的收入水平的一定數(shù)量的人。如果某一區(qū)域人均收入水平太低，商業(yè)零售用戶就需要較大的服務(wù)區(qū)來(lái)彌補(bǔ)，或者改選其他的位置。

支出模式。花費(fèi)在商業(yè)零售商產(chǎn)品上的收入比例以及商業(yè)零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需求的關(guān)鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷售數(shù)字轉(zhuǎn)換為每平方米銷售的金額加以分析，他可能是用市場(chǎng)中的人民幣額表示或者以收入或銷售比例表示。

地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)環(huán)境特點(diǎn)

掌握一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況可以使對(duì)新商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展前景預(yù)測(cè)更為準(zhǔn)確可靠。要評(píng)估該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，必須要考慮以下的因素：

競(jìng)爭(zhēng)性。對(duì)于商業(yè)零售商來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)是無(wú)法避免的。商業(yè)零售商經(jīng)常根據(jù)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成功經(jīng)驗(yàn)或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手吸引業(yè)務(wù)的情況來(lái)評(píng)估某一位置的選址可行性。但是，過(guò)度的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)驅(qū)使每平方米的銷售收入低于可接受的水平之下。

市場(chǎng)份額。商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)份額指的是某一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瓜分的商業(yè)房地產(chǎn)目錄中總收入的比例。雖然單獨(dú)的市場(chǎng)份額數(shù)據(jù)不會(huì)被用來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目的可行性。但是一旦某一商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)建成，它的市場(chǎng)份額就會(huì)決定它的存在價(jià)值。

生意創(chuàng)造器。這里創(chuàng)造器指的使一種方法，可以將生意吸引到某個(gè)地方。例如，一家大型商業(yè)零售商店就可能是這樣的創(chuàng)造器，它的存在給其他的商業(yè)零售店帶來(lái)了顧客。同樣，一家電影院可能是當(dāng)?shù)乇姸嗖宛^的生意創(chuàng)造器，因?yàn)樗o這些餐館帶來(lái)了潛在的顧客。

篇7

房企缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人才近幾年來(lái),隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的高企,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展非常迅猛,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)遍及全國(guó)各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂園、綠城、萬(wàn)科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)各大中城市不斷布點(diǎn),下設(shè)子公司不斷開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。雖然大型房企的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)比較充足,管理比較完善,員工隊(duì)伍經(jīng)驗(yàn)比較豐富,但不是企業(yè)規(guī)模越大越好。企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大,可能會(huì)導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì),這主要是由于企業(yè)項(xiàng)目的盈利性不同、企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)和管理更加復(fù)雜、項(xiàng)目的跟蹤和監(jiān)控的難度大。通過(guò)市場(chǎng)增長(zhǎng)率-相對(duì)市場(chǎng)占有率兩個(gè)維度來(lái)分析經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),可將企業(yè)業(yè)務(wù)分成四類,分別是明星類、金牛類、問(wèn)號(hào)類和瘦狗類業(yè)務(wù)。對(duì)于不同的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該采取不同的管理策略。金牛類業(yè)務(wù),市場(chǎng)占有率較高,這是企業(yè)的主要資金來(lái)源,但市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢,企業(yè)的投資不用太大;明星類業(yè)務(wù),市場(chǎng)占有率較高,能回收大量資金,同時(shí)市場(chǎng)增長(zhǎng)較快,為了保持在市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì),企業(yè)需要加大投資;問(wèn)號(hào)類業(yè)務(wù),企業(yè)要進(jìn)行有效分析,選出一部分業(yè)務(wù)投入大量資金,促使其發(fā)展成為企業(yè)的明星類業(yè)務(wù),對(duì)于無(wú)力推進(jìn)的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該放棄;瘦狗類業(yè)務(wù),市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)增長(zhǎng)率均很低,企業(yè)沒(méi)有必要繼續(xù)投資。房企應(yīng)通過(guò)定期召開(kāi)各地子公司負(fù)責(zé)人參加經(jīng)營(yíng)形式分析會(huì)等形式,及時(shí)了解一線市場(chǎng)狀況,統(tǒng)一思想和行動(dòng);可以根據(jù)正常的市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),確保公司產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求。我國(guó)房企目前比較缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人才,在企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大和業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬的前提下,缺乏在人力資源管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目管理方面的人才,從而幫助企業(yè)在投資、成本控制、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、品牌和銷售管理、人力資源管理等個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的制度體系,分析經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利狀況;幫助企業(yè)控制區(qū)域公司數(shù)量,由已進(jìn)駐城市負(fù)責(zé)周邊新進(jìn)入城市的管理,對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效取舍;幫助企業(yè)加強(qiáng)信息化建設(shè)、改進(jìn)管理方法,逐步建立起財(cái)務(wù)、成本管理、銷售、人事四大信息系統(tǒng),并在此基礎(chǔ)上開(kāi)放統(tǒng)一的信息化管理平臺(tái),提高業(yè)務(wù)的規(guī)范性和信息傳遞的及時(shí)性,對(duì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行有效管控。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問(wèn)題的對(duì)策

