導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財務管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.1 為了維護公司、股東和債權人的合法權益，加強財務管理和經(jīng)濟核算，根據(jù)《公司法》和《企業(yè)會計制度》等相關法規(guī)，結合公司實際情況，制定本規(guī)定。

1.2 公司財務管理的基本任務是:做好財務預算、控制、核算、分析和考核工作;規(guī)范公司的財務行為，準確計量公司的財務狀況和經(jīng)營成果;依法合理籌集資金，有效控制和合理配置公司的財務資源;實現(xiàn)公司價值的最大化。

1.3 本規(guī)定在公司內(nèi)部暫時執(zhí)行，隨著公司業(yè)務的正常開展和不斷拓展，將進行更改、補充和完善。

第二章 財務管理組織機構

2.1 公司實行董事會領導下、總經(jīng)理負責制的財務管理體制，公司是獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負盈虧、自我約束，依法享有法人財產(chǎn)權和民事權力，承擔民事責任。公司設置獨立的財務機構即財務部。

2.2 公司按照《會計法》和《會計基礎工作規(guī)范》等規(guī)定,結合公司的核算體制和財務管理的實際需要，配備財會人員，加強對財會人員的管理。

2.3 財務部主要負責公司的財務管理和經(jīng)濟核算，主要職責為：

(1)負責公司財務管理制度和各項會計制度擬定;

(2)參與公司籌資方案的擬定和實施;

(3)參與公司發(fā)展新項目、重大投資、重要經(jīng)濟合同的可行性研究，提供財務意見;

(4)參與公司經(jīng)營決策，統(tǒng)一調度資金;

(5)負責公司財務預算管理、會計核算;

(6)負責編制合并報表，提供財務數(shù)據(jù)，如實反映公司的財務狀況和經(jīng)營成果，并作好項目和財務分析工作;

(7)監(jiān)督財務收支，依法計繳稅收;

(8)負責公司財務會計檔案的保管，票據(jù)申購、使用、核銷等管理工作;

(9)監(jiān)督、檢查資金使用、費用開支及財產(chǎn)管理，嚴格審核原始憑證及賬表、單證，杜絕貪污、浪費及不合理開支;

(10)參與對子公司的財務管理。

(11)協(xié)調處理與各單位的關系。

2.4 財務部建立稽查制度，出納員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權債務賬目的登記工作。

2.5 公司董事會按有關程序聘任公司財務負責人。

第三章 會計核算

3.1 公司按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定，結合經(jīng)營項目實際情況，制訂并實施有關會計核算暫行辦法，及時、正確反映經(jīng)營業(yè)績和披露經(jīng)營風險。

3.2 公司采用借貸記賬法，以中文作為記錄的文字，以人民幣為記賬本位幣，按照《企業(yè)會計制度》的規(guī)定并結合公司的實際情況，設置總分類和明細賬科目。

3.3 公司按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定對經(jīng)濟業(yè)務進行會計核算、賬務處理，并實行會計電算化。

3.4 公司依照權責發(fā)生制和配比原則確認收入和成本，以反映公司的經(jīng)營成果。

3.5 公司嚴格區(qū)分本期費用支出與期間費用支出。

3.6 公司各項財產(chǎn)在取得時按照實際成本計量，其后，如果財產(chǎn)發(fā)生減值，按照《企業(yè)會計制度》的規(guī)定計提相應的減值準備。

3.7 公司在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則的要求，不得多計資產(chǎn)和收益、少計負債和費用。

第四章 財務預算管理

4.1 公司制定財務預算管理暫行規(guī)定，對公司的經(jīng)營業(yè)績、財務狀況、項目運作等實行全面財務預算，并依據(jù)其實施管理。

4.2 公司在年度開始前組織編制完成本年度的各項財務預算，財務預算主要包括以下內(nèi)容：

1. 經(jīng)營預算;

2. 盈利預算;

3. 資金預算。

4.3 公司在預算年度開始后，對財務預算執(zhí)行情況進行分階段的控制和監(jiān)督，及時進行差異分析，并查實差異的原因，向總經(jīng)理報告。

第五章 收入、成本費用管理

5.1 公司建立并完善營業(yè)收入的管理規(guī)定，確保收入循環(huán)中的報價、簽訂合同、實際收款和開具發(fā)票等各環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，以加強對業(yè)務活動的財務監(jiān)督。

5.2 營業(yè)收入是指公司在營業(yè)期間收取的各種經(jīng)營項目的主營收入和其他業(yè)務收入。公司在收訖價款或取得價款的憑證時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

5.3 公司對外投資性的收益包括短期投資收入和長期投資收益。短期投資收益在持有期滿后確認，長期投資收益按被投資單位取得的合法審計報告中的財務年度權益確認。

5.4 成本費用的核算堅持權責發(fā)生制的原則，當期發(fā)生的成本費用，無論其款項是否支付，都應計入當期的成本費用;雖在本期支付的成本費用，但應有后期負擔的均不能計入本期成本費用。但應歸屬本期的成本費用和損失不得掛賬，調節(jié)利潤。

5.5 嚴格控制成本費用的開支范圍和標準，嚴格履行請購、審批、合同訂立、付款等程序，合理控制成本和費用。費用報銷的審批及流程按照費用報銷暫行規(guī)定執(zhí)行。

5.6 公司合理運用財務杠桿，降低財務費用等資本成本。

第六章 資產(chǎn)管理

6.1 公司嚴格按照國家有關部門頒布的《現(xiàn)金管理條例》、《銀行支票使用管理暫行規(guī)定》、《銀行賬戶管理辦法》和公司現(xiàn)金、銀行存款管理暫行規(guī)定，對貨幣資金的使用、銀行賬戶的開設和使用進行管理。貨幣資金的保管和核算須崗位分離。

6.2 公司制定信用政策，加強對應收款項的管理，明確欠款對象，落實追款責任并依據(jù)結果施以獎懲。

公司采用余額百分比法估計壞賬損失，并計提壞賬準備，計提的比例為期末應收款項的5‰。財務部對已確實不能收回的超齡應收款項 ，定期逐筆書面上報總經(jīng)理審核，批準后作為壞賬損失處理。如數(shù)額較大者須通過董事會批準后處理。

6.3 公司加強對存貨的管理，建立完善的采購、保管、領銷、記錄、盤點制度，保證賬、卡、物相符。存貨按照實際成本計價，領用或發(fā)出存貨，采用先進先出法確認其實際成本。

6.4 公司制定并嚴格執(zhí)行《固定資產(chǎn)管理辦法》，健全固定資產(chǎn)購建預算、授權購買、登記核算、維護保養(yǎng)、處置等控制制度。公司的固定資產(chǎn)按分類確定折舊率，采用直線法折舊。全部折舊額在相應資產(chǎn)的有效經(jīng)營期內(nèi)收回。

公司對固定資產(chǎn)的購建、清理、報廢等，都應當辦理會計手續(xù)，設置固定資產(chǎn)明細賬，建立固定資產(chǎn)卡片，進行會計核算。

6.5 公司對資產(chǎn)使用部門要求定期或者至少于每年年度終了，對各項資產(chǎn)進行全面檢查，并根據(jù)謹慎性原則的要求，合理地預計各項資產(chǎn)可能發(fā)生的損失，當期末賬面資產(chǎn)價值與可收回金額發(fā)生差額時，對可收回金額低于賬面價值的差額，提交公司總經(jīng)理批準后計提資產(chǎn)減值準備。

第七章 負債及所有者權益管理

7.1 公司的債務性融資和權益性融資，依據(jù)《公司法》等相關法規(guī)和《公司章程》進行。

7.2 公司依據(jù)《公司法》等相關法規(guī)和《公司章程》實施股本變動、提取公積金以及分紅派息等程序。

公司法定公積金按照稅后利潤的10%提取。

第八章 籌資管理

8.1籌資是公司根據(jù)發(fā)展需要，在自有資金不能滿足和保證公司正常運轉時，從外部獲取資金以達到公司經(jīng)營目標的必要活動?；I資必須充分考慮公司實際情況，制定和掌握好籌資策略和方法，確保此項工作安全、有序，并取得最佳效益。

8.2籌資的目的是投資，籌資策略必須以投資策略為依據(jù)，充分反映公司投資的要求?；I資時考慮以下因素：以“投”定“籌”、量力而行、具有配套能力和消化能力、籌資成本、籌資管理的難度、公司籌資的期限、負債率和還債率等。

8.3 籌資方式包括銀行籌資、股票籌資、債券籌資等。結合公司實際情況，銀行籌資是公司資金籌集的最主要、最直接的內(nèi)容，在公司的發(fā)展階段，應盡量爭取各專業(yè)銀行的支持。

第九章 投資管理

9.1 公司依據(jù)國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境、有關法規(guī)和公司章程、地區(qū)及行業(yè)發(fā)展狀況、公司及項目前景分析等因素，把對公司的長期發(fā)展有較大的影響投資項目，作為是對外投資管理的重點，同時，為改善投資決策效果，提高投資決策能力和收益，董事會對投資項目進行初審、分析、篩選、評價、論證。公司不從事證券信用交易，避免從事承擔無限責任的投資。

9.2 對外投資應考慮投資增值程度、投資保本能力、投資風險性、納稅優(yōu)惠方針、投資的預期成本、籌資能力、投資回報期間的長短等，全面綜合考慮各因素的基礎上，確定投資的項目。

9.3在爭取獲得更多的投資增值、投資收益時必須重點考慮投資的風險，包括項目特有風險、公司風險、市場風險。由于項目的市場風險不能通過多角化加以分散，因此其對項目的影響非常重大，但公司風險或項目特有風險也不容忽視。

9.4 短期投資是指公司購入能隨時變現(xiàn)并且持有時間不準備超過一年的投資。短期投資按取得時的投資成本入賬。

短期投資持有期間所取得的股利、利息等收益，不確認投資收益。

9.5長期投資是指公司購入不能隨時變現(xiàn)或不準備隨時變現(xiàn)的投資，并分別在“長期股權投資”、“長期債權投資”科目中核算。

公司對外進行股權投資，根據(jù)對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的不同情況，分別采用成本法或權益法核算。

公司對外進行債權投資，按取得的實際成本，作為開始投資成本。

9.6 公司應當定期或者至少每年年度終了,對長期投資逐項進行檢查,如果由于市價持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況惡化等原因導致其可收回金額低于賬面價值的,應當計提長期投資減值準備.

