導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：國(guó)有房企，商業(yè)地產(chǎn)，盈利模式

中圖分類(lèi)號(hào)：C35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1引言

當(dāng)住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)政策的不斷打壓下，商業(yè)地產(chǎn)作為城市和居民的生活配套工程，越來(lái)越被各大房地產(chǎn)企業(yè)所重視。就連一向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)多有回避的萬(wàn)科，也表示會(huì)像重視住宅一樣重視商業(yè)開(kāi)發(fā)。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)得以迅速發(fā)展，一方面是由于居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在發(fā)生質(zhì)的變化，另一方面很大程度上是由政府推動(dòng)造成的，這點(diǎn)從土地的招拍掛市場(chǎng)就能看出端倪，現(xiàn)如今幾乎每個(gè)地塊的出讓條件里都規(guī)劃了一定體量的商業(yè)配套，開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地能力與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力緊密聯(lián)系在了一起。

2國(guó)有房企的優(yōu)劣勢(shì)分析

2.1國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)

擁有優(yōu)良的資質(zhì)和信譽(yù)，各方合作單位均喜歡找國(guó)有背景的企業(yè)進(jìn)行合作，就拿建筑單位來(lái)說(shuō)，它們甚至可以先行墊資也要和國(guó)有房企合作，因?yàn)閲?guó)有房企為了維護(hù)自己的社會(huì)形象和承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，特別是努力杜絕社會(huì)性的惡劣影響，堅(jiān)決不會(huì)拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國(guó)有房企，股值穩(wěn)定，現(xiàn)金流有保證，銀行信用等級(jí)高，貸款獲批較民營(yíng)房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運(yùn)作方面占據(jù)了很大的優(yōu)勢(shì)。甚至連國(guó)外投資機(jī)構(gòu)都比較看好國(guó)有房企，特別是首次進(jìn)入中國(guó)發(fā)展的外企，注重的是資金的安全性，而國(guó)有房企的企業(yè)“穩(wěn)定、安全“的發(fā)展理念正符合雙方的訴求。

與地方政府能夠更好建立緊密的關(guān)系，往往國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)上的踴躍，其背后是地方政府的推動(dòng)。更有甚者還能得到政府發(fā)放的巨額“財(cái)政紅包”，在眾多獲得地方政府補(bǔ)貼的國(guó)有企業(yè)中，華僑城2013年獲得的政府補(bǔ)助金額最高，達(dá)3.66億元。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)有房企獲取政府補(bǔ)助的形式多樣，除了常規(guī)的地價(jià)償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業(yè)率、支持綠色生態(tài)、綠色建設(shè)等名目。

2.2國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)劣勢(shì)

決策流程復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)。雖然自改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)有企業(yè)業(yè)已實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，但與民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)相比，國(guó)有房企在市場(chǎng)化、發(fā)展機(jī)制方面仍出現(xiàn)了明顯地滯后。例如某國(guó)有房企，原本一個(gè)非常平常的決策，需要分公司按照內(nèi)部流程上報(bào)總部，相關(guān)的業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行審批，然后再由分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行批示，最后才能送達(dá)公司總經(jīng)理，如果事情更為緊要的，還需要召開(kāi)總經(jīng)理辦公會(huì)審議，甚至是董事會(huì)，中間的過(guò)程還包括各種部門(mén)研討會(huì)和專(zhuān)家評(píng)審會(huì)。和民營(yíng)企業(yè)的“一人說(shuō)了算”不同，國(guó)有房企更注重的是風(fēng)險(xiǎn)控制、流程嚴(yán)格化，所以通常一個(gè)問(wèn)題得到解決平均需要用時(shí)一個(gè)月。企業(yè)間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因?yàn)樯婕暗絿?guó)有資產(chǎn)等敏感問(wèn)題，還需要國(guó)資委審批通過(guò)才可以操作，例如某國(guó)有房企和某民營(yíng)企業(yè)商討赴港上市，從方案立項(xiàng)到審批，過(guò)程中花費(fèi)了近一年的時(shí)間，方案最終也沒(méi)有得到落地，最后該民營(yíng)企業(yè)實(shí)在是等不及國(guó)有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國(guó)有房企也并沒(méi)有對(duì)方案持否定態(tài)度，只是因?yàn)榉桨傅膶?shí)施牽涉到商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的剝離、規(guī)避?chē)?guó)有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實(shí)可行的辦法，該事件就能看出民營(yíng)企業(yè)“扁平化”管理的優(yōu)勢(shì)。

和決策程序同樣有問(wèn)題的是國(guó)有房企的用人機(jī)制和考核激勵(lì)機(jī)制。國(guó)有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業(yè)員工存在著“少做少錯(cuò)，不做不錯(cuò)”的無(wú)為之道，導(dǎo)致公司結(jié)構(gòu)越來(lái)越臃腫，但是工作效率卻越來(lái)越低，長(zhǎng)期以來(lái)干部能上不能下，職工能進(jìn)不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現(xiàn)象。例如某國(guó)有房企，新成立了商業(yè)地產(chǎn)部門(mén)，部門(mén)人員過(guò)多，商業(yè)地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員卻沒(méi)有幾個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展起來(lái)困難重重，也試著對(duì)外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機(jī)制，無(wú)法和其它房企相競(jìng)爭(zhēng)，最后只能寄希望于公司內(nèi)部培養(yǎng)。

3現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

按照國(guó)際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式大致可分為發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。發(fā)展物業(yè)模式又稱(chēng)持有物業(yè)，是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有開(kāi)發(fā)物業(yè)，進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，獲取租金收入和增值收益。投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目建成出售，取得銷(xiāo)售利潤(rùn)。投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)混合模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)與投資物業(yè)并舉，一方面開(kāi)發(fā)出售高回報(bào)、高價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目，獲得盈利率高增長(zhǎng)，另一方面持有稀缺的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)收入，提升凈資產(chǎn)價(jià)值。

從開(kāi)發(fā)周期、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、業(yè)績(jī)可控性、投資回報(bào)率等指標(biāo)來(lái)對(duì)比分析三種盈利模式，得到結(jié)論如下表所示，“投資開(kāi)發(fā)模式”的平均開(kāi)發(fā)周期最短，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高，短期投資回報(bào)率最高，運(yùn)營(yíng)成本最低；“持有發(fā)展模式”的運(yùn)營(yíng)成本最高，平均開(kāi)發(fā)周期最長(zhǎng)，長(zhǎng)期投資回報(bào)率最高；“投資開(kāi)發(fā)+持有發(fā)展模式”的大部分指標(biāo)都處于中位，但收益來(lái)源最多，業(yè)績(jī)可控性最強(qiáng)。

三種盈利模式各種指標(biāo)對(duì)比分析

考察指標(biāo) 三種盈利模式

投資開(kāi)發(fā)模式 持有發(fā)展模式 投資開(kāi)發(fā)+持有發(fā)展

平均開(kāi)發(fā)周期 最短 最長(zhǎng) 中位

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 最高 最低 中位

業(yè)績(jī)可控性 最低 中位 最高

投資回報(bào)率 （短期） 最高 最低 中位

投資回報(bào)率（長(zhǎng)期） 最低 最高 中位

收益來(lái)源種類(lèi) 最少 中位 最多

運(yùn)營(yíng)成本 最低 最高 中位

經(jīng)營(yíng)能力依賴(lài)度 最低 最高 中位

資料來(lái)源：東海證券研究所

4國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式建議

與成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不同的是，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更偏偏重于“以住宅為主，商業(yè)為輔”的發(fā)展模式，“快進(jìn)快出，現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略思想。國(guó)有房企既然沒(méi)有辦法避開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，不如主動(dòng)迎頭而上，在塑造和提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程中，結(jié)合自身的企業(yè)實(shí)力，揚(yáng)長(zhǎng)避短，確定合理的目標(biāo)，制定行之有效的措施。在初期，國(guó)有房企通過(guò)對(duì)可售物業(yè)的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)階段性利潤(rùn)及現(xiàn)金流入，并對(duì)持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行初步探索。在中期，可通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售物業(yè)的銷(xiāo)售回款、開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流基本平衡，以形成項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)。在后期，通過(guò)境外上市或其它房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道，擴(kuò)大資金規(guī)模和開(kāi)發(fā)規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和持有型物業(yè)并舉的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

4.1追求現(xiàn)金流的同時(shí)，逐步增加持有商業(yè)物業(yè)

雖然業(yè)界一直強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該持有經(jīng)營(yíng)，以長(zhǎng)期的租金收益為主要利潤(rùn)，但現(xiàn)實(shí)情況是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的是資產(chǎn)的保值和增值，追求的是合理利潤(rùn)和企業(yè)的穩(wěn)定成長(zhǎng)，上市公司還要實(shí)現(xiàn)股東利益最大化，還有任職期間的個(gè)人職務(wù)前途。特別是在住宅市場(chǎng)起伏波動(dòng)的當(dāng)下，不關(guān)注現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)是相當(dāng)危險(xiǎn)的。所以要用務(wù)實(shí)的眼光來(lái)看待商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合企業(yè)和市場(chǎng)情況，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整合分類(lèi)，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項(xiàng)目的商業(yè)銷(xiāo)售和持有比例。對(duì)商業(yè)各產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行深入研究，搞清哪部分是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的，哪部分是實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的。對(duì)于臨街商鋪來(lái)說(shuō)，全部銷(xiāo)售比較容易實(shí)現(xiàn)，可是對(duì)于一個(gè)綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，全部銷(xiāo)售或者全部持有對(duì)于國(guó)有房企來(lái)說(shuō)都是不可取的，第一，全部銷(xiāo)售很難實(shí)現(xiàn)，即便實(shí)現(xiàn)了，后期也會(huì)引來(lái)麻煩不斷，因?yàn)槿夸N(xiāo)售的物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)將得不到保障，容易導(dǎo)致社會(huì)發(fā)生，直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌形象。第二，全部自持只是個(gè)理想狀態(tài)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金要求太高，投入太大，回收周期過(guò)長(zhǎng)，即便是像萬(wàn)達(dá)集團(tuán)這樣的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在發(fā)展的初期也是將產(chǎn)權(quán)商鋪全部進(jìn)行銷(xiāo)售，在保證了現(xiàn)金流之后逐步將產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)回收。根據(jù)現(xiàn)有的成功案例，建議國(guó)有房企可從被動(dòng)持有開(kāi)始，逐步增加商業(yè)物業(yè)的持有量，尋求城市綜合體開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，完善整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系建設(shè)。在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中積累商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并為將來(lái)的跨區(qū)域復(fù)制、跨產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4.2整合多元產(chǎn)品線，挖掘細(xì)分市場(chǎng)

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求的日益細(xì)分，領(lǐng)先企業(yè)更加注重打造不同定位的產(chǎn)品線，推出特色鮮明的項(xiàng)目品牌，并通過(guò)品牌復(fù)制戰(zhàn)略，快速實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域拓展，占據(jù)主流商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。目前大多數(shù)企業(yè)基本圍繞城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、鄰里商業(yè)三個(gè)層級(jí)劃分產(chǎn)品系列，諸如華潤(rùn)置地的“萬(wàn)象城”、“五彩城”、“歡樂(lè)頌”系列產(chǎn)品。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下，擁有系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)品線，更能精準(zhǔn)鎖定不同層次的目標(biāo)群體，并通過(guò)規(guī)模效應(yīng)獲得更大收益。

4.3創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、拓寬融資渠道

隨著萬(wàn)科、金地、招商、中糧相繼在香港購(gòu)買(mǎi)上市公司，相比于目前國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于在港上市。國(guó)有房企如能實(shí)現(xiàn)在港上市，將實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展：滿足國(guó)有房企的業(yè)務(wù)發(fā)展需要，提升房企在行業(yè)的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財(cái)務(wù)上由減值計(jì)提轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋狄鐑r(jià)，實(shí)現(xiàn)國(guó)際化管理，適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求。

5結(jié)論

國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在加快城市建設(shè)步伐、改善居民居住環(huán)境方面起著重要的推動(dòng)作用，但在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊卻屬于落后者。本文是基于對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的體制對(duì)比，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，探討國(guó)有房企在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)時(shí)，應(yīng)摒棄住宅開(kāi)發(fā)的套路，謹(jǐn)慎看待商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是朝夕就能完成和快速周轉(zhuǎn)的。只有降低預(yù)期和利潤(rùn)指標(biāo)，全面平衡項(xiàng)目的資金成本，在務(wù)實(shí)的指導(dǎo)思想下，給予一定的耐心和信念，找準(zhǔn)商業(yè)項(xiàng)目的定位。

參考文獻(xiàn)：

1.大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司.商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè).清華大學(xué)出版社，2013

篇2

合肥市近年來(lái)進(jìn)入穩(wěn)步快速的發(fā)展階段，在科技、文化、政治、經(jīng)濟(jì)等各個(gè)領(lǐng)域取得了巨大的發(fā)展進(jìn)步。在這經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大浪潮中，該企業(yè)抓住商機(jī)，先后在合肥包河區(qū)、政務(wù)區(qū)建立商業(yè)廣場(chǎng)，大大提高了居民的生活質(zhì)量，成為了集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居住的綜合商業(yè)中心。該企業(yè)在合肥濱湖建立的文化旅游城作為合肥第一個(gè)文化旅游城市，聚合了文化旅游資源，推動(dòng)了文化和旅游的深度融合，進(jìn)一步提升了合肥的城市品位和知名度。本文將以合肥為典型案例，從中探尋該集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式的發(fā)展和創(chuàng)新，并分析其中存在的不足與問(wèn)題，從而推動(dòng)該企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，并為其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供參考與借鑒。

二、發(fā)展歷程

該集團(tuán)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，目前已進(jìn)入高速發(fā)展階段。截止到2014年，企業(yè)資產(chǎn)5341億元，同比增長(zhǎng)34．5%，年收入2424．8億元，同比增長(zhǎng)30%，企業(yè)凈利潤(rùn)同比也大幅增長(zhǎng)，連續(xù)第9年保持環(huán)比30%以上的增速。通過(guò)分析該集團(tuán)的發(fā)展資料，可以看出發(fā)展過(guò)程中主要有四個(gè)階段:

(一)創(chuàng)業(yè)初期1988年，集團(tuán)成立，初始資金規(guī)模很小，僅為100萬(wàn)元，住宅開(kāi)發(fā)為其積累了第一桶金。其后，一直到1998年，在從事住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)，也開(kāi)始開(kāi)辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等領(lǐng)域的探索，希望能夠拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

(二)轉(zhuǎn)型與調(diào)整期1999年，企業(yè)開(kāi)始了“訂單地產(chǎn)”模式的償試。2000年，召開(kāi)企業(yè)發(fā)展史上的“”，決定企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，確立了住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩條腿走路的發(fā)展戰(zhàn)略。2000年，第一代商業(yè)廣場(chǎng)在長(zhǎng)春重慶路建成。此后，企業(yè)先后在長(zhǎng)沙、南京、北京等地開(kāi)展房地產(chǎn)投資，這一階段也是企業(yè)第一、第二代產(chǎn)品投資的高峰期。2003年，企業(yè)遭遇嚴(yán)重的資金鏈危機(jī)，沈陽(yáng)項(xiàng)目也遭遇了停業(yè)風(fēng)波，企業(yè)不得不停下來(lái)重新審視自身的商業(yè)發(fā)展模式，并進(jìn)行了系列調(diào)整。

(三)發(fā)展與擴(kuò)張期2004年，第二代商業(yè)廣場(chǎng)以一種純商業(yè)組合店聯(lián)合發(fā)展的模式出現(xiàn)。而在2006年，該集團(tuán)做出重大調(diào)整，全力推出第三代產(chǎn)品城市綜合體。城市綜合體的成功誕生，使其真正找到了商業(yè)加地產(chǎn)的最佳結(jié)合點(diǎn)，由此總結(jié)出主題拿地模式，從此企業(yè)步入了快速發(fā)展期。

(四)戰(zhàn)略調(diào)整期近幾年，該企業(yè)快速在戰(zhàn)略上朝文化旅游綜合體進(jìn)軍。2013年10月，合肥濱湖文化旅游城開(kāi)工，成為華東最大的文化旅游投資項(xiàng)目。之后，集團(tuán)旗下?lián)碛械拿绹?guó)AMC院線公司在美國(guó)正式登陸紐約證券交易所上市交易，企業(yè)也將涉足電商領(lǐng)域，自此，集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入戰(zhàn)略調(diào)整期。

