物業(yè)管理行業(yè)肩負著轉變經(jīng)濟增長方式、促進經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展、擴大居民消費、增加就業(yè)崗位和維護社會穩(wěn)定等多項重任。自年推行社會化物業(yè)管理以來，我縣物業(yè)管理發(fā)展非常迅速，由原一家發(fā)展到五家，安置剩余勞動力上百人，在維護社會穩(wěn)定，促進社會和諧中起到了重要的作用。

一、我縣物業(yè)管理業(yè)績回顧

1、行業(yè)對增加就業(yè)、安置剩余勞動力的的貢獻。據(jù)統(tǒng)計，我縣從事物業(yè)服務人員192人（此人數(shù)只統(tǒng)計了己取得資質證書的5家物業(yè)企業(yè)），其中秩序維護員、清潔工等一線操作工人占80%以上，主要吸收了大量機關企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊復轉軍人、下崗待業(yè)人員再就業(yè)、農(nóng)民工和殘疾人。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在擴大就業(yè)方面容量大、覆蓋廣，對增加就業(yè)發(fā)揮積極了作用。

2、行業(yè)對改善人居環(huán)境和提高城市管理水平，促進社會資產(chǎn)保值增值的貢獻。我縣物業(yè)管理服務領域已從最初單一的住宅逐步拓展到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學校等多種業(yè)態(tài)，正在試行將各個小區(qū)的秩序、環(huán)衛(wèi)、綠化、清潔等承包給物業(yè)服務企業(yè)通過市場化運作實施管理，隨著物業(yè)管理的全面推進，不僅改善了人居和工作環(huán)境，促進了城市管理水平的提高，也對我縣城鎮(zhèn)化發(fā)展作出了積極貢獻，而且通過對房屋及其設施設備的專業(yè)化管理，使得既有物業(yè)處于良好的使用和運行狀態(tài)，帶來了房屋的保值和增值，在為業(yè)主創(chuàng)造資產(chǎn)價值的同時，也為整個社會創(chuàng)造了財富。

3、行業(yè)對構建和諧社會、維護社會穩(wěn)定的貢獻。我縣物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)服務的重要組成部分，通過物業(yè)管理與社區(qū)建設的協(xié)調發(fā)展，初步形成了推進社區(qū)建設的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)的和諧氛圍與社區(qū)精神文明建設。

物業(yè)管理對公共秩序的維護及協(xié)助政府發(fā)展安全防范職能的發(fā)揮，在減少刑事發(fā)案率，防止可能發(fā)生的被盜、火災、燃氣泄漏、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。

物業(yè)公司成立于*年*月現(xiàn)有職工374人下設四個物業(yè)站、一個物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊伍主要擔負著15個小區(qū)9*7戶居民物業(yè)管理工作近年來我們針對管理局補貼費用逐年下降、管理成本逐年上升實際狀況面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)新問題和新情況結合公司實際以提高經(jīng)營管理水平為目標以雅苑小區(qū)為試點探索試行了項目經(jīng)理負責制在一定程度上實現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)轉變有效地培養(yǎng)和提高了隊伍經(jīng)營管理水平初步總結積累了一些管理經(jīng)驗取得了比較好效果

一、試行項目經(jīng)理負責制背景

近年來隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補貼費用進一步壓縮使社區(qū)物業(yè)管理原本存在矛盾更加突出其中維持物業(yè)公司正常運營管理費用缺口最大受沖擊最大壓力也最大面對嚴峻現(xiàn)實作為微利行業(yè)物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平實現(xiàn)市場化運作已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展嶄新課題從目前油田社區(qū)物業(yè)公司整體發(fā)展現(xiàn)狀看物業(yè)公司在管理和服務職能上還存在著很大計劃性還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴重以及管理成本過高問題這些問題存在使我們清醒地認識到當前物業(yè)公司經(jīng)營管理還只處于“計劃指標”狀態(tài)我們還沒有真正樹立起市場化經(jīng)營管理意識在以往物業(yè)站與專業(yè)隊管理環(huán)節(jié)中由于各基層單位成本費用獨立核算雙方出于節(jié)約成本和維護本單位自身利益需要在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出情況導致管理成本過高、服務質量提升較慢基于這種現(xiàn)狀物業(yè)公司要想生存與發(fā)展就必須在企業(yè)經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新通過項目經(jīng)理負責制探索試行逐步理順各種經(jīng)濟利益關系降低管理成本提高經(jīng)營管理水平為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機

