導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2006年2月15日，財政部了39項企業(yè)會計準(zhǔn)則（其中包括1項基本準(zhǔn)則和38項具體準(zhǔn)則），從而標(biāo)志著適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系的正式建立。時至今日，新準(zhǔn)則的頒布已半年有余，離具體的實(shí)施日期日趨接近。其間，有關(guān)會計準(zhǔn)則的應(yīng)用指南（征求意見稿）也已出臺，這對于各項準(zhǔn)則的深入理解提供了理論支持。但是，新準(zhǔn)則的實(shí)施到底會給各行各業(yè)帶來怎樣的影響還是個未知數(shù)。在此，筆者擬對新準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行具體分析，以期對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)務(wù)運(yùn)作提供一些參考。

一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準(zhǔn)則

目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響之前，筆者首先對影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計準(zhǔn)則進(jìn)行梳理。

在我國新的會計準(zhǔn)則體系中，具體會計準(zhǔn)則是指引規(guī)范企業(yè)財務(wù)報告的強(qiáng)有力工具，而基本準(zhǔn)則則是準(zhǔn)則的準(zhǔn)則，它對各個具體準(zhǔn)則起著指導(dǎo)作用。因此，不論哪個行業(yè)，其會計規(guī)范都不可避免地要受到基本準(zhǔn)則的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從各項具體準(zhǔn)則的名稱和規(guī)范的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來看，在38項具體準(zhǔn)則中，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準(zhǔn)則主要包括《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號――建造合同》，前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范，后者強(qiáng)調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。而與一般行業(yè)相關(guān)的具體準(zhǔn)則（從第1號至第21號），以及與企業(yè)財務(wù)報告相關(guān)的準(zhǔn)則（從第28號至第38號）則或多或少地與房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范相關(guān)。例如《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號――存貨》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號――資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號――收入》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號――租賃》等分別規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的存貨與固定資產(chǎn)管理、減值計提、收入確認(rèn)、租賃業(yè)務(wù)?？陀^地說，本套準(zhǔn)則相對于國際會計準(zhǔn)則而言，具有言簡意賅的特點(diǎn)，既體系了我國的特色問題，又比較符合多項準(zhǔn)則同時實(shí)施的學(xué)習(xí)需要。但是整套準(zhǔn)則規(guī)范內(nèi)容卻相當(dāng)豐富，包括一般行業(yè)準(zhǔn)則、特殊行業(yè)準(zhǔn)則、報告準(zhǔn)則和銜接準(zhǔn)則等。有鑒于此，筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有直接密切關(guān)系的兩項具體準(zhǔn)則，即第3號和第15號準(zhǔn)則，其中的重中之重為第3號準(zhǔn)則。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》并不是一項專門對房地產(chǎn)行業(yè)作出規(guī)范的準(zhǔn)則，它所針對的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)；同時，該準(zhǔn)則也不是一項規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準(zhǔn)則，它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認(rèn)、計量和披露。由于該準(zhǔn)則對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進(jìn)行了分類規(guī)范，并引入了公允價值模式（即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式），因此，該準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。與此相對應(yīng)，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號――建造合同》主要規(guī)范企業(yè)（建造承包商）代建的房地產(chǎn)。雖然該準(zhǔn)則與我國原先的《企業(yè)會計準(zhǔn)則――建造合同》差異不大，但是它作為規(guī)范企業(yè)建造合同的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息披露的準(zhǔn)則，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。

二、具體準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

當(dāng)梳理清影響房地產(chǎn)行業(yè)的各項具體準(zhǔn)則之后，我們需要考慮的問題便是這些具體準(zhǔn)則將會對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響。筆者將從新準(zhǔn)則對企業(yè)會計核算、損益確認(rèn)、稅收體系變化和財務(wù)報告編制等四個方面進(jìn)行分析。

（一）對會計核算的影響

如前所述，我國新的會計準(zhǔn)則體系對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定――第3號準(zhǔn)則規(guī)范的對象為投資性房地產(chǎn)，第15號準(zhǔn)則規(guī)范的對象為代建的房地產(chǎn)，而企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者為經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)則通過第4號準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范，作為存貨的房地產(chǎn)通過第1號準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。這種對不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，以便向財務(wù)會計報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。同時，分類處理的理念反映在企業(yè)的財務(wù)報表中，會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成，以及相關(guān)財務(wù)比率的計算，影響企業(yè)前后各期財務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。但是我們同時也應(yīng)該意識到，工作量的增加以及對人員素質(zhì)要求的提高更有助于企業(yè)提高會計信息的有用性，從而使財務(wù)會計報告使用者作出更為合理的經(jīng)濟(jì)決策。

值得一提的是，《國際會計準(zhǔn)則第40號――投資性房地產(chǎn)》在第3段明確指出：“本準(zhǔn)則適用于承租人財務(wù)報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產(chǎn)權(quán)益的計量和在經(jīng)營租賃出租人財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的計量”，這與我國的準(zhǔn)則規(guī)定不盡相同，需要引起在境外上市或在境內(nèi)境外交叉上市企業(yè)的重視，把握不同準(zhǔn)則對房地產(chǎn)明細(xì)類型的核算差異，以便提供準(zhǔn)確、可比的會計信息。

（二）對損益確認(rèn)的影響

公允價值的謹(jǐn)慎采用是我國2006年會計準(zhǔn)則體系改革的一大亮點(diǎn)，而這一亮點(diǎn)同時也體現(xiàn)在第3號準(zhǔn)則之中――投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇。第3號準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。由于采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。因此，對于可能采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何相對準(zhǔn)確地把握企業(yè)各期的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果需要引起高度關(guān)注。

第3號準(zhǔn)則規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；否則計入所有者權(quán)益。這就意味著，當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時，房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失，卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。

（三）對稅收體系變化的影響

在前文筆者提到此次會計準(zhǔn)則體系對于不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行了分類規(guī)范，這種對資產(chǎn)的分類也將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如，2006年3月6日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，該通知將住房項目細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目，同時規(guī)定了不同的計稅毛利率，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。與此相類似，不同的具體準(zhǔn)則對不同類型房地產(chǎn)的規(guī)范差異，也會引起對房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的變化。

目前，我國的房地產(chǎn)稅收按課稅環(huán)節(jié)的不同，分為房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)稅收、保有環(huán)節(jié)稅收、交易環(huán)節(jié)稅收，以及所得環(huán)節(jié)稅收四大類，而且稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進(jìn)行征稅。但是，隨著會計準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)的明細(xì)規(guī)范，以及公允價值模式的采用，有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如，對于房地產(chǎn)類型的明細(xì)規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路；公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息，如何把握會計準(zhǔn)則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問題之一。

（四）對財務(wù)報告編制的影響

考慮到我國現(xiàn)階段的實(shí)際國情，2007年1月1日新準(zhǔn)則的實(shí)施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司，對非上市公司未做強(qiáng)制性要求。因此，新準(zhǔn)則對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，更多地表現(xiàn)為對上市公司的影響。由于我國少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè)，他們需要遵守境外國家（或地區(qū)）會計準(zhǔn)則的規(guī)定，這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準(zhǔn)則提供財務(wù)報告，鑒于各國準(zhǔn)則的差異，提供財務(wù)報告的成本相當(dāng)大。但是，當(dāng)各國準(zhǔn)則日益趨同時，財務(wù)報告的編制成本會大大降低。同樣，隨著我國會計準(zhǔn)則（CAS）與國際會計準(zhǔn)則（IAS）的日益趨同，我國上市公司按照其他會計準(zhǔn)則體系編制財務(wù)報告的成本將隨之降低。

