導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計內(nèi)控制度；措施

中圖分類號：F23文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2012）12-0121-02

1 內(nèi)控制度的概述

內(nèi)部控制是企業(yè)對會計業(yè)務(wù)活動進行組織、制約和考核的程序和措施，并且明確企業(yè)內(nèi)部職能部門的職責(zé)和權(quán)限，相互之間形成緊密聯(lián)系、相互協(xié)調(diào)和相互制約的控制系統(tǒng)，從而保證企業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營管理目標(biāo)。內(nèi)控制度可以根據(jù)不同的控制目的，分為兩大類會計控制和管理控制。會計控制的主要目的就是保護企業(yè)資產(chǎn)和物資的安全性，保證企業(yè)會計信息的真實性和完整性，合理的控制企業(yè)的財務(wù)活動；管理控制的主要作用是保證企業(yè)的經(jīng)營方針和企業(yè)決策的貫徹執(zhí)行，促進企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的經(jīng)濟性和效率性。內(nèi)部控制的主要母的是確保企業(yè)資產(chǎn)的安全性，企業(yè)財務(wù)信息和財務(wù)報告的可靠性。

內(nèi)部控制對企業(yè)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的合法性；（2）有助于實現(xiàn)管理層的經(jīng)營方針和目標(biāo)；（3）保護企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，以免企業(yè)資產(chǎn)流失；（4）保證企業(yè)會計業(yè)務(wù)和會計信息資料的真實性和完整性。房地產(chǎn)企業(yè)具有高投資、高風(fēng)險和周期長的特點，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)管理的首要目標(biāo)，而完善的內(nèi)控制度能夠充分保證房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。近年來，國家不斷對房地產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度也日漸完善。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度，對于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益有著非常重要的意義。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的建設(shè)原則

房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)控制度的建設(shè)需要符合以下幾個原則：（1）內(nèi)控制度的合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度必須要符合國家的法律法規(guī)，還要符合相關(guān)政府監(jiān)管部門對企業(yè)的監(jiān)管要求；（2）內(nèi)控制度的全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制涵蓋了房企業(yè)所有的財務(wù)活動，內(nèi)控制度應(yīng)該滲透到企業(yè)財務(wù)活動的決策，財務(wù)的執(zhí)行，財務(wù)的監(jiān)督和財務(wù)反饋等環(huán)節(jié)，避免在企業(yè)的財務(wù)活動中企業(yè)的內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞；（3）內(nèi)控制度的重要性原則。企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)突出重點，針對企業(yè)財務(wù)中重要、高風(fēng)險的事項和環(huán)節(jié)采取積極有效的控制措施，避免企業(yè)財務(wù)的重大缺陷存在；（4）內(nèi)控制度的有效性原則。內(nèi)部控制需要保證能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的內(nèi)部控制目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的員工必須嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)控制，及時的處理企業(yè)內(nèi)部控制在建立和實施的過程中變現(xiàn)出來的問題； （5）內(nèi)控制度的適應(yīng)性原則。企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)該要體現(xiàn)出企業(yè)財務(wù)活動的規(guī)模、特點和財務(wù)風(fēng)險狀況，還需要不斷改進和完善房地產(chǎn)企業(yè)項目環(huán)境和企業(yè)管理要求；（6）內(nèi)控制度的成本效益原則。內(nèi)部控制應(yīng)合理的權(quán)衡企業(yè)成本和企業(yè)效益的關(guān)系，充分體現(xiàn)出內(nèi)控制度的有效性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的現(xiàn)狀

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度有待進一步完善

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度在某些方面都不夠完善，例如內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制系統(tǒng)、信息與溝通以及內(nèi)部監(jiān)督等。造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不完整的原因，一方面是在制定過程中沒有充分考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；另一方面就是沒有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，盲目地構(gòu)建內(nèi)控制度，沒有系統(tǒng)化，使得內(nèi)控只停留在分散的制度文字編制的層面上，缺乏與之配套的操作流程，使得失去了實用性和可操作性。

3.2 房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境復(fù)雜

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控缺乏具有可操作性、規(guī)范化的文件。有的企業(yè)根本沒有制定相應(yīng)的制度與規(guī)范，而有的企業(yè)即使有相關(guān)的制度與規(guī)范，但是又沒有可操作性，缺乏一個制定具體規(guī)范的計劃；行使內(nèi)控行為主體素質(zhì)有待提高，不能完全滿足實際工作需要；存在著比較嚴(yán)重的多頭管理、各自為政的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度在客觀上大大增加了。

3.3 外部環(huán)境的影響

隨著經(jīng)濟全球化趨勢的日益加劇，現(xiàn)代企業(yè)的外部環(huán)境變得日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國內(nèi)企業(yè)的競爭，還要面臨國際企業(yè)帶來的壓力和挑戰(zhàn)。再加上房地產(chǎn)行業(yè)其本身的特殊性，資金投入大，風(fēng)險高，控制難度大等等。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性也是導(dǎo)致內(nèi)控復(fù)雜的主要因素，在會計核算方面，房地產(chǎn)企業(yè)不可能，也沒有必要去進行各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本的計算。

4 加強房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的措施

4.1 建立科學(xué)合理的員工績效考核體系

房地產(chǎn)企業(yè)建立科學(xué)合理的員工績效考核體系需要從以下幾個方面方面著手：（1）做好企業(yè)績效考核前的準(zhǔn)備工作。推行績效考核最強大的動力來源于公司決策層的支持，做好企業(yè)的宣傳和動員工作，策劃好企業(yè)考核工作的執(zhí)行方案，例如：成立企業(yè)績效考核工作小組，明確工作人員的工作職責(zé)和任務(wù)；（2）制定完整的崗位說明書，這是做好企業(yè)績效考核工作的前提條件，企業(yè)的績效考核的目的就是考察企業(yè)員工的崗位職責(zé)和員工工作任務(wù)的完成情況；（3）企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的分解。企業(yè)的戰(zhàn)略計劃可以分解為企業(yè)的年度經(jīng)營指標(biāo)，企業(yè)的年度指標(biāo)又可以分解程企業(yè)的季度經(jīng)營指標(biāo)和企業(yè)個人年度任務(wù)指標(biāo)；（4）持續(xù)改進考核體系。企業(yè)績效考核的組織者，應(yīng)充分了解廣大員工對企業(yè)的意見和提議，在實踐過程中不斷的完善，這樣企業(yè)的績效考核工作才能進一步的進行；（5）做好企業(yè)的考核績效計劃和考核反饋工作。在進行績效考核之前，企業(yè)的主管人員要與員工進行有效的溝通，制定良好的績效計劃，讓企業(yè)和員工一起共同確認績效考核指標(biāo)和績效考核標(biāo)準(zhǔn)。

4.2 健全房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控有關(guān)規(guī)章制度

一個企業(yè)的規(guī)章制度是企業(yè)行為的標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有法可依，有章可循。健全房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控相關(guān)制度主要要做好以下幾個方面的工作：（1）要做到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理有章可循，有法可依，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要建立起一系列完善的規(guī)章制度，但這些制度要以《會計法》、《公司法》和《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》為依據(jù)，并且要根據(jù)企業(yè)的實際情況，還要符合企業(yè)的財務(wù)管理體制，企業(yè)的固定資產(chǎn)管理制度，企業(yè)的利潤分配管理制度，不斷的完善規(guī)章制度，提高企業(yè)規(guī)章制度的科學(xué)性；（2）企業(yè)還需要明確規(guī)定企業(yè)的每個員工每天必須做什么，針對具體的情況應(yīng)該怎樣做等，從而保證責(zé)任制的實施，讓企業(yè)的每位員工都能清楚的認識到自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，保證每位員工都能自覺遵守，還要針對員工建立起有效的激勵機制和企業(yè)監(jiān)督約束機制。在日常工作過程中，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，增強企業(yè)規(guī)章制度的執(zhí)行力度。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)要真正落實各項財務(wù)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)真正落實財務(wù)管理工作的前提條件就是要明確各崗位職責(zé)，明確責(zé)任制，各負其責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)落實財務(wù)管理工作要做好以下幾個方面工作：（1）企業(yè)應(yīng)完善法人治理結(jié)構(gòu),健全企業(yè)各項財務(wù)管理職能，完善各企業(yè)之間資金往來的財務(wù)手續(xù)，搞好企業(yè)的利潤分配管理，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；（2）企業(yè)會計基礎(chǔ)工作的統(tǒng)化和規(guī)范化，會計人員要根據(jù)企業(yè)會計基礎(chǔ)工作的要求，建立企業(yè)會計賬冊，嚴(yán)格辦理會計手續(xù)，仔細的進行會計核算；（3）會計人員要加強企業(yè)會計原始憑證的審核和企業(yè)財務(wù)收支的監(jiān)督工作；（4）定期核對企業(yè)會計賬簿數(shù)據(jù)和企業(yè)庫存現(xiàn)金和實物以及各企業(yè)之間的往來賬款，確保企業(yè)的賬目清晰和準(zhǔn)確；（5）會計人員要嚴(yán)格編制會計報表，為企業(yè)財務(wù)會計報告信息的準(zhǔn)確性和真實性提供最基本的保障。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期很長，消耗量也很大。建立完善的會計內(nèi)控制度，對于房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)只有建立科學(xué)的內(nèi)控制度，才能讓房地產(chǎn)項目實現(xiàn)成本最小化，達到經(jīng)濟效益最大化的目的，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會經(jīng)濟效益。

