導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展模式 探討

商業(yè)地產(chǎn)是一種專門用于服務(wù)業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在融資模式、開發(fā)模式、功能用途和經(jīng)營模式上與傳統(tǒng)的公寓、住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式有很大的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)是一種集合投資、商業(yè)、地產(chǎn)三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產(chǎn)它更加看重后期的管理經(jīng)營，其開發(fā)時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展，然而在2011年后在各城市都出現(xiàn)了不同程度的“降溫”現(xiàn)象。專業(yè)人士指出，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式出現(xiàn)了很多問題，其重復(fù)建設(shè)和盲目開發(fā)等現(xiàn)象給社會資源等造成了大量的浪費。因此，加強有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探討對于為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式提供一個科學(xué)化的發(fā)展方向具有重要意義。

一、目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國的商業(yè)地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代開始發(fā)展，在經(jīng)過1995年后由于舊城商業(yè)區(qū)改造和住房制度改革的影響，商業(yè)地產(chǎn)開始迅速興起；在1998年后由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤使其逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中一個獨立的產(chǎn)業(yè)，此時商業(yè)地產(chǎn)進入了迅速發(fā)展階段；2000-200-年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭持續(xù)升高，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現(xiàn)了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機的到來，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數(shù)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售額達(dá)到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達(dá)到1325.43億元，同比增長了17.5%。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題

經(jīng)過10多年的發(fā)展，雖然在如此短的時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍舊出現(xiàn)了部分成功的發(fā)展模式，但我國商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展模式仍處在這許多問題：

經(jīng)營管理模式不合理?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)主要有租售結(jié)合、只租不售和只售不租三種經(jīng)營模式，每一種經(jīng)營模式都存在自身的優(yōu)勢和劣勢，選擇何種經(jīng)營管理模式將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的實踐規(guī)律和經(jīng)驗，只租不售的經(jīng)營模式具有更好的實踐效果。目前，國內(nèi)也是采用只租不售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式。只租不售經(jīng)營模式是指商業(yè)地產(chǎn)將出租作為主要的管理方式，其地產(chǎn)只是全部用于出租，而不進行銷售，地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)等都保持完整統(tǒng)一。此種模式具有的顯著優(yōu)點是投資風(fēng)險相對較?。粚ι虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理有很大促進，可以幫助企業(yè)樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發(fā)商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產(chǎn)權(quán)分散問題對于整體的統(tǒng)籌管理和分布產(chǎn)生諸多不利影響。

開發(fā)模式相對盲目。由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結(jié)果引起了大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的跟風(fēng)，而實際項目論證結(jié)果顯示不充分，建設(shè)開發(fā)過程完全處于盲目狀態(tài)。同時，部分開發(fā)商對于地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營不重視，只關(guān)心前期開發(fā)的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經(jīng)營以及如何經(jīng)營的問題；雖然部分開發(fā)商及時關(guān)注了后續(xù)經(jīng)營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經(jīng)營商戶對商業(yè)項目的影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過程中缺少專業(yè)的運行商，知識行業(yè)內(nèi)部細(xì)劃分程度較低，地產(chǎn)和商業(yè)之間出現(xiàn)了嚴(yán)重分離，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長期規(guī)劃、投資和經(jīng)營。

融資渠道單一。我國商業(yè)地產(chǎn)不能夠長期穩(wěn)定運行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴(yán)重約束了開發(fā)商的自主經(jīng)營模式，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險變得較高，對于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和運營產(chǎn)生許多不利影響。

三、改進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的策略

恰當(dāng)選取經(jīng)營管理模式。目前國內(nèi)采用的只租不售的經(jīng)營模式對于商業(yè)地產(chǎn)項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當(dāng)選取經(jīng)營管理模式應(yīng)當(dāng)以區(qū)域特點和房地產(chǎn)行業(yè)實際情況為參考，在朝向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展品牌化的經(jīng)營管理目標(biāo)下，適當(dāng)突破和改進原有模式，因地制宜的采取合理的經(jīng)營管理模式，做到“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理”，使該模式的整合優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，盡力防止商鋪經(jīng)營方式不一、形象不一致的問題。

科學(xué)進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一方面要合理科學(xué)的制定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置，在對商業(yè)地插項目進行位置選取是，要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，全面調(diào)查分析兩個季節(jié)之間的客戶群體、客流量、群眾消費水平和能力等，加強對政府城市規(guī)劃的分析和探究，了解城市規(guī)劃發(fā)展的基本方向，然后根據(jù)項目位置盡力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)；另一方面要做到準(zhǔn)確定位市場，開發(fā)項目前，要詳細(xì)調(diào)查項目當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)、經(jīng)濟水平和市場需求等信息，以此確定目標(biāo)市場和需要的開發(fā)規(guī)模，避免盲目開發(fā)引起的不必要損失，同時開發(fā)商要先進行招商以充分開拓市場，以確定商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)開發(fā)建筑不能滿足商鋪需求的問題。

拓展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生應(yīng)當(dāng)盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強對海外基金、信托、商業(yè)證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產(chǎn)信托投資基金，實現(xiàn)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在境外上市的突破，并成功與大連萬達(dá)、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和開發(fā)商改善原有融資模式具有重要的現(xiàn)實意義和啟迪作用。

構(gòu)建良好的宏觀政策環(huán)境。政府應(yīng)當(dāng)加強有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)的完善，創(chuàng)造合理科學(xué)的法律環(huán)境；同時應(yīng)當(dāng)加強商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)督管理，利用宏觀政策加以引導(dǎo)，使商業(yè)地產(chǎn)朝向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。

四、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)合理發(fā)展對于促進我國地產(chǎn)行業(yè)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展的有序進行具有重要的作用。因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場發(fā)展，在布局定位、規(guī)模定量、功能定性的基礎(chǔ)上科學(xué)規(guī)劃，以不斷促進商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)化發(fā)展。

篇2

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、模式、經(jīng)營模式

中圖分類號：F713.51 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

1、商業(yè)地產(chǎn)模式的確定需要以產(chǎn)業(yè)價值鏈作為核心理論來指引

如何確定商業(yè)地產(chǎn)的模式，首先就是要依據(jù)產(chǎn)業(yè)價值鏈的核心理論。價值鏈的構(gòu)成是由相互聯(lián)系的一系列諸如從供應(yīng)商獲取原材料，到最終售后服務(wù)之間的每一個環(huán)節(jié)之間的相互聯(lián)系與影響等活動構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)中，其產(chǎn)業(yè)價值鏈狹義概念為：包括以地產(chǎn)開發(fā)商為主，整合零售商、運營商、金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價值增值過程。體現(xiàn)該價值觀的目的是通過尋求投資者、商業(yè)運營商、商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效益，進而共同完成項目。因此，我們必須樹立正確的產(chǎn)業(yè)價值鏈觀念，只有這樣，才能樹立正確的開發(fā)理念，選擇正確的開發(fā)模式和業(yè)態(tài)布局。

2、商業(yè)地產(chǎn)模式的分類和選擇

2.1傳統(tǒng)意義，我國的商業(yè)地產(chǎn)模式根據(jù)實施主體和業(yè)態(tài)定位不同，可分兩種。

（1）“開發(fā)模式”即“綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營商”和“專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營商”。（2）“商業(yè)模式”即分為“將商業(yè)地產(chǎn)與高級酒店、影視文化、連鎖百貨、住宅地產(chǎn)相結(jié)合的模式”和“將商業(yè)地產(chǎn)與金融、開發(fā)、管理相結(jié)合的模式”和“將住宅與商業(yè)地產(chǎn)、酒店相結(jié)合的模式”等幾大板塊。

2.2商業(yè)地產(chǎn)模式的選擇。在選擇商業(yè)地產(chǎn)模式時，必須進行市場的細(xì)分，根據(jù)所處的區(qū)域，位置，服務(wù)對象等的不同來詳細(xì)的分析、論證和定位，進而選擇合適的業(yè)態(tài)組合。例如：

2.2.1、整體業(yè)態(tài)定位：在商業(yè)繁華地段可選擇休閑娛樂為主的業(yè)態(tài)，而非建材家具城模式。因經(jīng)驗表明，建材家居城在郊區(qū)和在繁華區(qū)的效益是一樣的，容易造成土地資源浪費和引起城市交通問題等。業(yè)態(tài)細(xì)分最好有別于鄰近商業(yè)，采用各自側(cè)重購物、餐飲、休閑娛樂等的商業(yè)模式，使大家都有獨特的經(jīng)營品類，如此還能起到優(yōu)勢互補，避免同質(zhì)化競爭，為顧客提供更具針對性的服務(wù)方式或消費場所。

2.2.2、平面業(yè)態(tài)定位：中心區(qū)片可選擇以主題購物型為主的商業(yè)模式，必須引進幾個大型商家（或主力店），眾多商家為輔的多元化綜合型模式。在這里，要注意的是在主力店的選擇上，要合理控制同類別主力店數(shù)量；同時，不同業(yè)態(tài)主力店搭配方面，根據(jù)商業(yè)體量可考慮百貨、超市、數(shù)碼城、影視城等共存形式，以吸引不同層次的消費者，增加人氣，提高商業(yè)整體效益。再有就是要合理控制主力店的數(shù)量，一般規(guī)模最好不要超過3-5個。

