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篇1

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問題

4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合

無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更

經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理［J］.西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（3）.

篇2

第一，技術(shù)管理工作不到位。技術(shù)管理，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中現(xiàn)場施工技術(shù)管理工作的重要組成部分。很多施工現(xiàn)場管理者沒有重視技術(shù)管理工作，在建筑項(xiàng)目施工中，技術(shù)管理工作在管理體系中所占的地位不高。很多房地產(chǎn)施工單位沒有關(guān)注施工技術(shù)的檢測與施工質(zhì)量的監(jiān)控，缺乏健全的技術(shù)管理管理體系，使得技術(shù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)不夠嚴(yán)格，管理細(xì)節(jié)不足，影響了房地產(chǎn)施工的整體質(zhì)量。施工技術(shù)與施工制度出現(xiàn)的漏洞，影響了房地產(chǎn)施工技術(shù)管理工作效率，使得實(shí)際施工工作中的問題逐漸積累下來，沒有得到有效解決。第二，現(xiàn)場施工材料和設(shè)備管理不足。在諸多建筑項(xiàng)目的施工過程中，工程所用的材料與設(shè)備數(shù)量龐大，材料與設(shè)備的使用、存儲(chǔ)都需要管理者特別關(guān)注。比如施工原材料的管理，對(duì)于施工行為安全性以及施工質(zhì)量有直接影響。如果管理者沒有關(guān)注材料的運(yùn)輸、檢測、存儲(chǔ)，就會(huì)影響原材料的質(zhì)量，使得施工過程中出現(xiàn)不必要的質(zhì)量問題，造成工程成品不合格，為之后的工程使用埋下安全隱患。同樣，施工設(shè)備的使用與維修都有特殊的規(guī)定與講究。設(shè)備使用與維修的頻率、次數(shù)和合格度直接影響著施工的安全性以及企業(yè)的施工成本與效益，影響著施工進(jìn)度。很多建筑企業(yè)在日?，F(xiàn)場施工管理工作中，都沒有關(guān)注材料的檢測與設(shè)備的維護(hù)，使得材料質(zhì)量不足，設(shè)備更新過快，浪費(fèi)了大量的施工資源。第三，現(xiàn)場施工人員管理不足。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，人員對(duì)于施工有著極為重要的作用。施工人員是房地產(chǎn)建筑的主要促成者，而管理人員與技術(shù)人員則通過管理工作的實(shí)施與技術(shù)指導(dǎo)，發(fā)揮個(gè)人作用，促進(jìn)施工現(xiàn)場各類資源分配合理化。然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，施工管理者沒有關(guān)注施工人員的管理工作，使得部分施工人員不清楚自己的職責(zé)。在施工時(shí)，人員匱乏與重復(fù)工作的現(xiàn)象普遍存在。這樣的管理現(xiàn)狀只能讓大多數(shù)員工在工作時(shí)沒有目標(biāo)，沒有熱情。與此同時(shí)，安全管理不足，影響了施工人員的安全意識(shí)，他們?cè)谑┕み^程中忽略了自身安全，影響了安全生產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、建筑房地產(chǎn)開發(fā)過程中現(xiàn)場施工技術(shù)管理方法

