為加快我市城市化進(jìn)程,促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展,市政府決定,對(duì)新區(qū)進(jìn)行土地綜合開發(fā)?，F(xiàn)提出如下意見:

一、項(xiàng)目基本情況

新區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目位于市沙市區(qū)北部,規(guī)劃占地面積約10000畝,開發(fā)范圍為荊沙大道以北,翠環(huán)路鐵路線)以南,高速以東以西的閉合區(qū)域。片區(qū)大部分隸屬沙市區(qū),部分隸屬開發(fā)區(qū)。

二、工作目標(biāo)

在5-8年時(shí)間內(nèi),完成新區(qū)內(nèi)農(nóng)戶的集中安置和企事業(yè)單位的搬遷,完成片區(qū)土地收儲(chǔ)及片區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施骨架網(wǎng)絡(luò)的搭建,按規(guī)劃有序進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng),將新區(qū)建設(shè)成為具備完善的行政辦公、金融商貿(mào)、醫(yī)療教育、文化娛樂、生活居住等綜合功能的市級(jí)新行政文化中心,帶動(dòng)城市向北發(fā)展,拓展城市發(fā)展空間,取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。

三、開發(fā)方式

為貫徹落實(shí)《市土地一級(jí)開發(fā)暫行辦法》，加強(qiáng)全市土地一級(jí)開發(fā)資金管理，規(guī)范收支行為，保障和促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)順利實(shí)施，按照市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)第1次會(huì)議精神，特制定本實(shí)施意見。

一、適用范圍

《辦法》適用于本市規(guī)劃區(qū)區(qū)域內(nèi)土地運(yùn)作。《辦法》實(shí)施后，不影響各區(qū)現(xiàn)有財(cái)政分配格局。

二、實(shí)施主體

各區(qū)政府及市群力辦、客站建設(shè)辦、市城投公司、市地鐵總公司等相關(guān)部門為征地拆遷主體。

三、資金監(jiān)管

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)土地開發(fā)及其風(fēng)險(xiǎn)概述

2010年國土資源部發(fā)文要求，國土資源部門將會(huì)從土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)中退出，土地一級(jí)開發(fā)的職能將交由企業(yè)來完成，政府將從主導(dǎo)者的角色中退出，轉(zhuǎn)而扮演組織者的角色。這一政策的出臺(tái)使得一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之間的獨(dú)立性越來越高，一級(jí)開發(fā)企業(yè)的獲得空間也會(huì)因而被壓縮。當(dāng)前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著較大的調(diào)整壓力。房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)能的嚴(yán)重過剩對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展而言，無疑在消息層面是極為不利的。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大環(huán)境下，人民銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策不斷縮緊，給土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的生存帶來了較大壓力，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因而，有必要對(duì)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)予以識(shí)別，并提出一些防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

二、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)峻，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

首先，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的融資渠道日益縮窄，可供土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)選擇的融資渠道越來越少。目前，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要有銀行借款、政府部門的財(cái)政撥款和自有資金的籌集與使用。從各項(xiàng)融資占比來看，政府部門的財(cái)政撥款和自有資金的籌集所占據(jù)的比例較少，債務(wù)融資占據(jù)了非常高的比例。當(dāng)前，信貸政策給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款額度越來越少，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金變得越來越困難。由于對(duì)于銀行資金的高度依賴，所以宏觀政策的縮緊對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的融資而言，帶來了較大的困難。其次，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的融資成本日益推升。隨著房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越高，風(fēng)險(xiǎn)也日益暴露在投資者的視野下，使得土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的融資成本越來越高。加之，土地一級(jí)開發(fā)并不擁有所整理土地的使用權(quán)，因而通過土地使用權(quán)的抵押來融通資金，進(jìn)一步推高了土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的資本成本。雖然2015年2月28日人民銀行宣布再次降息，一年期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，降至5.35%，但是從土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)使用資金的成本上來看，大多達(dá)到10%至20%，甚至更高。最后，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)自身的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)是不合理的，資金周轉(zhuǎn)面臨著較大的壓力。企業(yè)由于項(xiàng)目的需要從金融機(jī)構(gòu)取得借款，并在債務(wù)期限內(nèi)回籠資金是正常的做法。但是土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)由于項(xiàng)目眾多，各個(gè)項(xiàng)目所面臨的情況存在較大的不同，而且大多數(shù)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，從金融機(jī)構(gòu)取得的借款大多屬于一年期或者兩年期，并不能覆蓋項(xiàng)目的開發(fā)周期。企業(yè)在借款到期時(shí)，如果不能夠從其他渠道籌資到所需要的資金，就會(huì)面臨著較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于長(zhǎng)期資金的成本非常高，資金投入土地開發(fā)中也會(huì)推升資金成本，債權(quán)人出于自身利益的考慮，會(huì)對(duì)貸款的使用進(jìn)行嚴(yán)格的限制，給資金的順利周轉(zhuǎn)帶來較大困難。

