導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)模式 資本運(yùn)營(yíng) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 頤高模式 萬(wàn)達(dá)模式

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬(wàn)達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成??；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作，這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來(lái)講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì)，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過(guò)耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營(yíng)上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是：

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無(wú)益處，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過(guò)地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上（尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí)）存在一定隱患。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，無(wú)論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面：

地產(chǎn)耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在：參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng)：頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式，主要有以下幾點(diǎn)：資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期（投入并獲得合理回報(bào)）；通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長(zhǎng)期持有，通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于：

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心；充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性；完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用；除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外，還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性；頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析

篇2

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來(lái)講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過(guò)耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無(wú)益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過(guò)地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無(wú)論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng):頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析

篇3

過(guò)去，商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重于物業(yè)管理。然而，商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，投資總額高，投資回報(bào)期長(zhǎng)，正確地將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，提升商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的凈利潤(rùn)和投資收益率的最大化。當(dāng)前，成熟的機(jī)構(gòu)，無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)還是商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商，都將管控項(xiàng)目的核心目標(biāo)放在了資產(chǎn)管理能力上。

一、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理5大問(wèn)題

1.資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過(guò)程中主要依賴銀行貸款等間接融資方式，獲取開發(fā)資金，并通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)回收資金，償還銀行債務(wù)，資金鏈的銜接結(jié)構(gòu)單一，資金循環(huán)機(jī)制缺失，使得商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理能力不足。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金來(lái)源主要有銀行信貸、自有資金、REITs、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等多種渠道，其中只有10%的資金來(lái)自于銀行，其余則來(lái)自社上的投資（REITs和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金是主要渠道）。低比例的銀行貸款和高比例的社會(huì)投資，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)模式和后期的運(yùn)營(yíng)管理上有較高的自主性和選擇性，同時(shí)融資渠道的多元化大大降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

2.產(chǎn)權(quán)分散，資本市場(chǎng)參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

傳統(tǒng)的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，主要有三種主要經(jīng)營(yíng)模式，即完全出售、混和持有、完全持有（見表1）。

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金壓力巨大，因此商業(yè)地產(chǎn)建成之后，大部分會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行出售。這可以幫助開發(fā)商迅速回籠資金，并獲取利潤(rùn)。但這造成了地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)性和整體性效益難以實(shí)現(xiàn)。

而且即便建成后不出售，在以上三種模式中，資本都是在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)。在投融資管理中缺乏戰(zhàn)略投資者，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼投資人的職能，資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力巨大。

3.商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的全程。但是，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過(guò)出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式是比較低端的。落后的商業(yè)地產(chǎn)投資模式造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，融資渠道狹窄，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理無(wú)從談起。

4.開發(fā)商缺乏資產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)

不少開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)模式缺乏經(jīng)驗(yàn)。對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和額管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5.開發(fā)利潤(rùn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)高于普通住宅地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)。開發(fā)的高利潤(rùn)，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而非進(jìn)行資產(chǎn)管理。

二、全程資產(chǎn)管理6大評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)管理是一個(gè)全生命周期的管理過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)，從拿地、到建設(shè)開發(fā)、到運(yùn)營(yíng)管控，都是資產(chǎn)管理的內(nèi)容。資產(chǎn)管理的KPI指標(biāo)就是緊密鎖定EBITDA-U的投資回報(bào)數(shù)據(jù)。

圍繞EBITDA-U的核心財(cái)務(wù)回報(bào)數(shù)據(jù)，資產(chǎn)管理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也變得清晰可控。

從項(xiàng)目全程資產(chǎn)管理過(guò)程來(lái)看，主要可以分成以下六個(gè)方面。

1.恰當(dāng)選址，控制拿地成本

李嘉誠(chéng)的信徒們普遍將地段和選址作為評(píng)估項(xiàng)目投資收益的核心關(guān)鍵。然而，從資產(chǎn)管理的指標(biāo)來(lái)看，投資回報(bào)率只是個(gè)相對(duì)數(shù)據(jù)。換句話說(shuō)，沒(méi)有地段好壞之分，只有投資回報(bào)的高低之分。

2.精準(zhǔn)定位，鎖定市場(chǎng)人群

大量的實(shí)戰(zhàn)案例告訴我們，人群定位錯(cuò)了，項(xiàng)目投資回報(bào)率就會(huì)大幅下降。而市場(chǎng)人群的消費(fèi)趨勢(shì)是最捉摸不定的，選對(duì)正確的目標(biāo)人群，并對(duì)癥下藥，是考核資產(chǎn)管理者能力的重要一課。

3.控制投資，鎖定造價(jià)

為了達(dá)到最佳的商業(yè)展示目標(biāo)，牛逼的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)會(huì)精煉的控制各種投資成本。產(chǎn)品做得高大上或矮挫窮都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續(xù)的品牌定位以及租金、售價(jià)回報(bào)是否能與之成正比。

4.特色引領(lǐng)，同時(shí)考慮成本因素

商業(yè)地產(chǎn)是高速變化的潮流行業(yè)，沒(méi)有創(chuàng)新的項(xiàng)目基本無(wú)法生存，而過(guò)度創(chuàng)新的項(xiàng)目也會(huì)將項(xiàng)目送入墳?zāi)?。拿捏好?chuàng)新的度，一個(gè)重要的衡量標(biāo)桿也是為創(chuàng)新所付出的投資回報(bào)的成果。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是判斷市場(chǎng)創(chuàng)新進(jìn)化方向?qū)﹀e(cuò)的最好標(biāo)桿。