（一）明確現(xiàn)場施工技術(shù)管理原則。第一，明確科學(xué)化管理原則。在建筑施工現(xiàn)場，每一項(xiàng)管理工作都應(yīng)當(dāng)具有科學(xué)性與合理性。只有這樣，才能保證施工過程的安全，保證施工質(zhì)量。無論是資源的利用還是人員的安排，都不能存有浪費(fèi)現(xiàn)象。施工現(xiàn)場的設(shè)置也要具有科學(xué)性，充分考慮時(shí)間與空間需求，解決施工問題。在施工流程的安排上，要優(yōu)先考慮施工質(zhì)量，之后再考慮施工進(jìn)度，以此來提高施工企業(yè)的核心競爭力。充分調(diào)動(dòng)每一份人員的工作積極性，讓最合適的人在最合適的崗位上工作，才能保證施工現(xiàn)場工作效率的整體提升。第二，明確規(guī)范性原則。施工現(xiàn)場技術(shù)管理工作要具有規(guī)范性，本著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及企業(yè)內(nèi)部原則落實(shí)施工行為。現(xiàn)場施工具有復(fù)雜性，施工工作的完成需要多位人員的配合與多個(gè)環(huán)節(jié)的緊密相扣。只有嚴(yán)格遵守規(guī)范，才能完成共同的管理目標(biāo)。沒有規(guī)范的管理工作不僅會(huì)影響工程的施工進(jìn)度，還會(huì)影響各個(gè)部門之間的契合度，導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。（二）做好現(xiàn)場施工質(zhì)量技術(shù)管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，現(xiàn)場施工技術(shù)管理工作最重要的一點(diǎn)就是質(zhì)量管理工作。本著提高施工質(zhì)量的原則，做好多個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)的處理與管理工作，才能實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。在施工過程中，控制施工質(zhì)量是重要環(huán)節(jié)。首先，管理者要重視施工工藝的管理。目前，在建筑行業(yè)快速發(fā)展，建筑企業(yè)不斷強(qiáng)大的過程中，施工工藝也逐漸豐富起來。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求選擇最佳方案，并根據(jù)施工方案確定管理方案，使管理工作能夠滿足施工的實(shí)際需求。在優(yōu)化施工工藝管理工作的同時(shí)，了解施工技術(shù)要求，分析施工技術(shù)要求，才能將質(zhì)量管理與技術(shù)管理融合在一起。其次，建立明確的施工技術(shù)管理制度。在施工現(xiàn)場，每一項(xiàng)制度都會(huì)成為管理者的指導(dǎo)思想。施工技術(shù)管理制度應(yīng)當(dāng)包括材料檢驗(yàn)制度、現(xiàn)場技術(shù)資料管理制度以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與管理制度等。在工程的建設(shè)過程中，涉及到的一切內(nèi)容與項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)有明確的制度規(guī)定與指示。施工技術(shù)管理制度的建立，能夠幫助管理人員更好的利用材料了解工程質(zhì)量，促進(jìn)技術(shù)驗(yàn)收，把握好施工進(jìn)程，研究施工方向。在工程完成之后，管理人員也可以結(jié)合技術(shù)性材料加強(qiáng)工程的維護(hù)與擴(kuò)建，做好后期維護(hù)工作。（三）做好現(xiàn)場施工材料設(shè)備管理工作。施工材料管理工作對(duì)于施工技術(shù)優(yōu)化以及施工質(zhì)量提高都十分重要。在現(xiàn)場施工技術(shù)管理工作中，重視材料管理工作，才能讓現(xiàn)場施工技術(shù)管理工作更上一層樓。在施工開始之前，管理者就應(yīng)當(dāng)先檢查施工需要使用的材料，并明確材料的使用量。根據(jù)施工需求驗(yàn)證材料儲(chǔ)備數(shù)量、儲(chǔ)備環(huán)境，并檢查材料的材質(zhì)，明確計(jì)算與規(guī)劃施工中應(yīng)當(dāng)使用的材料量。材料的領(lǐng)取過程也需要加以優(yōu)化。在施工現(xiàn)場技術(shù)管理工作中，很多管理人員忽略了材料的領(lǐng)取過程管理。在定量施工材料入場之后便無人看管，有需要便直接取走使用。建立明確的材料領(lǐng)取規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取材料時(shí)需要注明材料的使用數(shù)量以及具體的使用方法。如果領(lǐng)取的材料不足以滿足施工要求，可以申請(qǐng)材料管理部門補(bǔ)發(fā)，并明確標(biāo)出超出使用量的原因。管理者要隨時(shí)了解材料的庫存情況，明確每一種材料的使用數(shù)量以及存儲(chǔ)數(shù)量，定時(shí)更新材料。所有有關(guān)于建筑施工的原材料都要保證質(zhì)量，在審查材料質(zhì)量時(shí)，要嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)定以及工程要求檢查，絕不能為了減少施工成本而忽略材料質(zhì)量。只有合格的產(chǎn)品才能進(jìn)入到施工現(xiàn)場，也只有二次檢驗(yàn)合格的產(chǎn)品才能應(yīng)用到施工實(shí)踐當(dāng)中。質(zhì)量，是建筑企業(yè)發(fā)展的根本，在原材料上把好質(zhì)量關(guān)，才能提升施工整體質(zhì)量。除此之外，施工者還要及時(shí)發(fā)現(xiàn)材料應(yīng)用過程中所出現(xiàn)的問題，發(fā)現(xiàn)材料與施工技術(shù)之間的匹配度，為之后的材料選擇與使用提供豐富的經(jīng)驗(yàn)。（四）做好現(xiàn)場施工人員管理工作。人員管理是現(xiàn)場施工管理工作的重要內(nèi)容，人員管理主要包括施工操作者管理、施工組織者管理以及施工指揮者管理。施工人員的專業(yè)素質(zhì)以及職業(yè)素養(yǎng)水平直接影響著施工質(zhì)量。在部分企業(yè)的施工現(xiàn)場，一些施工操作者文化素質(zhì)不高，缺少專業(yè)的建筑知識(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)操作。也有施工單位缺少專業(yè)的技術(shù)人員，雖然可以在一定程度上為操作者提供技術(shù)指導(dǎo)，卻無法在施工現(xiàn)場中解決所有技術(shù)難題。在現(xiàn)場施工技術(shù)管理工作中，管理人員一定要重視人的作用，同時(shí)做好人員管理工作。通過定期培訓(xùn)來提高施工操作者與技術(shù)人員建筑業(yè)務(wù)水平，重視人員理論知識(shí)豐富的同時(shí)，也要重視職業(yè)素養(yǎng)水平的提高。認(rèn)識(shí)到施工質(zhì)量的重要性，才能建立終身學(xué)習(xí)的理念。除此之外，建筑企業(yè)還要做好施工現(xiàn)場指揮者的管理工作。他們明確自己的職責(zé)，才能幫助現(xiàn)場建立完善的管理機(jī)制，將好的管理技術(shù)應(yīng)用到現(xiàn)場施工技術(shù)管理中。

三、小結(jié)

綜上所述，在建筑房地產(chǎn)開發(fā)過程中，現(xiàn)場施工技術(shù)管理工作是必不可少的。只有做好施工現(xiàn)場技術(shù)管理工作，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的科學(xué)化。作為管理者，不僅要關(guān)注行業(yè)所提出的管理要求，更要結(jié)合施工現(xiàn)場的實(shí)際需求，落實(shí)精細(xì)化管理理念。通過施工技術(shù)管理工作的落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的最大化與社會(huì)利益的最大化，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的同時(shí)，推進(jìn)社會(huì)進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制

我國加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。國外房產(chǎn)商將憑借較強(qiáng)的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營機(jī)制等優(yōu)勢進(jìn)入我國市場。而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動(dòng)資金非常有限，即使有很大的一筆流動(dòng)資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發(fā)商除了要學(xué)會(huì)腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過加強(qiáng)工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價(jià)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價(jià)問題，是每一個(gè)房地產(chǎn)商面臨的重大問題。一般來講，工程造價(jià)的確定與控制可分為四個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價(jià)，就必須從這四個(gè)階段入手。

1決策階段的造價(jià)控制

可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價(jià)控制的源頭，對(duì)以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好，就需要進(jìn)行充分的市場調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。

1．1完善投資決策機(jī)制

要成立投資策劃部門，造價(jià)工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。

1．2建立項(xiàng)目審查制

公司內(nèi)部員工做的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長補(bǔ)短，提出自己相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。

1．3隨行就市，及時(shí)修正

隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價(jià)工程師必須密切注意決策報(bào)告中的每一條建議及修改情況，及時(shí)地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價(jià)格的變化。只有做好了這一點(diǎn)，投資估算才能真正起到有效控制工程造價(jià)和正面影響決策的作用。

2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以下五個(gè)方面來控制：

2．1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度

在市場經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引入競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。

2．2實(shí)行限額設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目今后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法、開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

2．3開展價(jià)值工程的應(yīng)用

價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作

加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。我們?cè)诠こ淌┕で?，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預(yù)決算部，對(duì)施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。

2．5加強(qiáng)洽商管理

杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，我們采取的方法是審核會(huì)簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。

3施工階段的工程造價(jià)控制

3．1嚴(yán)格工程合同的簽訂與執(zhí)行

簽訂工程合同時(shí)，最重要的要根據(jù)各工程的特點(diǎn)，應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，因?yàn)椴煌陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，直接關(guān)系工程造價(jià)的控制效果。

