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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房?jī)r(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)影響,配合國家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問題,對(duì)這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。

參考文獻(xiàn):

1.國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

2.陳真誠.不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開征.法制日?qǐng)?bào),2010(2)

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)稅 宏觀調(diào)控 規(guī)制俘獲

2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲引起全社會(huì)的關(guān)注，房?jī)r(jià)調(diào)控問題不僅關(guān)乎百姓利益，而且事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。盡管中央政府連續(xù)兩輪加大宏觀調(diào)控力度，但房?jī)r(jià)問題依舊突出。稅收作為政府最重要的宏觀調(diào)控手段之一，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有極其重要的影響。本文從房地產(chǎn)稅收種類及其作用入手，探討近年來稅收政策的調(diào)整及其效果。

一、房地產(chǎn)稅收種類及其作用

房地產(chǎn)稅收貫穿房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各個(gè)環(huán)節(jié)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)，制約著房地產(chǎn)開發(fā)商的投資盈利水平和消費(fèi)者的支出水平。目前房地產(chǎn)稅收主要包括房地產(chǎn)保有稅、房地產(chǎn)所得稅及房地產(chǎn)取得稅。

1、房地產(chǎn)保有稅。房地產(chǎn)保有稅收對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)――土地、房產(chǎn)和房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。目前我國房地產(chǎn)保有稅收主要包括地價(jià)稅、房產(chǎn)稅和閑置土地稅。房地產(chǎn)保有稅通過三個(gè)途徑影響房?jī)r(jià)：具有使房?jī)r(jià)降低相當(dāng)于保有稅現(xiàn)值部分的效果；促進(jìn)房地產(chǎn)有效利用所帶來的效果；有效防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。投機(jī)房地產(chǎn)資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓，要么被持有成本消耗，保有稅負(fù)可明顯降低房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的投機(jī)的有利性，有效阻止房地產(chǎn)投機(jī)需求。

2、房地產(chǎn)所得稅。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的自然人或法人就其所得或增值收益征稅。目前該稅種包括公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。

3、房地產(chǎn)取得稅。房地產(chǎn)取得稅收對(duì)取得土地、房產(chǎn)所有權(quán)的人征收。目前我國房地產(chǎn)取得稅包括農(nóng)地占用稅、契稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅等。政府征收房地產(chǎn)取得稅，旨在通過加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦增大炒房成本，壓縮獲利空間，抑制投機(jī)炒作。

二、我國房地產(chǎn)稅收政策動(dòng)態(tài)

1、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整，合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向。2005年7月1日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合國土資源部發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅的管理。要求各級(jí)國土資源管理部門在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續(xù)；對(duì)于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關(guān)的手續(xù)。2006年1月1日，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》開始執(zhí)行，對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤(rùn)率做了適當(dāng)調(diào)整；對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題實(shí)行新規(guī)定；增加對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除項(xiàng)目；明確合作建房的所得稅稅務(wù)處理問題；對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅做了限制；對(duì)新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除做出新規(guī)定；規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)產(chǎn)品完工后“計(jì)稅成本”結(jié)算的一般原則；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的調(diào)整是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，比例由15%提至20%；按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。2006年5月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的六條要求（簡(jiǎn)稱“國六條”），國家稅務(wù)總局了《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，再次強(qiáng)調(diào)利用營業(yè)稅的手段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。

“一費(fèi)二稅”開啟了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的新局面。2007年1月1日《關(guān)于修改中華人民共和國城鄉(xiāng)土地使用稅暫行條例的決定》規(guī)定將從2007年1月1日起，將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍；將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱外資企業(yè)）納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。同月中旬，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅，土地增值稅由“預(yù)征制”走向“清算制”。政府希望能夠限制更多資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的明確劃分也顯示出調(diào)控針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)。綜合來看，是收緊了對(duì)房地產(chǎn)的政策優(yōu)惠。

