導(dǎo)語：如何才能寫好一篇保障房，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

原本，自上世紀(jì)90年代末以來，經(jīng)濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在S O H O中國董事長潘石屹看來，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務(wù)?！?/p>

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認(rèn)定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。保障房推進過程中的每一個環(huán)節(jié)，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發(fā),更有市場人士認(rèn)為，在商品房受到限制的當(dāng)下，保障房將會成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協(xié)調(diào)好。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的話意味深長。

實際上，對保障房項目最關(guān)心的當(dāng)然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設(shè)，2012年，這個目標(biāo)變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。

很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應(yīng)該投更多的錢?！敝袊笖?shù)研究院研究副總監(jiān)何田告訴《英才》記者。因為，根據(jù)住建部住房保障司的數(shù)字，2011年全國在保障性安居工程建設(shè)共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財政下達(dá)保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點發(fā)放貸款265.88億元，三者合計為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點認(rèn)為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認(rèn)為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個開發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案?，F(xiàn)在，通過信托等方式融資，中國企業(yè)成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢?！敝熘幸徽J(rèn)為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解?！比f科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡單心思――無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來。”

在整個中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發(fā)貸款的審核至少也要2個月?？扇缃?，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設(shè)，再補辦相關(guān)手續(xù)。

“保障房成了房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規(guī)模項目、現(xiàn)金流項目?！泵髴c指出。

在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導(dǎo)，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，開發(fā)商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區(qū)改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認(rèn)定的主流?！痹诤翁锟磥?，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設(shè)需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購、由政府負(fù)責(zé)管理?！肮夥靠隙ㄊ亲畈缓米龅模Y(jié)賬，后面還有一大堆事兒。”首創(chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光告訴《英才》記者。

“大企業(yè)應(yīng)該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責(zé)任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應(yīng)該做的，是設(shè)計一個好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國現(xiàn)行的制度設(shè)計遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會發(fā)展的需要?！泵髴c說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房。”劉曉光說：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現(xiàn)問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了?！?/p>

然而，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤率相當(dāng)高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財報都十分亮麗?！氨Ｕ戏坎皇钦l都能做的。很多項目都在區(qū)政府手里，競爭要通過固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般城投企業(yè)，又搞開發(fā)又搞施工，能夠拿到施工利潤?！眲怨恻c出個中關(guān)鍵。

實際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業(yè)最初參與保障性住房的建設(shè)，是政府的宣傳需要，那么現(xiàn)在，通過保障房項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中獲得更多經(jīng)營性用地。包括綠城中國、五礦置業(yè)等房企都做過類似的項目。

篇2

古語有云“由儉入奢易，由奢入儉難”，歐美當(dāng)下所陷入的債務(wù)危機以及由此所衍生出來的一系列社會動亂，很好地證實了這句古言。經(jīng)濟陷入困境，債務(wù)無力償還，國家已承受不了高福利的重?fù)?dān)，然而習(xí)慣了享受高福利的歐美民眾，卻接受不了“由奢入儉”的轉(zhuǎn)變，于是，不滿情緒油然而生，抗議之舉接連不斷。

在歐美債務(wù)危機爆發(fā)之前，對于歐美國家的高福利政策，我們可能更多的是感到羨慕。但如今，看到歐美國家因債務(wù)危機而產(chǎn)生經(jīng)濟衰退和社會動亂，我們看清了這些高福利是多么的不合理。以西班牙的假期為例，西班牙法律規(guī)定，凡簽訂合同的工人必須依法給予30天的帶薪假期和一年14次的薪水，一年下來，休假大約四個月（含周六日）。一年不過12個月，而三分之一的時間竟都用以休假，這樣的“高福利”真是讓人為之驚嘆。

總之，歐美債務(wù)危機給了我們一個警示，民生保障可以，但脫離社會生產(chǎn)力水平的高福利要不得。作為近年來最大的民生工程，保障房工作自提出之日起就受到了眾多的關(guān)注。保障房的作用顧名思義，就是起保障作用，其真正的意義也就是解決基本居住需求的一種保障性民生工程，和高福利是不相掛鉤的。但如果在分配、管理、退出等環(huán)節(jié)出現(xiàn)一些偏差，保障房也很有可能成為一種“高福利”，政府也很有可能就此背上這個難卸的擔(dān)子。

依據(jù)“十二五”規(guī)劃，2011年到2015年，五年內(nèi)要完成3600萬套保障房建設(shè)。保障房基本上與商品房供應(yīng)量“平起平坐”，大約能解決1億多人的住房問題。這樣大規(guī)模的住房實物保障對于資金、土地、人力等多方面都有著較高的要求，成本較大。隨著保障房工作的進一步開展，有些城市將保障房的保障對象擴大到了中等收入人群，若對這些被保障對象全都提供實物住房，那么政府所要扛下的擔(dān)子將越來越重。而去年，針對最低收入家庭的廉租房和低收入者的公租房只占建設(shè)總量的30%，針對中低收入家庭的經(jīng)適房和棚戶區(qū)改造，則占比達(dá)到60%以上。

對于真正有大量保障房需求的低收入人群，保障房的供應(yīng)遲遲跟不上需求。若保障房最先解決的不是那部分最困難人群的居住問題，同時，對于在市場上有能力或者只需政府稍微提供一點資助便可購買或承租住房的人卻提供住房實物保障，那么保障房本來保障的意義就會大打折扣，甚至成為政府為大多數(shù)人提供的一種福利。保障房以實物分配的方式最應(yīng)該解決的是低收入人群的住房問題，對于他們來說，由于能力有限，需要政府提供實實在在的住房來解決當(dāng)下的住房困難。而對于中低收入人群，政府可以通過“補人頭”，而非“補磚頭”的方式來保障這些人的住房需求，政府通過一定的資金補貼可以讓這些人有能力去市場上尋得負(fù)擔(dān)得起的住房，這樣既能滿足這部分人的住房需求又能減輕政府的負(fù)擔(dān)。

而且，“住進保障房”僅僅是一個開始，保障房小區(qū)的居住人群收入水平較低，受教育水平相對較差，管理的時候難度相對較大。為了不讓保障房小區(qū)演變?yōu)槿藛T構(gòu)成復(fù)雜、貧病交加、環(huán)境臟亂、治安很差的“貧民窟”，需要一定水平的物業(yè)管理來避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，但是保障房小區(qū)的物業(yè)管理卻困難重重。

保障房居住區(qū)的居民是低收入人群，其本身的基本生活、就業(yè)等都需要政府扶持，即使物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)已大大降低，對于他們來說，這仍將是一個不小的負(fù)擔(dān)，物業(yè)費的收繳將成為一大問題。而且物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)低的同時物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)卻不能低，物業(yè)管理成本將遠(yuǎn)大于費用收入。在這樣的情況下，物業(yè)公司虧損是必然。政府需要采取多種措施（包括經(jīng)濟和政策兩大層面）來彌補物業(yè)管理的費用缺口，保障房小區(qū)管理將成為政府的一大負(fù)擔(dān)，且隨著時間的積累，供水、供電、供氣、電梯、道路等很多設(shè)施都需要維修，有些甚至需要更新?lián)Q代，管理成本將越來越大，政府的負(fù)擔(dān)也越來越重，長期下去政府也“扛不起”這樣的重?fù)?dān)，到時如同歐美債務(wù)危機一般，“不管你政府有沒有能力，我的權(quán)益受到損害就是不行”，社會矛盾將會爆發(fā)，政府被上的“套”將難以卸下。