二、項目經(jīng)理負責制內涵

在雅苑小區(qū)試行項目經(jīng)理負責制之前我們在成本費用使用上比較單一只將小區(qū)內產(chǎn)生水、電、衛(wèi)生以及辦公等費用分解到物業(yè)站物業(yè)站只要抓好了水電等費用收繳工作就基本能夠保證全年成本不超獎罰措施體現(xiàn)不明顯職工工作上沒有壓力物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想經(jīng)營管理方式因循守舊觀念決定思路思路決定出路面對資金緊張壓力和嚴峻形勢我們深刻地感覺到在今后物業(yè)經(jīng)營管理工作中誰經(jīng)營觀念轉變早誰前景也就越輝煌；誰經(jīng)營觀念因循守舊誰前景就越渺茫只有打破以前那種陳舊經(jīng)營管理方式進一步解放思想建立以市場為導向嶄新管理手段才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展為此我們借鑒國內外施工企業(yè)普遍使用項目管理經(jīng)驗結合物業(yè)管理特點將小區(qū)作為一個市場項目進行準市場化管理以經(jīng)濟合同形式按中心對雅苑小區(qū)各項費用切算標準將發(fā)生在小區(qū)維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊全部費用下切到物業(yè)站由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用并明確總費用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇進一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊甲乙方委托合同關系公司作為市場化業(yè)主按合同約定對物業(yè)站只進行管理質量考核和獎懲而不干預其管理運作過程或對物業(yè)站所屬乙方直接管理控制項目經(jīng)理負責制建立和實施首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進行多重管理方式避免了具體工作推諉扯皮現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新責權利關系明確了物業(yè)站與專業(yè)隊甲乙方關系三實現(xiàn)了用人機制上創(chuàng)新物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊提供服務人員來確保小區(qū)服務質量持續(xù)提高；四通過對成本費用統(tǒng)籌管理和全過程控制有效地降低了小區(qū)運營成本較大彌補了管理費用不足

三、試行小區(qū)項目經(jīng)理負責制具體做法

尊敬的公司領導：

現(xiàn)任公司物業(yè)部經(jīng)理。負責住宅小區(qū)、社區(qū)庭院物業(yè)管理工作。半年來在公司領導的正確決策下，叫。全體員工的共同努力下做了一些工作，距離公司領導的要求還有很大差距，決心認真總結工作中的經(jīng)驗教訓，把半年來的工作表現(xiàn)和不足，分幾個方面述職報告如下：

一.小區(qū)、社區(qū)經(jīng)營收費工作：狠抓協(xié)助收取了小區(qū)衛(wèi)生費70%，垃圾清運費減少了30%確保了小區(qū)的正常經(jīng)營。光明路號院、畜牧局院、服務公司院、第二技校院衛(wèi)生費的收取支付工作。公園小區(qū)的物業(yè)費收取工作。房管局小區(qū)、黃金小區(qū)的車位費收取工作。能給公司費用收取及經(jīng)營扭虧做了大量的工作。但是同領導的希望和要求還有很大差距。我每天起早貪黑，深入到每一棟樓前，解答每一位業(yè)主的問題。對每一個院的收費工作都進行細致的部署，對收費的每一個環(huán)節(jié)想盡了一切辦法。言傳身教把自己十多年來的收費經(jīng)驗教給員工，同自己一起工作的很多同志共同的一句話：“你不是經(jīng)理是老師，跟著你干我們踏實心甘情愿，你不干了我們立馬走人?！闭f明工作的難度之大，任務之艱巨，非常人所能接受的工作壓力。對黃金小區(qū)、房管局小區(qū)的物業(yè)費收取工作，進行了前所未有的詳細調查，財務費用分析。提交了切實可行的解決方案。經(jīng)常通宵達旦的整材料，完成了自己應盡的職責。

二.分管社區(qū)工作以來，詳細調查匯總了四個辦事處74個庭院的：人員配備、工作職責、收支費用、垃圾處置等工作。及時給公司領導，提供了社區(qū)庭院的經(jīng)營整改方案。逐步落實整改：由原來的74個庭院、員工84人、每月支付工資54350元?，F(xiàn)在的：個庭院、人、每月支付工資元。每月減少工資費用萬余元。對現(xiàn)有的庭院，進行認真核算，收入同服務協(xié)調進行，經(jīng)營中的協(xié)議簽訂、剩余費用的收取工作、人員的合理調整、垃圾清運費處置費的合理收支等問題還有大量的工作急需解決。由于原來的項目經(jīng)理工作調整，存在大量的遺留問題還要進行，爭取早日理順努力完成。