2.土地一級(jí)開發(fā)投入數(shù)額較大，風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯

一、土地一級(jí)開發(fā)成本核算領(lǐng)域存在的問題

（一）成本預(yù)算方案統(tǒng)計(jì)不科學(xué)

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)項(xiàng)目施工前會(huì)對(duì)國家發(fā)改委等機(jī)構(gòu)提供土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)成本預(yù)算數(shù)據(jù)，這些成本數(shù)據(jù)是國家發(fā)改委等相關(guān)部門審批工作的重要依據(jù)，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)要將項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)計(jì)制定成土地一級(jí)開發(fā)預(yù)算成本報(bào)表，國家發(fā)改委等相關(guān)部門根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)提供的成本預(yù)算方案進(jìn)行土地一級(jí)項(xiàng)目開發(fā)的審批，但是，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)向國家發(fā)改委等行政審批部門提交的預(yù)算成本數(shù)據(jù)往往與土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行成本存在較大差異。這使得國家發(fā)改委等機(jī)構(gòu)無法科學(xué)的做出審批。

（二）土地一級(jí)開發(fā)前期費(fèi)用核算的問題

一些土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)工程開工前，沒有對(duì)土地一級(jí)開發(fā)前期費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì)，沒有對(duì)前期費(fèi)用中立項(xiàng)報(bào)告和可研報(bào)告的制定費(fèi)用和土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)用以及項(xiàng)目前期的各類咨詢費(fèi)用進(jìn)行了解，不能對(duì)土地一級(jí)開發(fā)工程的全部過程進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，使得土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)由于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中的變化造成項(xiàng)目成本的增加。一些開發(fā)企業(yè)對(duì)工程的勘察、測(cè)繪、定樁等過程的費(fèi)用缺乏科學(xué)的核算，使得很多開發(fā)企業(yè)無法對(duì)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)進(jìn)行準(zhǔn)確的了解。還有些企業(yè)對(duì)項(xiàng)目工程對(duì)環(huán)境的影響和城市道路交通的影響缺乏了解，使得開發(fā)企業(yè)沒有對(duì)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)分析費(fèi)用和交通影響分析費(fèi)用的核算缺乏科學(xué)性，漏算了大量的前期費(fèi)用成本。

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的核算問題

【摘要】本文根據(jù)現(xiàn)有研究資料，結(jié)合自身在土地一級(jí)開發(fā)成本核算中的一些經(jīng)驗(yàn)，在研究當(dāng)中分析了土地一級(jí)開發(fā)成本核算中的常見問題，主要集中在成本預(yù)算方案統(tǒng)計(jì)不科學(xué)等方面上，針對(duì)存在的問題，提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。通過研究，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)開發(fā)企業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)成本核算工作提供一些幫助和啟示。