另外，我們也可選擇專業(yè)性的區(qū)域中心商業(yè)模式。如將諸如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等店鋪集合在一起，以達(dá)到打造大型社區(qū)商業(yè)和生活鄰里中心幕的，這也是當(dāng)前比較流行的一種模式。該模式商業(yè)主要為滿足大型社區(qū)生活需求，家庭需求，讓片去居民，在家門口就能實現(xiàn)購物、休閑、娛樂和金融等需求，基本實現(xiàn)一站式服務(wù)。

3、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式

當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，與住宅是有很大區(qū)別的。住宅，主要采用的還是開發(fā)銷售自住或出租的單一模式；商業(yè)地產(chǎn)，因其復(fù)雜化程度高，往往需要多個團隊來共同實現(xiàn)，故一般開發(fā)商和經(jīng)營者不敢輕易涉足。它所采用的開發(fā)經(jīng)營方式也比較多，存在多樣化。一般來說，可分為：整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等，除此之外，售后包租、售后返租、售后托管等形式，當(dāng)前被一些開發(fā)商采用。下面從開發(fā)商角度，就其中的三種做一些概念性論述：

3.1、分零租賃，統(tǒng)一經(jīng)營，不售產(chǎn)權(quán)的模式。這一模式主要適用于大型購物中心或大型購物廣場，目的為了統(tǒng)一經(jīng)營與管理，充分體現(xiàn)商業(yè)服務(wù)與品質(zhì)。該模式，在設(shè)計之初就要把經(jīng)營管理與規(guī)劃設(shè)計統(tǒng)籌到一起，并由一個組織體系統(tǒng)一運作。該模式的一大好處是充分尊重顧客選擇權(quán)，使其能夠?qū)崿F(xiàn)一次性滿足的需要，避免了類似又賣LV又買牙刷牙膏等小百貨共存局面的出現(xiàn)。另外，其全業(yè)態(tài)的一站式購物服務(wù)，能大大的吸引相應(yīng)層面的消費者，為區(qū)內(nèi)業(yè)主爭取到最大的顧客群。這種大型購物中心高度復(fù)合的業(yè)態(tài)也同時代表著商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。不過，其缺點也很明顯，尤其是資金成本方面，前期的資金投入大，資金的回籠卻需要較長的時間，容易造成開發(fā)商資金上的周轉(zhuǎn)不利。

3.2、租售并存與整租不售兩種方式混合的模式。該混搭模式也是近些年興起的，其主要的目的就是通過部分只租不售、部分又售又租，一方面確保項目建設(shè)資金，另一方面保證項目業(yè)態(tài)的合理性。通過出租部分，激活人氣，從而起到示范帶頭作用，來帶動項目銷售。這一模式一般的操作是，通過出售計劃好的一部分優(yōu)質(zhì)鋪位回籠資金，然后交由投資者自行出租或是自營；剩余物業(yè)完全屬于開發(fā)商自有，通過自主招商引進超市、電玩影視城或百貨公司，來確保人流和經(jīng)營格局的完善，也容易得到地方政府支持。但其不足在于主力經(jīng)營范圍與其他經(jīng)營商戶的客戶群體經(jīng)營范圍不一定完全符合，大型整租模式，某種意義上一定程度上限制了小商戶的經(jīng)營范圍。

3.3、整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式。這一經(jīng)營模式因存在的弊端較多，資金要求也很高，一般采用教少。弊端主要是在建之初，如果沒有做好商業(yè)定位，沒有專業(yè)商業(yè)管理公司的介入，容易出現(xiàn)經(jīng)營上的失誤和商業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險。交付使用后，容易造成被動包括租金和設(shè)計調(diào)整等。如果建設(shè)初期，尤其是方案設(shè)計階段，專業(yè)商業(yè)公司能及時指導(dǎo)或并簽訂經(jīng)營協(xié)議，也是非常不錯的選擇。它既可以確保項目穩(wěn)定收益，有效的規(guī)避建設(shè)中的重復(fù)浪費和“結(jié)構(gòu)死局”的產(chǎn)生，又能最大限度的減少空置期，達(dá)到經(jīng)營收益的最大化。

結(jié)語

目前我國的商業(yè)地產(chǎn)正處于高速發(fā)展的階段，雖然還存在著一些盲目的開發(fā)，但不可否認(rèn)的是，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者正在逐步的國際化，通過引進歐美和東南亞等著名的商業(yè)管理公司進入我國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這不僅促進了我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為我們國家商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的融資渠道、投資模型和管理方式。只有明確的了解我國的商業(yè)地產(chǎn)模式，積極引進國外的先進的管理理念，才能不斷地提高我國的商業(yè)地產(chǎn)的各級水平，助推我國的經(jīng)濟的快速發(fā)展。

參考文獻

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篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；財務(wù)；創(chuàng)新；發(fā)展；輕資產(chǎn)模式

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：現(xiàn)代經(jīng)濟下商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略創(chuàng)新――萬達(dá)的“輕”資產(chǎn)模式

收錄日期：2016年11月21日

前言

目前，我國處于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的關(guān)鍵時期，商業(yè)地產(chǎn)作為城市發(fā)展的重點，面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。機遇是隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，龐大的消費群體為商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大商機，商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展前景；挑戰(zhàn)是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式需要大量資金，在面臨樓市低迷和融資難的困境下，其持續(xù)發(fā)展受到阻力。本文通過對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的案例分析，為我國商業(yè)地產(chǎn)以及其他的重資產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理提供借鑒，以優(yōu)化企業(yè)整體財務(wù)經(jīng)營模式，促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)的含義及特征

商業(yè)地產(chǎn)主要是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括超市、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場、酒店等用途的房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)具有以下特點：

（一）收益性強。商業(yè)地產(chǎn)收益包括商業(yè)租金收益、物業(yè)升值變現(xiàn)收益、現(xiàn)金流的產(chǎn)生和使用等多種收益，同時隨著商業(yè)營業(yè)的開展還會產(chǎn)生遞延的附加值。

（二）投資規(guī)模大、風(fēng)險大。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)雖然會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，但同時也是資金密集型和高風(fēng)險的投資，從前期的開發(fā)到后期的經(jīng)營，需要2～3年的過渡期，需要大量的運營資金投入。

（三）經(jīng)營方式和內(nèi)容多樣。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方式以租賃為主，也有租售結(jié)合，經(jīng)營內(nèi)容主要有大型的購物中心、餐飲、娛樂、休閑、金融服務(wù)等。

（四）經(jīng)營管理要求高。商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營方式多樣，經(jīng)營內(nèi)容多變，因此需要專業(yè)團隊進行管理，對服務(wù)促銷、整合營銷等都比較高，要求系統(tǒng)地、有計劃地持續(xù)經(jīng)營。

二、萬達(dá)商業(yè)的重資產(chǎn)模式及財務(wù)問題

過去萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式是萬達(dá)自己投資、建設(shè)、管理一個大型的萬達(dá)廣場，旁邊再建造一些商鋪、寫字樓、住宅等進行銷售，這種城市綜合體模式使萬達(dá)商業(yè)取得了巨大成功。過去萬達(dá)的這種經(jīng)營模式依靠的是低廉的土地成本、大比例的住宅銷售和高額的銷售利潤，萬達(dá)通過資產(chǎn)抵押來獲取金融機構(gòu)的融資，這種通過金融機構(gòu)融資和出售物業(yè)取得回款的重資產(chǎn)模式，在如今金融工具不足、商業(yè)物業(yè)回報率低的情況下，使萬達(dá)面臨一系列的財務(wù)問題。

（一）凈資產(chǎn)收益率下降。萬達(dá)商業(yè)收入主要由銷售物業(yè)收入、投資物業(yè)收入以及酒店經(jīng)營收入構(gòu)成，主要依靠銷售物業(yè)。通過整理萬達(dá)商業(yè)近四年的會計報表資料數(shù)據(jù)，計算其凈資產(chǎn)收益率發(fā)現(xiàn)，2011～2012年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率由32.71%上升到37.36%，上漲了14.22%，達(dá)到歷史最高點，而此后凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)明顯下滑，2013年下降至25.34%，2014年下降到了19.03%。在受到經(jīng)濟形勢與政策變化影響下，房價受到很多起伏，造成銷售毛利率下降，從而導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率下降。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率高。在過去的重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商業(yè)一直依靠“以售養(yǎng)租”的方式來獲取大量的資金，用來買地和投資開發(fā)，獲得快速發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，一二線城市開發(fā)機會減少和更多地進入三四線城市，物業(yè)銷售回款困難，因此萬達(dá)的資金流更加依賴外部融資，萬達(dá)的負(fù)債連年維持在巨額狀態(tài)，達(dá)到了74%以上，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率65%，每年的利息支出就有100多億元。

（三）現(xiàn)金流壓力大。萬達(dá)商業(yè)的重資產(chǎn)模式就是依靠經(jīng)營活動和籌資活動的現(xiàn)金凈流量來支持其投資活動現(xiàn)金流量的支出。從萬達(dá)近幾年的現(xiàn)金流量表的數(shù)據(jù)來看，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流量在2012年、2013年發(fā)生了大幅下滑，而隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L，投資活動的現(xiàn)金流量總體呈上升趨勢，2014年其投資現(xiàn)金凈流出為457億元，2014年其資產(chǎn)負(fù)債表的應(yīng)付賬款額高達(dá)500多億元，還有近1，800億元銀行貸款及未償還債券，全年利息支付達(dá)120多億元。萬達(dá)的重資產(chǎn)模式給萬達(dá)帶來了不小的資金壓力。