2、對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整，控制和引導(dǎo)需求。

（1）營業(yè)稅。2005年6月1日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的應(yīng)全額征收營業(yè)稅；按實(shí)際繳納營業(yè)稅的5%征收城市維護(hù)建設(shè)稅；按實(shí)際繳納營業(yè)稅的3%征收教育費(fèi)附加。個(gè)人將購買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠毡樽》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，免征營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。對(duì)個(gè)人購買的非普通住房超過2年（含2年）對(duì)外銷售的，按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅。2006年5月30日《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理的通知》強(qiáng)調(diào)：2006年6月1日后，對(duì)轉(zhuǎn)讓購買不足5年的住房全額征稅，而轉(zhuǎn)讓購買超過5年（含5年）的普通住房免征營業(yè)稅。這一政策導(dǎo)向?qū)τ谄胀ㄗ≌头瞧胀ㄗ≌霓D(zhuǎn)讓在營業(yè)稅繳納上體現(xiàn)差別，同時(shí)對(duì)投機(jī)性住房交易是一種遏制。

（2）個(gè)人所得稅。在2006年8月1日《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》中，強(qiáng)調(diào)對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)以實(shí)際成交價(jià)格轉(zhuǎn)讓收入，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。征收方式上由自行申報(bào)納稅調(diào)整為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置征收窗口，個(gè)人所得稅與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅及其附加、契稅等稅捆綁辦理。“轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”體現(xiàn)對(duì)商業(yè)性投機(jī)買賣和自用消費(fèi)性買賣房地產(chǎn)的區(qū)別調(diào)控。

三、稅收政策調(diào)控的效果

2005年以來的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整給房地產(chǎn)業(yè)帶來了一定影響，但從房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來看，政府稅收調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格控制效果并不顯著。圖1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，因?yàn)橹笖?shù)為環(huán)比數(shù)據(jù)，故要對(duì)其進(jìn)行處理還原。按照通常的做法，以2003 年為基期并假定2003年各季度間價(jià)格指數(shù)反映各季度間實(shí)際價(jià)格變動(dòng)。其后各季度數(shù)據(jù)以上年值為100，乘以當(dāng)期價(jià)格指數(shù)并假定調(diào)整后的價(jià)格指數(shù)反映了價(jià)格變化情況，原始數(shù)據(jù)和調(diào)整后的數(shù)據(jù)均見下圖。從圖1可見，房地產(chǎn)價(jià)格從2003年第一季度開始便呈上漲趨勢(shì)，而且這種趨勢(shì)并沒有得到改觀，房地產(chǎn)稅收政策并沒有遏制價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因是多方面的，主要包括以下幾個(gè)方面。

1、稅率偏低，影響甚微。房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例相對(duì)較?。ú坏?0%），對(duì)于房地產(chǎn)高達(dá)40%以上利潤(rùn)空間而言微不足道。房地產(chǎn)業(yè)超額壟斷利潤(rùn)造成大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，削弱了政府通過稅收調(diào)整合理引導(dǎo)投資的初衷。

2、行業(yè)壟斷給房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移賦稅的機(jī)會(huì)。壟斷使房地產(chǎn)商將增加的稅賦輕易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，造成房?jī)r(jià)上漲。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行稅收調(diào)控是由賣方完全承擔(dān)所有的稅賦為前提，但房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性造成流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅很容易通過計(jì)入價(jià)格而轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者。事實(shí)證明，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦增加后，售房者的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，對(duì)賣房者卻不會(huì)產(chǎn)生太大影響。

3、房地產(chǎn)“利益聯(lián)盟”中央稅收規(guī)制。對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)因，固然有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等合理因素，但從分享房?jī)r(jià)上漲好處的“利益聯(lián)盟”來看，作為一個(gè)重要的獲利群體，在房地產(chǎn)熱和房?jī)r(jià)上漲的背后，地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離了中央政府宏觀調(diào)控的初衷。另一方面，地方政府通過另外的機(jī)制影響中央稅收規(guī)制政策的走向，降低了房地產(chǎn)稅收規(guī)制效果。

4、稅收的時(shí)滯性。稅收作為國家宏觀調(diào)控體系中的重要工具，對(duì)于實(shí)現(xiàn)國家宏觀調(diào)控關(guān)于總量平衡與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標(biāo)都有一定作用，但稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時(shí)滯，包括認(rèn)識(shí)時(shí)滯、執(zhí)行時(shí)滯與反應(yīng)時(shí)滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。我國房地產(chǎn)稅種繁復(fù)、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多層次收費(fèi)現(xiàn)象，成為導(dǎo)致商品房房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。