但是，準(zhǔn)則的趨同并不意味著完全相同，把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務(wù)報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范方面的差異進(jìn)行簡要分析，特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先，與CAS3相比，IAS40適用的范圍更廣，更明確，確認(rèn)原則更具體；其次，IAS40推薦采用公允價值計量模式，而CAS3更傾向于采用成本計量模式；再者，IAS40將房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換差額均計入當(dāng)期損益，而CAS3對轉(zhuǎn)換差額區(qū)分損失和收益分別確認(rèn)；最后，IAS40在信息披露方面的規(guī)定更規(guī)范，更完善等等。

三、結(jié)語

篇2

[例1]20×5年1月1日，甲企業(yè)(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))將其擁有的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期2年，年租金800000元，按年收取，且到期后不再續(xù)租。該棟寫字樓的賬面價值為8000000元(其原值10000000元，累計折舊2000000元)，甲企業(yè)對該寫字樓采用直線法計提折舊，折舊年限為20年，凈殘值為0，甲企業(yè)采用的折舊政策與稅法規(guī)定一致。該寫字樓的公允價值在20×5年1月1日為7000000元，20×5年12日31為10000000元，20×6年12月31日為9000000元。甲企業(yè)適用的所得稅稅率為33％，20×5和20×6年度的會計利潤均為10000000元，并假設(shè)無其他納稅調(diào)整事項。

分析：根據(jù)新準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，甲企業(yè)出租寫字樓應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。由于其公允價值能持續(xù)可靠取得，甲企業(yè)可對其采用公允價值計量，并相應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債。

20×5年1月1日，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算：

借：投資性房地產(chǎn)――成本　7000000

累計折舊　2000000

公允價值變動損益　1000000

貸：固定資產(chǎn)　10000000

20x5年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，差額確認(rèn)為當(dāng)期損益，并確認(rèn)租金收入：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　3000000

貸：公允價值變動損益　3000000

借：銀行存款／其他應(yīng)收款　800000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　800000

20×5年12月31日，該寫字樓的賬面價值為10000000元，而計稅基礎(chǔ)為7500000元(8000000-10000000÷20)，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第18號――所得稅》(以下簡稱新所得稅準(zhǔn)則)的規(guī)定，兩者之間的差額2500000元屬于應(yīng)納稅時間性差異，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債825000元(2500000x33％)：

借：所得稅費(fèi)用　3300000

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅　2475000

遞延所得稅負(fù)債　825000

20×6年12月31日，確認(rèn)租金收入，會計分錄略。

20×6年12月31日，甲企業(yè)將該寫字樓轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)將其作為固定資產(chǎn)核算：

借：固定資產(chǎn)　9000000

公允價值變動損益　1000000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　3000000

――成本　7000000

20×6年12月31日，該寫字樓賬面價值為9000000元，而計稅基礎(chǔ)為7000000元(8000000-1000000)，根據(jù)新所得稅準(zhǔn)則規(guī)定，遞延所得稅負(fù)債的期末余額應(yīng)為660000元(2000000×33％)，本期需沖回165000元(825000-660000)：

借：所得稅費(fèi)用　3300000

遞延所得稅負(fù)債　165000

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅　3465000

該寫字樓于20×6年12月31日轉(zhuǎn)為自用，期末按公允價值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，遞延所得稅負(fù)債的貸方余額660000元將在該固定資產(chǎn)的剩余使用年限內(nèi)，通過會計折舊與稅法折舊的差異逐年轉(zhuǎn)回。

[例2]假設(shè)該寫字樓的公允價值在20×5年1月1日為900000元，其他條件同例1，則甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

20×5年1月1日，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算：

借：投資性房地產(chǎn)――成本　9000000

累計折舊　2000000

貸：固定資產(chǎn)　10000000

資本公積――其他資本公積　1000000

同時，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第18號――所得稅》第22條有關(guān)規(guī)定，甲企業(yè)應(yīng)確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅負(fù)債，并沖減資本公積：

借：資本公積――其他資本公積　330000

貸：遞延所得稅負(fù)債　330000

20×5年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，差額確認(rèn)為當(dāng)期損益，并確認(rèn)租金收入(確認(rèn)租金收入的分錄略)：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　1000000

貸：公允價值變動損益　1000000

20×5年12月31日，該寫字樓的賬面價值為10000000元，計稅基礎(chǔ)為7500000元(8000000-500000)，根據(jù)新所得稅準(zhǔn)則的規(guī)定，遞延所得稅負(fù)債的期末余額應(yīng)為825000元(2500000×33％)，本期需確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債49500元(825000-330000)：

借：所得稅費(fèi)用　3300000

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅　2805000

遞延所得稅負(fù)債　495000

20×6年12月31日，確認(rèn)租金收入，分錄略。

20×6年12月31日，甲企業(yè)將該寫字樓轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)將其作為固定資產(chǎn)核算：

借：固定資產(chǎn)　9000000

公允價值變動損益　1000000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　1000000

――成本　9000000

20×6年12月31日，該寫字樓的賬面價值、計稅基礎(chǔ)及遞延所得稅負(fù)債的期初已有數(shù)與期末應(yīng)有數(shù)及賬務(wù)處理均與例1相同。

[倒3]假設(shè)甲企業(yè)在20×6年12月31日以10000000元將該寫字樓出售，并收到銀行存款，其他條件同例2，則甲企業(yè)20×5年月1日將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算的賬務(wù)處理,20×5年12月3日按照公允價值調(diào)整其賬面價值、并確認(rèn)租金收入的賬務(wù)處理，20×5年12月31日確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債和本期應(yīng)交所得稅的賬務(wù)處理，20×6年12月31日確認(rèn)租金收入的賬務(wù)處理均與例2相同。20×6年12月31日，甲企業(yè)將該寫字樓轉(zhuǎn)為出售，其賬務(wù)處理為：

借：銀行存款　10000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　10000000

借：其他業(yè)務(wù)成本　10000000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　1000000

――成本　9000000

借：公允價值變動損益　1000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　1000000

20×6年12月31日，該寫字樓已出售，相應(yīng)的遞延所得稅余額應(yīng)為0。即應(yīng)沖回遞延所得稅負(fù)債825000元：

借：所得稅費(fèi)用　3300000

遞延所得稅負(fù)債　825000

貸：應(yīng)交稅金――直交所得稅　4125000

同時，由于該寫字樓已出售，轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計；信息；失真；治理

2006年我國頒布新會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)行業(yè)開始采用公允價值計量模式。但發(fā)展至今，行業(yè)會計信息失真問題始終存在。因此，加大力度治理會計信息失真成為當(dāng)前一項必要和緊迫的任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真治理的緊迫性

會計信息失真不僅不能真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營情況，還會影響到市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，使政府部門的決策缺乏真實(shí)信息的支持。我國房地產(chǎn)行業(yè)從興起至今，發(fā)展的歷史還比較短暫，會計信息失真的問題始終存在，這對行業(yè)長期的健康發(fā)展是不利的。雖然投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布對行業(yè)會計信息工作提出了新的要求，但會計信息失真的問題也呈現(xiàn)動態(tài)的變化，從而增加了治理的難度。例如，按照新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債在各個時期處于一種動態(tài)變化，企業(yè)不能隨意調(diào)整利潤的分布。這在一定程度上的確抑制了傳統(tǒng)的盈余管理行為，但是企業(yè)可以通過調(diào)整資產(chǎn)的性質(zhì)，來達(dá)到盈余管理的目的。這說明隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域會計準(zhǔn)則的發(fā)展，企業(yè)會計操縱行為呈現(xiàn)出更加隱蔽的特點(diǎn)，會計信息失真治理工作艱巨而緊迫。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因

我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真既有外部原因的影響，也與房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理有著緊密的關(guān)聯(lián)。