三、商業(yè)模式分析

該集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)模式，包括前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)與后期的經(jīng)營(yíng)管理，主要體現(xiàn)在招商，拿地，營(yíng)銷(xiāo)，管理，盈利等五個(gè)方面，我們將詳細(xì)地從這幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

(一)獨(dú)創(chuàng)的招商模式訂單模式就是先招商，再投資，聯(lián)合開(kāi)發(fā)，通過(guò)與跨國(guó)零售企業(yè)的合作，實(shí)施主力店經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)主力店帶動(dòng)小商鋪的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。合肥蕪湖路商業(yè)廣場(chǎng)正是通過(guò)先投資后建設(shè)的訂單模式而誕生運(yùn)營(yíng)。蕪湖路商業(yè)廣場(chǎng)已于沃爾瑪、家樂(lè)福、國(guó)美等20多家跨國(guó)及國(guó)內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了發(fā)展協(xié)議，而且還囊括了同慶樓飯店等高檔餐廳、星級(jí)酒店。這種招商模式使得集團(tuán)擁有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資合伙人，同時(shí)帶動(dòng)了許多品牌的發(fā)展也吸引了更多的投資方的加盟。可以說(shuō)訂單模式是該企業(yè)商業(yè)模式的核心，是企業(yè)成功的最重要因素。

(二)低成本的拿地模式在很大程度上講，該企業(yè)的成功離不開(kāi)政府的支持。由于商業(yè)廣場(chǎng)能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加政府稅收收入，帶動(dòng)周邊土地價(jià)格的上揚(yáng)。所以，一些地方政府主動(dòng)找上門(mén)去，希望與其合作，并為此開(kāi)出了優(yōu)厚的條件。2013年，集團(tuán)就作為唯一的競(jìng)買(mǎi)方，以總價(jià)7．3321億元的價(jià)格毫無(wú)懸念拿下合肥濱湖六百余畝的地塊。這種拿地模式，這不僅降低了萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目運(yùn)作的成本，而且為其高效運(yùn)作提供了有利保障。

(三)標(biāo)準(zhǔn)化的營(yíng)銷(xiāo)模式合肥濱湖旅游城項(xiàng)目，主要就是通過(guò)節(jié)點(diǎn)鋪排，短期聚焦，在很短的實(shí)踐內(nèi)擴(kuò)大品牌知名度與影響力。首先，在拿地前以懸念造勢(shì)，吸引全城關(guān)注。其次，企業(yè)在拿地后，通過(guò)報(bào)紙等新聞媒體，強(qiáng)勢(shì)宣導(dǎo)品牌概念。集團(tuán)在開(kāi)盤(pán)前共在合肥晚報(bào)等6大主流媒體連續(xù)投放，共計(jì)8周240版次。最后，企業(yè)采取售展體系，通過(guò)對(duì)旅游城規(guī)劃的展示震撼到訪客戶，提升客戶信心，同時(shí)吸引更多人群的關(guān)注。

(四)完善的管理模式企業(yè)還可以針對(duì)性的成立商業(yè)管理公司，制定了包含招商、裝修、開(kāi)業(yè)等各方面的制度，使得員工日常的行為得以規(guī)范。另外，企業(yè)自主開(kāi)發(fā)了模塊化管理系統(tǒng)，將模塊化管理與責(zé)任人的績(jī)效掛起鉤來(lái)，執(zhí)行嚴(yán)格明確的獎(jiǎng)懲，極大地調(diào)動(dòng)了執(zhí)行者的責(zé)任心與積極性。該企業(yè)商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)還在于有一支強(qiáng)大的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，其目前擁有全國(guó)最大的商業(yè)管理人才隊(duì)伍，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)不斷的創(chuàng)新，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，增加市場(chǎng)份額，使其商業(yè)價(jià)值不斷提升。

(五)良性的盈利模式集團(tuán)采取一種“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的盈利模式，其將公寓、寫(xiě)字樓出售獲得的現(xiàn)金流部分用來(lái)支持商業(yè)物業(yè)的持有，部分用來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地資產(chǎn)，以支持?jǐn)U張。按照這種模式，銷(xiāo)售業(yè)務(wù)也就占據(jù)了非常重要的作用，是企業(yè)的生命線。合肥天鵝湖商業(yè)廣場(chǎng)正是采取這種盈利模式，通過(guò)廣場(chǎng)周邊地產(chǎn)寫(xiě)字樓、酒店、住宅的銷(xiāo)售獲取資金，再將資金回籠用于項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)。盈利模式的良性循環(huán)，使得企業(yè)資產(chǎn)猶如滾雪球般地膨脹，不斷擴(kuò)大。

四、商業(yè)模式的問(wèn)題

雖然其商業(yè)模式取得了巨大成功，企業(yè)規(guī)模得以不斷擴(kuò)大，極大地推動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但不可置疑的是，其商業(yè)模式仍然存在一些問(wèn)題，這些不足制約了企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)展。

(一)訂單模式缺乏創(chuàng)新訂單模式化使得其成功鎖定了一系列大型品牌連鎖的商家企業(yè)的加盟，但存在最大的問(wèn)題是，每個(gè)“訂單”換湯不換藥，比如在合肥的包河區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)里有沃爾瑪超市，天鵝湖則換成了華潤(rùn)萬(wàn)家;且除了商鋪和周邊酒店不同外，其余的地方兩個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)幾乎相同。由此可見(jiàn)，其訂單模式是一種復(fù)制而來(lái)的形式，對(duì)城市的適應(yīng)性不足，地方區(qū)域文化特征不明顯。

(二)業(yè)態(tài)布局陳舊調(diào)查顯示，天鵝湖商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌共計(jì)208家，其中零售類(lèi)占63．9%，餐飲類(lèi)占25．5%，休閑娛樂(lè)類(lèi)占1．9%，服務(wù)配套類(lèi)占8．7%，整體業(yè)種類(lèi)型豐富，符合城市商業(yè)新中心的定位，但從中也可以看出天鵝湖商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合稍顯陳舊。同時(shí)，從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，其商業(yè)廣場(chǎng)每日客流量正在逐漸下降。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，人們的消費(fèi)習(xí)慣正在悄然發(fā)生著變化，電子商務(wù)使得人們足不出戶就可以買(mǎi)到所需物品，這無(wú)疑嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的客流量，對(duì)于集團(tuán)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。

(三)資金風(fēng)險(xiǎn)凸顯通常情況下，商業(yè)廣場(chǎng)在施工完成后，都會(huì)將工程中的住宅和寫(xiě)字樓以及其他項(xiàng)目部分出售給公司以及其他投資者，以?xún)斶€債務(wù)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需要的現(xiàn)金流。但由于部分項(xiàng)目售價(jià)較高和經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，導(dǎo)致投資者后期的獲利空間有限，投資者的回報(bào)很難得到保證，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與回報(bào)矛盾，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)輒上百億的項(xiàng)目很容易出現(xiàn)資金問(wèn)題。

(四)企業(yè)管理混亂商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)管理問(wèn)題一直是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)頭疼問(wèn)題，在2013年，合肥濱湖旅游城開(kāi)盤(pán)時(shí)期，就曾出現(xiàn)大量客戶積累，現(xiàn)場(chǎng)客戶管理混亂，客戶滿意度極低，后期退房客戶較多的情況。在企業(yè)2014年工作總結(jié)中也指出大歌星出現(xiàn)嚴(yán)重管理漏洞，財(cái)務(wù)系統(tǒng)三次預(yù)警。所以混沌運(yùn)行管理不僅會(huì)影響長(zhǎng)期收益的商業(yè)項(xiàng)目，還會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌形象，甚至?xí)?dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的失敗。

五、優(yōu)化方案

為了保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)該集團(tuán)存在的問(wèn)題，可以通過(guò)模式創(chuàng)新、業(yè)態(tài)布局、資金策略、公司治理四個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。

(一)模式創(chuàng)新針對(duì)集團(tuán)訂單模式的不足之處，我們提出一些有效的優(yōu)化方案:首先，應(yīng)充分地將自身企業(yè)文化與地方區(qū)域文化特色相互結(jié)合起來(lái)，盡可能引進(jìn)新型業(yè)態(tài)，將商業(yè)廣場(chǎng)做出地方特色。比如，合肥市的包河區(qū)可以結(jié)合肥老城區(qū)的特色來(lái)考慮，天鵝湖地區(qū)則可以通過(guò)天鵝湖畔、市政務(wù)區(qū)中心周邊優(yōu)美環(huán)境等來(lái)做出特點(diǎn)。另外，在招商引資方面，不能操之過(guò)急，要重視商業(yè)品牌和長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)效益，保證各類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量與質(zhì)量。同時(shí)要加強(qiáng)后期的管理，完善監(jiān)督體制和服務(wù)體系，從而始終保持對(duì)商鋪的吸引力。

(二)調(diào)整業(yè)態(tài)布局對(duì)于陳舊的業(yè)態(tài)組合，通過(guò)定期的消費(fèi)者消費(fèi)情況調(diào)查，可以有效的了解各種品牌的需求情況，來(lái)相應(yīng)的調(diào)整品牌和店鋪在廣場(chǎng)內(nèi)部的分布。并且可以適當(dāng)?shù)脑谏虡I(yè)布局方面進(jìn)行創(chuàng)新，提高休閑娛樂(lè)和餐飲類(lèi)的比重。對(duì)于電子商務(wù)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，嘗試著從消費(fèi)者行為習(xí)慣的變化考慮，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比重，從而使整體業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)更加符合現(xiàn)實(shí)狀況。

(三)優(yōu)化資金策略首先，在銷(xiāo)售控制階段要保證商鋪的價(jià)格能夠穩(wěn)步爬升，控制好價(jià)格以提升商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值空間。其次，還可實(shí)施物業(yè)開(kāi)發(fā)為先，將商業(yè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，這么做的目的是降低資金壓力，并給后期的開(kāi)發(fā)營(yíng)造升值的機(jī)會(huì)。最后，要控制好局面，分樓層銷(xiāo)售，盡量在短期內(nèi)將店鋪都能夠快速銷(xiāo)售，以便快速收回資金。通過(guò)以上措施，相信在一定程度上保證了地產(chǎn)項(xiàng)目的資金安全，并且在未來(lái)也能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

(四)加大公司治理為了更好發(fā)展，集團(tuán)應(yīng)該及時(shí)修改調(diào)整公司的規(guī)章制度，規(guī)范公司的治理結(jié)構(gòu)，明確股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)三者權(quán)限，使得三者分別充分履行決策、執(zhí)行、監(jiān)督的職責(zé)，從而形成科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制。在董事會(huì)組成方面，確實(shí)引入外部獨(dú)立董事，解決董事會(huì)的獨(dú)立性問(wèn)題。從而完善公司治理結(jié)構(gòu)，改善公司管理混亂局面，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，確保企業(yè)高效運(yùn)營(yíng)。

六、總結(jié)

篇3

曾經(jīng)喧囂不斷的創(chuàng)意地產(chǎn)正在退潮。目前在上海除了少數(shù)創(chuàng)意標(biāo)志性園區(qū)備受追捧之外，很多以往風(fēng)光無(wú)限的文化創(chuàng)意園區(qū)，相當(dāng)一部分已經(jīng)被市場(chǎng)冷落，創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展瓶頸或?qū)⒂l(fā)凸顯。

M50、八號(hào)橋、紅坊等，更多的園區(qū)被湮沒(méi)在都市叢林中。實(shí)際上在這些園區(qū)內(nèi)，除了點(diǎn)綴在建筑間的城市雕塑和個(gè)性十足的園區(qū)環(huán)境，其他方面與傳統(tǒng)商務(wù)辦公地沒(méi)有本質(zhì)的差異。如果整個(gè)園區(qū)缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、沒(méi)有特色運(yùn)營(yíng)服務(wù)、進(jìn)駐園區(qū)沒(méi)有引導(dǎo)沒(méi)有門(mén)檻、也談不上孵化和扶持，對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺乏應(yīng)有的推動(dòng)作用，那么創(chuàng)意企業(yè)難有持久的凝聚力。

“有的開(kāi)發(fā)商是覺(jué)得實(shí)在沒(méi)什么好搞了，就來(lái)做創(chuàng)意地產(chǎn)。這樣的人做事往往沒(méi)有恒心，也難以全心全意去把這件事做好。”有開(kāi)發(fā)商向記者表示。

“創(chuàng)意地產(chǎn)中‘玩概念’的情況當(dāng)然難免，而且很多。概念好用就多用，這是開(kāi)發(fā)商拿地立項(xiàng)的戰(zhàn)略。而這種模式開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，往往缺乏真正的內(nèi)涵，有的連創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)都沒(méi)有，純粹做成了商業(yè)地產(chǎn)，最終難逃失敗命運(yùn)，浪費(fèi)了很好的區(qū)位和建筑空間。未來(lái)這種不科學(xué)的開(kāi)發(fā)模式將面臨淘汰?！鄙虾Ｋ股w營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司總經(jīng)理余勇生說(shuō)。

創(chuàng)意地產(chǎn)：并非創(chuàng)意+地產(chǎn)

“創(chuàng)意地產(chǎn)，并非就是簡(jiǎn)單的創(chuàng)意+地產(chǎn)，也不僅僅是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?！庇嘤律f(shuō)，“創(chuàng)意地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)中的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式，是在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中，把房地產(chǎn)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合，特別是在項(xiàng)目策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段中投入大量創(chuàng)意元素的房地產(chǎn)運(yùn)作模式?！?/p>

真正意義上的創(chuàng)意地產(chǎn)有三個(gè)特質(zhì)：首先要采用房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；其次，必須對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，從其特性看，創(chuàng)意地產(chǎn)必須為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，讓有限的建筑空間成為無(wú)限的創(chuàng)意空間；第三，創(chuàng)意地產(chǎn)必須為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供寬松的運(yùn)作環(huán)境。

其實(shí)，創(chuàng)意地產(chǎn)在中國(guó)還很“年輕”。拿上海為例，上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)走的是一條從自行開(kāi)發(fā)到政府引導(dǎo)的發(fā)展之路。從上世紀(jì)90年代起，上海一些從事藝術(shù)、設(shè)計(jì)的創(chuàng)意者們就自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉(cāng)庫(kù)，從事文化創(chuàng)意活動(dòng)。

2004年下半年，上海市經(jīng)委看到了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，積極尋找國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合上海特色，在11月份組織成立了“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”。2005年4月，上海首批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地30多萬(wàn)平方米。

上海的創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模。在泰康路，6家弄堂工廠匯集了10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)近百家視覺(jué)創(chuàng)意公司，中西方創(chuàng)意理念在此融合、碰撞，一切都顯得與眾不同。如今，“田子坊”已成為上海最大的視覺(jué)創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地、上海視覺(jué)設(shè)計(jì)人才“孵化器”，從這里流出的產(chǎn)品和創(chuàng)作理念正源源不斷地對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)大影響力。

但我們也可以從一些失敗的案例看出，目前的創(chuàng)意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在很多誤區(qū)?！捌渲械湫偷恼`區(qū)就是刻意為地塊尋找創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上創(chuàng)意地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的為房地產(chǎn)注入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，更科學(xué)的做法是為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址；第二個(gè)誤區(qū)就是認(rèn)為只有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是創(chuàng)意地產(chǎn)；再者以為必須要有創(chuàng)意設(shè)計(jì)師參與其中才稱(chēng)得上是創(chuàng)意地產(chǎn)，而事實(shí)上創(chuàng)意地產(chǎn)的范圍更為廣泛。”余勇生告訴記者。

三種開(kāi)發(fā)模式

創(chuàng)意地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式通常有三種：一種是國(guó)企投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，另一種由民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)或民企、國(guó)企聯(lián)合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，第三種則是由行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)或品牌投資開(kāi)發(fā)并聚集產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)形成創(chuàng)意地產(chǎn)。

創(chuàng)意地產(chǎn)的盈利模式可分為多種類(lèi)別，目前常見(jiàn)的是靠房產(chǎn)租賃盈利，這是初級(jí)模式；而比較成熟的盈利模式包括企業(yè)孵化、企業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼申報(bào)、項(xiàng)目風(fēng)投等，這些才是真正意義的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)盈利模式。