參考文獻

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；經(jīng)濟效益；生產(chǎn)運營

在美國次貸危機的影響下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到了更多的金融市場監(jiān)管，如何增強自身的國際競爭力是它們目前所面臨的最主要問題。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題日益凸顯的時期，各房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住這次契機，通過對自身內(nèi)部控制存在問題的分析來尋找解決之策，才能在這個行業(yè)獲得生存的機會與更大的發(fā)展。

一、內(nèi)部控制概述

內(nèi)部控制指的是企業(yè)為了確保在遵守國家規(guī)章制度的前提下，獲得可靠財務(wù)報告以及經(jīng)營效果而建立的由領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及其他相關(guān)人員共同參與的制度與程序。它是企業(yè)為了自律，并通過制度管理、風(fēng)險控制、內(nèi)部稽查以及相互制約等措施來達到降低投資風(fēng)險以及完成經(jīng)營目標(biāo)等目的而制定的。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，因而它的經(jīng)營活動會受到政治與經(jīng)濟形式變化的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要性

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到某一階段以后，企業(yè)的資金與人員均有了一定的規(guī)模，此時企業(yè)的財務(wù)管理能力、機構(gòu)設(shè)置以及人員的配備都需要獲得一定的提升來滿足企業(yè)繼續(xù)壯大的需要。

嚴(yán)密而完善的內(nèi)部控制可以推動企業(yè)改進管理過程中存在的問題，提高企業(yè)的經(jīng)營水平。它還可以起到監(jiān)督的作用，讓房地產(chǎn)企業(yè)遵照規(guī)章制度與原定計劃開展經(jīng)濟活動，幫助企業(yè)均衡、協(xié)調(diào)的發(fā)展。同時，它也可以核算資金投入，找出經(jīng)營管理中存在的漏洞并進行改進。另外，內(nèi)部控制的存在可以通過對有效信息的收集來幫助房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)做出最正確的決策，并防止會計、統(tǒng)計工作中出現(xiàn)的舞弊現(xiàn)象。

三、當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題1.內(nèi)控制度不夠健全、不透明大眾普遍認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏社會責(zé)任感與公信力，過于追求經(jīng)濟利益，這與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全以及不夠透明有著很大的關(guān)系。我國有部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立自我約束與防范機制，違規(guī)情況發(fā)生后再采取補救措施，這種辦法只能在事后進行控制，非常的被動，影響了內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。

2.房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的重視程度與執(zhí)行程度都不夠

由于相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制重視程度的不足或是制度內(nèi)容不合理等，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息失真。而有些企業(yè)則是執(zhí)行得不到位，內(nèi)部控制制度的建立只用來應(yīng)付相關(guān)部門的檢查，在實際的經(jīng)營過程中卻完全忽視了它的存在。

3.缺乏監(jiān)督

雖然由政府部門與社會監(jiān)督機構(gòu)共同構(gòu)成的監(jiān)督體系已經(jīng)形成，但其發(fā)揮的監(jiān)督作用卻沒有達到預(yù)期效果。各個企業(yè)之間缺乏橫向的信息溝通與比較，也讓企業(yè)之間失去了相互監(jiān)督的作用。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期比較長、項目地點不固定等特殊性給企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行造成了一定的難度，因而無法實現(xiàn)重要信息的及時溝通。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的宣傳力度，讓企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們充分地意識到內(nèi)部控制的重要。在建立內(nèi)部控制制度時，要以企業(yè)自身的實際情況為依據(jù)，并將內(nèi)部控制制度的實行當(dāng)做一項長期任務(wù)來抓。在實行的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的董事會應(yīng)該充分發(fā)揮他們的作用，帶頭創(chuàng)造出企業(yè)內(nèi)部控制的實行環(huán)境，并執(zhí)行他們的監(jiān)督、引導(dǎo)作用。

2.完善企業(yè)內(nèi)部控制的信息溝通機制

及時、有效的信息溝通是房地產(chǎn)管理者可以快速掌控企業(yè)最新經(jīng)營情況以及確保員工以正確方式履行工作職責(zé)的保證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善企業(yè)的內(nèi)部控制信息溝通機制，以免企業(yè)出現(xiàn)溝通不暢或不及時的情況。房地產(chǎn)企業(yè)建立信息溝通機制之后，還需要進行定期的調(diào)試，讓信息的收集、存儲以及傳遞工作發(fā)揮更大的作用，滿足企業(yè)經(jīng)營信息的需求。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)原則

（1）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的任何經(jīng)濟活動都必須在遵守國家相關(guān)法律的前提下開展。并且，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)制度的制定不得與國家規(guī)章制度發(fā)生沖突，堅持合法性原則。

（2）全面性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是一個完整的系統(tǒng)，它的實施會涉及到企業(yè)的各個部門以及經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制的全面性原則要求內(nèi)控制度在不違反企業(yè)內(nèi)部會計制度的前提下覆蓋企業(yè)的所有經(jīng)營環(huán)節(jié)，并在決策、監(jiān)督與執(zhí)行的過程中落實業(yè)務(wù)流程的控制點。內(nèi)部控制作用在企業(yè)所有經(jīng)營環(huán)節(jié)中的滲透具體體現(xiàn)在對原料和設(shè)備采購的控制、項目施工成本的控制、開發(fā)費用的核算上。

（3）審慎性原則

企業(yè)內(nèi)部控制的最重要作用就是防范經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。而房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營上的特點，因此風(fēng)險比較大。為了盡量降低出現(xiàn)風(fēng)險的可能性，內(nèi)部控制制度需要嚴(yán)格遵守審慎性原則，充分考慮經(jīng)營過程中各環(huán)節(jié)的潛在風(fēng)險，并通過合理的措施來預(yù)防或減少風(fēng)險。

（4）靈活性原則

前瞻性是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制作用的一個特點，它可以隨著市場行情的變化對企業(yè)的內(nèi)部管理作出相應(yīng)的調(diào)整來適應(yīng)環(huán)境的變化，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、運營策略以及內(nèi)部管理的及時變化與調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制作用的發(fā)揮得到了保障，同時也確保了企業(yè)的經(jīng)濟利益。

4.健全風(fēng)險內(nèi)部控制機制

在房地產(chǎn)市場行情變化快、走向不明確的情況下，各種關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)政策與資金信息的消息鋪天蓋地而來，僅憑房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)來判斷這些信息的真實性是遠遠不夠的。完善的內(nèi)部控制制度可以根據(jù)其風(fēng)險評估結(jié)果與預(yù)測幫助企業(yè)把握市場的走向，做出最準(zhǔn)確的決策。房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都會受到很多因素的影響，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要具備一定的風(fēng)險意識，通過風(fēng)險預(yù)測、風(fēng)險評估等方法對經(jīng)營風(fēng)險進行防范和控制。

五、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的案例分析

某房地產(chǎn)公司經(jīng)歷十幾年的發(fā)展與壯大，在內(nèi)部控制方面已經(jīng)有一定成效。其企業(yè)文化為“提供愉悅空間，共享優(yōu)質(zhì)空間”并且本著“誠信合作、共贏為本”的經(jīng)營理念。在十幾年的發(fā)展過程中，該公司的經(jīng)營理念以及企業(yè)文化為企業(yè)打下了堅實的根基。但是也存在一些比較明顯的問題，比如在內(nèi)部控制的監(jiān)督和執(zhí)行方面，該公司缺乏明確的獎懲機制。在執(zhí)行過程中沒有全面進行監(jiān)督和規(guī)范并定期進行考核和獎懲。從制度建設(shè)的角度來看，該公司在進行股份制改造過程中，在相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上結(jié)合公司實際運營情況修改并制定了《總裁工作細則》《公司章程》等制度來確保公司運作的規(guī)范。此外還了68份內(nèi)部受控文件，比如《報銷管理控制文件》、《預(yù)算管理控制文件》等。這些內(nèi)部受控文件作為相關(guān)部門日常工作的依據(jù)，在提升該公司的經(jīng)濟效益方面起到了很大推動作用。但同時也存在操作性不高、條款重復(fù)等問題。