因?yàn)槿肆Y本投資回報(bào)期長(zhǎng),投資對(duì)象即勞動(dòng)力的主觀能動(dòng)性較強(qiáng),人力資本投資需要不斷地、持續(xù)地進(jìn)行。因此,作為高度追逐利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè),對(duì)人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資的不確定性進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)和預(yù)防,很難激勵(lì)房企進(jìn)行人力資本投資的積極性和主動(dòng)性。我國(guó)房企人力資本投資問(wèn)題的控制機(jī)制1.房企人力資本投資的法律保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性一直高居各行業(yè)的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國(guó)房企的最令人頭疼的問(wèn)題。我國(guó)《勞動(dòng)合同法》的最新條款中的“競(jìng)業(yè)限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規(guī)定年限內(nèi)不能在本行業(yè)就業(yè)。但是,我國(guó)執(zhí)法監(jiān)督存在極大問(wèn)題,違法不糾的現(xiàn)象普遍存在,導(dǎo)致同行業(yè)跳槽的現(xiàn)象非常普遍,我國(guó)房企真正使用“競(jìng)業(yè)限制”的法律,對(duì)跳槽員工進(jìn)行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)必須具備強(qiáng)烈的法律意識(shí),保護(hù)自己人力資本投資的效益和成果。同時(shí)還必須與員工簽訂相關(guān)競(jìng)業(yè)限制、保密和賠償協(xié)議,以保護(hù)房企的人力資本投資正當(dāng)權(quán)益。自從2010年我國(guó)限購(gòu)房政策以來(lái),房子越來(lái)越不好賣,房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷策劃人員跳槽越來(lái)越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產(chǎn)企業(yè),中小型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇人才瓶頸,房地產(chǎn)企業(yè)挖人力度空前激烈,為了保護(hù)房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據(jù)協(xié)議要求司法保護(hù)。這樣,可以在房地產(chǎn)企業(yè)剎住這股歪風(fēng),防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競(jìng)業(yè)和保密協(xié)議,攜帶商業(yè)秘密跳槽,給房企帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經(jīng)濟(jì)效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過(guò)《勞動(dòng)法》的“競(jìng)業(yè)限制”和合同的保密協(xié)議的法律保障機(jī)制只是一種比較消極的做法。房地產(chǎn)企業(yè)如果要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),必須要有積極、主動(dòng)的激勵(lì)員工機(jī)制才行。薪酬制度是房企激勵(lì)員工的一項(xiàng)最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵(lì)員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產(chǎn)企業(yè)不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當(dāng)然也就不同。所以,房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)企業(yè)的各部門及其崗位進(jìn)行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標(biāo)準(zhǔn),即工作崗位說(shuō)明書(shū)。以此進(jìn)一步形成房企人員招聘、員工培訓(xùn)、員工績(jī)效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業(yè)高層的充分重視和支持,同時(shí)工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進(jìn)來(lái)。房企一定要根據(jù)企業(yè)的需要數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)展開(kāi)人員招聘工作,“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”,企業(yè)一定要堅(jiān)持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標(biāo)準(zhǔn)。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時(shí)一定要注重員工的價(jià)值觀是否與企業(yè)相一致,只有與企業(yè)有共同想法和理想的員工,才會(huì)真正將企業(yè)當(dāng)作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績(jī)效,房企必須要建立有效的績(jī)效管理體系。房企的績(jī)效考核一定要公平,以員工的實(shí)際表現(xiàn)作為考核的依據(jù)。很多房企比較偏重于對(duì)員工績(jī)效結(jié)果的評(píng)估,而忽視對(duì)員工績(jī)效的管理?？?jī)效管理強(qiáng)調(diào),房企必須要有員工一起制定員工績(jī)效的目標(biāo),隨時(shí)與員工進(jìn)行績(jī)效的溝通。每到考核期不僅將績(jī)效考核的結(jié)果告訴員工,還要與員工交流績(jī)效大小的原因,與員工一起制定下一階段績(jī)效改進(jìn)的計(jì)劃。這樣,員工在房企的表現(xiàn)才是可持續(xù)的。保利地產(chǎn)非常注重公司人力資源的培養(yǎng),認(rèn)為人力資源是公司的第一資源,是公司未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的保障。2006年,保利公司就啟動(dòng)了人力資源孵化器戰(zhàn)略,將公司人力資源培養(yǎng)分為專項(xiàng)技術(shù)培養(yǎng)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培養(yǎng)、職業(yè)精神培養(yǎng)和企業(yè)文化培養(yǎng)四部分。