【關(guān)鍵詞】土地；成本核算；成本

預(yù)算；評(píng)估費(fèi)土地一級(jí)開發(fā)是土地開發(fā)利用的一種主要形式，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的逐漸深入，在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期以后，對(duì)土地一級(jí)開發(fā)中的相關(guān)項(xiàng)目管理也提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。由于土地一級(jí)開發(fā)的規(guī)模相對(duì)比較大，投入的資金比較多，成本核算的范圍和事項(xiàng)比較繁瑣，對(duì)開發(fā)企業(yè)的成本核算能力和水平的要求越來越高。對(duì)土地一級(jí)開發(fā)商而言，在開發(fā)當(dāng)中的成本核算工作不能拘泥于傳統(tǒng)的形式，而是應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，需要進(jìn)行不斷的探索和創(chuàng)新，在確保滿足相關(guān)國家法律法規(guī)的前提之下，進(jìn)一步增強(qiáng)自身的土地一級(jí)開發(fā)成本核算能力與水平。

一、土地一級(jí)開發(fā)成本核算概述

1.土地一級(jí)開發(fā)成本核算的內(nèi)涵。土地一級(jí)開發(fā)是指由政府或其委托授權(quán)的企業(yè)，在政府核定的范圍之內(nèi)，對(duì)國有土地和鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征收、拆遷、安置和補(bǔ)償，并根據(jù)土地利用規(guī)劃建設(shè)與之對(duì)應(yīng)的市政配套設(shè)施，開發(fā)范圍內(nèi)的所有的土地達(dá)到約定的三通一平或五通一平的建設(shè)條件，在此基礎(chǔ)上對(duì)開發(fā)范圍的土地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的開發(fā)過程。從上面的分析中可以看出，土地一級(jí)開發(fā)過程是解決土地權(quán)屬、地方附著物及施工建設(shè)基本條件的開發(fā)方式，不同于土地開發(fā)，可以將其看成是土地開發(fā)的前置程序。但是，在實(shí)踐中，土地一級(jí)開發(fā)通常是與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是緊密聯(lián)系在一起的，通常具備土地一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，也具備建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)資質(zhì)，所以在土地資源開發(fā)利用中，單獨(dú)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的情況相對(duì)比較少見。從成本管理的角度來講，所謂的土地一級(jí)開發(fā)成本核算是指開發(fā)企業(yè)，對(duì)國有土地和鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征收、拆遷、安置和補(bǔ)償，并根據(jù)土地利用規(guī)劃建設(shè)與之對(duì)應(yīng)的市政配套設(shè)施，開發(fā)范圍內(nèi)的所有的土地達(dá)到約定的三通一平或五通一平的建設(shè)條件的過程中，所產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用的核算及控制活動(dòng)的總稱，是企業(yè)開發(fā)成本管理的重要組成部分。2.土地一級(jí)開發(fā)成本核算模式分析。（1）固定比例收益模式（BT）。固定比例收益模式的特點(diǎn)在于開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)當(dāng)中獲取固定比例的收益，至于具體的比例，不同的國家或城市規(guī)定的各不相同，比如說北京市規(guī)定為利潤(rùn)率為開發(fā)成本的8%，并且政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)，企業(yè)收益保底。在成本核算當(dāng)中，此種模式之下政府向企業(yè)支付的固定比例收益僅限于預(yù)計(jì)開發(fā)成本，與土地出讓價(jià)格無關(guān)，但是企業(yè)土地一級(jí)開發(fā)過程中，可能面臨通貨膨脹、原材料上漲和人工費(fèi)用上漲等風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)一旦超出了企業(yè)的控制能力，實(shí)際成本可能高于預(yù)計(jì)。在會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，要繼續(xù)用管理會(huì)計(jì)工具和方法：追蹤各類成本項(xiàng)目的變化情況，進(jìn)一步增強(qiáng)預(yù)計(jì)成本核算的準(zhǔn)確性，并且做好土地一級(jí)開發(fā)過程中的支出控制和核算工作，這樣才能通過成本核算反映企業(yè)的實(shí)際效益情況。（2）分享土地出讓金模式這種模式。是企業(yè)與政府分享土地出讓金，參與土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)，通過獲得土地出讓金的方式來實(shí)現(xiàn)盈利，這種模式在國內(nèi)一些地方的土地一級(jí)開發(fā)當(dāng)中也經(jīng)常出現(xiàn)，不過外地企業(yè)一般是國有企業(yè)，或者是項(xiàng)目所在地政府的平臺(tái)公司。在成本核算過程中，要在土地出讓金分成協(xié)議的基礎(chǔ)上進(jìn)行核算，將土地收益分成納入支出預(yù)算，在這基礎(chǔ)上做好土地一級(jí)開發(fā)過程中的各種成本核算工作，確保土地核算的公開透明。（3）凈收益分享模式。這種模式與上一種模式非常類似，但是分享的是土地開發(fā)的凈收益，而不是土地出讓金。在這種模式的成本核算當(dāng)中，是按照國家相關(guān)規(guī)定提取各項(xiàng)基金和規(guī)費(fèi)，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行土地出讓純收益的合算。從核算過程來看，這種開發(fā)模式之下的成本核算相對(duì)比較復(fù)雜，因?yàn)檎驹谄髽I(yè)和政府的角度來講，得出的結(jié)果直接影響到各自之間的利益。尤其是在分成比例之下，其可以獲得的凈收益差異比較大，對(duì)于參與土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)來說，難以確定預(yù)計(jì)可能獲得的收益，對(duì)前期成本核算和預(yù)算工作的要求比較高。（4）持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施（PPP模式）。在這種模式之下，參與土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)所獲得的利潤(rùn)實(shí)際上并不是土地一級(jí)開發(fā)，而是公共配套服務(wù)所獲得收入，對(duì)于企業(yè)來說可以獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流，所以一般情況下在參與土地一級(jí)開發(fā)的過程中，也會(huì)參與土地二級(jí)開發(fā)建設(shè)。在成本核算當(dāng)中，參與土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)，既要對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的成本進(jìn)行核算，又要對(duì)參與配套建設(shè)的二級(jí)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行核算，在此基礎(chǔ)上才能確定一個(gè)可期待的收益，明確開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制目標(biāo)。

