導語：鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：總結(jié)了目前鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)前困境，基于土地流轉(zhuǎn)分析鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，探索在利益相關者視角下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要過程，并根據(jù)當前鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中的土地流轉(zhuǎn)模式，提出鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的建議，尋求二者間相互影響相互促進的可持續(xù)發(fā)展思路，推進鄉(xiāng)村和諧發(fā)展。

關鍵詞：土地流轉(zhuǎn);鄉(xiāng)村旅游;旅游房地產(chǎn);利益相關者

2015年中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，標志著新時期我國農(nóng)村進入試點階段。各地陸續(xù)出臺相應政策落實，如2016年安徽省政府辦公廳《關于扎實推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設實施方案》要求將休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游項目建設用地，納入土地利用總體規(guī)劃和年度計劃合理安排，并提出大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，拓展農(nóng)業(yè)多功能性;2017年廣西壯族自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳等16部門《關于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的指導意見》鼓勵農(nóng)村利用集體建設用地和農(nóng)家建筑開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假項目。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)在提高農(nóng)村經(jīng)濟效益，改變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式等方面起著至關重要的作用，而土地流轉(zhuǎn)的順利進行也為鄉(xiāng)村旅游項目落地提供重要保障。因此，在新時代鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下，以土地流轉(zhuǎn)為基礎鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中平衡好政府、村集體、農(nóng)民和企業(yè)的利益是一道必答題。

1鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)前困境

1．1規(guī)劃布局缺乏統(tǒng)一

由于多數(shù)農(nóng)村在之前的建設時布局規(guī)劃沒有統(tǒng)一，村內(nèi)建筑雜亂無章，沒有統(tǒng)一的建筑風格，布局分散，加上建設布局的不合理性，導致土地資源的大量浪費。村內(nèi)道路建設不完善，且道路窄小。村內(nèi)公共基礎設施資源短缺，一方面沒有可供觀賞的景物，另一方面沒有充分利用環(huán)境資源，造成整體村容村貌較差。在保持農(nóng)村基本風貌的基礎上，需要盡快解決村莊無序建設、建筑文化不統(tǒng)一、土地浪費等問題。尤其對村民居住區(qū)要重新配備好排污設施，以此減緩對村落環(huán)境的污染。

1．2各村村民住宅建設新舊不一

鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)大多涉及多個村落，村落雖然相鄰分布，但是位于外側(cè)道路附近的住宅外觀建設較新且建設質(zhì)量好，而內(nèi)側(cè)村落的村民住宅由于建造年代不一，造成了房屋新舊程度以及外觀有很大差別，很多房屋居住年久，有著不同程度的破損。另外有些住宅由于居住年限較久，造成房子的外貌存在很大差異，加上沒有充足的經(jīng)濟來源，很多已經(jīng)居住了很久的住宅沒有資金去維修，以至于很多建筑沒有得到及時維護［1］。1．3村政基礎設施不完善首先是給水設施，村民都采用壓井取水的方式，取水方式較為古老且不方便。其次是排水設施，在開發(fā)之前為排水方便，各戶村民在自家修建排水溝，布局混亂且沒有基本的污水處理方式，大部分村民都是直接將污水排入河流中，導致村落溪流水渠被污染。最后是綠化景觀，有些村莊的自然生態(tài)景觀相對來說較為完整，沒有受到嚴重的人力破壞，但是由于大部分村民還是采用傳統(tǒng)的鍋灶燒飯，很多可供利用的景觀資源被破壞，沒有得到有效的保護。

2土地流轉(zhuǎn)下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀

一方面，土地流轉(zhuǎn)的順利進行可以更好地解決鄉(xiāng)村旅游用地問題，也能夠促進鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)，加快農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。另一方面，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)可以增加農(nóng)民就業(yè)機會，既實現(xiàn)旅游扶貧的目的，又推進了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進一步發(fā)展。因此，二者之間互相影響，互相促進。在鄉(xiāng)村振興的號角下，通過鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，以特殊的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶領村民脫貧致富，而鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)為農(nóng)村探索出了一條鄉(xiāng)村旅游與新農(nóng)村建設相結(jié)合，增加產(chǎn)業(yè)附加值的致富新路子。