可見，在短期內(nèi)追求保障房建設(shè)量的大幅增加，通過保障房對大多數(shù)人提供實物住房保障的方式還有待商榷，政府保障民生心切，但也要量力而行，也要用對方法，不可將保障做成了福利，一旦到了力不能及之時便連最基本的保障也管不了。那時，對廣大人民來說便是由福轉(zhuǎn)禍了。

隨著保障房這塊“大蛋糕”越做越大，保障房在具體分配過程中能否保證其公平性也成了一個大問題。福建省上杭縣政府網(wǎng)站掛出的2010年申購經(jīng)濟適用房符合條件人員公示名單，近9成是公職人員。去年8月，北京市就公布，由于材料造假，5300戶家庭騙取保障房被取消申請資格。有調(diào)查顯示，北京市第一代交付的14萬套經(jīng)適房中約有13萬套通過真假交易轉(zhuǎn)為二手商品房上市交易，剩下的不足一萬套中約40%在出租；第二代建成交付的10萬套經(jīng)適房中約有25%在出租；約7萬套建成的兩限房中約有20%出租，而這些保障房的業(yè)主名下通常不止一套房。

而且由于資金緊張，政府鼓勵單位自建保障房，但建成的保障房并未面向廣大人群，很多單位都將這部分住房低價賣給了員工，“單位自建房”成了“員工福利房”，此類現(xiàn)象的普遍存在使得福利房回潮的趨勢越來越明顯，這種福利房的再現(xiàn)是對房改的褻瀆。保障房不能落實到應(yīng)被保障的人群頭上，那么其保障自然難以顯現(xiàn)，相反，保障大眾居住需求的保障房就成了少數(shù)人謀得私利的福利房。政府建設(shè)保障房的目的不但達(dá)不到，而且將會引來更多的民怨，那便是“賠了夫人又折兵”。

作為民生工程，保障房的質(zhì)量、設(shè)計等要達(dá)到一定要求，要建造宜居的保障房小區(qū)。但是在保障房標(biāo)準(zhǔn)的制定中，考慮到保障房畢竟是起保障作用，而不是一種福利，因此標(biāo)準(zhǔn)不宜定的過高，因為如果保障房的標(biāo)準(zhǔn)定得太高，將滋生出一批社會的“寄生蟲”。拿美歐等國的失業(yè)救濟來說，本來失業(yè)救濟是為了保障那些失業(yè)人群的基本生活，可是優(yōu)厚的失業(yè)救濟條件卻使得很多失業(yè)的人寧當(dāng)社會的“寄生蟲”，也不愿自己趕快找一份穩(wěn)定的工作。因為什么都不用干也能活得還不錯，何苦辛苦工作去掙錢，而且掙得未必太多。

同樣的，保障房若與市場上的商品房相差無幾，被保障對象即使收入提高了，也很有可能不愿意搬出保障房去花錢購買或承租住房。被保障的人占據(jù)著保障房不退出，應(yīng)被保障的人又得不到及時的保障，嚴(yán)重影響社會資源的循環(huán)使用。生活過于安逸，他們可能喪失奮斗向上的意愿，甚至助長社會懶惰風(fēng)氣?，F(xiàn)在就有一些城市的年輕白領(lǐng)為了擠進“兩限房”的圈子，放棄換工作、拒絕加薪、延緩結(jié)婚，甚至采取辭職的極端做法，以降低家庭收入，畢竟這些損失如能省下幾十萬的房錢，是一筆可觀的不勞而獲的收益。當(dāng)人們都只是想著如何撈到政府提供的住房保障而不是想著如何努力工作賺錢購買住房時，整個社會經(jīng)濟的發(fā)展將會止步不前。所以，要想避免這些現(xiàn)象的發(fā)生，保障房的標(biāo)準(zhǔn)不能定得太高，保證基本的居住需求即可，這樣才能激勵居住其中的人努力奮斗搬出保障房，香港的居屋便是如此。

篇3

看起來這是個永遠(yuǎn)打不開的死結(jié)。地方政府不能炒房，就沒錢開發(fā)保障房；要放開地方政府炒房，那誰還傻乎乎地去蓋保障房？這樣的左右為難和內(nèi)外糾結(jié)，使保障房一會兒是打壓房價的大棒，一會兒又成了房地產(chǎn)調(diào)控的雞肋。

那么，保障房到底怎樣定位才是正確的？保障房的開發(fā)主體是地方政府。因此，討論保障房的正確定位之前，先要討論地方政府的正確定位。

首先，在現(xiàn)行體制下，地方政府的主要職責(zé)是保經(jīng)濟增長，這是所謂GDP政績考核的核心內(nèi)容。為了完成乃至超額完成任務(wù)，地方政府都熱衷于做兩件事：上項目和為項目找錢。對以經(jīng)濟增長為己任的地方政府來說，上馬的項目最好能滿足以下幾個條件：一是顯著拉動當(dāng)期GDP。對于大額投資項目來說，拉動當(dāng)期GDP的效果不言自明，因為投資形成的固定資產(chǎn)將全額計入當(dāng)期GDP；二是具備經(jīng)營可持續(xù)性，能自己養(yǎng)活自己，不會變成地方政府的財政包袱；三是最好能有效提升地方形象，如果一個項目既能生財，同時又是形象工程，那當(dāng)然就再美妙不過了。

這就是為什么盡管很多地方的醫(yī)院和學(xué)校奇缺，而當(dāng)?shù)卣褪遣辉敢饨āａt(yī)院學(xué)校建成后，年年都要撥款補貼，從政府財政的角度看是賠錢買賣；醫(yī)院學(xué)校又沒法建得高大輝煌，作為形象工程也力有未逮。

與之相比，“鐵公基”就大不相同了。路修通后，馬上就可以高額收過路費；漂亮的大橋和公路還能讓每一位來賓交口稱贊，對地方形象自然大有裨益。

所以，保障房建設(shè)只能由中央政府定出一個總計劃，再層層分解派發(fā)到地方省市，以簽訂責(zé)任狀的近乎強行攤派的行政方式來推動。保障房建設(shè)雖然投資額巨大，能夠拉動當(dāng)期GDP，但它是一種公共福利，不具備經(jīng)營上的可持續(xù)性。對地方政府來說，它是成本，而不是利潤。有誰愿意負(fù)擔(dān)看不到利潤的成本呢？

你看，地方政府雖然是政府，但它的思維方式是很不政府的，是很企業(yè)的。市長們不像官員，倒很像精明的錢莊掌柜，隨時扒拉著算盤珠子，計算著自己金錢上的得失損益。賠錢的買賣沒人做，這句話對企業(yè)合適，對地方政府也合適。

但是，地方政府企業(yè)化這條路是走不通的。中央政府看到了這一點，所以不得不通過各種方法，逼迫地方政府承擔(dān)起公共責(zé)任。既然當(dāng)下房地產(chǎn)最熱，民憤最高，那么保障房建設(shè)就成為最好的切入點。當(dāng)然，中央政府也有另一層考慮，就是害怕地產(chǎn)投資跌得太快，希望保障房投資能夠提供一個緩沖，以實現(xiàn)投資軟著陸。

