導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司資金管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)資金管理 管理機制 人員素質(zhì) 集中化管理

資金是房地產(chǎn)公司進行開發(fā)經(jīng)營與管理的一系列經(jīng)濟活動中不可或缺的必備要素，在房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展中有著十分重要的意義，強化資金的管理與控制，能夠在一定程度上提升資金的使用效率與效益，規(guī)范公司資金的運作流程，使得房地產(chǎn)公司的資金能夠保持在一個比較合理的水平上，以備不時之需。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀分析來看，房地產(chǎn)公司的資金管理仍然存在著諸多亟待解決與完善的問題，需要探索合理的途徑不斷地去提升房地產(chǎn)公司的資金管理水平，夯實公司的競爭力。

一、強化投資項目的可行性研究工作

在一般情況下，項目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營風(fēng)險也越大，有鑒于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營項目時，一定要先做好項目的可行性研究，以降低項目投資風(fēng)險。

第一，要做好選擇投資項目的背景情況調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營項目前，應(yīng)對該項目的背景情況做詳細、認真的調(diào)查，不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問題的遺漏，否則將會使該項目的投資難以回收，導(dǎo)致整個項目投資的失敗。

第二，做好市場調(diào)查。項目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟發(fā)展情況、消費市場情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場情況等等，都需要我們做詳細的調(diào)查研究與分析。只有在較好的市場需求條件下，企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤。

第三，搞好投資項目的比較。企業(yè)應(yīng)集中人、財、物等優(yōu)勢資源及力量，開發(fā)那些經(jīng)營效益好的項目。這就要求我們企業(yè)對那些已做出可行性研究的項目按風(fēng)險、效益進行排序，選擇那些資金占用少、開發(fā)經(jīng)營周期相對較短、風(fēng)險小、效益好的項目作為企業(yè)投資開發(fā)的項目。

二、建立健全房地產(chǎn)公司的資金管理機制

科學(xué)合理的管理機制不僅有利于房地產(chǎn)公司的資金能夠更好的發(fā)揮作用，而且為公司的長足發(fā)展樹立了良好的典范。首先，要優(yōu)化資金的籌措結(jié)構(gòu)。資金籌措涵蓋了合理選擇籌資方式和科學(xué)預(yù)測資金需求。合理的籌資渠道包括發(fā)行股票債券、融資租賃、銀行信托等貸款）、吸收直接資金等，而預(yù)測資金需求方法有銷售百分比法、趨勢預(yù)測法、定性預(yù)測法等，這需要房地產(chǎn)公司財務(wù)負責人結(jié)合自身的發(fā)展實際選擇合理的手段。其次，要強化資金管理意識，在資金管理上，房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者要借助于員工手冊、專題會議、網(wǎng)絡(luò)教育以及員工會議交流等方式，強化公司每一個工作人員對資金管理重要性的認識，以便在資金管理工作中獲得更多的便利和支持，同時要樹立現(xiàn)金流量的概念，對公司現(xiàn)金流量的相關(guān)信息進行密切的關(guān)注，保證任何一筆資金都能夠運用到實處；再者，要不斷地優(yōu)化資金的使用結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營情況等決定流動資金的比例，以保持合適的流動資金的額度；應(yīng)當根據(jù)“保證重點、量入為出、均衡支付、總員控制”的原則，成立公司內(nèi)部的資金調(diào)度中心，讓公司上下級的資金流動情況都能夠被納入到財務(wù)部門的控制范圍內(nèi)，保證資金管理機制的順利運轉(zhuǎn)，確保資金安全。

三、提高房地產(chǎn)公司財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

在知識經(jīng)濟時代到來的今天，人力資源在社會各行各業(yè)中的重要性不言而喻，強化房地產(chǎn)公司財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，對于資金管理乃至房地產(chǎn)公司的長足發(fā)展都有著極其重要的意義。其一，房地產(chǎn)公司相關(guān)負責人要針對公司財務(wù)管理的現(xiàn)實工作情況，制定切實可行的員工培訓(xùn)計劃，借助于財務(wù)技能業(yè)務(wù)實踐培訓(xùn)、推薦優(yōu)秀員工在職深造、輪崗以及學(xué)歷繼續(xù)教育等多種手段，全方位的提升財務(wù)人員在財務(wù)核算、分析、決策等職能方面的能力，促使他們能夠更加自如的應(yīng)對工作中的壓力和挑戰(zhàn)；其二，職業(yè)道德的建設(shè)在財務(wù)人員的培訓(xùn)與教育進程中有著同樣重要的作用，要杜絕財務(wù)人員“謀取私利、挪用公款”等不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，就要嘗試通過專題會議宣傳、資金運作流程模擬活動等方式讓員工意識到職業(yè)道德的重要性，同時要將員工日常的工作表現(xiàn)、業(yè)績等與工資相掛鉤，從而在提高公司財務(wù)人員綜合素質(zhì)的同時，也為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供了更多的活力。

四、實施資金的集中化安全管理

要結(jié)合房地產(chǎn)公司的發(fā)展實際，完善結(jié)算中心制度，可以建立專屬公司的財務(wù)結(jié)算中心，實現(xiàn)內(nèi)部資金的統(tǒng)一化調(diào)度、有效化監(jiān)控和集中化管理，保證資金管理的安全、統(tǒng)一與集中。還有，要合理的發(fā)揮出信息化管理的作用，公司領(lǐng)導(dǎo)者要安排專業(yè)人士，結(jié)合公司資金管理的真實情況，建立公司內(nèi)部的資金管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從而可以在網(wǎng)絡(luò)中隨時查詢公司資金的流向、最新的資金管理動態(tài)等信息，以便在有效地保證資金管理信息傳遞的水平和效率的同時，提升管理決策的水平。與此同時，要推行全面的預(yù)算管理，積極地推行預(yù)算審批、監(jiān)督和編制的全面預(yù)算管理控制系統(tǒng)，預(yù)算編制應(yīng)該采用逐級審批、逐級編報與滾動預(yù)算管理相結(jié)合的模式，且預(yù)算方法一旦確定，就不能隨意的進行修改，以保證全面預(yù)算的真實合理性，為資金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及時檢查資金預(yù)算的執(zhí)行情況，分析不一致的原因，建議糾正措施，使資金管理制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、高效化。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益與資金管理是息息相關(guān)的，房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住資金管理這一重要環(huán)節(jié)，努力提高資金使用的效率，才能為其可持續(xù)發(fā)展提供更多的保障。在復(fù)雜多變的市場環(huán)境和政策環(huán)境下，要以提升資金管理水平作為抓手，提升企業(yè)的核心競爭力，以期在激烈的市場中脫穎而出，通過修煉內(nèi)功，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟及社會效益總目標。

篇2

房地產(chǎn)企業(yè)在進行日常經(jīng)營活動的時候，常常要面對多變復(fù)雜的外部市場環(huán)境。此時就需要一種較為科學(xué)的內(nèi)部控制管理工具，使的房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營時能夠不斷適應(yīng)市場變化，從而謀得企業(yè)長久發(fā)展。這種內(nèi)部控制管理工具，即為全面預(yù)算管理。本文通過分析全面預(yù)算管理的概念出發(fā)，實際分析我國目前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀，切實分析全面預(yù)算管理中所存在的問題。通過結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營特點，提出解決此類問題的方法與提出如何完善全面預(yù)算管理的可行性建議。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；建議

一、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理存在的問題分析

1.預(yù)算管理制度不健全

雖然目前全面預(yù)算管理方式已經(jīng)被我國房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用到實際經(jīng)營當中，但是房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理方式的過程當中還存在預(yù)算管理制度不夠健全的問題。一些企業(yè)只單純的編制預(yù)算而沒有明確劃分預(yù)算責任；還有一些企業(yè)對員工在編制預(yù)算流程當中所應(yīng)盡的職責界定非常模糊，這就使得編制預(yù)算成為財務(wù)部門的個別問題，不能真切落實到每位員工身上，造成日后工作中的相互推諉現(xiàn)象頻現(xiàn)，預(yù)算無法及時落實，全面預(yù)算管理達不到企業(yè)預(yù)期效果。

2.預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標關(guān)聯(lián)不足

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算，都只是做年度預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的年度預(yù)算方式一般為由財務(wù)部門收集年度銷售計劃、工程部年度工程付款計劃以及其他部門年度費用等相關(guān)信息，通過對信息進行簡單的信息整理而編制預(yù)算數(shù)據(jù)。因為公司所制定的戰(zhàn)略目標周期一般較長且定義比較抽象，使得各部門在執(zhí)行預(yù)算時無法與公司戰(zhàn)略目標相結(jié)合。有的甚至對公司預(yù)算不了解，因此在工作中根本就不考慮公司戰(zhàn)略目標。在預(yù)算執(zhí)行過程中隨意為之，不能做到有的放矢。房地產(chǎn)項目在啟動之前都會進行預(yù)算編制，但是由于項目運作周期較長，且房產(chǎn)銷售價格和項目工程成本變化性較強。這就會造成實際與預(yù)算存在較大差距。雖然年度預(yù)算會根據(jù)實際情況進行調(diào)整，但是無法真實體現(xiàn)出項目本身的實際情況，這就是使得無法對管理層提供對于公司戰(zhàn)略方針方面提出正確的建議。