并且啟動(dòng)公司內(nèi)部培訓(xùn)師制度,定期邀請(qǐng)外面的專家來(lái)公司對(duì)員工展開(kāi)培訓(xùn),公司高管直接加入到新進(jìn)員工的培訓(xùn)行動(dòng)之中,并強(qiáng)化薪酬激勵(lì)機(jī)制和內(nèi)部獎(jiǎng)懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現(xiàn)在,很多房企比較重視企業(yè)文化的建設(shè),企業(yè)文化的核心是價(jià)值觀認(rèn)同。企業(yè)文化是企業(yè)的軟實(shí)力,對(duì)企業(yè)員工會(huì)產(chǎn)生巨大的導(dǎo)向作用、約束作用、凝聚作用和激勵(lì)作用。必須要明確的是,建設(shè)企業(yè)文化不僅僅是企業(yè)文化部門的職責(zé),是企業(yè)高層職責(zé),是企業(yè)管理層的職責(zé),更是企業(yè)所有員工的職責(zé)。只有企業(yè)高層重視企業(yè)文化,企業(yè)文化才能被員工認(rèn)同,調(diào)動(dòng)勞動(dòng)者的積極性才會(huì)得到提高勞動(dòng)效率。企業(yè)的價(jià)值觀只能通過(guò)制度規(guī)范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業(yè)所期待的,怎樣的行為是企業(yè)所不允許的。因?yàn)椴煌娜擞胁煌南敕?只能通過(guò)制度才能將企業(yè)的價(jià)值觀流淌在員工的血液當(dāng)中,逐步變成為每位員工的行為習(xí)慣。先進(jìn)的企業(yè)文化一旦形成,就會(huì)為房企的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。恒大地產(chǎn)通過(guò)對(duì)排球和足球的持續(xù)投資,使恒大地產(chǎn)的艱苦創(chuàng)業(yè)、無(wú)私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開(kāi)拓進(jìn)取的企業(yè)文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業(yè)利益,是萬(wàn)科的最大特色。萬(wàn)科認(rèn)為,堅(jiān)守價(jià)值底線,拒絕利益誘惑,堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào),致力于規(guī)范、透明的企業(yè)文化建設(shè)和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式是萬(wàn)科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn),萬(wàn)科載譽(yù)不斷。萬(wàn)科公司的定位是:做中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)對(duì)內(nèi)平等,對(duì)外開(kāi)放,致力于建設(shè)“陽(yáng)江照亮的體制”,萬(wàn)科把人才視為資本,倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”,萬(wàn)科公司的企業(yè)文化備為業(yè)界所推崇。房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問(wèn)題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學(xué)體制科學(xué)的決策建立在對(duì)企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關(guān)鍵。房企在了解外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)下,房企必須對(duì)自己的員工進(jìn)行摸底,要清楚了解企業(yè)現(xiàn)在員工的狀況,人是多還是少,哪個(gè)崗位人多,哪個(gè)崗位人少?，F(xiàn)有的員工的質(zhì)量和數(shù)量能否滿足企業(yè)發(fā)展的需要,只有這樣,房企才能進(jìn)行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統(tǒng)的、完全依賴決策者個(gè)人的判斷來(lái)作決策的困境,建立人力資源管理信息系統(tǒng),建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產(chǎn)通過(guò)社會(huì)招聘、接收大學(xué)生、內(nèi)部培養(yǎng)、海外引進(jìn)等方式整合高素質(zhì)的人力資源,形成了一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的學(xué)習(xí)型管理團(tuán)隊(duì),提高了公司決策團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì),這是恒大連續(xù)數(shù)年保持高速增長(zhǎng)關(guān)鍵。廣州富力地產(chǎn),隨著地產(chǎn)規(guī)模化、跨地域發(fā)展,面臨的人力資源管理挑戰(zhàn)也越來(lái)越嚴(yán)峻,由于缺乏科學(xué)、高效的人力資源信息化管理體系,導(dǎo)致各環(huán)節(jié)工作效率不高。自2007年以來(lái),廣州富力地產(chǎn)引入了用友公司房地產(chǎn)管理系統(tǒng),建立起完善的激勵(lì)與平衡機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮企業(yè)員工的積極性與創(chuàng)造性,充分開(kāi)發(fā)企業(yè)人力資源,從而創(chuàng)建出一套先進(jìn)、科學(xué)與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續(xù)激勵(lì)機(jī)制現(xiàn)在的企業(yè)都說(shuō)人力資源是企業(yè)的第一資源,但關(guān)鍵是要落在實(shí)處。知易行難,大多數(shù)房企仍然只將公司員工看作是公司機(jī)器設(shè)備一樣,不停地進(jìn)行壓榨,不停的要求和索取,而沒(méi)有真正將員工看作是房企的資本,要通過(guò)投資才能可能獲得很多的回報(bào)。我們應(yīng)該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電?！俺潆姟本褪菍?duì)人力資源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報(bào)。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過(guò)建立薪酬激勵(lì)、環(huán)境激勵(lì)、發(fā)展激勵(lì)、領(lǐng)導(dǎo)激勵(lì)等多方面的激勵(lì)機(jī)制,如下圖,才能促進(jìn)員工工作效率的提高、忠誠(chéng)度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。

