導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：“工作過程”導(dǎo)向；教學(xué)模式；綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練

當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒有按照職業(yè)崗位去開發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無法滿足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應(yīng)社會實(shí)際需要。

因此，我們借鑒德國職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過程的教學(xué)過程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對接。

本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營與管理的基本理論知識和專業(yè)操作技能，熟悉國家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門與開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事行政、經(jīng)營、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業(yè)培養(yǎng)出來的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場細(xì)分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。

本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨(dú)立的知識體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門課程的相關(guān)知識。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。

本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開發(fā)

（一）開發(fā)依據(jù)

本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營銷策劃、項(xiàng)目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）訓(xùn)練目標(biāo)

該流程“工作過程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場景。通過真實(shí)工作場景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。

在訓(xùn)練過程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓(xùn)練內(nèi)容

與課堂教學(xué)知識點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門專業(yè)課程之間相對獨(dú)立的理論知識體系打破，將各個(gè)知識點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動手操作能力。

以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃書等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場細(xì)分、房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)市場競爭者識別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

以“工作過程”為導(dǎo)向開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)綜合職業(yè)技能訓(xùn)練項(xiàng)目，以“夠用、管用”為指導(dǎo)思想，緊貼市場，緊貼實(shí)際。通過這種綜合性的職業(yè)技能訓(xùn)練，可以使學(xué)生成為市場上需要的、搶手的、有一技之長的高素質(zhì)技術(shù)應(yīng)用型專業(yè)人才，而不是那些基礎(chǔ)知識扎實(shí)、但畢業(yè)后仍需進(jìn)行較長時(shí)間職業(yè)培訓(xùn)和再教育后才能勝任工作的畢業(yè)生。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；控制

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機(jī)會成本和管理成本兩項(xiàng)內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理部門，做好企業(yè)的成本控制，就是要把房地產(chǎn)建設(shè)過程中的任務(wù)分解到最易控制的程度，并明確每個(gè)子任務(wù)的所需因素。任務(wù)的目標(biāo)就是指明該任務(wù)需要實(shí)現(xiàn)的要求，包括資源要求（如各種資源計(jì)劃，人員、設(shè)備等）計(jì)劃、時(shí)間計(jì)劃、質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和上下關(guān)聯(lián)任務(wù)，這些因素是描述一個(gè)任務(wù)的重要信息，只有把每個(gè)任務(wù)的成本控制好了，才能實(shí)現(xiàn)成本的綜合控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司結(jié)構(gòu)日趨完善，項(xiàng)目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)成本的下降。但與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然存在成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

1.成本控制意識不濃

首先，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領(lǐng)導(dǎo)者的成本意識相對薄弱。其次，部分項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者為加大項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)，積極爭取控制權(quán)，即使有空閑也不愿意在項(xiàng)目之間進(jìn)行調(diào)劑，而短缺的項(xiàng)目則更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了成本。

2.使用缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃，在使用計(jì)劃上更多的是以年度為計(jì)劃期限，缺乏更為長遠(yuǎn)的融資方案，這就與房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的長周期存在差異，可能導(dǎo)致本年度的過度使用而下一年度相對缺乏，不得不花費(fèi)更高的成本獲取外部的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，項(xiàng)目無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同時(shí)運(yùn)行多個(gè)項(xiàng)目，通過集中統(tǒng)一管理甚至成立財(cái)務(wù)公司的模式來運(yùn)行，這就可能導(dǎo)致某一項(xiàng)目挪作他用。而無法得到保障，甚至項(xiàng)目無以為繼。

3.成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)不明確，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在追求上以越多越好等為目標(biāo)，或者認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項(xiàng)目實(shí)際需求進(jìn)行安排，從而導(dǎo)致成本過高。其次，使用過程中安排不合理，項(xiàng)目部沒有與原材料供應(yīng)商等單位就支付時(shí)間等進(jìn)行協(xié)商，導(dǎo)致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了違約等，這也加大了成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制