5.精選品類，看準(zhǔn)品類黑馬

業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌選擇是商業(yè)地產(chǎn)最為重要的問(wèn)題。好的資產(chǎn)管理者，能夠洞察品類發(fā)展趨勢(shì)，巧妙的將未來(lái)快速成長(zhǎng)的品類以較低的價(jià)格招入商場(chǎng)，從而讓整個(gè)商場(chǎng)分享品類引爆的紅利。這點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)投資的邏輯沒(méi)有兩樣。如果只選擇當(dāng)下最熱的品類，付出的代價(jià)也越高，財(cái)務(wù)回報(bào)肯定不理想。選擇成長(zhǎng)中的品類才是王道。

6.強(qiáng)營(yíng)運(yùn)管控，提升后期經(jīng)營(yíng)坪效

EBITDA-U提高的另一核心在于增加購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)收入，控制營(yíng)運(yùn)成本。很多項(xiàng)目為了后期快速增加人流，配置了豪華的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，并采用各種措施做旺場(chǎng)活動(dòng)，以提振人流?？己私?jīng)營(yíng)管理績(jī)效的指標(biāo)也是這種投入和租金、銷售增長(zhǎng)的關(guān)系。診斷、優(yōu)化、創(chuàng)新、提升是商業(yè)資產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的更為重要的因素。

三、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的可能模式

目前，標(biāo)桿房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，都在往資產(chǎn)管理方向邁進(jìn)：典型的，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)與機(jī)構(gòu)資本達(dá)成了小股操盤的輕資產(chǎn)模式；具備海外REITs平臺(tái)的凱德、越秀、領(lǐng)匯等開始進(jìn)入內(nèi)地收購(gòu)資產(chǎn)。

金融機(jī)構(gòu)方面，以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產(chǎn)基金開始有意入股或組建自己的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；以險(xiǎn)資、信托為代表，整個(gè)大資管行業(yè)開始整體從債權(quán)投資轉(zhuǎn)向股權(quán)投資，盯準(zhǔn)資產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)。

綜合而言，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)做資產(chǎn)管理，主要有三個(gè)可行的路徑。

1.商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)、機(jī)構(gòu)模式

不甘于只賣報(bào)告和做簡(jiǎn)單中介的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)和機(jī)構(gòu)，可以憑借其獨(dú)立專業(yè)身份去做獨(dú)立的資產(chǎn)管理人。不過(guò)，這些機(jī)構(gòu)需要重新對(duì)自己定位，擺脫乙方身份，從而獲得資本的認(rèn)可，分享資產(chǎn)增值收益。

2.凱德模式

像潤(rùn)、中糧等具有大投行思維的企業(yè)集團(tuán)，投一個(gè)行業(yè)早已構(gòu)想好未來(lái)資本市場(chǎng)的架構(gòu)，有意將商業(yè)地產(chǎn)金融化，對(duì)其運(yùn)管人員的要求天然地帶有資本的指令，時(shí)機(jī)成熟自然升級(jí)，尤其對(duì)于購(gòu)物中心這種對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力高度依賴的業(yè)態(tài)，資本就更加需要倚重成熟管理團(tuán)隊(duì)的力量。

3.金融機(jī)構(gòu)自建資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的模式

由金融機(jī)構(gòu)自己投資入股或組建資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的模式，對(duì)于一些有志于資產(chǎn)證券化大蛋糕的機(jī)構(gòu)，做這樣的準(zhǔn)備是為更大的戰(zhàn)役儲(chǔ)備主動(dòng)權(quán)，未來(lái)也必然成為一種潮流。領(lǐng)匯25億收購(gòu)中關(guān)村歐美匯購(gòu)物中心就是一個(gè)經(jīng)典案例。

篇4

萬(wàn)達(dá)模式：“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”和全產(chǎn)業(yè)鏈制勝

萬(wàn)達(dá)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)摸索出了被稱之為綜合體的租售平衡模式——將百貨商場(chǎng)、超市、寫字樓、公寓、酒店、步行街、影院、餐飲街等業(yè)態(tài)放進(jìn)一個(gè)幾十萬(wàn)平方米的綜合體中，只留酒店和商場(chǎng)自持，剩下的面積全部賣掉。

此外，萬(wàn)達(dá)的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式已經(jīng)成熟，因此萬(wàn)達(dá)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)出“工業(yè)化”特征，不是一個(gè)個(gè)建設(shè)，而是一批批復(fù)制，保證了萬(wàn)達(dá)每拿到一個(gè)項(xiàng)目便可實(shí)現(xiàn)快速啟動(dòng)。而且，萬(wàn)達(dá)將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到百貨、影院、KTV的能力，是很多跟隨者無(wú)法復(fù)制的。

華潤(rùn)模式：背靠大樹好乘涼

華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)是華潤(rùn)集團(tuán)整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)，華潤(rùn)集團(tuán)通過(guò)獨(dú)特的“集團(tuán)孵化模式”，向華潤(rùn)置地注入大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，由此形成“住宅+商業(yè)+增值服務(wù)”三位一體的全新商業(yè)模式。

整個(gè)華潤(rùn)系的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線很豐富，既有定位高端的（輻射全城、選址一、二線城市核心地段）萬(wàn)象城、定位于中高端（輻射區(qū)域）的五彩城及歡樂(lè)頌，還有定位于社區(qū)配套的鄰里中心PLUS365。

在商業(yè)模式上，華潤(rùn)是“租售并舉”的策略，這與業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬(wàn)達(dá)的模式原理一樣，但運(yùn)營(yíng)內(nèi)核有區(qū)別：盡管核心都是依靠物業(yè)的銷售來(lái)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)是項(xiàng)目層面的租售并舉，即以銷售物業(yè)的現(xiàn)金流支持商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)；而華潤(rùn)則是公司層面上的“租售并舉”，即地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)是分離的，很少用住宅銷售回款支持商業(yè)開發(fā)，其著眼點(diǎn)在于后期的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而非地產(chǎn)開發(fā)。

