導(dǎo)語：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響因素思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特征

要想深入了解我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，必須要立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)這個(gè)整體，牢牢把握其與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。從此研究中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期已經(jīng)體現(xiàn)出其先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特征，是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的“晴雨表”。從本質(zhì)上來看，影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動(dòng)的因素，主要涉及到土地、資金、市場三方面。具體來講，土地一級(jí)市場對房地經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)有著重要影響，特別是土地政策的變動(dòng)，極大地影響了土地的供給量，從而制約了房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)投資能夠極大地帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，刺激人們住房需求不斷增加。雖然我國不斷進(jìn)行住房改革，但是住房需求已經(jīng)發(fā)展成為人們的大額剛性需求，這就造成了消費(fèi)者的需求變化并不能給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來顯著影響。同時(shí)，要想搞房地產(chǎn)開發(fā)，必須要有大量資金投入，因而向銀行融資成了廣大房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的重要途徑。一定程度上，金融政策的變化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)周期波動(dòng)有著重要影響；房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中起著關(guān)鍵作用，其主要涉及土地、建安、稅費(fèi)、利潤等?？偲饋碚f，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征，離不開土地政策的變化、金融政策的調(diào)整、住房制度改革等，這些因素都在影響著房地產(chǎn)投資、需求，并且在房地產(chǎn)價(jià)格的形成中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

二、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素

1.土地因素

在影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的諸多因素中，土地是最為關(guān)鍵的一環(huán)。在土地一級(jí)市場中，不論是土地的使用權(quán)使用，還是土地的使用權(quán)出讓，政府都扮演著重要角色。在現(xiàn)實(shí)中，鑒于預(yù)算約束和追求政績的雙重壓力，不少地方政府對土地開發(fā)收益的依賴度越來越高，以此來滿足政府不斷增長的各項(xiàng)開支需求。這就造成了新區(qū)的盲目設(shè)立、房地產(chǎn)的過熱、大量耕地被占等問題日漸突出，使得我國的金融風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯?？偲饋碚f，政府通過對土地一級(jí)市場的直接影響，打破了房地產(chǎn)市場的供需狀況，這也是催生房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵原因。同時(shí)，當(dāng)前我國正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的“雙軌期”，政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著引導(dǎo)者和調(diào)控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。特別是土地政策的變動(dòng)，決定了土地的投入量多少，對房地產(chǎn)供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，從而影響著房地產(chǎn)需求。

2.資金因素

資金因素，是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重要因素之一，主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源。一方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)增加值、投資規(guī)模的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.974，這足以說明投資在房地產(chǎn)中占據(jù)著重要地位，其變動(dòng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著明顯影響。也就是說，我國的房地產(chǎn)，在一定意義上取決于投資。這種投資具備以下特點(diǎn)，如投資具有盲目性和沖動(dòng)性；投資具有時(shí)間上的集中性；房地產(chǎn)競爭日漸同質(zhì)化，有效需求得不到真正滿足。另一方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，將近40%都是來源于銀行貸款。此外，自籌資金是指售房收益，但是購房者大約70%的購房款來自銀行貸款，因而，從本質(zhì)上看，這部分資金的主要來源也是銀行貸款?？梢哉f，一直以來，銀行貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，支撐了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)資金來源對銀行的依賴程度愈來愈高，銀行為了競爭而降低房貸條件，造成了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)日漸凸顯，從而加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。

3.市場因素

市場因素在影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的諸多因素中占據(jù)著重要位置，主要涉及商品房空置率、價(jià)格。一方面，通過對商品房空置率、投資波動(dòng)的分析，可以得出：投資波動(dòng)會(huì)影響商品房空置率，空置率同樣也會(huì)刺激新的房地產(chǎn)投資。但是鑒于我國目前的多種復(fù)雜因素，這種效果沒有很好地體現(xiàn)出來；在面對商品房空置率的情形下，投資擴(kuò)張的反應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資收縮的反應(yīng)。另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的最顯著指標(biāo)，兩者表現(xiàn)出同向性、同步性、同幅性。具體來講，一是與土地因素的關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)中，一級(jí)市場的影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二級(jí)市場，政府的土地調(diào)控政策極大地影響著房地產(chǎn)市場，近年來的土地政策變動(dòng)，如土地有償出讓、住房福利分配制度的叫停、土地出讓“招拍掛”制度的建立等，恰好說明了這一點(diǎn)；二是與房地產(chǎn)市場需要的關(guān)系。在價(jià)格杠桿的作用下，房地產(chǎn)市場需求高低，極大地影響著房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。其中，商品房價(jià)格、銷售面積的變化，有著一致性。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)關(guān)系到人民幸福安康，關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展，對于實(shí)現(xiàn)人們住有所居的目標(biāo)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，具有重大意義。因而，我們必須從土地、資金、市場等方面入手，牢牢把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律，化不利為有利，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階。

作者：劉濟(jì)濤工作單位：莒縣國土資源局