導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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根據(jù)周期波動的理論，市場經(jīng)濟的一般規(guī)律是：供小于求剌激價格上升利潤增加剌激投資規(guī)模擴張商品供應(yīng)量增加供大于求價格下降利潤減少投資規(guī)?？s小商品供應(yīng)量減少供小于求，如此循環(huán)往復(fù)。而目前中國房地產(chǎn)市場需求旺盛，2004年開始的宏觀調(diào)控雖然暫時遏制了房地產(chǎn)投資的迅猛勢頭，但同時也加劇了消費者的投資預(yù)期，其結(jié)果必然形成需求大于供給的局面，為房地產(chǎn)投資的進一步加劇埋下了伏筆。同時，長期以來，在我國業(yè)內(nèi)人士之間形成一個的共識，即房地產(chǎn)投資增長速度控制在為GDP增長速度的2倍以內(nèi)比較適宜。然而去年GDP增長為9.5％，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長為29.7％，是GDP增長速度的3.126倍（這是就全國而言的，有的城市比這一倍數(shù)高出許多）。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍然偏高。

那么，究竟是什么原因造成了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強勁呢？一般來講，主要有以下幾點原因：

第一，2004年中國GDP繼續(xù)保持高速增長的態(tài)勢，增幅達9.5％。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的"寒暑表"，必然也會保持較高的增長速度。這是最根本的增長因素，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)條件。同時，居民預(yù)期收入增加，購買力增強，房地產(chǎn)需求強勁，刺激房地產(chǎn)投資增長迅速。

第二，城市化進程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全國總?cè)丝?29227萬人中，有52376萬人是城鎮(zhèn)人口，城市化水平己達40.53％。此外還有大量的城市流動人口。房地產(chǎn)潛在需求很大。

第三，住宅商品化步伐加快，單位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅轉(zhuǎn)化。1999年兩者大體上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。這也是商品房開發(fā)投資增長較快的一個重要原因。

第四，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善，缺乏合理有效的管理和指導(dǎo)，沒有建立健全的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。

從上面的分析可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)要想健康的發(fā)展，無論是從制度上還是從管理上，都必須要不斷完善。筆者認(rèn)為應(yīng)該注意以下幾點：

一是建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。搞好這項工作的“基礎(chǔ)”是準(zhǔn)確、細(xì)分的統(tǒng)計資料，“關(guān)鍵”是規(guī)范空置率的計算方法和合理確定警戒線。可以考慮設(shè)定“增量空置率”和“存量空置率”兩大指標(biāo)，建立“空置率雙指標(biāo)體系”，以便全面反映空置房狀態(tài)，從總體上控制房地產(chǎn)投資增長速度。

“增量空置率”主要是反映報告期當(dāng)期（某年）商品房的空置狀態(tài)，為調(diào)控房地產(chǎn)投資量和開發(fā)節(jié)奏提供科學(xué)依據(jù)?？梢钥紤]設(shè)定為：

增量空置率=期末當(dāng)期凈增的商品房空置量/期末當(dāng)期商品房竣工量。以及時準(zhǔn)確地反映空置房的現(xiàn)狀和進行年度投資量、開發(fā)量的調(diào)控。

“存量空置率”主要是反映全社會房屋總量的態(tài)勢和余缺狀況，為判斷正?？罩煤头钦？罩?，以及制訂房地產(chǎn)開發(fā)長期規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)?？梢钥紤]設(shè)定為：

存量空置率=報告期末社會上空置的各類房屋的總量/社會上全部房屋存量。同時，在這兩個指標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)定房地產(chǎn)投資的警戒線。關(guān)于警戒線的具體限定，建議在初始階段先定的低一些，然后根據(jù)具體的國情國力、市場承受能力及供求狀況作出進一步的調(diào)整，以反映各個不同階段對房地產(chǎn)的需求。

二是根據(jù)上面的分析，中國的房地產(chǎn)投資旺盛的一個很重要的原因就是需求的拉動。我們可以把房地產(chǎn)的價值分成兩部分：一部分是可以預(yù)見的收益，這部分價值可以由房租水平來衡量；另一部分是無法預(yù)見的收益，這部分的價值可以理解成房地產(chǎn)所代表的期權(quán)價值。投資人在購買了房地產(chǎn)之后，就類似購買了一個買方期權(quán)。而中國的經(jīng)濟繼續(xù)保持了前幾年的強勁走勢，所以投資者相信，只要現(xiàn)在購買了房地產(chǎn)，如果經(jīng)濟能夠像他們所預(yù)期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會從中得到收益。

從這方面考慮，如果想從需求上壓制房地產(chǎn)投資的增長，則必須從降低房地產(chǎn)期權(quán)的價值上來著手。這方面可以考慮通過由政府征收房產(chǎn)稅的形式來實現(xiàn)。因為房產(chǎn)稅其實是房產(chǎn)這個買方期權(quán)的分紅。正如持有股票買方期權(quán)的投資者，因為沒有持有股票本身而錯失獲得紅利的機會，因而當(dāng)股票開始分紅時，買方期權(quán)的價格會下跌。對于擁有房地產(chǎn)的投資者來說，持有房產(chǎn)就必須承擔(dān)房產(chǎn)稅，而不擁有房產(chǎn)的投資者則無須承擔(dān)這部分稅收（買方齊全的投資人額外承擔(dān)了稅收）。因此，我們可以把房產(chǎn)稅看作是一項分紅，該分紅越多，持有買方期權(quán)的成本就越高，房產(chǎn)所包含的買方期權(quán)的價值也越低。從而降低投資者的需求，達到抑制房地產(chǎn)投資增長的目的。

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房地產(chǎn)投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產(chǎn)投資信托基金，最早產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代的美國，它是一種通過發(fā)行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度經(jīng)過40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟社會的發(fā)展和進步。從上世紀(jì)90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(NAREIT)的資料統(tǒng)計，截至2003年底，已有1日個國家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內(nèi)涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內(nèi)涵和特點：(1)REITs的實物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數(shù)作出嚴(yán)格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現(xiàn)對房地產(chǎn)的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產(chǎn)投資于能夠定期產(chǎn)生租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目，且收入來源主要應(yīng)是房地產(chǎn)項目的租金。譬如，新加坡和韓國規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在70％以上，美國和日本規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當(dāng)年內(nèi)分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一個專業(yè)投資機構(gòu)，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。

二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性

REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)的集合投資制度，其產(chǎn)生與房地產(chǎn)業(yè)投資的“高進入壁壘”直接相關(guān)。這種產(chǎn)業(yè)進入壁壘主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產(chǎn)投資動輒上千萬，很多項目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產(chǎn)投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風(fēng)險和不確定性很大。對房地產(chǎn)的投資需要對國家政策、宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、市場供求、房地產(chǎn)地段、價格、升值潛力等作出比較準(zhǔn)確的判斷，否則很容易導(dǎo)致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達到的。產(chǎn)業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產(chǎn)業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國家在制度創(chuàng)設(shè)上對于這一現(xiàn)象所作出的反應(yīng)。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢和效率的機構(gòu)或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關(guān)系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質(zhì)隱含著社會投資者與專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)之叫的特定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也即契約關(guān)系。

與一般契約關(guān)系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關(guān)系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成、分配比例等都進行了詳細(xì)的規(guī)定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業(yè)投資管理機構(gòu)擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關(guān)系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機構(gòu)談判簽訂一個個契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機構(gòu)根據(jù)國家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個投資者“背書”(即認(rèn)購基金份額)，當(dāng)達到法定的背書人數(shù)及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優(yōu)惠為社會大眾提供一個房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機會。

三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會性

KEITs作為國家創(chuàng)立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于一種商業(yè)行為，它還具有調(diào)整社會關(guān)系，維護社會穩(wěn)定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個方面。

第一，大眾參與性。房地產(chǎn)業(yè)是大眾產(chǎn)業(yè)，與社會大眾的生產(chǎn)、生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)又是一個創(chuàng)造巨大財富的產(chǎn)業(yè)，歷來對于房地產(chǎn)的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業(yè)化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產(chǎn)投資之外，分享不到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的好處，房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨額財富往往被少數(shù)人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導(dǎo)致的財富占有的多寡更容易使大眾產(chǎn)生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。對于此，美國政府創(chuàng)設(shè)的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產(chǎn)、分享房地產(chǎn)利潤的公平機會，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會大眾直接參與的產(chǎn)業(yè)。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的大眾化和社會化。

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關(guān)鍵詞尺度、空間、風(fēng)格色彩、面才使用、非建筑元素

一、位置的固定性或不可移動性

房地產(chǎn)投資最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其它有形或無形的財產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其它有此類交易市場的地方去進行交易，即使這個市場是在紐約、倫敦或東京。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”、房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

房地產(chǎn)投資不可移動的特性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具備支付租金的能力。

當(dāng)投資者準(zhǔn)備進行一項房地產(chǎn)投資時，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)，而如果沒有周圍眾多的投資來改變物業(yè)所處地區(qū)的環(huán)境，只是某一投資者試圖通過對自己投資之物業(yè)的改造甚至重建來吸引租客的話，往往是徒勞的。此外，房地產(chǎn)售價的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)的增值潛力，而不僅僅是看其當(dāng)前租金收益的高低。

由于房地產(chǎn)的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預(yù)見性地選擇投資地點。

二、壽命周期長

房地產(chǎn)投資是一種長期投資。因為土地是不可毀損的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在50年及其以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命（或稱物理壽命）。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至作為房地產(chǎn)重要組成部分的建筑物，由于結(jié)構(gòu)構(gòu)件和主要設(shè)備的老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。從理論上來說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護費用上升到一定程度而沒有租客問津時，盡可以讓其空置在那里。然而實際情況是，如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所面對的租客類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。

國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行物業(yè)、商場物業(yè)的經(jīng)濟壽命是50年，工業(yè)貨倉的經(jīng)濟壽命是60年，而農(nóng)村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

三、適應(yīng)性

房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)的特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。只要不違反政府的有關(guān)法律規(guī)定，在這方面是有很大作為的。房地產(chǎn)投資的這個特性被稱之為適應(yīng)性。

按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險。例如對于功能單一、設(shè)計獨特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以，房地產(chǎn)投資一般很重視物業(yè)的適應(yīng)性這一特點。