因此，保障房雖不是打壓房價的大棒，卻也不可能成為公共福利的雞肋。中央政府決不會允許保障房成為有頭無尾的形象工程。在現(xiàn)行土地開發(fā)制度下，土地已經(jīng)成為地方政府會下金蛋的鵝，中央政府既然沒要求分享金蛋，那么把這項重大公共責(zé)任“配套”給地方政府，就是順理成章的事。地方政府無論多么不樂意，兩相權(quán)衡之下，還是會乖乖吞下去。畢竟，摻了沙子的蜜水仍然是蜜水。

篇4

的確，近年來保障房的分配不公現(xiàn)象屢見報端，諸如保障房變成公務(wù)員與事業(yè)單位人員的“福利房”，開寶馬住經(jīng)濟適用房的消息層出不窮，而許多中低收入者卻只能望房興嘆，原來為保障弱勢群體住房需求的政策發(fā)生變質(zhì)。盡管社會對保障房分配公平的呼吁越來越強烈，但仍然問題頻出，其根源是什么呢？

先申請后建設(shè)可減少尋租

筆者認(rèn)為，主要是分配方式出了問題，我們現(xiàn)在的保障房建設(shè)分配過程，是由政府先規(guī)劃，再由開發(fā)商建設(shè)，建設(shè)完以后再進行分配，讓符合條件的居民申請，再按照資格排候。這樣的分配方式，讓許多高收入者和關(guān)系戶鉆了空子，他們通過各種方式擠進申請人隊伍，最后便有了官員住保障房、開豪車住保障房的現(xiàn)象，在現(xiàn)有體制下，這種尋租現(xiàn)象是難以杜絕的。那么，我們不妨把制度設(shè)計反過來，先申請后建設(shè)，即地方政府在進行規(guī)劃的同時，就向社會征集符合條件的民眾，同時征詢他們對戶型的要求，根據(jù)要求建完之后再分配給申請人。

從銷售的角度來說，這叫做銷售前置，只有這樣才可以杜絕不公平分配，還可以避免“先造后分”的諸多弊端，比如各方面成本的積壓，因為房子建成后，每空一天，成本就增加一天，政府的壓力也會很大，同時因為先申請，就可以保障每戶都有人住，杜絕了棄購、棄租的現(xiàn)象；其次，房子建成后，一些有身份有資源的人看到房子會去爭，但如果是先申請后建設(shè)，大家還沒看到房子，相對來說，他們的積極性就會大幅減弱。

保障房是一項民生產(chǎn)品，事先征詢申請人的戶型要求，可以最大限度地滿足申請人的愿望，比如有的人需要兩居，有的人需要一居，有的人希望廳大一些，有的人希望房間或廚房大一些，每個人對戶型的要求是不一樣的。政府在篩選申請人的時候，可以制定一個保障房意向需求調(diào)查表，申請人填好后進行匯總，比如A類戶型達(dá)到了1000戶，就可以劃地開始建，但簽字以后要先交一定的費用，老百姓買經(jīng)濟適用房價格很低，也會愿意交這筆錢。這樣一來可以緩解政府的資金壓力，二來可以大大降低經(jīng)濟適用房棄購的幾率。前幾年，在廣東、河北等地，都出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房沒人買的現(xiàn)象，要么是房子很差，戶型不符合要求，要么是價格很高，前期調(diào)查工作沒做好。通過先申請后建設(shè)的方式，這種情況就不會出現(xiàn)，還可以為政府節(jié)省事后審核的人力、物力。

“共有產(chǎn)權(quán)”難以清除牟利空間

可能正是因為注意到分配不公的問題，日前，住建部起草的《基本住房保障條例》（草稿）已經(jīng)完成。由最初設(shè)想的《保障房法》降格為國務(wù)院條例，背后肯定有諸多考慮，但無論如何，現(xiàn)在保障房管理總算有法可依。

在草稿中，引起最多關(guān)注的是關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)”的條款，草稿第29條規(guī)定：“配售的政府投資的保障性住房，由購房人和直轄市、市、縣人民政府對配售的保障性住房按份共有。承購人產(chǎn)權(quán)份額按照保障性住房價格占購房時同地段相似的普通商品住房價格的比例計算；其他產(chǎn)權(quán)份額由直轄市、市、縣人民政府所有。購房人和政府各自的產(chǎn)權(quán)份額比例，應(yīng)當(dāng)在購房合同中載明?！?/p>

據(jù)一位參與草稿討論的專家介紹，共有產(chǎn)權(quán)的規(guī)定是為了清除購買型保障房的牟利空間，“在共有產(chǎn)權(quán)的模式下，如果購置人一方有意出售保障房，只有兩種選擇，一是優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人，也就是地方政府，其獲得的只是自己份額產(chǎn)權(quán)的變現(xiàn)，從而實現(xiàn)了政府的優(yōu)先回購權(quán)；二是向政府購買共有部分的產(chǎn)權(quán)來獲得完全產(chǎn)權(quán)。這兩種方式都能最大限度地制約保障性住房的牟利空間。”

然而，在筆者看來，這種想法是不現(xiàn)實的，因為只要允許保障房交易，就一定存在牟利空間，只要商品房價格上漲，保障房的價格肯定也會上漲。根據(jù)江蘇淮安、上海等地“共有產(chǎn)權(quán)”模式的經(jīng)驗，共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。

若房價處于上升通道，保障房的價值同樣會上升，交易就會有牟利空間，因此除非急需用錢，購房者不會按照原有價格賣給政府，而會捂在手里，等到五年以后再賣，而且購房者勢必盡快贖回產(chǎn)權(quán)，政府也將會盡快從共有產(chǎn)權(quán)房中剝離產(chǎn)權(quán)；而房價一旦步入下行通道，政府的麻煩就來了，市民絕不會以原供應(yīng)價去贖回產(chǎn)權(quán)，而且可能該交的錢也不交了，哪怕房子不要也不交了，因為交錢是虧的，那又何必呢？這樣絕大多數(shù)經(jīng)濟適用房將由政府持有，增加了政府的財政壓力與風(fēng)險。與此同時，也將令政府保障房政策變味。所以，通過共有產(chǎn)權(quán)的方式根本不能達(dá)到清除牟利空間的目的。

本不該通過保障房牟利

所謂共有產(chǎn)權(quán)，其具體操作是中低收入住房困難家庭購買經(jīng)濟適用房時，按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房的用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。

由此，我們可以看出，所謂“政府產(chǎn)權(quán)”是人為虛化出來的，因為根據(jù)國家經(jīng)濟適用房政策相關(guān)規(guī)定，用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的土地實行“劃撥”，而現(xiàn)在卻要將其性質(zhì)改為“出讓”，這樣就虛化出土地價差來，并以虛化的土地價差加上本應(yīng)給予的“優(yōu)惠政策”作為籌碼，在經(jīng)濟適用房中占有產(chǎn)權(quán)。本來對于土地政府是不應(yīng)該收錢的，現(xiàn)在把土地變成有價值的，就把土地的性質(zhì)改了。

