導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目可行性研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可行性研究

1、引言

可行性研究是指在當前環(huán)境中，投資一個長期的項目之前，必須進行系統(tǒng)的分析和綜合研究項目投資的必要性，以及項目在金融、技術(shù)、經(jīng)濟、法律、社會乃至生態(tài)和其他方面的能力，以實現(xiàn)其投資目標的論證和科學(xué)的評價。它是決策者做出投資決策的準確和可靠的前提和保障。

2、房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性

房地產(chǎn)項目可行性研究是隨著技術(shù)的進步和經(jīng)濟管理科學(xué)的發(fā)展而興起，并日趨完善的一整套系統(tǒng)的科學(xué)方法，它對成功的開發(fā)房地產(chǎn)具有重要意義，從城市發(fā)展的整體來說，綜合開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程，開發(fā)項目的實施必然會給城市布局帶來影響，對城市的經(jīng)濟繁榮、人民的生活環(huán)境帶來影響，而對開發(fā)企業(yè)來說，實施開發(fā)項目必然要投入資金、物資和勞動力，從而也會對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生一定的影響，因此，對開發(fā)項目必須要有充分的認識，并就項目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能力以及項目的經(jīng)濟效益等各方面進行周密的調(diào)查研究分析，以實現(xiàn)開發(fā)項目投資決策的科學(xué)化和民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高開發(fā)項目的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益，而所有這一切都是可行性研究的內(nèi)容，因此，可以說可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)，

3、房地產(chǎn)項目可行性分析研究的作用

可行性研究是進行房地產(chǎn)項目投資決策的重要依據(jù)，房地產(chǎn)項目由于建設(shè)經(jīng)營周期長、投入資金大，并且房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，項目投資不能只憑經(jīng)驗或感覺進行，它必須要建立在詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析和投資收益預(yù)算基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目的可行性研究可以對項目進行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結(jié)論進行決策，可提高投資決策的科學(xué)性和正確性；可行性研究是項目審批的依據(jù)，我國政府管理部門規(guī)定投資項目必須列入國家的投資計劃，尤其是房地產(chǎn)項目在我國要經(jīng)過政府管理部門的立項審批，而立項審批的依據(jù)之一就是項目可行性研究報告；可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益獲取能力，銀行等金融機構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以為金融機構(gòu)提供項目獲利信息，因此，可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供信貸依據(jù)；可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)，可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及建設(shè)標準都做出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容；可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)，開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，按部就班地落實項目的前期工作，并與設(shè)計、供應(yīng)、資金融通等部門協(xié)商和簽訂有關(guān)協(xié)議，因此，可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)；可行性研究可作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)，在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、設(shè)計方案構(gòu)想、配套設(shè)施的種類等都進行了分析和論證，推薦了建設(shè)方案，可行性研究報告批準后，規(guī)劃設(shè)計工作可根據(jù)此進行

4、房地產(chǎn)項目可行性分析的工作階段

房地產(chǎn)項目可行性研究根據(jù)研究所處的階段和研究的詳細程度，一般分為三個階段包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。

（1）投資機會研究投資機會，也被稱為投資機會確定。主要任務(wù)是對項目的投資方向和設(shè)想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個特定區(qū)域，根據(jù)國家和地區(qū)的有關(guān)政策、結(jié)合資源、建設(shè)布局、市場預(yù)測以及其他條件的狀態(tài)，選擇建設(shè)項目，尋找一個有利的投資機會。投資機會一般是比較從大體進行把握和分析的，根據(jù)市場預(yù)測和投資回報率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機會。

（2）初步可行性研究又稱預(yù)可行性研究，初步可行性研究，是一個正式的詳細的可行性研究的準備階段。投資機會確認可行的項目，表明該項目是值得繼續(xù)研究，但不知道是否值得進行詳細的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進一步確定是否具有較高的經(jīng)濟效益。進行初步可行性研究，因為可行性研究是一個昂貴和費時的工作，因此必須通過初步可行性研究對項目的盈利能力及前景作進一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務(wù)是[36]：①投資機會的研究，并在詳細資料作進一步分析的基礎(chǔ)上，分析得出的結(jié)論②確定項目的盈利能力，是否有必要進行下一步詳細的可行性研究。③確定哪些關(guān)鍵問題是否需要專題研究，如在房地產(chǎn)政策趨勢的變化、市場預(yù)測。初步可行性研究與詳細可行性研究，深度和精度的主要內(nèi)容大體一致。如果你有足夠的把握該項目的可行性和經(jīng)濟效益，可直接傳送到詳細的可行性研究階段。初步可行性研究后，應(yīng)該得出以下結(jié)論：研究項目是可行的；項目不可行。

（3）詳細可行性研究詳細的可行性研究通常被稱為可行性研究，是項目的初步開始的一個重要組成部分。其主要工作是該項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、財務(wù)上以進一步探討可能理性的結(jié)論性意見，并最終形成可行性研究報告，這是投資決策的基礎(chǔ)上的項目。詳細的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度。

可行性分析的內(nèi)容房地產(chǎn)項目前期工作的最重要工作是房地產(chǎn)項目的可行性研究，它是指項目在做出決定之前，根據(jù)市場需求和國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的要求，相關(guān)的社會各方面的經(jīng)濟、市場營銷、工程、資源等，全面、深入的技術(shù)和經(jīng)濟分析、比較和論證。房地產(chǎn)項目在社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益的科學(xué)預(yù)測和評價，以確定項目是可行的。可行性研究的目的是決策程序的可靠性、科學(xué)性，為項目的實施和控制提供參考依據(jù)，并為下一步奠定基礎(chǔ)。按照上面介紹的房地產(chǎn)項目的可行性研究報告的主要內(nèi)容，我們必須考慮國家、區(qū)域的宏觀經(jīng)濟發(fā)展、特定產(chǎn)業(yè)政策和其他方面所提出的建設(shè)項目評價，預(yù)測的外部環(huán)境、市場、技術(shù)、金融和社會的影響。必須進行深入研究，仔細計算，并對研究和計算結(jié)果的進行分析和論證，為項目的最終決定提供依據(jù)。

綜上所述，通過對房地產(chǎn)項目進行可行性研究對房地產(chǎn)可行性研究理論進一步豐富，加入組織可行性研究，對其他房地產(chǎn)開發(fā)項目有一定的借鑒意義。

參考文獻：

[1]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[Ml.中國物價出版社

[2]曲麗萍.論可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用及要求..建筑經(jīng)濟

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第一部分：項目總論

項目背景

項目概況

項目名稱

項目建設(shè)單位概況

項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

項目規(guī)劃控制要點

項目發(fā)展概況

可行性研究報告編制依據(jù)

可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場研究

宏觀環(huán)境分析

全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

本市房地產(chǎn)市場分析

本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

板塊市場分析

區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

區(qū)域市場目標客層研究

項目擬定位方案

可類比項目市場調(diào)查

項目SWOT分析

項目定位方案

第三部分：項目開發(fā)方案

項目地塊特性與價值分析

規(guī)劃設(shè)計分析

產(chǎn)品設(shè)計建議

項目實施進度

營銷方案

機構(gòu)設(shè)置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關(guān)說明

分項成本估算

總成本估算

單位成本

銷售收入估算

稅務(wù)分析

項目資金預(yù)測

現(xiàn)金流量表

自有資金的核算

融資方案

項目融資主體

項目資金來源

融資方案分析

投資使用計劃

借款償還計劃

第五部分：財務(wù)評價

財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

財務(wù)評價(方案1)

財務(wù)盈利能力分析

靜態(tài)獲利分析

動態(tài)獲利分析

償債能力分析

綜合指標表

財務(wù)評價(方案2)

財務(wù)評價結(jié)論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動因素一成本變動

變動因素二售價變動

變動因素一容積率變動

風險分析

風險因素的識別和評估

風險防范對策

第七部分：綜合評價

社會評價(定性)

