導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇產(chǎn)品前期策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：企業(yè)；產(chǎn)品；文化營(yíng)銷

中圖分類號(hào)：F274 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）07-00-01

隨著時(shí)代的發(fā)展，受到全球化經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)內(nèi)很多企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中都逐漸意識(shí)到在產(chǎn)品中注入企業(yè)的文化才能提升產(chǎn)品的銷售業(yè)績(jī)。企業(yè)在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，通常會(huì)利用地方歷史文化、歷史事件、著名人物、企業(yè)名稱等等，顯然這些設(shè)計(jì)構(gòu)思也增添了產(chǎn)品的不少文化值，但是這僅僅只是文化營(yíng)銷的初級(jí)階段，也是各大企業(yè)都在普遍使用的，并不容易能推出自己的特色產(chǎn)品文化。營(yíng)銷理論在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間還比較短，加之文化營(yíng)銷本身的理論體系也處于發(fā)展階段，并不健全。國(guó)內(nèi)企業(yè)在實(shí)際操作的時(shí)候，對(duì)于文化營(yíng)銷也缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，特別是同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，存在許多問(wèn)題。商品中一旦蘊(yùn)含了文化，商品就不是一件簡(jiǎn)單的商品了，不僅僅是一種使用價(jià)值的物品。還蘊(yùn)含了知識(shí)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、審美價(jià)值等等內(nèi)容。

一、企業(yè)產(chǎn)品文化營(yíng)銷存在的問(wèn)題

1.產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與品牌文化出現(xiàn)差異。新產(chǎn)品不僅包含了現(xiàn)有產(chǎn)品的創(chuàng)新理念，重點(diǎn)是推出市場(chǎng)曾經(jīng)沒(méi)有生產(chǎn)過(guò)的產(chǎn)品。大部分企業(yè)，為了將自身的產(chǎn)品市場(chǎng)擴(kuò)大，為了一味地追求利益，跟風(fēng)設(shè)計(jì)，沒(méi)有考慮產(chǎn)品與品牌文化之間的關(guān)系，雖然一直在向市場(chǎng)推出新產(chǎn)品，但是新產(chǎn)品始終也沒(méi)有深入人心，只是造勢(shì)而已，甚至連之前的產(chǎn)品也會(huì)受到牽連，其實(shí)這樣的事情還很多，例如：江蘇某個(gè)集團(tuán)，本身是以生產(chǎn)農(nóng)藥而聞名的，企業(yè)為了尋求更大的發(fā)展，為了追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，開(kāi)始從事白酒生產(chǎn)，這里就嚴(yán)重忽略了新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與品牌文化之間的關(guān)聯(lián)性，生產(chǎn)出來(lái)的白酒也沒(méi)有受到消費(fèi)者的青睞，試問(wèn)又以什么樣的優(yōu)勢(shì)同其他酒企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呢？

2.產(chǎn)品作為文化的物質(zhì)載體質(zhì)量讓廣大消費(fèi)者失望。三鹿也好，冠生園也罷，這些企業(yè)都是承載中華文化民族的老字號(hào)企業(yè)，三鹿因?yàn)槊林夹奶砑尤矍璋范庞谙M(fèi)者；冠生園則是因?yàn)椤瓣愷W翻炒”遭人唾棄。最終的結(jié)果就是辛辛苦苦打下的基業(yè)，與消費(fèi)者有默契的產(chǎn)品文化毀于一旦，對(duì)品牌的支持與忠誠(chéng)逐漸消失。

3.產(chǎn)品文化在包裝過(guò)于浮夸。部分企業(yè)在追求產(chǎn)品文化時(shí)，主要精力放在了包裝之上，結(jié)果并沒(méi)有將企業(yè)的文化理念真正融入到產(chǎn)品當(dāng)中去，企圖用華麗的裝飾與空洞的本質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的文化營(yíng)銷。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)就太多太多了，總是強(qiáng)調(diào)高尚、品味、環(huán)境優(yōu)美等等，經(jīng)常用到的詞匯就是名都、尚居、皇苑等等，無(wú)論是黃金地段的摩天大樓，還是郊區(qū)以外的低矮樓盤(pán)，全都以豪華、經(jīng)典等高貴氣派的名稱作為文化營(yíng)銷，消費(fèi)者最終也區(qū)分不了到底是高檔別墅還是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房型，這些所謂的文化營(yíng)銷很空洞，沒(méi)有實(shí)在的東西，憑什么來(lái)與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，久而久之必然會(huì)讓消費(fèi)者產(chǎn)生抵觸情緒。

4.產(chǎn)品促銷沒(méi)有新意，無(wú)法讓消費(fèi)者真正動(dòng)心。在節(jié)假日各大商城都會(huì)有促銷，而且有些賣(mài)場(chǎng)天天都有促銷，而我們面對(duì)促銷手段最常見(jiàn)的就是抽獎(jiǎng)、降價(jià)、買(mǎi)一送一、廣告宣傳等等，降價(jià)一直來(lái)都能牽動(dòng)消費(fèi)者的心，對(duì)派送也會(huì)欣喜，但是這也只是企業(yè)短時(shí)間內(nèi)取得的一點(diǎn)成就，最終產(chǎn)只能歸咎于產(chǎn)品促銷沒(méi)有新意，無(wú)法真正讓消費(fèi)者動(dòng)心，心一旦“死”，消費(fèi)者就不會(huì)像以前一樣那么熱衷這些傳統(tǒng)的促銷活動(dòng)。

二、加強(qiáng)企業(yè)文化營(yíng)銷產(chǎn)品的具體策略

1.不斷探索顧客的文化需求，將產(chǎn)品文化定位建立在本質(zhì)之上。產(chǎn)品定位是塑造一種產(chǎn)品在市場(chǎng)中的細(xì)分位置。文化營(yíng)銷產(chǎn)品定位，首先，要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行定位，推薦采用調(diào)查研究手段，或者也可以用更好的統(tǒng)計(jì)手段，以實(shí)際情況為準(zhǔn)。對(duì)自己的目標(biāo)消費(fèi)或目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)明確，并掌握消費(fèi)者對(duì)該類產(chǎn)品有什么樣的文化需求，或者需求程度的高低；其次，加強(qiáng)產(chǎn)品的分析與研究，得知產(chǎn)品是否可以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的文化需求，這個(gè)過(guò)程不能偷工減料，必須要不斷地進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)試，再進(jìn)行文化因素的投入最終才能實(shí)現(xiàn)，堅(jiān)持到產(chǎn)品能夠滿足消費(fèi)者的文化需求為止；另外，企業(yè)還需要找出與其他企業(yè)產(chǎn)品文化的差距，知己知彼百戰(zhàn)不殆。

2.產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程中將文化因素導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品附加值充分提升的目標(biāo)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們對(duì)產(chǎn)品的追求不僅僅局限于基本功能，更是傾向于有情感附加值的產(chǎn)品。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中，要抓準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)者的文化背景與企業(yè)營(yíng)銷策略，一定要將消費(fèi)者能產(chǎn)生默契與肯定的文化同企業(yè)所傳遞的產(chǎn)品文化充分結(jié)合起來(lái)，將兩者合一為統(tǒng)一的價(jià)值觀。文化滲透的產(chǎn)品在情感上更加豐富，而產(chǎn)品的使用過(guò)程透露了一定的文化氣息，會(huì)加深消費(fèi)者的印象，滿足其消費(fèi)心理。

3.選取與產(chǎn)品整體文化訴求相得益彰的文化元素設(shè)計(jì)包裝。國(guó)際著名化學(xué)公司杜邦公司一項(xiàng)調(diào)查中顯示：63%的消費(fèi)者是根據(jù)產(chǎn)品的包裝來(lái)進(jìn)行選購(gòu)的，這就是著名的“杜邦定律”。因此，產(chǎn)品包裝是產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，更是基礎(chǔ)產(chǎn)品層，具有不可忽視的作用。文化營(yíng)銷要求產(chǎn)品包裝策略，除了將產(chǎn)品的文化內(nèi)涵、品牌與企業(yè)自身文化價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)以外，還需要產(chǎn)品的包裝一定要與消費(fèi)者文化需求有機(jī)結(jié)合起來(lái)，只有從思想上打動(dòng)消費(fèi)者，才算是成功的產(chǎn)品文化，才更具魅力。

4.瞄準(zhǔn)顧客文化需求心理，再對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定價(jià)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是國(guó)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要方式，這是一把雙刃劍，用得好將會(huì)取得事半功倍的效果，反之，則會(huì)損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，因此，產(chǎn)品準(zhǔn)去的定價(jià)非常關(guān)鍵。產(chǎn)品價(jià)格的差異性體現(xiàn)了產(chǎn)品在服務(wù)、定位以及質(zhì)量上的差別。文化營(yíng)銷認(rèn)為，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是整體消費(fèi)利益，商品定價(jià)應(yīng)該以消費(fèi)者獲得的產(chǎn)品總價(jià)值為基準(zhǔn)。文化價(jià)值是產(chǎn)品提供價(jià)值內(nèi)容之一，更是消費(fèi)者的心理體驗(yàn)，其價(jià)值大小的確定應(yīng)該以顧客的認(rèn)知為出發(fā)點(diǎn)，也就是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的理解為準(zhǔn)則，并不是全部根據(jù)成本來(lái)進(jìn)行定價(jià)的。消費(fèi)者之間在價(jià)值觀上也存在一定的差異性，從而才能形成不同的消費(fèi)心理，自然對(duì)產(chǎn)品的理解也不同。企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的理解價(jià)格有準(zhǔn)確估計(jì)情況下，可以制定出適合不同消費(fèi)者的價(jià)格。價(jià)格必定與產(chǎn)品價(jià)值相關(guān)。消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格直接體現(xiàn)了產(chǎn)品所體現(xiàn)的價(jià)值以及顧客所得到的實(shí)際價(jià)值。即使產(chǎn)品的價(jià)格超出成本很多，但是同產(chǎn)品與其他的內(nèi)在文化價(jià)值相比較，首先還是考慮目標(biāo)消費(fèi)者心理的接受程度，這才是合適的產(chǎn)品價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵字：房地產(chǎn)項(xiàng)目，前期策劃，科學(xué)發(fā)展觀

通常意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可分為決策階段和實(shí)施階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目前期階段一般指的就是決策階段。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施，而一個(gè)良好的決策往往對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無(wú)疑，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場(chǎng)定位的問(wèn)題，如樓盤(pán)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰(shuí)生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃重要性

房地產(chǎn)的前期策劃是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的創(chuàng)新為核心，綜合運(yùn)用各種輔助手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性且可操作性的規(guī)劃活動(dòng)。從某種意義上說(shuō)，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否成功，能否獲得預(yù)期的收益，是由項(xiàng)目的前期階段的策劃方案、規(guī)劃設(shè)想、項(xiàng)目定位、操作模式等決定的，而能否實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的最初設(shè)想，在項(xiàng)目前期進(jìn)行策劃至關(guān)重要。

前期階段策劃的重要性表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（1）策劃的前瞻性；（2）策劃的創(chuàng)新性；（3）策劃具有增值性；（4）策劃具有文化性；（5）策劃具有人性化；（6）策劃具有決策性；（7）策劃具有整合性；（8）策劃具有系統(tǒng)性；

策劃是從前期對(duì)市場(chǎng)、功能、產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)策略等的研究與制定，到執(zhí)行階段結(jié)合市場(chǎng)變化、環(huán)境變化及營(yíng)銷過(guò)程的把握，事實(shí)上這些花多少工夫都是值得的。因此在取得土地之前，策劃就應(yīng)該介入做形勢(shì)策劃和投資策劃。在項(xiàng)目前期階段的策劃中，根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)、項(xiàng)目區(qū)位進(jìn)行產(chǎn)品的功能規(guī)劃，解決項(xiàng)目產(chǎn)品定位的問(wèn)題，這樣可以預(yù)先有目的地利用產(chǎn)品的差異性，來(lái)安排項(xiàng)目?jī)?nèi)容的主要賣(mài)點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃任務(wù)

前期策劃任務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營(yíng)銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。