毫無疑問，保障房的本質(zhì)是民生保障產(chǎn)品，是不應(yīng)該通過這個產(chǎn)品牟利的。比如，一套經(jīng)濟適用房價值50萬，市民占30%的產(chǎn)權(quán)，政府占70%產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在因為價格上漲，房子的價值變成了80萬，那么政府就可以獲得21萬的增加值，而這21萬本該屬于購房者。

篇5

【關(guān)鍵詞】保障房；重慶模式；系統(tǒng)工程中圖分類號：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）01-007-01

中國房改過程中依靠市場化導(dǎo)致了目前的高房價的現(xiàn)狀，引起了一系列的民生問題，對執(zhí)政黨的和諧社會的發(fā)展理念造成了巨大的沖擊。

重慶模式的可貴之處在于，重慶模式是第一個運用系統(tǒng)工程來解決保障房缺位的問題的。

一、產(chǎn)業(yè)配套

郎咸平認(rèn)為高房價的巖漿主要來自于制造業(yè)的資金大量涌入房地產(chǎn)市場。重慶模式運用系統(tǒng)工程的原理，進行了三個層次建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)集群，引進了惠普、思科等品牌企業(yè)、富士康等代工企業(yè)以及零配件配套廠商紛紛落戶重慶，做到80%的零配件在本土生產(chǎn)，以解決300萬進城農(nóng)民工工作問題。于此同時重慶把國有企業(yè)的凈利潤拿出來鼓勵民營的微型企業(yè)的發(fā)展。這些看似與保障房建設(shè)不相關(guān)的招商引資和鼓勵微型企業(yè)的舉動，解決了重慶當(dāng)?shù)氐耐顿Y經(jīng)營環(huán)境惡化的問題，實際上是稀釋了造成高房價的制造業(yè)巖漿，盤活了經(jīng)濟，完成了保障房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)配套，同時引入300萬農(nóng)村居民進城給予重慶戶口，他們要拿到重慶戶口，必須放棄宅基地復(fù)耕農(nóng)地。這樣既為公租房提供了土地，也保證了足夠的耕地面積，還提高了保障房的入住率。

二、土地來源

重慶模式為了解決土地來源的問題，發(fā)明了一個地票制度。所謂“地票”，指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗收后產(chǎn)生的指標(biāo)，以票據(jù)的形式通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。地票交易制度是“先造地后用地”，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，先把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。

“地票”拍賣的收益，絕大部分返還給置換出集體建設(shè)用地的農(nóng)戶本人，其中一部分留在集體，作為新農(nóng)村建設(shè)的經(jīng)費來源。農(nóng)戶在獲得這部分收益后，如果還留在農(nóng)村，可以用來發(fā)展生產(chǎn)，改善生活。如果已轉(zhuǎn)移進城，則可以用來在城鎮(zhèn)購買商品房，解決各種保險等，不僅提高了生活質(zhì)量，也推動了重慶的城市化進程。

三、保障房的申請條件

（一）申請公共租賃住房的收入限制

單身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府將根據(jù)物價指數(shù)等因素的變化做浮動調(diào)整，向社會公布。

（二）申請人應(yīng)年滿18周歲

在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職業(yè)院校畢業(yè)后就業(yè)和進城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員。市、區(qū)政府引進的特殊專業(yè)人才和在重慶工作的全國、省部級勞模，全國英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人等住房困難家庭按屬地申請公共租賃住房，不受收入限制。

四、退出機制

寬進嚴(yán)出的嚴(yán)是重慶模式的退出機制。重慶模式的公租房在配租五年后可以由承租人按照成本價買下，也就是說公租房也可以切換成經(jīng)濟適用房。公租房出售價格以綜合成本價為基準(zhǔn)，包括土地成本、安建成本、稅費和利息。但是公共租賃住房不得上市交易，購買公租房之后如果想把房子賣掉，只能賣給公租房管理局，由政府回購，回購時的價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。這一點就徹底堵住了公租房流向市場的管道，從而使得政府供給的保障房能與市場商品房供給分開，限制了公租房的投機炒作的空間。

五、租金要求

重慶將公租房租金價格原則上控制在市場租金價的60%以內(nèi)，將租金控制在可承擔(dān)范圍之內(nèi)。重慶市規(guī)劃的3000萬平方米公租房本身是一筆優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，每年租金加上少量配套的商業(yè)開發(fā)，收入將超過30億，可以平衡融資利息和維護費用，再加上綜合運作，不僅確保資金平衡，還能擴大再生產(chǎn)。另外，重慶市公租房交房標(biāo)準(zhǔn)為：水、電、氣表安裝到戶；統(tǒng)一安裝入戶防盜門；以及客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等嚴(yán)格的要求使重慶市公租房具有極高的性價比。

重慶模式對于租金的低廉定價和極高的性價比給承租人留下了極大的消費空間，對改善民生起到了積極作用，最終有利于擴大內(nèi)需，實現(xiàn)良性循環(huán)，有力地證明了民生也是生產(chǎn)力。

六、融資渠道

在融資方面，除了中央安排的專項資金和財政年度預(yù)算安排資金，重慶市將公租房建設(shè)資金來源渠道還包括：土地出讓收益的5%，銀行、非銀行金融機構(gòu)和公積金貸款以及發(fā)行債券等，還有來自于社保基金的貸款。重慶模式將保障房與社保基金結(jié)成了命運共同體，不僅給重慶公租房提供了穩(wěn)定的資金來源，還有效解決了社?；鸨Ｖ翟鲋档碾y題

綜上所述，可知重慶市的保障房模式是一個系統(tǒng)工程，而且其大面積的住宅提供和低價的供給能夠使得廣大人群受益，其系統(tǒng)工程的思路值得肯定。其成功在于結(jié)合了重慶特殊省情。重慶模式所體現(xiàn)出的幾點經(jīng)驗還是值得全國其他城市學(xué)習(xí)的，比如系統(tǒng)工程的連環(huán)設(shè)計理念，借助社保基金的融資，注重住宅的民生屬性，商品房和保障房雙軌制等。

參考文獻(xiàn)：

[1]高福生.公租房的“重慶樣本”[J].新西部，2010（05）.