2．1整理土地，分批流轉(zhuǎn)

土地整理主要是以鄉(xiāng)村旅游為主導產(chǎn)業(yè)，在政府牽頭下運用財政專項資金，對村集體建設用地、宅基地、農(nóng)用地進行整理，將原有零散用地歸并整合，以合理利用土地資源，通過這一方式，實現(xiàn)用地的集中與增加［2］。但有些地方在土地整理的過程中沒有完全將農(nóng)戶集中安置，而是保留了核心景區(qū)內(nèi)的農(nóng)房用于發(fā)展特色小鎮(zhèn)［3］。成立農(nóng)村土地銀行———農(nóng)村合作社。開發(fā)前期在政府引領下，由引入的投資發(fā)展企業(yè)、村集體和村民共同成立了“農(nóng)村土地銀行”的農(nóng)民合作組織，首先由村集體將農(nóng)戶手中分散的土地通過流轉(zhuǎn)的方式，統(tǒng)一集中在村集體的手中，然后再由村集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給引入的投資發(fā)展企業(yè)經(jīng)營，形成了政府、村民、村集體和企業(yè)四贏的局面。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權一旦存入“土地銀行”便會有一定的比較穩(wěn)定的利息收入，而且“土地銀行”所獲得部分利潤會根據(jù)農(nóng)民存入面積進行二次分紅。

2．2改造與置換新建宅基地

政府一方面采用“不征地不拆遷”的方式，對村內(nèi)的道路主干道兩側(cè)的農(nóng)房進行保留及改造，通過讓村民參與入股經(jīng)營，以增加產(chǎn)業(yè)附加值來提高村民收入;另一方面對無法置換的宅基地進行新建農(nóng)房，進行外觀改造，保留主體結(jié)構(gòu)，形成規(guī)?；陌l(fā)展［4］。

2．3農(nóng)用地流轉(zhuǎn)促成休閑農(nóng)業(yè)

農(nóng)用地主要流轉(zhuǎn)給種植大戶，以種植經(jīng)濟作物為主，主要集中在改造核心區(qū)以外的其他村組;另外，通過對周邊農(nóng)用地集中整治，打造了觀光、體驗、旅游等主題農(nóng)業(yè)帶，并成立花生、山里鄰居食用菌、山里人家養(yǎng)殖、桃源瓜果等產(chǎn)業(yè)合作社，小規(guī)模種植可以直接找村民流轉(zhuǎn)，規(guī)模較大則通過村集體集中流轉(zhuǎn)，通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)促成休閑農(nóng)業(yè)，可供游客采摘和游玩［5－6］。