9.7公司根據(jù)《公司法》，以及公司發(fā)展戰(zhàn)略實施對外投資，并嚴格履行立項、可行性分析、審批、運作、監(jiān)督管理和核算等程序，對外投資必須經(jīng)董事會審議通過。

第十章 財務信息管理

10.1 公司依據(jù)《企業(yè)財務報告條例》、《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》、《合并會計報表暫行規(guī)定》以及財政部頒布的其他有關制度，編制財務報表。

10.2 公司的財務報表屬于公司的財務機密，未經(jīng)董事會批準的財務報表一律不得外流。

10.3 已經(jīng)審核過的報表如需外送，需經(jīng)財務負責人并報總經(jīng)理批準。月報在次月的十日內(nèi)送各股東，季報在每一季度結束后的二十日內(nèi)送各股東，年報在每一會計年度結束后的三十日內(nèi)送各股東。

10.4公司依照《會計電算化管理制度》實行財務電子信息系統(tǒng)，實現(xiàn)授權、崗位分離、記錄控制等內(nèi)控程序的電算化，保證內(nèi)控制度的有效性,相關人員在使用財務電子信息系統(tǒng)過程中，嚴格遵循內(nèi)部控制規(guī)范和技術規(guī)范，保證系統(tǒng)的正常運行。

10.5 公司財務部依照《會計檔案管理辦法》妥善保管各種財務會計文本(電子)資料。

10.6 財務部按照規(guī)定作好財務工作交接工作，財務人員工作調動或者因故離職必須將本人所經(jīng)管的財務工作全部交給接替人員，沒有辦清交接手續(xù)不得調動或者離職。

第十一章 附則

11.1本規(guī)定由董事會負責修改和補充。

11.2本規(guī)定由董事會授權公司財務部負責解釋。

11.3 董事會委托公司財務部依據(jù)本規(guī)定擬定若干具體實施細則和具體辦法，由公司總經(jīng)理審批通過后，頒發(fā)施行。

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關鍵詞：房地產(chǎn) 財務管理 制度

引 言

面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟效益，必須提高財務管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作能力和未來發(fā)展?jié)摿?，主要取決于其財務管理的能力。企業(yè)財務管理能夠預見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風險，對其風險進行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運作和管理的各個環(huán)節(jié)都跟財務管理息息相關，財務管理的各項經(jīng)濟指標不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進行項目決策的依據(jù)。較高的財務管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運營提供服務，但是目前財務管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的主要問題

1.1財務管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在對待財務管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財務管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權和經(jīng)營權都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務負責人及會計、出納等員工。一個由于企業(yè)財務管理制度不健全，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方面不能進行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關系，公司權力又高度集中，集權嚴重，經(jīng)常出現(xiàn)越權行為和職責劃分不清楚，使得整個財務管理工作比較混亂。

1.2財務管理觀念及財務方法落后

由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權及經(jīng)營權高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領導缺乏基本的財務知識，財務管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風險過于低估，對風險認識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態(tài)性的觀念；財務評價方法單一靜態(tài)化。這些觀念導致一些項目出現(xiàn)回收時間過長和投資問題。

1.3財務管理的職能發(fā)揮不全面

財務管理為整個房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度不健全，財務核算制度也不夠嚴謹，加之企業(yè)會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關聯(lián)性也比較弱，因此得出的財務管理指標的分析功能的可信度就會下降，對于目標控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計劃的籌措和調集資金來擴大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風險就會增大，控制難度就會加大。

1.4財務監(jiān)控力度不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務報表等手段達到預算的目標。財務報表流于年終查看，這僅僅是財務對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗的作用。一些財務人員，為了迎合領導要求，不依照制度辦事，導致會計核算失真，財務管理混亂。因此，只對財務的最后做總結，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財務管理的效果。

1.5財務管理資料考慮不全面

決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財務管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴格的管理，各個階段的財務資料都應當成為財務管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點，使得財務管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應動態(tài)管理的措施，導致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財務管理人員素質參差不齊

財務管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財務人員的構成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計和財務制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構成和組織結構，很難發(fā)揮財務管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特殊性

2.1財務關系復雜，管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設計單位、監(jiān)理單位、材料供應單位、房屋購買者等多方，使財務管理難度加大。

2.2資金數(shù)額大、籌資任務重，財務周期長

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運作能力。房地產(chǎn)項目建設周期長，，中間環(huán)節(jié)復雜，房地產(chǎn)項目投資決策之后，取得土地，進行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時間長預算確定的難度大。

2.3開發(fā)風險大，投資決策分析要求高，責任重

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程經(jīng)歷時間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟效益起決定作用，導致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風險。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財務管理人員的專業(yè)素質水平，財務管理信息能夠較及時可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風險，減少風險損失。

3.提高財務管理水平的策略

3.1規(guī)范會計工作，強化預算管理水平

財務管理必須以企業(yè)財會工作作為基礎，并對財會工作做好全面預算管理。全面預算管理強調預算的重要性，是一種財務信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財務管理工作，遵循全面預算管理的要求，應主要從制度構建和組織構建方面著手構建。

3.1.1制度構建：全面預算管理要建立整個管理流程的財務管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調動和發(fā)揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務理論與實際工作結合起來，全面發(fā)揮財務分析的作用。與財務管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財務管理的成果，進行財務分析和預測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進管理經(jīng)驗，以及國外同行的管理經(jīng)驗，促進我國財務管理制度建設的進步。

3.1.2組織構建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行財務管理，加強財務工作的組織構建，逐層分解預算指標，明確各職能部門的工作職能和任務，確立預算指標的權威性，提高財務管理水平。

3.2提高財務管理人員的素質及修養(yǎng)

在現(xiàn)代財務、會計法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財務管理與經(jīng)濟核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應該適應房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財務管理人員的選拔。要建立一支高素質財務隊伍，選拔專業(yè)素質較高的財務管理人員。再者，財務管理專業(yè)人員的培訓，財務制度不斷改進和完善，財務管理人員需要不斷學習，進行專業(yè)知識的培訓，由于財務管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。

3.3加強資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理就是要進行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中，嚴格按照指定的制度進行財務往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實性，根據(jù)資金的實際收支情況，物資的發(fā)出和轉移情況填寫憑證，還要進行審核把關，最后進行賬簿登記；實行經(jīng)濟責任制制度，按時對財務情況進行清查，避免出現(xiàn)賬實不符的情況，如果出現(xiàn)了，實際查處原因。

3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策

在對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設中，企業(yè)的財務行為要符合規(guī)范，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學客觀的判斷，房地產(chǎn)項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟效益。

3.5保證財務系統(tǒng)的執(zhí)行力效果

企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財務系統(tǒng)的執(zhí)行力。財務系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實到實處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P鍵。財務管理人員應成為整個團隊中的一員，在項目運營初期就加入進去，加強財務管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調動每個人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團隊的合力達到最好的效果。

結 語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理與經(jīng)濟核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點，是關系到企業(yè)長期盈利能力的關鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務管理制度和渠道，遵循的科學的財務管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

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[4]張永明.略探房地產(chǎn)企業(yè)財務管理，經(jīng)濟管理者［J］.財經(jīng)界，08,2009.