3.缺乏有效的資金鏈管理

地產(chǎn)項目的運營是一個需要大量資金且需要資金持續(xù)投入的過程。只有資金得到保障才能使得項目政策運營下去。一旦資金鏈出現(xiàn)問題無法維系，就會使得項目停滯甚至造成項目崩盤，所以房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理的工作重點之一就是資金鏈管理。房地產(chǎn)公司主要資金來源為銀行貸款，但是面對逐年遞增的銀行貸款壓力和在資金使用時所產(chǎn)生的大量不必要的成本費用，使得在缺乏科學(xué)成本控制體系運營的房地產(chǎn)公司需要面對公司資源的浪費、資金使用率低以及資金占用率較高等資金鏈問題。

4.預(yù)算管理考核與激勵機制不完善

目前，諸多地產(chǎn)企業(yè)對于各部門的預(yù)算管理考核，依然還停留在財務(wù)指標“說話”的階段。這也單方面造成了各部門負責人考核壓力巨大。就使得各部門負責人在制定預(yù)算時，采用標高預(yù)算支出、降低業(yè)績預(yù)估等方法。從而降低考核難度，使得自己可以順利獲得業(yè)績激勵。同時在考核過程中，主觀因素摻雜其中，再加上考核監(jiān)督制度不健全，致使考核公平性得不到保證。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的對策措施

1.完善全面預(yù)算管理制度

完善的制度對于提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平具有非常積極地意義。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立明確的預(yù)算編制機制，權(quán)責分明，把員工的預(yù)算管理職能明確的分配清楚，一旦發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理中的無問題，及時找到問題的所在，追究第一責任人的責任，通過這種方式還能提升預(yù)算管理人員的工作積極性，提高預(yù)算管理的質(zhì)量與效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立明確的預(yù)算指標，這樣能夠讓更多的預(yù)算管理人員在開展預(yù)算管理的過程中擁有一定的工作執(zhí)行標準，方便預(yù)算管理工作的開展。再次，應(yīng)該建立與預(yù)算管理相關(guān)的制度，通過制度規(guī)范相關(guān)工作人員的行為，保證預(yù)算管理工作在開展的過程中擁有更多約束，保證預(yù)算管理工作的規(guī)范性與有效性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理的過程中應(yīng)該加強對于預(yù)算流程的設(shè)計與重視，通過科學(xué)的預(yù)算管理流程提升預(yù)算管理效率。

2.明確預(yù)算與戰(zhàn)略的關(guān)系

預(yù)算管理最的最終目的是為了更好的實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，如果預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展缺乏明確的聯(lián)系，那么預(yù)算管理的效果很難在企業(yè)中充分的發(fā)揮其作用。因此針對目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)系不足的現(xiàn)狀。我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對于戰(zhàn)略的重視，在開展預(yù)算管理前必須對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有一個明確的認識與了解，這樣企業(yè)的管理人員在預(yù)算管理中如果遇到一些相對困難的問題，就能以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，更好的進行管理決策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行預(yù)算管理的過程中應(yīng)該建立必要的監(jiān)督機制，對于預(yù)算管理與戰(zhàn)略的聯(lián)系性進行有效的監(jiān)督與管理，一旦發(fā)展預(yù)算管理偏離了企業(yè)的戰(zhàn)略必須及時的更正，保證預(yù)算管理為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略更好的實現(xiàn)而服務(wù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理的關(guān)鍵節(jié)點，房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程施工的時候應(yīng)該重點關(guān)注，對關(guān)鍵節(jié)點的預(yù)算工作進行重點控制，如果發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵節(jié)點的預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略偏離，必須要重點管理，及時更正。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算的過程中首先對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略進行來接，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的基礎(chǔ)上編制預(yù)算，這樣就能夠更好的保證預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略之間保持必要的聯(lián)系，方便預(yù)算管理更好的服務(wù)于房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，更好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自身的經(jīng)營價值，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的市場競爭力。

3.加強資金鏈的管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金鏈至關(guān)重要，如果企業(yè)在經(jīng)營的過程中資金鏈出現(xiàn)問題，那么企業(yè)就無法進行日常的施工活動，企業(yè)下一步的資金也很難在短時間內(nèi)打入企業(yè)的賬戶。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該格外重視資金鏈管理。資金鏈管理是企業(yè)預(yù)算管理的重要組成部門，因此，房地產(chǎn)愜意在全面預(yù)算管理的過程中應(yīng)該提升對于資金鏈管理重視，不斷地創(chuàng)新資金管理方法，提升資金利用效率，保持資金鏈的穩(wěn)定性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷地擴展融資渠道，除了要和銀行等金融機構(gòu)保持良好的關(guān)系外，還應(yīng)該在行業(yè)內(nèi)部建立統(tǒng)一融資平臺，保證企業(yè)資金出現(xiàn)問題能夠及時的獲得資金。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該簡化資金管理流程，提供資金管理效率，不斷降低企業(yè)經(jīng)營成本，為資金管理水平的提升創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。最終通過提升資金管理是水平的提升幫助企業(yè)提升資金安全，提升全面預(yù)算管理的水平。

4.健全預(yù)算考核與激勵體系

想要預(yù)算管理效果能夠充分的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)算管理的結(jié)果進行一定的考核，通過考核結(jié)果員工在考核中的表現(xiàn)進行不同的待遇。為了保證預(yù)算管理的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷地建立健全的激勵機制，建立與預(yù)算管理相關(guān)的激勵機制，保證員工在工作過程中更加的積極的參與到預(yù)算管理工作中來，為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提升奠定堅實的基礎(chǔ)。對于企業(yè)中積極的服從預(yù)算管理，為預(yù)算管理水平提升做出突出貢獻的員工進行獎勵，一方面能夠充分的激發(fā)員工服務(wù)從預(yù)算管理的積極性，另一方面還能充分提升員工對于預(yù)算管理工作的重視，在日常的工作過程中更加的配合企業(yè)預(yù)算管理工作的順利完成。

三、結(jié)論

全面預(yù)算管理是集評價、獎勵、控制等功能于一身的綜合管理方式。是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)動態(tài)控制和達成戰(zhàn)略目標的手段和方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當實際考慮自身狀況，逐步完善全面預(yù)算管理體系。這樣既可以及時防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，又可以實際提升企業(yè)資源整合和戰(zhàn)略管理能力。使房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場競爭中獲得先機，長久發(fā)展。

參考文獻

[1]張長勝.企業(yè)全面預(yù)算管理[M].北京：北京大學(xué)出版社，2011.

[2]韓艷.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的問題與對策[J].管理觀察，2016，（28）：148-149.

篇3

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；問題；措施

[中圖分類號] F240 [文獻標識碼] B

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題

（一）財務(wù)管理意識薄弱的問題

我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多都是家族式的企業(yè)，企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全操作企業(yè)的最高管理層，從而導(dǎo)致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企業(yè)橫向之間和縱向之間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而造成資金使用效率低下，資金鏈斷裂，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財政管理大權(quán)掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現(xiàn)象及其嚴重。很多往來業(yè)務(wù)都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的賬本都一式兩份，其中一份是為應(yīng)付檢查。以上因素導(dǎo)致了企業(yè)在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，財務(wù)人員的財會專業(yè)知識嚴重缺乏，應(yīng)用水平不高，最終使得企業(yè)財務(wù)管理停滯在較低水平。這樣就導(dǎo)致了財務(wù)人員制作的財務(wù)報表不能真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財務(wù)報表進行決策，就會使得財務(wù)決策失誤，進而嚴重影響企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）不重視預(yù)算管理職能

一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務(wù)管理制度，但在實際管理過程中，由于對突發(fā)事件預(yù)期不足等原因，從而導(dǎo)致預(yù)算額度偏離實際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本成本、資金周轉(zhuǎn)、投資回報率等方面進行財務(wù)分析，不能將實際情況與企業(yè)財務(wù)管理相結(jié)合，只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未能發(fā)揮充分的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)編制財務(wù)預(yù)算的目的僅僅是將預(yù)算任務(wù)交給財務(wù)部門進行審批、控制。由于財務(wù)部門與上級之間信息不對稱，只能根據(jù)企業(yè)申報的預(yù)算額度決定是否批準支出，不能對企業(yè)所有支出的必要性做出正確的判斷，從而影響了企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

（三）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全

財務(wù)是企業(yè)資金進出的總閘門，通過財務(wù)控制可以幫助預(yù)防和化解金融風(fēng)險。但在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質(zhì)等因素的制約，財務(wù)控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務(wù)，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認真貫徹下去，資金周轉(zhuǎn)緩慢，財會信息不能及時、準確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務(wù)的集中統(tǒng)一管理，這無疑對經(jīng)營風(fēng)險的產(chǎn)生起了一種“促進”作用。但是我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖建立內(nèi)部監(jiān)控機制但也未嚴格執(zhí)行，特別是有的企業(yè)將管理與監(jiān)督合并在一起，使得權(quán)責不明責任很難追究，監(jiān)管機制形同虛設(shè)，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。

（四）低效的資金管理問題

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理活動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理有助于實現(xiàn)預(yù)期收益，完成既定的發(fā)展目標。大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有計劃的使用資金，在資金比較多時就隨意開支，不分必要與非必要，資金不足時很容易因無法進行資金周轉(zhuǎn)而使得企業(yè)陷入財務(wù)危機。有的企業(yè)在項目啟動前不對項目資金的使用做整體的計劃，在資金使用時只考慮對單一項目的影響，忽略了企業(yè)的整體利益。也有企業(yè)認為資金越多越好，使得企業(yè)大量的閑置資金以備不時之需，從而造成資金的嚴重浪費、資金使用效率低下。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施