3利益相關者視角下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)過程分析

3．1鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中的核心利益相關者及訴求分析

3．1．1政府。政府在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮著重要的引領作用，在經(jīng)濟社會變革以來，很多地方政府采用“土地財政促發(fā)展”的模式，其中地方政府政績的重要表現(xiàn)之一就包括經(jīng)濟發(fā)展成果的好壞。政府在開發(fā)中的利益訴求如下:一是要開發(fā)好土地、完成有效耕地面積持續(xù)增加的任務;二是通過土地流轉(zhuǎn)的不斷推進，獲得一定的土地資源，打破制度的約束;三是加快農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展，改善農(nóng)村以往的生產(chǎn)方式;四是吸引更多的旅游地產(chǎn)投資企業(yè)投資項目，進而為農(nóng)村提供更多的就業(yè)機會，使地方財政收入不斷增加;五是可以實現(xiàn)公共基礎設施的建設，實現(xiàn)農(nóng)村設施的升級，使現(xiàn)代化的生活、生產(chǎn)方式與農(nóng)村傳統(tǒng)生活方式得到一定的融合，促進鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展［7］。3．1．2旅游地產(chǎn)開發(fā)相關企業(yè)。投資開發(fā)相關企業(yè)是攜帶大量資本與技術的組織，在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中起著至關重要的作用。在開發(fā)中投資開發(fā)相關企業(yè)利益訴求大致可以分為3類:一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后土地資源的增值潛力;二是依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展后帶來的經(jīng)濟利益;三是以地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，賺取經(jīng)濟利潤等。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)建設中，投資開發(fā)企業(yè)不僅可以獲取相應的經(jīng)濟報酬，此外，隨著開發(fā)項目的投資、開發(fā)、運營管理及營銷推廣，會逐步形成具有一定文化特色的品牌影響力，為企業(yè)將來在投資相關鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)帶來很好的品牌效應［8］。3．1．3農(nóng)村集體組織。村集體作為村民自治和管理組織，承擔著統(tǒng)一集中和管理土地的工作。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中，村集體組織的利益訴求有:首先利用土地的統(tǒng)一整理，逐步實現(xiàn)村莊、房屋、道路、田地等的綜合治理，使村集體工作有效進行，并降低成本;其次是獲得更多的優(yōu)質(zhì)農(nóng)地，使土地實現(xiàn)規(guī)模集約利用，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展;最后是希望可以獲得更多的用地指標和資金來源，為農(nóng)村生態(tài)文明環(huán)境和社區(qū)公共服務中心建設提供一定的資金，以此為村集體組織緩解一部分經(jīng)濟壓力。3．1．4村民。村民雖然擁有土地的直接使用權，但由于受傳統(tǒng)思想和教育文化程度不同的影響，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺少深入認知。為此，村民的利益訴求是:一方面，在面臨農(nóng)用地、宅基地等即將被占，以及流轉(zhuǎn)后利益分配不均等問題時，采用消極的態(tài)度去面對。因此在開發(fā)中，村民們比較注重開發(fā)后農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件是否能夠得到改善，能否增加農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量，以及收入是否能夠增長。另一方面，村民作為最直接的受益者，他們還比較擔心在土地流轉(zhuǎn)后由于面臨沒有直接的土地收入，開發(fā)能否持續(xù)保障村民的生活和收入水平，提供就業(yè)機會，并以此改善村民們的生活質(zhì)量。根據(jù)上述鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中四方核心利益相關者的訴求分析，得出鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中的核心利益相關者關系，如圖1所示。

3．2鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中因土地流轉(zhuǎn)而造成的主要矛盾

3．2．1土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。一方面，土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。部分村民之間的土地流轉(zhuǎn)，沒有書面合同，只是口頭說明，有的即使簽訂了合同，但是合同內(nèi)容不夠完整，雙方的權利義務等規(guī)定也不明確，這些情況都很容易造成糾紛。另一方面各方主體錯位與缺失。企業(yè)和村集體認為，與每戶村民簽訂合同的過程太過瑣碎，因此，村委會在村民不知情且沒有簽字委托的情況下，替代村民與企業(yè)直接簽訂了相關合同，造成很多責任不明的情況，在前期開發(fā)中很多問題就是因為土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范、程序不到位而引起的［9］。3．2．2村民受傳統(tǒng)思想束縛導致前期開發(fā)停滯。在前期開發(fā)中，由于要進行土地流轉(zhuǎn)，很多村民受傳統(tǒng)思想束縛，經(jīng)濟意識淡薄，一些村民對土地承包經(jīng)營權是否可以流轉(zhuǎn)的問題仍是茫然的。在村民看來，現(xiàn)有的穩(wěn)定生活勝于一切，因此，村民缺乏動力和意愿去進行生產(chǎn)方式的改變。村民祖祖輩輩與土地為伴，以土地為生，盡管現(xiàn)在有些村民并不完全依賴于土地產(chǎn)出收入，但是固有的保守思想觀念依舊根深蒂固，傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟形態(tài)依然存在，村民依然把土地看成安身立命的根本。所以這對鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的前期開發(fā)造成了一定的阻礙。3．2．3各方信息傳達不通暢。在前期開發(fā)中，由于沒有良好的溝通方式，導致政府、村民、村集體、企業(yè)合作關系中，缺乏信息傳達機制，產(chǎn)生了很多矛盾［10］。因此，處理好各方關系并有效傳達各方意見的關鍵，需要建立規(guī)范的信息傳達制度。因為，不規(guī)范的信息傳達會造成前期開發(fā)的無序性。由于信息傳達不暢，村民的主體地位沒有得到充分地尊重，產(chǎn)生了誤解導致前期工作無法推進，企業(yè)沒有充分了解村民的想法就隨意建設，政府也沒有起到良好的監(jiān)督與服務作用，以致于造成了很多矛盾。3．2．4各方利益訴求不同造成糾紛。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)前期開發(fā)中各方的收益分配關系過于混亂，這對于鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)和建設十分不利。政府、村集體組織、村民及旅游地產(chǎn)投資相關企業(yè)都是鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心利益相關者。因為各方所處的角度及經(jīng)濟利益不同，各方的訴求也不盡相同，產(chǎn)生很多問題，主要矛盾是在開發(fā)前期與后期運營中利益分配不明［11］。在進行開發(fā)時，因農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中相繼產(chǎn)生的大大小小的矛盾問題不斷出現(xiàn)，政府希望能夠?qū)﹂_發(fā)成本進行壓縮，以最小的投資來獲得土地;村民想增加自己額外的經(jīng)濟及精神補償;村集體則為獲取更多基礎設施而想增加利益:企業(yè)則在考慮如何才能得到利益最大化，這樣就很難或根本無法找到利益平衡點。如何處置在不同利益所有者的分配問題，是解決鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的關鍵。

