導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇投資環(huán)境分析論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)科技型中小企業(yè)的發(fā)展，有利于推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)。國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大量實(shí)踐表明，科技型中小企業(yè)具有技術(shù)優(yōu)勢(shì)、靈活的運(yùn)行機(jī)制及對(duì)市場(chǎng)的敏銳把握能力，這使得他們能較快適應(yīng)市場(chǎng)及用戶需求變化，以較高的效率根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)從事產(chǎn)品(服務(wù))創(chuàng)新、工藝創(chuàng)新、技術(shù)轉(zhuǎn)移。科技型中小企業(yè)這些特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，不僅使之成為推動(dòng)區(qū)域發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要主體，而且是推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)從制造到創(chuàng)造升級(jí)的基本力量。因此，世界各國(guó)，包括美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，都把發(fā)展科技型中小企業(yè)作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要內(nèi)容。近年來(lái)，南昌市科技型中小企業(yè)的發(fā)展同樣有力地推動(dòng)了南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2005年，在南昌市123家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)單位中，大型企業(yè)10家，中型企業(yè)17家，小型企業(yè)96家，分別占南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)單位的8.1%、13.8%、78.1%，其中中小科技型企業(yè)占91.9%，科技型中小企業(yè)已成為南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化中的一支重要力量?？萍夹椭行∑髽I(yè)的發(fā)展還有效推動(dòng)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要以電子信息、光機(jī)電一體化、生物、醫(yī)藥和醫(yī)療器械、新材料等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)為主體。

(二)科技型中小企業(yè)是解決就業(yè)問(wèn)題的一個(gè)重要途徑。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移、城鎮(zhèn)待業(yè)人員的安置、下崗職工的再就業(yè)，這一切使南昌就業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀。特別是擴(kuò)招后的大量高等院校畢業(yè)生進(jìn)入就業(yè)市場(chǎng)，2008年江西省畢業(yè)生人數(shù)將創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)達(dá)21萬(wàn)余人，比上年增加近5萬(wàn)人，大學(xué)生就業(yè)形勢(shì)尤為嚴(yán)峻。由于科技型中小企業(yè)大多是知識(shí)密集型的企業(yè)，科技型中小企業(yè)的發(fā)展，有利于為大學(xué)生創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，而且由于其產(chǎn)品附加值比較高，能夠支付比較高的工資，科技型中小企業(yè)的發(fā)展有條件為大學(xué)生就業(yè)者提供比較高的報(bào)酬。

(三)科技型中小企業(yè)是進(jìn)一步繁榮縣域經(jīng)濟(jì)的重要手段。南昌縣、進(jìn)賢縣、新建縣、安義縣、青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)，是南昌市的7個(gè)涉農(nóng)縣(區(qū))，中小企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。進(jìn)賢縣中小企業(yè)主要分布在醫(yī)療器械、文化用品、鞭炮禮彈、食品加工、特種水產(chǎn)、食用菌類等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)中；青云譜區(qū)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品、建材、水果、肉類、摩配、啤酒等中小企業(yè)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展良好。南昌縣、新建縣利用農(nóng)產(chǎn)品資源豐富、區(qū)位條件好的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展以農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)為主的中小企業(yè)，這些中小企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，從總體上看，科技型中小企業(yè)所占比重不大，大多數(shù)中小企業(yè)產(chǎn)品附加值和技術(shù)含量低。要進(jìn)一步繁榮南昌市縣域經(jīng)濟(jì)，必須充分發(fā)揮科技作為第一生產(chǎn)力的支撐引領(lǐng)作用，加大對(duì)縣域中小企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和體制創(chuàng)新，集中必要的財(cái)力扶持縣域內(nèi)前景看好的中小企業(yè)脫胎成科技型中小企業(yè)，使之成為帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”。這不僅是改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境和質(zhì)量的重要路徑，而且是有效地推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步從資源依賴型、投入支撐型向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)變的驅(qū)動(dòng)力。因此，科技型中小企業(yè)的發(fā)展對(duì)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步繁榮起著舉足輕重的作用。

南昌大力發(fā)展科技型中小企業(yè)的意義重大，但目前科技型中小企業(yè)的力量還不是很強(qiáng)。從數(shù)量上看，科技型中小企業(yè)在南昌的中小企業(yè)中，占的比重還不大，還有著廣闊的發(fā)展空間。要使科技型中小企業(yè)獲得更好更快的發(fā)展，必須進(jìn)一步優(yōu)化其投資環(huán)境。

二、南昌科技型中小企業(yè)投資環(huán)境分析

投資環(huán)境按照其可見性分為投資硬環(huán)境和投資軟環(huán)境。前者是指與投資活動(dòng)直接有關(guān)的物質(zhì)條件，主要包括一個(gè)區(qū)域的自然環(huán)境和物質(zhì)環(huán)境。后者的內(nèi)容非常廣泛，主要包括社會(huì)、政治、法律、文化、經(jīng)濟(jì)等許多無(wú)形要素。投資環(huán)境差，中小企業(yè)投資成本就高，過(guò)高的投資成本將增加交易成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，將難以吸引和留住區(qū)域內(nèi)的中小企業(yè)。因此，包括科技型企業(yè)在內(nèi)的中小企業(yè)發(fā)展和投資環(huán)境的優(yōu)化密切相關(guān)。

南昌市投資硬環(huán)境近年來(lái)有了較大改善。從基礎(chǔ)設(shè)施看，作為我國(guó)長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、閩南三角區(qū)進(jìn)入內(nèi)地的重要中轉(zhuǎn)地之一，南昌的航空、公路、鐵路、水路的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展較快，初步構(gòu)成了發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的立體交通基礎(chǔ)；從自然資源來(lái)看，南昌淡水、土地和農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)等資源豐富，具有資源比較優(yōu)勢(shì)，以豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源為依托發(fā)展起來(lái)的特色食品加工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，一直是南昌市中小企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)；從地理位置來(lái)看，南昌地理位置優(yōu)越，歷為“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”之地。南昌投資硬環(huán)境與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要以及同東部沿海地區(qū)相比，還有一定的差距。例如，南昌距離出?？谳^遠(yuǎn)，還沒(méi)有完全融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)城市群中。由于國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，土地政策收緊，南昌過(guò)去以土地為最大“賣點(diǎn)”的低成本優(yōu)勢(shì)目前正在喪失，中小企業(yè)投資硬環(huán)境需進(jìn)一步完善。但相比之下，就科技型中小企業(yè)來(lái)講，投資軟環(huán)境更關(guān)鍵，它是科技型中小企業(yè)投資最重要的影響因素。概括起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：

(一)政策環(huán)境?？萍夹椭行∑髽I(yè)最為關(guān)注的是減免稅政策、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策和科技融資政策。南昌市目前對(duì)高新技術(shù)企業(yè)有一系列優(yōu)惠的稅收政策，如國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)新辦的高新技術(shù)企業(yè)，自獲利年度起免征所得稅兩年。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，可按15%的稅率征收所得稅。

但是，現(xiàn)行的科技稅收政策主要是針對(duì)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)和外企，而對(duì)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以外的科技型中小企業(yè)，幾乎不存在科技稅收優(yōu)惠政策，使得一些非高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的科技型中小企業(yè)難以享受優(yōu)惠，降低了政策效率；南昌在科技融資政策方面對(duì)科技型中小企業(yè)也有相關(guān)的扶持，如南昌市政府設(shè)立的科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金是用于支持科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的政府專項(xiàng)基金，通過(guò)無(wú)償資助、貸款貼息等方式扶持和引導(dǎo)科技型中小企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)，但受惠面還是非常有限的?？偟膩?lái)講，目前，科技型中小企業(yè)絕大多數(shù)屬于民營(yíng)科技型中小企業(yè)，相對(duì)于政府對(duì)國(guó)有大企業(yè)和外資企業(yè)的各種優(yōu)惠政策，目前科技型中小企業(yè)政策環(huán)境還有待完善。

(二)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。投資軟環(huán)境和一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是密不可分的，經(jīng)濟(jì)環(huán)境展示的是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，就意味著市場(chǎng)容量大，社會(huì)購(gòu)買力強(qiáng)，這也是吸引投資的必要條件。南昌是江西省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，南昌市2007年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入190.61億元，近5年南昌市經(jīng)濟(jì)增速雖連續(xù)超過(guò)15%，但與中部地區(qū)其他省會(huì)城市相比，總量仍然偏小，2007財(cái)政總收入在中部省會(huì)城市中排位最后。政府財(cái)政能力不強(qiáng)，直接影響政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的控制力，也勢(shì)必影響到對(duì)科技型中小企業(yè)支持的力度。雖然，南昌從2006年起，將市科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金每年增加到1000萬(wàn)元元，但這相對(duì)于沿海發(fā)達(dá)城市還是有較大差距的。