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務管理；對策

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)近幾年發(fā)展極為迅速，逐漸成為影響國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)。財務管理作為唯一的價值管理手段，是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的核心。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務管理是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預測、規(guī)劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務關系進行有效處理的經(jīng)濟管理工作。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的含義及特點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理特點：房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目投資額通常比較大，企業(yè)成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要生命線。在較長的開發(fā)周期當中，企業(yè)經(jīng)營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務重、財務管理風險高成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的基本特點。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理內(nèi)容及任務

企業(yè)財務管理的內(nèi)容是由企業(yè)資金運動過程決定，資金運動包括資金的取得、使用、耗費、收入和分配，即以價值形式反映企業(yè)對生產(chǎn)資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產(chǎn)成果的實現(xiàn)和分配。

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的內(nèi)容

對開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理

對開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本及費用的管理

對開發(fā)企業(yè)資金投資運用的管理

對開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的管理

對開發(fā)企業(yè)利潤分配的管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理任務

籌集、管理和用好資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，加速資金周轉，不斷提高資金運用的效能；

積極組合資金，開辟房地產(chǎn)經(jīng)營市場，實現(xiàn)住宅商品化；

通過財務活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理，降低經(jīng)營成本，提高投資效益和經(jīng)濟效益；

4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；

5、按照企業(yè)實際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強勁堅實的基礎。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理存在的問題

（一）資金管理體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理是一項系統(tǒng)性的工程，管理工作涉及到企業(yè)發(fā)展及投資項目建設的方方面面，部分地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關要求進行年度投資規(guī)劃的制定，卻并未對規(guī)劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規(guī)范約束性不足的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務管理無法對資金進行集中的管理與使用。

管理制度形式化

財務管理制度基本流于形式，無法發(fā)揮其應有的積極作用是多數(shù)企業(yè)財務管理工作中面臨的首要問題。多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理對于收支的審批流程缺乏規(guī)范性，審批人員并未在制度授權的范圍之內(nèi)開展審批工作，審批手續(xù)不完整的問題普遍存在；同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執(zhí)行的實際標準相對混亂?？梢哉f，財務管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。

審計監(jiān)督力度不足

盡管多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部設有相應的審計監(jiān)督部門，也制訂了必要的審計監(jiān)督制度，但我認為通過企業(yè)內(nèi)部審計，還有一個作用那就是通過對前一階段的總結、回顧，對經(jīng)營業(yè)績作出客觀的評價，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計工作對企業(yè)財務管理的監(jiān)督作用無法得到切實發(fā)揮，企業(yè)審計監(jiān)督部門對財務管理工作的監(jiān)控力度嚴重不足。同時對企業(yè)未來的發(fā)展形成一定的制約，而加強對企業(yè)財務管理工作的優(yōu)化與完善可謂勢在必行。

融資渠道單一

目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發(fā)。但近年來，國家對于房地產(chǎn)市場的各項調控政策陸續(xù)出臺，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻可以說越來越高。而財務管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構成了直接的影響與威脅。

稅負居高不下

一直以來房地產(chǎn)開發(fā)都是高稅負的行業(yè)，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業(yè)。但目前，企業(yè)財務管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因對現(xiàn)行稅法及相關會計政策缺乏深入且到位的理解，企業(yè)財務管理無法運用恰當?shù)亩愂栈I劃手段來降低企業(yè)稅負，企業(yè)稅負居高不下，而這無形中加劇了企業(yè)財務及財務管理的負擔。

四、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理措施

建立健全資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)有的資金管理體系進行完善與健全，根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場環(huán)境進行全面預算的編制，在此基礎上將企業(yè)資金規(guī)劃目標進行有效分解，依據(jù)項目的開展進度制定出資金使用的整體規(guī)劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業(yè)資金進行有效使用；同時，企業(yè)還必須設置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業(yè)每一筆資金都可以得到規(guī)范的使用。

加強財務管理制度建設

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)行的財務管理制度進行加強，首先要對內(nèi)部財務部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監(jiān)督職能；對各項經(jīng)濟業(yè)務的收支及審批程序等進行統(tǒng)一規(guī)范，并明確審批人員的職責、權限和義務；對費用開支的管理口徑進行標準化規(guī)定，根據(jù)不同的業(yè)務需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監(jiān)督手段的融入來保證財務管理制度的有效落實。

加強投資項目中期的資金管理

在現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于不良的資金管理而導致在建項目資金不足，后續(xù)資金跟不上的情況時有發(fā)生。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中加強運作中的資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業(yè)要合理調撥、統(tǒng)籌安排、把資金分配搞好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立以結算為中心形式的資金管理機構，起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。

建立完善內(nèi)部控制制度

內(nèi)控制度是為保護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整，維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項經(jīng)營活動有效實施而制定的各種業(yè)務操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定、經(jīng)營和管理過程中的風險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領用管理、預算管理、資金借貸管理、擔保管理、資產(chǎn)管理、職務授權及人制度、信息系統(tǒng)安全管理、信息披露管理等多項專門管理制度進行規(guī)范、控制。

（五）加強外部監(jiān)督、充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用

在會計監(jiān)督中單純強調會計監(jiān)督是不夠的，必須強化對會計工作的外部監(jiān)督，也就是加強政府監(jiān)督和社會監(jiān)督。我國審計、稅務、財政、物價等部門應當依照有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計資料實施會計監(jiān)督檢查。審計、稅務、財政、物價是代表政府利益的經(jīng)濟監(jiān)督部門。在執(zhí)法中，應加大政府綜合力度，審計監(jiān)督主要應放在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算執(zhí)行、計劃完成、財務收支情況及承擔國家投資項目的監(jiān)督上；財政監(jiān)督應當以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質量為主，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事業(yè)收入應監(jiān)控其(收支兩條線)的落實執(zhí)行情況；稅務監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人依法納稅情況的監(jiān)督。審計、財政、稅務等部門應加強溝通，加大處罰力度，對違房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法違紀的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監(jiān)督權威。

（六）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風險意識

加強風險管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現(xiàn)象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。風險意識必須滲透到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每個經(jīng)濟行為和經(jīng)濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

五、結束語

房地產(chǎn)開發(fā)具有高風險、高收益、投資期限長的特點。一個開發(fā)項目需要經(jīng)過從策劃、設計、招標、施工到營銷等階段。財務管理作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系中的核心環(huán)節(jié)，對企業(yè)的經(jīng)營、管理與發(fā)展都發(fā)揮著不可忽視的重要作用。企業(yè)要想在市場經(jīng)濟中站穩(wěn)腳跟、謀求發(fā)展，就必須加強財務管理理念，優(yōu)化并完善順應適應市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)財務管理體系。

參考文獻：

[1]李紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財務管理探討[J].中國總會計師.2010.01

篇4

【關鍵詞】房地產(chǎn)；財務成本管理；監(jiān)督管理制度；集中管理

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟發(fā)展帶來極大的影響。房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，在財務方面的問題顯得尤為重要，社會經(jīng)濟發(fā)展當中，房地產(chǎn)企業(yè)中財務成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進行進一步探索，尋求合理的應對措施，建立完善的財務管理系統(tǒng)，以便在競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務成本管理的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)當中，想取得效益就需要加強對與財務成本管理的控制，財務成本管理工作主要指的是企業(yè)財務管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業(yè)用有限的資金獲取最大的效益，而企業(yè)的財務管理主要是為了讓企業(yè)的投入資金達到最小化，與此同時提高企業(yè)效益，因此，在各種項目完成之前需要對于企業(yè)的財務管理進行合理的分析和管控，同時由于企業(yè)的財務成本管理需要企業(yè)項目進行管控，這樣才能夠達到企業(yè)效益的最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，財務成本管理的狀況直接關系到企業(yè)的運營和發(fā)展，同時也極大程度影響到企業(yè)經(jīng)營項目，因此想要得到一個良好的穩(wěn)定的發(fā)展，就需要將企業(yè)的財務成本工作做到盡善盡美，成為整個企業(yè)保持健康發(fā)展的有力保障，因此房地產(chǎn)財務成本管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有至關重要的意義。

二、目前房地產(chǎn)財務成本管理存在問題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求力度大，在管理過程當中會出現(xiàn)很多問題，特別是資金問題。在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程當中，由于財務管理自身不夠規(guī)范，經(jīng)濟實力有待增強，造成銀行進行資金審核當中信貸標準不達標，因此不能獲得貸款，同時很多民營企業(yè)在銀行的信用很差，銀行對民營企業(yè)信任度低，在信貸過程當中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現(xiàn)象，在銀行信貸系統(tǒng)里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財務管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業(yè)在成本和資金方面浪費嚴重，同時企業(yè)在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實際用途沒有細致調查，從而造成企業(yè)在財務管理方面存在隱患。

（三）內(nèi)部控制存在一定問題

企業(yè)進行內(nèi)部核算過程中，特別是中小型企業(yè)，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內(nèi)部管控協(xié)調能力較差，在實際當中經(jīng)常出現(xiàn)報銷私人費用和私自采購的費用，導致資金周轉存在困難。同時中小型企業(yè)領導集權問題突出，給財務管理工作帶來不便，財務管理人員核算財務時不能反映出真實情況，信息不明確，導致企業(yè)發(fā)展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在項目進行當中未能給予財務充分重視

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當中，從項目前期的投資開發(fā)到后期的運營管理，都需要財務成本管理內(nèi)容貫穿其中，項目當中每一份工作都需要現(xiàn)金支持，涉及到企業(yè)資金的運營和管理，因此，企業(yè)財務管理工作占據(jù)著舉足輕重的地位。如今房地產(chǎn)企業(yè)對于這一點認識高度不夠，反而將主要的注意力放在項目設計方面，輕視企業(yè)的成本管控工作，想要讓整個企業(yè)項目利潤達到最大化，需要對企業(yè)的財務成本進行合理的調控。

