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篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說(shuō),當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長(zhǎng)線耐用消費(fèi)品,這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對(duì)耐用消費(fèi)品的購(gòu)買。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來(lái)自于利率波動(dòng)的影響,因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款,一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來(lái)說(shuō),無(wú)疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無(wú)須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于供求形勢(shì)變化,引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍、競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)方式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值跌落的一種可能性,主要來(lái)源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)間誤差。譬如當(dāng)房?jī)r(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí),開(kāi)發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時(shí)間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。近年來(lái),建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場(chǎng),直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間,也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁。

4.自然風(fēng)險(xiǎn)。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤(或其可能性),造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問(wèn)題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)預(yù)計(jì)值,房屋空置率高,租金回籠等問(wèn)題,都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想,對(duì)房地產(chǎn)的需求偏低,會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍,同時(shí)也增加了不確定性、增加的營(yíng)業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

所掌握信息不全、不準(zhǔn),投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研不細(xì),對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀,都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲,誘發(fā)建材價(jià)格上漲,工程造價(jià)跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過(guò)于求,房?jī)r(jià)自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開(kāi)發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買”,這不利于剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展。

發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì),房地產(chǎn)政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過(guò)分相信自己的“感覺(jué)”,而實(shí)際上“感覺(jué)”錯(cuò)了或反了。如有的發(fā)展商過(guò)分地相信自己會(huì)容易地找到“下家”,將項(xiàng)目脫手,而實(shí)際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì),而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時(shí)彼一時(shí)”,或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀,最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過(guò)分相信自己的“道”(即通過(guò)“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力),而經(jīng)營(yíng)實(shí)力(開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

此外,自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

如何正確估計(jì)和評(píng)價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率,其計(jì)算方法有以下幾種。

(一)采用國(guó)際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來(lái)識(shí)別

1.投資房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)率。一切能夠帶來(lái)收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。以利潤(rùn)來(lái)維持其賺錢的能力。營(yíng)業(yè)率被用來(lái)判定投資報(bào)告的凈營(yíng)業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為:

營(yíng)業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用/年計(jì)劃總收入

據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營(yíng)業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營(yíng)業(yè)率。營(yíng)業(yè)率太低說(shuō)明投資方案中有些成本費(fèi)用沒(méi)有考慮。太高則說(shuō)明管理不善。太低或太高都說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)太大。

2.償債收益比。營(yíng)業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來(lái)源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比=營(yíng)業(yè)凈收入/要求的年償債額

償債收益比數(shù)值越小,該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大;反之,則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過(guò)1:2才被認(rèn)為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為:

保本占用率=(年?duì)I業(yè)總費(fèi)用+要求的年償債額)/年計(jì)劃總收入

保本占用率越高,投資風(fēng)險(xiǎn)越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。

(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法

由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場(chǎng)調(diào)查,有已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì),甚至通過(guò)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn),但其結(jié)果只能在相對(duì)意義上代表擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大,有時(shí)相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。

但如果某一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期望為:

如果投資者將投資報(bào)酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)的意義上真實(shí)的投資報(bào)酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標(biāo)準(zhǔn)差就描述了預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的“平均”變動(dòng)程度,因此可作為一種風(fēng)險(xiǎn)的度量。標(biāo)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險(xiǎn)越大,標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險(xiǎn)越小。用標(biāo)準(zhǔn)差度量投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計(jì)一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點(diǎn)是準(zhǔn)確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標(biāo)準(zhǔn)差,對(duì)于期望值不同的投資項(xiàng)目,它所表達(dá)的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風(fēng)險(xiǎn)大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)小些,期望值小時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn):

R=б/E

怎樣的R值是小(大)風(fēng)險(xiǎn),與投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險(xiǎn),通常是投資者不愿接受的風(fēng)險(xiǎn)。R>1的風(fēng)險(xiǎn),是很多投資者不能忍受的風(fēng)險(xiǎn)。也可以用Δ=E-б這一絕對(duì)數(shù)來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)。Δ

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中.投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,這對(duì)于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn),減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。

控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思想是對(duì)某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)而最大程度降低這種可能性的主要方法有:

(一)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種不確定因素,使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析,從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目,這部分工作可以由投資者自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查,也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。

(三)以合理組織融資形式進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過(guò)發(fā)行金融債券,籌集開(kāi)發(fā)資金。通過(guò)預(yù)售開(kāi)發(fā)的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請(qǐng)成為上市公司。從股票市場(chǎng)上融資。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實(shí)可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目管理中,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,運(yùn)用多種手段,促使施工單位降低工程造價(jià),提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率,減少經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用,以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)通過(guò)多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)

不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益等因素也是不同的,所以,實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益:當(dāng)然,各項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng),否則就無(wú)法起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。

(五)通過(guò)加強(qiáng)資產(chǎn)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平,可以提高對(duì)市場(chǎng)的可預(yù)測(cè)性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,降低空置率,提高收益水平,進(jìn)而降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；非預(yù)期損失；影響因素；量化核算

F293.3

1 非預(yù)期損失的概念與影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)非預(yù)期損失是指與房地產(chǎn)預(yù)期損失相關(guān)聯(lián)的經(jīng)估算的超過(guò)上述平均損失以上的損失，它是對(duì)期望損失的偏差——標(biāo)準(zhǔn)差（σ），也可以表述為受隨機(jī)變化的不確定風(fēng)險(xiǎn)因素影響，所引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)收益偏離預(yù)期收益的程度。換言之，房地產(chǎn)非預(yù)期損失就是除期望損失之外的具有波動(dòng)性的資產(chǎn)價(jià)值的潛在損失。

導(dǎo)致房地產(chǎn)非預(yù)期損失的影響因素主要是城市和土地利用發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃問(wèn)題、市場(chǎng)主體本身的問(wèn)題、政府相關(guān)房地產(chǎn)政策及其運(yùn)作問(wèn)題、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境問(wèn)題以及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題。

在風(fēng)險(xiǎn)的控制和監(jiān)管上，意外損失等于經(jīng)濟(jì)資本，因此房地產(chǎn)非預(yù)期損失隨房地產(chǎn)企業(yè)容忍度的不同，可以通過(guò)保有資本金承擔(dān)這種預(yù)料外或由不確定因素造成的潛在損失，從而緩解非預(yù)期損失對(duì)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的沖擊。

2房地產(chǎn)非預(yù)期損失的原因

2.1城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃問(wèn)題

城市及土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃缺乏高起點(diǎn)的、統(tǒng)攬全局的總體規(guī)劃，對(duì)土地性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)序，使開(kāi)發(fā)商對(duì)濱海、城市的未來(lái)發(fā)展缺乏有效想像空間，難以根據(jù)土地規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)和贏利機(jī)會(huì)。

很多縣市的城市土地發(fā)展規(guī)劃缺乏系統(tǒng)的、具體的控制性詳細(xì)規(guī)劃，加上房地產(chǎn)熱過(guò)程中的盲目圈地，占地為牢，濱海、城市土地開(kāi)發(fā)具隨意性和低水平性，反復(fù)的推倒重建，既給濱海、城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重不利影響，又給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)它自身難以控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2市場(chǎng)主體本身的問(wèn)題

在暴利導(dǎo)向和信息不對(duì)稱的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體出現(xiàn)一些不講信用的投機(jī)操作亂象：少數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)政府部門以及相關(guān)責(zé)任人不作為或者亂作為；開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作；商業(yè)銀行貸款“三查”不嚴(yán)，風(fēng)險(xiǎn)管控不足；職業(yè)炒家操控市場(chǎng)；購(gòu)房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)；部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中問(wèn)題最嚴(yán)重的當(dāng)屬開(kāi)發(fā)商，很多外來(lái)開(kāi)發(fā)商跟隨熱潮來(lái)，卻因?yàn)闆](méi)有對(duì)市場(chǎng)的深入把握，新開(kāi)樓盤規(guī)模偏小，這些反復(fù)的小規(guī)模房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商絕大部分資金都是依靠銀行貸款和商品房預(yù)售款，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)或開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金不能迅速到位，項(xiàng)目就有可能被擱置。