現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)的一個(gè)明顯特點(diǎn)就是保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重，房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅。根據(jù)稅收轉(zhuǎn)嫁的一般規(guī)律，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收轉(zhuǎn)嫁容易發(fā)生，而保有環(huán)節(jié)不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，因此我國房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu)使得稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁極易產(chǎn)生。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于壟斷性行業(yè)，更易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

四、結(jié)論與建議

1、改革房地產(chǎn)稅收體系的有關(guān)稅種。對(duì)我國現(xiàn)行的土地稅法及規(guī)范性法律文件進(jìn)行整合，科學(xué)設(shè)置稅種、稅率，并注意與其他土地法律法規(guī)銜接配套。參考國際物業(yè)稅的特點(diǎn)，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，將現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

2、調(diào)整房地產(chǎn)稅收體系中的稅率。目前房地產(chǎn)稅收以比例稅率為主，這已經(jīng)體現(xiàn)出一定弊端?？梢越梃b個(gè)人所得稅的經(jīng)驗(yàn)，采用超額累進(jìn)稅率來計(jì)征。

3、正確處理稅、租、費(fèi)的關(guān)系。完善土地稅、租、費(fèi)立法，將合理且具有準(zhǔn)稅收性質(zhì)的收費(fèi)并入稅收體系，取消不合理的收費(fèi)。優(yōu)化征收環(huán)境，實(shí)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)征稅制度，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)稅收體系。

4、處理好中央政府和地方政府的稅收關(guān)系。地方政府為保證財(cái)政收入的重要來源及本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和“政績(jī)”形象，必然會(huì)在一定程度上與中央政府的調(diào)控政策間存在偏差，因而處理好地方政府和中央政府的稅收關(guān)系也是完善房地產(chǎn)稅收的重要方面。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 常麗：我國房地產(chǎn)稅制的完善對(duì)策[J].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008（1）.

[2] 董鴻波、李倩：房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)嫁及其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J].哈爾濱市委黨校學(xué)報(bào)，2007（1）.

篇3

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)稅收政策 長(zhǎng)效機(jī)制 稅制改革 

 

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位 

 

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥” 

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房?jī)r(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。 

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式 

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。 

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。 

 

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理 

 

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況 

我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)影響,配合國家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。 

(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策 

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。 

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議 

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度 

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問題,對(duì)這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。 

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng) 

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房

租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。 

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收 

從世界各國財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。 

 

參考文獻(xiàn): 

1.國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1) 

2.陳真誠.不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開征.法制日?qǐng)?bào),2010(2) 

篇4

關(guān)鍵詞：財(cái)政稅收政策 房地產(chǎn) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 影響 對(duì)策

一、前言

作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響

（一）財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化

從目前來看，我國房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場(chǎng)商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)國家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過高或者是居民實(shí)際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易，如果居民實(shí)際收入過低，那么實(shí)際購買力會(huì)受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策，對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。

（二）財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策

作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。

（三）財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度

為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。

三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策

（一）保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足

從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。

（二）重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購房成本，促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。

（三）實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待

由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時(shí)候的買房行為才能夠進(jìn)行判定?？傊枰Y(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購房者住房信息，對(duì)于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對(duì)于購房投機(jī)行為來進(jìn)行嚴(yán)格懲治。

四、結(jié)束語

隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)市場(chǎng);稅收;宏觀調(diào)控

作為一種稅收分配手段，房地產(chǎn)稅收政策直接關(guān)系著開發(fā)商與消費(fèi)者兩者的收入分配，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)與消費(fèi)者購買起著引導(dǎo)作用，從而進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾的調(diào)控，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，要善于學(xué)習(xí)國外已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性成果的政策，取長(zhǎng)補(bǔ)短、與時(shí)俱進(jìn)，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控發(fā)展現(xiàn)狀

