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土地是海外項目建設(shè)的基礎(chǔ)，同時也是當?shù)鼐用癜簿訕窐I(yè)的根本，因此對于土地，社會各方都更為關(guān)注和敏感。在當前疫情沖擊，世界經(jīng)濟衰退的大形勢下，“一帶一路”倡議受到了一些“勢力”的攻擊和抹黑，土地風(fēng)險作為一項既影響項目經(jīng)濟利益，又涉及公共法律政策與社會和諧穩(wěn)定的特殊風(fēng)險，對其管控好壞不僅影響到企業(yè)自身項目的成敗，更影響“一帶一路”倡議的推廣和國際聲譽。因此，進一步加強海外電力投資項目土地風(fēng)險管控創(chuàng)新勢在必行。土地風(fēng)險總體是指企業(yè)能否以合理成本和最低社會影響為代價，控制和開發(fā)特定土地資源的風(fēng)險。電建海投公司在東南亞、南亞、非洲、澳洲等市場成功開發(fā)了數(shù)十個水電、火電、風(fēng)電項目，并據(jù)此總結(jié)出四大土地風(fēng)險影響要素，創(chuàng)新五大土地風(fēng)險管控路徑（見圖1）。圖1五大土地風(fēng)險管控路徑影響土地風(fēng)險大小的要素主要包括法律政策、成本費用、征地進度和社會穩(wěn)定四大要素。法律政策要素指由于東道國法律或公共政策的特殊規(guī)定，影響企業(yè)無法按計劃擁有、控制及開發(fā)特定土地。成本費用要素是指項目土地價格快速上漲，影響企業(yè)征地、租地成本，進而抬高項目建設(shè)總成本的風(fēng)險。征地進度要素是指征地的進度無法與項目建設(shè)的進度相匹配，進而影響項目按時建設(shè)完工。社會穩(wěn)定要素是指在征地過程中出現(xiàn)利益分配不公、安置工作不充分等原因，造成當?shù)鼐用癫粷M，引發(fā)社會群體性事件，進而影響項目建設(shè)和聲譽的風(fēng)險。

土地風(fēng)險管控路徑

啟動專項土地盡職調(diào)查，精準識別土地風(fēng)險管控風(fēng)險的前提是重視和了解風(fēng)險。過去土地問題調(diào)查通常只作為項目盡職調(diào)查的一部分，調(diào)查深度和專業(yè)度均不夠，容易遺漏重要風(fēng)險點，影響最終的投資決策。通過啟動專項土地盡職調(diào)查工作，組織專業(yè)人力和專門資源，對項目所涉及土地問題進行深度挖掘，可以全面發(fā)現(xiàn)和了解相關(guān)土地風(fēng)險。專項土地盡職調(diào)查包括兩個方面工作：一方面是東道國土地法律環(huán)境盡職調(diào)查，詳細研究東道國土地法律權(quán)利分類、土地性質(zhì)類別、土地轉(zhuǎn)讓抵押程序及外商持有土地限制等基本土地法律問題；另一方面則是項目土地情況盡職調(diào)查，全面調(diào)查項目所涉及具體土地的所有權(quán)狀況、抵質(zhì)押情況和是否存在第三方土地權(quán)利等情況。只有全面了解了土地法律環(huán)境和土地具體權(quán)屬狀況，才能精準識別出相關(guān)土地風(fēng)險，并針對性制定應(yīng)對策略。創(chuàng)新土地持有模式，降低土地失控風(fēng)險在一些禁止外商持有本國土地的國家，外商投資通常使用“自然人代持”模式，來實現(xiàn)對項目土地的控制，即外商投資人借錢給信任的東道國國籍自然人，由該自然人出面購買項目土地，并將項目土地長期租賃給項目使用，同時將項目土地作為抵押物抵押給外商投資人，雙方簽署《土地租賃協(xié)議》《貸款協(xié)議》和《抵押協(xié)議》協(xié)議群，實現(xiàn)外商投資人對項目土地的間接協(xié)議控制。但在“自然人代持模式”下，仍然存在較大的自然人失控風(fēng)險，一旦該自然人反悔，私下對外轉(zhuǎn)讓土地，僅憑已簽署的協(xié)議群很難從法律上直接阻止其轉(zhuǎn)讓行為。電建海投公司創(chuàng)新并實踐了一種新型土地持有模式—“資產(chǎn)管理公司模式”以解決此問題。一些國家雖然禁止外商持有土地，但并不禁止外商參股的公司持有土地。外商可以小股東身份，與東道國本國公司合資設(shè)立“資產(chǎn)管理公司”，由該“資產(chǎn)管理公司”購買并持有項目土地。外商雖然是小股東，但可以通過對公司治理機制的合理設(shè)計實現(xiàn)小股東控制公司，同時與大股東簽署《貸款協(xié)議》和《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》協(xié)議群，從公司治理和協(xié)議控制雙層面來實現(xiàn)對項目土地的控制，最大程度降低項目土地失控風(fēng)險。