(三)社會(huì)服務(wù)環(huán)境。社會(huì)服務(wù)環(huán)境反映政府綜合管理水平和服務(wù)業(yè)發(fā)展的狀況，服務(wù)環(huán)境主要是指政府行政部門對(duì)企業(yè)的服務(wù)和社會(huì)中介等服務(wù)機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供的社會(huì)服務(wù)。公共服務(wù)是南昌市投資軟環(huán)境的根本問(wèn)題。特別是科技型中小企業(yè)由于勢(shì)單力薄，更需要各種社會(huì)化服務(wù)，如政府、有關(guān)組織及中介機(jī)構(gòu)提供的技術(shù)、人才培訓(xùn)、信息交流、財(cái)務(wù)審計(jì)、法律、技術(shù)咨詢等服務(wù)。從政府行政部門對(duì)企業(yè)的服務(wù)現(xiàn)狀來(lái)看，近年來(lái)，南昌市政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到服務(wù)環(huán)境是改善投資環(huán)境的重要一環(huán)，2001年至今，先后組織4輪行政審批制度改革，成為全國(guó)保留行政審批事項(xiàng)最少的城市之一。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院推出的《2005年城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告No.3》顯示，2004年在中國(guó)200個(gè)地級(jí)以上城市(不包括香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū))中，南昌城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)排名第30位，從數(shù)據(jù)分析中看到，南昌綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升的最大拉動(dòng)力是來(lái)自政府管理競(jìng)爭(zhēng)力的提高。從社會(huì)中介等服務(wù)機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供的社會(huì)服務(wù)來(lái)看，南昌市科技型中小企業(yè)在發(fā)展中所獲得的技術(shù)支持、信息咨詢、法律支援、投資咨詢、職工培訓(xùn)和人才培訓(xùn)、市場(chǎng)營(yíng)銷等社會(huì)化服務(wù)體系方面和東部城市相比還存在較大差距。

(四)融資環(huán)境。目前，南昌市中小企業(yè)普遍存在融資困難的問(wèn)題，南昌市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，在被調(diào)查的200戶企業(yè)中，有166戶中小企業(yè)認(rèn)為資金緊張制約了企業(yè)發(fā)展，占企業(yè)總數(shù)的83%。而科技型中小企業(yè)由于技術(shù)開發(fā)活動(dòng)的不確定性、長(zhǎng)時(shí)效性，科技型中小企業(yè)較一般中小企業(yè)而言，需投入資金更多，風(fēng)險(xiǎn)更大，而且一旦技術(shù)開發(fā)失敗則少有回旋余地。因此，科技型中小企業(yè)面臨最大的難題是融資問(wèn)題。除了極少數(shù)科技型中小企業(yè)有創(chuàng)新基金支持外，大多數(shù)科技型中小企業(yè)目前還只能依靠自身積累進(jìn)行發(fā)展，無(wú)法形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。特別是一些新投產(chǎn)企業(yè)，由于信用度低，無(wú)法籌集到足夠的流動(dòng)資金，影響企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)。南昌市政府做了許多工作來(lái)解決這一難題，例如，到2006年12月7日為止，南昌市共有22家擔(dān)保公司來(lái)幫助中小企業(yè)獲得資金支持。但由于市場(chǎng)主體不明確、信用擔(dān)?；饋?lái)源單一、擔(dān)保機(jī)構(gòu)多頭管理等原因，有25%擔(dān)保公司業(yè)務(wù)處于半停滯狀態(tài)。當(dāng)前，資金難題困擾南昌市科技型企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，企業(yè)的研發(fā)投入強(qiáng)度出現(xiàn)下降趨勢(shì)，嚴(yán)重影響了企業(yè)后續(xù)的科技創(chuàng)新能力。因此，就南昌科技型中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資“瓶頸”一直是需要破解的難題。

三、優(yōu)化南昌科技型中小企業(yè)投資環(huán)境的對(duì)策和思路

南昌已經(jīng)確定了“和諧創(chuàng)業(yè)、富民強(qiáng)市”的戰(zhàn)略方針，在這樣的背景下，優(yōu)化南昌科技型中小企業(yè)投資環(huán)境將更大范圍地拓展其發(fā)展空間。對(duì)南昌市科技型中小企業(yè)投資環(huán)境的優(yōu)化，一方面要進(jìn)一步完善投資硬環(huán)境，另一方面更主要的是從軟環(huán)境方面著手改進(jìn)，在改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境的基礎(chǔ)上，尤其要重點(diǎn)抓好以下幾個(gè)方面工作：

(一)提高南昌市區(qū)域金融服務(wù)能力，滿足科技型中小企業(yè)資金需求

1.建立健全科技型中小企業(yè)信用體系?？萍夹椭行∑髽I(yè)信用體系建設(shè)是破解其融資難的有效途徑。南昌市政府要進(jìn)一步建立和健全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度要求的企業(yè)信用制度，建立有效的信用征集、評(píng)價(jià)、系統(tǒng)和嚴(yán)格的違信懲罰制度，強(qiáng)化整個(gè)社會(huì)的信用基礎(chǔ)。建設(shè)科技型中小企業(yè)信用檔案是其信用體系建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其主要作用是收集和保存企業(yè)的信用記錄，幫助銀行和其他企業(yè)更全面、準(zhǔn)確地了解企業(yè)信用狀況，為企業(yè)的融資和其他交易活動(dòng)提供便利。同時(shí)它還可以充作信譽(yù)抵押品，減輕本企業(yè)在融資中實(shí)物資產(chǎn)抵押、擔(dān)保的壓力。中小企業(yè)信用體系建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要政府、金融機(jī)構(gòu)、信用服務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)本身的共同努力，

2.建立科技型中小企業(yè)融資的信用擔(dān)保體系。南昌市擔(dān)保體系是以政府政策主導(dǎo)型擔(dān)保為主，政府出資較多，而民間資本介入較少，擔(dān)保貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了科技型中小企業(yè)對(duì)資金的需求。建議政府大力發(fā)展社會(huì)互助型擔(dān)保制度，運(yùn)用社會(huì)互助擔(dān)保方式彌補(bǔ)政府政策型擔(dān)保方式的不足。社會(huì)互助型擔(dān)保主要由企業(yè)以會(huì)員制形式組建，通過(guò)會(huì)員繳納風(fēng)險(xiǎn)貸款保證金，進(jìn)行會(huì)員之間的互助擔(dān)保，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款?；ブ蛽?dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)最終由會(huì)員分擔(dān)。由于擔(dān)保審批人與擔(dān)保申請(qǐng)人相互較為了解，他們?cè)谛袨楹退季S方式上具有很強(qiáng)的趨同性，容易形成群體信譽(yù)機(jī)制。處于劣勢(shì)的科技型中小企業(yè)通過(guò)互助擔(dān)保聯(lián)合起來(lái)，在和銀行的談判中可以爭(zhēng)取到較為優(yōu)惠的貸款條件。由于商業(yè)擔(dān)保公司是純粹以贏利為目的的，可能加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，建議適當(dāng)采用。

3.完善資本市場(chǎng)，拓寬科技型中小企業(yè)直接融資渠道。中小企業(yè)在直接融資市場(chǎng)上受到重重限制，過(guò)高的門檻阻隔了科技型中小企業(yè)直接向社會(huì)募集資金之路。如《公司法》規(guī)定股份有限公司注冊(cè)資本最低為1000萬(wàn)元，上市公司股本總額不少于5000萬(wàn)元等要求，這些硬性條件都是經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的科技型中小企業(yè)難以達(dá)到的。我國(guó)在2004年推出了中小企業(yè)板，目前中小板市場(chǎng)在加快擴(kuò)大規(guī)模，這對(duì)南昌市包括科技型中小企業(yè)在內(nèi)的一些目前規(guī)模不大但具有良好成長(zhǎng)性和潛力的企業(yè)而言，無(wú)疑是個(gè)很好的融資機(jī)會(huì)。南昌還應(yīng)大力發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，充分利用市場(chǎng)機(jī)制吸引各種社會(huì)資本進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。此外，還應(yīng)引導(dǎo)中小企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易中心等渠道，以股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式籌集民間或海外資金。

(二)優(yōu)化政策環(huán)境和服務(wù)環(huán)境

我國(guó)科技型中小企業(yè)資金短缺，技術(shù)和市場(chǎng)的不確定性，使其抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常薄弱，政府的政策性資助是解決這一問(wèn)題有效手段。對(duì)科技型中小企業(yè)來(lái)講，包括投入、稅收、金融、政府采購(gòu)等在內(nèi)的各項(xiàng)政策是長(zhǎng)時(shí)間、普遍起作用的因素。因此，科技型中小企業(yè)投資環(huán)境的優(yōu)化，政策是關(guān)鍵。政策制定要有科學(xué)性，要在廣泛調(diào)查論證的基礎(chǔ)上，吸收專家、學(xué)者、企業(yè)家等各類相關(guān)群體參與到政策的制定中來(lái)，以確保政策制定的科學(xué)性和現(xiàn)實(shí)可行性。政府在制定相關(guān)政策時(shí)，要考慮到科技型中小企業(yè)的特點(diǎn)和需求，出臺(tái)有針對(duì)性的鼓勵(lì)和扶持政策。同時(shí)，要真正落實(shí)各項(xiàng)政策，樹立政府信用，增加政府在投資者心中的可信度。落實(shí)各項(xiàng)政策關(guān)鍵在于政府職能轉(zhuǎn)變，最重要的職能轉(zhuǎn)變就是服務(wù)職能的轉(zhuǎn)變，從熱衷于“管、審、批”的干預(yù)型政府轉(zhuǎn)變成致力于“扶、幫、助”的服務(wù)型政府。同時(shí)，科技型中小企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中離不開社會(huì)的全方位服務(wù)，具體包括中介服務(wù)、教育服務(wù)、社會(huì)保障服務(wù)等。目前，要根據(jù)南昌市的實(shí)際情況，逐步構(gòu)建一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、門類齊全、機(jī)制靈活、功能完備的科技中介服務(wù)體系；要按照社會(huì)統(tǒng)籌和個(gè)人賬戶相結(jié)合的框架，加快社會(huì)保障體系建設(shè)；南昌還應(yīng)充分發(fā)揮教育資源優(yōu)勢(shì)，為科技型中小企業(yè)發(fā)展提供人力資源。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳長(zhǎng)偉，趙維雙，王春杰.科技型中小企業(yè)融資環(huán)境的數(shù)量經(jīng)濟(jì)分析[J].沈陽(yáng)理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，(2).

