導(dǎo)語(yǔ)：土地收購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：于地方財(cái)政而言，土地出讓是其重要財(cái)力來(lái)源，而資金問(wèn)題在土地收儲(chǔ)的過(guò)程中容易出現(xiàn)各類風(fēng)險(xiǎn)，不管是宏觀經(jīng)濟(jì)政策，還是利率的變動(dòng)都給土地收儲(chǔ)活動(dòng)帶來(lái)不確定性因素，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著重要影響。實(shí)行企業(yè)化的會(huì)計(jì)核算模式、制定合理的土地儲(chǔ)備計(jì)劃、完善土地儲(chǔ)備監(jiān)管體系、促進(jìn)融資方式創(chuàng)新多元化，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等都能有效降低土地儲(chǔ)備中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：土地收購(gòu);土地儲(chǔ)備;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

十多年來(lái)我國(guó)土地收儲(chǔ)工作的開(kāi)展給地方財(cái)政引入大量財(cái)富，不過(guò)在經(jīng)營(yíng)土地的同時(shí)也伴隨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此必須引起重視。本人從事土地收儲(chǔ)工作多年，發(fā)現(xiàn)了某些土地收儲(chǔ)工作中存在的問(wèn)題，探討了土地收儲(chǔ)活動(dòng)中存在的自有風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并根據(jù)這些問(wèn)題提出出了相應(yīng)的建議。