幫助總經(jīng)理個(gè)性化改進(jìn)HR管理績(jī)效總經(jīng)理根據(jù)部門實(shí)際情況選定5-8個(gè)HR目標(biāo)HR定期給總經(jīng)理提供數(shù)據(jù)信息（本部門與公司）•推薦業(yè)界優(yōu)秀人才人；•招聘高級(jí)人才到崗人；•部門績(jī)效面談覆蓋率；•工作環(huán)境指數(shù)提高到；•薪酬福利溝通？•關(guān)鍵崗位/績(jī)優(yōu)人員流失率；•本人及班子對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)時(shí)；•本人開(kāi)發(fā)課程2門以上•本人及班子成員的后備干部比例；•下一步覆蓋比例人性化的人力資源目標(biāo)管理目標(biāo)庫(kù)（HR）持續(xù)改進(jìn)（GM）目標(biāo)跟蹤（HR數(shù)據(jù)）發(fā)展人選定目標(biāo)（GM）吸引人激勵(lì)人保留人圖1人性化的、持續(xù)激勵(lì)機(jī)制合生創(chuàng)展強(qiáng)調(diào)結(jié)合公司實(shí)際情況及市場(chǎng)狀況制定集體的薪酬策略,規(guī)定按員工所處級(jí)別及承擔(dān)職務(wù)制訂薪酬,同時(shí)也考慮員工的學(xué)歷、資歷、技能等因素并考慮生活費(fèi)用與物價(jià)水平、地區(qū)和行業(yè)工資水平、勞動(dòng)力市場(chǎng)的供求狀況和公司財(cái)務(wù)能力、預(yù)算控制、薪酬政策、企業(yè)規(guī)模、比較工作價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)力等。公司的薪酬根據(jù)年度通貨膨脹、勞動(dòng)力市場(chǎng)供求變化、公司當(dāng)年整體效益等因素進(jìn)行工資調(diào)整。萬(wàn)科企業(yè)員工手冊(cè)上印著一句話:“人才是一條理性的河流,哪里有低洼就流向哪里?！比f(wàn)科的企業(yè)文化一貫是讓職員有尊嚴(yán),把人當(dāng)作第一要?jiǎng)?wù),員工之間互相尊重,牢牢把住了員工的脈搏,進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)人力資本投資收益。3.房企要與員工建立以勞動(dòng)契約和心理契約為雙重紐帶的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系房企要真正重視員工,強(qiáng)調(diào)房企與員工共進(jìn)退、共發(fā)展,真正關(guān)心員工、讓員工感受到企業(yè)大家庭的溫馨。福利措施要首先想到員工,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,削減工資要首先從管理層開(kāi)始。不斷提高員工的工作環(huán)境和生活質(zhì)量,幫助員工養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣,提高員工的健康水平,關(guān)心員工及其家庭。幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,延長(zhǎng)房企人力資本使用期限,讓員工成為房企的忠實(shí)員工。尊重員工的個(gè)性,創(chuàng)建與員工互信的溝通氛圍,培養(yǎng)發(fā)展員工的團(tuán)隊(duì)精神,降低溝通成本和提高工作效率。只有這樣,房企對(duì)員工的心理期望才能與員工對(duì)房企的心理期望達(dá)成一種默契,真正在房企和員工之間建立信任與承諾關(guān)系。從而激活房企員工隊(duì)伍,發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造力。房企與員工建立了有效的共生關(guān)系,從根本上就防范人才流失現(xiàn)象的發(fā)生,提高了房企人力資本投資的效益。4.房企應(yīng)創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織世界已經(jīng)進(jìn)入學(xué)習(xí)型組織的時(shí)代,能創(chuàng)建學(xué)習(xí)形組織的企業(yè),才是最有活力的企業(yè)。我國(guó)房企要制定適合自己的戰(zhàn)略,通過(guò)自我批評(píng)、信息反饋和交流而力求進(jìn)步,向未來(lái)進(jìn)軍。房企只有敢于否定自我,不斷學(xué)習(xí)、提高,才能在發(fā)現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)和成績(jī)同時(shí),發(fā)現(xiàn)許多潛藏的弱點(diǎn)。這樣,房企才能在克服弱點(diǎn)和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的過(guò)程中不斷向前發(fā)展。我國(guó)房企在充分衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的各要素之后,應(yīng)極力在進(jìn)行更有效的管理和避免過(guò)度官僚化之間尋求一種新平衡,以更徹底地分析與客戶的聯(lián)系,視客戶的支持為自己進(jìn)步的依據(jù),系統(tǒng)地從過(guò)去和當(dāng)前的研究項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目中學(xué)習(xí),不斷地進(jìn)行自我批評(píng)、自我否定。還要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)在企業(yè)內(nèi)外建立廣泛的聯(lián)系和信任,要求企業(yè)經(jīng)理人員、員工和顧客保持密切聯(lián)系,加強(qiáng)互動(dòng)式學(xué)習(xí),實(shí)現(xiàn)資源共享;通過(guò)建立共享制影響公司文化的發(fā)展戰(zhàn)略,促進(jìn)公司組織發(fā)生變化,保持充分的活力。建立學(xué)習(xí)型組織,使公司整體結(jié)合得更加緊密,效率更高地向未來(lái)進(jìn)軍。例如合生創(chuàng)展公司專門針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生開(kāi)展了一個(gè)名為“合動(dòng)力”的人才培養(yǎng)計(jì)劃。第一階段是畢業(yè)前實(shí)習(xí),主要是公司基礎(chǔ)培訓(xùn)加崗位體驗(yàn)培訓(xùn)。第二階段是入職后培訓(xùn),主要是集中到集團(tuán)一周入職拓展培訓(xùn)加合生學(xué)府E-learning工作標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。第三階段是定崗后一年內(nèi)培養(yǎng),主要是職業(yè)加油站,專業(yè)培訓(xùn)加指定帶教老師崗位工作帶教培訓(xùn)。最后是幫助新員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃。合生創(chuàng)展通過(guò)這一系列組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),培養(yǎng)了一大批符合企業(yè)要求的人才,并且奠定了一個(gè)濃烈的學(xué)習(xí)氛圍,無(wú)形中提高了人力資本投資收益。