四、不一致性

市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)投資也是在某一個細(xì)分市場上的投資。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標(biāo)志性建筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴大業(yè)主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽，都有重要作用。因此，從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其它物業(yè)完全一致。

五、政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特點的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府用來調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要政策包括：土地供給政策、住房政策、金融政策、財政稅收政策等，這些政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

六、對專業(yè)管理的依賴性

有些類型的投資不需投資者予以特別的關(guān)心，也就是說很少需要管理。例如股票投資者不一定必須參與公司的管理，投資基金、債券的人也可以通過其信托人去面對借款人，投資古玩字畫的人盡可以將其儲存起來完事，投資黃金、白銀的人除了要考慮安全因素外也幾乎可以將其忘掉。

然而，直接投資房地產(chǎn)就需要管理。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力；進行置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護維修、安全保障等問題。即便是置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)管理公司，那他也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場策略和經(jīng)營中的指導(dǎo)原則。由于置業(yè)投資需要提供物業(yè)管理服務(wù)，因此就需要花費很大一筆費用，一般來說，物業(yè)管理的費用要占到物業(yè)全部租金毛收入的10％。此外，房地產(chǎn)投資還需要稅務(wù)會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資的總體收益最大化。

篇4

全球各地的人們蜂擁而入房地產(chǎn)市場，除了自住以外，部分采取產(chǎn)權(quán)自有的形式進行投資和投機，部分以投資收益性資產(chǎn)的形式進一步尋求稅收優(yōu)惠，還有部分人通過房地產(chǎn)信托基金(REITS)和房地產(chǎn)有限合伙(RELPS)來借道投資。但需要注意的是：在把房地產(chǎn)置入你的投資組合時，一定要對它的風(fēng)險收益狀況有清醒的認(rèn)識。

自有住房投資4大風(fēng)險

賣出有價證券如股票、債券等，轉(zhuǎn)而追逐面積越來越大和更趨昂貴的房產(chǎn)，這是不少投資者采取的方式。但對更多的人來說，它是資產(chǎn)配置中的重大失誤，主要有4方面原因。

買房固然是一項重要的投資，但同時也產(chǎn)生了一筆相當(dāng)大的支出，尤其在采取住房按揭的情況下。由于月供和住房維修費的存在，勢必要求投資者維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這是其一。

其二，大多數(shù)投資者的目的在于追求房產(chǎn)溢價，但這種溢價有時候會被過度地寄予厚望。過去幾年間房地產(chǎn)市場雖然出現(xiàn)了快速上漲，但從長期來看，大多數(shù)國家的房產(chǎn)溢價程度將與通脹速度保持一致。

其三，房產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)，因其“不動”，變現(xiàn)能力較差，受當(dāng)?shù)睾彤?dāng)時的供需狀況影響較大。如果投資者急于變現(xiàn)，卻又恰逢蕭條市，最后的成交價可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目標(biāo)價格。

其四，在房價高漲時固然可以取得不菲的收益，但房地產(chǎn)市場也有周期，不可能長期上漲而不下跌。而如果遭遇類似日本市場房產(chǎn)泡沫崩潰的情況，在高位進入的投資者將遭受重大損失。

收益性資產(chǎn)投資未必稅收優(yōu)惠

以上要點同樣適用于公寓、商用住房以及其他收益性資產(chǎn)的投資者。除了高的收益回報率外，此類投資在稅收方面同樣吸引人。投資者不但可以獲取房租和房產(chǎn)溢價收入，根據(jù)美國國內(nèi)稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，如果被認(rèn)定為收益性資產(chǎn)積極投資者，將獲得可觀的稅收優(yōu)惠。

對計劃利用此種投資方式的人來說，認(rèn)識到它的負(fù)面因素非常重要。收益性資產(chǎn)積極參與者的認(rèn)定非常困難，它需要在房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)每年工作750小時以上或者有超過一半的工作時間在上述行業(yè)。如果不能滿足該條件，就不能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。

REITS和RELPS也有風(fēng)險

篇5

首先是時機的選擇。時機的選擇是指在房地產(chǎn)投資過程中，投資者把握機會、機遇的大問題，包括何時進入房地產(chǎn)市場、合適購入土地、何時進行開發(fā)、何時購入、出售或者出租房地產(chǎn)產(chǎn)品等。其主要包括以下兩個方面：

其一，是指有經(jīng)濟景氣等宏觀經(jīng)濟形勢所決定的時機。經(jīng)濟研究理論及發(fā)展實踐表明，在一國的經(jīng)濟運行之中，都存在著蕭條、復(fù)蘇、上漲、衰退，再重歸蕭條的經(jīng)濟周期。從我國及西方發(fā)達國家房地產(chǎn)發(fā)展歷程來說，經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)業(yè)的影響是非常巨大的。即在經(jīng)濟由蕭條走向上漲的過程中，房地產(chǎn)的價格會上漲；反之，在經(jīng)濟由上漲走向蕭條時，房地產(chǎn)價格會下跌。因此，房地產(chǎn)投資者需密切關(guān)注整個國家經(jīng)濟運行的宏觀態(tài)勢，把握宏觀經(jīng)濟形勢為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的機遇，并做出正確的決策，才能在市場競爭中立于不敗之地。其二，是指要對房地產(chǎn)開發(fā)的階段性做出時機決策。一般地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是呈現(xiàn)周期性的，它的價格也會呈現(xiàn)出周期性波動趨勢。這是因為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中一個重要的產(chǎn)業(yè)部門和組成部分，所以它不可能不受到整個國民經(jīng)濟周期波動的影響。再則，一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程是由一系列的活動階段所組成的。在房地產(chǎn)發(fā)展周期及其開發(fā)周期的不同階段進行投資，就有著不同的收益水平，從而也面臨著不同的風(fēng)險。因此，爭取的投資時機及投資階段的選擇，對房地產(chǎn)投資者來說至關(guān)重要。當(dāng)然，在我國對房地產(chǎn)投資者來說，在進行投資時機選擇時，不僅要考慮到經(jīng)濟發(fā)展周期、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期等因素外，還需要更多地考慮我國的國情。

其次是地段位置的選擇。無論是西方經(jīng)濟學(xué)理論還是馬克思經(jīng)濟學(xué)理論，都承認(rèn)級差地租的存在，即不同的地段具有不同的價值。也就是說，好的地段會為投資者帶來巨大的財富與效益。因此，地理位置是決定城市地價最重要的因素，從而對房地產(chǎn)商業(yè)價格或形成租金的能力具有非常重要的影響。不同種類的房地產(chǎn)要求不同的地理位置，以滿足不同需求者的需要。一般地，房地產(chǎn)需求者對房地產(chǎn)在使用能力、功能及效應(yīng)上應(yīng)該考慮如下因素：

第一，自然環(huán)境和生存環(huán)境。自然環(huán)境和生存環(huán)境對居住、賓館用房地產(chǎn)來說顯得非常重要。在這里，自然環(huán)境不僅指地形、地貌等自然條件是否適合于居住、賓館或其他服務(wù)業(yè)用房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，而且還只自然風(fēng)光是否具有適宜于人們生活居住的舒適、休閑、迷人的生態(tài)環(huán)境。同時，居住及賓館用房地產(chǎn)還對周圍的生存環(huán)境也有非常高的要求，即一方面要求環(huán)境清靜、優(yōu)美、日照充足、空氣清新，另一方面也不允許有破壞人類生活和諧或產(chǎn)生危險的環(huán)境存在。如靠近垃圾處理場、火葬場、墳地、加油站、煤氣化工廠等的居住生活用房地產(chǎn)，其滿足人們生活居住的滿意度就很低。所以說，自然環(huán)境和生存環(huán)境是影響房地產(chǎn)價格及產(chǎn)生租金能力高低的一個重要因素。

第二、經(jīng)濟、社會及文化發(fā)展程度。一般來說，相鄰地區(qū)的經(jīng)濟、社會及文化發(fā)展?fàn)顩r、繁華程度對房地產(chǎn)價格的形成及房地產(chǎn)商品的銷售有著十分重要的影響作用，對商業(yè)用房地產(chǎn)，包括丙谷胺和居住用房地產(chǎn)尤其如此。在現(xiàn)代經(jīng)濟條件下，城市生活的一大特點就是地區(qū)之間、部門之間、單位之間、企業(yè)之間、及人與人之間都存在著高度的相互依存關(guān)系，任何經(jīng)濟的、社會的及文化的活動都會帶來信息、資金及人和物的流動。如人們由于工作、休閑、娛樂在供單位、部門之間的往來移動，原材料、燃料在生產(chǎn)與加工地之間的運輸，產(chǎn)品由于生產(chǎn)地到消費地的流動，以及貨物在批發(fā)商和零售商之間的流動等，都需要支付一定得代價或成本。這種包括時間和金錢的支出在經(jīng)濟上就被稱為轉(zhuǎn)移成本。一般地，地理位置越優(yōu)越，各個場所之間的聯(lián)系就越暢通、方便，其發(fā)生的轉(zhuǎn)移成本就越低。對投資者來說，轉(zhuǎn)移成本最小的區(qū)位，就是房地產(chǎn)投資最理想的地段，如原料指向性的工業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)選擇在原材料產(chǎn)地附近，商業(yè)性用房地產(chǎn)尤其是日用百貨類應(yīng)選擇在繁華街道、交通主要干線兩側(cè)，居住用房產(chǎn)應(yīng)選擇在靠近商業(yè)區(qū)附近或城市軌道交通站點附近，等等。另外，地段位置的選擇還關(guān)系到分享集聚效益的問題。一般來說，集聚效益與轉(zhuǎn)移成本之間存在著相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)作用，即轉(zhuǎn)移成本低的地區(qū)也是集聚效益較高或高的地段。這對于商業(yè)性用房尤其重要，因為優(yōu)越的地段位置能使商業(yè)及一些工業(yè)企業(yè)分享到許多外部經(jīng)濟帶來的好處。另外，集聚效益還包括居民享受到的由于社會道德水平高、治安良好、文化水平高等產(chǎn)生的外部經(jīng)濟。因此，轉(zhuǎn)移成本及集聚效益的高低和外部經(jīng)濟條件等成為影響房地產(chǎn)價格和生租能力的又一個非常重要的因素。