合同文本應(yīng)盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點(diǎn)和招標(biāo)文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結(jié)果來起草。合同文本必須準(zhǔn)確表達(dá)雙方談判確定的意思，做到條款不漏項(xiàng)；標(biāo)的物表達(dá)清楚、標(biāo)的額計(jì)算準(zhǔn)確；質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運(yùn)輸方式和結(jié)算方式明確；違約責(zé)任及違約金(或賠償金)計(jì)算方法準(zhǔn)確；文字表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。

工程造價(jià)一般是由工程招標(biāo)合同價(jià)及合同外項(xiàng)目價(jià)款（即工程增項(xiàng)、施工索賠、材料調(diào)價(jià)、費(fèi)用調(diào)整等）所構(gòu)成。合同價(jià)是承發(fā)包雙方充分運(yùn)用價(jià)值規(guī)律，反復(fù)進(jìn)行價(jià)格比較，實(shí)現(xiàn)個(gè)別勞動(dòng)消耗和社會(huì)必要平均勞動(dòng)消耗的統(tǒng)一，基本上是等價(jià)交換的價(jià)格。它高于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)時(shí)，對(duì)承包方有利，低于社會(huì)必要平均勞動(dòng)耗費(fèi)，對(duì)發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過市場競爭來實(shí)現(xiàn)，并符合價(jià)格規(guī)律的要求。工程現(xiàn)場施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，使工程造價(jià)波動(dòng)的幅度也非常大。施工合同中的合同價(jià)款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)定額中的人工、材料（設(shè)備）、施工機(jī)械、管理費(fèi)用及政策性調(diào)價(jià)外，凡是由承包方負(fù)責(zé)的，其費(fèi)用必須全部無一遺漏地包括在工程價(jià)款中。承包方承諾的條件和費(fèi)用一般在雙方招投標(biāo)過程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認(rèn)并在簽訂工程施工合同時(shí)，據(jù)以確定工程的合同價(jià)款在工程結(jié)算時(shí)還能否進(jìn)行調(diào)整。

3．2嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和訂購

一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，市場透明度大，以建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的信息價(jià)再結(jié)合市場行情進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價(jià)格差別大。對(duì)于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價(jià)格由甲方確認(rèn)后，方可購買。這樣，才能既控制造價(jià)又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預(yù)埋、預(yù)留的管線等一般都是由施工單位購買，但設(shè)備主要由甲方采購的。設(shè)備造價(jià)涉及金額大，占整個(gè)工程造價(jià)的30％以上。設(shè)備訂購計(jì)劃必須與工程實(shí)際進(jìn)度緊密配合，以免影響工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對(duì)工程主體進(jìn)行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實(shí)力，還對(duì)約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進(jìn)度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實(shí)際已完工程造價(jià)的80％支付工程進(jìn)度款；②待工程竣工驗(yàn)收合格后，支付總造價(jià)的85%；③工程驗(yàn)收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，再支付至總造價(jià)的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。

4竣工階段的工程造價(jià)控制

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：

（1）嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。

（2）檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

（3）落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

（4）按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會(huì)有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實(shí)結(jié)算。

（5）嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。

（6）嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。

（7）認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。綜上所述，工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過程，只有對(duì)工程建設(shè)的每一個(gè)階段采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達(dá)到全面控制工程造價(jià)的預(yù)期目的。

工程竣工時(shí)，根據(jù)合同文件中計(jì)價(jià)方式及允許調(diào)整費(fèi)用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對(duì)承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進(jìn)行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價(jià)。

5結(jié)語

總而言之，工程造價(jià)的確定與控制是一門博大精深的學(xué)問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會(huì)，一得之愚而已。隨著我國造價(jià)理論的進(jìn)一步完善和發(fā)展，造價(jià)工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價(jià)的地位更加重要。

參考文獻(xiàn)

1吳秋菊，姜金劍．合同管理對(duì)工程造價(jià)的影響及對(duì)策［J］．德州學(xué)院學(xué)報(bào)，2002（12）

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅;對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來說,上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B,準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級(jí)酒店、兩幢甲級(jí)寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級(jí)酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應(yīng)稅金,但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是,在審批報(bào)建酒店時(shí),特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng),其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià),并裝飾后經(jīng)營,定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負(fù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí),預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備,包括土地拍賣時(shí)應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營。因?yàn)楦鶕?jù)稅法,預(yù)先確定自營資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報(bào)建時(shí)為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營固定資產(chǎn)投資則為時(shí)已晚,稅務(wù)清算需要按照市場價(jià)視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí),可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如:某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元;第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi),該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

篇5



關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達(dá)到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達(dá)到6065.21億元，同比增長速度達(dá)到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達(dá)到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

近年來，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對(duì)中央政府出臺(tái)的政策制定了具體的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動(dòng)的銀行貸款來運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)?！把胄?21號(hào)文件”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展初期的資金來源提出了嚴(yán)格的要求；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個(gè)主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，這對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金運(yùn)作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時(shí)，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí),針對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動(dòng)了土地價(jià)格和房價(jià)過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。

目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)金融體系，乃至國家的整個(gè)宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)：

①對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對(duì)于銀行體系來說，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對(duì)稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對(duì)于國家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。

④從國民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級(jí)階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有：①房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。

目前我國的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場上。

我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對(duì)全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。

篇6

(一)土地成本為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償款、大市政配套費(fèi)、土地契稅、土地交易費(fèi)等；

(二)前期工程費(fèi)是指在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費(fèi)用；

(三)建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給建設(shè)承包單位的工程費(fèi)，包括：土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)等；

(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃?xì)?、環(huán)境等費(fèi)用；

(五)公共配套設(shè)施費(fèi)是指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施費(fèi)用，包括：人防、鍋爐房、會(huì)所、幼兒園、小區(qū)體育設(shè)施等費(fèi)用；

(六)開發(fā)間接費(fèi)用是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的工資福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)也應(yīng)在本科目中核算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算中存在的問題

