導(dǎo)語：物業(yè)公司管理經(jīng)驗交流材料一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)公司成立于*年*月現(xiàn)有職工374人下設(shè)四個物業(yè)站、一個物業(yè)管理處以及五支專業(yè)化隊伍主要擔(dān)負著15個小區(qū)9*7戶居民物業(yè)管理工作近年來我們針對管理局補貼費用逐年下降、管理成本逐年上升實際狀況面對新形勢下物業(yè)管理逐步走向市場化所出現(xiàn)新問題和新情況結(jié)合公司實際以提高經(jīng)營管理水平為目標以雅苑小區(qū)為試點探索試行了項目經(jīng)理負責(zé)制在一定程度上實現(xiàn)了從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)轉(zhuǎn)變有效地培養(yǎng)和提高了隊伍經(jīng)營管理水平初步總結(jié)積累了一些管理經(jīng)驗取得了比較好效果

一、試行項目經(jīng)理負責(zé)制背景

近年來隨著管理局對社區(qū)物業(yè)系統(tǒng)補貼費用進一步壓縮使社區(qū)物業(yè)管理原本存在矛盾更加突出其中維持物業(yè)公司正常運營管理費用缺口最大受沖擊最大壓力也最大面對嚴峻現(xiàn)實作為微利行業(yè)物業(yè)公司今后如何提高經(jīng)營管理水平實現(xiàn)市場化運作已成為物業(yè)公司尋求生存與發(fā)展嶄新課題從目前油田社區(qū)物業(yè)公司整體發(fā)展現(xiàn)狀看物業(yè)公司在管理和服務(wù)職能上還存在著很大計劃性還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴重以及管理成本過高問題這些問題存在使我們清醒地認識到當(dāng)前物業(yè)公司經(jīng)營管理還只處于“計劃指標”狀態(tài)我們還沒有真正樹立起市場化經(jīng)營管理意識在以往物業(yè)站與專業(yè)隊管理環(huán)節(jié)中由于各基層單位成本費用獨立核算雙方出于節(jié)約成本和維護本單位自身利益需要在具體工作中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出情況導(dǎo)致管理成本過高、服務(wù)質(zhì)量提升較慢基于這種現(xiàn)狀物業(yè)公司要想生存與發(fā)展就必須在企業(yè)經(jīng)營管理上有所創(chuàng)新通過項目經(jīng)理負責(zé)制探索試行逐步理順各種經(jīng)濟利益關(guān)系降低管理成本提高經(jīng)營管理水平為真正參與市場競爭創(chuàng)造先機

二、項目經(jīng)理負責(zé)制內(nèi)涵

在雅苑小區(qū)試行項目經(jīng)理負責(zé)制之前我們在成本費用使用上比較單一只將小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生水、電、衛(wèi)生以及辦公等費用分解到物業(yè)站物業(yè)站只要抓好了水電等費用收繳工作就基本能夠保證全年成本不超獎罰措施體現(xiàn)不明顯職工工作上沒有壓力物業(yè)站普遍存在“節(jié)大放小”等思想經(jīng)營管理方式因循守舊觀念決定思路思路決定出路面對資金緊張壓力和嚴峻形勢我們深刻地感覺到在今后物業(yè)經(jīng)營管理工作中誰經(jīng)營觀念轉(zhuǎn)變早誰前景也就越輝煌；誰經(jīng)營觀念因循守舊誰前景就越渺茫只有打破以前那種陳舊經(jīng)營管理方式進一步解放思想建立以市場為導(dǎo)向嶄新管理手段才能夠使物業(yè)公司在創(chuàng)新中得以生存與發(fā)展為此我們借鑒國內(nèi)外施工企業(yè)普遍使用項目管理經(jīng)驗結(jié)合物業(yè)管理特點將小區(qū)作為一個市場項目進行準市場化管理以經(jīng)濟合同形式按中心對雅苑小區(qū)各項費用切算標準將發(fā)生在小區(qū)維修、治安以及環(huán)衛(wèi)綠化人工、材料等原本屬于各專業(yè)隊全部費用下切到物業(yè)站由物業(yè)站統(tǒng)籌控制和使用并明確總費用節(jié)獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇進一步明確了物業(yè)站和專業(yè)隊甲乙方委托合同關(guān)系公司作為市場化業(yè)主按合同約定對物業(yè)站只進行管理質(zhì)量考核和獎懲而不干預(yù)其管理運作過程或?qū)ξ飿I(yè)站所屬乙方直接管理控制項目經(jīng)理負責(zé)制建立和實施首先打破了原有按專業(yè)對小區(qū)進行多重管理方式避免了具體工作推諉扯皮現(xiàn)象；其次體現(xiàn)了新責(zé)權(quán)利關(guān)系明確了物業(yè)站與專業(yè)隊甲乙方關(guān)系三實現(xiàn)了用人機制上創(chuàng)新物業(yè)站可以通過適時挑選或退回專業(yè)隊提供服務(wù)人員來確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)提高；四通過對成本費用統(tǒng)籌管理和全過程控制有效地降低了小區(qū)運營成本較大彌補了管理費用不足