第三，對未來發(fā)展能力和增值潛力的預(yù)測。房地產(chǎn)投資不僅要重視現(xiàn)在的地段位置，而且更要結(jié)合到城市發(fā)展戰(zhàn)略、方向和城市總體規(guī)劃等因素預(yù)測未來地段位置的變化趨勢。如果能預(yù)測出某一地段位置將隨著社會經(jīng)濟及文化的發(fā)展，處于更加優(yōu)越的位置，則投資者應(yīng)毫不猶豫地選擇這一地段進行投資，以期獲得這類地段的增值潛力。可見地段位置未來發(fā)展能力也是影響房地產(chǎn)價格或生租能力的一個重要因素。

最后是投資種類的選擇。房地產(chǎn)的種類很多，對于投資者來說，每一個種類都是可以供選擇的一個投資機會。因此，投資者必須對不同種類的房地產(chǎn)進行深入細(xì)致的研究，才能掌握其投資經(jīng)營之道，從而獲得較高的或者超額的利潤。

房地產(chǎn)投資的種類大致有如下幾種：土地開發(fā)投資、住宅用房地產(chǎn)投資、商業(yè)服務(wù)用房地產(chǎn)投資、工業(yè)用房地產(chǎn)投資等。一般地，這些房地產(chǎn)投資種類的獲益能力與國家的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策及投資政策有著較為密切的關(guān)系。如果國家實行鼓勵職工個人購買商品房住宅政策時，則住宅用房地產(chǎn)存在著較多的投資機會和較高的潛在收益能力，是一個較好的投資領(lǐng)域；反之，投資的風(fēng)險就會較大。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)信貸：中國經(jīng)濟增長

目前我國正處于城市化加速和經(jīng)濟快速增長的時期，尤其是房地產(chǎn)市場，更是發(fā)展迅猛。雖然受到國際金融危機的影響，使得我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)價格增長產(chǎn)生了一定的滯后效應(yīng)。但是不久之后，在我國不同地區(qū)，房價、投資和信貸比例等重新恢復(fù)增長。在房地產(chǎn)市場中，如果房價持續(xù)異常下降，將會引發(fā)嚴(yán)重的金融危機。因此，對于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)信貸來說，其對于經(jīng)濟增長有著不可忽視的重要影響。所以，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸、經(jīng)濟增長之間的關(guān)系進行明確。并采取有效的措施加以協(xié)調(diào)，從而促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和中國經(jīng)濟的良好增長。

一、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國經(jīng)濟增長的現(xiàn)狀

在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的改革，取得了快速的發(fā)展和突破性的增長，并對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展起到了良好的帶動作用，使得國民經(jīng)濟也產(chǎn)生了大幅的提升，人們的生活水平也得到了相應(yīng)的提高。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中，購房買房已經(jīng)不僅僅是人們保障生活的基本需求，同時也是人們財產(chǎn)實現(xiàn)增值和保值，獲取更多資金收入的主要方式。因此，近年來，房地產(chǎn)價格也在一路飆升。對此，政府部門通過宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)過于火爆的情況，從政策、貨幣等方面進行了相應(yīng)的調(diào)節(jié)，對房價的過快增長進行抑制，確保房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

不過，如果房價持續(xù)降低，人們購買房產(chǎn)用于投資的積極性也會下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟增長做出的貢獻有所降低。并且會對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長產(chǎn)生不良的影響，對于國家整體經(jīng)濟水平的提升是較為不利的。目前，商業(yè)銀行的主要信貸對象是不動產(chǎn)，因此房價的持續(xù)走低，將會造成銀行資金質(zhì)量下降，提高了銀行信貸風(fēng)險，導(dǎo)致銀行利潤下降，甚至可能破產(chǎn)倒閉。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟發(fā)展有著很大的影響。相關(guān)研究表明，在房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟增長之間，存在著一定的因果關(guān)系，進一步研究表明，二者之間的單項因果關(guān)系十分密切。房地產(chǎn)價格會對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生很大的影響，對于其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有著重要的帶動作用，因而反過來對于房地產(chǎn)自身、國民經(jīng)濟其它方面等，都有著巨大的作用。

目前，很多關(guān)于房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)信貸之間關(guān)系的研究，主要集中在信貸對房價的影響。部分研究認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展，會對銀行信貸產(chǎn)生很大的影響，而銀行信貸則不會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大的影響。研究表明，在銀行信貸、房地產(chǎn)價格之間，是存在著一定的因果關(guān)系的。因此，房地產(chǎn)投資能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)信貸產(chǎn)生一定的促進作用，不過總體來說，經(jīng)濟增長則會對房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生更大的影響。對于經(jīng)濟增長、房地產(chǎn)信貸擴張之間的關(guān)系，在經(jīng)濟增長率、信貸增長率之間，存在著相互依存、相互影響的重要關(guān)系。銀行信貸的增長，在一定程度上會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生積極的作用。

二、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國經(jīng)濟增長的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的關(guān)系

從國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)行業(yè)所占比重能夠看出，在經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)投資之間，具有非對稱的關(guān)系。對于經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)對經(jīng)濟產(chǎn)生的影響，要比經(jīng)濟對房地產(chǎn)帶來的影響更加深遠(yuǎn)，不過，如果在經(jīng)濟增長當(dāng)中發(fā)生了較大的波動，對于房地產(chǎn)行業(yè)，也同樣會帶來很大的打擊。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，會受到房地產(chǎn)信貸款項較大的影響，這是由于普通居民要比開發(fā)商更加需要信用貸款的保障。

（二）房地產(chǎn)信貸與經(jīng)濟增長的關(guān)系

在房地產(chǎn)信貸、經(jīng)濟增長之間，房地產(chǎn)信貸會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生較為顯著的影響。相關(guān)研究表明，如果信貸增長率提升1個百分點，國民經(jīng)濟增長率往往會上升0，02個百分點左右。不過，利率的變化，并不會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生較大的影響。所以，如果其它條件保持不變，房價上漲的越高，人們在買房時就會需要更多的房貸金額。因此，作為抵押物的房屋，其價值也會隨之提升，進而會使得銀行信貸隨之上升。而如果房價發(fā)生持續(xù)性的降低，對于房地產(chǎn)信貸來說，其不良影響將是非常巨大的，房地產(chǎn)市場將不得不為此付出巨大的違約金。如果政府和市場不能及時采取有效的措施加以控制和調(diào)節(jié)，甚至將會造成大范圍的金融危機。

（三）房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)信貸的關(guān)系

如果房地產(chǎn)價格上升，其對于全部行業(yè)的經(jīng)濟增長水平來說，能夠通過房地產(chǎn)信貸擴張的作用產(chǎn)生影響。目前，在我國的房地產(chǎn)運用當(dāng)中，幾乎全部的項目都是由單一的企業(yè)進行安排。而一家企業(yè)自身資金是有限的，房地產(chǎn)投資又具有利潤回報周期長的特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往會面臨資金周轉(zhuǎn)緩慢，可用資金不足的情況。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要從銀行獲取信貸支持。由此可見，在銀行信貸、房地產(chǎn)行業(yè)之間，也是存在著密切的關(guān)系的。同時，我國大多數(shù)人在買房的時候，很難一次性完全支付房款，因此綜合自身的經(jīng)濟條件，以及房屋價格條件，大都會選擇通過銀行貸款的方式進行購房。由此，對于買房者和房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果需要越多的房地產(chǎn)投資資金，就會向銀行申請更高的房地產(chǎn)信貸額度。

三、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國經(jīng)濟增長關(guān)系的協(xié)調(diào)

（一）房地產(chǎn)行業(yè)有效供給的加強

對于房地產(chǎn)行業(yè)的有效供給，應(yīng)不斷進行加強，對市場剛性需求加以滿足。對于我國經(jīng)濟增長來說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，將會起到良好的促進效果，因此，應(yīng)當(dāng)加大房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展力度。對于社會中對住房的剛性需求，應(yīng)當(dāng)進行更好的滿足，從而確保房地產(chǎn)市場良好的供需關(guān)系。政府部門應(yīng)在市場規(guī)律發(fā)揮效果的基礎(chǔ)上，采取稅率政策、貨幣政策等有效的宏觀調(diào)控手段，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展進行引導(dǎo)，

（二）房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤的合理控制

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個暴利行業(yè)，由于其自身的高杠桿性特點，因而其利潤水平會超過社會平均值。在這種情況下，餐飲、制造、運輸?shù)绕渌袠I(yè)資金，可能會流向房地產(chǎn)行業(yè)，使得房價進一步走高，影響市場穩(wěn)定和正常發(fā)展秩序。對此，政府部門應(yīng)當(dāng)采取有效措施，對房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿性進行降低，并對其利潤率進行有效控制。這樣才能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)資金流通的合理性，并確保其它行業(yè)流通資金得到滿足，確保我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)信貸資金進入房地產(chǎn)市場的正確引導(dǎo)

在房地產(chǎn)信貸資金進入房地產(chǎn)市場的時候，應(yīng)當(dāng)進行正確的引導(dǎo)，確保房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展秩序。在一定程度上來說。房地產(chǎn)信貸將會造成房價的上升。因此，會在房地產(chǎn)當(dāng)中造成不同程度的金融泡沫。盡管房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，能夠為商業(yè)銀行創(chuàng)造較大的利潤，不過，如果進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量過大，還可能會造成相反的效果。這樣不但會出現(xiàn)經(jīng)濟虛假繁榮的情況，同時也會對銀行信貸體系及整個部門的收人造成影響。所以，在信貸資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的過程中，銀行及政府部門應(yīng)當(dāng)進行有效的控制，避免房地產(chǎn)市場產(chǎn)生畸形發(fā)展。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險；控制方式