第一，外部環(huán)境原因。由于我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史短暫，新會計準(zhǔn)則的頒布僅僅是促進(jìn)行業(yè)會計工作健康發(fā)展的新起點(diǎn)，企業(yè)外部環(huán)境中在政策、制度、法律上的不健全等客觀因素仍然存在，這也是導(dǎo)致行業(yè)會計信息失真的重要原因。

一方面，新會計準(zhǔn)則的規(guī)定存在模糊。新會計準(zhǔn)則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用公允價值計量模式時，應(yīng)采用行業(yè)所公允的市場價格作為資產(chǎn)價值評估的依據(jù)。這在本質(zhì)上屬于一種量化的需求，但是新準(zhǔn)則中并未具體規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)如何確立公允標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)房地產(chǎn)市場也存在一定的差異，更需要系統(tǒng)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)作為會計信息計量的依據(jù)。所以會計準(zhǔn)則規(guī)定的模糊相當(dāng)于為會計信息失真創(chuàng)造了可操縱的空間。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度和法律建設(shè)還不夠健全，現(xiàn)有的審計制度也存在漏洞?！稌嫹ā分兄灰?guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，審計范圍局限，這些都給會計信息失真帶來可乘之機(jī)。

第二，企業(yè)內(nèi)部原因。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)對利益的追逐、內(nèi)部的管理制度、會計人員素質(zhì)等都會影響到會計信息的真實(shí)性。首先，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)避稅、上市、增發(fā)等目的，或是追求高額的利潤，會采取會計信息操縱的手段。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，管理弱化，致使會計信息監(jiān)督被忽視。最后，在會計工作人員方面，或是會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，導(dǎo)致會計信息評估不準(zhǔn)確，或是企業(yè)會計人員在工作中會受到?jīng)Q策層的制約，需要按決策者的意志行事。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真問題的治理方法

會計信息失真不僅會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險隱患，也會給國家?guī)斫?jīng)濟(jì)損失。因此，在外部環(huán)境建設(shè)方面，政府應(yīng)完善現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則，并制定更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫纫?guī)范，同時引導(dǎo)企業(yè)積極開展內(nèi)部管理改革，營造嶄新的會計風(fēng)貌。

（一）外部環(huán)境建設(shè)

我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理首先應(yīng)從外部環(huán)境建設(shè)入手，為行業(yè)會計工作營造一個嚴(yán)肅、健康、有序的氛圍。

第一，完善會計準(zhǔn)則的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺應(yīng)用是一個良好的開端，相關(guān)部門應(yīng)以此為基礎(chǔ)，緊跟國際會計準(zhǔn)則的發(fā)展，借鑒其中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善行業(yè)公允價值核定的參考標(biāo)準(zhǔn)或是參考方向，明晰房地產(chǎn)公允價值的評估依據(jù)。政府應(yīng)結(jié)合新會計準(zhǔn)則的應(yīng)用，指定我國各地區(qū)房地產(chǎn)公允價值標(biāo)準(zhǔn)出臺的部門，從根本上解決公允價值計量缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)和公估機(jī)構(gòu)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施資產(chǎn)計價時必須依照有關(guān)部門的規(guī)定，將資產(chǎn)價值評估確定在合理的范圍內(nèi)，防止借公允名義隨意波動資產(chǎn)價值。

第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度建設(shè)。相關(guān)政府部門應(yīng)從制度上規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計核算，使企業(yè)在國家的統(tǒng)一指導(dǎo)下加強(qiáng)會計核算的系統(tǒng)性。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真與現(xiàn)行的會計信息披露制度有著緊密的關(guān)聯(lián)，企業(yè)往往會從現(xiàn)行制度中尋找漏洞，所以信息披露制度也應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。例如，拓展企業(yè)信息披露的時間范圍，使審計人員能夠從更長的時間范圍內(nèi)考察企業(yè)是否存在隱性的盈余管理行為。

第三，完善法律法規(guī)建設(shè)。相關(guān)政府部門應(yīng)從法律約束的角度，明確房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的法律責(zé)任，特別是要增加違法行為應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任認(rèn)定，以提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的機(jī)會成本，降低違規(guī)操作的概率。

（二）企業(yè)內(nèi)部改革

在宏觀層面的政策、制度、法律不斷健全的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)行業(yè)自律，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展會計工作。首先，企業(yè)應(yīng)改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財務(wù)監(jiān)督部門專門負(fù)責(zé)對日常會計工作的把關(guān)，時刻監(jiān)督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業(yè)應(yīng)改進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對會計信息容易失真的環(huán)節(jié)實(shí)施改革，杜絕風(fēng)險漏洞，抑制會計信息失真的根源。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請高素質(zhì)的財務(wù)會計人員從事工作，會計從業(yè)人員不僅要具備專業(yè)資質(zhì)認(rèn)證，持證上崗，更重要的是具備良好的職業(yè)操守，能夠抵制房地產(chǎn)行業(yè)會計工作的歪風(fēng)邪氣。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布應(yīng)用是促進(jìn)行業(yè)會計工作良性循環(huán)發(fā)展的需要，企業(yè)應(yīng)在政府的改革推動下，以高度的責(zé)任感和使命感改進(jìn)現(xiàn)有的會計工作，實(shí)現(xiàn)行業(yè)整體的規(guī)范發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.宮國林.完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策[J].市場周刊(理論研究),2011(9).

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息質(zhì)量；新會計準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會計準(zhǔn)則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動、經(jīng)營特點(diǎn)、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則——收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計入當(dāng)期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會計理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會計核算的方法亦不一致。

（三）現(xiàn)金流量信息披露不全面

根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

（四）風(fēng)險披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種行業(yè)高風(fēng)險性狀況，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項。2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。

三、完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的對策

從我國目前情況看，要加快會計規(guī)范國際化進(jìn)程，按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架，包括：加快具體會計準(zhǔn)則的制定、頒布和實(shí)施，盡早實(shí)現(xiàn)從國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度向具體會計準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)變；參照國際會計準(zhǔn)則體系的構(gòu)成，補(bǔ)充和完善我國會計準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，如物價變動會計準(zhǔn)則、施工合同會計準(zhǔn)則、租賃會計準(zhǔn)則、外幣匯率變動影響會計準(zhǔn)則、金融工具會計準(zhǔn)則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準(zhǔn)則如建造合同會計準(zhǔn)則、租賃會計準(zhǔn)則等臺。但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，本人認(rèn)為仍然有許多改善的空間。

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

現(xiàn)時學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中的四個收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（條件）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，還存在下列不同的觀點(diǎn)：

產(chǎn)權(quán)過戶是不是“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的必要前提?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權(quán)屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系是購銷雙方共同的責(zé)任和義務(wù)，其間涉及多家政府有關(guān)部門，何時取得產(chǎn)權(quán)證書非房地產(chǎn)開發(fā)商所能控制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際銷售業(yè)務(wù)中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶通常并不能構(gòu)成退房的依據(jù)。因此，一些人認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過戶并非主營業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的充要條件。若以該時點(diǎn)為作為“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的時點(diǎn)，則會導(dǎo)致確認(rèn)收入的時間滯后。

簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”呢?因此，一些人認(rèn)為此時判斷商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，且公司不再對該商品實(shí)施與所有權(quán)相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)的理由不充分。比如，存在由于房屋實(shí)測面積與合同差異超過3%而可能導(dǎo)致退房的后果，就不能認(rèn)為是次要風(fēng)險。若以該時點(diǎn)為基準(zhǔn)，將會導(dǎo)致收入確認(rèn)的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點(diǎn)，認(rèn)為收取了部分房款是確認(rèn)銷售收入的基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會計核算，包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會計核算， 其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

（三）全面與國際會計準(zhǔn)則趨同

目前，我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計準(zhǔn)則在我國還沒有制定。例如，國際會計準(zhǔn)則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但是我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟(jì)的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。本人亦覺得監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則中，這項準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想（下轉(zhuǎn)第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報表中預(yù)提將來要交的所有稅項。讓財務(wù)報表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部份學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國會計全面國際化是必須的。

四、結(jié)束語

基于以上的種種因素，我國房地產(chǎn)會計信息的質(zhì)量必須提高，以配合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計制度》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此本人的建議是應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，以及補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。如:房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引，配套工程會計核算準(zhǔn)則指引等。

參考文獻(xiàn)

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[2]崔學(xué)剛.上市公司財務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究，2004，(01).

