導(dǎo)語：全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:目前，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，促使各行各業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展趨勢，其中包括物業(yè)企業(yè)。預(yù)算管理是物業(yè)企業(yè)管理的重要組成部分，是實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的有效措施，是推動物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要手段。鑒于此，本文筆者將以物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理特點為出發(fā)點，分析物業(yè)企業(yè)采用全面預(yù)算管理的重要性，探究全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用，以供相關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞:全面預(yù)算管理;物業(yè)企業(yè);應(yīng)用

一、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理特點

全面預(yù)算管理，即通過預(yù)算，實現(xiàn)對企業(yè)整個和各部門財務(wù)及非財務(wù)資源的有效控制、反應(yīng)和評估，屬于系統(tǒng)管理工程范疇，是企業(yè)員工奮斗目標、控制標準等的重要體現(xiàn)，是企業(yè)通過科學化應(yīng)用資金，強化企業(yè)內(nèi)部管理，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的有效措施。針對物業(yè)企業(yè)，其財務(wù)管理具有以下幾方面的特點：

(一)明確年度收入

物業(yè)綜合服務(wù)費、車位服務(wù)費以及特約服務(wù)費等是物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)收入的基本組成要素，針對單一業(yè)務(wù)項目而言，客戶數(shù)量具有一定固定性，且以物業(yè)管理服務(wù)委托合同為依據(jù)，執(zhí)行收費標準，可基本確定年度可收入總額，而收費率是唯一會發(fā)生變化的量，其中，物業(yè)性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)水平和客戶質(zhì)量等是收費率的影響因素。(二)現(xiàn)金流入充足針對物業(yè)管理企業(yè)，在確認主營業(yè)務(wù)收入時，需堅持謹慎性原則，對于具備業(yè)務(wù)分散、生成票據(jù)量大等特征的客戶，在得到稅務(wù)機構(gòu)認可的基礎(chǔ)上，采取收付實現(xiàn)制模式，例如，住宅區(qū)、寫字樓、公寓等，以維持現(xiàn)金流充足的穩(wěn)定性。相較于小業(yè)主型物業(yè)項目，包括廠房、售樓處、工地以及機關(guān)事業(yè)單位辦公樓等在內(nèi)的大型業(yè)主型物業(yè)項目，由于采用跨期結(jié)算方式，易產(chǎn)生相對的應(yīng)收賬款，且壞賬率基本為零。

(三)控制關(guān)鍵在于人工成本

物業(yè)管理企業(yè)不僅是傳統(tǒng)的勞動密集型企業(yè)，而且是具有典型性的第三服務(wù)企業(yè)，人工成本是主營業(yè)主成本的重要組成部分，因此，成本控制的關(guān)鍵點在于成本控制。

二、物業(yè)企業(yè)采用全面預(yù)算管理的重要性

(一)是構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)

組織管理體系、領(lǐng)導(dǎo)體制以及經(jīng)營管理制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，而全面預(yù)算管理是常用的管理模式。其在整合業(yè)務(wù)、資金、人才和信息的基礎(chǔ)上，堅持適度分權(quán)授權(quán)的基本原則，聯(lián)合戰(zhàn)略驅(qū)動業(yè)績評價模式，實現(xiàn)對企業(yè)資源的優(yōu)化配置目標，真實反映企業(yè)需求，基于共同努力作用下，為最終決策提供可靠依據(jù)。

(二)是實現(xiàn)企業(yè)整體預(yù)算目標的保障

基于全面預(yù)算管理作用下，采用計劃的方式，合理分配、考核和控制企業(yè)內(nèi)部各部門間的財務(wù)或非財務(wù)資源，促使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動得到協(xié)調(diào)，推動企業(yè)整體預(yù)算目標達到具體化標準。以此作為企業(yè)和企業(yè)員工共同奮斗的目標。

(三)有助于提升企業(yè)綜合競爭力

利用全面預(yù)算管理，將事前控制、事中管理、事后分析有效應(yīng)用至物業(yè)企業(yè)經(jīng)營活動和財務(wù)管理工作中去，以最大限度發(fā)揮財務(wù)管理的作用，推動企業(yè)發(fā)展，達到提高企業(yè)綜合競爭力的目的。

三、全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用

(一)合理分解全面預(yù)算管理體系

針對物業(yè)企業(yè)，可從三個層面對全面預(yù)算管理進行分解：首先，確定物業(yè)企業(yè)整體預(yù)算目標，一方面，以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃定位為依據(jù)，物業(yè)企業(yè)對年度經(jīng)營管理方案進行編寫，促使年度預(yù)算目標得以初步確定。另一方面，物業(yè)企業(yè)以整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃需求為出發(fā)點，適當調(diào)整并下達年度預(yù)算目標，并提出相關(guān)的經(jīng)營考核指標。其次，確定物業(yè)企業(yè)各項目預(yù)算目標，換言之，是橫向分解的主要體現(xiàn)。一方面，以企業(yè)對項目的星級定位為基點，結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際情況，物業(yè)企業(yè)對項目年度經(jīng)營管理方案進行編寫，促使年度預(yù)算目標得以初步確定。另一方面，以整體生產(chǎn)經(jīng)營計劃需求為依據(jù)，在審批各項目年度預(yù)算目標的基礎(chǔ)上，明確提出經(jīng)營考核指標。最后，確定物業(yè)企業(yè)各專業(yè)職能部門預(yù)算目標，換言之，是縱向分解的主要體現(xiàn)。一方面，以企業(yè)年度質(zhì)量目標為依據(jù)，以各項目年度經(jīng)營管理方案為指導(dǎo)，以各項目不同類型、發(fā)展階段等為出發(fā)點，促使專業(yè)項目年度預(yù)算目標得以初步確定。另一方面，以企業(yè)整體經(jīng)營計劃需求為基準，明確提出專業(yè)項目年度預(yù)算目標，并制定與之相符合的經(jīng)營考核指標。

