導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司設(shè)計管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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近些年，我國房地產(chǎn)項目管理隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也逐步發(fā)展，但是大部分的管理水平還是比較傳統(tǒng)，無法跟上快速的房地產(chǎn)行業(yè)，比如工程進度拖延、實際成本與預(yù)算嚴(yán)重不符、質(zhì)量事故多等問題，都無法從根本上解決，與國際水平相比，比較落后。中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因缺少專業(yè)的房地產(chǎn)項目管理人才、房地產(chǎn)項目管理體制不完善，沒有采用先進的管理方法，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，造成目前房地產(chǎn)行業(yè)效益逐漸下降，發(fā)展速度也開始減慢。

2 房地產(chǎn)項目管理的概念

現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理由于社會需求和進步逐漸發(fā)展為高水平的管理方式，最重要的幾點也是人們比較關(guān)注的問題就是房地產(chǎn)質(zhì)量及管理水平。這種情況直接影響企業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的運作。房地產(chǎn)項目管理是綜合運用系統(tǒng)工程的管理、理論、方法等融合一起，對房地產(chǎn)項目進行全程建設(shè)和管理，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的配置，提供高質(zhì)量的產(chǎn)品。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中出現(xiàn)的問題

3.1 項目管理人員素質(zhì)較低

根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，比如《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。目前我國對房地產(chǎn)技術(shù)開發(fā)人員和管理人員沒有相關(guān)的管理制度，而在這方面的管理卻要求很高，比如具有設(shè)計、施工、管理等相關(guān)的經(jīng)驗，目前這方面的專業(yè)人才很少，相關(guān)的培訓(xùn)也比較少。

3.2 售后服務(wù)不夠

項目結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)都會安排物業(yè)對房地產(chǎn)進行售后處理。后期的服務(wù)也就是物業(yè)管理也不在那么重視，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只管產(chǎn)品開發(fā)。但是物業(yè)管理是企業(yè)品牌建立和保持的根本，是房地產(chǎn)企業(yè)最不能忽視的地方。其原因主要有：設(shè)備維修不及時，買賣雙方之間的關(guān)系，配套設(shè)施缺陷等。

3.3 合同管理不到位

我國目前仍有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，小作坊意識還沒有丟掉，對于合同也不重視，更何況是項目管理。一旦合同簽訂存在漏洞，容易造成法律糾紛。合同管理不到位主要有幾個方面：一是合同過于簡單，對一些必要的責(zé)任沒有規(guī)避清楚或者說合同內(nèi)容過于簡單，沒有達到一個基本合同應(yīng)該包含的內(nèi)容，漏洞較多，容易造成歧義，容易造成法律糾紛。二是合同執(zhí)行不嚴(yán)肅，合同簽訂后，雙方人員任意修改合同規(guī)程，或者項目沒有嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，不能履行合同。三是當(dāng)合同糾紛產(chǎn)生時，未采取法治形式而采用行政手段解決。

3.4 設(shè)計管理不到位

在設(shè)計過程中，對設(shè)計方案必須要把科學(xué)、經(jīng)濟考慮到位，通過技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合，并利用資源的可持續(xù)利用方法，并把人類生存和經(jīng)濟發(fā)展有效地結(jié)合起來，蓋上人類的居住環(huán)境，保障項目實施的安全性和高效性。行業(yè)中對設(shè)計人員的監(jiān)督制度不健全，造成設(shè)計人員對實際施工和設(shè)計出現(xiàn)出入，導(dǎo)致施工出現(xiàn)問題，產(chǎn)生質(zhì)量隱患，于是邊施工邊更改，最后圖紙漫天飛，具體哪種圖紙版本都不清楚。

3.4.1 提高項目管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。項目的成功離不開高素質(zhì)隊伍的建立，培養(yǎng)一支高素質(zhì)文化的項目團隊，是有條不絮開展工作的必備條件，隨著現(xiàn)代化經(jīng)濟水平的建設(shè)，對于項目管理也需要采用現(xiàn)代化的管理來適應(yīng)社會經(jīng)濟的競爭力，因此項目管理人員需要進行培訓(xùn)。尤其是項目經(jīng)理，必須與時俱進，不斷創(chuàng)新，把經(jīng)濟和管理結(jié)合，熟悉目前管理方法需要以人為本，并作為至關(guān)重要的一項。同時，隨著信息化時代的進步，必要時采用電腦等工具進行網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)督管理項目。管理人員具備的這些管理素質(zhì)對實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常重要的。隨著社會的不斷進步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，同時要求項目的每一位管理人員，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊伍素質(zhì)。