二、土地一級(jí)開發(fā)成本核算問題分析

摘要：目前，受國務(wù)院43號(hào)文與財(cái)政部87號(hào)文等一系列中央限制地方財(cái)務(wù)政策出臺(tái)，嚴(yán)控政府購買服務(wù)以及嚴(yán)控金融市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等一系列文件的影響使目前城市建設(shè)用地一級(jí)開發(fā)面臨諸多融資困難問題。許多地區(qū)建設(shè)用地一級(jí)開發(fā)工作由于政府超額債務(wù)、大中型企業(yè)降杠桿等影響導(dǎo)致資金來源不足而處于停滯狀態(tài)，最直接的結(jié)果是導(dǎo)致土地市場(chǎng)供給不足，以至于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，因此，系統(tǒng)梳理一級(jí)開發(fā)現(xiàn)狀、問題，進(jìn)而設(shè)計(jì)一級(jí)開發(fā)總體融資體系，對(duì)解決一級(jí)土地融資難題實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具有重要意義。

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)用地；一級(jí)開發(fā)；融資模式；房地產(chǎn)

引言

隨著中國特色社會(huì)主義思想的推進(jìn)，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地開發(fā)工作的開展也越發(fā)頻繁。但由于我國特殊的社會(huì)主義制度下的土地有償使用模式，城市建設(shè)用地分為一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)兩個(gè)部分，而土地的一級(jí)開發(fā)是土地流入土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)，一級(jí)市場(chǎng)土地的數(shù)量與交易走向又決定了二級(jí)開發(fā)土地市場(chǎng)的再開發(fā)與土地資源的再配置。但我國對(duì)于城市建設(shè)用地一級(jí)開發(fā)的定義、適用范圍、融資模式并沒有官方的概念，因此，我們需要不停地從理論與實(shí)踐中汲取解決土地一級(jí)開發(fā)資金來源與融資模式的經(jīng)驗(yàn)。

