2008年全球金融危機對中國的股市和樓市產(chǎn)生了一定的沖擊?？梢哉f2008年對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對房地產(chǎn)市場調控政策的顯現(xiàn)和金融市場流動性危機的雙重打擊,大小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的局面,房地產(chǎn)行業(yè)更是有了“百日巨變”一說。

2008~2009年,我國政府為了應對金融危機對我國的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟刺激計劃。伴隨著這個刺激計劃而生的是巨大的銀行貸款規(guī)模,2009年1~11月份人民幣各項貸款增加9.21萬億元,同比多增加5.06萬億元。流動性的增加使房地產(chǎn)企業(yè)再一次開始了大規(guī)模的圈地行為,使得土地市場上“地王”頻現(xiàn)。從缺錢的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。

眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點。在開發(fā)周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設階段和銷售階段。這3個階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要節(jié)點,所以,房地產(chǎn)開發(fā)與資金鏈密切相連。

(一)融資方式

所以沒有及時更新工作日志。上一周以來陸續(xù)看了很多項目，這段時間由于沒有去高郵工作。也參加了一些活動，也對我有了頗大的啟發(fā)。

角度看來，先是佘山參加了意邦主辦的一次建材論壇。更多的研究其商業(yè)地產(chǎn)運作的勝利。如今商業(yè)地產(chǎn)市場低迷，且前景不明朗的時候。意邦能夠成功的把這個國際建材中心打造勝利，并且成為一季度上海商業(yè)地產(chǎn)銷售第一名，勝利之處值得我去思考和借鑒。參與這次論壇也讓我認識了一些全經(jīng)聯(lián)的一些業(yè)界資深人士，通過聽取他意見并且互相交流，也讓我房地產(chǎn)行業(yè)上有了一些新的認識。這段時間對于我春之聲來說，日子并不好過。位于中山北路的春之聲大廈，商業(yè)招租始終是一個看似短期內無法解決的問題。辦公樓的出租率一度下滑，從去年最高峰的百分之80滑落到現(xiàn)在百分之70都不到金融危機造成了一些小公司的瞬間倒閉，退租撤走。更為嚴峻的底樓的商鋪招租始終不見起色，由于地理位置比較尷尬，雖然經(jīng)常有一些意向客戶，但是始終沒有勝利的招商。目前只有裙房部分3家店鋪已經(jīng)租售，大廈底樓的商鋪至今空關著。商業(yè)地產(chǎn)也是以前沒有真正面臨過的難題，對我來說也是新的課題。

目前和農(nóng)工行的貸款額太低，春之聲要解決的問題還有便是融資。遠遠低于我大廈的資產(chǎn)。希望能夠找到更好的融資渠道或者在其他銀行找到更好的貸款產(chǎn)品。和工行談下來的結果還是不能讓我滿意，融資問題也是十分困擾我一個難題。由于春之聲大廈整體不出售，大量的資金沉淀在里面。如果不能更大化的通過大廈抵押貸款融資，將會制約我公司的發(fā)展。如果能夠勝利融資，接下來也需要有相應合適的項目。這段時間我先后去了常州和海門考察，希望能夠找到合適的開發(fā)項目。2個地方看下來，雖然都找到一些不錯的項目，前景很樂觀。但是仔細測算，就目前的土地價格和市場銷售價格而言，都出現(xiàn)了和睢寧一樣的問題。就是由于這些地方身手并不算高的房價，使得土地利息加上開發(fā)利息已經(jīng)讓我看不到多少利潤空間。如果想要賺錢，必需寄希望予成本的絕對控制以及未來市場的樂觀前景，這對我來說是十分冒險的現(xiàn)在市場形勢十分不明朗的情況下，春之聲還是希望能夠在謹慎中求生存。

五一假期的火爆過后，高郵春之聲5月份銷售情況也慢慢處于平淡。近期的銷售又逐步下降。不過我已經(jīng)展開了新一輪的下鄉(xiāng)促銷活動，這次將會有小禮品派發(fā)，也會有新的節(jié)目形勢，相信在連續(xù)轟炸下，高郵的銷售前景還是能夠頗為樂觀的終究5月份我已經(jīng)是當?shù)劁N售冠軍。