由于以上問題的存在，使得該公司在信息溝通方面出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致了重復(fù)售樓事件。2008年7月28日，該公司的售樓系統(tǒng)顯示A客戶的認購信息，并收取五萬元定金，但是該客戶在同年6月又辦理了退訂手續(xù)。而此期間，該公司的售樓系統(tǒng)中該套房同時還有B客戶的認購信息，時間為同年4月。由此可見，受到內(nèi)部控制制度不夠完善的影響，該公司的信息更新管理出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致了重復(fù)銷售的問題。

2010年，該公司進行了內(nèi)部控制改革，主要從內(nèi)部控制環(huán)境的創(chuàng)建、內(nèi)部控制制度原則的修訂、風(fēng)險內(nèi)部控制機制的健以及信息溝通機制的完善等幾個方面著手。尤其在信息溝通這個方面，該公司明確規(guī)定售后服務(wù)以及收款人每天下班前需要首先核對錄入資料以及相關(guān)的交易信息進行，在完成換房、信息變更、退訂等信息的變動并取得組長簽字。通過組長的監(jiān)督作用來確保企業(yè)內(nèi)部信息溝通的順暢。而經(jīng)過此次改革，該公司再也沒有出現(xiàn)過重復(fù)售樓的情況，并且監(jiān)督與執(zhí)行力度都得到了明顯改善，獎懲機制也更加健全，相關(guān)內(nèi)部控制文件操作性不高、條款重復(fù)等問題也一并得到了解決，在完善的內(nèi)部控制制度下，公司實現(xiàn)了經(jīng)濟效益的大幅提升。

六、結(jié)語

針對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，內(nèi)部控制所能發(fā)揮的作用比一般的企業(yè)更大。因此，內(nèi)部控制作用是否有效會對房地產(chǎn)企業(yè)造成非常大的影響。不僅會影響企業(yè)抵御風(fēng)險和防錯防弊的能力，還會影響企業(yè)的經(jīng)營、管理水平以及競爭實力。由此可見，重視房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對于改進企業(yè)管理與經(jīng)營中存在的問題有著重要的意義。各房地產(chǎn)企業(yè)如果可以仔細發(fā)覺內(nèi)部控制中存在的問題并實行相應(yīng)的對策，企業(yè)一定可以獲得更大的發(fā)展與進步空間。

參考文獻：

[1]劉梅霞.論內(nèi)部控制制度在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方面的應(yīng)用[J].中國集體經(jīng)濟，2013（6）

篇3

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；形成原因；防范對策

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由負債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因

（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認識到財務(wù)風(fēng)險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風(fēng)險的形成。

（二）對財務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經(jīng)濟效益等作出詳細的財務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風(fēng)險。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟效益被抵消，并且隨著企業(yè)負債比重的增加，利息負擔(dān)也越來越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風(fēng)險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國的企業(yè)在進行經(jīng)濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險比較集中，不能通過分散風(fēng)險的方式降低財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策

（一）完善部門和制度建設(shè)

思想上的重視對行動有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計信息，提高風(fēng)險意識，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟活動的順利進行。再次，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會風(fēng)險發(fā)生后如何降低風(fēng)險帶來的危害，更要重視風(fēng)險的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強財務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財務(wù)預(yù)算對企業(yè)經(jīng)濟效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強財務(wù)預(yù)算工作，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項目的可行性、設(shè)計費用、開發(fā)成本、間接費用、借款計劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財務(wù)預(yù)算的全面性。在進行資金預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負債規(guī)模和合理的負債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務(wù)風(fēng)險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負債率就越高，如果資產(chǎn)的負債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔(dān)財務(wù)風(fēng)險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)財務(wù)認真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進了財務(wù)風(fēng)險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風(fēng)險管理，在制度上健全風(fēng)險管理和財務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

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篇4

知識管理指的是企業(yè)在日常生產(chǎn)運營中要隨著市場的轉(zhuǎn)變，不斷獲取新的知識，在對新知識充分利用的同時還需根據(jù)企業(yè)的實際情況對知識進行創(chuàng)新，進而使企業(yè)自身的生產(chǎn)運營能力得到強化。將知識管理落實到房地產(chǎn)企業(yè)中，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)運營中根據(jù)國家現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的主要形勢來獲取最新的知識信息，并針對這些知識信息進行分析、篩選、整理、存儲、創(chuàng)新，進而通過知識信息在企業(yè)內(nèi)部各部門之間的傳遞來強化部門間的合作交流，使房地產(chǎn)企業(yè)日常的生產(chǎn)運營變得更加有序化。從現(xiàn)實層面來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想充分發(fā)揮知識管理的作用，就必須明確知識管理在企業(yè)日常生產(chǎn)運營匯總的重要性。這要求房地產(chǎn)企業(yè)能在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置專門的知識管理機構(gòu)，在提高企業(yè)知識管理專業(yè)性的同時協(xié)助企業(yè)其他各部門進行知識管理的完善。不僅對強化企業(yè)內(nèi)部各部門之間的合作有著非常有效的幫助，同時還能有效強化企業(yè)在市場中的核心競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)知識管理實施的意義

市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭趨勢變得越發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中提高自身的競爭優(yōu)勢并獲得長足的發(fā)展就必須通過有效的知識管理來提高企業(yè)的管理質(zhì)量。就房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運營來看，從生產(chǎn)規(guī)劃到最終產(chǎn)品落實期間的各工作環(huán)節(jié)都設(shè)計廣泛的知識信息，且這些知識信息在房地產(chǎn)企業(yè)中不僅是維持生產(chǎn)運用的重要資源，同時還是維護企業(yè)在市場競爭中得到長足發(fā)展的重要保障，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的工作中應(yīng)重視對知識信息的管理。就房地產(chǎn)企業(yè)的知識管理工作來看，其中一項至關(guān)重要的內(nèi)容就是及時有效的將知識信息傳遞至企業(yè)生產(chǎn)運用的相關(guān)部門中。這一工作能使企業(yè)相關(guān)的工作人員與知識信息之間形成充分的銜接，在已有知識經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對知識信息進行創(chuàng)新創(chuàng)造，這對強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的創(chuàng)新能力也有極為有效的促進作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的知識內(nèi)容非常繁雜，因此在實際的知識管理中就必須形成一套系統(tǒng)的管理方式，這不僅能使房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)運營中實現(xiàn)資源利用的最大化，同時對激發(fā)企業(yè)的潛能促進企業(yè)自身競爭實力的提升也有著巨大的幫助。由此可見，加強房地產(chǎn)企業(yè)的知識管理無論是對提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的核心競爭力，還是對轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理運營模式都有著非常有效的作用，能有效促進房地產(chǎn)企業(yè)在激勵市場競爭中得到長足的發(fā)展。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)知識管理模式應(yīng)用策略

1.科學(xué)有效知識管理策略的制定。知識管理作為能有效提高企業(yè)競爭實力的工作內(nèi)容在一些發(fā)達國家中已經(jīng)有了多年的實施經(jīng)驗，因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要向通過相關(guān)策略的制定來提高知識管理的有效性，就必須充分對這些經(jīng)驗加以借鑒，并更具企業(yè)自身的實際情況進行創(chuàng)新，設(shè)計一套與企業(yè)自身發(fā)展相符合的知識管理策略以作為企業(yè)中各部門知識管理的重要依據(jù)。而在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各部門也可以以自己部門的實際工作內(nèi)容為依據(jù)再次對知識管理工作進行創(chuàng)新。這一方式的運用往往對提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率有著非常重要的作用，還能使企業(yè)的生產(chǎn)資源得到最大化的利用。2.良好知識管理平臺的構(gòu)建。一個良好知識管理平臺的構(gòu)建能切實有效的促進企業(yè)內(nèi)部知識管理質(zhì)量的提升。當(dāng)今社會網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的飛速發(fā)展為企業(yè)知識管理平臺的構(gòu)建提供了極為有力的條件，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的知識管理內(nèi)容非常繁雜，且需要對企業(yè)內(nèi)部各部門的知識信息進行綜合運用，因此，在實際的知識管理中往往需要對各類知識信息內(nèi)容進行有效的整合。而將網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)運用到企業(yè)內(nèi)部的知識管理平臺構(gòu)建中，能充分有效的對網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛性、時效性、互動性充分利用，在提高企業(yè)知識管理質(zhì)量的同時便捷各部門之間的溝通交流。3.專業(yè)化知識管理部門的構(gòu)建。一個專業(yè)化的知識管理部門通常需要有以下的內(nèi)容所組成：首先，部門管理者。部門管理者自身要具備非常豐富的管理經(jīng)驗，且在工作中要能合理的對工作進行安排，協(xié)調(diào)部門工作人員之間的關(guān)系，既要具備良好的創(chuàng)新能力又要能理性的對工作及問題進行分析解決；其次，技術(shù)專家。技術(shù)專家要具備較強的知識管理經(jīng)驗?zāi)芰?，要求能對知識管理中出現(xiàn)的不同問題進行深入的原因分析，保證能對工作的實施提出由建設(shè)性的建議；最后，技術(shù)人員。技術(shù)人員要具備較強的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)能力，要求在工作中做好知識管理系統(tǒng)的管理與維護。4.重視企業(yè)內(nèi)部文化氛圍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營從最初開發(fā)規(guī)劃的落實到最終成品售后的實施，中間的各個環(huán)節(jié)都涉及非常繁雜的知識信息，要確保知識管理實施的有效性并提高企業(yè)在市場的競爭實力，就必須通過企業(yè)內(nèi)部文化的構(gòu)建來為知識管理的實施提供精神保障。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要重視企業(yè)精神文化的構(gòu)建，要求其在工作通過引導(dǎo)的形式將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略融入到各員工的思想中；另一方面，制定相關(guān)的規(guī)章制度，以規(guī)章制度為依據(jù)對企業(yè)員工的工作行為進行管理。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需以企業(yè)最終的盈利為目的構(gòu)建相應(yīng)的物質(zhì)文化，強調(diào)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)在生產(chǎn)運營中的重要地位。5.針對知識管理的有效性構(gòu)建良好支撐體系。房地產(chǎn)企業(yè)要確保其知識管理工作的有效性往往需要對以下的三項工作進行完善來為知識管理的實施提供保障。首先，緊抓土地開發(fā)權(quán)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)對國家相關(guān)的政策信息進行深入分析與了解，并對市場的實際情況做好分析與調(diào)研；其次，做好人事管理工作。人力資源作為企業(yè)最重要的資源在知識管理的實施方面起到了重要的保障作用，為提高知識管理的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也應(yīng)重視企業(yè)內(nèi)部人力資源的開發(fā)與管理；最后，完善企業(yè)融資。完善企業(yè)內(nèi)部的融資工作能為知識管理的實施提供重要的資金支撐。