3.4.2 完善物業(yè)服務(wù)管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)進行售后服務(wù)的一個工作。滿意的物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌得到建立和保持，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)的競爭力，有效推動產(chǎn)品的銷售率，對于房屋購買者的利益可以有效維護，是房地產(chǎn)項目的附加增值。出現(xiàn)故障時，與物業(yè)管理進行溝通，物業(yè)管理對小區(qū)物業(yè)進行管理及檢修。

3.4.3 加強合同管理工作。第一，對項目進行開發(fā)的前提是合同管理，一個完整的項目缺少合同管理都不能成功的，合同內(nèi)容包含行業(yè)規(guī)定及相關(guān)法律法規(guī)對項目進行約束，減少不必要的一些法律糾紛或者經(jīng)濟糾紛，同時合同里面對項目整個過程都可以進行了解，實時掌握項目情況，其實也是一個過程控制，也是房地產(chǎn)公司從項目投標(biāo)到完成競標(biāo)，并與甲方簽訂的合同。

4 加強設(shè)計管理

通過建立項目流程如擬制項目立項工作，把控設(shè)計作為開發(fā)關(guān)鍵過程，設(shè)計水平的好壞對開發(fā)建設(shè)過程也有影響，比如投資回報和效益，產(chǎn)品能否成功等方面。同時設(shè)計師應(yīng)該以市場需求為主要目標(biāo)，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟等方面把技術(shù)作為定位。對房地產(chǎn)的戶型、特征、面積等方面綜合考慮作為銷售總價、項目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，設(shè)計一個恰當(dāng)?shù)姆桨?，積極與設(shè)計單位進行合理的溝通。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本調(diào)控；工程結(jié)算

在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求產(chǎn)品外，誰能在工程建設(shè)中既能確保工程質(zhì)量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價，以最少的成本獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動并走向成功。投資貫穿于項目建設(shè)的全過程，這一點是毫無疑義的，但是必須重點突出。筆者對工程成本控制有以下幾點建議僅供參考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在的弊端

1.缺乏對項目開發(fā)成本控制的正確認(rèn)識

在房地產(chǎn)市場中，重規(guī)模輕效益的現(xiàn)象長期存在，同時由于受到不良競爭環(huán)境的影響，使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中，都將精力過多的投入到房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模上，卻忽略了成本控制在項目開發(fā)過程中的重要作用，甚至以房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模來衡量企業(yè)的效益及指標(biāo)的實現(xiàn)。正是由于缺乏對項目開發(fā)成本的正確認(rèn)識，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本始終居高不下。

2.缺乏有效的成本控制方法

有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)識到開發(fā)項目成本控制的意義，但是對于成本控制的具體措施與方法卻較為缺乏，有的管理者認(rèn)為成本管理工作就是簡單的降低生產(chǎn)成本，對于項目開發(fā)的整個過程缺乏全局考慮，僅僅通過采購、銷售等幾個環(huán)節(jié)實現(xiàn)對成本的控制，顯然是存在巨大漏洞，也無法實現(xiàn)成本的全面管理與控制。

3.缺乏必要的監(jiān)督機制與激勵機制

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業(yè)的成本管理缺乏監(jiān)督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本調(diào)控的具體措施與策略

1.設(shè)計階段成本控制

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)證明影響項目投資最大的階段，是約占工程項目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為75%～95%。在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%。在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性則為5%-35%。很顯然，項目投資控制的重點在于施工以前的投資決策和設(shè)計階段，而在項目做出投資決策后，控制項目投資的關(guān)鍵在于設(shè)計。設(shè)計階段工作應(yīng)包括如下內(nèi)容：

（1）重視初步設(shè)計的方案選擇：初步設(shè)計應(yīng)為多方案比較選擇的結(jié)果，是項目投資結(jié)算的進一步具體化。在初步設(shè)計開始時，項目總設(shè)計師應(yīng)將可行性研究報告的設(shè)計原則、建設(shè)方案和各項控制經(jīng)濟指標(biāo)向設(shè)計人員交底，對關(guān)鍵設(shè)備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各項費用指標(biāo)要提出技術(shù)經(jīng)濟比選方案，促使設(shè)計人員進行多方案比選。