[2]計(jì)文青.科技型中小企業(yè)融資困境與出路選擇[J].探索與爭(zhēng)鳴，2004，(8).

[3]伊永貴，樊貴祥.多管齊下解決難題——吉林延邊州中小企業(yè)融資難問(wèn)題的分析[J].金融時(shí)報(bào)，2005，(9).

[4]謝曉國(guó).江西省發(fā)展科技型中小企業(yè)戰(zhàn)略思考[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2004，(12).

[5]吳敬璉.發(fā)展中小企業(yè)是中國(guó)的大戰(zhàn)略[J].宏現(xiàn)經(jīng)濟(jì)研究，1999，(7).

篇2

[關(guān)鍵詞] 大慶 外商直接投資軟環(huán)境 環(huán)境優(yōu)化

一、引言

根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織的定義 ，所謂外商直接投資（FDI）就是“一個(gè)經(jīng)濟(jì)體中的常住實(shí)體（直接投資者）已在投資者母國(guó)之外建立企業(yè)形式的永久性利益為目標(biāo)的國(guó)際投資活動(dòng)。永久性利益意味著在直接投資者與企業(yè)之間存在著一種長(zhǎng)期關(guān)系，而且直接投資者對(duì)于直接投資企業(yè)的管理有著很大程度的影響?！?/p>

外商直接投資環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境兩種。其中投資硬環(huán)境主要包括自然地理?xiàng)l件和基礎(chǔ)設(shè)施條件。投資軟環(huán)境主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、法律環(huán)境、科技文化環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等。

2007年大慶市政府報(bào)告中明確提出要加大招商引資力度，著力引進(jìn)“大高外”項(xiàng)目，在引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)上加大力度。然而，大慶市外商直接投資軟環(huán)境建設(shè)相對(duì)不夠完善，如何優(yōu)化外商直接投資軟環(huán)境，吸引外商直接投資，提高外資利用質(zhì)量迫在眉睫，它是促進(jìn)城市成功地轉(zhuǎn)型和實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一，是政府工作的重心之一，也是研究人員的重要課題之一。

二、大慶市外商直接投資軟環(huán)境分析

1.大慶市外商直接投資軟環(huán)境優(yōu)勢(shì)

(1)大慶市政治環(huán)境穩(wěn)定

投資大慶，除享受國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、振興東北老工業(yè)基地、資源型城市轉(zhuǎn)型試點(diǎn)和黑龍江省哈大齊工業(yè)走廊等優(yōu)惠政策外，還將得到土地、資金、科技、審批收費(fèi)、園區(qū)配套等一系列鼓勵(lì)投資政策的支持。

(2)大慶市經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)

人均生產(chǎn)總值位居全國(guó)地級(jí)以上城市第14位，居?xùn)|北三省各地市前列；2006年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1620.3億元。

（3)大慶科技教育比較發(fā)達(dá)

擁有大慶石油學(xué)院等7所高校，85個(gè)科研機(jī)構(gòu)，科研人員近15萬(wàn)人。

足市.2 is possible to publish, then I can immediately email the whole thesis. I have the

（4)大慶社會(huì)環(huán)境有利于外商直接投資

大慶是中國(guó)頗具成長(zhǎng)性、發(fā)展空間廣大、投資回報(bào)率高、誠(chéng)信度高的城市之一?！陡２妓埂饭嫉?005年中國(guó)最適宜開設(shè)工廠的20個(gè)城市中，大慶位列排行榜第9名。

2.大慶市外商直接投資環(huán)境存在的問(wèn)題

(1)外商直接投資配套服務(wù)不完善

吸引外商直接投資，良好的信息咨詢、翻譯、業(yè)務(wù)、法律、金融等商務(wù)服務(wù)是必不可少的，這些服務(wù)能夠大大方便外商在大慶開展各項(xiàng)工作，反之，則會(huì)使外商感到舉步維艱。

(2)對(duì)外宣傳和推介力度不夠

在對(duì)外進(jìn)行宣傳推介方面，宣傳力度不夠，針對(duì)性不強(qiáng)。大多數(shù)外商在選擇在華投資區(qū)位時(shí)，除了了解大慶是油城之外，缺少對(duì)大慶投資環(huán)境的整體認(rèn)識(shí)，不了解非油產(chǎn)業(yè)投資的優(yōu)勢(shì)，不能真正認(rèn)識(shí)到投資的收益。

(3)城市市場(chǎng)化程度不高

大慶是資源型城市，正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的初級(jí)階段，因此，市場(chǎng)化程度不高，需要尋求新的接替產(chǎn)業(yè)。

(4)外商直接投資政策不完善

外商直接投資政策缺少針對(duì)性和可操作性。外商不能夠清楚地看到投資大慶的前景，對(duì)有效投資保障缺少信心；對(duì)引資人員缺少完備的政策支持，應(yīng)創(chuàng)造各種有利的條件，開展外資引進(jìn)工作，不能只停留在對(duì)成功引進(jìn)外資的人士進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)上。

(5)外商直接投資招商方式單一

外商直接投資招商方式過(guò)于傳統(tǒng)，需要改進(jìn)，招商項(xiàng)目對(duì)接國(guó)際化程度低，招商的效率不高。

(6)政府相關(guān)部門工作效率不高

政府應(yīng)為外商提供一個(gè)公開、公正、公平的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，要保障外商的在華利益。相關(guān)服務(wù)部門的工作效率應(yīng)進(jìn)一步提高，為外商在大慶的投資提供便利的渠道。

(7)科技、教育、文化及法律環(huán)境與沿海城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有差距

大慶是一個(gè)新興的工業(yè)城，盡管在科技、教育、文化及法律方面有了一定的發(fā)展，但與沿海城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有差距，尤其體現(xiàn)在科研水平、勞動(dòng)力素質(zhì)、文化氛圍、和外資相關(guān)法律環(huán)境上。

三、大慶外商直接投資軟環(huán)境優(yōu)化策略

為解決大慶外商直接投資軟環(huán)境突出的問(wèn)題和矛盾，論文提出了優(yōu)化外商直接投資環(huán)境的策略。

1.投資軟環(huán)境優(yōu)化策略

(1)加快外商直接投資配套服務(wù)建設(shè)

按照不同產(chǎn)業(yè)類型的需要，完善外商直接投資配套服務(wù)建設(shè)，為引進(jìn)外資提供優(yōu)良載體，搞好技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)和融資平臺(tái)建設(shè)，健全完善信息咨詢、翻譯、業(yè)務(wù)、法律、金融等商務(wù)配套服務(wù)，進(jìn)一步提高行政效率和服務(wù)水平，增強(qiáng)外資招商吸引力。

(2)加大對(duì)外宣傳和推介力度，創(chuàng)新外商直接投資招商方式

應(yīng)通過(guò)各種途徑，搞好外商直接投資環(huán)境的宣傳和推介，擴(kuò)大大慶市對(duì)外招商吸引力。突出比較優(yōu)勢(shì)，搞好產(chǎn)業(yè)策劃，做好投資機(jī)會(huì)研究，積極開展產(chǎn)業(yè)招商。組建專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，開展小分隊(duì)招商，發(fā)揮骨干企業(yè)作用推行以商招商，利用科研機(jī)構(gòu)研究成果實(shí)行以智招商。探索采用論壇招商、中介招商和網(wǎng)絡(luò)招商等新方式，不斷提高招商水平。突出招商重點(diǎn)，圍繞石油石化、新材料、機(jī)械制造、生物醫(yī)藥等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以國(guó)外大企業(yè)為招商重點(diǎn)，深入研究世界500強(qiáng)的發(fā)展戰(zhàn)略和投資意向，密切跟蹤其發(fā)展動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，認(rèn)真搞好對(duì)接，實(shí)施重點(diǎn)攻關(guān)，力求取得實(shí)效。

(3)提高城市市場(chǎng)化程度

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)接替是資源型城市提高市場(chǎng)化程度的必經(jīng)之路，實(shí)現(xiàn)資源型城市發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)的途徑主要有四種：第一，拉長(zhǎng)鏈條延伸發(fā)展。拉長(zhǎng)鏈條延伸發(fā)展，就是依托資源優(yōu)勢(shì)，拉長(zhǎng)延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)展精深加工，提高產(chǎn)品附加值和資源的產(chǎn)出價(jià)值，不斷壯大接續(xù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；第二，發(fā)掘優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)；第三，做強(qiáng)龍頭牽動(dòng)發(fā)展，使其成為發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)的重要力量；第四，借助外力移植發(fā)展。就是通過(guò)招商引資引進(jìn)“大高外”項(xiàng)目，為發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)注入新的強(qiáng)大力量。

