導語：全面預算管理在物業(yè)企業(yè)的運用一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文圍繞物業(yè)企業(yè)特點和全面預算管理理論，結(jié)合筆者多年物業(yè)公司財務管理工作實踐經(jīng)驗，對全面預算管理在物業(yè)企業(yè)的應用背景、策略和預算編制、執(zhí)行、調(diào)整、分析及考核等全過程進行了闡述，為物業(yè)企業(yè)實行全面預算管理、提高經(jīng)營水平和市場競爭力提供了有益借鑒。

關鍵詞：全面預算管理；物業(yè)企業(yè)；應用

一、應用背景

隨著經(jīng)濟社會發(fā)展、城市化進程加快和社會分工細化，專業(yè)的人做專業(yè)的事成為社會潮流和發(fā)展方向。在這一大背景下，經(jīng)過近40年的發(fā)展，國內(nèi)物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了業(yè)態(tài)從無到有、服務內(nèi)容從單一到多元、管理模式從粗放到專業(yè)的成長歷程，因其吸納就業(yè)能力強、城市管理貢獻大等特點和優(yōu)勢，逐漸成為一大行業(yè)和國民經(jīng)濟體系的重要組成部分。中國物業(yè)管理協(xié)會的《2018年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，到2017年底全國物業(yè)服務企業(yè)總數(shù)為11.8萬家，在管面積約246.65億平方米，營業(yè)收入為6007.2億元。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，物業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭更為強勁。其中物業(yè)企業(yè)數(shù)量最多的三個省份為廣東省、江蘇省和山東省，均超過7000家?？傮w而言，物業(yè)管理行業(yè)門檻較低、專業(yè)性相對偏弱，基本屬于輕資產(chǎn)、薄利潤、勞動密集型行業(yè)。隨著市場化發(fā)展和競爭加劇，物業(yè)管理企業(yè)要適應市場競爭、實現(xiàn)生存和發(fā)展，在提升服務質(zhì)量、拓展外部市場的同時，采用全面預算管理方法加強經(jīng)營管理是實現(xiàn)企業(yè)增盈創(chuàng)效、集約化發(fā)展的必然抓手。

二、全面預算管理簡介

全面預算管理，是企業(yè)結(jié)合外部市場、行業(yè)政策等形勢環(huán)境和自身實際，著眼發(fā)展戰(zhàn)略，以數(shù)量化和可執(zhí)行為原則，按照閉環(huán)管理要求，使用專業(yè)的方法，對企業(yè)內(nèi)部構(gòu)成單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核和控制，以便更有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，確保既定經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。全面預算的作用主要體現(xiàn)在三個方面，一是統(tǒng)籌規(guī)劃、引導和控制企業(yè)經(jīng)濟活動，使企業(yè)按照最經(jīng)濟有效的方式運轉(zhuǎn)，及時發(fā)現(xiàn)問題，盡快采取措施，糾正不良偏差，達到經(jīng)營預期目標；二是以企業(yè)目標為總方向，協(xié)同企業(yè)內(nèi)部各個部門間各負其責、有序銜接；三是作為各單位的業(yè)績考核標準，與核算單位、責任人的業(yè)績表現(xiàn)有機結(jié)合，為獎勤罰懶、評估優(yōu)劣提供依據(jù)。