四、結(jié)語

在知識資源高度集中的當(dāng)今社會，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身及市場的實際情況不斷對企業(yè)中的知識管理進行創(chuàng)新，以促進自身在激烈市場運營中競爭實力的提升。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)揮知識管理的重要作用就必須以自身的實際情況為依據(jù)，制定有效的知識管理策略、構(gòu)建專業(yè)化的知識管理部門、設(shè)計一個有效的知識管理平臺，從而是自身在激烈的市場競爭中得到長足的發(fā)展。

作者:姚芬 單位:陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 風(fēng)險 風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理是按照國家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求，遵循資本營運規(guī)律，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動進行組織、預(yù)測、決策、計劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其特點有：資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)是生存、發(fā)展和獲利；財務(wù)管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務(wù)活動為核心，因此，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理也有著相應(yīng)的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務(wù)的能力，減少破產(chǎn)的風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去；籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。

房地產(chǎn)行業(yè)近年來在我國得到了迅猛發(fā)展，這個在我國起步于20世紀(jì)80年代中期的新興行業(yè)已成為當(dāng)前投資的重要領(lǐng)域之一，但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲，隨著金融危機爆發(fā)后實體經(jīng)濟所受影響漸漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫受到嚴(yán)重的擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機，其對財務(wù)管理的要求所存在的風(fēng)險都逐漸暴露，如果這些風(fēng)險得不到應(yīng)有的重視和及時的風(fēng)險控制應(yīng)對策略，一旦整個市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn)，或許會在整個行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險必須得到重視。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的風(fēng)險

1、償債風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運作才能支撐企業(yè)的運營。因此在項目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開發(fā)方式以負債開發(fā)為主，大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報的內(nèi)部利益驅(qū)動下，企業(yè)為追逐高利潤，經(jīng)常會在財務(wù)方面忽略考慮項目的可行性，預(yù)算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規(guī)范地進行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負債進行的投資不能按期收回并且得到預(yù)期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴(yán)重的償債風(fēng)險。根據(jù)全國工商聯(lián)經(jīng)濟部、中華財務(wù)咨詢有限公司《中華工商上市公司財務(wù)指標(biāo)指數(shù)（2011年度）》財務(wù)數(shù)據(jù)比較全行業(yè)上市公司2011年財務(wù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率處于相對較高的水平，僅次于輕資產(chǎn)的金融服務(wù)行業(yè)。

從2011年的截面數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率相對其他行業(yè)來說已處于高位，假設(shè)全行業(yè)資產(chǎn)負債率服從正態(tài)分布，那么房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)落在了這個以47.78%為均值的正態(tài)分布的98%，即3σ范圍以外，從統(tǒng)計學(xué)的概念已經(jīng)可以認為其達到了極大值。

從1997年至2011年，整個房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率一直在75%上下波動，遠高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)處于這么高的資產(chǎn)負債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。

2、籌資風(fēng)險

從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規(guī)范的借入資金，使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，而且不夠穩(wěn)定的資金構(gòu)成使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨著很大的籌資風(fēng)險。

目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發(fā)生增長變化，不僅進一步增加了企業(yè)的資金成本，而且還抵減了一部分預(yù)期收益，這種資本結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況對利率變化相當(dāng)敏感，隨著利率的上下浮動產(chǎn)生較大的財務(wù)波動。

3、管理風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對其他行業(yè)來說較長，這也就決定了財務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長，使得財務(wù)管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務(wù)關(guān)系，在經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)企業(yè)就會有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動，相應(yīng)的風(fēng)險和責(zé)任也就比較大。因為房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)性差，如果財務(wù)管理能力不強，財務(wù)監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會缺失，就會造成基礎(chǔ)管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的成因

1、預(yù)算執(zhí)行力低

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規(guī)的預(yù)算管理制度；沒有對評估項目進行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運作以及資產(chǎn)報酬率等方面進行財務(wù)分析；沒有對企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應(yīng)的評判。即使最后項目開始運作，整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預(yù)算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款，拆東墻補西墻，影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風(fēng)險和籌資風(fēng)險。

2、資金管理低效和成本控制不力

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題?；I集到資金后，在企業(yè)層面，財務(wù)部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業(yè)基礎(chǔ)層面，財務(wù)管理人員普遍缺乏相應(yīng)的管理知識，不能夠上升到宏觀層面去對整個企業(yè)資金運作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對資金管理的低效，既無法為企業(yè)良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運行的成本，同時成本控制不力使得財務(wù)系統(tǒng)處于一個非常脆弱的環(huán)境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業(yè)帶來了極大的管理風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制對策

1、樹立風(fēng)險意識

上述三點風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)特別并值得高度重視的，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須針對自身情況樹立風(fēng)險意識，設(shè)立風(fēng)險防范機制等應(yīng)對方案。沒有樹立風(fēng)險意識的企業(yè)，就算現(xiàn)在做得規(guī)模再大、盈利再好，一旦出現(xiàn)小的財務(wù)波動，有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產(chǎn)企業(yè)由上至下要樹立風(fēng)險意識，進而企業(yè)全體了解所面臨的風(fēng)險，做好應(yīng)對這些風(fēng)險的措施，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化高速發(fā)展的資金管理模式，及時對于管理中的財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測和防范。

2、可行性論證和科學(xué)決策

因為房地產(chǎn)企業(yè)有著獨特的行業(yè)特征和特點，在項目開發(fā)之初，企業(yè)就應(yīng)從整體效益出發(fā)，使用成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進行可行性研究。與此同時，也要做好對整個企業(yè)的SWOT分析，根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業(yè)能夠做的和可能做的戰(zhàn)略組合，從而確定當(dāng)前項目是否是企業(yè)能夠做、必須做的，考慮企業(yè)人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中，財務(wù)部門要從籌資成本、資金規(guī)模以及預(yù)期收益等方面進行整體分析、測算，實行科學(xué)的決策而非盲目立項上項。

3、加強預(yù)算執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過財務(wù)預(yù)算指導(dǎo)具體職能部門進行短期目標(biāo)和長期計劃的完成，根據(jù)企業(yè)短期和中長期目標(biāo)的不同，合理地對資金進行分配。同時，財務(wù)預(yù)算能夠科學(xué)地了解當(dāng)前項目可能要求的大致財務(wù)狀況，進而做出相應(yīng)的、合理的調(diào)整，有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動，避免資產(chǎn)負債率的逐年走高，將資產(chǎn)負載率保持在可控范圍內(nèi)，始終保持企業(yè)的償債能力，使企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實際收益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署，在具體的項目預(yù)算方面，先對項目的各環(huán)節(jié)進行整體的預(yù)算。在實施和調(diào)節(jié)上，需要將月度、季度、年度的預(yù)算分析和考核進行協(xié)調(diào)安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預(yù)算執(zhí)行過程中，如果超出預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將其上報至企業(yè)最高決策層進行審批，并附加理由說明，在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn)，確實保證資金的安全。