也是一個分水嶺。上周并不是很在工作狀態(tài)上，這段時間對我個人而言。知道父親給予了更高的期望，終究年紀也不小了應該更加集中精力到工作上來。有時候我也會有些迷茫，不知道將來自己到底要做什么。不過通過這段時間和眾人的交流以及看到一些同齡人的情況，覺得對我來說，已經(jīng)是非常幸運，有了一個這么好的起點和平臺。一些也是富二代的朋友自己雖然在守業(yè)，但是感覺他也十分稚嫩，這樣的亂闖只能是撞的頭破血流，尤其在如今金融危機且市場化已經(jīng)很多年的情況下，這個年紀應該更多的實踐中慢慢學習和吸取前輩的經(jīng)驗和教訓。房地產(chǎn)領域上，可以說還是連皮毛都不懂。所以我更應該踏踏實實的從基礎的學起，杜絕好高騖遠。只有這樣，才干真正的走向我自己的勝利。

摘　要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當中面臨的財務風險，有利于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資以及融資方面存在的問題。本文簡要介紹房地產(chǎn)行業(yè)常見的財務風險，并在此基礎上重點探討控制房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的相關措施。

關鍵詞：房地產(chǎn);　財務風險　;控制;　措施

房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟社會的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務風險，防止財務風險造成損失。財務風險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務風險指的是企業(yè)資金運環(huán)節(jié)，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對企業(yè)的長期發(fā)展帶來嚴重不良影響的風險。本文當中的財務風險屬于狹義概念，指的是因為企業(yè)內部財務結構不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務杠桿效果下降的風險。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財務風險

第一，按期償債的風險。目前階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個收回成本過長比較較長的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財務管理存在著較大的風險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會顯著降低企業(yè)經(jīng)營利潤。企業(yè)需要應對銀行高利率，甚至被迫選擇風險更嚴重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項目管理導致的風險。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設過程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監(jiān)督管理，在簡單投資以及工程設計后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質量的控制不夠嚴格，容易使得工程質量顯著低于預期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預售以及交房問題，進一步延長資金回籠的時間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風險。通貨膨脹容易導致市場當中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達到預期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項目面臨利潤下降或者是虧損的風險。因此在房地產(chǎn)項目投資建設之前，在做好房地產(chǎn)項目市場定位的過程當中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關系匹配。簡言之，通貨膨脹的風向集中體現(xiàn)于銀行對房地產(chǎn)項目的評估環(huán)節(jié)，并且容易受市場泡沫影響而導致收益下降。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的成因

為深入開展整頓和規(guī)范稅收秩序工作，依法查處重點行業(yè)、重點地區(qū)存在的稅收違法行為，打擊和震懾涉稅違法犯罪分子，提高納稅人依法納稅的自覺性，逐步創(chuàng)建公平和諧的納稅環(huán)境，保障和促進稅收收入穩(wěn)定增長。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定和國家稅務總局的有關通知精神，現(xiàn)將我市年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作事項通告如下：

一、結合我市實際，我市確定房地產(chǎn)行業(yè)為年稅收專項檢查項目。

二、年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的檢查期間為：年1月1日至年12月31日。

三、年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的檢查對象為：我市范圍內均應按規(guī)定到機構所在地或居住地辦理稅務事宜的從事房地產(chǎn)行業(yè)的單位和個人。

四、年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的檢查時間為：6月1日至11月30日。6月1日至7月10日為稅務機關納稅評估檢查階段；7月11日至11月20日為稅務機關重點檢查階段；11月21日至11月30日為稅務機關總結整改階段。

五、房地產(chǎn)行業(yè)納稅人應在稅務機關6月1日至6月20日的納稅評估檢查期間，根據(jù)涉及檢查期間年度內的納稅情況，積極準備相關涉稅資料，開展納稅自查，積極申報補繳自查出的稅款。