各個(gè)組成部分的具體內(nèi)容為：（1）環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項(xiàng)目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施)以及建筑環(huán)境(風(fēng)格、主色調(diào)等)等，從而為項(xiàng)目的定義和論證提供資料；（2）項(xiàng)目定義和論證主要是確立開(kāi)發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項(xiàng)目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開(kāi)發(fā)或建設(shè)周期；（3）組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；（4）管理策劃要確定項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期的管理總體方案；（5）合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟(jì)策劃注重于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本效益分析，定資金需求量計(jì)劃和融資方案；（6）技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；（7）營(yíng)銷策劃是分析確定營(yíng)銷策略、廣告及銷售價(jià)格等；（8）環(huán)境和文化策劃關(guān)注項(xiàng)目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；（9）風(fēng)險(xiǎn)分析包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)對(duì)以上各因素的分析，可以確定出一個(gè)清晰和明確的項(xiàng)目計(jì)劃和方案，從而對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做出決策。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)方面

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不合理的開(kāi)發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問(wèn)題。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快過(guò)猛。企業(yè)過(guò)多、規(guī)模過(guò)小必然引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，粗制濫造、哄抬地價(jià)、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過(guò)場(chǎng)的形式。

2、發(fā)展商存在的問(wèn)題

發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場(chǎng)調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)導(dǎo)向。發(fā)展商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成前期策劃的實(shí)施過(guò)程失控。由于片面追求投資回報(bào)，發(fā)展商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過(guò)大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。

3、建筑師存在的問(wèn)題

在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過(guò)細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見(jiàn)識(shí)。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，已無(wú)法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在問(wèn)題的具體表現(xiàn)

1、選址錯(cuò)誤。例如開(kāi)發(fā)商在高檔區(qū)域開(kāi)發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒(méi)有充分地顯現(xiàn)出來(lái)。這種選址錯(cuò)誤是最為典型的缺乏前期策劃，對(duì)區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

2、功能定位、設(shè)計(jì)。例如有的小區(qū)在設(shè)計(jì)功能、選料過(guò)程中與小區(qū)的市場(chǎng)定位脫節(jié)，而有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本身不相匹配。

3、房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過(guò)大的廳，過(guò)大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價(jià)不高，但總價(jià)都大大超過(guò)消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位，套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計(jì)自相矛盾等并不少見(jiàn)。

4、為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設(shè)計(jì)不佳，單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽(yáng)面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。

5、有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問(wèn)題都屬于前期策劃缺乏或不到位。

五、解決房地產(chǎn)前期策劃問(wèn)題的主要途徑

1、要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家、和地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)發(fā)展等因素信息相關(guān)，這些因素間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況的影響，對(duì)本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來(lái)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析，當(dāng)然，也包括銀行開(kāi)展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。

2、要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，遵紀(jì)守法避免稍微出點(diǎn)差錯(cuò)就要直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。政府對(duì)“放心房”的要求等，更須嚴(yán)格執(zhí)行，要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。

3、要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤(pán)進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周?chē)用竦淖》楷F(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)周邊同類樓盤(pán)的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略時(shí)作到揚(yáng)長(zhǎng)避短，使自己處于有利地位，制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策，例如樓盤(pán)所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象和樓盤(pán)設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤(pán)的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等。

4、樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀更新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)觀念的政策體制。舊的開(kāi)發(fā)意識(shí)、舊的經(jīng)營(yíng)體制、舊的專業(yè)觀念、舊的知識(shí)結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、新市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗關(guān)鍵，這必然要求發(fā)展商和建筑師攜手結(jié)盟，形成良性互動(dòng)。發(fā)展商和建筑師應(yīng)共同樹(shù)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以前期策劃為先導(dǎo)的行業(yè)意識(shí)。發(fā)展商應(yīng)從現(xiàn)行的開(kāi)發(fā)程序中把前期策劃作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)階段而獨(dú)立出來(lái)，而建筑師要突破現(xiàn)行設(shè)計(jì)程序的束縛，拓展專業(yè)視野，全面承擔(dān)起在前期策劃中主導(dǎo)專業(yè)角色的責(zé)任。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展前景，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)唯一選擇。而前期策劃得以科學(xué)、系統(tǒng)的開(kāi)展和完成，則有賴于發(fā)展商和建筑師的良性互動(dòng)。

參考文獻(xiàn)

1、吳虹.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)[J].安徽建筑,2004.9

2、張利.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目前期策劃工作的認(rèn)識(shí)和思考[J],四川建筑科學(xué)研究,2002.3

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【關(guān)鍵詞】樓盤(pán)品質(zhì) 地產(chǎn)建筑師 作用

“高房?jī)r(jià)而無(wú)高品質(zhì)”是百姓對(duì)溫州樓市的普遍看法。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟，對(duì)于溫州的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)優(yōu)勝劣汰的時(shí)代已然來(lái)臨。溫州的地產(chǎn)商也都充分認(rèn)識(shí)到，只有練好內(nèi)功，提升產(chǎn)品品質(zhì)，才是企業(yè)生存和發(fā)展的根本。那么，制約溫州樓盤(pán)品質(zhì)提升的主要因素到底是什么呢？溫州多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的過(guò)程中，只重視樓盤(pán)的“蓋”與“賣(mài)”，而對(duì)影響樓盤(pán)品質(zhì)的前期策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位重視不夠；相應(yīng)地，在企業(yè)人員的配備上，只重視建筑施工的技術(shù)人員與樓盤(pán)的營(yíng)銷策劃人員，而忽略了地產(chǎn)建筑師在企業(yè)中的作用。以下，先從影響樓盤(pán)品質(zhì)的主要因素進(jìn)行分析，進(jìn)一步探討地產(chǎn)建筑師在樓盤(pán)品質(zhì)提升中的作用。

一、樓盤(pán)品質(zhì)的影響因素

從目前的發(fā)展水平看，高品質(zhì)的樓盤(pán)應(yīng)具備以下因素：1、準(zhǔn)確合適的客戶定位；2、合理實(shí)用的套型設(shè)計(jì)；3、綠色節(jié)能的建筑科技；4、和諧健康的立面形象；5、成熟完善的社區(qū)配套；6、舒適優(yōu)美的小區(qū)景觀；7、高效安全的安保體系；8、以人為本的物業(yè)管理。從以上因素看，影響樓盤(pán)品質(zhì)的主要決定因素在樓盤(pán)開(kāi)工之前就已經(jīng)基本定型了，也就是說(shuō)，前期的策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)是左右樓盤(pán)品質(zhì)的關(guān)鍵因素。如果前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差，施工質(zhì)量做得再好，樓盤(pán)的品質(zhì)也上不去，從這一角度講，樓盤(pán)的品質(zhì)是設(shè)計(jì)出來(lái)的，而不是概念炒作出來(lái)的。我們有時(shí)可以看到，同樣地段的樓盤(pán)，有的銷售火爆，有的無(wú)人問(wèn)津，這里除了營(yíng)銷因素外，樓盤(pán)的品質(zhì)起到了關(guān)鍵的作用。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，要想開(kāi)發(fā)出高品質(zhì)的樓盤(pán)，前期的策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)是至關(guān)重要的，而企業(yè)中能掌控前期策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的技術(shù)人員必須是懂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)的專業(yè)人員，地產(chǎn)建筑師往往是這一角色的較佳人選。

二、地產(chǎn)建筑師在樓盤(pán)品質(zhì)提升中的作用

地產(chǎn)建筑師是指為地產(chǎn)商服務(wù)的、供職于地產(chǎn)公司的建筑師。由于我國(guó)過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，以往建筑師大多都集中在建筑設(shè)計(jì)院。為了與從事建筑設(shè)計(jì)的建筑師區(qū)別開(kāi)來(lái)，我們把服務(wù)于地產(chǎn)商的建筑師稱為地產(chǎn)建筑師。地產(chǎn)建筑師對(duì)溫州房地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)還是一個(gè)新名詞，但對(duì)中國(guó)一些品牌地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)建筑師已經(jīng)是其重要組成部份了，如深圳萬(wàn)科、杭州綠城、深圳金地和北京復(fù)地等。

隨著房地產(chǎn)從營(yíng)銷時(shí)代向產(chǎn)品時(shí)代的過(guò)渡，樓盤(pán)品質(zhì)的提升得到越來(lái)越多地產(chǎn)商的重視。在西方，由于各專業(yè)公司在自己的領(lǐng)域里非常專業(yè)，開(kāi)發(fā)商的任務(wù)是獲取土地和金融運(yùn)作，前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及銷售等工作都分屬不同的專業(yè)公司，這樣的專業(yè)公司往往是由建筑師牽頭的建筑設(shè)計(jì)公司。而在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有二十幾年的時(shí)間，專業(yè)化分工遠(yuǎn)沒(méi)有西方那么完善。中國(guó)現(xiàn)有的建筑設(shè)計(jì)公司僅能承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。地產(chǎn)商作為一個(gè)地塊項(xiàng)目的全盤(pán)操作者，還需自己掌控從前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工管理到銷售服務(wù)的全過(guò)程。而中國(guó)大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商屬于“半路出家”，對(duì)規(guī)劃、建筑、景觀等缺乏專業(yè)知識(shí)，房地產(chǎn)公司就需要一些從設(shè)計(jì)角度來(lái)掌控樓盤(pán)品質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)協(xié)調(diào)統(tǒng)領(lǐng)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的技術(shù)工作。這些專業(yè)人員既要有建筑師的專業(yè)素質(zhì)，懂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，又要有職業(yè)經(jīng)理人的經(jīng)營(yíng)眼光，懂前期策劃、成本核算和市場(chǎng)營(yíng)銷……地產(chǎn)建筑師則是擔(dān)任這一角色的理想人選。地產(chǎn)建筑師對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)掌控主要在以下幾方面。

1、地產(chǎn)建筑師是產(chǎn)品前期策劃的核心人物

地產(chǎn)建筑師在產(chǎn)品前期策劃中的作用表現(xiàn)在兩方面。首先，地產(chǎn)建筑師從場(chǎng)地的選址、建筑的規(guī)劃、周邊的環(huán)境、市政配套和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面進(jìn)行分析，以確定該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性。其次，在獲取土地之后，地產(chǎn)建筑師從場(chǎng)地的規(guī)劃、客戶群的定位、建筑平面戶型、小區(qū)景觀、建筑總體風(fēng)格和小區(qū)公建配套等方面提出專業(yè)意見(jiàn)，為樓盤(pán)的市場(chǎng)定位和品質(zhì)奠定基調(diào)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投入大、周期長(zhǎng)、受政策影響大的特點(diǎn)，因而需要有準(zhǔn)確、超前的市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的保證。

2、地產(chǎn)建筑師的能夠選擇合適的設(shè)計(jì)單位

地產(chǎn)建筑師雖然具有建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)知識(shí)，但并不需要親自動(dòng)手做設(shè)計(jì)，他的作用是以自己的專業(yè)眼光，選擇適合的規(guī)劃、建筑、景觀等專業(yè)設(shè)計(jì)公司。有的公司善長(zhǎng)做住宅，有的公司善長(zhǎng)做公建，有的公司在文化建筑設(shè)計(jì)上有自己的強(qiáng)項(xiàng)，有的公司在景觀設(shè)計(jì)上有獨(dú)到之處。地產(chǎn)建筑師就是合理地整合設(shè)計(jì)資源，使設(shè)計(jì)配合比達(dá)到最優(yōu)。

3、地產(chǎn)建筑師能做好設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制

一方面，當(dāng)前設(shè)計(jì)公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系是不平等的，設(shè)計(jì)公司為了設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，往往很難堅(jiān)持自己的設(shè)計(jì)品味，容易遷就開(kāi)發(fā)商。有的開(kāi)發(fā)公司老板拿著出國(guó)拍攝的某個(gè)歐式古典建筑的照片，讓建筑師按此模樣設(shè)計(jì)，而這些豪華、繁瑣、浪費(fèi)、與時(shí)代氣息和當(dāng)?shù)丨h(huán)境不相吻合的建筑往往成為設(shè)計(jì)敗筆。另一方面，建筑師作設(shè)計(jì)一般是把建筑當(dāng)藝術(shù)品來(lái)做，有的時(shí)候，建筑師為了名氣特別注重視覺(jué)沖擊力，而忽視了房產(chǎn)是產(chǎn)品這一概念，忽視了合理的性價(jià)比和開(kāi)發(fā)商最初的產(chǎn)品定位。