近幾年來房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著國家房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)政策的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增大，如何以最低的成本在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的首要問題，是以利潤最大化為主要目標(biāo)，進(jìn)度與產(chǎn)品的質(zhì)量是圍繞著成本目標(biāo)來進(jìn)行的，而市場和成本是對利潤最主要的因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅能對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和開發(fā)中的核心地位及作用。

1.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制

在建筑工程項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段，努力提高可行性研究報(bào)告數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，切實(shí)發(fā)揮其控制建設(shè)項(xiàng)目總成本的作用。盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包含土地成本、工程造價(jià)、前期規(guī)費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生的工程建設(shè)項(xiàng)目全過程費(fèi)用。做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)，必須積極參與項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作，認(rèn)真收集有關(guān)資料，切實(shí)做好項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，要求專業(yè)設(shè)計(jì)人員在確保設(shè)計(jì)的實(shí)用性、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、合理性的同時(shí)，盡量節(jié)省投資，要做到精心設(shè)計(jì)，將設(shè)計(jì)與造價(jià)結(jié)合起來，有效的控制工程變更，對因工程設(shè)計(jì)問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費(fèi)，超出投資限額等，由設(shè)計(jì)單位按合同承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，從而把設(shè)計(jì)的權(quán)、責(zé)、利有效的結(jié)合起來，從而使建筑工程成本在設(shè)計(jì)階段能得到有效的控制，發(fā)揮其最大的效益，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2.房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本控制

2.1施工單位的選擇與管理。應(yīng)通過建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、信譽(yù)良好、具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商作為合作單位，同時(shí)在合作過程中還應(yīng)加強(qiáng)對承包單位的管理與服務(wù)。

2.2施工現(xiàn)場簽證的管理?，F(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包，簽訂工程合同后，由于工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。首先應(yīng)明確簽證各職能部門、各相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字權(quán)限，避免結(jié)算時(shí)發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應(yīng)加強(qiáng)合同管理，避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場簽證；第三應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證時(shí)效性，避免簽證久拖不簽，為結(jié)算帶來麻煩。

2.3設(shè)計(jì)變更管理。設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門對原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。一方面設(shè)計(jì)變更是由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是控制設(shè)計(jì)變更最有效的方法之一；另一方面設(shè)計(jì)變更是由房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊(duì)的水平、能力、素質(zhì)決定的，應(yīng)使公司編制的策劃書、設(shè)計(jì)委托書科學(xué)、準(zhǔn)確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設(shè)計(jì)變更數(shù)量，從而達(dá)到控制工期和造價(jià)的目的。

3.房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段的成本控制

在建筑工程項(xiàng)目竣工階段，應(yīng)該對建筑工程施工階段的技術(shù)資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進(jìn)行核對和整理，根據(jù)建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械和設(shè)備的各項(xiàng)費(fèi)用。也要處理好建筑工程的索賠，對于建筑工程施工階段發(fā)生的索賠項(xiàng)目和金額進(jìn)行核對，根據(jù)合同和協(xié)議支付索賠款額，建筑工程項(xiàng)目竣工階段的造價(jià)控制，也是工程項(xiàng)目中造價(jià)控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

4.逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法

具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動。隨著房地差企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要組成部分，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，也在以后的競爭中占據(jù)重要的地位，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理的成本控制是控制工程成本的關(guān)鍵，因此，我國需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)成本控制的分析與研究，完善相關(guān)的制度，建立一支有專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識的成本控制研究隊(duì)伍，采用科學(xué)合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中以最小的代價(jià)，獲取最大的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]邵玲娟.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理控制問題研究[D].山東大學(xué),2008.

[2]史殿新.基于ERP系統(tǒng)的S房地產(chǎn)公司目標(biāo)成本控制研究[D].華南理工大學(xué),2012.