篇8

1.1.1對(duì)城鎮(zhèn)新區(qū)進(jìn)行建設(shè)以及舊區(qū)改造促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加

由于新區(qū)建設(shè)需要房地產(chǎn)的直接相關(guān)投資,房地產(chǎn)資金會(huì)直接注入,從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另外,城鎮(zhèn)舊區(qū)的搬遷改造也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,以及房地產(chǎn)投資的增加。同時(shí),搬遷戶對(duì)住房的需求也會(huì)增加,供求效應(yīng)促使房地產(chǎn)投資增加。

1.1.2新型城鎮(zhèn)化中人口的增加相應(yīng)推動(dòng)了對(duì)住房需求的增加

據(jù)數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)城鎮(zhèn)化每年以約1%的速度推進(jìn),城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4%~5%,從而帶動(dòng)新增住房需求快速增長(zhǎng)。由于新型城鎮(zhèn)化的速度不斷增快,大量的人口向城鎮(zhèn)涌入,他們對(duì)住房的消費(fèi)需求也不斷擴(kuò)大,對(duì)住房面積的需求也在不斷增加,房地產(chǎn)投資也會(huì)相應(yīng)地增加。

1.1.3新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的生活水平提升帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加

由于城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展,居民的生活水平不斷提高,對(duì)于房地產(chǎn)有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂(lè)消費(fèi)等,這些都對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)投資提出了新的要求,帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加。

1.2房地產(chǎn)投資對(duì)新型城鎮(zhèn)化的影響作用

房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體,積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中,人口和城市面積都高速膨脹,必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,相應(yīng)地房地產(chǎn)投資在一定時(shí)期內(nèi)的快速增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

1.2.1房地產(chǎn)投資的增加解決了城鎮(zhèn)化中一部分人口的就業(yè)

由于房地產(chǎn)資金的增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,需要更多的工人來(lái)參與到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái),因而解決了部分人口和進(jìn)城務(wù)工人員的就業(yè)問(wèn)題。另外,房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)使得相關(guān)行業(yè)人員的需求增加,解決了城鎮(zhèn)化中部分人口的就業(yè)問(wèn)題。

1.2.2房地產(chǎn)投資的增加擴(kuò)大了新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)資金