二、土地儲(chǔ)備資金來(lái)源的現(xiàn)狀

1.部門規(guī)章對(duì)土地儲(chǔ)備資金來(lái)源的限制。2007年國(guó)土資源部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，對(duì)土地儲(chǔ)備資金來(lái)源作出規(guī)定：第一，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的相關(guān)費(fèi)用由土地出讓收入來(lái)安排，包括拆遷補(bǔ)償、征地、土地開(kāi)發(fā)等費(fèi)用；第二，土地儲(chǔ)備資金由財(cái)政部門從國(guó)有土地收益基金中安排；第三，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按國(guó)家相關(guān)規(guī)定舉借銀行貸款和其他金融機(jī)構(gòu)貸款；第四，用于土地的其他資金必須經(jīng)由財(cái)政部門批準(zhǔn)；第五，上述資金產(chǎn)生的利息收入。下面主要對(duì)前三項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行分析：從第一點(diǎn)來(lái)源來(lái)講，土地出讓收入中安排拆遷補(bǔ)償、征地、土地開(kāi)發(fā)等費(fèi)用，必須是在土地收儲(chǔ)工作已完成、前期費(fèi)用已發(fā)生、土地已出讓、款項(xiàng)已收回等的前提下才能進(jìn)行。而前期財(cái)政部門返還的墊支費(fèi)用并非實(shí)際意義上的資金來(lái)源，假如土地并沒(méi)出讓或者出讓了但沒(méi)收到出讓款，此類來(lái)源就不存在。所以，返還的墊支費(fèi)用不該計(jì)作資金來(lái)源的范疇。從第二點(diǎn)來(lái)源來(lái)講，土地儲(chǔ)備資金由財(cái)政部門從國(guó)有土地收益基金中安排，這可作為一個(gè)來(lái)源，但從實(shí)施的具體情況來(lái)看，安排比例在5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于土地收儲(chǔ)所需的資金量，不能滿足實(shí)際需要。從三點(diǎn)來(lái)源來(lái)講，土地收儲(chǔ)資源僅余下銀行貸款和其他金融機(jī)構(gòu)貸款。據(jù)有關(guān)資料表明，截止2003年底，浙江省土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金112億元，其中就銀行貸款就占總量的89%，達(dá)到100億元；青島市財(cái)政在土地儲(chǔ)備中心成立開(kāi)始，注入周轉(zhuǎn)資金2000萬(wàn)人民幣，到2004年貸款總額是24.5億元；北京市土地整理儲(chǔ)備中心成立之初注入資金1億元，到2006年4月籌措資金達(dá)到110.96億元；長(zhǎng)春市土地收儲(chǔ)中心前期投入1000萬(wàn)元，到2009年10月貸款金額達(dá)到197億元。目前我國(guó)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)有2000多家，如按照1000家中每家向銀行貸款10個(gè)億，那么貸款總金額就能達(dá)到1000億元，當(dāng)然，實(shí)際上遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)。據(jù)相關(guān)報(bào)道，2009年北京一個(gè)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)貸款計(jì)劃就已高達(dá)到1000億元。但從我國(guó)整體土地收儲(chǔ)資金來(lái)源來(lái)講，渠道過(guò)于單一，缺乏自由資金，資金結(jié)構(gòu)失衡情況比較嚴(yán)重，而且財(cái)務(wù)費(fèi)用高，土地收儲(chǔ)成本不斷增加。盡管2008年下半年央行已連續(xù)下調(diào)利率，但土地收儲(chǔ)貸款利息仍然很高。2.土地運(yùn)營(yíng)周期與銀行貸款期限不適應(yīng)。中國(guó)人民銀行于2003年了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，該通知嚴(yán)格要求對(duì)土地儲(chǔ)備貸款發(fā)放進(jìn)行控制，其貸款額度不能超出收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，最長(zhǎng)貸款期限不能超過(guò)2年。先不論是否土地收儲(chǔ)能與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)混為一談，單以土地收購(gòu)儲(chǔ)備特點(diǎn)而言，它是一個(gè)周期性長(zhǎng)且資金密集的運(yùn)作過(guò)程。國(guó)家規(guī)定土地需凈地出讓，就表明了不單需進(jìn)行土地收儲(chǔ)，還需進(jìn)行土地整理。收儲(chǔ)是一項(xiàng)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程，需對(duì)每家每戶做摸底調(diào)查，洽談補(bǔ)償費(fèi)用，所花時(shí)間較長(zhǎng)。此外，土地收儲(chǔ)之后并非立即就可出讓，特別是政策性收儲(chǔ)土地，如棚戶區(qū)改造、企業(yè)改制等出讓難度相對(duì)較大。以長(zhǎng)春市為例，2002年長(zhǎng)春市收儲(chǔ)了一家改制企業(yè)用地，因各種原因于2009年才真正完成出讓。據(jù)我國(guó)各地土地儲(chǔ)備融資實(shí)際情形來(lái)將，其貸款主要源于商業(yè)銀行和政策性銀行，而銀行將房地產(chǎn)貸款與土地收儲(chǔ)貸款混合在一起，在這種負(fù)面“搭便車”的影響中，銀行會(huì)對(duì)土地收儲(chǔ)貸款做嚴(yán)格控制。2009年到2016年上半年，盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)受政策影響使得商業(yè)銀行的放貸力度增加，銀行熱衷于土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，增加了放貸量，活躍了各地土地收儲(chǔ)活動(dòng)，但貸款期限2年的規(guī)定沒(méi)變，這讓土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)只能采取借新還舊的措施來(lái)保證運(yùn)行。3.宏觀政策對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的不利影響。國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策會(huì)直接影響土地收儲(chǔ)，若國(guó)家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如上調(diào)利率，央行將貨幣投放量減少，市場(chǎng)整體購(gòu)買力下降等情況，都會(huì)減少土地出讓，從而造成信用風(fēng)險(xiǎn)的增加。2007年央行連續(xù)加息6次，雖然加息利于鞏固宏觀調(diào)控現(xiàn)有成果有利，但卻將土地收儲(chǔ)成本增加了，特別是給庫(kù)存土地帶來(lái)的影響最大。2008年金融危機(jī)來(lái)臨之際，在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)土地出讓幾乎達(dá)到了停滯階段，還貸特別困難，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加大了土地市場(chǎng)的波動(dòng)。而土地經(jīng)營(yíng)決策部門經(jīng)常會(huì)利用低利率周期，不顧及土地收儲(chǔ)的實(shí)際情況來(lái)加大貸款的數(shù)量，加快土地出讓、收儲(chǔ)的速度，而此種土地收儲(chǔ)行為給經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)不利影響。