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)目前真正能做到高級(jí)別盈利模式的項(xiàng)目非常少，主要原因是高級(jí)盈利模式對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)要求很高，而且需要更長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)后方能產(chǎn)生，多數(shù)投資商急功近利缺乏耐心，難以從本質(zhì)上實(shí)現(xiàn)突破。

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，一些創(chuàng)意園區(qū)也的確做得風(fēng)生水起，如舊倉(cāng)庫(kù)改建的老碼頭創(chuàng)意園區(qū)，德必文化旗下的運(yùn)動(dòng)LOFT創(chuàng)意基地等，都很有特色。

另外田子坊和老碼頭這樣的項(xiàng)目，成功之處在于完美地將文化創(chuàng)意商業(yè)模式融入園區(qū)，形成了一個(gè)完全開(kāi)放的文化創(chuàng)意商業(yè)市集，完善了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與文化生活的接軌，為園區(qū)注入了源源不斷的商機(jī)和文化旅游影響力，成為城市文化創(chuàng)意的重要標(biāo)簽。

深圳F518時(shí)尚創(chuàng)意園也是一個(gè)比較成功的案例，它不僅成為深圳創(chuàng)意地產(chǎn)的標(biāo)簽，更在創(chuàng)意孵化和成果轉(zhuǎn)化上形成了特有的模式，實(shí)現(xiàn)了從創(chuàng)意到制造企業(yè)再到消費(fèi)者的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，不僅幫助創(chuàng)意企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，更開(kāi)創(chuàng)了園區(qū)的多種盈利模式。

而廣州的一些創(chuàng)意園就沒(méi)那么幸運(yùn)，紅專(zhuān)廠、星坊60、北岸創(chuàng)意文化園相繼傳出拆遷的傳聞。這些園區(qū)首先在產(chǎn)權(quán)方面存在問(wèn)題，除了廠家自行開(kāi)發(fā)的創(chuàng)意園外，其他創(chuàng)意園投資運(yùn)營(yíng)方所獲的簽約期幾乎都在20年以?xún)?nèi)。租期短、改造成本高，一些創(chuàng)意園在發(fā)展中也“走了樣”，為盡快回收成本而變成了“紅酒街”、“餐飲街”。曾經(jīng)定位于“廣州第一家非房地產(chǎn)包裝”的真正意義創(chuàng)意區(qū)，并且許諾十年不變的紅專(zhuān)廠，前除了一些規(guī)模較大、較為知名的企業(yè)外，靠小型的手工藝品小店和特色餐廳吸引人氣。

上海的“五維創(chuàng)意園區(qū)”也面臨類(lèi)似的境遇，曾經(jīng)的創(chuàng)意園區(qū)如今變成了婚紗攝影基地，或許只有拍照的新人才會(huì)“到此一游”。

城市中心的創(chuàng)意地產(chǎn)，重要的就是結(jié)合創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意旅游地產(chǎn)模式，打造城市文化創(chuàng)意地標(biāo)。而城市近郊的創(chuàng)意地產(chǎn)，更需要的是沉下心去做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和企業(yè)孵化，打造文化創(chuàng)意企業(yè)創(chuàng)業(yè)和成長(zhǎng)的理想環(huán)境。

投資者：需真正懂行

以前提到創(chuàng)意地產(chǎn)，各地政府都覺(jué)得新鮮，并給予極大支持，但對(duì)創(chuàng)意地產(chǎn)的真正內(nèi)涵不甚理解，經(jīng)過(guò)這幾年的實(shí)踐，大家對(duì)創(chuàng)意地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)逐漸成熟了。未來(lái)，從拿地立項(xiàng)這個(gè)環(huán)節(jié)，政府相關(guān)部門(mén)基本不再開(kāi)綠燈了，開(kāi)發(fā)商面臨真正的考驗(yàn)，沒(méi)有成功案例、沒(méi)有領(lǐng)先的模式、沒(méi)有招商運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)意地產(chǎn)以后也將越來(lái)越難做了。

但對(duì)于那些真正做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的投資商，未來(lái)相關(guān)的政策還會(huì)有所支持，并且可能會(huì)由于對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的重視而不斷加碼。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海的工業(yè)化和城市化還沒(méi)有完全走完，所以上海發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)更重要的是為二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)，緊緊圍繞了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融入城市文化與城市建設(shè)之中。也就是說(shuō)，伴隨著上海市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)意地產(chǎn)將在城市文化與城市建設(shè)之中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

一線城市創(chuàng)意地產(chǎn)方興未艾，二三線城市同樣也面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史機(jī)遇，相信在當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，創(chuàng)意地產(chǎn)也將在二三線城市的城市文化與城市建設(shè)之中發(fā)揮更大魅力。

篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；概念；價(jià)值；機(jī)遇；挑戰(zhàn)；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國(guó)大型住宅開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持只做住宅的萬(wàn)科。調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的擠壓顯而易見(jiàn)，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了跳躍式發(fā)展的機(jī)遇。由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場(chǎng)快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競(jìng)逐、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商們的智慧和膽識(shí)。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)頗具中國(guó)特色的概念，理論上并沒(méi)有統(tǒng)一的定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等生活服務(wù)類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫(xiě)字樓、連鎖商務(wù)酒店、營(yíng)利性的養(yǎng)老院、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大型購(gòu)物中心、大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)具有營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值。出售型的商業(yè)地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通；而持有型的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值，但要求開(kāi)發(fā)商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力。

三、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

1.調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。由于調(diào)控政策的持續(xù)加力，商品住宅的投資性需求受到嚴(yán)重?cái)D壓，大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。從2011年9月份開(kāi)始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開(kāi)始高于住宅交易量，說(shuō)明調(diào)控政策正在對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生擠壓。

2.我國(guó)城市化空間仍然非常巨大，商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)的需求也非常迫切。根據(jù)中國(guó)社科院的報(bào)告，中國(guó)城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在70%-80%，由于我國(guó)人口基數(shù)非常大，未來(lái)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。發(fā)達(dá)國(guó)家一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12-14個(gè)，擁有營(yíng)業(yè)面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國(guó)還未超過(guò)0.5平方米，商業(yè)提升的空間還非常巨大。

3.我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展，目前我國(guó)居民存款余額接近40萬(wàn)億元，消費(fèi)潛力巨大。在政策的引導(dǎo)下消費(fèi)將逐步成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主力之一，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

4.隨著調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張，將有一批實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這給資金充裕、專(zhuān)業(yè)能力較強(qiáng)的大型專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商提供了大量低價(jià)并購(gòu)的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

四、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

1.最大挑戰(zhàn)來(lái)自于資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，是一個(gè)進(jìn)入門(mén)檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有2%左右專(zhuān)門(mén)做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例更少，而且國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資渠道比較單一，如果沒(méi)有好的融資平臺(tái)把沉淀的資金置換出來(lái)或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

2.專(zhuān)業(yè)的門(mén)檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、營(yíng)運(yùn)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)要求都非常高，對(duì)人才的要求高、需求大。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間還很短，人才缺口非常大，營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)水平低，還沒(méi)有形成適合中國(guó)商業(yè)環(huán)境的商業(yè)管理系統(tǒng)，特別是具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的管理軟件，管理能力與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距還非常大。

3.競(jìng)爭(zhēng)白熱化。競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于三個(gè)方面，一方面是來(lái)自于傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢(shì)，也就是房地產(chǎn)界常說(shuō)的“地段”優(yōu)勢(shì)；第二方面來(lái)自于同行，特別是房地產(chǎn)“大鱷”的競(jìng)爭(zhēng)，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢(shì)；第三方面的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于大型跨國(guó)零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，著手在中國(guó)購(gòu)地自建商業(yè)項(xiàng)目，如樂(lè)購(gòu)（TESCO）等，隨著對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和熟悉，這些跨國(guó)公司將會(huì)更多地考慮自建項(xiàng)目，畢竟在中國(guó)地價(jià)快速飆漲的情況下，自建項(xiàng)目不僅能獲得營(yíng)運(yùn)的利益，還能坐享物業(yè)升值帶來(lái)的收益。

4.市場(chǎng)的壓力。一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場(chǎng)容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而語(yǔ)，將面臨更大的市場(chǎng)壓力。

5.互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著帶寬的增加，傳統(tǒng)城市綜合體中的商業(yè)行為都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，購(gòu)物、訂餐自不必說(shuō)，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影。基于云技術(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時(shí)隨地“逛商場(chǎng)”?？梢韵胂?，隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

五、對(duì)策

1.加強(qiáng)合作，分散風(fēng)險(xiǎn)。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證商業(yè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張，例如萬(wàn)達(dá)。另一種途徑是與跨國(guó)零售企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，緩解資金壓力，分享管理經(jīng)驗(yàn)。

2.拓展融資渠道。完全依賴(lài)銀行和信貸來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作是不現(xiàn)實(shí)的和危險(xiǎn)的，還可利用發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、REITs投資信托基金、CMBS、分拆上市、借殼上市等多元化的融資渠道。

3.順應(yīng)政府發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，以定位指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。定位應(yīng)重點(diǎn)抓營(yíng)運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、客戶群的定位。營(yíng)運(yùn)模式選擇銷(xiāo)售型或持有型取決于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力（融資渠道）和機(jī)會(huì)成本（資金是否有更好的投資方向），從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于有健全的金融體系支持，商業(yè)地產(chǎn)商通常都是自己持有物業(yè)、只租不售，通過(guò)長(zhǎng)期高效運(yùn)營(yíng)，使物業(yè)持續(xù)增值。

4.制定合理的價(jià)格。銷(xiāo)售型商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格透支一般不要超過(guò)5年（即按預(yù)計(jì)5年后的銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售），以免擠壓投資人的回報(bào)率，降低投資意愿。持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)階段采用不同的價(jià)格策略。

篇5

4月26日，紅星美凱龍宣告1000億元進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。紅星美凱龍對(duì)“重資產(chǎn)”業(yè)務(wù)上癮，卻在電商平臺(tái)等“輕資產(chǎn)”模式方面孱弱不堪。

“重資產(chǎn)”賣(mài)場(chǎng)模式

進(jìn)化自小型家具銷(xiāo)售連鎖店的紅星美凱龍，在業(yè)內(nèi)率先告別了“低價(jià)買(mǎi)進(jìn)高價(jià)賣(mài)出”的差價(jià)盈利模式。幾經(jīng)優(yōu)化，紅星美凱龍從“產(chǎn)銷(xiāo)者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)營(yíng)管理者”，從“渠道”轉(zhuǎn)型成為“平臺(tái)”，引入供應(yīng)商（商戶）入場(chǎng)，進(jìn)行“現(xiàn)場(chǎng)直銷(xiāo)”。供應(yīng)商繳納租金、促銷(xiāo)金、物業(yè)管理等方面的費(fèi)用，紅星美凱龍則承擔(dān)起品牌提升、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、售后客服等方面的服務(wù)。

紅星美凱龍的終端一般有三種形態(tài)：一是租賃店。租賃物業(yè)場(chǎng)地；二是加盟店，地產(chǎn)商提供物業(yè)場(chǎng)地，紅星美凱龍負(fù)責(zé)店面的運(yùn)營(yíng)管理；三是直營(yíng)店。買(mǎi)地自建。直營(yíng)店模式囊括了商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)管理。紅星美凱龍既可以對(duì)店面進(jìn)行更好的管理，又可以獲得比“二房東”更高的租金收入。

零售平臺(tái)模式逐漸成為了國(guó)內(nèi)家居賣(mài)場(chǎng)主流，紅星美凱龍需要強(qiáng)化新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。不是百安居、居適家那樣依靠大規(guī)模采購(gòu)從而降低成本獲得利潤(rùn)，也不是瑞典宜家依靠產(chǎn)品設(shè)計(jì)的個(gè)性化提高利潤(rùn)空間，紅星美凱龍是以戰(zhàn)略性眼光提前布局商業(yè)用地，取得自有產(chǎn)權(quán)，自主設(shè)計(jì)，自建物業(yè)，然后對(duì)外租賃。

紅星美凱龍常在城市的未來(lái)發(fā)展區(qū)域拿地，再通過(guò)賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)地價(jià)提升，從而包裝新地塊，獲得估值更高的資產(chǎn)質(zhì)量。這些升值的地塊可用來(lái)獲得更多的融資，比如銀行抵押貸款。然后。這些資金可以投入到下一個(gè)城市的項(xiàng)目運(yùn)作——這是一種富含商業(yè)地產(chǎn)基因的“重資產(chǎn)”模式。在直接、有效的管理經(jīng)營(yíng)下，自建直營(yíng)店逐步成為紅星美凱龍的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

通過(guò)一系列自建店更有效的管理和經(jīng)營(yíng)，紅星美凱龍培養(yǎng)了一個(gè)良好的供應(yīng)體系，與供應(yīng)商實(shí)行“捆綁式”合作：與供應(yīng)商簽訂協(xié)議，通過(guò)利益捆綁形成攻守聯(lián)盟。紅星美凱龍每新開(kāi)一個(gè)賣(mài)場(chǎng)，相關(guān)品牌便會(huì)隨之進(jìn)駐。當(dāng)前，紅星美凱龍有2000多個(gè)簽約供應(yīng)商，在局部或全國(guó)共進(jìn)退。一個(gè)關(guān)系穩(wěn)固的賣(mài)場(chǎng)、供應(yīng)商聯(lián)合體系就此形成。所以每一個(gè)加盟店的開(kāi)業(yè)，紅星美凱龍都能通過(guò)既有資源更快地解決招商問(wèn)題。

如此循環(huán)往復(fù)到本世紀(jì)初，紅星美凱龍?jiān)诩揖恿闶蹣I(yè)取得了巨大的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。截止到2013年第一季度，紅星美凱龍已有115家店。其中，加盟店的比例“超過(guò)50%”。加盟店讓紅星美凱龍的規(guī)模大起來(lái)，自建店讓紅星美凱龍的實(shí)力強(qiáng)起來(lái)。

超退后的模式傷痕

引領(lǐng)家居零售業(yè)十多年，現(xiàn)在紅星美凱龍的模式遇到了行業(yè)寒流的考驗(yàn)。

在前些年的地產(chǎn)狂熱大潮中，家居賣(mài)場(chǎng)隨之肆意擴(kuò)張，在各個(gè)城市短兵相接。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)漸趨非理性。數(shù)番調(diào)控，住宅地產(chǎn)幾度低迷，下游的家居消費(fèi)需求也遭到砍削。僧多粥少，不少賣(mài)場(chǎng)只能關(guān)門(mén)了事。2012年，家得寶退出中國(guó)，百安居因拖欠貨款站上被告席，而東方家園因倒閉成了這場(chǎng)低迷的最佳代言人。

規(guī)模最大的紅星美凱龍當(dāng)然難以獨(dú)善其身。2012年8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結(jié)業(yè)；8月底，南京奧體紅星店正式撤店；9月初，常熟紅星美凱龍商戶數(shù)量銳減。除此之外，紅星美凱龍還有福建龍巖、浙江桐鄉(xiāng)等30多家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，商戶盈利水平大幅降低。在紅星美凱龍大本營(yíng)常州，其個(gè)別商場(chǎng)去年的空置率甚至高達(dá)60%以上。

這些慘淡經(jīng)營(yíng)的店面多是加盟店。

2010年，紅星美凱龍?jiān)谑徍_(kāi)設(shè)了一家加盟店，合作伙伴為蕪湖名流置業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積約5.4萬(wàn)平方米，總投資近3億元——規(guī)模已是當(dāng)?shù)匾涣?。兩者的合作模式?jiān)持了紅星美凱龍的一貫風(fēng)格：地產(chǎn)商提供物業(yè)，紅星美凱龍輸出品牌與團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)招商與經(jīng)營(yíng)；租金歸開(kāi)發(fā)商所有，紅星美凱龍每年收取一定的管理費(fèi)用；賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的商戶分別與兩者簽承租合同，店鋪裝修費(fèi)用由商戶自己承擔(dān)。

但這場(chǎng)聯(lián)姻維系的時(shí)間不到兩年。2012年11月5日，名流店的全體商戶接到了清場(chǎng)通知。清場(chǎng)的幾天內(nèi)，只有少數(shù)管理人員在店內(nèi)來(lái)往走動(dòng)，收拾殘局。