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；盈余管理；手段；建議

隨著證券市場的發(fā)展，我國上市公司的會計環(huán)境正在日趨復(fù)雜化，對于盈余管理問題的研究開始出現(xiàn)，并且逐漸成為會計理論研究的熱點(diǎn)之一。盈余管理從世紀(jì)的創(chuàng)造性會計演變而來，從最初的進(jìn)行利潤平滑，到后來的從事秘密準(zhǔn)備，并逐步向現(xiàn)在的盈余管理發(fā)展，被稱為是“市場參與者的游戲”，日益受到我國會計學(xué)界的關(guān)注。近年來房價高居不下，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，更加劇了人們對于房地產(chǎn)企業(yè)盈余信息的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表，其總市值在我國整個上市公司中占有很大比重，對于資本市場的穩(wěn)定起著舉足輕重的作用。鑒于此，本文認(rèn)為研究房地產(chǎn)上市公司的盈余管理狀況對于保證我國資本市場健康發(fā)展有著重要意義。

一、盈余管理概述

盈余管理是管理當(dāng)局在會計準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)，通過對會計信息的加工處理實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，卻損害投資者、股東、債權(quán)人等其他利益相關(guān)者的行為。盈余管理的主體是企業(yè)管理當(dāng)局，客體是財務(wù)報告，是利用會計政策的可選擇性以及會計準(zhǔn)則本身存在的漏洞而實(shí)現(xiàn)的，使企業(yè)不同會計期間的盈利有所變化，但并不會改變企業(yè)整個生命周期的實(shí)際盈利水平，最終目的是企業(yè)經(jīng)營者獲取自身利益，而直接后果是造成財務(wù)報表使用者對財務(wù)信息的誤解，最終導(dǎo)致判斷或決策失誤。企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行盈余管理就是希望通過較低的盈余管理成本獲得與之相比更大的收益時，這就是盈余管理動機(jī)即誘發(fā)盈余管理行為的力量源泉，具體而言有融資動機(jī)、報酬動機(jī)、避稅動機(jī)、資本市場動機(jī)等。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理手段

1、通過調(diào)節(jié)收入確認(rèn)時點(diǎn)進(jìn)行盈余管理

由于《企業(yè)會計準(zhǔn)則》僅對收入確認(rèn)的條件進(jìn)行了原則性規(guī)定，未具體針對某一行業(yè)某一類型銷售方式下收入確認(rèn)條件進(jìn)行規(guī)定，給企業(yè)在實(shí)踐中留有一定的自行判斷空間。目前，房地產(chǎn)企業(yè)對收入確認(rèn)條件的規(guī)定存在多種判斷，主要體現(xiàn)在風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時點(diǎn)上。雖然上市公司對收入確認(rèn)的時點(diǎn)都做了不同程度的規(guī)定，但實(shí)際上，公司管理人T通常會采取一些手段來推遲收入的確認(rèn)時間，從而在賬面上調(diào)減當(dāng)期銷售收入，相應(yīng)地減少當(dāng)期應(yīng)支付的企業(yè)所得稅，以此實(shí)現(xiàn)盈余管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)除了自行開發(fā)業(yè)務(wù)之外，還可能會經(jīng)營一些不受國家規(guī)劃制約，隱蔽性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)，企業(yè)通常會將這些業(yè)務(wù)隱瞞不入賬，成為企業(yè)小金庫收入的主要來源，且減少當(dāng)期的銷售收入，進(jìn)而減少當(dāng)期的應(yīng)納所得稅額。

2、通過調(diào)節(jié)成本、費(fèi)用進(jìn)行盈余管理

由于房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)周期一般都要橫跨兩個或更多的會計期間，這就要求企業(yè)在工程完工時或會計期間結(jié)束時按規(guī)定結(jié)合實(shí)際成本發(fā)生情況確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相配比對應(yīng)的成本。然而在分配費(fèi)用、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時候，企業(yè)管理人員很可能根據(jù)自身的需求來進(jìn)行相應(yīng)的判斷和選擇。企業(yè)通過將部分已完工工程的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)至未完工工程，從而拖延結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到虛增利潤的目的；同樣也可以將未完工工程的成本費(fèi)用提前確認(rèn)至已完工的工程里，從而達(dá)到多計成本少計利潤的目的。企業(yè)可以提前開始或拖延結(jié)束資本化時點(diǎn)，將借款費(fèi)用計入在建工程，以達(dá)到虛增資產(chǎn)、虛減費(fèi)用的目的；企業(yè)可以拖延開始或提前結(jié)束資本化時點(diǎn)，將本應(yīng)計入在建工程的借款費(fèi)用按普通借款計入財務(wù)費(fèi)用，以達(dá)到虛減資產(chǎn)、虛增費(fèi)用的目的。

3、通過公允價值計量模式進(jìn)行盈余管理

公允價值既能客觀、公允地反映企業(yè)真實(shí)的市場價值，但同時也給企業(yè)盈余管理提供了更大的空間，尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量，更是給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了更為便利的條件。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不再計提累計折舊和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，大大減少了相關(guān)成本費(fèi)用，相應(yīng)的使企業(yè)利潤得到很大提高；另一方面，對投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式進(jìn)行計量的，將資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值與賬面價值之間的差額直接計入當(dāng)期損益，這樣就會對企業(yè)當(dāng)期利潤造成很大影響；除此之外，由于我國土地資源緊缺，人口眾多，對商品房需求很大，房地產(chǎn)市場一路走俏，市場價格一直居高不下且增長迅猛，所以每年由房地產(chǎn)市場價格上升導(dǎo)致的公允價值變動損益對一般企業(yè)來說，也是一筆可觀的非經(jīng)常性損益，可以不同程度地增加企業(yè)當(dāng)年利潤以及企業(yè)價值。

4、通過資產(chǎn)減值進(jìn)行盈余管理

資產(chǎn)減值準(zhǔn)備范圍的增加也讓企業(yè)管理人員進(jìn)行盈余管理有機(jī)可乘。尤其對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)準(zhǔn)則新增的對建造合同資產(chǎn)計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，很可能成為企業(yè)盈余管理有力的工具。由于房地產(chǎn)行業(yè)項目投資規(guī)模一般較大，工程周期較長，存在著大量在建工程項目，很多項目橫跨至少一個會計周期，但由于國內(nèi)市場變化較快，比如原材料漲價等因素，經(jīng)常會導(dǎo)致建造合同的預(yù)計總成本超過合同總收入，形成合同預(yù)計損失；而由于地域不同等因素，企業(yè)在提取減值準(zhǔn)備的時候自主空間較大，這無疑給房地產(chǎn)公司提供了新的盈余管理空間。