(一)成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目不一致目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)是以目標(biāo)成本為依據(jù)，目標(biāo)成本往往是由預(yù)算部門編制，財(cái)務(wù)部門審核完成的。此外，在成本執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制工作，都是由財(cái)務(wù)部門完成的。因此，財(cái)務(wù)部門的成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門的目標(biāo)成本科目一致，有利于成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的核對(duì)、經(jīng)營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做到成本科目的統(tǒng)一，造成成本核算與審核工作的脫節(jié)、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。

(二)成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偳啡币?guī)范性與統(tǒng)一性“房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”在各大類成本的歸集和分?jǐn)偡矫鏇]有給出明確的界定，只是給出了指導(dǎo)原則，由于成本分?jǐn)偟姆椒ê芏?，有些企業(yè)對(duì)于成本歸集與分?jǐn)偣ぷ鞑恢匾暎瑳]有制定相關(guān)的規(guī)范與制度，所以導(dǎo)致了一些企業(yè)在成本歸集與分?jǐn)偡矫娴碾S意性，導(dǎo)致成本信息不準(zhǔn)確。

(三)會(huì)計(jì)人員對(duì)于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本會(huì)計(jì)核算對(duì)于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會(huì)給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。成本核算對(duì)于稅收籌劃作用，主要是針對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。

(四)財(cái)務(wù)人員的綜合專業(yè)水平不高，影響了企業(yè)的成本控制、成本分析以及項(xiàng)目可行性分析工作由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員不僅僅要掌握會(huì)計(jì)核算的知識(shí)，還要掌握目標(biāo)成本的制定流程、成本的分?jǐn)?、成本控制、成本分析等相關(guān)知識(shí)，這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財(cái)務(wù)部門來配合完成的，財(cái)務(wù)部門要審核發(fā)生的成本是否含在目標(biāo)成本之內(nèi)、有無超支情況，對(duì)成本執(zhí)行情況加以監(jiān)督與分析。一些成本數(shù)據(jù)需由財(cái)務(wù)人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會(huì)應(yīng)用于成本分析與項(xiàng)目可行性分析之中，為企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)者作出決策提供依據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員在專業(yè)層次上比較單一，專業(yè)知識(shí)集中在成本會(huì)計(jì)核算上，業(yè)務(wù)視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識(shí)面的積極性，組織協(xié)調(diào)能力差，從而造成了企業(yè)的成本管理水平落后，影響了企業(yè)的整體管理水平。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

(一)做到成本科目的統(tǒng)一成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目一定要統(tǒng)一，在設(shè)置或修改成本科目時(shí)，可以召集相關(guān)部門一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時(shí)下發(fā)各相關(guān)部門。保持科目一致性既能滿足成本會(huì)計(jì)核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)、成本核對(duì)的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項(xiàng)需要各個(gè)相關(guān)部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進(jìn)行，有利于提高工作效率。

(二)制定統(tǒng)一的成本歸集與分?jǐn)傊贫?，正確合理歸集、分?jǐn)偣餐杀?，保證成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性針對(duì)成本歸集與分?jǐn)偟碾S意性問題，企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)制定相關(guān)的成本管理制度，讓企業(yè)的成本核算與管理工作依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在成本的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途等進(jìn)行成本歸集。下面對(duì)于在成本歸集上容易混淆的幾個(gè)方面予以舉例說明：一是開發(fā)貸款利息依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與“房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理辦法”規(guī)定，是要資本化處理計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”科目，而非計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。二是在公共配套設(shè)施的界定問題上，有的企業(yè)容易含糊不清，公共配套設(shè)施的界定最簡單的辦法就是從兩個(gè)方面來判斷：第一、是非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設(shè)施；第二、無償贈(zèng)與地方政府或者公共事業(yè)單位，為廣大業(yè)主服務(wù)的，就可以視為公共配套設(shè)施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點(diǎn)要求就應(yīng)按建造開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建設(shè)等營銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)按稅法規(guī)定應(yīng)作為開發(fā)成本計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，有些企業(yè)將營銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)作為費(fèi)用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，這種處理方式都是錯(cuò)誤的，成本會(huì)計(jì)應(yīng)該加以注意。四是“開發(fā)間接費(fèi)用”科目中的人員工資福利及辦公費(fèi)等明細(xì)科目應(yīng)該與“管理費(fèi)用”科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的人員發(fā)生的工資福利或費(fèi)用，總部或行政職能部門人員發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)歸入“管理費(fèi)用”科目。在成本分?jǐn)偡矫?，?duì)于不能直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品或者某個(gè)單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個(gè)單位工程之間分?jǐn)偟某杀荆髽I(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。但一定要合理確定各成本科目的分?jǐn)偡椒ǎ恋仡惓杀景凑照嫉孛娣e分?jǐn)偙容^合理；前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費(fèi)按照建筑面積分?jǐn)偙容^合理。這個(gè)分?jǐn)傇瓌t，只是一個(gè)指導(dǎo)框架，具體明細(xì)科目的分?jǐn)傄?guī)則會(huì)有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各成本科目的特點(diǎn)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)來確定，比如：大市政配套費(fèi)是屬于土地成本的，但大市政配套費(fèi)按建筑面積繳納，這個(gè)科目按占地面積分?jǐn)偩筒缓侠砹?，而?yīng)該按照建筑面積分?jǐn)偂Ｓ捎诔杀練w集與分?jǐn)偟膹?fù)雜性，在實(shí)際工作中，成本會(huì)計(jì)人員在成本歸集與分?jǐn)偵嫌龅絾栴}，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)部門勾通，依據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證成本數(shù)據(jù)的可靠性、準(zhǔn)確性。

(三)加大稅收制度的學(xué)習(xí)，熟練掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規(guī)定稅法中關(guān)于成本抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算來說，主要涉及的就是這兩個(gè)稅種。下面針對(duì)容易出現(xiàn)問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開發(fā)產(chǎn)品竣工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本時(shí)，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法，即國稅發(fā)（2009）31號(hào)文”中規(guī)定的。有些企業(yè)會(huì)誤認(rèn)為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以，忽略了取得發(fā)票情況，多抵扣了成本。為了解決這個(gè)問題，企業(yè)可以在完工前要求一些長期合作或者戰(zhàn)略合作單位提前提供發(fā)票，成本會(huì)計(jì)在賬務(wù)中做預(yù)提處理，盡量把發(fā)票不足額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)避免把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計(jì)提成本的規(guī)定相混淆。在“國稅函[2010]220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知”中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同規(guī)定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。這一點(diǎn)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該注意，只有質(zhì)保金并且開具發(fā)票可以進(jìn)行成本抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提前開具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使成本得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會(huì)計(jì)人員應(yīng)該加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，理解稅法的每一個(gè)條款，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。

