導(dǎo)語(yǔ)：嚴(yán)格成本管理關(guān)鍵在成本控制思索一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1、商品房的性能，質(zhì)量與價(jià)格比的最優(yōu)值是房地產(chǎn)開發(fā)商在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵，取得商品房性能、質(zhì)量與價(jià)格最優(yōu)比的首要問(wèn)題必須實(shí)行嚴(yán)格成本管理。嚴(yán)格成本管理，從開發(fā)流程前期開始，關(guān)鍵要從成本發(fā)生的源流人手，控制好成本發(fā)生的源流自然就實(shí)現(xiàn)了良好的成本控制。成本發(fā)生主要有兩個(gè)源流，一是結(jié)構(gòu)源流，二是業(yè)務(wù)源流。

1.1結(jié)構(gòu)源流是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)具體活動(dòng)展開之前其成本結(jié)構(gòu)就已被大致鎖定的因素。它包括企業(yè)的規(guī)模(年開發(fā)量)、商譽(yù)(對(duì)供應(yīng)商的誠(chéng)信與履約)、財(cái)務(wù)計(jì)劃(與供應(yīng)商的付款方式與工期要求)、生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)(委托外包或自行生產(chǎn))、管理制度、企業(yè)文化、經(jīng)驗(yàn)曲線、外部協(xié)作關(guān)系等諸多因素。它們是成本發(fā)生的基礎(chǔ)條件，從深層次影響著企業(yè)的成本地位、對(duì)成本未來(lái)變化趨勢(shì)起著長(zhǎng)期的作用?？刂平Y(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因可以從根本上改變企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)，幫助房地產(chǎn)商取得長(zhǎng)期成本優(yōu)勢(shì)。

實(shí)施供應(yīng)鏈管理是房地產(chǎn)商(以差異化戰(zhàn)略為主)控制結(jié)構(gòu)源流的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)鏈的集成化管理，其目標(biāo)是將整個(gè)供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計(jì)、顧問(wèn)服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購(gòu)、銷售及物業(yè)管理活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)，在最短的時(shí)間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價(jià)值，以底得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。實(shí)施供應(yīng)鏈管理后的房地產(chǎn)商，由于所有環(huán)節(jié)上的合作伙伴都是經(jīng)過(guò)優(yōu)化后整合的，長(zhǎng)期合作互惠互利并相互信任，這可避免房地產(chǎn)商一再重復(fù)對(duì)不同上下游企業(yè)的招標(biāo)選擇、協(xié)商與談判，從而減少搜尋、談判、監(jiān)督等時(shí)間成本。在取得成本優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也獲取時(shí)間優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)鏈的縱向整合是房地產(chǎn)商(以成本領(lǐng)先戰(zhàn)略為主)控制結(jié)構(gòu)源流的另一種方式。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)商而言，當(dāng)年的開發(fā)量很大，在抵銷縱向整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈所帶來(lái)的固定成本增加等負(fù)面影響時(shí)，可考慮改變現(xiàn)有委托外包式的生產(chǎn)模式，組建或控股設(shè)計(jì)、施工、裝修等公司，變外包生產(chǎn)為內(nèi)部生產(chǎn)，內(nèi)部化交易將減少與外部交易的成本，一條龍集成化的開發(fā)模式不僅能有效的控制成本，而且更能獲取時(shí)間優(yōu)勢(shì)。

1.2業(yè)務(wù)源流亦稱執(zhí)行性成本動(dòng)因，是指房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)成本的發(fā)生起決定作用的因素。房屋產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案、材料設(shè)備選用的標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)與合同管理的運(yùn)用等是業(yè)務(wù)之源。盡管成本發(fā)生在各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程中，業(yè)務(wù)發(fā)生過(guò)程中的成本控制措施(如預(yù)算審計(jì)、材料限價(jià)、設(shè)計(jì)變更與洽商管理等)對(duì)成本高低和成本控制效果起到直接的作用，但這些控制只有在非效率的因素(如供應(yīng)商的非合理性報(bào)價(jià)、管理浪費(fèi)等)存在時(shí)才會(huì)起作用，才會(huì)使成本有大幅的降低，一旦非效率的因素被消除，業(yè)務(wù)過(guò)程中的成本控制對(duì)降低成本的正面效果就會(huì)降低，因此業(yè)務(wù)過(guò)程中所實(shí)施的成本控制措施就會(huì)變成了防范性的，其主要作用是防止成本的無(wú)效率上升，而不能使成本進(jìn)一步降低。為此在自身經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中還需要嚴(yán)格審查、控制設(shè)計(jì)部門選用滿足市場(chǎng)需求的性價(jià)比好的材料與設(shè)備，集成化、專業(yè)化的招標(biāo)組織與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾硪彩浅杀静粩嘟档偷脑慈?/p>