平日里常見(jiàn)的保潔和保安人員已不見(jiàn)蹤影，他們?cè)跉埦值絹?lái)之前已經(jīng)離開(kāi)。在兩年時(shí)間內(nèi)，紅星美凱龍沒(méi)有實(shí)現(xiàn)約定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。無(wú)論是現(xiàn)金收入還是物業(yè)價(jià)值提升，名流置業(yè)均大失所望。于是解約就成了必然。

在山東濰坊，不少家具品牌感受到了“倒春寒”，在今年四五月份從當(dāng)?shù)氐募t星美凱龍陸續(xù)撤出。究其原因，面對(duì)著濰坊當(dāng)?shù)丶揖淤u(mài)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，紅星美凱龍有些招架不?。何恢幂^偏、客流量較小。

而當(dāng)?shù)氐暮献鞯禺a(chǎn)商，借助了加盟紅星美凱龍的噱頭。將商鋪出售給個(gè)體業(yè)主，然后再將物業(yè)進(jìn)行返租。這種操作模式下，地產(chǎn)商注重短期利益，在后期難以持續(xù)投入。而紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)與管理的輸出，往往只能提供基本維護(hù)，難以按照直營(yíng)店的標(biāo)準(zhǔn)去經(jīng)營(yíng)加盟店。再加上行業(yè)低迷。紅星美凱龍加盟店也難免例外，店面與業(yè)主的收入也都受到影響。

紅星美凱龍南京奧體店關(guān)閉一個(gè)月后。引入太平洋百貨進(jìn)駐。廣州琶洲店則準(zhǔn)備在紅星美凱龍撤出后。調(diào)整商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)，著手經(jīng)營(yíng)飾品和小商品。

拖欠物業(yè)租金、不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，這是紅星美凱龍與加盟商矛盾激化的重要原因。出于成本考慮。紅展美凱龍的店面往往著眼于城市未來(lái)的商業(yè)區(qū)，這是紅星美凱龍自建物業(yè)的基本理念。盡管在一線城市屢試不爽，但在消費(fèi)能力偏低且發(fā)展速度偏慢的二三線城市，押寶偏僻地段的未來(lái)，其店面的成功率要低很多。山東濰坊店與蕪湖名流店的遭遇也屬此類(lèi)。

只需輸出品牌與管理，對(duì)紅星美凱龍而言，加盟店的操作屬于一種輕資產(chǎn)的操作模式。這種操作模式，可以讓紅星美凱龍的規(guī)模得以迅速擴(kuò)張，而且承擔(dān)更小的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

而加盟店最大的問(wèn)題便是經(jīng)營(yíng)效果容易被削弱。容易引起合作方或是個(gè)體小業(yè)主的不滿，導(dǎo)致合作不能持久。經(jīng)營(yíng)得不到有效的調(diào)整。部分終端店面的低迷，不能反映紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)的全貌。但是加盟店的解約，正將紅星美凱龍加盟店模式的隱患逐漸暴露出來(lái)。

對(duì)“輕資產(chǎn)”模式的加盟店經(jīng)營(yíng)，紅星美凱龍已經(jīng)有些力不從心，難以把控。

利益鏈上的牢騷

盡管紅星美凱龍給家居產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)了正面的刺激：供應(yīng)商借紅星美凱龍的平成了銷(xiāo)售，成就了自身的品牌；而紅星美凱龍做好流通平臺(tái)之時(shí)。也可借助供應(yīng)商的成長(zhǎng)，逐步壯大自己實(shí)力。

但是事情的發(fā)展往往會(huì)跳出預(yù)先的設(shè)定。前些年，各家家居零售商的賣(mài)場(chǎng)數(shù)量與面積不斷增長(zhǎng)，相互之間競(jìng)爭(zhēng)也更激烈。在各種低價(jià)營(yíng)銷(xiāo)、優(yōu)惠活動(dòng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)之下，供應(yīng)商利潤(rùn)空間不斷被削減，苦不堪言。而供應(yīng)商需要支付的租金與管理費(fèi)用，這些年只增不減。

許多供應(yīng)商已漸漸跟不上大賣(mài)場(chǎng)品牌的擴(kuò)張步伐。每一個(gè)新市場(chǎng)的開(kāi)拓，供應(yīng)商都必須承擔(dān)額外的市場(chǎng)開(kāi)拓成本，而這種擴(kuò)張不一定與供應(yīng)商自身的發(fā)展速度以及戰(zhàn)略方向相匹配。而且，在個(gè)別時(shí)候，供應(yīng)商還不得不接受某賣(mài)場(chǎng)比較偏僻的攤位。因?yàn)檫@是獲取另外店面好位置的必要條件。

隨著這兩年地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，家居建材賣(mài)場(chǎng)的銷(xiāo)售額度都在下降，商戶虧損較為普遍，紅星美凱龍也不可避免。2012年，有消息稱(chēng)，紅星美凱龍?jiān)谏虾５哪硞€(gè)賣(mài)場(chǎng)，“有60%以上的商戶是虧損”。無(wú)論是否屬實(shí)，紅星美凱龍依然處于強(qiáng)勢(shì)地位，租金的收取可以不關(guān)盈虧，“旱澇保收”。

不可否認(rèn)，一些中小品牌隨著紅星美凱龍，從區(qū)域市場(chǎng)逐步走向了全國(guó)。但一個(gè)不變的事實(shí)是。紅星美凱龍的盈利模式重心。在于商業(yè)地產(chǎn)的土地租金以及土地溢價(jià)，而不是家居建材的流通服務(wù)、品牌服務(wù)。商戶或供應(yīng)商有退出，自然會(huì)有新成員來(lái)替補(bǔ)——紅星美凱龍仍是具有話語(yǔ)權(quán)的終端。

進(jìn)入紅星美凱龍的渠道，供應(yīng)商肯定會(huì)獲得一定的品牌溢價(jià)，但是這種溢價(jià)并不是產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值的增益。而是消費(fèi)者消費(fèi)成本增加——最大的獲利者終究是紅星美凱龍。

紅星美凱龍創(chuàng)始人車(chē)建新也曾承認(rèn)，紅星美凱龍?jiān)缫衙撾x單純的家居建材零售商的范疇，而是自營(yíng)物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)商。紅星美凱龍當(dāng)然能意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)邏輯下的問(wèn)題，但一方面自身需要堅(jiān)持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，另一方面也需要一定門(mén)店規(guī)模來(lái)支撐實(shí)現(xiàn)上市計(jì)劃，所以重資產(chǎn)模式必須繼續(xù)堅(jiān)持。

于是就有了商戶們的抱怨?！按饲凹t星美凱龍還會(huì)用心思在如何提高門(mén)店銷(xiāo)售上，但近年來(lái)就只剩下開(kāi)新店了。”當(dāng)紅星美凱龍將重心置于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的水準(zhǔn)難免會(huì)受到影響。

資金鏈壓力有多重？

賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從拿到土地完成建設(shè)，到招商運(yùn)營(yíng)約需要兩年，至于收回成本自然需要更久的時(shí)間。不可避免，紅星美凱龍的發(fā)展是一種“重資產(chǎn)”模式。

自建一家賣(mài)場(chǎng)需要多少錢(qián)？

2010年時(shí)，紅星美凱龍的投資商——華平投資的董事總經(jīng)理遲淼曾談到說(shuō)，“一家自營(yíng)店總成本約需10億元。如果合作伙伴出地。加上銀行貸款，每家自營(yíng)店紅星至少需沉淀2億～3億元?！痹谕恋爻杀靖咂蟮谋尘跋?，“租金往往漲得沒(méi)地價(jià)快，紅星美凱龍的目標(biāo)是爭(zhēng)取一年新增一兩家白營(yíng)店”。

但是美凱龍的發(fā)展速度遠(yuǎn)超當(dāng)年的計(jì)劃。在2007年，紅星美凱龍有33家賣(mài)場(chǎng)；2010年72家，而到2013年初已有115家。2010年至今新增設(shè)的40多家店，若按直營(yíng)店占50%的比例計(jì)算，至少需要200億元。更何況。這還是參考2010年的拿地成本。

紅星美凱龍的錢(qián)從哪里來(lái)？

地產(chǎn)融資是主要來(lái)源之一。早在1998年時(shí)。紅星美凱龍就開(kāi)始買(mǎi)地。到2007年時(shí)，那些地已經(jīng)升值了20～30多倍。紅星美凱龍便額外增加了100多億元的資產(chǎn)。這些升值的地塊經(jīng)過(guò)包裝。又可用來(lái)獲得更多的融資。比如固定資產(chǎn)抵押貸款。

紅星美凱龍還缺錢(qián)嗎？

根據(jù)公開(kāi)的資料，我們整理了紅星美凱龍的資金狀況。在2009年2月與2010年，華平投資先后兩次分別注資2億美元和26億元人民幣。在2009年底，紅星美凱龍發(fā)生了對(duì)供應(yīng)商索取加盟費(fèi)的事件。這被解讀為紅星美凱龍緩解資金緊張、將壓力轉(zhuǎn)嫁給供應(yīng)商的救急之舉。

2012年9月，在一周之內(nèi)，紅星美凱龍連發(fā)兩期中期票據(jù)，合計(jì)融資15億元。債務(wù)融資已凸顯了紅星美凱龍的資金饑渴程度。而且紅星美凱龍多次計(jì)劃上市，最早計(jì)劃2010年上市，但至今仍未成功。

2013年第一季財(cái)報(bào)顯示，紅星美凱龍總資產(chǎn)約為260億元，總負(fù)債約為184億元。資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，2012年的相應(yīng)數(shù)字則為71.5%。

不能承受電商輕

在賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)遭遇瓶頸的情況之下，紅星美凱龍開(kāi)始尋找新的增長(zhǎng)引擎。

2012年雙十一淘寶家居的交易額是12億元，淘寶、天貓等平臺(tái)的家居產(chǎn)品全年成交額約有600億元，線下的零售商業(yè)利潤(rùn)不可避免地受到了影響。當(dāng)年，紅星美凱龍也開(kāi)始了搭建電商平臺(tái)的嘗試。

在2012年7月，紅星美凱龍進(jìn)軍電子商務(wù)市場(chǎng)，電商網(wǎng)站“紅美商城”上線。紅星美凱龍的思路是將現(xiàn)有商戶和品牌資源轉(zhuǎn)移到線上，但是長(zhǎng)于地產(chǎn)與資本，紅星美凱龍似乎落下了直面消費(fèi)者的功課，紅美商城有些力不從心。

紅美商城的電商思路是，B2C平臺(tái)業(yè)務(wù)延續(xù)線下渠道對(duì)供應(yīng)商的管理模式，小家居用品閃購(gòu)模式和大家居用品的團(tuán)購(gòu)致力于引流效果，再配合社區(qū)導(dǎo)購(gòu)和分享以增強(qiáng)用戶黏性。

線上商戶主要來(lái)源是紅星美凱龍的線下客戶，尤其以區(qū)域化的商為主，這有可能引發(fā)經(jīng)銷(xiāo)商之間的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。加上開(kāi)放平臺(tái)可能會(huì)加劇不同地域供應(yīng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，容易導(dǎo)致經(jīng)銷(xiāo)商互相掐架、線上線下竄貨等行為。會(huì)帶來(lái)管理上的混亂。家居電商的優(yōu)勢(shì)是降低線下陳列成本，線上增加SKU，這與傳統(tǒng)盈利相左。平衡內(nèi)部招商模式與利益關(guān)系是紅美商城的首要問(wèn)題。

電商為了保證流量，往往以?xún)r(jià)格較低的商品為主打。這也是紅美商城注重閃購(gòu)和團(tuán)購(gòu)模式的原因。低價(jià)促銷(xiāo)是電商的一大屬性，但對(duì)于強(qiáng)調(diào)自身品牌價(jià)值和溢價(jià)空間的供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，未必能夠全盤(pán)接受。況且，剛剛上線的紅美商城沒(méi)有足夠的流量支撐，供應(yīng)商也缺少人駐紅美商城的熱情。

紅美商城的電商業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效果并不理想。有消息稱(chēng)，紅美商城去年下半年“砸錢(qián)2億元但只銷(xiāo)售4萬(wàn)元”。2億元的投資或顯夸張，而4萬(wàn)元的收入賣(mài)幾個(gè)沙發(fā)就夠了。紅美商城的問(wèn)題在于家居網(wǎng)上商城所賣(mài)的大多都是小件標(biāo)準(zhǔn)品，沙發(fā)等非標(biāo)產(chǎn)品實(shí)際上銷(xiāo)量很少，而且光顧者也不多。

紅星美凱龍有些像早期的國(guó)美，在戰(zhàn)略上就沒(méi)有電商思維，對(duì)待電商態(tài)度猶豫。游離于做與不做之間，糾結(jié)于線上線下的利益權(quán)衡。缺少像蘇寧整合線上線下的決心。這或許是商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)的基因弊端，強(qiáng)勢(shì)的地主已習(xí)慣于旱澇保收的商業(yè)地產(chǎn)模式。擅長(zhǎng)買(mǎi)地收租。招商運(yùn)營(yíng)，直面消費(fèi)者的電商服務(wù)是其短板。在強(qiáng)調(diào)用戶體驗(yàn)、強(qiáng)調(diào)物美價(jià)廉的電商領(lǐng)域，紅星美凱龍打開(kāi)局面的難度遠(yuǎn)超其上市的難度。

車(chē)建新對(duì)電商有自己的看法：便宜不是電商的專(zhuān)利，購(gòu)物中心也可以產(chǎn)生低價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)力。電商表面上看節(jié)省了固定資產(chǎn)成本，但虛擬渠道獲取流量的成本很高。產(chǎn)生流量成本、廣告成本、打造品牌的成本和平臺(tái)成本等四大成本。由此觀之，紅星美凱龍更愿意把精力放在地面的實(shí)體業(yè)務(wù)之上。

線下規(guī)模第一，線上孱弱不堪。在今年4月份，紅美商城已悄然更名為星易家。網(wǎng)站各個(gè)商品的銷(xiāo)量數(shù)據(jù)大多都為個(gè)位數(shù)，一些甚至為零。網(wǎng)站日均IP訪問(wèn)量為9600，這相當(dāng)于一家五鉆等級(jí)的淘寶店。

在資金持續(xù)緊張的重資產(chǎn)模式下，紅星美凱龍恐怕難以對(duì)電商業(yè)務(wù)大舉投入，或許這只是裝點(diǎn)IPO門(mén)面的一點(diǎn)嘗試。

謀劃商業(yè)地產(chǎn)之重

家居賣(mài)場(chǎng)業(yè)務(wù)需要回歸經(jīng)營(yíng)，電商業(yè)務(wù)是投石問(wèn)路，紅星美凱龍需要另外一個(gè)新引擎。主營(yíng)家居賣(mài)場(chǎng)卻更熟諳商業(yè)地產(chǎn)，目前者受益于后者，紅星美凱決定一條路走到底，騰出精力拓展商業(yè)地產(chǎn)，用更重的資產(chǎn)促成更快的發(fā)展。

借力家居賣(mài)場(chǎng)

紅星美凱龍有著先天的商業(yè)地產(chǎn)基因。在未來(lái)8年投資1000億元，在全國(guó)建立100個(gè)城市綜合體“紅星國(guó)際廣場(chǎng)”，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)紅星美凱龍而言是理所當(dāng)然的。但若要實(shí)現(xiàn)2020年100個(gè)城市綜合體的目標(biāo)。每年至少新建9個(gè)。賣(mài)場(chǎng)升級(jí)、新建物業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)是可行的路徑。

紅星美凱龍?jiān)诟鱾€(gè)城市的家居賣(mài)場(chǎng)，大多是商業(yè)地產(chǎn)立項(xiàng)用地。隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展，城市居住生態(tài)圈在擴(kuò)大，人口密度在提升。紅星美凱龍家居Mall所在的商業(yè)地段也在不斷成熟，將家居Mall包裝升級(jí)為利潤(rùn)空間更大的百貨Mall是順勢(shì)而為。

與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商合作，這也是紅星美凱龍拓展家居Mall的操作模式之一，同樣也可以復(fù)制到商業(yè)地產(chǎn)，以降低拿地難度。而且，紅星美凱龍賣(mài)場(chǎng)選擇的都是城市未來(lái)的商業(yè)區(qū)，經(jīng)過(guò)低成本拿地，持續(xù)商業(yè)運(yùn)作、提升地段價(jià)值之后?？梢赃M(jìn)一步將眾多賣(mài)場(chǎng)孵化為城市綜合體。