三、土地收購(gòu)和儲(chǔ)備中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

1.實(shí)行企業(yè)化的會(huì)計(jì)核算模式。企業(yè)會(huì)計(jì)模式即便是將贏利作為基礎(chǔ)和導(dǎo)向，但他們?cè)S多方法和思想?yún)s有助于土地儲(chǔ)備加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。將此類方法和思想科學(xué)、恰當(dāng)?shù)厝谌氲酵恋貎?chǔ)備中，有助于將土地儲(chǔ)備運(yùn)作更完整地反應(yīng)出來(lái)，給土地儲(chǔ)備在財(cái)務(wù)方向監(jiān)控上提供相應(yīng)的基礎(chǔ)信息，這些方法和思想主要有：（1）權(quán)責(zé)發(fā)生制。事實(shí)表明，權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制相比，能夠提供更多可靠和相關(guān)的會(huì)計(jì)信息?！逗怂戕k法》對(duì)權(quán)責(zé)發(fā)生制的應(yīng)用只限于土地儲(chǔ)備收購(gòu)和開(kāi)發(fā)整理的過(guò)程，卻在正式會(huì)計(jì)賬簿中沒(méi)有將核算土地出讓款項(xiàng)的收回納入其中，不利于有效、適時(shí)的監(jiān)控土地出讓款項(xiàng)收回的風(fēng)險(xiǎn)。所以，需將《核算辦法》中的權(quán)責(zé)發(fā)生制適用的嚴(yán)格限制進(jìn)行取消，讓土地部門可以最大限度的運(yùn)用權(quán)責(zé)發(fā)生制，從而將土地儲(chǔ)備運(yùn)作的情況真實(shí)完整的反映出來(lái)，為土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提供有效的信息支持。（2）謹(jǐn)慎性原則。應(yīng)收的土地儲(chǔ)備出讓款也同大部分應(yīng)收賬款一般，都可能有壞賬情況的發(fā)生，若將計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的思想引入其中，能有效提高相關(guān)人員對(duì)應(yīng)收土地儲(chǔ)備出讓款發(fā)生壞賬的關(guān)注度，從而對(duì)壞賬的可能做及時(shí)控制和反映。2.制定合理的土地儲(chǔ)備計(jì)劃。對(duì)土地儲(chǔ)備的數(shù)量進(jìn)行有效的調(diào)控，這是土地儲(chǔ)備管理中心的核心任務(wù)，以達(dá)到減小土地積壓的目的，從而保障管理中心能正常運(yùn)營(yíng)。年底土地儲(chǔ)備計(jì)劃必須制定完善，為土地儲(chǔ)備管理工作提供前提條件。土地儲(chǔ)備數(shù)量和時(shí)間具有相應(yīng)的限度，不是越多、越長(zhǎng)就越好，因此需對(duì)儲(chǔ)備時(shí)間和量做合理的確定，有利于控制資金的整體流動(dòng)速度，減少運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。于土地儲(chǔ)備中心運(yùn)營(yíng)而言，建立起有效、科學(xué)的供應(yīng)計(jì)劃以及土地儲(chǔ)備是其重要部分，此環(huán)節(jié)的建立必須對(duì)儲(chǔ)備土地做分類管理以及進(jìn)行分別審核，對(duì)盈利高、盈利低、不盈利等不同情況的儲(chǔ)備土地進(jìn)行區(qū)別管理。盈利大的土地項(xiàng)目需加強(qiáng)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制，充分運(yùn)用融資和自有資金不斷強(qiáng)化盈利能力；盈利能力低或者不盈利的儲(chǔ)備土地，需將自有資金做高效利用，并爭(zhēng)取政府補(bǔ)貼。3.完善土地儲(chǔ)備監(jiān)管體系。無(wú)論是技術(shù)層次還是對(duì)于組織來(lái)講，健全土地儲(chǔ)備監(jiān)管體系都是非常重要的。就從組織方面上來(lái)講，建立完善的監(jiān)管體系是保障土地儲(chǔ)備目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)；從技術(shù)方面來(lái)講，將土地儲(chǔ)備的真實(shí)情況，城市規(guī)劃和土地利用等年度計(jì)劃，通過(guò)信息技術(shù)平臺(tái)做到公開(kāi)透明，讓社會(huì)能夠了解土地收購(gòu)儲(chǔ)備的詳細(xì)情況，從而加強(qiáng)土地儲(chǔ)備中心在社會(huì)上的公信力。建立的監(jiān)管體系重點(diǎn)在三個(gè)方面：第一，全程監(jiān)管土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。相關(guān)規(guī)定必須落實(shí)，并做到公平、公正、公開(kāi)的招投標(biāo)，避免關(guān)系網(wǎng)干擾和暗箱操作。項(xiàng)目監(jiān)管實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制，具體對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度和質(zhì)量做好監(jiān)督，落實(shí)責(zé)任人制，項(xiàng)目資金的具體使用狀況需嚴(yán)格監(jiān)管，將項(xiàng)目驗(yàn)收關(guān)掌握好。