還有開(kāi)發(fā)商針對(duì)本地環(huán)境，過(guò)多注重高價(jià)位樓房以及海景房的開(kāi)發(fā)，照搬內(nèi)地設(shè)計(jì)，沒(méi)有充分結(jié)合本土文化和房地產(chǎn)項(xiàng)目低碳技術(shù)要求，導(dǎo)致品牌的應(yīng)用效果不佳，存在一定的誤區(qū)。

2.3政府相關(guān)房地產(chǎn)政策問(wèn)題及運(yùn)作問(wèn)題

多年來(lái)一直是實(shí)行“重買輕租，透支消費(fèi)”的房地產(chǎn)政策，缺少清晰、明確、適合房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)政策是一波三折，總是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，一輪后回到原點(diǎn)，舊的問(wèn)題沒(méi)有解決，新的問(wèn)題又出現(xiàn)。

2010年配合國(guó)家宏觀調(diào)控，政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，通過(guò)采取控制土地、稅收、緊縮貸款、提高首付款比例、限制購(gòu)買第二套住房、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占比、禁止別墅類高檔住宅項(xiàng)目的支持、控制寫字樓及商業(yè)用房項(xiàng)目支持以及不得向“圈地”“屯地”的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求實(shí)施調(diào)控。

但是這些宏觀調(diào)控政策卻在某些縣市相關(guān)部門、某些銀行和某些房地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇執(zhí)行不力，政策效果打了一定的折扣，市場(chǎng)不可預(yù)期因素卻在逐漸增加，——房地產(chǎn)行業(yè)面臨全新的考驗(yàn)。

同時(shí)某些縣市辦事效率低、程序復(fù)雜、規(guī)則模糊等問(wèn)題仍十分突出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“關(guān)卡”很多，隱性運(yùn)作成本較高，制約了外來(lái)房地產(chǎn)投資企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的積極性。

3非預(yù)期損失量化核算與控制

財(cái)務(wù)型方法是對(duì)無(wú)法控制的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)非預(yù)期損失所做的財(cái)務(wù)安排，這種方法的核心是把消除和減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的成本均勻地分布在一定時(shí)期內(nèi)，以便減少因隨機(jī)性的巨大非預(yù)期損失發(fā)生而引起財(cái)務(wù)上的波動(dòng)。通過(guò)財(cái)務(wù)處理，可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)成本降低到最低程度。

3.1經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益（RARI）

房地產(chǎn)投資的預(yù)期損失（ELI）為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的暴露部分，是企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將承受的損失。因此，企業(yè)必須留存價(jià)值與預(yù)期損失相當(dāng)?shù)膲馁~準(zhǔn)備以避免影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。

如果企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的實(shí)際損失為零，則壞賬準(zhǔn)備可以計(jì)為企業(yè)的收益。房地產(chǎn)預(yù)期損失等于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失概率、既定投資損失率與投資風(fēng)險(xiǎn)暴露三者的乘積，是投資風(fēng)險(xiǎn)損失分布的方差。

ELI是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益的核心，其基本含義是房地產(chǎn)企業(yè)在拓展投資規(guī)模的一段時(shí)期內(nèi)，平均而言可以預(yù)期到的損失額度。

記V為房地產(chǎn)企業(yè)在一定分析期內(nèi)受投資風(fēng)險(xiǎn)影響的資產(chǎn)價(jià)值，簡(jiǎn)稱企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)暴露價(jià)值，EDF為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失率，LGD為在EDF下不能收回的那部分資產(chǎn)的價(jià)值（又稱既定投資損失率），于是投資預(yù)期損失可表示為：

ELI=V×LGD×EDF（1）

由于本文研究房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)中所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)，可假定企業(yè)暴露在風(fēng)險(xiǎn)下的資產(chǎn)價(jià)值V為房地產(chǎn)企業(yè)全部投資額；既定投資損失LGD為房地產(chǎn)企業(yè)在分析期末即投資期滿時(shí)損失的那部分投資。進(jìn)一步記α為投資回收率，即投資期滿時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)能夠收回的投資率，則既定投資損失率LGD為1-α（該指標(biāo)可以利用房地產(chǎn)投資的歷史數(shù)據(jù)估計(jì)獲得，也可援用行業(yè)的平均水平）；EDF的估計(jì)可援用相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法。

由上述分析，可得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益RARI的計(jì)算公式為：

RARI=V×（1－LGD×EDF）-投資成本（2）

由于投資給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一系列應(yīng)收賬款，因此投資成本除銷售成本外，還包括投資所涉及的其他成本（見(jiàn)圖1）。

圖1風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益

3.2投資風(fēng)險(xiǎn)資本（CIR）

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值V通常隨著投資的損失率和投資損失的非預(yù)期變化上下波動(dòng)，本文稱之為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的投資非預(yù)期損失（ULI），采用當(dāng)期風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值V的標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行度量：

（3）

設(shè)隨機(jī)投資損失變量L的密度為f（L），并假定導(dǎo)致投資損失的隨機(jī)投資風(fēng)險(xiǎn)因素與投資損失變量L相互獨(dú)立。設(shè)V0為初始風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值，記 和 分別為隨機(jī)投資損失變量L和投資預(yù)期損失率EDF的方差。由于

易得：

（4）

（5)

將（4）式和（5）式代入（3）式，即得：

換言之，隨著投資的損失率和投資損失率的非預(yù)期變化，投資的非預(yù)期損失為：

若房地產(chǎn)投資損失是一個(gè)兩狀態(tài)事件，則投資損失概率即EDF的方差為：

若房地產(chǎn)投資損失是一個(gè)多狀態(tài)過(guò)程，則需考慮投資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)轉(zhuǎn)換概率，此時(shí)房地產(chǎn)非預(yù)期損失的表達(dá)式會(huì)復(fù)雜得多。房地產(chǎn)投資資產(chǎn)組合的非預(yù)期損失與預(yù)期損失不同，它不等于其所包含的各單個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的非預(yù)期損失的線形總和，包含N個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的資產(chǎn)組合的非預(yù)期損失為：

（8)

其中

（9)

聯(lián)合投資損失概率P（Di．Dj)＝EDFi＋EDFj－P（Di+Dj)，P（Di+Dj)表示至少有一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資損失的概率。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間投資相關(guān)系數(shù)的計(jì)算量極大，一般將房地產(chǎn)企業(yè)所屬區(qū)域的相關(guān)系數(shù)作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)系數(shù)的近似。

由于投資的非預(yù)期損失是除投資預(yù)期損失之外的潛在損失，房地產(chǎn)企業(yè)必須為該不確定的潛在損失預(yù)留足夠的資本，以便在損失真正發(fā)生時(shí)能夠緩解企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，維持其經(jīng)營(yíng)。稱這類預(yù)留資本為房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)資本（CIR），可用非預(yù)期損失ULI的倍數(shù)加以刻畫，不妨記CIR=r×ULI，其中稱r為投資風(fēng)險(xiǎn)資本乘數(shù)。

設(shè)ε為置信水平，則在投資期滿時(shí)，企業(yè)預(yù)留的投資風(fēng)險(xiǎn)資本CIR應(yīng)滿足：

Prob（L≤CIR+ELI)=ε（10）

其中L為隨機(jī)投資損失變量，ELI為投資的預(yù)期損失，又由CIR=r×ULI，（7）式又可表示為：

（11)