(4)完善外商直接投資相關(guān)政策

搞好招商引資，必須制定優(yōu)惠政策、創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。招商引資的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)質(zhì)上是投資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)。

大慶要從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā)制定優(yōu)惠政策。與此同時(shí)還要注意與外商的溝通，建立與外商的對(duì)話機(jī)制，通過(guò)及時(shí)主動(dòng)地與外商溝通了解外商的意愿，從而做到有針對(duì)性地改善投資環(huán)境，使外商真正獲益。同時(shí)還要注意這些政策的適度性，只有鼓勵(lì)與限制并存才能既可以依靠?jī)?yōu)惠的政策實(shí)施外資鼓勵(lì)，保證本市市場(chǎng)內(nèi)資與外資的經(jīng)濟(jì)平衡，從而達(dá)到有效利用外資。

(5)進(jìn)一步提升政府相關(guān)部門的工作效率

要加強(qiáng)政府部門外資招商隊(duì)伍和為外企服務(wù)隊(duì)伍的建設(shè)，選拔引進(jìn)懂外語(yǔ)、通曉政策法規(guī)、掌握國(guó)際經(jīng)貿(mào)知識(shí)的專門人才，加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，建設(shè)一支力量設(shè)備齊全、信息搜集準(zhǔn)確、項(xiàng)目談判高效，綜合服務(wù)能力強(qiáng)的隊(duì)伍，全面提高招商能力，提高綜合服務(wù)能力，提高工作效率。

(6)縮小與沿海城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)在科技、教育、文化及法律環(huán)境方面的差距

大力發(fā)展教育事業(yè)，培養(yǎng)高水平的師資力量，鼓勵(lì)科技創(chuàng)新，為科研人員提供良好的科研創(chuàng)新環(huán)境，提升文化氛圍，完善法律體系，加強(qiáng)執(zhí)法力度，保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，做到司法公證。

參考文獻(xiàn):

篇3

1.1 論文選題背景

從上個(gè)世紀(jì)的末期以來(lái),我國(guó)的城市化速度增長(zhǎng)較快,同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)比較廣闊的發(fā)展空間,通過(guò)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示:我國(guó)的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長(zhǎng)到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長(zhǎng)了 4.2 倍,而每年的平均增長(zhǎng)率為 17.96%同我國(guó)全社會(huì)同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率相比而言低了 1.5個(gè)百分點(diǎn),但是同我國(guó)同期 GDP增長(zhǎng)速度相比還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長(zhǎng),而我國(guó)的國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國(guó)于 2008年開始實(shí)施緊縮型的貨幣政策,而因?yàn)榇文甑拿绹?guó)次貸危機(jī)的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的金融危機(jī),而這中情況之下,直接導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,在2008年的開始,我國(guó)各地政府推出了相關(guān)的政策不斷促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢(shì),從2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時(shí)則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價(jià)格的角度來(lái)說(shuō),在 2012 年的全年,我國(guó) 70 大中城市之中新建商品房住房的價(jià)格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個(gè)降到 8 個(gè),而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個(gè),在這之中、一線城市比如說(shuō)北上廣城市新建商品住宅的價(jià)格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價(jià)格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)講,當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)同“高增長(zhǎng)”的時(shí)代告別,而在“穩(wěn)中求進(jìn)”的政策之下,我國(guó)的宏觀政策也逐漸加大了“預(yù)調(diào)微調(diào)”而當(dāng)前的外部環(huán)境依然比較嚴(yán)峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠?jī)?nèi)需為主而拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所以,在 2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也變得更加積極。同時(shí),在建筑工程項(xiàng)目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫?dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中的必須經(jīng)過(guò)的一個(gè)環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評(píng)價(jià)工作則就會(huì)變成項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵,則就表明,做好爭(zhēng)取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行決策的先決條件以及項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行決策的文件,同時(shí)也是其他相關(guān)投資者進(jìn)行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會(huì)將大量的資源浪費(fèi),給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)諸多不便,甚至還會(huì)影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的打擊,可能還會(huì)出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進(jìn)而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強(qiáng)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的效益評(píng)價(jià)。

沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目是Y房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營(yíng)口港務(wù)集團(tuán),是經(jīng)過(guò)省建設(shè)廳批準(zhǔn)成立,有著三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從公司開始創(chuàng)建之時(shí),堅(jiān)持做責(zé)任地產(chǎn),著力打造“營(yíng)口港”品牌,旗下所開發(fā)的項(xiàng)目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂(lè)中心、營(yíng)口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發(fā)的新港小區(qū)被評(píng)為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。

1.2 論文選題意義

對(duì)于沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價(jià)值分析在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中有三個(gè)重要意義:

1.2.1 保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性

G 小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫(kù)、儲(chǔ)藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬(wàn)元。因此,只有加強(qiáng)對(duì) G 小區(qū)項(xiàng)目背景、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)效益及其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的進(jìn)行深入研究,才能保證該項(xiàng)目投資決策的合理性與科學(xué)性,進(jìn)而達(dá)到預(yù)期的投資效益。另外,在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長(zhǎng)、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資必須建立在科學(xué)合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項(xiàng)目投資的開發(fā)價(jià)值

一般情況下,投資價(jià)值分析是為了更好的研究該項(xiàng)目的可行性。而項(xiàng)目的可行性分析其實(shí)是研究項(xiàng)目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時(shí)還研究了該項(xiàng)目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風(fēng),夏季瀕雨。境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細(xì)河等。可利用地下水資源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總?cè)丝?501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬(wàn),勞動(dòng)力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個(gè)民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實(shí)現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長(zhǎng)了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實(shí)現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了36.3%;而對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時(shí)遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變,營(yíng)造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經(jīng)濟(jì)區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過(guò)北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實(shí)現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結(jié)構(gòu)。因此本項(xiàng)目具有極大的開發(fā)價(jià)值。由上述可知,只有通過(guò)合理的投資價(jià)值分析,確定該項(xiàng)目的可行性指標(biāo),才能得出最佳項(xiàng)目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。 第 2章 理論基礎(chǔ)

2.1 項(xiàng)目評(píng)估理論

在房地產(chǎn)開發(fā)之中不可離開房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來(lái)說(shuō),則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時(shí)也要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在這之中,風(fēng)險(xiǎn)指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時(shí)也會(huì)得到一定的風(fēng)險(xiǎn)。所得到盈利可以會(huì)多,也可能盈利比較小,甚至還會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當(dāng)前任何一個(gè)投資都有可能包含著風(fēng)險(xiǎn)以及收益兩個(gè)因素。通常情況之下,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時(shí)投入是比較現(xiàn)實(shí)的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性。同時(shí)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則是應(yīng)該對(duì)此種投入以及產(chǎn)出進(jìn)行一定的衡量,之后進(jìn)行探討其是否值的,也就是說(shuō),在特定的風(fēng)險(xiǎn)之下,以后的收益,是否可以證明當(dāng)前的費(fèi)用 支出的合理性。

2.1.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

所謂的經(jīng)濟(jì)效益就是指通過(guò)商品和勞動(dòng)的對(duì)外交換所取得的社會(huì)勞動(dòng)節(jié)約,一般來(lái)說(shuō)也就是花費(fèi)最少的勞動(dòng)能盡量獲得教多的經(jīng)營(yíng)成果,或者是以平等的勞動(dòng)盡可能獲得更多的經(jīng)營(yíng)成果。由此不難看出,經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟(jì)效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,投資和成本,投資回報(bào)率和投資回報(bào)率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)現(xiàn)的根本保證預(yù)期的收益。在正常情況下,該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)歷了三個(gè)階段:第一,成本考核和成本評(píng)估階段;二是基于成本或成本評(píng)估階段,增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已審批的基礎(chǔ)成本評(píng)估,以評(píng)估的基礎(chǔ)上完成的項(xiàng)目,以使評(píng)價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目成果項(xiàng)目的評(píng)估;三是項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益事前評(píng)估體系的建立,本階段重點(diǎn)是重視老化性的體制特征和加強(qiáng)科學(xué)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)評(píng)估的合理性及全面性。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的第三階段是全面預(yù)算管理業(yè)務(wù)的重要組成部分,同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程項(xiàng)目管理的核心所在。房地產(chǎn)項(xiàng)目只能通過(guò)房地產(chǎn)管理活動(dòng),經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)解決招投標(biāo)過(guò)程估計(jì)矛盾的問(wèn)題和使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部固定的問(wèn)題。

一般情況下,建立科學(xué),合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,靜態(tài)盈利指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要方法。此外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅要考慮,以避免項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),而且不確定性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當(dāng)前的環(huán)境之中,其投資則是一個(gè)較為長(zhǎng)期的項(xiàng)目,需要進(jìn)行系統(tǒng)分析以及對(duì)項(xiàng)目投資的必要性進(jìn)行綜合研究。項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)以及生態(tài)等等方面進(jìn)行科學(xué)的論述以及評(píng)價(jià),其是決策者進(jìn)行投資決策可靠以及準(zhǔn)確的根本保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究則是對(duì)規(guī)模、開發(fā)項(xiàng)目的必要性、投資效益、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進(jìn)行全面的調(diào)查以及全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析探討,在一定的程度之上可以決定開發(fā)項(xiàng)目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。