環(huán)境評價(影響及對策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議

結(jié)論

建議

第九部分：附錄

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在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來說，一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。

(一)封面

要能反映評估項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。

(二)摘要

用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。摘要的讀者對象是沒有時問看詳細報告但又對項目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。

(三)目錄

如果可行性研究報告較長，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

(四)正文

這是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。報告的厚度并非取得信譽的最好方法，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。

(五)附表

對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后。按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。

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房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動，或移動便造成不可預(yù)計的經(jīng)濟損失，因此房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動著國民經(jīng)濟的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會資金，關(guān)系著國家的經(jīng)濟穩(wěn)定性；同時，由于房地產(chǎn)價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業(yè)”?；诖?，高風險的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國的國民經(jīng)濟，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項目投資立項之前，對項目相關(guān)的社會、技術(shù)以及經(jīng)濟等層次進行詳細調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預(yù)測出項目竣工后的經(jīng)濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統(tǒng)、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關(guān)的市場、資源、技術(shù)、經(jīng)濟以及社會等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項目建議書及其批復(fù)文件；國家和地區(qū)有關(guān)社會與經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標準與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設(shè)到運營整個過程的可行性和安全性，實現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產(chǎn)投資項目中，部分調(diào)研員為圖方便，對房地產(chǎn)項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值。總體而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內(nèi)對若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡化動態(tài)分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結(jié)果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設(shè)方案進行科學(xué)的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個備選方案；要使設(shè)計方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對那些沒采納的方案進行充分而系統(tǒng)的解釋，項目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產(chǎn)投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，對經(jīng)濟效益進行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項目指標評價系統(tǒng)包括有經(jīng)濟、市場定位以及設(shè)計等評價體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標評價體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項目可行性研究市場朝著規(guī)范化、標準化發(fā)展，進而帶動房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國房地產(chǎn)投資項目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項目的建設(shè)活動，具有極為豐富的實踐經(jīng)驗，但欠缺相應(yīng)的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)與學(xué)習，使調(diào)研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴格實行相關(guān)對策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場規(guī)范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風險得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產(chǎn)投資項目投資者需嚴格參照相關(guān)可行性研究報告，對開發(fā)項目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報告，對開發(fā)項目批準立項或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對房地產(chǎn)項目的環(huán)境保護問題進行科學(xué)評估；更要按照相關(guān)可行性研究報告采購合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；經(jīng)濟評價；對策

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A

一、建設(shè)項目經(jīng)濟評價概念及內(nèi)容

建設(shè)項目經(jīng)濟評價是可行性研究的重要組成部分，內(nèi)容包括國民經(jīng)濟評價和財務(wù)評價。其主要作用是在預(yù)測、選址、技術(shù)方案等項研究的基礎(chǔ)上，對項目投入產(chǎn)出的各種經(jīng)濟因素進行調(diào)查研究，通過多項指標的計算，對項目的經(jīng)濟合理性、財務(wù)可行性及抗風險能力做出全面的分析與評價，為項目決策提供主要依據(jù)。在實行核準制的情況下，政府不再關(guān)注企業(yè)的財務(wù)盈利能力和債務(wù)清償能力等問題。建設(shè)項目中企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價更重要，此時的經(jīng)濟評價只進行財務(wù)評價，無需國民經(jīng)濟評價。房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價是為了滿足企業(yè)自主投資決策的需要，為企業(yè)投資決策提供依據(jù)，關(guān)系到?jīng)Q策的有效性和正確性。項目的經(jīng)濟性也是投資者關(guān)注的焦點，關(guān)系到項目融資、成本控制和利益分配等問題，因此，做好房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中的問題

在我國，自開展項目可行性研究工作以來，項目決策的科學(xué)化水平大大提高，許多項目由于其前期工作(主要是可行性研究工作)扎實、充分、深入，避免或少走了許多彎路。但是，近年來隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，各類投資項目層出不窮，在經(jīng)濟受到金融危機的沖擊下，國家提出4萬億元投資計劃。2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始慢慢復(fù)蘇，“大干快上”成為一種趨勢。在這種背景下，不少投資項目可行性研究流于形式，經(jīng)濟評價數(shù)據(jù)來源不詳，沒有可靠渠道，使得可行性研究走了過場。有些項目已經(jīng)實施，甚至已經(jīng)投入運營，為了某種需要，再回過頭來補做可行性研究，其中報告中起重要作用的定量研究――經(jīng)濟評價，也是敷衍了事。顯然，這類經(jīng)濟評價已完全失去了其應(yīng)有的作用。當前投資項目可行性研究中經(jīng)濟評價存在的問題主要包括以下幾個方面：

(一)基礎(chǔ)工作不扎實。項目的經(jīng)濟評價應(yīng)以定量分析為主、定性分析為輔，完成高質(zhì)量的項目經(jīng)濟評價，首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作，需要搜集大量的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)?；A(chǔ)工作是否認真細致，搜集的資料是否完整可靠，直接關(guān)系到經(jīng)濟評價工作的質(zhì)量。然而，一些項目的經(jīng)濟評價工作由于受時間、經(jīng)費、人力等諸多方面因素的影響，基礎(chǔ)工作不夠深入，資料匱乏，過分地依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測，因而很難得到令人信服的結(jié)論。

(二)工作人員素質(zhì)參差不齊。雖然受到金融危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個高利潤的行業(yè)。房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價屬于企業(yè)行為，在前期，企業(yè)對投資項目的經(jīng)濟評價重視不夠，進行經(jīng)濟評價工作的人員素質(zhì)參差不齊，對評價要求的知識掌握程度不一。

(三)忽視經(jīng)濟評價的不確定性分析。許多投資項目的經(jīng)濟評價側(cè)重于項目的盈利能力分析，很少分析項目的不確定因素。不確定因素幾乎存在于所有的投資項目中，找出主要不確定因素，分析其影響程度并提出行之有效的規(guī)避或減少風險損失的對策，對項目決策具有重要意義。

(四)評價帶有目的性。評價人員往往帶著求證項目可行這樣一種潛意識去進行項目的經(jīng)濟評價和論證，就必然會更多地關(guān)注項目可行的一面，而忽略了可能存在的不利因素和負面影響，有時甚至在項目實施之后才進行可行性研究報告和經(jīng)濟評價。這種現(xiàn)象在目前的經(jīng)濟評價工作中時常出現(xiàn)。

(五)評價經(jīng)費不足。企業(yè)對項目決策階段對項目投資影響最大這一事實認識還不夠，對經(jīng)濟評價沒有加以重視，對于這項工作的投入不足，使得經(jīng)濟評價的有效性和全面性受到一定阻礙。

三、提高經(jīng)濟評價質(zhì)量的幾點對策

(一)從思想上重視經(jīng)濟分析。作為可行性研究中定量分析的重要部分，經(jīng)濟評價在項目決策中發(fā)揮的重要作用已受到人們的普遍認同。如果不能從思想上認識到經(jīng)濟評價的重要意義，就不可能得出公正、科學(xué)、可靠的評價結(jié)論。不僅有關(guān)從業(yè)人員應(yīng)重視經(jīng)濟評價工作，項目業(yè)主、投資方及其他相關(guān)部門和人員同樣也必須高度重視可行性研究中的經(jīng)濟評價工作。

(二)提高從業(yè)人員素質(zhì)。目前，我國有少數(shù)工作人員的工作責任心和自我學(xué)習的意識不強，業(yè)務(wù)知識陳舊。不少勘察設(shè)計單位缺少精于市場分析預(yù)測、項目運營管理、資本運作等方面知識的專家，這種狀況影響了經(jīng)濟評價的質(zhì)量。當今世界科學(xué)技術(shù)日新月異，新的形勢不斷提出新的問題，工程技術(shù)人員必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧、友好、節(jié)約型社會的新理念，增強使命感和責任感，加強業(yè)務(wù)知識的學(xué)習，在實踐中不斷豐富和完善自我，提高自身綜合素質(zhì)，適應(yīng)社會發(fā)展的需要。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