“已在21個(gè)城市開(kāi)建了27個(gè)城市綜合體”。這些綜合體新項(xiàng)目的位置多在新的開(kāi)發(fā)區(qū)域，比如，無(wú)錫太湖新城、福州東部新城、合肥濱湖新區(qū)等。

囊括星級(jí)酒店、精品百貨、婚慶大世界、國(guó)際高爾夫會(huì)所等多種業(yè)態(tài)，城市綜合體的各種商業(yè)業(yè)態(tài)，基本是復(fù)制了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的操作模式。如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有配套的萬(wàn)達(dá)院線，紅星美凱龍就有紅星太平洋影城。而家居Mall和百貨Mall并存的“雙Mall模式”。以及“讓單一的購(gòu)物行為變成集娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購(gòu)物體驗(yàn)”，則是紅星國(guó)際廣場(chǎng)的不同之處。

以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)

根據(jù)紅星地產(chǎn)公開(kāi)的數(shù)據(jù)，不計(jì)拿地成本。紅星城市綜合體的建設(shè)成本在4000元/平方米左右，按城市綜合體的主打購(gòu)物中心項(xiàng)目“愛(ài)琴?！?5萬(wàn)平方米的平均面積計(jì)算。紅星商業(yè)一家購(gòu)物中心的建筑成本在6億～7億元左右，100個(gè)城市綜合體的規(guī)劃投資巨大。

至于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金運(yùn)作，仍然沿襲紅星舊有理念。成本與現(xiàn)金回流是城市綜合體的優(yōu)勢(shì)所在：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)購(gòu)物中心的發(fā)展，反過(guò)來(lái)，購(gòu)物中心也能夠帶動(dòng)地產(chǎn)的升值；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售提供購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)50%～80%的成本。紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)資金路徑有三：城市綜合體項(xiàng)目配套住宅、商鋪的出售；租金收入；通過(guò)自持物業(yè)向銀行抵押貸款。

之前，專(zhuān)注賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)的紅星美凱龍。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是一個(gè)業(yè)余選手。現(xiàn)在，全力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后。紅星美凱龍將面對(duì)更強(qiáng)大的對(duì)手。

在“新國(guó)五條”落地之后，各地產(chǎn)商加速了商業(yè)地產(chǎn)的布局。保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)、綠地、龍湖等企業(yè)。都已宣布要增加商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例，即使是住宅開(kāi)發(fā)商龍頭企業(yè)萬(wàn)科也放棄了專(zhuān)注，在年初成立商用地產(chǎn)管理部，要“逐步探索適合公司發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式。”

通過(guò)數(shù)據(jù)也可以看到商業(yè)地產(chǎn)的熱度：2011年至2015年。全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米。全國(guó)在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在2015年左右被集中釋放，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免地面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在蘇州，正在規(guī)劃、建設(shè)和已經(jīng)完1：的綜合體就達(dá)25個(gè)；在杭州則要打造上百個(gè)大大小小的城市綜合體；在成都，在建和立項(xiàng)的城市綜合體達(dá)到88個(gè)：甚至在有的縣級(jí)市，也有10多個(gè)綜合體……

而且商業(yè)地產(chǎn)的盈利水平也不容樂(lè)觀。蘭德咨詢(xún)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入。一般占其年度營(yíng)業(yè)總收入的3%-5%。而經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)則大都為負(fù)，特別是開(kāi)業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)地產(chǎn)，八成以上虧損。

十年賭約，孰輕孰重，誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)？

從家居零售到商業(yè)地產(chǎn)，紅星美凱龍于“重”的一方面更為得心應(yīng)手，而在“輕”的電商、品牌與管理輸出。要相對(duì)薄弱得多。而未來(lái)300個(gè)家居Mall的打造，更要看單個(gè)Mall的盈利能力，否則難以維持渠道規(guī)模的穩(wěn)定。

整合資金流、信息流、物流，回歸家居零售。在供應(yīng)商與消費(fèi)者之間提供互動(dòng)的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與需求的準(zhǔn)確對(duì)接，這是渠道價(jià)值的本質(zhì)，紅星美凱龍的渠道價(jià)值已變?yōu)椴┤〉禺a(chǎn)價(jià)值的籌碼。品牌與管理的輕資產(chǎn)價(jià)值，逐步變作為地面實(shí)體的重資產(chǎn)。

對(duì)電商業(yè)務(wù)而言，因線上線下利益沖突、非標(biāo)產(chǎn)品居多等問(wèn)題，家居電商平臺(tái)也都難以在短時(shí)間內(nèi)找到出路，但作為城市綜合體未來(lái)發(fā)展的標(biāo)配，連萬(wàn)達(dá)都在避“重”就“輕”，思考O2O模式，紅星美凱龍的電商業(yè)務(wù)斷不可棄。

篇6

本文即將針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者問(wèn)題進(jìn)行分析，研究誰(shuí)將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正主導(dǎo)者。

一　、Reits之與商業(yè)物業(yè)發(fā)展商

恰如創(chuàng)業(yè)板之與創(chuàng)業(yè)人。創(chuàng)業(yè)板不能直接幫助創(chuàng)業(yè)人，雖然創(chuàng)業(yè)板的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰(shuí)想創(chuàng)業(yè)就馬上可以IPO，畢竟還要先由創(chuàng)投基盎進(jìn)行投資，把創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念變成相對(duì)成熟的商業(yè)盈利模式后，才存在創(chuàng)業(yè)板融資的可能，但若沒(méi)有創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)投基金就沒(méi)有退出渠道，進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)投資失去參與的熱情，創(chuàng)業(yè)計(jì)量的成功率就會(huì)更小。商業(yè)物業(yè)發(fā)展商的產(chǎn)品就像是創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念和企業(yè)家精神，REITS所需要的是成熟商業(yè)物業(yè)，你開(kāi)發(fā)的物業(yè)再好，也很難直接讓reits來(lái)購(gòu)買(mǎi)，你要變現(xiàn)自己的產(chǎn)品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商服務(wù)，因?yàn)橛辛藃el[S，類(lèi)似于創(chuàng)投基金的房地產(chǎn)私募產(chǎn)業(yè)基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)物業(yè)去進(jìn)行孵化，把清冷的處女地開(kāi)發(fā)成繁華的商業(yè)街，當(dāng)私募投資人將商業(yè)地產(chǎn)包裝成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)后，他們就可以高價(jià)出售給fel。ts，從reits處獲取變現(xiàn)?？梢?jiàn)reits與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接關(guān)系，但卻通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的建立為開(kāi)發(fā)商的順暢運(yùn)行創(chuàng)造了商業(yè)環(huán)境。這與reits投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好有關(guān)，投資reits的人追求的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以不接受未成熟的物業(yè)，私募產(chǎn)業(yè)基金追求高回報(bào)，把生地(或新樓盤(pán))孵化為成熟商業(yè)街區(qū)的過(guò)程是一個(gè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃提烈商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程雖然租金收益很少，但資產(chǎn)增值的幅度很大。這就好比買(mǎi)股票，reits投資者需要的現(xiàn)金分紅，而私募產(chǎn)業(yè)基金追求的股票價(jià)格的瘋漲。但股價(jià)漲上去7，得有人去接盤(pán)，re-沁就是接盤(pán)入，也就是為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供間接融資支持的金融產(chǎn)品和金融機(jī)制。

雖然reits對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資支持不是直接的，不會(huì)立竿見(jiàn)影，但是只要reits機(jī)制正式運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商就等于找到了便利的融資渠道。因?yàn)橛兴侥籍a(chǎn)業(yè)基金的投資，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以不必過(guò)多的考慮資金問(wèn)題，轉(zhuǎn)而把精力轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理上。甚至更進(jìn)一步，如果私募產(chǎn)業(yè)基金對(duì)房地產(chǎn)的介入較深，完全可以從土地購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行介入，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、安金和進(jìn)度把握好，就可以成為專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)公司。因?yàn)橘Y金問(wèn)題不在成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，所以進(jìn)入門(mén)坎將大幅度降低，大量的市場(chǎng)參與者的進(jìn)入，一方面導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)的加劇，另一方面也會(huì)促使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行專(zhuān)業(yè)升級(jí)，提升自身的專(zhuān)業(yè)水平和品牌效益，依靠品牌和專(zhuān)業(yè)在高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上獲得生存空間。

綜上所述，relts時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將不再依賴(lài)資金，成為專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)公司。開(kāi)發(fā)商將更加注重專(zhuān)業(yè)能力的提升和品牌效應(yīng)的積累。由于專(zhuān)業(yè)水平的提升，和開(kāi)發(fā)商對(duì)品牌效應(yīng)的追求，也將極大的提升房地產(chǎn)的質(zhì)量和社會(huì)效益。開(kāi)發(fā)商將成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理為主業(yè)，以收取開(kāi)發(fā)管理費(fèi)為盈利模式的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。對(duì)于有一定資金積累的開(kāi)發(fā)商，還可以參與部分投資，持有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部分股權(quán)，但投資已經(jīng)不是主營(yíng)業(yè)務(wù)。

二、Reits之與私募產(chǎn)業(yè)基金

在reits運(yùn)作成熟的市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)基金是商業(yè)房地產(chǎn)的重要投資力量。究其原因。是由商業(yè)地產(chǎn)的特性所決定。作為商業(yè)地產(chǎn)，其價(jià)值與自身的建造成本和運(yùn)營(yíng)成本沒(méi)有必然聯(lián)系，而是體現(xiàn)在因?yàn)榉睒s的商業(yè)環(huán)境和成熟的商業(yè)模式所能為物業(yè)帶來(lái)的較高租金收益。運(yùn)作成功的商業(yè)物業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)數(shù)倍于自身建造成本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。正因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的這個(gè)特性，就為投資人提供了巨大的利潤(rùn)空間。專(zhuān)業(yè)的投資機(jī)構(gòu)根據(jù)自身對(duì)商業(yè)物業(yè)的理解，以正常的價(jià)格購(gòu)入土地委托專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，或購(gòu)入開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的不成熟物業(yè)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業(yè)街區(qū)。因?yàn)橘?gòu)入價(jià)是土地成本(或房地產(chǎn)的建造成本加必要利潤(rùn))，而成熟物業(yè)的價(jià)值則是未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)。其間的價(jià)值差異有大有小，但正常來(lái)說(shuō)都會(huì)有較大幅度的增值。這個(gè)豐厚的資產(chǎn)增值，就為私募產(chǎn)業(yè)基金提供了足夠的利潤(rùn)空間。而relts的存在，又為產(chǎn)業(yè)基金的平穩(wěn)退出創(chuàng)造了條件，有利于提高產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)業(yè)基金可以只賺取價(jià)值增長(zhǎng)最快的孵化期利潤(rùn)，而將穩(wěn)定現(xiàn)金流出讓于relts。

目前中國(guó)的私募產(chǎn)業(yè)基金很少投資干房地產(chǎn)項(xiàng)目，即便有投向房地產(chǎn)的資金，也不是為了通過(guò)運(yùn)營(yíng)具體項(xiàng)目來(lái)賺取房地產(chǎn)本身價(jià)值的增加值，而是為了將房地產(chǎn)企業(yè)IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產(chǎn)后沒(méi)有退出渠道，當(dāng)reits時(shí)代到來(lái)后，產(chǎn)業(yè)基金就可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，賺取房地產(chǎn)本身增加值的方式獲取利潤(rùn)。從風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)等的角度分析，雖然投資房地產(chǎn)的收益可能不如風(fēng)險(xiǎn)投資孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價(jià)，但房地產(chǎn)投資有固定資產(chǎn)作保障，風(fēng)險(xiǎn)很小，在商業(yè)物業(yè)孵化期的收益率也遠(yuǎn)高于社會(huì)平均收益率，不失為風(fēng)險(xiǎn)承受力不大，而利潤(rùn)要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說(shuō)，reits市場(chǎng)的誕生，不但解放了開(kāi)發(fā)商，還將誕生一個(gè)以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的產(chǎn)業(yè)基金，將目前市場(chǎng)上的炒房團(tuán)轉(zhuǎn)化為專(zhuān)業(yè)化的金融投資機(jī)構(gòu)，即滿足了投資者獲取房地產(chǎn)溢價(jià)的愿望、又分散了房地產(chǎn)實(shí)物投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)。(有種觀點(diǎn)認(rèn)為reits將吸收目前炒房團(tuán)群體的資金，把房地產(chǎn)實(shí)物投資，轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸱蓊~的金融投資。筆者對(duì)此表示質(zhì)疑。畢竟felts獲得的是穩(wěn)定回報(bào)，炒房團(tuán)追求的是房?jī)r(jià)的升值，兩者沒(méi)有可比性。真正吸收炒房團(tuán)資金的應(yīng)當(dāng)是reits時(shí)代將誕生的私募房地產(chǎn)投資基金，也就是本部分論述的對(duì)象。)

三、Reits之與REITS基金管理公司

兩者的關(guān)系就如雞和蛋，要?jiǎng)?chuàng)建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現(xiàn)。兩者的高度依存關(guān)系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場(chǎng)上不可能存在felts基金管理公司，所以國(guó)內(nèi)讀者對(duì)基金管理公司的職責(zé)定位不太了解。在此。我們暫

以香港的模式為例說(shuō)明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔(dān)如下職責(zé)：①制訂該計(jì)劃的投資策略及政策；②運(yùn)用募集資金投資于符合該計(jì)劃的投資目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；③厘定該計(jì)劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從其職責(zé)看，基金管理者所做的事情就是房地產(chǎn)投融資工作，但其投資的選擇標(biāo)準(zhǔn)不是房地產(chǎn)本身價(jià)格的升值空間，而是基于物業(yè)租金回報(bào)率的分析。由于基金管理人運(yùn)用的是基金資金，所以沒(méi)有自身資產(chǎn)，其作為經(jīng)營(yíng)者，業(yè)務(wù)是資者管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)，其收益來(lái)源是管理費(fèi)等服務(wù)收費(fèi)。具體收費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)(基本管理費(fèi)+業(yè)績(jī)提成)、物業(yè)購(gòu)置費(fèi)、物業(yè)出售費(fèi)等。上述基本管理費(fèi)一般在基金資產(chǎn)規(guī)模的0.1％，業(yè)績(jī)提成約為基金收益的5％，物業(yè)購(gòu)置費(fèi)和物業(yè)出售費(fèi)分別約為物業(yè)交易價(jià)格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計(jì)，各項(xiàng)管理收費(fèi)將超過(guò)100億美金。

由于基金管理人的職責(zé)主要是房地產(chǎn)投融資，這一職能與私募房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)基金投資領(lǐng)域廣泛，可以是住宅市場(chǎng)，也可以是商業(yè)地產(chǎn)。所以，從專(zhuān)業(yè)整合的角度考慮，若私募產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)管理人和re-its基金管理人由同一個(gè)金融控股集團(tuán)來(lái)承擔(dān)，則不但有利于資源共享和專(zhuān)業(yè)能力的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還能夠在產(chǎn)業(yè)鏈上對(duì)產(chǎn)業(yè)基金和reits基金的投資進(jìn)行必要?jiǎng)澐?，讓私募基金特有的不成熟物業(yè)有了未來(lái)的出路，而reits基金在看中目標(biāo)區(qū)域的物業(yè)后，就可以由私募基金先行投資，進(jìn)行市場(chǎng)培育。兩種性質(zhì)基金的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，就可以為金融控股公司帶來(lái)更大規(guī)模的業(yè)務(wù)來(lái)源，從而增加管理費(fèi)收益，而投資者則可以憑借管理人專(zhuān)業(yè)的投資水平和強(qiáng)大的投資整合能力，獲得更高的投資回報(bào)。

四、REITs之于商業(yè)物業(yè)管理人

商業(yè)物業(yè)管理人的職責(zé)表現(xiàn)在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實(shí)租約策略；③執(zhí)行租約條件；④確保所管理的物業(yè)遵守政府規(guī)例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂(lè)設(shè)施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；⑥進(jìn)行租約評(píng)估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進(jìn)行會(huì)計(jì)、追收欠租及收回物業(yè)；⑦執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；⑧制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計(jì)劃；⑨提出翻修及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng)。