由（8）式可計(jì)算出在置信水平ε下的最小投資風(fēng)險(xiǎn)資本乘數(shù)r，進(jìn)而得到企業(yè)為不確定的潛在損失應(yīng)預(yù)留的投資風(fēng)險(xiǎn)資本CIR。

3.3經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資風(fēng)險(xiǎn)資本收益

根據(jù)前面的分析，進(jìn)一步還可得到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資風(fēng)險(xiǎn)資本收益模型：

（12)

根據(jù)I-RROC值，房地產(chǎn)企業(yè)可以衡量每次投資業(yè)務(wù)給企業(yè)帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)資本的收益。由于上式中考慮了投資的非預(yù)期損失，企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)或進(jìn)行投資活動(dòng)時(shí)將收益與風(fēng)險(xiǎn)完全匹配起來(lái)，從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制更加完善。

4 房地產(chǎn)預(yù)期損失和非預(yù)期損失量化核算案例

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入是100億元，銷售成本為60億元，投資管理成本為10億元；該企業(yè)的預(yù)期投資損失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2。

援用文獻(xiàn)[3]中損失變量服從β,分布的假設(shè)，不妨設(shè)投資損失變量L服從參數(shù)α＝1和β＝9的β,分布，因?yàn)棣?分布的均值和方差分別為μ=α/(α+β),σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企業(yè)的既定投資損失率為L(zhǎng)GD＝10%，標(biāo)準(zhǔn)差Lσ＝0.090,4。

由式(1)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的預(yù)期投資損失為：

ELI＝100×0.1×0.12＝1.2億元

由式(5)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的非預(yù)期損失為：

5結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境面臨許多不確定性的情況下，各房地產(chǎn)市場(chǎng)主體應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和非預(yù)期損失防范理論學(xué)習(xí)，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體，從而規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其非預(yù)期損失，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

［1］遲國(guó)泰．基于銀行貸款組合風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)資本計(jì)量模型［J］．管理評(píng)論，2007．

［2］于研．完善我國(guó)企業(yè)內(nèi)部信用風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的思考［J］．上海經(jīng)濟(jì)研究，2004．

篇3

關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程；造價(jià)投資管理

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般的建設(shè)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)極大超出了公民的購(gòu)買力，因此降低房?jī)r(jià)，讓百姓能夠住得起房是社會(huì)安定很重要的因素。為了使公民能住上房，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商控制好總投資，根據(jù)工程的造價(jià)來(lái)控制成本?，F(xiàn)有的房?jī)r(jià)模式中包括了許多不利于國(guó)家健康發(fā)展的因素，例如房地產(chǎn)的炒作、商品房的空置率、社會(huì)資金的不斷涌入等，使現(xiàn)有房產(chǎn)供大于求。為了防止這種現(xiàn)象大面積的發(fā)生，國(guó)家出臺(tái)了一些政策遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，而房地產(chǎn)公司的造價(jià)投資管理措施能夠更好地控制房?jī)r(jià)，在開(kāi)拓市場(chǎng)的同時(shí)，有效管理企業(yè)資金流通方向，降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的造價(jià)投資管理方向分析

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資者往往為了追求更大的利潤(rùn)需要降低工程的造價(jià)，所以降低投資費(fèi)用、按期或提前交工都是相當(dāng)重要的。為了更好的控制房?jī)r(jià)的過(guò)高或快速增長(zhǎng)，首先必須了解影響房地產(chǎn)建造價(jià)格的因素。一般房地產(chǎn)的造價(jià)成本由以下幾個(gè)方面構(gòu)成。

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的土地造價(jià)投資管理

地段的不同，使房地產(chǎn)的價(jià)格也不一樣。處于市區(qū)良好的地段可以保障良好的銷售率，此外，需要一定的資金來(lái)安置拆遷戶。開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)有一部分是用來(lái)為公共事業(yè)提供服務(wù)的，還有一部分要保障足夠的綠化面積，這就提高了土地的使用成本。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的設(shè)計(jì)造價(jià)投資管理

為了防止在建筑施工過(guò)程中造成不必要的浪費(fèi)，需要科學(xué)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和規(guī)劃，這樣可以降低成本，也可以帶來(lái)效益。為了防止對(duì)后期施工和銷售產(chǎn)生影響，前期的設(shè)計(jì)利用價(jià)值工程必不可少。

3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的施工造價(jià)投資管理

在建筑工程中，施工成本一般為總工程成本的40%。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，建材的價(jià)格也不斷上升，這就導(dǎo)致了施工成本也在不斷上漲，使其他方面的成本也逐漸漲價(jià)，例如采購(gòu)、儲(chǔ)存，保管，材料的選擇，施工設(shè)備的選擇，施工隊(duì)伍的選擇等許多方面。如果按工程價(jià)值原理，在控制好房?jī)r(jià)的同時(shí)，需要保障建筑的質(zhì)量。

4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的監(jiān)督造價(jià)投資管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的資金投入都是比較大的，在運(yùn)行期間，資金會(huì)被大量占用，如果建筑施工的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，會(huì)對(duì)成本和造價(jià)產(chǎn)生一定的影響。例如，房地產(chǎn)商在購(gòu)買一塊地皮后，需要向銀行抵押貸款，如果施工中的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，房地產(chǎn)商對(duì)銀行就會(huì)支付更多的利息；如果建筑施工的周期短，房地產(chǎn)商就可以調(diào)用資金，周轉(zhuǎn)的次數(shù)就會(huì)很多，這樣產(chǎn)生的收益是很客觀的，當(dāng)由于物價(jià)的過(guò)快上漲，資金也會(huì)隨著時(shí)間的推退導(dǎo)致了資金不斷貶值，加大建筑商的資金投入。所以在建筑工程中，施工的周期在很大程度上影響了房地產(chǎn)成本的投入，也使項(xiàng)目的實(shí)際成本過(guò)高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的造價(jià)投資管理手段分析

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃規(guī)劃階段的造價(jià)投資管理手段

為了使項(xiàng)目在施工安裝、項(xiàng)目完成周期和經(jīng)濟(jì)效果等方面能夠更好的完成，需要在施工前規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣可以在施工過(guò)程中全面實(shí)行計(jì)劃的安排，在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)下出色的完成建筑施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃是施工過(guò)程的指導(dǎo)和施工進(jìn)程實(shí)施的方向，在控制工程造價(jià)上有很大的優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)規(guī)劃中，需要咨詢有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程造價(jià)師，讓其在房地產(chǎn)建筑施工前參與項(xiàng)目的管理與設(shè)計(jì)，這樣可以減少不必要的資金浪費(fèi)，提高工程的投資效益，是工程的造價(jià)更合理；另外，可以根據(jù)價(jià)值工程原理來(lái)驗(yàn)證設(shè)計(jì)的方案是否符合實(shí)際的需求，在房屋的功能上、房屋安全等方面考慮，從而找出更優(yōu)的方案；在設(shè)計(jì)的方案中，需要限定一定的條件，確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理性。例如根據(jù)一些外在的環(huán)境來(lái)控制建成后的經(jīng)濟(jì)效力，水文、地質(zhì)對(duì)工程造價(jià)的影響，地形、地面高度等方面對(duì)工程造價(jià)也有一定的影響；還可以根據(jù)地貌進(jìn)行靈活多變的設(shè)計(jì)手法，充分利用原有的地形地貌，減少挖、填土石方量，在此基礎(chǔ)上來(lái)降低工程造價(jià)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的造價(jià)投資管理手段

