導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、企業(yè)理念、精神

（一）經(jīng)營理念

為客戶創(chuàng)造生活：提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，使人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值：服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)世豪地產(chǎn)的社會價值；為員工創(chuàng)造機會：創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高世豪人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報：以長遠利益回報世豪股東。

（二）公司精神

以人為本，誠信至上，創(chuàng)新、務(wù)實、團結(jié)、高標準、專業(yè)化。

二、員工行為規(guī)范

遵守國家政策、法律、法規(guī)，維護社會公德，遵守公司各項規(guī)章制度，服從公司組織領(lǐng)導(dǎo)與管理，做到令行禁止；愛崗敬業(yè)、盡職盡責(zé)、勤奮工作、無私奉獻。求精務(wù)實、勇于創(chuàng)新、堅持原則、自尊自愛；維護公司利益、公眾利益，確立“公司第一”的原則，不得做出有損公司利益的事情。

三、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)與崗位職責(zé)

（一）營銷部

1、負責(zé)公司開發(fā)項目銷售組織與實施；銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與分析；客戶管理與客戶服務(wù)；制定項目的銷售政策、拓展計劃；銷售隊伍的組建與培養(yǎng)；建立健全銷售管理制度。

2、負責(zé)行業(yè)信息的研究和市場分析；項目的市場調(diào)研、論證、定位；開發(fā)項目的包裝；項目的宣傳推廣與廣告的制作、；促銷活動的組織實施；市場營銷策略的制定；市場營銷計劃及預(yù)算的制訂；產(chǎn)品宣傳資料的設(shè)計、制作。

3、銷售部經(jīng)理全面負責(zé)銷售部門的日常管理；負責(zé)公司開發(fā)項目銷售工作的組織與實施；負責(zé)公司開發(fā)項目銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與分析；進行客戶的開發(fā)與維護；制定、健全開發(fā)項目的銷售政策；負責(zé)開發(fā)項目銷售工作總結(jié)分析；為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（二）工程部

1、負責(zé)制定工程施工組織總計劃；負責(zé)項目工程技術(shù)管理；負責(zé)項目工程現(xiàn)場管理及質(zhì)量保障；負責(zé)工程竣工驗收；協(xié)調(diào)各施工隊伍之間的場地、施工用水、用電及進度配合等問題；督促監(jiān)理公司監(jiān)督施工質(zhì)量，監(jiān)督協(xié)調(diào)施工單位的安全生產(chǎn)和防火、防盜工作；負責(zé)收集、整理、管理好施工檔案，做好圖紙和技術(shù)文件的收發(fā)工作；按檔案管理制度的規(guī)定收集、整理、保管好工程檔案。

2、工程部經(jīng)理全面負責(zé)工程部的日常管理工作；協(xié)調(diào)好設(shè)計、施工、監(jiān)理各單位之間以及與公司其他部門之間的工作；組織圖紙會審和設(shè)計交底，組織審查施工組織設(shè)計、施工方案、進度計劃、發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)解決；協(xié)助審核預(yù)算、簽證工程量和進度部位，檢查付款申請與進度是否相符；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（三）財務(wù)部

1、負責(zé)財政行為的指導(dǎo)、監(jiān)督與控制；負責(zé)帳務(wù)處理、經(jīng)營核算、成本控制、申報納稅；負責(zé)資金的籌劃與管理。

2、財務(wù)部經(jīng)理負責(zé)公司日常帳務(wù)工作處理及各類財務(wù)報表的編制；負責(zé)組織和協(xié)調(diào)財務(wù)部日常會計核算工作，保證會計核算流程正常運轉(zhuǎn)；負責(zé)協(xié)調(diào)與公司其它各部門的財務(wù)相關(guān)事宜；負責(zé)公司納稅申報工作；負責(zé)編制現(xiàn)金流量表，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)提交財務(wù)分析報告；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（四）技術(shù)部

1、負責(zé)規(guī)劃方案設(shè)計的技術(shù)指導(dǎo)工作；負責(zé)公司開發(fā)產(chǎn)品總體效果的控制；組織落實規(guī)劃建筑、室內(nèi)裝修的設(shè)計方案及施工圖；負責(zé)組織審查建筑專業(yè)的圖紙并提出解決技術(shù)問題的方案；負責(zé)落實完成建筑、室外景觀、室內(nèi)裝修的方案設(shè)計及施工圖設(shè)計；負責(zé)組織建筑發(fā)展動態(tài)的調(diào)研，參與室外景觀的方案論證；負責(zé)工程建設(shè)過程中的建筑問題的解決方案及技術(shù)文件審核；負責(zé)支持工程部門現(xiàn)場施工技術(shù)管理。

2、技術(shù)部經(jīng)理負責(zé)技術(shù)部全部技術(shù)工作和日常技術(shù)管理工作；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（五）物業(yè)部

1、負責(zé)與工程對口的政府部門協(xié)調(diào)溝通，與本公司工程部進行協(xié)調(diào)溝通，與總包單位協(xié)調(diào)跟進維修整改工作；負責(zé)管理小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)事務(wù)；接受小區(qū)業(yè)主管委會及單位居民的監(jiān)督及上級的檢查指導(dǎo)工作。

2、物業(yè)部經(jīng)理負責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省市對城市住宅小區(qū)實施物業(yè)專業(yè)化管理的有關(guān)方針、政策和規(guī)定辦法，認真落實小區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度，確保物業(yè)管理順利有序進行，獲得住戶滿意；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

（六）后勤部

1、負責(zé)企業(yè)規(guī)章制度制訂及企業(yè)文化建設(shè)；負責(zé)會議組織、來訪接待等行政辦公事務(wù)管理；負責(zé)人力資源規(guī)劃、開發(fā)；負責(zé)招聘管理、錄用管理、培訓(xùn)管理、績效管理、裁減員管理、薪酬福利管理；負責(zé)公司后勤事務(wù)管理。

2、后勤部經(jīng)理負責(zé)辦公室的全面工作，調(diào)查研究、了解情況并提出處理意見或建議，供公司領(lǐng)導(dǎo)決策，作好公司領(lǐng)導(dǎo)的參謀助手；負責(zé)各類文件的分類呈送，供公司領(lǐng)導(dǎo)閱批并轉(zhuǎn)有關(guān)部門處理；負責(zé)公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、崗位設(shè)置、定員編制方案、招聘、培訓(xùn)、調(diào)配、解聘、績效考核等組織實施；根據(jù)公司提出的薪酬原則，制定員工薪酬制度和社會保險計劃，并組織實施；負責(zé)編制員工培訓(xùn)計劃，承擔(dān)培訓(xùn)管理具體工作，完成培訓(xùn)工作；負責(zé)公司員工專業(yè)技術(shù)職稱的報考及職稱管理、聘用工作；完成公司各項后勤服務(wù)管理工作；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事項。

四、公司工作制度與工作紀律

（一）實行每周五天、每天八小時工作制；遲于上班時間5分鐘為遲到，早于下班時間5分鐘為早退；未經(jīng)請示4小時不到崗為曠工；節(jié)假日或非工作日期間需要加班時，服從公司或部門的安排。