三.狠抓小區(qū)服務質量的提高，對人員的技能培訓，日常事務處理，能起到表率作用。積極配合甲方解決小區(qū)存在的實際問題，為改變小區(qū)的環(huán)境面貌，受到廣大業(yè)主的一致好評，做了大量的工作。小區(qū)的車棚啟用管理、綠化工作、垃圾箱的更新、傾注了大量的心血。小區(qū)在沒有維修人員的情況下，督促協(xié)助解決了很多維修任務，一頭汗一手屎的為業(yè)主服務，心系廣大業(yè)主的生活必須，協(xié)調處理供暖、供水、供電中的問題，甲方領導對我們的工作是肯定的，更是信任的，兩三天見不到我，聽不到我的電話就著急。今天礦上通知我六萬多的服務費補貼，今天就匯給公司。囑咐很抓衛(wèi)生管理迎接局里創(chuàng)建衛(wèi)生小區(qū)驗收工作。人非草木，孰能無過。小區(qū)管理的工作中還有很多不足，衛(wèi)生工作還有一些方面，沒有按照＜市小區(qū)物業(yè)管理標準＞做好做細，有待整改。非機動車輛亂停亂放現(xiàn)象，還有待廣大業(yè)主自覺改正，我們已粘貼通知幾次廣為宣傳，不斷提醒個別業(yè)主自覺存放到車棚內，早日解決小區(qū)不協(xié)調的現(xiàn)象。

四.公司通過機構調整，讓我擔任第七項目部經(jīng)理，后又合并第六項目部。工作擔子很重，點多面廣路途遠。一個人頂兩個項目部經(jīng)理、兼黃金小區(qū)經(jīng)理、還具體管理東電廠三個家屬院和三個保安崗點。（以前一個中隊長的工作）我從未叫過苦叫過累，大事小事認真處理，從未上交給主管領導，更沒有推給下面。能深入崗點檢查、解決、關心每一名員工存在的困難和問題。很抓保安隊伍形象教育，班組長技能培訓網(wǎng)上教育，并抓好早操訓練工作。能及時傳達公司領導，對當前工作重點的要求，并安排逐級傳達。對突發(fā)事件迅速到位妥善處理。能及時對甲方進行回訪，并按照甲方的要求進行整改并配合工作。對六、七項目部的人員招聘、調整、定崗嚴格按照公司領導的要求辦理，對離司人員的工資手續(xù)按公司規(guī)定處理。對小區(qū)、社區(qū)、各個崗點的物料領取嚴格把關審批。能積極續(xù)簽合同提高服務費，并聯(lián)系新崗點業(yè)務。這次四大隊工作交接給保安部，其中三個班長一致同意，還愿意和我一起工作，我真的很知足，我覺得是我那一份執(zhí)著的敬業(yè)之情，感染了同志們的友情之花，知足了很知足！

目前，我市物業(yè)管理現(xiàn)狀，已落后于房地產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展和建設濱江宜居城市的需要，為解決物業(yè)管理工作中面臨的問題，提出如下發(fā)展對策和建議：

（一）加大宣傳力度，增強廣大居民物業(yè)管理意識。

針對居民物業(yè)管理商品消費意識淡泊的問題，我們要加強物業(yè)管理條例的宣傳力度，充分利用報紙、電視等新聞媒介，采用發(fā)放資料、上街咨詢等宣傳方式，采取座談、培訓會等宣傳手段，全方位、多層次、多渠道進行物業(yè)管理政策的宣傳，著力營造強大的社會輿論氛圍，使消費者提高對物業(yè)管理工作的認識，積極參與和支持全市社會化物業(yè)管理工作。

（二）加強稅收政策傾斜，支持物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。

我們認為物業(yè)管理企業(yè)作為一個新興行業(yè)要發(fā)展壯大，充分發(fā)揮經(jīng)濟效益和社會效益，除企業(yè)自身要加強經(jīng)營管理、提高服務水平外，政府應從稅收政策上給予扶持和支持也顯得非常重要。據(jù)調查，我市物業(yè)管理企業(yè)共要繳納稅收為7.54﹪，其中營業(yè)稅5﹪，企業(yè)所得稅2﹪，其它0.54﹪。目前，由于我市物業(yè)管理這個行業(yè)市場容量的局限性和物管理企業(yè)社會服務性等特點，我們建議政府應該從稅收政策上給予傾斜，支持物管企業(yè)的發(fā)展，可采取先征后返的方式對物管企業(yè)進行培育和扶持，具體視其企業(yè)對社會貢獻程度確定稅收優(yōu)惠返還比例，對于誠信度高，廣大居民和業(yè)主認可的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)在稅收上全額返還。

（三）在衛(wèi)生費征收上對物管企業(yè)給予支持，減少企業(yè)運行成本。

企業(yè)的經(jīng)濟效益，安全生產(chǎn)是重要的保障。在物業(yè)租賃管理、（安全管理）上做好安全教育工作，就必須使所有的工作人員樹立牢固的“安全出效益，安全就是效益”的科學觀念。在安全管理上加大投入，有很多人覺得加大了成本，就意味著要減少收入和利潤，事實上這很不科學。因為安全投入不會成為負擔，它會產(chǎn)生很好的經(jīng)濟效益，也可以說是為安全生產(chǎn)保駕護航。在安全生產(chǎn)上投入，往往要付出一定的資金，表面看來是成本增加，可是追本溯源，安全投入是一種特殊的投資，投入于安全生產(chǎn)，效益并不直接反映在產(chǎn)品數(shù)量的增加和質量的改進上，而是在生產(chǎn)過程中有所體現(xiàn)，保證了正常生產(chǎn)。這就是平安航天的根本體現(xiàn)。