（2）嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算：施工圖設(shè)計是指導(dǎo)工程建設(shè)的主要文件，是設(shè)計單位的最終產(chǎn)品，施工圖設(shè)計必須嚴(yán)格按照初步設(shè)計確定的原則、范圍、內(nèi)容、項目和投資額進行。

（3）加強變更設(shè)計管理：除必須行的設(shè)計變更，否則任何人員無權(quán)擅自更改設(shè)計。如若預(yù)料到將要發(fā)生變更，則設(shè)計變更越早越好。若在設(shè)計階段變更，只需修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生。損失有限；若在采購階段變更，則不僅要修改圖紙，還需重新采購設(shè)備和材料；若在施工期間發(fā)生變更，除發(fā)生上述費用外，已建工程還可能被拆除，勢必造成重大變更損失。

2.工程招標(biāo)階段的成本控制

重點在于合同管理，應(yīng)及時簽訂施工承包合同，否則會給后續(xù)工作造成不良影響，要充分利用合同評審的機會發(fā)揮每個專業(yè)人員的作用，從不同的角度對合同條款進行修改和完善，備案合同的條款要完整，雙方約定的內(nèi)容應(yīng)全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。

3.施工階段的成本控制

建設(shè)工程施工階段涉及的面很廣、涉及人員很多，與成本有關(guān)的工作也很多。眾所周知，在施工階段需要投入大量的人力、物力、資金等是工程項目建設(shè)費用消耗最多的時期，浪費投資的可能性比較大。因此要求房地產(chǎn)公司投資控制人員要精心地組織施工過程中的管理工作，挖掘各方面潛力，節(jié)約資源消耗，仍可以收到節(jié)約投資的明顯效果。

（1）工程變更應(yīng)注意的問題；①變更聯(lián)系單簽證應(yīng)及時，否則會影響費用的核算，甚至?xí)鸾?jīng)濟糾紛，影響結(jié)算審計工作順利進行。②簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字，每一個字母都必須清晰。③簽證內(nèi)容必須與實際相符，加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

（2）施工單位提出的索賠事件主要有以下內(nèi)容：①合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少；②設(shè)計變更、設(shè)計失誤和設(shè)計圖紙延遲交付；③非施工方原因造成的工期拖延；

4.工程結(jié)算階段的成本控制

工程竣工結(jié)算是整個工程造價控制的最后一道關(guān)口，它既反映了整個工程的最終實際造價，也反映了建設(shè)單位對工程造價方面的控制能力。

工程成本控制是一個系統(tǒng)工程，需要全員參與，進行全過程、全方位的管理。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場形勢非常嚴(yán)峻，隨著土地成本的增高，加強投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，所以做好工程成本的有效控制，才能使企業(yè)立足于競爭市場，取得更好的效益。

5.完善成本管理制度優(yōu)化成本管理系統(tǒng)

實施成本管理戰(zhàn)略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照市場化的要求完善企業(yè)內(nèi)部成本管理相關(guān)制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應(yīng)建立實時有效的監(jiān)督機構(gòu)，按照既定目標(biāo)及相關(guān)制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環(huán)節(jié)中發(fā)揮監(jiān)督管理作用。可通過建立科學(xué)有效的激勵制度，全面激發(fā)員工的工作積極性、主動性和責(zé)任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業(yè)效益。同時建立高效的成本管理系統(tǒng)，將企業(yè)的目的和任務(wù)轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，對開發(fā)成本實行目標(biāo)管理，加強目標(biāo)制定的科學(xué)性和合理性、目標(biāo)分解的明確性以及目標(biāo)實施的可控性，通過對估算、概算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態(tài)控制的目的。

三、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場競爭形勢的日益嚴(yán)峻，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須要通過科學(xué)的成本控制策略，促進自身綜合效益的不斷提升。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本調(diào)控過程應(yīng)該是全員參與和全過程控制，同時需要建立有效的成本管理體系，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全過程的綜合控制，才能有效降低成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的全面提升，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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篇3