中糧大悅城模式：瞄準(zhǔn)年輕中產(chǎn)階層

篇5

一些商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足的原因，會(huì)導(dǎo)致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結(jié)一下造成商業(yè)地產(chǎn)招商開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不善的原因，希望對(duì)受眾有淺許幫助。

一忌：請(qǐng)無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的策劃公司全程運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)操作完全不等同于產(chǎn)品與社區(qū)房產(chǎn)的操作模式，它需要的是系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式支撐，各個(gè)不同的環(huán)節(jié)都需要精于商場(chǎng)操作的人力運(yùn)作，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不經(jīng)考慮就聘請(qǐng)一些毫無(wú)商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司來(lái)做全程運(yùn)營(yíng)，實(shí)在是犯了商業(yè)地產(chǎn)的操作大忌，試問(wèn)，連基本的動(dòng)線設(shè)計(jì)都不會(huì)的策劃公司你敢相信嗎？

在我接觸商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)很多策劃公司依然在運(yùn)用為企業(yè)產(chǎn)品策劃時(shí)的思路在實(shí)施，更多的甚至是在用頭腦風(fēng)暴進(jìn)行“概念”炒做，以為只要有一個(gè)好的概念，就可以一切無(wú)憂，殊不知，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)系統(tǒng)是互為聯(lián)系的，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)模式、管理體系構(gòu)構(gòu)建的支持才是最終商場(chǎng)是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對(duì)的商戶更關(guān)心的是內(nèi)在的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，否則概念再好，招商后的存活率也是相當(dāng)渺茫。

二忌：混淆的市場(chǎng)調(diào)研

很多商業(yè)地產(chǎn)的操作公司依然從項(xiàng)目周邊各經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布、消費(fèi)者調(diào)研、人流、社區(qū)居民分布等基本要素的來(lái)操作，這是傳統(tǒng)社區(qū)類住宅調(diào)研的方法，此類調(diào)研只能做為商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中的一個(gè)小要素。

商業(yè)地產(chǎn)的操作在做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，更注重當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的結(jié)構(gòu)，會(huì)從當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合做為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)各個(gè)商圈主業(yè)態(tài)、模式進(jìn)行分析，并結(jié)合項(xiàng)目的本身情況進(jìn)行綜合評(píng)析，以此為后續(xù)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃提供科學(xué)支持。

我5月份操作的一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)與我們同時(shí)收取調(diào)研費(fèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的是國(guó)內(nèi)一家著名的策劃公司，對(duì)方派了6個(gè)人的項(xiàng)目組到達(dá)，但是我們發(fā)現(xiàn)，6個(gè)人中沒(méi)有一個(gè)人操作過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，只有他們的項(xiàng)目總監(jiān)曾經(jīng)策劃過(guò)住宅房產(chǎn)，而且有四個(gè)是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調(diào)報(bào)告中，他們?yōu)樯虉?chǎng)定位的基本依據(jù)就是調(diào)研了數(shù)以千計(jì)的消費(fèi)者后，根據(jù)消費(fèi)者的需求，為該商場(chǎng)做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒(méi)有去考慮此類的業(yè)態(tài)組合能否讓商場(chǎng)持續(xù)存活，如此的做法是典型不知深淺的不負(fù)責(zé)任的思想，

三忌：自以為是的另類定位

沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司及部分商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，差異化策略會(huì)做為規(guī)劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習(xí)慣了產(chǎn)品的概念模式，以為商業(yè)地產(chǎn)的操作也會(huì)一樣火爆，而只以概念為突破口，想當(dāng)然的將商業(yè)地產(chǎn)打造成定位獨(dú)特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場(chǎng)業(yè)態(tài)如何搭配？市場(chǎng)是否是如此大的容量等核心問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)想操作成另類獨(dú)特的定位形式有三個(gè)要素：1）、核心商圈。2）、交通發(fā)達(dá)。3）、營(yíng)業(yè)面積低于3000平。

如果背棄了以上三點(diǎn)要素，既使招商情況再好，開業(yè)兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)顯出疲態(tài)，業(yè)戶糾紛100%會(huì)發(fā)生，倒閉是理所當(dāng)然的事。

四忌：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，急功近利簽約

業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)最忌諱的就是業(yè)態(tài)規(guī)劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會(huì)個(gè)人口頭答應(yīng)商戶的一些附加條件，這都為開業(yè)后商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)埋下不好的伏筆；因?yàn)椴蛔銎奉愐?，開業(yè)后商場(chǎng)的重貨現(xiàn)象非常嚴(yán)重，惡性競(jìng)爭(zhēng)難免，甚至有的商戶大動(dòng)干戈；如果開業(yè)后經(jīng)營(yíng)順利，業(yè)戶的矛盾不會(huì)激發(fā)，一旦開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不順，所有的問(wèn)題原因?qū)?huì)直接全部推給商場(chǎng)方，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)極為不利。

有一家商場(chǎng)，為了快速回款，競(jìng)?cè)话讶藲庾钔呐灶惿唐啡糠旁谝粯墙?jīng)營(yíng)，而將二三樓做成男裝與家紡類，結(jié)果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個(gè)低級(jí)的規(guī)劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場(chǎng)的糾紛天天發(fā)生，再加上簽約時(shí)不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場(chǎng)退租，商場(chǎng)根本不可能進(jìn)行大調(diào)整，而苦不堪言。

五忌：動(dòng)線處處死角

動(dòng)線設(shè)計(jì)是商場(chǎng)開業(yè)后全面盈利的關(guān)鍵因素，只有將動(dòng)線設(shè)計(jì)到位了，才能保證客流量能夠自然的到達(dá)商場(chǎng)的每個(gè)位置，不會(huì)使商場(chǎng)形成某個(gè)部位的死角。