從上述職責(zé)看，這里的物業(yè)管理人除了承擔(dān)房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上、的物業(yè)管理職責(zé)外，還承擔(dān)著租賃和商業(yè)規(guī)劃的職責(zé)。在REITs之前，由于商業(yè)物業(yè)主要分散在眾多投資者手中，很難形成統(tǒng)廣的商業(yè)規(guī)劃和租賃管理，所以商業(yè)物業(yè)的管理只有傳統(tǒng)意義的物管業(yè)務(wù)是統(tǒng)一進(jìn)行的，而招租主要是靠業(yè)主自己或委托鉗邊的中介公司進(jìn)行操作，商業(yè)規(guī)劃則根本無(wú)從談起。受制于業(yè)務(wù)的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業(yè)務(wù)，但也很難進(jìn)行有系統(tǒng)得管理。當(dāng)REITs時(shí)代來(lái)臨且REITs市場(chǎng)成熟后，商業(yè)物業(yè)將主要由產(chǎn)業(yè)基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中，就存在對(duì)商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)在需求，商業(yè)物業(yè)管理才能真正成為一個(gè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域。

那么物業(yè)管理人在RElTs時(shí)代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將擺脫資本依附，成為專(zhuān)業(yè)化的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，以收取開(kāi)發(fā)管理費(fèi)為盈利模式的公司；房地產(chǎn)投融資將由產(chǎn)業(yè)基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類(lèi)公司整合在一起的金融控股公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的投融資運(yùn)作。從這個(gè)專(zhuān)業(yè)化分工的趨勢(shì)看，商業(yè)物業(yè)管理人的最佳定位應(yīng)當(dāng)是成為專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，把商業(yè)規(guī)劃、租賃管理和物業(yè)服務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，通過(guò)向委托人收取管理費(fèi)獲得經(jīng)濟(jì)利益。

當(dāng)然，從資源整合的角度，私募產(chǎn)業(yè)基金將投資的不成熟物業(yè)進(jìn)行培育后出售也需要對(duì)商業(yè)物業(yè)有專(zhuān)業(yè)的認(rèn)識(shí)。為此私募基金的管理公司也會(huì)招募商業(yè)物業(yè)管理方面的專(zhuān)家；為降低外部交易成本，不排除房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)自身設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)專(zhuān)司商業(yè)物業(yè)管理職責(zé)。但就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，必將是專(zhuān)業(yè)分工日益細(xì)化，商業(yè)物業(yè)管理人必將主要以獨(dú)立公司的身份存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

五、REITs時(shí)代是房地產(chǎn)金融的時(shí)代。房地產(chǎn)公司應(yīng)及早籌建金融事業(yè)部

本文以REITs時(shí)代來(lái)臨為切入點(diǎn)，而RElTs主要投資方向?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)，所以文章大部分篇幅分析的都是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革。變革后的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將主要存在三方市場(chǎng)主體：開(kāi)發(fā)商、商業(yè)物業(yè)管理人、房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)金融公司)。具體的運(yùn)作流程將由房地產(chǎn)金融公司主導(dǎo)，當(dāng)房地產(chǎn)金融公司通過(guò)自身分析，確認(rèn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)和地段價(jià)值存在投資機(jī)會(huì)時(shí)，將通過(guò)私募基金購(gòu)入土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并將開(kāi)發(fā)好的物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進(jìn)行前期市場(chǎng)培育直至物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此后，私募基金再向REITs出售資產(chǎn)，REITs管理人將物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進(jìn)行后續(xù)管理。在整個(gè)流程中，房地產(chǎn)金融公司始終居于主導(dǎo)地位，雖然開(kāi)發(fā)商和商業(yè)物業(yè)管理人的專(zhuān)業(yè)水平是決定其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，但房地產(chǎn)金融公司因?yàn)閾碛辛藰I(yè)務(wù)委托權(quán)，所以在很大程度上可以引領(lǐng)市場(chǎng)，并左右開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理商的命運(yùn)。

不僅商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)格局出現(xiàn)上述變化，住宅市場(chǎng)也將進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工，所不同之處在于在住宅商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)上，商業(yè)物業(yè)管理人的角色將由房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)公司取代。

總之，PElTs時(shí)代的到來(lái)將意味著房地產(chǎn)金融時(shí)代的到來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面將分工日益精細(xì)，另一方面將出現(xiàn)由金融主導(dǎo)的格局。目前的房地產(chǎn)公司應(yīng)找準(zhǔn)自己的定位，或作專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商或作專(zhuān)業(yè)化租售公司(商業(yè)物業(yè)管理人或住宅物業(yè)銷(xiāo)售人)，當(dāng)然，如果自身?xiàng)l件具備，最好是從事房地產(chǎn)金融，成為專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)。對(duì)于目前一些資金雄厚，管理先進(jìn)，市場(chǎng)號(hào)召力強(qiáng)的公司，甚至可以進(jìn)行資產(chǎn)重組，對(duì)目前的業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，將開(kāi)發(fā)、租售和投融資分別成立事業(yè)部，統(tǒng)攬房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)，但與以往所不同之處在于要強(qiáng)調(diào)各個(gè)模塊的專(zhuān)業(yè)性建設(shè)。在reits來(lái)臨前，這些事業(yè)部就要進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作，各自就自身的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域到市場(chǎng)上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來(lái)的實(shí)戰(zhàn)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。

篇7

【關(guān)鍵詞】：養(yǎng)老地產(chǎn)、盈利模式、房地產(chǎn)企業(yè)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準(zhǔn)老年人（退休準(zhǔn)備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中重要和基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)之一，是地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)中深具潛力的一個(gè)板塊[1]。

1、國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式

國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老市場(chǎng)較為成熟，其針對(duì)養(yǎng)老的預(yù)防性需求、支持性需求、長(zhǎng)期看護(hù)需求和精細(xì)看護(hù)需求等不同細(xì)分市場(chǎng)，提供活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)等五種類(lèi)型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。其盈利模式包括開(kāi)發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入及增值收入。

2、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式[2]

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品主要有三種：一是保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；二是開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采取在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中配建針對(duì)老人的住宅；三是政府部門(mén)推出的有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽(yáng)城老年社區(qū)，及運(yùn)營(yíng)型盈利模式，如上海親和源老年社區(qū)。

3、未來(lái)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的主要盈利模式[3]

通過(guò)對(duì)以上國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目未來(lái)的盈利模式應(yīng)以土地開(kāi)發(fā)收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)介入方式比較

針對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合養(yǎng)老項(xiàng)目的具體運(yùn)作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、純養(yǎng)生項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老項(xiàng)目為主配建一定規(guī)模商品住宅、以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地等，下面以實(shí)例對(duì)幾種方案作以分析：

* 項(xiàng)目概況

某養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)城項(xiàng)目，位于京津唐環(huán)渤海區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃面積15.2平方公里，項(xiàng)目區(qū)位輻射力強(qiáng)、交通便利、自然環(huán)境好、發(fā)展成本低、市場(chǎng)支撐有力，適合建設(shè)規(guī)模較大、示范性較強(qiáng)的大型綜合性養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

* 項(xiàng)目發(fā)展方案

方案1：純土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

對(duì)生態(tài)城啟動(dòng)區(qū)的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一整理和開(kāi)發(fā)，并按市場(chǎng)價(jià)全部上市交易，據(jù)此獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，判斷在常規(guī)市場(chǎng)條件下（養(yǎng)老項(xiàng)目不介入），項(xiàng)目的土地價(jià)值及投資收益水平。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)周期為3年，總共持續(xù)約12年，每年開(kāi)發(fā)量約為70公頃，土地在開(kāi)發(fā)完成后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格按90萬(wàn)/畝考慮，價(jià)格年增長(zhǎng)率假定為5%。

方案2：純養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

根據(jù)目標(biāo)客群的人口數(shù)量，合理規(guī)劃養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，對(duì)所占用土地及養(yǎng)老項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)收益進(jìn)行綜合測(cè)算，判斷純粹的養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（不含額外的商品房開(kāi)發(fā)和土地出讓?zhuān)┑慕?jīng)濟(jì)可行性。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里（約占生態(tài)城啟動(dòng)區(qū)可建設(shè)用地的15%）。

開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，各期開(kāi)發(fā)規(guī)模為15%、15%、20%、50%。項(xiàng)目從2010年開(kāi)始，到2021年建設(shè)完工，持續(xù)12年。

會(huì)員銷(xiāo)售進(jìn)度：在前期策劃和建設(shè)階段即進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣，項(xiàng)目建成后開(kāi)始入住，每期社區(qū)第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國(guó)際上成熟養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定階段入住率可達(dá)90%以上）。

方案3：養(yǎng)老項(xiàng)目為主，配建同等土地規(guī)模商品房

考慮配建一定規(guī)模的商品房，以提高收益水平，評(píng)價(jià)商品房開(kāi)發(fā)對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目收益的貢獻(xiàn)。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，1.21平方公里建設(shè)商品房。

養(yǎng)老基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度及會(huì)員銷(xiāo)售進(jìn)度：同方案2。

商品房產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)進(jìn)度：商品房規(guī)劃為低密度產(chǎn)品，容積率為0.6，規(guī)模為72.7萬(wàn)平米。與養(yǎng)老基地進(jìn)度相對(duì)應(yīng)，也分為四期，每期開(kāi)發(fā)量為25%，持續(xù)12年。

商品房銷(xiāo)售價(jià)格：本項(xiàng)目低密度產(chǎn)品基準(zhǔn)價(jià)格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地

進(jìn)行全部15.2平方公里的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，除養(yǎng)老項(xiàng)目之外的可建設(shè)用地全部出讓?zhuān)垣@取利益，并享受養(yǎng)老項(xiàng)目對(duì)周邊土地所帶來(lái)的溢價(jià)和增值空間，評(píng)判綜合開(kāi)發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)可行性和合理性。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，其他土地全部出讓。

養(yǎng)老基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度及會(huì)員銷(xiāo)售進(jìn)度：同方案2。

土地開(kāi)發(fā)及出讓進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，持續(xù)12年，各期土地開(kāi)發(fā)后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：根據(jù)前文測(cè)算，2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格為90萬(wàn)/畝，考慮到養(yǎng)老城項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的重大推動(dòng)作用，未來(lái)土地價(jià)值將顯著提升，其價(jià)格年增長(zhǎng)率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財(cái)務(wù)測(cè)算

表1：不同方案財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果

編號(hào)

總開(kāi)發(fā)成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財(cái)務(wù)現(xiàn)金流結(jié)果

* 發(fā)展方案比選

通過(guò)對(duì)可行的4套開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行了比較，認(rèn)為除方案1以外，在后3個(gè)方案中，從自有資金的投入規(guī)模、項(xiàng)目整體的收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)綜合判斷，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現(xiàn)金流顯示，土地出讓能有效平衡養(yǎng)老項(xiàng)目的資金支出，顯著提高項(xiàng)目整體的收益率，縮短投資回收期，項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流表現(xiàn)也較為理想，故初步評(píng)判方案4為最佳可選方案。

再通過(guò)對(duì)方案4的土地成本、建安成本、會(huì)員費(fèi)等幾項(xiàng)重要假設(shè)條件的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)條件變動(dòng)幅度在±20%內(nèi)變化時(shí)，IRR指標(biāo)在18.1%～29.3%之間變動(dòng)，NPV指標(biāo)在26.7～42.6億元之間變動(dòng)。通過(guò)敏感性分析，我們認(rèn)為在可預(yù)測(cè)的波動(dòng)范圍內(nèi)，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)在可比方案中仍為最佳方案，符合養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)期。

三、結(jié)論

目前我國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品供給主要集中于低端市場(chǎng)，而針對(duì)中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場(chǎng)供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，針對(duì)這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機(jī)和財(cái)富空間[4]。在國(guó)家對(duì)商品房住宅領(lǐng)域調(diào)控不斷加強(qiáng)的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目盈利模式中的土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)增值及租金收入幾塊區(qū)域，提前規(guī)劃、準(zhǔn)確定位，扮演好自己在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的角色，不失為一條可持續(xù)發(fā)展的健康道路。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁緝輝. 養(yǎng)老的理論和實(shí)踐[J]. 老齡問(wèn)題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養(yǎng)老與中國(guó)養(yǎng)老模式[J]. 經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2000，（3）.

篇8

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；十二五規(guī)劃；商業(yè)地產(chǎn)；杭州市；發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1前言

十二五規(guī)劃中的主體理念依然是以往規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的理念，為了加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三大產(chǎn)業(yè)一直在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，并不斷轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。房地產(chǎn)行業(yè)的改革和發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要而深遠(yuǎn)的意義，隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。

2杭州市商業(yè)地產(chǎn)在十二五規(guī)劃中應(yīng)該抓住重要的機(jī)遇

2.1重視十二五中擴(kuò)大內(nèi)需的規(guī)劃，并促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

擴(kuò)大內(nèi)需是十二五規(guī)劃中的重要內(nèi)容之一，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)要對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求潛力進(jìn)行深入挖掘和開(kāi)發(fā)，擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)帶動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對(duì)限制內(nèi)需擴(kuò)大的相關(guān)體制和機(jī)制進(jìn)行重點(diǎn)破解，以促進(jìn)我國(guó)內(nèi)需的增長(zhǎng)。擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的積極作用，同時(shí)也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇，有利于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，并對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平和開(kāi)發(fā)水平的提高有一定的促進(jìn)作用。

2.2抓住經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型一直是近些年規(guī)劃中的重要理念，在十二五規(guī)劃中也同樣強(qiáng)調(diào)了這一重要的戰(zhàn)略思想，明確提出要對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的調(diào)整，提高居民的消費(fèi)率以及服務(wù)比重，并推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平。城鎮(zhèn)化水平的提高可以為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供一個(gè)重要的發(fā)展機(jī)遇。隨著城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村熱摁扣開(kāi)始流入城市，使得城市人口由于外來(lái)人口的增加而大幅度增加。從我國(guó)目前幾年的城市發(fā)展情況來(lái)看，尤其是大城市、或人口在兩百萬(wàn)以上的城市以及龍頭城市的發(fā)展速度是非?？斓?，其中杭州市城市人口數(shù)量的增加也非?？欤瑸楹贾菔猩虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了極大的發(fā)展空間。另外，隨著居民消費(fèi)率的提高，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也得到了實(shí)際的保障。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)也屬于服務(wù)業(yè)，規(guī)劃中提高服務(wù)業(yè)比重的戰(zhàn)略思想為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的保障。

2.3十二五規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)變消費(fèi)方式，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用

十二五規(guī)劃中明確指出要積極發(fā)展新型的消費(fèi)業(yè)態(tài)，并對(duì)市場(chǎng)流通體系進(jìn)行進(jìn)一步的創(chuàng)新和完善?，F(xiàn)行社會(huì)中使用的傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易流通的方式已經(jīng)不能滿足快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈的需求，并對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新產(chǎn)生了非常嚴(yán)重的限制，不能提供高效率以及高附加值的服務(wù)，因此無(wú)法滿足制造企業(yè)與終端消費(fèi)者的相關(guān)需求。十二五規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)要轉(zhuǎn)變我國(guó)目前的消費(fèi)方式，必將為杭州市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)遇，與此同時(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新將帶來(lái)更加寬闊的發(fā)展前景。

2.4商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該從加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃中需找新的增長(zhǎng)點(diǎn)

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要措施之一是加大服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這一規(guī)劃目標(biāo)明確指出要大力發(fā)展我國(guó)的生活業(yè)與生產(chǎn)業(yè)，并加快我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)，拓寬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，促進(jìn)企業(yè)規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化以及品牌化的發(fā)展。這一戰(zhàn)略規(guī)劃內(nèi)容非常適合杭州市目前城市發(fā)展的趨勢(shì)，并將為杭州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供新的機(jī)遇。

2.5重視規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目中尋找發(fā)展機(jī)遇

十二五規(guī)劃中提到了很多國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目，例如國(guó)家級(jí)會(huì)展中心的建設(shè)以及上海虹橋商務(wù)區(qū)的建設(shè)等，并提到要加強(qiáng)與浙江、江蘇兩省的合作，杭州市作為浙江省的重要城市之一，必將在這一規(guī)劃內(nèi)容中獲得有利的發(fā)展保障和條件。

3杭州市商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)

杭州市商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中所需要面對(duì)的挑戰(zhàn)與全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基本一致，主要分為以下四類(lèi)問(wèn)題，即招商困局，受傳統(tǒng)住宅觀念的束縛，商業(yè)地產(chǎn)定位不準(zhǔn)，缺乏資金以及高技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才。