3．3鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中主要矛盾的解決思路

3．3．1政府部門強化鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的服務和監(jiān)控工作。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中得到政府的支持才能夠保障開發(fā)的順利進行，從開展土地流轉(zhuǎn)前到開發(fā)后，政府應發(fā)揮其服務和監(jiān)控的作用，從項目的可行性到資金的投入都給予最大程度的支持。除了通過建立合理規(guī)范的監(jiān)管機制監(jiān)督項目的實行，加大服務力度對村民提供優(yōu)質(zhì)的服務外。另外，還對村民群眾開展一系列的宣講活動，向人民群眾普及土地綜合整治中會涉及的法律法規(guī)，把村民的話語權放在首要位置，傾聽民眾意愿，以此來監(jiān)督開發(fā)的流程，制定合理規(guī)范的監(jiān)督機制，推動鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的有序開發(fā)。3．3．2企業(yè)充分調(diào)動農(nóng)民積極性，最大程度保護農(nóng)民權益。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中各方最大限度保障農(nóng)民權利，并與村民簽署協(xié)議，確保農(nóng)民收益獲得最大化。村民獲取經(jīng)濟來源的方式主要有入股合作社后根據(jù)經(jīng)濟效益和入股比例獲取一定的分紅以及企業(yè)為村民提供多方面的就業(yè)崗位，從而獲取工資收入，此外企業(yè)優(yōu)先安排村民社員就業(yè)，保障村民的主體權利，還主動提出為村民提供上門維修等力所能及的工作，調(diào)動了農(nóng)民的積極性。3．3．3村集體建立有效的信息收集和信息機制。村集體在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中不僅在前期開發(fā)中發(fā)揮其統(tǒng)一集中土地進行土地流轉(zhuǎn)的作用，在開發(fā)中還建立了有效地信息收集和信息機制，為村民與政府、村民與企業(yè)、企業(yè)與政府之間有效地傳達各方意愿。在開發(fā)初期由于各方溝通不及時產(chǎn)生了很多的問題，在邀請專家進行分析的同時迅速制定了相關制度條例，溝通各方的需求。村集體建立的信息收集機制可以及時地了解政府、村民、企業(yè)需求的動向，以此來調(diào)整開發(fā)策略，防止出現(xiàn)漏洞和弊端，實現(xiàn)各方利益訴求的最大公平性。3．3．4建立多方合作機制，達成利益共享。通過建立多方合作機制，各方協(xié)調(diào)分工，及時有效的解決前期開發(fā)中所遇到的利益分配問題。在多方合作機制中，企業(yè)擁有管理技能，但缺少了解本土文化的員工，村民了解本土文化，但卻缺少專業(yè)的管理技能。由于雙方?jīng)]有有效的結(jié)合，因此無法使開發(fā)朝著有利的方向發(fā)展，所以，在開發(fā)中企業(yè)向村民提供崗位的專業(yè)技能培訓并雇傭一些村民作為工作人員，使得開展工作時更加專業(yè)。這樣使各方互通有無，揚長避短，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。政府嚴格也監(jiān)督企業(yè)與村民(員工)的工作，確保村民目標與企業(yè)目標的一致性，使得各方相互合作、監(jiān)督及制約。利益的相關性使得各方會互相考慮，包括政府目標、村民目標、企業(yè)目標及村集體目標，不會損害任何一方的利益，很好地解決了鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)問題。綜合以上解決思路得出前期開發(fā)中政府、村民、企業(yè)、村集體四者之間的利益訴求如圖2所示。