三、試行小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制具體做法

在油田物業(yè)管理系統(tǒng)逐漸參與市場競爭大背景下探索試行小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制由計劃行政模式向市場經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變一個重要過渡它打破了以往慣性經(jīng)營思維掀起了一場觀念革命我們通過項目經(jīng)理負責(zé)制實施進一步明確了甲乙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系使職工自發(fā)進入“市場狀態(tài)”,將經(jīng)營管理工作抓出了實效

（一）客觀準確做好費用指標分解測算

在費用分解運作過程中我們主要做好了三個方面分析一考慮市場指導(dǎo)價格以及雅苑小區(qū)配套建設(shè)和管理標準、居民服務(wù)需求檔次等因素估測物業(yè)收費價格為0.8元/平方米•月預(yù)計總收費230萬元；二根據(jù)近幾年雅苑小區(qū)管理運行實際發(fā)生費用我們將發(fā)生在物業(yè)管理和服務(wù)上人工費、材料費、公共水電費、辦公費、設(shè)備折舊費以及社區(qū)未下切排污費、垃圾清運費等直接費用進行了預(yù)算和分析預(yù)算總費用為192萬元按市場規(guī)律模擬增加10%管理費和8%稅金總費用為228萬元；三我們按照中心實際成本費用指標分解給雅苑物業(yè)站162萬元模擬增加10%管理費和8%稅金為192.5萬元折合0.67元/平方米•月這里包括了發(fā)生在雅苑小區(qū)維修工、綠化工、保潔工以及治安警員工資和材料費實際分解指標比測算費用指標減少了17個百分點

（二）建立了與專業(yè)隊內(nèi)部服務(wù)委托合同運作機制在項目經(jīng)理負責(zé)制實施過程中我們按照市場經(jīng)濟要求編制了《ISO9001模擬市場運行管理體系》分別與綜合維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治安保衛(wèi)隊等三支專業(yè)化隊伍簽訂了物業(yè)管理專項服務(wù)委托合同將物業(yè)站與專業(yè)隊甲乙雙方職權(quán)范圍、工作標準、費用結(jié)算、運作規(guī)程等問題做出了明確規(guī)定例如：物業(yè)站與維修隊在合同中規(guī)定“三率”（服務(wù)滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%為確保上述目標實現(xiàn)物業(yè)站職工每月進行一次回訪“三率”每降低一個百分點按在雅苑小區(qū)從事維修服務(wù)人數(shù)每人扣罰100元；每違反一項服務(wù)規(guī)范扣罰100元在對專業(yè)隊服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查考核過程中凡專業(yè)隊工作職責(zé)內(nèi)存在問題們及時以《物業(yè)管理質(zhì)量問題確認單》形式向?qū)I(yè)隊提出處理意見其中對不可彌補問題根據(jù)合同條款直接給予處罰；如果采取措施可以整改問題則提出改進意見經(jīng)雙方簽字認可限期進行整改月底交公司勞資和財務(wù)部門落實兌現(xiàn)確保了項目經(jīng)理負責(zé)制順利推行

（三）責(zé)任明確地完善費用指標控制措施為確保項目經(jīng)理負責(zé)制有效實施雅苑物業(yè)站將可控成本中屬于專業(yè)化服務(wù)費用包括維修隊、環(huán)衛(wèi)綠化隊、治保隊人工工資和材料工具費等以合同形式分解到專業(yè)隊伍明確了承包指標及超支處罰標準凡當(dāng)月超支費用從專業(yè)隊下月工資總額中扣減小區(qū)維修材料費、公共水電費都分別切到了小區(qū)管理辦公室和水電管理辦公室按月統(tǒng)計超支部分70%由物業(yè)站集體承擔(dān)10%由控制使用部門主任承擔(dān)20%由控制使用部門員工承擔(dān)如果年底總費用不超月度所扣工資全部返還為有效控制成本費用物業(yè)站還采取了即時簽認制度即：工作中發(fā)生材料費由小區(qū)管理辦公室現(xiàn)場核實即時簽認；對于專業(yè)隊伍在服務(wù)工作中出現(xiàn)質(zhì)量問題則按照合同標準進行扣罰物業(yè)站與專業(yè)隊當(dāng)場簽認；對于公共水電費每月抄表統(tǒng)計一次與年初制定月度計劃指標相對照嚴格把關(guān)控制確保了成本費用按計劃控制使用有效控制措施帶來了服務(wù)質(zhì)量不斷提升去年11月份雅苑一戶居民家中經(jīng)常跳閘維修人員更換開關(guān)后沒有清除維修垃圾在以前類似情況物業(yè)站無法控制維修質(zhì)量而維修隊又將其作為工作量進行統(tǒng)計降低了服務(wù)質(zhì)量當(dāng)時正項目經(jīng)理負責(zé)制試行期間按照程序物業(yè)站管理人員現(xiàn)場進行核實驗收發(fā)現(xiàn)維修現(xiàn)場未清除維修垃圾當(dāng)場不予簽認直至維修人員現(xiàn)場整改后才簽認通過