2.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究主要指的是基于此項(xiàng)目的復(fù)雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項(xiàng)目的所處的時(shí)期,將投資機(jī)會(huì)劃分為初步、詳細(xì)、投資機(jī)會(huì)研究以及項(xiàng)目評(píng)估四個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行研究的內(nèi)容主要有對(duì)于項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確定、財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的作用與意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎(chǔ),同時(shí)也是做好項(xiàng)目審批的依據(jù),所以當(dāng)前我國(guó)政府管理部門將投資項(xiàng)目劃分到我國(guó)投資計(jì)劃之中,特別是我國(guó)應(yīng)該在政府管理部門的審批之后,才能開始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報(bào)告。同時(shí)可行性研究則是對(duì)項(xiàng)目資金做好籌集以及對(duì)其后階段的規(guī)劃管理、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書以及開發(fā)商同各個(gè)方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是基于當(dāng)前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī),也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況,及時(shí)調(diào)整我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的研究,同時(shí)還需要做好城市地質(zhì)、水文、氣象、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的資料收集,也應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件之中指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)參數(shù),同時(shí)也應(yīng)該掌握好對(duì)于設(shè)計(jì)、法律、財(cái)務(wù)等等方面的知識(shí),那么才可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理有一定的認(rèn)識(shí)。才可以制定出具有一定的質(zhì)量保證的可行性報(bào)告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導(dǎo)性的意見。

第3 章 投資項(xiàng)目背景..........11

3.1 開發(fā)商概況...........11

3.2 項(xiàng)目概況........11

3.2.1 項(xiàng)目名稱和簡(jiǎn)介........11

3.2.2 主要建設(shè)規(guī)劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析..........15

4.1 沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析........15

4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15

4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16

? 4.1.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析............19

第5 章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析.........26

5.1 項(xiàng)目的投資預(yù)測(cè)及資金籌措........26

5.1.1 項(xiàng)目總投資與總成本預(yù)測(cè) .........26

5.1.2 銷售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤(rùn)..............29

5.1.4 項(xiàng)目資金籌集與運(yùn)用.........30

第 6章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析

6.1 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析

6.1.1 建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

本項(xiàng)目位于遼中縣商業(yè)街內(nèi),建設(shè)范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項(xiàng)目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。

本項(xiàng)目開發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。

6.1.2 項(xiàng)目主要污染源

(1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838——88)

《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095——1996)

《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將對(duì)擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響,主要有:

一是建設(shè)期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場(chǎng)占地以及對(duì)周邊環(huán)境的污染;

二是工程竣工后,運(yùn)行設(shè)備和行駛車輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對(duì)環(huán)境的污染。

該項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)該是通過(guò)項(xiàng)目單位與之相應(yīng)的資質(zhì)單位來(lái)承擔(dān),此報(bào)告不僅僅需要從工程的角度來(lái)對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行定性的分析,也應(yīng)該提出與之相應(yīng)的處理方法,對(duì)其進(jìn)行定量的評(píng)價(jià)。

6.1.3 施工期環(huán)境保護(hù)措施

在施工時(shí)期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會(huì)被堆放在施工的現(xiàn)場(chǎng),出現(xiàn)刮風(fēng)或者是車輛經(jīng)過(guò)之時(shí),就會(huì)揚(yáng)起一定的塵土,也會(huì)增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進(jìn)而也會(huì)污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會(huì)給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時(shí),因?yàn)橛晁臎_刷,和車輛的碾壓,導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的混亂,進(jìn)而對(duì)行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來(lái)自工程建設(shè)時(shí)施工機(jī)械及建筑材料的運(yùn)輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環(huán)境影響,應(yīng)采取必要的工程措施,同時(shí)要提倡在施工場(chǎng)地應(yīng)該文明施工,對(duì)環(huán)境工作價(jià)錢加強(qiáng)管理,如此可以有效減少施工帶來(lái)的影響。

第 7章 研究結(jié)論及建議

7.1 G 小區(qū)項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)結(jié)論

繼國(guó)家實(shí)施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分,有著獨(dú)特的政策優(yōu)勢(shì)和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設(shè)計(jì)了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側(cè) 668 平方公里開發(fā)建設(shè)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。因此本項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來(lái)幾年的土地成交量會(huì)有一定程度的上升,而購(gòu)地者則是一些品牌開發(fā)商,在諸多的品牌開放商聯(lián)合作用之下,那么整個(gè)區(qū)域的地價(jià)將會(huì)被提升。當(dāng)前,遼中縣低價(jià)以及房?jī)r(jià)已經(jīng)開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學(xué)的視角審視遼中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經(jīng)濟(jì)”概念,成立了沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。俯瞰遼寧經(jīng)濟(jì)版圖,遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)就是一只蓄勢(shì)待發(fā)的箭。近海經(jīng)濟(jì)區(qū),正在從母城沈陽(yáng)附屬地區(qū)轉(zhuǎn)化為具有專業(yè)化職能、服務(wù)中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽(yáng)城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出?？凇Ｈ绻蟹舷嚓P(guān)要求的入?yún)^(qū)項(xiàng)目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說(shuō)沈陽(yáng) Y 房地產(chǎn)公司則提供了一個(gè)較好的先例。創(chuàng)設(shè)出一個(gè)良好的開發(fā)環(huán)境,于此同時(shí) G 小區(qū)則是該公司相關(guān)產(chǎn)品的延續(xù),同時(shí)對(duì)于G小區(qū)項(xiàng)可以成功進(jìn)入到沈陽(yáng)事項(xiàng)之中,也給 Y 房地產(chǎn)公司品牌營(yíng)銷有一定的意義。

篇4

關(guān)鍵詞：SWOT分析；項(xiàng)目定位；商業(yè)地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F713.51 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、項(xiàng)目概況

萬(wàn)博廣場(chǎng)坐落于河北省保定市朝陽(yáng)大街與東風(fēng)路城市中軸交匯處，為保定市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、金融中心的核心位置。

項(xiàng)目占地面積12.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約57萬(wàn)平方米，包括建筑總高度258米的摩天地標(biāo)、21萬(wàn)平方米購(gòu)物中心、150米超高層寫字樓、2個(gè)下沉廣場(chǎng)、大型室外休閑廣場(chǎng)及12棟國(guó)際公寓。主樓建成后將成為保定市地標(biāo)性建筑，河北第一高樓。

本項(xiàng)目由河北恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，于2009年5月17日動(dòng)工建設(shè)，原計(jì)劃于2012年完工，工期一直拖延至今，目前主體工程已經(jīng)完工，已進(jìn)入收尾階段。

二、項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位：萬(wàn)博廣場(chǎng)將是是保定市的超級(jí)商業(yè)航母，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑、服務(wù)于一體的多功能、全業(yè)態(tài)、一站式、全時(shí)段的市級(jí)購(gòu)物中心。

客群定位：本項(xiàng)目服務(wù)于保定18---55歲，追求時(shí)尚、注重生活品質(zhì)的主流客群，包括企業(yè)老板、企事業(yè)單位職員及周邊各縣的城鎮(zhèn)居民。

功能定位：步行街與百貨主力店兩種模式，形成整體規(guī)模效應(yīng)互補(bǔ)與業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ)的城市綜合體，改變現(xiàn)有消費(fèi)方式點(diǎn)亮夜生活的市級(jí)消費(fèi)中心。

形象定位：打造成保定市環(huán)境一流，集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲、酒店、文化教育于一體的多業(yè)態(tài)、一站式家庭消費(fèi)的新領(lǐng)地。

三、保定市商業(yè)投資環(huán)境分析

保定是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的歷史文化名城和對(duì)外開放城市，轄3區(qū)、4市、18縣，2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示目前常住人口共1119.44萬(wàn)（其中各主城區(qū)人口近240萬(wàn)），居河北各市首位；總面積2.2萬(wàn)平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積300平方公里。

保定市位于華北平原中部、河北省中部，與北京、天津構(gòu)成黃金三角。市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距石家莊125公里，以前是河北省會(huì)，現(xiàn)為大北京經(jīng)濟(jì)圈中的兩翼之⼀，北京主要衛(wèi)星城，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。

保定市商業(yè)行業(yè)具有⼀定歷史，發(fā)展良好，2006至2011六年間城市居民可支配收入增長(zhǎng)了75.58%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)131%，零售業(yè)零售額增長(zhǎng)104%，人民群眾物質(zhì)需求水平不斷增長(zhǎng)，但商業(yè)分布不均衡，南重北輕，南市區(qū)（南市區(qū)——老城區(qū)裕華路）商業(yè)分布密集，但消費(fèi)檔次相對(duì)稍低，新中心（市中心——市府東、保北）商業(yè)檔次提高，引領(lǐng)地區(qū)消費(fèi)時(shí)尚，發(fā)展方向（高新區(qū)）商業(yè)設(shè)施匱乏，按照規(guī)劃進(jìn)程保定市中心不斷北移，該區(qū)域人口不斷增多，商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的需求勢(shì)必隨之增加。保定市區(qū)擁有中等的城市消費(fèi)規(guī)模，但整體消費(fèi)觀念還比較落后。保定市下轄市縣對(duì)保定市的商業(yè)消費(fèi)有較為明顯的支撐作用。