在面臨盈利能力下降、現(xiàn)金流壓力上升和融資壓力不斷上升的情況下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)推行輕資產(chǎn)運營模式來解決投資資金不足、盈利能力下降及融資成本高等問題，從而實現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

三、萬達(dá)輕資產(chǎn)模式及策略

篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營管理

1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹

商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個城市或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動城市或區(qū)域經(jīng)濟繁榮的主要驅(qū)動力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計—建設(shè)—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認(rèn)識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運營管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營冷淡，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測的示范經(jīng)濟效應(yīng)相差較遠(yuǎn)。

2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

按照房地產(chǎn)市場行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象?？偨Y(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1規(guī)劃設(shè)計和市場定位不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個專業(yè)領(lǐng)域，需要進行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計與市場定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)上，沒有為未來的招商與運營進行認(rèn)真充分的市場調(diào)查、科學(xué)合理的市場定位。在規(guī)劃設(shè)計時，通常只追求經(jīng)濟利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計，從而給后期經(jīng)營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M水平；②功能設(shè)計沒有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌，只追求空間使用效率，給項目后期運營管理帶來諸多問題；③項目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴(yán)重浪費。

2.2開發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營脫節(jié)

目前，國外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經(jīng)濟效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤，只關(guān)注開發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營。項目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營責(zé)任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營的嚴(yán)重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展水平不適應(yīng)

自2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2015年約7成的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達(dá)到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費者購物習(xí)慣，對實體零售經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時國外中高端品牌積極擴張進駐國內(nèi)市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結(jié)果必然是投資過剩及浪費。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項目增長速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會資源的巨大浪費。

3原因分析

近幾年，國內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購事件，都是因為商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營不善導(dǎo)致嚴(yán)重后果造成的。例如曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細(xì)分析這些商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經(jīng)營的長期效益是主要原因

目前，在房地產(chǎn)市場，通常是住宅項目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當(dāng)前國內(nèi)土地市場出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級市場公開招拍掛競價獲得土地，房地產(chǎn)項目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競價對資金實力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個項目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項目接繼、沒有土地供應(yīng)而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機。而商業(yè)地產(chǎn)項目要求長期持續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級市場靠資金實力獲取土地資源，不得不要求在手項目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。

3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)是一項涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營的投資匯報。商業(yè)地產(chǎn)作為整個商業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條中一個基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、業(yè)態(tài)選擇、市場定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無論在項目規(guī)劃、設(shè)計、選址、立項等方面，還是在建設(shè)、招商、運營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗和復(fù)合型專業(yè)人才團隊，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個現(xiàn)實原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃

2012年9月12日，國務(wù)院頒布《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和土地政策，強調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的報批和實行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會責(zé)任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，不做市場調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點布局嚴(yán)重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴(yán)重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，也面臨著經(jīng)營艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費。

3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營資金斷裂

商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場上建立品牌、口碑及達(dá)到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發(fā)商引進了一些具有較高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費貼補返還等。在目前國內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發(fā)、招商和運營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運營的相互關(guān)系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴(yán)重的。

4.1降低了管理控制能力

國際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產(chǎn)項目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開發(fā)人員對出售后商業(yè)項目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項目經(jīng)營管理有一個2-3年的嚴(yán)峻考驗期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場，而商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪租出后所經(jīng)營項目和產(chǎn)品檔次，形成項目交叉重復(fù)，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營產(chǎn)品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業(yè)經(jīng)營布局無序、無特色，服務(wù)功能殘缺，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象、市場聲譽和規(guī)模經(jīng)濟效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經(jīng)營，但可能嚴(yán)重影響整個商業(yè)項目的形象和聲譽，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營預(yù)期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項目開業(yè)前的早期推廣費用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會把這個費用包含在項目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業(yè)體運營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分?jǐn)傄驗楦骷疑啼仩I業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因為修改費用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進而制約了整個商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟發(fā)達(dá)的沿海城市，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時，廣大欠發(fā)達(dá)城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過于密集，而遠(yuǎn)郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強烈對比。例如，北京的遠(yuǎn)郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費只能開車進入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的一線城市，盡管它的遠(yuǎn)郊區(qū)社會消費品零售總額超過中心城市總量50%，但遠(yuǎn)郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。

5建議和對策

商業(yè)地產(chǎn)價值是實現(xiàn)運營價值為目標(biāo)的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營集成向金融價值投資的最大化實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價值最大化不是指開盤銷售價格和利潤的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長期、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達(dá)到物業(yè)升值，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)未來增值空間的價值最大化。因此，開發(fā)商要實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項目后期的實踐管理和品牌服務(wù)的錯誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營并重的經(jīng)營格局。

5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場定位

（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場定位。因為商業(yè)地產(chǎn)與市場需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，市場定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會導(dǎo)致社會資源和企業(yè)資源的巨大浪費。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的前提，尤其是對商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場細(xì)分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“?！薄⒆觥熬?，通過自身的特色和亮點來吸引消費者。（2）加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃和布局管理。加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點：①商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進城市功能的不斷完善和升級；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無序競爭。規(guī)劃必須尊重市場規(guī)律，在市場規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場，讓市場競爭來實現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和人們的生活消費水平綜合評估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在著如下幾點規(guī)律：①當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達(dá)到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。

5.2實行“訂單合作”經(jīng)營模式

近年來，國內(nèi)許多實力強大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強強聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)力量進行市場規(guī)模擴張。這種合作模式主要有三種：①購買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營擔(dān)保金和利潤分享。市場上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項目，這種模式更能適應(yīng)市場環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場定位和規(guī)劃設(shè)計，有助于彌補開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運作中人才緊缺、經(jīng)驗不足的弱點，并幫助開發(fā)商精準(zhǔn)、客觀地進行商圈分析、市場定位和業(yè)態(tài)組合，力求達(dá)到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項目的固定投資回報，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因為可以吸引大量的顧客，吸引其他商家跟風(fēng)入駐，進而影響商品的購買價格或商鋪的租賃價格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設(shè)計，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進行的拆改、改造，降低浪費最小化。

5.3實行“售后回租”經(jīng)營模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報換取特許經(jīng)營權(quán)。在當(dāng)前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對售出的商鋪實行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟效益。售后回租應(yīng)做到三個基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個市場統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計是否沖突，行業(yè)之間有無競爭，與其他商戶經(jīng)營的商品是否互補。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護和提升商業(yè)項目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對商戶進行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場規(guī)則和法規(guī)，損壞商場形象、品牌的商戶應(yīng)嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)堅決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道

靈活、機動、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場健康、完善的投融資機制，鼓勵和扶持社會資金進入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風(fēng)險。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機構(gòu)通過社會募集資金來投資建設(shè)的。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計，我國商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達(dá)到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷創(chuàng)新投融資機制，積極開放和引進國、內(nèi)外風(fēng)險投資和專項投資基金進入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達(dá)國家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險基金進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社?；鹨氲酱笮蜕虡I(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機制的不斷完善將對促進中國商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動作用，應(yīng)大力鼓勵和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部

參考文獻：

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[2]趙章對.完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2013,(2):200+221.

篇5

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè) 協(xié)調(diào)發(fā)展

隨著消費結(jié)構(gòu)的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結(jié)果促進了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關(guān)注的問題。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結(jié)果

隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標(biāo)之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設(shè)，這都對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。

同時，隨著我國零售業(yè)的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內(nèi)大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業(yè)物業(yè)的需求。同時國內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構(gòu)成了對商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業(yè)市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。激烈競爭，改變著大中城市原有的商業(yè)布局，形成了對商業(yè)物業(yè)的巨大需求。

商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進、互為制約

商業(yè)地產(chǎn)是一個高投資、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，從其投資周期和使用周期看，對城市的發(fā)展乃至整個社會經(jīng)濟發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的影響。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，其質(zhì)量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮，其相對價格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)造能力和競爭力。因此，商業(yè)地產(chǎn)對城市發(fā)展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業(yè)的發(fā)展，也可能會阻礙商業(yè)的發(fā)展。

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運而生，而城市的不斷發(fā)展也對商業(yè)地產(chǎn)提出了更高的要求。作為城市商業(yè)的運營商，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個與城市、與商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的和諧發(fā)展模式

與商業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)

商業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)著消費的時尚和潮流。商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中要看到商業(yè)的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發(fā),做到適度超前，而不能不顧城市發(fā)展的實力和市場的承受能力盲目開發(fā)、過度開發(fā)。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度也要與支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個重要指標(biāo)―GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業(yè)面積等指標(biāo)的增幅相吻合。

注重發(fā)展的可持續(xù)性

首先，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與商業(yè)業(yè)態(tài)的變更相適應(yīng)。從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變更是與一個國家或地區(qū)的GDP密切相關(guān)的。當(dāng)一個國家或地區(qū)的人均GDP處于1100美元以下時，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP處于1100―2000美元時，商業(yè)業(yè)態(tài)將出現(xiàn)升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等將取代農(nóng)業(yè)時代下的廟會、集貿(mào)市場；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000―4400美元時，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP達(dá)到4400美元以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)。這就要求在項目建設(shè)的初期就要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，選擇與商業(yè)業(yè)態(tài)相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)。

其次，商業(yè)地產(chǎn)作為跨行業(yè)的領(lǐng)域，有自身的發(fā)展規(guī)律。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要2―3年甚至更長的培育期，為統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注重商業(yè)地產(chǎn)項目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續(xù)發(fā)展的需要。