在建筑施工中，建筑的進(jìn)程是按項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)進(jìn)行的，但計(jì)劃只是大體的總綱，在實(shí)際操作中，項(xiàng)目實(shí)施階段即項(xiàng)目的實(shí)體階段，是從計(jì)劃到實(shí)際的具體化轉(zhuǎn)變，施工沿著設(shè)計(jì)的思路，這是資金大量使用的階段。從以前的施工過(guò)程來(lái)看，在具體施工時(shí)，資源節(jié)約的概率一般都較低，施工人員大都對(duì)建筑施工節(jié)約的意識(shí)較弱，這樣就會(huì)造成大量的浪費(fèi)，所以，嚴(yán)格控制資源的使用是相當(dāng)迫切的。在建筑施工中，需要聘請(qǐng)專業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)，這樣就可以進(jìn)行系統(tǒng)性管理，根據(jù)合同來(lái)施工，杜絕不必要的浪費(fèi)，減小可以控制的部分，把項(xiàng)目的造價(jià)意識(shí)深深的植入每一個(gè)施工者腦中，讓他們覺(jué)得每一份資源都要合理利用。為了在這個(gè)方面能有所提高，需要技術(shù)人員有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)概念和觀念，培養(yǎng)他們認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行工期規(guī)定的時(shí)間，讓每一位施工人員牢記節(jié)約意識(shí)。另一方面，根據(jù)計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行，防止因計(jì)劃的大范圍變動(dòng)而造成一些不必要的浪費(fèi)，所以，需要提高設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和人員施工的標(biāo)準(zhǔn)；一般在工程中計(jì)劃發(fā)生改變，要及時(shí)認(rèn)真的處理。還可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)簽證來(lái)管理工程的進(jìn)度，在施工過(guò)程中，需要工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員工作上能夠相互配合，做到每天、每段時(shí)間簽證，可以確保工程的進(jìn)度，達(dá)到計(jì)劃量化的要求。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的造價(jià)投資管理手段

在控制造價(jià)的過(guò)程中，竣工階段是控制造價(jià)的最后一個(gè)階段，是需要按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理等根據(jù)工程的價(jià)款來(lái)結(jié)算的。一般在工程結(jié)算階段，需要按合同的細(xì)則來(lái)確定工程的驗(yàn)收工作，通過(guò)考慮工程的質(zhì)量、建材采購(gòu)價(jià)格、工作人員工資等方面來(lái)確定合同；在結(jié)算前，查看工程的施工記錄和驗(yàn)收記錄，對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核結(jié)算工作，工程的手續(xù)要確保完整，工程的施工量與竣工圖的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，這樣才能完成工程的結(jié)算；對(duì)于投標(biāo)過(guò)程中的所報(bào)的單價(jià)和簽證價(jià)格，需要嚴(yán)格的按標(biāo)準(zhǔn)審查，防止出現(xiàn)高套單價(jià)；在結(jié)算時(shí)，根據(jù)合同和條款進(jìn)行計(jì)費(fèi)，嚴(yán)格計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用；在結(jié)算的最后階段，嚴(yán)格審查、復(fù)核，避免出現(xiàn)各項(xiàng)的計(jì)算誤差。為了使工程實(shí)現(xiàn)造價(jià)的預(yù)期效果，需要合理的建立一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，根據(jù)科學(xué)、系統(tǒng)的管理對(duì)工程的每一個(gè)階段進(jìn)行控制。

綜上所述，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在考慮利潤(rùn)的同時(shí)，也要考慮購(gòu)房者的購(gòu)買力，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，加速資金回報(bào)率和投資收益率，促進(jìn)了資金的流通，防止因房?jī)r(jià)過(guò)高而導(dǎo)致死盤、爛盤等現(xiàn)象。從科學(xué)的發(fā)展觀來(lái)看，需要建立建造標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制成本，保障民生的同時(shí)，并或得穩(wěn)健的利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張妍妍，朱方明.當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的理性思考[J]. 西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）. 2011（05）

篇4

投資有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理水平的高低往往決定著投資成敗，尤其是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，具有投資金額大、投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，加上這些年房地產(chǎn)的不景氣，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)橥顿Y失敗而陷入財(cái)務(wù)困境之中，甚至倒閉。從目前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平來(lái)看，在不斷攀升的投資風(fēng)險(xiǎn)面前，呈現(xiàn)出來(lái)了“力有不逮”狀況，如何針對(duì)自身投資風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的短板以及問(wèn)題進(jìn)行不斷創(chuàng)新，成為了房地產(chǎn)投資中必須要做好一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

一、房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)充分的市場(chǎng)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這使得房地產(chǎn)投資面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不被市場(chǎng)接受，產(chǎn)品銷售困難，在目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。

2．利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，整個(gè)行業(yè)的負(fù)債率要明顯高于其他行業(yè)，因此資金成本是房地產(chǎn)投資的主要成本。房地產(chǎn)投資資金中很大一部分來(lái)自于借貸，因此利率變化將會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，舉例而言，如果利率攀升，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資金成本的上升，從而帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)受政策影響很大的行業(yè)，這些年我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展史就是一部調(diào)控史，不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)忽上忽下、忽冷忽熱，這些都給房地產(chǎn)投資帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，舉例而言，各級(jí)政府普遍采用的限購(gòu)措施就導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大增。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理原則

1．統(tǒng)籌兼顧原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理需要遵循統(tǒng)籌兼顧的原則，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是多元的，對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)需要房地產(chǎn)投資者樹(shù)立全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，對(duì)于各種投資風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，避免某種風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有得到有效控制而成為投資失敗的導(dǎo)火索。

2．重點(diǎn)應(yīng)對(duì)原則

重點(diǎn)應(yīng)對(duì)是指房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險(xiǎn)有大有小，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率高低不一，風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失也不盡一致，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中需要堅(jiān)持重點(diǎn)應(yīng)對(duì)、有所側(cè)重的原則，將主要精力集中在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率大、危害大風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。

3．不斷調(diào)整原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)客觀上處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資不同階段，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不同的，風(fēng)險(xiǎn)大小也存在差異性，因此風(fēng)險(xiǎn)管理需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的變化做到不斷調(diào)整，確保風(fēng)險(xiǎn)管理措施的實(shí)效性。

4．預(yù)防為主原則

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理上策在于通過(guò)有效措施的采取，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提前將各種風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)，從而避免風(fēng)險(xiǎn)成為投資失敗的誘因。這要求房地產(chǎn)投資中要建立起來(lái)完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的制定贏得時(shí)間。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新策略

1．風(fēng)險(xiǎn)理念創(chuàng)新

房地產(chǎn)投中風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新中，首先就是理念的創(chuàng)新，風(fēng)險(xiǎn)管理理念層面需要做到與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，徹底摒棄落后的風(fēng)險(xiǎn)管理理念。房地產(chǎn)投資者要樹(shù)立起來(lái)預(yù)防為主、主動(dòng)干預(yù)、全面管理等理念，在這些理念的指導(dǎo)下，更好的去開(kāi)展投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作，將各種風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍之內(nèi)。

2．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防創(chuàng)新

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容，在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的需要，在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施方面進(jìn)行改變，除了制定傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系這一手段之外，還可以引入主觀預(yù)測(cè)分析、聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析等等手段，這樣就能夠更全面的把握投資風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)，從而制定有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。

3．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別創(chuàng)新

在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，引入更加有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別手段，從而對(duì)于各種潛在投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確無(wú)誤的識(shí)別。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面，需要房地產(chǎn)投資者積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，大膽進(jìn)行創(chuàng)新，制定一整套能夠及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的制度、措施，從而及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)。

4．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估創(chuàng)新

對(duì)于識(shí)別出來(lái)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)大小的評(píng)估，畢竟并不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都需要進(jìn)行應(yīng)對(duì)，一些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)成本甚至?xí)銎渌鶐?lái)的收益，因此就沒(méi)有必要對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行干預(yù)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面需要引入定性與定性相結(jié)合的評(píng)估模式，在經(jīng)驗(yàn)判斷的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的精算，這樣才能夠更加直觀全面的反映出來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的大小，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小制定合適的應(yīng)對(duì)策略，確保風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)性的提升，力爭(zhēng)最小的管理成本投入實(shí)現(xiàn)最大的風(fēng)險(xiǎn)管理收益。