這里的質(zhì)量是一個廣義上的全過程“質(zhì)量”，包括項目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。由于項目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設(shè)計――實施――交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的問題

在質(zhì)量管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理重視程度不夠。作為建設(shè)方，是以項目開發(fā)而成立的團隊，施工管理的思維應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如這些大量的前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會很難保證工程項目的整體投資效益。包括反映綠色生態(tài)的產(chǎn)品性能質(zhì)量，反映規(guī)劃、設(shè)計水平的功能質(zhì)量，反映工程構(gòu)造、施工工藝的工程質(zhì)量；反映物業(yè)管理、人文環(huán)境的服務(wù)質(zhì)量。存在的問題具體可歸納為以下幾點：

1.1 項目市場定位不夠準(zhǔn)確

投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足分析的需要，導(dǎo)致開發(fā)出來的房地產(chǎn)項目偏離了市場定位。

1.2 規(guī)劃、設(shè)計階段優(yōu)化深度不夠

良好的設(shè)計方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計師提出的設(shè)計方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項目規(guī)劃、設(shè)計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設(shè)計有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

1.3 質(zhì)量問題普遍存在

房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。

1.4 設(shè)計監(jiān)理缺失

由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序，忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作，包括項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等；前期工作的質(zhì)量是整個房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險分析、財務(wù)、經(jīng)濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。加強前期的質(zhì)量管理，應(yīng)從以下兩方面入手：

2.1 加強對市場策劃的質(zhì)量管理

市場策劃的目的是針對房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場進行調(diào)研與預(yù)測，確定項目的市場位置，找出項目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對項目進行總體定位，最終為項目的后續(xù)策劃打下良好基礎(chǔ)。市場策劃所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，影響市場策劃結(jié)果的因素也非常多。由于收到預(yù)算的限制和時間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個策劃結(jié)果都不是無懈可擊的。但是可行性研究報告的質(zhì)量好壞又很大程度上影響了項目的生存和發(fā)展，因此必須要加強對市場策劃的質(zhì)量管理。在這個階段進行質(zhì)量管理的思路有：一是加強對平時房地產(chǎn)市場狀況的跟蹤調(diào)查和分析，建立數(shù)據(jù)庫；二是注重對市場研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)和管理；三是采用多種調(diào)研方法共同進行，并參考各方面專家的意見；四是對策劃調(diào)研類的外包公司進行招標(biāo)或評審，對其實施過程進行全程監(jiān)督考核，對結(jié)果進行綜合驗收，對其能力和水平進行事后評價。

2.2 加強對投資策劃的質(zhì)量管理

投資策劃的質(zhì)量對未來項目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)工期安排、項目成本控制、銷售回款節(jié)奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質(zhì)量，可以采取的措施有：

選擇優(yōu)秀的顧問公司和專業(yè)人員從事該項工作，并對過程進行周密的安排和把控；加強各方面的人員配備和保證各專業(yè)的緊密及時溝通；保證基礎(chǔ)資料的全面和可靠；對方案進行多輪調(diào)整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進行比較和評價；建立工作成果質(zhì)量評審制度，通過內(nèi)審和外審層層把關(guān)來共同提高成果質(zhì)量；加強合同管理，在合同簽訂前把工作計劃和內(nèi)容要求予以明確，在工作過程中和結(jié)束后嚴(yán)格按照合同約定來付款；是通過項目開發(fā)過程中和完成后的項目評估來檢驗前期的工作質(zhì)量，獎優(yōu)罰劣并指導(dǎo)改進以后的工作。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計質(zhì)量管理

根據(jù)設(shè)計管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計質(zhì)量的有效管理：

3.1 規(guī)劃設(shè)計階段質(zhì)量管理

規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)：經(jīng)過精心優(yōu)化的前期可行性研究報告、市場調(diào)研、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書；而咨詢公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計；開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，在都有意向作該項目的幾家方案設(shè)計單位作設(shè)計前，請作本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細(xì)化，作出報批方案。

3.2 施工圖設(shè)計階段質(zhì)量管理

施工圖設(shè)計階段的質(zhì)量管理是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計。

要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風(fēng)格的藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價值和觀瞻價值。注意各專業(yè)之間的交叉協(xié)調(diào)，以及人性化的設(shè)計；關(guān)注建筑設(shè)備及家居產(chǎn)品的市場變化，及時調(diào)整相關(guān)設(shè)計細(xì)節(jié)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工質(zhì)量管理