（二）衣著得體、儀表嚴整、舉止端莊。男士不留長發(fā)，不裸背露體；女士不穿短裙，不濃妝艷抹。講文明、講道德、講風(fēng)格。

（三）對來公司辦事的客戶，要熱情接待，談吐大方得體，維護公司形象。處理業(yè)務(wù)要體現(xiàn)快捷、認真、嚴謹、高效的工作作風(fēng)。

（四）堅守工作崗位、盡職盡責(zé)，不得擅離職守；工作時間嚴禁從事與業(yè)務(wù)無關(guān)的事務(wù)，不準干私事，不準從事娛樂性活動，不準因私打公司電話。

（五）講政策、講原則、令行禁止；堅決杜絕弄虛作假、欺上瞞下，虛報冒領(lǐng)等不正之風(fēng)；保守公司機密，維護公司利益。搞好辦公區(qū)（室）衛(wèi)生，保持工作環(huán)境整潔；勤儉節(jié)約，愛護辦公設(shè)施；下班前，最后離開辦公區(qū)的工作人員要關(guān)閉電源，關(guān)好門窗。

五、公司人事管理制度

（一）公司各機構(gòu)需要增加人員時，先填寫《人員增補申請表》，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)核準后，由后勤部統(tǒng)一招聘。員工招聘采取內(nèi)部選聘和對外招聘兩種方式，內(nèi)部選聘從公司內(nèi)部員工中選拔聘用所需人員；對外招聘，應(yīng)聘人員填寫《招聘登記表》，由后勤部負責(zé)辦理聘用手續(xù)。

（二）新進員工須經(jīng)后勤部進行崗前培訓(xùn)，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后方可試用，試用前簽訂試用合同。錄用員工正式上崗，進入試用期，試用期為1-3個月。

（三）新進員工試用期滿，從后勤部領(lǐng)取轉(zhuǎn)正申請單，填寫《轉(zhuǎn)正申請單》，主管部門具體簽署意見并與后勤部協(xié)調(diào)，由后勤部呈公司領(lǐng)導(dǎo)批準，轉(zhuǎn)為正式員工。

六、公司考勤、加班及請假管理

（一）各部門要嚴格要求，如實填報考勤表，每月X日前上報后勤部匯總進行核查，并根據(jù)考勤管理制度核算工資，報財務(wù)部執(zhí)行。

（二）員工因工作需要，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，可以加班。員工加班公司支付薪資，或按加班時間進行1：1調(diào)休，調(diào)休者不再支付加班費用。國家法定假日按300%支付薪資，公休日加班按200%支付薪資，平常日加班按150%支付薪資。下列情況下可視為加班：員工在正常工作時間和效率下，確實完不成工作任務(wù)，員工加班經(jīng)過部門領(lǐng)導(dǎo)同意。員工未辦理相關(guān)手續(xù)，或辦事效率原因未完成工作任務(wù)而加班，不視為加班，不支付加班費用。

（三）公司員工假期分為帶薪假和扣薪假兩大類

1、帶薪假：每周公休假、法定節(jié)日假、婚假、產(chǎn)假、喪假、工傷假、年休假。每周公休假：實行每周五天工作制，各部門可根據(jù)情況采取輪休制。法定節(jié)日假：指元旦、春節(jié)、國際勞動節(jié)、國慶節(jié)及其它法定節(jié)假日，按國家有關(guān)規(guī)定休假?；榧伲簡T工達到法定年齡結(jié)婚，給假3天；如屬晚婚（男滿25歲，女滿23歲），給假15天；再婚者不享受晚婚待遇。產(chǎn)假：工作三年以上的女員工，符合國家計劃生育政策生育時，憑證明給假90天；已婚女員工妊娠期內(nèi)流產(chǎn)，一次給假7--30天；員工之配偶分娩，給假3天。喪假：員工父母、配偶、子女喪亡給假5天；員工兄弟、姐妹喪亡給假2天。工傷假：按勞動合同及實際情況給予。年休假：年休假應(yīng)在不妨礙工作之時，提前一周提出申請。公司正式員工工作1—3年，每年年休假5天；工作3—6年，每年年休假7天；工作6年以上，每年年休假10天。

2、員工請假必須提前填寫“請假單”，經(jīng)批準后方可休假；特殊情況下，可電話或委托他人請假，但事后須補辦請假手續(xù)，進行銷假。員工請假1—2天由部門經(jīng)理批準，3-4天由副總經(jīng)理核準；5天由總經(jīng)理批準。部門領(lǐng)導(dǎo)請假1—3天由副總經(jīng)理批準，4-5天及以上由總經(jīng)理批準。副總經(jīng)理請假由總經(jīng)理批準。

3、事假：每次最長不超過5天，年累計不得超過10天。病假：3天以上病假須持縣級以上醫(yī)院證明，否則以事假計。

4、假期工資：每周公休假、法定假、年休假、婚假、喪假不扣工資；30日以內(nèi)的產(chǎn)假及工傷假，不扣工資；30日以上的產(chǎn)假及工傷假，假期只發(fā)50%基本工資；事假期間扣發(fā)全部工資。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；解決對策

中圖分類號：F426.6 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因為公司的財務(wù)管理出現(xiàn)了問題，有的導(dǎo)致公司財務(wù)困難，限制了企業(yè)的投資發(fā)展，有的甚至觸犯了國家的法律法規(guī)，直接導(dǎo)致了企業(yè)的滅亡。隨著房地產(chǎn)公司的進一步發(fā)展和國內(nèi)公司對財務(wù)管理重要性認識的加深，越來越重視房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的研究。房地產(chǎn)公司為了獲得進一步的發(fā)展，就必須加強對財務(wù)的管理，提高財務(wù)管理水平。

1 房地產(chǎn)財務(wù)管理的作用

①提高資金使用率。加強房地產(chǎn)的財務(wù)管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業(yè)帶來較大的收益。同時，還能優(yōu)化融資環(huán)境，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供充足的資金保障。

②通過預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整可以有效控制項目成本。對項目成本的控制是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，企業(yè)財務(wù)管理可以通過預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整，設(shè)置項目開發(fā)的成本上限和總成本的控制范圍對項目成本進行控制。

2 財務(wù)管理問題

①管理制度不完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善科學(xué)的財務(wù)管理，雖然一些企業(yè)建立相應(yīng)的管理制度，但是在實際應(yīng)用中，仍舊是流于表現(xiàn)形式，缺乏具體的措施，由于財務(wù)管理制度不規(guī)范，進而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經(jīng)營戰(zhàn)略，既影響員工的發(fā)展，又影響企業(yè)的長期發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度缺乏可操作性，企業(yè)財務(wù)工作過于盲目，導(dǎo)致財務(wù)分析無法得到應(yīng)有的有效應(yīng)用，加上理論與實踐的相互脫節(jié)，從而使得項目在實施之前缺乏可行性分析。

②財務(wù)管理意識淡薄。在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，往往把公司管理工作的重點放在經(jīng)濟效益方面，缺乏對財務(wù)管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠發(fā)展過程中，忽視了財務(wù)管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務(wù)管理的作用看成是記賬、薪資發(fā)放等，對財務(wù)管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務(wù)管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠發(fā)展，增加公司經(jīng)營的風(fēng)險和面臨的挑戰(zhàn)。

③企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)人為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