我每天的日常工作是公司自有物業(yè)的出租，管理和檢查租戶安全。在日復一日的工作中，平安航天所給我的教育意義遠非是四個字的表面解釋。平安航天的意義就是能夠安全返航，那么在起飛、飛行、返航的過程中，真正起到作用的是安全管理，如果把平安航天的安全管理用于我的日常工作中，那會起到一個什么樣的結果呢，那一定值得期待。

物業(yè)的安全管理主要體現(xiàn)在防火的管理上。我所管轄的租戶往往覺得這部分投入有點多余，做起安全防火的教育就顯得有點舉步維艱，表面上看似是非常理解我的工作，但真正是拿出錢來購置一些防火用具，幾乎是躲躲閃閃?？偨Y經(jīng)驗以后，我知道僅靠說是不行的，我就開始在網(wǎng)上搜一些有關防火方面的文章，做成黑板報，在黑板報上我把一些利害做分析，做比對，有防火工具是什么樣，沒有是什么樣，之后產(chǎn)生的后果也是不同的。這樣，通過對比以后，每位租戶都有所觸動，等到我再次親臨現(xiàn)場進行檢查時，每個租戶幾乎都有所行動，安全管理的工作取得初步的成效。這樣，每次實行安全管理，都會得到租戶的支持，同時也促進了公司的業(yè)務正常開展。

安全工作對于任何企業(yè)來說，不能有半點僥幸，很多事例表明，安全生產(chǎn)是最大的效益，是企業(yè)生存的保障。目前，從大環(huán)境來看，各行各業(yè)的安全工作面臨著內外環(huán)境的變化，要求我們在做好安全工作的同時，要善于從新的實踐中發(fā)現(xiàn)新情況，發(fā)現(xiàn)新問題，找出新辦法，開發(fā)新路子，推動著各行各業(yè)的安全工作科學化、規(guī)范化、制度化、人性化，實現(xiàn)安全生產(chǎn)與經(jīng)濟效益的“雙贏”。

“雙贏”是企業(yè)或是每個人最大的收獲，在實現(xiàn)這個收獲的過程中，“平安航天”所賦予的意義絕不僅僅停留在口號上，而在實際的行動中有所投入?？此剖嵌啻艘慌e的行為背后，蘊藏著很多的智慧，這需要每個人用心地去悟。

*物業(yè)公司把企業(yè)文化建設作為一項具有戰(zhàn)略意義的系統(tǒng)工程來抓，不斷擴展企業(yè)文化的內涵和外延，做到精于實踐，精于創(chuàng)新，精于發(fā)展，使企業(yè)文化建設輻射到企業(yè)發(fā)展的方方面面，取得碩果累累。為企業(yè)的健康發(fā)展注入了強大內在動力。

近年來，公司緊緊圍繞集團“團結、務實、誠信、創(chuàng)新”的企業(yè)文化精神，以《企業(yè)文化手冊》、《員工手冊》和本公司《員工守則》為依據(jù)，針對物業(yè)服務企業(yè)的特點，創(chuàng)造性、實踐性地開展了企業(yè)文化踐行活動。公司連續(xù)幾年完成了*公司下達的各項經(jīng)濟任務指標，公司被管理局授予20*年度基層建設標桿隊，被油公司評為20*年度先進集體，20*、20*年度被集團評為先進基層黨組織單位；有一個小區(qū)被評為國家示范小區(qū)，有二個小區(qū)被評為省級物業(yè)管理示范小區(qū)。5名員工被*公司評為優(yōu)秀員工。通過近二年來的努力，我們初步形成了一套抓好企業(yè)文化建設的思路，探索出了一些做好企業(yè)文化建設工作的方法。推動了公司持續(xù)、健康、穩(wěn)步的發(fā)展。

抓住關鍵整體推進。公司在企業(yè)文化建設中，十分注重企業(yè)精神、經(jīng)營理念的人格化和“人企合一”的境界，使企業(yè)精神和核心價值觀更加富有個性特色和獨具匠心的文化底蘊。經(jīng)過幾年的精心培育和提煉，這個公司凝練和實踐的企業(yè)文化具有鮮明的物業(yè)公司特色，培育形成了公司自己的企業(yè)文化理念，即“持續(xù)、有效、穩(wěn)定”的發(fā)展戰(zhàn)略、“555”工作目標、“在挑戰(zhàn)中鑄造輝煌”的精神風貌、“精細管理、全員創(chuàng)新”的管理理念、“基層第一，員工至上”的服務理念和“愛國奉獻、愛崗敬業(yè)、文明守紀、誠信團結”的員工行為規(guī)范。這個公司堅持以企業(yè)文化為載體，達到弘揚企業(yè)精神與員工個人價值理念的高度融合，使企業(yè)文化理念成為員工內化于心的行為準則和自覺行動。