四、萬(wàn)博廣場(chǎng)項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)（Strength）

（1）政策優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)博廣場(chǎng)項(xiàng)目是保定市及河北省的重點(diǎn)項(xiàng)目，是保定城市三年大變樣重點(diǎn)工程之一。保定市十二五規(guī)劃中，對(duì)朝陽(yáng)大街和東風(fēng)路交匯處朝陽(yáng)大街片區(qū)，規(guī)劃形成集行政辦公、商務(wù)辦公、金融商貿(mào)、文化娛樂(lè)于一體的保定市綜合中心，本項(xiàng)目正在此區(qū)域核心地帶。

（2）規(guī)模優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目規(guī)模大，是保定市少見的同時(shí)擁有高檔寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅等各類物業(yè)的大型綜合性項(xiàng)目。規(guī)模優(yōu)勢(shì)給本項(xiàng)目各類物業(yè)在形象的提升、人流的凝聚等方面，將形成積極影響。

（3）業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目聚合了洲際酒店、百盛百貨、沃爾瑪超市、萬(wàn)達(dá)院線、必勝客、優(yōu)衣庫(kù)、ZARA、H&M等主力業(yè)態(tài)，集眾多品牌旗艦店、時(shí)尚主題店、商務(wù)餐飲、美食廣場(chǎng)、KTV夜總會(huì)、電玩、兒童樂(lè)園等全業(yè)態(tài)為一體，并配有國(guó)際會(huì)展中心、5A級(jí)寫字樓、高端行政公寓等。

（4）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于保定市朝陽(yáng)南大街與東風(fēng)中路、東風(fēng)西路交界處，毗鄰保定市政府，處于成熟商圈，具有良好的區(qū)位條件。此商圈主要項(xiàng)目有時(shí)代商廈、茂業(yè)百貨、新天地百貨、大世界商業(yè)城，輔以周邊街鋪，各檔次區(qū)別明顯。萬(wàn)博廣場(chǎng)在此商圈北側(cè)沿線上。

（5）本項(xiàng)目為恒祥地產(chǎn)自持商業(yè)，有利于統(tǒng)⼀一規(guī)劃、招商、管理。

2、劣勢(shì)（Weakness）

（1）開發(fā)商恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司缺乏大型商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有成熟的幵發(fā)營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)。公司之前未曾涉足購(gòu)物中心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于萬(wàn)博廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)聘請(qǐng)境外職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行管理，是否會(huì)出現(xiàn)水土不服的情況還不明確。

（2）項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)（2010 年-2014 年），至少 5 年。給企業(yè)帶來(lái)巨大資金壓力。

（3）工程進(jìn)度方面。工期幾次延期，資金成本高。

（4）目前消費(fèi)者仍習(xí)慣于前往保百購(gòu)物廣場(chǎng)、北國(guó)先天下消費(fèi)，或者前往北京購(gòu)物消費(fèi),要改變目標(biāo)顧客的消費(fèi)習(xí)慣，需要一個(gè)過(guò)程。

3、機(jī)會(huì)（Opportunity）

（1）政策性機(jī)會(huì)。保定市城市化率偏低，歷年來(lái)排名河北各市之末，尚未達(dá)到40%。保定市城市化率目標(biāo)任務(wù)到到2015年達(dá)到51%，到2020年達(dá)到57%。城市化率的提升不僅會(huì)帶來(lái)持續(xù)、大量的居住和商業(yè)需求，而且商務(wù)、商業(yè)區(qū)的格局也會(huì)隨城市擴(kuò)張而發(fā)生變化。

（2）競(jìng)爭(zhēng)性機(jī)會(huì)。土地屬于稀缺資源，主城區(qū)相似產(chǎn)品較少，使得本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。

（3）需求性機(jī)會(huì)。目前保定市極需上檔次、上規(guī)模、硬件設(shè)施較好、購(gòu)物環(huán)境較好的集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體的綜合性的商業(yè)設(shè)施，為本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)"城市化進(jìn)程的進(jìn)⼀一步加速消費(fèi)升級(jí)的迫切需求，尤其是對(duì)文化娛樂(lè)類；保定市目前的高檔的寫字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)發(fā)展明顯不足。

本區(qū)域匯集了保定市委、市政府等眾多行政職能機(jī)關(guān)作為保定市級(jí)行政政務(wù)中心區(qū)域，未來(lái)大量的商務(wù)、會(huì)展、接待、高端物業(yè)居住改善需求。項(xiàng)目周邊匯聚中銀大廈、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)，為構(gòu)建中央商務(wù)區(qū)承載了很好的金融職能，勢(shì)必衍生大量商務(wù)、金融功能需求。

4、威脅（Threat）

（1）本項(xiàng)目南側(cè)一條馬路之隔的茂業(yè)燕趙國(guó)際在建，將建設(shè)成集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店等諸多功能于一體的超大規(guī)模綜合性大廈，勢(shì)必會(huì)對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行爭(zhēng)奪。

（2）隨技術(shù)進(jìn)步，越來(lái)越成熟的O2O商業(yè)模式勢(shì)必對(duì)未來(lái)大多零售類商戶造成沖擊。

（3）面臨替代品的競(jìng)爭(zhēng)。周邊寫字樓以及商住樓開發(fā)水平雖然很低，配置不齊，但由于早期入市，已占領(lǐng)了很大的市場(chǎng)，已有供應(yīng)量對(duì)本項(xiàng)目地塊的開發(fā)構(gòu)成了一定的威脅。

五、結(jié)語(yǔ)

基于SWOT分析，可以為項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策提供參考依據(jù)。對(duì)于SO（優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)組合）戰(zhàn)略，可以最大限度的發(fā)揮；對(duì)于WO（機(jī)會(huì)、劣勢(shì)組合）戰(zhàn)略，可以利用機(jī)會(huì)、回避弱點(diǎn)；對(duì)于ST（威脅、優(yōu)勢(shì)組合）戰(zhàn)略，可利用優(yōu)勢(shì)，減弱威脅；對(duì)于WT（威脅、劣勢(shì)組合）戰(zhàn)略，可以收縮、合并。

萬(wàn)博廣場(chǎng)項(xiàng)目整合了大量行業(yè)內(nèi)專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)資源，極度重視前期宣傳，結(jié)合其城市綜合體的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必在未來(lái)的3年內(nèi)成為保定市真正的商業(yè)中心。

參考文獻(xiàn)：

[1] 白美麗．張家口文化休閑旅游發(fā)展的SWOT分析及對(duì)策研究[J]．河北北方學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）．2012(08)

[2] 吳景坤．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析[M]．天津大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文．2011

篇5

論文關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)時(shí)代；中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)；應(yīng)對(duì)策略

20~90年代，一場(chǎng)以新材料技術(shù)、信息技術(shù)、生物工程技術(shù)大突破為標(biāo)志的產(chǎn)業(yè)革命席卷全球，改變了人類社會(huì)原有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡，推動(dòng)人類社會(huì)從工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代邁向新經(jīng)濟(jì)時(shí)代．經(jīng)濟(jì)形態(tài)的轉(zhuǎn)換既給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了難得的歷史機(jī)遇，又對(duì)其形成了強(qiáng)力的沖擊和巨大的威脅．因此，研究中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)怎樣順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)潮流是我們面臨的一個(gè)重大課題．

一、經(jīng)濟(jì)形態(tài)切換對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略意義

目前，各國(guó)經(jīng)濟(jì)理論界尚無(wú)法準(zhǔn)確地描繪出新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的全貌，但我們?nèi)钥梢罁?jù)新經(jīng)濟(jì)的某些典型特征，分析其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的正負(fù)面影響，為制定對(duì)策服務(wù)。主要以美國(guó)經(jīng)濟(jì)為代表的新經(jīng)濟(jì)有如下突出特征．

第一，虛擬資本成為推動(dòng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新興力量。與實(shí)體資本由機(jī)器設(shè)備、廠房設(shè)施、原材料、產(chǎn)成品等構(gòu)成不同，虛擬資本主要是由債券、股票、期貨、期權(quán)等各種金融工具組成。伴隨國(guó)際資本流動(dòng)的自由化、科學(xué)技術(shù)的跨越式進(jìn)步以及全球資本大市場(chǎng)的形成，國(guó)際虛擬資本獲得了超常規(guī)的發(fā)展，l999年末超過(guò)了l50萬(wàn)億美元，是同期各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之和的5倍，也是同期全球?qū)嶓w貿(mào)易總額的25倍．虛擬資本之所以成為一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力，是因?yàn)樗仁且粐?guó)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資本流向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的橋梁，也為風(fēng)險(xiǎn)資本提供了一個(gè)退出渠道，從而帶動(dòng)了該國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全球經(jīng)濟(jì)加速一體化的今天，哪國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)、拓展空前大，就能夠吸引大量國(guó)際虛擬資本的流入，向該國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)注入源源不斷的血液，而高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為虛擬資本帶來(lái)了豐厚的回報(bào)．美國(guó)經(jīng)濟(jì)一支獨(dú)秀就是得益于這種良性互動(dòng)作用的強(qiáng)有力支持，尤其是專為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)籌資的納斯達(dá)克市場(chǎng)為此做出了突出貢獻(xiàn)．