（一）優(yōu)化企業(yè)的融資行為

融資行為對于企業(yè)來說是一項非常重要的財務(wù)活動，成功的融資行為，不僅會解決企業(yè)的財務(wù)危機，還會給企業(yè)帶來巨大的利潤。然而，不恰當?shù)娜谫Y行為，會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險，導(dǎo)致無法償還，甚至導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。所以，對企業(yè)融資風(fēng)險的控制是刻不容緩的，必須作為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重心工作。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險高的產(chǎn)業(yè)，所以公司制定合理的資金運用方案和合理的融資方案尤為重要。企業(yè)一定要選擇正確的融資方案和融資渠道，謹記融資的目的是保證經(jīng)營活動的可持續(xù)。

（二）建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機制

財務(wù)風(fēng)險管理是一個識別風(fēng)險和評估風(fēng)險、評價風(fēng)險、控制風(fēng)險、處理風(fēng)險損失的過程。應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的措施是在風(fēng)險識別、評估和評價的基礎(chǔ)上進行的，所以風(fēng)險識別、評估、評價是極其重要的。企業(yè)要想及時解決出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，就需要制定詳細科學(xué)的財務(wù)計劃和方案，健全財務(wù)管理系統(tǒng)，對財務(wù)決策采取科學(xué)的方法。想要健全財務(wù)風(fēng)險管理的機制，首先要建立科學(xué)的統(tǒng)計分析制度，利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，從而對未來風(fēng)險進行預(yù)測，目的在于及時發(fā)現(xiàn)問題從而采取相應(yīng)的措施來控制風(fēng)險。第二，建立完善的客戶管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量很大，生產(chǎn)期很漫長，企業(yè)的經(jīng)營活動依賴于客戶的資金，客戶信用的好與壞很大程度上決定企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，所以對客戶的信用、資金的評估就顯得尤為重要了。第三，建立科學(xué)的內(nèi)部管理制度。企業(yè)的經(jīng)營決策在企業(yè)內(nèi)部必須進行嚴格的評估、審查、預(yù)測，用科學(xué)的方法和多角度去分析，避免決策失誤造成風(fēng)險。

（三）提高管理人員風(fēng)險意識

企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險想要得到有效的治理，最好的方法是完善企業(yè)的內(nèi)部管理體制。要讓企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理人員明確，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是貫穿于整個經(jīng)營管理過程中的，所以財務(wù)管理人員必須在財務(wù)工作的每一個環(huán)節(jié)做好風(fēng)險防范工作。完善企業(yè)內(nèi)部管理體制就是完善企業(yè)內(nèi)部的控制制度，提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識和防范意識。

首先，著力加強企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)知識和道德水平。當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考試，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能夠很好地滿足企業(yè)的需要，其中財務(wù)人員的道德水平的提高是尤為重要的。其次，完善財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營特點和財務(wù)管理制度缺陷，在企業(yè)的經(jīng)營過程中不斷地探索，從而構(gòu)建內(nèi)部的財務(wù)控制體系，并根據(jù)實際情況不斷的完善。在企業(yè)的資金管理中，要嚴格按照財務(wù)管理制度來直營，定期查賬對賬，對賬實不符的情況要及時查找原因。

（四）組合投資策略

由于宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，房地產(chǎn)行業(yè)不是很穩(wěn)定，所以房地產(chǎn)行業(yè)在進行投資時，就需要組合投資策略來降低風(fēng)險系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔的財務(wù)風(fēng)險。尤其是當某個房地產(chǎn)項目的風(fēng)險非常大時，企業(yè)可以通過和其他公司共同合作，從而減少了投資風(fēng)險，同時也避免了投資風(fēng)險過大而產(chǎn)生的財務(wù)危機。由于房地產(chǎn)市場的需求不穩(wěn)定，企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等結(jié)合兩項或者多項進行綜合開發(fā)，避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務(wù)損失，同時單一產(chǎn)品帶來的風(fēng)險也能有效的規(guī)避了。所以說組合投資策略對于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險是非?？扇〉氖侄?。

[參考文獻]

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[2]馬海敏.對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理和成本控制問題的探討[J].2012（1）：46-48

[3]鄧文歡.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀分析[J].企業(yè)研究，2011（22）：73

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；信息化；成本管理

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

原標題：中小房地產(chǎn)企業(yè)基于信息化平臺的成本管理探討

收錄日期：2012年3月8日

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。自上世紀九十年代末自今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展期，在這一快速發(fā)展期，我們既看到了房地產(chǎn)業(yè)的急劇膨脹，同時又看到了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一系列政策調(diào)控洗禮。經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定，將房地產(chǎn)業(yè)暴露在很大的、不確定性的風(fēng)險中。在技術(shù)日新月異、競爭日益加劇的當今社會，房地產(chǎn)企業(yè)為進一步提高其市場競爭能力、降低企業(yè)開發(fā)項目的風(fēng)險，就必須加強項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的水平。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到要加強項目成本管理，提高企業(yè)核心競爭力，同時也要利用信息技術(shù)，有效提高管理執(zhí)行力。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀評述

房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展、政策扶持的背景下，很多企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)大潮，開發(fā)中只關(guān)注市場營銷，而忽視了成本管理核心競爭力的培養(yǎng)，存在諸多成本管理問題。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，在項目開發(fā)和內(nèi)部管理方面經(jīng)驗積累較少，或者很多企業(yè)是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行從事房產(chǎn)開發(fā)，在房地產(chǎn)市場紅火的背景下，成本管理水平低下，或者已經(jīng)意識到其重要性卻尚未投入更多的精力關(guān)注與提高。

（一）內(nèi)部成本管理制度體系缺失。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度體系缺失主要表現(xiàn)在公司老板或幾個高層有一些成本控制意識，很多沒有落實到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，或者說有些公司存在部分制度與考核，那僅是項目結(jié)算時對高層管理團隊進行考核；這些已有的成本管理意識大多數(shù)還無法貫徹到中層管理人員及一般員工等執(zhí)行層面，無法形成上行下效的有效成本管理體系；或者部分公司規(guī)章制度之中有成本管理的規(guī)定，但可操作性差，無法貫徹在日常工作之中，未達到成本管理的目的。

（二）成本管理水平粗放。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平粗放主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是無項目全成本管理意識，主要還是單一的工程成本管理思路，對于前期成本、管理成本、財務(wù)成本等還沒有成本管理意思；二是無項目全過程動態(tài)成本管理意識，主要還是重要節(jié)點成本管理思路，如成本管理意識主要體現(xiàn)在設(shè)計環(huán)節(jié)，抓住設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管理即可，而對于開發(fā)過程中成本管理僅是聯(lián)系單變更控制，還未形成開發(fā)全過程系統(tǒng)的成本管理意識；三是成本管理無科學(xué)數(shù)據(jù)支持，主要還停留在個人經(jīng)驗判斷階段，缺少科學(xué)的成本數(shù)據(jù)對比分析，甚至根本無成本數(shù)據(jù)分析；四是資金管理水平低，資金管理計劃不詳，資金使用不確定情況較多，付款管理效率低，無形中也降低了企業(yè)資金效益。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)信息化成本管理探索

中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然存在諸多成本管理問題，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷反思與探討，很多公司在公司信息化管理與成本管理方面相結(jié)合，走出了信息化成本管理新模式。

（一）統(tǒng)一思想，構(gòu)建成本管理體系。中小房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理架構(gòu)雖不盡相同，但均圍繞基本職能設(shè)置，對于全成本管理職能，尚未形成既定管理模式與職能崗位。為了達到全成本管理目標，需要突破人員限制，進行制度創(chuàng)新；組建全成本管理團隊，落實崗位職責，明細責、權(quán)、利，形成公司成本管理規(guī)章制度，并將其崗位職責通過信息化實施計入公司日常工作規(guī)范流程，并實施考核管理。

我公司根據(jù)自身特點，成立了成本管理中心，直接對總裁負責，由總裁助理任主任，預(yù)算部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理任副主任，預(yù)算工程師、財務(wù)會計為組員。實施行政職能體系、成本管理體系雙軌管理機制，同時也為多項目發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)。在成本管理信息化實施方面，充分考慮行政審批工作流程與成本管理的有效銜接。成本管理與考核相結(jié)合，新入職員工的系統(tǒng)培訓(xùn)、員工日常使用考核由成本管理中心主任進行考核，與考核獎掛鉤；成本控制目標為成本管理中心的考核指標，由公司總裁負責考核，與年終獎掛鉤。

（二）實施項目全成本目標管理機制。房地產(chǎn)成本構(gòu)成包含六大內(nèi)容，即土地取得費用、前期工程費用、工程建安費用、小區(qū)配套費用、開發(fā)間接費、期間費用等內(nèi)容，即包含一個房地產(chǎn)項目立項、前期、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、驗收交付及營銷等所有環(huán)節(jié)發(fā)生的成本費用。

目標管理是實現(xiàn)成本控制的途徑，目標成本是項目成本的控制標桿。目標成本要有指導(dǎo)性和嚴謹性，要基于市場狀況和企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合開發(fā)經(jīng)營計劃，以信息化數(shù)據(jù)為科學(xué)依據(jù)，經(jīng)過努力可實現(xiàn)的成本指標。

我公司以信息技術(shù)為依托構(gòu)建了ERP成本管理系統(tǒng)，成本管理科目立足于公司管理現(xiàn)狀，分為三級，以六大類房地產(chǎn)成本構(gòu)成為根本，根據(jù)成本內(nèi)容和合同類別具體再分兩級，既要細化有利于施工過程中有效控制變更，又要考慮實際實施能力控制細化級別便于具體實施。