DS商場(chǎng)（22000平），在籌劃時(shí)請(qǐng)了FYDE房產(chǎn)公司為其規(guī)劃，該策劃公司是住宅型房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動(dòng)線，結(jié)果建成后商場(chǎng)四個(gè)角全部是死角，只是在扶梯附近的業(yè)戶經(jīng)營(yíng)良好，四個(gè)死角人流稀少，退鋪事件天天發(fā)生。

六忌：運(yùn)營(yíng)模式滯固

篇6

“商業(yè)地產(chǎn)還屬于價(jià)值洼地，國(guó)內(nèi)真正的商業(yè)地產(chǎn)才算剛剛起步，還有很大的潛在商業(yè)價(jià)值沒(méi)有被挖掘。從去年到今年商業(yè)地產(chǎn)逐漸受到重視也并不僅僅是因?yàn)樽≌艿酱驂??！笔兰o(jì)天樂(lè)商業(yè)管理集團(tuán)副總裁黃鶴在接受《中國(guó)地產(chǎn)總裁》雜志記者專訪時(shí)如此表示。而隨著商業(yè)地產(chǎn)井噴局面的出現(xiàn)，一批做專業(yè)市場(chǎng)的企業(yè)越來(lái)越多地為招商憂慮。

專業(yè)市場(chǎng)看漲

“不能買幾套房，我就買幾個(gè)鋪”，一些投資客表示。住宅市場(chǎng)受到調(diào)控政策影響后，類似這種想法的投資者不在少數(shù)，商業(yè)地產(chǎn)尤其是專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域逐漸被看好?！安幌褡鲑?gòu)物中心，前期投入很大，資金回籠非常慢，做專業(yè)市場(chǎng)的資金回籠相對(duì)比較快，比較穩(wěn)定，能夠符合一些投資者的需求?！秉S鶴分析。

他表示，一些大的購(gòu)物中心一般采取底租+流水倒扣的模式，資金回報(bào)率可能很低。如美國(guó)的第五大道，都是靠租金拿提成的，可能后勁很大，但是前期非常困難。新培養(yǎng)一家店，3年以后才會(huì)有穩(wěn)定的消費(fèi)群，而這3年基本都是賠本維持的，因?yàn)闆](méi)有銷售額，沒(méi)有盈利，業(yè)主方和投資方就沒(méi)法分到相應(yīng)的收益。而一些有品牌的做專業(yè)市場(chǎng)的企業(yè)已經(jīng)積累了大量的商戶資源，定了租金以后會(huì)吸引這些資源流入，這種業(yè)態(tài)受到認(rèn)可。

一些專業(yè)人士稱，商業(yè)地產(chǎn)在今后的發(fā)展中逐漸走上專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)時(shí)代，主要體現(xiàn)在專業(yè)性的投資、專業(yè)性的開發(fā)、專業(yè)性的運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)在與專業(yè)市場(chǎng)的親密接觸后價(jià)值將會(huì)飆升。

加深“文氣”

南京1912文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司6月13日以“1912”品牌的無(wú)形資產(chǎn)獲得江蘇銀行融資10億元，1912將用此資金加深“文氣”，從文化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)到文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)上。目前，市場(chǎng)上通過(guò)打文化牌來(lái)打通專業(yè)市場(chǎng)的并不在少數(shù)。

“十二五政策中有關(guān)于產(chǎn)業(yè)文化的規(guī)劃。相關(guān)政策都有，但是落實(shí)到下面不好說(shuō)。政策必須帶著資金支持或者稅收的優(yōu)惠，或者某些方面的扶持才能落地。”黃鶴稱，從2008年開始，世紀(jì)天樂(lè)的營(yíng)業(yè)額呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，僅2011年上半年租金收取數(shù)額已超過(guò)2010年全年的租金收取數(shù)額，租金持續(xù)上調(diào)，投資者與商戶積極性也逐年遞漲?！　跋乱徊?，世紀(jì)天樂(lè)準(zhǔn)備立足于商業(yè)地產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的電子商務(wù)化，走上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這條政府扶植的利國(guó)利民之路，提升文化產(chǎn)業(yè)升級(jí)?！?/p>

“就服裝的專業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前還沒(méi)有受到業(yè)內(nèi)人士的普遍認(rèn)可。主要是起步較低，之前給大家的印象是臟亂差，低端的顧客，低端的商戶等?！秉S鶴分析，服裝方面做的比較成功的典范是韓國(guó)東大門，現(xiàn)在80%去韓國(guó)購(gòu)物的并非本國(guó)人，慢慢代替了日本的潮流文化。我們需要移植、借鑒這種發(fā)展模式，但是單純地把東大門那套流程搬過(guò)來(lái)不行，需要找到一個(gè)合適的點(diǎn)把這些結(jié)合起來(lái)，這就需要從商業(yè)地產(chǎn)的新型服務(wù)上下功夫。

“但是不能空想一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意的概念來(lái)運(yùn)用，要根據(jù)以往運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)所積累的經(jīng)驗(yàn)和資源，因地制宜地去做，一步步發(fā)展?！秉S鶴強(qiáng)調(diào)。

運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵

業(yè)內(nèi)人士指出，和住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)在銷售、出租、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等各方面都需要投入更多的精力，這就需要形成系統(tǒng)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，需要專業(yè)的人力資源部門來(lái)管理。因此可以說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵在于后期的運(yùn)營(yíng)狀況。