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動、機械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 施工階段的質(zhì)量控制

4.1.1 要制定適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)。因為質(zhì)量目標(biāo)常與項目進度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級。因此，質(zhì)量目標(biāo)必須堅持實事求是，因地制宜。目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 強調(diào)施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)場管理制度，包括質(zhì)量責(zé)任制度、技術(shù)復(fù)核制度、現(xiàn)場會議制度、施工過程控制制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制度、質(zhì)量統(tǒng)計報表制度、質(zhì)量事故報告和處理制度等。編制合理科學(xué)的施工方案并嚴(yán)格組織實施，完善強化崗位責(zé)任，推行項目經(jīng)濟責(zé)任制，嚴(yán)格檢驗標(biāo)準(zhǔn)，對原材料和工程中的配套設(shè)備進行檢驗，確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。

4.1.3 加強工程質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工質(zhì)量的控制主要是通過工程監(jiān)理進行。在實際工作中我們可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達停工指令，糾正后下達復(fù)工指令；要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進行評價和確認(rèn)。

4.2 現(xiàn)場有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)

4.2.1 工程樣板先行。樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問題，避免大規(guī)模的返工簽證

4.2.2 技術(shù)方案先行。技術(shù)方案是保障專業(yè)分項工程合法施工的有效技術(shù)資料，更是指導(dǎo)正確施工的基礎(chǔ)資料。技術(shù)方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場不折不扣地執(zhí)行。通過審批后的方案，可以大大提升專項技術(shù)的可操作性，使施工、技術(shù)與經(jīng)濟指標(biāo)達到最佳組合狀態(tài)，為項目工程的最大效益服務(wù)

4.2.3 施工關(guān)鍵工序控制。甲方的現(xiàn)場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

5 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工質(zhì)量管理

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序,也是工程項目質(zhì)量控制的后期工作,是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇涨?房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設(shè)質(zhì)量進行全面檢測,為工程順利通過驗收奠定基礎(chǔ)。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作,不能走形式、走過場。對工程質(zhì)量有疑慮的地方,現(xiàn)場進行查驗,發(fā)現(xiàn)問題,盡早處理,消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評定工程質(zhì)量等級,使工程質(zhì)量等級評定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗收規(guī)程進行工程驗收,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

6 房地產(chǎn)開發(fā)項目售后質(zhì)量管理

房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。有銷售部門牽頭，組織售后服務(wù)和維修整改小組，徹底持續(xù)跟蹤售后維保工作。二是要做好征求意見和調(diào)查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目尚需改進的方面，并對調(diào)查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量。

參考文獻：

[1]陽波.中國房地產(chǎn)項目階段劃分探討[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報.2007.03.

篇4

我受XX建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司全委會的委托在此向董事局做200X年XX建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司工作報告,請各位董事審議。

過去的200X年是我國XXX規(guī)劃開局之年,我國經(jīng)濟更加發(fā)展,民主更加健全,生產(chǎn)更加進步,文化更加繁榮,社會更加和諧,人民生活更加殷實。我市也吹響了“實施追趕型經(jīng)濟,實現(xiàn)跨越式發(fā)展,奮力西部突圍”的戰(zhàn)斗號角。過去的一年,設(shè)計公司在董事局正確領(lǐng)導(dǎo)下,全體員工勤奮工作,依托主業(yè),服務(wù)主業(yè),在房產(chǎn)主業(yè)強勁發(fā)展的推動下,完成了年初董事局下達的各項經(jīng)營考核指標(biāo)。我司在200X年春季和秋季籃球賽分別取得亞軍和冠軍的好成績,取得了歷史性的突破,我司選送的歌舞劇《新劉三姐》獲集團“七一”文藝匯演第一名。

一、200X年度考核指標(biāo)完成情況(略)

二、工作措施及存在的問題

200X年,我們根據(jù)董事局的有關(guān)決議和設(shè)計公司年初工作規(guī)劃,采取了一系列的工作措施:

1、取消設(shè)計管理產(chǎn)值,參照集團公司考核盈余獎罰分配制度,建立了與利潤掛鉤的考核盈余獎罰分配制度。既保障了股東的權(quán)益,又充分調(diào)動和激發(fā)全體員工的工作熱情,讓全體員工都關(guān)心企業(yè)的利潤,積極增效減耗,開源節(jié)流。

2、修定完善了設(shè)計提成制度。將設(shè)計人員基本產(chǎn)值任務(wù)同公司基本運行費用預(yù)算、董事局考核盈余任務(wù)數(shù)掛鉤,設(shè)計人員產(chǎn)值任務(wù)與個人工資掛鉤,使產(chǎn)值任務(wù)的分配更加公平。

3、制定了內(nèi)部設(shè)計業(yè)務(wù)流程。

4、修定完善了各專業(yè)產(chǎn)值分配比例,按項目類別和復(fù)雜程度調(diào)整了產(chǎn)值比例,更利于調(diào)動設(shè)計人員的積極性。

5、制定了年度費用預(yù)算,明確了公司和各生產(chǎn)處室各項支出的控制限額。增強了全員成本管理意識。

6、制定了產(chǎn)值統(tǒng)計月報表制度,將過去的年終提成統(tǒng)計分項目按月統(tǒng)計,既有效避免了差錯,化解了矛盾和爭議,又及時為工資和風(fēng)險考核的發(fā)放提供了依據(jù)。

7、修定了技術(shù)指導(dǎo)人考核辦法,明確了指導(dǎo)人與被指導(dǎo)人的權(quán)利和義務(wù),有利于形成“傳、幫、帶”的良好氛圍。

8、制定了設(shè)計人員超產(chǎn)假制度,規(guī)定超額完成一定數(shù)額的產(chǎn)值的員工可享受相應(yīng)的帶薪休假,鼓勵員工超產(chǎn),關(guān)愛員工身心健康。

9、制定了注冊師聘用管理制度、設(shè)計顧問聘用管理制度、外聘工程師管理制度,使顧問員工和特殊員工的管理有章可循。

10、制定了園林、裝飾兩處室改制實施辦法,使兩個處室實施私有化下的私有化,充分走向市場,迎接挑戰(zhàn)。

存在的問題:

回首過去一年的工作,設(shè)計公司雖然取得了設(shè)計綜合產(chǎn)值(略去)萬元,考核凈盈余(略去)萬元的好成績,但我們清醒地認(rèn)識到這主要得益于房產(chǎn)主業(yè)的強勁增長。設(shè)計公司的自身表現(xiàn)并不如人意,離董事局的要求和期望差距甚遠(yuǎn),突出表現(xiàn)在以下幾個方面:

1、工作作風(fēng)渙散。有的員工過分講究個人利益,斤斤計較個人得失。創(chuàng)業(yè)之初那種艱苦的環(huán)境下,老員工那種特別負(fù)責(zé)任、特別能吃苦、特別能奉獻、特別能戰(zhàn)斗的工作作風(fēng)和精神氣質(zhì)沒有得到傳承和發(fā)揚。

2、崗位職責(zé)不清,權(quán)責(zé)不明,管理層分工不明,沒有形成合力,管理水平不高。

3、設(shè)計進度毫無保證。全年幾乎沒有一個施工圖設(shè)計項目按時交圖。這雖有多方面的原因,但內(nèi)部管理不到位,設(shè)計人員時間觀念淡薄,責(zé)任心差,市場意識差是主要原因。

4、設(shè)計和服務(wù)質(zhì)量下滑的趨勢沒有得到控制。各環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán),全面質(zhì)量管理難以落實。今年一季度完成的設(shè)計項目報施工圖審查初審?fù)ㄟ^率為零且有違反強制性條文的錯誤,嚴(yán)重?fù)p害了公司形象。

5、管理層思想不重視,有畏難情緒,定額設(shè)計沒有取得實質(zhì)性進展。洪江___廣場定額設(shè)計雖然在董事長親自帶領(lǐng)下取得了重大成果,但并沒有將這一工作化為設(shè)計公司的工作流程。我們雖然擬訂了定額設(shè)計實施細(xì)則草案,但沒有對定額標(biāo)準(zhǔn)作深入細(xì)致的研究。

以上存在的突出問題主要是總經(jīng)理角色意識缺位,管理水平不高,綜合協(xié)調(diào)能力不強造成的。本人辜負(fù)了董事局和設(shè)計公司全體同仁的信任與期望,在此,本人深感不安和內(nèi)疚。

