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一、高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題

高校物業(yè)管理存在著很多問(wèn)題亟待解決，主要表現(xiàn)在：

(一)管理受制約，限制物業(yè)管理實(shí)體的發(fā)展

高校物業(yè)管理受學(xué)?！懊钍健?、“指令式”的行政管理制約，難以與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的模式真正接軌，管理體制沒(méi)有理順，不能獨(dú)立按企業(yè)規(guī)律運(yùn)作，物業(yè)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重缺乏且不能及時(shí)到位，在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)等方面，由甲方根據(jù)學(xué)校的總撥款說(shuō)了算。

(二)高校物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差

高校內(nèi)部物業(yè)管理內(nèi)容分工過(guò)細(xì)過(guò)散，工作推諉，臨近高校缺乏物業(yè)整合，存在單打現(xiàn)象，不能形成規(guī)模效應(yīng)，降低成本、提高工作效率、提高經(jīng)濟(jì)效益便成為一句空話。

(三)剝離尚不規(guī)范

高校物業(yè)管理實(shí)體仍直接隸屬學(xué)校，承擔(dān)為師生服務(wù)的職能，與學(xué)校的后勤管理處有甲乙方的契約關(guān)系，但在工作中又存在著不完全按甲、乙方這種單純的經(jīng)濟(jì)關(guān)系來(lái)對(duì)待，其做法是把“多企業(yè)”分成三部分，即有償型、部分有償型、無(wú)償型服務(wù)。(四)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍相對(duì)狹窄高校的物業(yè)管理無(wú)論是從管理的廣度上，還是深度上，與規(guī)范化的現(xiàn)代物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)要求相比，都還是相對(duì)狹窄和浮淺的，要做的工作還很多。教學(xué)區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保潔標(biāo)準(zhǔn)要求和管理的規(guī)范化程度還較低，為學(xué)生、教師服務(wù)還不夠全面周到。住宅區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)治理許多工作還沒(méi)有到位。(五)教工住宅區(qū)的管理亟待規(guī)范很多高校的教工住宅原來(lái)都是福利分房，一般都建在校園范圍內(nèi)或附近。在住宅區(qū)對(duì)居民服務(wù)形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點(diǎn)，物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格還未完全與市場(chǎng)價(jià)接軌。

二、高校物業(yè)管理的主要模式

我國(guó)高?，F(xiàn)行的住房管理模式包括有傳統(tǒng)住房管理(最大特點(diǎn)就是：全福利，一般針對(duì)環(huán)境配套設(shè)施較差、規(guī)模小、房屋陳舊的住宅區(qū))、事業(yè)單位行政性物業(yè)管理(針對(duì)公有住房產(chǎn)權(quán)比較集中的住宅區(qū)，一般采取房屋管理單位牽頭，各專業(yè)部門(mén)分工配合的物業(yè)管理模式)和企業(yè)化物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性管理(針對(duì)環(huán)境配套設(shè)施較好、房屋較整齊、產(chǎn)權(quán)較分散的住宅小區(qū))三種模式，推行高校后勤改革后，鑒于傳統(tǒng)住房管理模式體制的滯后和高校自身發(fā)展的需要，許多學(xué)校充分挖掘現(xiàn)有資源，普遍采取“內(nèi)部行政性物業(yè)管理”方式開(kāi)展住宅物業(yè)服務(wù)管理，即由學(xué)校組建設(shè)立高校物業(yè)管理實(shí)體對(duì)教工住宅物業(yè)開(kāi)展服務(wù)管理。在實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)管理改革社會(huì)化的過(guò)程中，我國(guó)高校在實(shí)現(xiàn)社會(huì)化模式的進(jìn)程中進(jìn)行了多種模式的探索，主要有下面幾種基本模式。

(一)校內(nèi)乙方模式

“校內(nèi)乙方模式”，這種模式主要在大多數(shù)高校中使用。模式中的乙方是校內(nèi)的乙方。該模式最早是在陜西師大物業(yè)管理社會(huì)化改革開(kāi)始實(shí)施的。它是高校物業(yè)管理社會(huì)化啟動(dòng)后西部高校為了緩解政府和學(xué)校后勤經(jīng)費(fèi)不足的情況而實(shí)施的一種行政經(jīng)濟(jì)混合管理模式。先專門(mén)設(shè)一個(gè)考慮后勤建設(shè)和管理的“小機(jī)關(guān)”稱甲方；將原有的后勤服務(wù)主體基本上轉(zhuǎn)為實(shí)體，成立學(xué)校物業(yè)管理實(shí)體，成為乙方。中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)、中山大學(xué)、華中科技大學(xué)、河北大學(xué)、江蘇工業(yè)學(xué)院、安徽師范大學(xué)等實(shí)行該模式。甲方是高?？倓?wù)處，乙方是高校物業(yè)管理實(shí)體。從實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，這種模式有利于高校在改革初始階段的實(shí)踐，便于新舊體制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過(guò)渡；完善了甲乙方經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，基本實(shí)現(xiàn)了模擬市場(chǎng)化的運(yùn)行機(jī)制；高校物業(yè)管理實(shí)體內(nèi)可以引進(jìn)先進(jìn)的管理辦法，發(fā)揮后勤的主觀能動(dòng)作用，促進(jìn)實(shí)體內(nèi)、實(shí)體間的公平競(jìng)爭(zhēng)。