④風(fēng)險意識不足。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)管理風(fēng)險意識，目前諸多的房地產(chǎn)企業(yè)各個部門統(tǒng)一由企業(yè)主自己所決定，加上缺乏較高的素質(zhì)水平、學(xué)歷水平、復(fù)雜關(guān)系，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理分工不明確，專業(yè)性不強，面對較多的投資機會，缺乏科學(xué)判斷，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，從而造成財務(wù)管理風(fēng)險的增加，致使公司面臨較大的風(fēng)險控制；又比如企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)不熟，對財務(wù)制度掌握不到位，一些財務(wù)人員只是為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，缺乏應(yīng)有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發(fā)生，這樣，必然會為企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

3 財務(wù)管理解決對策

①強化財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須強化財務(wù)管理意識，將整個財務(wù)管理作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的重要組成部分，確保所有財務(wù)人員的高度配合，比如企業(yè)管理人員要從自身做起，增強財務(wù)管理理念，從高層抓起，嚴格遵守財務(wù)紀律和財務(wù)制度，要求財務(wù)人員要將財務(wù)工作重點放在財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務(wù)人員全面參加公司的預(yù)決算、合同的會審和監(jiān)督合同履行情況。

②健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度，如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強化監(jiān)督機制，強化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序，提高會計質(zhì)量。

③建立財務(wù)監(jiān)督體制。加強內(nèi)部審計，充分重視企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部審計的重要性，以具有專業(yè)水平的審計人員，并在此基礎(chǔ)上保證審計部門的獨立性、權(quán)威性，對所投資項目的成本、收入、回收期、收益嚴格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業(yè)收益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強財務(wù)管理部門執(zhí)行全面預(yù)算管理的能力的培養(yǎng)，財務(wù)部門要按照財務(wù)預(yù)算目標加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責(zé)任，兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟行為的定性約束。

④優(yōu)化融資方式。在現(xiàn)有的社會經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)應(yīng)該改善企業(yè)原有的融資模式，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，具體方法如下：其一，借助房地產(chǎn)信托。在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)公司可以充分借助房地產(chǎn)信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強對資金的統(tǒng)一管理。公司的財務(wù)管理部門要加強對資金的統(tǒng)一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現(xiàn)象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。

⑤重視資金的信用管理。信用標榜著一家企業(yè)，是企業(yè)的一張臉。信用良好的企業(yè)能夠為融資帶來便利，可以獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款。這對于企業(yè)來說，非常重要，這樣企業(yè)就會有更多的資金去經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。

⑥合理、合法運用稅收籌劃手段。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅核算中選擇對企業(yè)有力的扣費方式。比如在土地增值稅核算中，房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，作為公司的財務(wù)管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。

4 結(jié) 語

在房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的今天，加強房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，尤其是公司的財務(wù)管理，具有非常重要的意義。公司財務(wù)管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系公司的競爭力和公司的長遠發(fā)展。從本公司的實際情況出發(fā)，深入問題的本質(zhì)，強化投資管理，找到解決問題的對策，規(guī)避風(fēng)險，不斷完善房地產(chǎn)公司的管理體制，才能保證房地產(chǎn)公司的健康長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1] 程英華.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的問題及解決措施研究[J].財務(wù)管理，2013，（146）.

篇3

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法

中圖分類號：F715.4 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年3月8日

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進步。

一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題

（一）合同訂立缺乏嚴格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場比較火暴，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴謹、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴密性，漏洞百出，問題層出不窮。

（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風(fēng)險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應(yīng)當明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。

（三）對合同管理缺乏正確的認識。由于合同的內(nèi)容不夠嚴謹曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認為結(jié)束了，對合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細節(jié)問題沒有后續(xù)跟進，欠缺解決。同時更沒有對合同進行復(fù)審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟糾紛。

二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機制，保障相關(guān)企業(yè)與本公司的利益，切實維護企業(yè)經(jīng)濟利益不受損失，獲得雙贏。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟合同需要建立規(guī)范的組織機構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴謹性和條理化記于心中，作為標尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進行嚴格管理，合同管理部門的人員必須是能力強、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工，在實踐中嚴格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細節(jié)，著實處理合同簽署后的每一個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。

（三）加強對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強對合同的管理，就必須加強合同各階段的審核監(jiān)督工作。

1、加強合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關(guān)系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當事人具備合同履約能力，簽署的合同真實有效；最后，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判，確保整個流程順利進行。

2、對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴格按照企業(yè)合同簽訂程序進行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務(wù)是否對，等等。

3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟利益造成不利影響時，應(yīng)及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。

三、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財務(wù)、風(fēng)險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關(guān)乎企業(yè)的長遠發(fā)展和經(jīng)濟利益，以及潛在的風(fēng)險問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應(yīng)的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領(lǐng)域的疑難雜癥，從而達到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益以及社會效益的目的，促進房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻：

[1]余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位[J].交通標準化，2004.10.

篇4

集團總部與其子公司之間在成本管理上各具所長，二者相互促進，會更好的發(fā)揮作用。集團總部在成本管理中扮演著指導(dǎo)者、監(jiān)督者的角色。而各開發(fā)企業(yè)則可以依據(jù)不同的地域特征、政策環(huán)境等充分發(fā)揮自己的靈活性，利用總部總結(jié)的先進經(jīng)驗，更加有效的管理。

一、集團總部的成本管理職責(zé)

1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。

2、進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發(fā)企業(yè)管理層以作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和集團成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。

3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：

立項資料是否齊全、規(guī)范；

市場定位是否明確、恰當；

投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；

投資回報是否符合集團利潤目標要求；

投資風(fēng)險能否有效控制。

4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編集團成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。

6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內(nèi)外成本管理經(jīng)驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。

7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。

二、開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)

1、認真執(zhí)行集團成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。

2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

3、規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。

4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。

5、遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。

6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

8、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)。

三、成本監(jiān)控

集團應(yīng)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善各方面內(nèi)容的成本管理制度，如招、投標管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交）管理制度；預(yù)決算（包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付）管理制度；費用控制制度；材料設(shè)備管理制度。

集團總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團房地產(chǎn)成本管理制度。

各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：

開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；

期間費用計劃；

降低成本技術(shù)組織措施計劃。

各開發(fā)企業(yè)也應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。

各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。

集團總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進行分析檢查。

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

1.立項環(huán)節(jié)的成本控制各開發(fā)企業(yè)新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

成本費用估算和控制目標及措施；

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金計劃；

《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；

項目綜合評價意見。

2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計。

設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

篇5

關(guān)鍵詞：績效；績效管理；體系

中圖分類號：F272；F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01

巢湖市誠發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年。隨著公司規(guī)模的進一步擴大，以及國家宏觀調(diào)控政策的變化和房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇。誠發(fā)房地產(chǎn)公司審時度勢，根據(jù)國家建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略部署，2013年公司實施戰(zhàn)略調(diào)整，再次將開發(fā)的主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標，以建設(shè)美好鄉(xiāng)村改善居民居住條件為已任，不斷創(chuàng)建精品，真誠回饋社會。如何將公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動，誠發(fā)房地產(chǎn)公司迫切需要運用績效管理這一戰(zhàn)略實施手段，因此研究誠發(fā)房地產(chǎn)公司績效管理體系對于公司戰(zhàn)略實現(xiàn)具有重要的現(xiàn)實意義。