1.1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控基本內(nèi)容

自1994年我國房地產(chǎn)稅收制度形成至今，已經(jīng)有近30年的發(fā)展歷程，在其發(fā)展中不斷完善，到現(xiàn)在為止我國在房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策已經(jīng)有12種，這12種稅收政策分布在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，用以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，其中以房地產(chǎn)作為直接征收對(duì)象的稅種有5種。

1.2我國房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控發(fā)展歷程

房地產(chǎn)市場(chǎng)的大熱直接帶來了商品房?jī)r(jià)格的急劇攀升，超出了消費(fèi)者的承受能力，市場(chǎng)房?jī)r(jià)與居民收入嚴(yán)重失衡，部分一線房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超國外發(fā)達(dá)國家，為了調(diào)控市場(chǎng)秩序，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策用于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，如“國八條”“國六條”等，在國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，稅收是其重要手段，在國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行稅收調(diào)控的發(fā)展歷程中，可以將其劃分為兩大類別，分別是緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控階段以及寬松型房地產(chǎn)調(diào)控階段。

2國外房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策

2.1美國房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策

美國相比其他國家而言，雖然發(fā)展歷程沒有特別深厚，但是其國家經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展較為完善，其房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也較為成熟，這主要得力于美國政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的調(diào)控作用，美國注重對(duì)于房地產(chǎn)稅收制度的完善，美國針對(duì)不同的區(qū)域制定了不同的稅種，而且各個(gè)區(qū)域之間的稅率也是不同的，不僅如此，國家還針對(duì)中低收入人群制定了相對(duì)優(yōu)惠的購房政策，這樣使得國民都能夠買得起房，住得起房，打擊了投機(jī)倒把行為，有效抑制了泡沫經(jīng)濟(jì)的興起。

2.2德國房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策

在德國政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的過程中，其將稅收作為其主要的調(diào)控手段，通過相關(guān)稅收政策的制定與實(shí)施，有效地遏制了炒房者的行為，炒房者的利益被最小化，讓炒房行為近乎于消失，因而其市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求，如果是自己居住的住宅，那么居民只需要繳納最基本的宅基地土地稅;如果是對(duì)于住房進(jìn)行出售，則還要繳納交易稅及不動(dòng)產(chǎn)稅;如果是在房屋出售的過程中，銷售者獲得了較高的經(jīng)濟(jì)利益，則還需繳納差價(jià)盈利稅;如果屋主將自身住宅用于租賃獲取經(jīng)濟(jì)利益，則還需要另外繳納個(gè)人所得稅。這些稅種的存在嚴(yán)重遏制了投機(jī)行為的產(chǎn)生，有效降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房者的利潤(rùn)，遏制了炒房行為的產(chǎn)生，這對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是具有重要作用的。

2.3日本房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控政策

日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史悠久，而且相關(guān)體系較為完善，其房地產(chǎn)稅收政策貫穿房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)之中，體系嚴(yán)密，國稅與地稅是日本房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的最為主要的稅種，地稅又可以劃分為土地持有稅、固定資產(chǎn)稅等，地價(jià)稅是國稅的主要組成部分，在日本房地產(chǎn)的取得及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中稅收種類多，在不同的環(huán)節(jié)中征收的國稅及地稅都是不同的，正是由于這么嚴(yán)密的稅收制度的存在才得以維持其國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

3國外房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控對(duì)我國的啟示

3.1不斷完善稅收體系，制定切合實(shí)際的稅收調(diào)控政策

從國外政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅收政策來看，嚴(yán)謹(jǐn)完善的稅收體系是保障國家調(diào)控有效性的基礎(chǔ)，只有稅收體系完善，才能保證調(diào)控取得可行的成果，通過對(duì)于美國稅收政策分析可以發(fā)現(xiàn)，因地制宜、實(shí)事求是的稅收政策是十分重要的，中國自古以來就存在著區(qū)域發(fā)展不平衡、貧富差距大的問題，房地產(chǎn)中標(biāo)準(zhǔn)化的稅收政策不能夠滿足每一個(gè)區(qū)域發(fā)展及消費(fèi)者的需要，因而在實(shí)際的稅收制定過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)的不同環(huán)節(jié)、不同區(qū)域、不同消費(fèi)人群制定出不同的稅收政策，讓有剛需的消費(fèi)者能夠受到稅收政策的庇護(hù)，讓炒房者的投機(jī)倒把行為得到遏制，讓每一個(gè)稅收政策都能得到實(shí)際執(zhí)行，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收政策與其他相關(guān)法律之間協(xié)調(diào)性的構(gòu)建，營造一個(gè)綠色健康的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