篇6

隨著保障房建設(shè)力度的加大，我國住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)雙軌制逐漸成形，這樣的變化對購房者來說，會形成怎樣的影響？諸多因素會影響到房價，如供需關(guān)系、政策變化、市場預(yù)期、成本變動等等，但毋庸置疑，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，也會產(chǎn)生一定的影響。那么，在保障房供應(yīng)加大已成定局的前提下，未來樓市會呈現(xiàn)怎樣的變化？購房者又應(yīng)該如何應(yīng)對？

保障房建設(shè)大提速

今年保障房建設(shè)肯定要提速。“2011年各類保障房建設(shè)任務(wù)要達(dá)到1000萬套，農(nóng)村危房改造是150萬戶，都比2010年有大幅度的增長，任務(wù)繁重，可以說是艱巨。各地要高度重視，早作謀劃，及時開工建設(shè)?！边@是住建部部長姜偉新前不久在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上說的話。今年1000萬套的建設(shè)任務(wù)，相對2010年來說，有了大幅度的提高。最新官方統(tǒng)計顯示，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套。北京、上海、廣州等地也已公布了2011年度的保障房建設(shè)計劃。北京市2011年住房保障工作會議提出，今年北京保障性住房的工作目標(biāo)是新開工建設(shè)、收購保障性住房20萬套，其中公開配租配售的保障性住房10萬套中，公租房占60%以上。同時，力爭全年竣工各類保障性住房10萬套。上海市也將加快房源建設(shè)和供應(yīng)力度，力爭全年供應(yīng)500萬平方米、約8萬套經(jīng)適房。此外，上海還將通過新建、改建、配建、轉(zhuǎn)化、收儲等多種渠道籌措公共租賃住房（含單位租賃房）200萬平方米、約4萬套（間），供應(yīng)50萬平方米、約1萬套（間）。廣州今年保障房建設(shè)增幅最大，將是去年的4倍。廣州政府工作報告中對2011年保障房建設(shè)提出了明確的指標(biāo)，即推進建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造31萬套。2010年實際完成7.75萬套保障房建設(shè)任務(wù)。

加大供應(yīng)為主基調(diào)

為彌補過去的“欠賬”，加大保障性住房供應(yīng)成為今后幾年的重中之重。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授在接受本刊記者采訪時表示，保障房的建設(shè)主要用來解決中低收入住房難的問題，并逐步形成保障和市場“兩條腿走路”。他說：“住建部提出‘逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系’，這表明未來將形成住房供應(yīng)的雙軌制，保障和市場‘兩條腿走路’的供應(yīng)格局?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟表示，由于此前政府在保障方面“欠債”太多，尤其是供應(yīng)方面尚存巨大缺口，需要盡快彌補，因此住建部已經(jīng)確定未來幾年內(nèi)的住房保障以加大供應(yīng)為主的思路。住房保障總體上可分為住房補貼和建設(shè)和供應(yīng)保障房兩種形式，而后者更加符合我國國情。但目前所面臨的矛盾是保障性住房總量不足，數(shù)據(jù)表明，目前城鎮(zhèn)居民戶均住宅僅0.82套，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于海外發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的水平。而從另外一個層面來看，政府為中低收入家庭提供基本住房，也是政府公共服務(wù)職能的重要內(nèi)容。專家表示，新加坡和香港在這方面做得相當(dāng)不錯，新加坡政府為85%家庭提供租房，我國香港地區(qū)也有48%的人口受惠于政府的保障性住房。

如何影響房價

保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，將會如何影響房價呢？保障性住房供應(yīng)量的增加，會不會導(dǎo)致房價回落？專家表示這種可能性極小。尹伯成分析指出，保障性住房開發(fā)量加大，用于商品房開發(fā)的土地供應(yīng)量就會受到影響，這樣一來，商品住宅開發(fā)用地會變得更加稀缺，但土地財政的總體格局不會改變，而且地方政府還需要從土地收入中提取資金用于保障性住房的建設(shè)，因此可以肯定，隨著土地供應(yīng)量的減少，地價難免還要上漲。而這種變化，也會激發(fā)開發(fā)商拿地的積極性，因此地價更是難以回落。保障性住房雖然會分流市場需求，但主要是中低收入人群，對市場需求影響極為有限，由此看來，保障房供應(yīng)的加大，對市場的影響也有限。尹伯成說：“大多數(shù)中低收入本來就不具備購房能力，非市場需求主力，因此即使分流出去，對商品住宅需求的影響很小，因此影響不到其價格?！标愱筛嬖V本刊記者，保障性住房供應(yīng)的大量增加，可在一定程度上起到平抑均價的作用。他表示，保障性住房如價格低廉的經(jīng)濟適用房的供應(yīng)比重增加，會讓整個地區(qū)的商品房均價回落，因而可轉(zhuǎn)移房價上漲的壓力。還有專家對本刊記者表示，帶有福利性質(zhì)的保障性住房的供應(yīng)量增加，受益的主要是中低收入人群，而商品房的價格有可能會面臨上漲的壓力。陳晟認(rèn)為，大規(guī)模建保障房，是結(jié)構(gòu)性改變供應(yīng)的產(chǎn)品，不能切實解決住宅供不應(yīng)求的局面，未來需求還會持續(xù)緩漲。上海著名地產(chǎn)評論人蔡衛(wèi)民更是大膽預(yù)測，保障性住房供應(yīng)增加之后，商品房則完全由市場來主導(dǎo)，在需求持續(xù)高漲的今天，要讓房價不漲，確實很難。不過，近期不用擔(dān)心房價會大幅上漲，因為對樓市的宏觀調(diào)控不會放松。尹伯成表示，目前保障性住房的供應(yīng)還完全不能滿足需求，所以不少家庭希望從商品房市場得到解決，因此現(xiàn)階段政府不會放松對樓市的調(diào)控。

篇7

以深圳市保障房審核體系來看，申請者需要經(jīng)過初審、復(fù)審、終審三個階段。前兩個階段由街道與區(qū)房管部門實施，最后終審是由住建局聯(lián)合其他相關(guān)部門來進行?！叭龑徣?，程序設(shè)計可謂嚴(yán)格。”。而保障房的審查涉及申請人財產(chǎn)的方方面面，需要協(xié)調(diào)物管、評估公司、銀行等多個機構(gòu)和部門，非基層組織人力和能力所及。目前深圳全市55個街道，600多個社區(qū)，但每個社區(qū)專職負(fù)責(zé)保障房工作的往往只有1個人，其中不少都是兼職工作。

由于初審、復(fù)審形同虛設(shè)，無法順暢實施，大量工作壓在終審環(huán)節(jié)，而住建系統(tǒng)負(fù)責(zé)這項工作的人不過數(shù)十人，不少申請人便鉆了空子。有些申請人的戶口雖然在某街道，但很多已不在附近居住，其收入、資產(chǎn)狀況根本無從查起。由于深圳是移民城市，既要核查申請人在深情況，也要核查其在其他地區(qū)的有關(guān)情況，非常困難。

而從以往的處罰案例來看，對于違規(guī)申購保障房的當(dāng)事人只是取消其申購資格而已，很少進行其他形式的處罰。對于這樣的處罰，很多民眾認(rèn)為實在過于溫柔。較之香港罰款2萬港元及監(jiān)禁6個月的代價，騙取保障房的造假者違法成本明顯太低。

騙購者損害的是公共利益，用法律斬斷頻頻伸向保障房的黑手，有著廣泛的民意期待。當(dāng)務(wù)之急，須法律、行政、經(jīng)濟手段三管齊下，不僅要對惡意造假者處以能使其“傾家蕩產(chǎn)”的罰款，讓其終生不能申購保障房，對那些審核把關(guān)不嚴(yán)、利用權(quán)力尋租的相關(guān)部門和責(zé)任人，也同樣應(yīng)追究其黨紀(jì)政紀(jì)和法律責(zé)任。

未來幾年我國將要進入一個保障性住房分配的高峰期。在制度執(zhí)行還存在多方面隱患的情況下，急需推進保障性住房分配制度建設(shè)，使保障性住房分配在陽光下運行，真正做到公開、公平、公正。應(yīng)該就保障性住房分配立法，并建立多項機制。