堅持人本文化，凝心聚力。

在企業(yè)文化建設中，公司把人作為企業(yè)“第一資源”，突出人在企業(yè)文化建設中的主體地位，堅持“基層第一，員工至上”理念，把公司黨支部“人性化管理”的要求落到實處，自20*年以來，公司始終堅持每月初統(tǒng)計當月過生日的員工人數(shù)，月底時買來生日蛋糕，炒8道菜，舉行集體生日宴會，為員工過生日，為員工送上親切的祝福。截止目前，以為員工過生日1000余人次。針對保安人員常年居住在單位，不能及時回家換洗衣服的實際問題，公司成立了東湖洗衣房，配備一名專職人員常年為保安員洗衣服，去年共清洗衣服2000多件。慰問基層單位及困難員工20余次，這些做法，既凝聚人心，又凝聚了力量。

培養(yǎng)典型，引領示范。公司堅持典型引路，發(fā)揮典型的示范和榜樣作用，推動公司行為文化不斷深入。根據(jù)企業(yè)健康發(fā)展的需要，有計劃、有重點地培養(yǎng)選樹先進典型，堅持不懈進行“星級模范標兵”評選活動，每個季度評選一次，共評出“星級模范標兵”154人。為塑造服務之星，公司舉辦了20*年“物業(yè)之星”評選活動，評選出物業(yè)之星8人，評選出先進管理處1個、先進部門1個、先進個人15人，這些舉措在公司上下營造了崇尚先進、爭當先進、群星璀璨的良好氛圍。

海石灣住宅花園是窯街煤電有限責任公司投資興建的職工家屬新型住宅區(qū)，位于蘭州市紅古區(qū)平安路北，占地面積平方米，總建筑面積平方米，建成并投入使用的住宅樓棟，住戶戶，常住人口余人。綠化面積平方米，綠地覆蓋率，人均綠化面積平方米。區(qū)內相關配套設施完備，有中小學、幼兒園、醫(yī)院、商貿大廈、音體室、燈光球場、草坪足球場以及供水、供電、供暖、熱水、電炊等設施，基本能滿足社區(qū)內居民各種社會生活、文化教育、體育活動、醫(yī)療、購物以及幼托服務等需求。

隨著企業(yè)住房制度改革的不斷深化、住房產(chǎn)權多元化格局的逐漸形成和礦區(qū)住宅建設總量的持續(xù)增長。從年起，我們按照國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和《全國城市文明住宅小區(qū)標準》等國家有關部門制定的一系列有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，指導物業(yè)管理實踐，在“海石灣住宅花園”率先推行物業(yè)管理試點工作。近幾年來，在公司黨政的高度重視和大力推動下，目前，小區(qū)物業(yè)管理已形成了包括房屋及相關設施設備維修養(yǎng)護、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、居民生活服務等眾多服務內容在內的綜合配套服務，從根本上改變了舊體制下新建小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年破的狀況。小區(qū)在推行物業(yè)管理的當年就被評為蘭州市“綠化達標單位”、蘭州市“安全小區(qū)”?！痢聊瓯皇〗ㄔO廳授予“甘肅省優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號，被蘭州市命名為“園林式單位”。