三、房地產(chǎn)財務成本管理的措施建議

（一）實行項目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產(chǎn)進行項目開發(fā)的過程當中，應當加強對與資金的管控，項目使用資金過程當中制定出完善的計劃，同時應當加強資金的使用效率，不能過度浪費資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業(yè)在進行資金管控的過程當中需要保證資金利用的平衡，通過財務管控降低資金的使用成本，達到效益最大化。

（二）增強企業(yè)財務成本管理意識，樹立全面發(fā)展的科學管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理的過程當中，需要把先進的科學的管理方法融入到企業(yè)財務管理當中去，形成一個全面系統(tǒng)的科學發(fā)展管理機制，將房地產(chǎn)財務成本管理工作效用發(fā)揮到最大化，需要從企業(yè)的整理利益出發(fā)，在細節(jié)工作管理過程當中，面對不同項目，應當通過靈活多變的方式完成項目最大化的效益，同時以提高企業(yè)經(jīng)濟效益為目標，增強企業(yè)的核心競爭力，在對企業(yè)成本進行計算的時候需要把企業(yè)的開銷進行核算，其中包括物質以及非物質的花費，這樣才能夠更加完善財務成本管理機制。

（三）強化項目管理與控制，實施監(jiān)督管理制度

增強房地產(chǎn)企業(yè)公司的核心競爭力，需要提高企業(yè)的效益，效益依賴于經(jīng)濟，因此必須嚴格把控好企業(yè)項目成本，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程當中，需要對于各個環(huán)節(jié)的花費進行嚴格控制，在工程項目結算的時候還要實行嚴格的檢查，這些都屬于項目管控當中的重要環(huán)節(jié)，想要抓好對于企業(yè)成本的控制，就需要加強管控力度，保證企業(yè)財務數(shù)據(jù)的完整與可靠。

（四）促進員工工作積極性，激勵員工配合工作完成

由于企業(yè)管理機制需要人為的進行實施，因此完善財務成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時還需要企業(yè)員工的積極參與。目前很多企業(yè)尚處于初級發(fā)展時期，在發(fā)展的過程當中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發(fā)員工工作的積極性和主動性，同時也能夠增強員工對于新的財務管理制度的認可度。

四、小結

綜上所述，房地產(chǎn)公司需要針對財務管理制度方面的問題進行改革，并且從公司的實際角度出發(fā)，分析問題深層次的原因，找到房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面存在的漏洞，及時進行查漏補缺，合理的規(guī)避風險，創(chuàng)建出健全完善的財務資金管理體系，進而提升企業(yè)經(jīng)濟效益，完善市場。

參考文獻

[1]陸勇.基于財務管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制研究[J].財經(jīng)界(學術版)，2016(18).

[2]安.目前形勢下的房地產(chǎn)公司經(jīng)營、管理與相關建議解讀[J].經(jīng)營管理者，2016(07).

[3]王甄.房地產(chǎn)財務成本管理問題及其應對措施分析[J].經(jīng)營管理者，2013(23).

篇5

    論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)深受國家宏觀調控的影響，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能達到降低成本、增加利潤增長點的目的，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 

 

一、引言 

 

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 

 

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的主要問題 

 

第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。 

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。 

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調控措施、連續(xù)上調存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 

第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業(yè)的財務負擔。 

第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。 

 

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強財務管理的措施 

 

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。 

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據(jù)項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優(yōu)先安排關鍵節(jié)點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據(jù)“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關業(yè)務部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。 

第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內(nèi)部調劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優(yōu)勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。 

第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，準予按稅收有關規(guī)定據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%以內(nèi)計算扣除；如果不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的10%以內(nèi)計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預計計稅毛利率計算預征企業(yè)所得稅，待完工結算后按實際毛利率計算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結算時間，將延遲繳納的稅款轉化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。 

第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現(xiàn)的問題督促項目部和相關業(yè)務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務部門對項目完成后取得的經(jīng)濟效益進行綜合分析與評價，總結經(jīng)驗教訓，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。 

 

四、結束語 

 

綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財務管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 

 

篇6

關鍵詞：財務管理；內(nèi)部控制；融資風險

財務管理是依據(jù)國家相關法規(guī)制度，遵循一定的管理原則，組織企業(yè)財務活動和處理財務關系的一項經(jīng)濟管理工作。房地產(chǎn)是我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)交易日益活躍，對國民經(jīng)濟的貢獻量不可小覷。但作為資金密集型行業(yè)，對資金使用要求較高，所以財務管理顯得十分必要。正是基于此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題進行了研究分析。

一、房地產(chǎn)財務管理的運行現(xiàn)狀分析

（一）融資管理方面

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個巨額資金投入的過程，動輒上億的地價和房屋建設費用，對房地產(chǎn)企業(yè)實力是一個巨大考驗。由于一次性投入的資金太多，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的任務就十分艱巨。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，資金回轉率低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不使出混身解數(shù)來籌集資金。目前，國內(nèi)的主要融資渠道有兩種，一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資。內(nèi)部融資主要來源是預售賬款和自有資金。自有資金是企業(yè)自有的可使用資金，一般不低于投資項目的30%；預售賬款主要是開發(fā)商通過預售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產(chǎn)債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產(chǎn)信貸設置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

（二）資金投資運用和開發(fā)成本管理方面

房地產(chǎn)投資有極大的盲目性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在投資時過多依賴人的主觀判斷，未對市場進行調查和充分論證，這樣得到的結果就像在賭運氣。一個房地產(chǎn)企業(yè)保持這樣的狀態(tài)顯然是不行的，因為目前中國的房地產(chǎn)市場還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設中國房地產(chǎn)市場開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉危機。一些房地產(chǎn)企業(yè)帶有較重的投機心理，利用房地產(chǎn)市場機制獲取暴利，忽略市場項目的可行性分析，結果造成投資項目技術可靠性較低，盲目擴張、控制不力，最終導致項目爛尾，資金無法回收，損失慘重。

一個項目包括方案設計、土地使用權、工程招標管理和施工、銷售等諸多環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都會涉及到資金，然而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經(jīng)濟效益最大化，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對項目全過程的各個環(huán)節(jié)進行有效控制和規(guī)劃。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)在方案設計時，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權可謂大費周折，無形成本不斷增加，造成了競買價格與預算成本嚴重不符；工程招標過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對施工成本控制不力，施工成本與預算目標產(chǎn)生較大分歧。

（三）房地產(chǎn)財務人員專業(yè)素質和制度建設有待加強

企業(yè)領導者是企業(yè)的核心，尤其在家族企業(yè)當中，領導者幾乎主宰了企業(yè)的一切。近些年，中國經(jīng)濟呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從中受益逐漸強大起來。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴重缺乏管理理念，眼中只有利潤沒有管理，只重視短期利益而忽略長遠戰(zhàn)略。在人才選用上，因為對外來人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來擔任，親戚關系固然有更好的信任，但人才質量大大降低，勢必會對企業(yè)發(fā)展造成不利影響。在一些企業(yè)領導者看來，財務管理只不過是一部計算工具，并與記賬、發(fā)工資等基礎工作混為一談，缺乏科學系統(tǒng)的規(guī)劃，在財務管理過程中，常常憑借自己的經(jīng)驗和直覺作判斷，為企業(yè)財務管理埋下了致命隱患。

在財務制度方面，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務管理制度，但制度不明確、責權利不統(tǒng)一，會計失真比較嚴重，會計信息質量得不到保障。這些現(xiàn)象歸咎于財務管理體系不健全，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財務管理置于一個較低的層次。財務管理制度不健全，財務管理工作不完善，就無法為企業(yè)提供有價值的財務數(shù)據(jù)和信息，更滿足不了企業(yè)高層決策需要，使決策風險進一步加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的幾點建議

（一）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應做好融資準備，盡可能減少對銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以選擇聯(lián)合開發(fā)模式，通過與其他企業(yè)結成戰(zhàn)略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風險共攤局面。融資過程中一定要注意財務風險，盡量保持企業(yè)的穩(wěn)定運轉。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，一定要對市場信息進行科學評估，不搞投機主義，更不能盲目樂觀，項目評審要做到科學化、專業(yè)化，充分考慮效益與風險之間的關系，爭取在風險可控范圍內(nèi)獲得更多收益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強財務風險防范工作，通過風險轉移、風險共擔等方式，使財務風險降至可承受范圍內(nèi)?？傊?，應做好資金管理、風險管理和監(jiān)督管理，優(yōu)化資金結構，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

（二）強化成本控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確反映房地產(chǎn)開發(fā)的實際支出，以此來確定銷售價格，保證利益最大化；其次，要對工程結算進行嚴格把關，既要保證工程質量，又要防止施工中的浪費；作為房地產(chǎn)企業(yè)日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調節(jié)性，要評估房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財務部門對各個在建項目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業(yè)的進項變少，更應該對支出項進行嚴格控制。比如管理費用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財務部門對其進行監(jiān)督審核，確保支出科學合理，減少不必要的浪費。

（三）完善財務管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)領導者要多學習財務管理方面的知識，提高對財務管理重要性的認識。財務部門要加大財務管理培訓工作，提高財務工作人員的專業(yè)素質。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快建立健全財務管理制度，為財務管理人員工作提供必要的依據(jù)和準則。同時要明確財務部門的地位，突出財務管理在企業(yè)管理中的核心位置。一要設置專業(yè)的財務管理機構，負責企業(yè)財務相關的各項工作。二要規(guī)范資金支出，提高財務管理效用；三要建立考核機制和內(nèi)部審計制度，提高財務工作人員的積極性和主動性，保證資金使用安全與完整。