3.1招商困局

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將受到招商資源競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)重制約。造成商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中面臨嚴(yán)重招商困局的原因主要分為內(nèi)部原因和外部原因兩種。其中外部原因主要是指商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程，會(huì)不可避免的受到宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，并因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商過(guò)程中所產(chǎn)生的不利影響，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)際商業(yè)連鎖投機(jī)行為的推進(jìn)下獲得了快速的發(fā)展，但過(guò)快的發(fā)展速度在一定程度上給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；內(nèi)部原因則主要是指商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)內(nèi)部管理缺陷。

3.2傳統(tǒng)住宅觀念的束縛

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，不能向住宅那樣“賣(mài)完就走”，還需要進(jìn)行后續(xù)的長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理工作。而我國(guó)目前很多開(kāi)發(fā)商仍然不能很好的區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)與住宅的不同，限制了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。甚至有些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取了錯(cuò)誤的先開(kāi)發(fā)后招商的方式，管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不明確，而且造成后期的招商和經(jīng)營(yíng)變得比較困難。

3.3商業(yè)地產(chǎn)的定位不準(zhǔn)確

商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展離不開(kāi)正確的定位，因此定位已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的核心，商業(yè)地產(chǎn)定位的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。商業(yè)地產(chǎn)的定位應(yīng)該涉及到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)管理活動(dòng)，包括功能定位、業(yè)態(tài)定位、盈利模式定位以及服務(wù)對(duì)象定位、營(yíng)銷(xiāo)方式定位等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)進(jìn)行合理準(zhǔn)確的定位，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)定位不準(zhǔn)確都可能成為導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的原因。杭州市商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中存在一定的仿效之風(fēng)，即當(dāng)某一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式獲得成功之后，其他開(kāi)發(fā)商便紛紛效仿該模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的定位。這種效仿他人的定位模式會(huì)因?yàn)椴荒芙Y(jié)合自身項(xiàng)目特點(diǎn)而產(chǎn)生缺陷，最終致使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。

3.4資金短缺以及缺乏高技能的專(zhuān)業(yè)人才

商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要投入大量的資金，是典型的資金密集型行業(yè)。而且商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期往往比較長(zhǎng)，資金的占用量非常大，另一方面資金回籠的速度有相對(duì)較慢，因此如果在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏融資渠道的保障以及良好的變現(xiàn)渠道，必將造成商業(yè)地產(chǎn)陷入資金匱乏的困局。商業(yè)地產(chǎn)的良好經(jīng)營(yíng)還離不開(kāi)高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，在商業(yè)地產(chǎn)中從業(yè)人員主要來(lái)自地產(chǎn)領(lǐng)域與銷(xiāo)售領(lǐng)域，而同時(shí)精通銷(xiāo)售與地產(chǎn)的復(fù)合型人才則非常少，造成商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中缺乏高技能的專(zhuān)業(yè)人才。

4杭州市商業(yè)地產(chǎn)在十二五規(guī)劃期間的發(fā)展趨勢(shì)

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是十二五規(guī)劃中的重要內(nèi)容之一，它明確指出要對(duì)我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)作為影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)之一也需要進(jìn)行積極地轉(zhuǎn)型。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要業(yè)態(tài)分為五大類(lèi)，即純寫(xiě)字樓、百貨商場(chǎng)、配套的商業(yè)，這三種是比較傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，另外還包括近幾年興起的主體商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)以及最新的城市綜合體。

近幾年，隨著我國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)也開(kāi)始向一二線城市的次新商業(yè)圈以及二三線城市的核心商業(yè)圈轉(zhuǎn)移，這一發(fā)展趨勢(shì)促進(jìn)了城市綜合體的產(chǎn)生。

5結(jié)語(yǔ)

十二五規(guī)劃中的很多內(nèi)容都對(duì)我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了發(fā)展方向，杭州市商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)在這一規(guī)劃下抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，適應(yīng)新的發(fā)展趨勢(shì)，來(lái)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王敏.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及運(yùn)營(yíng)模式分析[J].江蘇科技信息,2011,11(9):32-34.

篇9

7月12日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部某會(huì)議上明確提出集團(tuán)接下來(lái)將“全力發(fā)展電商”，表示以后公司要“資源集中，所有網(wǎng)上資源統(tǒng)一劃給電商公司”，從上到下“放手讓電商發(fā)展”。

王健林還透露，萬(wàn)達(dá)將聯(lián)合中國(guó)最大的幾家電商成立萬(wàn)達(dá)電商，首期投資50億元。他表示，到2020年，電商將和不動(dòng)產(chǎn)（即萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）、文化旅游、金融、零售一同組成萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的五大業(yè)務(wù)板塊。

從2012年2月被曝百萬(wàn)高薪招聘負(fù)責(zé)人，到2013年12正式上線官網(wǎng)，萬(wàn)達(dá)電商項(xiàng)目一直在外界的眼光與評(píng)論中坎坷孕育。就在過(guò)去三個(gè)月中，包括萬(wàn)達(dá)電商原CEO龔義濤在內(nèi)的至少3位核心高管已經(jīng)相繼離職。

此次萬(wàn)達(dá)王健林“全力發(fā)展電商”的表態(tài)，在某種程度上讓在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)因遭遇持續(xù)動(dòng)蕩的萬(wàn)達(dá)電商獲得了短暫平靜。記者從萬(wàn)達(dá)方面獲悉的消息顯示，目前萬(wàn)達(dá)電商招聘的新任CEO以及主要管理層已經(jīng)到崗。盡管如此，想要破解電商業(yè)務(wù)一直以來(lái)的運(yùn)營(yíng)困境，對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言仍舊面臨諸多挑戰(zhàn)。

十年賭局。“只是玩笑”

“這是萬(wàn)達(dá)內(nèi)部會(huì)議上第一次這么大篇幅談電商”，一位萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士稱(chēng)。

2014年4月，萬(wàn)達(dá)電商原cEO龔義濤離職，其隨后在一次行業(yè)論壇上對(duì)外界首次詳解了萬(wàn)達(dá)電商020的運(yùn)作理念和具體框架。一些萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士看到龔的發(fā)言稿后，有人驚訝“原來(lái)電商部門(mén)過(guò)去兩年在干這些事情！”

對(duì)于這一需要調(diào)動(dòng)集團(tuán)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊資源、從而才有可能進(jìn)行更好地統(tǒng)籌規(guī)劃的電商業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部多個(gè)部門(mén)對(duì)其知之甚少，多少讓人有些意外?！叭f(wàn)達(dá)電商之前在內(nèi)部其實(shí)并不是很受重視，萬(wàn)達(dá)有太多重要的事情要關(guān)注，比如今年文化產(chǎn)業(yè)推出的漢秀。”上述萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士說(shuō)。

但情況接下來(lái)很有可能發(fā)生改觀。根據(jù)7月12日王健林在內(nèi)部會(huì)議上的說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)接下來(lái)將“全力發(fā)展電商”，今后不允許各系統(tǒng)單獨(dú)搞電商，所有網(wǎng)上資源全部給電商公司，以保證“資源要集中”?！敖窈笠攀肿岆娚贪l(fā)展。從我到總裁到分管副總裁，大家一定不要用萬(wàn)達(dá)傳統(tǒng)的管理思維管電商，不能用房地產(chǎn)思維模式來(lái)思考電商發(fā)展，要給電商創(chuàng)新、決策、財(cái)務(wù)的自?！蓖踅×秩绱苏f(shuō)道。

早些時(shí)候，萬(wàn)達(dá)電商的多位離職高層抱怨萬(wàn)達(dá)用傳統(tǒng)的思維管理電商，對(duì)于電商部門(mén)給予的自太少。

同時(shí)，萬(wàn)達(dá)還將聯(lián)合中國(guó)最大的幾家電商成立萬(wàn)達(dá)電商，王健林透露目前已經(jīng)有不少企業(yè)表示愿意參股進(jìn)入，首期投資50億元。

記者向多位電商圈人士求證獲悉，阿里、騰訊以及京東這幾家電商巨頭均和萬(wàn)達(dá)方面就此有過(guò)洽談。一位接近當(dāng)事方的人士證實(shí)稱(chēng)，“萬(wàn)達(dá)很有可能跟這三家都展開(kāi)合作”，他稱(chēng)，50億投資并不是說(shuō)這幾家會(huì)拿出真金白銀入股萬(wàn)達(dá)，考慮到各家之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，“主要還是資源互換、業(yè)務(wù)合作”。

事實(shí)上，在萬(wàn)達(dá)電商內(nèi)部，其與以上3家電商已早早啟動(dòng)了相關(guān)領(lǐng)域的合作試水。

早在2012年12月，在“CCTV中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物”頒獎(jiǎng)典禮上同臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)的王健林和馬云設(shè)下億元賭局，賭“十年后電商在零售市場(chǎng)份額能否過(guò)半”。

但一年之后，王健林則以一句“只是玩笑”的解釋將此賭約卸下。與此同時(shí)與阿里旗下業(yè)務(wù)啟動(dòng)合作。去年年底萬(wàn)達(dá)影院入駐支付寶錢(qián)包公眾服務(wù)平臺(tái)，用戶在線購(gòu)票后可在影院“聲波取票”。當(dāng)時(shí)，王健林與馬云就曾表示，雙方此次合作只是開(kāi)始，遠(yuǎn)非全部。

而在2014年5月底，萬(wàn)達(dá)和京東方面啟動(dòng)了一系列聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)，合作內(nèi)容涉及會(huì)員打通、積分打通、數(shù)據(jù)共享等多個(gè)方面。此外，萬(wàn)達(dá)和騰訊微信亦有相關(guān)的合作。

電商觀察專(zhuān)家魯振旺表示，如果這種合作繼續(xù)深入，很大的一個(gè)可能就是其他電商的移動(dòng)支付嵌入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。他稱(chēng)過(guò)去雖然萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物成交額巨大，但是一般商戶都是和銀聯(lián)合作，銀聯(lián)只有金融信息的處理能力，沒(méi)有電商數(shù)據(jù)信息的處理能力。而一旦和阿里騰訊合作，未來(lái)萬(wàn)達(dá)在前段的數(shù)據(jù)信息錄入能力將獲得極大提升。

“通過(guò)支付平臺(tái)來(lái)收集信息，而接下來(lái)合建的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)可以把散亂的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行整合和梳理，以利于后續(xù)的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)和定向推廣。這對(duì)于現(xiàn)在只有Wi-Fi和優(yōu)惠券組合的萬(wàn)達(dá)O2O粗放架構(gòu)來(lái)說(shuō)，幾乎是一種質(zhì)的改變。”他說(shuō)。

而另一電商觀察人士李成東則認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)和這些電商的合作未來(lái)有可能在各個(gè)領(lǐng)域展開(kāi)，他稱(chēng)對(duì)急于提升電商業(yè)務(wù)的萬(wàn)達(dá)而言，沒(méi)理由拒絕其中任何一家，而這些電商因?yàn)橐恢币詠?lái)對(duì)于線下資源更是爭(zhēng)先恐后，亦樂(lè)于和萬(wàn)達(dá)進(jìn)行此類(lèi)合作。

對(duì)于這場(chǎng)已經(jīng)維持兩年、耗資近1047，元的業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)接下來(lái)只能選擇向前。王健林在2013年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的年度總結(jié)中對(duì)于電商部門(mén)的明確要求就是“只許成功不許失敗”。

他稱(chēng)，到2020年，萬(wàn)達(dá)要形成不動(dòng)產(chǎn)、文化旅游、金融、零售、電商五大業(yè)務(wù)板塊。

商業(yè)地產(chǎn)面臨成長(zhǎng)的煩惱

萬(wàn)達(dá)作為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，過(guò)去幾年一直都是順風(fēng)順?biāo)?。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)正在面臨“成長(zhǎng)的煩惱”：隨著中國(guó)人口紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)將會(huì)放緩。因此，我們看到最近幾年萬(wàn)達(dá)開(kāi)始發(fā)力文化產(chǎn)業(yè)，不僅在各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中大規(guī)模興建萬(wàn)達(dá)影院，還以26億美元收購(gòu)了美國(guó)第二大影院院線AMC。此外，萬(wàn)達(dá)還準(zhǔn)備建設(shè)一大批文化主題廣場(chǎng)。

專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德指出，萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心不賺錢(qián)，酒店、百貨也是如此。去年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)（公寓、商鋪、寫(xiě)字樓）收入1262.5億元，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要尋找到被市場(chǎng)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的盈利模式，畢竟資本市場(chǎng)看重的是預(yù)期。但目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。

“從營(yíng)運(yùn)的角度來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)尤其是旗下百貨的整體盈利狀況并不樂(lè)觀?！?/p>

據(jù)萬(wàn)達(dá)的年會(huì)報(bào)告披露，2013年萬(wàn)達(dá)百貨的收入是154.9億元，只完成了計(jì)劃的91%，這還是下調(diào)之后的計(jì)劃。目前，萬(wàn)達(dá)百貨仍持續(xù)虧損。

非但萬(wàn)達(dá)，娃哈哈亦是如此。2012年6月，娃哈哈集團(tuán)高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。如今兩年過(guò)去，娃哈哈旗下的商業(yè)地產(chǎn)娃歐商場(chǎng)也同樣面臨著虧損嚴(yán)重的窘境。

今年6月，銀泰投資有限公司董事長(zhǎng)沈國(guó)軍在接受媒體采訪時(shí)就表示，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，“目前商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)肯定比住宅地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要大?！?/p>

目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下有商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化旅游和百貨四大產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)仍然占大頭，是典型的“收租模式”：萬(wàn)達(dá)在城市核心地帶找好一塊地，蓋好房子然后找商家來(lái)租，萬(wàn)達(dá)每年收租金。這種“收租模式”不接觸最終消費(fèi)者，也不怎么關(guān)心商家的經(jīng)營(yíng)狀況，反正這家走了再找另一家就是了。

而萬(wàn)達(dá)未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的幾大產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式則與商業(yè)地產(chǎn)有著很大的不同，無(wú)論是酒店、主題公園、電影院線還是百貨，其實(shí)都需要持續(xù)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者?？墒?，怎樣才能將這幾塊新業(yè)務(wù)串起來(lái)，形成合力呢？互聯(lián)網(wǎng)也許是個(gè)很好的工具。這也許才是王健林執(zhí)意要全力發(fā)展電商的原因。

坎坷電商路

從2012年年初啟動(dòng)至今，萬(wàn)達(dá)電商項(xiàng)目可謂一路坎坷。

2012年2月，萬(wàn)達(dá)電商被曝出在電商圈高薪挖人；2012年4月曾任Google總部電子商務(wù)技術(shù)部經(jīng)理、阿里巴巴國(guó)際交易技術(shù)資深總監(jiān)的龔義濤入職擔(dān)任萬(wàn)達(dá)電商CEO；2013年12月底，萬(wàn)達(dá)電商官網(wǎng)萬(wàn)匯網(wǎng)及移動(dòng)APP同步上線；

一大批來(lái)自阿里、谷歌等互聯(lián)網(wǎng)公司的高管也紛紛加盟萬(wàn)達(dá)電商。

今年7月16日，龔義濤在接受記者專(zhuān)訪時(shí)稱(chēng)，他到萬(wàn)達(dá)以后用了三個(gè)月的時(shí)間和王健林反復(fù)溝通和談?wù)?，確定了萬(wàn)達(dá)電商要以“大用戶、大數(shù)據(jù)”為基礎(chǔ)、充分整合萬(wàn)達(dá)所有線下資源來(lái)做020的基本模式。

關(guān)于萬(wàn)達(dá)電商020模式，王健林曾在不同場(chǎng)合進(jìn)行過(guò)多次闡述，他說(shuō)“很多人以為萬(wàn)達(dá)在學(xué)阿里、京東，但萬(wàn)達(dá)電商和他們完全不一樣，說(shuō)穿了萬(wàn)達(dá)做的是‘智慧廣場(chǎng)’。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅有物理性能，還要有智慧的虛擬性能，真正做到線上線下結(jié)合?！?/p>