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者形成一個環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時，考慮到整個環(huán)路的其他利益者，才能維持整個環(huán)路的發(fā)展。

保證生態(tài)的平衡性

商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)平衡主要指商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與周圍環(huán)境保證和諧一致。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：商業(yè)地產(chǎn)的總量一定要與市場需求相符，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況；大中小商業(yè)的結(jié)構(gòu)比例要達(dá)到合理的配備，且在業(yè)態(tài)上要形成互補；商業(yè)地產(chǎn)的布局一定要符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃；大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)要以人為本，與周圍環(huán)境、交通相協(xié)調(diào)，保持商業(yè)與地產(chǎn)的生態(tài)平衡。

我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及原因分析

脫離了商業(yè)發(fā)展的速度

近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)進入了快速發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近五年來全國商業(yè)地產(chǎn)投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個重要指標(biāo)――近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標(biāo)均低于商業(yè)地產(chǎn)的增速。

究其原因，一是商業(yè)地產(chǎn)的價格較高，宏觀調(diào)控后，部分開發(fā)商從投機住房轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一些原本從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也加大了投資規(guī)模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從某種程度上講，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是過熱，而是發(fā)展速度過快，脫離了商業(yè)發(fā)展的需要。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，個別城市人均商業(yè)網(wǎng)點面積已經(jīng)達(dá)到了2-3平方米，是發(fā)達(dá)國家的兩倍，卻仍在興建大型商業(yè)設(shè)施。

違背了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗，往往是先建設(shè)后招商，許多商業(yè)項目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動線規(guī)劃、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業(yè)地產(chǎn)中的爛尾樓。

現(xiàn)階段我國很多開發(fā)商主要依靠短期銀行貸款、施工隊墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發(fā)商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時也轉(zhuǎn)嫁了投資風(fēng)險。但分割銷售后又因缺乏統(tǒng)一管理，出現(xiàn)經(jīng)營困境。

忽視了可持續(xù)發(fā)展性

空置面積的增加造成了社會資源浪費；上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長21%?？罩蒙虡I(yè)營業(yè)用房沉淀了大量的資金，并浪費了土地資源。大型商業(yè)設(shè)施過于集中，同質(zhì)化明顯，競爭加劇。網(wǎng)點過分集中，導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)間的超度競爭，企業(yè)整體效益下降，特別是小規(guī)模商業(yè)企業(yè)倒閉增多，影響了經(jīng)濟運行的質(zhì)量。潛伏著金融風(fēng)險。據(jù)金融部門統(tǒng)計，個人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上，全國用于個人購買商業(yè)用房貸款額不低于1500億元。而個人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發(fā)商承諾的投資回報，從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況看，這部分貸款的風(fēng)險較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造成發(fā)展的悲觀預(yù)期，不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)展和諧的商業(yè)地產(chǎn)策略

開發(fā)商調(diào)整定位

開發(fā)商在整個項目的發(fā)展過程中，是主要經(jīng)營者。這就要求開發(fā)商要盡快放棄慣有的思維模式，實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，從戰(zhàn)略角度對組織機構(gòu)作相應(yīng)的調(diào)整，確立以商業(yè)經(jīng)營、客戶服務(wù)為重點的機構(gòu)形式，改變過去先建設(shè)后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發(fā)商在其開發(fā)初期一定要明確項目建成后由誰來經(jīng)營（Who）、經(jīng)營什么（What）以及怎么經(jīng)營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統(tǒng)一管理、穩(wěn)定經(jīng)營。同時，要加強投資論證，從城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展、商業(yè)環(huán)境、消費習(xí)慣、人口結(jié)構(gòu)、交通組合等諸多方面進行分析研究，充分考慮商業(yè)地產(chǎn)特有的規(guī)律，確保投資規(guī)模的科學(xué)化和專業(yè)化。

尋求最佳經(jīng)營模式

不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業(yè)功能結(jié)合起來，體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)形態(tài)的特征，商業(yè)地產(chǎn)才能具有強大的生命力。在項目開發(fā)初期，尤其是大型商業(yè)項目的開發(fā)，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業(yè)態(tài)來確定比例關(guān)系和業(yè)態(tài)組合，設(shè)計最佳的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。另外，從國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展看，只租不售和訂單式地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主流模式，應(yīng)不斷探索適合我國國情的科學(xué)發(fā)展模式。

建筑規(guī)劃以商業(yè)經(jīng)營、消費習(xí)慣為本

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以商業(yè)經(jīng)營為主，充分體現(xiàn)經(jīng)營概念和特色，實現(xiàn)聚集人流的功能。由于項目所在的城市發(fā)展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規(guī)劃設(shè)計部門應(yīng)在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當(dāng)?shù)叵M者的消費習(xí)慣和消費心理，使建筑風(fēng)格符合消費者的審美觀，為消費者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強調(diào)體驗式消費為主，表現(xiàn)為商業(yè)街區(qū)形式的“第四代商業(yè)模式”已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，成為“新商業(yè)運動”的主導(dǎo)模式。

強化開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營能力

由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的初級階段，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離不可避免的造成各主力店與產(chǎn)權(quán)商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發(fā)商要具有創(chuàng)新頭腦，樹立以“投資者、經(jīng)營者、消費者”為導(dǎo)向的服務(wù)意識，在充分了解商業(yè)結(jié)構(gòu)中各種業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)管理。同時，專業(yè)的商業(yè)管理團隊的作用日益重要，要加大力度培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的管理團隊。這支管理團隊既要包括物業(yè)管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家，又要包括不同專業(yè)的設(shè)計專家，在專業(yè)協(xié)同下，使項目各個環(huán)節(jié)有效的串聯(lián)、銜接與配合，這樣才能發(fā)揮出各種資源應(yīng)有的價值。現(xiàn)階段迫切需要行業(yè)協(xié)會發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，建立商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析師、職業(yè)經(jīng)理人等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加快行業(yè)人才的培養(yǎng)。

篇6

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）近年來商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)增速較快，存量規(guī)模迅速擴大

伴隨我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達(dá)到26.5%，商業(yè)營業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長率為16.6%。從供應(yīng)規(guī)?？?，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業(yè)營業(yè)用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱源自于三大驅(qū)動力：一是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費結(jié)構(gòu)升級。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人們消費水平的提高，對零售物業(yè)、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應(yīng)，驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)相繼模仿、打造商業(yè)地產(chǎn)項目。二是，地方政府城市建設(shè)的驅(qū)動?；诮?jīng)濟發(fā)展需求，政府熱衷于城市開發(fā)建設(shè)，城市規(guī)劃中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營主體不斷增加。經(jīng)過多年發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗日漸成熟，對商業(yè)品牌的復(fù)制和擴張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實施以及住宅開發(fā)利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發(fā)商主動轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機構(gòu)、房地產(chǎn)私募基金等機構(gòu)投資者投資、持有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也不斷擴大（見圖1）。

（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業(yè)地產(chǎn)運營模式以散售為主

我國商業(yè)地產(chǎn)的運營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經(jīng)營。四種模式各有優(yōu)缺點。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業(yè)長期穩(wěn)定回報和升值收益的權(quán)利；租賃模式雖然控制了物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲得了經(jīng)營收益，但資金壓力較大，對運營商資產(chǎn)管理水平要求較高。一直以來，我國商業(yè)地產(chǎn)運營模式以散售為主，原因有以下三點：

一是，缺乏長期資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業(yè)地產(chǎn)需要有“養(yǎng)”的過程，才能帶來穩(wěn)定的、可持續(xù)的租金回報。待到商業(yè)地產(chǎn)成熟之后，其收益依賴于持續(xù)性的租金收入，所以它更加注重后期的經(jīng)營管理，必須委托專業(yè)的管理團隊進行統(tǒng)一經(jīng)營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業(yè)地產(chǎn)的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業(yè)地產(chǎn)尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經(jīng)驗的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊。長期以來，由于我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，經(jīng)營比較粗放。多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備包括定位、規(guī)劃、招商、物業(yè)管理、資產(chǎn)運作等在內(nèi)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，因此開發(fā)以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業(yè)地產(chǎn)售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機需求措施的實施背景下，商業(yè)地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業(yè)的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產(chǎn)品。較高的售租比之下，開發(fā)商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業(yè)地產(chǎn)急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質(zhì)不一、經(jīng)營管理難度大、經(jīng)營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產(chǎn)，對持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴大經(jīng)營規(guī)模和提高經(jīng)營水平。因此，從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)散售模式帶來的挑戰(zhàn)，還需要積極探索長期資金對商業(yè)地產(chǎn)的注入方式。目前，一些資金實力較雄厚、管理能力較強的企業(yè)已經(jīng)開始根據(jù)自身特點選擇不同經(jīng)營模式。比如，萬達(dá)、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。

（三）房地產(chǎn)私募基金不斷發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)培育發(fā)展、改造提升發(fā)揮了重要作用

在海外房地產(chǎn)市場，私募基金經(jīng)常與REITs相結(jié)合，應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)?；灸Ｊ绞?，商業(yè)地產(chǎn)建成后的培育期，由于風(fēng)險高、資產(chǎn)升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業(yè)地產(chǎn)的成熟期，由于風(fēng)險小，收益穩(wěn)定，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產(chǎn)私募基金和REITs支持下，商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)持有經(jīng)營。根據(jù)INREV對歐洲房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)測，截至2014年1季度，近60%的房地產(chǎn)私募基金投向零售物業(yè)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)。由此可見，房地產(chǎn)私募基金對商業(yè)地產(chǎn)的重要作用（見圖2）。