房地產(chǎn)投資一般都是風(fēng)險和利益一起存在的，其投資方式都是有規(guī)律的。相關(guān)人員應(yīng)該在投資過程中發(fā)現(xiàn)其規(guī)律，從客觀的角度分析房地產(chǎn)投資的變化趨勢以及走向。一般來說房地產(chǎn)投資風(fēng)險是非常大的，房地產(chǎn)是占有固定的位置而且不可移動，經(jīng)常是受投資額大、建設(shè)周期長、影響過大等幾個因素的影響而不斷地變化?？芍^風(fēng)險與利益共存的，就像是一把雙刃劍，既有好的一面，也有害的一面。不能只看到房地產(chǎn)投資表面的現(xiàn)象，以為它會帶來更大的利益，可是往往這種利益后面會潛伏著更大的風(fēng)險。在日常生活中避免不了要進行此類的經(jīng)濟活動，因此更要在投資方式上進行相應(yīng)的預(yù)防措施，采取一系列的手段，將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險降到最低，讓人們獲取更大的利益。

1房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

1.1房地產(chǎn)投資的基本途徑

房地產(chǎn)投資是一種經(jīng)濟活動，投資者投資房地產(chǎn)主要是有兩種基本途徑，分別是用于基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)。而其中又有三個主要因素，分別是：地段位置、時機以及質(zhì)量要素。在進行房地產(chǎn)投資時，需要從它的三個要素著手分析其房產(chǎn)投資的價值，以及利益與風(fēng)險，這三個要素不可忽視。

1.2房地產(chǎn)投資的規(guī)律

房地產(chǎn)投資都有一定的規(guī)律，需要從以下幾個方面來著重分析一下房地產(chǎn)投資的趨勢。主要內(nèi)容：①人口變化，尤其是勞動力人口；②人均GDP和可支配收入；③每月成交數(shù)據(jù)和庫存數(shù)據(jù)；④土地成交、宗教、價格和溢價率；⑤城市發(fā)展速度和政府官員的思路以及他們的腐敗情況；⑥該城市中介和二手房的活躍程度；⑦人口增量，有的城市是人口不斷流入，有的城市則是人口不斷流出。在這種情況下只要人口持續(xù)流入，那就說明人口的需求在不斷增長，該城市就有投資的價值。房價上漲的因素很多，直接因素是經(jīng)濟和人口：一個代表支付力，一個代表需求。任志強說：“只要經(jīng)濟是增長的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長，2016年的房價還將繼續(xù)上漲！”。供地計劃，可以看出什么區(qū)域缺乏土地供應(yīng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)怎么樣等問題，一般供應(yīng)不足的區(qū)域價格水平都比較堅挺。房地產(chǎn)作為我國的經(jīng)濟命脈，對我國社會經(jīng)濟有著重大的影響。它牽扯著我國近十幾個行業(yè)的興盛衰榮，比如房地產(chǎn)金融的流通走勢，以及普通老百姓的消費能力，可謂牽一發(fā)而動全身。我們不能小看房地產(chǎn)投資所帶來的利益，更不能忽視利益背后潛藏的巨大的風(fēng)險。

2房地產(chǎn)投資的風(fēng)險以及變化趨勢

由于經(jīng)濟增長，收入提高，人口增長導(dǎo)致住房需求量增加，這種需求是可持續(xù)的。但是以目前我國的經(jīng)濟和人口情況，實現(xiàn)這種增長還是有難度的。房地產(chǎn)投資一直在呈下滑的趨勢，并且短期內(nèi)將持續(xù)發(fā)展。從我國目前房地產(chǎn)投資風(fēng)險總體上來分析，一邊是各大城市房價的高燒不退，一邊是部分中小城市樓市的寒意陣陣。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的分化跡象，三線城市積聚的樓市風(fēng)險不容小覷。種種跡象都表明房地產(chǎn)投資背后的風(fēng)險很大，水很深。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，其中最重要的不外乎經(jīng)濟上的損失，投資失敗導(dǎo)致經(jīng)濟情況下降。目前我國一線城市的房產(chǎn)政策在不斷地收緊，但房產(chǎn)投資的熱度卻不見退散，反而有不斷延伸至更多的二三線城市的跡象。其中不僅有沿海經(jīng)濟發(fā)達城市和中西部城市都傳來了新房銷售活躍、價格上漲的新聞。因此在進行房地產(chǎn)投資時需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防以及控制

3.1切勿急躁

在看房地產(chǎn)廣告之前，要想清楚自己的購房的目的是什么，主要看重房子的哪一點。穩(wěn)定租金收入；翻新然后再出售；先出租，退休之后在此安度晚年；弄清楚這些非常重要。不要被有些華而不實的房地產(chǎn)廣告所蒙騙。

3.2了解買房

中介買家總是在買房的過程中大量研究房產(chǎn)，但是很少研究賣房中介。除了客戶查詢號，每家中介的登記號碼都能查到。在買房的過程中，可以向房產(chǎn)中介商索取其公司、銀行以及他們的會計查詢號。在詢問這些信息時，不需要有所顧慮，因為大部分中介商聽到你問這些信息時都會認(rèn)為你是誠心購房的，而非無理取鬧，相信他們會很樂意告訴你這些信息的。

3.3詳細(xì)了解社區(qū)

如果你購買的房產(chǎn)在某社區(qū)內(nèi)，那么一份租房表復(fù)印件，確定空置房產(chǎn)和抵押房產(chǎn)的數(shù)量。還要了解其周邊的環(huán)境，以及在社區(qū)內(nèi)犯罪的人數(shù)以及死亡的人數(shù)，還有各種流言也是判斷房子好壞的方法之一。

3.4避免“太好”的交易

如果交易“太劃算”，那一定不能上當(dāng)。有可能這或許真的是一筆好的交易，但是只有你一個人發(fā)現(xiàn)了，而你恰巧又是第一個，不得不說，這種可能小真的是太小了。更多的可能性只有別人早就發(fā)現(xiàn)了，但為什么沒有對其進行交易，這也是有一部分原因的，因為天上是不會無緣無故掉餡餅的。

3.5在買房時找一個好的房產(chǎn)經(jīng)理

房產(chǎn)經(jīng)理一般有兩個作用：讓業(yè)主滿意和讓租客滿意。為此需要做大量的工作，十分不易。在一個好的中介公司中，一個房產(chǎn)經(jīng)理的工作能力越強，投資者以及其他的客戶就會很滿意，銷售額也會不斷地增加。

參考文獻：

[1]馮翠英.基于新保險法的保險資金投資房地產(chǎn)投資信托基金研究及風(fēng)險控制[J].特區(qū)經(jīng)濟,2011,(2):256-257.

[2]黃好,戴軍.房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其對策探析[J].科技廣場,2011,(8):124-128.

[3]項道銀.房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其對策探析[J].經(jīng)濟師,2016,(1):86-87+90.

[4]許超,劉井明.房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其控制[J].商,2015,(35):160.

篇8

本文以2007－2014年非房地產(chǎn)及金融行業(yè)的上市公司為研究樣本，檢驗了房地產(chǎn)價格波動對企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的刺激作用，還研究了貨幣政策對以上作用的影響，并進一步地考察了貨幣政策的非對稱效應(yīng)。研究結(jié)果表明:(1)房地產(chǎn)價格波動與企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資存在顯著正相關(guān)關(guān)系;(2)貨幣政策能夠調(diào)節(jié)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為，緊縮的貨幣政策能夠抑制企業(yè)的非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為;(3)貨幣政策對于企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)效應(yīng)表現(xiàn)出一定的非對稱效應(yīng)，貨幣政策調(diào)節(jié)效應(yīng)會隨企業(yè)性質(zhì)的變化而變化，貨幣政策調(diào)節(jié)效應(yīng)對民營企業(yè)更加顯著。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn)價格；貨幣政策；企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資

一、文獻回顧與假設(shè)提出

中房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國住宅均價十年漲幅為145%，其中京、滬、穗、深等城市住在用房平均漲幅達220%。面對房地產(chǎn)價格持續(xù)上升對中國社會帶來的重大影響，政府十年九調(diào)，卻依然難以遏制房價持續(xù)上漲，房價持續(xù)快速上漲對中國經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。根據(jù)資本逐利性原理，當(dāng)某個行業(yè)的利潤率高于全行業(yè)平均利潤率，且該行業(yè)不屬于政策限制性行業(yè)或者壟斷性行業(yè)時，該行業(yè)就會吸引大量資本進入。對于微觀經(jīng)濟個體而言，房地產(chǎn)價格增長率高于銀行利率，甚至一度高于產(chǎn)業(yè)資本的平均報酬率，房地產(chǎn)的增值收益大于產(chǎn)業(yè)資本的平均收益，導(dǎo)致企業(yè)的大量資本進入房地產(chǎn)業(yè)，利用房產(chǎn)價格的持續(xù)上升獲取收益。企業(yè)過度投資非生產(chǎn)性房地產(chǎn)會對企業(yè)自身和宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生重大不利影響。對于企業(yè)自身，其行業(yè)地位會受損，同時會面臨投資成本損失風(fēng)險、投資轉(zhuǎn)型成本過高的風(fēng)險。長期來看，企業(yè)過度投資非生產(chǎn)性房地產(chǎn)會使貿(mào)易性的虛擬經(jīng)濟擠壓實體經(jīng)濟，導(dǎo)致實體產(chǎn)業(yè)空心化，并導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投機性過熱，產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)性失衡，進一步催生房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致房價畸形上升?；谝陨媳尘埃疚臄M在房地產(chǎn)價格波動頻繁的背景下研究企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)的投資行為，結(jié)合國家宏觀貨幣政策變化，研究貨幣政策對企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)效應(yīng)，并進一步考慮貨幣政策具體施行環(huán)境，探究貨幣政策在調(diào)控企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資中所體現(xiàn)的非對稱效應(yīng)。

(一)房地產(chǎn)價格波動與企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資已有的大多數(shù)研究表明企業(yè)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格正相關(guān)。Black等(1996)對英國企業(yè)進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價值越高，企業(yè)新增投資越多。Chaney(2012)實證檢驗發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價值每上升1美元，企業(yè)將增加6美分投資。羅時空和周亞虹(2013)的研究結(jié)果表明，在中國房地產(chǎn)價格一方面作為成本因素影響企業(yè)的投資行為，另一方面又作為流動性溢價而影響企業(yè)的投資行為，兩種影響機制對企業(yè)的投資活動影響方向不同;當(dāng)企業(yè)面臨融資約束較大時，房價上漲更可能促進企業(yè)投資。房地產(chǎn)行業(yè)報酬率高于大多數(shù)行業(yè)，房地產(chǎn)價格增長率已經(jīng)超過大部分企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。因而，在房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的背景下，從資本逐利性角度出發(fā)，企業(yè)有動機投資非生產(chǎn)性房地產(chǎn)，賺取房地產(chǎn)價格上升所帶來的收益。由此提出假設(shè)1:H1:在控制其他因素不變的情況下，房地產(chǎn)價格波動與企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資正相關(guān)。