(四)增加培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員綜合專業(yè)水平在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本會(huì)計(jì)人員不僅需要熟練掌握會(huì)計(jì)核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預(yù)算、目標(biāo)成本的編制、成本控制、經(jīng)營分析等方面的知識(shí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項(xiàng)目可行性分析方面的工作是需要各個(gè)相關(guān)部門配合來完成的，當(dāng)然也少不了財(cái)務(wù)部門的參與。因此，企業(yè)應(yīng)該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)水平，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

四、結(jié)束語

篇7

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要目的是：

建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度，無論是對(duì)于國有企業(yè)還是對(duì)于非國有企業(yè)，都是一個(gè)不可回避的深刻而嚴(yán)峻的話題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是社會(huì)化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)的必然要求，是市場改革的方向?，F(xiàn)代企業(yè)制度的建立，對(duì)公司提出了新的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《公司法》有關(guān)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)定，堅(jiān)持“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的原則，更多地考慮到市場需要的變化，采用先進(jìn)的管理模式和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真向國際和國內(nèi)同行學(xué)習(xí)，提升自己的業(yè)務(wù)水平。

項(xiàng)目合同，是主體企業(yè)進(jìn)入市場的重要制度，是進(jìn)行工程施工、監(jiān)理、驗(yàn)收的重要依據(jù)，關(guān)系到開發(fā)參加單位的根本利益。因此，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目合同的管理，已經(jīng)成為建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容。

規(guī)范市場交易行為

規(guī)范市場的交易行為，包括二個(gè)方面的內(nèi)容。

一是規(guī)范市場主體的行為。項(xiàng)目合同管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是確保開發(fā)參加方具有市場認(rèn)可的主體資質(zhì)，具有參與開發(fā)活動(dòng)的權(quán)利能力和行為能力，只有這樣，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)市場交易的安全性。

二是規(guī)范開發(fā)市場的價(jià)格。市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征就是通過市場來調(diào)整價(jià)格，而不是由政府干預(yù)價(jià)格。我國目前正在建立一種“政府宏觀指導(dǎo)，企業(yè)自主報(bào)價(jià)，競爭形成價(jià)格，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理”的市場價(jià)格機(jī)制。因此，各方必須充分挖掘市場潛在的優(yōu)勢，通過各種競爭形式形成合同管理的模式，規(guī)范彼此雙方的價(jià)格關(guān)系，以最大限度優(yōu)化己方的利益。

保證合同的履行

由于市場情況瞬息萬變，開發(fā)過程中各方由于情勢的變化或者由于其它原因，很難保證在開發(fā)過程中一直履行自己的義務(wù)，但是一時(shí)有一方退出，不單可能直接導(dǎo)致開發(fā)行為無法進(jìn)行，而且不會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，從而給開發(fā)方或者其它方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。防范開發(fā)行為中風(fēng)險(xiǎn)的一種有效方式就是通過合同約定，強(qiáng)化彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)雙方的監(jiān)督行為，明確違約責(zé)任，這樣一方面可以使違約情形的出現(xiàn)機(jī)率降至最低，另一方面，一旦對(duì)方出現(xiàn)違約情形，由于合同已經(jīng)設(shè)定了違約責(zé)任的處理方式，也可以使救濟(jì)得到及時(shí)的處理，從而使損失減至最低。

開拓國際市場的需要

篇8

近二十年來，我國建筑行業(yè)先后實(shí)行了項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制以及建設(shè)監(jiān)理制等制度，其中各項(xiàng)制度都具有自身的優(yōu)缺點(diǎn)。就我國目前的狀況而言，仍然存在許多建筑施工企業(yè)沒有重視起項(xiàng)目成本管理工作，沒有真正認(rèn)真開展相應(yīng)的成本管理工作，這主要是受到了企業(yè)短期行為的影響。但是如果從長遠(yuǎn)發(fā)展考慮的話，要想使企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展，延長企業(yè)生命周期，強(qiáng)化自身的競爭力，通過改善項(xiàng)目成本的估算能力無疑是一種很好的手段，通過成本與建筑質(zhì)量之間的協(xié)調(diào)與平衡來達(dá)到促進(jìn)自身發(fā)展的最終目的。如果從盈利角度來考慮的話，在當(dāng)前市場競爭日趨激烈的今天，企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營成本逐漸上漲，在這樣的背景下建筑施工企業(yè)的盈利能力受到了很大的影響。為此，只有通過對(duì)工程項(xiàng)目以及相應(yīng)建筑工程的建造進(jìn)行有效的估算，對(duì)前期的成本控制工作進(jìn)行掌控才能夠確保建筑施工企業(yè)能夠在保質(zhì)保量的前提下最大限度的獲取利潤。并且從風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)的話，鑒于建筑施工企業(yè)的許多項(xiàng)目都是具有較長周期，并且投入相對(duì)較大的項(xiàng)目，這使得前提的控制工作顯得至關(guān)重要。

2當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制方面存在的問題

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，雖然在前期階段的成本費(fèi)用較少，但是其對(duì)于項(xiàng)目的整體質(zhì)量效果卻具有至關(guān)重要的影響作用。限于種種客觀因素的限制使得我國當(dāng)前在前期的成本控制方面存在較多問題。首先，問題體現(xiàn)在重視程度不足上，目前許多開發(fā)商都缺少對(duì)決策階段成本控制應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，造成了策劃報(bào)告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各類問題和意外，產(chǎn)生了大量的資金浪費(fèi)問題。與此同時(shí)，在項(xiàng)目的可行性研究上也缺少應(yīng)有的科學(xué)合理性。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)而言，其可行性大小在很大程度上關(guān)乎著項(xiàng)目的成敗，如果一味的生搬硬套很有可能會(huì)面臨失敗。此外，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目成本的估算上也存在較大問題，不能精確的對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算。成本估算是成本控制的重要基礎(chǔ)，屬于一項(xiàng)動(dòng)態(tài)性較強(qiáng)且連續(xù)的工作，估算的結(jié)果雖然并不是最終的結(jié)果，但是對(duì)于成本的控制來說卻具有較強(qiáng)的借鑒參考價(jià)值，如果估算的準(zhǔn)確性較差的話，將會(huì)影響到整體的成本控制水平。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的相關(guān)建議