5．風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)創(chuàng)新

在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方面，關(guān)鍵是要綜合運(yùn)用好風(fēng)險(xiǎn)分散、轉(zhuǎn)嫁、規(guī)避等措施，針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)采用不用的風(fēng)險(xiǎn)化解策略，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。舉例而言，在風(fēng)險(xiǎn)分散方面，房地產(chǎn)投資可以多方籌資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，在投資風(fēng)險(xiǎn)變化的時(shí)候，選擇戰(zhàn)略投資者來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁。

四、結(jié)束語(yǔ)

篇5

    房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng),同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大,投資周期長(zhǎng),變現(xiàn)能力差,投資過(guò)程中既有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn),也有如政策變化等無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、處理與控制,以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn),這就要求經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理,把風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理體制的一項(xiàng)重要的管理活動(dòng)來(lái)抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專業(yè)管理人員以外,還要認(rèn)真研究各類風(fēng)險(xiǎn)從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運(yùn)動(dòng)規(guī)律,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能采取有效的措施,并對(duì)控制措施能做到有效的監(jiān)控。如何有效地分析風(fēng)險(xiǎn)、避免風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生就成為房地產(chǎn)決策中的首要問(wèn)題。

    2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概括講包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三方面內(nèi)容。

    2.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

    一般是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善而引起預(yù)期收入水平不能實(shí)現(xiàn),或不足以補(bǔ)償費(fèi)用的可能性。一般來(lái)說(shuō),投資項(xiàng)目越大,對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的水平要求也越高。尤其是錯(cuò)誤預(yù)測(cè)了房地產(chǎn)投資市場(chǎng),并造成決策的失誤,將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    一般是在貸款投資房地產(chǎn)時(shí)形成的一種極端的不確定性。也就是說(shuō),投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物,獲取用于該項(xiàng)目投資的貸款時(shí)。便承擔(dān)了一個(gè)如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時(shí),其所抵押的房地產(chǎn)就會(huì)成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。不貸款的投資者不會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)充分估計(jì)到企業(yè)籌資困難度財(cái)產(chǎn)狀況不良對(duì)企業(yè)帶來(lái)的有關(guān)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

    一般是指由于國(guó)家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟(jì)因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力下降,價(jià)格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與通貨膨脹趨于同步的增長(zhǎng),且從一定時(shí)期來(lái)看,房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面。因此,房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),常常是比較小的, 但是當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地壓的經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)需求會(huì)驟然降低,房地產(chǎn)價(jià)格也可能會(huì)出現(xiàn)急劇下跌的情況。

    3 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討

    3.1 加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,環(huán)境既提供了機(jī)會(huì)也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與外部環(huán)境的聯(lián)系越來(lái)越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生各種各樣的影響,并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們把自己的企業(yè)看成是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng),它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用,把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機(jī)結(jié)合起來(lái),提出一個(gè)適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo),潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,并能審時(shí)度勢(shì)、因勢(shì)利導(dǎo)、靈活應(yīng)變,不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這樣對(duì)提高項(xiàng)目投資成功率,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)定會(huì)有大的幫助。

    3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)。實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營(yíng)銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們生活水平的提高,消費(fèi)者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費(fèi)商品也越來(lái)越為了滿足心理方面的要求,消費(fèi)者在消費(fèi)方面也日益呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征。面對(duì)這些變化,房地產(chǎn)企業(yè)要改變過(guò)去那種我蓋什么就賣什么的思想,現(xiàn)在人們購(gòu)房已不單單是為了滿足居住這個(gè)最基本的功能,房產(chǎn)商品除了具備居住這個(gè)功能外,還要具有良好的套型設(shè)計(jì)、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個(gè)固定不動(dòng)的核心產(chǎn)品來(lái)說(shuō),房子與房子之間沒(méi)有什么太大的差距,而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無(wú)形產(chǎn)品三個(gè)部分。每一種商品這三部分都完全具備。對(duì)房地產(chǎn)品來(lái)說(shuō),恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無(wú)形產(chǎn)品方面,因?yàn)橹挥羞@樣,才能更好滿足消費(fèi)者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺(tái)消費(fèi)者個(gè)性化的需要。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了賣方市場(chǎng)的時(shí)代。雖然這個(gè)市場(chǎng)的潛力巨大,但目前這個(gè)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)卻十分激烈,稍有不慎就會(huì)有面臨失敗的危險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商們煞費(fèi)苦心的謀劃,目不暇接的房地產(chǎn)廣告,不斷出新的住房消費(fèi)新概念等足以說(shuō)明這一點(diǎn)。

    3.3不斷提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理是改革開(kāi)放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專業(yè)化、社會(huì)化和企業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制引進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)證明,一個(gè)優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志,而且是本身獲得長(zhǎng)足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們的消費(fèi)觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質(zhì)。同時(shí),也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次,有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開(kāi)發(fā)輕管理”“、重銷售利潤(rùn)而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的約束,認(rèn)真探索一條適合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理之路 由于我國(guó)房地產(chǎn)改革與發(fā)展時(shí)間很短,物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗(yàn)還很缺乏,具體如何做,還要開(kāi)發(fā)企業(yè)多實(shí)踐、多探索、多借鑒。

篇6

從整體上來(lái)說(shuō)，此階段為參與投資項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)備階段。而且，要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展需求與發(fā)展前景，確定建設(shè)規(guī)模，認(rèn)真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此項(xiàng)工作，我們需要投入大量人力資源、物力資源以及時(shí)間。與此同時(shí)，還應(yīng)對(duì)建設(shè)產(chǎn)品技術(shù)來(lái)源、市場(chǎng)容量、發(fā)展前景、效益等進(jìn)行客觀的分析與評(píng)價(jià)，從而保證投資估算涉及面都考慮在內(nèi)。除此之外，在建設(shè)階段，對(duì)影響建設(shè)投資的因素影響予以全面考慮，真正發(fā)揮出投資估算控制投資的作用。

二、設(shè)計(jì)階段

1.認(rèn)真落實(shí)設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。

2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算。要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過(guò)關(guān)、質(zhì)量無(wú)保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。

3.合同約束。對(duì)于每一項(xiàng)合同條款來(lái)說(shuō)，都必須保證內(nèi)容的嚴(yán)謹(jǐn)和完善。不能只是簡(jiǎn)單的套用設(shè)計(jì)合同格式。結(jié)合作者以往設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)分析，對(duì)于石油化工建設(shè)設(shè)計(jì)合同來(lái)說(shuō)，還需附帶一“管道單線圖”，這樣可更好的滿足項(xiàng)目招投標(biāo)的需求；另外，在經(jīng)濟(jì)方面，可增加設(shè)計(jì)變更額度限制條款。當(dāng)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用施工合同價(jià)的8%時(shí)，要從扣除一部分質(zhì)保金。

三、招投標(biāo)階段

1.對(duì)施工企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，而且還可以到施工場(chǎng)地進(jìn)行實(shí)地考察。避免施工水平差、信譽(yù)度不高的施工企業(yè)混在招投標(biāo)企業(yè)的行列當(dāng)中。

2.低價(jià)中標(biāo)要合理。對(duì)房屋建設(shè)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，關(guān)于“低價(jià)的合理性”要做到心中有數(shù)，這樣減少投標(biāo)企業(yè)通過(guò)惡意降低成本而中標(biāo)的情況出現(xiàn)。此外，業(yè)務(wù)應(yīng)隨時(shí)對(duì)建設(shè)與安裝成本進(jìn)行有效掌控。