在這兩種情況下地產(chǎn)建筑師既要站在建筑師的專業(yè)立場(chǎng)上來(lái)掌控設(shè)計(jì)質(zhì)量，又要站在地產(chǎn)商的角度來(lái)控制設(shè)計(jì)的最初定位。這種管理是為了保證前期的產(chǎn)品策劃得以落實(shí)，使產(chǎn)品的定位不發(fā)生偏離。

樓盤(pán)作為產(chǎn)品，它需要自己的生產(chǎn)周期，地產(chǎn)建筑師要根據(jù)樓盤(pán)推出的最后期限，編排周密的設(shè)計(jì)計(jì)劃、協(xié)調(diào)不同設(shè)計(jì)單位的時(shí)間，使各環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)按計(jì)劃、有步驟的進(jìn)行。

三、溫州開(kāi)發(fā)企業(yè)中地產(chǎn)建筑師的缺位

溫州的開(kāi)發(fā)商大多是從建筑施工等其它相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的，對(duì)建筑、規(guī)劃、景觀等方面缺乏專業(yè)知識(shí)。雖然在開(kāi)發(fā)實(shí)踐中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是地產(chǎn)建筑師所需要的專業(yè)知識(shí)不是通過(guò)短期培訓(xùn)和幾個(gè)項(xiàng)目的積累就能達(dá)到的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，地產(chǎn)商要想以產(chǎn)品品質(zhì)引領(lǐng)市場(chǎng)，沒(méi)有專業(yè)的地產(chǎn)建筑師是很難做到的。雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)大都設(shè)有總工程師的職位，但是總工程師往往由土木工程師提任，其工民建的知識(shí)背景決定了其只在結(jié)構(gòu)、施工、監(jiān)理等方面具有優(yōu)勢(shì)。而溫州有的地產(chǎn)商并不清楚地產(chǎn)建筑師與土木工程師的區(qū)別，盲目認(rèn)為以總工程師負(fù)責(zé)技術(shù)，基本上就能解決地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的技術(shù)問(wèn)題。

由于開(kāi)發(fā)商在城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)等方面缺乏專業(yè)知識(shí)與專業(yè)人才，對(duì)于產(chǎn)品的前期策劃、總圖規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的定位只能交給設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)成什么樣就是什么樣，開(kāi)發(fā)商只能憑經(jīng)驗(yàn)提一些設(shè)計(jì)要求，很難從樓盤(pán)的整體品質(zhì)上來(lái)掌控。由于總圖規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)分別由不同的公司完成，各公司之間又缺乏協(xié)調(diào)，往往造成總體風(fēng)格不一致。

四、地產(chǎn)建筑師的缺位制約了溫州樓盤(pán)品質(zhì)的提升

相對(duì)溫州樓市的“高價(jià)”來(lái)說(shuō)，溫州樓盤(pán)的品質(zhì)很難說(shuō)是高的。溫州樓市一直存在著樓盤(pán)偏小、公建配套不齊全、套型設(shè)計(jì)不合理、建筑科技含量不高、樓盤(pán)同質(zhì)化嚴(yán)重和室外空間景觀差等問(wèn)題。這使得溫州樓盤(pán)的總體品質(zhì)與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市存在著很大的差距。

客觀地講，溫州一些注重品牌的開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品品質(zhì)的提升是房開(kāi)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，同時(shí)也逐步認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)建筑師在產(chǎn)品品質(zhì)提升中的作用，所以，有的開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)設(shè)計(jì)之前邀請(qǐng)建筑師一起考察其他城市高品質(zhì)的樓盤(pán)。但是，設(shè)計(jì)建筑師只能在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)掌控建筑設(shè)計(jì)的質(zhì)量，而很難參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。在溫州真正聘用建筑師擔(dān)任房地產(chǎn)公司的地產(chǎn)建筑師的企業(yè)還很少，地產(chǎn)建筑師在地產(chǎn)公司是缺位的。

缺位的原因主要在兩方面。第一，地產(chǎn)商的重視程度不夠，有的地產(chǎn)商認(rèn)為結(jié)構(gòu)工程師能解決許多實(shí)際的施工技術(shù)問(wèn)題，而地產(chǎn)建筑師在公司里的作用比較虛，為了節(jié)省人力成本，能省則省。第二，在溫州，符合地產(chǎn)建筑師專業(yè)要求的人才奇缺。

篇4

關(guān)鍵詞：施工項(xiàng)目；前期策劃；分析

中圖分類號(hào)：TU72 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-000-02

一、施工項(xiàng)目前期策劃價(jià)值分析的重要作用

所謂項(xiàng)目前期策劃，是項(xiàng)目全方位策劃關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、該行業(yè)市場(chǎng)的供求狀況、同類項(xiàng)目的現(xiàn)狀及產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，對(duì)投資節(jié)奏提出專業(yè)性意見(jiàn)。其實(shí)，項(xiàng)目的前期策劃是一次理性分析過(guò)程。

項(xiàng)目策劃是在項(xiàng)目參與各方之間建立一種動(dòng)態(tài)的協(xié)定，這一協(xié)定的核心是在下面幾個(gè)變量之間達(dá)成一致，即：完成項(xiàng)目的時(shí)間、完成項(xiàng)目所需的工作量、完成項(xiàng)目所需的費(fèi)用和項(xiàng)目的特征、功能及屬性。這一協(xié)定明確了項(xiàng)目的目標(biāo)、內(nèi)容以及為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而進(jìn)行的主要活動(dòng)，它包含對(duì)項(xiàng)目假設(shè)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。策劃允許在今后的實(shí)施階段對(duì)其方案做某些變更。隨策劃過(guò)程的深入，策劃文檔成為項(xiàng)目實(shí)施的動(dòng)態(tài)指導(dǎo)。項(xiàng)目策劃包括確定項(xiàng)目實(shí)施的總體過(guò)程和詳細(xì)過(guò)程。項(xiàng)目策劃是用于分析項(xiàng)目可行性及指導(dǎo)行動(dòng)的。項(xiàng)目策劃包括項(xiàng)目決策階段的策劃、項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃。從事項(xiàng)目策劃的組織形式有：開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位、專業(yè)咨詢單位、開(kāi)發(fā)公司+專業(yè)咨詢單位、建設(shè)單位+專業(yè)咨詢單位。策劃是一個(gè)知識(shí)管理的過(guò)程，應(yīng)重視對(duì)類同項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的分析；策劃是一個(gè)以創(chuàng)新求增值的過(guò)程，應(yīng)堅(jiān)持開(kāi)放性的工作原則；策劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，應(yīng)重視論證和調(diào)整[1]。

項(xiàng)目決策階段的策劃，即開(kāi)發(fā)管理，決策階段的策劃任務(wù)包括環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃，實(shí)施階段的策劃任務(wù)包括建設(shè)期的環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目目標(biāo)分析和再論證、項(xiàng)目實(shí)施的組織策劃、項(xiàng)目實(shí)施的管理策劃、項(xiàng)目實(shí)施的合同策劃、項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)策劃、項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)策劃、項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)分析。

在工程項(xiàng)目的地質(zhì)勘查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人、機(jī)、料資源情況都應(yīng)該進(jìn)行.施工項(xiàng)目前期策劃價(jià)值分析，提升潛在盈利能力，減少后期施工中不必要的投入。

二、施工項(xiàng)目前期策劃價(jià)值分析的主要能容

1.技術(shù)方案優(yōu)化

“雙優(yōu)化”即施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）和設(shè)計(jì)優(yōu)化。設(shè)計(jì)優(yōu)化：是指在原有設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對(duì)局部施工圖進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)的工作，目的是使原有設(shè)計(jì)更合理、更經(jīng)濟(jì)、更安全、更便于施工。方案優(yōu)化：是指對(duì)投標(biāo)施工組織設(shè)計(jì)（方案）進(jìn)行的優(yōu)化，在對(duì)項(xiàng)目實(shí)施條件及設(shè)計(jì)文件充分了解的基礎(chǔ)上，在保證質(zhì)量、工期、安全的前提下，通過(guò)采用“四新技術(shù)”，形成新的更完善，更先進(jìn)，更合理的方案。雙優(yōu)化旨在設(shè)計(jì)聯(lián)系實(shí)際，在保證設(shè)計(jì)目的和施工安全的前提下，施工單位通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，采用某種新技術(shù)或綠色施工工藝來(lái)替代一些造價(jià)高昂的原設(shè)計(jì)內(nèi)容。使工程造價(jià)大幅度降低，節(jié)省工期，從而創(chuàng)效。施工單位通過(guò)“雙優(yōu)化”工作可以與設(shè)計(jì)單位、材料/設(shè)備供應(yīng)商建立良好的互動(dòng)關(guān)系，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈、推進(jìn)企業(yè)管理進(jìn)步，提高經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益取得巨大成效[2]。

2.施工圖預(yù)算

施工圖預(yù)算（概念同預(yù)算價(jià)）：是“承包人或發(fā)包人”根據(jù)施工圖紙計(jì)算的造價(jià)，比較細(xì)。施工圖預(yù)算是指擬建工程在開(kāi)工之前，根據(jù)已批準(zhǔn)并經(jīng)會(huì)審后的施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、現(xiàn)行工程預(yù)算定額、工程量計(jì)算規(guī)則、材料和設(shè)備的預(yù)算單價(jià)、各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)先計(jì)算工程建設(shè)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件.主要作用：是考核工程成本、確定工程造價(jià)的主要依據(jù)；編制標(biāo)底、投標(biāo)文件、簽訂承發(fā)包合同的依據(jù)；工程價(jià)款結(jié)算的依據(jù)；施工企業(yè)編制施工計(jì)劃的依據(jù)。.一般情況，建設(shè)單位投資建設(shè)前做投資估算，設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)圖紙時(shí)做設(shè)計(jì)概算，施工單位及建設(shè)單位在招投標(biāo)階段要做施工圖預(yù)算。施工圖預(yù)算的主要作用是：

（1）施工圖預(yù)算是設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，是控制施工圖設(shè)計(jì)不突破設(shè)計(jì)概算的重要措施。

（2）對(duì)于不宜實(shí)行招標(biāo)而采用施工圖預(yù)算加調(diào)整價(jià)結(jié)算的工程，施工圖預(yù)算可作為確定合同價(jià)款的基礎(chǔ)或作為審查施工企業(yè)提出的施工圖預(yù)算的依據(jù)。

（3）對(duì)于實(shí)行施工招標(biāo)的工程不屬《清單規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行范圍的，可用施工圖預(yù)算作為編制標(biāo)底的依據(jù)，此時(shí)它是承包企業(yè)投標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)。

（4）施工圖預(yù)算是編制或調(diào)整固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的依據(jù)。

3.設(shè)備租賃及人員配置

作為機(jī)械設(shè)備租賃管理，要想管好設(shè)備，必須保持信息暢通。要有科學(xué)的管理制度，建立維修、保養(yǎng)制度，公司成立以設(shè)備管理人員、修理工班長(zhǎng)為主的設(shè)備檢查小組，對(duì)所租賃出去的設(shè)備進(jìn)行定期檢查。對(duì)于租賃機(jī)械設(shè)備，實(shí)行單機(jī)單車(chē)核算，與機(jī)長(zhǎng)工資掛鉤，每月定期收集當(dāng)月消耗材料、油料及現(xiàn)場(chǎng)零星開(kāi)支等成本及完成工程量收入數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)進(jìn)行分析對(duì)比，找出與同類型機(jī)械設(shè)備實(shí)際、計(jì)劃成本差異，定期考核兌現(xiàn)。及時(shí)結(jié)算和回收租金對(duì)租賃設(shè)備來(lái)說(shuō)是很重要的。如承租方到期不及時(shí)結(jié)算支付租金，則出租方應(yīng)按合同采取停機(jī)或調(diào)回機(jī)械設(shè)備等措施，防止租金不能及時(shí)回收而造成不必要的損失。