3.1做好投資決策階段的成本控制工作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制主要受到項(xiàng)目區(qū)位以及項(xiàng)目方案選擇的影響。其中項(xiàng)目區(qū)位的選擇將在很大程度上決定著項(xiàng)目的成本費(fèi)用，具體表現(xiàn)為土地成本上。而在項(xiàng)目方案的選擇上，如果選擇了適合自身的開發(fā)方案可以有效地降低開發(fā)成本，反之則會(huì)使開發(fā)成本上升。針對(duì)投資決策階段的成本控制特點(diǎn)，我們應(yīng)當(dāng)采取有效的手段和措施。投資決策階段屬于一個(gè)不斷深化的過程，項(xiàng)目開發(fā)的成敗在很大程度上都受到此階段的影響，因此在進(jìn)行投資決策前要對(duì)市場進(jìn)行有效的預(yù)測，在可行性等方面加大研究力度，確保前期工作的開展能夠落實(shí)到位。在此期間的成本控制應(yīng)當(dāng)主要集中在三方面，首先就是購地方面一定要慎重，對(duì)于購地成本應(yīng)當(dāng)進(jìn)行理性控制；其次，還要對(duì)市場需求狀況進(jìn)行預(yù)見性分析，確保自身開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位；此外，還要對(duì)市場的整體走向以及發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，便于發(fā)現(xiàn)自身在未來發(fā)展中的主要側(cè)重點(diǎn)，進(jìn)而做到有的放矢。投資決策階段屬于綜合性較強(qiáng)的階段，在此期間內(nèi)要充分做好有關(guān)的分析和調(diào)查工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資相對(duì)較高，如果不在前期階段對(duì)成本費(fèi)用有個(gè)大致的了解很有可能影響到后期的施工建設(shè)，進(jìn)而威脅到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這使得投資決策階段的成本控制工作顯得至關(guān)重要。

3.2進(jìn)行正確的成本估算工程項(xiàng)目的成本估算工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性和完整性較強(qiáng)的工作，要想做好成本估算工作必須保證項(xiàng)目成本估算的各相關(guān)屬性。首先，就要正確的確定成本估算對(duì)象。通常情況下，在此階段分為兩項(xiàng)任務(wù)，分別是合理劃分工程項(xiàng)目成本估算對(duì)象以及正確建立成本估算明細(xì)賬。在劃分工程項(xiàng)目成本估算對(duì)象方面，大多應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工合同中的內(nèi)容以及施工生產(chǎn)的自身特點(diǎn)等具體實(shí)際情況，朝著有利于工程項(xiàng)目管理的目的來予以確定。對(duì)于那些規(guī)模相對(duì)較大，并且還有不同施工單位施工的單項(xiàng)工程，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)目依照不同的施工單位予以劃分，將分項(xiàng)工程作為估算對(duì)象以便強(qiáng)化對(duì)成本的分析和績效考核水平。而對(duì)于單一的工程項(xiàng)目以及那些由單一施工單位、工程規(guī)模相對(duì)較小的單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個(gè)成本估算對(duì)象。而成本估算明細(xì)賬的建立則是應(yīng)當(dāng)在成本估算的對(duì)象確定后進(jìn)行的。要求所有的原始記錄都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的成本估算對(duì)象填制。設(shè)置成本明細(xì)賬的主要目的在于能夠方便各個(gè)成本估算對(duì)象所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用成本。對(duì)于建筑施工企業(yè)來說，在進(jìn)行工程項(xiàng)目成本估算的過程中還應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則，根據(jù)原則來進(jìn)行工作。即對(duì)于那些能夠分清受益對(duì)象的直接計(jì)入，而對(duì)于不能夠有效分清受益對(duì)象的則要根據(jù)一定的手段來予以分配計(jì)入。具體的費(fèi)用估算包括人工費(fèi)的估算、材料費(fèi)的估算、機(jī)械使用費(fèi)的估算、其他直接費(fèi)用的估算以及間接費(fèi)用的估算。而各項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法則要根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際情況來予以選擇和制定。

4結(jié)束語

篇9

【關(guān)鍵字】旅游房地產(chǎn)；選址；定位；品牌；管理

前言：旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游兼居住的功能。包括利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)等地優(yōu)越的自然條件、地理位置開發(fā)具有較高投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目，如景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝區(qū)度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。

1 項(xiàng)目基本概況

九鍋箐森林公園占地9430畝，位于重慶市萬盛區(qū)境內(nèi)，是重慶能源集團(tuán)旗下南桐礦業(yè)公司經(jīng)營的資產(chǎn)。該公園是萬盛區(qū)五大景區(qū)之一，同時(shí)也是能源集團(tuán)重點(diǎn)打造的會(huì)議中心和療（休）養(yǎng)基地。為提升景區(qū)價(jià)值、完善旅游配套設(shè)施和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的有效增值，在區(qū)政府的大力支持下，南桐礦業(yè)公司決定開發(fā)與旅游配套的商業(yè)性用房和具有度假居住功能的產(chǎn)權(quán)式住房。規(guī)劃的九鍋箐休閑度假村項(xiàng)目位于已形成經(jīng)營規(guī)模的九鍋箐賓館附近的地塊上，用地面積約180畝，一期擬開發(fā)建筑面積26萬平方米（住宅約500套），遠(yuǎn)期規(guī)劃開發(fā)住宅5000套。

2 項(xiàng)目論證之優(yōu)劣勢分析

2.1 主要優(yōu)勢分析：

（1）區(qū)位優(yōu)勢。項(xiàng)目位于九鍋箐森林公園內(nèi)，是真正意義上的森林公園地產(chǎn)項(xiàng)目。其地理位置、環(huán)境資源優(yōu)越，距重慶主城區(qū)車行兩個(gè)小時(shí)左右，交通便捷，是主城及周邊區(qū)縣人們休閑旅游的好去處。