一、誠發(fā)房地產(chǎn)公司績效管理現(xiàn)狀

誠發(fā)房地產(chǎn)歷來注重內(nèi)部管理，成立10年來不斷完善內(nèi)部管理制度。2010年，公司開始正式引入績效管理，在績效管理方面進行探索和嘗試，取得了一定成效。一是形成了績效管理的基本框架。誠發(fā)房地產(chǎn)公司確立了績效管理的總則，主要包括以下內(nèi)容：明確了考核目的；界定了考核對象，包括總部副總以下人員（含項目部人員及實習(xí)期人員）；明確了考核原則。二是界定了績效管理的分工與職責(zé)。按照績效管理內(nèi)在要求，根據(jù)各部門職責(zé)特點，明確了公司績效考核的權(quán)責(zé)。三是制訂了考核內(nèi)容及方法?？己藘?nèi)容主要包括核心能力、任務(wù)與職責(zé)?？己祟l次每一年一次。建立考核委員會，總部成立考核委員會并分設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組和工作組，具體負責(zé)考核工作。同時建立領(lǐng)導(dǎo)組和工作組，領(lǐng)導(dǎo)組由常務(wù)副總、副總組成；工作組由人力資源部總監(jiān)、人力資源部主管組成。四是劃分了績效考核的評級?？己说燃壏譃槲寮?，分別用A、B、C、D、E表示。五是列出了績效考核的免責(zé)條款。公司規(guī)定因計劃內(nèi)容涉及到政府及其所屬行政單位、或涉及到政策、法規(guī)而造成計劃客觀上無法按時完成的，可酌情考慮免責(zé)。

二、誠發(fā)房地產(chǎn)公司績效管理存在的問題

（一）績效管理與戰(zhàn)略一致性有待進一步加強。

（二）績效考核流程有待進一步完善。

（三）考核指標體系有待進一步科學(xué)化。

（四）考核結(jié)果運用有待進一步擴展。

三、誠發(fā)房地產(chǎn)公司績效管理體系設(shè)計

（一）誠發(fā)房地產(chǎn)公司績效指標體系設(shè)計

1.誠發(fā)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標的分解。對于房地產(chǎn)公司來說，土地、人力、財力三者之間的關(guān)系是其高效運轉(zhuǎn)的重要影響因素，協(xié)調(diào)三者之間的關(guān)系是實現(xiàn)公司企業(yè)遠景和戰(zhàn)略目標的重要方面。誠發(fā)房地產(chǎn)公司利用平衡計分卡的經(jīng)典四維分法―財務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與成長，分別制定和細分其戰(zhàn)略目標。

2.誠發(fā)房地產(chǎn)公司年度考核指標體系的設(shè)計?？冃Э己酥笜梭w系設(shè)計是一個較為復(fù)雜的過程，需要在實踐中不斷摸索完善。按照平衡計分卡思想，根據(jù)誠發(fā)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標分解情況，在征詢專家意見基礎(chǔ)上，我們制定了誠發(fā)房地產(chǎn)公司2013年績效考核指標體系。主要包括年收入增長率、年支出偏差率、現(xiàn)金循環(huán)周期降低率、融資目標達成率、客戶滿意度、進度偏差率、質(zhì)量驗收合格率、成本偏差率、人力資本準備度、企業(yè)文化準備度和骨干員工準備度等指標。

3.誠發(fā)房地產(chǎn)公司績效考核指標的分解。根據(jù)關(guān)鍵績效指標（KPI）操作流程，首先確定業(yè)務(wù)重點。根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，運用頭腦風(fēng)暴法和魚骨分析法等方法找出企業(yè)的業(yè)務(wù)重點，再運用頭腦風(fēng)暴法找出這些關(guān)鍵業(yè)務(wù)領(lǐng)域的公司級KPI，我們前面已經(jīng)根據(jù)平衡計分卡思想，研究和設(shè)計了誠發(fā)房地產(chǎn)公司的績效考核指標體系。確定公司級之后要確定部門級KPI。

（二）誠發(fā)房地產(chǎn)公司績效管理流程改進

1.績效計劃制訂?？冃в媱澥强冃Ч芾淼钠瘘c，也是績效管理的重要環(huán)節(jié)。誠發(fā)房地產(chǎn)公司績效計劃根據(jù)以下內(nèi)容制訂：（1）公司戰(zhàn)略目標和發(fā)展規(guī)劃；（2）公司年度經(jīng)營計劃；（3）部門職責(zé)和工作重點；（4）外部客戶需要；（5）被評價者上一考核周期的考核結(jié)果；（6）公司調(diào)度會等會議精神；（7）領(lǐng)導(dǎo)交派的工作。

2.績效實施?？冃Ч芾聿⒎瞧诔跞鼍W(wǎng)，期末撈魚，而要在整個考核周期內(nèi)都要實施績效管理。在考核期內(nèi)實施績效管理的主要方式是績效反饋和績效輔導(dǎo)。誠發(fā)房地產(chǎn)公司對此作了明確規(guī)定。對于不同層級管理者提出如下要求：（1）在考核期內(nèi)，要了解影響員工績效的因素，提供輔導(dǎo)和資源；（2）要將員工的表現(xiàn)反饋給員工；（3）要全面了解員工的工作情況；（4）要及時幫助員工調(diào)整目標。

3.績效考核。對于績效考核，誠發(fā)房地產(chǎn)公司主要采取以下措施加以改進。一是根據(jù)考核對象管理層級、工作性質(zhì)和公司管理需要對考核周期進行重新設(shè)置。二是公司正式評價中采用直接上級作為績效評價主體。三是財務(wù)部、綜合部、營銷策劃部、工程部等部門提供硬指標所需信息，由人力資源部計算評分。四是根據(jù)員工績效評價分數(shù)確定其評價等級。公司評價等級分為S、A、B、C、D、E六級。

4.績效輔導(dǎo)和績效面談。績效輔導(dǎo)是績效管理產(chǎn)生效益的重要環(huán)節(jié)，也是直接上級日常管理的重要職責(zé)?？冃лo導(dǎo)是指直接上級在考核周期內(nèi)對員工工作進行指導(dǎo)。主要討論以下信息：（1）有關(guān)工作進展情況；（2）潛在的障礙和問題；（3）解決問題的辦法措施；（4）員工取得的成績以及存在的問題；（5）管理者如何幫助員工。

5.績效結(jié)果的運用。作為這次績效管理改進的重點之一，就是增加績效結(jié)果的運用。具體來說，主要應(yīng)用于以下方面。一是運用于薪酬決策。員工績效評價的結(jié)果將影響員工的崗位工資、績效工資、挑戰(zhàn)獎金。二是運用于職務(wù)決策。公司設(shè)置業(yè)務(wù)、管理、技術(shù)三大職務(wù)序列，以績效評價為依據(jù)，采取能上能下，雙向選擇、人崗匹配動態(tài)崗位管理。三是運用于培訓(xùn)決策。部門負責(zé)人根據(jù)部門內(nèi)部人員績效評價情況提出培訓(xùn)需求，人力資源部根據(jù)公司績效評價整體情況和績效面談記錄表，分析確定公司年度培訓(xùn)計劃和具體培訓(xùn)方案。