人員配備，一般是指對(duì)組織中全體人員的配備，既包括主管人員的配備，也包括非主管人員的配備。組織人員配備計(jì)劃的擬定要以組織需要為依據(jù)，以保證經(jīng)濟(jì)效益的提高為前提；它既不是盲目地?cái)U(kuò)大職工隊(duì)伍，更不是單純?yōu)榱私鉀Q職工就業(yè)，而是為了保證組織效益的提高。在工程項(xiàng)目中人員的配置也是不可小覷的，人員的浪費(fèi)也是成本增加的因素之一。在施工前應(yīng)該依據(jù)相關(guān)的定額進(jìn)行技術(shù)人員的計(jì)算，每道工序的需要的人數(shù)都應(yīng)該計(jì)算出來(lái)，在進(jìn)行實(shí)際施工時(shí)就不會(huì)出現(xiàn)，人員的浪費(fèi)出現(xiàn)人員閑散的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.材料市場(chǎng)調(diào)查

施工項(xiàng)目的材料的市場(chǎng)調(diào)查是十分必要的，在實(shí)際的項(xiàng)目開(kāi)工前就要對(duì)項(xiàng)目需要的建筑材料的價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，這樣有利于成本的控制，對(duì)于項(xiàng)目需要的主要的材料的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行分析找到比較適合的價(jià)格，每個(gè)月的材料價(jià)格都要有對(duì)比分析，只有這樣才能夠很好的掌握材料價(jià)格的變化以及實(shí)時(shí)的材料的價(jià)格。只有掌握市場(chǎng)的價(jià)格才能夠很好的控制材料的費(fèi)用，避免出現(xiàn)材料的價(jià)格不確定的現(xiàn)象，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)的施工成本增加。在項(xiàng)目的前期策劃價(jià)值分析時(shí)編制市場(chǎng)調(diào)查方案，針對(duì)工程主要材料、地材、二三項(xiàng)料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，填寫(xiě)實(shí)地調(diào)查記錄表，通過(guò)對(duì)投標(biāo)時(shí)材料價(jià)格估算結(jié)果與市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果對(duì)比找到其中的價(jià)格的差別，形成市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，合理運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行材料的選擇，這樣就能夠很好的掌握材料價(jià)格的市場(chǎng)變化。

三、前期策劃常見(jiàn)問(wèn)題

前期策劃不周會(huì)給后期帶來(lái)增加成本的影響，項(xiàng)目前期策劃應(yīng)該做到詳細(xì)。前期策劃，當(dāng)接到一個(gè)工程以后，需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行踏勘，熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)單位提供的水、電、道路等進(jìn)行復(fù)核，看看是否滿足工程施工需要，然后根據(jù)施工圖紙、工程投標(biāo)文件、工程預(yù)算、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等編制詳細(xì)的工程施工組織設(shè)計(jì)，本設(shè)計(jì)中要重點(diǎn)體現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)布置、施工進(jìn)度計(jì)劃、勞動(dòng)力安排計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備使用計(jì)劃、質(zhì)量、安全、成本控制措施、現(xiàn)場(chǎng)管理組織構(gòu)成、質(zhì)量通病防治措施、臨時(shí)用電方案、臨時(shí)用水方案、安全施工方案、安全應(yīng)急預(yù)案等。為促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，未來(lái)的戰(zhàn)略策劃也是非常重要。從企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)到產(chǎn)品戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，再到具體的實(shí)施方案，不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷售方向，開(kāi)發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。項(xiàng)目前期運(yùn)行策劃的過(guò)程是由總承包單位（對(duì)于施工單位而言）組織并對(duì)策劃質(zhì)量把關(guān)，項(xiàng)目部具體負(fù)責(zé)組織策劃，總承包負(fù)責(zé)對(duì)策劃過(guò)程實(shí)施監(jiān)控。對(duì)編制前期運(yùn)行策劃所需要的一些基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)備，需在策劃開(kāi)始前明確責(zé)任人及時(shí)間要求，以確保策劃的真實(shí)合理性。如果項(xiàng)目的前期策劃不夠詳細(xì)或者有漏項(xiàng)的現(xiàn)象出現(xiàn)，就會(huì)造成后期工程項(xiàng)目造價(jià)增加的現(xiàn)象，項(xiàng)目的前期策劃主要是成本的控制，在實(shí)際的過(guò)程中應(yīng)該加大施工圖紙預(yù)算、材料、人工以及設(shè)備的租賃策劃管理[3]。

四、結(jié)論

建設(shè)項(xiàng)目策劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運(yùn)作思路的高智力的系統(tǒng)活動(dòng)。通過(guò)項(xiàng)目策劃可以明確項(xiàng)目的發(fā)展綱要，構(gòu)建項(xiàng)目的系統(tǒng)框架，并為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，為項(xiàng)目的實(shí)施提供指導(dǎo)，為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

施工項(xiàng)目前期策劃，在整個(gè)過(guò)程中必須不斷地進(jìn)行環(huán)境調(diào)查，并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。環(huán)境是確定項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定義，分析可行性的最重要的影響因素，是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。在整個(gè)過(guò)程中有一個(gè)多重反饋的過(guò)程，要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。在項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中階段決策是非常重要的。在整個(gè)過(guò)程中必須設(shè)置幾個(gè)決策點(diǎn)，對(duì)階段工作結(jié)果進(jìn)行分析、選擇。項(xiàng)目前期策劃工作的重要作用項(xiàng)目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項(xiàng)目的構(gòu)思，確立目標(biāo)，并對(duì)目標(biāo)進(jìn)行論證，為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項(xiàng)目的決策過(guò)程。它不僅對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施和管理起著決定性作用，而且對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)上層系統(tǒng)都有極其重要的影響[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]李勝會(huì)，任青華.水電工程施工項(xiàng)目前期策劃工作淺議[J].四川水力發(fā)電，2013，S1.

[2]潘雄.工程項(xiàng)目前期策劃淺析[J].黑龍江科技信息，2012，28.

篇5

關(guān)鍵詞：施工前期；準(zhǔn)備階段；質(zhì)量控制

一個(gè)工程項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備工作做的是否充分、正確，將直接影響以后工程施工能否順利進(jìn)行。而作為監(jiān)理工程師在施工前的事前控制．通過(guò)審查施工單位開(kāi)工前準(zhǔn)備階段工作，提出監(jiān)理意見(jiàn)或建議。督促其在充分考慮工程特點(diǎn)、理解設(shè)計(jì)意圖和規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，充分做好施工前準(zhǔn)備工作十分重要。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)和監(jiān)理單位實(shí)際情況做好項(xiàng)目監(jiān)控準(zhǔn)備。施工前準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制是事前控制的重要工作、是全過(guò)程工程監(jiān)理的關(guān)鍵。監(jiān)理工程師應(yīng)高度重視對(duì)施工前準(zhǔn)備工作的審查，運(yùn)用扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)施工單位的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行質(zhì)量控制，做好此項(xiàng)工作，對(duì)保證整個(gè)工程項(xiàng)目的順利開(kāi)展將起到事半功倍的作用。

1 項(xiàng)目前期的可行性論證

工程造價(jià)管理的重點(diǎn)是積極參與項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作，認(rèn)真搜集有關(guān)資料，切實(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目所處地區(qū)、位置的選擇應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地形地貌等多種因素綜合考慮。由于影響造價(jià)因素眾多，所以應(yīng)進(jìn)行幾種方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較投資估算，合理確定工程的規(guī)模。對(duì)一些重點(diǎn)項(xiàng)目可實(shí)行事前公示制和聽(tīng)證會(huì)，使政府投資更趨向合理化和效益化，避免行政領(lǐng)導(dǎo)濫用對(duì)項(xiàng)目的決策權(quán)。對(duì)編制或?qū)徍送顿Y估算，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ攸c(diǎn)，利用類似工程的單位建筑面積的消耗量和基價(jià)作為投資估算指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。為了做好投資估算，造價(jià)管理人員可在政府工程竣工后，及時(shí)對(duì)具體工程的造價(jià)管理進(jìn)行分析和總結(jié)，并收集整理工程造價(jià)資料，將自己經(jīng)辦的每一項(xiàng)已完工程的數(shù)據(jù)資料，如項(xiàng)日的面積、造價(jià)等，按一定的格式認(rèn)真填報(bào)，并可錄入計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)。這樣平時(shí)積累了大量的造價(jià)資料，可制定政府工程項(xiàng)目的投資估算計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也為以后類似工程的決策提供數(shù)據(jù)參考。

2 施工前期策劃編制原則

2.1 編制原則。 項(xiàng)目策劃是一個(gè)系統(tǒng)的整體，構(gòu)成總策劃的各子策劃不是獨(dú)立存在的，而是相互作用影響，因此，策劃時(shí)要考慮各子策劃的相關(guān)性。前期總策劃是一個(gè)由專業(yè)策劃(子策劃)組成的有機(jī)協(xié)調(diào)的系統(tǒng)整體，各個(gè)專業(yè)策劃彼此之間相對(duì)獨(dú)立，又緊密相關(guān)。施工前期策劃的制定是圍繞項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而展開(kāi)的，因此，前期策劃具有目標(biāo)性。因?yàn)轫?xiàng)目的施工期很長(zhǎng)，賴于制定施工前期策劃的項(xiàng)目環(huán)境處于變化之中，因?yàn)轫?xiàng)目前期策劃需要隨之不斷地調(diào)整和修改，以保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.2 編制內(nèi)容。 項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容應(yīng)結(jié)合工程實(shí)際情況，根據(jù)項(xiàng)目的管理對(duì)象和管理目標(biāo)決定。按照項(xiàng)目管理“5W2H分析法”分解施工前期策劃的內(nèi)容， 即，管理目標(biāo)(WHY)， 目標(biāo)分解及責(zé)任落實(shí)(WHAT)，總平面布置(WHERE)，進(jìn)度管理(WHEN)，項(xiàng)目組織及人力管理(WHO)，施工總體安排以及安全、質(zhì)量、技術(shù)、船機(jī)、物資、法律風(fēng)險(xiǎn)、文明施工、企業(yè)文化、工會(huì)建設(shè)、激勵(lì)機(jī)制等各方面管理(HOW)，費(fèi)用管理(HOW MUCH)。

2.3 編制深度。 現(xiàn)代管理學(xué)中有個(gè)“管理層級(jí)”概念，即不同的管理層需了解、掌握不同深度的管理內(nèi)容，大致可以劃分為“管理層”、“項(xiàng)目層”、“操作層”3個(gè)層級(jí)，管理內(nèi)容由綱到目、由扼要到詳盡。“管理層”級(jí)的內(nèi)容是“抓大”，掌握整個(gè)管理內(nèi)容的骨架，但不易指導(dǎo)具體操作；“操作層”級(jí)的內(nèi)容是“抓小”，具體指導(dǎo)操作，但不易把握管理要點(diǎn)； “項(xiàng)目層”的管理內(nèi)容則介于兩者之間，既容易把握關(guān)鍵點(diǎn)，內(nèi)容又不過(guò)于冗長(zhǎng)，深淺適度。依據(jù)前期策劃在項(xiàng)目管理中的定位和作用，前期策劃進(jìn)行的深度符合“項(xiàng)目層”級(jí)的理念。

3 施工前期策劃的編制

3.1 施工前期總策劃。 施工前期總策劃主要內(nèi)容包括：編制依據(jù)，工程概況，工程特點(diǎn)、難點(diǎn)分析，管理目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)，前期策劃總體思路，實(shí)施過(guò)程策劃(即各專業(yè)策劃)。

3.2 各專業(yè)策劃。 以水工項(xiàng)目施工進(jìn)度管理為例，簡(jiǎn)述專業(yè)策劃的編制內(nèi)容。進(jìn)度管理是指為達(dá)到合同規(guī)定的工期及節(jié)點(diǎn)工期目標(biāo)而給工程各項(xiàng)工作賦予時(shí)間要求，并為保證滿足要求和最佳配資源置所進(jìn)行的一系列管理工作。