2實(shí)現(xiàn)這兩種戰(zhàn)略的主要途徑

2.1抓好對(duì)“降本增效”的意識(shí)教育和措施

降本增效決非是某一個(gè)人的事。而是企業(yè)全員的事，是項(xiàng)目生產(chǎn)活動(dòng)全過(guò)程的事。要使企業(yè)全體員工都重視和參與降本增效活動(dòng)，首先要使企業(yè)全體員工牢固樹立降本增效意識(shí)，要使各專業(yè)技術(shù)人員真正認(rèn)識(shí)到，搞好項(xiàng)目降本增效與企業(yè)的存在密切相關(guān)，與自己的切身利益密切相關(guān)。同時(shí)，應(yīng)樹立降本增效的幾個(gè)觀念，即項(xiàng)目產(chǎn)生活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)的觀念;項(xiàng)目管理體制核心的觀念;企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益競(jìng)爭(zhēng)必須從降本增效做起的觀念;以及要從項(xiàng)目的每道工序做起的觀念。

2.2抓好項(xiàng)目“經(jīng)營(yíng)效益”

經(jīng)營(yíng)效益是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要組成部分，項(xiàng)目有好的經(jīng)營(yíng)效益，將給項(xiàng)目帶來(lái)明顯的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目發(fā)生差的經(jīng)營(yíng)效益，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)差的經(jīng)濟(jì)效益，所以，工程項(xiàng)目的降本增效工作應(yīng)從項(xiàng)目開始時(shí)就抓起，及時(shí)掌握面廣量大的項(xiàng)目信息，牢牢盯住項(xiàng)目的可行性研究、立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)施工等全過(guò)程各階段動(dòng)態(tài)，讓項(xiàng)目各專業(yè)技術(shù)人員盡早參與項(xiàng)目的承接協(xié)調(diào)工作，了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益等情況，把經(jīng)營(yíng)效益好與差，同經(jīng)營(yíng)人員的經(jīng)濟(jì)利益緊密掛鉤，最大程度的鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)人員搞好項(xiàng)目工作。

2.3抓好項(xiàng)目目標(biāo)成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有單一性、體量大、周期長(zhǎng)、成本控制影響因素多等特點(diǎn)，在項(xiàng)目開工前，首先應(yīng)由各部門牽頭組織分析協(xié)調(diào)會(huì)，由部門分解到每個(gè)技術(shù)管理人員，讓他們制訂各自的目標(biāo)，成本及實(shí)現(xiàn)的控制點(diǎn)和措施，最終確定最佳的方案以確保項(xiàng)目的安全、有序、快速、高質(zhì)、低耗地順利施工。

2.4健全項(xiàng)目管理監(jiān)控體系，加大監(jiān)管力度

這是工程項(xiàng)目降本增效措施能否到位，項(xiàng)目目標(biāo)成本能否實(shí)現(xiàn)的重要保證。項(xiàng)目降本增效工作是個(gè)系統(tǒng)工程，單靠某一個(gè)部門和某個(gè)技術(shù)人員是不行的，需要各職能部門之間暢通信息，互相聯(lián)系，密切配合，協(xié)調(diào)一致，才能全面全力進(jìn)行管理與成本控制，才能提高工作效率，確保收到實(shí)效。

為了有效實(shí)施監(jiān)控工作，企業(yè)內(nèi)部形成工程管理監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，做到上下條線暢通，橫向部門協(xié)調(diào)一致，工作步調(diào)一致，有效進(jìn)行監(jiān)控。對(duì)預(yù)決算管理、設(shè)計(jì)變更管理、進(jìn)度管理、成本核算、施工預(yù)算管理、資金核算等制訂具體核查細(xì)則及考核標(biāo)準(zhǔn)，使檢查工作有據(jù)可依。同時(shí)核對(duì)其正確性、真實(shí)性、有效性和同步性，另一方面要防止因?qū)嶋H工程進(jìn)度，已完施工產(chǎn)值，實(shí)耗成本不一致而造成成本不實(shí)的情況，防止效益流失。

2.5確立成本控制目標(biāo)，增強(qiáng)成本控制意識(shí)，建立成本控制體系

企業(yè)中每個(gè)人的工作都是成本控制的對(duì)象，每個(gè)人又是成本控制的主體，具有成本控制的權(quán)利和義務(wù)，必須參與，從自身做起。要建立成本控制體系，工程中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)行為和業(yè)務(wù)都要納人成本控制的軌道，在工程項(xiàng)目成本形成的過(guò)程中，對(duì)所耗用的工、料費(fèi)按成本目標(biāo)進(jìn)行支出和有效監(jiān)控，預(yù)防和糾正隨時(shí)產(chǎn)生的偏差，堅(jiān)決把實(shí)際發(fā)生的成本控制在目標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)。

2.6建立健全成本責(zé)任制，有效地控制成本

企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的落實(shí)是成本控制實(shí)施的重要保證，各部門各崗位責(zé)、權(quán)、利的落實(shí)是全面實(shí)施目標(biāo)成本責(zé)任的前題，也是目標(biāo)成本得以有效控制的關(guān)鍵。圍繞建筑工程目標(biāo)成本的實(shí)施和控制，結(jié)合企業(yè)的具體情況，樹立管理創(chuàng)新的理念，建立健全成本責(zé)任制是控制成本、降抵成本的有效措施。