一、把握機遇，積極構建專業(yè)化物業(yè)管理新體制

公司經(jīng)過十多年的房改歷程，徹底打破了住房產(chǎn)權單一的格局，職工個人擁有住房產(chǎn)權比率和物質文化需求的日益增加，過去實行的公房維修管理體制已不能適應形勢的變化。為此，我們充分認識到建立住宅物業(yè)管理新體制不僅是擴大房改成果的迫切需要，而且還是為群眾辦實事，改善職工群眾工作、生活環(huán)境的客觀要求，也是樹立企業(yè)形象，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展的內在要求。在統(tǒng)一思想的基礎上，借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，確定了以建立物業(yè)管理新體制為目標，以多辦實事、好事、服務群眾為宗旨，加快推進住宅管理專業(yè)化進程的工作思路。一是根據(jù)礦區(qū)實際，制定物業(yè)管理試點辦法。我們把整體規(guī)劃與年度計劃相結合，先易后難推進物業(yè)管理，在構建礦區(qū)物業(yè)管理總體框架的基礎上，按照“先試點，后推開”的原則，首先制定了《窯街煤電有限責任公司關于在海石灣住宅區(qū)，辦公區(qū)實行物業(yè)管理試點的暫行辦法》。并從程序上規(guī)范運作，該《辦法》經(jīng)煤電公司有關會議討論，并經(jīng)海石灣物業(yè)管理區(qū)首屆業(yè)主代表大會審議通過后組織實施。二是按照“業(yè)主自治，兩權分離，專業(yè)服務，以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的綜合管理模式，組成了海石灣住宅區(qū)、辦公區(qū)業(yè)主管理委員會。管委會由住宅區(qū)、辦公區(qū)所有住戶和單位代表組成，由擁有最大產(chǎn)權單位的委員出任管委會主任，作為物業(yè)管理區(qū)最高權力機構和物業(yè)管理的主體之一，賦予對物業(yè)管理公司的選擇權，監(jiān)督權，重大問題決定權。三是嚴格按照物業(yè)管理體制要求，組建物業(yè)管理公司。我們認識到物業(yè)管理試點工作能否成功，物業(yè)公司組建后的運行機制尤為重要。因此，我們從實現(xiàn)“四自”經(jīng)營目標出發(fā)，積極提供條件，優(yōu)化物業(yè)管理員工隊伍。在組建過程中，對物業(yè)管理公司經(jīng)理在全公司范圍內實行公開招聘。由公司領導和黨工部、勞人處、生活服務總公司主要負責人組成領導小組負責公開招聘工作，經(jīng)過考試、考核、答辯和民意測驗，擇優(yōu)選聘了物業(yè)公司經(jīng)理，并在生活服務總公司范圍內考核，答辯選聘了物業(yè)公司管理人員和服務人員，組成了一支懂經(jīng)營，會管理，精干、高效的物業(yè)管理和經(jīng)營服務的職工隊伍。使組建的物業(yè)公司從一開始，就擁有較強的發(fā)展實力，促使其走上市場有了良好的開端。

二、立足實際，建立健全物業(yè)管理規(guī)章制度

一是從礦區(qū)特點入手，建立管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度是物業(yè)管理公司開展工作的依據(jù)。為了使物業(yè)管理工作規(guī)范化運作，我們依據(jù)國家有關法律，法規(guī)和建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，借鑒省內外物業(yè)管理的成功經(jīng)驗，并結合礦區(qū)的實際制定了《海石灣住宅區(qū)物業(yè)綜合管理規(guī)定》，《給業(yè)主的一封信》和《住戶須知》，發(fā)至各住戶。同時我們還分別制定了物業(yè)公司管理人員和服務人員的崗位責任制以及工作質量標準和考核辦法。依照制度基本禁絕了小區(qū)內容易出現(xiàn)的亂搭、亂建、亂擺亂賣、亂堆亂倒、亂停亂放等現(xiàn)象，發(fā)揮了制度的管理和約束作用。二是簽訂委托服務合同，規(guī)范雙方行為。物業(yè)管理是物業(yè)公司受物業(yè)產(chǎn)權人，使用人的委托，按照國家法律，法規(guī)和合同契約的規(guī)定，對已建成并投入使用的各類建筑物及附屬配套設施，相關場地，以經(jīng)營手進行管理，為物業(yè)產(chǎn)權人及使用人提供高效的全方位的有償服務。我們按照公平、公正、合理、協(xié)商一致的原則與業(yè)主簽定了委托服務合同，依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定明確約定了服務質量標準及收費標準；物業(yè)公司和業(yè)主的權利和義務；雙方應履行的職責和違約責任。以“合同”的形式規(guī)范了物業(yè)管理公司和業(yè)主各自的行為，保證了物業(yè)管理工作的正常開展。三是建立競爭激勵機制，調動職工積極性。為了調動物業(yè)管理公司全體員工的工作積極性，我們根據(jù)物業(yè)管理服務工作的實際制定了物業(yè)公司管理人員，服務人員工資，獎金與物業(yè)管理服務考核指標掛鉤的分配辦法，以激勵機制調動全體員工積極性。同時我們對物業(yè)管理公司的管理人員，服務人員實行定期考核和末尾淘汰制，以竟爭機制促使全體員工努力提高服務水平和操作技能，以滿足物業(yè)產(chǎn)權人和物業(yè)使用人日益增長的各種需求。