篇6

一、目前中央房地產(chǎn)政策

20*年11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署了進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的措施。會議確定了當前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施。其中加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧定居工程，擴大農(nóng)村危房改造試點，被列為第一條。這項措施顯然對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的指導(dǎo)意義。而第八條"提高城鄉(xiāng)居民收入"對經(jīng)濟調(diào)整，加強擴大內(nèi)需，抗擊金融危機，有著更大的作用。

11月10日國務(wù)院召開省區(qū)市政府和部門負責(zé)人會議，分析當前經(jīng)濟形勢，要求加大投資力度和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，擴大就業(yè)，調(diào)整國民收入分配格局，引導(dǎo)居民擴大消費需求，調(diào)控房地產(chǎn)走勢，金融行業(yè)要加大對實體經(jīng)濟發(fā)展刺激作用，促進股票市場穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)于房地產(chǎn)工作，國務(wù)院總理發(fā)表重要講話時指出：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。所以要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要認真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢，要加強廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)；落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。

從5日國務(wù)院十項措施和溫總理七條意見中可以看出，中央政府強調(diào)的始終是加強保障性住房建設(shè)，這與下半年的國務(wù)院專題會議精神以及十七屆三中全會精神是一致的。從國務(wù)院十項措施和溫總理七條意見中，找不出政府要注資房地產(chǎn)企業(yè)，大規(guī)模刺激房地產(chǎn)市場的意思。所以即使國家在防止經(jīng)濟危機蔓延的政策中，著重對房地產(chǎn)加大了投入，但是政府投入主要在于對保障房建設(shè)，因此不會導(dǎo)致房地產(chǎn)像去年那樣的暴漲局面。

同時，政府樂于見到的是一個公平、合理、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場，這個市場一定應(yīng)該是買賣公平、交易繁榮的市場。最近雖然房價有了較大的下降，但是還遠遠沒有達到能夠公平交易的程度。所以房價還有下降的空間和必要性。

二、××高速公路房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀與對策

××高速公路房地產(chǎn)公司是××省公路開發(fā)投資有限責(zé)任公司下屬的二級國有房地產(chǎn)公司，成立時間短、資金少、人才短缺、無房地產(chǎn)開發(fā)與銷售經(jīng)驗和業(yè)績的新公司，現(xiàn)在又遇上國家政策重大轉(zhuǎn)變，我認為，隨著世界金融危機的進一步擴散，不排除國家再出臺一系列擴大內(nèi)需和改善民生的政策的可能。鑒于××房地產(chǎn)公司的實際情況，我認為我們一定要學(xué)會"三條腿"走路，為我公司的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展打下良好決策。

1、充分發(fā)揮我公司的現(xiàn)有公路建設(shè)人才優(yōu)勢，緊緊依靠省公路投資公司的幫助和支持，借助國家加大公路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有利時機，努力在公路建設(shè)施工市場領(lǐng)域分一杯羹，養(yǎng)活職工、穩(wěn)定職工，渡過難關(guān)。

篇7

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團財務(wù)管理的必要性

房地產(chǎn)公司具有資本密集型、風(fēng)險大的特點，房地產(chǎn)公司要實現(xiàn)穩(wěn)定的、高效的、可持續(xù)發(fā)展，必須建立完善的財務(wù)管理。完善的企業(yè)財務(wù)管理體系包括完善的財務(wù)核算體系、以會計控制為核心的內(nèi)部控制制度、資金管理體系、全面預(yù)算管理體系等等。公司的財務(wù)管理理念單一，遠遠落后于當前經(jīng)濟的迅速發(fā)展，因而，公司要樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，提高核心競爭力，就必須創(chuàng)立完善的財務(wù)核算體系、全面預(yù)算管理體系等等。

（一）更加優(yōu)化企業(yè)的理財

公司必須在理財上短期內(nèi)集中所需的財力、物力，為房地產(chǎn)集團公司的運轉(zhuǎn)提供必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，把握住機遇；建立房地產(chǎn)集團公司對所屬子公司的財務(wù)考評機制。房地產(chǎn)集團公司在具體財務(wù)操作過程中，必須遵循整個集團的經(jīng)營戰(zhàn)略，集團財務(wù)管理的職能主要為集團公司決策服務(wù)方面提供科學(xué)的管理。

（二）提高管理的專業(yè)性

在管理上，房地產(chǎn)集團公司主要實行“兩重”管理思路的財務(wù)管理，一方面子公司或分公司財務(wù)管理人員主要由集團公司決策層集中委派并管理。另一方面，子公司財務(wù)人員應(yīng)該定期參加培訓(xùn)，參與下屬公司的經(jīng)營管理。這樣可以防止下屬公司單方面管理造成的損失，加強財務(wù)方面的監(jiān)督，使集團公司財務(wù)管理效率增高。

（三）統(tǒng)一機制管理

為了不斷加強財務(wù)管理的質(zhì)量和水平，房地產(chǎn)集團公司必須下大力氣摸索修改財務(wù)管理模式，建立完善的內(nèi)部控制制度等。同時，進行包括會計學(xué)習(xí)的交流、財務(wù)人員的借調(diào)等工作，以便加強各下屬公司或財務(wù)核算公司的財務(wù)交流學(xué)習(xí)，這樣就能增加財務(wù)管理的科學(xué)性。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理存在的不足

（一）財務(wù)系統(tǒng)不完善

由于房地產(chǎn)集團公司的所有權(quán)歸政府，經(jīng)營權(quán)歸企業(yè)，客觀上是縮減了成本，企業(yè)經(jīng)營者自負盈虧，但很多領(lǐng)導(dǎo)層根本不熟悉基本的會計知識，財務(wù)管理一直是沿用計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)財務(wù)觀念，在企業(yè)發(fā)展中也缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)的財務(wù)學(xué)習(xí)。財務(wù)部門完全按照總經(jīng)理的意志行事，事前預(yù)測、控制事中、分析事后無法形成，忽視了市場的聯(lián)系。財務(wù)管理人員遵循著按月提供報表及核算清除各個賬目、保管好銀行存款和現(xiàn)金等慣性模式，財務(wù)人員不得參與銀行業(yè)務(wù)、對外經(jīng)營、成本費用等，完全執(zhí)行董事長或總經(jīng)理的命令。公司領(lǐng)導(dǎo)層管理機構(gòu)等對國際市場的認識不足，財務(wù)風(fēng)險意識、貨幣資金的現(xiàn)金流動意識淡薄，遠遠被形勢拋棄。

（二）資金管理體系尚未形成

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的一大特點是資金投入量大，資金鏈正常循環(huán)與否往往關(guān)系到企業(yè)成敗，因此資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重點。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)，一是沒有有效分解年度建設(shè)投資計劃目標，編制出月度、季度計劃加以管理控制。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司緊缺的資金，而另一些卻是閑置資金的情況，無法集中資金管理，使用資金效率低下。

（三）財務(wù)管理制度流于形式

財務(wù)管理人員沒有授權(quán)制度，權(quán)限不明確，經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)混亂等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。三是財務(wù)管理基本處于“事后反映”的水平，沒有“事前控制”其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)集團財務(wù)管理水平的方式