（三）加強過程動態(tài)成本管理，實時監(jiān)控成本變化影響。成本兌現(xiàn)須經(jīng)由合同管理環(huán)節(jié)來實施，合同執(zhí)行中的變更則涉及動態(tài)成本監(jiān)控，合同付款則涉及資金計劃與實際成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基礎(chǔ)與核心，換句話說，以往的加強合同管理就是實施動態(tài)成本管理。

動態(tài)成本管理也分為重點環(huán)節(jié)和一般環(huán)節(jié)，重點環(huán)節(jié)為目標成本或主要成本成型的節(jié)點，如設(shè)計環(huán)節(jié)、招投標環(huán)節(jié)等，有效規(guī)避重大成本風(fēng)險；一般環(huán)節(jié)為項目開發(fā)過程中涉及合同變更的環(huán)節(jié)，既要引導(dǎo)成本優(yōu)化，又要控制成本變更，實時監(jiān)控成本變化，有效控制合同變更成本。加強開發(fā)過程成本動態(tài)控制要綜合把握即時性與整體性原則，真正為領(lǐng)導(dǎo)決策提供科學(xué)的參考。

我公司在動態(tài)成本管理過程中，利用成本管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進行科學(xué)分析，重點環(huán)節(jié)實行成本管理中心主任負責制，目標成本分方案對比分析，主要成本按招投標綜合對比分析，以科學(xué)數(shù)據(jù)為總裁決策提供依據(jù)；一般環(huán)節(jié)實行分級負責制，成本調(diào)整須進行綜合分析，根據(jù)實際調(diào)整金額和比例分級審批，如合同變更調(diào)整金額在20萬元以內(nèi)的，且累計總調(diào)整金額在合同總造價3%以內(nèi)的，由成本管理中心副主任審批，并抄報主任及總裁；超出的需經(jīng)主任審批或總裁審定，開發(fā)過程中要工作效率與效益兼顧。

（四）加強資金管理，提高資金計劃水平與運營效益。資金問題往往是中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理軟肋，因而，加強資金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地產(chǎn)項目的全成本體系、成本目標管理和動態(tài)成本控制為建立項目開發(fā)全程資金管理提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；合同的付款節(jié)點與工程進度計劃結(jié)合，形成了項目現(xiàn)金流量表；項目建設(shè)資金的支出與資金籌措、銷售資金回籠的有機結(jié)合，形成了項目資金營運表，科學(xué)的數(shù)據(jù)為公司領(lǐng)導(dǎo)提供資金平衡及綜合運營的決策依據(jù)，可以有效地提高資金計劃水平和資本效益。

我公司在資金使用方面實施嚴格的計劃審批，根據(jù)成本管理系統(tǒng)制定合理的年度、季度和月度資金支出預(yù)算計劃，實施預(yù)算資金審批制度，預(yù)算內(nèi)資金實行分級負責制下的正常審批，預(yù)算外資金實行總裁負責制下的先計劃后支出的嚴格審批制度。資金融通及銷售資金回籠根據(jù)資金營運表編制資金收入計劃，實施目標逐級考核制，有效地提高資本運營效益。

三、結(jié)束語

總之，通過基于信息平臺的成本管理系統(tǒng)的構(gòu)建，形成了系統(tǒng)的、合理的、科學(xué)的項目全成本數(shù)據(jù)庫，基于數(shù)據(jù)庫的各項成本指標分析，如以目標成本為成本控制上限，以動態(tài)成本與目標成本對比分析實時反映成本狀況，為開發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)；通過信息化平臺將成本管理體系中的行政工作流程審批與成本數(shù)據(jù)庫進行有機銜接，以及成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)作為考核指標依據(jù)，從監(jiān)督與激勵兩個方面促使員工主動將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結(jié)合。中小房地產(chǎn)企業(yè)從提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精細化盈利模式轉(zhuǎn)變，逐步提高自身市場競爭優(yōu)勢，以適應(yīng)日益變化的房地產(chǎn)市場。

主要參考文獻：

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[3]宋凱蘭，曲曉虹.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題分析.財經(jīng)界，2009.10.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企;資金管理;問題建議

一、企業(yè)面臨的問題

1. 資金壓力大

項目啟動是企業(yè)實力的展現(xiàn)，在征地、立項、審批、設(shè)計等前期階段資金支付率之高一般能占到項目資金使用量的30%到40%,甚至有的更高，在地王頻出的時期僅土地出讓金每畝千萬元都不足為奇，還有以千萬元為單位支付的各項巨額費，如配套費，設(shè)計費，拆遷安置費等等支出。所以，項目啟動前備足資金成重中之重，不管是自有的，還是借貸的，對企業(yè)都是不小的壓力。

2.借貸渠道少

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程就是巨額資金投入的過程，鑒于其開發(fā)項目需幾年的長周期特性，使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)期也長，無論企業(yè)實力大小，都是需要通過多種融資渠道進行籌措資金，以保證達到滾動開發(fā)項目的目的。而融資的渠道就目前而言非常狹窄，國內(nèi)非上市企業(yè)向金融行業(yè)借貸資金是最主要的籌資渠道，現(xiàn)階段在國家調(diào)控政策下金融行業(yè)基本已停止對房地產(chǎn)項目開發(fā)進行任何方式貸款，現(xiàn)在許多企業(yè)多是向擔保公司或民間借款來緩解暫時資金壓力，成本高，風(fēng)險大。

3.風(fēng)險意識不足

紅火的賣方市場，賺錢容易的誘惑，驅(qū)使規(guī)模大有實力的房地產(chǎn)企業(yè)到處購地，遍地蓋房，中小實力的公司也蜂擁而至搶開項目，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金投入量大，可變因素多，特別是對國家進行政策調(diào)控的力度認識不足，由調(diào)控前的排隊搶購變成今天的門可羅雀，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠嚴重受阻，后勁乏力。許多企業(yè)開發(fā)項目時只考慮一帆風(fēng)順的前景，而忽略了風(fēng)險存在，編制資金使用計劃時過于樂觀而沒有留足后備資金，致使用預(yù)售回籠資金還貸和滾動開發(fā)等計劃落空，這就可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，項目停滯，給企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)的后果。

4.資金管理水平低

有許多房地產(chǎn)公司老板是見賣房利潤大，市場好，賺錢快而介入到這個行業(yè)的，對行業(yè)本質(zhì)認識少，專業(yè)管理水平低，隊伍素質(zhì)差，覺得只要開發(fā)了項目，就不愁賣，就能賺大錢，而忽略系統(tǒng)的管理，企業(yè)在資金使用方面大多是老板說了算，根本不按計劃執(zhí)行，財務(wù)人員僅僅是過路財神一樣的擺設(shè)，根本無法發(fā)揮財會的參與和監(jiān)督的職能。

二、關(guān)于加強資金管理的建議

對于以上所存在的問題，談一些淺薄的想法僅供參考，希望能夠在資金管理方面對企業(yè)有所幫助。

1.提高企業(yè)管理水平，健全高素質(zhì)人才管理隊伍

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從思想上對房地產(chǎn)行業(yè)有深刻的認識，要充分依靠專業(yè)人才，特別是專業(yè)的財務(wù)人才?？茖W(xué)制定資金管理制度，從資金的籌措到使用要編制好計劃，同時發(fā)揮財會的監(jiān)督職能，使資金的管理嚴謹科學(xué)。在資金使用中堅決杜絕一言堂，使資金計劃得以充分落實。

2.拓展融資渠道

在目前銷售疲軟，資金回籠困難的形勢下，要保證項目的持續(xù)開發(fā)，就要多渠道融資。擔保公司和民間融資雖便捷，但成本高，后遺癥多。吸收合伙人，引人合伙資金共同開發(fā)項目不失為首選，雖然利潤被分散走了，但沒有融資成本，降低了企業(yè)風(fēng)險，資金得到充分的發(fā)揮，一舉多得。另外以土地或在建工程做抵押，通過有實力合作伙伴的第三方非房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構(gòu)申請流動資金貸款也可作為融資渠道之一。

3.加強資金的理財功能

在資金充裕閑置期間可以通過銀行做金融業(yè)的短期理財。如七天通知存款；在資金計劃的空檔期也可參與銀行短期且風(fēng)險相對低的票據(jù)型理財?shù)龋谫Y金量大的情況下其收益是相當可觀的。既用活了資金，又增大了企業(yè)資金可用量。值得提醒的是進行理財操作時一定保持清醒，堅決不做看似收益大而風(fēng)險高的產(chǎn)品以及決不可與項目使用資金的計劃相沖突。

4.提高財會人員的專業(yè)素質(zhì)，控制企業(yè)費用的開支

在日常工作中企業(yè)的費用支出也是一項不可小覷的事情，控制不好不僅會給企業(yè)帶來不必要的損失，同時也浪費了資金。財會人員不但要處理好每筆資金往來的賬務(wù)，更應(yīng)根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展安排好資金。

5.用好稅收政策，減少資金占用

企業(yè)決不能偷稅避稅，但可以利用稅收政策的優(yōu)惠規(guī)定做到少繳稅或緩交稅，以減少資金的占用。如，以土地入股合作建房而分配利潤的項目可不繳納營業(yè)稅；與有土地的用戶定向代建開發(fā)，由于沒發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動，只交營業(yè)稅，不繳土地增值稅；根據(jù)規(guī)定，業(yè)務(wù)費和廣告費是按比例進入成本的，所以控制好其支出比例，可少繳所得稅。這樣做既增加了企業(yè)利潤，又減少了資金占用。