項目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)的重要位置，對房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時，以期能讓項目整體目標可以更好的實現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)做好項目管理，完善項目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產(chǎn)開發(fā)項目成功與否的關(guān)鍵，也是提高房產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的有力保障。具體的，房產(chǎn)項目管理中需從以下幾個環(huán)節(jié)完善：

一、房地產(chǎn)項目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

作為整個房地產(chǎn)項目管理的領(lǐng)頭軍，可行性研究可以說是做好整個項目開發(fā)管理的重中之重。通常，對房地產(chǎn)項目有效管理，可行性研究需要仔細明確以下幾個內(nèi)容：

1、明確可行性研究內(nèi)容

房地產(chǎn)項目投資決策主要根據(jù)房地產(chǎn)項目的可行性研究，此項研究也是房產(chǎn)公司項目審批的關(guān)鍵資料，對項目的整體開發(fā)指導(dǎo)作用非凡，主要有：

第一，項目市場環(huán)境分析，對于項目開發(fā)的整體狀況作一個分析。對于項目整個開發(fā)的背景、社會經(jīng)濟及同類產(chǎn)品開發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎(chǔ)作項目開發(fā)依據(jù)；第二，項目實施可能性分析，科學(xué)制定項目安排。對于項目實施方案，要盡可能的多設(shè)計幾個，在充分結(jié)合各方面條件的基礎(chǔ)上，選擇合適的項目規(guī)劃方案進行施工；第三，項目經(jīng)濟及技術(shù)評價，在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，做好項目融資方案及融資成本的估算，做好項目財務(wù)評價風險分析，保證項目施工中經(jīng)濟及技術(shù)可靠性。

2、堅持可行性研究原則

項目可行性研究是項目管理中重要部分，對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：

第一，獨立、客觀原則。這是決定開發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)，也是保證可行性研究科學(xué)、公正、客觀的重要保證，是整個項目開發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設(shè)多個研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個項目實施參考方案，實現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強調(diào)整個項目開發(fā)實事求是，避免因不好的觀念給項目開發(fā)帶來不良影響。

二、房地產(chǎn)項目進度管理環(huán)節(jié)分析

項目進度管理也是房地產(chǎn)項目管理的重點，此環(huán)節(jié)要先明確進度管理影響因素，再運用有效方法作有效管理。

1、進度管理的影響因素

房地產(chǎn)項目開發(fā)工序復(fù)雜，建設(shè)周期長，參與部門多，這也就造成進度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：

2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作為項目的主要負責單位，如果在工作中沒有按照原有的進度去將設(shè)計好的圖紙或者是計劃的極度及時準確的提供給承包商，并且沒有按時的給承包商撥款，那么都可能會導(dǎo)致項目進程的變化。

2.1.2.承包商因素。在項目進行中，可能承包商方面會出現(xiàn)由于團隊管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進度進行。

2.1.3.其它因素。房地產(chǎn)項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項目的進度也會受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時的停電停水等。

2、進度管理的方法

房地產(chǎn)項目的進度管理由于會受到很多因素的影響發(fā)生進度的變更，所以為了保證項目的順利進行，就必須采用一些方法來進行進度的管理。常用的方法如下：

2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項目開展進度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。

2.2.2形象進度表法。這個方法也稱橫道圖法，是在進度表的基礎(chǔ)上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行對比，從而衡量兩者之間的差異。

2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進度計劃檢查的坐標為開始點，然后以進度計劃檢查的時間坐標點為終點，依次用點劃線的方式進行實際進度點的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進度與實際進度之間的差異。

三、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析

項目質(zhì)量管理是項目管理中重要的一個環(huán)節(jié)，主要包括對產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個方面的特點：

1、全面性

質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質(zhì)量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質(zhì)量方面符合標準與要求。

2、主動性

房地產(chǎn)開發(fā)商為了增強其市場競爭力以及企業(yè)的信譽，在項目管理中應(yīng)該要主動地進行質(zhì)量的管理，通過日常與施工的監(jiān)督，讓整個項目在開發(fā)的過程中保證質(zhì)量，保證其可靠。

3、動態(tài)性

房地產(chǎn)項目的管理具有動態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項目的不斷進行以及開發(fā)進行項目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。

四、房地產(chǎn)項目成本管理環(huán)節(jié)分析

整個房地產(chǎn)開發(fā)中要想做好項目管理，就無法忽略項目成本管理，成本管理關(guān)系整個項目收益。通常，項目管理的成本管理中需注意：

1、明確項目成本管理的內(nèi)容

在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項目單位管理成本、財務(wù)成本、營銷成本等的管理。

2、堅持成本管理的原則

在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標管理原則、動態(tài)控制原則及權(quán)、責、利相對等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟收益。

3、有效運用成本管理措施

成本管理成功的關(guān)鍵是能夠有效的運用管理措施，具體的可以有以下幾方面：

第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術(shù)合理的設(shè)計方案進行項目施工。第二，通過項目招標的方式進行項目成本的有效控制，確定合適的造價水平。第三，嚴格合同管理保證房地產(chǎn)項目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項目成本目標。

五、結(jié)論

作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理往往也是一個聯(lián)系緊密的整體，各關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會直接影響到項目科學(xué)、有效管理及企業(yè)利潤最大化能否實現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需有效分析項目開發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項目順利進行和項目的成功開發(fā)。

參考文獻：

[1] 徐俊毅.試論房地產(chǎn)項目管理中的成本控制[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2011(06).

[2] 常慶.淺論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[J].山西建筑.2010(27).

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā) 開發(fā)成本控制

中圖分類號：F406.72文獻標識碼： A

一、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成與控制原理

1、房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本的關(guān)系

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個項目開發(fā)過程需要經(jīng)過從土地競買、投資決策、設(shè)計、招標、施工到竣工驗收、運營維護等階段，每個階段相互制約，相互作用，相互補充，構(gòu)成了一個全過程的成本控制管理系統(tǒng)。如圖1:

圖1成本控制系統(tǒng)

成本控制是一個全過程的控制，以成本控制為中心，在土地競買、決策、設(shè)計、招標、施工、竣工各階段，采用組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同的控制措施完成各階段成本控制目標，從而實現(xiàn)成本的降低，達到預(yù)定的目標。

房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段對房地產(chǎn)成本的影響是相互聯(lián)系的，但不同的階段對成本的影響程度不一樣，各階段對成本的影響程度如圖2所示:

圖2房地產(chǎn)項目各階段對成本控制的影響

從圖2可以看出，投資決策階段及設(shè)計階段對成本的影響程度最大，約為70%,施工及竣工驗收階段對成本的影響程度為20%，銷售、運營及維護等其余階段對成本的影響程度最低，約10% 。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段既相互獨立，又有密切聯(lián)系，構(gòu)成一條相輔相成的價值鏈。我們應(yīng)從項目策劃階段就開始進行項目成本控制，優(yōu)化項目的設(shè)計規(guī)劃，實現(xiàn)項目質(zhì)量、成本和進度協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在項目整個生命周期中，各個階段的成本控制目標是統(tǒng)一的，貫穿于項目的各個階段，即通過有效的成本管理方法使項目增值。雖然每一階段的任務(wù)不同，但對成本影響程度比較大的階段我們尤其要注意成本的控制。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構(gòu)成存在多種形式，與本文研究有關(guān)的成本構(gòu)成方式有如下幾種:

1）基于經(jīng)濟用途的。基于經(jīng)濟用途，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本可分為直接成本和間接成本。其中直接成本是構(gòu)成房地產(chǎn)項目實體的費用，它包括材料費、人工費、機械使用費、其他直接費和現(xiàn)場經(jīng)費。間接成本是企業(yè)為組織和管理項目而發(fā)生的經(jīng)營管理性費用。