3.2通過房地產(chǎn)稅收調(diào)控房產(chǎn)交易市場(chǎng)，打擊投機(jī)行為

國家在對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)行稅收調(diào)控政策時(shí)，可以通過稅收調(diào)節(jié)利益分配，是打擊炒房行為的最有力的手段。房地產(chǎn)稅收的征收無論是對(duì)于買房者還是賣房者的行為都是起著一定的引導(dǎo)作用的，在房屋買進(jìn)的過程中，稅收加劇了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，對(duì)賣房行為起到了抑制作用;在賣房的過程中，稅收使得賣家利潤(rùn)下降，這樣就能夠遏制部分炒房者通過買賣房屋獲得暴利的行為。針對(duì)消費(fèi)者擁有的房屋數(shù)量如首套房、二套房等制定不同的稅收，加重二套房購買稅率，針對(duì)其個(gè)人名下房屋買賣次數(shù)制定稅收政策，消費(fèi)者對(duì)于名下房屋的定時(shí)居住時(shí)間的長(zhǎng)短也可以作為不同稅收政策制定的依據(jù)，這樣讓投機(jī)者無利可圖，炒房行為自然消失，有效維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.3整合稅種，優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)

雖然當(dāng)前我國對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)制定了一系列稅收政策，但是在稅收政策的分布中大多處于開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收是一種“輕保有、重流轉(zhuǎn)”的結(jié)構(gòu)形式。要想使得我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化就必須采取一些必要的措施，如在開發(fā)環(huán)節(jié)降低稅收，將現(xiàn)有的房地產(chǎn)存在的亂收費(fèi)現(xiàn)象進(jìn)行清理，將不合理收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行取締，加強(qiáng)對(duì)于開發(fā)環(huán)節(jié)的稅后監(jiān)管，對(duì)于房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，在有必要的情況下可以將部分收費(fèi)項(xiàng)目納入財(cái)政進(jìn)行管理，優(yōu)化征收流程，防止重復(fù)征收現(xiàn)象的發(fā)生。土地作為房產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，是地產(chǎn)商進(jìn)行投機(jī)行為的重要條件，可以對(duì)持有空閑土地的開發(fā)商征收土地閑置稅，對(duì)于閑置時(shí)間長(zhǎng)的土地可以以面積作為收稅依據(jù)，根據(jù)土地閑置年限長(zhǎng)短實(shí)行增長(zhǎng)式稅率。

篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房?jī)r(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)影響,配合國家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問題,對(duì)這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。

參考文獻(xiàn):

1.國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

2.陳真誠.不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開征.法制日?qǐng)?bào),2010(2)

篇7

關(guān)鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產(chǎn)市場(chǎng)；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控

前言

就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

各國對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀點(diǎn)和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來法國人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

（二）對(duì)低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對(duì)低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對(duì)低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會(huì)在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無房戶都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對(duì)從事開發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購入價(jià)的差價(jià)收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（四）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

從國際稅收實(shí)踐來看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

（五）針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅，是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，西方多采用地價(jià)稅（主要采用估價(jià)計(jì)稅方法）。除此之外，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國家，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點(diǎn)：一是大多數(shù)國家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度，按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對(duì)所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

眾所周知，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè)，年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動(dòng)，牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢(shì)，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨，媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值；

3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

（二）切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

稅收政策是國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應(yīng)當(dāng)借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年人購房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。:

（三）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因?yàn)閮H僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)

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[3]鄧宏乾.中國房地產(chǎn)稅制研究[M].武漢:華中師范大學(xué)出版社,2000.12.

篇8

Abstract:Financial crisis's influence, our country real estate market is continued murky. The article from the tax revenue system's angle, has analyzed our country real estate present situation, and how to change the real estate market present situation, put forward certain real estate tax revenue system's reform proposal.