二、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的建議

1、建立健全房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則制度

實(shí)踐的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的不斷創(chuàng)新，給企業(yè)的管理層進(jìn)行盈余管理也提供了便利。這是因?yàn)闊o法在準(zhǔn)則中體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，使企業(yè)有了很大可以自行判斷的空間。為了盡可能避免盈余管理行為，需要健全和完善會計準(zhǔn)則和制度，更加清晰得界定不同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)該使用的會計方法和估計模型，以保證會計信息的質(zhì)量和信息披露的真實(shí)性。對于房地產(chǎn)這一具有非常多特殊情況的行業(yè)來說，應(yīng)該從企業(yè)新項目立項、項目規(guī)劃、土地收購、施工審批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投資回報收回這各個環(huán)節(jié)，都不能用一般的生產(chǎn)制造類企業(yè)的會計準(zhǔn)則來衡量。我國房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要一個統(tǒng)一的行業(yè)會計準(zhǔn)則來規(guī)范所有的業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)行業(yè)信息的披露以及行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一的可對比的規(guī)范。這樣不僅有利于行業(yè)本身的發(fā)展，也有利于國家經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展，統(tǒng)一的規(guī)范使得國家能夠更有效地進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

2、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露

為了解決信息不對稱這一問題，政府作為經(jīng)濟(jì)市場的宏觀領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)當(dāng)出臺更加詳細(xì)和規(guī)范的信息披露制度，使企業(yè)的財務(wù)信息進(jìn)一步透明化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，項目因?yàn)橛兄鴱?fù)雜性，則更應(yīng)該針對具體項目的情況進(jìn)行披露，保證會計信息的相關(guān)性和可靠性。對具體施工的項目的詳細(xì)情況進(jìn)行披露，只有將充分的信息披露出來，真實(shí)反映企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營狀況，保證會計信息的可靠性，才能減少企業(yè)利用財務(wù)準(zhǔn)則體系進(jìn)行盈余管理，從而保護(hù)行業(yè)投資者的權(quán)益，保護(hù)我國市場經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)督體系的建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)社會的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，又關(guān)系著國計民生，從其開始發(fā)展至今一直處于政府和社會公眾關(guān)注的中心，這也就使得對房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督體系應(yīng)該更加完善和健全，才能保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)該提高其財務(wù)信息披露程度，保證財務(wù)信息和生產(chǎn)經(jīng)營信息的及時準(zhǔn)確披露，會計事務(wù)所和監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該起到外部監(jiān)督作用，對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)新聞和動態(tài)予以關(guān)注，及時敦促上市公司真實(shí)反映各項信息，減少管理層的盈余管理機(jī)會。

5、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信道德建設(shè)

雖然通過外部手段可以對企業(yè)的盈余管理行為進(jìn)行約束，使披露出來的會計信息可以反應(yīng)企業(yè)真實(shí)的財務(wù)狀況和生產(chǎn)經(jīng)營狀況，但是誠信建設(shè)依然非常重要。如果經(jīng)濟(jì)市場上的參與者沒有誠信，制度規(guī)范也無法起到改善市場環(huán)境的實(shí)質(zhì)性作用，只有當(dāng)誠信道德深入人心，用道德規(guī)范來影響整個市場經(jīng)濟(jì)，才能維護(hù)整個市場的良好運(yùn)行，才能使我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。政府應(yīng)該做好誠信觀念和誠信意識的強(qiáng)化工作，將道德和教育相結(jié)合，將信用和法律制度相結(jié)合，這樣才能將誠信道德逐步在整個經(jīng)濟(jì)市場乃至整個社會中成為基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

新會計準(zhǔn)則的實(shí)施對我國會計管理工作與國際接軌、規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理具有積極的意義。文章首先介紹新會計準(zhǔn)則實(shí)施后的主要變化，然后系統(tǒng)論述其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響，并規(guī)劃相應(yīng)的改進(jìn)舉措。

【關(guān)鍵詞】

新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；會計；影響

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化促使會計計量工作產(chǎn)生相應(yīng)的變化，2006年我國推出新會計準(zhǔn)則，對投資性房地產(chǎn)的會計處理做出專門要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)與時俱進(jìn)，運(yùn)用科學(xué)的方法，努力推進(jìn)會計管理工作的改革。

1 新會計準(zhǔn)則的主要變化

公允價值計量模式的提出是新會計準(zhǔn)則最突出的變化。新會計準(zhǔn)則指出“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量?！惫蕛r值計量模式強(qiáng)調(diào)會計信息的真實(shí)性，它要求企業(yè)以實(shí)際取得的收益或產(chǎn)生的負(fù)債作為計量的依據(jù)。新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是顯著的，因?yàn)樵谖覈康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史中，房價的明顯遞增已成共識，房價的變化和企業(yè)的收益有著直接的關(guān)聯(lián)，沿用原有的成本計量模式不能完全展現(xiàn)企業(yè)的會計信息，公允價值計量模式開始得到廣 泛應(yīng)用。

2 新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

在新會計準(zhǔn)則下，適應(yīng)公允價值計量模式的要求，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作將受到以下影響：

第一，會計計量模式的選擇影響。投資性房地產(chǎn)從根本上是指企業(yè)可以從中獲得收益或是資本增值，而能否選擇以公允價值模式計量取決于企業(yè)投資地區(qū)房地產(chǎn)價格的信息供給。如果企業(yè)能夠獲得同類房地產(chǎn)商品的比較價格，對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出有效估計時，應(yīng)使用公允價值計量模式，不再計提攤銷和折舊。對于不符合公允價值計量模式要求的房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)沿用成本計量模式。采用公允價值計量模式后，由于房地產(chǎn)商品的價格處于變動之中，而且很多時候是呈現(xiàn)上升式變動，公允價值將和賬面價值之間產(chǎn)生差額。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)增設(shè)投資性房地產(chǎn)賬戶，會計處理時借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。到資產(chǎn)負(fù)債日時，以實(shí)際的公允價值和賬面價值之間的差額進(jìn)行會計處理。如當(dāng)公允價值高于賬面價值時，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”，反之則作相反的會計分錄。因?yàn)閺?qiáng)調(diào)當(dāng)期損益，所以企業(yè)如果發(fā)生資產(chǎn)減值，即使在以后的會計期間得到恢復(fù)，資產(chǎn)減值損失也不能再轉(zhuǎn)回。

第二，公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響。采用公允價值計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻反映真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，企業(yè)的經(jīng)營收益在會計工作中具有至關(guān)重要的意義。但是公允價值的變動特征導(dǎo)致收益與成本的匹配存在難度。成本對企業(yè)來說相對穩(wěn)定，如果公允價值變動幅度較大，勢必會從賬面上體現(xiàn)企業(yè)收益的波動。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項目選址、可行性分析與設(shè)計、項目開工，到最終完工進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生銷售收入，這期間需要涉及較長的周期，銷售在整個項目中處于中期和后期階段，所以項目前期支出比重很大，卻不能產(chǎn)生收入，中期和后期集中產(chǎn)生銷售收入，從而使成本的匹配成為科學(xué)分析經(jīng)營收益的關(guān)鍵。企業(yè)忽視成本匹配的直接影響是片面認(rèn)為后期經(jīng)營收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。

第三，公允價值計量模式下的費(fèi)用計提影響。成本計量模式下企業(yè)盈余管理問題得到了多方面的抑制，新會計準(zhǔn)則實(shí)施后，盈余管理開始出現(xiàn)新的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用未來的不確定性作為利潤調(diào)節(jié)的“杠桿”。這是因?yàn)?，在公允價值計量模式下，企業(yè)對未來發(fā)生的費(fèi)用需要計提，但是以怎樣的標(biāo)準(zhǔn)計提卻沒有在新會計準(zhǔn)則中明確指出。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中除建筑本身的工程外，還會涉及到相關(guān)建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用尚未產(chǎn)生，只是在會計工作中進(jìn)行預(yù)提，所以企業(yè)或是可借預(yù)提調(diào)節(jié)利潤，或是可能對預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)有所猶豫。