（2）森林和土地資源優(yōu)勢。公園占地面廣、植被層次豐富、樹木茂密，擁有天然的森林氧吧資源。公園內(nèi)現(xiàn)有景點(diǎn)較少，公共配套設(shè)施還不完善，拓展延伸旅游景點(diǎn)的空間巨大。九鍋箐林地資源產(chǎn)權(quán)屬于南桐礦業(yè)公司所有，適合做低成本的旅游地產(chǎn)開發(fā)。

（3）符合當(dāng)?shù)卣猩桃Y方向。隨著煤炭資源開采的日漸枯竭，萬盛區(qū)城市功能轉(zhuǎn)型已迫在眉睫，為加快區(qū)域旅游休閑度假基地建設(shè)戰(zhàn)略的實(shí)施，區(qū)政府已明確承諾給予本項(xiàng)目各種優(yōu)惠政策和支持。

2.2 主要劣勢分析：

（1）景區(qū)季節(jié)性強(qiáng)，居住適宜期短。九鍋箐海拔1000多米，氣候特點(diǎn)以寒冷、潮濕為主，是著名的茶葉種植區(qū)。因其氣候特點(diǎn)，適合居住、療休的時(shí)間短，多為每年的7-9月份，冬天太寒冷不宜久居，作為旅游地產(chǎn)開發(fā)將面臨一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善。本項(xiàng)目開發(fā)最大的制約因素是道路交通、給排水管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善。一是目前從萬盛城區(qū)到九鍋箐只有一條低等級(jí)的上山道路，道路陡峭彎道多，路面狹窄，行車條件不太好；二是供水問題，目前山上還未接入市政供水管網(wǎng)，生產(chǎn)生活主要靠山中蓄水供應(yīng)，大規(guī)模的旅游接待和地產(chǎn)開發(fā)在道路交通、供水等方面需要有要較大投入。

（3）項(xiàng)目開發(fā)缺乏品牌效應(yīng)。南桐公司尚不具備獨(dú)立開發(fā)本項(xiàng)目的實(shí)力，同時(shí)也沒有同等規(guī)模的旅游房地產(chǎn)開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備。因此，要實(shí)施該項(xiàng)目南桐公司必須做好合理定位，尋找有一定品牌效應(yīng)、資金實(shí)力以及具備成功開發(fā)業(yè)績的開發(fā)商進(jìn)行合作，借助其成熟的品牌效應(yīng)和管理團(tuán)隊(duì)，才能有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，獲得自身的預(yù)期收益。

因該項(xiàng)目是集團(tuán)論證的一個(gè)典型的旅游+地產(chǎn)項(xiàng)目，并且具有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢和當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。本人參與了該項(xiàng)目的論證工作，根據(jù)工作實(shí)踐對(duì)此類項(xiàng)目論證中的關(guān)鍵問題進(jìn)行了深入思考并總結(jié)如下。

3 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的幾個(gè)關(guān)鍵問題

3.1 選址問題

從中外旅游度假市場發(fā)展趨勢來看，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，人們可以通過參與旅游地的娛樂、休息、運(yùn)動(dòng)、文化等度假方式來獲得一種愉悅的心理體驗(yàn)，因此對(duì)住宿及功能配套設(shè)施的要求較高。具備恢復(fù)個(gè)體健康功能，具有主題性和滿足高端客戶文化需求的度假區(qū)是多數(shù)項(xiàng)目未來的發(fā)展方向。因此，既然是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的選址是核心問題,由區(qū)域到區(qū)位再到具體的落地點(diǎn)范圍由大到小逐一斟酌考察比選。此階段應(yīng)重點(diǎn)考察項(xiàng)目所選地址的區(qū)位優(yōu)勢、旅游資源和建設(shè)條件。

項(xiàng)目區(qū)位的選擇應(yīng)該以區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展及資源深度開發(fā)拓展空間為背景。由于成本關(guān)系,旅游房地產(chǎn)的選址不宜在城市中心,但必須位于大城市近郊,與市區(qū)距離不宜過遠(yuǎn),應(yīng)居于該城市的門檻值范圍之內(nèi)；同時(shí)要了解當(dāng)?shù)氐募竟?jié)氣候特點(diǎn)以及常年適宜居住時(shí)間等問題，要注重良好的自然生態(tài)環(huán)境，要求項(xiàng)目所在地及周邊自然生態(tài)較好,環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少；在地形地貌上,旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要求有豐富的自然山水元素等資源,如果自然景觀不佳,則應(yīng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑炀?通過開發(fā)河、湖,或在湖中堆砌島嶼等措施,使其形成起伏有致、高低錯(cuò)落的地形地貌。

項(xiàng)目建設(shè)條件（主要是市政條件）的考察也是重點(diǎn)。如果選址周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施和旅游業(yè)配套的公共設(shè)施比較成熟，那勢必可用于綜合開發(fā)的用地較少，地價(jià)水平較高；如果是新的旅游景區(qū)開發(fā)或者道路交通、供水供電以及通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善的地方，就需要重點(diǎn)測算此類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資規(guī)模、投資總額等情況以及出資方式。如果在享受當(dāng)?shù)卣猩桃Y各種政策支持的前提下，由地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)，需考察項(xiàng)目自身的承受能力或者與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商解決資金問題。

3.2 開發(fā)項(xiàng)目的合理定位

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；區(qū)位；基礎(chǔ)設(shè)施；交通；市政；環(huán)境；商業(yè)

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目由于具有不可移動(dòng)性，因而受區(qū)位影響較明顯。房地產(chǎn)區(qū)位因素作為與房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值直接相關(guān)因素，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)必須綜合考慮分析的問題。近年來，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)迅猛發(fā)展，綜合考慮區(qū)位因素對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的影響，從而優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)決策，已經(jīng)成為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)效益的有效措施，對(duì)于促進(jìn)城市化建設(shè)的順利進(jìn)行也具有重要的作用。

1、區(qū)位因素與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系概述

房地產(chǎn)的區(qū)位顧名思義就是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的具置，與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所處的地理位置、空間位置相關(guān)，同時(shí)受到自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等各項(xiàng)因素的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成投入使用后，住戶的工作、生活等日?；顒?dòng)等都是以區(qū)位為中心點(diǎn)，也是房地產(chǎn)購買客戶最為關(guān)心的影響因素，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)效益的關(guān)鍵影響因素。