篇7

成本管理中存在的問(wèn)題

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項(xiàng)目成本管理方面存在許多問(wèn)題。結(jié)合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前在其成本管理中存在的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：第一，商業(yè)項(xiàng)目套用住宅項(xiàng)目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個(gè)獨(dú)立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個(gè)體系，無(wú)法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒(méi)有專職的成本管理者負(fù)責(zé)成本工作，從而難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前多采用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的一套成本管理辦法來(lái)管理，只注重工程建設(shè)過(guò)程中的建安成本管理，在成本管理意識(shí)上沒(méi)有脫離造價(jià)成本的概念，沒(méi)有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義。第二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有專門的成本管理組織。在對(duì)五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織設(shè)置進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨(dú)設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)等。而考慮到在開發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項(xiàng)目進(jìn)行資源共享，往往由負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)、施工及成本等專業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來(lái)進(jìn)行，成本管理的組織設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有針對(duì)性。第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商、工程實(shí)施和商業(yè)運(yùn)營(yíng)五個(gè)階段，成本管理在項(xiàng)目的不同階段對(duì)項(xiàng)目影響的程度是不同的。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問(wèn)題，主要是對(duì)以下三個(gè)階段的重視程度不夠。一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗(yàn)不足，評(píng)估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對(duì)項(xiàng)目成本的影響是不可逆的，后期只能通過(guò)削減利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)。二是輕設(shè)計(jì)階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設(shè)計(jì)階段忽視建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目建成后無(wú)法滿足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對(duì)已完工程進(jìn)行大量的拆除和新建，造成項(xiàng)目成本的極大浪費(fèi)。三是輕運(yùn)營(yíng)階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理依然流于工程施工階段，對(duì)運(yùn)營(yíng)階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)受阻。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)是，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，存在開發(fā)初期高利潤(rùn)，開發(fā)中期微利，運(yùn)營(yíng)期間無(wú)利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性投資越大，項(xiàng)目質(zhì)量越好，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命成本應(yīng)該選擇一個(gè)合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問(wèn)題。

解決措施及建議

篇8

摘 要 近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局中一枝獨(dú)秀，幾乎每個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域性都可以看到商業(yè)地產(chǎn)的影子。然而，由于商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，所以在估價(jià)中的影響因素也具有其自身的特點(diǎn)。本文主要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行總體闡述，分析當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)工作中的影響因素進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)狀 估價(jià)

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)是在各種零售，餐飲，娛樂(lè)，醫(yī)療服務(wù)，休閑設(shè)施和其他商業(yè)用途的房地產(chǎn)形式。在經(jīng)營(yíng)模式和功能、用途方面，區(qū)別于普通住宅，公寓，別墅等房地產(chǎn)形式。鑒于具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，特別強(qiáng)調(diào)公共空間的功能作用、指導(dǎo)作用和附加值，以提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值；從項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)在這個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須以動(dòng)態(tài)的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)，不像普通住宅、公寓等，建設(shè)完成、銷售完畢后就結(jié)束了開發(fā)過(guò)程。從客戶級(jí)別來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)被分為項(xiàng)目的開發(fā)商即最終的運(yùn)營(yíng)者，和項(xiàng)目的受惠群體即大眾消費(fèi)者兩級(jí)。

二、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)并不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，還帶動(dòng)著周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)目前來(lái)說(shuō)經(jīng)歷了三個(gè)階段：以“直線型布局、功能單一、較低端”的現(xiàn)行商鋪為主的初級(jí)階段；以“呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體”的商辦綜合樓為主的中級(jí)階段；以“呈總和立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體”的城市綜合體為主的高級(jí)階段。

早在2011年時(shí)，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)歷史新高。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）》記載，2010 年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5598.9 億元、1806.5 億元，而 2011 年分別增長(zhǎng)34.2%和 31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到 5354 億元、2149 億元，分別增長(zhǎng) 46.3%和 31.2%。[1]

縱觀商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，可以看到其與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)形態(tài)、人均收入水平等各方面都有著緊密聯(lián)系。從辦公類商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，主要取決于所在城市中的以下的四個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度；交通的通達(dá)性；城市的技術(shù)設(shè)施及社會(huì)服務(wù)水平；城市的性質(zhì)，是否為中心城市，對(duì)周邊區(qū)域的輻射程度。在我國(guó)，目前北京、上海等東部發(fā)達(dá)城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，很多國(guó)內(nèi)外知名公司都聚集于此，因而辦公類商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展自然就位列前茅。

對(duì)于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房來(lái)說(shuō)，主要是為商業(yè)提供營(yíng)業(yè)的場(chǎng)所，因此此類商業(yè)用房通常與當(dāng)?shù)氐娜司杖搿⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華程度等因素緊密聯(lián)系起來(lái)。2010 年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為 6921.5 萬(wàn)平方米，其中東部地區(qū) 3358.7 萬(wàn)平方米，中部地區(qū) 1739.2 萬(wàn)平方米，西部地區(qū) 1523.5 萬(wàn)平方米，分別占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于辦公樓東西部差距較小。 [1]

總體來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)還沒(méi)有完全成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還將會(huì)迎來(lái)黃金十年。不過(guò)，由于其自身的復(fù)雜性也明顯高于住宅，因此在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)存在很多不確定因素，尤其是在開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理上與住宅領(lǐng)域因?yàn)橛兄薮蟮牟町悾@也是直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。

三、商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)影響因素簡(jiǎn)析

1、關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

商業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)在于整合地產(chǎn)資源和其他資源，將土地開發(fā)升華培育為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在這期間對(duì)于土地和房產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，使其具有更廣闊的升值潛力和投資價(jià)值。因此商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值更多地反映商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，并依托行業(yè)的發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重在追求資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化。在使用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)可選案例所做的不僅僅是簡(jiǎn)單的篩選、比較和測(cè)算，更多的應(yīng)該分析商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式的合理性和前瞻性，是否符合社會(huì)發(fā)展的主流和未來(lái)的發(fā)展方向。