（一）推行集中化的核算模式

集中核算模式是適應(yīng)全球化大企業(yè)發(fā)展的需求，與企業(yè)集團內(nèi)部扁平化的組織結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)化的信息結(jié)構(gòu)相配套，在集權(quán)基礎(chǔ)上適當分權(quán)，集中與分散相結(jié)合的財務(wù)管理系統(tǒng)模式。財務(wù)管理歸根結(jié)底是對財務(wù)信息流的管理，使之能夠滿足企業(yè)集團的高效運作。而大企業(yè)集團進行財務(wù)管理要求財務(wù)信息能夠真實、及時傳遞。而集中核算模式能滿足企業(yè)集團對財務(wù)信息傳遞的要求。

（二）選擇合適的財務(wù)內(nèi)部控制模式

在房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi)部，母公司處于主導(dǎo)地位，針對不同的子公司，應(yīng)制定不同的財務(wù)控制手段。當然對不同的子公司的財務(wù)控制模式也應(yīng)有所不同。子公司在整個企業(yè)集團中的重要程度不同，母公司應(yīng)對其采用不同的財務(wù)控制模式。為保證集團戰(zhàn)略總目標的實現(xiàn)，對集團發(fā)展具有重要意義的子公司，母公司應(yīng)選擇相對集權(quán)的財務(wù)控制；對那些不具重要性的子公司，應(yīng)提高管理效率，充分發(fā)揮其積極性，增強其在市場競爭中的獨立性考慮，應(yīng)實行相對分權(quán)的財務(wù)管理。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的企業(yè)文化建設(shè)。應(yīng)根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及其配套指引，從內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督五個要素方面加以完，重點是建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序。如在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、工程簽證變更等環(huán)節(jié)。明確決策者和執(zhí)行者的職責(zé)權(quán)限和工作程序，建立事前控制的風(fēng)險防范體系，以提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。

（三）有效監(jiān)督財務(wù)運行

由于集團企業(yè)各子公司擁有相對的獨立性，可以根據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境和自身的實際情況自主經(jīng)營、自負盈虧，母公司對各子公司的領(lǐng)導(dǎo)可以通過事前的預(yù)算控制體系來實現(xiàn)。如果一個企業(yè)既沒有事前的預(yù)算管理，事中控制又很薄弱，事后監(jiān)督等于無效，這樣的模式使整個財務(wù)監(jiān)督缺乏整體性和有效性。因此，要加強科學(xué)管理觀念，創(chuàng)建事前、事中的財務(wù)監(jiān)督體系。

（四）完善信息披露制度

財務(wù)信息披露制度包括重大財務(wù)情況內(nèi)部授權(quán)制度、通報制度、財務(wù)報告制度等。要充分發(fā)揮財務(wù)信息的控制功能與決策價值，總部必須以制度的形式從報告標準、信息質(zhì)量標準、組織程序以及內(nèi)容結(jié)構(gòu)等方面確立一整套可操作性的、明晰的信息報告規(guī)范，只有財務(wù)信息披露和監(jiān)控制度建立起來后，才能使企業(yè)集團總部提高決策的科學(xué)性，而且也能夠監(jiān)控各成員企業(yè)受托責(zé)任的履行情況。也就是要建立規(guī)范的財務(wù)報告制度。具體而言包括財務(wù)信息報告標準、財務(wù)信息質(zhì)量標準、報告程序、財務(wù)信息報告內(nèi)容結(jié)構(gòu)等。

（五）建立全面預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種資源進行分配、考核、控制。以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以資金預(yù)算為核心，以項目預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理體系。其基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的分析與考核。（1）以資金預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理模式。資金預(yù)算是對企業(yè)資產(chǎn)、負債及其相互關(guān)系進行的預(yù)算。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以具體項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。（2）預(yù)算的編制與實行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制需要反復(fù)研討，對預(yù)期的經(jīng)營狀況作全面的估價、量化指標并分解至各責(zé)任中心。執(zhí)行時，以各個責(zé)任中心作為預(yù)算控制工作主體，預(yù)算內(nèi)業(yè)務(wù)要嚴格按照預(yù)算控制，預(yù)算外業(yè)務(wù)要按規(guī)定程序經(jīng)審批后控制。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2007，（2）

篇8

房地產(chǎn)檔案管理主要是為了加強房地產(chǎn)公司文書檔案、聲像檔案資料等管理工作，要求對公司相關(guān)檔案資料進行年度立卷，并按照類別、價值、部門等對各系統(tǒng)工作過程中形成的各種具有留存價值的檔案資料立卷歸檔。房地產(chǎn)檔案管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中直接形成的歷史資料，規(guī)范房地產(chǎn)檔案管理工作有著重要的現(xiàn)實意義。

1.房地產(chǎn)檔案管理的特征

房地產(chǎn)檔案管理是房地產(chǎn)公司有效開展業(yè)務(wù)活動的基礎(chǔ)建設(shè)部分，其基本特征主要表現(xiàn)在三個方面：一是檔案管理的專業(yè)性。房地產(chǎn)檔案管理是基于房地產(chǎn)專業(yè)活動產(chǎn)生的真實、具體的業(yè)務(wù)活動，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自身的專業(yè)性特征決定了其檔案管理有著相關(guān)聯(lián)的專業(yè)性要求與特殊規(guī)定。從一定意義上看，在房屋建設(shè)及其具體操作活動中會直接生成大量有參考價值的檔案，房地產(chǎn)活動相關(guān)聯(lián)的國家建房、集資建房，買賣、擔(dān)保、抵押等專業(yè)問題也需要管理人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識。二是檔案地域性特征明顯。作為房地產(chǎn)業(yè)的重要存檔資料（房子、土地）需要以明確的地域性加以歸檔與記錄，專業(yè)性的房地產(chǎn)檔案管理需要明確與重點存檔資料相關(guān)的一切歷史、現(xiàn)實信息。三是檔案管理時效性強。房地產(chǎn)業(yè)的政策時效性十分關(guān)鍵，對現(xiàn)實政策的關(guān)注與對歷史政策的追溯能夠幫助研究人員掌握影響房地產(chǎn)政策變化的重要信息，同時，房地產(chǎn)業(yè)自身的時效性也十分明顯，這是由房地產(chǎn)權(quán)歸屬等的動態(tài)性問題引起的。

2.我國房地產(chǎn)檔案管理中存在的問題

2.1檔案管理手段落后，效率不高。房地產(chǎn)檔案管理的第一步是需要對來源分散的地產(chǎn)資料進行收集，依據(jù)公司現(xiàn)有的檔案管理制度及其具體的資料歸檔原則與分類方案進行初步處理。而實際上目前由于各公司檔案管理制度化與定期化機制尚未形成，參與檔案收集取材的人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不強等，導(dǎo)致在各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的資料收集工作難以落實到位，工作效率低下。同時，在具體進房地產(chǎn)檔案整理工作時，由于房地產(chǎn)檔案種類眾多、文字資料篩選整理繁瑣，加上目前當?shù)禺a(chǎn)管理中的手段較為落后，導(dǎo)致很多諸如產(chǎn)權(quán)等檔案整理相對簡單化，很多僅以平面結(jié)構(gòu)圖完成對產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀的描述，缺乏一定的管理科學(xué)性。