我國人民幣房地產(chǎn)私募基金于2010年開始進入快速發(fā)展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產(chǎn)基金元年。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計，2008年到2010年之間，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金僅有20多支，市場規(guī)模100億元左右。2010年以后迅速發(fā)展，在2013年，新募集基金達(dá)113支，總募集規(guī)模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產(chǎn)私募基金市場擁有206家專業(yè)的基金管理機構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過4000億元人民幣。

在我國房地產(chǎn)私募基金中，有近一半基金投資商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計，有48%的房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)及43%的管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)；有28%的機構(gòu)和27%的管理資金量關(guān)注結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開發(fā)；有近1/5的房地產(chǎn)基金關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；還有少部分市場機構(gòu)關(guān)注諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、一級土地開發(fā)等專業(yè)的地產(chǎn)投資主題（見圖3）。

商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)私募基金對商業(yè)地產(chǎn)的培育發(fā)展、更新改造發(fā)揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區(qū)寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進行“資產(chǎn)精裝修”后進行銷售，銷售時與購房人簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，包括統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一物業(yè)等，通過整體運營，提高租金回報和資產(chǎn)增值水平。還有瞄準(zhǔn)白領(lǐng)公寓這個細(xì)分市場進行收購改造持有的賽富不動產(chǎn)“新派公寓”基金、傾向于資產(chǎn)包收購再轉(zhuǎn)向大型機構(gòu)整體出售的嘉實資本等。經(jīng)過幾年發(fā)展，先行的資產(chǎn)管理機構(gòu)積累了對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資管理經(jīng)驗，對今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大為有益。但由于國內(nèi)真正的REITs尚未建立，商業(yè)地產(chǎn)私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長期運營資金、形成專業(yè)資產(chǎn)管理平臺的REITs尚處萌芽階段

如果說私募基金在商業(yè)地產(chǎn)價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業(yè)地產(chǎn)對長期資金的需求，并且通過統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺，保持了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，從而實現(xiàn)了持有經(jīng)營。

REITs最早于20世紀(jì)60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發(fā)展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數(shù)情況下經(jīng)營具有穩(wěn)定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產(chǎn)，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發(fā)行REITs，原本流動性差的房地產(chǎn)被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當(dāng)前，全球的REITs市值規(guī)模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。

REITs有獨特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產(chǎn)。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權(quán)多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設(shè)有不同程度的稅收優(yōu)惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設(shè)立、交易環(huán)節(jié)也有一定優(yōu)惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎(chǔ)，成為一種介于股和債之間的金融產(chǎn)品，其具備了風(fēng)險低、收益高、流動性好的特點，吸引了大量的保險資金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資人和個人投資者（見圖4）。

在我國，由于缺乏稅收優(yōu)惠等相關(guān)鼓勵政策，內(nèi)地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項資產(chǎn)管理計劃形式實現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。如：2014年中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產(chǎn)及對應(yīng)的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立專項資產(chǎn)管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統(tǒng)掛牌交易，在流動性方面實現(xiàn)了重要突破。二是，以商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)租金收益為信托標(biāo)的的財產(chǎn)受益型信托產(chǎn)品。如，2008年華僑城租賃收益權(quán)直接融資項目。華僑城地產(chǎn)通過以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業(yè)的未來 5 年租金收益委托中信信托發(fā)行財產(chǎn)信托產(chǎn)品。三是，一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式也在向類資產(chǎn)證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)進行組合，購買者可以自由選擇現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產(chǎn)品的任意組合。龍湖還將提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實現(xiàn)保值增值。

二、未來發(fā)展趨勢

（一）商業(yè)地產(chǎn)將逐步進入存量房時代，一二線城市的核心區(qū)域率先進入

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求時，開發(fā)商主要以供應(yīng)產(chǎn)品為主；當(dāng)供求關(guān)系基本平衡時，開發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產(chǎn)進入存量房時代。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模不斷擴大以及城市新增土地供應(yīng)日益減少，城市商業(yè)地產(chǎn)將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。

2014年，國家在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中進一步提出要建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機制，嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例?？梢灶A(yù)見，基于國家對城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的控制，將進一步加速商業(yè)地產(chǎn)步入存量房時代的步伐。

（二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式更加多元，進入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營并重時代

隨著商業(yè)地產(chǎn)進入存量房時代，地產(chǎn)本身開始體現(xiàn)出較強的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營顯現(xiàn)出優(yōu)勢，尤其是持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能為經(jīng)營主體創(chuàng)造更大的價值。在美國，當(dāng)城市化率小于50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產(chǎn)以開發(fā)為主；城市化率在50%-60%之間，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時，房地產(chǎn)開發(fā)和持有并重；當(dāng)城市化率和第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時，持有經(jīng)營比重迅速提高并最終超過開發(fā)比例。

當(dāng)前，我國城市化率已經(jīng)超過50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業(yè)地產(chǎn)并增加持有經(jīng)營物業(yè)所占比重，就連SOHO中國也要轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營?？梢灶A(yù)見，商業(yè)地產(chǎn)以散售為主的時代即將過去，即將步入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營并重的時代。

（三）商業(yè)地產(chǎn)運營水平不斷提高，更加注重提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)后期運營中，是否具備高水平的資產(chǎn)運營管理能力，能否提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)，成為地產(chǎn)租金收益和價值提升的關(guān)鍵。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理觀念，更沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理運營商。未來，隨著商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理能力也將不斷提升，專業(yè)運營商作為獨立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。專業(yè)的資產(chǎn)管理包括商業(yè)地產(chǎn)項目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務(wù)和賣場管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)硬件改造、金融服務(wù)以及與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等。

以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業(yè)管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經(jīng)營成為主流，物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理。資產(chǎn)管理是一整套的集成服務(wù)，包括物業(yè)及設(shè)施管理、財務(wù)管理、運營管理、租戶管理及金融服務(wù)。如果說頂級建筑、核心位置是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)的硬件基礎(chǔ)，那專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)就是商業(yè)地產(chǎn)的軟性價值。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融化特征更加突出，資本運作水平將顯著提升

商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產(chǎn)業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運作。相比國外的金融創(chuàng)新，我國的REITs、房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進其發(fā)展：

一是，隨著國家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，REITs等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。2014年，央行、銀監(jiān)會的文件中再次強調(diào)，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行MBS以及積極穩(wěn)妥開展REITs試點。隨著REITs的應(yīng)用，商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機構(gòu)投資者和長期資金，保險資金參與商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的政策條件越來越成熟。2014年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》，文件提出要進一步發(fā)揮保險公司的機構(gòu)投資者作用。鼓勵保險公司設(shè)立不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)，允許專業(yè)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)設(shè)立夾層基金、并購基金、不動產(chǎn)基金等私募基金。探索保險機構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機構(gòu)投資者的身份參與房地產(chǎn)私募基金、REITs等證券化產(chǎn)品持有商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來長期穩(wěn)定資金。

篇7

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn) 土地需求 土地供應(yīng)

一、商業(yè)地產(chǎn)

1.商業(yè)地產(chǎn)的概念和分類。商業(yè)地產(chǎn)在理論上有廣義和狹義之分。從廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個泛商業(yè)的概念，所有用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)都稱之為商業(yè)地產(chǎn)，包含：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)，等等。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。

商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)與商業(yè)雙重特征的綜合性行業(yè)，他兼有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)運營的雙重運行規(guī)律，并且具有其本身特有的行業(yè)規(guī)律。廣義上，商業(yè)地產(chǎn)可按不同標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分，其中按用途分類比較符合實際，也比較容易理解。一般分為如下4類：

(1)商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)：包括商業(yè)街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產(chǎn)權(quán)商鋪、展覽中心等。(2)辦公用物業(yè)：包括寫字樓、商住兩用樓（SOHO式辦公）對外出租的政府辦公樓等。 (3)餐飲酒店類物業(yè)：包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。由于房地產(chǎn)開發(fā)向深度和廣度擴展，房地產(chǎn)與賓館、酒店的嫁接趨勢明顯，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式酒店、經(jīng)濟型酒店等類型。(4)倉儲、廠房類物業(yè)：是物流的重要組成部分，聯(lián)結(jié)生產(chǎn)和消費，包括倉庫、存儲罐、標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)園區(qū)、物流港等。

2.商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析。近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速興起，全國各地的購物中心、寫字樓、酒店、特色商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)設(shè)施迅速增加。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國商業(yè)地產(chǎn)自2001年以來呈現(xiàn)了“井噴式”發(fā)展態(tài)勢，然而投資過熱的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在卻面臨很多問題。截至2005年年底，我國商業(yè)營業(yè)用房空置面積達(dá)到3872萬m2,同比增長23.2%，到2006年上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國商品房空置面積已達(dá)到1.21億m2，其中北京商業(yè)空置一年以上的面積達(dá)到42萬m2，同比增長133%。除了空置面積不斷增長外，很多城市新樓盤的商業(yè)門面房處于滯銷狀態(tài)。

二、商業(yè)地產(chǎn)土地需求和供應(yīng)