3.嚴(yán)把施工合同的簽訂。建設(shè)單位簽訂承包合同是關(guān)鍵，要把主要內(nèi)容在合同中予以明確。要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期等印度進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來(lái)，確保雙方的按約履行。

四、施工階段

業(yè)主在加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理方面應(yīng)認(rèn)真做好下列幾點(diǎn)工作：

1.幫助施工管理者與技術(shù)人員樹(shù)立“經(jīng)濟(jì)”思想觀，定期組織他們參加技能與職業(yè)道德素質(zhì)教育，使他們養(yǎng)成良好的辦事作風(fēng)。在配合監(jiān)理機(jī)構(gòu)做好工程施工監(jiān)督工作的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)節(jié)約投資的必要性引起足夠的重視。

2.減少設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)。在工程施工階段，受各種因素的影響，很容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題。例如：設(shè)計(jì)不合理、實(shí)際施工和發(fā)包圖不統(tǒng)一的現(xiàn)象以及材料規(guī)格不滿足設(shè)計(jì)要求等。那么怎樣才能做到減少設(shè)計(jì)變更問(wèn)題的出現(xiàn)呢，我們必須要做好以下幾點(diǎn)工作：第一，不能借設(shè)計(jì)變更而不斷擴(kuò)大建設(shè)的規(guī)模，完善建設(shè)內(nèi)容第二，對(duì)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更要積極去處理，如果在變更設(shè)計(jì)中導(dǎo)致費(fèi)用增加或降低，都需要由設(shè)計(jì)代表、業(yè)主、監(jiān)理師等共同簽字后才能生效；第三，在條件允許的情況下，業(yè)主可安排專業(yè)造價(jià)管理者在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)，以便于對(duì)工程造價(jià)的情況進(jìn)行掌握和控制。

3.加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。在工程建設(shè)階段，現(xiàn)場(chǎng)簽證是一經(jīng)常性的工作。但是，當(dāng)前因大多數(shù)工程因現(xiàn)場(chǎng)簽證嚴(yán)肅性不強(qiáng)，從而對(duì)工程施工階段帶來(lái)大量的麻煩，以至于給業(yè)主造成巨大的損失。所以，加強(qiáng)房產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)的簽證管理，要求技術(shù)人員要和管理者積極配合。與此同時(shí)，還要注意好以下幾點(diǎn)工作：

（1）在簽證時(shí)，應(yīng)達(dá)到量化的要求，而且保證簽證單上每個(gè)字都十分的清晰。

（2）保證現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容要合實(shí)際情況相統(tǒng)一。

（3）現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容不應(yīng)超出實(shí)際應(yīng)簽證的范圍。

4.認(rèn)真做好材料與設(shè)備的采購(gòu)工作。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監(jiān)督質(zhì)量（采購(gòu)質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位）及合理限價(jià)（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價(jià)）”的原則，設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

五、竣工結(jié)算階段

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技術(shù)措施費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

總體來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，對(duì)于工程造價(jià)的管控實(shí)際為一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程。而且要求將功成造價(jià)管理貫穿在工程項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程當(dāng)中。

參考文獻(xiàn)：

[1]《建設(shè)工程投資控制》 知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，中國(guó)建設(shè)監(jiān)理監(jiān)理協(xié)會(huì)編寫

[2]《建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理理論與方法》，天津人民出版社， 戚安邦，孫賢偉著

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來(lái)指導(dǎo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義

(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過(guò)程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門有意識(shí)地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國(guó)，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國(guó)形成的。從20世紀(jì)30年代開(kāi)始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對(duì)其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問(wèn)題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊(cè)》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問(wèn)題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國(guó)學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國(guó)外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。

目前，發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過(guò)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測(cè)了英國(guó)的租金水平。Gregory H. Chun 對(duì)銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)被介紹到我國(guó)，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

由于房地產(chǎn)在我國(guó)近幾年才引起人們的重視，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對(duì)投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來(lái)增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。

三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評(píng)述

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評(píng)價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:

(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特征聯(lián)系，并且缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。

目前，國(guó)內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究?jī)?nèi)容大都是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類只是針對(duì)性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。

(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估離不開(kāi)評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評(píng)估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對(duì)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并經(jīng)過(guò)嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的最終目的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識(shí)別的基礎(chǔ)上。而目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別不夠，缺少對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。

參考文獻(xiàn):

[1]李群.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8

篇8

論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；盈余管理；會(huì)計(jì)政策

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對(duì)外出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓。為了更好的規(guī)范這類業(yè)務(wù)的核算，財(cái)政部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和轉(zhuǎn)換作出了全面的規(guī)定，并將公允價(jià)值引入到后續(xù)計(jì)量之中。公允價(jià)值有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進(jìn)行決策。但由于我國(guó)資本市場(chǎng)尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價(jià)格，并且公允價(jià)值的計(jì)量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。

1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析

由于準(zhǔn)則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。

1.1 利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無(wú)法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)施并購(gòu)重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。

1.2 利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過(guò)兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。

1.3 利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理

根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無(wú)法從公開(kāi)市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開(kāi)報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開(kāi)報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過(guò)參考同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過(guò)操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。 　2 投資性房地產(chǎn)盈余管理的實(shí)例解析

2.1 世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤(rùn)總額408萬(wàn)元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤(rùn)總額102萬(wàn)元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)總額306萬(wàn)元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬(wàn)元，增加留存收益987萬(wàn)元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的31.14%。然而，該公司并未在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場(chǎng)交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤(rùn)大幅增加，相對(duì)于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績(jī)更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的凈利潤(rùn)暫不得用于利潤(rùn)分配，上市公司無(wú)需擔(dān)心這部分并無(wú)實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤(rùn)將增加企業(yè)利潤(rùn)分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。

2.2 海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營(yíng)航空運(yùn)輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬(wàn)元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬(wàn)元，最終減少凈虧損999萬(wàn)元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過(guò)會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院文件，海南國(guó)際旅游島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來(lái)了近8%的利潤(rùn)總額，效果十分明顯。

3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施

3.1 重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍

現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無(wú)租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)只有營(yíng)業(yè)收入，卻沒(méi)有營(yíng)業(yè)成本，收入費(fèi)用在邏輯上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。

3.2 增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤(rùn)和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。

3.3 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露

篇9

1.引言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過(guò)程是一種預(yù)測(cè)未知將來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問(wèn)題，還有很多其它方面的問(wèn)題，因此國(guó)家很難像針對(duì)建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國(guó)很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也沒(méi)有專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

2.1房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

2.2房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的形成因素及發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面。宏觀環(huán)境中，政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項(xiàng)目所在的區(qū)域中存在的地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，如過(guò)于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開(kāi)發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。

此外，從主客觀兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的客觀原因主要有：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先進(jìn)入市場(chǎng)，推出產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加??；銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。

3.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方式及具體對(duì)策

3.1風(fēng)險(xiǎn)管理的主要方式

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。目前對(duì)其管理的方式主要是風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留。

3.2風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策

針對(duì)不同類型、特征和規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，最大限度地降低投資過(guò)程中各因素對(duì)最終效益的不利影響。具體說(shuō)來(lái)有以下幾點(diǎn)：把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來(lái)確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

3.3建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理

機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和潛在因素。

3.4建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購(gòu)買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來(lái)可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來(lái)可設(shè)立企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。

3.5加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

業(yè)可開(kāi)展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過(guò)外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險(xiǎn)

（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場(chǎng)供求等情況不同，對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場(chǎng)不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（2）投資種類分散。不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

（3）投資時(shí)間分散。是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合起來(lái)共同對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，從而降低獨(dú)自經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

4.結(jié)語(yǔ)