4、構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險測評指標(biāo)體系

我國現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險分析指標(biāo)體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面，這三個方面的體系又由多種基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成。財務(wù)風(fēng)險評價方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標(biāo)體系雖然重要但仍然需要改進，用更加數(shù)量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析等。

在眾多的風(fēng)險評價方法中，層次分析法有其定性和定量相結(jié)合地處理各種評價因素的優(yōu)點，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試使用這種方法構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險測評指標(biāo)體系。

5、規(guī)范財務(wù)行為，強化業(yè)務(wù)素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平不高，很重要的一個原因就是內(nèi)部管理制度不健全，財務(wù)管理的隨意性較大。無規(guī)矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規(guī)章制度，企業(yè)的財務(wù)管理流程就無章可循，如果不能嚴(yán)格按照規(guī)章制度來做，企業(yè)內(nèi)部管理的加強便無從談起。

同時，強化企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理知識，加強對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。質(zhì)量好的財務(wù)人員對于新情況的處理能力是相當(dāng)關(guān)鍵的。企業(yè)財會人員應(yīng)該加強自身的財務(wù)修養(yǎng)，通過科學(xué)的戰(zhàn)略眼光加強對企業(yè)資金運作的管理，從而達到降低財務(wù)風(fēng)險的根本目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理面臨較大的風(fēng)險，而其風(fēng)險的形成原因是多方面的，有各企業(yè)內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)和成本控制不力的原因，也有外部行業(yè)特性造成的資產(chǎn)負債率高的原因，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對風(fēng)險能力，必須要建立健全財務(wù)管理機制，以有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。只有有效地降低和規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，才能切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力，使房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟中健康發(fā)展、做大做強，成為一個健康的投資產(chǎn)業(yè)。

【參考文獻】

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篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險防控 內(nèi)部審計

當(dāng)前，隨著社會的發(fā)展，我國企業(yè)已經(jīng)逐步認識到內(nèi)部審計的重要性。但是，由于內(nèi)部審計起步晚，發(fā)展比較緩慢，審計方法明顯落后。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于投資規(guī)模較大，傳統(tǒng)的內(nèi)部審計方法存在著明顯問題，難以及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中潛藏的風(fēng)險。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作，及時發(fā)現(xiàn)、規(guī)避企業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種問題和風(fēng)險，實現(xiàn)維護市場秩序，促進我國經(jīng)濟快速健康發(fā)展的目的。

一、內(nèi)部審計的概念

內(nèi)部控制指的是企業(yè)或者單位為了實現(xiàn)特定目標(biāo)，避免或降低各種風(fēng)險，提高經(jīng)營管理效率，而制定和實施的一系列方法、措施和程序。內(nèi)部控制是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。內(nèi)部審計是企業(yè)或者單位加強內(nèi)部控制的重要手段，是實施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和不可缺少的重要組成部分。

作為一種特殊的形式體現(xiàn)在內(nèi)部控制系統(tǒng)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部審計的需要，制定科學(xué)完善的內(nèi)部審計制度，建立起獨立有效的內(nèi)部審計機構(gòu)。內(nèi)部審計機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在貫徹國家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，對內(nèi)部加強審計監(jiān)督并及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理過程中存在的缺陷，及時規(guī)避企業(yè)發(fā)展中存在的風(fēng)險，推動企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計中存在的問題

（一）對內(nèi)部審計的重要性認識不足

在很多時候，由于內(nèi)部審計并不能產(chǎn)生出直接的經(jīng)濟效益，所以房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計工作并沒有高度重視。同時，由于開展內(nèi)部審計工作需要設(shè)置更多的部門和工作人員，也需要制定相關(guān)的規(guī)章制度，增加管理環(huán)節(jié)，這在很多房地產(chǎn)企業(yè)看來，增添了管理難度。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)把內(nèi)部審計等同于成本控制，沒有全面理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的重要作用。實際上，內(nèi)部審計有助于維護房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營活動，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全，有效提高企業(yè)經(jīng)濟效益和市場競爭實力。

（二）內(nèi)部審計的作用沒有得到有效發(fā)揮

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然設(shè)置了內(nèi)部審計部門，但是由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，內(nèi)部控制意識薄弱，內(nèi)部審計的作用很難得到發(fā)揮。主要表現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成一個完善的內(nèi)部控制系統(tǒng)，財務(wù)評價制度和經(jīng)濟合同管理制度很不健全。同時，缺少對經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進行事前預(yù)測，而更加重視對實物進行控制。加上獎懲標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，這在很大程度上對內(nèi)部審計制度的貫徹執(zhí)行產(chǎn)生出不利的影響。

（三）內(nèi)部審計制度不夠健全

在當(dāng)前我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，還普遍存在著內(nèi)部控制系統(tǒng)設(shè)計不合理、內(nèi)部審計制度不夠健全的情況。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)審部門劃歸于財務(wù)部門，這實際上就導(dǎo)致內(nèi)部審計缺乏獨立性，內(nèi)部審計的作用很難得到發(fā)揮。同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計職能僅僅是審核會計賬目方面，而在防范開發(fā)項目投資風(fēng)險、降低項目運作成本以及提高經(jīng)濟效益等方面的作用沒有得到廣泛認可。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的制度建設(shè)和創(chuàng)新

（一）建立健全完善的內(nèi)部審計制度

內(nèi)部審計制度是推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保障，有助于房地產(chǎn)企業(yè)管理工作順利進行。一方面，要通過制度確保內(nèi)部審計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要地位。通過建立健全內(nèi)部審計制度，可以有效保證企業(yè)提高經(jīng)營效率和效果，使內(nèi)部審計的各項制度措施得到有效執(zhí)行。另一方面，內(nèi)部審計作為企業(yè)加強內(nèi)部監(jiān)控的重要手段，通過制度的建立與完善，可以充分發(fā)揮管理職能。內(nèi)部審計可以對企業(yè)的經(jīng)營活動、組織效益以及成本費用等進行審查和評價，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)日常管理中存在的問題，并有針對性地提出整改方案與改進建議，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）加大房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的培訓(xùn)力度

高素質(zhì)的內(nèi)部審計人員是提高房地產(chǎn)企業(yè)價值的根本保證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員不僅要掌握會計、審計、經(jīng)濟法規(guī)和管理等知識，而且還要遵守審計準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范。在我國很多房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部審計人員主要來自于財務(wù)部門，他們的知識結(jié)構(gòu)不夠合理。因此，必須根據(jù)內(nèi)部審計工作的實際需要，進一步優(yōu)化內(nèi)部審計人員結(jié)構(gòu)，加大對內(nèi)審人員的素質(zhì)能力的培訓(xùn)力度。同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視建立科學(xué)的激勵機制來吸引優(yōu)秀的審計人員，建立起一個高效的審計團隊，改善企業(yè)經(jīng)營管理工作，努力實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

（三）積極改進審計手段

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員的工作重點是在對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性、合法性的審查與監(jiān)督上，審計對象是會計報表、賬簿、憑證等會計資料。實際上，在現(xiàn)實生活中，這一審計模式出現(xiàn)了很多問題，在很多時候阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的正常運作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要積極改進審計手段，從傳統(tǒng)的“查錯防弊”轉(zhuǎn)向為企業(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)決策服務(wù)，從審查和監(jiān)督轉(zhuǎn)向評價與咨詢。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的工作范圍不應(yīng)局限于財務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)當(dāng)擴展到企業(yè)經(jīng)營的各個方面。在審計方法上，應(yīng)該靈活多變，根據(jù)工作需要靈活采用多種方法。

四、結(jié)語

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視風(fēng)險防控工作，而內(nèi)部審計工作有助于房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制，合理規(guī)避市場風(fēng)險，因此，重視內(nèi)部審計工作成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要全盤考慮的題中之義，中長期的愿景是建立一套更加科學(xué)的內(nèi)部審計制度體系，從而不斷推動內(nèi)部審計制度的創(chuàng)新，盡可能地減少或者避免突發(fā)性的經(jīng)濟風(fēng)險，努力推動房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

參考文獻

[1]劉忠陽.現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部審計相關(guān)法律問題探究[J].法制與社會，2009（ 12） .