篇3

關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目管控 施工 竣工 工程質(zhì)量控制與管理

一、一般建設(shè)過程的工程項(xiàng)目管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程是繼規(guī)劃設(shè)計(jì)之后生產(chǎn)高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的又一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這一階段的主要工作有：獲取施工許可證等政府許可證書；編制施工總體組織設(shè)計(jì)；依法進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項(xiàng)目實(shí)施；進(jìn)行竣工驗(yàn)收；物業(yè)公司交接。

1.1做好招投標(biāo)、評標(biāo)工作

根據(jù)施工總體組織設(shè)計(jì)要求劃分標(biāo)段，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出對施工單位的資格要求，招標(biāo)公告。經(jīng)對參與投標(biāo)的施工單位資格預(yù)審后，對通過預(yù)審的單位發(fā)售招標(biāo)文件。隨后接受投標(biāo)文件，組織評標(biāo)小組開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。這一過程中，不能采取最低報(bào)價(jià)定標(biāo)的原則，必須兼顧技術(shù)質(zhì)量與價(jià)格，合理平衡技術(shù)標(biāo)與價(jià)格標(biāo)，為保證房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，對高層建筑和高端樓宇必須加大技術(shù)標(biāo)的權(quán)重。

1.2項(xiàng)目施工的全過程管理

施工組織設(shè)計(jì)是用于指導(dǎo)施工準(zhǔn)備階段及施工全過程的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)文件。一份好的符合實(shí)際情況的施工組織設(shè)計(jì)能對人員、機(jī)械、材料、法律、環(huán)境等各施工管理因素合理安排、統(tǒng)籌計(jì)劃，指導(dǎo)項(xiàng)目管理部門有效地利用人力、物力、財(cái)力，以最低資源投入滿足工程項(xiàng)目所需及合同要求。工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理重點(diǎn)應(yīng)抓好以下四個(gè)方面：

1.2.1安全管理

安全管理是工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理的重中之重。安全管理的終極目標(biāo)是保證項(xiàng)目施工過程中最大限度地避免危險(xiǎn)、不造成人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失事故。“安全第一，預(yù)防為主”是安全管理必須遵循的原則。安全管理必須貫穿于施工管理的全過程。項(xiàng)目經(jīng)理是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人。項(xiàng)目施工必須根據(jù)《施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)保證體系》（DGJ08-903-2003）規(guī)范要求建立施工現(xiàn)場安保體系。在開工前編制《施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)保證計(jì)劃》，并在施工現(xiàn)場付諸實(shí)施。有效地識別、評價(jià)施工現(xiàn)場所有施工過程和場所存在的危險(xiǎn)源和環(huán)境因素，以求最大限度地預(yù)防和減少安全事故發(fā)生，為工程施工創(chuàng)造良好的條件。

1.2.2質(zhì)量管理

質(zhì)量管理是施工項(xiàng)目現(xiàn)場管理中最為主要的環(huán)節(jié)。在質(zhì)量管理方面，首先應(yīng)把質(zhì)量管理納入公司質(zhì)量管理體系，建立完善的現(xiàn)場質(zhì)量管理體制，強(qiáng)化質(zhì)量意識，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任，強(qiáng)化質(zhì)量技術(shù)管理工作，強(qiáng)化員工的質(zhì)量責(zé)任心，使質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到人，并相應(yīng)建立獎懲機(jī)制。其次應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量驗(yàn)收制度。對工程質(zhì)量進(jìn)行巡回檢查、走動管理；對發(fā)現(xiàn)的問題必須查明原因、追查責(zé)任，并跟蹤檢查整改措施落實(shí)情況；第三，在全面抓好施工質(zhì)量的同時(shí)，針對不同階段的工程特點(diǎn)有針對性地加大管理措施，嚴(yán)把材料采購和進(jìn)場質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，杜絕不合格材料進(jìn)入現(xiàn)場。