關(guān)鍵詞：金融危機(jī) 房地產(chǎn) 稅收 改革

Key words: Financial crisis real estate tax revenue reform

作者簡(jiǎn)介：周倩倩 專業(yè)：稅務(wù) 最高學(xué)歷：大學(xué)本科在讀 所在單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院。

【中圖分類號(hào)】F2 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1004-7069（2009）-05-0061-01

2008年7月，美國住房抵押貸款市場(chǎng)巨頭房利美和房地美陷入困境，美國次貸危機(jī)開始全面爆發(fā)，并蔓延到許多國家，引發(fā)了一場(chǎng)全球性的金融危機(jī)。作為世界新興經(jīng)濟(jì)大國的我國經(jīng)濟(jì)也深受其害，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)率先進(jìn)入寒冬，住房?jī)r(jià)格下降，一些城市出現(xiàn)零交易。隨之而來可以預(yù)見的是，土地招拍掛流標(biāo)，政府沒有財(cái)政收入，建筑企業(yè)倒閉，建筑工人失業(yè)，建筑鋼材等上游供應(yīng)企業(yè)銷售停滯，房屋裝潢和家具行業(yè)隨之進(jìn)入蕭條之列，從而影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的收入和社會(huì)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)處于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的中間階段，是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。面對(duì)金融危機(jī)，我國需要緊急出臺(tái)相關(guān)政策，以挽回低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)和研究，房地產(chǎn)稅收政策要比金融政策更容易和有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，面對(duì)全球金融危機(jī)給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來的諸多不利影響和負(fù)面沖擊，我們必須采取一定的房地產(chǎn)稅收改革政策，加以調(diào)控、加以引導(dǎo)，以扭轉(zhuǎn)不利局面，最大限度的減少、減輕因金融危機(jī)帶來的損失和影響。

1 金融危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)的影響

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對(duì)孿生兄弟，世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。

2008年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一場(chǎng)夢(mèng)魘。受世界金融危機(jī)影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢(shì)。從全國范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)度在降低。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢(shì)，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)。伴隨著價(jià)格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。

2 房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對(duì)象的稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國財(cái)政收入的重要來源之一，更是我國調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為、調(diào)節(jié)國家財(cái)富分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。房地產(chǎn)稅收對(duì)住房市場(chǎng)的影響有兩個(gè)特殊的方面，一個(gè)是對(duì)家庭借貸的影響，一個(gè)是對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。高房?jī)r(jià)鼓勵(lì)了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對(duì)漲價(jià)的預(yù)期也提高了購房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度，因?yàn)榉秶透鞣N手段的復(fù)雜性很難估計(jì)出來?？梢源_定的是，資本利得稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅、銷售稅或增值稅都對(duì)房?jī)r(jià)有著很大的影響。

3 我國房地產(chǎn)稅收體制改革的探索

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過稅費(fèi)改革之后實(shí)行的制度。十幾年來，該稅收體系指導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一個(gè)相當(dāng)繁榮的時(shí)期，為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，尤其在金融危機(jī)下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制房?jī)r(jià)的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經(jīng)濟(jì)失衡。因此，在當(dāng)前環(huán)境下我國有必要對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1） 居民購房?jī)?yōu)惠收稅

在金融危機(jī)期間，對(duì)國民購買商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國民。

（2） 二手房營業(yè)稅實(shí)行差額收稅

現(xiàn)行的對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場(chǎng)蕭條時(shí)，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時(shí)期，繼續(xù)對(duì)二手房交易實(shí)行全額征收營業(yè)稅對(duì)二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對(duì)二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時(shí)也有利于繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)稅收來源。

（3） 暫停征收土地增值稅

我國土地增值稅是1993年底開征的，數(shù)十年來幾乎流于形式，有名無實(shí)，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計(jì)算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會(huì)影響稅務(wù)機(jī)關(guān)的公信力。因此，在金融危機(jī)的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀的稅收征管機(jī)制

不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強(qiáng)化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求的稅收征管機(jī)制，構(gòu)建符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。

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篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 征管

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對(duì)如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒有同類可比價(jià)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)， 提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 趙晉林：當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.