(二)獨(dú)立乙方模式

“獨(dú)立乙方模式”，學(xué)校后勤與行政分離，以后勤占用學(xué)校固定資產(chǎn)和后勤積累為資金注冊(cè)，成立后勤產(chǎn)業(yè)公司，學(xué)校職能部門(mén)后勤管理處代表學(xué)校對(duì)后勤進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)、質(zhì)量監(jiān)控、經(jīng)濟(jì)核算、組織協(xié)調(diào)。實(shí)行該模式的有西北農(nóng)林科技大學(xué)、西安交通大學(xué)、湖北孝感學(xué)院等?！蔼?dú)立乙方模式”在理順資產(chǎn)關(guān)系的前提下，利用市場(chǎng)機(jī)制將學(xué)校所有經(jīng)營(yíng)服務(wù)實(shí)體并人后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)事企分開(kāi)，兩權(quán)分離。利用高校物業(yè)管理實(shí)體成熟的先進(jìn)的管理理念，可以節(jié)約辦學(xué)成本，消除制約教學(xué)的“瓶頸”，從而為建立堅(jiān)實(shí)的后勤保障體系打下基礎(chǔ)。

(三)混合乙方模式

“混合乙方模式”，高校物業(yè)管理實(shí)體分成兩個(gè)部分，一部分仍然由原來(lái)的高校物業(yè)管理實(shí)體，條件成熟的另一部分則采取充分競(jìng)爭(zhēng)的方法，從社會(huì)上引入較好的物業(yè)公司進(jìn)行管理，通過(guò)比較，提高公寓管理水平。兩套管理體制并存的情況下，雙方會(huì)形成有效的競(jìng)爭(zhēng)。例如，中國(guó)青年政治學(xué)院的學(xué)生公寓管理就分為兩部分，學(xué)校的舊公寓由學(xué)校物業(yè)管理公司管理。三棟新樓通過(guò)招標(biāo)的方式由北京商宇物業(yè)管理有限責(zé)任公司實(shí)行托管。商宇物業(yè)公司采取每次承包期1年的方式與學(xué)校簽訂協(xié)議，使物業(yè)管理公司有了競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于引入了有效的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，便于整體物業(yè)管理水平的提高和改善。但是，對(duì)于高校而言，后勤的實(shí)質(zhì)仍沒(méi)有改變，高校物業(yè)管理實(shí)體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)的剝離。此外，對(duì)同一學(xué)校物業(yè)的實(shí)施分屬不同的實(shí)體進(jìn)行管理，不利于高校物業(yè)管理工作的協(xié)作與統(tǒng)一。此外在部分高校還存在社會(huì)服務(wù)模式、校際聯(lián)合模式等其他物業(yè)管理模式。

三、探索我國(guó)高校物業(yè)管理的新模式

(一)高校物業(yè)管理組織要轉(zhuǎn)變觀念，理順內(nèi)部管理體制，實(shí)行大物業(yè)管理。

1、高校物業(yè)管理組織要轉(zhuǎn)變觀念，樹(shù)立物業(yè)管理的新理念。高校的物業(yè)管理要從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識(shí)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)轉(zhuǎn)變，后勤集團(tuán)要增強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)，循序漸進(jìn)地扶持物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展壯大，使其逐步適應(yīng)市場(chǎng)的要求；同時(shí)，要引導(dǎo)師生改變觀念，逐步樹(shù)立有償服務(wù)理念；物業(yè)管理人員要樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，在協(xié)調(diào)好各方利益的前提下，不斷提高對(duì)高校物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，推動(dòng)其順利發(fā)展。