(二)貨幣政策對企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)效應(yīng)1.貨幣政策的調(diào)節(jié)效應(yīng)現(xiàn)有文獻基本上都支持貨幣政策對房地產(chǎn)價格存在調(diào)節(jié)作用。Iacoviello(2002)的實證結(jié)果顯示央行利率上漲將抑制房地產(chǎn)價格上漲。Fratantoni和Schuh(2003)研究發(fā)現(xiàn)貨幣政策對企業(yè)房地產(chǎn)投資有顯著影響，且這種影響呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。鄧富民和王剛(2012)研究發(fā)現(xiàn)，在較長期內(nèi)，貨幣政策會顯著影響房地產(chǎn)價格。宋勃和高波(2007)的實證結(jié)果顯示短期的銀行實際貸款利率和長期存款實際利率對房價有負(fù)面影響。綜上論述，本文認(rèn)為貨幣政策會對企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為產(chǎn)生影響，貨幣政策從緊時，企業(yè)融資約束大，資金成本高，非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資規(guī)模收縮;貨幣政策寬松時，企業(yè)融資約束小，資金成本低，非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資規(guī)模擴張。因此，本文提出假設(shè)2:H2:在控制其他因素的情況下，緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)價格和企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系具有負(fù)向調(diào)節(jié)效應(yīng)。2.貨幣政策調(diào)節(jié)效應(yīng)的非對稱性貨幣政策非對稱效應(yīng)理論認(rèn)為，不同的政策環(huán)境會導(dǎo)致貨幣政策實際效果產(chǎn)生差異。區(qū)域金融發(fā)展水平會對貨幣政策的執(zhí)行效果產(chǎn)生影響。曹永琴(2011)實證檢驗發(fā)現(xiàn)我國存在顯著的貨幣政策區(qū)域非對稱效應(yīng)，貨幣政策在金融欠發(fā)達地區(qū)具有更好的調(diào)控效果。貨幣政策還存在企業(yè)特質(zhì)維度的非對稱效應(yīng)，企業(yè)特質(zhì)也會影響貨幣政策效果。馬文杰和張世鋒(2011)的研究結(jié)果顯示，貨幣政策對于民營企業(yè)的調(diào)控效果更好。國有上市公司受到的融資約束比民營企業(yè)弱(辛清泉和林斌，2006)，所面臨的融資約束顯著小于民營企業(yè)(張純和呂偉，2007)。因此，從企業(yè)融資角度分析，相同的貨幣政策對于國有企業(yè)和民營企業(yè)的調(diào)節(jié)效果不同，民營企業(yè)對貨幣政策更敏感，貨幣政策對民企的調(diào)控效果也相對國有企業(yè)更好。綜上，本文提出假設(shè)3和假設(shè)4:H3:在其他條件相同的情況下，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平低、區(qū)域金融發(fā)展欠發(fā)達的地區(qū)，貨幣政策對企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為的調(diào)節(jié)效果更好。H4:在其他條件相同的情況下，貨幣政策對于民營企業(yè)的非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為的調(diào)控相對國有企業(yè)更有效。

二、研究設(shè)計

(一)樣本選擇與數(shù)據(jù)來源本文對初選樣本進行了篩選，剔除了:(1)ST公司的樣本;(2)金融行業(yè)上市公司;(3)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司;(4)異常值和數(shù)據(jù)缺失樣本。對連續(xù)變量進行上下1%縮尾處理。經(jīng)過篩選，本文最終獲得了29671個季度觀測值。本文大部分研究數(shù)據(jù)來自上市公司年報、CSMAR和WIND數(shù)據(jù)庫，房價數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局每月的“70個大中城市住宅價格指數(shù)(環(huán)比)”。

(二)研究模型與變量定義本文的被解釋變量是非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資，采用投資性房地產(chǎn)報表數(shù)據(jù)作為企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的替代變量。本文的主要解釋變量是房地產(chǎn)價格波動，采用“70個大中城市住宅價格指數(shù)”替代，該指數(shù)由國家統(tǒng)計局每月公布，本文將月度數(shù)據(jù)處理為季度數(shù)據(jù)進行研究。貨幣政策參照李青原和王紅建(2013)，以廣義貨幣M2供給量的季度增長率為貨幣政策變量，以該增長率的中位數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，小于中位數(shù)為緊縮的貨幣政策，大于中位數(shù)為寬松的貨幣政策。文中用到的其他變量還有股權(quán)性質(zhì)(國有企業(yè)取1，否則取0)、區(qū)域金融發(fā)展水平(參照黃志忠和謝軍(2013)，區(qū)域競爭指數(shù)均值大于6的地區(qū)取1，其余地區(qū)取0)、現(xiàn)金持有量(貨幣資金的自然對數(shù))、資產(chǎn)負(fù)債率(企業(yè)期末總負(fù)債除以期末總資產(chǎn))及企業(yè)規(guī)模(企業(yè)期末總資產(chǎn)的自然對數(shù))，同時本文還對年度和行業(yè)進行了控制。

三、實證結(jié)果與分析

(一)描述性統(tǒng)計如表1所示，本文列出了實證研究中所涉及的主要變量的描述性統(tǒng)計。從描述性統(tǒng)計分析中可以發(fā)現(xiàn)，非房地產(chǎn)上市公司非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的自然對數(shù)均值高達17.30，最小值為9.88，而最大值則達20.61。貨幣政策為虛擬變量，等于1代表緊縮的貨幣政策，該虛擬變量均值為0.6988，中位數(shù)為1，表明研究樣本期間內(nèi)，貨幣政策整體偏緊。

(二)相關(guān)性分析本文的Pearson相關(guān)性分析的結(jié)果顯示(篇幅有限未列示)，除Cash與Size之間的相關(guān)系數(shù)達到0.794外，其余變量之間的相關(guān)系數(shù)均在可接受范圍內(nèi)。進一步地，VIF均小于10，在可接受范圍內(nèi)，因此，本文所構(gòu)建的研究模型不存在多重共線性問題。Inv與Price顯著相關(guān)、與MP(貨幣政策)顯著負(fù)相關(guān)的統(tǒng)計分析結(jié)果為本文的研究假設(shè)提供了初步數(shù)據(jù)支持。

(三)多元回歸分析本文根據(jù)前文所建立的研究模型進行了普通最小二乘OLS回歸分析，結(jié)果見表2。從表2中模型(1)的回歸結(jié)果可以看出，在控制了其他影響因素后，房地產(chǎn)價格Price的回歸系數(shù)為在1%的水平上顯著為正，說明企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格顯著正相關(guān)。實證結(jié)果與假設(shè)相符，假設(shè)H1得到驗證。此外，本文檢驗了貨幣政策對企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為的調(diào)節(jié)效應(yīng)，結(jié)果如表3所示。從表3中模型(2)的回歸結(jié)果可以看出，貨幣政策與房地產(chǎn)價格的交乘項在1%水平上統(tǒng)計顯著，說明緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)價格和企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系具有顯著的負(fù)向調(diào)節(jié)效應(yīng)，緊縮的貨幣政策能夠抑制企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為。實證結(jié)果與假設(shè)相符，假設(shè)H2得到驗證。更進一步地，本文利用模型(3)檢驗貨幣政策非對稱效應(yīng)，回歸結(jié)果如表4所示。表4的數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，Market的三重交乘項回歸系數(shù)未能通過顯著性檢驗，假設(shè)3未能得到驗證?？赡艿脑蚴潜疚牟捎玫膮^(qū)域金融發(fā)展水平指標(biāo)(區(qū)域金融業(yè)競爭指數(shù))的最新數(shù)據(jù)為2007年，本文在實證檢驗以2007年數(shù)據(jù)替代各年數(shù)據(jù)進行假設(shè)檢驗。企業(yè)性質(zhì)SOE的三重交乘項相關(guān)系數(shù)為－0.1652，且在5%水平上統(tǒng)計顯著，說明對于民企而言貨幣政策對企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)效應(yīng)更顯著，民企較國企對貨幣政策更加敏感，假設(shè)4得到驗證。

(四)穩(wěn)健性檢驗在房地產(chǎn)價格指數(shù)的計量上，前文回歸分析中采用環(huán)比住宅價格指數(shù)，本文采用當(dāng)月同比住宅價格指數(shù)進行穩(wěn)健性檢驗，所得研究結(jié)論并未改變。

四、研究結(jié)論

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險；風(fēng)險分析；防范措施

投資活動過程中，收益與風(fēng)險并存，特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義與特征

1　房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素影響下，不能收回投入的資本或達不到預(yù)期收益而蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。

2　房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征

鑒于房地產(chǎn)項目投資周期長、投入資金量大，且受外界因素影響顯著的特點，因而使其具備了一些風(fēng)險特性，具體表現(xiàn)如下：

多樣性：由于房地產(chǎn)投資過程涉及社會、經(jīng)濟、技術(shù)等各個方面，所以其風(fēng)險表現(xiàn)為多樣性，相互之間變化呈現(xiàn)復(fù)雜的關(guān)系。

變現(xiàn)差：房地產(chǎn)項目投資大，周期長，而房地產(chǎn)市場又是不完全市場，因此，房地產(chǎn)投資不同于存款、國債等可以隨時變現(xiàn)。

補償性：開發(fā)商進行房地產(chǎn)項目投資時，是為了獲得高額收益，即取得風(fēng)險回報或風(fēng)險溢價。

激勵性：利潤與風(fēng)險共存，從行業(yè)壁壘的選擇效應(yīng)上看，高風(fēng)險行業(yè)總是能給理智的投資者帶來超額利潤。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類

房地產(chǎn)項目投資的特性決定了房地產(chǎn)市場的多變性，而變化的根本原因就在于形成該特性的一系列不確定性因素的存在，因此，根據(jù)不同因素的性質(zhì)，可以把房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素大致分為以下幾類：經(jīng)濟風(fēng)險、政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、自然條件風(fēng)險等。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范措施