2、格外關(guān)注政策的影響

目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都爭(zhēng)相上馬，尤其在一些重大項(xiàng)目上，在申報(bào)過(guò)程中，在規(guī)劃、對(duì)補(bǔ)地價(jià)、容積率等方面都有相當(dāng)?shù)恼呖梢詢?yōu)惠處理。但是，仍有一些項(xiàng)目會(huì)受到某些政策的瓶頸限制，在規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)的分割方面，也許會(huì)與某些政策相悖。如何將商業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中，這將是每個(gè)項(xiàng)目都可能會(huì)遇到的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)要深層次的發(fā)展，就必須將其合法化。在商業(yè)地產(chǎn)的估價(jià)中，要非常重視發(fā)展中所遇到的政府政策的問(wèn)題，而且根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)類型的不同，所受地方政策的優(yōu)惠和限制也不同，所以在估價(jià)時(shí)就應(yīng)格外關(guān)注各地各種政策對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響。

3、充分考慮投資回報(bào)的長(zhǎng)周期屬性

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，從資金運(yùn)用角度分析，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的要求很高，投資回收期很長(zhǎng)，而且在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)資金的需求量也很大。因此，即使項(xiàng)目招商成功之后，還會(huì)需要很多的資金為其完成后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。這對(duì)于資金實(shí)力的要求就會(huì)很高，需要資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力都很雄厚的企業(yè)，只有這樣才能做好商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，才能為入住企業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。所以，商業(yè)地產(chǎn)在采用收益法估價(jià)的時(shí)候，確定折現(xiàn)率就要充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期特別長(zhǎng)的特點(diǎn)，而且因類型不同，投資回報(bào)率和回收周期也是不同的，需仔細(xì)分析，有針對(duì)性地確定。

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篇9

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 短線操作

商業(yè)地產(chǎn)，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)模式第一種是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來(lái)源，目的是通過(guò)產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資；第二種模式是“出售”，這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租，另一方面銷售。

一、商業(yè)地產(chǎn)短線操作概況

近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各地迅速興起，發(fā)展勢(shì)頭很好。但是，已開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目問(wèn)題很多，正在銷售中且未開業(yè)的則存在較多的隱患。

我國(guó)推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式，“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主，這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng)；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購(gòu)買者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，它類似一種融資工具，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

這二種贏利模式均可謂短期操作模式。商業(yè)地產(chǎn)贏利模式影響項(xiàng)目的成功率，而贏利模式又受制于項(xiàng)目的融資渠道和自有資金量。在國(guó)外及香港地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展商絕大多數(shù)是采用長(zhǎng)期投資和管理的贏利模式，然而，我國(guó)絕大部分商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式則為短線操作。

商業(yè)地產(chǎn)的管理特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。分散經(jīng)營(yíng)必須建立在統(tǒng)一管理的前提下進(jìn)行，否則，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)極易陷入困境。而短線操作下的商業(yè)地產(chǎn)部分商鋪產(chǎn)權(quán)分散，將成為統(tǒng)一管理的障礙。主要表現(xiàn)有：經(jīng)營(yíng)調(diào)整不順暢，物業(yè)改造沒(méi)人理，整體推廣后勁不足。

二、商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析

與較高的利潤(rùn)空間成線性正相關(guān)關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是采取了短線操作模式的項(xiàng)目。到底是哪些原因造成中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)短線操作的現(xiàn)象呢？

（一）自有資金不足

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往要少則幾億元，多的甚至達(dá)幾十億元，建議期也較長(zhǎng)，達(dá)2-4年，而開發(fā)商往往僅能投入10%-20%的自有資金，其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。在國(guó)家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道則幾乎沒(méi)法弄到錢。信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對(duì)于項(xiàng)目資金缺口來(lái)講，也只是杯水車薪；國(guó)外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入難度更大，除政策因素外，國(guó)內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)贏利模式讓這些投資機(jī)構(gòu)知難而退。在各種融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預(yù)售成了開發(fā)商唯一的希望。銷售商鋪也成為商業(yè)地產(chǎn)短線操作的標(biāo)志。銷售比例越大，項(xiàng)目投資回收期越短，風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（二）市場(chǎng)提供了契機(jī)

我國(guó)金融市場(chǎng)的個(gè)人投資品種不多且收益情況均不理想，這給商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售提供了良好的契機(jī)。

（三）開發(fā)商揚(yáng)長(zhǎng)避短

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式十分復(fù)雜，它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。這就要求開發(fā)商必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等專業(yè)人才。然而，由于商業(yè)意識(shí)不足及真正的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不“揚(yáng)長(zhǎng)避短”——繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“賣完走人”的住宅開發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開商業(yè)人才缺乏的短處，將商鋪經(jīng)營(yíng)踢給大型商家或投資客自理。

（四）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)謀劃利潤(rùn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)謀劃利潤(rùn)，多數(shù)開發(fā)商都想快點(diǎn)把市肆販賣出去，舉行新的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，賺取更多的優(yōu)點(diǎn)，而不是想恒久從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。因此，多數(shù)開發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個(gè)手段，而不是目的。