王健林稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)會(huì)將整合旗下所有的業(yè)態(tài)共同為“大會(huì)員”制的電商平臺(tái)服務(wù)。比如，消費(fèi)者在萬(wàn)達(dá)百貨消費(fèi)，商家拿出1%一2%等值貨幣類(lèi)積分來(lái)支持。成為會(huì)員以后，可以在所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及萬(wàn)達(dá)旗下的各種業(yè)態(tài)享受等同于貨幣的積分消費(fèi)。

“王總其實(shí)自始至終是非常支持這套模式的，我跟他從一開(kāi)始講的時(shí)候，他很快就明白是怎么回事了”，龔義濤表示。

但是之后種種跡象顯示，龔義濤口中這個(gè)得到大老板力挺的業(yè)務(wù)模式并沒(méi)有得到預(yù)想中的順利推進(jìn)。

2013年年底萬(wàn)匯網(wǎng)正式推出，此時(shí)已經(jīng)距離萬(wàn)達(dá)電商部門(mén)籌建過(guò)去一年多時(shí)間。而在正式020項(xiàng)目推出半年前，即2013年年中，甚至一度傳出過(guò)龔義濤的離職傳聞?！叭f(wàn)匯網(wǎng)的推出完全是人為原因推后半年”，一位離職高層稱(chēng)，原因是萬(wàn)達(dá)內(nèi)部個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于思路“又有了新想法”，開(kāi)始派駐新的團(tuán)隊(duì)進(jìn)來(lái)論證研究，甚至一度還有人提出要做B2C、做平臺(tái)，等到這些討論最終被證明行不通的時(shí)候，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去半年?！半m然王健林很支持電商項(xiàng)目，但他本人畢竟精力有限，而在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部電商畢竟是一個(gè)新項(xiàng)目，和文化產(chǎn)業(yè)漢秀、電影樂(lè)園相比體量都非常小，所以其獲得的重視程度、尤其是資源的調(diào)配能力都很有限”，該人士坦言。記者采訪獲悉，從一開(kāi)始隸屬萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)到之后被調(diào)整到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊下，萬(wàn)達(dá)電商自始至今自主決策權(quán)都不大。

龔義濤坦承，對(duì)于萬(wàn)達(dá)這樣的大型商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，想要做電商確實(shí)面臨著不小的阻力，“既有資源協(xié)調(diào)調(diào)度的問(wèn)題，也有管理文化上的問(wèn)題”。

來(lái)萬(wàn)達(dá)之前，龔義濤曾經(jīng)就職谷歌和阿里巴巴，這些互聯(lián)網(wǎng)公司一個(gè)共同特點(diǎn)是“放手讓團(tuán)隊(duì)先做，一開(kāi)始很少考慮財(cái)務(wù)層面”，而在公司的管理上，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也多是扁平化的管理方式，極少有類(lèi)似行政命令的情況。

但作為傳統(tǒng)企業(yè)的萬(wàn)達(dá)顯然做事的方法與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不太一樣。“在萬(wàn)達(dá)，通常先是用PPT的模式向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示匯報(bào)，所有的事情都需要領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)才能做。我剛進(jìn)萬(wàn)達(dá)的時(shí)候，開(kāi)了好幾次會(huì)議之后，才有人好意提醒我：‘領(lǐng)導(dǎo)不問(wèn)，你不要發(fā)言?！饼徚x濤說(shuō)?！叭f(wàn)達(dá)電商最大問(wèn)題是管理問(wèn)題，軍事化管理、房地產(chǎn)管理方式肯定不合適電商文化?！彪娚逃^察人士、深圳觸電電子商務(wù)有限公司創(chuàng)始人龔文祥稱(chēng)。

此外，萬(wàn)達(dá)這類(lèi)大型Shopping mall想要做020還需要解決一系列非常復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。魯振旺表示，萬(wàn)達(dá)本身旗下近百家門(mén)店，這些門(mén)店分散在不同區(qū)域，不同購(gòu)物中心里商戶招商體系和運(yùn)營(yíng)體系又千差萬(wàn)別，即使同一購(gòu)物中心每個(gè)租客的情況也都不一樣，“比如都是賣(mài)李寧的鞋子，可能這個(gè)商戶是廠家自己在賣(mài)，而另外一家是經(jīng)銷(xiāo)商銷(xiāo)售?！?/p>

篇10

關(guān)鍵詞：城市；商業(yè)地產(chǎn)；景觀設(shè)計(jì)

Abstract: at present, along with our country socialist market economic development, as well as our country each big area accelerating urbanization, makes our real estate industry, especially the commercial real estate has been developed quickly, and to become the hot spot of China, a new round of competition. However, because of the current our country commercial real estate landscape design has not yet to get a better development, even also at groping and research stage, and the extent to which the development plan in China designated doesn't match, or not synchronization.

Key words: the city; Commercial real estate; Landscape design

中圖分類(lèi)號(hào)： P901 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

本文筆者結(jié)合相關(guān)知識(shí)及多年工作經(jīng)驗(yàn)，就當(dāng)前我國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)其內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行系統(tǒng)的研究，為日后的相關(guān)工作提供可靠的參考。

一、商業(yè)地產(chǎn)的地位，以及其含義

在我國(guó)，當(dāng)建筑項(xiàng)目是以商業(yè)為主，而且其內(nèi)部包括了規(guī)劃、估算，以及招商等環(huán)節(jié)，同時(shí)將這些環(huán)節(jié)以一種順序明確的方式進(jìn)行運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)，這種建筑形式我們便可以將其稱(chēng)之為商業(yè)地產(chǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)中，其包括了購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫(xiě)字樓、休閑中心，以及一些娛樂(lè)場(chǎng)所等。而且，這種商業(yè)地產(chǎn)還和以往的那種傳統(tǒng)商鋪有著本質(zhì)的區(qū)別，它是以全面性的商業(yè)地產(chǎn)為發(fā)展方向的，而且具備著其固有的特點(diǎn)，因此這種商業(yè)模式已經(jīng)慢慢成為當(dāng)前我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)重點(diǎn)。當(dāng)前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平從總體來(lái)看還比較低，特別是與一些比較發(fā)達(dá)的國(guó)家比起來(lái)，這種差距更加的明顯。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，以及我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)化的越加顯著，這種差距將會(huì)隨著縮短。

近年來(lái)，一些城市的重點(diǎn)商業(yè)地段在我國(guó)飛速發(fā)展起來(lái)（比如步行街和購(gòu)物中心等），投資方或發(fā)展商在做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候，往往只是考慮其空間效果的重要性，忽略了景觀設(shè)計(jì)的給消費(fèi)者帶來(lái)視覺(jué)和體驗(yàn)的審美感受。這是由于我國(guó)當(dāng)前的景觀設(shè)計(jì)還處在成長(zhǎng)階段，我們還沒(méi)有意識(shí)到景觀設(shè)計(jì)對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)的重要性。因此，這便需要我們對(duì)其給予重點(diǎn)的關(guān)注。

二、商業(yè)地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)中的一些問(wèn)題因素

在人們?nèi)粘Ｉ?，以及工作的時(shí)候，其經(jīng)常接觸到的一種空間，包括交通配套和商務(wù)空間配套，而這種“空間配套”便是商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)更是人們?cè)谛蓍e、飲食，以及購(gòu)物的重要地點(diǎn)。同時(shí)，因?yàn)榫坝^設(shè)計(jì)問(wèn)題，使得商業(yè)地產(chǎn)具備了藝術(shù)性的特點(diǎn)，同時(shí)因?yàn)槠涫枪残詧?chǎng)所，進(jìn)而使得其具備了公共性，進(jìn)而使得其是當(dāng)前我國(guó)在城市發(fā)展的過(guò)程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

但是，我們還應(yīng)該注意到，雖然當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常大，但是其在發(fā)展的時(shí)候還是會(huì)存在一定的問(wèn)題。其中，如發(fā)展與資產(chǎn)投入的不協(xié)調(diào)，發(fā)展與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展相背離，進(jìn)而使得城市的生態(tài)環(huán)境無(wú)法平衡發(fā)展；盲目抄襲、生搬硬套，在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)中的景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，不考慮其內(nèi)在問(wèn)題等。這些問(wèn)題，其均是制約我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中的景觀設(shè)計(jì)的根本原因。

在景觀設(shè)計(jì)時(shí)，必須將其獨(dú)有的空間魅力展現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)，根據(jù)其商業(yè)性的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)人員還要將盈利模式考慮進(jìn)去，進(jìn)而保證商業(yè)地產(chǎn)在藝術(shù)性與經(jīng)濟(jì)性的雙方面得到發(fā)展。而當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的時(shí)候，其更應(yīng)該對(duì)人們的需求進(jìn)行關(guān)注，設(shè)計(jì)者更應(yīng)該設(shè)計(jì)出滿足展示和娛樂(lè)，以及促銷(xiāo)等方面相關(guān)的發(fā)展空間，從而得到更多消費(fèi)者的關(guān)注。

三、設(shè)計(jì)人員應(yīng)該遵循的景觀設(shè)計(jì)原則

1、公共性：在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行合理的景觀設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)人員在一定程度上會(huì)對(duì)城市的公共空間職責(zé)給予承擔(dān)。而且，大家都知道，商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中，其特點(diǎn)并非是單純的商業(yè)投資。其中，許多開(kāi)發(fā)商常常會(huì)在其內(nèi)部設(shè)置較大的賣(mài)場(chǎng)。但是，購(gòu)物中心往往會(huì)承擔(dān)著空間責(zé)任，而且相關(guān)部門(mén)在對(duì)公共空間進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)時(shí)，規(guī)劃人員常常將一些公園或者是廣場(chǎng)等加進(jìn)來(lái)。但是，這些場(chǎng)所雖然可以滿足空間要求，卻無(wú)法起到功能性的作用。

2、體驗(yàn)式：在體現(xiàn)公共性的時(shí)候，體驗(yàn)式設(shè)計(jì)是當(dāng)前設(shè)計(jì)人員比較推崇的一種方式，其初衷便是以一種體驗(yàn)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)。而究其實(shí)施方式來(lái)講，大體上我們可以將其分為兩點(diǎn)：

①不管項(xiàng)目的規(guī)模是大還是小，這個(gè)項(xiàng)目都一定會(huì)成為這個(gè)城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一種必然。而且從某種角度上來(lái)說(shuō)，每一位人員都將受到這種規(guī)模形式的影響，進(jìn)而被它的魅力所吸引。

②利用多樣化的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)。當(dāng)前，很多的商業(yè)中心在發(fā)展的過(guò)程中，其建筑群體，以及它周邊的環(huán)境設(shè)計(jì)等都很單一，看上去就像是普通的寫(xiě)字樓那樣，從而讓許多人失去了興趣。而這一點(diǎn)，也是造成許多的商業(yè)地產(chǎn)流失大量顧客的一定原因。

3、地域性：在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)人員要嚴(yán)格結(jié)合其城市所固有的文化因素和人文傳統(tǒng)，并且將其體現(xiàn)在設(shè)計(jì)當(dāng)中。其中，比如在進(jìn)行建筑物規(guī)劃，還有景觀和空間布局的時(shí)候，設(shè)計(jì)人員完全可以將相應(yīng)的當(dāng)?shù)匚幕厣谌脒M(jìn)來(lái)，比如這些地區(qū)人文傳統(tǒng)，設(shè)計(jì)人員就可以按當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗的形式體現(xiàn)出來(lái)。例如以電影場(chǎng)景的方式被復(fù)制出來(lái)，從而讓消費(fèi)者們通過(guò)身臨其境的方式體會(huì)到愉悅和快樂(lè)。像這種虛擬空間，其設(shè)計(jì)之初的情景序列通常都會(huì)與現(xiàn)實(shí)生活存在著一定程度的距離感。其中，像這種與文化相結(jié)合式的購(gòu)物環(huán)境，會(huì)讓消費(fèi)者很容易融入到其中，從而讓其難忘，流連忘返。

4、藝術(shù)性：藝術(shù)性對(duì)景觀設(shè)計(jì)尤為重要，景觀設(shè)計(jì)不單是綠化、景物配置等，還應(yīng)有藝術(shù)家參與的藝術(shù)品，它們將為商業(yè)地產(chǎn)注入生命，賦予其靈魂，從而吸引消費(fèi)者前來(lái)參觀的同時(shí)帶動(dòng)消費(fèi)。

日本東京的Tokyo Midtown的藝術(shù)項(xiàng)目從計(jì)劃的初始，就強(qiáng)調(diào)了藝術(shù)指導(dǎo)與藝術(shù)家、建筑工程委托人、建筑師、園林設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師等所有相關(guān)人員都緊密合作，使計(jì)劃得以順利進(jìn)行。因此，實(shí)現(xiàn)了藝術(shù)與建筑一體化，更體現(xiàn)了城市與庭園和諧的藝術(shù)環(huán)境。

四、設(shè)計(jì)方式

1、在對(duì)景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候，設(shè)計(jì)人員首先應(yīng)該將人與自然的和諧發(fā)展發(fā)展首先考慮位置上，盡力讓設(shè)計(jì)工作滿足可持續(xù)發(fā)展的要求?？偟膩?lái)說(shuō)，在之前我國(guó)提出所謂可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的時(shí)候，其主要的目的就是確保經(jīng)濟(jì)和環(huán)境相協(xié)調(diào)，解決其中存在的矛盾問(wèn)題。而且，其不僅僅在為消費(fèi)者自身來(lái)考慮，同時(shí)還提倡崇尚自然，尊重自然界的發(fā)展規(guī)律。同時(shí)，在滿足了可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，設(shè)計(jì)人員對(duì)商業(yè)等環(huán)境給予重新考慮，而這無(wú)疑具備著重要的意義。

2、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，不僅要以尊重自然為前提，同時(shí)還要尊重消費(fèi)者，也就是從消費(fèi)者的需求角度進(jìn)行嚴(yán)格的考慮，創(chuàng)造出符合消費(fèi)者需求，且時(shí)尚的生活場(chǎng)所、購(gòu)物中心，以及娛樂(lè)場(chǎng)所等。所以，這種設(shè)計(jì)可以為消費(fèi)者帶來(lái)具備人性化的生活空間。

3、加強(qiáng)管理手段，將景觀設(shè)計(jì)的質(zhì)量進(jìn)行合理化的提高，同時(shí)還要彰顯其延續(xù)性。眾所周知，完善的管理體系是當(dāng)前商業(yè)發(fā)展的必備手段，同時(shí)也是確保其符合實(shí)際理念的重要手段。其中，就設(shè)計(jì)和養(yǎng)護(hù)等方面來(lái)講，將管理手段融入到其中，同時(shí)嚴(yán)格把握商業(yè)地產(chǎn)中的景觀設(shè)計(jì)的重要特點(diǎn)和內(nèi)在因素，并且從源頭著手，從而確保其發(fā)展模式具備可持續(xù)性。

4、將一些地域文化融入到景觀設(shè)計(jì)當(dāng)中，讓其設(shè)計(jì)出的作品彰顯地域的特色及風(fēng)格，讓消費(fèi)者們?cè)诹私猱惖匚幕耐瑫r(shí)快樂(lè)地消費(fèi)。其中，對(duì)于一些購(gòu)物中心，以及娛樂(lè)場(chǎng)所中，將一些代表著地區(qū)性文化的繪畫(huà)作品，或者是石雕作品等陳列在其中，這不僅是商業(yè)地產(chǎn)的藝術(shù)性表現(xiàn)，同時(shí)更是一種吸引顧客的有效方式。

結(jié)束語(yǔ)：

總而言之，城市商業(yè)化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)必然，同時(shí)對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)更是發(fā)展中不可或缺的一部分，因?yàn)榫坝^設(shè)計(jì)不僅可以讓人們體會(huì)到美，同時(shí)還會(huì)讓商業(yè)化的城市更加富有生機(jī)，讓人們?cè)谟鋹傊猩?、工作。因此，及時(shí)結(jié)合地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的一些特點(diǎn)，合理地開(kāi)展景觀設(shè)計(jì)，這不僅是保證城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一項(xiàng)前提，同時(shí)更是當(dāng)前我國(guó)城市化發(fā)展要求的重點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃培森，倪黎.全球化背景下的城市商業(yè)步行街景觀設(shè)計(jì)探討[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2007（05）.

[2] 葛宜貴.城市商業(yè)文化步行街環(huán)境景觀設(shè)計(jì)[J].合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2000（01）.

[3] 艾亞偉，劉愛(ài)文.城市商業(yè)步行街環(huán)境景觀設(shè)計(jì)[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2009（12）.