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、內(nèi)部控制的概述

內(nèi)部控制是對企業(yè)進行一定的內(nèi)部管理，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最基本、最關(guān)鍵的管理方式，一個完整而嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理，同時建立一系列完整的管理責(zé)任制度、內(nèi)部審計、報告和電子監(jiān)控的制度，可以提高企業(yè)內(nèi)部控制的能力和企業(yè)經(jīng)營管理水平、增強企業(yè)的綜合實力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，企業(yè)的資金、市場、人員發(fā)展到一定的規(guī)模，企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置、人力資源配備和財務(wù)管理水平等方面都需要進一步的完善，所以，要想適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，就必須從嚴(yán)去管理企業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)管理的創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式逐步向現(xiàn)代企業(yè)管理模式過渡，加強內(nèi)部控制是建立現(xiàn)代企業(yè)制度及企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度中存在的問題

（一）內(nèi)部控制制度不夠完善

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)存在著內(nèi)容不夠完整、設(shè)計不合理的問題，主要表現(xiàn)在有些企業(yè)只具備基本的內(nèi)部控制操作，沒有一個完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。比如財務(wù)控制、經(jīng)濟合同控制管理制度不健全，甚至有的企業(yè)還沒有建立自我規(guī)范和約束機制，只有遇到違法違紀(jì)的行為才會采取一定的措施進行補救，這是一種偏重于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制的機制，比如對經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的事前預(yù)測和控制很少涉及，僅較重視實物的控制，忽視對行為的控制，有的企業(yè)內(nèi)部控制職責(zé)劃分、獎懲標(biāo)準(zhǔn)不明確，嚴(yán)重影響了企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行，給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)內(nèi)部控制認識不夠

由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，間接的效益也需要很長的周期，還需要設(shè)置更多的人員崗位，制定大量的規(guī)章制度，增加辦事的環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)把精力主要放在房地產(chǎn)商品銷售和開發(fā)上。甚至有很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把內(nèi)部控制系統(tǒng)當(dāng)作是成本控制、內(nèi)部牽制制度、會計控制等。如果沒有充分理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的具體內(nèi)涵，就很容易束縛企業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)绊懫髽I(yè)的效率。企業(yè)內(nèi)部控制并不是對自己人不信任或者制造矛盾。企業(yè)應(yīng)該認識到內(nèi)部控制系統(tǒng)是保證企業(yè)經(jīng)營活動能夠有效地進行，保證資產(chǎn)的安全，會計資料的真實、完整，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點影響內(nèi)部控制制度的實施

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、籌資額大、資金周轉(zhuǎn)慢，涉及的部門范圍廣，內(nèi)部控制信息溝通不暢。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算時，開發(fā)成本與收入不配比等也影響了內(nèi)部控制制度的順利實施。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的具體措施

（一） 完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)原則

1.全面性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督的全過程。業(yè)務(wù)流程設(shè)計需要覆蓋到企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點落實到?jīng)Q策和執(zhí)行中，并進行監(jiān)督。不存在內(nèi)部控制的空白點，實行對整體經(jīng)營活動的控制，比如設(shè)備、材料和采購的控制，房地產(chǎn)的施工成本和開發(fā)費用的控制。

2.重要性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在兼顧全面的基礎(chǔ)上，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項和高風(fēng)險領(lǐng)域，并采取更為嚴(yán)格的控制措施，確保不存在重大缺陷。比如房地產(chǎn)企業(yè)對“三重一大”事項實行集體決策和聯(lián)簽制度就是重要性原則的體現(xiàn)。

3、制衡性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督的機制，同時兼顧運營效率。制衡性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)完成某項工作必須經(jīng)過相互不隸屬的兩個或兩個以上的崗位和環(huán)節(jié)，同時還要求履行內(nèi)部控制監(jiān)督職責(zé)的機構(gòu)或人員具有良好的獨立性。

4、適應(yīng)性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競爭狀況和風(fēng)險水平等相適應(yīng)，內(nèi)部控制系統(tǒng)需要有戰(zhàn)略性，并與企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部管理相適應(yīng)，隨著企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和方針及內(nèi)部管理需求等變化適時地進行調(diào)整和完善。適應(yīng)性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)建立與實施內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，適時地對內(nèi)部控制系統(tǒng)進行評估，發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，并及時采取措施補救。

5、成本效益原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)權(quán)衡實施成本與預(yù)期效益，以適當(dāng)?shù)某杀緦崿F(xiàn)有效控制。成本效益原則要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)必須考慮投入成本與產(chǎn)出效益之比。成本效益原則需要從企業(yè)的整體利益出發(fā)，盡管某些控制可能會影響工作效率，但會使企業(yè)免遭損失。

（二）、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制

1、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境好壞直接影響企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行，企業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)和整體戰(zhàn)略的實現(xiàn)，是企業(yè)內(nèi)部控制其他要素充分發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，并起著制約的作用，所以需要加大企業(yè)的內(nèi)部宣傳，提高企業(yè)管理者的內(nèi)部控制意識，讓企業(yè)管理者充分認識到現(xiàn)代企業(yè)要想在激烈的市場中獲得成功，就需要注重內(nèi)部控制設(shè)計與實施，保證每個崗位和人員，每項業(yè)務(wù)或環(huán)節(jié)都能按照企業(yè)的規(guī)章制度辦事，其次還需要發(fā)揮董事會的作用，董事會是企業(yè)內(nèi)部控制的核心，所以需要大力加強董事會的建設(shè)，只有董事會擁有技術(shù)、智慧和才能，并進行有效地控制，才能進行引導(dǎo)和監(jiān)督。另外還要加強企業(yè)文化建設(shè)，提高員工的思想道德水平，樹立公司統(tǒng)一的價值觀和道德標(biāo)準(zhǔn)，制定員工行為準(zhǔn)則。

2、建立嚴(yán)密的內(nèi)控體系

房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)經(jīng)營過程中制定相互牽制相互制約的制度，以防為主。工作中明確職責(zé)，另外要進行事后監(jiān)督，設(shè)立審計委員會。由董事會管理并獨立于被審計部門。

3、加強信息溝通

目前，我國企業(yè)信息化建設(shè)相對比較落后，不能為企業(yè)的營銷和管理提供有效的數(shù)據(jù)，采用電子商務(wù)管理，客戶的信息將成為現(xiàn)代企業(yè)的命脈，所以現(xiàn)代企業(yè)成本管理應(yīng)該重視客戶關(guān)系的維護成本。良好的信息管理能提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率，減少企業(yè)內(nèi)外信息不對稱和流通不暢。

結(jié)論

深化企業(yè)內(nèi)部控制是一個長期的過程，它需要政府和國家的支持，當(dāng)企業(yè)面臨著激烈的市場競爭，企業(yè)要加強內(nèi)部控制意識，不斷強化企業(yè)內(nèi)部控制。

現(xiàn)代企業(yè)只有不斷吸取和借鑒中外內(nèi)部控制的成功管理經(jīng)驗，才能抓住機遇，與時俱進，提高企業(yè)內(nèi)部控制水平，保證企業(yè)成為市場競爭的強者。

企業(yè)的內(nèi)部控制是樹立企業(yè)品牌的重要組成部分，只有有效的企業(yè)內(nèi)部控制方法才能適應(yīng)國際經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境，我國企業(yè)內(nèi)部控制的任務(wù)還任重而道遠，只有堅持企業(yè)內(nèi)部控制，中國的企業(yè)才會在世界的舞臺上有所作為。（作者單位：江蘇博愛投資有限公司）

參考文獻

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 問題 策略

房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，在發(fā)展過程中，財管管理問題是企業(yè)最為關(guān)注的話題，因為，財務(wù)狀況是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，是企業(yè)安身立命的根本。財務(wù)管理能使企業(yè)在理財方面更加集中，優(yōu)化籌資與投資機制；能對考評管理起到積極的輔助作用；能使管理變的更加專業(yè)，監(jiān)督變得更加嚴(yán)格。然而，在飛速發(fā)展的社會主義市場經(jīng)濟體制下，傳統(tǒng)的財務(wù)管理已不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展和競爭的需要，各個企業(yè)都在尋求新經(jīng)濟形式下，實際解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題關(guān)鍵所在，探討解決問題的方法和策略，以促進企業(yè)核心競爭力的提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

1、資金投入密集且周轉(zhuǎn)期長，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，資金管理問題是首要解決的。首先，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期需要有大量的資金注入，因其建設(shè)的周期比較長，涉及的范圍又廣，受房屋的工程等價和高額地價等方面的因素制約，資金投入密集且資金數(shù)額較大，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工等隊段，歷時較長，資金周轉(zhuǎn)期長。幫需要企業(yè)通過多種渠道進行資金籌集，而且籌資數(shù)額大，籌資任務(wù)繁重。

2、投資風(fēng)險大，決策要求高

房地產(chǎn)具有投資額大、開發(fā)周期長，企業(yè)內(nèi)外環(huán)境較復(fù)雜等特征，涉及到諸多不確定的因素，從而加大了整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，對投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性作用。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)和決策也顯得尤為重要，財務(wù)管理人員要做好對企業(yè)投資的分析和決策工作，在項目的開發(fā)和投資階段提高警惕，通過減少對投資決策方面的失誤來降低整個企業(yè)的經(jīng)濟損失，保證分析決策工作的可靠性和及效性，有效的降低風(fēng)險，分散風(fēng)險。