1.2.3進(jìn)度管理

進(jìn)度管理是施工項(xiàng)目現(xiàn)場管理中又一主要環(huán)節(jié)。是施工項(xiàng)目按照合同工期順利完成的有力保證，是企業(yè)信譽(yù)、競爭力、履約能力的重要體現(xiàn)。在進(jìn)度管理中還要狠抓“兩頭工期”，一是加快開工前準(zhǔn)備；二是竣工收尾階段加大管理協(xié)調(diào)力度，防止因各分項(xiàng)工程同時(shí)施工可能產(chǎn)生的碰撞和混亂，使各項(xiàng)工序積極有序地進(jìn)行。

1.2.4成本管理

成本管理是施工項(xiàng)目管理中的核心內(nèi)容。在成本管理方面，現(xiàn)場管理人員應(yīng)明確責(zé)任，降低消耗，提高工效，把安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本四位一體結(jié)合起來進(jìn)行綜合管理，并根據(jù)成本管理的目標(biāo)與勞務(wù)施工隊(duì)伍簽訂施工合同；根據(jù)施工項(xiàng)目的實(shí)際情況編制降低成本的技術(shù)組織措施，力求在保證安全、質(zhì)量、工期的前提下最大限度地降低成本。

項(xiàng)目主管部門應(yīng)分期搞好“三算”：開工前預(yù)算、階段結(jié)算和內(nèi)部承包結(jié)算和竣工結(jié)算。同時(shí)要充分發(fā)揮人的積極因素，推行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制；編制合理的施工組織設(shè)計(jì)并組織實(shí)施；加強(qiáng)過程控制，抓好工程的質(zhì)量成本；做好現(xiàn)場的工程內(nèi)容、工程量變更簽證工作。

二、項(xiàng)目的竣工與驗(yàn)收

重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作：一是工程驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作。首先分系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)備單機(jī)調(diào)試；其次在單機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常的前提下進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)試；最后進(jìn)行所有系統(tǒng)聯(lián)合調(diào)試。二是工程竣工驗(yàn)收。由業(yè)主管理部門會同質(zhì)檢部門、安全部門、監(jiān)理公司、投資單位、使用單位，參照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、合同要求，對整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性的驗(yàn)收，項(xiàng)目實(shí)施單位及現(xiàn)場管理者應(yīng)對工程項(xiàng)目的實(shí)施全過程作出匯總報(bào)告，進(jìn)行“自評”“自測”，并得到上述各部門及接收單位的認(rèn)定。三是竣工資料的集成移交。從合同簽訂后，施工單位應(yīng)將設(shè)備的運(yùn)保證明、合格證、使用說明書、送驗(yàn)報(bào)告書、主材證書、驗(yàn)收單、簽證單、主要會議記錄等分門別類地根據(jù)設(shè)備的系統(tǒng)予以匯編、集成，符合歸檔要求后正式移交給業(yè)主、使用單位、監(jiān)理公司、投資公司，最后送交審計(jì)部門審核。四是配合審計(jì)，取得審定單。至此工程項(xiàng)目的實(shí)施業(yè)已完成，移交工作基本結(jié)束。

三、竣工后的工程項(xiàng)目管理

在工程項(xiàng)目全過程管理體系中，項(xiàng)目竣工之后尚有市場推廣和營銷、物業(yè)管理二個(gè)階段。

3.1市場推廣和營銷

主要工作內(nèi)容是：市場推廣和營銷方案策劃、實(shí)施，確定合理的銷售策略和銷售價(jià)格、全面回收項(xiàng)目投資，并實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)；獲取商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證等政府許可證書。

首先，要編制項(xiàng)目營銷策劃書，內(nèi)容包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定價(jià)、市場推廣、銷售方案等。

其次，要進(jìn)行總體營銷策劃。負(fù)責(zé)部門根據(jù)“項(xiàng)目營銷策劃書”中有關(guān)項(xiàng)目營銷的內(nèi)容和要求、設(shè)計(jì)文件及規(guī)劃許可證等前期資料對項(xiàng)目營銷工作進(jìn)行總體策劃。其主要內(nèi)容有公司形象及樓盤品牌塑造的思想，確定市場策略和廣告策略，制定價(jià)格策略和促銷策略，組建項(xiàng)目營銷部，明確銷售任務(wù)，其他與銷售有關(guān)的事項(xiàng)等。