一、相關(guān)概念簡(jiǎn)述

（一）城市建設(shè)用地一級(jí)開發(fā)概念

摘要：近些年來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐不斷加快，同時(shí)我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化水平和規(guī)模也在迅速發(fā)展。在此背景下，我國一級(jí)土地整理的規(guī)模和速度相比較之前都有了很大程度的提高，尤其是在政府相關(guān)部門政策引導(dǎo)下，越來越多的企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍上都開始向一級(jí)土地整理業(yè)務(wù)擴(kuò)展。但是在實(shí)際管理過程中，一些企業(yè)管理者沒有對(duì)一級(jí)土地整理業(yè)務(wù)和一般性房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)別，這對(duì)于企業(yè)開展后續(xù)業(yè)務(wù)具有一定的負(fù)面影響。本文圍繞一級(jí)土地整理，介紹了相關(guān)概念和特點(diǎn)，并重點(diǎn)對(duì)其收益分配和稅收籌劃情況進(jìn)行了分析，對(duì)于提高企業(yè)一級(jí)土地整理業(yè)務(wù)管理水平具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：一級(jí)土地整理；收益分配；稅收籌劃

一、相關(guān)概述

近些年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康與否，直接關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的質(zhì)量。與此同時(shí)，我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)整政策，這有助于規(guī)范和完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為。從這個(gè)角度上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策的影響比較大。另外，土地整理市場(chǎng)跟房地產(chǎn)行業(yè)之間具有密切的關(guān)系，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景下，土地整理市場(chǎng)也得到了較大程度的發(fā)展。正是基于此，越來越多的企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域上紛紛向土地整理業(yè)務(wù)拓展。同時(shí)國家對(duì)地方融資平臺(tái)也進(jìn)行了規(guī)范和清理，這些都使得企業(yè)涉足土地整理市場(chǎng)的機(jī)會(huì)增加，并將土地整理業(yè)務(wù)作為企業(yè)的重要業(yè)務(wù)內(nèi)容進(jìn)行管理。因此圍繞土地整理業(yè)務(wù)，對(duì)其收益分配和稅收籌劃進(jìn)行分析，對(duì)于進(jìn)一步規(guī)范和完善土地整理市場(chǎng)，提高土地整理業(yè)務(wù)規(guī)范性都具有一定的指導(dǎo)意義。

二、一級(jí)土地整理概念分析

一級(jí)土地整理是指相關(guān)部門及機(jī)構(gòu)在土地出讓之前，對(duì)該土地所進(jìn)行的整理以及投資等相關(guān)過程的統(tǒng)稱。在土地整理過程中，土地整理參與者應(yīng)當(dāng)圍繞地區(qū)功能規(guī)劃、豎向標(biāo)桿以及基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行落實(shí)，并在土地整理、征地補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷安置以及公共設(shè)施配套等方面實(shí)施統(tǒng)一的制度和流程管理，通過對(duì)土地進(jìn)行投資、整理，按照既定規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)和安置，實(shí)現(xiàn)預(yù)定計(jì)劃的土地出讓和地塊建設(shè)開發(fā)。因此，土地整理的內(nèi)容和環(huán)節(jié)比較多，包含了多個(gè)方面的內(nèi)容和要素，需要遵循的法規(guī)和制度也比較多，涉及到多個(gè)機(jī)構(gòu)和部門。一般情況下，一級(jí)土地整理活動(dòng)的具體實(shí)施都是依靠政府部門來進(jìn)行的，也有一些地區(qū)是由政府部門委托企業(yè)來對(duì)土地進(jìn)行整理，政府部門對(duì)土地整理活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督。也有一些地區(qū)的土地整理是由國有企業(yè)或者相關(guān)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來實(shí)施的。