第二，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、低失業(yè)率、低通脹率三者并存．縱觀西方主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，其基本運(yùn)行規(guī)律是經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張給企業(yè)提供更大的獲利空間，引導(dǎo)企業(yè)追加投資、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)而打破勞動(dòng)力市場(chǎng)的供求平衡．勞動(dòng)力的短缺及其價(jià)格的連續(xù)上升，又會(huì)引發(fā)物價(jià)總水平的攀升和通貨膨脹，最終追使政府以減緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展、甚至是經(jīng)濟(jì)倒退為代價(jià)換取通脹率回落到正常水平．但伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢和通脹率下降，失業(yè)率必將再次回升并逐漸成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，政府又不得不依靠放松銀根來(lái)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)以降低失業(yè)率．這表明經(jīng)濟(jì)連續(xù)增長(zhǎng)雖可以降低失業(yè)率，但必然誘發(fā)通貨膨脹，西方主流派經(jīng)濟(jì)學(xué)中著名的菲利普斯曲線理論講的就是這個(gè)道理．然而，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的10年中一直保持大約4％的高增長(zhǎng)率、3．5％的低失業(yè)率以及不到2％的低通脹率，這一事實(shí)無(wú)情地否定了上述傳統(tǒng)理論．為什么美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)并未引發(fā)通脹高企?主要是因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的增加值中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過(guò)60％而這類產(chǎn)業(yè)擁有邊際收益遞增的特征．試想軟件行業(yè)開發(fā)出視窗2000，增加產(chǎn)量只需往空白光盤上拷貝，其邊際成本是微不足道的；而傳統(tǒng)汽車行業(yè)開發(fā)出新款別克2000車型，每增加一個(gè)單位的產(chǎn)量，就勢(shì)必會(huì)增加一定量的原材料成本和人工成本。兩者相比，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)不言而喻，它的大發(fā)展既能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，又不會(huì)誘發(fā)勞動(dòng)力價(jià)格大幅攀升乃至通貨膨脹．

第三，經(jīng)濟(jì)信息化水平?jīng)Q定一國(guó)在經(jīng)濟(jì)全球化中的受益程度．一國(guó)經(jīng)濟(jì)若要融入經(jīng)濟(jì)全球化并從中獲益必須具備三個(gè)條件：實(shí)物資源、資本資源和人力資源的自由流動(dòng)和全球合理配置．前兩個(gè)條件通過(guò)貿(mào)易自由化、跨國(guó)經(jīng)濟(jì)交流、資本的跨國(guó)自由流動(dòng)(即加入wto)并實(shí)施相關(guān)規(guī)定)便可實(shí)現(xiàn)，第三個(gè)條件卻因民族和國(guó)家的界限而很難滿足。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，特別是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將這一難題迎刃而解。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)信息化之后，一國(guó)企業(yè)可借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在全球范圍內(nèi)尋找和發(fā)現(xiàn)最適合本企業(yè)要求的人才，因而突破了國(guó)界和民族對(duì)信息交流的限制，實(shí)現(xiàn)人力資源的全球最佳配置．另外，國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化可以大幅度降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因?yàn)樾畔⒒苿?dòng)了交易方式的根本性變革。借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展起來(lái)的電子商務(wù)與傳統(tǒng)商務(wù)相比，可以極大降低買賣雙方的交易成本、節(jié)省交易費(fèi)用，不僅方便快捷，還擴(kuò)展了選擇交易對(duì)象的空間，實(shí)現(xiàn)了更大地理范圍內(nèi)的買賣雙方最佳匹配。

美國(guó)企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率增速加快，1999年達(dá)到3％比90年代初期提高了近2個(gè)百分點(diǎn)，就是得益于交易方式的電子化．全球電子商務(wù)交易額由l997年的不足3o億美元，猛增到1999年的1000億美元，2年內(nèi)增長(zhǎng)了30倍以上，這本身就是電子商務(wù)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的佐證。

顯然，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代與以往的工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代相比，無(wú)論是從宏觀的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律上講，還是從微觀的行業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境分析，都具有明顯差異．而且，伴隨新經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步拓展，這一差異勢(shì)必更大，其影響會(huì)更廣泛和深遠(yuǎn)．因此，分析和研究新經(jīng)濟(jì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供的機(jī)遇與挑戰(zhàn)既有現(xiàn)實(shí)必要性又有戰(zhàn)略意義．新經(jīng)濟(jì)孕育的機(jī)遇包括：

首先，技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率迅速提高．根據(jù)測(cè)算，在過(guò)去的5年中，發(fā)達(dá)國(guó)家技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率提高了154-百分點(diǎn)、超過(guò)了60％而我國(guó)同一比重僅為22％這固然與我國(guó)城鎮(zhèn)住房分配制度改革滯后有關(guān)，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體技術(shù)水平偏低的反映。我國(guó)在新經(jīng)濟(jì)背景下加入世貿(mào)組織后，國(guó)外房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)的新材料、新技術(shù)、新工藝勢(shì)必加速涌入我國(guó)市場(chǎng)，將會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步．外部的競(jìng)爭(zhēng)壓力可推動(dòng)我國(guó)企業(yè)成長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這一點(diǎn)已為我國(guó)開放最早的家電行業(yè)的現(xiàn)實(shí)所證明．

其次，我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)有望加快，這必然推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮．在新經(jīng)濟(jì)條件下，世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程將會(huì)加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性波動(dòng)將會(huì)趨緩，世界經(jīng)濟(jì)有望長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行，這對(duì)于進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)關(guān)鍵階段的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，是一個(gè)難得的機(jī)遇．我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，一方面利用新經(jīng)濟(jì)時(shí)代新行業(yè)大量涌現(xiàn)的有利條件，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；另一方面應(yīng)重視勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的改造和產(chǎn)品的高附加值化，特別是人世之后我國(guó)的房地產(chǎn)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)必將凸現(xiàn)，應(yīng)充分發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)。發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)還可吸納劣勢(shì)行業(yè)的下崗職工，緩解失業(yè)問(wèn)題．另外，參考發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民住宅消費(fèi)占總消費(fèi)比重通常為30％而我國(guó)同一比重低于10％加之我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均gdp已達(dá)1000美元和房地產(chǎn)業(yè)固有的顯著收入需求彈性，不難看出房地產(chǎn)業(yè)將成為我國(guó)新一輪消費(fèi)需求升級(jí)的選擇目標(biāo)。再考慮到房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)具的投資功能，使其與轎車和資訊產(chǎn)品這兩類新消費(fèi)熱點(diǎn)相比更具吸引力。因此，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)的雙向拉動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展指日可待．

再次，合理利用國(guó)際虛擬資本可加速我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。作為新經(jīng)濟(jì)的一大特征，迅速膨脹的虛擬資本在推動(dòng)美國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了巨大作用，但虛擬資本的培育和成長(zhǎng)卻離不開金融業(yè)的高度發(fā)達(dá)和開放，另外，開放金融業(yè)也是人世的必要條件。因此，我國(guó)勢(shì)必進(jìn)一步開放金融業(yè)內(nèi)的銀行、保險(xiǎn)、證券和信托四大領(lǐng)域，隨之而來(lái)的國(guó)際虛擬資本的涌入和競(jìng)爭(zhēng)的加劇將會(huì)促進(jìn)我國(guó)金融業(yè)整體水平的迅速提高，也必然帶動(dòng)對(duì)金融業(yè)依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)發(fā)展。例如，證券業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了低成本融資的市場(chǎng)，而房地產(chǎn)企業(yè)證券化又有助于資產(chǎn)的流動(dòng)和最佳配置，還使資本退出房地一產(chǎn)業(yè)更加方便和快捷．又如，銀行大力拓展住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)、抵押或按揭貸款業(yè)務(wù)能使更多國(guó)民用明天的錢來(lái)圓今天的住房夢(mèng)。再如，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和信托業(yè)務(wù)的發(fā)達(dá)可降低房地產(chǎn)交易雙方的信用風(fēng)險(xiǎn)，提高交易和經(jīng)營(yíng)效率。