4 施工前期策劃在實(shí)施中的調(diào)整

建設(shè)工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)品制造過(guò)程，在項(xiàng)目按事先制訂的策劃朝管理目標(biāo)推進(jìn)過(guò)程中。項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展必然會(huì)偏離預(yù)期軌道，一是因?yàn)榻ㄔO(shè)工程項(xiàng)目的獨(dú)特性、不可復(fù)制性；二是因：勾其建設(shè)周期長(zhǎng)，啟動(dòng)、成長(zhǎng)、成熟、終止的各個(gè)環(huán)節(jié)特性不同。因此，施工前期策劃也不能一成不變，要達(dá)到良好的管理效果，需要及時(shí)根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)展情況尋找偏差，分析原因，研究對(duì)策，并相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

施工前期策劃調(diào)整和完善的三部曲：實(shí)施監(jiān)控、分析原因與趨勢(shì)、采取糾偏措施。

4.1 實(shí)施監(jiān)控。 施工前期策劃的監(jiān)控即對(duì)影響項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種變化因素進(jìn)行追蹤、檢測(cè)、信息收集、記錄，其目的是為前期策劃的有效調(diào)整提供所需的狀態(tài)信息。策劃中應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目部通過(guò)何種手段收集相關(guān)數(shù)據(jù)、收集的頻率以及預(yù)警機(jī)制，如施工進(jìn)度策劃可通過(guò)進(jìn)度報(bào)表(日?qǐng)?bào)、周報(bào)、旬報(bào)或月報(bào)等)、項(xiàng)目管理軟件等。

4.2 分析原因與趨勢(shì)。 通過(guò)應(yīng)用科學(xué)的手段和工具對(duì)監(jiān)控所得數(shù)據(jù)進(jìn)行原因與趨勢(shì)分析，以便了解控制對(duì)象是否受控、偏差大小以及偏差的發(fā)展趨勢(shì)等。常用的分析工具有項(xiàng)目管理軟件，分析方法有偏差分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

4.3 采取糾偏措施。 針對(duì)影響既定目標(biāo)的偏差因素制訂糾偏措施，并評(píng)估措施的效果、費(fèi)用及得失等，從而對(duì)施工前期策劃進(jìn)行調(diào)整。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)際、國(guó)內(nèi)建筑施工行業(yè)總承包模式的發(fā)展，工程項(xiàng)目管理已從單一的施工管理迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樯婕霸O(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、調(diào)試，覆蓋進(jìn)度、質(zhì)量、安全、技術(shù)、費(fèi)用等各方面的綜合協(xié)調(diào)管理，管理難度和壓力加劇。施工企業(yè)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、變化莫測(cè)的市場(chǎng)，為了順利完成施工合同任務(wù)及自身的生存和發(fā)展，需要借助系統(tǒng)、科學(xué)的項(xiàng)目管理和前期策劃的理論方法，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和預(yù)控點(diǎn)提前做好預(yù)測(cè)、規(guī)劃和防范，這將對(duì)提高項(xiàng)目管理水平、增加效益大有脾益?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，正是我們強(qiáng)調(diào)施工前期策劃的重要原因。

參考文獻(xiàn)

篇6

目前，在我國(guó)的影視制作行業(yè)中對(duì)于前期制片的重視相對(duì)薄弱，制片觀念偏于狹隘，甚至很多影視作品制作流程缺少前期制片這一環(huán)節(jié)。在很多影視制作中，“前期制片”的概念職責(zé)僅限于“制片主任”這一角色，也就是對(duì)于財(cái)務(wù)主管以及后勤管家這一范圍。而對(duì)照美國(guó)好萊塢的電影生產(chǎn)，一位美國(guó)著名電影制片人在談及中美制片的不同時(shí)曾說(shuō)過(guò)：“好萊塢電影工業(yè)與中國(guó)電影工業(yè)的差別在于，中國(guó)只重視制作（PRODUCTION）這一階段，但制作前的籌備（PRE PRODUCTION）這個(gè)階段通常很短，差不多只有一年甚至幾個(gè)月，但在好萊塢平均將近七年，斯皮爾伯格的《辛德勒名單》從拿到劇本到最后開(kāi)拍一共是整整10年。”產(chǎn)生這種制片模式的原因很多，但隨著中國(guó)電影的不斷發(fā)展，特別是越來(lái)越多的跨國(guó)度、跨領(lǐng)域合作模式，新的電影模式的不斷涌現(xiàn)使得更多的電影從業(yè)者開(kāi)始重視影片的前期制片，特別是目前風(fēng)頭正盛的微電影形式已經(jīng)成為百 年電影史上的新拐點(diǎn)，越來(lái)越受到 觀眾的關(guān)注和喜歡，呈現(xiàn)一片欣欣向榮之勢(shì)，因此有必要重新審視和研究前期制片流程。

一、從“商業(yè)微電影”到“商業(yè)定制微電影”

在WEB3.0信息技術(shù)的推動(dòng)下，我們來(lái)不及思考就被拋向了“融媒時(shí)代”，各大行業(yè)商家在視頻領(lǐng)域的廣告投放競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。一方面，高昂的廣告費(fèi)導(dǎo)致了巨大的運(yùn)營(yíng)成本，另一方面，網(wǎng)絡(luò)視頻廣告同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，很多商家只是一味要求增加品牌LOGO的出鏡次數(shù)，這種強(qiáng)迫性的灌輸廣告對(duì)于商家自身產(chǎn)品的宣傳起不到很好的效果，甚至?xí)|發(fā)觀眾的抵觸心理，起到反作用。品牌商家需要尋找差異化、個(gè)性化、特色化的視頻廣告路線，提升品牌影響力和認(rèn)同感。隨著新媒體時(shí)代的到來(lái)，越來(lái)越多的品牌商家把營(yíng)銷重點(diǎn)從品牌秀、產(chǎn)品目錄升華到情緒體驗(yàn)跟精神認(rèn)同上，“微電影廣告”、“商業(yè)微電影”、“微電影營(yíng)銷”等概念應(yīng)運(yùn)而生。2011年堪稱微電影元年，這一年微電影得到了井噴式發(fā)展。從Chanel的《巴黎-上?？裣肭贰?寶馬的《微旅行》，再到科魯茲的“老男孩系列”、凱迪拉克的《一觸即發(fā)》，甚至到近期騰訊推出的《彈指間》，我們都不難發(fā)現(xiàn)，要發(fā)揮新媒體的“蔓延”效應(yīng)，讓這些活在新媒體上的顧客用交互網(wǎng)站、微博、電郵等方式幫助品牌傳播，擴(kuò)大品牌影響力，提升品牌形象，為品牌量身定做一部能夠代表其品牌精神，傳達(dá)品牌背后的文化內(nèi)涵的微電影是最行之有效的一個(gè)選擇，由此也就引出了“商業(yè)定制微電影”這一概念。而傳統(tǒng)意義上的電影前期制片流程的弱化性已經(jīng)無(wú)法滿足商業(yè)定制微電影的策劃制作要求，在考慮影像傳播和影響力的同時(shí)，需要去挖掘品牌背后的人文價(jià)值和精神閃光點(diǎn)，前期的創(chuàng)作目標(biāo)定位更加的精準(zhǔn)化，比如從“草根”代表跟“精英階層”的碰撞與不同偏好出發(fā)，利用自媒體廣泛傳播的模式，從整體和戰(zhàn)略角度出發(fā)進(jìn)行市場(chǎng)定位，能夠更充分闡釋其品牌的價(jià)值意義，而且在今后的相關(guān)推廣運(yùn)營(yíng)中享有更多的主動(dòng)權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。如何通過(guò)有效的介入規(guī)制性管理前期制片流程使得商業(yè)定制微電影的制作更有針對(duì)性，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)化，從而提高品牌的忠誠(chéng)度和品牌形象。

二、關(guān)于商業(yè)定制微電影前期制作模式的思考

目前，商業(yè)微電影的制作模式是以定制和系列為主導(dǎo)。電影制作環(huán)節(jié)是整個(gè)電影流程的核心環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)主要包括劇本的創(chuàng)作、演員的篩選、導(dǎo)演的控制和制作團(tuán)隊(duì)的后期制作。在內(nèi)容為王的數(shù)字化時(shí)代，電影制作是最為重要的，尤其是電影公司失去院線的控制權(quán)之后，只有生產(chǎn)出更好的電影作品才能更多地吸引觀眾的眼球。雖然微電影比之正常的電影長(zhǎng)度縮短，但是制作要求和流程是不變的，特別是商業(yè)定制微電影因?yàn)楸澈蟠淼膹?qiáng)有力的品牌推動(dòng)性使得對(duì)于整個(gè)片子的制作有更為嚴(yán)苛的要求，商業(yè)定制微電影如何建立自己的獨(dú)特運(yùn)作模式和制作模式對(duì)于它的成功有很大的影響。目前在我國(guó)，商業(yè)定制微電影主要分為兩種，一種是有完整的故事情節(jié)、以宣傳某一產(chǎn)品為主要目的的商業(yè)定制微電影，另一種是概念化的，以宣傳品牌形象為主要目的的商業(yè)定制微電影。在制作過(guò)程中，軟性的情感共鳴要比單純的LOGO廣告植入更能讓用戶記憶深刻，尋找一個(gè)打動(dòng)人的故事能在這樣一個(gè)社會(huì)化媒體中持久的存活于觀眾心中，從而增強(qiáng)品牌印象、提升品牌形象，這才是最重要的品牌價(jià)值的有效傳達(dá)。

前期制片階段需要從劇本、拍攝成本、電影類型、目標(biāo)觀眾群、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面對(duì)于整個(gè)片子進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于商業(yè)定制微電影來(lái)說(shuō)，擁有一個(gè)好的策劃書(shū)是最為重要的，“商業(yè)定制”——最重要的就是了解品牌背后的經(jīng)營(yíng)核心價(jià)值理念，深入挖掘品牌意義和文化閃光點(diǎn)，在講好一個(gè)故事吸引觀眾的同時(shí)，還要建立品牌情感，這需要前期制片階段進(jìn)行大量的市場(chǎng)比對(duì)分析和調(diào)研工作， 在品牌宣傳和電影藝術(shù)表現(xiàn)力上找到一個(gè)契合點(diǎn)，達(dá)到完美的平衡。再者，對(duì)于導(dǎo)演和整個(gè)拍攝團(tuán)隊(duì)的實(shí)力（包括導(dǎo)、攝、美、錄、服、化、道等部門(mén)）考量也是極為重要的，前期制片需要將拍攝精確到天數(shù)的每一場(chǎng)，提高拍攝效率，還要協(xié)調(diào)整個(gè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作，考慮后期制作的要求，這樣才能確保拍攝質(zhì)量和進(jìn)度。此外，數(shù)字化信息技術(shù)時(shí)代的飛速發(fā)展，要求前期制片階段的工作要盡可能的考慮到制作技術(shù)的數(shù)字化變革，美國(guó)好萊塢調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大數(shù)據(jù)入侵了好萊塢，有很多社交軟件可以通過(guò)大數(shù)據(jù)修改劇本，決定演員、導(dǎo)演等等，因此，前期制片階段的介入和思路要圍繞數(shù)字時(shí)代的觀影變化相應(yīng)作出調(diào)整和對(duì)策，多描寫(xiě)現(xiàn)實(shí)的、普通的、平民的題材和生活，播出時(shí)間的限制以短鏡頭、多切換角度為主，注意節(jié)奏的把握和電影語(yǔ)言的敘事等等制作模式的轉(zhuǎn)變，還有從傳播鏈上的改變，微電影已經(jīng)形成了整個(gè)傳播鏈條以視頻網(wǎng)站為中心，過(guò)去電影是以院線、電視等等大的傳統(tǒng)大媒體為中心，而且以視頻網(wǎng)站為中心來(lái)建立，它有一個(gè)很好的傳播媒介的通道，包括整合娛樂(lè)媒體資源為載體，它已經(jīng)形成了從編劇到導(dǎo)演、到傳播、到娛樂(lè)營(yíng)銷的鏈條一體化。以商業(yè)定制微電影的“定制”為核心，將不同資源的優(yōu)勢(shì)配置實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值最大化，新媒介下的商業(yè)定制微電影的制作模式也為電影產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)全新的思維方式和研究視角，它的內(nèi)容上的廣“眾”傳播，也給微電影的制作模式提供了全新的分析視角。