城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷發(fā)展也要求建設(shè)資金的不斷投入,房地產(chǎn)投資的逐年增加、配套建設(shè)的不斷增大,促使新型城鎮(zhèn)化朝著環(huán)境更和諧、配套更完善、服務(wù)更全面的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)加快了步伐,兩者之間是相互依存的。房地產(chǎn)投資要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng),與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。投資滯后會(huì)影響房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;投資超前則會(huì)造成資源和能源的浪費(fèi)。

2結(jié)論與建議

2.1結(jié)論

通過(guò)上述分析可以看出,城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與房地產(chǎn)投資存在正相關(guān)協(xié)整關(guān)系,二者之間存在著相互影響的關(guān)系。在短時(shí)期內(nèi),我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的變化對(duì)房地產(chǎn)投資增加影響不大,不是其增加的原因,而房地產(chǎn)投資的變化則會(huì)使城鎮(zhèn)化水平發(fā)生一定的變動(dòng),即城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響不顯著,而房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響顯著。在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi),我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)投資具有一定的影響拉動(dòng)作用,而且這種作用力大于房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響推動(dòng)作用。

2.2建議

從發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房地產(chǎn)本身的逐利性會(huì)給城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來(lái)一定的難題,會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的片面發(fā)展,房地產(chǎn)的健康發(fā)展才能有效促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。鑒于此,我國(guó)在加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中,應(yīng)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向,使兩者協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

2.2.1城鎮(zhèn)化方面

首先,根據(jù)城鎮(zhèn)自身特點(diǎn),科學(xué)規(guī)劃其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,引導(dǎo)房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的合理投資,避免盲目的開(kāi)發(fā)投資或者是滯后的房屋建設(shè)。其次,重點(diǎn)做好保障性住房的建設(shè)工作,在保障性住房的規(guī)劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設(shè)計(jì),加大過(guò)程控制與服務(wù)管理。再次,完善城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套建設(shè),建立生態(tài)宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn),提升城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量水平。最后,根據(jù)住房市場(chǎng)的供需合理供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地,做好舊城改造和征地安置補(bǔ)償工作,保障人民的正當(dāng)利益。

篇9

“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程所涉及的金融資產(chǎn)種類較多，在教材中除各項(xiàng)貨幣資金、應(yīng)收項(xiàng)目外，單獨(dú)作為一章講解的金融資產(chǎn)包括交易性金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)，而把另一類金融資產(chǎn)即持有至到期投資與長(zhǎng)期股權(quán)投資作為一章放在金融資產(chǎn)后一章進(jìn)行講解。這樣的排序方式主要是考慮到資產(chǎn)的流動(dòng)性，按交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期投資進(jìn)行編排。可供出售金融資產(chǎn)涉及權(quán)益性工具與債權(quán)性工具兩類，其中債權(quán)性工具的核算方法與持有至到期投資比較接近?？晒┏鍪蹤?quán)益性金融資產(chǎn)初始投資的計(jì)算與處理、持有期間各資產(chǎn)負(fù)債表日采用實(shí)際利率法計(jì)算投資收益及溢折價(jià)的攤銷與持有至到期投資的核算完全一致，所不同的是可供出售金融資產(chǎn)要求按公允價(jià)值計(jì)量，所以期末應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行計(jì)量與會(huì)計(jì)處理。這部分內(nèi)容是課程的難點(diǎn)，學(xué)生在學(xué)習(xí)時(shí)有一定的難度。如果按課本的順序進(jìn)行講解，涉及到可供出售金融資產(chǎn)時(shí)要同時(shí)學(xué)習(xí)債權(quán)性工具的處理，又要涉及股權(quán)性工具的處理，難度就會(huì)更大，掌握起來(lái)就比較困難了。但把持有至到期投資提至可供出售金融資產(chǎn)之前進(jìn)行學(xué)習(xí)，在持有至到期投資中全面、細(xì)致地學(xué)習(xí)實(shí)際利率法，由于僅涉及債券的處理內(nèi)容，就相對(duì)容易掌握了。有了持有至到期投資會(huì)計(jì)處理的基礎(chǔ)，再學(xué)習(xí)可供出售金融資產(chǎn)，就比較容易了。當(dāng)然，如果這樣處理，那么在講解之前應(yīng)該明確說(shuō)明此類資產(chǎn)流動(dòng)性的強(qiáng)弱。