6.加強風(fēng)險意識，居安思危

房地產(chǎn)行業(yè)投入大、周期長、變數(shù)多的特點，決定了它高風(fēng)險屬性。而一個項目的成功既要借助天時、地利、人和的趨勢，更是選址、策劃、定位、質(zhì)量、性價比等綜合因素的統(tǒng)一體。每一步，每一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會產(chǎn)生風(fēng)險。風(fēng)險的產(chǎn)生最終都會影響銷售而導(dǎo)致資金回籠受阻，使企業(yè)陷入困境。因此，在開發(fā)項目初始，就要將風(fēng)險評估放在首位，居安思危。對于房地產(chǎn)行業(yè)講“現(xiàn)金為王”永遠是真理，會使企業(yè)永立不敗之地。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)投資基金 房地產(chǎn)投資信托 運行模式

一、概念辨析

1、房地產(chǎn)信托

信托在法律上的定義是指以資產(chǎn)為核心、信任為基礎(chǔ)、委托為方式的信用委托和受托行為。根據(jù)信托投資形式的不同,信托分為資金信托和財產(chǎn)信托兩類（本文只談后者）。由此從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托是指受托人、信托投資公司遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益,并將收益支付給受益人的行為。

在實際操作中，繼20世紀90年代末的信托行業(yè)整頓后，資金信托形式的房地產(chǎn)信托隨著“一法兩規(guī)”（《信托法》，《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）的出臺，自2003年起再度迅猛發(fā)展。僅2003年全國發(fā)行房地產(chǎn)信托融資項目近70個，房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額超過50億元。目前大多數(shù)房地產(chǎn)資金信托計劃均是由信托投資公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，針對某一特定項目定向發(fā)行，并將信托資金以入股或貸款（特別是短期的“過橋”貸款）的形式投入該項目作為開發(fā)資金。

2、房地產(chǎn)投資基金

投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風(fēng)險的基本原則，運用現(xiàn)代信托關(guān)系的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，投資于證券等金融產(chǎn)品或其他產(chǎn)業(yè)部門，以實現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織、投資機構(gòu)和投資制度。投資基金制度的基礎(chǔ)是現(xiàn)代信托機制，是信托在商事領(lǐng)域得到運用和發(fā)展的一種財產(chǎn)管理制度，具備信托的一般要素和法律關(guān)系。因此從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當被視為房地產(chǎn)信托的一種特殊形式。

也正因為如此，房地產(chǎn)投資基金相對于房地產(chǎn)信托具有其自身的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)融資中能夠發(fā)揮更大的作用。首先，區(qū)別于針對某一項目定向發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資資金一般采取組合投資形式，其資產(chǎn)不僅分散在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目上，而且往往同時通過直接投資開發(fā)項目、購買抵押貸款證券等方式進行投資。其次，作為信托的一種特殊形式，投資基金不僅具有特定的組織結(jié)構(gòu)和運營機制，而且形成了一套相對獨立而成型的制度體系，包括產(chǎn)權(quán)制度、資本制度、法人治理制度、經(jīng)營制度、內(nèi)部管理制度和市場退出制度，同時在美國等投資基金發(fā)展相對成熟的國家中，這些制度往往以法律的形式得到確定，保證了基金操作的規(guī)范和高效。

3、房地產(chǎn)投資信托――REITs

REITs最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種形式的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通常可以獲得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。

通過上述分析，我們可以認識到房地產(chǎn)投資基金本質(zhì)上是信托中房地產(chǎn)資金信托的一種特殊形式，而REITs是房地產(chǎn)投資基金中的一個分支，是在滿足法律定條件后依法建立的特殊的房地產(chǎn)投資資金。因此，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和REITs之間是一種逐步細化的關(guān)系，后者屬于前者，但更有其獨特的特點。

二、通過REITs融資的優(yōu)勢

REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業(yè)的人員進行房地產(chǎn)項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。

對于投資者而言，REITs風(fēng)險低，回報穩(wěn)定。首先，因為REITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，能夠合理地選擇投資的項目，并能對其進行科學(xué)的管理，所以，相對于我國的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言，從經(jīng)營管理上大降低了投資風(fēng)險。其次，由于基金的規(guī)模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項目,從而分散了投資風(fēng)險。最后，由于REITs投資于房地產(chǎn),可獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且收益率也比較可觀。在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達6.7%，遠遠高于銀行存款的收益，而且其風(fēng)險卻要小于一般的股票。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會增加企業(yè)的債務(wù)負擔。如果從銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同約定的還款，財務(wù)壓力大,而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報低的項目向銀行申請貸款；同時，由于REITs的分散投資策略，降低風(fēng)險的投資原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例，因而房地產(chǎn)企業(yè)不喪失對企業(yè)和項目的控制權(quán)和自經(jīng)營權(quán)。

三、REITs國際運行模式的比較

房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，首先產(chǎn)生于20世紀60年代的美國。20世紀60年代后期，美國、日本等發(fā)達國家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進入20世紀80年代之后，房地產(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展，英國、加拿大等其他國家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務(wù)。2003年,房地產(chǎn)投資信托開始進入香港房地產(chǎn)市場運作，其資金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)，并允許借款不超過持有房地產(chǎn)價值的45％。

美國REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律，而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件，從而解釋為什么了美國REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月,香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會（香港證監(jiān)會）頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結(jié)構(gòu)，以信托計劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)。

按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，香港REITs每年必須將不低于90％的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是美國的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅(qū)動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅，REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。香港采用的是比較謹慎而且限制性較強的模式，除了對結(jié)構(gòu)、投資目標、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對REITs結(jié)構(gòu)中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規(guī)定。

可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發(fā)展的,其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征;而香港對REITs的規(guī)范不是通過稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實現(xiàn)，而是通過專項的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令，對REITs的結(jié)構(gòu)、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動的特征，因而可以說香港的REITs是發(fā)展是專項法規(guī)型，這種模式對控制REITs這類新產(chǎn)品的風(fēng)險有積極的作用。

美國的REITs的發(fā)展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟，以及其較成熟的金融體系；而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi)，因而REITs在香港也沒有形成由市場環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)上的變異。

四、我國建立REITs應(yīng)采取的措施

1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定

房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場配置資金的投資產(chǎn)品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)

加快、加強REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。一個專業(yè)的房地產(chǎn)信托運營機構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強的房地產(chǎn)項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當?shù)臅r點對恰當?shù)捻椖窟M行恰當?shù)耐顿Y；同時這種專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。加強房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場，熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)。

3、防范運作中的道德風(fēng)險

從美國的房地產(chǎn)投資信托運作經(jīng)驗來看，其經(jīng)營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。借鑒美國經(jīng)驗，我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會，負責制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系，還要創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業(yè)績回報制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現(xiàn)價值最大化，最大限度地防范風(fēng)險。

【參考文獻】

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[3] 李健飛：《美國房地產(chǎn)信托基金研究及對我國的啟示》，載《國際金融研究》2005年1月。

篇7

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督

進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標分析。準確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

篇8

在工作中，我們預(yù)算部以自己的實際行動，譜寫了一曲“優(yōu)質(zhì)預(yù)算部門、愛崗敬業(yè)員工”的贊歌。我作為預(yù)算部中的一份子，代表預(yù)算部門就一年來的工作情況述職總結(jié)如下：

一、加強理論學(xué)習(xí)，推進政治思想和工作作風(fēng)建設(shè)

2014年，我們預(yù)算部人員一直從各方面嚴格要求自己，一方面不斷努力黨的十、十八屆三中全會精神，學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀，增長才干，另一方面努力做好自己的預(yù)算部門工作，積累工作經(jīng)驗，時刻注意自身各方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，鍛煉自己各方面的能力，推進政治思想提升，作好預(yù)算部工作，使自己成為一名政治素質(zhì)過硬的優(yōu)秀預(yù)算部工作人員。

二、2014年工作亮點和不足

(一)根據(jù)崗位要求，認真履行崗位職責

結(jié)合公司最近在搞的采購招標核算、績效管理、合同分解、單類資金撥付控制來看，我們預(yù)算部門整個系統(tǒng)本著“集中、統(tǒng)一、精簡、高效”的指導(dǎo)思想，實現(xiàn)了預(yù)算工作分工、績效管理、采購招標、集中核算、規(guī)范運行、一級核算、統(tǒng)一管理的管理模式。

今年，在我們房地產(chǎn)公司上級的正確領(lǐng)導(dǎo)下，預(yù)算部按照職責分工，較好地完成了各項工作任務(wù)。我們預(yù)算部門主要職責負責項目建安成本控制管理，主要包括建安工程內(nèi)容的招投標工作、合同簽訂、資金撥付、工程結(jié)算等建安成本管理控制工作。作為預(yù)算部一份子，我時刻要求預(yù)算部門員工時刻注意根據(jù)崗位要求，認真履行本崗位職責。

(二)在10年中預(yù)算部主要的業(yè)績

以格調(diào)竹境項目為例，我們預(yù)算部門工作精度可以概括為一句話就是“全景式客觀再現(xiàn)，全球化認知高度”。結(jié)合公司企業(yè)宗旨，結(jié)合市場變化信息，結(jié)合公司最近采取的采購招標核算、績效管理、單項與聯(lián)合采購分解、單類控制、四單管理、合同與資金撥付使用方面科學(xué)規(guī)章制度等措施及總經(jīng)理的十五字方針(找差距想辦法降費用擴銷售增效益)，結(jié)合現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)預(yù)算成本與目標比較現(xiàn)狀，特別是房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，我們預(yù)算部門工作人員最需要的就是就是大膽細心、謹慎拼搏的精神。