――出臺相關(guān)法規(guī)，明確保障性住房的準(zhǔn)入機制、民用性質(zhì)、享用對象、審核機制、管理原則等。

――就保障性住房的具體分配和管理，確立專門的法定機構(gòu)行使職權(quán)。

――保障性住房分配和管理專門機構(gòu)，應(yīng)整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門的信息，完善分配程序，逐步建立相關(guān)的申請和使用信用體系。

――建立保障性住房的信息披露制度，由專門機構(gòu)建立向社會定期公布的制度；接受社會各界的監(jiān)督。

――建立保障性住房退出機制。保障性住房在規(guī)定期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓出售。如在規(guī)定期限內(nèi)房主要出讓，政府法定機構(gòu)可依法回購。

篇8

保障性住房建設(shè)千頭萬緒，但核心的問題只有兩個，第一是融資，第二是分配。

這兩個問題解決不好，保障房制度不僅無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，還有可能導(dǎo)致市場秩序混亂，引發(fā)更大的社會不滿。

兩難：“租”還是“售”

上述兩個問題中，首要的就是融資。據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中，中央、省級和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000億元要通過融資解決。但截至5月底，不少城市實際開工率不到三成，與10月底全面開工的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。其中最主要的問題，就是融資。

任何可行的融資方案，都必須建立在該項投資未來收益基礎(chǔ)上。保障房也不例外。沒有穩(wěn)定的回報模式，市場融資就是無源之水。典型的例子就是重慶公租房。根據(jù)市政府公布的目標(biāo)，3年建設(shè)4000萬平方米，需要至少約1000億元資金。其中，政府投入300億元，向金融機構(gòu)融資700億元。有人算了一筆帳，按照目前重慶市公租房的月租金水平為每平方米10元，4000萬平方米公租房假定出租率100％，月租金收入為4億元，年租金收入為48億元。而700億元融資，年息約為6％，每年須支付利息42億元，加上6億元的維修費用，48億元租金收入就分文未剩。

更小范圍的實踐，也證明了這一點。萬科在廣州的首個公租房項目萬匯樓，投資4824萬元，即使扣除其中1500萬元的萬科“企業(yè)公民社會責(zé)任”專項經(jīng)費，按照目前的租金收入扣除管理運營費后的5萬元利潤計算，投資至少需要57年才可以收回。顯然，當(dāng)其他項目的回報高于這一水平時，公租房就不可能獲得融資。

縱觀現(xiàn)有的四大保障房模式，以租為主的公租房和廉租房，都不可能創(chuàng)造足夠的回報率，因為現(xiàn)在市場的租金，都很難保證收益率大于銀行利率，公租房的租金遠(yuǎn)低于市場租金，就更不可能做到這一點。有人以上海為樣本，假設(shè)年租金以5.7％增長，內(nèi)部收益率可以達(dá)到60%；如果年租金增長7.1％，投資回報率也可以達(dá)到7.1%。但這只能是理論。保障房作為公共投資的項目，租金的任何上漲(哪怕僅僅是通貨膨脹的速度)都必定是非常敏感的。

雖然大規(guī)模的公租房建設(shè)已在路上，但合理的盈利模式仍然沒有找到。這就決定了以“租”為主的保障房模式，從一開始就難以在市場上融資。事實上，公租房現(xiàn)在已經(jīng)開始變味。重慶最近已經(jīng)開始允許住滿5年的租戶可以按照7~8折的市場價格購買。換句話說，公“租”房已經(jīng)變得越來越像限價房或者經(jīng)濟適用房。

實踐表明，作為保障房供給的主流模式，如果想通過市場融資，必定是“可售的”――無論是直接出售，還是變相出售。適合條件的保障房模式只有限價房和經(jīng)濟適用房兩種(共有產(chǎn)權(quán)房被視為商品房的一種)。

但以售為主的保障房模式，卻大都存在另一個大問題――分配。由于本質(zhì)上都是以低于市場的價格供給住宅，市場價格和購買價格之間差額，就形成了巨大的尋租空間。目前的解決辦法，是通過限定購房者的資格，排除不符合條件的購房者。但在信息不完備和個人財富快速變動的市場環(huán)境下，甄別出合適的候選者，不是完全不可能，但代價必定是極為高昂的。

一直以來，假經(jīng)濟適用房之途，規(guī)避土地市場，為特定對象和團體牟利的事件層出不窮。經(jīng)濟適用房不僅沒有解決最緊迫的需求，反而成為特定階層謀利的手段。如果任其蔓延，不僅會沖擊房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致地方政府收益大規(guī)模流失，更有可能引發(fā)廣泛的不滿，使得原本為緩解社會矛盾而設(shè)計的保障房制度，對社會穩(wěn)定構(gòu)成更大的威脅。

保障房政策之所以困難，就在于面對“兩難”：以“售”為主，雖有利于融資，卻不可避免地伴隨著巨額財富的轉(zhuǎn)移；以“租”為主，可以避免財富隨產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但也導(dǎo)致“租值耗散”，使保障房無法融資。

解決“租售兩難”的出路，不是以租代售或以售代租，而是二者的結(jié)合――通過“租”來解決分配難題，通過“售”來解決融資難題。具體的建議是――“先租后售”，以時間換空間：按照居民可負(fù)擔(dān)的數(shù)額，逐月收取租金，一定時間后（比如十年或十五年），一次性補齊余款，獲得完整產(chǎn)權(quán)。

這一方案，實際上就是將經(jīng)濟適用房的分配普惠化――既然我們無法公平地分配經(jīng)濟適用房，為什么不能讓所有人都有資格分享這一制度的好處？任何“普惠性”制度的前提，必須是“每個人”都可以負(fù)擔(dān)的。否則，政策就只能惠及特定的人群。

怎樣在不低于成本的條件下，做到“人人可以負(fù)擔(dān)”？第一，要限定建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模(比如50平方米以下)，以控制總價；第二，實行分期付款。這就是為什么必須“先租后售”。

舉例來講，假設(shè)保障房的土建造價為1000元／平方米，配套基礎(chǔ)設(shè)施(土地成本)1500元/平方米，貸款利息是5％，住房成本基本上可以控制在3000元／平方米以內(nèi)(包括15年本金、利息、物業(yè)管理費等)，一套50平方米的住宅，總價為15.5萬元。假設(shè)每個人每月交200元，雇主交200元作為住宅公積金，一年就是4800元／人。15年以后，每個人的公積金為7.2萬元，夫妻倆公積金合計14.4萬元。只要再補1萬元，就可以獲得完整產(chǎn)權(quán)。

這個價格按照目前的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，即使“藍(lán)領(lǐng)工人”也完全可以負(fù)擔(dān)。實際上，很多城市“暫住居民”現(xiàn)在的實際租金，就已經(jīng)和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相當(dāng)于存款(按揭)，即使略高于市場租金，很多人也愿意負(fù)擔(dān)。對于商業(yè)銀行而言，利潤雖然不高，但風(fēng)險低、規(guī)模大，在流動性總體充裕的今天，不失為一個非常安全的投資方向。