三、商業(yè)地產(chǎn)段現(xiàn)場(chǎng)操作弊端

商業(yè)地產(chǎn)短線操作會(huì)帶來(lái)很多的問(wèn)題。首先是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，造成商業(yè)資源和社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開發(fā)商將商鋪出售給商販后，由于沒(méi)有統(tǒng)一的管理和規(guī)劃，各個(gè)商販沒(méi)有在一定的知道下經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有統(tǒng)一的運(yùn)作，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況下降，最終偌大的開發(fā)項(xiàng)目將會(huì)得不到應(yīng)有的效益和收入；其次是商業(yè)措施使用率低。由于開發(fā)商對(duì)后期項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)思量得少，缺乏市場(chǎng)視察和市場(chǎng)定位這一主線，在修建計(jì)劃中，開發(fā)商通常為尋求經(jīng)濟(jì)優(yōu)點(diǎn)最大化，很容易為了便于販賣、出租而計(jì)劃，卻忘記了營(yíng)造良好的商業(yè)服務(wù)氣氛；此外是商業(yè)地產(chǎn)后期營(yíng)運(yùn)困難，規(guī)模上風(fēng)難以發(fā)揮。在現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)短線操作模式下，開發(fā)商總是盼望盡快將物業(yè)售出，以盡快回籠資金。而一旦商業(yè)地產(chǎn)被拆零賣掉，全部權(quán)與謀劃?rùn)?quán)疏散歸屬業(yè)主或租戶，地產(chǎn)商無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商通常缺乏對(duì)項(xiàng)目的團(tuán)體控制力，勢(shì)必造成大型購(gòu)物中心謀劃及結(jié)構(gòu)無(wú)序、無(wú)特色，項(xiàng)目交織重復(fù)，紊亂無(wú)章，服務(wù)功效殘缺，更談不上良好的企業(yè)形象和效益。

如果這些問(wèn)題不盡快解決，商業(yè)地產(chǎn)短線操作找不到出路，那么那些弊端就仍會(huì)存在，閑置的資源就不能得到有效的利用，經(jīng)濟(jì)效益就不能最大化，對(duì)社會(huì)資源造成了浪費(fèi)，所以，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)短線操作進(jìn)行研究是非常必要的。要解決以上弊端，開發(fā)商可以從重新調(diào)解自身定位、創(chuàng)建商業(yè)地產(chǎn)新型資金張羅模式、推動(dòng)商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合、適時(shí)引入運(yùn)營(yíng)的專業(yè)中介商等方面入手。

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篇10

1綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制的特點(diǎn)

持有型為主的商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)收益為租金及物業(yè)增值，是以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)運(yùn)營(yíng)成本最低、運(yùn)營(yíng)收益最高為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目相比，對(duì)開發(fā)技術(shù)要求更高，同時(shí),運(yùn)營(yíng)增值空間也更大。由此可以看出，決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目適合作為綠色建筑發(fā)展的著力點(diǎn)的主要原因是：第一，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多采取租賃為主、租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，與傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目相比，改變了綠色建筑增量成本的投資者和受益者分離的尷尬局面；第二，與傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目相比，綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模更大、回收期更長(zhǎng)，但同時(shí)運(yùn)營(yíng)增值空間也更大。這兩個(gè)因素都導(dǎo)致了投資方追求的將不再是能夠賺取市場(chǎng)眼球以其將建筑產(chǎn)品賣個(gè)好價(jià)錢的綠色建筑評(píng)級(jí)指標(biāo)，而是真正能節(jié)約后期運(yùn)營(yíng)成本的綠色建筑運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。而這種通過(guò)運(yùn)營(yíng)成本節(jié)約彌補(bǔ)前期綠色建筑增量成本的動(dòng)機(jī)將有利于改變傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)的弊端，成本管理所關(guān)注的將不僅局限于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和施工階段所發(fā)生的全部費(fèi)用，還要充分考慮運(yùn)營(yíng)階段成本情況，以項(xiàng)目特定運(yùn)營(yíng)周期為視角進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本管理研究更有意義。

2綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制存在的問(wèn)題

盡管目前我國(guó)對(duì)發(fā)展綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本的控制模式進(jìn)行了不懈的探索，但目前仍然存在諸多問(wèn)題。

1）項(xiàng)目成本參考數(shù)據(jù)缺乏或不準(zhǔn)確，又沒(méi)有合理的、簡(jiǎn)單可行的綠色建筑成本投入績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因此，許多開發(fā)商難以確定合理的項(xiàng)目目標(biāo)成本，使后期成本管理困難。

2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)偏高，又沒(méi)有評(píng)價(jià)體系進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，造成能耗浪費(fèi)嚴(yán)重。

3）缺乏系統(tǒng)設(shè)計(jì)的理念，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為技術(shù)堆砌的產(chǎn)物，實(shí)際節(jié)能指標(biāo)遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)節(jié)能指標(biāo)的現(xiàn)象普遍存在，部分節(jié)能技術(shù)不實(shí)用且成本高昂，未能實(shí)現(xiàn)綠色增量成本和效益的有效平衡。

4）缺乏有效的綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理方法，對(duì)項(xiàng)目的管控偏管理而輕治理，項(xiàng)目過(guò)程控制效果不理想。

二綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn)

綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大、參與方眾多、技術(shù)復(fù)雜的特征決定了其成本管控過(guò)程的復(fù)雜性?；诰G色項(xiàng)目設(shè)備的循環(huán)周期N進(jìn)行的成本管控視角，以下從決策設(shè)計(jì)管理、制度管控方面對(duì)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的要點(diǎn)進(jìn)行論述。

1決策設(shè)計(jì)管理

（依靠績(jī)效評(píng)價(jià)體系作出判斷）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)階段的成本控制工作要遵循以下原則：

1）決策階段尤為重要，可行性研究的成功與否在一定程度上決定了項(xiàng)目的成?。罕M量使綠色建筑咨詢顧問(wèn)提前介入項(xiàng)目，以便綠色建筑顧問(wèn)從決策設(shè)計(jì)階段即可對(duì)項(xiàng)目各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案提出意見，避免方案確定后因綠色建筑申報(bào)引起方案變更所導(dǎo)致的成本增加。

2）可以采用成本預(yù)估和效益回收預(yù)期情況對(duì)項(xiàng)目采用綠色建筑技術(shù)、設(shè)備及材料的情況進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，形成較為可信的績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果和運(yùn)營(yíng)成本分析。

3）堅(jiān)持資源節(jié)約的理念，合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在確保項(xiàng)目使用功能及舒適性的前提下，權(quán)衡優(yōu)化設(shè)計(jì)指標(biāo)，避免設(shè)計(jì)指標(biāo)偏高造成的資源浪費(fèi)。