在這種精神的感染下，我們預(yù)算部增強朝著遠大理想不懈追求的堅韌力，增強朝著共同目標團結(jié)奮斗的凝聚力，增強朝著美好前景開拓新路的創(chuàng)造力，增強我們房地產(chǎn)公司面向房地產(chǎn)市場贏得發(fā)展優(yōu)勢的競爭力。

因為用心，所以出色！這就是我們預(yù)算部工作人員的一貫工作作風(fēng)，為此，我們預(yù)算部門在2014年中預(yù)算部出色的完成了各項公司交代的任務(wù)。就格調(diào)竹境項目而言，在公司大力推行公司建立健全管理體制，提高管理水平的契機上，公司主管領(lǐng)導(dǎo)在項目開發(fā)初期，重點要求全面提升工程管理水平，在總結(jié)以往項目管理存在的不足中開拓思路提出新的工作管理模式，期間在摸索自身管理模式上有著成功的經(jīng)驗。

我們知道，格調(diào)竹境一期從2015年年底至2013年9月16日至2013年11月20日陸續(xù)完成竣工驗收。經(jīng)歷了近兩年的時間，期間全公司各個部門在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，為項目的建設(shè)付出了辛勤的汗水，在2014年我們預(yù)算部與審計部銷售部等其他部門通力合作，全力拼搏，認真統(tǒng)籌安排，使得該項目無論是銷售業(yè)績、在品牌知名度再次提升、工程管理(包括質(zhì)量水平、工程進度、安全、成本控制)等方面均有重大實質(zhì)性的突破和提升。

2014年，我們預(yù)算部做了大量房地產(chǎn)硬件軟件預(yù)算準備工作和采購招標、分包合包結(jié)算、合同資金撥付等工作。特別要提到的是采購招標工作的通過，由于細心謹慎的工作態(tài)度，招標到了合適的建材供應(yīng)商給公司節(jié)省了十多萬的建材款差價。

我們預(yù)算部門就是心系公司，為降低成本預(yù)算著想。為公司發(fā)展遠景著想。預(yù)算部一貫將成本控制預(yù)算結(jié)算合同資金撥付工作放在首位，每到節(jié)假日前一個月都會制定節(jié)假日前工作進度檢查、下個月工作會議，制定工作計劃，落實計劃內(nèi)容、完成時間和責任人，以及檢查時間，明確各項工作重點，事后進性檢查，以確保預(yù)算部門工作暢通無阻的運行。在日常工作時，我們預(yù)算部一貫強調(diào)預(yù)算結(jié)算工作時的透明操作和自我廉潔防范的意識，杜絕個人貪污賄賂的行為發(fā)生。

我們房地產(chǎn)公司企業(yè)就是以財務(wù)控制、成本結(jié)算為核心，提高房地產(chǎn)銷售管理模式。而我們預(yù)算部門就負責提供各類數(shù)據(jù)可以優(yōu)化采購進貨渠道、采購進貨品種，合理安排庫存數(shù)量，對主要建材大類的進、存、毛利等方面進行成本分析，有利于資金的整體籌劃，從而降低房地產(chǎn)成本；系統(tǒng)對供應(yīng)商的經(jīng)營情況進行對比、分析，有利于優(yōu)勝劣汰；在日常工作中，我們預(yù)算部門實時查看各部門房地產(chǎn)項目進度等工程預(yù)算動態(tài)，便于上級隨時掌握房地產(chǎn)預(yù)算狀況，做出正確的成本估計決策。

我們預(yù)算部門同時還系統(tǒng)對人員的管理更加規(guī)范、合理，充分利用人力資源，最大限度地節(jié)省人力。統(tǒng)一采購招標、結(jié)算統(tǒng)一集中管理，有效實現(xiàn)內(nèi)部控制目標。

在預(yù)算管理上，我們預(yù)算部門實施分級考核目標任務(wù)管理，系統(tǒng)將月季任務(wù)指標(銷售額、庫存占用、毛利率、單項指標任務(wù))層層分解到每個工作崗位，實現(xiàn)目標任務(wù)考核，做到有獎有罰，充分調(diào)動員工的積極性。同時系統(tǒng)提供資金預(yù)算指標，按照部門和崗位，以及工作結(jié)算類別進行指標控制，把握資金管理鏈，最大限度提高企業(yè)管理效益。

三、預(yù)算部門存在不足與2015年工作目標

針對預(yù)算部去年工作中發(fā)現(xiàn)存在的不足，例如項目預(yù)算細節(jié)遺留問題跟蹤檢查力度不夠，管理機制不夠完善等等，預(yù)算部總結(jié)一年來的實際工作情況，將工作目標與2015年定工作思路制定為：

1對預(yù)算部每個工作人員工作績效進行全方面管理核查、對于采購招標工作跟蹤和合同資金撥付等重要環(huán)節(jié)進行仔細反復(fù)核對推敲。

2.規(guī)范管理機制，完善管理制度，以提高預(yù)算部門結(jié)算采購招標，合同資金撥付工作效率和質(zhì)量。

3.加強資金環(huán)節(jié)監(jiān)管力度。

4.加強節(jié)能降耗的管理工作，從管理上求效益；

四、2015年工作工作思路

達到上述工作目標預(yù)算部將做如下工作：

(一)采用績效管理，采購招標核算

按照傳統(tǒng)的管理方式，房地產(chǎn)公司，一般采用分別與不同供貨商進行接觸洽談?wù)袠朔绞讲少徑ú?，這樣雖然可以簡化采購招標過程，但成本核算卻不真實，給造成管理混亂。因此新的一年我們預(yù)算部門將選擇單品管理、進價核算的方式，一方面能加強管理力度，對每個采購招標建材的價格、庫存、成本實行全面控制；另一方面，實行單品管理也是決策分析的前提條件。

(二)進銷分離，集中統(tǒng)一管理

篇9

關(guān)鍵詞：全過程；房地產(chǎn)；成本控制；管理

Abstract:： Nowadays, the soaring prices, prices will gradually increase, but the real estate industry is by original profiteering industry gradually become low margin industry. Increase in raw material costs, labor costs rise and the design requirements are increasingly high, a company needs to do is the best to gain more interests on the basis of cost control, thus strengthening the whole process management to set up the key factors to control the cost.

Keywords: real estate; the whole process; cost control; management

中圖分類號：[TU-9] 文獻標識碼：A

引言：房地產(chǎn)行業(yè)在進入2013年之后受到了更多的限制，國家逐漸制定人民買房的條件，百姓承受房價的能力也達到了一定的極限市場趨于飽和狀態(tài)，在雙重的困難下房地產(chǎn)行業(yè)如何能夠盈利甚至保持持續(xù)飄紅是如今面臨的最大問題。加強對房地產(chǎn)開發(fā)以及售后等工作的全過程管理是突破瓶頸的缺口，本文從現(xiàn)狀、重要性和具體的策略方面來自習(xí)討論關(guān)于加強全過程管理對于房地產(chǎn)成本的作用。

一．房地產(chǎn)成本管理控制現(xiàn)狀

（一）管理意識薄弱

一直到現(xiàn)在老百姓的表現(xiàn)來看都能證明在大家的意識里房地產(chǎn)是一個利潤豐厚的行業(yè)，這些人也包括企業(yè)的管理者。企業(yè)管理者普遍認為房地產(chǎn)行業(yè)利潤優(yōu)厚，他們會更加注重公司內(nèi)部成本的計算，然而對于原料采購的成本和建成后房屋銷售以及維護等成本沒有合理的計算，這就使得企業(yè)的管理鏈條形成了中斷，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)企業(yè)的管理無法形成系統(tǒng)的完整的管理模式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)制造的產(chǎn)品具有穩(wěn)定性好，周期長的特點，這也是管理者不能很好的控制成本的一個原因。因為管理層面無法控制好成本，所以企業(yè)很難適應(yīng)市場也就達不到控制好成本的要求。

（二）缺乏資金管理的手段以及方式

流動資金充足是每一個企業(yè)想要生存和發(fā)展最重要的背景條件，對于房地產(chǎn)來說資金就更是如同動脈對人的重要性的關(guān)鍵所在，然而對于資金，如今大多的房地產(chǎn)公司普遍管理水平比較低下并且沒有對資金的計劃性。

當下許多公司在面臨項目開展的時候只是單純的測算成本，然而對資金的測算十分馬虎甚至于沒有這方面的測算。然而正是因為資金測算具有十分重要的作用，假若在工程進行中不斷的進行調(diào)整那么不僅會影響其他環(huán)節(jié)的有效進行，也會增加了管理上的難度，甚至一時周轉(zhuǎn)不靈會影響整個工期甚至整個企業(yè)。

二．做好房地產(chǎn)成本控制的意義

（一）做好成本控制有助于企業(yè)的生存和發(fā)展

進入社會主義市場經(jīng)濟之后市場的競爭力逐漸增強，任何企業(yè)都不能逃脫市場競爭的環(huán)境，只有在競爭中脫穎而出才能謀求今后的發(fā)展。控制成本就是控制企業(yè)的支出，只有收支平衡才能夠使得企業(yè)更好的生存下去，節(jié)約支出企業(yè)才能夠有更多的積累資金，才能更好的促進企業(yè)的發(fā)展。