二、應(yīng)收賬款與應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收

賬款與應(yīng)收票據(jù)都屬于應(yīng)收項(xiàng)目，兩者均要求以真實(shí)的商品交易為基礎(chǔ)才能確認(rèn)。在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”中，按應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款排序。對(duì)于兩項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)的安排，可以把應(yīng)收票據(jù)理解為是在商業(yè)信用的基礎(chǔ)上，通過(guò)簽發(fā)、承兌票據(jù)進(jìn)行信用的加強(qiáng)。在講完應(yīng)收賬款后，提出“為了加快應(yīng)收賬款的回收、減少資金占用及機(jī)會(huì)成本、降低壞賬率”，要求債務(wù)人承兌票據(jù)，從而引出應(yīng)收票據(jù)。這樣的安排邏輯性更強(qiáng)，且應(yīng)收賬款的會(huì)計(jì)處理為應(yīng)收票據(jù)的學(xué)習(xí)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，筆者認(rèn)為僅憑應(yīng)收票據(jù)有明確到期日來(lái)判斷其流動(dòng)性超過(guò)應(yīng)收賬款不盡合理。我國(guó)的商業(yè)匯票期限最長(zhǎng)為六個(gè)月，屬于流動(dòng)資產(chǎn)中流動(dòng)性較強(qiáng)的資產(chǎn)。而提供了期限小于六個(gè)月信用期的應(yīng)收賬款，或者沒(méi)有信用期限的應(yīng)收賬款，其流動(dòng)性更強(qiáng)。與應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款相對(duì)應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款也可以按照這種思路進(jìn)行思考，在講解流動(dòng)負(fù)債時(shí)，先講解應(yīng)付賬款，再講解應(yīng)付票據(jù)。

三、存貨內(nèi)容適當(dāng)擴(kuò)充“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”課程

對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的講解，包括存貨的初始計(jì)量、計(jì)價(jià)、主要存貨的會(huì)計(jì)核算、后續(xù)計(jì)量(期末計(jì)價(jià)，存貨減值的核算)、清查盤點(diǎn)等內(nèi)容。存貨初始計(jì)量的一個(gè)重要指標(biāo)是存貨的計(jì)價(jià)，包括存貨收入的計(jì)價(jià)與發(fā)出的計(jì)價(jià)，存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)等于存貨發(fā)出的數(shù)量與發(fā)出單價(jià)的乘積。這里的發(fā)出單價(jià)可以是計(jì)劃成本，也可以是按某一種方法計(jì)算的實(shí)際成本。關(guān)于發(fā)出單價(jià)的確定，教材一般都進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述，但對(duì)存貨數(shù)量的確定基本上沒(méi)有涉及。雖然在“基礎(chǔ)會(huì)計(jì)學(xué)”中對(duì)確定存貨數(shù)量的實(shí)地盤存制與永續(xù)盤存制兩種方法都有內(nèi)容安排，但“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”作為一個(gè)完整的課程體系，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)貙?duì)這兩種方法進(jìn)行簡(jiǎn)單的講解。

四、投資性房地產(chǎn)的反映

投資性房地產(chǎn)是我國(guó)2006版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新命名的一項(xiàng)資產(chǎn)，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產(chǎn)。在“中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)”教材中，把投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)合并為一章，放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。若完全按照資產(chǎn)的流動(dòng)性來(lái)考慮的話，說(shuō)明該資產(chǎn)的流動(dòng)性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等，從范圍來(lái)看主要包括因特種目的而持有的固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)，所以放在資產(chǎn)的最后一項(xiàng)。但投資性房地產(chǎn)的定義明確了該資產(chǎn)的屬性就是投資，是會(huì)計(jì)主體為了獲取租金或資產(chǎn)保值增值而投資的一項(xiàng)資產(chǎn)。既然投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于投資，屬于長(zhǎng)期投資，那么其與長(zhǎng)期股權(quán)投資在性質(zhì)上是相近的，且比作用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，所以投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)該在長(zhǎng)期股權(quán)投資之后，固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)之前，這樣更能體現(xiàn)其投資的基本屬性，也符合其流動(dòng)性的劃分。