2）基于成本與實施所完成的工作量的關(guān)系?；诔杀九c實施所完成的工作量關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本可分為固定成本與變動成本，其中固定成本與完成的工程量多少無關(guān)，而變動成本則隨工程量的增加而增加。

3）基于成本的核算方法?；诔杀镜暮怂惴椒ǎ康禺a(chǎn)開發(fā)項目成本可劃分為預(yù)算成本、實際成本和目標成本。預(yù)算成本是指根據(jù)施工圖計算的工程和預(yù)算單價確定的工程預(yù)算成本，反映了為完成工程項目建筑安裝任務(wù)所需的直接費用和間接費用。實際成本是指按成本對象和成本項目歸集的生產(chǎn)費用支出的總和。目標成本是指按企業(yè)的施工預(yù)算確定的目標成本，這一目標成本是在項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下組織施工、充分挖掘潛力、采取有效的技術(shù)組織措施和加強管理經(jīng)濟核算的基礎(chǔ)上，預(yù)先確定的工程項目的成本目標。

二、全過程成本控制的基礎(chǔ)理論

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本細分

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度和項目開發(fā)程序，項目開發(fā)成本劃分越來越細致和科學(xué)和可操作?，F(xiàn)項目開發(fā)成本可分為以下十個一級成本子目:

1）土地開發(fā)費:包括地價、征地及拆遷費、其它費用等。

2）前期工程費:包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平、大市政等支出。

3）建筑安裝工程費:包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4）基礎(chǔ)設(shè)施費:包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5）公共配套設(shè)施費:不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6）銷售費:售樓處、營銷策劃、銷售等。

7）物業(yè)啟動費

8）財務(wù)費

9）項目管理費

10）項目后期不可預(yù)見費

以上十個一級子目基本能涵蓋房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程所發(fā)生的成本。每個一級子目由若干個二級子目組成，每個二級子目有若干個三級子目組成，依次類推，即組成房地產(chǎn)項目開發(fā)成本模板。

2、根據(jù)以上房地產(chǎn)開發(fā)項目成本細分模板，在成本子目中選取對成本影響程度較大的階段進行成本控制的論述，這些階段包括:土地競買階段、投資決策階段、設(shè)計階段、招標階段、施工和竣工驗收階段。

1）土地競買階段成本控制

影響土地成本費用的主要因素

①土地形狀:形狀規(guī)則方正的土地便于利用和規(guī)劃設(shè)計，其市場價值大于同等條件形狀不規(guī)則的土地。

②土地面積:面積適中的土地可以面向更多的用戶，過大或過小的面積都將在一定程度上限制土地的使用。但不同的經(jīng)營活動對土地面積需求不同，所以合適的面積大小沒有固定不變的指標。

③交通環(huán)境:一般而言，便利的交通會提高土地的使用價值。但經(jīng)營活動性質(zhì)不同，對交通環(huán)境的要求也不同，比如普通住宅和別墅對交通環(huán)境的要求就截然不同。

④區(qū)位條件:區(qū)位在一定程度上取決于交通條件，更重要的是判斷是否處在信息集散地，是否臨近相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)學(xué)研基地等。如對商務(wù)活動的選址。

⑤土地性質(zhì):主要指土地的權(quán)屬。不同的權(quán)屬在進入市場后會面臨不同的費用和辦事程序，在一定程度上會影響使用者的投資成本。

⑥建設(shè)現(xiàn)狀:地上建筑物或現(xiàn)階段的經(jīng)營活動直接關(guān)系到拆遷、安置等方面的費用，而且這部分費用在開發(fā)成本實際中的比重越來越大。

⑦片區(qū)規(guī)劃:城市規(guī)劃影響著城市的發(fā)展，對城市建成區(qū)而言主要影響片區(qū)未來的配套和建設(shè)強度，對城市郊區(qū)甚至農(nóng)村用地而言則意味著土地性質(zhì)確定。

⑧投資目的:由于目前涉足土地開發(fā)的企業(yè)越來越多，而且規(guī)模越來越大，對這些公司而言土地經(jīng)營或房地產(chǎn)開發(fā)可能只是整體投資計劃中的一部分。其目的可能是為了分散投資風險，或者作為獲得資金的手段，或者是為了創(chuàng)造利好消息來支撐公司股票價格等等。不同的目的會對土地價值作出不同的判斷。這一點必須在土地價值評判過程中事先明確。

2）決策階段成本控制

房地產(chǎn)項目決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發(fā)生的費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產(chǎn)開的費用比例很小，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因為決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。

決策階段成本控制工作

①房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的目的主要是解決四個問題:一是研究開發(fā)項目產(chǎn)品的可行性;二是研究開發(fā)項目的市場定位和技術(shù)方案的可行性;三是研究開發(fā)項目的建設(shè)條件;四是進行財務(wù)、經(jīng)濟技術(shù)分析和評價，解決項目建設(shè)的經(jīng)濟合理性。

②房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算

投資估算是在對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、新技術(shù)應(yīng)用及設(shè)備方案、建筑設(shè)計方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算開發(fā)項目所需資金總額并測算建設(shè)期各年資金使用計劃。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據(jù)之一。

a、投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段成本控制的總目標，是以后各階段的成本控制目標分解的基礎(chǔ);

b、投資估算成本控制是項目籌資決策和投資決策的重要依據(jù)，對于確定融資方式、進行經(jīng)濟評價和進行方案優(yōu)選起著重要作用;

c、投資估算是編制初步設(shè)計概算的依據(jù)，同時還對初步設(shè)計概算起控制作用，是項目投資控制目標之一。

d、根據(jù)項目的不同特點，投資估算采用的方法也不盡相同。投資估算的主要方法包括:資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)估算法、朗格系數(shù)法、指標估算法。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，經(jīng)常采用指標估算法來編制投資估算，這種方法是根據(jù)具體的造價指標，進行單位工程投資的估算方法。

3)設(shè)計階段成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中所占比例不大，一般只占建筑安裝成本的1.5%~2%，但對工程造價的影響可達70%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。

設(shè)計階段成本控制措施主要有:

①引入競爭機制，實行設(shè)計招標

實行設(shè)計招標制度，一方面可以有效地防范設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實力的設(shè)計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭。另一方面也擴大了房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計方案的質(zhì)量。同時，在保證設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下，有利于選擇最經(jīng)濟合理的方案，降低工程造價，使設(shè)計階段投資費用控制目標得以實現(xiàn)。

②強化技術(shù)經(jīng)濟分析

強化設(shè)計環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟分析，使設(shè)計既具有技術(shù)先進性和適用性，又具有經(jīng)濟合理性，在保證性能、質(zhì)量的前提下，努力降低項目投資費用。

③限額設(shè)計，控制項目總費用

a、重視初步設(shè)計方案的選擇。

初步設(shè)計應(yīng)為多方案比較選擇的結(jié)果，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的進一步具體化。在初步設(shè)計開始時，項目總設(shè)計師應(yīng)將可行性研究報告的設(shè)計原則、建設(shè)方案和各項控制經(jīng)濟指標向設(shè)計人員交底，對關(guān)鍵設(shè)備、總圖方案、主要建筑和各項費用指標要提出技術(shù)經(jīng)濟比較方案。

b、采用標準設(shè)計

標準設(shè)計又稱定型設(shè)計、通用設(shè)計，是工程建設(shè)標準化的組成部分。各類工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用的建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等，只要有條件的，都應(yīng)該實施標準化設(shè)計。

c、嚴格圖紙審查

圖紙會審是出圖前的最后一道關(guān)口。由于現(xiàn)在設(shè)計院一味追求經(jīng)濟效益，承攬業(yè)務(wù)較多，設(shè)計粗糙，建筑、結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計人員做不到各個專業(yè)的準確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤、遺漏、缺失，所以需要引入專業(yè)的審圖機構(gòu)(社會咨詢機構(gòu))對圖紙進行系統(tǒng)的審查。

4)招標階段的成本控制

在招標過程中，成本控制的主要措施有:

①、單位工程方面:以采用總承包方式為主，部分項目分包。造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗單位工程實行平方米、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行造價包干。

②、甲方供應(yīng)材料方面:對于涉及工程品質(zhì)的材料(如外墻漆、裝飾材料等)，宜采用統(tǒng)一由甲方供料方式，一些大宗主要機電設(shè)備也應(yīng)由甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)性因素，價格變動較大的某些材料(如水泥、鋼材等)，也可以充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲方供應(yīng)。甲供材料價格應(yīng)通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承包商的積極性。

③、小區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面:采用清單形式招標，招標時應(yīng)對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。

④、智能化工程方面:采用清單方式招標，合同價款可采用可調(diào)價款的方式。招標時約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值。結(jié)算時，超過此差值，其價格將進行調(diào)整(因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大)。

⑤、土石方工程方面:應(yīng)選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采用綜合單價包干按實結(jié)算報價的競爭方式進行投標、競標。

⑥、在工程建設(shè)中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托給專業(yè)施工單位，如變配電站工程、通訊工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質(zhì)。例如:每個建設(shè)項目的變配電系統(tǒng)一般是由供電部門所屬的三產(chǎn)企業(yè)負責，他們往往實行從設(shè)備采購到安裝的總承包，而且價格很高。在這些項目中，首先要尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要與施工單位洽商，要求允許另一家或幾家供貨商參與設(shè)備競爭，這樣在設(shè)備的價格上就能節(jié)約不少費用。

⑦、加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。

5)施工階段和竣工階段的成本控制

工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計意圖最終實現(xiàn)并形成并工程實體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項目使用價值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。這一階段影響項目工程成本的可能性為10%~15%，雖然節(jié)約投資的可能性己經(jīng)較小，但浪費的可能性卻很大，極易造成投資的超支。在施工階段全過程中采用先進的施工組織新技術(shù)和科學(xué)的施工方案，嚴格管理增加工程量的變更簽證發(fā)生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。因此，施工階段的成本控制工作，在工程建設(shè)成本管理中仍然占有重要的地位。

竣工驗收階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款。以原始資料為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

結(jié)語：

本文介紹了房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程控制的基本原理，指出了在土地競買、決策、設(shè)計、招標、施工、竣工、等階段成本控制的重點、難點以及控制方法，通過采用組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同的控制措施完成各階段成本控制的目標。

參考文獻：

[1]陳起俊，王艷艷.工程項目全生命周期費用管理的探討[J].工程設(shè)計與建設(shè)，2005, 37 （1)

[2]尹貽林主編.工程造價計價與控制(第三版).北京:中國計劃出版社.2003

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；問題；解決措施

房地產(chǎn)項目的管理是全方位的，要求項目經(jīng)營者對項目的質(zhì)量、安全、進度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進行正規(guī)化、標準化的管理，這樣才能使施工項目各項工作有條不紊地順利進行。房地產(chǎn)項目的成功管理不僅會為項目、為企業(yè)帶來良好經(jīng)濟效益，也會產(chǎn)生良好的社會效益。

一、房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對住房的質(zhì)量要求也逐漸變化。房產(chǎn)的功能要求越來越全面，其公用配套設(shè)計也將會越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進步，很多關(guān)于房產(chǎn)的材料、技術(shù)、工藝以及管理等都在不斷地改進。外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟環(huán)境下，要想取得項目的成功，除必須具備的基本素質(zhì)和整體實力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)諸生產(chǎn)要素達到合理科學(xué)的配置，運用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠項目管理的進步以達到最大的經(jīng)濟效益。從現(xiàn)時期的房地產(chǎn)項目管理中，其項目的質(zhì)量、成本、進度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂觀。

二、房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

正確、合理的對房地產(chǎn)項目進行管理，開發(fā)有效的項目管理經(jīng)驗是今后房地產(chǎn)界所要正視的一個問題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目的管理中主要存在以下問題。

2.1 前期，開發(fā)商準備不足

開發(fā)商在項目方案確立之前，缺少對市場的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調(diào)查，對市場沒有充分的認識和了解，往往在方案決策階段會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。

2.2 中期，對設(shè)計不夠重視

房地產(chǎn)項目在實施階段也存在重施工，輕設(shè)計的問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計方案能夠給項目帶來的價值明顯重視不足，也就是只是強調(diào)施工，輕視了設(shè)計。對房地產(chǎn)項目的外觀設(shè)計多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項目自身特點，因地制宜，體現(xiàn)項目自身的特色來滿足消費者的需求。還有很多房地產(chǎn)項目的設(shè)計，只是簡單的復(fù)制了外地甚至國外的某些項目的風格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費者需求相差甚遠。

2.3 后期，合同不嚴謹

房地產(chǎn)項目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴謹，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費大量的時間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會由于合同內(nèi)容的不嚴謹造成難以分清各方責任，進而影響項目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項目管理理念來管理房地產(chǎn)，規(guī)范其合理運作。要避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施來解決項目管理中存在的問題。

3.1 加大前期的市場調(diào)研

前期的可行性研究既包括項目前期的市場定位和產(chǎn)品研究，也包括項目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產(chǎn)市場調(diào)查的不全面，信息收集相對來說不夠充分，往往會影響項目可行性研究的準確度和價值。所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得最終經(jīng)濟效益，只有在全面掌握市場環(huán)境的基礎(chǔ)之上，才能對項目前期的可行性的人力和物力以及財力、時間等相關(guān)要素進行深入科學(xué)的研究。除此之外，在進行市場調(diào)研的過程中，企業(yè)應(yīng)該采納專業(yè)技術(shù)人員，在項目的經(jīng)濟、項目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等方面進行充分的調(diào)研，綜合他們的意見，發(fā)揮他們在這些職位中的作用。房地產(chǎn)商要有意識到這一點，對自己的產(chǎn)品有一個客觀合理的評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實現(xiàn)及經(jīng)濟效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質(zhì)

目前我國現(xiàn)有實力強大的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，對項目管理的任務(wù)、性質(zhì)和機制的認識不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的項目管理在理論和實踐上與先進國家相比存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質(zhì)的管理人員。特別是項目負責人，要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項目管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模相對較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實現(xiàn)項目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，項目管理的每一位人員要隨著社會的不斷進步、科學(xué)管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)，提高自身的管理素質(zhì)。項目管理人員素質(zhì)的高低，決定了是否是一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環(huán)境下開展。

3.3 完善房地產(chǎn)項目的監(jiān)管

為了確保項目管理的順利進行，完善公開的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開的程序監(jiān)管才能確保項目管理的順利進行，才能保證項目管理目標的實現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進度，忽視了工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問題的監(jiān)管等。針對目前各地房產(chǎn)項目管理程序不規(guī)范的問題，應(yīng)該加強監(jiān)管的作用，可以通過第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因為房產(chǎn)項目點多、面廣、戰(zhàn)線長，涉及的內(nèi)容復(fù)雜，只有通過有效的管理程序，適時的調(diào)整項目當中存在的問題，才能使項目能夠順利的進行下去。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項目管理水平和工作效率。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)的項目開發(fā)是一個資源整合的過程。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟體系中所占的比重越來越重，并已經(jīng)逐漸我國一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。然而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項目定位、與一些實力較強的勘察、監(jiān)理、設(shè)計、營銷能讓施工等相關(guān)單位進行合作，控制好項目管理中的進度、質(zhì)量、造價以及安全問題，科學(xué)的運用項目管理理論和方法對公司項目管理方面發(fā)現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的控制措施。

參考文獻

[1]林成旺 淺析房地產(chǎn)項目管理的問題 科技創(chuàng)新導(dǎo)報 2011

[2]何驚宇 房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀及對策 考試周刊 2007

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乙方：投資顧問有限責任公司地址：

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因甲方在中國大陸房地產(chǎn)投資的需要，乙方為甲方提供投融資顧問服務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上經(jīng)充分協(xié)商，達成如下條款，以供遵守執(zhí)行。