[2] 韓雪：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；市場(chǎng)供求

1房地產(chǎn)稅收效應(yīng)分析

房地產(chǎn)稅收是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有力經(jīng)濟(jì)手段，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置、社會(huì)財(cái)富分配、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)等諸多方面有非常重要的影響。

1.1房地產(chǎn)稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用

（1）可以通過對(duì)空地、閑置土地征收重稅，抑制土地的過度投資開發(fā)，促進(jìn)土地的有效利用。

（2）可以通過對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的土地采用差別稅收政策、對(duì)不同地段采取分檔稅率，有效調(diào)節(jié)用地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

（3）房地產(chǎn)稅收中屬于財(cái)產(chǎn)稅的部分，它的很重要的功能就是通過稅收杠桿，公平分配財(cái)富。

（4）在市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重時(shí)，通過提高增值稅的契稅的手段,在市場(chǎng)低迷時(shí)，通過稅收減免、品種調(diào)整，實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)市場(chǎng)活躍程度，平衡市場(chǎng)供求的效果。

1.2房地產(chǎn)稅收的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性分析

1.2.1稅種屬性

商品課稅容易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，所得課稅不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,增值稅、營業(yè)稅等中間性質(zhì)的稅種容易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,終端性質(zhì)的所得課稅等不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁。

1.2.2商品或生產(chǎn)要素供求彈性

供求彈性與稅收歸宿有著密切關(guān)系。在其他條件不變的情況下,需求曲線的彈性越大,需求者支付的稅收比例越小,供給者支付的稅收比例越大;相反,供給曲線的彈性越大,轉(zhuǎn)嫁給需求者的稅收比例越大。在完全無彈性供給曲線的極端情況下,全部稅負(fù)都由供給者承擔(dān);相反,在完全彈性供給曲線的情況下,全部稅負(fù)都轉(zhuǎn)嫁給需求者。

2房地產(chǎn)稅收對(duì)市場(chǎng)供求及價(jià)格的影響?yīng)?/p>

2.1稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及需求調(diào)節(jié)的作用機(jī)理

2.1.1需求不變時(shí)，房地產(chǎn)稅收對(duì)供給的影響?yīng)?/p>

我國目前采取的稅收政策中有三項(xiàng)是直接作用于供給者的：對(duì)賣房者征收營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。從理論上講，它的效應(yīng)是政府對(duì)賣方增加稅負(fù)，直接提高了供給者的成本，在其他條件不變時(shí)，供給方為取得同以前相同的利潤(rùn)，會(huì)將稅收成本包含在出售價(jià)格中，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這樣導(dǎo)致供給曲線左移，新的市場(chǎng)均衡價(jià)格E2比原來的均衡價(jià)格E1提高，同時(shí)Q2〈Q1

從理論上看，目前針對(duì)供給方的房地產(chǎn)稅收在抑制房?jī)r(jià)上作用是不明顯的，且不能有效改變住房供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)。

2.1.2供給不變時(shí)，房地產(chǎn)稅收對(duì)需求的影響?yīng)?/p>

從理論上講，相對(duì)于對(duì)供給方征稅，房地產(chǎn)稅制中對(duì)需求方征稅是有一定優(yōu)勢(shì)的。我們知道對(duì)供給方的征稅容易向前轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，特別是需求彈性小于供給彈性時(shí)。而對(duì)需求方的征稅不能直接包含在房屋價(jià)格中，不會(huì)直接造成房?jī)r(jià)上漲。如圖2所示，由于對(duì)房地產(chǎn)需求方的稅收屬于從價(jià)稅，因而征稅后需求曲線斜率發(fā)生變化，左移至D''''，在新均衡點(diǎn)E2下，價(jià)格由P1下降到P2，數(shù)量由Q1下降到Q2。

2.2稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的作用機(jī)理

2.2.1不考慮稅收轉(zhuǎn)嫁條件下,房地產(chǎn)課稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響?yīng)?/p>