五、借款費(fèi)用資本化問(wèn)題

篇10

[關(guān)鍵詞] 投資環(huán)境 變權(quán)綜合法 房地產(chǎn)投資環(huán)境

一、引言

對(duì)于任何一項(xiàng)投資，環(huán)境條件的優(yōu)劣直接影響了投資效益的好壞。 投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資行為的外部因素的總體,是理性的房地產(chǎn)投資活動(dòng)賴以進(jìn)行的前提。在一定的條件下,投資環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗起著關(guān)鍵的作用。由于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、復(fù)雜性、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)及影響因素多等方面的原因,所以科學(xué)的對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行分析并對(duì)投資的前景進(jìn)行預(yù)測(cè),是防止風(fēng)險(xiǎn)和確保高收益、高回報(bào)的必要前提與基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)工作在經(jīng)濟(jì)生活中日益受到人們的重視，評(píng)價(jià)方法的研究也在逐步展開(kāi)。目前，常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資環(huán)境定量評(píng)價(jià)方法包括初級(jí)因素打分法、多因素系統(tǒng)評(píng)估法、綜合性定量方法、雷達(dá)圖分析法、關(guān)鍵因素評(píng)估法等。但這些評(píng)價(jià)方法對(duì)于主觀性指標(biāo)處理得比較粗糙。變權(quán)綜合法由于所需數(shù)據(jù)少,評(píng)價(jià)準(zhǔn)確性高；而且更能突出指標(biāo)體系中個(gè)別指標(biāo)的明顯變化，比常權(quán)綜合法更接近專家評(píng)估的思維模式，所以它在社會(huì)各行業(yè)得到廣泛應(yīng)用。本論文建立了一個(gè)基于變權(quán)綜合評(píng)價(jià)方法的投資環(huán)境評(píng)價(jià)模型,并以河北省某地區(qū)為例,給出了一個(gè)實(shí)證分析。

二、變權(quán)綜合法

定義2.1稱為一個(gè)m維常權(quán)向量，如果對(duì)于任意,有,且滿足。

定義2.2 給定映射，稱向量,為m維局部變權(quán)向量，如果滿足:

(1)歸一性

(2)懲罰激勵(lì)性：對(duì)每個(gè)，存在，且，使得關(guān)于在內(nèi)單調(diào)遞減，在內(nèi)單調(diào)遞增。

定義2.3 給定映射,稱向量,為m維局部狀態(tài)變權(quán)向量，如果對(duì)于每個(gè)，存在，且，滿足條件：

(1)對(duì)于每個(gè)，對(duì)于常權(quán)向量,在上關(guān)于遞減，在上關(guān)于遞增。

(2)當(dāng)時(shí)，;當(dāng)時(shí)，。

定理2.1 設(shè)為一個(gè)m維局部狀態(tài)變權(quán)向量,為任一常權(quán)向量，則, 為一個(gè)m維局部變權(quán)向量。

給定指標(biāo)集,各指標(biāo)的常權(quán)分配為，某被評(píng)價(jià)對(duì)象各指標(biāo)的評(píng)價(jià)值為：，取定局部狀態(tài)變權(quán)向量:,可得局部變權(quán)向量：,于是綜合評(píng)價(jià)值為：

三、基于變權(quán)綜合法的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)模型

房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。它的設(shè)置應(yīng)符合系統(tǒng)全面、簡(jiǎn)明科學(xué)、穩(wěn)定可比、靈活可操作的原則。因此，本文按隸屬關(guān)系、層次結(jié)構(gòu)，將影響投資環(huán)境的因素加以系統(tǒng)分析和合理綜合，其構(gòu)成要素一般分為政治、經(jīng)濟(jì)、自然、基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)因素四大方面。欲建立房地產(chǎn)投資環(huán)境測(cè)評(píng)模型，應(yīng)遵循：構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系評(píng)價(jià)指標(biāo)定量化建立測(cè)評(píng)模型。根據(jù)以上分析，本文借助層次分析法確定了權(quán)重向量，基于變權(quán)綜合法建立一類測(cè)量房地產(chǎn)投資環(huán)境的定量化模型，具體步驟如下：

1.運(yùn)用層次分析法，建立層次結(jié)構(gòu)模型，確定權(quán)重系。如表1所示，

表1 河北省房地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)體系

2. 下面我們通過(guò)對(duì)河北省某地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)。我們邀請(qǐng)了10位專家，分別對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行按評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)打分，得到二級(jí)指標(biāo)狀態(tài)值。

比如我們首先取定:

得到房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)過(guò)程如表2:

表2

按照上述步驟，經(jīng)過(guò)計(jì)算得出：雖然該地區(qū)社會(huì)政治環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境都較好，但由于自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境稍差，采用變權(quán)綜合法達(dá)到了懲罰的目的，而常權(quán)綜合卻未能達(dá)到此效果。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于房地產(chǎn)投資環(huán)境復(fù)雜性，不確定的影響因素眾多，投資者對(duì)環(huán)境的選擇尤為慎重，投資環(huán)境的好壞直接影響到投資者的收益。對(duì)投資環(huán)境做一個(gè)公正合理的評(píng)價(jià)至關(guān)重要。本論文所采用的變權(quán)綜合評(píng)價(jià)法，運(yùn)用定性和定量相結(jié)合，專家評(píng)價(jià)和科學(xué)計(jì)算互相補(bǔ)充的分析方法，比常權(quán)評(píng)價(jià)法更為準(zhǔn)確，具有一定的適用價(jià)值。

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