三、關(guān)于商業(yè)定制微電影前期營(yíng)銷思路的拓展

企業(yè)品牌應(yīng)該在商業(yè)定制微電影的前期策劃案準(zhǔn)備和前期制片階段就確定產(chǎn)品的營(yíng)銷思路和產(chǎn)品推廣方向，確定商業(yè)定制微電影的營(yíng)銷傳播重點(diǎn)并不在于產(chǎn)品，而在于打造品牌和受眾體驗(yàn)。商業(yè)定制微電影在前期制片和策劃階段要根據(jù)目標(biāo)受眾群的生活習(xí)慣、消費(fèi)愛(ài)好等方面進(jìn)行調(diào)研分析，年輕觀眾占微電影受眾群很大一部分，他們對(duì)于新興事物和新媒體具有高度敏感度，對(duì)新生網(wǎng)絡(luò)事物具有強(qiáng)烈觀注度，因此，在商業(yè)定制微電影的前期制片階段務(wù)必考慮到整個(gè)商業(yè)品牌的營(yíng)銷推廣模式的變化，引入互動(dòng)、介入、參與、沉浸式概念，改變傳統(tǒng)觀影模式的被動(dòng)地位，將觀眾（也就是目標(biāo)客戶群）變?yōu)橹鹘?，改變傳統(tǒng)電影營(yíng)銷中點(diǎn)對(duì)面的單向宣傳模式，采用雙向式交互式的傳播模式，用戶可以自由點(diǎn)播、定制劇情，對(duì)于微電影具有很強(qiáng)的操控度和影響力，主要制勝點(diǎn)在于量身定做的故事吸引受眾，喚醒觀眾某種未被觸及的情愫，產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，引起觀眾精神上的認(rèn)同感和愉悅感，并考慮受眾日常生活中碎片化觀賞時(shí)間的應(yīng)用，幫助品牌建立與觀眾的情感紐帶，令后者產(chǎn)生對(duì)品牌價(jià)值的強(qiáng)烈認(rèn)同感。

前期策劃出好看的故事、考究的視聽(tīng)語(yǔ)言唯一目的是把產(chǎn)品功能、品牌理念巧妙地滲透進(jìn)去，達(dá)到潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的效果。全民都在做微電影，拍個(gè)視頻就可以上傳網(wǎng)絡(luò)的時(shí)代，觀眾已經(jīng)審美疲勞，有的商業(yè)品牌喜歡利用惡搞、制造娛樂(lè)噱頭等引起觀影注意，但是這種形式是無(wú)法承載著商業(yè)訴求，大品牌的微電影營(yíng)銷比較忌諱鬧劇，或是出現(xiàn)容易被惡搞的元素，這對(duì)于品牌形象有很大的負(fù)面影響，造成無(wú)法挽回的局面。但也并不意味著商業(yè)微電影必須遠(yuǎn)離娛樂(lè)、嚴(yán)肅、高高在上，商業(yè)微電影也是微電影的一種，但需要智慧的設(shè)計(jì)、有底限的幽默和標(biāo)志鮮明的品牌精神。好的品牌需要打造品牌精神，宣揚(yáng)品牌理念，依靠品牌的內(nèi)在精神打動(dòng)觀眾，而不是一味的灌輸強(qiáng)加，改變傳統(tǒng)的硬性品牌植入模式，要有效的影響受眾的情緒情感，幫助建立品牌與觀眾之間的情感紐帶，提升品牌的知名度與忠誠(chéng)度。在方式上需要在營(yíng)銷過(guò)程中摒棄粗暴的大規(guī)模公關(guān)廣告投放，避免產(chǎn)生抵觸心理，通過(guò)互動(dòng)劇情實(shí)現(xiàn)引爆擴(kuò)散。把觀眾從被動(dòng)觀看轉(zhuǎn)到主動(dòng)參與決定劇情走勢(shì)、多次觀看，挖掘隱藏劇情，拉長(zhǎng)品牌與受眾相處的時(shí)間，實(shí)行情感營(yíng)銷和內(nèi)容營(yíng)銷相結(jié)合，讓觀眾掌握主動(dòng)權(quán)，去不斷從中探索，進(jìn)而互相傳播、分享，形成良性傳播鏈，發(fā)自內(nèi)心的對(duì)品牌產(chǎn)生認(rèn)同感，這也改變了傳統(tǒng)電影的營(yíng)銷過(guò)程和營(yíng)銷模式。 盡管現(xiàn)在很多商家覺(jué)得網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)該是一種零成本推廣營(yíng)銷模式，但想要達(dá)到良好的效果，整合傳播是必不可少的，從PC到移動(dòng)終端的全覆蓋，配合線上線下互動(dòng)聯(lián)合、促銷活動(dòng)來(lái)變現(xiàn)微電影的商業(yè)價(jià)值。以桔子水晶酒店為例，他們的商業(yè)定制微電影“十二星座”的推出十分成功，艾瑞網(wǎng)是這么報(bào)道這次營(yíng)銷的， “一部微電影火了一個(gè)酒店”，整個(gè)營(yíng)銷到現(xiàn)在為止，視頻的播放量已經(jīng)破億，口碑營(yíng)銷的效果在不斷擴(kuò)大。伴隨著與新浪微博病毒營(yíng)銷的配合，微電影為桔子酒店帶來(lái)了入住率100% 的增長(zhǎng)。可見(jiàn)，一個(gè)成功的商業(yè)定制微電影對(duì)于一個(gè)品牌一個(gè)商家的影響力。

篇7

他出生于30午前的1978年8月8號(hào)，今年的北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕日，正是他30歲的生日。

張洪瑞幼時(shí)就比較聰明，同時(shí)也是一個(gè)比較理性。逆向思維比較強(qiáng)，不輕易隨波逐流的孩子。他18歲時(shí)選學(xué)了公共關(guān)系專業(yè)，包括廣告學(xué)和市場(chǎng)營(yíng)銷等時(shí)髦學(xué)科，但是，當(dāng)時(shí)由于缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)理論知識(shí)只能算是一知半解。直到后來(lái)，他接觸了兩本策劃大師的著作，一本是中國(guó)公關(guān)第一人――王力的《恩波智業(yè)》，另一本則是寫(xiě)關(guān)于策劃人王志綱的《謀事在人》。這兩本書(shū)對(duì)他影響深遠(yuǎn)，尤其是《謀事在人》為他指明了做策劃人的目標(biāo)和夢(mèng)想。如今，30歲的他已經(jīng)成為擁有10年?duì)I銷策劃經(jīng)歷的理性策劃人。

從策劃《智囊》到智囊策劃1

10年前，張洪瑞曾到中國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地――深圳打工，在中國(guó)第一個(gè)改革開(kāi)放的試點(diǎn)――蛇口工業(yè)區(qū)。由于他那時(shí)年齡比較小，又沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，因此他選擇了一邊打工、一邊學(xué)習(xí)的路線。打工為他帶來(lái)了購(gòu)買(mǎi)策劃書(shū)刊的資本，而學(xué)習(xí)則為他積累了豐富的“知本”和“智本”。1998年，《公關(guān)世界》雜志采用了當(dāng)時(shí)只有20歲的他策劃的廣告語(yǔ)――“傳播公關(guān)真諦，鑄造智慧人生”，自1999年初刊用至今，已成為《公關(guān)世界》指導(dǎo)辦刊方向的理念性廣告語(yǔ)。

20歲的他還曾為《智囊》出謀劃策，為其雜志策劃組建“四會(huì)一團(tuán)”，即：顧委會(huì)、編委會(huì)、理事會(huì)、讀者聯(lián)誼會(huì)和智囊策劃團(tuán)，受到時(shí)任雜志社主編常建平的贊同與好評(píng)，雜志社回復(fù)他“完全可以實(shí)施”，從而使《智囊》更具影響力和向心力。當(dāng)時(shí)《智囊》有顧委會(huì)一些專家顧問(wèn)的權(quán)威性和影響力；又有企業(yè)理事會(huì)的資金后盾；還有名編輯、名記者、名作者組成的編委會(huì)，使雜志更具可讀性和實(shí)用性；還有讀者聯(lián)誼會(huì)能固定一部分忠實(shí)讀者；并有智囊策劃團(tuán)為企業(yè)出謀劃策，為策劃專家揚(yáng)名，為雜志社創(chuàng)收。但是，由于雜志社內(nèi)部的一些原因，策劃方案沒(méi)有實(shí)施，讓他感到非常遺憾!因?yàn)槟鞘撬牟邉澨幣?，更是一套無(wú)償?shù)牟邉澐桨?，主要是為了證明他的策劃能力和思路，為此他付出了很多精力和時(shí)間。由于張洪瑞對(duì)《智囊》有著深厚的智囊情結(jié)，他在2002年左右將為《智囊》寫(xiě)的策劃報(bào)告逐一發(fā)在了智囊論壇、銷售與市場(chǎng)論壇等網(wǎng)站上。后來(lái)，許多雜志組建了“營(yíng)銷專家團(tuán)”和“理事會(huì)”，一時(shí)間雜志理事會(huì)、顧委會(huì)等滿天飛，使他更加堅(jiān)信10年前他為《智囊》組建“四會(huì)一團(tuán)”的策劃思路是正確的。

10年來(lái)，張洪瑞做過(guò)市場(chǎng)、干過(guò)策劃、推過(guò)品牌、玩過(guò)概念、賣(mài)過(guò)產(chǎn)品、跑過(guò)終端、接過(guò)熱線、開(kāi)過(guò)專賣(mài)店、闖過(guò)深圳、搞過(guò)發(fā)行、拉過(guò)廣告、寫(xiě)過(guò)文章、編過(guò)報(bào)刊……，曾為《公關(guān)世界》深圳總、中國(guó)公關(guān)協(xié)會(huì)會(huì)員、《智囊》駐深圳聯(lián)絡(luò)員，原中國(guó)策劃研究院《中國(guó)策劃》兼職記者，現(xiàn)為宏秋營(yíng)銷策劃工作室首席策劃，《銷售與市場(chǎng)》《現(xiàn)代營(yíng)銷》《企業(yè)研究》《分銷時(shí)代》《酒類營(yíng)銷》《酒世界》《中國(guó)酒》等特約撰稿人，《河北酒業(yè)》特聘營(yíng)銷專家顧問(wèn)，在10余家報(bào)刊雜志及專業(yè)網(wǎng)站發(fā)表營(yíng)銷策劃論文和案例60余篇，服務(wù)大小企業(yè)一二十家，已成為真正的智囊策劃人。

10年前，他策劃《智囊》，同時(shí)還有策劃“魯酒復(fù)興”的想法，因勢(shì)單力薄而未能如愿，而現(xiàn)在他正為魯酒再續(xù)策劃前緣；8年前，他策劃“圣火”，尋找“圣火老人”，欲打奧運(yùn)的球，他與奧運(yùn)有緣，8年后的北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕日正是他30周歲的生日；3年前，他為山東一酒企打工做策劃，3年后，他卻成為企業(yè)的營(yíng)銷策劃顧問(wèn)，為其出謀劃策。

從為企業(yè)打工到企業(yè)策劃顧問(wèn)!

三四年前的一次創(chuàng)業(yè)失敗，迫使張洪瑞再次走上打工的道路。他打工的單位就是曾經(jīng)在三年前轟動(dòng)2005年秋季濟(jì)南糖酒會(huì)的山東容川酒業(yè)，以鮮姜釀造的“將就酒”高調(diào)而出。本身酒品口感確實(shí)不錯(cuò)，他曾用“既有白酒的豪爽，又有啤酒的細(xì)膩口感和紅酒的時(shí)尚，同時(shí)還具有保健酒的養(yǎng)生功效”來(lái)形容將就酒。

但是，由于當(dāng)時(shí)將就酒操盤(pán)手的一意孤行，力投央視，而造成公司資金鏈斷檔，再加上將就酒口感不一、顏色脫色等原因，造成負(fù)面影響嚴(yán)重，結(jié)果前期的宣傳投入只能是曇花一現(xiàn)。本來(lái)宣傳將就酒不將就的，卻還原了“將就”的本身“將就文化”，整個(gè)公司從上到下都將就起來(lái)，最終走上了被拍賣(mài)的命運(yùn)。

其實(shí)，張洪瑞在沒(méi)有正式加入容川酒業(yè)之前，他就曾建議過(guò)操盤(pán)手，“廣告?zhèn)鞑ゲ呗砸鶕?jù)公司和市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)制定，不要貪大求全，更不要在沒(méi)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的情況下就上央視，更不能盲目操作”。結(jié)果操盤(pán)手不聽(tīng)好言相勸，在2005年秋季全國(guó)糖酒會(huì)前，投入五六百萬(wàn)元于央視，做品牌形象廣告，還堂而皇之的說(shuō)這是“品牌戰(zhàn)略”，目的是為了“打造中國(guó)健康果蔬酒第一品牌”。其實(shí)，說(shuō)白了就是為了增強(qiáng)廣告?zhèn)鞑鈩?shì)，顯示企業(yè)實(shí)力，想提高糖酒會(huì)招商效果。企業(yè)并不是那樣財(cái)大氣粗，幾乎完全是靠銀行貸款來(lái)支撐的，勢(shì)單力薄，最終五六百萬(wàn)的央視廣告打了水漂，糖酒會(huì)招商也非常不理想，企業(yè)將血本都投入進(jìn)去，卻幾乎血本無(wú)歸，“賠了夫人又折兵”!

