導語：房地產(chǎn)行業(yè)融資形式一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2008年全球金融危機對中國的股市和樓市產(chǎn)生了一定的沖擊?？梢哉f2008年對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對房地產(chǎn)市場調控政策的顯現(xiàn)和金融市場流動性危機的雙重打擊,大小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的局面,房地產(chǎn)行業(yè)更是有了“百日巨變”一說。

2008~2009年,我國政府為了應對金融危機對我國的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟刺激計劃。伴隨著這個刺激計劃而生的是巨大的銀行貸款規(guī)模,2009年1~11月份人民幣各項貸款增加9.21萬億元,同比多增加5.06萬億元。流動性的增加使房地產(chǎn)企業(yè)再一次開始了大規(guī)模的圈地行為,使得土地市場上“地王”頻現(xiàn)。從缺錢的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。

眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點。在開發(fā)周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設階段和銷售階段。這3個階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要節(jié)點,所以,房地產(chǎn)開發(fā)與資金鏈密切相連。

(一)融資方式

我國房地產(chǎn)市場起始于上世紀80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進步。房地產(chǎn)融資方式主要是:

1.以銀行信貸為主

在我國房地產(chǎn)金融市場上,由于歷史的原因,房地產(chǎn)信貸占了絕大部分比例。如下表所示:

其中占房地產(chǎn)融資比重57%的私募債權絕大部分直接來源于銀行,占房地產(chǎn)融資比重40%的私募股權中的大部分直接或間接來源于銀行。許多公開報道也指出,我國70%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自銀行。這些巨大的銀行資金對我國房地產(chǎn)市場起到了良好的促進作用,特別是在企業(yè)開發(fā)貸款與個人住房按揭貸款配合使用后,對我國居民住房條件的改善起到了很好的推動作用。但是我們也應該清醒地認識到,這種房地產(chǎn)開發(fā)所需資金大部分來源于銀行的模式也有很多缺點,并不是最優(yōu)的結構模式。主要在于以下幾個原因:

(1)對于開發(fā)商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來越高。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的十幾年間,房地產(chǎn)市場與信貸政策之間相互配合、相互制約。調控房地產(chǎn)的背后,基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行121號文件的出臺,使得房地產(chǎn)開發(fā)商們想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。這種情況的出現(xiàn)也逼迫開發(fā)商們逐步改變以往的融資方式,建立多種途徑的融資方式。

(2)對于銀行而言,至少存在著以下兩種風險:

第一,呆壞賬風險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于存在著開發(fā)周期較長、前期投資較大等因素,屬于高風險行業(yè)。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機行為。以上因素的存在,使得銀行貸款出現(xiàn)違約甚至出現(xiàn)壞賬的情況的幾率相應的增加了。由于我國目前的證券市場并不發(fā)達也并不完善,使得銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險,而只能將風險集中在自己身上。

第二,成本增加風險。在中國幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)中,企業(yè)資信良莠不齊,開發(fā)水平也有很大的差別,在我國還沒有發(fā)達的評估市場和評級市場的時候,如何對這些企業(yè)的信用水平進行評估,對于銀行來說是一個很大的難題?，F(xiàn)階段只能由銀行根據(jù)自己的實際情況和以往經(jīng)驗來進行評估,這勢必會增加銀行的經(jīng)營成本。

(3)對于政府而言,如果大量的房地產(chǎn)融資都是來源于銀行系統(tǒng),必然會增加對房地產(chǎn)調控的難度。尤其是在個人住房按揭貸款已經(jīng)形成很大規(guī)模的情況下,會使得政府在調控的時候左右為難,也會使調控政策加大成本,并延長政策的顯現(xiàn)時間。如果大量的房地產(chǎn)融資都來源于銀行系統(tǒng),會增加整個銀行系統(tǒng)的風險。銀行系統(tǒng)是一個國家經(jīng)濟、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統(tǒng)出現(xiàn)了問題,那么整個國家的經(jīng)濟將有很大的風險。

總而言之,房地產(chǎn)由于其特殊性,如果融資過度依賴于銀行系統(tǒng),風險還是存在的。

2.企業(yè)上市融資為輔

我國的資本市場開展的比較晚,到現(xiàn)在不過近20年的時間。在此期間,房地產(chǎn)商上市融資可謂是一波三折,經(jīng)歷了發(fā)展、被停止、再發(fā)展3個階段。在我國A股市場剛剛起步的幾年里,一些比較有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼上市融資。之后,隨著房地產(chǎn)泡沫風險的增加,證監(jiān)會等部門出于對投資者的保護,曾一度停止了對房地產(chǎn)企業(yè)上市申請的審批工作。再之后,伴隨著我國商品房的出現(xiàn)和住房制度的改革,加之我國資本市場自身的不斷完善,資本市場的大門在2007年又重新向房地產(chǎn)企業(yè)打開了。最近幾年,由于資本市場的不斷升溫,國內大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來的錢買地——再用買來的地融資”的方式,已經(jīng)被許多業(yè)內人士看做推高土地價格的一種重要因素。