4）重視各專業(yè)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)整合，綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及專業(yè)眾多，技術(shù)體系復(fù)雜，與傳統(tǒng)的住宅或非綠色建筑商業(yè)項(xiàng)目相比更加重視專業(yè)穿插，對(duì)于設(shè)計(jì)的精細(xì)程度也要求更高，商業(yè)項(xiàng)目的系統(tǒng)性要求亦更高，因此，各專業(yè)要從概念設(shè)計(jì)階段就緊密合作，通過(guò)精細(xì)專業(yè)化的設(shè)計(jì)，對(duì)各種方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌優(yōu)化，避免專業(yè)設(shè)計(jì)沖突導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更或者后期節(jié)能效果不理想。

5）技術(shù)選用要兼顧技術(shù)的適宜性及可用性，既要充分與當(dāng)?shù)貧夂?、水文條件相適應(yīng)，且兼顧綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)用功能要求，又要有技術(shù)成熟且易操作的特性。

6）要兼顧所選用技術(shù)的前期施工及后期運(yùn)營(yíng)成本，以特定的運(yùn)營(yíng)周期為視角進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)綠色建筑增量成本、建造成本及產(chǎn)生效益進(jìn)行深入研究,充分論證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,真正實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“使用成本最低”的目標(biāo)進(jìn)行方案選優(yōu)，確保實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，全面提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

2制度管控

（項(xiàng)目治理與項(xiàng)目管理相結(jié)合）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的參與方眾多，各個(gè)參與方在項(xiàng)目中考慮問(wèn)題的角度不同，這就給項(xiàng)目整體的實(shí)施帶來(lái)了難題。然而目前，我國(guó)對(duì)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的研究還是集中在對(duì)施工階段居多，且大多重管理輕治理的思維傾向也十分嚴(yán)重，這極大地制約了綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)的發(fā)展。因此，更需要有效的項(xiàng)目管控機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目從制度到流程的全方位管控，即項(xiàng)目治理和項(xiàng)目管理相結(jié)合的項(xiàng)目管控模式。對(duì)于綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程，強(qiáng)調(diào)的是在項(xiàng)目參建各方的協(xié)調(diào)下，在項(xiàng)目建設(shè)各階段都能夠體現(xiàn)綠色建筑的特色，這就要求項(xiàng)目參與各方的有效溝通和協(xié)調(diào)，通過(guò)良性的溝通避免造成綠色建筑特性的缺失，保證綠色特性的可用性。因此，在綠色建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目管控模式中，主張做到摒棄靜止的、片面的和孤立的立場(chǎng)和觀點(diǎn)，堅(jiān)持發(fā)展的、全面的、系統(tǒng)的項(xiàng)目管理和治理相結(jié)合的項(xiàng)目管控。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目治理與項(xiàng)目管理相結(jié)合的項(xiàng)目管控模式的核心思路，是通過(guò)完善的責(zé)、權(quán)、利分配制度更好地保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。在此治理模式下，首先要明確的是在綠色建筑建設(shè)管控過(guò)程中，綠色等級(jí)方面及商業(yè)項(xiàng)目功能需求的實(shí)現(xiàn)是面向全生命周期的，要建立一套合理的制度體系，將項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)分解到各個(gè)環(huán)節(jié)，并通過(guò)項(xiàng)目治理在參建各方中完善責(zé)、權(quán)、利的配置與制衡，從而維持項(xiàng)目交易中的一種良好秩序的過(guò)程，這種秩序絕非只是在出現(xiàn)治理問(wèn)題時(shí)才需要，而是貫穿項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目治理與項(xiàng)目管理相結(jié)合的項(xiàng)目管控模式的最終目標(biāo)是通過(guò)建立以項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為導(dǎo)向的項(xiàng)目管控結(jié)構(gòu)，使最有能力，最有積極性做出正確決策的人掌握決策權(quán)，以合理的部門責(zé)、權(quán)、利關(guān)系和有效的執(zhí)行力去開發(fā)和利用最合適的資源，從而在此制度下，更好地通過(guò)項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)資源、能力和態(tài)度的匹配，配合有效的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)綠色建筑項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、工期和節(jié)能減排的項(xiàng)目目標(biāo)。

3建立獨(dú)立的商業(yè)綠色建筑項(xiàng)目節(jié)能及效益實(shí)現(xiàn)的績(jī)效評(píng)價(jià)及管理平臺(tái)

（商業(yè)綠色建筑項(xiàng)目的項(xiàng)目核心管理目標(biāo)統(tǒng)一）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的復(fù)雜性決定了其成本管控模式的探索將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，且目前我國(guó)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尚處于起步階段，參考數(shù)據(jù)缺乏，這就要求參建方在建設(shè)過(guò)程中，一方面要積極通過(guò)綠色建筑專題會(huì)議、論壇等平臺(tái)學(xué)習(xí)新經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)項(xiàng)目自身開發(fā)和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行改造實(shí)現(xiàn)為我所用，另外更重要的是，要做好建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和數(shù)據(jù)庫(kù)的積累，并在施工階段就要形成項(xiàng)目節(jié)能及效益管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)能耗指標(biāo)監(jiān)測(cè)、節(jié)能成果展示和對(duì)外宣傳的展示平臺(tái)能耗在線監(jiān)測(cè)，以便后期跟蹤各項(xiàng)技術(shù)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善節(jié)能技術(shù)措施。最終通過(guò)積累和分享，在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的模塊化的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)，有效形成成熟做法的拼接復(fù)制，形成節(jié)能技術(shù)的菜單化操作，模塊化設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、工程實(shí)施一體化操作；最終實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成熟成本管理模式的推廣。

三小結(jié)