第一條 合同期限

1.1 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商確定，乙方為甲方提供投資顧問服務(wù)的期限為一年，即自 年 月 日至 年 月 日。

1.2 服務(wù)期限屆滿需要延期的，甲方應(yīng)當最遲在服務(wù)期限屆滿前30日向乙方提出續(xù)約的書面通知；續(xù)訂協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容由甲乙雙方根據(jù)當時的情勢另行約定。

第二條 服務(wù)內(nèi)容

2.1 投資顧問服務(wù)

2.1.1 投資前期的投資顧問服務(wù)

2.1.1.1 受甲方委托，乙方代為收集信息，進行市場調(diào)查，選擇房地產(chǎn)開發(fā)的類型，尋找有利的投資機會。

2.1.1.2 乙方根據(jù)其收集的信息和資料以及甲方提供的基礎(chǔ)資料圍繞資金籌措、融資方案制定、經(jīng)濟效益分析等內(nèi)容進行研究，并出具《房地產(chǎn)項目可行性研究報告》。

2.1.1.3 乙方協(xié)助甲方對《房地產(chǎn)項目可行性研究報告》進行評估。

2.1.1.4 乙方參與設(shè)計房地產(chǎn)項目投資架構(gòu)和交易模式。

2.1.1.5 乙方負責起草相關(guān)法律文件并參與房地產(chǎn)項目投資談判。

2.1.1.6 乙方負責設(shè)立房地產(chǎn)項目公司并辦理相關(guān)工商事務(wù)。

2.1.1.7 乙方負責協(xié)調(diào)甲方同房地產(chǎn)項目所在地政府及房地產(chǎn)相關(guān)主管部門的關(guān)系。

2.1.2 投資實施期的投資顧問服務(wù)

2.1.2.1 受甲方委托，乙方起草拆遷安置與補償相關(guān)的法律文件并參與同原業(yè)主的談判和法律文件的簽訂。

2.1.2.2 受甲方委托，乙方參與“招牌掛”活動，辦理土地使用權(quán)的預(yù)登記和登記手續(xù)，取得《土地使用權(quán)證書》。

2.1.2.3 乙方負責協(xié)助辦理施工建設(shè)、房地產(chǎn)銷售等過程中需要的審批手續(xù)和相關(guān)證照。

2.1.2.4 乙方協(xié)助甲方對房地產(chǎn)項目資金進行監(jiān)督管理，保證資金運行安全。

2.2 融資顧問服務(wù)

2.2.1 融資前期的融資顧問服務(wù)

2.2.1.1 受甲方委托，乙方對甲方指定的房地產(chǎn)項目進行市場調(diào)查和投資可行性分析。

2.2.1.2 乙方根據(jù)其收集的資料和甲方提供的基礎(chǔ)資料編制商業(yè)計劃書及其他相關(guān)文件。

2.2.1.3 乙方協(xié)助甲方制定融資策略和融資方案。

2.2.1.4 乙方協(xié)助甲方對其房地產(chǎn)項目進行包裝。

2.2.1.5 乙方協(xié)助甲方設(shè)立項目公司或?qū)σ延泄具M行規(guī)范化整頓。

2.2.1.6 乙方負責篩選和推薦有實力和有意向的境內(nèi)外投資者。

2.2.2 融資實施期的融資顧問服務(wù)

2.2.2.1 乙方協(xié)助甲方對房地產(chǎn)項目進行推介和路演。

2.2.2.2 乙方負責修改和優(yōu)化融資方案。

2.2.2.3 乙方負責起草《投資協(xié)議書》、《融資協(xié)議書》及其他相關(guān)法律文件。

2.2.2.4 乙方負責引見投融資雙方或多方見面直接洽談。

2.2.2.5 受甲方委托，乙方負責聘請相關(guān)中介機構(gòu)完成評估、審計、驗證、法律等相關(guān)事務(wù)。

2.2.2.6乙方參與融資談判并積極促成投融資雙方或多方簽訂《投資協(xié)議書》或《融資協(xié)議書》等其他法律文件。

2.2.2.7 乙方負責督促投資方積極履行《投資協(xié)議書》或《融資協(xié)議書》的相關(guān)內(nèi)容，爭取資金盡早到位。

2.2.2.8 乙方提供資金到位后的其他融資顧問服務(wù)。

第三條 服務(wù)團隊

3.1 乙方至少指派投資專業(yè)人員、財務(wù)專業(yè)人員、法律專業(yè)人員、聯(lián)絡(luò)人員各一名為甲方提供投融資顧問服務(wù)。

3.2 根據(jù)甲方需要，乙方可以更換其他人員提供投融資顧問服務(wù)。

3.3 甲方應(yīng)當指定至少一名聯(lián)絡(luò)人員和乙方負責聯(lián)絡(luò)。

第四條 服務(wù)流程

4.1需要乙方提供投融資顧問服務(wù)的，甲方應(yīng)當首先和乙方簽訂本合同，并按照合同的約定支付相關(guān)費用。

4.2 本合同簽訂后5個工作日內(nèi)，甲方應(yīng)向乙方提供企業(yè)基本信息材料、房地產(chǎn)項目詳細信息和相關(guān)材料以及聯(lián)絡(luò)人員的聯(lián)系方式，以方便乙方建立客戶檔案，及時為甲方提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

4.3 乙方聯(lián)絡(luò)人應(yīng)當于每月5日前通過書面或郵件等方式向甲方負責人反饋上月工作進展情況。

4.4 甲方或乙方或甲乙雙方認為對方工作內(nèi)容或工作進度需要調(diào)整的，應(yīng)當積極與對方協(xié)商，并采取適當?shù)拇胧?/p>

4.5 涉及到委托授權(quán)業(yè)務(wù)的，甲方還應(yīng)當向乙方出具《授權(quán)委托書》或其它具有同等法律效力的授權(quán)文件。

第五條 服務(wù)費用

5.1 甲方應(yīng)當向乙方支付的投融資顧問費分為兩種形式的費用：一種是固定的顧問年費；另一種是占募集資金一定比例的融資顧問費。

5.1.1 甲方向乙方支付的顧問年費為人民幣拾萬元整。

5.1.1.1本合同簽訂后7個工作日內(nèi)，甲方向乙方支付顧問年費人民幣伍萬元；

5.1.1.2本合同簽訂后第6個月，甲方再向乙方支付顧問年費人民幣伍萬元，如果當時本合同已解除或終止，則免除甲方支付該部分費用的義務(wù)。

5.1.2 募集資金到位后的10個工作日內(nèi)，甲方應(yīng)當按照募集資金總額的一定比例一次性向乙方支付融資顧問費（按比例分段累加計算）：

5.1.2.1 募集資金在人民幣伍仟萬元以下部分的，按3 %支付融資顧問費；

5.1.2.2 募集資金在人民幣伍仟萬元以上（含本數(shù)）壹億元以下部分的，按2%支付融資顧問費；

5.1.2.3 募集資金在人民幣壹億元以上（含本數(shù)）部分的，按1%支付融資顧問費。

5.1.4 《房地產(chǎn)項目可行性研究報告》和《商業(yè)計劃書》的撰寫和編制費用不包含在投融資顧問費之內(nèi)，由甲乙雙方另行協(xié)商。

5.2 為甲方提供投融資顧問服務(wù)過程中，乙方發(fā)生的交通、住宿、餐飲等費用，由乙方自行承擔；甲方主動安排接待的除外。

5.3 乙方接受甲方委托，向相關(guān)行政、司法、鑒定、公證等部門和房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)等中介機構(gòu)支付的費用，以及其他經(jīng)過甲方事先同意承擔的費用由甲方承擔。

5.4 甲方應(yīng)當通過銀行轉(zhuǎn)帳的方式向乙方支付相關(guān)費用，乙方銀行開戶相關(guān)信息如下：

戶 名：投資顧問有限責任公司

開戶行：

帳 號：

第六條 甲方權(quán)利和義務(wù)