三、預算編制

（一）編制原則。1.指導性：預算管理要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致，年度預算與經(jīng)營計劃目標契合。2.全員性：預算管理要覆蓋全員，每位員工都是預算的執(zhí)行者。3.嚴肅性：預算一經(jīng)確定，原則上不得調(diào)整；遇特殊情況調(diào)整時要履行嚴格的審批程序。4.“閉環(huán)管理”原則：實行全過程管理，包括編制、執(zhí)行、檢查、分析、考核、評價等環(huán)節(jié)。5.效益優(yōu)先原則：以企業(yè)利益最大化為目標，用于指導業(yè)務發(fā)展和相關經(jīng)營活動。6.平衡穩(wěn)健原則：以收定支，總量平衡，實事求是，不高估或低估，加強財務風險控制。7.“分級負責與歸口管理”原則：按照責、權、利對等原則，逐級細化責任指標并進行考核。（二）編制內(nèi)容。預算內(nèi)容包括企業(yè)所屬各單位，尤其各物業(yè)項目的業(yè)務預算、資本預算、籌資預算和財務預算，基本順序為先做業(yè)務預算，之后進行資本預算和籌資預算，最后再開展財務預算。1.業(yè)務預算。預算期內(nèi)可能形成現(xiàn)金收付的經(jīng)營活動，按照收入、成本和費用等財務管理要素分別進行預算。其中收入預算為預算期內(nèi)提供各種勞務可能實現(xiàn)的收入，主要依據(jù)年度目標利潤，根據(jù)物業(yè)服務合同內(nèi)容或?qū)嶋H提供服務預測收入結(jié)構(gòu)；成本預算是指為實現(xiàn)服務收入而消費的人工成本、物料消耗等，預算依據(jù)簽訂合同約定或同行業(yè)成本標準；費用預算包括資產(chǎn)、經(jīng)營、管理、財務、職工薪酬等方面的相關費用。政策性補貼、對外捐贈及其他營業(yè)外收支等，結(jié)合實際情況，按照國家政策，編制營業(yè)外收支預算。2.資本預算。即對將在預算期內(nèi)開展的資本性投資活動開展的預算，主要包括固定資產(chǎn)投資預算、權益性資本投資預算和債權投資預算。其中，固定資產(chǎn)投資預算包含預算期內(nèi)新建、續(xù)建、改建、擴建、更新固定資產(chǎn)進行資本投資的預算，應當在完成投資項目可行性研究的基礎上編制，具體反映固定資產(chǎn)投資的時間、規(guī)模、收益以及資金的具體籌措方式等。對于因固定資產(chǎn)處置所引起的現(xiàn)金流入流出，應列入資本預算。權益性資本投資預算要根據(jù)企業(yè)獲得集團公司批準的有關投資決策資料和年度權益性資本投資計劃編制。而由于轉(zhuǎn)讓權益性資本投資或者收取被投資單位分配的利潤（股利）導致的現(xiàn)金流入，要列入資本預算。3.籌資預算。為保證企業(yè)正常經(jīng)營，預算期內(nèi)需要新借入長短期借款、經(jīng)批準發(fā)行的債券，同時公司需對原有借款或債券進行還本付息，需要按照經(jīng)股東方批準的有關資金需求決策資料、發(fā)行債券審批文件、期初借款余額及利率等編制籌資預算。4.財務預算。圍繞業(yè)務預算，主要采用現(xiàn)金預算、預計資產(chǎn)負債表和預計利潤表等形式進行財務預算工作?，F(xiàn)金預算要按照現(xiàn)金流量表主要項目內(nèi)容的形式編制，用以反映預算期內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)金收支及其結(jié)果，是其他預算中所有涉及現(xiàn)金收支的匯總，也是企業(yè)資金調(diào)控管理的主要依據(jù)。預計資產(chǎn)負債表一般根據(jù)預算期初企業(yè)實際資產(chǎn)負債表和業(yè)務預算、資本預算、籌資預算等材料編制。預計利潤表根據(jù)營業(yè)預算和成本、費用以及其他專項預算等有關材料編制而成，以反映預算執(zhí)行單位在預算期內(nèi)的利潤目標。編制財務預算要重點關注逾期債務、不良投資、不良債權、逾期擔保等問題的處置，按照審慎適度原則，合理預計資產(chǎn)減值準備。（三）編制方法。物業(yè)企業(yè)應按照股東單位所制定的預算編制規(guī)則、指標口徑、表格式樣等要求，一般以年度為周期，10月份左右開始圍繞下一年度經(jīng)營計劃編制預算。預算編制方法可結(jié)合企業(yè)架構(gòu)和管理模式，選擇采用“上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總”等進行（本文以物業(yè)公司擁有多個物業(yè)服務項目為例）。1.自上而下：根據(jù)下一年度預算目標和預算政策，按照公司組織實施、分級歸口管理原則啟動預算編制工作。2.自下而上：各項目根據(jù)物業(yè)公司下達的預算編制通知，擬定本單位預算編制方案，梳理下年度各項重點工作計劃，結(jié)合自身情況制訂本單位年度財務預算。3.上下結(jié)合：各單位預算草案編制完畢后，首先由經(jīng)營、人資、財務等職能部門進行審核、修訂、匯總，審核無異議后報送預算管理委員會審議，預算管理委員會評價各項預算的必要性、可行性以及存在的主要風險，對比預算草案與董事會下達的預算和經(jīng)營目標，對差異進行詳細分析，最后確定通過，并下發(fā)實施。財務部門根據(jù)各單位預算草案匯總編制統(tǒng)一格式的財務預算并上報。對于無法預測的非常規(guī)預算項目，公司可根據(jù)本單位經(jīng)營情況設置一定數(shù)額的預備費，但要嚴格使用管理。預算執(zhí)行考核利潤一般不含預備費支出。