土地是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提，其重要性不僅在于它為建筑物和配套的物業(yè)環(huán)境提供基礎(chǔ)，而且任何開發(fā)用地都具有價值，它是開發(fā)費用的極為重要的組成部分，同時，開發(fā)用地又是決定開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益的至關(guān)重要的條件。按照1990年國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，商業(yè)用地使用權(quán)最高年限為40年。

1.商業(yè)地產(chǎn)的土地需求。城市商業(yè)土地是指用于商業(yè)目的的非住宅房地產(chǎn)用地，是廣義上商業(yè)地產(chǎn)用地的統(tǒng)稱。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的重要組成部分，是從事商業(yè)經(jīng)營活動的場所，它可以為所有者帶來經(jīng)營收益。在市場經(jīng)濟中土地是按照最有利的用途進行分配的，其中土地競價租金及各種用途所帶來的收益起著關(guān)鍵的調(diào)節(jié)作用，馮?杜能（von Thunen,1826）最早提出了競價租金（bit rent）理論。土地租金一般可以分為地租、經(jīng)濟租金和競價租金三種類型，

商業(yè)地產(chǎn)用地需求主要受城市規(guī)模擴大和經(jīng)濟發(fā)展速度的影響，與第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值直接相關(guān)。城市土地需求的驅(qū)動力是城市發(fā)展，一個經(jīng)濟城市的增長主要是人口和就業(yè)。人口的增長帶來了對住宅的需求，而城市經(jīng)濟活動的增長帶來了對用于各種經(jīng)濟活動（即廣義上的商業(yè)地產(chǎn)）的建筑空間的需求。商業(yè)地產(chǎn)用地在出讓土地總面積中比例不高，經(jīng)常表現(xiàn)為綜合性用地，但其價值最高，對城市土地市場的影響很大，是土地儲備機制調(diào)控的重點。

2.商業(yè)地產(chǎn)的土地供給。土地供給是指可供給人類利用的土地規(guī)模。土地作為一種特殊的商品，其供給分為土地自然供給與土地經(jīng)濟供給兩種類型。土地的自然供給是指大自然提供給人類可以利用的土地資源總量，是無彈性的。土地的經(jīng)濟供給，是指在土地自然供給的范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給，土地的經(jīng)濟供給受到人類社會活動的影響，是有彈性的，因此，土地經(jīng)濟供給是一種動態(tài)供給。

在市場經(jīng)濟條件下，土地所有者將根據(jù)市場價格決定土地供應(yīng)數(shù)量。土地價格上升，土地所有者為獲取更多利潤，增加土地供給量，從而使自己的效用水平提高。相反，土地價格下降，土地所有者將降低土地供給，直到土地價格出現(xiàn)反彈。因此，土地經(jīng)濟供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線，具體如圖所示。

上圖中，商業(yè)地產(chǎn)用地的收益率較高，當(dāng)土地價格上升時，城市建設(shè)用地的供給規(guī)模就會大幅提高，其供給彈性較大，在圖中表現(xiàn)為斜率較小。

三、小結(jié)

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。由于土地的稀缺性，再加上土地具有不可再生性和空間的不可移動性，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源越來越困難，因此必須提高土地資源的利用率，使之最大限度的發(fā)揮其效能，助推房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。在土地資源稀缺和企業(yè)利潤最大化的雙重約束下，如何建立土地的供應(yīng)機制是現(xiàn)實問題。

參考文獻:

[1]周京奎:城市土地經(jīng)濟學(xué).北京大學(xué)出版社，2007

[2]何 芳:城市土地經(jīng)濟與利用.同濟大學(xué)出版社，2004.9

篇8

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式西安

近段時間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上商鋪銷售火爆，商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，無論是住宅底商還是純商業(yè)項目，都呈現(xiàn)出迅猛上升的勢頭。西安等房地產(chǎn)發(fā)展初級市場，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上呈現(xiàn)一派火熱的氛圍。一方面，投資資金紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，另一方面各國零售業(yè)巨頭也紛紛進駐西安，使商業(yè)地產(chǎn)項目競爭愈演愈烈。西安近幾年商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展讓人眼花繚亂，但同時也要理性的分析其中的經(jīng)驗與教訓(xùn)，為以后更好的開發(fā)提供建議。

西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢及特點

（一）經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展是重要保證

西安市經(jīng)濟保持發(fā)展的良好勢頭，全市生產(chǎn)總值由2000年的643.26億元增加到2005年的1270.14億元，年均增長13.3％，基本實現(xiàn)總量翻一番。人均生產(chǎn)總值從1100美元增加到2165美元。全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成2579.3億元，年均增長29.2％。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資穩(wěn)步增加，在2005年達(dá)到100億元。這些數(shù)據(jù)表明西安市正邁入一個高速發(fā)展的階段，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

（二）商業(yè)市場繁榮

西安商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大發(fā)展機會就是商業(yè)市場的蓬勃發(fā)展。據(jù)了解，2005年西安市商業(yè)設(shè)施建設(shè)發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大、多元化、檔次高的特點，大型商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施建設(shè)項目不斷增多。目前已有家世界雁塔路店、人人樂北關(guān)店等20個大型商業(yè)網(wǎng)點項目開業(yè)，共完成投資額10億元，建筑面積60萬平方米。國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪于2006年5月在東大街安家，總投資15億元人民幣，占地約68畝，總建筑面積25萬平方米，目前工程建設(shè)已進入收尾階段的騾馬市商業(yè)步行街被其選中。西安市良好的商業(yè)市場氛圍吸引眾多國內(nèi)及國際知名商家進駐，實現(xiàn)了商業(yè)和房地產(chǎn)的良性互動，即為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間，也有力地促進了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

（三）政府政策變化及行業(yè)規(guī)范

從政策角度看，近兩年為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)業(yè)快速平穩(wěn)的發(fā)展，防止出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)業(yè)過熱，國家了一系列宏觀經(jīng)濟政策來對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控。受此類政策的影響，住宅類和其它類型的房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯放緩，開發(fā)商對獲得的土地和資金分配隨之做出調(diào)整，而利潤率較高的商業(yè)地產(chǎn)獲得開發(fā)商的青睞。特別值得關(guān)注的是，鑒于房地產(chǎn)以前出現(xiàn)的問題和教訓(xùn)，一些全面指導(dǎo)和規(guī)范西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的文件即將出臺，這將為西安的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

（四）商業(yè)地產(chǎn)運作水平不斷提高

商業(yè)地產(chǎn)與所在區(qū)域內(nèi)的市場供需關(guān)系緊密結(jié)合，即市場有多大的購買力，就需要多大商業(yè)物業(yè)。過去的經(jīng)驗證明，零散的經(jīng)營模式很難集中所有的商業(yè)吸引力去吸引消費者和維護消費者。因此體量大、功能綜合全面、內(nèi)在經(jīng)營服務(wù)品質(zhì)優(yōu)良的商業(yè)項目將是下一步商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重點。而對于大規(guī)模和高功能的項目開發(fā)，必須進行充分的市場調(diào)查。特別是海外零售商進駐之后或者項目想融到海外投資，都會對商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)提出很高要求。這就自然推進商業(yè)地產(chǎn)商的運作水平不斷提升，最終促使整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進步

良好的投資前景已經(jīng)吸引了眾多投資機構(gòu)和經(jīng)營企業(yè)，一批國內(nèi)知名商業(yè)零售企業(yè)正在西安選址，其中北京華聯(lián)擬在二環(huán)路周邊開設(shè)購物中心、王府井百貨業(yè)擬在東大街選址開店，而來自瑞典的宜家百安居、法國家樂福也擬進入西安的商業(yè)領(lǐng)域。

（五）特色品牌領(lǐng)軍市場

商業(yè)地產(chǎn)競爭關(guān)鍵要走特色之路，特色是生命線，特色就是競爭力。而本土文化則是一個關(guān)鍵元素，從這個角度講，這也是對開發(fā)商的考驗。西安作為古都，有其獨特的文化底蘊和歷史痕跡，如何在現(xiàn)代社會的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)掘并有效地利用這些因素，有時候是項目成敗的關(guān)鍵。西大街的開發(fā)是把唐風(fēng)作為該街的主要建筑風(fēng)格加以控制，朱棟、黛瓦、粉墻一系列標(biāo)志性的唐代建筑元素使得西大街的整體風(fēng)貌顯得鮮亮活力，而這樣的建筑風(fēng)格比較適合用于規(guī)模較大的公共、商業(yè)建筑。西大街定位于集旅游、休閑、觀光、購物為特色的中國唐人街，整條街完整開發(fā)勢必引起人氣匯聚、客流頻繁、萬商云集，使得整條街和項目具有整體向上的趨勢，以后必將成為西安旅游的新熱點。

西安南城，隨著大唐通易坊、大唐商業(yè)廣場等盛唐風(fēng)韻商業(yè)地產(chǎn)項目開工建設(shè)，同時相繼涌現(xiàn)出大唐不夜城，以及占地近千畝的大唐芙蓉園等大規(guī)模仿唐建筑，其規(guī)劃建設(shè)，商業(yè)規(guī)模，將再次引爆唐文化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

西安商業(yè)地產(chǎn)面臨的困難及挑戰(zhàn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長，開發(fā)和回收周期較長。一般住宅的開發(fā)周期為3—4年左右，大部分項目則更短。而一個完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對開發(fā)商的資金實力來講是嚴(yán)峻的考驗。