6.1 甲方必須保證向乙方所提供的一切相關(guān)資料都是真實的、合法的。

6.2 甲方應(yīng)當及時滿足乙方的合理要求，向乙方提供所需信息，便于乙方與投資者商洽有關(guān)事宜。

6.3 甲方或甲方指定的相關(guān)主體或其房地產(chǎn)項目發(fā)生重大變化影響投融資顧問合同的，甲方應(yīng)當及時通知乙方并采取適當措施。

6.4 甲方有權(quán)利向乙方了解投融資事項的進展情況。

6.5 甲方應(yīng)當按照合同約定及時支付固定年費和融資顧問費。

6.6 未經(jīng)乙方同意，甲方不得自行與乙方推薦的投資者接觸并私下達成損害乙方利益的協(xié)議或承諾。

6.7 本合同期限屆滿后甲方?jīng)]有續(xù)約的，在本合同期限屆滿后三年內(nèi)，因乙方已經(jīng)履行本合同約定的義務(wù)，而促使甲方與乙方推薦的投資者達成融資協(xié)議的，甲方仍必須繼續(xù)按本合同的約定支付相應(yīng)數(shù)額的融資顧問費。

第七條 乙方權(quán)利和義務(wù)

7.1 乙方有權(quán)依照本合同的約定取得固定年費和融資顧問費等報酬。

7.2 乙方有權(quán)利要求甲方提供必要的幫助和支持。

7.3 乙方必須嚴格履行本合同第二條規(guī)定的相關(guān)義務(wù)。

7.4 乙方應(yīng)當按照本合同約定及時向甲方報告相關(guān)事務(wù)的進展過程。

7.5 乙方應(yīng)當采取積極有效的辦法促成甲方與投資者簽訂相關(guān)協(xié)議。

7.6 乙方應(yīng)當在甲方的授權(quán)范圍內(nèi)行事，除此之外，不得代表甲方做出任何保證或承諾，或損害甲方利益其他任何行為。

第八條 變更和解除

8.1 甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以變更或解除本合同。

8.2 乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)解除合同：

8.2.1 乙方重大過錯，致使甲方遭受重大損失的（“重大損失”是指損失的經(jīng)濟價值在人民幣壹佰萬元以上）；

8.2.2 乙方違反法律規(guī)定和本合同約定的義務(wù)，致使本合同沒有繼續(xù)履行必要的。

第九條 保密義務(wù)

9.1 “商業(yè)秘密”指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟利益、具有實用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營信息。

9.2 甲乙雙方應(yīng)對投融資事項涉及的所有商業(yè)秘密保守秘密，除用于本合同目的外不用于任何其他目的，不向任何與本合同無關(guān)的第三方披露。

9.3本合同終止或履行完畢后，本條所約定的保密義務(wù)繼續(xù)適用，并無時間限制；除非該技術(shù)信息和經(jīng)營信息已經(jīng)為公眾所知曉。

9.4 一方違反約定，披露、使用或允許他人使用其所掌握的對方的商業(yè)秘密的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

第十條 不可抗力

10.1 “不可抗力”指在本協(xié)議簽署之時不能預(yù)見、其發(fā)生和后果不能避免或克服、在本協(xié)議簽署之后出現(xiàn)的阻礙任何一方全部或部分履行本協(xié)議的所有事件。此種事件包括地震、臺風、洪水、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、國內(nèi)或國際交通故障、政府或公共機構(gòu)行為、傳染病、民眾騷亂、罷工和不能預(yù)見、不能避免、不能克服的任何其他情形。

10.2 一旦發(fā)生不可抗力事件，受到該不可抗力事件影響的一方的義務(wù)在不可抗力事件造成的延誤期間應(yīng)中止履行并自動延期，該方不承擔違約責任。

10.3 主張不可抗力的一方應(yīng)迅速以書面形式通知另一方，并在隨后15 天內(nèi)提供不可抗力發(fā)生和持續(xù)時間的充分證據(jù)。

10.4 一旦發(fā)生不可抗力，甲乙雙方應(yīng)立即協(xié)商以尋求公平的解決方案，并盡一切合理努力，將此不可抗力的影響減少到最低限度。

第十一條 違約責任

11.1 甲方未能履行法律規(guī)定的義務(wù)和本合同第二條、第六條約定的相關(guān)義務(wù)，應(yīng)當承擔違約責任。

11.1.1 甲方?jīng)]有按照約定及時支付固定年費和融資顧問費的，經(jīng)乙方催告后，10個工作日內(nèi)仍未支付的，應(yīng)當向乙方承擔數(shù)額為未支付部分20%的違約金。

11.1.2 除前款約定的情形外，甲方違約的，應(yīng)當賠償乙方因此而遭受的經(jīng)濟損失。

11.2 乙方未能履行法律規(guī)定的義務(wù)和本合同第二條、第七條約定得相關(guān)義務(wù)，應(yīng)當承擔違約責任。

11.2.1 乙方違約但相關(guān)義務(wù)仍然可以履行的，乙方應(yīng)當繼續(xù)履行相關(guān)義務(wù)。

11.2.2 乙方違約致使甲方遭受重大損失的，甲方同意不解除合同，乙方應(yīng)當減少或免除固定年費。

11.2.3 乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失的，還應(yīng)當賠償甲方的經(jīng)濟損失。

第十二條 法律適用和爭議解決

12.1 本合同適用中華人民共和國法律（甲方是于港澳臺注冊的法人主體或自然人的，應(yīng)當同意本合同使用中國大陸的法律）。

12.2 在合同履行過程中產(chǎn)生的爭議，甲乙雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方可以向乙方所在地人民法院起訴。

第十三條 通知、送達

13.1 甲乙雙方因履行本合同相互發(fā)出或提供的所有通知、文件、資料，均以本協(xié)議首頁列明的地址、傳真送達，當事人變更地址、電話或開戶銀行、賬號的，應(yīng)在變更后3日內(nèi)，將新的地址、電話或開戶銀行、賬號書面通知另一方。因當事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯方承擔全部責任。

13.2 當面交付文件的，在交付時視為送達；通過傳真方式送達的，在發(fā)出傳真時視為送達；以郵寄方式送達的，掛號寄出或投郵當日視為送達。

第十四條 一般條款

14.1 本合同在履行期間如遇國家現(xiàn)行法律、法規(guī)修改或變更，甲乙雙方應(yīng)依修改或變更后的國家法律、法規(guī)更改有關(guān)條款，但不影響其它條款的有效性，甲乙雙方皆有履行其余條款的義務(wù)。

14.2 本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，至甲乙雙方約定的服務(wù)期限屆滿或本合同解除時終止。

14.3 本合同未盡事宜，可由甲乙雙方另行簽訂補充合同，與本合同具有同等法律效力。

14.4本合同一式肆份，由甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

（以下無正文，為簽章欄）

甲方：

授權(quán)代表:

乙方：投資顧問有限責任公司

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理問題措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，根據(jù)其開發(fā)建設(shè)時間安排，一般劃分為決策階段、設(shè)計階段和實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從前期決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項目總體負責。項目管理須解決的最根本的問題是“如何有效地利用時間、技術(shù)和人力”， 項目管理就是要確保在時間、經(jīng)費和性能指標三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務(wù)，通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度， 保證項目順利進行。當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平普遍不高，不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，把項目管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方式和方法的研究與應(yīng)用。

一、房地產(chǎn)工程項目管理中存在的問題

1、市場定位不準、創(chuàng)新能力不足

忽視市場作用，不做調(diào)查研究，不做設(shè)計研究，根據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場定位工作主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校、研究機構(gòu)、個體業(yè)主等，但由于從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有征對性，不能根據(jù)特定對象進行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析。

②運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化、市場差異化，差異化是房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤源泉。市場定位時，常出現(xiàn)過分強調(diào)差異化，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強調(diào)個性化，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場物業(yè)特點、生活習慣。另一種是簡單拷貝，適當修改，從建筑立面、平面布置、到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，都是其他樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新。