篇10

盈余管理作為現(xiàn)代會(huì)計(jì)理論研究領(lǐng)域的一個(gè)重要課題，由于理解的側(cè)重點(diǎn)不同，目前仍然未形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。Katherine Schipper （1989）認(rèn)為盈余管理實(shí)際上是管理人員為了獲取私利而有目的的干預(yù)對(duì)外會(huì)計(jì)報(bào)告過(guò)程的一種“披露管理”行為。Scott提出管理人員通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇以實(shí)現(xiàn)某些特定目標(biāo)的手段。如果管理人員在一系列會(huì)計(jì)政策中自行選擇，很自然會(huì)選擇那些自身效用或者公司市場(chǎng)價(jià)值最大化的會(huì)計(jì)政策。魏明海（2000）認(rèn)為盈余管理是企業(yè)當(dāng)局為了誤導(dǎo)其他會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的理解或者影響那些基于會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的契約的結(jié)果，在編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告和構(gòu)造交易事項(xiàng)以改變財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)做出判斷和會(huì)計(jì)選擇的過(guò)程。章永奎，劉峰（2002）認(rèn)為盈余管理是“上市公司為了特定目的面對(duì)盈利進(jìn)行操縱的行為”，特別指明“盈余管理并非限制在會(huì)計(jì)原則或者會(huì)計(jì)方法內(nèi)”。企業(yè)基于不同動(dòng)因會(huì)采用不同的手段進(jìn)行盈余管理。本文通過(guò)分析企業(yè)在投資性房地產(chǎn)和債務(wù)重組兩個(gè)方面的盈余管理來(lái)看如何遏制盈余操縱。

二、投資性房地產(chǎn)盈余管理手段分析

（一）利用投資性房地產(chǎn)定義進(jìn)行盈余管理 在業(yè)務(wù)中，只有符合投資性房地產(chǎn)的定義條件下才可以定義為投資性房地產(chǎn)，但是在投資性房地產(chǎn)的定義中出現(xiàn)的核心詞“資本增值”卻無(wú)法落實(shí)到具體增值多少，企業(yè)可以根據(jù)主觀稱該資產(chǎn)是為了增值，將該資產(chǎn)定義為投資性房地產(chǎn)，為后續(xù)利用該資產(chǎn)進(jìn)行盈余管理埋下伏筆。

（二）利用后續(xù)計(jì)量方法選擇進(jìn)行盈余管理 財(cái)政部2006年2月15日了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一投資性房地產(chǎn)》，并于2007年1月1日起在上市公司中實(shí)行。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。首先，從采用公允價(jià)值計(jì)量方法需滿足的條件來(lái)看，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并能取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。那么當(dāng)無(wú)法從市場(chǎng)取得公允價(jià)值時(shí)，采用的估值技術(shù)將帶來(lái)很大的主觀性。現(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法一直沒(méi)有明確的規(guī)定，對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。因此企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來(lái)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值。若與歷史成本計(jì)量屬性相比，現(xiàn)在的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)價(jià)位很高的市場(chǎng)，差額計(jì)入當(dāng)期損益，這無(wú)疑體現(xiàn)出企業(yè)豐厚的凈資產(chǎn)，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于上市公司則有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模， 實(shí)施并購(gòu)重組。同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)每期公允價(jià)值的增加計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，因此不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。其次，公允價(jià)值計(jì)量模式下無(wú)需計(jì)提折舊或者攤銷，那么在歷史成本計(jì)量下本需計(jì)入費(fèi)用類的這部分金額便無(wú)需再計(jì)，同時(shí)意味著增加了利潤(rùn)。例如海南航空在2009年通過(guò)董事會(huì)決議進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改為公允價(jià)值模式。根據(jù)準(zhǔn)則進(jìn)行追溯調(diào)整后，2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬(wàn)元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬(wàn)元，最終減少凈虧損999萬(wàn)元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6. 8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5. 9億元。變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由- 1. 14億元變?yōu)?. 34億元。通過(guò)會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4. 52億元。這一實(shí)例無(wú)疑體現(xiàn)出公允價(jià)值計(jì)量模式下的利潤(rùn)彈性。

（三）利用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理 在公允價(jià)值計(jì)量模式下，因?yàn)闊o(wú)需進(jìn)行折舊或者攤銷，這一規(guī)定給企業(yè)增加了盈余管理的手段。體現(xiàn)在固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中。首先，當(dāng)從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，一方面，無(wú)需計(jì)提折舊與攤銷，減少費(fèi)用，增加利潤(rùn)。特別是對(duì)于閑置的建筑物來(lái)說(shuō)，本只能作為固定資產(chǎn)，并且每期還需計(jì)折舊或者攤銷，如若將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，不僅可以為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的流入，而且減去折舊費(fèi)用。另一方面，由于據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定，減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后的期間則不得轉(zhuǎn)回。固定資產(chǎn)本不可以轉(zhuǎn)回的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，通過(guò)轉(zhuǎn)換，改變了用途，轉(zhuǎn)銷資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這無(wú)疑增加了凈利潤(rùn)。其次，當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候再次從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，所確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益給企業(yè)帶來(lái)了利潤(rùn)收益，并增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值。以達(dá)到美化報(bào)表的目的。

三、債務(wù)重組盈余管理分析

（一）利用債務(wù)重組范圍界定進(jìn)行盈余管理 新準(zhǔn)則下，債務(wù)重組是指?jìng)鶆?wù)人在發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定做出讓步的事項(xiàng)。在定義中的幾個(gè)關(guān)鍵詞讓定義變得模糊。一方面對(duì)于何為“財(cái)務(wù)困難”沒(méi)有做出明確的界定，另一方面，“讓步事項(xiàng)”若未考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，將會(huì)導(dǎo)致債務(wù)重組并未作出實(shí)質(zhì)性的讓步。

（二）利用關(guān)聯(lián)方債務(wù)重組進(jìn)行盈余管理 由于上市公司的債權(quán)人多是大股東，那么利用這樣的關(guān)聯(lián)方來(lái)實(shí)現(xiàn)豁免債務(wù)或者少償還負(fù)債使重組交易本身不具有公允性，無(wú)疑給企業(yè)帶來(lái)了扭虧為盈，或者合法摘掉ST帽子的機(jī)會(huì)，這清晰體現(xiàn)了操縱利潤(rùn)的空間。

（三）利用債務(wù)重組損益進(jìn)行盈余管理 一方面，新債務(wù)重組準(zhǔn)下重組產(chǎn)生的收益一次性計(jì)入當(dāng)期損益即營(yíng)業(yè)外收入。特別的，在轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)時(shí)，不僅確認(rèn)債務(wù)重組利得，同時(shí)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計(jì)入當(dāng)期損益。這無(wú)疑會(huì)為公司的當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響，為盈余管理預(yù)留空間。另一方面，一次性計(jì)入當(dāng)期損益會(huì)造成收入和費(fèi)用的不配比原則，也不符合資本保全的原則，巨額債務(wù)重組利得可一次計(jì)入當(dāng)期損益無(wú)疑成為美化報(bào)表的捷徑。因此原本期望企業(yè)通過(guò)債務(wù)重組恢復(fù)到正常狀態(tài)，不能期望其在短期內(nèi)見(jiàn)效，而應(yīng)將收益分在一個(gè)或者幾個(gè)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行。例如2007年的滄州化工（600722）便從債務(wù)重組中獲得了巨額利潤(rùn)。債務(wù)重組收益高達(dá)19.86億元，是報(bào)告利潤(rùn)總額的2倍、營(yíng)業(yè)收入的8倍：當(dāng)年基本每股收益竟達(dá)2.68元，若剔除巨額債務(wù)重組利得，滄州化工2007年實(shí)際凈虧損7.10億元。同時(shí)，滄州化工控股子公司滄井化學(xué)工業(yè)有限公司年產(chǎn)23萬(wàn)噸PVC裝置2007年一直處于停產(chǎn)狀態(tài)；2007年5月老廠區(qū)年產(chǎn)6萬(wàn)噸PVC生產(chǎn)線也被迫停產(chǎn)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅下降。可見(jiàn)，通過(guò)盈余管理，公司大大改觀了當(dāng)時(shí)的報(bào)表，但這些漂亮的數(shù)字并沒(méi)有任何經(jīng)營(yíng)上的實(shí)際意義。