摘要：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和相關政策的不斷完善，我國經(jīng)濟逐漸進入新常態(tài)，在經(jīng)濟新常態(tài)下，經(jīng)濟增長速度有所放緩，各行各業(yè)競爭加劇，市場競爭越發(fā)激烈，每個行業(yè)都需要增加自己的核心競爭力，如何在激烈的市場環(huán)境下持續(xù)提升自己的競爭力，創(chuàng)造企業(yè)利潤，提升企業(yè)員工效率成為一個重要的課題。由于物業(yè)公司出現(xiàn)時間較晚，內部控制機制不夠完善，所以引發(fā)了一系列的問題阻礙了物業(yè)公司的發(fā)展與進步，例如財務控制不嚴謹，員工工作懈怠等，本文正是基于這種背景下，首先闡述了內部控制的相關概念，了解內部控制的有關內涵，其次，闡明內部控制在物業(yè)公司中的作用，明白內部控制的重要意義，最后，闡明如何在現(xiàn)有的情況下，完善內部控制體系，提升內部控制水平，做好內部控制工作，以期通過合理的建議對物業(yè)公司的發(fā)展提出合理的建議，促進物業(yè)公司的發(fā)展與進步。

關鍵詞：內部控制；物業(yè)公司；作用；建議措施

一、內部控制的相關概念

內部控制就是指通過合理的手段和相關的政策使得企業(yè)內部的各個部門以及程序都能夠有效的運行，充分發(fā)揮員工的主觀能動性和內部機制的聯(lián)動效應，使得人盡其職，物盡其責，最終保證企業(yè)或者集團高效率運行，實現(xiàn)企業(yè)盈利，促進企業(yè)的發(fā)展與進步。會計師事務所認為內部控制的有效性可以從設計層面和執(zhí)行層面兩個視角進行考慮，設計層面就是指企業(yè)各個部門的功能設計，執(zhí)行層面就是通過企業(yè)的內控部門進行政策執(zhí)行監(jiān)來保證企業(yè)的正常運行，判斷內部控制是否有效可以從企業(yè)是否進行相關重要信息的披露來進行，若企業(yè)能夠及時準確的披露關鍵信息，則表明企業(yè)的內部控制系統(tǒng)有效，否則，則內部控制系統(tǒng)無效。通過內部控制系統(tǒng)，企業(yè)的各個業(yè)務以及內部流程可以實現(xiàn)高效率運轉，企業(yè)的財務事項也會變得更加透明公正，也能夠實現(xiàn)各個部門的聯(lián)動機制迅速運轉，充分發(fā)揮協(xié)作效用，最終預防各種財務風險和經(jīng)營風險，實現(xiàn)企業(yè)的盈利和增值，促進經(jīng)濟與社會的發(fā)展和進步。

二、內部控制在物業(yè)公司中的作用

（一）有利于加強財務管理，提升資金運用效率。物業(yè)公司主要是以服務為主的公司，由于公司規(guī)模一般不是很大，并且在業(yè)務處理以及公司的規(guī)則制度上，并沒有一個成熟完整的規(guī)則，并且，在物業(yè)公司中，規(guī)模較小，涉及的金額較小，這樣看來，好像并沒有可以進行內部控制的必要，所以，在物業(yè)公司中，內部控制力度和效果并沒有得到充分的體現(xiàn)。其實不然，物業(yè)公司中的科學合理的財務管理對于物業(yè)公司的發(fā)展至關重要。因為物業(yè)公司沒有技術性支出，一般都是管理成本的支出，都是固定性的支出，因此，采用先進的物業(yè)管理成本系統(tǒng)，以及進行合理的預算編制系統(tǒng)，對于加強財務管理，提升內部控制有效性至關重要，通過進行合理的預算編制以及先進的物業(yè)成本管理系統(tǒng)，可以有效準確的記錄物業(yè)公司中的所有業(yè)務的金額，核算部門可以根據(jù)預算系統(tǒng)，合理的分析設計各個部門的成本預算，進而編制現(xiàn)金流量表，統(tǒng)計工作與科學的管理成本密切結合，在保證公司業(yè)務正常運行的情況下，減少不必要的浪費，提升資金的運營效率，加強財務成本管理工作，實現(xiàn)成本利益最大化。從另一個角度來講，由于物業(yè)公司涉及的業(yè)務多種多樣，物業(yè)公司的規(guī)模有大有小，如果采用一套核算系統(tǒng)，就不能夠理論聯(lián)系實際，具有較大的不適應性，因此，每個公司需要根據(jù)自己的情況設計自己獨特的內部核算標準，這樣才能夠根據(jù)自身情況加強財務管理，提升資金的運用效率。（二）有利于加強物資物料管理，保證物賬統(tǒng)一。由于物業(yè)公司經(jīng)營范圍多種多樣，大部分都是以服務業(yè)為主，所以，在物業(yè)公司的經(jīng)營活動范圍內，會有一些食堂銷售食品等業(yè)務，這些就涉及到了食物生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)，眾所周知，食物生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)一般流程較為瑣碎，并且原材料采購環(huán)節(jié)物資和材料很難進行控制把握，所以會引起一些食品浪費，偷工減料的情況，因此，在這種情況下，進行合理的內部控制十分重要，通過有效的內控監(jiān)督控制，可以嚴格把控原材料采購環(huán)節(jié)出現(xiàn)的漏洞，減少舞弊情況的發(fā)生，保證采購環(huán)節(jié)的公開透明，并且在一定程度上可以降低原材料的成本，通過有效的成本核算系統(tǒng)可以控制原材料以及視頻加工環(huán)節(jié)的成本，健全物資和材料的核算制度，明確工人的崗位職責和權限，使得人盡其職，物盡其責，加強采購量的監(jiān)督和控制，防范和降低財務風險，保證物料物資情況與賬目統(tǒng)一無誤，加強公司運作的效率，減少舞弊情況的發(fā)生，通過合理的內控系統(tǒng)提升資金利用效率。