隨著人民生活水平的不斷提高，中國作為房地產(chǎn)開發(fā)大國，在全國大蓋樓的熱潮下，許多地方的房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。而國家對房地產(chǎn)開發(fā)的要求也相比10年前的開發(fā)有所提高，園林景觀的占比也與建筑密不可分。人們對房子熱愛的同時也對其周邊環(huán)境有了更高的要求。因此園林景觀作為中國房產(chǎn)開發(fā)的一部分，其設計及施工也有了長足的進步。但是，在當前房地產(chǎn)開發(fā)中，由于開發(fā)商的投入以及設計人員的參差不一，使景觀設計在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不如意。

一、房地產(chǎn)行業(yè)景觀設計的現(xiàn)狀

第一，園林景觀作為房地產(chǎn)的一部分，除了別墅樓盤，大部分小區(qū)的占有面積是十分有限的。按照國家對普通住宅小區(qū)的規(guī)劃，新建小區(qū)的綠化面積必須大于35%。因此，在總占地面積十分有限的情況下，開發(fā)商往往會把用地的容積率用完，園林景觀的開發(fā)及造景受到了面積的限制。

第二，園林景觀作為新興產(chǎn)業(yè)，在學習中國傳統(tǒng)園林的基礎上，除了部分別墅盤可以采用并參照中國傳統(tǒng)的造景手法外，很多樓盤往往采用西式的軸線景觀，照搬西方的傳統(tǒng)園林造景方式，而忽略了園林景觀本身的造景藝術以及居住小區(qū)的功能設置，形成了總平面很炫，講究平面構圖，到處是水景，功能性不足的景觀。

第三，大型開發(fā)商由于有了一些樓盤的設計及管理經(jīng)驗，對景觀的要求也相應越來越高，因此也愿意投入更多的成本去開發(fā)和研究新的園林景觀。在針對不同類型的房地產(chǎn)園林景觀設計中設計出具有本公司標準的園林景觀，然后在不同的項目中套用。

第四，作為園林設計公司，每間公司的作品也是有其固有的模式。在當前房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏下，高速運轉的設計行業(yè)，使得設計公司的園林景觀也要跟隨其腳步，除了空間的布局有所變化，其形式及小品也是大同小異。當然，也不乏有優(yōu)秀的園林景觀作品的出現(xiàn)。

摘要：從發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)行業(yè)的管理非常注重房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，而不是政府過多的干預。伴隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放力度地逐漸加大，依國際慣例強調房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應是我國規(guī)范化管理房地產(chǎn)市場的重要手段。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律

一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個層面

我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進入市場經(jīng)濟軌道的時間并不長，房地產(chǎn)市場尚未形成規(guī)范化運作的市場環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段對房地產(chǎn)市場的運行進行調節(jié)、控制和規(guī)范，使其不斷向良性化方向發(fā)展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗。西方國家對房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為三個層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的服務，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評估、融資、管理、產(chǎn)權保險等。對這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承擔，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準則、頒布各種質量標準等服務。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律，可以認為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級政府機關也介入房地產(chǎn)活動的各個方面和社會輿論的監(jiān)督。這一層面的管理屬于政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡單地理解為政府管理，應該包含不同的層面。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應成為市場經(jīng)濟體制有別于計劃經(jīng)濟體制在房地產(chǎn)管理領域中的一大特點。

一、資金集中管理模式的定義和特征

通常資金集中管理采用的模式不外乎有三種，即總部統(tǒng)收統(tǒng)支的模式、總部撥付備用金模式和財務公司模式，縱觀我國房地產(chǎn)行業(yè)集團資金集中管理模式主要采用的是總部統(tǒng)收統(tǒng)支的管理模式，如萬科集團資金管理模式，是在萬科總部成立財務管理部和資金結算中心兩大職能部門，直接歸董事會管理。各地區(qū)公司開立、核銷賬戶，必須先向資金結算中心發(fā)起申請、經(jīng)其審批、方可核算，最后資金結算中心備案。將地區(qū)公司項目預收款在當月規(guī)定日期劃轉預先設置好的資金賬戶統(tǒng)一管理；地區(qū)公司對外支付土地出讓金等金額大的資金時，先由地區(qū)公司經(jīng)辦部門發(fā)起申請，按照預先設置的審核權限利用網(wǎng)絡和信息化辦公，由集團總部結算中心統(tǒng)一支付，這樣便于集團財務核算，提高資金利用率。