他一直主張“結(jié)合、聯(lián)合、整合”，結(jié)合是點(diǎn)，聯(lián)合是線，整合是面。由點(diǎn)連線，再由點(diǎn)和線整合成面。結(jié)合需要找準(zhǔn)買(mǎi)點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)的結(jié)合點(diǎn)――利益點(diǎn)；聯(lián)合需要連接買(mǎi)點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)的聯(lián)合線――生命線；整合就是由結(jié)合點(diǎn)和聯(lián)合線組成的整合面――立體面。市場(chǎng)營(yíng)銷無(wú)非就是解決“找點(diǎn)、連線、成面”的問(wèn)題!但是，將就酒的管理高層，前期根本就沒(méi)打算做市場(chǎng)，而僅僅是想靠前期廣告炒作招商而已，最終也沒(méi)有做起來(lái)。

今年年初，容川酒業(yè)被臨沂政府拍賣(mài)，換了一個(gè)投資商，并且調(diào)整了營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，原來(lái)的財(cái)務(wù)總監(jiān)出任新公司的總經(jīng)理，原來(lái)的采購(gòu)部經(jīng)理出任營(yíng)銷總監(jiān)。他們對(duì)張洪瑞的策劃能力和經(jīng)驗(yàn)非常認(rèn)可，4月初，再次邀請(qǐng)張洪瑞為其產(chǎn)品做營(yíng)銷策劃。為此，他為新品牌的酒提出了“創(chuàng)新品類，創(chuàng)造香型”的觀點(diǎn)，否決了他們?cè)械耐耆７卵缶仆考傻南敕?，而走中西結(jié)合奢侈品的路線，迎合中國(guó)消費(fèi)者需求，做真正適應(yīng)消費(fèi)者口感的酒。

他為企業(yè)策劃總結(jié)了《奢侈品酒營(yíng)銷九部曲提綱》作參考，即：一個(gè)核心：一個(gè)酒類企業(yè)，一個(gè)核心就是賣(mài)酒；兩個(gè)品牌：就是企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌；三種文化：企業(yè)文化、產(chǎn)品文化和品牌文化；四方策劃：策劃方向、方位、方式、方法；五心服務(wù)：誠(chéng)心、信心、用心、恒心和愛(ài)心；六動(dòng)市場(chǎng)：推動(dòng)、拉動(dòng)、主動(dòng)、被動(dòng)、互動(dòng)、聯(lián)動(dòng)；七劍出擊：產(chǎn)品劍、品牌劍、分銷劍、促銷劍、傳播劍、招商劍、終端劍；八種心理：消費(fèi)心理、崇拜心理、廣告心理、公關(guān)心理、員工心理、經(jīng)銷商心理、投資商心理、供應(yīng)商心理；九品營(yíng)銷：品類、品質(zhì)、品知、品資、品智、品性、品行、品味、品位。

篇8

【關(guān)鍵詞】建筑策劃；市場(chǎng)需求；建筑設(shè)計(jì)

建筑策劃目前在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但它是銜接城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)，它的出現(xiàn)使建筑設(shè)計(jì)更為合理化，減小了投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高了設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的效率。

1　建筑策劃的產(chǎn)生及概念

在快速城市化的影響下，現(xiàn)代建筑在規(guī)模不斷擴(kuò)展及復(fù)雜程度不斷加深的同時(shí)，其對(duì)城市環(huán)境、社會(huì)生活及經(jīng)濟(jì)的影響亦隨之加劇，傳統(tǒng)建設(shè)程序的弊端日益突現(xiàn)：諸如邏輯性和經(jīng)濟(jì)性較差，缺乏科學(xué)性，難以保證設(shè)計(jì)項(xiàng)目建成后能獲得良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等，這些問(wèn)題往往導(dǎo)致設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品內(nèi)容與實(shí)際需要脫節(jié)。因此，人們開(kāi)始重視設(shè)計(jì)前期的研究工作，即研究設(shè)計(jì)依據(jù)的問(wèn)題，建筑策劃應(yīng)運(yùn)而生。建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)前期工作的重要部分，其基本的框架主要由三部分構(gòu)成：1）搜集并明確設(shè)計(jì)的環(huán)境資源條件和各種制約條件；2）明確設(shè)計(jì)的要求，提出目標(biāo)定位；3）建立設(shè)計(jì)準(zhǔn)則及相應(yīng)的工作程序。建筑策劃的產(chǎn)生正是建筑設(shè)計(jì)日益走向理性和科學(xué)的重要表現(xiàn)之一。從建筑學(xué)的角度出發(fā)，建筑策劃可以理解為根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，在對(duì)建筑設(shè)計(jì)綜合分析的基礎(chǔ)上，為其提供科學(xué)、邏輯、優(yōu)化的設(shè)計(jì)依據(jù)。建筑策劃追尋建筑設(shè)計(jì)的合理性、科學(xué)性和邏輯性，它從新的角度來(lái)審視建筑學(xué)，提出問(wèn)題并解決問(wèn)題。

2　建筑策劃的目的和內(nèi)容

簡(jiǎn)單的講，建筑策劃的目的就是為建筑設(shè)計(jì)確立科學(xué)理性的設(shè)計(jì)依據(jù)，協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與建筑師的意愿，使設(shè)計(jì)項(xiàng)目獲得良好的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。建筑在策劃中被當(dāng)作產(chǎn)品看待，而產(chǎn)品要適應(yīng)市場(chǎng)，所以建筑策劃本身來(lái)源于市場(chǎng)的需求，通過(guò)分析市場(chǎng)，整合資源，尋求建筑的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。一般從市場(chǎng)調(diào)查入手，通過(guò)場(chǎng)地分析和對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查，找出存在的矛盾，發(fā)現(xiàn)業(yè)主需求與社會(huì)需求、周?chē)h(huán)境的矛盾點(diǎn)，并找到其中關(guān)鍵的矛盾點(diǎn)，做出解決矛盾的創(chuàng)意，這就是策劃的要點(diǎn)。通常的情況是：給你一塊地，你可以考慮建設(shè)不同功能的建筑，如寫(xiě)字樓、賓館、商業(yè)樓或娛樂(lè)設(shè)施等，一般先要分析周邊環(huán)境、市場(chǎng)條件，然后再選擇最合適的建筑類型。建筑策劃是為投資做決策，因此做什么樣的建筑、什么內(nèi)容、多大規(guī)模、什么時(shí)候做、工期多長(zhǎng)等，都是建筑策劃要考慮和決定的問(wèn)題。策劃中還需要考慮對(duì)情況變化的適應(yīng)對(duì)策，以增加建筑設(shè)計(jì)的靈活性，比如給建筑的改建和功能置換留有余地等。建筑策劃的內(nèi)容包括：1）對(duì)建設(shè)目標(biāo)的明確；2）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目外部條件的把握，如社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等；3）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握，如使用者、住戶、商家、物業(yè)管理者、功能要求等；4）對(duì)建筑項(xiàng)目空間構(gòu)想的表述，形成概念設(shè)計(jì)，把空間構(gòu)想的東西提出來(lái)，進(jìn)行空間評(píng)價(jià)，這一點(diǎn)是建筑策劃區(qū)別于一般方案設(shè)計(jì)不同的地方。運(yùn)用建筑策劃的手段來(lái)對(duì)空間構(gòu)想進(jìn)行空間評(píng)價(jià)，通過(guò)對(duì)生活的預(yù)測(cè)以及實(shí)態(tài)調(diào)查的分析、歸納、總結(jié)和提煉對(duì)空間加以修正，然后反饋到這個(gè)環(huán)節(jié)中去，這是建筑策劃中最主要的過(guò)程；5）建筑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)手段的確定，包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想，這也是建筑策劃方案的一部分。

3　建筑策劃與建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系

通常所說(shuō)的建筑設(shè)計(jì)無(wú)疑應(yīng)是一個(gè)廣義的概念，它實(shí)際上包括建筑設(shè)計(jì)的前期研究即建筑策劃理論。廣義的設(shè)計(jì)概念應(yīng)有三個(gè)階段：

1）設(shè)計(jì)條件的設(shè)定分析階段；

2）建筑空間構(gòu)想、設(shè)定階段；

3）建筑空間的具象表述階段。但從建立建筑策劃理論的觀點(diǎn)出發(fā)，前兩個(gè)階段又屬于建筑策劃的范疇，而且建筑策劃通過(guò)第二階段與建筑設(shè)計(jì)相溝通。建筑策劃的后期工作，如空間構(gòu)想、組合方式的研究、空間要素的把握以及材料設(shè)備的確定等是與建筑設(shè)計(jì)的前期工作，如初步方案的設(shè)計(jì)總圖、平立剖圖、設(shè)備系統(tǒng)圖等緊密結(jié)合在一起的，它們共同為進(jìn)一步完成實(shí)施設(shè)計(jì)做準(zhǔn)備。建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)的先行者，建筑策劃如果沒(méi)到位，房地產(chǎn)發(fā)展商往往會(huì)遭遇這樣的困境：投入十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)在多家設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)，常常得不到理想的結(jié)果，即使是初步選擇一家設(shè)計(jì)單位再做方案優(yōu)化，多數(shù)也不盡人意。建筑師也往往有這樣的怨言：發(fā)展商主意多變，圖紙的修改沒(méi)完沒(méi)了。究其原因是在建筑設(shè)計(jì)之前缺乏系統(tǒng)的建筑策劃。建筑策劃的任務(wù)是為建筑設(shè)計(jì)提供科學(xué)的邏輯再加上形象的設(shè)計(jì)依據(jù)，它先于建筑設(shè)計(jì)，又是和建筑設(shè)計(jì)互動(dòng)深化發(fā)展并銜接于營(yíng)銷策劃?？偨Y(jié)起來(lái)，建筑策劃與建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系可以借用“骨骼”與“肌肉”來(lái)進(jìn)行比喻，建筑策劃建立的是骨骼框架，建筑設(shè)計(jì)則是以具體形象的建筑語(yǔ)言作為“肌肉”填充骨骼空間。

4　建筑策劃在設(shè)計(jì)中的必要性

建筑策劃是介于城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)中不可或缺的中間環(huán)節(jié)，它起著承上啟下的作用，向上滲透于宏觀的總體規(guī)劃立項(xiàng)環(huán)節(jié)，向下滲透到建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，保證了建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)性和邏輯性。建筑策劃對(duì)于建筑師和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)“雙贏”的結(jié)果：一方面，建筑策劃階段的引入可以使開(kāi)發(fā)商的投資目標(biāo)更為明確，開(kāi)發(fā)成本得到有效控制，從而保證了項(xiàng)目的投資回報(bào)；另一方面，建筑策劃給建筑師帶來(lái)了清晰的設(shè)計(jì)要求，從而避免了因設(shè)計(jì)的重大修改而耗費(fèi)大量的精力。建筑策劃針對(duì)不同的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，研究和解決的問(wèn)題也有差異。比如，對(duì)于社區(qū)建筑策劃，可能側(cè)重社區(qū)主題的確立、戶型規(guī)模的研究、土地的充分利用及空間價(jià)值的提升、建設(shè)成本的控制和建設(shè)資金的有效利用、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。對(duì)于商業(yè)建筑，可能會(huì)多做市場(chǎng)環(huán)境的分析與研究，策劃內(nèi)容出于外觀和經(jīng)濟(jì)性的考慮，可能涉及建筑形體、空間形象、柱網(wǎng)的選擇、空間的利用與分配、標(biāo)準(zhǔn)層的布置等，同時(shí)根據(jù)商業(yè)建筑的特點(diǎn)，還要考慮市場(chǎng)的適應(yīng)與應(yīng)變策劃。由此可見(jiàn)，建筑設(shè)計(jì)要想高效順利地進(jìn)行，建筑策劃必不可少。