1　進行充分市場調(diào)查，作出正確的項目決策

市場調(diào)查不僅要對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調(diào)查和分析，同時也要對房地產(chǎn)的社會需求和城市建設(shè)規(guī)劃有著正確的認(rèn)識和形勢判斷。通過全面的調(diào)查分析，選擇社會需求度高、投資安全性較好并有較大期望取得令人滿意收益的投資項目。

2　關(guān)注政策導(dǎo)向，掌握投資時機

我國房地產(chǎn)市場尚不完善，國家會根據(jù)不同時期的形勢需要，經(jīng)常出臺一些政策引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在利率方面，房地產(chǎn)投資者可以提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)投資者還應(yīng)主動與當(dāng)?shù)卣透骷壷鞴懿块T保持聯(lián)系，及時了解國家和地區(qū)的各項財政政策以及城市建設(shè)規(guī)劃變動可能對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響等，結(jié)合實際情況調(diào)整投資策略，降低投資風(fēng)險。

3　合理利用供應(yīng)鏈和營銷渠道，規(guī)避市場風(fēng)險

在原材料供應(yīng)方面，要預(yù)防上游供應(yīng)商提供的材料價格上漲，投資者在與供應(yīng)商和施工方在簽署合同時，應(yīng)對材料價格作出明確的限制規(guī)定或采用固定價格的方式，盡量使市場價格因素導(dǎo)致的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。在營銷渠道方面，要加大宣傳力度，采用靈活多變的營銷手段，如預(yù)售預(yù)租等，加速資金的回籠和運轉(zhuǎn)，降低財務(wù)風(fēng)險。

4　強化保險意識，合理規(guī)避自然風(fēng)險

房地產(chǎn)保險以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，投資者可以將地震、水災(zāi)等不可抗拒因素帶來的自然風(fēng)險轉(zhuǎn)移到保險公司，從而有效規(guī)避自然風(fēng)險。

5

優(yōu)化投資組合，防范財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資周期長、風(fēng)險高，各個投資建設(shè)項目在風(fēng)險程度，預(yù)期收益和資金總量方面各有其特殊性。投資者可以合理選擇不同的投資組合方案，統(tǒng)觀全局，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范財務(wù)風(fēng)險。

6　提高管理水平，防范經(jīng)營競爭風(fēng)險

一是清晰的市場定位，找準(zhǔn)競爭對手并系統(tǒng)分析各競爭對手之間優(yōu)缺點，找出與對手相比投資項目的差異點，做到有的放矢；二是加強管理績效，降低投資成本，取得成本領(lǐng)先的主動權(quán)，獲得較好的市場占有率，在競爭中處于有利地位，利用這種有利地位來限制其他競爭對手；三是健全質(zhì)量監(jiān)管機制，做到從投資項目開始到結(jié)束全過程質(zhì)量管理，全過程控制質(zhì)量問題的出現(xiàn)，防范意外情況的發(fā)生，降低經(jīng)營管理風(fēng)險。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是一個集合性較強的行業(yè)。正是因為這種顯著特性，才使得房地產(chǎn)的開發(fā)融會了較多的資源，集成了較大的人力物力，聚集了巨大的社會財富。因此合理的進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，把握好當(dāng)前國內(nèi)大力推進城市化進程這個契機，將會更好的推動經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步。與此同時，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險是不可忽視的，投資者在選擇投資項目時，不僅要考慮自己的資金實力和投資回報，更要全面考慮所處宏觀經(jīng)濟的運行狀況，政府財政政策等，同時要努力提高自身的經(jīng)營管理水平，提高風(fēng)險預(yù)判能力和風(fēng)險承受能力，及時有效的防范和規(guī)避風(fēng)險。

參考文獻：

[1]趙雪紅：城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理研究[D].山東大學(xué).2006.

[2]呂紹成：房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析及預(yù)警系統(tǒng)研究[D].武漢大學(xué).2004.

篇10

第一部分 投資成本

    

    一.征地補償費

    　(一).土地出讓金

    

1.計算方法:

    

土地出讓金基準(zhǔn)價*容積率修正系數(shù)* 年限修正系

    

數(shù)*用地面積

    

2.上交部門: 市財政局

    

3.依據(jù): (1)京政發(fā)[1993]34號文.

    

(2)京政發(fā)[1994]43號文.

    

4.說明:

    

(1) 各區(qū)類地價取值詳見附件;

    

(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政;

    

(3) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;

    

(4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的

    

企業(yè)集團,在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征

    

用的土地上進行開發(fā),利用,經(jīng)營,應(yīng)補交土地出讓金, 其

    

中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)

    

設(shè)施建設(shè).

    

(5) 在使用《基準(zhǔn)地價表》時,由于地區(qū)分類是按

    

照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)

    

境至關(guān)重要,所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為

    

十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價

    

的級別,最后選定基準(zhǔn)地價,使地價測算更為合理,規(guī)范. 

    

同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加入" 操作

    

系數(shù)"概念,以準(zhǔn)確測算必須交納的土地出讓金比例.

    

    

附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價;

    

(2) 土地出讓金修正系數(shù)表.

    

    

    　(二).征地及拆遷補償費:

    

詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.

    

說明:(1)測算時亦可依據(jù)《基準(zhǔn)地價表》,計取"土

    

地開發(fā)及其它費用"的數(shù)據(jù).

    

    

    二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)

    

1.臨時水,電,路,場地平整費

    

依據(jù):1992年建安工程定額;

    

標(biāo)準(zhǔn):按實際發(fā)生工程量計算;

    

說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積5-15元

    

/平米,或建安工程費的1%.

    

2.規(guī)劃,測量,勘察,設(shè)計費:

    

依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號文, 國家

    計委計字(1984)596號文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號

    文;國家物價局,建設(shè)部[1992]價費字375號.

    

標(biāo)準(zhǔn):

    

(1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80%

    

(2) 民用建筑設(shè)計費

    

    

民用建筑工程設(shè)計費率收費標(biāo)準(zhǔn)

    

單 位: %

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    ┃ 工 程 　 │ 

工 程 概 算 投 資 (萬 元)　 

 ┃

    ┃

 　 ├─────┬─────┬─────┬─────

    ┃ 等 級 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 特 級 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │

2.0　 │

1.9　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 一 級 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 二 級 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 三 級 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼───── 

    ┃ 四 級

│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 

 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 五 級 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │

│　 

 ┃

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    

    

    

    　備注:

    

特級: 1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的

    

特高級大型公共建筑;

    

2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的

    

中小型公共建筑;

    

3.30層以上建筑;

    

4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.

    

一級: 1.高級大型公共建筑;

    

2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小

    

型公共建筑;

    

3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建

    

筑.

    

二級: 1.中高級,大中型公共建筑;

    

2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;

    

3.16層以上29層以下住宅.

    

三級: 1.中級,中型公共建筑;

    

2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框

    

架結(jié)構(gòu)的建筑;

    

四級: 1.一般中小型公共建筑;

    

2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.

    

五級: 一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.

    

    

    　說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

    

中型 3000-10000 平米

    

小型 <3000 平米

    

(2)僅做民用建筑初步設(shè)計或施工圖分階段設(shè)計時,

    

其工作量的比例為40%和60%.

    

(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計圖紙6份,施工圖8份.

    

    　3.規(guī)劃條件,可行性研究費

    

依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號文

    

標(biāo)準(zhǔn): (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算: 工日定額

    

*85元/工日

    

用地規(guī)模(公頃) 

工日定額

    

<=3

 90

    

10

 300

    

20

 500

    

30 

780

    

40

 920

    

50

 

 1000

    

>50 

面議

    

(2) 施工執(zhí)照費按京政發(fā)[1988]21號文:概

    

算額*(1-3)‰

    

    

    三.基礎(chǔ)設(shè)施費

    

1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費

    

依據(jù):京政發(fā)[1993]34號文

    

標(biāo)準(zhǔn): 1).根據(jù)項目的實際情況定.

    

管線延長米*管線單方造價.

    

2).根據(jù)經(jīng)驗, 基礎(chǔ)設(shè)施費一般為建安工

    

程費的 2% - 10%.

    

說明: (1)一般該項費用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工

    

程量*單方造價;

    

(2)各種管線單方造價:

    

自來水管線　 

 600元/米

    

雨水管線 

 　700元/米

    

污水管線　 

 800元/米

    

煤氣管線 

1000元/米

    

熱力管線 

2000元/米

    

供電管線　 

 700元/米

    

電信管線 

1500元/門

    

道路

 80元/平米 

    

綠化

 20元/平米

    

(3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):

    

環(huán)衛(wèi)費

 5元/平米

    

照明費

 5元/平米

    

(4)該項費用一般范圍 

150-400元/平米

    

普通住宅

 

 　150元/平米

    

高檔住宅(公寓,寫字樓)

 400元/平米

    

2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(包括集資和自己修建)

    

依據(jù):設(shè)計方案和集資協(xié)議;

    

標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項目的實際情況定;

    

說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集

    

資,則相應(yīng)的四源費中的該項不在計取.

    

(2)若自己修建, 測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)

    

設(shè)施費.

    

    

    四.房屋建安工程費

    

1.建安工程費 

    

依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.

    

標(biāo)準(zhǔn):

    

(1) 普通住宅 多層 

900-1000元/平米

    

高層 

1600-1800元/平米

    

(2) 公共建筑

    

a.公寓,寫字樓

 3000-4500元/平米

    

其中: 結(jié)構(gòu) 　 

1000-1500元/平米

    

裝修

 800-1000元/平米

    

設(shè)備　 

 1200-2000元/平米

    

b.別墅

 3000元/平米

    

說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,

    

醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政

    

管理,市政公用.

    

(2)依據(jù):京政發(fā)[1985]149號文;

    

標(biāo)準(zhǔn):建筑面積 9678-10630平米/千戶

    

工程取費 按實際工程量.

    

①.詳見公建配套附表.

    

a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)

    

設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);

    

b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)

    

施配套建設(shè)定額指標(biāo);

    

②.通常取7-15%為公建配套面積比率.