由于工程成本構(gòu)造的各因素對(duì)工程造價(jià)的影響，導(dǎo)致決定了開發(fā)成本在建設(shè)過(guò)程中各階段對(duì)房地產(chǎn)總投資的影響都十分重要，據(jù)測(cè)算，初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度占65%，技術(shù)設(shè)計(jì)措施可節(jié)約工程造價(jià)5%一10%?？刂乒こ淘靸r(jià)的關(guān)鍵就在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目做出投資決策后，影響工程的造價(jià)的關(guān)鍵階段就在于設(shè)計(jì)。因此，必須促使設(shè)計(jì)單位，不僅在建筑造型，使用功能上動(dòng)腦筋，還應(yīng)在降抵工程造價(jià)提高經(jīng)濟(jì)效益上下功夫。

3實(shí)現(xiàn)這種戰(zhàn)略的主要措施

3.1提高開發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益，以利于降低單位產(chǎn)品成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡量選擇較大的地塊，增加開發(fā)規(guī)模。同時(shí)，在材料、設(shè)備的采購(gòu)時(shí)，應(yīng)盡量采用大宗采購(gòu)，以降低單位成本。目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了聯(lián)合采購(gòu)的現(xiàn)象，即多個(gè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)形成采購(gòu)聯(lián)盟，在材料、設(shè)備的招標(biāo)、采購(gòu)上采取、聯(lián)合行動(dòng)，形成戰(zhàn)略合作伙伴，共同發(fā)出招標(biāo)、采購(gòu)公告，統(tǒng)一行動(dòng)，實(shí)行大規(guī)模采購(gòu)，以降低建筑成本。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具有較高的銷售增長(zhǎng)度和市場(chǎng)占有率，否則，產(chǎn)量增大，就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品積壓的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高市場(chǎng)營(yíng)銷能力，盡可能地縮短銷售周期，同時(shí)，盡力擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

3.3制定科學(xué)的管理程序和方法，努力提高企業(yè)的整體管理水平，不斷提高產(chǎn)品的質(zhì)量。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、流程多，在每個(gè)環(huán)節(jié)都要注意節(jié)約成本，而最重要的開發(fā)設(shè)計(jì)階段，是控制成本的關(guān)鍵，因?yàn)橐坏┰O(shè)計(jì)完成后，施工階段主要是根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行施工，成本變化的余地已經(jīng)不大。

3.4加強(qiáng)職工培訓(xùn)，全面提高員工素質(zhì)與專業(yè)技能員工的素質(zhì)、技能是影響成本非常重要的因素。其中對(duì)企業(yè)成本影響最大的，是職工的成本意識(shí)與降低成本的主動(dòng)性。成本意識(shí)是指降低成本與控制成本的觀念，它包括注意控制成本，努力使成本降低到最低水平并設(shè)法使其保持在最低水平。樹立職工的成本意識(shí)，就是要使職工樹立這樣的思想，成本是可以控制的，成本控制不只是成本控制部門員工事情，更需要大家的共同參與，并在工作中時(shí)刻注意降低成本和深人挖掘降低成本的各種潛能。只有樹立并使員工具備了良好的成本意識(shí)，才能建立起降低成本的主動(dòng)性，才能使降低成本的各項(xiàng)具體措施、方法和要求順利地得到貫徹執(zhí)行和應(yīng)用。良好的成本意識(shí)是成本控制的必要條件，成本意識(shí)的普及有賴于領(lǐng)導(dǎo)的重視、提倡以身作則和良好成本控制系統(tǒng)環(huán)境的營(yíng)造。

3.5責(zé)權(quán)明確、獎(jiǎng)懲分明、從嚴(yán)把好成本控制關(guān)真正落實(shí)做到崗責(zé)有據(jù)可查、評(píng)比有章可循、獎(jiǎng)懲有法可依。只有強(qiáng)有力的制度、規(guī)章及相關(guān)的利益機(jī)制、約束機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制相配合，才能使職工素質(zhì)普遍提高。如策劃設(shè)計(jì)部應(yīng)力圖產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)方案不要反復(fù)修改，盡量減少設(shè)計(jì)變更，并做好設(shè)計(jì)工作;工程部門要注意加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)指令管理，不要隨意壓縮工期;成本控制部門不要局限于預(yù)算審計(jì)和與既定供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)，更要精通招標(biāo)與合同管理、工程技術(shù)等知識(shí)，尤其要對(duì)上游產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈條各供應(yīng)商的市場(chǎng)資源情況予以詳細(xì)掌握。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在提高全員職工素質(zhì)，提高公司全體經(jīng)營(yíng)管理水平的基礎(chǔ)上真正實(shí)現(xiàn)成本控制，不斷尋求商品房的性能、質(zhì)量與價(jià)格比的最優(yōu)值，就一定能在房地產(chǎn)開發(fā)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，從而達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的目的。