導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲與通貨膨脹論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲引發(fā)通貨膨脹的原因

（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持

正如貨幣天然需要金銀一樣，房地產(chǎn)業(yè)天然需要金融。表現(xiàn)在以下兩方面：-

1、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售需要金融支持。房地產(chǎn)業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入，少則數(shù)百萬(wàn)元，多則數(shù)十億。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均投資額約為1000萬(wàn)元左右。并且，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，資金回收慢，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程從申請(qǐng)立項(xiàng)、購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)、平整土地、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收要經(jīng)歷一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間。另一方面，銷(xiāo)售還需要一定的時(shí)間，如果市場(chǎng)不景氣，則可能銷(xiāo)售比開(kāi)發(fā)的時(shí)間還要長(zhǎng)。因此占用資金和支付利息都比較多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。從目前國(guó)內(nèi)國(guó)外的情況來(lái)看，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要資金來(lái)源，大約占企業(yè)開(kāi)發(fā)投資總額的1/4-1/3，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中銀行貸款越占10%-30%。

2、住房消費(fèi)需要金融支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為3：1至6：1(在我國(guó)這個(gè)比例要更高一些，可能會(huì)達(dá)到7：1至10：1)。這意味著國(guó)際上一個(gè)家庭買(mǎi)一套住房要在禁絕一切消費(fèi)的情況下積累3-6年，而在我國(guó)則要7-10年，實(shí)際時(shí)間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)理論時(shí)間。金融機(jī)構(gòu)的住房消費(fèi)信貸可以解決這個(gè)問(wèn)題，它使家庭積累過(guò)程大大縮短，提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于縮短了銷(xiāo)售時(shí)間，加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

（二）房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容

房地產(chǎn)價(jià)格取決于地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格，前面論述過(guò)建筑物數(shù)勞動(dòng)產(chǎn)品，因此房地產(chǎn)的價(jià)格主要應(yīng)該取決于地產(chǎn)價(jià)格。由于地產(chǎn)稀缺性和土地供給的完全無(wú)彈性的特性，決定了地產(chǎn)具有穩(wěn)定的升值性，在加上土地的永續(xù)利用性，從而也就決定了房地產(chǎn)具有較為穩(wěn)定的升值性。這樣，房地產(chǎn)就成為一種優(yōu)良的抵押品，銀行遭受抵押物滅失或者抵押物價(jià)值下降的可能性非常小。如果借款人到期不能償還貸款或者中途違約，銀行可按合同約定將抵押物拍賣(mài)變現(xiàn)用以?xún)斶€借款人所欠貸款本息余額。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，住房抵押貸款一向是銀行的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，美國(guó)銀行貸款中有30%以上是住房抵押貸款，英國(guó)為20%-25%，在我國(guó)香港，這個(gè)比例超過(guò)40%。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格上漲引發(fā)通貨膨脹機(jī)理

導(dǎo)致通貨膨脹的因素是復(fù)雜的，無(wú)論是國(guó)際收支、財(cái)政收支、貨幣供求的嚴(yán)重失衡，還是資本市場(chǎng)、借貸市場(chǎng)的嚴(yán)重失衡都可能會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹。房地產(chǎn)價(jià)格上漲引發(fā)金融危機(jī)主要是由于借貸市場(chǎng)的失衡引起的。因?yàn)榉慨a(chǎn)業(yè)與金融業(yè)共生共榮的密切聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)價(jià)格上漲破滅，則首先殃及的就是金融業(yè)，引發(fā)通貨膨脹。房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要來(lái)自于地產(chǎn)價(jià)格上漲，所以房地產(chǎn)價(jià)格上漲一旦破滅直接表現(xiàn)為土地價(jià)格急劇縮水，房地產(chǎn)價(jià)格隨之大降，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債率被改變，巨大的不良資產(chǎn)企業(yè)無(wú)力還貸而產(chǎn)生。金融機(jī)構(gòu)的呆帳、壞帳將大量增加。數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)因其資金滯留而危機(jī)到金融業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度，通貨膨脹不可避免。價(jià)格上漲經(jīng)濟(jì)破裂，金融系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”逐級(jí)放大，作為金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人的社會(huì)存款人對(duì)金融機(jī)構(gòu)信心不足而就可能發(fā)生銀行擠兌，并進(jìn)一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應(yīng)”而使金融機(jī)構(gòu)由點(diǎn)到面，逐個(gè)破產(chǎn)。隨著價(jià)格上漲經(jīng)濟(jì)破滅，破產(chǎn)所占比重越來(lái)越達(dá)，破壞力逐級(jí)升高，最終危及整個(gè)金融體系的安全性，導(dǎo)致全面的徹底的通貨膨脹。

二、我國(guó)房地產(chǎn)良性發(fā)展思路和建議

通過(guò)前文的分析我們可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的出現(xiàn)有一定的必然性，尤其是在經(jīng)

濟(jì)快速發(fā)展的國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲出現(xiàn)的可能性就更大。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的任意膨脹會(huì)引發(fā)通貨膨脹或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。若要在房地產(chǎn)的過(guò)快發(fā)展中避免通貨膨脹，則一方面要降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率(目前房地產(chǎn)融資渠道單一的情況下主要是房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例)另一方面就要控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而實(shí)際上房地產(chǎn)價(jià)格上漲又主要由地價(jià)價(jià)格上漲決定。因此防范房地產(chǎn)價(jià)格上漲引發(fā)通貨膨脹可以從兩大方面入手，其一是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，其二是土地。同時(shí)一定要作好房地產(chǎn)價(jià)格上漲的監(jiān)測(cè)和預(yù)警工作。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展中要避免房產(chǎn)過(guò)快發(fā)展引發(fā)通貨膨脹或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我們重點(diǎn)應(yīng)該從以下幾方面努力：