由于土地除了自身的價(jià)值外，還存在著人類建設(shè)利用等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所帶來的附加價(jià)值，因此這就導(dǎo)致不同區(qū)位的土地之間產(chǎn)生價(jià)值差異，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位因素的出現(xiàn)。區(qū)位因素對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的影響主要表現(xiàn)在以下幾方面：（1）區(qū)位較好的地段由于土地的整體附加值較高，土地的升值能力也相對(duì)較大，因此這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成品的價(jià)格提高。（2）區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本投入影響較大。通常情況下，距離是中心越近，經(jīng)濟(jì)越繁榮，交通條件越好以及公共基礎(chǔ)設(shè)施越健全的區(qū)位，土地價(jià)格也就越高，開發(fā)建設(shè)所帶來的成本投入也就越高。（3）區(qū)位因素可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)類型產(chǎn)生較大影響。對(duì)于區(qū)位條件好，地理位置條件優(yōu)越的地段，由于成本投入高，因此房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于土地的開發(fā)利用效率也就越高，通常情況下多為開發(fā)高層建筑以及商業(yè)活動(dòng)中心。而對(duì)于區(qū)位條件較次，由于土地價(jià)格相對(duì)較低，因此多開發(fā)為多層建筑、廠房或者是別墅等。

2、公共基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的影響

公共基礎(chǔ)設(shè)施是保證城市功能正常發(fā)揮的主要承載者，也是保證城市社會(huì)生活以及經(jīng)濟(jì)秩序正常的基礎(chǔ)保障。隨著城市現(xiàn)代化的不斷開展，城市公共基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)成為影響區(qū)位條件的主要因素，基礎(chǔ)設(shè)施是否設(shè)置得當(dāng)以及能否發(fā)揮作用，直接關(guān)系了區(qū)位條件的優(yōu)劣。通常情況下城市公共基礎(chǔ)設(shè)施主要包括給排水體系、能源供應(yīng)體系、公共交通體系、景觀環(huán)境體系以及通訊與救護(hù)體系等多方面內(nèi)容。高校、齊全、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施體系是區(qū)位條件優(yōu)秀的基本特征，也是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基本因素.

3、城市市政條件對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的影響

市政設(shè)施是否齊全以及是否配套，直接關(guān)系到居民能否正常的工作生活，也是房地產(chǎn)開發(fā)必須考慮的區(qū)位因素之一。水、電、暖、氣等管線的設(shè)施是否齊全，通信、電纜的敷設(shè)是否全面，相關(guān)管線的維修保證是否及時(shí)，如果基礎(chǔ)設(shè)施不全面增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入等等，都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要考慮的。由于市政基礎(chǔ)設(shè)施作為居民生活工作的基礎(chǔ)條件，基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)置水平也是關(guān)系到房地產(chǎn)消費(fèi)者是否選擇購買的因素，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的效益水平。

4、交通條件對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的影響

交通條件主要是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)位內(nèi)的人、貨物的流動(dòng)與運(yùn)輸條件，也是房地產(chǎn)區(qū)位因素的基本條件之一。城市內(nèi)部房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的交通條件主要包括市政道路、地鐵、輕軌、穿越城市的主干線道路等內(nèi)容。由于住戶的工作或者是學(xué)習(xí)不可能僅僅局限在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的范圍內(nèi)，必然存在著城市內(nèi)部點(diǎn)與點(diǎn)之間的流動(dòng)，而交通條件就是實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)部人員與貨物流動(dòng)的基本條件，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人們的生活節(jié)奏水平不斷加快，對(duì)于便捷、快速以及安全的交通條件也提出了更高的要求，這也是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)效益的基本影響條件。

5、周邊環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的影響

影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的周邊環(huán)境主要是指房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)的景觀環(huán)境以及綠地環(huán)境。景觀環(huán)境以及綠地面積，是城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周邊的綠地環(huán)境，則直接關(guān)系到了地價(jià)水平以及房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。居民購買房產(chǎn)用于生活或者是工作，勢必希望能夠身處于優(yōu)雅的環(huán)境之中，周邊地區(qū)的自然環(huán)境、生態(tài)條件、景觀設(shè)施以及經(jīng)濟(jì)文化條件，均是消費(fèi)者綜合考慮的因素，也是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)水平的關(guān)鍵。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)區(qū)位因素的影響分析時(shí)，必須綜合分析這些區(qū)位影響因素，進(jìn)而調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模以及類型，通過全面的分析調(diào)整創(chuàng)造最適宜的人居環(huán)境。

6、各種綜合配套設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的影響

影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)位條件的配套設(shè)施主要包括區(qū)域范圍內(nèi)的休閑娛樂設(shè)施、教育培訓(xùn)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施等幾方面。隨著生活水平的不斷提高，對(duì)于居住以及生活條件也提出了更高的要求，居住范圍內(nèi)的配套設(shè)施也成了購買房產(chǎn)時(shí)的重要考慮因素。最明顯的特征為，越是靠近學(xué)校的區(qū)域，低價(jià)以及房價(jià)也就越高，其整體銷售量也明顯高于其他同等區(qū)域。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)位分析時(shí)，就必須將開發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)的教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施以及娛樂設(shè)施水平列入評(píng)估范圍，盡可能地保證開發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，能夠滿足住戶的生活、娛樂以及教育醫(yī)療等各方面的要求。

7、區(qū)域的商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮程度對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的影響

房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮程度反映了該區(qū)域設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員、資金以及商業(yè)信息的整體聚集程度，是城市經(jīng)濟(jì)功能的重要組成部分，因而能夠直接影響到房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位價(jià)值隨著距商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心距離的增加而降低，區(qū)域范圍內(nèi)受到的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心的輻射作用也就越小，自身區(qū)位價(jià)值提升的空間也隨之降低。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，必須充分重視城市商業(yè)中心（CBD）對(duì)區(qū)域價(jià)值的影響，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及投資規(guī)模，合理的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)。

8、結(jié)語

區(qū)位因素對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)的影響作用是非常直接的，同時(shí)也是影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)效益的關(guān)鍵因素，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值以及房地產(chǎn)的價(jià)格水平具有決定作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須明確房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)位的內(nèi)涵實(shí)質(zhì)，明確房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中區(qū)位因素的作用記住要內(nèi)容，進(jìn)而比較分析各類區(qū)位因素，綜合確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模、類型以及建筑功能，提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)效益，為住戶提供優(yōu)雅舒適的居住環(huán)境。

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