第四，城市化進(jìn)程加速必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。人類社會(huì)用工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向新經(jīng)濟(jì)時(shí)代為中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展創(chuàng)新了一個(gè)良好的外部條件，加上中國(guó)政府駕馭經(jīng)濟(jì)的高超能力，我們完全有能力實(shí)現(xiàn)黨的十五屆五中全會(huì)建議所提出的中國(guó)gdp在未來(lái)10年內(nèi)翻一番的目標(biāo)。發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移同步推進(jìn)。按中國(guó)gdp每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)便可為1．3百萬(wàn)人提供就業(yè)崗位計(jì)算，在未來(lái)10年中g(shù)dp翻一番就能新增上億個(gè)城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會(huì)；再按每個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)可供養(yǎng)1．5人計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)將新增大約2億人口；若新增人口人均住房面積為10平方米，需新增住房面積20億平方米；另外，現(xiàn)有4．5億城鎮(zhèn)居民若人均擴(kuò)大住房面積5平方米，兩者共同形成的市場(chǎng)需求潛力為42．5億平方米；再按每平方米1000元造價(jià)計(jì)算，未來(lái)10年中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求潛力將達(dá)到4．3萬(wàn)億元人民幣，是2000年gdp的一半。最后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化可大幅降低房地產(chǎn)業(yè)的交易成本，提高其流動(dòng)性和投資吸引力。經(jīng)濟(jì)信息化是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的又一特征，這對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)而言，具有重大現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及建材、冶金、化工、機(jī)械、建筑、交通運(yùn)輸、通信設(shè)備等諸多相關(guān)行業(yè)，各個(gè)環(huán)節(jié)交易成本的總和在房地產(chǎn)最終產(chǎn)品的總成本中占有很大比重，交易電子信息化，尤其是btob電子商務(wù)模式可大量節(jié)省交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用．所以，交易電子化打開了房產(chǎn)品價(jià)格下調(diào)的空間。另外，在經(jīng)濟(jì)信息化背景下，房地產(chǎn)買賣雙方的選擇自由度極大地提高了，促使房地產(chǎn)的流動(dòng)性隨之大為改觀，使其更具吸引力和投資價(jià)值。

但是，世界經(jīng)濟(jì)形態(tài)的切換并不僅為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供機(jī)遇，也使其受到巨大的沖擊和挑戰(zhàn)。就房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同領(lǐng)域而言，最先直面外部壓力和沖擊的行業(yè)包括：

其一是房地產(chǎn)金融業(yè)．從主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)歷程看，高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融業(yè)是必備條件，尤其是進(jìn)入2o世紀(jì)90年代以后，迅速膨脹的虛擬資本成倍地放大了金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)正反兩方面的影響力．由于起步較晚，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比明顯處于劣勢(shì)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展緩慢、規(guī)模偏小，對(duì)供求雙方的支持力度偏弱。其深層次原因是住房?jī)?chǔ)蓄銀行系統(tǒng)發(fā)展滯后、房地產(chǎn)金融工具單一、房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)證券化，擔(dān)保保險(xiǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)、以及真正意義上的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未形成。面對(duì)新經(jīng)濟(jì)和人世的挑戰(zhàn)，中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)必須快速迎頭趕上，否則就將拱手讓出一大塊盈利豐厚的業(yè)務(wù)，其損失將是慘重的。

其二是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)．在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下加入世貿(mào)組織后，外資房地產(chǎn)企業(yè)必然要大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，從而使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。這些在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成長(zhǎng)起來(lái)的國(guó)外大型企業(yè)擁有從項(xiàng)目評(píng)估、工程投標(biāo)、成本核算、工程監(jiān)理、產(chǎn)品促銷、信用支持到售后服務(wù)一整套先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加之在房屋結(jié)構(gòu)，墻體結(jié)構(gòu)、防水保溫設(shè)計(jì)、通信設(shè)施、智能化設(shè)施，安全防范設(shè)施等重要技術(shù)方面的顯著優(yōu)勢(shì)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將構(gòu)成嚴(yán)重的威脅．反觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，由于受行業(yè)或地方保護(hù)主義的制約，普遍規(guī)模狹小，缺乏資金，技術(shù)水平落后，有的甚至仍處于秦磚漢瓦時(shí)代的原始水平。即使那些由政府推動(dòng)組建的大型企業(yè)集團(tuán)，也未真正實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、技術(shù)專長(zhǎng)、規(guī)模結(jié)構(gòu)、營(yíng)銷能力、售后服務(wù)、科研能力等方面的互補(bǔ)和共享，而只是多級(jí)獨(dú)立法人橫向聯(lián)合構(gòu)成的松散聯(lián)合體，其競(jìng)爭(zhēng)力是令人擔(dān)憂的。

其三是房地產(chǎn)建材業(yè)。作為新經(jīng)濟(jì)的一大標(biāo)志，新材料的大突破徹底打破了房地產(chǎn)建材業(yè)原有的發(fā)展進(jìn)程，利用高新技術(shù)把材料、配件的作坊式生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)化、規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，依靠提高建材產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值取勝已成為建材業(yè)的發(fā)展方向。對(duì)比我國(guó)建材業(yè)產(chǎn)品，墻體材料采用的實(shí)心粘土磚、給水用的熱鍍鋅鋼管、15升沖水量的便器仍在大量使用，政府有關(guān)部門曾聯(lián)合發(fā)文淘汰這些破壞耕地和浪費(fèi)水源的落后產(chǎn)品，但是效果不明顯。究其原因：1由于過(guò)多行政干預(yù)和地方保護(hù)，市場(chǎng)淘汰落后產(chǎn)品的功能無(wú)法發(fā)揮出來(lái)；2產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控力度尚顯不足3．新材料科研、開發(fā)、推廣、規(guī)模生產(chǎn)等環(huán)節(jié)不能有機(jī)結(jié)合，新材料、新工藝無(wú)法迅速形成新的生產(chǎn)力。

二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直面新經(jīng)濟(jì)的對(duì)策

在新經(jīng)濟(jì)潮流的推動(dòng)下，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新步伐正在加快，其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊力將伴隨中國(guó)人世而更強(qiáng)、更直接和更廣泛．因此，探討和制定行之有效的對(duì)策是一項(xiàng)十分緊迫和重要的課題．

第一，培育房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，構(gòu)建符合中國(guó)實(shí)際的住房金融支持體系。伴隨住房體制改革的深化和人行的積極住房信貸政策的出臺(tái)，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額于2000年9月末達(dá)到2700億元，開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)較早地區(qū)的一些銀行的此項(xiàng)貸款余額占全部貸款余額的比重已經(jīng)接近30％使得資產(chǎn)負(fù)債期限不匹配問(wèn)題浮出水面且嚴(yán)重影響了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，制約此項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步開展。

顯然，房地產(chǎn)金融業(yè)的客觀實(shí)踐要求住房金融體制創(chuàng)新。具體設(shè)想：1建立全國(guó)性的住房抵押二級(jí)市場(chǎng)。由人民銀行負(fù)責(zé)組建全國(guó)性的二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)，其職能是收購(gòu)一級(jí)抵押機(jī)構(gòu)的抵押物并據(jù)此在證券市場(chǎng)上發(fā)行抵押債券，同時(shí)向有關(guān)一級(jí)抵押機(jī)構(gòu)提供現(xiàn)金支持以緩解其存貸款期限不匹配所引發(fā)的流動(dòng)性困難．應(yīng)指出的是，上述二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)初始資金可以由政府承擔(dān)，但在平穩(wěn)運(yùn)行一段時(shí)期后政府應(yīng)出售該機(jī)構(gòu)的部分股權(quán)，以求通過(guò)產(chǎn)權(quán)多元化實(shí)現(xiàn)內(nèi)部治理權(quán)力的合理制衡，彌補(bǔ)國(guó)有企業(yè)所有者缺位的制度缺陷。2．建立全國(guó)性的住房抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)．由人民銀行負(fù)責(zé)組建該機(jī)構(gòu)，其職能是按職業(yè)向不同人群提供抵押貸款擔(dān)保，如專門以軍人、大學(xué)生、醫(yī)務(wù)人員、管理人員、城鎮(zhèn)居民為對(duì)象的擔(dān)保服務(wù)，以降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)．尤其是當(dāng)前應(yīng)加快《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》在全國(guó)范圍內(nèi)的實(shí)施，以盡快建立起全國(guó)性的置業(yè)擔(dān)保體系．3組建全國(guó)性的住房?jī)?chǔ)蓄銀行．從發(fā)達(dá)國(guó)家銀行業(yè)務(wù)構(gòu)成看，住房信貸所占比重曰趨上升，已成為銀行信貸業(yè)務(wù)的重頭戲，而我國(guó)銀行此項(xiàng)業(yè)務(wù)的拓展嚴(yán)重滯后，若不迅速趕上，勢(shì)必被隨人世而來(lái)的外資銀行所搶占，但我國(guó)現(xiàn)有的各家區(qū)域性儲(chǔ)蓄銀行因?qū)嵙^弱而無(wú)力與國(guó)外同行抗衡，尚不能提供與對(duì)手同等的優(yōu)厚貸款條件．只有組建全國(guó)性的房住儲(chǔ)蓄銀行，才有實(shí)力將現(xiàn)有貸款期間由l5年延長(zhǎng)至30年以上，并相應(yīng)降低貸款保證金比．而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)將極大地激活我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展．

第二，以住房產(chǎn)品為突破口，培育中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的真正知名企業(yè)．房地產(chǎn)建筑業(yè)由商業(yè)房產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、居民住宅等子市場(chǎng)構(gòu)成．定位于住宅產(chǎn)品，是因?yàn)閺陌l(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，人均收入在1000美元至4000美元之間是住宅購(gòu)房期，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均gdp已達(dá)到1000美元水平。新的住房消費(fèi)熱點(diǎn)伴隨收入的進(jìn)一步上升必然會(huì)迅速生成且潛力巨大。另外，住房產(chǎn)品與其他三類產(chǎn)品相比，投資周期短、投資金額少的優(yōu)勢(shì)十分明顯，有利于在較短的時(shí)間內(nèi)將企業(yè)做強(qiáng)做大．