（四）財務管理人才培養(yǎng)

要明確財務管理部門及人員的職責，保證財務人員能夠積極主動且有序的完成職責之內(nèi)的事情，使財務工作得以有序開展。財務管理是一項復雜而嚴謹?shù)墓ぷ鳎菍I(yè)人員是無法擔任的，所以企業(yè)管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優(yōu)秀的財務管理人才。此外，還要加大對財務管理人員技能的培訓，可定期開展培訓或集體交流活動，也可通過知識和技能講座，聘請行業(yè)專家來豐富財務人員的知識和見識。房地產(chǎn)企業(yè)還要給予員工在外進修的機會，激發(fā)其工作熱情，更好的為企業(yè)財務管理做出貢獻。

（五）精細化、信息化管理模式的應用

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理細節(jié)上、扁平化上處理不夠，需要進一步細化財務管理工作，提高財務管理實效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒企業(yè)管理的一些做法，采用精細化財務管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細，全面掌握資金動態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。此外，隨著電子信息技術的日益普及，各行各業(yè)財務管理工作已經(jīng)與電子信息技術發(fā)生了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應后來者居上，大力發(fā)展財務管理信息技術，以信息帶動財務管理發(fā)展。目前，我國信息化財務管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺，在這種背景下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)參與進來，爭取在行業(yè)領域有所建樹。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對社會經(jīng)濟產(chǎn)生了深遠的影響，對我國向小康社會邁進具有重要的歷史意義。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理尚存諸多問題，需要不斷修補和完善，只有這樣才能保證企業(yè)在獲得經(jīng)濟效益的同時，長久發(fā)展下去。

參考文獻：

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篇7

1.1企業(yè)內(nèi)部管理層次差別較大

隨著我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的快速發(fā)展，各類資本大量融入房地產(chǎn)市場，各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量激增，以至于房地產(chǎn)市場魚龍混雜。隨著我國近幾年來對房地產(chǎn)市場調控力度的加大，逐漸引導房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化，淘汰和重組了部分落后企業(yè)，取得了一定成績。但總體來講，在行業(yè)發(fā)展中所遺留的問題還普遍存在于房地產(chǎn)市場中。具有一定實力的房地產(chǎn)企業(yè)立足自身綜合實力基礎之上，開始尋找新的發(fā)展方向，謀求長遠發(fā)展。但部分房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)停留在原有管理層次，管理方法和管理策略都停滯不前，無法適應時展需要。

1.2財務管理機制薄弱

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理機制薄弱問題還比較突出，具體體現(xiàn)在以下幾方面：（1）財務管理制度不健全，沒有結合企業(yè)實際，建立完善的財務管理制度，現(xiàn)有的管理制度未有效落實；（2）財務管理工作效率較低。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務管理工作僅僅停留在編制財務報表和記賬等事物工作上，而財務預測、財務決策及財務控制和財務分析等財務管理職能未合理運用，導致管理水平較低。（3）資金的使用和籌措缺乏計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理的經(jīng)驗，以至于經(jīng)濟效益較好時，能夠選擇的投資機會較多時，增加了企業(yè)風險控制的難度。

1.3預算管理不到位

部分房地產(chǎn)企業(yè)的員工在對預算編制時，存在較多錯誤認識，在編制預算、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析和編制財務報表時，僅僅當成簡單的財務行為進行處理。認為預算管理和其他部分關系不大，以至于房地產(chǎn)項目管理、預算管理、決算管理效果不佳。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的預算管理組織體系，導致企業(yè)整體規(guī)劃無法統(tǒng)一，以至于在落實預算考核及編制預算目標時，無法發(fā)揮應有的作用。在房地產(chǎn)項目建設的開發(fā)階段，對預算管理的重視度不夠，同時認為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計劃直接的關聯(lián)性不大，而在預算執(zhí)行階段，無法確保機制的完備性，無法保障預算數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)量的及時性。在實施預算評價時，由于考核職責不明或考核力度不大，同時缺乏有效監(jiān)督管理，導致預算評價效果不佳。

1.4缺乏有效的內(nèi)部管理、監(jiān)督機制

目前，內(nèi)部審計時房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督的主要手段。通過運用內(nèi)部審計對內(nèi)部控制實現(xiàn)再控制，從而提高內(nèi)部管理水平。但是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立完善的內(nèi)部管理和監(jiān)督機制，導致缺乏完善的內(nèi)部審計機構，即便設置了內(nèi)部審計機構，但在實際運用中其審計職能缺失，無法對企業(yè)經(jīng)營管理具有約束力。同時，由于我國缺乏COSO類似的組織來指導房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制體系，基本上都依靠政府部門規(guī)定來減少內(nèi)部管理制度，以至于缺乏完善的監(jiān)督機制，影響企業(yè)管理水平的提升。

2企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

2.1完善內(nèi)部管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機制的完善，和內(nèi)部控制效率的提升，都無法離開整理的指導原則。當前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理需要遵循的原則主要有：（1）合法合理原則。我國的法律法規(guī)時企業(yè)管理行為的準繩，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)則制度和管理行為都要以法律為指導，都要在法律允許范圍內(nèi)。（2）堅持全面性的原則。在堅持合法合理性原則的前提之下，要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計控制涵蓋企業(yè)業(yè)務的各個方面，并且還要重點落實決策、實施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營及管理的整體控制，例如：對材料及設備的購入控制、對施工成本的有效控制等。（3）堅持謹慎性的原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制的關鍵是有效防范風險，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要特點就是投資風險大，這就要求內(nèi)部會計控制要謹慎地考慮、評估、分析企業(yè)在經(jīng)營各環(huán)節(jié)會存在的各種風險，爭取將風險值降到最低，以實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。（4）堅持靈活性的原則。企業(yè)的內(nèi)部會計控制在堅持謹慎性原則的同時，還要根據(jù)具體的環(huán)境、實際需求、企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略等情況及時改變、調整或完善相關措施等。

2.2做好成本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益

成本管理是企業(yè)財務管理活動中的重點，同時成本也是商品進行定價的重要基礎，對于房地產(chǎn)來講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產(chǎn)商品價格產(chǎn)生重要影響，而且與企業(yè)經(jīng)濟效益有密切關系。房地產(chǎn)如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學制定成本的項目及范圍，并對其實施有效控制；第二，要在企業(yè)財務部門設置出二級成本核算的單位，而且要實施成本責任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理活動中，堅持統(tǒng)一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調，及時落實財務部門所下發(fā)的財務目標，確保成本核算工作的準確性，建立起完善的激勵機制。在經(jīng)過了大量的實踐表明，實施二級成本核算管理能夠為企業(yè)提供更真實、有效的財務信息，為企業(yè)管理者進行決策提供重要參考依據(jù)。

2.3明確權責，規(guī)范管理

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面，首先應該形成自上而下、權責清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結構設計、清晰的責權體系、流暢的業(yè)務運作流程、科學的業(yè)績評價體系，保證企業(yè)整體的組織運行效率與效果，增強企業(yè)在戰(zhàn)略和運營層面的競爭力。在發(fā)展過程中，不斷完善管理體系，適時進行調整以適應企業(yè)發(fā)展。

2.4獎懲有效，人治管理

激勵機制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點。建立完善、有效的激勵機制，能夠極大的提高員工工作積極性和主動性，能為企業(yè)帶來更多效益。房地產(chǎn)企業(yè)要結合自身實際特點，制定科學考評辦法，綜合考慮制度管理和人治管理各方面的優(yōu)缺點，以服務企業(yè)為目標，制定有效激勵策略及績效考核機制，以提高員工工作效率，確保管理水平的提升。

3結語

篇8

摘要：近年來，人們對房地產(chǎn)質量的性價比要求也變得高了，這就造成了房地產(chǎn)管理行業(yè)壓力逐步增大。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入時間周期長，風險高等不確定因素較為復雜，投資商資金實力、投資規(guī)模以及資金運作管理方面都存在相當大的局限性，甚至相當一部分企業(yè)在財務管理方面出現(xiàn)了亟待解決的問題。對于這些問題，我們必須要從其根本上深挖了解，進行科學合理的分析。

關鍵詞：重慶澤京集團；房地產(chǎn)；財務管理

本文圍繞重慶澤京集團財務資料，分析并探討其在財務管理中存在的問題，從而找出合理的應對措施，提升財務管理的整體水平，使?jié)删┘瘓F在未來的時間里能夠穩(wěn)步發(fā)展。

隨著現(xiàn)代工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟和社會的發(fā)展起到了重要的作用；但在另一方面，房地產(chǎn)業(yè)表面的持續(xù)增長、我國的經(jīng)濟結構不斷“畸形”，這也成為了也成為中國社會重要的經(jīng)濟不穩(wěn)定因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的內(nèi)容

企業(yè)的財務管理主要由資金運動過程決定，其運動過程包括資金的取得、使用、消耗、收入和分配。如果以價值的形式來反映，就是生產(chǎn)資料的取得和占用、人力物力的消耗、生產(chǎn)成果的實現(xiàn)和分配；因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理主要包括以下內(nèi)容：