2.2檔案信息化管理程度較低。房地產(chǎn)檔案管理也應(yīng)該在新的歷史時期，體現(xiàn)出時展的特性，隨房地產(chǎn)檔案資料的不斷增加，原有的檔案管理越來越難以滿足信息化時代的需求。房地產(chǎn)檔案能夠及時呈現(xiàn)出與某項房地產(chǎn)活動相關(guān)的位置、時間、結(jié)構(gòu)、面積、價格等信息資料，作為服務(wù)廣大社會公眾的信息傳達工具，房地產(chǎn)檔案管理的信息化程度應(yīng)該得到提高。當前房地產(chǎn)檔案管理過程并不規(guī)范，不少業(yè)務(wù)部門不能按時歸檔相關(guān)信息資料，或者在實際操作中缺乏檔案管理意識，導(dǎo)致很多與房屋相關(guān)的統(tǒng)計報表、影像資料、分布平面圖等與實際房屋情況不相一致，大大降低了檔案本身的價值參考性。另外，由于受具體實施人員的業(yè)務(wù)水平限制，檔案管理雖能勉強滿足一些查檔與咨詢需求，但是其檔案查詢完整性、查詢效率與質(zhì)量都難以保證。

3.提升房地產(chǎn)檔案管理成效的對策

3.1加強檔案人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升檔案管理效率。檔案管理人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)需要不斷提升，伴隨著房地產(chǎn)檔案管理的專業(yè)性程度的不斷提升，房地產(chǎn)檔案管理更加迫切的需要實現(xiàn)管理的專業(yè)化，這就要求檔案管理人員除了具備一定的檔案管理知識，同時也應(yīng)該熟悉與掌握房地產(chǎn)相關(guān)知識。房地產(chǎn)部門建立數(shù)字化檔案與網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫等發(fā)展趨勢都需要更專業(yè)的管理人才，在建立起集中的檔案管理體制之后，需要房地產(chǎn)檔案管理人員以專業(yè)能力對資料、數(shù)據(jù)進行相關(guān)預(yù)測與研究分析，提升房地產(chǎn)檔案管理價值。公司在人才招聘環(huán)節(jié)要注重對檔案、房地產(chǎn)雙專業(yè)人才的引進，并能夠?qū)Ρ締挝粌?nèi)部的檔案管理人員進行定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)與指導(dǎo)，幫助他們更好的適應(yīng)新時代檔案管理工作要求，不斷提升檔案管理的有效性。

3.2完善檔案制度建設(shè)，實現(xiàn)檔案管理數(shù)字化。長期以來，房地產(chǎn)檔案管理工作缺乏大膽的創(chuàng)新與超前發(fā)展意識，檔案管理工作內(nèi)容與范圍都受到一定程度的局限。加強對房地產(chǎn)檔案共作的統(tǒng)一化管理，能夠解決長期存在的管理不規(guī)范、不系統(tǒng)的制度性問題。同時，構(gòu)建房地產(chǎn)檔案管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)檔案管理數(shù)字化也是十分重要的改革措施，在做好相關(guān)的檔案資料紙質(zhì)化保存之外，更需要依據(jù)效益與效率的主張，將數(shù)字化檔案管理納入房地產(chǎn)檔案管理活動中。房地產(chǎn)檔案數(shù)字化需要以一定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)則為基礎(chǔ)，建立較為完整的產(chǎn)權(quán)認證體系，實現(xiàn)對房地產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)、檔案等的一體化存儲與應(yīng)用模式。為了區(qū)別于靜態(tài)的檔案管理過程，房地產(chǎn)檔案管理應(yīng)該構(gòu)建一個面向業(yè)務(wù)的動態(tài)更新機制，并根據(jù)數(shù)字化建檔規(guī)格進行標準化、規(guī)范化管理。房地產(chǎn)檔案管理要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理思想，在注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，也要積極鼓勵與開發(fā)先進的管理工具作為發(fā)展手段，以主動性的姿態(tài)探索房地產(chǎn)檔案管理新方法。

4.小結(jié)

房地產(chǎn)檔案管理工作需要依據(jù)時代的發(fā)展需求進行一定程度的變革，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與專業(yè)人才的培養(yǎng)，以規(guī)范化的管理機制提升房地產(chǎn)檔案管理工作的有效性。

參考文獻：

[1]王潔.房地產(chǎn)檔案管理與利用研究[J].工程與建設(shè)，2010（1）

篇9

    第二條  本規(guī)定適用于本市直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理。

    本規(guī)定所稱直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓是指直管公有住房承租人，經(jīng)審批，將自己承租使用的直管公有住房使用權(quán)按規(guī)定的程序有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

    第三條  直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以調(diào)劑住房余缺、提高房產(chǎn)使用效能、改善居住條件、盤活存量房地產(chǎn)、促進銷售商品房為目的，按照平等互利、自愿有償、誠實信用、依法轉(zhuǎn)讓的原則進行。

    第四條  市房地產(chǎn)管理局是直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的主管機關(guān)。

    武漢市房屋調(diào)換站按市房地產(chǎn)管理局劃定的職權(quán)范圍負責(zé)全市直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的業(yè)務(wù)管理。市直屬房地產(chǎn)公司、區(qū)房地產(chǎn)公司房屋調(diào)換站按確定的職權(quán)范圍搞好本轄區(qū)直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓工作。

    第五條  有下列情形之一者，經(jīng)審批，承租人可以將自己承租使用的直管公有住房使用權(quán)實行有償轉(zhuǎn)讓：

    （一）為購買商品房而籌措資金；

    （二）為購買直管公房而籌措資金；

    （三）自住有余。

    本市居民為改善居住條件，經(jīng)審批，可以有償受讓直管公有住房使用權(quán)。

    第六條  有下列情形之一者，不得有償轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)：

    （一）拖欠房屋租金的；

    （二）有房屋租賃糾紛的；

    （三）損壞房屋未按要求承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任的；

    （四）獨用單元式廳室結(jié)構(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓其中一部分住房使用權(quán)的；

    （五）拆遷行政主管部門公告將要拆遷的；

    （六）轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)讓人人均居住面積低于8.5平方米的；

    （七）法律、法規(guī)及政策規(guī)定其他不得轉(zhuǎn)讓的。

    第七條  有償轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，下列當事人有優(yōu)先受讓權(quán)：

    （一）市直屬房地產(chǎn)公司、區(qū)房地產(chǎn)公司及房屋所有權(quán)人；

    （二）該戶房屋的團結(jié)戶，其中包括共廁、共廚、共廳房屋的住房；

    （三）人均居住面積低于8.5平方米的。

    第八條  有償轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，可以有償轉(zhuǎn)讓給轄地房屋調(diào)換站。經(jīng)同意，也可以轉(zhuǎn)讓給他人。

    第九條  轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)當由轉(zhuǎn)讓雙方在參照房屋調(diào)換站評估意見的基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)議定。

    第十條  房屋調(diào)換站評估被轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，應(yīng)當實行現(xiàn)場評估，并參照當?shù)禺敃r商品房價格確定評估價值。

    第十一條  轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，當事人應(yīng)當持簽定的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、合法的租賃契約、個人身份證、戶口薄等有關(guān)證件，按市房地產(chǎn)管理局規(guī)定的程序到房屋調(diào)換站辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納規(guī)費。