政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗及宏觀監(jiān)控造成項目的盲目開發(fā)和不合理競爭，影響了城市商業(yè)功能的整體布局。由于商業(yè)服務(wù)于廣大消費者，同時，也是城市服務(wù)功能的一部分，大部分城市政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗，在規(guī)劃，特別是項目立項、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)，重復(fù)建設(shè)，同時在市政配套上難以與商業(yè)項目進行合理配套。

缺乏對商業(yè)地產(chǎn)特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商熟悉住宅的開發(fā)，主觀上把商業(yè)的開發(fā)套入住宅地產(chǎn)的開發(fā)流程，許多項目沒有招商就開始規(guī)劃設(shè)計甚至建造，但商業(yè)的運營是一個長期的過程，開發(fā)商們常常忽略商業(yè)運營的最基本條件，即消費者、消費區(qū)域及消費能力，導(dǎo)致了項目開發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性。同時由于目前中國商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱及商業(yè)的飛速發(fā)展變化，更加大項目開發(fā)的盲目性。

開發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長期持久運營。在西安，發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度普遍估計不足，缺乏對銷售后的經(jīng)營經(jīng)驗，即便銷售成功也難保經(jīng)營順利。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆，才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)入小業(yè)主囊中，但承諾負(fù)責(zé)招商的發(fā)展商發(fā)現(xiàn)商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會影響到小業(yè)主們的供樓能力。所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)有許多銷售情況都相當(dāng)不錯，在很短的時間內(nèi)以較高的價位全部售出。但這類項目在進入商業(yè)市場后，經(jīng)營狀況卻參差不齊。比如西安某開發(fā)公司在商業(yè)地產(chǎn)銷售之后，開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié)，風(fēng)險很大。

篇9

關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)消費時代 商業(yè)地產(chǎn) 第五代商業(yè)模式

引言

隨著互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，利用網(wǎng)絡(luò)進行交易的新型商務(wù)模式—電子商務(wù)經(jīng)濟，伴隨經(jīng)濟模式轉(zhuǎn)型，正從邊緣化、小數(shù)量的商業(yè)銷售模式，演變成為一股中國重要的力量。據(jù)中國電子商務(wù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國網(wǎng)購市場銷售額預(yù)測為接近10000億元，社會消費品零售總額預(yù)計提升到18萬個億，網(wǎng)購占比或突破5%。至此，網(wǎng)絡(luò)購物成為了一個時代消費方式的代名詞。

而電子商務(wù)的興盛，也逐步蠶食著傳統(tǒng)商業(yè)市場；其表現(xiàn)之一就是實體書店逐步消失，但電子商務(wù)并不能完全取代實體店，根本原因是人作為社會一員“面對面”服務(wù)交流和“看得見、摸得著、試著看”的體驗需求。那么在網(wǎng)絡(luò)商務(wù)時代，作為商業(yè)經(jīng)營載體的商業(yè)地產(chǎn)該如何轉(zhuǎn)型、升級從而找到自己的生存之地和發(fā)展空間呢？本文從當(dāng)代外出的消費特征，淺析在現(xiàn)代消費需求的驅(qū)使下，商業(yè)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級。

第五代商業(yè)模式在我國的凸現(xiàn)

（一）網(wǎng)絡(luò)消費時代的消費特征的轉(zhuǎn)變：單一的購物消費休閑娛樂消費

在互聯(lián)網(wǎng)時代，人們外出消費的起源多源于生活態(tài)度的轉(zhuǎn)變；慢慢的，閑暇時間的消費活動，變成了現(xiàn)代的都市生活中最重要的消費內(nèi)容。 最明顯的例如，原來“在家做飯”的頻率慢慢已經(jīng)降低，而各種外出就餐的概率在逐步增加。所指的“逛逛街”也不僅是單純的以外出購物為目標(biāo)的行動，其也變?yōu)樾蓍e、放松、社交等等的一種生活方式，例如電影院、藝術(shù)劇場等等休閑娛樂空間在商業(yè)區(qū)中的興起。

很多年前，傳統(tǒng)封閉式購物中心就已成熟，如今，以王府井、西單為代表的百貨大樓模式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代人們的多樣與個性的精神消費需求；當(dāng)傳統(tǒng)的百貨業(yè)趨向于沒落，大型Shopping Mall正迅速崛起，“主題式”商業(yè)也越來越被關(guān)注。商業(yè)的主題按照項目本身的條件選擇，正確的主題商業(yè)不但能吸引較多的客流量，并且在招商環(huán)節(jié)時，也能大量吸引相應(yīng)的商家進入。

而現(xiàn)在，Shopping Mall的模式已經(jīng)趨向飽和；在Mall中，雖然注重各種休閑業(yè)態(tài)的建設(shè)，但其還是處于一個密閉的空間中；都市消費人群更加渴望的是開放或半開放的、自然的閑適購物環(huán)境。據(jù)北京有關(guān)調(diào)查顯示，中高消費階層更傾向于選擇藍(lán)色港灣、后海等具有景觀環(huán)境休閑功能的商業(yè)空間場所—居民的消費特征正在從單一的購物消費向主題型的休閑娛樂消費轉(zhuǎn)變。隨著這一轉(zhuǎn)變的逐漸深化，商業(yè)區(qū)的形態(tài)也正在發(fā)生變化。

（二）第五代商業(yè)模式在中國的凸現(xiàn)

第五代商業(yè)模式定義。第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎(chǔ)上的一種集消費、休閑、文化、運營、體驗、服務(wù)、參與、共贏功能為一體的情景式休閑體驗中心。其中運營、服務(wù)、參與、共贏成了經(jīng)營者的核心；消費、體驗、休閑、文化成了顧客的核心；理念上強調(diào)顧客在休閑體驗中消費。

體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。而當(dāng)大眾消費能力發(fā)展到一定階段后，個性化的消費需求更加凸顯，人們漸漸渴望購物的內(nèi)容、消費的方式等等與別人有所不同，品牌、獨特的設(shè)計、限量版等藍(lán)海商品需求也逐漸凸現(xiàn)。所以說，第五代商業(yè)是對需求專業(yè)化的整合，必然帶來主題性的商業(yè)形態(tài)。

商業(yè)模式的發(fā)展演變，如表1所示。

網(wǎng)絡(luò)消費時代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的對策

（一）網(wǎng)絡(luò)消費時代商業(yè)功能的變化：純購買性商業(yè)體驗性商業(yè)

網(wǎng)絡(luò)消費時代的商業(yè)功能定位：體驗、展示、互動。在網(wǎng)絡(luò)消費的時代背景下，實體商業(yè)在未來將更多承擔(dān)的是展示、體驗、互動的功能。在這一點上，蘋果的專賣、宜家的商場，算是大眾最熟悉不過的了，而對于其他的購買型商品實體店鋪，也在朝著這一趨勢慢慢轉(zhuǎn)型。所以說，在新商業(yè)項目中要更多的融入體驗性、參與性的元素，通過一些科技型、趣味性、參與性強的主題展示或活動，形成項目特色，吸引更廣的客群—即通過情景化、主題化、科技化等手段做足體驗、展示、互動之道。

案例借鑒：朝陽公園的索尼探夢—科技體驗化。朝陽公園的索尼探夢館是以“光”與“聲音”為主題的體驗式娛樂館，館內(nèi)不僅有應(yīng)用了索尼在數(shù)碼、IT、音視頻等領(lǐng)域的頂尖技術(shù)的眾多展品，還有著豐富多彩的各種現(xiàn)場活動。其獨具特色的科技體驗受到了社會公眾的一致好評。

（二）網(wǎng)絡(luò)時代商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)變化趨勢：零售∶餐飲∶娛樂=4：3：3

第五代商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展選擇?，F(xiàn)代的都市生活中最重要的消費內(nèi)容是閑暇時間的消費活動，“商業(yè)中心”不僅是單純的以外出購物為目標(biāo)的行動，也是休閑、放松、社交等等消費的目的地。所以，在開發(fā)第五代商業(yè)地產(chǎn)時，其業(yè)種空間應(yīng)基于第四代商業(yè)業(yè)種的豐富業(yè)態(tài)和盡量避免網(wǎng)絡(luò)購買型商品的成熟業(yè)種。文章根據(jù)表2的分析得出第五代商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)種空間：日用百貨（超市模式建設(shè)）、健康產(chǎn)品、高端品牌服裝（奢侈品）、教育類培訓(xùn)機構(gòu)、科技體驗館、餐飲類（酒吧、茶館、美食街等）、娛樂休閑類（瑜伽館、健身房、兒童體驗館、海洋館、親子樂園等，電影城，探險樂園）等。

第四-五代商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)比例。從表3國際國內(nèi)成功的商業(yè)中心的商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布來看，業(yè)態(tài)比例大致為：零售∶休閑娛樂∶餐飲=5：3：2。面對新的開發(fā)，考慮到電子商務(wù)對實體商業(yè)的沖擊主要是零售業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)比例可適當(dāng)降低，休閑、餐飲類等服務(wù)業(yè)態(tài)適當(dāng)提高，筆者初步建議業(yè)態(tài)分布比例為零售∶餐飲∶娛樂=4：3：3。

（三）網(wǎng)路消費時代商業(yè)空間的變化：室內(nèi)、封閉 室外、開放

現(xiàn)代消費行為與社會交往、休閑和娛樂活動密不可分，商業(yè)空間不僅是購物場所，也是社會活動集中發(fā)生的場所。商業(yè)地產(chǎn)的社會化公共開放空間用于專門滿足購物者的休息、娛樂、開展促銷活動或其他社會活動。