1.成本管理

伴隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，賣方市場不再具有以前的統(tǒng)治地位，傳統(tǒng)的以節(jié)約為基本的成本管理已經(jīng)有悖于企業(yè)在市場的競爭。因此，企業(yè)要樹立正確的成本效益觀念，盡量減少成本支出。

2.預算管理

預算管理是以銷售預算為起點，科學預測為依據(jù)，對當下的市場環(huán)境的各方面需求進行了充分細致的研究的一種科學的管理方法，預算可以對企業(yè)在經(jīng)營期間及企業(yè)今后的發(fā)展起到至關重要的作用。

3.核算管理

會計的核算管理是以貨幣為主要計量單位，對企業(yè)的資金運動進行的全面、系統(tǒng)的監(jiān)督和反映。其方法主要是設置會計賬簿和科目，審核、填制會計憑證、成本核算、復式記賬、財產(chǎn)清查、登記賬簿、編制會計報表等。

二、重慶澤京集團財務管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

1.公司介紹

重慶澤京集團是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運營、金融、能源、教育等業(yè)務為一體的綜合型企業(yè)集團公司，總資產(chǎn)規(guī)模34億元，現(xiàn)有員工800余人。自2003年進入房地產(chǎn)行業(yè)以來，本著“誠信、敬業(yè)、協(xié)作、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，澤京立足重慶，面向全國，十年砥礪，澤京地產(chǎn)成功躋身中國地產(chǎn)百強、重慶地產(chǎn)五十強。

2013年，澤京第一個跨出重慶市的區(qū)域公司――安徽公司成立，澤京戰(zhàn)略版圖正飛速擴張。目前，集團公司所屬企業(yè)有重慶澤京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（一級開發(fā)資質）、重慶普曼企業(yè)管理顧問有限公司等多家子公司。

截至目前為止，集團總銷售金額突破25億元。所開發(fā)的“澤京?香格里拉花園”、“澤京?香格里拉西苑”、“澤京?海棠香國”、 “澤京微V”、“梁平美麗?澤京”、“宜秀藍灣”等高品質項目得到重慶市民的一致認可與熱捧。

2.重慶澤京集團財務管理現(xiàn)狀

由于澤京集團是一家民營企業(yè)，因其企業(yè)制度建設尚還不夠健全，導致澤京集團在最初的運作階段，在財務管理方面很多工作無據(jù)可依。公司目前雖設立了專門的財務部門和內(nèi)部核算人員，但在資金審批、費用報銷等問題上未與公司下設部門做好銜接工作，公司財務部門也沒有成文的管理制度。該公司財務部門員工整體水平不高，大多數(shù)員工都只持有會計從業(yè)資格證且未經(jīng)過系統(tǒng)的企業(yè)上崗培訓，對業(yè)務部分也不太熟悉，綜合素質相對偏低；財務部員工整體年輕化，工作經(jīng)驗稍顯不足。因為公司人員流動較大，部分員工參加工作后不久又選擇跳槽到其他公司，導致財務部工作交接部分出現(xiàn)差錯或紕漏，工作交接不完全直接影響了后續(xù)接手員工的工作開展。一些財務人員因為得不到較為系統(tǒng)和及時的培訓，無法掌握更新的技術，業(yè)務水平也沒能提高，這從而影響了公司的正常運行。

為規(guī)范會計核算，提高企業(yè)效益，公司自2014年1月起啟用了用友NC系統(tǒng)。但由于公司項目比較分散、準備時間不夠充足等原因，未對財務人員進行系統(tǒng)的培訓，導致各項目財務人員對新系統(tǒng)所設模塊不夠了解，業(yè)務不熟悉、工作效率降低，頻頻出錯，難以向公司領導層提供統(tǒng)一可比的財務信息。

澤京集團內(nèi)部財務管理環(huán)境也需要進一步優(yōu)化。眾所周知，一個企業(yè)的管理模式及管理者自身的能力和素質是影響企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的重要因素。一方面，澤京集團的經(jīng)營者同時也是其投資者運用的是企業(yè)經(jīng)營權和所有權相統(tǒng)一的管理模式，這或多或少給其本身的財務管理帶來了消極影響。另一方面，澤京集團管理者的管理思想停滯不前，管理能力還有待提高。再者，其管理者缺乏現(xiàn)代的財務管理理念，使得財務在企業(yè)管理當中失去了應該有的存在感和作用。

3.澤京集團財務管理存在的主要問題

（1）財務管理體系不健全，有效指導方法欠缺。雖然澤京集團已初步建立了財務管理制度，但由于項目分散、財務管理人員整體素質不高等原因，制度難以得到執(zhí)行，形同虛設。具體而言，財務管理體系不健全可能導致以下幾個方面的問題：第一，企業(yè)管理崗位設置不合理，權責不分明，員工的積極性不能得到有效的激勵，企業(yè)在市場中的競爭力下降；第二，財務管理制度及措施相對落后，如果還是沿用傳統(tǒng)的成本管理模式就不能及時發(fā)現(xiàn)成本管理中核算問題的存在，在事前預測和事中控制方面的工作還不夠到位。

（2）企業(yè)管理人員意識淡薄，管理力度不夠深入。目前，企業(yè)管理層并沒有認識到財務管理的重要性，只注重房產(chǎn)的開發(fā)和銷售，只片面認識房地產(chǎn)財務管理，管理意識較為淡薄。此外，企業(yè)內(nèi)部財務人員的整體素質不高，這些財務人員能力不是最好的，在民營企業(yè)的這樣的氛圍內(nèi)，不想提升自身素質與能力，使得公司的財務人員只是完成簡單的算賬和記賬工作，沒有更深層次的考慮生產(chǎn)成本、財務分析等，以致會計資料缺乏真實性和完整性。另外，企業(yè)忽視對財務人員的定期培訓，部分員工的管理觀念滯后，缺乏財務管理的積極性和主動性。財務人員不能為企業(yè)的發(fā)展做出自己的貢獻，不利于提升企業(yè)整體競爭力，嚴重影響了財務管理在企業(yè)發(fā)展中的作用，妨礙了企業(yè)的發(fā)展與進步。

（3）融資困難。澤京集團作為一家民營房地產(chǎn)企業(yè)，主要依靠銀行貸款，融資渠道比較單一。眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)項目是一個融資數(shù)額巨大，并且時間跨度較長的過程。由于資金周轉時間長，周轉率低，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取各種手段進行融資，其開發(fā)的長期性和滾動開發(fā)使得融資難度也進一步增大。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房產(chǎn)建設、竣工等階段的時間跨度通常為兩年甚至更長。銷售過程中，又通常采用分期付款的方式，其持有性物業(yè)經(jīng)營和管理過程往往需要額外的投資。并且，其投入的資金想要在短時間內(nèi)回收是相當困難的，更是增加了企業(yè)資金周轉壓力。

（4）在工程的預結算上存在管理問題。目前，澤京集團在工程的預結算上主要存在下列問題：第一，原先使用的工程預算方法已經(jīng)不能真實、準確的反映需要預決算的項目，其較低的計算效率已經(jīng)大大降低了工程的進度。第二，工程項目缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃的全面性管理，與工程施工的相關的負責單位缺少必要的溝通。第三，預結算的不真實、不準確性使得投資者的投入金額加大，從而在此增大了企業(yè)的運作風險。

（5）核算管理制度不健全。會計核算管理的完善是保證企業(yè)資金正常運轉的重要前提。對于目前的澤京集團來說，公司的會計核算部門無法有效的完成核算工作，其核算管理制度還有待完善。

三、對于澤京集團財務管理中存在的原因分析

（1）缺乏完善的財務管理方案和措施。因為澤京集團目前還沒有建立健全的財務管理制度，企業(yè)財務管理理念還僅僅停留在會計核算、成本控制的基本概念上，沒有將企業(yè)內(nèi)部財務管理制度與現(xiàn)代企業(yè)制度相結合，使得企業(yè)財務人員進行財務工作時沒有具體的制度可循，處理財會問題時不講程序、流程，僅憑個人習慣經(jīng)驗，難以保證財務管理工作的規(guī)范性、嚴肅性；部分財務人員沒有進行崗位細化，不符合內(nèi)部會計控制制度的需要，一人多責，各層次財務管理職權范圍不明，造成部分環(huán)節(jié)監(jiān)管缺失，在一定程度上制約了企業(yè)發(fā)展；由于缺乏系統(tǒng)的財務管理方案和措施以及必要的約束，造成企業(yè)出現(xiàn)各種管理漏洞，加大了經(jīng)營風險。

（2）企業(yè)高層對財務管理不夠重視。公司領導層目前將大部分精力投入到房產(chǎn)的開發(fā)與銷售中，認為搞好市場營銷才是企業(yè)生存與發(fā)展最為重要的因素，不太重視財務管理的建設，管理意識極為淡薄，單單將會計工作作為一種信息披露的需要而不是管理工具，并沒有形成讓資本為企業(yè)經(jīng)營服務的觀念。同時，企業(yè)財務人員整體業(yè)務素質不高也對企業(yè)財務管理工作造成了一定影響。一些財務人員在工作中只是被動地處理日常事務，很難主動去鉆研更深層次的管理問題，難以正確處理財務軟件與會計核算之間的關系；為了壓縮人力成本，降低內(nèi)部風險，一些財務工作還由企業(yè)老板親友掌握，這些人并未接受過專業(yè)培訓，管理能力與經(jīng)驗不充足，無疑是造成了更大的外部風險；此外，企業(yè)不重視對財務人員的繼續(xù)教育與考核，部分財務人員安于現(xiàn)狀，缺乏提升自我的積極性和主動性，財務工作執(zhí)行力得不到有效提升。