北京市土地整理儲(chǔ)備中心是200*年4月，在原市房地局機(jī)構(gòu)改革過程中經(jīng)市政府批準(zhǔn)組建的事業(yè)單位。編制50人，內(nèi)設(shè)“八部一室”：研究發(fā)展部、財(cái)務(wù)部、土地規(guī)劃部、土地整理部、收購儲(chǔ)備部、土地開發(fā)部、市場(chǎng)交易部、分中心管理部和辦公室。按照市政府有關(guān)文件和市編辦批復(fù)意見，主要承擔(dān)土地整理、土地儲(chǔ)備、土地一級(jí)開發(fā)和土地交易市場(chǎng)等方面的工作。這一機(jī)構(gòu)的組建和工作的開展，是我市貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地基本國策，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng)秩序的重要舉措。

按照市政府要求，“各區(qū)、縣和市政府批準(zhǔn)的重點(diǎn)功能區(qū)也可以成立土地儲(chǔ)備分中心，受市土地儲(chǔ)備中心委托負(fù)責(zé)各自行政區(qū)劃范圍內(nèi)規(guī)定的土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)工作。”從200*年開始至今，全市18個(gè)區(qū)縣和亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)共組建了20個(gè)土地儲(chǔ)備分中心，均為事業(yè)單位，行政關(guān)系隸屬區(qū)縣國土分局，業(yè)務(wù)受市土地儲(chǔ)備中心領(lǐng)導(dǎo)。目前，全市土地儲(chǔ)備系統(tǒng)共有工作人員300余人，形成了市和區(qū)縣兩級(jí)土地儲(chǔ)備管理的格局。

按照國土資源部和市政府的要求，在市國土局的領(lǐng)導(dǎo)下，五年來，我們主要做了以下幾方面的工作：

（一）協(xié)助市國土局開展相關(guān)工作的政策調(diào)研

1、協(xié)助市國土局和相關(guān)部門研究起草有關(guān)土地整理、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)、市場(chǎng)交易的政策意見和實(shí)施辦法等文件。其中，經(jīng)市政府批準(zhǔn)的有《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知》（京政發(fā)〔20*〕4號(hào)）、《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)〔200*〕33號(hào)）、《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土局等部門關(guān)于北京市處理經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留問題政策界定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京政辦發(fā)［200*］48號(hào)）和《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》（京政發(fā)[200*]6號(hào)）等4個(gè)政策文件，經(jīng)市國土局和相關(guān)委辦局批準(zhǔn)出臺(tái)的有《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》、《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》、《北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法》及《北京市土地一級(jí)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖》等10多個(gè)配套辦法。

目前，全市初步建立了土地儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)和市場(chǎng)交易的政策體系，使我們的各項(xiàng)工作有了政策依據(jù)。

為全面加強(qiáng)食品藥品安全監(jiān)管，強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，切實(shí)將監(jiān)管重心下移，進(jìn)一步提升我縣食品藥品安全保障水平，依據(jù)《中華人民共和國食品安全法》、《中華人民共和國藥品管理法》等有關(guān)食品藥品安全法律法規(guī)，結(jié)合我縣食品安全監(jiān)管體系和農(nóng)村藥品“兩網(wǎng)”建設(shè)實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想與目標(biāo)

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以全面落實(shí)食品藥品安全監(jiān)管職責(zé)、提高食品藥品安全執(zhí)法效能為核心，以構(gòu)建食品藥品安全監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制為重點(diǎn)，扎實(shí)開展食品藥品安全網(wǎng)格化監(jiān)管工作，建立起“無縫覆蓋、職責(zé)明晰、分級(jí)管理、高效運(yùn)轉(zhuǎn)”的縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)園區(qū)）、村（居、社區(qū)）食品藥品安全網(wǎng)格化監(jiān)管體系。通過建立科學(xué)的食品藥品安全網(wǎng)格化監(jiān)管工作評(píng)價(jià)體系和考核方式，健全執(zhí)法責(zé)任制，落實(shí)獎(jiǎng)懲和責(zé)任追究制，實(shí)現(xiàn)食品藥品安全保障水平整體提升，切實(shí)保障人民群眾飲食用藥安全。

二、工作任務(wù)