第三，組建項(xiàng)目售樓部。售樓部的資源配置應(yīng)考慮樓盤銷售面積，銷售地點(diǎn)，銷售期限等因素合理配置。

第四，進(jìn)行銷售過程營銷策劃。項(xiàng)目售樓部按照項(xiàng)目營銷策劃的總體要求，在項(xiàng)目開盤前可進(jìn)行具體營銷策劃。包括現(xiàn)場POP布置、售樓書及模型制作，項(xiàng)目整體廣告宣傳策劃、開盤時(shí)機(jī)的確定等；在銷售過程中根據(jù)銷售進(jìn)展情況，售樓部可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行持續(xù)策劃，根據(jù)客戶的信息調(diào)整策略等。

第五，制定商品房銷售窗口表。由負(fù)責(zé)部門組織項(xiàng)目售樓部在開盤前完成辦理商品房產(chǎn)權(quán)備案證及銷售許可證；負(fù)責(zé)部門組織相關(guān)部門進(jìn)行銷售房價(jià)內(nèi)部核定，并向物價(jià)部門申報(bào)核準(zhǔn)；售樓部根據(jù)物價(jià)部門核準(zhǔn)的銷售價(jià)格制定“商品房銷售窗口表”，由營銷部門負(fù)責(zé)人審批后公布。變更“商品房銷售窗口表”須經(jīng)營銷售總監(jiān)審批。

第六，項(xiàng)目銷售實(shí)施。

3.2物業(yè)管理

主要工作內(nèi)容是，編制物業(yè)管理方案，進(jìn)行物業(yè)管理指標(biāo)，物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。

在這一階段應(yīng)做好物業(yè)與工程交付的銜接，規(guī)范物業(yè)管理過程，保證物業(yè)在正常狀態(tài)下良好運(yùn)行及物業(yè)的保值增值。

篇4

跨越囚犯和作家

在安徽省池州市茅坦鄉(xiāng)，杜子建是個(gè)家喻戶曉的人物。20多年前，他年少氣盛，酗酒斗毆，常常因?yàn)橐粌删湓捖牪豁樁?，就上前把人家“修理”一頓。

1990年夏天，喝得酩酊大醉的杜子建與4個(gè)湖南的捉鱉人打架，將其中一人打成重傷。幾天后，他被警察帶走了。不久，杜子建被判刑6年，投入安徽省望江九成監(jiān)獄。

拿到判決書的那一刻，杜子建絕望地“醒了”。6年，人生最美好的青春年華，從此就要在監(jiān)獄里度過了。

杜子建到監(jiān)獄時(shí)幾乎沒帶什么東西，一箱子書成了他唯一的寶貝。杜子建收斂躁動和張揚(yáng)，把所有的精力都投入到看書和寫作中。不久，詩作《雪》在《安徽新岸報(bào)》上發(fā)表了。

1996年2月20日，由于積極改造表現(xiàn)良好，杜子建被減刑一年提前獲釋。想有一番作為的杜子建離開家鄉(xiāng)，去了上海。

他擺過地?cái)?，開過飯店，可都干不了多長時(shí)間。一連串的打擊使杜子建感到深深的絕望，甚至有了輕生的想法。這時(shí)，妹妹的一句話開導(dǎo)了他，“哥哥，你可以把心里想的寫出來啊，你寫給我的信語言優(yōu)美，極富文采和哲理，我們單位都在傳抄呢?！币痪湓捥嵝蚜硕抛咏?，冥冥中他感到似乎找到了自己的精神歸宿。

1998年夏，杜子建在上海租了一間昏暗窄小的民房，他封上了門窗，房內(nèi)僅一桌一椅一床。從此，他把自己鎖進(jìn)了又一個(gè)“牢房”，開始了煉獄般的寫作。