（3）融資渠道單一，資金周轉困難。在融資交易中，建立起相互信任的關系，是融資成功的前提和基礎，任何一方失信就會給融資造成阻礙。由于目前澤京集團資信不夠高，信息透明度相對較差，主要靠銀行貸款，融資渠道單一。企業(yè)管理者沒有將資金用在“刀刃上”，不對當前形勢進行有效的財務風險評估，盲目透支現(xiàn)有流動資金，影響了企業(yè)的整體效益，加重成本負擔，增大了企業(yè)資金周轉的壓力。

（4）成本控制力度不夠，核算管理制度不健全。無論在什么情況下，降低成本費用都能使利潤增加，成本控制是企業(yè)日常管理的一項重要內(nèi)容。然而，隨著經(jīng)濟結構的不斷調整，市場經(jīng)濟體制下的買賣兩方市場已經(jīng)發(fā)生轉變，因此，通過降低成本做到企業(yè)的成本控制繼而達到獲取經(jīng)濟效益的方法已經(jīng)行不通了，這才是澤京集團首先需要考慮的問題。另外，公司管理人員對房地產(chǎn)成本管理的認識還存在誤區(qū)，會計核算管理制度還不完善。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，生產(chǎn)成本及售價不匹配，這就導致企業(yè)財務人員不能及時對交易資金進行系統(tǒng)的核算工作，對企業(yè)的正常經(jīng)濟業(yè)務造成影響，甚至可能使企業(yè)面臨財務風險。

四、改善重慶澤京集團財務管理的建議

1.建立健全的財務管理機制、完善內(nèi)外部監(jiān)督控制體系

為了解決成本管理雜、經(jīng)營活動新、財務關系緊張等問題，澤京集團應建立和完善財務管理機制、完善內(nèi)外部監(jiān)督控制體系。財務管理體系一般包含以下幾個方面：

第一，完善公司財務管理體系、完善管理會計系統(tǒng)，以準確、真實的財務數(shù)據(jù)為管理者提供決策分析的數(shù)據(jù)基礎。

第二，以預算管理作為企業(yè)對開發(fā)項目資金控制的重要手段，實施有效全面的信息反饋，健全公司的預算決算體系。

第三，提高公司內(nèi)部管理的科學性、規(guī)范性，逐步建立透明的授權制度，嚴格按照規(guī)章制度執(zhí)行，責任落實到具體部門、具體人員。

一個健全的機制，可以幫助公司朝更好的方向發(fā)展，管理人員可以起到很好的參考。財務管理機制是十分重要的，因為對財務人員的基本工作、注意事項及發(fā)展性要求有明確規(guī)定，在約束財務人員的同時，也能給其一個正確的引導。

2.強化財務管理意識、提高企業(yè)高層及財務人員的業(yè)務素質

眾所周知，企業(yè)高層對公司的發(fā)展有著舉足輕重的作用。目前，澤京集團的管理者尚未認識到財務管理對維持企業(yè)的正常運營所發(fā)揮的重要作用，他們認為企業(yè)在經(jīng)營過程中，實行財務管理并不能取得真正的經(jīng)濟效益，財務管理的作用和企業(yè)經(jīng)營過程中的基礎管理一樣，可有可無，忽視了對財務管理的關注。然而，加強高層對財務的重視度能很好的使高層在原來的基礎上傾斜上到財務方面，這是相當有必要的。與此同時，加強高層的財務管理意識，在一定程度上，能減少公司的基本財務問題，因為領導層將有可能親自增加對財務的審核。

在強化高層財務管理意識的同時還應當加強財務隊伍建設，提高財務人員素質。首先，公司在財務人員的招聘選拔時，就應當選擇財務管理經(jīng)驗較為豐富的財務人員；同時，針對本公司來說，具備房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗的最好。對現(xiàn)有的財務工作人員，要加強培訓管理，通過專業(yè)的財務管理相關知識培訓，或者外聘房地產(chǎn)財務管理方面的專家來公司指導，傳授經(jīng)驗，提高在崗人員的業(yè)務能力素質，從而在根本上提高了公司財務管理的科學性。目前，澤京集團已啟用用友NC系統(tǒng)對財務管理工作進行了進一步調整和規(guī)劃，這就要求公司聘請專家對公司財務人員進行全面、系統(tǒng)的培訓，通過提高財務會計電算化水平，實現(xiàn)企業(yè)精細化管理，使公司利潤得以提高，運作成本能有效降低，市場競爭力不斷增強，從而保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

3.拓寬融資渠道、改善融資能力

資金對企業(yè)的日常事務和長遠發(fā)展都十分重要，資金是企業(yè)的生命線。目前，以銀行信貸為主的融資手段受到一定約束的情況下，公司應進一步加強與金融機構的合作，積極拓寬融資渠道。一般采用的融資方式有：發(fā)展民間融資、建立聯(lián)合抵押融資、產(chǎn)權交易、房地產(chǎn)委托貸款、進行合作開發(fā)、成立互助聯(lián)合擔保機構等，這些融資方法對于澤京集團這樣的民營企業(yè)而言都具有可變通性，企業(yè)需要結合自己本身的財務實際情況選擇適合自己的融資模式，同時提高自己的工程質量以及信譽度，企業(yè)的融資能力一定能夠得到很大的改善。

4.加強成本費用的管理和控制

加強成本費用的管理和控制，一定要把握好現(xiàn)金管理模塊，正確估算資金的收入和支出。首先，要做好企業(yè)應收賬款的嚴格管理。財務人員要把財務制度落實到位，以此防止客戶惡意拖欠賬款。其次，財務人員必須掌握“三算”，即房地產(chǎn)企業(yè)的項目的成本概算、預算及竣工決算。這“三算”是財務管理中的重要環(huán)節(jié)；因此，公司的財務管理人員必須掌握。參與由預算員和施工技術人員的三算審計監(jiān)督，便于加強成本控制，也為企業(yè)資金管理的投資決策提供可靠的分析數(shù)據(jù)。

五、 結論

總之，澤京集團的財務管理目前還不是非常的健全和完善，還需要在實際工作中進行進一步補充。只有不斷提高財務人員的業(yè)務能力素質、提高管理者管理水平、建立健全完善的財務管理制度等有效的財務管理手段來增加企業(yè)利潤，提升企業(yè)在市場中的綜合競爭力。（作者單位：長江師范學院）

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篇9

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；措施

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

收錄日期：2012年1月5日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的內(nèi)涵及特點

（一）內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運營過程中對房產(chǎn)項目所需要的各種資金進行一定的籌集，籌集之后對籌資款進行項目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對其使用中產(chǎn)生的成本耗費和收入進行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財務職能。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理有別于一般企業(yè)的財務管理。

（二）特點。房地產(chǎn)行業(yè)作為極具特殊性的資金密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)往往需要投入巨額的資金，并且借貸資金往往占有較大的比重，對于企業(yè)資金的管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點使得財務管理表現(xiàn)出以下幾個主要的特點：一是房地產(chǎn)企業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈長、投資周期長、所需的資金量大、中間環(huán)節(jié)多等特點，決定了企業(yè)財務管理的復雜性和高難度；二是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不確定性和風險性高，對企業(yè)財務人員也提出了更高的要求，迫切需要財務管理人員提供科學、準確、及時的財務信息以滿足企業(yè)經(jīng)營決策的需要，最大限度地降低企業(yè)的財務風險；三是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理需要處理與投資者、債權人、工商稅務部門、居民等之間的財務關系，任何一方的財務關系處理不當，都會給企業(yè)的經(jīng)營帶來直接負面的影響，使財務管理的內(nèi)容更加復雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀及存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理還處于基本的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用，主要存在以下幾個問題：

（一）財務管理制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度不健全是多年來一直存在的問題。這種制度不健全主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是在房地產(chǎn)企業(yè)運作的最初階段，很多財務管理工作無據(jù)可依；二是房地產(chǎn)企業(yè)雖然財權分離，但是自有資金的存在形式較分散；三是銀行存款多頭開戶；四是資金在管理上盲目運作；五是疏于成本控制，而只是關注成本核算，財務部門無法真實和完整地掌握企業(yè)成本支出的詳細情況和來龍去脈；六是私設企業(yè)“小金庫”或者資金“賬外循環(huán)”。

（二）成本管理方面。從實質上看，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所涉及的土地使用權取得、開發(fā)項目方案設計、工程招投標管理以及施工過程的成本控制等因素，都會對該房地產(chǎn)項目的成本產(chǎn)生不同程度的影響。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)首先在土地使用權的競買過程中存在較多的非理性現(xiàn)象，在某些情況下甚至無視競買價格與其實際成本的嚴重偏離；其次，并非價格越高的設計方案越不可取，其還需結合技術指標、銷售前景等因素來進行綜合評定；再次，招投標過程中的中標價格并不等于最終成本，其還應受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后，在項目開發(fā)過程中，只注重工程施工的造價控制，忽視了工程開工前的投資決策階段對造價的控制，忽視了在設計階段用工程造價管理進行設計，工程造價管理的各個階段相互脫節(jié)，沒有建立完善細致的工程成本管理體系。