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商是稅收的主要承擔(dān)者。如果不發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，征稅加大了開發(fā)商的生產(chǎn)成本,使其減少利潤(rùn),從長(zhǎng)期來講,必然導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給減少，在需求不變的條件下,住房?jī)r(jià)格將呈上漲趨勢(shì)。至于在流通環(huán)節(jié)針對(duì)消費(fèi)者征收的契稅,會(huì)通過加重購買成本,而使消費(fèi)需求減小,從而產(chǎn)生降低房?jī)r(jià)的影響,不過這種影響由于契稅稅率較低而不是十分明顯。

2.2.2考慮稅收轉(zhuǎn)嫁條件下,房地產(chǎn)課稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響?yīng)?/p>

在發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁情況下,土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所征收的稅收,其名義負(fù)稅人為房地產(chǎn)開發(fā)商,但短期內(nèi)，房地產(chǎn)需求是缺乏彈性的，經(jīng)濟(jì)利益作用下房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過提高房?jī)r(jià)的形式將所負(fù)稅收向前轉(zhuǎn)嫁給住房消費(fèi)者，于是現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)會(huì)因這種稅收轉(zhuǎn)嫁而提高。從長(zhǎng)期來看,需求彈性增強(qiáng),對(duì)住房的需求可能會(huì)因房?jī)r(jià)的上升而減小,在供給不變下,供求力量的變化會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。房?jī)r(jià)這種上漲或者下降的程度和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短,取決于需求的調(diào)整強(qiáng)度和時(shí)間長(zhǎng)短。

3不同稅種在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用分析

3.1作用于保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅、資源稅

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中的財(cái)產(chǎn)稅和資源稅是以納稅人擁有的土地、房產(chǎn)為課稅對(duì)象的一類稅收。它們都屬于直接稅,一般不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,這樣對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅產(chǎn)生的直接影響便是增加了房地產(chǎn)的持有成本。從消費(fèi)終端抑制,對(duì)那些相對(duì)于資源多用多占有住房的房產(chǎn)業(yè)主,以及房產(chǎn)投資人施以高額稅負(fù)的政策,既可以有效控制“無用多占”的過度住房需求,從而會(huì)降低房地產(chǎn)的需求,促使房?jī)r(jià)下降。強(qiáng)化房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會(huì)刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅是按市場(chǎng)價(jià)值(評(píng)估價(jià)值)進(jìn)行課稅的。

3.2作用于出讓、交易、收益環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅

一方面房地產(chǎn)稅收在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的調(diào)控,有易于操作的突出優(yōu)點(diǎn)。但另一方面，房地產(chǎn)投機(jī)資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要來自利息支出。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅,屬于間接稅,沒有一種流轉(zhuǎn)稅是不能轉(zhuǎn)嫁的。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)增加后,售房者的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁終將流向消費(fèi)者。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控政策只是增加了買房者的成本(主要是消費(fèi)性需求者),對(duì)賣房者不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。由于投機(jī)資金稅負(fù)的成本可以轉(zhuǎn)嫁,如果投機(jī)者見到持有環(huán)節(jié)稅負(fù)沒有變化,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,稅收成本則沒有太大變化。投機(jī)者是否占有房屋則主要取決于信貸支出與房?jī)r(jià)漲跌博弈的結(jié)果,如果房?jī)r(jià)存在上漲的必然性,就可以持有房產(chǎn)以繼續(xù)獲得既得收益。

3.3作用于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的所得稅

（1）所得稅作為最典型的直接稅，一般不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)嫁，它在維持經(jīng)濟(jì)繁榮、抑制資本的過度集中以及組織財(cái)政收入方面有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)稅收中的所得稅部分是地方稅收的重要組成部分，有利于地方稅收規(guī)模的壯大。這也是所得稅財(cái)政功能的集中體現(xiàn)。

（2）由于所得稅的直接稅性質(zhì)，對(duì)二手房交易收益征收所得稅，直接增加二手房售房者的交易成本,減少其投機(jī)收益以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求,從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格(或抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度)。

（3）在不發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁的情況下,對(duì)于房屋出租租金收益的課征所得稅,會(huì)直接降低出租房屋的各期凈收益,從而導(dǎo)致房屋出租量減小,有可能使原來租房者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)初次流通環(huán)節(jié),從而抬升房地產(chǎn)的初次交易價(jià)格,

參考文獻(xiàn)