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位。他們不是根據(jù)理論和原則進行工作，而是做概念，甚至出現(xiàn)了軟住宅。一條臭水溝成為水景，尚未立項的地鐵成為交通工具，實際上就是虛、空、媒體化。

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細分化認識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，對在一定經(jīng)濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時的目標客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

2、前期建筑策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高，導(dǎo)致項目建設(shè)實施方向不明確

有些開發(fā)商以“市場是變化的，項目定位不能太死 ”為借口，不重視前期細致的項目可行性研究，項目市場定位不準確，錯失了項目的有利時機。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難，并演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項目管理問題，可以說由此造成的項目管理難度是“與生俱來”的。

就目前房地產(chǎn)市場而言，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場的資訊狀況并不樂觀。主流媒體和專業(yè)媒體關(guān)心重點不同，結(jié)論不同，更有開發(fā)商炒作等問題。面對這樣的狀況， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得到的市場信息混亂。沒有對市場的清楚認識，很難有準確的定位。對市場判斷不同，往往會對項目進行不同的方向性調(diào)整。項目建筑設(shè)計方案、園林景觀風格、建設(shè)標準與檔次等方面的調(diào)整，都會大大增加項目開發(fā)成本，影響項目開發(fā)建設(shè)進度，延誤產(chǎn)品入市時機。

3、為降低成本，設(shè)計單位選擇不合理，撿了芝麻丟了西瓜

由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目較多，設(shè)計單位的工作量較大，部分設(shè)計人員素質(zhì)較差，因此很難做到精心勘探、精心設(shè)計，加上對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，所以就造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多.把設(shè)計的最后一道關(guān)交給施工單位，這是非常危險的現(xiàn)象。施工單位水平高還好，如果施工單位水平低，預(yù)先發(fā)現(xiàn)不了設(shè)計問題，等到產(chǎn)品出來后才發(fā)現(xiàn)不對頭，這就造成了許多麻煩和損失。

4、項目收尾階段，業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段，工作單一，項目管理簡單，已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成，難度較大的是與業(yè)主獨立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標時，關(guān)于工程配合、工程接口界定不夠詳細，簽訂的工程施工合同不嚴密，合作意識“較差 的總承包商對業(yè)主分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使業(yè)主項目管理困難重重，總是在工程接口、配合方面糾纏不清，這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問題往往直接找業(yè)主，業(yè)主成了變相的“總承包”單位，業(yè)主的現(xiàn)場管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，而到了收尾階段甚至 80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調(diào)”工作上，使得工程項目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題和隱患。一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后各方相互扯皮，爭相推諉責任。

項目到了即將竣工、交付客戶入住的階段，業(yè)主的工程項目管理現(xiàn)場代表總是 “求”完了這方，再去“請”那方，還要準備組織工程項目整體驗收和交付等工作。在項目收尾階段，業(yè)主的工程項目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量都非常大。

二、房地產(chǎn)工程項目管理問題的應(yīng)對措施

1、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位工作

①加強行業(yè)管理，進一步加快市場定位工作專業(yè)化、社會化的進程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場的角度出發(fā)，對從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制定必要的技術(shù)標準，做好理論先行和實踐指導(dǎo)工作，進一步推進房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化”進程，加強基礎(chǔ)理論方面的研究。對市場定位實踐中出現(xiàn)的新問題、新情況進行專題研究，廣泛聽取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見，提出指導(dǎo)性建議。

②運用正確的市場定位方法和手段。在對國家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點，正確地對項目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場進行分析、預(yù)測和判斷，對消費群體、消費需求、消費能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項目環(huán)境作出必要的評價，而這些就是市場定位時所必須要解決的問題。

③在對所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個關(guān)鍵問題。參照已有或正在開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標準等要素，根據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的判斷來確定本項目的要素特征，既不能是建筑風格、房型、環(huán)境的“簡單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要創(chuàng)新，要體現(xiàn)較強的前瞻性和相對的穩(wěn)定性。

④功能、成本和效益三者如何才能協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，是市場定位必須要解決的問題。必要的功能、適當?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項目市場定位的指導(dǎo)思想，是需要重點分析、研究和落實的問題，其主要指標是功能配置、開發(fā)成本和租售價格等。

2、重視、加強項目前期投資決策階段的可行性研究工作，積極發(fā)揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用

房地產(chǎn)進入營銷時代，開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，既要掌握足夠的商業(yè)情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊市場供求狀況等，又要重視項目的前期可行性研究工作。這就促使開發(fā)商要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源； 完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

在決策階段的可行性研究過程中，開發(fā)商應(yīng)積極引導(dǎo)工程技術(shù)、工程經(jīng)濟等專業(yè)的人員對項目的經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性，項目概念規(guī)劃方案的合理性等重大事項，提出大膽設(shè)想、縝密求證，并提出優(yōu)化意見和建議。通過包括工程管理人員在內(nèi)的各方面人士集思廣益的方式，提高開發(fā)商項目決策的質(zhì)量，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率得以提升。

3、慎重選擇設(shè)計單位

①重點強化工程招標工作，建立公平、公正、公開競爭的良好環(huán)境，以最合理的合同價獲得最好的規(guī)劃方案、施工圖紙、技術(shù)方案和最強的工程保障能力。進而控制工程的投資，節(jié)約建設(shè)成本。

②項目管理人員堅持以規(guī)劃設(shè)計為重點進行項目的投資控制，以極大的精力投入于工程的規(guī)劃和設(shè)計工作，進行設(shè)計方案的比較和改進。在工程的規(guī)劃設(shè)計、施工方案、設(shè)備選型等各項工作中，均設(shè)立相應(yīng)的研究課題，投入相關(guān)咨詢費用，讓這些研究成果的應(yīng)用既解決了工程難題，又為節(jié)約投資提供了有力的支持。

③聘用獨立平行的設(shè)計監(jiān)理。方案及施工圖質(zhì)量不僅關(guān)系到建設(shè)資金的有效使用，而且關(guān)系到社會公眾利益、生命和財產(chǎn)的安全。項目管理人員必須以制度建設(shè)作為抓好工程質(zhì)量的根本保證，建立層層負責的質(zhì)量責任制，形成全過程、全方位的質(zhì)量保證體系；以設(shè)計招標、設(shè)計監(jiān)理、合同管理作為設(shè)計質(zhì)量管理的基礎(chǔ)性工作。尤其是對于設(shè)計監(jiān)理工作，在具體的做法上采取特殊的措施，切實掌握工程設(shè)計質(zhì)量的真實情況，確保得到一流的設(shè)計圖紙，進而達到一流的施工質(zhì)量。

4、高度重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材料設(shè)備采購、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目現(xiàn)場管理人員分工協(xié)作 ， 共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

另外，開發(fā)商可以從項目實施的早期階段， 通過理順工程項目及工程各參與方的接口關(guān)系，降低項目收尾階段的工作難度。因為客觀條件的限制，往往在工程實踐中不可能等所有標段都定標后再開工建設(shè)，而是在土建總承包單位確定后即進入工程施工的實施階段，為此，業(yè)主應(yīng)采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的方法，分期分批進行招標。同時，在工程招投標文件及工程建設(shè)承包合同中明確能由總承包商完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包商組織施工。總包向管理方向分化，分包則向?qū)I(yè)施工分化；總包將趨向于為開發(fā)商提供更周到的服務(wù)，分包商趨向于更多的自我管理。開發(fā)商主持分包工程的招投標工作并確認分包商，分包商與工程總承包商簽訂工程分包合同，通過合同的聯(lián)系使各方參與總包的項目團隊工作， 更趨于平等合作關(guān)系。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目管理的水平對項目的開發(fā)成本和開發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項目的效益乃至成敗。只有堅持科學(xué)現(xiàn)代的管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

參考文獻：