4土地流轉(zhuǎn)下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的主要開發(fā)策略

土地流轉(zhuǎn)下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的主要開發(fā)策略見圖3。

4．1引進“政府引領，農(nóng)戶參股，企業(yè)經(jīng)營”的開發(fā)方式

首先政府與投資開發(fā)企業(yè)可以合作共同成立投資發(fā)展公司，再在政府的牽引下由村集體統(tǒng)一集中土地分批進行土地流轉(zhuǎn)，隨后村集體、村民、投資發(fā)展公司共同組建“農(nóng)村土地銀行”———合作社進行統(tǒng)一開發(fā)管理。村集體將分散在農(nóng)戶手中的土地通過流轉(zhuǎn)的方式，集中在村集體的手中，然后再由村集體按照事先約定好的方式，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給合作社經(jīng)營，農(nóng)戶可以通過入股的方式參與企業(yè)經(jīng)營，持股分紅，入股后土地具有的承包關系沒有發(fā)生改變，企業(yè)得到土地的經(jīng)營權，在流轉(zhuǎn)土地后，企業(yè)還要負責合作社后期的經(jīng)營管理。

4．2提出“農(nóng)村建設得更像農(nóng)村”的開發(fā)理念

鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)建設的前提是要保護好村莊原始自然環(huán)境、弘揚歷史文化、尊重農(nóng)民意愿，把農(nóng)村建設得更像農(nóng)村，在這種情況下推進開發(fā)建設工作持續(xù)進行。針對每戶村民、每個村落的住宅特點，分別設計標新立異、別具一格的建筑。盡量保持村莊原有空間格局不被破壞。任何鄉(xiāng)村的村莊都有其特殊的功能代碼，經(jīng)過歲月的洗禮和歷史的沉淀，村莊在空間布局上會隨著時間的推移與地形相附會，自然景觀會和建筑相和諧，村民生活方式與生態(tài)環(huán)境相融合，構(gòu)成了鄉(xiāng)村獨有的空間布局，這也是一般旅游地產(chǎn)開發(fā)無法具備的特質(zhì)。

4．3構(gòu)建“一村一品，一戶一特”的開發(fā)思路

“一村一品”是對每個村按照其不同的資源優(yōu)勢發(fā)展產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)?！耙粦粢惶亍笔且粦粢粋€建筑風格，并根據(jù)村容村貌發(fā)揮其特色之處。同時根據(jù)實際情況可分塊打造多個觀賞性體驗性功能分區(qū)。針對村容村貌特點，為每一戶設計各種個性化的景觀要素，為將其有效烘托出來，由設計師設計不同的體現(xiàn)濃濃鄉(xiāng)愁的建筑風格。

4．4實施“互聯(lián)網(wǎng)+

三農(nóng)”的開發(fā)路徑“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)民”，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)以當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品為主，進行產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過打造多個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，把農(nóng)副土特產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品，進一步增加產(chǎn)品的附加值。除了開發(fā)產(chǎn)業(yè)基地以外，通過與村民建立專業(yè)合作社共同管理，如大豆合作社、花生合作社和芝麻合作社等，讓農(nóng)民積極參與其中?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+農(nóng)村”，通過將互聯(lián)網(wǎng)與農(nóng)村旅游完美結(jié)合。讓當?shù)氐囊恍┺r(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)村旅游完美結(jié)合，推動產(chǎn)業(yè)調(diào)整?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”，通過對地區(qū)地情的具體分析，找出適合各個土地區(qū)域種植的農(nóng)作物，因地制宜進行開發(fā)。

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作者：張韋唯 吳瑩瑩 張婉茹 張旭蕾 單位：柳州工學院