推廣土地期權(quán)機制，提前鎖定土地成本

對于新能源發(fā)電項目，受制于自然條件的限制，項目必須在特定的土地上開發(fā)，正是由于項目土地的特定性和唯一性，導(dǎo)致投資人與地主談判時十分被動，只有接受地主報價或放棄項目開發(fā)這兩種選擇。為了解決這一被動局面，電建海投公司在澳洲開發(fā)新能源項目時，創(chuàng)新適用了土地期權(quán)機制，成功提前鎖定了土地成本。土地期權(quán)機制是指投資人在項目開發(fā)前期，此時項目能否開發(fā)成功，項目開發(fā)規(guī)模等要素都未確定，便與地主簽署土地期權(quán)協(xié)議，并將未來可能會簽署的購地協(xié)議或租地協(xié)議作為附件予以固定。在土地期權(quán)協(xié)議中，投資人將支付地主一筆小額期權(quán)費，作為對價，投資人獲得土地的期權(quán)，即在未來投資人有權(quán)選擇是否執(zhí)行以固定價格購買或租賃地主土地的權(quán)利。一旦未來項目開發(fā)成功，投資人就可以選擇執(zhí)行期權(quán)，若項目開發(fā)失敗，投資人也不過損失一筆小額期權(quán)費。堅持介入式管控理念，掌握征地工作主動權(quán)過去解決項目土地風(fēng)險的常用思路是通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式。例如將征地責(zé)任轉(zhuǎn)移給東道國政府或其他第三方，由其負責(zé)征地工作。然而，責(zé)任可以轉(zhuǎn)移，卻并不代表風(fēng)險已經(jīng)被解決。土地問題具有較強的屬地性，責(zé)任可以根據(jù)協(xié)議進行轉(zhuǎn)移，但風(fēng)險卻始終停留在固定的土地之上，一旦風(fēng)險最終爆發(fā)，受影響最大的還是土地之上的項目本身。并且由于投資人轉(zhuǎn)移了征地責(zé)任，導(dǎo)致其對土地風(fēng)險的掌握和控制能力進一步減弱，在應(yīng)對突發(fā)風(fēng)險時將更加被動。投資人需要堅持介入式管控理念，征地責(zé)任可以轉(zhuǎn)移，但征地工作仍要介入式的管控，隨時掌握征地主動權(quán)。如電建海投公司的孟加拉項目，根據(jù)股東協(xié)議，征地工作由當?shù)匦」蓶|全面負責(zé)，但小股東進展緩慢，若仍然依據(jù)協(xié)議等待小股東履行征地義務(wù)，項目將面臨極大土地風(fēng)險。電建海投公司立即對征地工作進行介入式管控，將所有征地工作分解成一千多個工作節(jié)點，對每個工作節(jié)點均設(shè)立節(jié)點獎金以激勵一線征地員工，同時與小股東設(shè)立聯(lián)合征地辦公室，對小股東征地進度實時監(jiān)督、實時把控，這些工作極大促進了征地工作的進展。打造項目命運共同體，實現(xiàn)征地工作和諧共贏總書記在推進“一帶一路”建設(shè)工作5周年座談會上強調(diào)“要堅持對話協(xié)商、共建共享、合作共贏、交流互鑒，同一帶一路沿線國家謀求合作的最大公約數(shù)，推動構(gòu)建人類命運共同體”。征地工作需要解決項目建設(shè)對土地的使用需求和當?shù)鼐用袢粘Ｉ罹幼ν恋氐囊蕾囍g的矛盾，只有真正建立起項目命運共同體，使當?shù)鼐用衲軌蛟陧椖拷ㄔO(shè)中獲益，將雙方利益綁定一致，才能更好的化解矛盾。

結(jié)語

加強土地風(fēng)險管控是推廣“一帶一路”倡議，順利開發(fā)海外電力投資項目的必然要求。電建海投公司通過土地風(fēng)險管控創(chuàng)新，利用五大管控路徑，在風(fēng)險識別、風(fēng)險控制、成本鎖定、項目和諧等方面取得了顯著成果。電建海投公司的老撾南歐江七級水電站成功建設(shè)，征地移民工作成為當?shù)仨椖块_發(fā)標桿；澳洲牧牛山風(fēng)電項目，作為首個發(fā)達國家項目，開發(fā)至今實現(xiàn)當?shù)鼐用窳阃对V、零糾紛、零訴訟。海外電力投資要始終堅持“風(fēng)險管控永遠是第一位”，對于涉及土地的特殊風(fēng)險，更要堅持“底線原則”，既要追求投資人合理經(jīng)濟利益，但絕不突破底線，相信通過科學(xué)管控土地風(fēng)險，“一帶一路”終將建成為“和諧之路”、“共贏之路”。

參考文獻

[1]盛玉明,杜春國,李錚.“一帶一路”倡議下的境外投資開發(fā)實務(wù)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社,2019.

[2]中國出口信用保險公司.全球投資風(fēng)險分析報告2018[M].北京：中國財經(jīng)經(jīng)濟出版社，2018.

作者：岐溫華