（三）融資管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，投入資金量大，占用周期長，資金周轉率偏低，更增加了對資金的需求。首先，由于某些房地產(chǎn)企業(yè)的決策理性化程度不高，其對于融資規(guī)模、融資方式、融資成本、融資時機的選擇缺乏合理性，從而極大地增加了企業(yè)自身的融資風險；其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道比較單一，主要是依靠銀行貸款，負債率普遍較高。但由于我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在自有資產(chǎn)、信譽名聲等方面的劣勢，銀行從自身利益出發(fā)，通常不愿開展這些房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產(chǎn)行業(yè)資金的門檻，同時目前國家緊縮的宏觀調控措施也直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大。

（四）財務觀念方面。房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理重視不夠，財務人員水平有限。在日益激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理顯得有些落后。一方面房地產(chǎn)企業(yè)管理層對財務管理的重視程度不夠，直接導致在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理決策、簽訂合同以及招投標時，沒有從財務管理的角度進行考量；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的業(yè)務素質顯得不足，不能順應形勢的發(fā)展變化，財務人員的素質迫切需要通過培訓等手段加以提高。這些問題的存在，極大地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的提高，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的對策分析

（一）建立統(tǒng)一明確的業(yè)務授權制度，實現(xiàn)統(tǒng)一的財務管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立統(tǒng)一明確的業(yè)務授權制度，平衡各層管理者的權利與責任，明確規(guī)定各項業(yè)務的執(zhí)行程序，提高管理的規(guī)范化與科學性。要通過統(tǒng)一的財務管理實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的資金和成本的監(jiān)控，實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務活動的預測、控制、反饋，并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。

（二）充分改善成本控制措施，加強全面成本管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應在土地使用權的競買過程中保持應有的理性，而在取得該地塊的使用權之后，還要通過與政府的積極交涉，力爭在該地塊土地出讓金的支付比例及時間方面取得更多的優(yōu)惠；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開發(fā)項目的設計方案時，應對投資收益與方案成本進行綜合考慮，努力實現(xiàn)項目方案投資收益的最大化；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應以成本控制為目標，對中標企業(yè)合同條款的簽訂保持嚴謹和細致，防止因合同權責不清而造成雙方日后產(chǎn)生糾紛的可能，從而為企業(yè)自身贏得最大利益。

（三）構建多元化的籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務十分繁重。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：1、發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結算方式；2、積極進入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金；3、要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；4、要主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業(yè)的實力；5、提高企業(yè)認識，強化資金管理。站在企業(yè)管理的角度，將其落實為制度的形式，貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)各個部門要重視財務管理，提高財務人員業(yè)務水平。在經(jīng)濟全球化和信息時代，信息的更新變得很快。房地產(chǎn)企業(yè)在這種競爭激烈的環(huán)境下要想贏得生存和發(fā)展，就必須狠抓財務管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)領導層和員工都要有加強財務管理的意識，而不是視財務管理部門為冷差事，認為這個部門不求有功但求無過就夠了。實際上，戰(zhàn)略性財務管理對財務人員素質提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應當努力提高財務人員業(yè)務素質，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員除要掌握相應的財務稅務知識外，還要學習其他如工程管理、工程結算、成本控制等知識。房地產(chǎn)企業(yè)可通過“派出去、請進來”的辦法來開展財務人員的培訓工作，增強他們的職業(yè)責任感，不斷通過加強學習和外部引進等方式，培養(yǎng)高素質的財務管理人員，從而更好地保障企業(yè)財務安全，為企業(yè)的節(jié)流增效貢獻更大的力量。

四、結語

我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，對我國經(jīng)濟社會有著重要意義。在當前我國對房地產(chǎn)業(yè)嚴格管控的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作更為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理迫切需要轉變?yōu)榉e極的戰(zhàn)略性財務管理。在日益激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長足發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營管理者必須提高意識，真正地使財務管理作為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具之一，對整體項目實施全方位、全過程的管理，有效控制成本費用。同時，要正視傳統(tǒng)財務管理存在的各種問題，采取有效措施加以改進和完善，更重要的是要積極適應信息時代對財務管理的新要求，不斷推動財務管理工作的科學化、系統(tǒng)化、信息化。只有這樣，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作才能更上一個新臺階。

主要參考文獻：

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[2]田林永.當前房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議[J].中國房地產(chǎn)金融?開發(fā)與經(jīng)營，2011.

[3]周文生.對加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的相關策略思考[J].財經(jīng)縱橫，2010.36.

篇10

關鍵詞：宏觀調控；房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；問題及對策

一、財務管理的概念與特點

財務管理指的是在整體目標一定的情況下，對購置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營過程中現(xiàn)金的流量即營運的資金，以及利潤分配的管理。財務管理是依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財務管理原則，來進行企業(yè)財務的組織活動，并對財務關系進行處理的一項經(jīng)濟管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說，財務管理是一項對企業(yè)的財務活動進行組織，對企業(yè)的財務關系實施處理經(jīng)濟管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點明顯。財務管理的特點有如下幾個方面：第一，財務管理作為一項管理工作具有很強的綜合性；第二，財務管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財務管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營、技術應用是否先進，是否運用了得當?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領域之一，對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機?；诂F(xiàn)狀，我國對房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實施宏觀調控，且收效明顯。我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機行為、保護合理需求。抑制投機行為是當前最緊急的任務，而長期的任務便是保護合理的需求。國務院有關部委對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進行調控，做到供求結構合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國經(jīng)濟的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實施宏觀調控的時候，對房產(chǎn)發(fā)展過熱的地區(qū)應重點對待，防止畸形的發(fā)展。對房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應用一樣的措施了，否則容易抑制到當?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應當采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟運行以及經(jīng)濟體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財務管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調控政策，包括有國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價上漲，對貸款利率進行了調整，以及近期推出的限購政策，加強保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題非常嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調整。而要化解當前房地產(chǎn)問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應”，并采取嚴厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應運而生。

1.在外，財務管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來。還有因為銀行的利率上調，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產(chǎn)公司財務管理來說是一個大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設保障性的住房，這些現(xiàn)實的問題都對房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調好資金的運用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財務管理的任務之一。

(3)銀行放款條件嚴苛

隨著融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴苛，因而對企業(yè)自身信用的標準越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強同銀行的關系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理。

2.在內(nèi)，財務管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財務”與“會計”不分這一現(xiàn)象，財務管理被包含在會計工作中，管理內(nèi)容也被局限在營運的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財務管理人員素質沒有嚴格的標準，水平參差不齊。

(2)財務管理制度不嚴，管理沒有適應的標準和措施。沒有相應的監(jiān)督檢查部門和機構。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財務活動也越來越復雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對其實施信息管理和控制。

四、財務管理的對策

1.財務管理的意識要加強

財務管理是企業(yè)管理的核心，對財務預算、營運資金的管理以及財務控制這些工作應當予以重視，企業(yè)財務管理的層次要得以提升，對財務管理的重要性和必要性必須在思想上提高認識，在企業(yè)管理中財務管理的中心地位應得到確定。與此同時，財務管理水平的提高，以及對財務管理人員的素質要求必須嚴格，明確這些財務人員的工作責任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來分析經(jīng)濟活動和關系，對企業(yè)經(jīng)營活動能夠提出合理、科學的建議和意見。

2.信用的建設，實現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強信用這一觀念，做到誠實守信、規(guī)范經(jīng)營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強合作，爭取利用大企業(yè)的高等級信用為自身進行擔保，最終獲得銀行的貸款，實現(xiàn)融資。還應同金融機構加強聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營的狀況向銀行進行通報，使銀行對企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經(jīng)營運作。

3.財務管理日常預算及經(jīng)營工作要加強

企業(yè)的財務部門，應當認真的編制和執(zhí)行好財務預算，實現(xiàn)企業(yè)的目標利潤。根據(jù)制訂的預算，為實現(xiàn)這一目標，企業(yè)財務部門應一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟行為，實施加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任以及兌現(xiàn)獎懲等這些措施。

對日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計、保證。現(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對資金的收入與支出進行估算，對現(xiàn)金流入與流出的時間進行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預測，且對資金需要能夠切實及時的保證。嚴格把關好公司款項，規(guī)定清楚付款的條件，且及時收回款項，完成交易。

4.財務管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應遵循針對性、操作性以及強制性原則來制定財務的會計制度，其制訂的財務管理體系必須符合企業(yè)的實際需要：首先財務管理機構要專門的設立，對企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財會管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對預算編制和決算等等實施工作進行統(tǒng)一的管理；其次要實現(xiàn)財務管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應的如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等財務管理制度；最后，強化監(jiān)督的機制，制定起相應的考核制度。規(guī)范程序，對工作人員責任進行明確，保證財務行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營運行正常。

5.財務管理實現(xiàn)信息系統(tǒng)化