（一）建立網(wǎng)格體系

1.食品安全網(wǎng)格體系

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商在大中城市開發(fā)建設(shè)的樓盤，多以城市居民住宅小區(qū)為主。隨著城市居民對(duì)居住環(huán)境要求的提高，很多房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，城市居民住宅小區(qū)建設(shè)的高檔化與高端物業(yè)公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)商品房售價(jià)具有重要而積極的正面影響效應(yīng)，且以此顯示了物業(yè)管理對(duì)新建商品房定價(jià)與二手房估價(jià)的影響力度。本文從物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格兩個(gè)方面，淺議物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響，旨在為一、二級(jí)兩個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售提供一些相應(yīng)的借鑒或參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；銷售價(jià)格；影響依靠

物業(yè)管理公司管理現(xiàn)代新建城市居民住宅小區(qū)，已經(jīng)悄然遍布全國各大中城市，使城市居民住宅小區(qū)與物業(yè)管理公司實(shí)施聯(lián)合管理變成了一種社會(huì)常態(tài)。提供城市居民住宅小區(qū)管理服務(wù)較好的物業(yè)管理公司，他們不僅為居民提供最基本的日常維修、小區(qū)的園林綠化和小區(qū)的保安保潔等優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還要立足創(chuàng)新物業(yè)管理模式，向滿足所有小區(qū)業(yè)主全方位需求方向發(fā)展，為居住居民努力營(yíng)造一個(gè)既安全又文明，既溫馨又和諧的良好生活環(huán)境。伴隨不斷開發(fā)興起的很多優(yōu)質(zhì)城市居民住宅小區(qū)樓盤的建設(shè)進(jìn)程，過去曾被人們忽視的物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)漸漸得到了人們的認(rèn)可，甚或是青睞。目前，不論是城市內(nèi)的高檔小區(qū)，還是普通住宅小區(qū)，業(yè)主在購買商品住宅樓時(shí)，既要關(guān)注樓房的建筑品質(zhì)，又很在意房子在未來的升值空間。盡管影響城市住宅商品房的價(jià)值因素不是一個(gè)方面，但在今天備受人們重視房屋軟實(shí)力的背景之下，即有沒有物業(yè)公司的管理，則是人們考慮房屋能否在未來是否有升值空間的重要因素。

1物業(yè)管理公司的作用

1.1物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的支持作用

談到房地產(chǎn)價(jià)格，以市場(chǎng)作為考量標(biāo)準(zhǔn)，它具有房地產(chǎn)本身建造價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格雙重的實(shí)體價(jià)格基本特征。房地產(chǎn)本身建造價(jià)格以市場(chǎng)用地、建材以及各種建筑投資與支出為依據(jù)進(jìn)行考量，其屬性為房地產(chǎn)內(nèi)部掌控的價(jià)格。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格才是它面向消費(fèi)者的真實(shí)價(jià)格。說到底，人們所說的房地產(chǎn)價(jià)格則是市場(chǎng)價(jià)格。事實(shí)上也是如此，只有將房地產(chǎn)放到市場(chǎng)當(dāng)中，才能體現(xiàn)到它的具體價(jià)值。如果房地產(chǎn)還未進(jìn)入市場(chǎng)，則無法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行具體定位，市場(chǎng)才是房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際反映。當(dāng)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商極盡能事創(chuàng)造房地產(chǎn)熱賣點(diǎn)，而良好的物業(yè)管理公司的管理，則是越來越成為了商品住宅的熱賣點(diǎn)，尤其是對(duì)那些品牌樓盤更是不可或缺的市場(chǎng)熱賣點(diǎn)。這一點(diǎn)早已被業(yè)內(nèi)外的所有人士達(dá)成共識(shí)。作為城市普通市民而言，他們?cè)谶x購商品房時(shí)，同樣是要先了解住宅小區(qū)有沒有物業(yè)管理，如果有物業(yè)管理，它的服務(wù)范圍以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是如何，這就是在說明，任何一個(gè)購房者都在關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理情況，并成為消費(fèi)者選購商品房的重要條件。由此可見，物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售具有較大的支持作用。