篇9

這種情況不禁讓企業(yè)開(kāi)始反思：為什么企業(yè)的招商現(xiàn)在這么難？

藍(lán)哥智洋國(guó)際行銷顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總結(jié)合作企業(yè)的成功招商經(jīng)驗(yàn)，分析將近200家醫(yī)藥保健品招商企業(yè)的招商現(xiàn)狀，得出醫(yī)藥保健品企業(yè)招商不容樂(lè)觀的原因主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

招商前期：戰(zhàn)略失誤，痛！

在招商前期，企業(yè)為了從經(jīng)銷商的口袋里掏出大把的“銀子”，想盡辦法、費(fèi)盡心機(jī)，但是往往事倍功半，究其原因，在很大程度上取決于策劃不到位！

原因之一，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷大環(huán)境下，醫(yī)藥保健品競(jìng)爭(zhēng)，尤其是同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。而企業(yè)本身往往意識(shí)不到自已產(chǎn)品同其他競(jìng)爭(zhēng)品牌的差異性，因此只是簡(jiǎn)單的“自說(shuō)自劃”，或者引用其他成功招商企業(yè)的案例，照抄其文案、廣告，最終也只落得個(gè)“無(wú)可奈何花落去”的結(jié)局。

原因之二，有部分企業(yè)意識(shí)到了招商策劃對(duì)企業(yè)本身的重要性，但是在招商策劃過(guò)程中卻屢次露出“小家碧玉”的氣質(zhì)，在投入費(fèi)用時(shí)精打細(xì)算，從文案設(shè)計(jì)到選擇媒體，往往會(huì)“劍走偏鋒”，把錢(qián)用不到“刀刃”上，因此最后也是一個(gè)“流水落花春去也”的結(jié)局，此外也加深了醫(yī)藥保健品企業(yè)對(duì)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的“畏懼感”！

原因之三，一些財(cái)大氣粗的企業(yè)在招商過(guò)程中確實(shí)請(qǐng)到了“知名”策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，但是這些大師們卻沒(méi)有造出能給企業(yè)帶來(lái)豐厚利益的“軍火彈藥”，沒(méi)有針對(duì)當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)及競(jìng)品的特點(diǎn)進(jìn)行宣傳，沒(méi)有把自已產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)路線合理的、有差異化的展現(xiàn)在經(jīng)銷商面前。僅僅從高度上給經(jīng)銷商畫(huà)了一個(gè)大大的“奶酪”，而不能制定出比較有實(shí)際意義的策略，因而使經(jīng)銷商也望而生畏！

綜上所述，醫(yī)藥保健品企業(yè)招商失敗的原因在戰(zhàn)略上就是沒(méi)有找到能“量身定做”企業(yè)招商策略的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，從而在強(qiáng)手如林的招商大軍中錯(cuò)失先機(jī)，以至全盤(pán)皆輸！

招商過(guò)程：戰(zhàn)術(shù)混亂，苦！

企業(yè)與經(jīng)銷商的合作關(guān)系始于各種形式招商，因此招商結(jié)果的好壞直接取決于企業(yè)制定的招商戰(zhàn)術(shù).藍(lán)哥智洋團(tuán)隊(duì)在為客戶成功招商的基礎(chǔ)上總結(jié)出了有些企業(yè)為何招商失敗的原因，歸納起來(lái)有以下幾個(gè)戰(zhàn)術(shù)上的錯(cuò)誤:

錯(cuò)誤之一:沒(méi)有一個(gè)比較專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì). 招商團(tuán)隊(duì)是確保經(jīng)銷商與企業(yè)緊密聯(lián)系，信息互動(dòng)，達(dá)成初步合作意向的橋梁和紐帶，顯得尤為重要。 經(jīng)銷商審視考察能否與企業(yè)進(jìn)一步確立合作伙伴關(guān)系的的窗口，也在招商團(tuán)隊(duì)中。因此，可以說(shuō)，招商隊(duì)伍素質(zhì)的好壞、管理程度、層次關(guān)系的清晰度直接關(guān)系到招商效果的高下。

藍(lán)哥智洋專家組結(jié)合歷次招商策劃的成功案例，分析得出：服務(wù)的企業(yè)客戶招商大獲全勝，都有一支訓(xùn)練有素，接受專業(yè)培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)。

錯(cuò)誤之二：企業(yè)制定的招商條件過(guò)份傾向本身營(yíng)利，沒(méi)有突出經(jīng)銷商利益 。企業(yè)與經(jīng)銷商之間同樣奉行“永遠(yuǎn)的利益”這一原則，若想雙方能夠在招商時(shí)達(dá)成協(xié)議，則必須考慮雙方利益，制定一個(gè)“雙贏”的計(jì)劃，才能保證雙方可以順利合作。在當(dāng)前的形勢(shì)下，很多企業(yè)缺乏市場(chǎng)意識(shí)。在制定招商政策的時(shí)候，不結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，不能客觀的分析企業(yè)自身的實(shí)際情況，自我感覺(jué)良好，所以在招商時(shí)屢遭敗績(jī)。這一點(diǎn)要引起從多企業(yè)的注意。

錯(cuò)誤之三：亂開(kāi)空頭支票　嚇走合作經(jīng)銷商。藍(lán)哥智洋機(jī)構(gòu)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：大部分醫(yī)藥保健品企業(yè)的招商廣告和招商手冊(cè)中存在亂承諾、瞎應(yīng)承的現(xiàn)象。從一定意義上來(lái)講，企業(yè)本身認(rèn)為給經(jīng)銷商提供的支持越好，優(yōu)惠待遇越多，經(jīng)銷商就越能心動(dòng)。因而在制定招商政策前期就列出了許多有利于經(jīng)銷商的支持和優(yōu)惠待遇，往往超出了企業(yè)自身實(shí)力的范圍，開(kāi)出了不能兌現(xiàn)的空頭支票。這樣做的結(jié)果就是，企業(yè)和經(jīng)銷商往往一開(kāi)始合作的時(shí)候，一帆風(fēng)順，但合作開(kāi)始一段時(shí)間以后，經(jīng)銷商發(fā)現(xiàn)企業(yè)的承諾不能兌現(xiàn)之后，大家就產(chǎn)生了矛盾，所以最終企業(yè)和經(jīng)銷商還是一拍兩散。

招商結(jié)果：尋求突破，好！

上述一些要點(diǎn)僅僅是藍(lán)哥智洋機(jī)構(gòu)在招商實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)的一部分，通過(guò)幫助企業(yè)招商，我們還總結(jié)出了一些比較有創(chuàng)新意義的新路，比如突破傳統(tǒng)的招商渠道，嘗試網(wǎng)絡(luò)鏈接與招商共鑄鏈接平臺(tái)，通過(guò)自已的網(wǎng)站與鏈接的網(wǎng)站來(lái)共同招商信息，從而取到事半功倍的效果。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 前期成本管控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。特別是政府相關(guān)部門(mén)房產(chǎn)限購(gòu)、抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)等政策的出臺(tái)，制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入增長(zhǎng)的空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要在新形勢(shì)下立于不敗之地，成本控制成為首要任務(wù)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點(diǎn)，未重視項(xiàng)目前期成本管控。而作為前期成本構(gòu)成的前期投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)土地成本及工程造價(jià)成本的影響可達(dá)75%～90%。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將項(xiàng)目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達(dá)到降低成本，提高利潤(rùn)的目的。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本構(gòu)成及其風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)的分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本的具體內(nèi)容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構(gòu)成：

1.支付的土地出讓金。即當(dāng)?shù)赝恋夭块T(mén)掛牌出讓或拍賣(mài)出讓土地所收取的費(fèi)用。

2.土地拆遷及安置補(bǔ)償費(fèi)。包含青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等。

3.前期工程費(fèi)。包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、“三通一平”費(fèi)或“七通一平”費(fèi)。

4.其他前期費(fèi)用。包含前期相關(guān)人員工資、福利費(fèi)、資金利息等。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)

1.面臨風(fēng)險(xiǎn)：土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)、土地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)：前期投資決策階段。

土地成本支出約占到項(xiàng)目總成本的30%，對(duì)地塊的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)后期升值的評(píng)估論證和成本測(cè)算工作決定了項(xiàng)目的可行性。因此，前期投資決策是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)。

2.面臨風(fēng)險(xiǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)雖然開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本的不到1%，但在項(xiàng)目決策后對(duì)項(xiàng)目總成本的影響達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響工程造價(jià)及工期長(zhǎng)短。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制才能有效抓好工程造價(jià)，進(jìn)而達(dá)到降低造價(jià)，節(jié)約成本的成本管理目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段也成為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本管控的方法和措施

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管控方法和措施

前期投資決策是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：

1.組建專業(yè)的投資決策團(tuán)隊(duì)。前期投資決策是一個(gè)專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個(gè)既具有豐富專業(yè)知識(shí)又有深厚行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，調(diào)動(dòng)企業(yè)的相關(guān)資源，作出正確的投資決策。

2.重視市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目定位策劃。企業(yè)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對(duì)建設(shè)地塊購(gòu)置、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位、銷售對(duì)象選擇、定價(jià)策略等進(jìn)行一系列的定位策劃。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確地進(jìn)行定位策劃能控制開(kāi)發(fā)成本，降低土地購(gòu)買(mǎi)及安置風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下可聘請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。

3.切實(shí)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作、編制投資估算。

（1）企業(yè)必須研究國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結(jié)合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位可行性，銷售定價(jià)的可行性，工程方案的技術(shù)可行性，經(jīng)濟(jì)成本的可行性等進(jìn)行論證。可行性研究的目的是降低風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化，同時(shí)合理確定工程規(guī)模、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

（2）進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益分析，編制投資估算。

編制投資估算必須具有全面性、準(zhǔn)確性及彈性。

投資估算的編制應(yīng)該盡可能細(xì)致全面，投資估算也是成本目標(biāo)必須保證其準(zhǔn)確性。在此基礎(chǔ)上投資估算還要考慮到實(shí)施過(guò)程中內(nèi)外部因素的變化，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理保持其彈性，使投資估算切實(shí)起到控制項(xiàng)目總投資的作用。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控方法和措施

加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理是工程成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，其成本管控應(yīng)從以下方面著手：

1.進(jìn)行專題調(diào)研，牽頭設(shè)計(jì)過(guò)程。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程成本控制的積極性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于設(shè)計(jì)單位，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)有開(kāi)發(fā)企業(yè)牽頭通過(guò)設(shè)計(jì)單位實(shí)施成本控制。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)深入市場(chǎng)調(diào)查，查找該階段成本管控的可控點(diǎn)進(jìn)行專題調(diào)研，通過(guò)收集最新技術(shù)資料，組織專家專題會(huì)等方式主動(dòng)關(guān)注設(shè)計(jì)過(guò)程，完成成本管控。

2.進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)控制，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。目前市場(chǎng)條件下設(shè)計(jì)單位的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標(biāo)法的條件下，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，迫使設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)者重視成本管控，用經(jīng)濟(jì)合理性最高的方案參與競(jìng)標(biāo)。通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)優(yōu)選技術(shù)先進(jìn)且經(jīng)濟(jì)合理的方案，最大限度降低工程造價(jià)成本，提高綜合效益。

3.實(shí)施限額設(shè)計(jì)，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。限額設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以保證總投資不被突破。

限額設(shè)計(jì)是按照投資或造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術(shù)同經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一項(xiàng)關(guān)鍵措施。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期成本管控是項(xiàng)目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實(shí)施有效控制才能真正實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]黃芬華.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部控制.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2008（7）：48-49.