2、高校物業(yè)管理組織要轉(zhuǎn)換機(jī)制，切實(shí)建立高校物業(yè)管理新體制。理順物業(yè)企業(yè)關(guān)系，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行校內(nèi)模擬企業(yè)化運(yùn)行，條件成熟時(shí)注冊(cè)獨(dú)立法人企業(yè)。高校物業(yè)管理組織未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是建立自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。企業(yè)在管理上要推行項(xiàng)目制管理，建立公平有效的激勵(lì)機(jī)制，提高管理效率，通過(guò)體制機(jī)制的改變，使物業(yè)管理工作進(jìn)入良性循環(huán)。

3、在后勤集團(tuán)內(nèi)部實(shí)行大物業(yè)的管理體制。目前大部分高校后勤都有各自的保潔、綠化、水電、維修、保安等職能，大部分都分成不同的部門(mén)分開(kāi)管理，各自為政，這和社會(huì)物業(yè)企業(yè)的構(gòu)架和現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展理念有著非常大的差別。把這些各自分散的職能整合在一起構(gòu)建大物業(yè)，不僅能整合職能、優(yōu)化配置資源，提高管理經(jīng)營(yíng)效益，對(duì)于隊(duì)伍培養(yǎng)、整體協(xié)調(diào)、提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也非常有優(yōu)勢(shì)。

(二)高校物業(yè)管理新模式的設(shè)計(jì)高校物業(yè)管理結(jié)構(gòu)

高校物業(yè)管理結(jié)構(gòu)由高校、物業(yè)管理公司、師生、物業(yè)管理公司員工共同組成。傳統(tǒng)的高校物業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，過(guò)分地強(qiáng)調(diào)校方和物業(yè)管理公司的有形組織管理，而忽視了師生和物業(yè)管理公司員工無(wú)形的自治管理。師生和物業(yè)管理公司員工的自治管理是一種非正式的社會(huì)組織形式，是一種非制度性的安排。校方和物業(yè)管理公司的組織管理是正式的社會(huì)組織形式，是一種制度化的安排。由于校方主管部門(mén)和物業(yè)管理公司在其中既是管理的行政主體，又是信息反饋的官方渠道，容易出現(xiàn)反饋信息失真現(xiàn)象。自治管理的優(yōu)點(diǎn)方面恰恰是組織管理的缺點(diǎn)，而組織管理的優(yōu)勢(shì)的地方又正好是自治管理的缺陷。這對(duì)關(guān)系不是偶然的，說(shuō)明了這兩種管理對(duì)于整個(gè)高校物業(yè)管理結(jié)構(gòu)的運(yùn)作的必要性，功能的互補(bǔ)性。

(三)高校物業(yè)管理機(jī)制

高校物業(yè)管理機(jī)制是指高校、物業(yè)管理公司、師生、物業(yè)管理公司員工在從事物業(yè)管理過(guò)程中遵守的一系列原則、程序、規(guī)章、方法等規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)按照一定的方式結(jié)合所形成的有機(jī)體，包括激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制和決策機(jī)制。

(1)報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制。把物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的酬金分成兩部分，80％作為固定酬金發(fā)揮基本的保障作用，20％作為浮動(dòng)酬金視師生對(duì)物業(yè)管理的滿意程度而定，發(fā)揮激勵(lì)作用。

(2)高校物業(yè)管理的監(jiān)督機(jī)制。監(jiān)督機(jī)制既包括師生、校方主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的監(jiān)督制約，又包括他們之間的相互制衡與監(jiān)督。學(xué)校有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，并制定相關(guān)制度和計(jì)劃安排來(lái)規(guī)范約束其行為，糾正違反雙方合約的行為。

(3)高校物業(yè)管理的決策機(jī)制。高校物業(yè)管理決策主體由物業(yè)管理的四大主體組成，即師生、校方主管部門(mén)、物業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司員工，并依此形成了相應(yīng)的決策分工形式和決策權(quán)分配格局。

高校物業(yè)管理模式的探討是個(gè)長(zhǎng)期的工作，由于各地區(qū)各高校的具體情況不同可采取不同的形式，但無(wú)論采取哪種模式都要狠抓質(zhì)量，以增強(qiáng)高校物業(yè)管理實(shí)體的活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為核心。真正適合我國(guó)國(guó)情的高校物業(yè)管理模式應(yīng)該是“立足高校現(xiàn)實(shí)，明晰權(quán)責(zé)，實(shí)行企業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作，引入社會(huì)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制”，即高校的物業(yè)管理實(shí)體應(yīng)從高校走出去，并成為按照公司法獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的完全社會(huì)化實(shí)體。但高校物業(yè)管理實(shí)體不是一般的社會(huì)實(shí)體，在管理的過(guò)程中要充分發(fā)揮物業(yè)管理的教育功能，強(qiáng)調(diào)高校師生員工的自治管理。