第四，公允價值計量模式下的所得稅影響。按照新會計準(zhǔn)則的要求，采用公允價值計量應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。所以資產(chǎn)的賬面價值和計稅基礎(chǔ)之間會產(chǎn)生差額，賬面價值可能大于也可能小于計稅基礎(chǔ)，這種情況下計量應(yīng)包含當(dāng)期所得稅和遞延所得稅兩個部 分，分別作為賬面價值計量得出的所得稅和差額部分計量得出的所得稅。

3 新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的改進(jìn)

從新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響可以看出，公允價值具有雙重性的影響——企業(yè)在真實(shí)反映會計信息的同時，工作的難度相應(yīng)增加；而利用計提標(biāo)準(zhǔn)的模糊又可以成為企業(yè)會計利潤操縱的機(jī)會。因此，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作改進(jìn)應(yīng)從以下方面入手：一方面，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)性質(zhì)的分析，界定其是否具有投資屬性，以便為后續(xù)的會計工作奠定基礎(chǔ)。會計人員應(yīng)結(jié)合細(xì)化的行業(yè)信息，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的收入和費(fèi)用，使收入和成本的匹配更為清晰，為企業(yè)投資決策提供詳細(xì)的依據(jù)，避免盲目投資風(fēng)險的發(fā)生。而且會計人員應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展工作，對費(fèi)用計提和所得稅處理嚴(yán)格把關(guān)，盡可能減少財務(wù)波動。另一方面，政府部門也應(yīng)綜合近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對新會計準(zhǔn)則下比較模糊的計提標(biāo)準(zhǔn)予以量化，減少公允價值計量模式存在的盲點(diǎn)和漏洞，抑制盈余管理的新發(fā)展。與此同時，相關(guān)的法律監(jiān)管也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作嚴(yán)謹(jǐn)性的保障。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)出如火如荼的發(fā)展態(tài)勢，成為國家經(jīng)濟(jì)收入的重要來源領(lǐng)域。公允價值計量模式的提出從根本上有利于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，促進(jìn)行業(yè)整體的良性發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)在新會計準(zhǔn)則的指導(dǎo)下進(jìn)一步完善現(xiàn)有工作，使會計管理邁上新的臺階。

【參考文獻(xiàn)】

[1]劉琰.新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計變化與優(yōu)化[J].會計師，2009（11）.

篇7

一、房地產(chǎn)會計核算存在的主要問題

（一）會計科目設(shè)置不合理

就目前的會計科目設(shè)置來看，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算科目設(shè)置缺乏合理性。因?yàn)閺臅嫼怂阒贫纫约靶碌臅嫼怂銣?zhǔn)則來看，其中涉及到很多會計核算標(biāo)準(zhǔn)，但是沒有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算準(zhǔn)則。這個問題將會對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算標(biāo)準(zhǔn)造成影響。在這種情況下，各個房地產(chǎn)企業(yè)只能按照自身的發(fā)展情況制定合理的會計核算標(biāo)準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算科目設(shè)置缺乏統(tǒng)一性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算周期也比較長，這對于未來的項目分析也會造成不利影響。

（二）會計信息缺乏透明度

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般就是指，在房地產(chǎn)財務(wù)狀況出現(xiàn)問題時，使房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入以及盈利等無法收回的情況。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和運(yùn)作當(dāng)中會面臨很多風(fēng)險，這些風(fēng)險有的來自于政策變化方面，有的則來自于市場和土地等方面，所以，要確保準(zhǔn)確的會計核算，房地產(chǎn)企業(yè)就要針對其面臨的風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險披露，為會計核算工作提供參考。如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過程中不能夠?qū)ψ陨砻媾R的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確評估，且沒有適時地將所面臨的風(fēng)險對會計核算的相關(guān)部門或工作人員進(jìn)行信息共享，增加其透明度，那么最終的會計核算結(jié)果就會因此大打折扣，失去其應(yīng)有的準(zhǔn)確性和實(shí)際價值。

（三）成本與售價不匹配

房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)作過程中會面臨開發(fā)周期長，結(jié)算時間晚等情況，這些情況會導(dǎo)致企業(yè)在完成預(yù)售時也無法確認(rèn)收入。而依照收入進(jìn)行的會計核算工作也就不能有效推進(jìn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)的整個項目來說，其成本一般就是指建設(shè)的總投入。但是在具體的銷售過程中，售價會依照不同的結(jié)構(gòu)戶型，以及不同的樓層執(zhí)行不同的售價規(guī)則。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入和后期的售價無法真正實(shí)現(xiàn)良好的配比。

二、房地產(chǎn)會計核算問題的改進(jìn)措施

（一）合理設(shè)置會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行有效的會計核算工作，就必須完善會計科目的設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)可以按照新的會計準(zhǔn)則和制度設(shè)定符合自身發(fā)展情況的會計科目。比如房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中進(jìn)行的資金投入，就屬于開發(fā)成本費(fèi)用；還有間接費(fèi)用，這些費(fèi)用就是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中的中間環(huán)節(jié)所消耗的費(fèi)用，這些費(fèi)用對于最終的產(chǎn)品建設(shè)及銷售都有重要意義，因此也是不容忽略的，必須設(shè)置相應(yīng)的會計科目?？傮w來說，雖然沒有統(tǒng)一的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算準(zhǔn)則，但是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置會計科目時應(yīng)當(dāng)主要依據(jù)自身的發(fā)展情況，以及項目開發(fā)程度，再結(jié)合相關(guān)的會計核算準(zhǔn)則來選擇合理的會計核算制度，盡可能設(shè)置出符合項目實(shí)際的會計核算科目。

（二）增加會計信息透明度

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，在此過程中面臨諸多變數(shù)，因此也存在很多風(fēng)險。為使房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作能夠準(zhǔn)確進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加會計信息的透明度，針對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和運(yùn)行過程中所面臨的各種問題信息對會計核算部門及相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行適時披露。以增加會計核算的準(zhǔn)確率，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和決策提供指導(dǎo)。如土地的儲備情況直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展前景，所以，土地的儲備信息也應(yīng)當(dāng)對會計核算保持透明。此外還要加強(qiáng)對企業(yè)資金流動情況的披露，資金流動關(guān)系到企業(yè)的收支平衡以及企業(yè)的運(yùn)作情況，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對會計核算提供企業(yè)的資金流動信息。企業(yè)還要將其面臨的運(yùn)作風(fēng)險對會計核算保持相應(yīng)的透明度，這樣利于會計核算工作的準(zhǔn)確性。

（三）收入確認(rèn)

房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算當(dāng)中需要對收入進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)，而房地產(chǎn)企業(yè)收入必須符合相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及法律標(biāo)準(zhǔn)。如依照相關(guān)的法律規(guī)定，如果以出讓的方式取得土地使用權(quán)，但是卻沒有按照約定支付土地出讓金，且沒有領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的企業(yè)就沒有銷售房地產(chǎn)商品的資格。在實(shí)際的房地產(chǎn)銷售當(dāng)中，其銷售模式比較復(fù)雜，遵循的標(biāo)準(zhǔn)也不完全相同。在進(jìn)行房地產(chǎn)商品的銷售當(dāng)中，如果只是簽訂了預(yù)售合同則并不能認(rèn)定是取得了收入的依據(jù)，只有簽訂了正式的銷售合同才具有了法律效力，這樣才能作為房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)。所以，在確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)收入的過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具備法律效力的相關(guān)合同或證書的具體內(nèi)容來確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況，并基于此進(jìn)行會計核算，這樣才能確保會計核算工作的準(zhǔn)確性。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 盈余管理