3、財務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，較為復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)外部聯(lián)系范圍較廣，企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜，財務(wù)關(guān)系不僅包括與企業(yè)債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、投資人及內(nèi)部職工之間的關(guān)系，還包括與國土、環(huán)保、規(guī)劃、建設(shè)等各個政府部門之間的監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。比較復(fù)雜的企業(yè)財務(wù)關(guān)系會使得企業(yè)的財務(wù)管理呈現(xiàn)多樣化，復(fù)雜化，加大管理難度，形成管理風(fēng)險。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理工作時，要與不斷變化的外部環(huán)境時刻保持密切聯(lián)系，保有更強的靈敏度。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理中存在的問題

1、財務(wù)管理模式滯后

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度不夠健全，管理模式陳舊，有些房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理不夠重視，在進行日常管理和招標(biāo)投標(biāo)工作中，沒有進行財務(wù)方面的衡量，把財務(wù)會計人員當(dāng)作是專門整理發(fā)票、記賬的人員，專業(yè)財務(wù)管理缺失，方法滯后。另外，缺乏完善的管理規(guī)章制度，財務(wù)管理工作沒有可遵循的依據(jù)，企業(yè)資金管理比較盲目，資金分散，企業(yè)重視成本核算而忽視成本控制，對財務(wù)管理的把控能力減弱。

2、財務(wù)管理信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)集團的各子公司的信息化工作都起步較早，為公司運作提供了方便。但是由于各子公司間運用的財務(wù)軟件都不盡相同，集團很難對各子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進行有效的匯總分析與管理，規(guī)劃統(tǒng)一工作，形成信息孤島現(xiàn)象。另外，在集團的下屬企業(yè)中，系統(tǒng)之間不能實現(xiàn)無縫對接，核算人員只能根據(jù)相應(yīng)的業(yè)務(wù)交易所進行處理，然后整理成憑證，降低了數(shù)據(jù)處理的時效性和準(zhǔn)確性，信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、資金管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展建立起財務(wù)長期增長模型，沒有設(shè)定明確的股利分配政策、資本回報率和資本結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，短期負債比例高，經(jīng)常會發(fā)生資金閑置或不足的情況；投資項目一味的追求多元化經(jīng)營，選擇追求短期效益，應(yīng)收賬款回收速度慢，盲目性較大，資金流動出現(xiàn)障礙，經(jīng)常造成周轉(zhuǎn)不暢的局面，總體經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的中存在的問題及發(fā)展策略

1、對開發(fā)項目進行可行性分析，加強風(fēng)險把控

企業(yè)一定要在項目開始運作之前，對項目進行可行性研究和分析，提高科學(xué)決策能力。財務(wù)管理人員要結(jié)合項目本身的特點，對項目運行中可能遇到的所有問題進行預(yù)測 ，重點把握籌資資本、籌資規(guī)模、首期投入資金、在建時所需常規(guī)資金和預(yù)期收益等幾方面的可行性分析，對房地產(chǎn)市場進行充分的調(diào)研，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員對投資風(fēng)險的管理意識，在投資風(fēng)險決策的過程中努力保持穩(wěn)健性，在投資決策中對風(fēng)險和收益進行嚴(yán)謹?shù)姆治?，最好是運用財務(wù)管理軟件對項目投資進行可行性分析，這樣才能有效的加強風(fēng)險防范和風(fēng)險控制，增強項目本身的把控能力，有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2、健全財務(wù)管理制度，加強項目運營控制

健全的財務(wù)管理制度是企業(yè)健康運行發(fā)展的根本保障，企業(yè)應(yīng)建立完善的財務(wù)管理制度，用制度來規(guī)范企業(yè)項目運作。首先要設(shè)立專門的企業(yè)管理機構(gòu)，保證樂業(yè)財務(wù)管理工作的正常運行。其次是財務(wù)管理人員要根據(jù)項目管理的需求和特點，制定相應(yīng)的管理制度，并在實踐中不斷修訂和完善，再次在資金管理中，對所有資金的收入和支出，都嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行，充分發(fā)揮企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)有的作用。最后，財務(wù)工作人員除了對會計結(jié)果進行審核外，還應(yīng)積極參與到項目經(jīng)濟合同的會審和項目的預(yù)算當(dāng)中，全方面監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況。

另外，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)的財務(wù)收入和支出的審批過程，審批人員對自身的審批依據(jù)、審批職責(zé)和審批權(quán)限進行明確和了解，并根據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)需要制定專項的管理制度，完善財務(wù)核算的辦法及監(jiān)督手段。

3、構(gòu)建統(tǒng)一的信息化管理系統(tǒng)平臺

信息化是現(xiàn)代企業(yè)的重要管理工具，更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中重要的管理支撐點。以集團組織建構(gòu)為基礎(chǔ)，運用信息化管理手段，建立統(tǒng)一平臺的系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)管理體系，把集團內(nèi)所有數(shù)據(jù)和信息資料在同一數(shù)據(jù)庫中集中處理，對房地產(chǎn)企業(yè)集團管理的各項業(yè)務(wù)進行集成應(yīng)用。實現(xiàn)資金管理、預(yù)算管理、數(shù)據(jù)分析、財務(wù)管理和人力資源管理一體化，從而形成集團數(shù)據(jù)流和信息流統(tǒng)一的平臺，為企業(yè)決策提供完整、及時、有效、準(zhǔn)確的信息。信息管理平臺的應(yīng)用能降低成本，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率不，加快發(fā)展并實現(xiàn)精細化管理，從而控制運營風(fēng)險，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升綜合競爭力。

4、實行全面的資金管理，提高企業(yè)資金的使用效益

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的中心就是資金的管理，財務(wù)部門應(yīng)努力加強企業(yè)內(nèi)部的資金融通工作，充分利用閑散資金，對內(nèi)部的存款和借款設(shè)置出專項的賬戶并進行相應(yīng)的核算和管理，對所需資金應(yīng)上報相應(yīng)的資金使用計劃后，再做統(tǒng)一的調(diào)劑和融通，通過合理的高度，充分發(fā)揮企業(yè)貨幣的時間價值，更好的降低企業(yè)資金的成本，提高資金的使用價值。

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目資金建設(shè)周期長，投入量較大，應(yīng)確定好最佳的企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，努力加強企業(yè)項目建設(shè)過程中的成本控制，在考慮企業(yè)資金的成本的基礎(chǔ)上考慮投資方案的選擇及可行性，對項目進行動態(tài)的評價和決策后再確定出最優(yōu)的企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，以求最大限度的降低資金的使用成本。并應(yīng)努力構(gòu)建出多元化的籌資渠道，有效緩解企業(yè)資金的困難，增強企業(yè)的實力和競爭力。

參考文獻 ：

篇9

關(guān)鍵詞：成本核算；控制；制度建設(shè)；監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對象不明確。房地產(chǎn)項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對象，是以整個開發(fā)項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會計有關(guān)知識，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費用，應(yīng)通過一定程序先歸集費用并采用適當(dāng)方法進行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發(fā)成本進行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項目間收入、成本費用和利潤數(shù)字相對真實、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評價經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會有多個不同項目同時滾動開發(fā)，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項目當(dāng)期利潤空間，有意將以后項目應(yīng)攤銷的成本提前確認并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。

2 存在問題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動性，但在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場競爭的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財務(wù)部門的決算報告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報告的時效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。

3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

①嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價?？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計開始，因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段工作水平的高低，設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標(biāo)工作，通過招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應(yīng)合理地確定工程造價，做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊伍及時凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項費用的補償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式?？偟膩碚f，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)，實行的是滾動開發(fā)，在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

（2）加強制度建設(shè)，強化會計監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一個房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負責(zé)成本核算工作，大型項目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機制。

②加大會計、稅收監(jiān)管力度。財政、稅務(wù)、審計等有關(guān)部門應(yīng)加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計部門或人員，強化內(nèi)部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益。另外，內(nèi)部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

設(shè)立內(nèi)

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；企業(yè)風(fēng)險管理

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）12-00-02

一、COSO《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述

2004年9月，COSO了名為《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內(nèi)部控制——整合框架》的補充和豐富，同時也標(biāo)志著“風(fēng)險管理時代”的到來。

這一報告從原來的只公布財務(wù)報表并且只關(guān)注財務(wù)報表的可靠性，到現(xiàn)在公布由企業(yè)編制的進行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來的財務(wù)信息擴展到了更廣泛的非財務(wù)信息。對主體目標(biāo)的這種分類可以使我們關(guān)注企業(yè)風(fēng)險管理的不同側(cè)面。另一方面，《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》提出內(nèi)部環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、事項識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應(yīng)對、控制活動、信息與溝通和監(jiān)控八個相互關(guān)聯(lián)的風(fēng)險管理構(gòu)成要素。這份企業(yè)風(fēng)險管理框架涵蓋了內(nèi)部控制，從而構(gòu)建了一個更強有力的概念和管理工具。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題分析