四、預算執(zhí)行

預算執(zhí)行要堅持剛性原則。預算確定后，一般以年度績效目標責任書的形式進行落實。同時，財務部門為加強預算執(zhí)行管控，應建立專門臺賬，對各項目和各類費用的預算金額、實際發(fā)生數(shù)、進度、差異數(shù)、較上年同期對比情況等信息按月統(tǒng)計核算，對預算的執(zhí)行情況、重大差異和問題及時監(jiān)控、評估、上報，分析差異原因，開展跟蹤分析，編寫預算執(zhí)行情況分析報告，為公司經(jīng)營決策提供科學依據(jù)。常規(guī)成本預算費用由使用單位填制預算使用單并審批，報送財務部門審核。預備費使用由各單位填制預算使用單，報送財務部門初審，預備費由總經(jīng)理審批，但不能超過年度預算預備費總額。預算外費用更要執(zhí)行嚴格審批程序，按預備費流程審批后，上報董事長審批。五、預算調(diào)整年度預算制定、下達后原則上不得進行調(diào)整或變更。如果發(fā)生大的環(huán)境或邊界條件變動，如產(chǎn)業(yè)形勢、市場環(huán)境、政策法規(guī)、戰(zhàn)略目標等的重大調(diào)整，導致財務預算編制的基本前提不再成立，或者以上因素導致財務預算執(zhí)行結(jié)果將發(fā)生重大偏差，使得原有預算不再具有指導意義，視情況進行相應變更或調(diào)整。預算調(diào)整要遵循必要且合理、企業(yè)利潤最大化等原則。由于經(jīng)營管理的需要和其他不可預計因素的變化，可以結(jié)合實際對企業(yè)的經(jīng)營收入、成本費用、利潤總額等重大項目預算目標進行增減變動。預算期內(nèi)因新增業(yè)務內(nèi)容導致預算增減的，也可納入預算調(diào)整范圍。一般預算調(diào)整在年中進行。六、預算考評為壓實經(jīng)營責任，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標，預算管理應納入企業(yè)績效考核體系。一般以一個會計年度為預算考核期，公司對預算單位預算執(zhí)行情況進行考評。預算考評既要對企業(yè)整體預算完成情況進行總結(jié)、分析和評價，還要重點對預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差進行追根溯源、舉一反三，為后續(xù)年度預算制定的科學性、嚴謹性積累實踐經(jīng)驗。（一）考評原則。1.目標原則：以預算目標為依據(jù)，結(jié)合預算實際完成情況評價考核期業(yè)績。2.激勵原則：預算考評與薪酬管理制度相匹配，超額完成經(jīng)營目標予以獎勵，無特殊原因而未完成經(jīng)營目標則進行相應考核。3.例外原則：由于大的環(huán)境或邊界條件變動等原因?qū)е骂A算不能執(zhí)行的，應酌情予以適當處理。4.分級原則：按照績效分解層級結(jié)構(gòu)和各自對應權責情況，逐級進行考核評價。（二）預算考核內(nèi)容。預算單位的預算考核分數(shù)按照考核項目和內(nèi)容確定，可采用完成百分比法?？己隧椖堪ㄎ飿I(yè)費收繳完成率、清欠完成率，非物業(yè)費收入占比、總成本費用占總收入比、人工成本占總收入比、綜合能耗成本占總收入比、應收賬款回款率等。預算考核時按各財務模塊（收入、成本費用、利潤）設置權重參數(shù)，按權重比例計算總體考核分數(shù)。財務模塊的具體考核權重由預算管理委員會根據(jù)實際情況確定。七、結(jié)束語我國已經(jīng)步入中國特色社會主義新時代，隨著全面建成小康社會目標的實現(xiàn)和經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，物業(yè)企業(yè)迎來了更為廣闊的市場空間。同時，物業(yè)企業(yè)要深入推進以全面預算管理為代表的科學管理理念和方法，加強管理、控制成本、防控風險、樹立品牌，努力實現(xiàn)更好更快發(fā)展。

參考文獻：

[1]王化成，佟巖，李勇.全面預算管理[M].北京：中國人民大學出版社，2004.

[2]李曉鵬.如何加強集團企業(yè)全面預算管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（22）：167.

作者:劉靜偉 單位:河北旅投世紀物業(yè)發(fā)展有限公司