整整兩個(gè)月不分晝夜的寫作，杜子建完成了近50萬字的作品——《活罪難逃》?！痘钭镫y逃》迅速走紅大江南北，杜子建一下子成了名人。2001年8月13日，中央電視臺“東方紀(jì)事”欄目組專程與杜子建一起來到九成監(jiān)獄，做了一期“鑄魂之地”的節(jié)目。幾十位獄警前來迎接，面對曾經(jīng)呆過5年的地方，杜子建百感交集。出獄近6年了，他終于實(shí)現(xiàn)了當(dāng)日跨出九成監(jiān)獄大門時(shí)心里的許諾，一定要換一種身份回到這里。

選美大亨瞄上了小微博

此后，杜子建和朋友合開了一家廣告公司，生活慢慢走上正軌。2000年初，他們的公司瞄上了選美，主辦了多屆“中國小姐”的選美活動，還把兩屆“世界小姐”的選美承接到中國來。杜子建成了一個(gè)風(fēng)風(fēng)光光的“選美大亨”。

2009年，微博橫空出世。杜子建也注冊了一個(gè)微博。有一次，因?yàn)檫x美活動，他被新浪網(wǎng)邀請參加一個(gè)活動。杜子建在微博上發(fā)了一個(gè)感謝的帖子：“感謝主編邀請我來參加這個(gè)活動?！睕]想到，幾個(gè)小時(shí)以后，他發(fā)現(xiàn)這個(gè)帖子被轉(zhuǎn)了8次。因?yàn)閷Ψ揭呀?jīng)看到了他的帖子，他就將自己發(fā)的帖子刪除了。在微博初期，原帖被刪除，后來轉(zhuǎn)發(fā)的帖子并不受影響。這讓杜子建很震驚。他以前從來沒有見過這種傳播模式。

經(jīng)過認(rèn)真的研究，杜子建發(fā)現(xiàn)，微博不同于天涯社區(qū)、人人網(wǎng)和博客，它不是垂直評論，即“一對多”的傳播。微博不僅能評論，還能夠轉(zhuǎn)發(fā)。這是一種“多對多”的傳播模式，也就是營銷學(xué)上的“再生性傳播”結(jié)構(gòu)。而且發(fā)微博門檻很低，沒有文化和技術(shù)方面的要求，每個(gè)人都有說話的權(quán)利。在微博上，時(shí)空被徹底打碎了，沒有傳播邊界。通過手機(jī)發(fā)微博，真正做到了隨時(shí)隨地。杜子建為微博著迷了，他大膽斷言：“這個(gè)小東西將帶來巨大的變化。”

有人聚集的地方就是營銷最好的地方。多年運(yùn)營廣告公司的經(jīng)歷讓杜子建意識到，微博是一個(gè)從事營銷的好途徑、好方式。他首先提出了微博可以做營銷。

杜子建鼓動合伙人老羅，“微博做營銷太好了。咱們別做選美了，改做微博營銷吧?！崩狭_很不解，“老杜，你發(fā)燒了吧。選美做得好好地，干嗎要放棄呀？微博再好，也是一個(gè)未知數(shù)。況且，這個(gè)東西剛剛誕生，誰知道以后會怎么樣？”見說不動合伙人，杜子建只好和老羅分賬，他立刻注冊了北京華藝傳媒公司，這是中國第一家微博營銷的公司。

小微博也能做大生意

盡管杜子建無比看好微博的營銷潛力，可公司運(yùn)作之初，卻沒有什么業(yè)務(wù)。微博還是人們剛剛接受的新鮮事物，企業(yè)看不到微博做營銷的能力。杜子建只好親自披掛上陣，到處拉業(yè)務(wù)，一家一家談客戶。