（一）建立通貨膨脹角度的房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)警體系

因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間短，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系尚不健全，所以筆者認(rèn)為我國(guó)更應(yīng)該建立多方面的全方位的房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)警體系，從多個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲進(jìn)行預(yù)警。房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)警可以分為兩個(gè)層次，一是大眾層次的房地產(chǎn)預(yù)警；二是政府或決策層房地產(chǎn)預(yù)警(也就是通貨膨脹角度的房地產(chǎn)預(yù)警體系)。

1．大眾層房地產(chǎn)預(yù)警

房地產(chǎn)價(jià)格上漲雖然無(wú)法確切地進(jìn)行定量的判斷，但可以從一些現(xiàn)象觀察出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱或出現(xiàn)過(guò)度投機(jī)，從而有可能會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格上漲。這些現(xiàn)象有：

（1）房地產(chǎn)投資收益率。房地產(chǎn)投資收益率指廣義收益率，即持有期房地產(chǎn)租金加上賣(mài)出房地產(chǎn)后的價(jià)差利潤(rùn)再除以房地產(chǎn)購(gòu)入價(jià)。如果收益率過(guò)高，將會(huì)吸引更多投資(機(jī))者加入，推波助瀾，哄抬地價(jià)。

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率或成交額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率可以通過(guò)房地產(chǎn)交易所監(jiān)測(cè)，短期內(nèi)轉(zhuǎn)手率高，說(shuō)明炒賣(mài)嚴(yán)重，存在過(guò)度投機(jī)。房地產(chǎn)交易額不正常地顯著增大，說(shuō)明房地產(chǎn)交易過(guò)于活躍，其中肯定存在不以房地產(chǎn)利用為目的的投資轉(zhuǎn)手交易。

（3）房地產(chǎn)投資情況。房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生價(jià)格上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商收益將提高，這樣會(huì)誘使開(kāi)發(fā)資過(guò)度，容易引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的施工進(jìn)度。在房地產(chǎn)投機(jī)熱中，投機(jī)者持有房地產(chǎn)并不是想真正使用，也不會(huì)投資開(kāi)發(fā)，而是想待價(jià)而沽，因此如果有許多開(kāi)發(fā)商持有土地后，遲遲不肯投資或施工進(jìn)度特別緩慢，則可判定開(kāi)發(fā)商有投機(jī)炒地炒樓花的動(dòng)機(jī)。

2．政府或決策層的房地產(chǎn)預(yù)警

此處的政府或決策層的房地產(chǎn)預(yù)警，即根據(jù)上文我們分析過(guò)的用房地產(chǎn)價(jià)格上漲引發(fā)

通貨膨脹的價(jià)格上漲率臨界值與現(xiàn)實(shí)中用利率調(diào)整的PER測(cè)算出的現(xiàn)實(shí)價(jià)格上漲率進(jìn)行比較的方法來(lái)判定現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中房地產(chǎn)價(jià)格上漲是否存在以及其程度如何。

若引發(fā)通貨膨脹的臨界價(jià)格上漲率>>現(xiàn)實(shí)中用利率調(diào)整的PER測(cè)算的現(xiàn)實(shí)價(jià)格上漲率，則證明現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格上漲不大，或者說(shuō)根本不存在房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這時(shí)只需要對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的局部性問(wèn)題進(jìn)行微調(diào)即可;

若引發(fā)通貨膨脹的臨界價(jià)格上漲率>(或=)現(xiàn)實(shí)中用利率調(diào)整的PER測(cè)算的現(xiàn)實(shí)價(jià)格上漲率，則說(shuō)明現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格上漲很?chē)?yán)重，有可能引發(fā)通貨膨脹，需要馬上采取措施對(duì)

房地產(chǎn)價(jià)格上漲進(jìn)行控制。

（二）建立因地制宜的、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警體系

由于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的地區(qū)差異性和不平衡性，預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)的設(shè)置和區(qū)間不可

能相同，需要所在城市自己努力找出規(guī)律性，確定指標(biāo)數(shù)目和量化區(qū)間。

同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然稱(chēng)之為市場(chǎng)，市場(chǎng)本身就是動(dòng)態(tài)的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)也就是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)。對(duì)動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，則這種監(jiān)測(cè)也就要求具有動(dòng)態(tài)性，能夠反映最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和金融動(dòng)態(tài)。數(shù)據(jù)、指標(biāo)的周期要盡可能的短，隨著市場(chǎng)的完善，指標(biāo)體系可以從最初的半年更換一次，縮短至一個(gè)季度、一個(gè)月進(jìn)而至一個(gè)周，周期越短，預(yù)警效果越佳。

（三）完善房地產(chǎn)金融，增加房地產(chǎn)融資渠道

由于我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行體系是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展、持續(xù)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度出發(fā)，必須認(rèn)真探討降低和分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的制度、手段和措施。改進(jìn)的辦法就是加速房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進(jìn)程。

大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債權(quán)和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買(mǎi)，二級(jí)市場(chǎng)把本來(lái)集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的投資者。

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摘要：近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格迅速上漲，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格是否會(huì)引起通貨膨脹，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)越來(lái)越受到人們的關(guān)注。但目前研究多是從房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題出發(fā)，從而得出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲是否與通貨膨脹的結(jié)論，多數(shù)缺乏理論深度。本文首先分析了房地產(chǎn)價(jià)格上漲引發(fā)通貨膨脹的原因，認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，因而容易出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲與通貨膨脹并發(fā)的現(xiàn)象，然后再集中系統(tǒng)論述了如何避免房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展與整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定。