二、資金集中管理模式的優(yōu)勢

1.資金集中管理能夠更好的促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)由于涉及多個領域，尤其是就業(yè)領域，關系著社會的和諧、穩(wěn)定，加資金集中管理促進各地區(qū)重點關注工程項目質量、進度等工作，資金籌措、支付等事項則由集團公司解決。免除了地區(qū)公司支付大額工程款所需資金等后顧之憂，資金集中支付保證了地區(qū)公司工程的進度、質量；在年末更是房地產(chǎn)行業(yè)資金需要量而且高度集中的時期，集團公司資金部門會提前根據(jù)預收款金額，合理統(tǒng)籌根據(jù)預算安排資金支付情況，足額及時支付。不僅能提高房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌而且促進了進城務工人員、合作供應商的積極性，更有利的促進經(jīng)濟發(fā)展、社會的和諧。

2.資金集中管理能對企業(yè)的資金進行科學有效的配置、降低財務管理成本，提高資金利用率。通過設立專門資金管理機構或者組織對整個企業(yè)的資金進行監(jiān)控或者進行有效的安排，能夠提高財務管理的專業(yè)化，促進資金的運作效率。一方面集團集中資金管理利用便捷的網(wǎng)絡和財務信息化平臺，可以大大減少人力資源成本以及設備成本以及單據(jù)的傳遞成本，另一方面資金管理的目標在于站在企業(yè)戰(zhàn)略高度上對企業(yè)的資金管理進行系統(tǒng)管控，集團按照各地區(qū)預先制定的預算進行統(tǒng)一的資金安排、管理，進行集團整體投融資運營，集中管理嚴格按照財政部出臺的內部控制應用指引等執(zhí)行，加強了企業(yè)內部控制等流程科學設置及企業(yè)現(xiàn)代化管理。

3.對資金進行集中管理是企業(yè)應對金融市場環(huán)境的有效措施和必然要求。企業(yè)資金科學管理為企業(yè)快速發(fā)展奠定了堅實基礎，隨著經(jīng)濟全球化和一體化的高速發(fā)展，資金管理不僅受國內金融市場影響，而且不斷的受國際市場影響。目前我國的企業(yè)正越來越與整個世界接軌，如萬科、綠地、雅居樂等大型房地產(chǎn)商，近年紛紛在國外市場研究、開發(fā)、銷售自己產(chǎn)品，企業(yè)資金量不足的企業(yè)很難在國際市場立足，采取的措施就是積極在國際金融市場上市融資，或者讓國際金融公司控股等，企業(yè)資金集中管理，有利于企業(yè)整體規(guī)劃，合理安排資金的運用，能夠降低運營風險，加強管理。

[摘要]隨著我國市場經(jīng)濟結構的發(fā)展與變化，在銷售環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)對于消費者行為的關注度不斷升高，其營銷服務相關體系的建設也逐漸向著以消費者為中心的方向轉變。本文以房地產(chǎn)行業(yè)的營銷服務體系建設為主要內容，從消費者行為角度展開分析，提出從消費者的需求、消費者所處的社會環(huán)境和家庭環(huán)境等三個方面制定營銷策略，以期為提升房地產(chǎn)行業(yè)營銷服務工作水平和質量提供參考。

[關鍵詞]消費者行為分析；營銷服務；體系建構

隨著物質生活水平的不斷提高，我國國民對房地產(chǎn)行業(yè)的要求也不斷提高，對行業(yè)產(chǎn)品質量、配套設置、后期維護、日常使用等多方面的關注度進一步加大。同時，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不斷趨于穩(wěn)定，相關企業(yè)在新時期背景下面臨的調整壓力也不斷增加。通過構建科學、合理的營銷服務體系，可以更好地滿足消費者的個性化需求，提升企業(yè)市場競爭力。