(二)構(gòu)建健全的全面預(yù)算管理體系

針對綜合性物業(yè)企業(yè)，基于長時間的發(fā)展下，蘊含多種業(yè)務(wù)類型，即使屬于同一類型的業(yè)務(wù)，其發(fā)展階段存在差異。鑒于此，針對不同類型的物業(yè)，需在充分考慮硬件條件前提下，以經(jīng)營收益情況為指導(dǎo)，制定并實施具有針對性和目的性的管理方案，促使服務(wù)標準與工作流程相匹配。一般而言，在構(gòu)建全面預(yù)算管理體系過程中，以企業(yè)框架為基準，主要涉及三方面內(nèi)容，即經(jīng)營收入預(yù)算、經(jīng)營成本預(yù)算和目標利潤。第一，經(jīng)營收入預(yù)算。針對物業(yè)企業(yè)，經(jīng)營收入預(yù)算是全面預(yù)算編制的第一環(huán)節(jié)，車位費、物業(yè)綜合服務(wù)費、經(jīng)營場地租金收入等均屬于主營業(yè)務(wù)收入。同時，物業(yè)綜合服務(wù)費收入是主營業(yè)務(wù)收入的重要組成部分，是控制收入預(yù)算編制的關(guān)鍵所在，其主要涉及三方面的內(nèi)容，即收費標準、收費面積和收費率。其中，收費標準與收費面積均屬于常量，而收費率屬于變量。第二，經(jīng)營成本預(yù)算。針對物業(yè)企業(yè)，經(jīng)營成本預(yù)算是全面預(yù)算編制的第二環(huán)節(jié)，且是重要環(huán)節(jié)。以工作流程和節(jié)點為出發(fā)點，人工成本、公共設(shè)施設(shè)備運行維護費、辦公費、秩序維護費、管理費、綠化費、保潔費等是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營成本的主要構(gòu)成要素。人工成本：是企業(yè)經(jīng)營經(jīng)營成本的關(guān)鍵，因此，強化人工成本預(yù)算編制顯得尤為重要。首先，優(yōu)化崗位設(shè)置，以項目等級定位為前提條件，以項目發(fā)展階段為指導(dǎo)，結(jié)合資源特點，制定切實可行的項目物業(yè)管理服務(wù)方案，合理實施崗位合并制度，促使“一人多崗、一崗多能”得以實現(xiàn)，達到減少人工成本的目的。其次，明確酬薪標準，以上年度酬薪標準為依據(jù)，以市場數(shù)據(jù)為指導(dǎo)，結(jié)合行業(yè)標準，確定符合企業(yè)發(fā)展的薪酬標準。最后。比較指標合理化，通過合理比較項目人均總產(chǎn)值與項目人均年度人工費用，促使人工成本預(yù)算達到可行性標準。公共設(shè)施設(shè)備運行維護費：屬于專業(yè)項目投入范疇，是經(jīng)營成本預(yù)算的重要內(nèi)容。因此，在控制預(yù)算編制過程中，通過完善設(shè)備檔案，明確設(shè)備維護外委合同的費用標準，促使比較指標合理化。其他：包括管理費、綠化費、保潔費等在內(nèi)的其他成本，以常規(guī)物料消耗數(shù)量為基準，進行測算，在同時期數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，核定具有不確定性的維護費用支出。第三，目標利潤。針對物業(yè)企業(yè)，追求利潤是最終目的，是全面預(yù)算編制的核心內(nèi)容。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)以項目特點為依據(jù)，采用行之有效的管理措施，利用合理的經(jīng)營模式，以明確的時間節(jié)點為基準，例如，月、季度、半年等，促使各項指標完成進度表達到合理化標準，以達到目標利潤的目的。

四、結(jié)束語

總而言之，全面預(yù)算管理是物業(yè)企業(yè)管理的重要組成部分，是提高物業(yè)企業(yè)管理水平的重要措施，是推動物業(yè)企業(yè)發(fā)展的有效動力。同時，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)得到迅速發(fā)展，致使行業(yè)間的競爭愈演愈烈。鑒于此，為在激烈競爭中占有一席之地，物業(yè)企業(yè)應(yīng)以自身發(fā)展特點為出發(fā)點，在借鑒吸收國內(nèi)外先進管理技術(shù)和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理特點為指導(dǎo)，在分解全面預(yù)算管理體制的基礎(chǔ)上，搭建健全的全面預(yù)算管理體系，充分發(fā)揮其作用與價值，推動物業(yè)企業(yè)發(fā)展。

作者:劉偉 單位:深圳彩生活服務(wù)集團上海欣周物業(yè)管理有限公司

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