    

    

2.招投標(biāo)費

    

依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文

    

標(biāo)準(zhǔn):中標(biāo)額*1‰

    

3.預(yù)算審查費

    

依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;

    

標(biāo)準(zhǔn):預(yù)算造價*0.5‰

    

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

    

4.工程監(jiān)理費

    

依據(jù):(1)國家物價局.建設(shè)部[1992]價費字479號;

    

(2)[93]京建法字第029號

    

標(biāo)準(zhǔn):工程造價*適用稅率

    

適用稅率:

    

工程造價 500 萬元以下

 

 2.5%

    

 　500---1000　 

 2.0-2.5%

    

1000---5000　 　 

 　 1.4-2.0%

    

5000--10000

 　 1.2-1.4%

    

10000--50000

 0.8-1.2%

    

50000-100000

 0.6-0.8%

    

>100000

0.6%

    

說明:(1) 實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量

    

監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中的 7%,

    

工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費.

    

(2) 設(shè)計監(jiān)理費由于金額相對較小,測算時一

    

般不予考慮.

    

5.竣工圖費

    

依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號;

    

標(biāo)準(zhǔn):設(shè)計費*7%

    

6.建材發(fā)展基金

    

依據(jù):(89)京建材字第292號;

    

標(biāo)準(zhǔn):建安工程造價*2%

    

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

    

    

    五.公共配套設(shè)施費

    　1.鍋爐房

    

標(biāo)準(zhǔn):總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價

    

說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;

    

(2)鍋爐每噸造價約25萬元.

    　2.變配電所

    

標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米30元.

    　3.集資維護費

    

標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米80元.

    　4.電貼費(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)

    

依據(jù):原(84)華北電供用字25號文 290元/kva

    

后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi) 1100元/kva

    

四環(huán)路以外 550元/kva;

    

現(xiàn)調(diào)整為單路供電 270元/kva

    

雙路供電 540元/kva;

    

說明:住宅用電量 30-60 va/平米;

    

其他用電量 50-80 va/平米.

    

    六.管理費

    

依據(jù):(92)京價收字第124號;

    

標(biāo)準(zhǔn):一至五項之和*2.5%.

    

    七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費

    　1.商品房

    

依據(jù): 京計基字(1988)第866號文

    

標(biāo)準(zhǔn): 自來水廠建設(shè)費 12元/平米;

    

煤氣廠建設(shè)費 29元/平米;

    

供熱廠建設(shè)費 30元/平米;

    

污水處理廠建設(shè)費 10元/平米;

    

說明: (1).用一項交一項;

    

(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資,則該項

    

不再重復(fù)計取;

    　2.非住宅建設(shè)項目四源費

    

依據(jù): (1).京政發(fā)(1986)131號;

    

(2).京政發(fā)(1986)155號;

    

標(biāo)準(zhǔn):

    

自來水廠建設(shè)費 :設(shè)計日用水量*830元/噸;

    

煤氣廠建設(shè)費 :設(shè)計日用氣量*600元/噸;

    

供熱廠建設(shè)費 :設(shè)計每小時供熱量*35萬元

    

/百萬大卡;

    

污水處理廠建設(shè)費 :設(shè)計日排污量*830元/噸;

    

說明:交納數(shù)額在20萬元以上的在接用"四源" 之前

    

可以分期交納.

    

    八.項目配套設(shè)施建設(shè)費

    　1.綜合開發(fā)市政費

    

依據(jù): (1).京計基字(1988)第648號;

    

(2).市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標(biāo)準(zhǔn): (1).(商品房收入-四源費-用電權(quán))*15%;

    

(2).建設(shè)投資*15%;

    　2.分散建設(shè)市政費

    

依據(jù):京計基字(1988)第648號;

    

標(biāo)準(zhǔn): 多層,純住宅建筑面積*60元/平米;

    

高層,純住宅建筑面積*90元/平米;

    　3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100

    

元/平米計算。

    

    

    九.兩稅一費

    　1.營業(yè)稅

    

依據(jù):(90)財稅字第009號;

    

標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5%;

    　2.城市建設(shè)維護稅

    

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標(biāo)準(zhǔn):營業(yè)稅*7%;

    　3.教育附加費

    

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標(biāo)準(zhǔn):營業(yè)稅*3%;

    

兩稅一費計取標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5.5%;

    

    十.用電權(quán)費（取消）

    

依據(jù):京政發(fā)[1993]17號

    

標(biāo)準(zhǔn):(1).住宅建筑面積*40元/平米;

    

 (2).其他用電量(kva)*4000元/kva;

    

用電量:(1)住宅用電量 20-30 va/平米;

    

 　(2)其他用電量 40-50 va/平米;

    

    十一.投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）

    

依據(jù):京稅字(1991) 805號

    

標(biāo)準(zhǔn):（商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權(quán)

    

費-土地出讓金）*80%*適用稅率

    

適用稅率:

    

(1).按國家規(guī)定不納入計劃管理,投資額不滿

    

5萬元的固定資產(chǎn)投資項目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.

    

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其稅率

    

為5%;

    

(3).更新改造項目,其稅率為10%;

    

(4).京政發(fā)[1991]61號通知,稅率表未列出的

    

除更新改造投資以外的其他固定資產(chǎn)投資項目,其稅率為

    

15%;

    

(5).公費建設(shè)超標(biāo)準(zhǔn)獨門獨院 ,別墅式住宅,

    

經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)允許建設(shè)的樓堂館所,其稅率為30%.

    

    

    十二.不可預(yù)見費

    

依據(jù): 估

    

標(biāo)準(zhǔn): 一至六項之和*5%.

    

    

    十三.建設(shè)周期

    

依據(jù): 建安工程定額

    

標(biāo)準(zhǔn): 

    

建筑面積(萬平米)

 建設(shè)周期(年)

    

<=3.0

 

 1

    

3.0 -- 6.0

 2

    

6.0 --12.0 

3

    

>=12.0

 4

    

    

    

    

第二部分 經(jīng)營成本

    

    一.企劃費用

    

依據(jù): 估

    

標(biāo)準(zhǔn):一般為銷售收入的1-3%.

    

說明:該費用主要用于開發(fā)項目的廣告策劃,公關(guān)費用

    

,宣傳費用.

    二.出售商品房手續(xù)費

    

依據(jù):京政發(fā)[1988]82號文

    

標(biāo)準(zhǔn):商品房成交價或保護價*1%.

    

說明:買賣雙方各負(fù)擔(dān)0.5%.

    三.印花稅

    

標(biāo)準(zhǔn):商品房成交價*0.5‰

    

說明:因該項費用金額較小,一般忽略計算.

    

    

    

    

第三部分 土地增值稅

    

    一.土地增值稅 

    

依據(jù):《土地增值稅暫行條例》;

    

標(biāo)準(zhǔn):增值額*適用增值稅率;

    

說明:1.增值額=銷售收入-投資成本-經(jīng)營成本;

    

2.增值稅率采用超額累進稅率:

    

(1).增值額未超過扣除項目50%的部分,稅率

    

為30%;

    

(2).增值額超過扣除項目50%, 未超過扣除

    

項目100%的部分,稅率為40%;

    

(3).增值額超過扣除項目100%, 未超過扣除

    

項目200%的部分,稅率為50%;

    

(4).增值額超過扣除項目200%的部分, 稅率

    

為60%.

    

3.為便于計算,引進速算扣除率概念.

    

土地增值稅=增值額*增值稅率-扣除項目*速

    

算扣除率

    

增值額/扣除項目 

增值稅率

 速算扣除率

    

<=50%

 　 30% 

 　 　 0%

    

<=100%

 　 　 40%

 

 5%

    

<=150%

 50%

 15%

    

<=200%

 60%

 35%

    

4.建設(shè)普通住宅出售,增值額未超過扣除項

    

目金額的20%,免稅.

    

    

    

    

    

第四部分 所得稅,稅后利潤和利潤率

    

    一.所得稅

    

標(biāo)準(zhǔn):所得稅=(銷售利潤-增值稅)*33%

    

說明:銷售利潤=銷售收入-投資成本-經(jīng)營成本.

    

    二.稅后利潤

    

標(biāo)準(zhǔn):稅后利潤=銷售利潤-增值稅-所得稅

    

    三.福利基金

    

標(biāo)準(zhǔn):福利基金=稅后利潤*5%

    

    四.投資回報率

    

1. 增值比例=(銷售收入-扣除項目) / 投資成本*100%

    

2. 投資回報率=稅后利潤/投資成本*100%.

    

    

    

附件1.

    

    土地征收及拆遷補償費開支范圍

    

    一. 土地征收及拆遷補償費:

    

1. 征地補償費:

    

計算方法: 征地面積*同類土地前三年平均產(chǎn)值*(5

    

-6)倍

    

說明:

    

(1)無效益地或國家建設(shè)使用國有土地不發(fā)補償費

    

;

    

(2) 征地補償費和安置補助費總和最高不得超過前

    

三年平均產(chǎn)值的20倍;

    

(3)根據(jù)京政發(fā)(1991)26號文件;

    

(4)付給鄉(xiāng)或村.

    

2.耕地占地稅:

    

計算方法

    

朝陽,海淀,豐臺,石景山區(qū):9元/平米;

    

門頭溝,房山,昌平,大興,通縣,順義:8元/平米;

    

密云,懷柔,延慶,平谷:7元/平米;

    

學(xué)校,幼兒園,敬老院,醫(yī)院等建設(shè)用地免征.

    

說明:

    

(1)獲準(zhǔn)占地之日起三十日內(nèi)繳納, 過期按日加收

    

應(yīng)納稅額的千分之五的滯納金.

    

(2)依據(jù)市政發(fā)(1978)93號文件.國地87年4月1

    

日27號文.

    

(3)付給區(qū)財政局.

    

3.菜地開發(fā)建設(shè)基金.

    

計算方法:

    

朝陽,海淀,豐臺,石景山區(qū), 大興縣南郊農(nóng)場菜

    

地3萬元/畝,門頭溝和遠(yuǎn)郊區(qū),縣菜地:1萬元/畝

    

市政基礎(chǔ)設(shè)施和中,小學(xué)校/ 幼兒園建設(shè)征用菜

    

地按上述標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納.

    

說明:

    

(1)依據(jù)市政發(fā)(86)137號文件.