（一）控制環(huán)境與目標(biāo)設(shè)定方面

1.尚未形成良好的內(nèi)部控制文化。內(nèi)部控制文化包括企業(yè)員工的風(fēng)險觀念、風(fēng)險內(nèi)部控制意識和風(fēng)險管理職業(yè)道德等。內(nèi)部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現(xiàn)的過程。目前房地產(chǎn)企業(yè)的依法合規(guī)經(jīng)營意識薄弱，特別是基層項目機構(gòu)部分工作人員還未充分認識到內(nèi)部控制和風(fēng)險管理的重要性，法律意識淡薄，責(zé)任心不強，防范風(fēng)險意識差。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，許多前期形成內(nèi)部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現(xiàn)。因些內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內(nèi)部控制要增設(shè)人員崗位，制定大量規(guī)章制度，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)就認為加強內(nèi)部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認為內(nèi)部控制是對自己的不信任，容易造成內(nèi)部矛盾。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制認識的偏差。

2.人員素質(zhì)差異。一些員工專業(yè)水平不高，識別風(fēng)險和防范風(fēng)險的能力有限。內(nèi)部控制系統(tǒng)發(fā)揮作用必須落實到人員的實際操作，由于工作人員的風(fēng)險意識不強、判斷錯誤等原因而導(dǎo)致影響經(jīng)營風(fēng)險的狀況屢屢發(fā)生。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目部員工流動性比較強，宣傳學(xué)習(xí)無法系統(tǒng)全面，實施控制也就無法全面到位。

3.沒有制定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)自身實際制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，盲目追求業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展與追求自身經(jīng)濟利益，無視內(nèi)部控制中的合法合規(guī)控制，違規(guī)操作，給行業(yè)和社會帶來極大的損失。

（二）事項識別、風(fēng)險評估與應(yīng)對方面

1.風(fēng)險防范意識薄弱。首先表現(xiàn)為盲目追求利潤最大化。有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目強調(diào)利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規(guī)模為戰(zhàn)略目標(biāo)，盲目擴張使得有些房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸解決大量的資金需求，造成企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)到期不能償債的風(fēng)險。同時高額的貸款利息，增加了企業(yè)營運成本，加大了資金營運風(fēng)險。

2.缺乏風(fēng)險評估和管理。雖然有些房地產(chǎn)也設(shè)立部門對風(fēng)險進行管理，但設(shè)立不夠完善，存在盲點與漏洞，使風(fēng)險評估無法發(fā)揮預(yù)防作用。房地產(chǎn)項目的建設(shè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工藝龐雜，在經(jīng)營過程中，由于不確定因素而導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的案件屢有發(fā)生，例如，建筑市場中各類責(zé)任事故、層層轉(zhuǎn)包、合同糾紛屢見不鮮，使企業(yè)存在潛在風(fēng)險。

3.風(fēng)險識別和評估方法落后。近幾年來，雖然各房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導(dǎo)致了企業(yè)不能有效地控制風(fēng)險，不能及時地對所發(fā)生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統(tǒng)、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。

（三）信息與溝通方面

首先，缺乏有效的信息系統(tǒng)。一些業(yè)務(wù)或管理系統(tǒng)雜亂缺乏科學(xué)規(guī)劃，各系統(tǒng)之間缺乏溝通和協(xié)調(diào)，信息往往難以共享，各業(yè)務(wù)部門根據(jù)自身的業(yè)務(wù)需要，數(shù)據(jù)采集的口徑不一致，往往會產(chǎn)生誤導(dǎo)的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時將有關(guān)政策傳達給參與活動的所有人員，使他們不能及時知道企業(yè)運作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔(dān)的特定職務(wù)，本業(yè)務(wù)在內(nèi)部控制方面有何要求，造成越權(quán)行為和責(zé)任無法落實。第三，執(zhí)行力不夠。當(dāng)項目基層工作人員將問題上報給管理層時，管理層未給予足夠的重視，認為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業(yè)行帶來了惡劣的結(jié)果。另一種情況是，管理層下達了解決方案，項目基層卻沒有落到實處切實執(zhí)行，使內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞。

（四）監(jiān)控方面

這方面主要問題是內(nèi)部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內(nèi)部審計規(guī)章制度，許多制度存在盲點和漏洞；檢查走形式，監(jiān)督不嚴(yán)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的檢查只是上級布置，下級應(yīng)付而沒有認真對待，不能及時發(fā)現(xiàn)存在的問題；另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計不足，對內(nèi)部控制的檢查頻率較低不能與房地產(chǎn)開發(fā)的制度更新速度相適應(yīng)，在一定程度上影響了內(nèi)部審計的效力。

三、改革我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）創(chuàng)建良好的內(nèi)控環(huán)境

1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時管理，明確各級管理層的權(quán)力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現(xiàn)逃避責(zé)任，無人承擔(dān)的情況。

2.建立強有力的內(nèi)部控制文化：統(tǒng)一員工對內(nèi)控制度的認識，使內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部的自發(fā)需要，提高管理者對內(nèi)部控制的認識水平，將內(nèi)部控制作為企業(yè)的目標(biāo)。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風(fēng)險控制融入到全體員工日常工作中。

3.重視對員工的培養(yǎng)：通過定期、持續(xù)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，內(nèi)部控制文化以及先進理念的培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的內(nèi)部控制意識、風(fēng)險意識，成為高素質(zhì)高道德的員工。

（二）構(gòu)建系統(tǒng)的風(fēng)險識別與應(yīng)對體系

1.強化會計核算的內(nèi)部控制系統(tǒng)。防范風(fēng)險首先要從日常的業(yè)務(wù)工作做起，有效的防范操作風(fēng)險，就應(yīng)該建立完善的會計系統(tǒng)。記賬崗位和對賬崗位嚴(yán)格分開，做到賬實相符；明確各項業(yè)務(wù)的審批權(quán)限，明確責(zé)任；健全檔案管理，完善信息系統(tǒng)，及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。

2.建立動態(tài)的風(fēng)險預(yù)警模型。面對復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場，要加強對員工的風(fēng)險管理意識培訓(xùn)提高他們對風(fēng)險識別、監(jiān)測和控制市場風(fēng)險的能力。同時還要定期與房地產(chǎn)各參與者進行聯(lián)系，對各開發(fā)程序進行評估，形成一個動態(tài)的、能夠持續(xù)改進的風(fēng)險控制體系。

3.建立有效的資金審批機制。規(guī)范財務(wù)資金審批流程，在審批人員授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審，完善經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)。

4.完善防范意外風(fēng)險措施。由于房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房價的高低都很難預(yù)測，加強意外風(fēng)險時的預(yù)算，這樣可使企業(yè)在遇到突然事件時可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。

（三）規(guī)范內(nèi)部控制活動

首先，明確崗位和職責(zé)。限制每個人的權(quán)限，實施嚴(yán)格而明確的職責(zé)劃分，堅持不相容職務(wù)分離，業(yè)務(wù)操作過程中的授權(quán)、交易、記錄、管理應(yīng)當(dāng)有明確的劃分。嚴(yán)格授權(quán)，所有進行業(yè)務(wù)交易的工作人員都應(yīng)經(jīng)過授權(quán)，防止越權(quán)交易行為。

其次，明晰責(zé)任關(guān)系。落實交接手續(xù)，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責(zé)，一旦發(fā)生問題，能追究到個人，并可以給成績優(yōu)秀的員工一定的獎勵，調(diào)動員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現(xiàn)金，重要空白憑證，業(yè)務(wù)單據(jù)，賬戶管理進行檢查，做到賬實相符，管理層定期對業(yè)務(wù)質(zhì)量及監(jiān)控錄像進行抽查。

（四）完善銀行內(nèi)部的管理信息系統(tǒng)

首先，董事會和管理層有責(zé)任完善信息系統(tǒng)，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應(yīng)該給員工創(chuàng)造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通，保障任何有關(guān)銀行經(jīng)營管理過程中遇到的問題和風(fēng)險的信息能夠及時地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學(xué)的信息分析體系。

（五） 構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)密的內(nèi)外監(jiān)控體系

明確內(nèi)部審計和監(jiān)察部門的監(jiān)督職責(zé)，切實做到監(jiān)管措施落到實處，定期自我檢查。發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的缺陷時應(yīng)及時改正并上報，使內(nèi)部監(jiān)督能夠發(fā)揮作用。采取科學(xué)的內(nèi)部審計方法，提高內(nèi)部審計的作用，并實施責(zé)任追究制度，增強個人責(zé)任感。

參考文獻：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的探.2009.