1  房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品特征分析

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品和其他行業(yè)商品之間存在著較大的區(qū)別，開展營銷服務體系建構過程中必須要以其自身特征為出發(fā)點。第一，商品具有固定的地理位置。房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，顧名思義，該行業(yè)的產(chǎn)品具有地理位置上的固定性。因此產(chǎn)品價值、特點等與其自身所處具體區(qū)域、周邊環(huán)境、自身空間等都有著十分重要的聯(lián)系。第二，產(chǎn)品質量方面存在較大差異性。房地產(chǎn)行業(yè)的商品其質量判定需要結合多方面因素進行考慮，比如即使是統(tǒng)一住在小區(qū)、統(tǒng)一樓體，但是其樓層不同、戶型不同，產(chǎn)品的質量也不同，此類情況涉及具體的戶型空間設計、大小、朝向、光照等方面。何況位于不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品，還會受周圍醫(yī)療、教育、生活、交通、自然資源、房屋建設質量、日常物業(yè)服務等多種因素的影響，使其差異性不斷增強。因此將該情況融入營銷服務體系建設中，就需要結合項目自身的特色，滿足相應的消費人群，吸引用戶目光，以彌補其自身存在的部分缺陷或者缺點。第三，產(chǎn)品使用時間方面具有長期性特點。房地產(chǎn)行業(yè)的商品以住宅、商業(yè)等為主要內容，其使用時間具有長期性顯著特征。因此，建設物自身設計的合理性、建筑工程質量等與用戶使用過程中的便利性及生活質量有著較為直接的聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)營銷人員在進行房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷的過程中，應針對不同消費群體的不同需求，選擇合適的營銷手段[1]。

2  房地產(chǎn)行業(yè)消費者行為分析

內容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中具有重要的地位。近年來，圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否過熱等問題的爭論從未停止過，本文利用波特五力模型理論對房地產(chǎn)行業(yè)進行分析，試圖揭示房地產(chǎn)行業(yè)各種現(xiàn)象背后的原因。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型

據(jù)國家有關部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內地推進；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進；中介服務、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質量效益并重轉化。隨著WTO各項有關條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結構的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。

波特五力模型理論

一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學院的邁克爾·波特教授對競爭環(huán)境結構作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。

五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術含量決定的，而是由行業(yè)的市場結構決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。

近年來，我區(qū)的建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，為地方財政作出了重大的貢獻，但隨著國家不斷出臺一系列宏觀調控政策，也給我區(qū)現(xiàn)有的稅收管理和收入增長帶來了新的挑戰(zhàn)。

一、建筑房地產(chǎn)行業(yè)稅收已日益成為我區(qū)主體稅源

近幾年我區(qū)建筑房地產(chǎn)行業(yè)得到良好發(fā)展,其稅收收入正逐步成為我區(qū)稅收收入的主體來源，為我區(qū)稅收增長提供了良好稅源基礎。

1、兩行業(yè)稅收占財政稅收總收入的三分之一強。以20*年為例：20*年全區(qū)財政總收入完成44.35億元，比去年同期增長24.9%；其中由建筑房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的稅收達14.9億元，占比全區(qū)稅收比重高達33%，拉動全區(qū)財政收入增幅10個百分點。其中建筑安裝業(yè)產(chǎn)生稅收為2.2億元，占比5%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生稅收大8.9億元，占比20%，房地產(chǎn)交易產(chǎn)生稅收3.8億元，占比8%。

2、兩行業(yè)的營業(yè)稅已達到地稅營業(yè)稅收入的一半以上。多年來，兩行業(yè)繳納的營業(yè)稅一直占地稅營業(yè)稅總收入的40%以上，到20*年已經(jīng)過半（見表二）。

表二：建安房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅與*地稅營業(yè)稅總收入