有一家藥廠生產(chǎn)對女性腫瘤有抑制作用的保健食品。藥廠老板是杜子建的老朋友，杜子建天天給他講微博營銷，見他把微博夸得神乎其神，老板也動心了，“老杜，我這個(gè)產(chǎn)品還沒有打開市場，每個(gè)月只有8萬塊錢的盈利，我全部給你。半年，你能證明給我看嗎？”杜子建胸有成竹，“相信我，你這8萬塊錢花得值的。”6個(gè)月以后，這個(gè)藥廠的銷量翻了十幾倍。

初戰(zhàn)告捷，為公司注入了一劑強(qiáng)心劑。很快，快克等一批公司找到了杜子建，公司開始盈利。

2011年夏天，中糧集團(tuán)開發(fā)了一個(gè)高端的房地產(chǎn)項(xiàng)目——祥云地產(chǎn)。開盤在即，多家公司共同競標(biāo)廣告業(yè)務(wù)。很多公司都作了充分的準(zhǔn)備，光策劃書就有厚厚的好幾份。杜子建和朋友一起去參加討論會。他拿著一本策劃書翻看了幾頁，皺起了眉頭。

“怎么？你有什么意見嗎？”祥云地產(chǎn)方問。杜子建把策劃書放在桌子上，“我覺得這個(gè)策劃很失敗。”一句話，現(xiàn)場所有人都愣住了。“不過，”杜子建接著說，“改動兩個(gè)字就能轉(zhuǎn)敗為勝?！彼腥硕级⒅抛咏?。他接著說：“這個(gè)策劃書主打‘中國精神’，對買得起這種高端別墅的人沒有吸引力。我覺得改成‘中國境界’會更合適。”

祥云地產(chǎn)方帶頭鼓起了掌，并把200萬的網(wǎng)絡(luò)營銷合同給了杜子建。一個(gè)月以后，客戶方聽取匯報(bào)工作，檢查營銷進(jìn)度。杜子建讓員工把所有網(wǎng)上的工作都打印出來，運(yùn)到了現(xiàn)場。看著裝滿一車的文件，客戶很震驚，抽出來看了兩張，不禁感嘆，“你們真是做實(shí)事的。沒想到一個(gè)小小的微博，你們能做那么多工作?！?/p>

幾個(gè)月以后，祥云地產(chǎn)開盤，56套高端別墅在一天內(nèi)銷售一空。

生動的“吊師”

2012年年底，杜子建收到一條私信，“我是投資人，把你的電話留給我?！倍抛咏ㄐα?，這年頭投資人太多了。雖然這么想，他還是立刻回復(fù)了對方。

沒有一分鐘，手機(jī)就響了。剛一接通，對方就說，“我是×××，我要給你投資。”杜子建笑了，“別忽悠人了?！睂Ψ揭汇?，“你不知道我？”杜子建回答，“我怎么會知道？！”對方在電話里哈哈大笑，“那你先上網(wǎng)查查，我們再談?！闭f完，他就掛了電話。

杜子建一頭霧水，這個(gè)電話云里霧里的。他立刻在網(wǎng)上百度了一下，哇！原來這個(gè)人大有來頭，他是UT斯達(dá)康創(chuàng)始人之一，曾擔(dān)任中國電子商務(wù)網(wǎng)8848前董事長、中華學(xué)習(xí)網(wǎng)前董事長等職務(wù)。他投資過的項(xiàng)目包括PCPOP、李想的汽車之家、方三文的雪球財(cái)經(jīng)等公司。

兩人很快見了面，彼此都很欣賞。投資人直言，“我要給你投資，你說個(gè)條件吧?！倍抛咏ㄐα耍皼]條件，一切聽你的?！睂Ψ姐读?，商場半輩子了，好多人為了一兩個(gè)點(diǎn)爭得你死我活。杜子建這種人還是第一次遇見。杜子建解釋說，“你能給我投資就是一塊金字招牌，你投一塊錢，我都樂意。再說了，財(cái)務(wù)上的事情我又不懂，你做了這么多年了，我能算計(jì)過你嗎?！蓖顿Y人笑了，“你的思維跟別人真不一樣?！?/p>