項(xiàng)目結(jié)束后，必須召集相關(guān)部門開(kāi)展項(xiàng)目資金的專項(xiàng)審計(jì)。第二，監(jiān)管好土地儲(chǔ)備資金。加強(qiáng)資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行并做好專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算、?？顚Ｓ茫瑹o(wú)論任何人和單位都不能超出標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支和支出的相應(yīng)范圍，杜絕挪用和截留項(xiàng)目資金。對(duì)項(xiàng)目資金可實(shí)施集中支付措施，按照所批復(fù)施工合同、項(xiàng)目預(yù)算、工程進(jìn)度來(lái)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行撥付。建立起完善的項(xiàng)目會(huì)計(jì)內(nèi)部稽核制度和核算制度，全程對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)施監(jiān)督和財(cái)務(wù)管理，對(duì)竣工決算需嚴(yán)格把控，不斷規(guī)范項(xiàng)目追蹤問(wèn)效和業(yè)績(jī)考評(píng)。第三，強(qiáng)化廉政作風(fēng)，并監(jiān)督到位。按照對(duì)相關(guān)工作的排查結(jié)果，將界定的風(fēng)險(xiǎn)崗位做等級(jí)劃分，并根據(jù)這些等級(jí)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范管理。比如建立匿名風(fēng)險(xiǎn)舉報(bào)箱、意見(jiàn)收集網(wǎng)站，以及將投訴監(jiān)督電話公布于社會(huì)，以便及時(shí)有效的將群眾的舉報(bào)和意見(jiàn)進(jìn)行收集。建立責(zé)任追究制和計(jì)分制，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)信息庫(kù)，健全、嚴(yán)密的預(yù)警系統(tǒng)和機(jī)制，利用對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的及時(shí)有效?？蓪ｍ?xiàng)檢查和日常監(jiān)督進(jìn)行聯(lián)合，建立起聯(lián)合監(jiān)查機(jī)制，并開(kāi)展定期檢查，從而強(qiáng)化監(jiān)督的效果。4.融資多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。對(duì)于土地儲(chǔ)備管理中心的整體發(fā)展和運(yùn)營(yíng)來(lái)講，資金的籌集渠道和方式有著重大作用。目前我國(guó)土地管理儲(chǔ)備的資金籌集主要是源于銀行貸款，而銀行貸款利率不僅高，還會(huì)因政策調(diào)整而變化，容易造成資金成本的提高，資金的不足，從而加大了土地儲(chǔ)備的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，需加強(qiáng)融資渠道的多元化，通過(guò)借鑒相關(guān)行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，可采取土地證券化形式和土地信用產(chǎn)品化形式來(lái)拓展融資渠道，調(diào)整單一融資格局，打破只依賴銀行貸款組成的資金周期短、高利率、有限數(shù)額、高風(fēng)險(xiǎn)的格局。此外，可加強(qiáng)自由資金份額，保留部分土地收益來(lái)作為儲(chǔ)備金，并對(duì)政府財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行積極爭(zhēng)取，不斷對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，從而提高預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力。

作者:趙麗麗 單位:天津市濱海新區(qū)土地發(fā)展中心

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部：《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，2006年.

[2]盧新海：《城市土地管理與經(jīng)營(yíng)》，科學(xué)出版社2006年版.

[3]張宏斌,城市土地儲(chǔ)備制度的功能定位及其實(shí)現(xiàn)機(jī)制,城市效伐明澎XI),42.

[4]國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行：《土地儲(chǔ)備管理辦法》，2007年.

[5]財(cái)政部：《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，2006年.

[6]盧新海：《城市土地管理與經(jīng)營(yíng)》，科學(xué)出版社2006年版.