    第十二條  實行直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當對轉(zhuǎn)讓人予以經(jīng)濟補償，補償金額按房屋調(diào)換站評估價值的百分之七十予以支付。

    第十三條  房屋調(diào)換站將受讓的直管公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當按評估價值收取有償轉(zhuǎn)讓費，確保國有資產(chǎn)保值增值。

    第十四條  辦理直管公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，應(yīng)當按市物價管理局核定的標準收取手續(xù)費。

    第十五條  有下列情形之一者，經(jīng)房屋調(diào)換站審批同意，其手續(xù)費減半繳納：

    （一）為購買商品房而轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)的；

    （二）家庭人均收入低于120元的。

    第十六條  在有償轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)活動中，房屋調(diào)換站收取的有償轉(zhuǎn)讓費應(yīng)當作為房屋維修費和換房業(yè)務(wù)活動經(jīng)費，并健全財務(wù)管理制度，實行?？顚Ｓ?。

    第十七條  實行直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，受讓人今后如遇國家房改售房而購置該房產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)按公房出售政策辦理，不得以受讓時支付的轉(zhuǎn)讓費、手續(xù)費沖抵購房資金。

    第十八條  轉(zhuǎn)讓直管公有住房使用權(quán)，當事人不得私下成交，不得擅自將自己承租使用的公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。違者，房屋調(diào)換站不予辦理過戶手續(xù)，并由房管機關(guān)按非法買賣公房予以處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

    第十九條  直管公房各級管理人員應(yīng)當遵守規(guī)定，恪守職業(yè)道德、秉公辦事，不得徇私舞弊、以權(quán)謀私。違者由房地產(chǎn)公司按有關(guān)規(guī)定作出嚴肅處理；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本管理 競爭力

目前，房地產(chǎn)成本管理已經(jīng)成為了備受關(guān)注的話題之一。對于企業(yè)做好成本管理可以為其發(fā)展打造堅實的基礎(chǔ)，同時也可以提高企業(yè)的競爭力。在企業(yè)發(fā)展中，經(jīng)營利潤是企業(yè)發(fā)展的主要目標，也是關(guān)系到企業(yè)生存的主要問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會先進行成本的預(yù)算，才會進一步開發(fā)和運營。另外后期也是根據(jù)合同來執(zhí)行具體的開發(fā)事宜。但是在后期開發(fā)和經(jīng)營中，很多開發(fā)商會成本控制做的不到位，大都只關(guān)注經(jīng)濟效益的情況，對于建設(shè)成本和銷售成本沒有足夠的重視，對于人員的成本控制也不足，往往就會造成企業(yè)成本管理的缺失。

（一）任意設(shè)立成本核算對象

企業(yè)成本核算工作對于成本控制有著重要的意義，其中成本核算對象的選擇是其主要的內(nèi)容。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，進行項目開發(fā)時，必須要首先明確成本核算對象，從整體進行科學(xué)合理的分析，指定有效的控制方案。但是我國很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立明確的成本核算目?；蛘咴O(shè)定了目標但是執(zhí)行力度不足，這就對成本控制造成了影響，甚至對企業(yè)的盈利也造成了很大的影響。

（二）隨意分攤或者未分攤成本

成本攤銷在成本控制中有著重要的作用，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般通過合理的分攤，來達到控制成本目的，進而還可以增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。就目前來看，很多企業(yè)對于成本分攤重視程度不夠，隨意分攤或者未分攤成本的現(xiàn)象較多，這就容易導(dǎo)致項目后期企業(yè)成本控制中不能進行合理分配，影響到整個項目的順利進行，也會影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）實際工作量與財務(wù)成本結(jié)算不一致

在拆遷舊房、建造新房等過程中，因為管理上的混亂，容易導(dǎo)致成本管理可靠性較差，成本核算的數(shù)據(jù)與實際不符，例如在拆遷差價中，直接將調(diào)房收入對沖拆遷成本等，這就容易使得房地產(chǎn)企業(yè)中書面賬目和實物數(shù)量不一致的現(xiàn)象，同時也會造成企業(yè)的損失。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策

（一）建立合理的成本管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，合理有效的制度是其前提，通過在企業(yè)發(fā)展的各個階段，建立與之對應(yīng)的成本管理制度，更好的控制企業(yè)成本，提高企業(yè)的收益。在制定成本管理制度時，必須要由專業(yè)的人來做或者找專家進行指導(dǎo)，這樣才能做出契合企業(yè)實際的制度。房地產(chǎn)企業(yè)往往項目比較分散，有時會在同一地區(qū)有多個項目同時在建，可以將每個獨立的項目分別建立管理部門，進行矩陣式管理運營，在成本管理時，各個項目的管理人員既要做好本項目的成本管理工作，又要與其他的項目之間做好協(xié)調(diào)工作。若是企業(yè)只開發(fā)一個項目，就需要多個部門配合進行，做好這個項目的成本管理。另外，采用集中化與差異化相結(jié)合的手段，從整體著手制定高效的、有針對性的成本管理制度，更好的為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。

（二）建立目標成本管理制度

及時做好項目策劃工作，做好各項工作的預(yù)算準備。通過更為精準的投資估算來為企業(yè)決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)大都在投資估算的基礎(chǔ)上進行編制目標成本，這也是防止目標成本混亂的有效途徑。在企業(yè)經(jīng)營階段，隨時將實際成本與目標成本進行比對，適時進行調(diào)整。目前目標成本主要包含一下幾部分：準備費、土地價款、基礎(chǔ)建設(shè)費、管理費和財務(wù)費等等，這些費用可以分類整理成指定科目。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運營中，直接將發(fā)生的費用歸類到相應(yīng)的科目中。在之后根據(jù)成本制定出目標成本后交付給公司，有決策部門進行審核和處理，在其通過之后，及時的將項目目標通知到相應(yīng)的部門，然后從整體制定出目標成本控制書。成本審核部門需要對每個部門的項目成本執(zhí)行情況定期檢查，同時還要負責(zé)制定、修改成本制度，及時的就出現(xiàn)的問題進行處理，對相關(guān)人員進行警告。另外，在項目完成之后，成本核算部門還需要對目標成本和實際成本進行核算，若是有偏差需要進行分析，同時針對性的提出修改方案。

（三）企業(yè)全面執(zhí)行預(yù)算管理理念

企業(yè)預(yù)算的編制必須要圍繞企業(yè)的情況進行，同時也根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標進行。在預(yù)算編制過程中進行組織各部門都能參與，這也是確保預(yù)算落實的途徑之一。同時在預(yù)算審批通過后，各部門必須要將其細化到每個崗位和人員上，所有人必須要認真負責(zé)執(zhí)行。在全面編制預(yù)算的過程中，必須要有實事求是的態(tài)度，通過將年度預(yù)算分割為季度預(yù)算來分散執(zhí)行。

同時在執(zhí)行過程中，各個部門需要定期匯總，將相關(guān)的情況進行分析，出現(xiàn)的問題及時的解決。

三、結(jié)束語

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視和做好企業(yè)的成本管理工作，提高成本控制的地位，制定明確的成本控制目標，同時不斷提高成本控制人員的專業(yè)素質(zhì)，進而提高企業(yè)的競爭力。

參考文獻：

[1]劉美玉，魯金富.論新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理要點[J].江西建材，2017，01：236+239