（二）控制成本是市場競爭成功的關(guān)鍵

如今房地產(chǎn)業(yè)的勢頭一年比一年迅猛，更多人看到了商機開始投入到房地產(chǎn)開發(fā)的項目之中，所以各個企業(yè)之間的競爭逐年激烈。在競標的時候一個企業(yè)取勝的關(guān)鍵就是低成本高質(zhì)量，其難度可想而知，然而只有控制好成本才能在競爭中立于不敗之地。

（三）有效提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平

針對房地產(chǎn)企業(yè)管理，有效的成本控制是保證企業(yè)盈利的關(guān)鍵同時也能夠提高和改進企業(yè)其他方面的管理工作。成本指標的高低直接關(guān)系到企業(yè)中各項工作的好壞，可見其具有較高的綜合性。開展成本控制，對生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理、技術(shù)管理、物資管理和勞動管理等管理工

作有很好的促進作用，能使企業(yè)的經(jīng)營管理水平提高，綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)實行成本控制是非常有必要的。

三．如何加強全過程管理做好成本控制

了解了房地產(chǎn)成本控制的重要性之后如何良好的控制房地產(chǎn)成本成了關(guān)鍵，這就需要對管理進行全過程管理，從項目籌劃階段、設(shè)計階段以及施工和結(jié)算階段都進行管理才能夠有效的控制成本：

（一）項目設(shè)計階段的成本控制

經(jīng)調(diào)查，房地產(chǎn)成本的總量百分之八十以上在項目的設(shè)計階段確立下來，所以說設(shè)計階段是控制項目成本最關(guān)鍵的階段，這個時期對成本的估算影響到了工程中的工期、建成后的質(zhì)量以及整個工程的造價和收益。

1.限額設(shè)計

在設(shè)定總資金之后應(yīng)該明確的規(guī)定各環(huán)節(jié)的資金運用上限，也就是各環(huán)節(jié)的限額，規(guī)定之后不得超出。只有將每個環(huán)節(jié)都控制在預(yù)估成本之內(nèi)才能保證總成本不至于超出預(yù)算，才能夠達到控制總成本的效果。

2.優(yōu)化設(shè)計方案

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的設(shè)計方案不應(yīng)該僅僅考慮到美觀、牢固等方面，應(yīng)該同時兼顧經(jīng)濟層面的條件，每個項目都應(yīng)該優(yōu)化設(shè)計方案從而達到優(yōu)化配置的目的。綜合分析項目中結(jié)構(gòu)、戶型。功能劃分以及布局等多方面的考量從眾多的方案中選擇最佳方案，才能在滿足預(yù)期房產(chǎn)功能的要求之下盡量控制成本。

3.加強設(shè)計圖紙的審核力度

每次工程項目施工之前都會先進行方案設(shè)計，之后會將想法繪制在圖紙上，因此圖紙是工程的開端也是最容易修改的環(huán)節(jié)，在圖紙上修改能夠減少花費的數(shù)額從根本上控制成本。因此企業(yè)應(yīng)該加大對圖紙的審核力度，在投入實際工作之前，投入工作人員對圖紙設(shè)計方案進行嚴格的考量，盡早解決可能會出現(xiàn)的問題，這樣能夠有效的減少無用成本，減少總投資量保證成本的最低能耗。

（二）項目施工階段成本控制

1.管理合同化，工程安全化

施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進行工程建設(shè)、撥付工程價款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時，對于總包合同新清單規(guī)范要求采用固定單價合同，這就對開發(fā)單位給出清單工程量的準確性提出了更高的要求。對于小型合同工程價款盡量采用固定總價，工程價款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過程中，嚴格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。

2.工程變更靈活化，洽商效率化

在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進度計

劃變更和工程項目變更。開發(fā)單位是控制變更的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以開發(fā)單位應(yīng)該建立相應(yīng)的工程簽證管理制度，以明確工程部門和預(yù)算部門以及有關(guān)人員的權(quán)利和具體分工，這樣能夠有效的控制虛假簽證的發(fā)生同時能夠保證簽證的質(zhì)量。為了確保工程簽證的客觀、準確,首先要強調(diào)辦理工程簽證的及時性。同時，應(yīng)該盡量將對于簽證的描述客觀準確，發(fā)放后要充分同合同相協(xié)調(diào)，進行及時的處理，加強審核力度也是非常重要的一點，只有國家有關(guān)規(guī)定的經(jīng)辦人員嚴格按照制度辦事，才能夠保證這項制度不是空談。

在企業(yè)有良好的應(yīng)對簽證出現(xiàn)緊急情況的變更手段之前應(yīng)該盡量減少簽證的發(fā)生，每個企業(yè)都應(yīng)該具備一定的預(yù)見性。對于已經(jīng)簽認的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。同時管理預(yù)算的人員應(yīng)該充分收集市場情報，將建材的價格等行情進行整合，及時的進入市場了解最新的市場價格，在社會主義市場經(jīng)濟控制下的今天，市場的價格就是企業(yè)價格的風(fēng)向標和指明燈，不了解現(xiàn)行市場價格就無法對工程的成本和造價做出正確的估量。

（三）項目結(jié)算階段成本控制

在工程竣工之后，企業(yè)會根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)對整個工程進行工程估價，項目成本控制中心也會進行工程成本的管理和分析。因為房地產(chǎn)公司將成本控制由片面的部分的變成貫穿始終的工作，在做好每個階段的項目管理之后結(jié)算階段也不能落后，應(yīng)該做好審核工作才能真正的控制好整個項目的成本。

結(jié)論：針對于房地產(chǎn)企業(yè)來說成本是企業(yè)立業(yè)的關(guān)鍵所在，所以貫穿始終的成本控制是增強企業(yè)生命力和競爭力最好的手段，通過分析和思考企業(yè)應(yīng)該從全局出發(fā)不放過每一個細節(jié)，做好全過程管理。

參考文獻：

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 存在的問題 對策分析

目前，在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)越來越快速，人們對其質(zhì)量也要求的越來越高，房地產(chǎn)在管理的過程中壓力也就會逐漸增加，由于房地產(chǎn)業(yè)投資的周期長、不確定因素多，自身規(guī)模、資金的實力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企業(yè)在財務(wù)管理上出現(xiàn)了許多有待解決的問題，對于這些問題的解決，必須要在了解其根本的基礎(chǔ)上進行，所以對房地產(chǎn)行業(yè)中財務(wù)管理所存在的問題要進行科學(xué)合理的分析。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支柱，保證房地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)定的發(fā)展，這不僅利于我國抵抗經(jīng)濟危機，同時也是預(yù)防通貨膨脹的一個重要措施。我國在經(jīng)濟復(fù)蘇的這段時間里，國家對房地產(chǎn)的市場進行了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，比如嚴格規(guī)范土地儲備、支持保障住房發(fā)展、對用地指標科學(xué)測算、打擊“囤地”行為、遏制投機行為等，以求能達到房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的這個目標。

隨著現(xiàn)在工業(yè)化、城市化步伐加快，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對社會的經(jīng)濟發(fā)展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)的“瘋狂生長”，扭曲了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，也成為了我國社會經(jīng)濟的一大隱患。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的負面影響，要時刻提高警惕，不能掉以輕心。

二、財務(wù)管理的內(nèi)容

（一）預(yù)算管理

預(yù)算管理是西方國家累積多年的管理經(jīng)驗，是對市場的需求進行充分的研究，并以科學(xué)的預(yù)測為基礎(chǔ)，以銷售預(yù)算作為起點，然后延伸至資金收支、成本、生產(chǎn)等經(jīng)濟活動各方面的一種科學(xué)管理方法，同時預(yù)算管理對企業(yè)的日后發(fā)展起著至關(guān)的作用。預(yù)算管理是以目標利潤作為中心的，在一定的時期里對其經(jīng)營所涉及到的經(jīng)濟資源來進行整體控制的一種管理方法。企業(yè)可以通過全面的預(yù)算管理，可以把經(jīng)濟活動中的人力資源和物質(zhì)資源，通過貨幣的形式來給予量化，通過確定執(zhí)行考核獎懲來進行全面的控制

（二）成本管理

傳統(tǒng)的成本管理是以企業(yè)是否節(jié)約來作為依據(jù)的，只是片面的從降低成本和避免費用等方面來入手解決的。隨著現(xiàn)在市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，賣方市場漸漸的向買方市場進行轉(zhuǎn)變，因次企業(yè)也就不能再將成本管理等同于降低成本，而獲取經(jīng)濟效益，取得競爭優(yōu)勢，這才是房地產(chǎn)企業(yè)所要首要考慮的問題。在成本管理過程中，要樹立成本效益觀念，要把成本管理和整個企業(yè)的經(jīng)濟效益相連接起來，盡可能的少付出成本，而不是減少成本的支出。

（三）核算管理

會計的核算管理是以貨幣來作為主要的測量單位，對企事業(yè)單位的資金運動進行全面、連續(xù)、綜合、系統(tǒng)的監(jiān)督和反映，是加強經(jīng)濟管理的一項工作。其方法主要有設(shè)置會計賬簿和科目，審核和填制會計憑證，成本計算、復(fù)式記賬、財產(chǎn)清查、登記賬簿、編制會計報表等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題以及原因

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展越來越快，為了在競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要證明自己，從而在管理上就會出現(xiàn)許多問題和漏洞，財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中起到了重要的作用，在管理的過程也是很容易出現(xiàn)問題的一項工作。所以管理人員一定要給予足夠的重視。在財務(wù)管理中，一般比較常見的問題有以下幾個方面：