一、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的研究現(xiàn)狀

目前，以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象的盈余管理研究不太多，晉峰龍（2009）對房地產(chǎn)公司的盈余管理行為進(jìn)行實(shí)證研究就得出了我國房地產(chǎn)上市公司出于避稅動機(jī)進(jìn)行盈余管理的結(jié)論。劉躍生、王小妮（2002）在《房地產(chǎn)企業(yè)常見的偷稅方式及檢查對策》一文中闡述了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行偷稅、逃稅的具體手段。湯惠（2007）主要是對房地產(chǎn)行業(yè)利潤調(diào)節(jié)的具體手段進(jìn)行了研究，研究結(jié)果顯示：房地產(chǎn)類公司主要是通過調(diào)減營業(yè)收入和調(diào)增營業(yè)成本進(jìn)行盈余管理的。張雁翎、劉昊（2007）對我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為進(jìn)行了實(shí)證研究，在研究過程中以修正的Jones模型為基本，加入了一個新的變量—預(yù)收賬款，從而創(chuàng)立了以預(yù)收賬款作為被解釋變量新模型。通過實(shí)證分析得出結(jié)論：房地產(chǎn)上市公司通過預(yù)收賬款進(jìn)行微弱的正向的盈余管理行為。吳敏（2007）以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象通過對比新舊會計準(zhǔn)則，得出了以下結(jié)論：原會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定給房地產(chǎn)行業(yè)留下了較大的盈余管理空間，因?yàn)樵谑杖氲拇_認(rèn)、輔助設(shè)施等開發(fā)成本的計量以及借款費(fèi)用核算方面存在較大的不確定性，從而使得房地產(chǎn)上市公司披露的會計信息缺乏價值，而新的會計準(zhǔn)則的推行提高了會計信息的使用價值，在一定程度上縮小了上市公司盈余管理的空間。

二、調(diào)控政策的頒布

由于09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續(xù)攀升，造成房地產(chǎn)的市場價格上漲過快，購房恐慌，市場不穩(wěn)定等情況，2010年，我國政府采取遏制房價上漲過快，減少投資投機(jī)性購房，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)市場泡沫等措施。2010年是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控最為密集的一年。4月27日國務(wù)院了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），這次調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。9月29日，國務(wù)院又出臺了“新國五條”。據(jù)2010年6月份數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0%；環(huán)比下降0.1%，較5月回落0.3%，調(diào)控初見成效。在當(dāng)前政策下，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多角度的限制，無論從對政策的利用角度還是從盈余管理角度，這一時期都應(yīng)該考慮縮減和推遲投資，但是，新國八條第五條指出：囤地捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將停止發(fā)行股票債券，并停止發(fā)放貸款。但是，與首付比和房產(chǎn)稅的條款不同，這一條規(guī)定具有量化上的困難性，除了土地使用政策的相關(guān)規(guī)定外，無法判定囤地捂盤的標(biāo)準(zhǔn)。且企業(yè)根據(jù)宏觀政策調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和方向也具有合理性。因此，這一時期地產(chǎn)企業(yè)在可能會考慮通過修改企業(yè)投資計劃的方式，在土地使用政策允許的范圍內(nèi)，推遲企業(yè)的支出項目，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)算和利潤的雙重平滑。

三、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的分析研究

我國房地產(chǎn)企業(yè)具有十分明顯的區(qū)別于其他行業(yè)的特殊之處：一是，房屋建筑工期較長，一般來說樓盤建筑工期為2年左右，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證企業(yè)的年度利潤均采取多個樓盤滾動開發(fā)的模式，這一特點(diǎn)一方面加重了企業(yè)在開發(fā)過程中的資金負(fù)擔(dān)，但是，這一多項目疊加的復(fù)雜開發(fā)模式也給企業(yè)盈余管理提供了時間機(jī)會；二是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完成后，一部分房屋將作為存貨和代銷商品進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而另一部分則根據(jù)企業(yè)使用方式自用或出租，分別可以確認(rèn)為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)。這就為房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理提供了空間機(jī)會；三是，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有工期長和資金密集型兩大特點(diǎn)，因此，從1994年開始，國家允許我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行審批環(huán)境下的預(yù)售制，這一銷售特點(diǎn)反應(yīng)在會計上即表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有大量的預(yù)收賬款，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了利潤操縱的可能性。

正是基于上述對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)特征的分析可以看出，上述的行業(yè)和業(yè)務(wù)特征在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)中表現(xiàn)出了賬務(wù)處理及財務(wù)核算的復(fù)雜性，而正是這些復(fù)雜性為管理層進(jìn)行盈余管理創(chuàng)造了機(jī)會。首先，采用會計方式進(jìn)行盈余管理，在當(dāng)前政策背景下，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入受到影響，因此，其有可能通過將當(dāng)期完工樓盤費(fèi)用確認(rèn)入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本費(fèi)用支出，創(chuàng)造平滑的當(dāng)期利潤。除了通過費(fèi)用調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會通過對開發(fā)房屋用途的選擇，這一點(diǎn)主要表現(xiàn)為加大對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)比重。由于投資性房地產(chǎn)以公允價值進(jìn)行計量，而當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策更多地表現(xiàn)在對銷售量的影響上，因此，確認(rèn)投資性房地產(chǎn)將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然享受房價上升帶來的短期收益，從而創(chuàng)造并平滑報表利潤。其次，采用經(jīng)濟(jì)方式進(jìn)行盈余管理，在當(dāng)前政策下，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多角度的限制，無論從對政策的利用角度還是從盈余管理角度，這一時期都應(yīng)該考慮縮減和推遲投資，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)算和利潤的雙重平滑。

參考文獻(xiàn)

[1]劉文濤.國八條下房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理空間探析[J].財會通訊.2012.

篇9

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；會計信息失真；治理

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)品特點(diǎn)，一部分房地產(chǎn)企業(yè)面對日益激烈的市場競爭，不是采取正當(dāng)途徑增加收入，降低成本，而利用現(xiàn)行房地產(chǎn)會計制度中收入和成本費(fèi)用確認(rèn)與計量方法存在的自由度和現(xiàn)性稅收制度存在的種種問題，從而造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真。但是，在目前國內(nèi)研究中，多數(shù)文獻(xiàn)都是對房地產(chǎn)企業(yè)的具體會計核算或者單純從稅制改革角度進(jìn)行探討，很少從信息失真原因等方面進(jìn)行論述。本文將在理論探討與案例分析相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，探尋我國房地產(chǎn)企業(yè)會計失真的原因與對策。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的定義與成因

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在開發(fā)成本的核算和銷售收入的確認(rèn)兩個方面。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步較晚，相關(guān)制度和法規(guī)還不健全，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收人與費(fèi)用的會計核算中還存在許多問題。這些問題導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真。

(一)會計信息失真的定義

美國會計學(xué)會(AAA)認(rèn)為會計本質(zhì)上不是一個計價過程，而是漿歷史成本分配給當(dāng)前及以后的財務(wù)年度。這里對“真實(shí)收益”的分歧同樣蔓延到資產(chǎn)的計量上，因?yàn)槭找娲_定與資產(chǎn)計量可視作是同一枚硬幣的兩面。因此，從這個角度看來，對會計信息失真進(jìn)行治理的終極目標(biāo)就是對會計信息真實(shí)性這一客觀存在的無限逼近?？梢姡瑫嫷拇_認(rèn)與計量環(huán)節(jié)是形成“真實(shí)”會計信息的關(guān)鍵。如果這兩個環(huán)節(jié)出了問題，必將難保會計信息“客觀公允”。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要原因就在于收入與成本費(fèi)用確認(rèn)與計量環(huán)節(jié)上的不規(guī)范。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真原因分析