（四）利用債務(wù)重組公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理 在新準(zhǔn)則下，一方面，非現(xiàn)金資產(chǎn)清償某債務(wù)時(shí)，規(guī)定以重組債務(wù)的賬面價(jià)值和轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額確認(rèn)債務(wù)重組利得，轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益。另一方面，當(dāng)債務(wù)轉(zhuǎn)為資本時(shí)，規(guī)定以股份的公允價(jià)值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積，重組債務(wù)的賬面價(jià)值與股份的公允價(jià)值總額差額確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。這些會(huì)計(jì)處理中引入的公允價(jià)值，如同在上述投資性房地產(chǎn)中討論過(guò)一樣，我國(guó)多數(shù)非現(xiàn)金資產(chǎn)在沒(méi)有活躍市場(chǎng)的情況下，企業(yè)便會(huì)通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)估值，這無(wú)疑給了企業(yè)人為提高公允價(jià)值的機(jī)會(huì)，進(jìn)而提高每股收益，改變上市公司的經(jīng)營(yíng)成果。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論 本文詳細(xì)探討了投資性房地產(chǎn)和債務(wù)重組中的盈余管理手段及防范措施，從每類資產(chǎn)或交易的定義應(yīng)明確界定到會(huì)計(jì)處理中可待改善的部分，都可看出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)求真的重要性。同時(shí)企業(yè)也應(yīng)該清晰認(rèn)識(shí)到盈余管理只是實(shí)際盈余在不同會(huì)計(jì)期間的分布，通過(guò)賬面數(shù)字來(lái)提高盈利并不能使企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展下去。在不斷完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的同時(shí)，如何去完善市場(chǎng)監(jiān)管政策也應(yīng)給予極大的關(guān)注。如此雙管齊下，不合理的盈余管理現(xiàn)象相信會(huì)得到抑制。

（二）建議 一是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的界定。一方面，若將某資產(chǎn)作為出租的建筑物或者土地使用權(quán)而言，那么租賃協(xié)議各方面的資料應(yīng)該充分地具備，不能有任何的缺漏，以經(jīng)營(yíng)租賃租入土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后不能再劃為投資性房地產(chǎn)。另一方面，持有并準(zhǔn)備增值后的土地使用權(quán)，定義中也歸屬于投資性房地產(chǎn)。但是由企業(yè)管理當(dāng)局僅作書面決議而沒(méi)有硬性條件來(lái)界定很容易產(chǎn)生主觀的盈余管理，模糊的概念應(yīng)從定義中刪除，建議該類準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)先劃入無(wú)形資產(chǎn)，待出租時(shí)各類資料具備的情況下再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

二是限定投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的雙向轉(zhuǎn)換。在公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)，可以限定轉(zhuǎn)換以后的本會(huì)計(jì)年度以及以后的兩個(gè)不能再次轉(zhuǎn)換，無(wú)法預(yù)料的特殊狀況下除外，這些特殊狀況將由相關(guān)權(quán)威部門作出界定。這樣不僅可以一定程度限制企業(yè)隨意轉(zhuǎn)換，也可以保證企業(yè)的合法權(quán)益。

三是明確投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選定條件。在后續(xù)計(jì)量模式選擇中，一方面對(duì)于不同的情況建議采用不同的模式。相應(yīng)對(duì)于出租的土地使用權(quán)或者建筑，取得的租金收入是確定的，和市價(jià)不會(huì)有太大相關(guān)，這類資產(chǎn)建議使用成本模式。若使用公允價(jià)值模式，公允價(jià)值的取得一定要嚴(yán)格進(jìn)行。否則不能進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換。取得的公允價(jià)值與該資產(chǎn)成本模式下的賬面價(jià)值差額占賬面價(jià)值的比例超過(guò)某個(gè)值，如10%，方可以轉(zhuǎn)換。這樣既可以保證企業(yè)資產(chǎn)真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格的變化，也能在一定程度上限制企業(yè)隨意進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換。另一方面，在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊或攤銷，這一點(diǎn)也是企業(yè)在轉(zhuǎn)換模式時(shí)想要利用的盈余管理手段之一。建議仍然在此模式下進(jìn)行折舊或攤銷，并以每年期末的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)提下一年的折舊或者攤銷額，不僅使得遵從收入費(fèi)用配比原則，也降低此處的盈余管理空間。

四是通過(guò)行政手段嚴(yán)格規(guī)范公允價(jià)值取得方式。如今市場(chǎng)上大部分企業(yè)都是從各種資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中獲得估值，建議一方面，可以為某些類資產(chǎn)的市場(chǎng)指定一個(gè)專門對(duì)其估值的部門，如國(guó)土資源部對(duì)于投資性房地產(chǎn)可予以權(quán)威估值。從此處公布出來(lái)的估值作為市場(chǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)估值，企業(yè)不得引用其他處估值作為公允價(jià)值。同時(shí)，該部門也應(yīng)該將其評(píng)估的各類詳細(xì)信息進(jìn)行公布，如評(píng)估方法的選擇、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估模型的選擇、評(píng)估參數(shù)的選擇、評(píng)估的過(guò)程及結(jié)果等信息。企業(yè)應(yīng)該提供詳細(xì)真實(shí)的資產(chǎn)詳細(xì)狀況，如物業(yè)的名稱、所在位置、基本概況、產(chǎn)權(quán)情況、抵押或擔(dān)保的狀況、價(jià)值類型的定義。若未形成穩(wěn)定市場(chǎng)的資產(chǎn)類，財(cái)政部應(yīng)對(duì)于其使用條件，應(yīng)考慮的各種因素，確定公允價(jià)值的程序和方法等做出嚴(yán)格的規(guī)定，以制止因此而可能導(dǎo)致的盈余管理。

五是規(guī)范債務(wù)重組界定。債務(wù)重組定義中的“財(cái)務(wù)困難”建議量化到與公司的盈利狀況聯(lián)系起來(lái)，對(duì)于上市公司。若存在以下條件之一，則認(rèn)定為財(cái)務(wù)困難。條件一是最近一年連續(xù)虧損，條件二是因?yàn)槿赀B續(xù)虧損，股票被暫停上市。條件三是最近一年期末股東權(quán)益為負(fù)值。條件四是中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)定的其他情況。根據(jù)上述具體條款，在一定程度上來(lái)限定隨意的債務(wù)重組。

六是降低債務(wù)重組利得盈余管理空間。財(cái)政部在2008年12月份的《關(guān)于做好執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)2008年年報(bào)工作的通知》中作出規(guī)定：“如果接受控股股東或控股股東的子公司直接或間接的捐贈(zèng)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上判斷屬于控股股東對(duì)企業(yè)的資本性投入，應(yīng)作為權(quán)益易，相關(guān)利得計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積）。”關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行債務(wù)重組也可以借鑒此條，將債務(wù)重組利得不是計(jì)入當(dāng)期損益，而是計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積）。既體現(xiàn)了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的利潤(rùn)獲得，又避免企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方進(jìn)行盈余管理。非關(guān)聯(lián)方之間，對(duì)具有使用壽命的非流動(dòng)性資產(chǎn)產(chǎn)生巨額的債務(wù)重組利得，可分期將利得平均計(jì)入當(dāng)期損益，而不是一次性計(jì)入。這樣可抑制企業(yè)利用短期扭虧為盈的可能性，造成漂亮的報(bào)表假象。