各位領導、同志們：

物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)，可以說已經(jīng)由稚嫩逐步走向了成熟。隨著《物業(yè)管理條例》的頒布，對于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，使這一行業(yè)朝著健康、有序的方向發(fā)展，必將起到至關重要的作用。

沈陽市物業(yè)管理協(xié)會成立于1996年12月，是遼寧省內各城市中的第一個物業(yè)管理協(xié)會。協(xié)會本著培育發(fā)展沈陽物業(yè)管理市場加強行業(yè)自律，促進國內外交流,為物業(yè)行業(yè)服務的宗旨開展工作。為了使協(xié)會成為自主性的行業(yè)社團組織，現(xiàn)已在全市13個縣區(qū)建立健全了協(xié)會的分支機構。根據(jù)分會轄區(qū)會員單位物業(yè)管理的類型、檔次，分別劃分為普通住宅小區(qū)組、高級新建住宅小區(qū)組及非住宅組，初步形成了遍及全市的工作網(wǎng)絡。會員單位由1996年初始時期的74家發(fā)展到現(xiàn)有會員單位444家。

下面我就協(xié)會的工作從四個方面做以簡要的匯報：

一、發(fā)揮橋梁紐帶作用

協(xié)會組建至今，一直認真履行職責，充分發(fā)揮其特有的橋梁紐帶作用，保證了政府和物業(yè)企業(yè)之間溝通的順暢。

深入學習實踐科學發(fā)展觀活動開展以來，我們緊緊圍繞dd省長提出的“五走在前面”和dd書記提出的“再創(chuàng)八個方面新優(yōu)勢”的要求，按照市委的統(tǒng)一部署，以“居有所住、居有所安、居有所樂”為載體，堅持以人為本，解放思想，改革創(chuàng)新，積極開展學習實踐活動，累計組織集體學習25場次，征求意見30多條，組織群眾測評5次，完善體制機制10項，取得了顯著成效，實現(xiàn)了思想認識、服務水平、體制創(chuàng)新、民生建設等的新跨越，達到了黨員干部受教育、科學發(fā)展上水平、人民群眾得實惠的目的，現(xiàn)將具體情況總結如下：

一、加強組織領導，健全保障措施

1、成立領導小組。為了加強學習實踐活動的組織領導，成立了局長任組長的學習實踐活動領導小組，主要負責各項學習實踐活動的部署安排、督導檢查，措施制定、問題研究等工作，確保嚴格做好規(guī)定動作，突出選好自選動作，使我局學習活動扎實有效推進。同時，為保障活動有序開展，領導小組先后制定了《××市房地產(chǎn)管理局關于深入開展學習實踐科學發(fā)展觀活動的實施方案》、《關于深入開展學習實踐科學發(fā)展觀活動做好學習調研階段工作的通知》、《關于深入開展學習實踐科學發(fā)展觀活動做好分析檢查階段工作的通知》、《××市房地產(chǎn)管理局落實科學發(fā)展觀推進科學發(fā)展的通知》等十多項政策規(guī)定，全部以正式文件形式下發(fā)到各科室、單位。

2、強化督促檢查。局學習實踐活動領導小組主動與市指導檢查組保持聯(lián)系，切實履行監(jiān)督指導職責，對局各科室、單位開展學習實踐活動加強督促、檢查和指導，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，嚴格指導把關。各科室、單位及時上報活動開展情況，主動接受群眾監(jiān)督，確保讓群眾滿意。

3、營造濃厚氛圍。我局在政工簡報、房管局信息網(wǎng)站開辟了學習實踐科學發(fā)展觀活動專欄，跟蹤報道全局學習實踐活動情況，全面推廣活動典型和先進經(jīng)驗，做好學習實踐活動資料存檔工作。對工作亮點深入挖掘、總結，及時上報，并通過報紙、網(wǎng)站、電視等媒體發(fā)表稿件20多篇，廣泛宣傳，營造了良好的活動氛圍。

二、深入學習調研，夯實思想基礎