向所有人轉(zhuǎn)移財富

市場融資和公平分配并非孤立的問題，它們是保障房政策相互關(guān)聯(lián)的兩個側(cè)面――兩個問題必須同時獲得解決。無論是以“租”為主的保障房供給模式，還是以“售”為主的保障房供給模式，都存在難以回避的制度障礙?！捌栈菪越?jīng)濟適用房”通過“先租后售”，將二者組合起來，就能夠有效破解傳統(tǒng)模式的“兩難”。

之所以采用經(jīng)濟適用房，乃是因為經(jīng)濟適用房的計價基準(zhǔn)是成本――低于這個價格，就必須依賴非市場的利益轉(zhuǎn)移。而政府的任何補貼，本質(zhì)上都是轉(zhuǎn)移其他人的福利，并扭曲價格信息。因此，也是不可持續(xù)的；而高于這個價格，保障房的普惠性就會降低。價格越高，能負(fù)擔(dān)的階層就越小。

按照“先租后售”這種模式，政府的付出(土地和建設(shè)成本)并沒有增加，但產(chǎn)品的價值顯著增加。政府只是把原來被制度所抑制的財富釋放出來，從而實現(xiàn)了政府和居民雙贏。

篇9

這是住房保障工作最關(guān)鍵的一年，稱為中國住房保障年當(dāng)不為過。

“2011年我們將實現(xiàn)應(yīng)保盡保，確保經(jīng)濟適用住房新開工面積占同期住宅新開工面積的20%。”那些接受采訪的城市如是信誓旦旦。在全國各地，保障性住房的開工量正以前所未有的規(guī)模和速度在推進。

這都與中央的明確表態(tài)分不開。2008年末，國務(wù)院辦公廳的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。

在商品房價高企的背景下，這一政策令人鼓舞。然而，事情并不像表面上看起來這樣樂觀。

保障性住房建設(shè)是一項對財政毫無貢獻(xiàn)且要大把花錢又操心費力的工作，地方政府往往心不甘情不愿?！爸徊贿^，其他地方都表態(tài)了，我們不能不口頭上表示一下。”這是一位地方領(lǐng)導(dǎo)的心聲，這種心理在地方官員中并不罕見。

而即使是全決全意去做，保障性住房的建設(shè)依然存在著重重困難?！傲夥孔詈媒ㄔ谀睦锬?？建在哪里都會有影響?！边@句出自某市房管局領(lǐng)導(dǎo)的牢騷話一定程度透露出解決保障性住房的困難和復(fù)雜。而一直以來，學(xué)術(shù)界對于保障性住房建設(shè)的意見也是分歧不斷。

但無論牢騷也好，爭議也罷，各地的保障住房工程都以前所未有的力度展開了。

理想與現(xiàn)實的距離

事實上，住房保障問題最突出的是房價高企的大城市及發(fā)達(dá)城市，縣城基本沒有住房保障難問題。杭州房改辦主任章暉告訴記者，"杭州七個縣級市都是五六年前由城中村改造的，不缺住房"。北京房協(xié)住宅協(xié)會委員會委員蔡金水也認(rèn)為，小城市或者鄉(xiāng)下，房子都很便宜，百姓自己也能蓋，只有中等以上城市住房問題才集中。

而越有錢的地方要越早謀劃，廈門市社會保障性住房建設(shè)與管理辦公室副主任王朝暉惋惜地說：“我們已經(jīng)有些遲了，如果在開辟城鎮(zhèn)化的時候就同步規(guī)劃保障性住房，效果還要好得多?！?/p>

然而，遺憾的是，目前住房矛盾尖銳的大城市中，沒有哪個城市的保障住房建設(shè)是與城鎮(zhèn)化同步進行的，因此，只能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上布局保障性住房，這無疑給住房保障工作帶來很大的阻礙。

“現(xiàn)在的總體住房情況到底怎么樣，真說不清楚”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華指出，幾次住房改革下來，有多少人有房子，有多少人住房困難，誰都說不清楚，這怎么去制訂相關(guān)政策呢？更無法確定還要建多少。因此，包宗華一年前就向中央提交了關(guān)于在全國普查住房情況的報告，暫時沒有下文。

包宗華可以預(yù)見的是，這將是非常偉大的一個工程，很重要。

讓包宗華受到觸動的一個細(xì)節(jié)是：曾經(jīng)有一個城市的市民說，我們這個城市很富，有兩套房子的人占50％，一位專家聽了認(rèn)為不可能，卻也沒有任何證據(jù)，只是覺得印象中不可能。這讓包宗華更加明確，不能憑印象說話，也不能憑感覺報數(shù)，必須要進行普查。

“如果真著手做，一年就可以了。”

也許是因為缺少足夠的依據(jù)，業(yè)內(nèi)專家學(xué)者對于保障性住房的意見分歧甚大。如何統(tǒng)計數(shù)字？什么人該保，什么人不該保，保到什么程度？是集中建房好還是配建好？不同意配建只出補償金是不是也公平？補人頭還是補磚頭更科學(xué)？是該新建住房還是收購更好？各方爭得面紅耳赤。

對于專家學(xué)者們的爭議，各市房管局的一線辦事人員顯得頗不耐煩――“不只因為沒有統(tǒng)一的意見，更因為他們根本不了解實際情況”?！白寣＜覀儊砦覀冝k公室和我們一起辦公一個月，他們就知道這項工作面對的是什么人群，實際情況有多復(fù)雜。只有這樣才能有更準(zhǔn)確的觀點，而不是憑空想象?！?/p>

房管局的抱怨并不是沒有來由：國家的政策不斷在調(diào)整，專家的意見不斷在變化?！耙郧拔覀儑?yán)格按照規(guī)定辦下來發(fā)覺一個問題，就是產(chǎn)生的邊緣戶越來越大，怎么算他們也買不起經(jīng)適房，我也不知道他們這些文件怎么出來的?！焙贾莘扛霓k主任章暉很是疑惑。

更讓各地房管局希望自己可以靈活調(diào)整的原因是，中國各個城市發(fā)展不均衡，人文地理情況也相差甚遠(yuǎn)，無法有一個標(biāo)準(zhǔn)答案可以讓所有城市來復(fù)制。

國企發(fā)揮作用

雖然做法各異，觀念不同，但是卻有越來越多的城市，成立國營公司來參與保障性住房的各個環(huán)節(jié)。

就在一個月前，天津成立了保障住房建設(shè)投資有限公司。這家由市政府和市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)政府共同出資組建的國有背景的公司，將使保障住房拆遷和建設(shè)的資金緊缺問題將得到有效解決。這家公司的任務(wù)即專項負(fù)責(zé)危陋房屋拆遷安置及保障住房建設(shè)項目投融資。

據(jù)悉，在天津的計劃中，三年內(nèi)將拆遷危陋房屋862.5萬平方米、14.2萬戶，建設(shè)各類拆遷安置經(jīng)濟適用房1068萬平方米。完成以上任務(wù)約需資金873億元，資金需求量大。

而記者了解到，新公司首批就與建設(shè)銀行天津分行和平支行、天津銀行開源支行簽訂了總計10億元專項貸款。并且在揭牌當(dāng)天就簽署200億元銀團貸款合作協(xié)議。很明顯，任何一家非國有性質(zhì)的公司都沒有這個能力和誠信度，也不適合來支配大筆用于保障住房建設(shè)的資金。于是國營公司的出現(xiàn)可謂當(dāng)仁不讓。這家新公司將是天津三年保障住房計劃的開路先鋒。