（四）規(guī)范高效形成了成本費用全過程控制體系前幾年成本費用普遍存在年初下切指標細年終分析指標嚴狀況對成本費用使用過程控制不嚴管理不善制約了全年指標任務(wù)順利完成為此在實施項目經(jīng)理負責(zé)制過程中我們重點對費用指標實施了全過程控制首先加強了制度建設(shè)逐步健全了一整套科學(xué)規(guī)范、程序嚴密、制約有力監(jiān)督考核制度建立了月度分析制度、內(nèi)控管理制度、獎懲考核制度、材料費用消耗公示等制度使費用指標使用每個環(huán)節(jié)實現(xiàn)了規(guī)范運作其次物業(yè)站還成立了成本費用考核小組利用“周檢查、月匯總、季分析”隨時掌握每個班組費用成本分配使用情況做到合理、規(guī)范、及時調(diào)整；物業(yè)站根據(jù)月度分析會以及班組成本報表了解各班組成本費用支出情況使各項費用均得到了有效動態(tài)控制形成了全員、全過程、全方位成本管理不僅嚴格監(jiān)督控制成本而且保證了服務(wù)工作質(zhì)量

（五）建立健全了物業(yè)管理內(nèi)部考核機制物業(yè)站采取小區(qū)巡視員分片包干方式將管理全部內(nèi)容逐一落實到人頭并按照“三級”檢查模式對每個區(qū)片、每個承包人實施考核獎懲其中在中心雙月綜合考評中或中心日常突擊抽查中暴露出來管理問題每項扣承包人50個崗點；公司每周抽查暴露出來問題每項扣承包人20個崗點；物業(yè)站每日巡視檢查暴露出來問題每項扣承包人5個崗點一個季度匯總兌現(xiàn)一次所扣崗點獎勵給日常管理成績突出者由于這種管理運作方式責(zé)任明確、標準明確、獎懲明確有效地提高了管理和服務(wù)質(zhì)量在去年6次雙月考核中雅苑物業(yè)站歷次名列前五名物業(yè)站水電管理辦公室3名女同志每人承擔(dān)800多戶居民和部分公用水電消耗監(jiān)控任務(wù)她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況自行制訂了具體控制措施如：對居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米情況要立即進行排查有針對性采取改進措施截止目前物業(yè)站水電成本比計劃節(jié)約了3.6萬元

四、小區(qū)項目經(jīng)理負責(zé)制實施效果

一小區(qū)日常管理水平穩(wěn)步提高在小區(qū)日常管理上物業(yè)站采取了員工分片包干方式將小區(qū)日常管理職責(zé)全部落實到了人頭按ISO9000體系要求明確職責(zé)、范圍、標準嚴格按“三級”檢查結(jié)果對每片、每人進行定期考核獎懲有效地提高了日常物業(yè)管理水平

二專業(yè)化管理水平穩(wěn)步提高原來小區(qū)專業(yè)化服務(wù)一般都通過公司生產(chǎn)辦直接安排物業(yè)站甲方地位得不到充分體現(xiàn)監(jiān)督職能很難到位試行項目經(jīng)理負責(zé)制后物業(yè)站可以直接監(jiān)督考核專業(yè)服務(wù)質(zhì)量專業(yè)隊?wèi){工作量和工作質(zhì)量到物業(yè)站結(jié)算費用為改進服務(wù)質(zhì)量專業(yè)隊經(jīng)常與物業(yè)站進行聯(lián)系與溝通征求物業(yè)站意見和建議促進了小區(qū)管理服務(wù)水平不斷提高經(jīng)回訪抽查今年上半年居民對綜合維修、環(huán)衛(wèi)綠化、治安保衛(wèi)三項專業(yè)服務(wù)滿意率分別比去年同期提高了1個、3.5個和6個百分點初步體現(xiàn)了項目經(jīng)理負責(zé)制運作管理效益

三管理成本費用得到了有效控制成本管理工作物業(yè)企業(yè)整個經(jīng)營活動中關(guān)鍵環(huán)節(jié)其中水、電、人員勞務(wù)等費用彈性特點也將成本管理工作重中之重在工作中我們合理把握了水、電以及勞務(wù)費等三個重點環(huán)節(jié)制訂了周密細致《管理費用控制計劃》采取了一系列有效控制措施確保了計劃目標順利完成20*年全年實際節(jié)約綜合成本費用7.6萬元在對物業(yè)站人工成本控制上物業(yè)站采取了向外部市場充實人員辦法公司核定22名職工中物業(yè)站實際使用在雅苑小區(qū)14名其余人員除休假人員外全部充實在了外部市場20*年模擬節(jié)約人工費141680元

四探索形成了一套與市場接軌管理機制和程序項目經(jīng)理負責(zé)制試行探索形成了一套科學(xué)管理程序?qū)崿F(xiàn)了人力資源、設(shè)備資源和技術(shù)資源共享物業(yè)管理效能得到充分發(fā)揮工作運行效率得到提高物業(yè)管理層次大大減少信息反饋速度得到提高激勵機制得到增強物業(yè)站全面適應(yīng)了市場經(jīng)濟要求為將來步入市場奠定了堅實基礎(chǔ)