    

(2)由區(qū)地用科代收,交市財政.

    

4.青苗補助費

    

計算方法:

    

青苗當(dāng)年計劃產(chǎn)量價值*生產(chǎn)階段補償比例( 或雙

    

方協(xié)商解決).

    

播種初期

 發(fā)育時間

 成熟期

    

為第一階段　 為第二階段 　為第三階段

    

蔬菜

 60%

 80% 

100%

    

大田作物 

70% 

90%

 100%

    

說明:

    

(1)依據(jù)(57)市京字第321號通知;

    

(2)付給大隊或村.

    

5.樹木補償費

    

計算方法:

    

材樹:材積*木材牌價*(1+50%);

    

鮮果樹:前三年平均產(chǎn)值*(5~6倍)

    

干果樹:前三年平均產(chǎn)值*(7~8倍)

    

說明:

    

(1)果樹有材值的加發(fā)材值補償,未結(jié)果幼樹發(fā)適

    

當(dāng)補助費.

    

(2)依據(jù)市政發(fā)(84)116號文件.

    

(3)付給大隊或村.

    

6.水井,機井補償費.

    

計算方法

    

水井按原投入工料費

    

機井按7--15萬元/座

    

說明:

    

(1)枯井,廢井不予補償.

    

(2)水井依據(jù)市政發(fā)(84)116號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)上

    

浮20%.

    

(3)依據(jù)北京市建設(shè)工程其它費用定額(1992).

    

(4)付給大隊或村.

    

7.墳?zāi)惯w移費.

    

計算方法:

    

墳?zāi)棺鶖?shù)*(800-2000元/座).

    

(1)依據(jù)北京市建設(shè)工程其它費用定額(1992).

    

(2)依據(jù)市政發(fā)(84)116號文件.

    

(3)依據(jù)市房第字(84)100號文件.

    

(4)付給村或所有人.

    

8.安置補助費

    

計算方法:

    

安置人口數(shù)*征地前耕地面積和農(nóng)業(yè)人口的比例

    

*畝年產(chǎn)值*(3--10倍),安置人口數(shù)按征地前的農(nóng)

    

業(yè)人口和耕地面積的比例及征地數(shù)量計算.

    

用地單位無力安置由其它單位安置的勞動力, 每

    

人付安置單位補助費及勞動力差額補貼供不應(yīng)合

    

計2.5--3萬元.

    

說明:

    

(1)依據(jù)市政發(fā)(93)16號文件,京政發(fā)(91)26號.

    

(2)付給安置單位.

    

9.農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼:依據(jù)京勞辦發(fā)字(1993)

    

451號.

    

農(nóng)轉(zhuǎn)工人員核定工資等級.

    

10.拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)居超轉(zhuǎn)病殘生活補助費

    

計算方法:

    

82歲以下每人應(yīng)撥金額

    

(82--現(xiàn)有年齡)*12個月*(62--72元/人月).

    

補助月數(shù)不滿100個月的均按100個月計算.

    

無人贍養(yǎng)的孀寡孤獨及病殘人員,每人每月

    

250元.

    

(1) 發(fā)放對象為原有社員勞動力近三年每年勞動

    

100天以上者,因年老(男59歲,女49歲以上) 和

    

適齡不宜按排工作的病殘人員.

    

(2) 依據(jù)北京市建設(shè)征地農(nóng)轉(zhuǎn)居超轉(zhuǎn)人員生活補

    

助費接收標(biāo)準(zhǔn).

    

(3) 付給市民政局.

    

(4) 國家統(tǒng)規(guī)定的各項調(diào)價補貼.

    

11.超轉(zhuǎn)勞動力管理服務(wù)費

    

計算方法:

    

拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)居超轉(zhuǎn)病殘生活補助費總和*8%

    

說明:

    

(1) 依據(jù)北京市建設(shè)征地農(nóng)轉(zhuǎn)居超轉(zhuǎn)人員生活補

    

助費接收標(biāo)準(zhǔn).

    

(2) 付給市民政局.

    

12.超轉(zhuǎn)人員醫(yī)療補助費.

    

計算方法:

    

社員實行退休制的東升,海淀,四季青, 玉淵潭四

    

個公社的超轉(zhuǎn)人員加發(fā)醫(yī)療補助費15元/人月,每

    

人收取喪葬費200元.

    

說明:

    

(1)朝改辦(1990)48號.

    

(2)各區(qū)有各區(qū)的規(guī)定.

    

13.土地物補償費

    

計算方法:

    

指對屬于居民私有的樹木, 構(gòu)筑物及其它的補償

    

費用私人養(yǎng)植花卉不予補償.

    

說明:

    

(1)依據(jù)(75)市房地字073號文件

    

依據(jù)(83)市房第字030號文件

    

依據(jù)(82)市房地字416號文件.

    

14.集體財產(chǎn)補償費

    

系指征地范圍內(nèi)屬于集體財產(chǎn)的土地及地下附著

    

物的補償. 不需移地遷建面以收購的形式做一次

    

性處理,也在此例.

    

說明:

    

(1)依據(jù)京政(91)56號文件.

    

(2)付給大隊或村.

    

15.私人財產(chǎn)補償費

    

對農(nóng)民自耕地上青苗私有家畜,圍欄等的補償.

    

說明:依據(jù)京房地字(1992)第087號文件.

    

16.附屬物補償費

    

計算方法:

    

棚子每間120--560元,門樓每個120--400元

    

豬圈每個80--320元,廁所每個4500元

    

圍墻80--120元/m,雞兔窩30--120元,

    

鍋臺每個100--300元,

    

甬路10--15元/平方米

    

說明:

    

(1)原標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)(75)市房地字073號文件, 標(biāo)準(zhǔn)過

    

低,上此標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)基建拆遷工作手冊.(p118頁).

    

(2)依據(jù)北京市建設(shè)工程其它費用定額(1992)

    

(3)付給村人或所有人.

    

17.私房發(fā)價費

    

指對被拆遷的居民的私有房屋進行收購或補償?shù)?/p>

    

發(fā)價,此項費用應(yīng)憑房管部門的房屋做人單計算. 

    

計算方法:

    

房價評估價格*(1+調(diào)整幅度)*(2--5倍)

    

(1)依據(jù)市房地字(74)203號文件

    

依據(jù)市房地字(82)369號文件

    

依據(jù)市房管地字(86)418號文件.

    

(2)依據(jù)京房地字(1992)第087號各項普調(diào)20%.

    

(3)付給房產(chǎn)主. 

    

18.拆房費: 

    

計算方法:

    

平房每間39--55元/平方米,另加棄土8元/平方米

    

(1)依據(jù)北京市建設(shè)工程其它費用定額(1992)

    

（2)付給拆房單位.

    

    

19.渣土清理費

    

指拆房后渣土清運費用, 包括清理到自然地坪及

    

運輸.其中,運出渣土費用按京政發(fā)(86)47號文件

    

規(guī)定,按每噸計算.

    

20.搬家費

    

計算方法:

    

原住房間數(shù)*(50--100)元/每間.

    

說明:

    

(1)京政發(fā)(1991)56號文件.

    

(2)付給拆遷戶.

    

21.獎勵費

    

計算方法:

    

規(guī)定日期內(nèi)搬家,每戶最高獎勵200元.

    

搬家獎勵日期為7--10天.

    

說明:

    

(1)依據(jù)市房地字(91)56號文件.

    

(2)付給拆遷戶.

    

22.拆遷工作管理費

    

計算方法:

    

(1)拆遷管費:拆遷費支出總數(shù)*0.5%.

    

(2)拆遷服務(wù)費:拆遷費支出總數(shù)*1.5%(包括管理

    

費).

    

說明:

    

(1)拆遷費支出總數(shù)包括征地補償,補助費, 拆遷

    

安置房造價和地上物補償費等.

    

(2)京價字(1993)238號文件.

    

(3)付拆遷工作單位和拆遷許可證發(fā)放單位.

    

23.周轉(zhuǎn)費

    

計算方法:

    

(1)自行周轉(zhuǎn)人口每人每月50元.

    

(2)建設(shè)單位提供周轉(zhuǎn)房,無取暖設(shè)施, 取暖期每

    

月15元.

    

說明:

    

(1)依據(jù)京<<拆遷細(xì)則補充說明>>

    

 依據(jù)京房地字(92)087號文件.

    

(2)付給周轉(zhuǎn)戶.

    

24.周轉(zhuǎn)房

    

臨時安置拆遷戶所支出的所建周轉(zhuǎn)房費用及居民

    

自行周轉(zhuǎn)所需費用.

    

說明:

    

依據(jù)京政發(fā)(85)138號文件

    

依據(jù)京政發(fā)(82)144號文件.

    

25.房屋維修補貼

    

拆遷房移交房管部門管理的維修補貼

    

1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面積

    

說明:

    

(1)依據(jù)88年預(yù)算第一冊(28頁).

    

(2)付房管部門.

    

26.農(nóng)戶房屋原拆原建費

    

指不能轉(zhuǎn)居民條件的農(nóng)戶私有房屋移地遷建, 按

    

原結(jié)構(gòu)原面積所需費用.

    

說明:

    

(1)依據(jù)房地字(86)245號文件.

    

(2)依據(jù)房地字(83)102號文件.

    

27.安置用房費

    

指安置被拆遷居民用房的投資, 如使用本企業(yè)自

    

建住宅安置,其單方造價應(yīng)按住宅建安工程單價

    

計算,如需外購商品房安置,可按商品房單位造價

    

計算.

    

28.臨時設(shè)施費

    

指臨時安置拆遷戶所支出的水,電,排水和零星修

    

建的費用.

    

29.鍋爐供暖費

    

指拆遷房移交房管部門管理的供暖費.

    

30.電梯高壓水泵管理費

    

指拆遷房移交房管部門管理的運行維修費.

    

31.拆遷遠(yuǎn)郊優(yōu)惠補助費

    

指被拆遷戶自愿遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣的優(yōu)惠待遇.

    

依據(jù)<<拆遷細(xì)則補充說明>>.

    

32.平地補助費

    

指大平大整新造耕地的平整費用; 一般在山地或

    

地形起伏很大的地區(qū). 城區(qū)及近郊區(qū)通常不必考