而在廈門，所有的保障性住房管理，全部交由國營公司負(fù)責(zé)。“我們的保障住房小區(qū)的管理全部由國營企業(yè)進駐”，王朝暉介紹，物業(yè)補貼由財政出資，通過房管局按實際數(shù)目補貼給物業(yè)管理公司。

房管局對物業(yè)公司的要求是：物業(yè)公司不以盈利為目的。顯然這個要求任何一家民營企業(yè)都不可能答應(yīng)。

章暉介紹說，杭州計劃在五年內(nèi)投入300萬套房源作為經(jīng)濟租廉房，創(chuàng)業(yè)人才、外來務(wù)工人員的住房需求都將在那里滿足。于是，他們組建了一個國有公司，一方面解決夾心層住房的燃眉之急，另一方面希望國營公司作個榜樣來引導(dǎo)培育好租賃市場。

杭州的租賃市場一直不規(guī)范，一些社會問題都是在租賃房里產(chǎn)生的，他們希望通過國營公司的正規(guī)化運作，將租賃市場規(guī)范起來，形成良性循環(huán)。因此，公司整個運作模式是市場化的，無論是對困難群體還是其他群體定價均是統(tǒng)一的。如果房管局安排保障戶住進去了，補貼由房管局出?！拔覀円苍O(shè)想長遠(yuǎn)到10年，國有資本可能要從這里退出來”，章暉說，當(dāng)然這要看這家國有公司是否完成了自己的歷史史命。

政府的責(zé)任

“主要是我們市里領(lǐng)導(dǎo)高度重視住房保障問題”，在對各地房管局的采訪過程中，所有住房保障工作開展出色的城市均如此表示。

包宗華也指出，成功的關(guān)鍵在于，地方政府是不是將解決住有所居的問題作為該辦的實事之一。“如果是，一句話，那就是政府拿錢，也不用羅列那么復(fù)雜的什么公積金拿多少、土地出讓金拿多少，反正都是政府的錢?！卑谌A認(rèn)為，其實這件事情就是政府行為，只要地方政府真心想做這件事情，過程都很簡單。對于一些地方政府沒錢的說法，包宗華不認(rèn)同：沒有房改以前，我們國家窮得要命，那時地方的財政收入比現(xiàn)在少幾十倍，卻解決了60％人的公房居住問題。現(xiàn)在財政收入增加了幾十倍，反倒一小部分都解決不了了？

天津市房地產(chǎn)學(xué)會副會長徐保滿說：“是否重視保障房建設(shè)關(guān)鍵在于政府決策人，特別是書記、市長眼光的問題，以及他們分析事物是看短期還是看長遠(yuǎn)利益，是看直接利益還是間接利益的問題?！?/p>

她分析，從直接利益看，建設(shè)保障住房是損失了一些錢，但得到的是民心?！鞍傩杖绻麑δ氵@個政府不信任，那么在各行業(yè)上他都會投機取巧、偷工減料，或者消級怠工。因此如果政府失去百姓的信任，也等于助長國民道德水準(zhǔn)的下滑?！彼J(rèn)為，不把窮困戶的住房解決好，雖然省了錢了，但貧困群體不安、浮噪的心里引起的社會治安問題更嚴(yán)重?！霸偃ソ鉀Q這類社會治安問題所增加的警力，所投入的精力也算上錢的話，恐怕不會比你投點錢建個廉租房少多少。因此，這筆賬就看你怎么算?！?/p>

事實上，如果一個家庭的房子解決不好，就會影響后代的成長和教育。國外曾經(jīng)有人做過一項調(diào)查，對那些居住面積過于狹窄的孩子心理進行幾十年的跟蹤調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，如果兒童青年期的時候都跟父母擠在一塊，對孩子的心靈有影響，有很多的后遺癥，成人以后對社會的影響極為不利。

篇10

一、資金遭遇的制度障礙

2011年我國保障性住房建設(shè)共需資金1.3萬億元，中央和地方政府財政投入5000億元，其余8000億將從社會募集。在政府財政投入中，中央財政下達(dá)的保障性住房補助資金為1522億元，僅占保障性住房資金的11.7%，地方政府的投入占保障性住房資金的27%，是中央財政投入的兩倍以上。中央公共財政支持比重明顯偏低，使地方政府資金壓力沉重，這種支出結(jié)構(gòu)必然會遭遇到地方政府建設(shè)保障性住房的積極性不高的問題。如果沒有中央政府強大的公共財政支持，住房保障制度將難以有效實施。

對于從社會募集的8000億元資金，由于保障性住房利潤低、回收周期長，加之保障性住房建設(shè)中的潛在政策風(fēng)險，與市場上金融工具的逐利本性相背離，住房公積金、社?；?、保險基金、信托等諸多融資渠道均持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度而未積極進入。由于存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)、銀行銀根收緊加之國家持續(xù)的樓市調(diào)控，作為保障房建設(shè)救命稻草的保障房貸款也被銀行列入到調(diào)控范圍。社會資金之所以難以進入保障性住房市場，是因為在保障性住房建設(shè)中沒有一個合理的制度設(shè)計，使社會資金難以確定其資金的回報率和回報周期而保持觀望狀態(tài)。目前社會資金規(guī)模近千萬億，可見，保障性住房差的不是錢，是制度。

二、土地遭遇的制度障礙

1000萬套保障房建設(shè)需要用地3萬公頃左右。2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，作為調(diào)控手段將土地供應(yīng)量加大到18萬公頃，若我國土地供應(yīng)量保持在18萬公頃規(guī)模，按照國務(wù)院有關(guān)各地保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不低于住房用地供應(yīng)總量70％的規(guī)定，及國土資源部在2011年土地供應(yīng)規(guī)劃單獨列出保障性安居工程用地，優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保的具體措施,理論上講，保障房建設(shè)需要的3萬公頃土地供應(yīng)應(yīng)該是沒有問題的，但現(xiàn)實中卻遭遇到土地供應(yīng)的瓶頸。究其原因，主要是土地財政造成的地方政府在土地供應(yīng)上激勵不足。對地方政府而言，由于現(xiàn)行的中央財政政策體制存在中央和地方的財權(quán)和事權(quán)不對稱，很多地方政府把增加財政收入的重點放在預(yù)算外的土地出讓金上，部分地區(qū)土地出讓金收入加之房地產(chǎn)稅可以占到地方財政收入的三分之一多，有的甚至達(dá)到了三分之二左右。而保障房用地比例的提高，勢必將減少地方政府在土地出讓金上的收入，使地方政府陷入一方面要籌措資金增加保障性住房的投入，另一方面面臨保障房土地的無償使用與相關(guān)稅收減免帶來的地方財政收入減少的矛盾中。地方政府為了短期內(nèi)獲得財政收入，更愿意把更多的土地用于商品房的開發(fā)上。地方政府對土地財政的依賴，導(dǎo)致保障性住房土地儲備體系效率低下、地方政府在土地供應(yīng)上執(zhí)行力不足和缺失。

三、質(zhì)量與規(guī)劃遭遇的制度障礙