（一）預(yù)算管理方面的問題

1、經(jīng)不起市場的檢驗

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理工作中往往忽略了對市場的預(yù)測和調(diào)研，讓很多的預(yù)算指標和外部環(huán)境不相容，而整個的預(yù)算指標體系也很難被市場所接受，缺乏彈性，缺乏對市場應(yīng)變的能力，同時這也就造成了預(yù)算工作難以進行。

2、缺乏整合思想

在預(yù)算管理工作中，沒有融進總預(yù)算理念，有一部分的企業(yè)沒有完整的指標體系，沒有成本費用預(yù)算、銷售預(yù)算、現(xiàn)金收支預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算在內(nèi)的總預(yù)算，沒有把組織經(jīng)營各階段聯(lián)系在一起，只對現(xiàn)金支出或是成本費用進行預(yù)算控制。而還有的企業(yè)只有利潤核算意識，而沒有虧損預(yù)算意識，這也就造成了不發(fā)明確虧損數(shù)量這樣的問題。

（二）忽略了全面成本管理

1、忽略各自的職能

全面成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)要實行全過程、全方位、全員的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個過程，其中涉及了銷售、策劃、設(shè)計、規(guī)劃、施工等各環(huán)節(jié)，其成本管理就是在項目的開發(fā)全過程中，對所有的成本構(gòu)成要素進行控制、規(guī)劃，最終實現(xiàn)企利潤的最大化。但是房地產(chǎn)項目的成本管理資料，都是來于企業(yè)內(nèi)部或是施工管理部門的，而有一些的企業(yè)管理者認為成本核算和管理是財務(wù)部門的職責范圍，因此忽略了內(nèi)部各個職能部門進行全過程成本核算所起到的重要性，最終導(dǎo)致了財務(wù)部門所收集的成本一線資料有限，造成了成本核算管理偏離于預(yù)算，使其不能達到有效控制成本這個目的。

2、資金運作制度不健全

在房地產(chǎn)的投資項目中，需要大量的資金來進行運作，一些企業(yè)沒有從自身的具體情況考慮，為了能夠加快速度使項目施工，就大量的向銀行貸款或者是向其他企業(yè)借款，這樣就會使企業(yè)的資金面臨很大的財務(wù)風(fēng)險，而在項目施工的過程中，企業(yè)管理者沒有對目前的財務(wù)風(fēng)險進行有效的管理，對目前的現(xiàn)有資金盲目使用，不能將資金用在必要的地方，影響了整體的利益，而且還會加大企業(yè)的償還能力，成本負擔加重。

3、投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，有著資金投資量大、變現(xiàn)能力差、回收周期長等一些特點，那么這些特點也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)日后一定會面臨很大的財務(wù)風(fēng)險，其風(fēng)險具體有：利率波動風(fēng)險：這不僅增大了企業(yè)的財務(wù)成本，還讓按揭貸款購房者的成本快速上升，抑制了投資者的購買欲，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大損失；按期償債風(fēng)險：如果企業(yè)沒有有效的控制、預(yù)測風(fēng)險，那么發(fā)生不能支付到期的銀行借款本息的概率就會增大；籌資風(fēng)險等：如果企業(yè)的資產(chǎn)負債率過高，那么這也就增加了從貨幣市場或是其他渠道籌資的難度。

（三）核算管理制度不健全

會計的核算管理的完善是保證企業(yè)資金正常運轉(zhuǎn)的重要保障。目前，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，核算管理制度還有待完善，很大程度上，房地產(chǎn)企業(yè)的核算部門都不能很有效的將其工作完成，其主要表現(xiàn)為成本、收入等科目設(shè)置缺乏科學(xué)性，企業(yè)商品成本與售價具有不配比性以及開發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實際開發(fā)成本支出有出入，這些情況很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)不能對資金進行系統(tǒng)的核算工作，導(dǎo)致企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險。

（四）其他方面管理不當

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層多數(shù)都對財務(wù)管理的意識不強，主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是企業(yè)內(nèi)部的高層管理人員不能充分認識到財務(wù)管理工作所具有的重要性，以至于財務(wù)管理部門沒有投入太多的財力、人力和物力資源；另一個方面就是財務(wù)管理員工的素質(zhì)較低，自身所擁有的有關(guān)財務(wù)管理方面的知識不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理需求，而且財務(wù)管理部門沒有有效的監(jiān)督激勵體制，從而也就導(dǎo)致了很難調(diào)動財務(wù)人員的自主性和積極性。

四、解決財務(wù)管理問題的主要對策

如果想要使房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得更好的效益，那么就要對其財務(wù)風(fēng)險管理中出現(xiàn)的問題進行系統(tǒng)的分析，從而找到科學(xué)合理的解決辦法，從根本上解決問題。

（一）樹立全面預(yù)算管理思想

企業(yè)要想實施全面的預(yù)算管理，那么首先要適量預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相互結(jié)合的理念。企業(yè)全面預(yù)算管理的組織實施和編制要和發(fā)展戰(zhàn)略相配合，其核心就是對企業(yè)的未來發(fā)展進行計劃和安排，對內(nèi)部的資源進行控制、考核及合理的分配。因此全面預(yù)算管理就是企業(yè)去實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標的一個基本手段，要全面的服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。同時發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用和功能，要以企業(yè)治理結(jié)構(gòu)來作為基礎(chǔ)，要和各個部門的業(yè)績考核相結(jié)合，讓其他各級部門對財務(wù)管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹立預(yù)算管理思想。

（二）合理安排工程進度

1、合理安排施工進度

在工程施工之前，設(shè)計人員要根據(jù)工程的具體情況，將整個工程中每個環(huán)節(jié)的施工周期都進行合理的安排，保證工程在施工的過程中能夠順利進行，如果施工期間遇到某種因素影響了工程的進度，那么管理人員要對出現(xiàn)的問題進行合理分析，在制定解決辦法的時候，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量減少資金上的投入。確保超出的資金不能夠給企業(yè)造成財務(wù)風(fēng)險。

2、完善資金管理制度

企業(yè)的財務(wù)部門掌握財務(wù)全部資金，對企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，財務(wù)管理部門要認清自己的職責，要對企業(yè)資金的經(jīng)營、建設(shè)、投資以及籌資等工作進行全面的預(yù)算，在此基礎(chǔ)上，還要根據(jù)工程實施的具體情況制定資金使用計劃表，確保重要項目的按時完成和重要設(shè)備的安裝到位。其次，財務(wù)部門要專門設(shè)置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，讓企業(yè)的資金能夠運用合理，為企業(yè)的發(fā)展帶來更大的效益。

3、優(yōu)化資本機構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

雖然在企業(yè)負債階段的經(jīng)營效果會帶來良好的經(jīng)濟效益，但是這并不代表負債越多越好，企業(yè)的負債情況直接決定了企業(yè)多面臨的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)該在加大企業(yè)經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上降低籌資風(fēng)險。對于房地產(chǎn)來說，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向銀行進行抵押貸款，在企業(yè)運營的過程中，可以充分發(fā)揮財務(wù)的杠桿作用，來增加企業(yè)的收益，在一定程度上將財務(wù)風(fēng)險進行穩(wěn)定的管理，避免因為資金的盲目使用而使財務(wù)風(fēng)險越來越嚴重。

（三）完善核算管理

在對企業(yè)核算管理的完善方面，企業(yè)應(yīng)該找到其存在的根本問題，從而找到合理的解決措施，對房地產(chǎn)企業(yè)的完善，應(yīng)該使會計科目的設(shè)置盡量直觀和明細，開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時， 企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格， 作為成本分配標準。與此同時，還應(yīng)該強化風(fēng)險的披露。建立質(zhì)量保證金制度。

（四）其他制度的完善

1、確立專業(yè)建設(shè)目標

如果想要解決財務(wù)管理體系的建設(shè)問題，那么就要改善專業(yè)建設(shè)環(huán)境，這樣才有利于專業(yè)的發(fā)展。但是如果僅僅是改善環(huán)境那是遠遠不夠的，于此同時還要從專業(yè)建設(shè)的本身需求途徑，來確立合理專業(yè)建設(shè)目標，還要培養(yǎng)合適的人員對其進行管理控制，使財務(wù)管理能細化到各經(jīng)濟知識領(lǐng)域時，都能找到有關(guān)的研究成果和證明，這樣才能讓財務(wù)管理在良好模式下實現(xiàn)運作。

2、加強財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

高質(zhì)量、高素質(zhì)的財務(wù)管理團隊決定著財務(wù)管理的效率如何，所以一定要加強財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。首先要讓財務(wù)管理人員認識到其工作的重要性，其次要對有關(guān)財務(wù)管理的人員進行培訓(xùn)，讓其能夠完整的、準確的、及時的了解到、掌握到最新的財務(wù)管理知識，保證自身的財務(wù)管理知識不斷的更新，最后就是要構(gòu)建起獎罰機制和責權(quán)利相互結(jié)合的有效機制，根據(jù)企業(yè)財務(wù)人員所做出的貢獻不同，來給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵和精神獎勵，要保證“有過必罰、有功比獎”，從而調(diào)動起財務(wù)管理人員對工作的熱情。

五、結(jié)束語

財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說起著至關(guān)重要的作用，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運行的關(guān)鍵因素，對于各種因素所引起的財務(wù)管理問題，其管理人員一定要給予足夠的重視，通過對問題原因的分析，從而找到合理的預(yù)防和解決辦法，正確將財務(wù)管理問題扼殺在萌芽之中，保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

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