1　收入確認(rèn)與計量問題

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)條件存在著以下幾種定義和解釋《房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)，收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶后確認(rèn)收入?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，應(yīng)在商品房已經(jīng)移交并已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方時，作為銷售實(shí)現(xiàn)。新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，同時滿足下列條件，收入才能予以確認(rèn)：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)既沒有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；(3)收入的金額能夠可靠地計量；(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。在實(shí)際操作過程中，由于收入確認(rèn)的規(guī)定不詳，一些開發(fā)商以此作為操縱利潤手段粉飾會計報表，誤導(dǎo)公眾和有關(guān)機(jī)構(gòu)。因此，規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和方法已成為當(dāng)務(wù)之急。

2　成本費(fèi)用確認(rèn)與計量問題眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，有接近70的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費(fèi)用是不可避免的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款費(fèi)用進(jìn)行正確的會計處理就顯得極其重要。新準(zhǔn)則實(shí)施從2007年1月1日開始只在上市公司中強(qiáng)制執(zhí)行，而非上市公司則鼓勵實(shí)施。這也表明，一方面，上市公司與非上市公司在會計處理方面還有很大的自由度。另一方面，新舊準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)化與銜接還需要一段較長時期，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)會計收入與成本費(fèi)焉確認(rèn)和計量問題難以統(tǒng)一，從而各企業(yè)有服務(wù)于企業(yè)特定目標(biāo)的會計政策選擇動機(jī)并導(dǎo)致相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)后果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真治理的對策

(一)建立和完善行業(yè)的會計規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用核算、成本結(jié)算、收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會計制度》對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算的規(guī)定和要求，相對于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》更具體并具有更強(qiáng)的針對性。然而，中國最新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。同時目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)其體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認(rèn)力，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。這些業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。

(二)完善行業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則指引

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)類公司收人實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，延遲或提前“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”對房地產(chǎn)企業(yè)而言并不困難。那么，怎樣將最新《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》細(xì)化就變得特別重要了。在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。針對上述情況，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售臺同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；(2)房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋藏積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；(3)房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；(4)收入的金額能夠可靠地計量。我們知道，收入與支出(成本費(fèi)用)之差就是利潤。我們認(rèn)為，收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則的細(xì)化必將減少房地產(chǎn)企業(yè)會計確認(rèn)與計量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計政策選擇的范圍。這對提高會計信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。

(三)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算的特殊性，企業(yè)對財務(wù)會計報表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：(1)披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。因?yàn)樵陧椖课纯⒐で?，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。(2)增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息。(3)在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。(4)增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。

篇10

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)會計處理改進(jìn)建議

1 概述

在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機(jī)會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定。

2 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性及現(xiàn)狀分析

新會計準(zhǔn)則中給投資性房地產(chǎn)的定義是：投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。

2.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性 投資性房地產(chǎn)是當(dāng)今世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它所創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者所帶來的豐厚利潤，強(qiáng)烈地吸引著一些企業(yè)和個人投資者。當(dāng)然，在我國隨著市場化改革的快速推進(jìn)，投資性房地產(chǎn)早已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系到城市居民，而且還是關(guān)系現(xiàn)在和將來農(nóng)村人口城市化的問題。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，還是一個社會發(fā)展問題。

2.2 我國投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀分析 前幾年來，我國投資性房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新一輪的持續(xù)快速增長，增長幅度逐年遞增，其中單2004年第一季度，投資性房地產(chǎn)增長41.1％，增幅比2003年同期提高6.2個百分點(diǎn)。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策進(jìn)行調(diào)控。

從2004年第二季度開始，投資性房地產(chǎn)增長幅度逐月降低，其增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1－6月份投資性房地產(chǎn)分別增長32.9％和34％）。這表明自2004年以來國家采取的一系列控制高速增長的政策措施已初見成效。但是，就最近幾年的投資性房地產(chǎn)市場情形來看，投資性房地產(chǎn)熱潮并沒有就此止步。中國的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了前幾年的強(qiáng)勁走勢，投資者相信，只要現(xiàn)在涉足了投資性房地產(chǎn)行業(yè)，如果經(jīng)濟(jì)能夠像他們所預(yù)期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會從中得到收益，這就是我國投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀。

3 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理的分析

3.1 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)分析 投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認(rèn)：一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時，開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不包括作為存貨的房地產(chǎn)。

3.2 投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)及會計處理分析 投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計量，購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關(guān)科目。自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”，建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，按取得時的實(shí)際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關(guān)科目。

3.3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量分析 新會計準(zhǔn)則指出：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值計量兩種，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。為保證會計信息的可比性，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式，而且已采用公允價值模式計量的房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量。

3.4 投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的分析 新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變滿足下列條件之一的應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其它資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：①投資性房地產(chǎn)開始自用；②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；③自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；④自用建筑物停止自用，改為出租。

3.5 投資性房地產(chǎn)處置的分析 新準(zhǔn)則規(guī)定, 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得未來經(jīng)濟(jì)利益時, 應(yīng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益。

3.6 投資性房地產(chǎn)信息披露的分析 新準(zhǔn)則要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：一是投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；二是采用成本模式的,投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷, 以及減值準(zhǔn)備的計提情況；三是采用公允價值模式的, 公允價值的確定依據(jù)和方法, 以及公允價值變動對損益的影響；四是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換情況、轉(zhuǎn)換理由, 以及對損益或所有者權(quán)益的影響；五是當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

4 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理存在的問題及建議

4.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理存在的問題 ①投資性房地產(chǎn)范圍界定不明確：我國對持有并準(zhǔn)備出租或增值后轉(zhuǎn)讓的，但目前尚空置的投資性房產(chǎn)沒有界定完整。另外，投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中的一個重大問題是，沒有明確該準(zhǔn)則中所指的“已出租”概念。②投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變的規(guī)定比較局限：投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)采用成本計量模式，在滿足特定條件時也可以采用公允價值計量模式。但企業(yè)只能采用一種計量模式，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠計量取得且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許從成本模式計量轉(zhuǎn)化為公允價值模式計量，這一轉(zhuǎn)變應(yīng)作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號―會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn),不能從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。我國的這種規(guī)定相對于國際上來說比較局限。

4.2 改進(jìn)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理的建議 ①投資性房地產(chǎn)范圍的界定應(yīng)該明確：投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中沒有明確該準(zhǔn)則中所指的“已出租”概念，針對這一問題，我們應(yīng)該明確“已出租”是指企業(yè)一定時期經(jīng)營性出租，并不包括融資出租，雖然目前我國一般企業(yè)并不存在這樣的業(yè)務(wù)，但作為會計準(zhǔn)則的概念應(yīng)該是完整和全面的。會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)概念有明確界定：“是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，新會計準(zhǔn)則應(yīng)該對“未來為資本增值而持有的建筑物”概念加以補(bǔ)充和完善。②企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)計量模式應(yīng)該更加慎重：投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換的規(guī)定，主要是由于我國資本市場發(fā)展并不完善所決定的。就目前我國的情況，要想完善新會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換方面的規(guī)定，還需要一定的時間。企業(yè)選用成本模式的，當(dāng)資本市場、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等客觀情況發(fā)生變化時，還有選擇公允價值的機(jī)會，而一旦選擇了公允價值模式，就沒有回旋的余地了，所以對于企業(yè)而言，應(yīng)該慎重的選用公允價值計量模式作為其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。

5 結(jié)束語

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變,投資性房地產(chǎn)受到了眾多企業(yè)和一些個人投資者的青睞，它為投資者所帶來的豐厚利潤，使得投資性房地產(chǎn)已成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很重要的作用。但是我國會計準(zhǔn)則還有待于更進(jìn)一步的完善。就目前我國的基本國情來看，每個企業(yè)都應(yīng)該更加慎重地選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式。

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