房地產(chǎn)企業(yè)在境內上市融資如火如荼進行的同時,一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。最近一例是2009年11月恒大地產(chǎn)成功在香港市場上市。但無論在哪個市場上市融資,能夠成功融資的企業(yè)從數(shù)量到規(guī)模,都無法與銀行貸款相比較。

3.個別企業(yè)能夠涉及到其他融資方式

除了銀行貸款和上市融資兩種方式外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個別企業(yè)使用過如債券、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、典當融資、金融租賃、過橋貸款以及信托融資等方式。

(二)中小企業(yè)融資困難

隨著全球金融危機對我國國內經(jīng)濟的沖擊,中小企業(yè)的日子非常難過,特別是對于資金需求量較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,融資難更成為企業(yè)迫切需要解決的一個問題。近年來,國家為扶持中小企業(yè)的發(fā)展,特別出臺了一系列針對融資問題的政策,這些政策雖然解決了一部分問題,但對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,沒有從根本上解決問題。

二、適合我國國情的房地產(chǎn)融資方式及發(fā)展方向

鑒于我國目前的國情,在上述的幾種融資方式中,我國應該大力推進房地產(chǎn)企業(yè)直接融資方式。這樣,一方面可以緩解儲蓄率居高不下的難題;另一方面也能降低銀行的風險,保持金融體系的平穩(wěn)運行。筆者認為應該優(yōu)先發(fā)展以下幾種融資方式。

1.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)

房地產(chǎn)信托投資基金起源于美國市場,雖然中途經(jīng)歷了一段低谷,但現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為美國房地產(chǎn)市場上最主要的融資方式之一,并且不斷引起其他國家和地區(qū)的重視,在我國香港周邊的主要金融市場,像日本、新加坡等地都已經(jīng)開始發(fā)展REITs交易。REITs的發(fā)展主要得益于其兩大明顯優(yōu)勢:

第一是其自身優(yōu)勢,包括以下幾個方面:REITs本身具有很高的流動性和變現(xiàn)性;REITs使資金專業(yè)化經(jīng)營管理;REITs能加速房地產(chǎn)的資本積累;REITs使投資人的投資風險分散;健全的REITs流程監(jiān)控機制能充分發(fā)揮市場機制。

第二是REITs的運用在商業(yè)地產(chǎn)上有以下幾種不可替代的優(yōu)勢:可以融資的物業(yè)范圍(下轉50頁)(上接47頁)廣;可融資金額巨大,資金來源豐富;分散房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險;融資總額相對較高;融資方式靈活;可選擇長期獲益;節(jié)稅;提高企業(yè)的知名度;有助于企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化。

2.債券

長期以來,我國的資本市場發(fā)展極不平衡,在一個成熟的市場經(jīng)濟中,企業(yè)債券應該作為市場經(jīng)濟的主要融資方式之一。但目前的狀況是我國的債券市場規(guī)模還非常有限,而且以國債為主。可喜的是自黨的十七大報告中提出“強調優(yōu)化資本市場結構,多渠道提高融資比例”后,國務院及其他相關部門多次強調了發(fā)展債券市場的重要性。今后的債券市場應該是房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場之一。

債券的優(yōu)點主要有:(1)不會有失去公司控制權的危險。(2)債券利息可以在稅前扣除,節(jié)省成本。(3)債券方式比較靈活,有長期、短期、可轉換債等。

三、結束語

改革開放30多年來,我國經(jīng)濟增長取得了顯著成效,人民生活質量大幅提高。特別是近十年來,隨著改革開放的不斷深入,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平不斷提高。我國的房地產(chǎn)市場必然還將高速發(fā)展一段時期,房地產(chǎn)企業(yè)也必然將迎來一個高速發(fā)展的機遇。但是我們也應該清醒地認識到,在機遇的背后,房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將成為一個突出的矛盾,融資難仍將成為阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個重要瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)應該積極從自身企業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向出發(fā),克服困難,了解成熟市場的發(fā)展狀況,學習外國的先進經(jīng)驗,抓住政策調整的有利時機,不斷創(chuàng)新,努力突破這一發(fā)展瓶頸,為我國房地產(chǎn)和金融市場的發(fā)展做出應有的貢獻。