以筆者參與新改造的東營中心城區(qū)商業(yè)中心區(qū)（“東營中央商谷”）為例，其順應(yīng)了商業(yè)建筑公共空間開放化、室外化的趨勢，以“谷”為總體形象定位，用綠色平臺場所、水通廊空間、下沉的公園廣場、起伏的現(xiàn)代商業(yè)建筑，營造富有山水谷地的生態(tài)特征的購物公園。這些公共空間不僅組織著商業(yè)行為，更是商業(yè)休閑環(huán)境的精華部分，同時也起到改善城市中心區(qū)休閑生活環(huán)境的作用。

（四）網(wǎng)絡(luò)消費時代商業(yè)環(huán)境的變化：單調(diào)生硬情景化、主題化

透過優(yōu)美的購物環(huán)境，消費者能產(chǎn)生愉快的心理體驗，并刺激消費欲望的持續(xù)增長。而日益更新的消費文化、經(jīng)營理念、設(shè)計風(fēng)格等方面的變化又將推動商業(yè)環(huán)境的更新發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)消費時代的商業(yè)空間，更加的人性化、情景化、主題化。

商業(yè)空間的情景化體驗。情景體驗是將商業(yè)空間環(huán)境塑造成某種特別的場景—通常是具有與審美有關(guān)的情感意義的場景，鼓勵消費者在感官體驗的基礎(chǔ)上，享受眼前的即時感受從而獲得消費者心理上的認(rèn)同，產(chǎn)生情感上的渴望最終改變消費行為。這也正是商業(yè)空間環(huán)境體驗功能的意義所在。

案例借鑒：北京朝陽公園，藍(lán)色港灣—情景化。藍(lán)色港灣是我國首家Lifestyle Shopping Park。在藍(lán)色港灣藍(lán)天白云代替了天花板；自然清風(fēng)代替了空調(diào)管道新風(fēng)；原汁原味的歐式建筑；寬窄適宜的街道，再沒有人潮擁擠的逼迫感；為消費者創(chuàng)造出一個舒適迷人、富有親和力的開放式購物環(huán)境，讓消費者仿佛在數(shù)分鐘內(nèi)從擁擠的北京來到了浪漫典雅的歐洲。

商業(yè)空間的主題化體驗。從體驗式營銷模式來說，體驗需先設(shè)定一個“主題”。主題式體驗型商業(yè)空間是以設(shè)定主題為核心，結(jié)合各類商業(yè)的業(yè)態(tài)特色和多種空間處理手法，重在設(shè)計商業(yè)空間的“性格”，把其打造為“有故事”的主題空間，以吸引人群體驗、誘導(dǎo)消費，它是商業(yè)體驗空間的重要類型。

案例借鑒：內(nèi)華達(dá)州-拉斯維加斯市的沙漠通道—主題化。內(nèi)華達(dá)州-拉斯維加斯市的沙漠通道，是典型的體驗式娛樂主題導(dǎo)向購物中心。沙漠通道主要的吸引物是其建筑物（主力店），輔之以類似主題的現(xiàn)場娛樂活動和特效表演。非凡興旺至今，世界各國前還是繼續(xù)前往體驗購物的人們源源不斷，而且效益極佳。

（五）網(wǎng)路消費時代商業(yè)經(jīng)營模式的變化：傳統(tǒng)商鋪專業(yè)連鎖店、授權(quán)店

隨著商業(yè)地產(chǎn)的“進化”，傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營模式越來越不能滿足市場的需求（如購買型商品已從百貨向特許、專業(yè)經(jīng)營的主力店轉(zhuǎn)變，其空間載體也應(yīng)滿足其功能內(nèi)容的需求），專業(yè)連鎖店和授權(quán)店的建設(shè)持續(xù)升溫。從消費者的角度來說，對購物環(huán)境、品牌、個性化需求的升級，導(dǎo)致了品牌專賣店的出現(xiàn)，打破了曾經(jīng)傳統(tǒng)商鋪獨占天下的局面。從零售商的角度來說，當(dāng)品牌步入成熟期，必然開始注重對自身形象的塑造和營銷，就要打造獨立的店鋪。

網(wǎng)絡(luò)消費時代，專業(yè)連鎖店已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)的主力業(yè)態(tài)的新勢力。由于很多商業(yè)地產(chǎn)在招商和管理遇到不少挑戰(zhàn)。此種業(yè)態(tài)本身具有一定的目的性，對相對位置要求不高， 能夠“吞噬”難出租面積，本身也分擔(dān)一部分內(nèi)部管理，為經(jīng)營經(jīng)驗不足的業(yè)主提供方便，減少管理成本。

一個成功的商業(yè)開發(fā)，一定是符合消費人群的需求與口味的項目，從而讓消費者產(chǎn)生興趣而具有獨特的吸引力；在“網(wǎng)絡(luò)消費時代”，越來越多的人們不會為單純購買 “已經(jīng)看好的商品”而“去逛街”，人們只會為社交、娛樂、休閑、體驗試的購物等網(wǎng)絡(luò)無法完成的事物走出家門。在此同時，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必須重視并順應(yīng)其最重要的一個消費特征—城市閑暇時光的消費的需求，將這一特征落實到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式研究和具體的空間載體設(shè)計中，積極引導(dǎo)消費者走出家門，到我們塑造的輕松的、休閑化的、商業(yè)氛圍場所中去體驗生活、享受生活。

參考文獻：

1.楊魁.消費文化—從現(xiàn)代到后現(xiàn)代.中國社會科學(xué)出版社，2003

篇10

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項目運營；創(chuàng)新

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運營組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進行，房地產(chǎn)運營管理和制造業(yè)不一樣，可以對生產(chǎn)進度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中很可能因為投資商，經(jīng)營者發(fā)生變化而發(fā)生變動，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理不同于其他行業(yè)的運營管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營管理中擁有著更加隨機變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對房地產(chǎn)運營管理進行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產(chǎn)的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產(chǎn)的運營管理，否則只會為商業(yè)房地產(chǎn)運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產(chǎn)運營管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運營系統(tǒng)的設(shè)計方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運營系統(tǒng)通常是分開設(shè)計的，只有運用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運營管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進行設(shè)計的，因為房地產(chǎn)運營管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運營管理特征，才可以使房地產(chǎn)運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產(chǎn)運營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運營管理可以進行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運營管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運作過程，使經(jīng)營管理和銷售成為一站式的服務(wù)理念，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理帶來負(fù)作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會使房地產(chǎn)的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運營管理中員工占據(jù)著重要的角色，因為房地產(chǎn)的管理對象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運營管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因為員工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產(chǎn)就會源源不斷的獲得客戶的認(rèn)可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種積極樂觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對運營創(chuàng)新意義非凡，每個地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進行運營管理模式的設(shè)計時，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營管理設(shè)計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M水準(zhǔn)，才會引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬彙?/p>

同時還需要政府部門對商業(yè)地產(chǎn)進行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來進行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發(fā)展，但是這對商業(yè)融資地產(chǎn)沒有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C構(gòu)沒有對其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對銀行的依賴很高，達(dá)到了90%，全國城市建設(shè)對銀行的依賴也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因為融資渠道的問題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的融資價值，所以利用地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業(yè)房地產(chǎn)是一個很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開讓它們各自發(fā)展，一個是進行投資開發(fā)的另一個就會進行后續(xù)的經(jīng)營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計算機的干預(yù)下變得簡單輕松，然而對于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷售。如今的房地產(chǎn)銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對房地產(chǎn)的銷售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時房地產(chǎn)的設(shè)計和圖紙都可以通過互聯(lián)網(wǎng)進行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會，才可以促進房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開創(chuàng)設(shè)計新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計的符合時代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時展的趨勢，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場為主，這些地方的設(shè)計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會擁有更好的銷售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計師，只有這樣才是對商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時代的標(biāo)志，突出個性化和實質(zhì)化，不能設(shè)計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結(jié)合起來才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計和商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實際有價值的產(chǎn)品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計和建造是房地產(chǎn)運營管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運營管理模式

市場，策略，戰(zhàn)略等幾個方面是統(tǒng)一運營管理模式的主要內(nèi)容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點和實力進行產(chǎn)品的設(shè)計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應(yīng)該做到清楚地回答。一個房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實的投資者和經(jīng)營者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統(tǒng)一經(jīng)營管理模式通過打造強勢的開發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，從而使商業(yè)項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的出現(xiàn)是中國的首創(chuàng)，通過零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產(chǎn)的銷售。各自經(jīng)營是指各自購買商鋪以后進行各自的經(jīng)營，開發(fā)商沒有了插手的權(quán)利，如此的運營模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營模式可能會出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發(fā)展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒有足夠的認(rèn)識也沒有長遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時之利，使商業(yè)街降低了身價，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長遠(yuǎn)發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式的實際意義

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式是房地產(chǎn)進行實際操作的有效過程，它是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的運營管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開運營管理，地產(chǎn)企業(yè)通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運營管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會更加的輝煌，會帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟制度下。

我們的生活離不開地產(chǎn)公司，因為我們需要住房，我們需要在商業(yè)地產(chǎn)的作用下進行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質(zhì)量才會獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對其進行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理得到實際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進步，對商業(yè)地產(chǎn)運營管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營面貌，如此可以促進商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理研究及應(yīng)用[J].蘇州大學(xué)，2010.