三、工作

體會

設(shè)計公司是智力密集型企業(yè),設(shè)計行業(yè)的競爭歸根到底是人才的競爭,人才是最重要的生產(chǎn)資源。搞好設(shè)計公司工作的關(guān)鍵是要依靠___的企業(yè)文化和不斷地體制創(chuàng)新將管理和專業(yè)技術(shù)人才特別是核心骨干緊密團結(jié)在___的旗幟周圍。要充分利用集團公司股分制改造為契機將設(shè)計公司打造成以房地產(chǎn)公司控股,核心骨干參股,產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)責(zé)分明,自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧的現(xiàn)代科技企業(yè)。

要建立健全規(guī)章制度,不斷進行科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新,建立科學(xué)的管理流程,用制度、流程去規(guī)范各項工作。管理層分工明確,形成合力,不斷提高管理水平,使各項工作有序、規(guī)范、和諧發(fā)展。寧可發(fā)展慢一點,也要發(fā)展穩(wěn)一點,好一點;寧可規(guī)模小一點,也要人員精一點,效率高一點。

四、2007年工作設(shè)想

1、經(jīng)濟指標(biāo)

1)完成設(shè)計產(chǎn)值(略去)萬元,其中內(nèi)部產(chǎn)值(略去)萬元,外部產(chǎn)值(略去)萬元。

2)完成考核凈盈余(略去)萬元。

2、制度建設(shè)

1)務(wù)必在2007年5月30日前完成定額設(shè)計實施細(xì)則及定額標(biāo)準(zhǔn)的制定工作。設(shè)計公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定定額設(shè)計實施細(xì)則,總工負(fù)責(zé)制定定額標(biāo)準(zhǔn)。由總工擔(dān)任攻關(guān)小組組長,組員四名,其中設(shè)計人員二名,從工程公司抽調(diào)預(yù)結(jié)算人員二名。由設(shè)計公司拿出12萬元設(shè)計產(chǎn)值獎勵攻關(guān)人員,若不能按時完成任務(wù),總經(jīng)理、總工引咎辭職,相關(guān)人員按“四步曲”制度處理。

2)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),修定完善設(shè)計進度管理辦法,無正當(dāng)理由不按時保質(zhì)保量完成工作任務(wù)者,記“四步曲”一次,每延誤一天扣本專業(yè)設(shè)計費5%,所屬處室主任負(fù)連帶責(zé)任,一個季度累積兩次未能按時完成任務(wù)者將作勸退處理,一個處室一個季度累積有三次未按時完成工作者,處室主任應(yīng)引咎辭職,且不得參與當(dāng)年考核盈余分配。因不可抗力或房產(chǎn)原因?qū)е卵悠诘?必須有房產(chǎn)書面同意延期意見報總經(jīng)理認(rèn)可備案。此項修定工作在3月底完成。

3)制定設(shè)計質(zhì)量考核管理辦法,設(shè)計成果圖應(yīng)符合國家規(guī)范和設(shè)計深度的要求,凡圖紙每出現(xiàn)一例違反強制性規(guī)范或有結(jié)構(gòu)安全隱患者,或出現(xiàn)重大設(shè)計失誤,每次扣罰該專業(yè)設(shè)計費10%,并承擔(dān)因此造成的直接損失。此項工作在3月底完成。

4)修定完善校對、審核、審定、注冊師把關(guān)考核管理辦法,凡經(jīng)各環(huán)節(jié)把關(guān)會簽齊全的設(shè)計成果圖報送施工圖審查存在違反強制性條文、有結(jié)構(gòu)安全隱患、有保守浪費等審查記錄之一者,審核、注冊師、審定人員各記“四步曲”一次,且每出現(xiàn)一處扣罰該專業(yè)產(chǎn)值的10%。內(nèi)部把關(guān)程序中高級把關(guān)者對低級把關(guān)者的處罰同上。此項工作在3月底完成。

5)修定完善總經(jīng)理、總工、處室主任、設(shè)計員、行政后勤人員崗位職責(zé)與考核管理辦法。

6)成立住宅設(shè)計研發(fā)小組,配合房產(chǎn)做好前期市場調(diào)研、可行性研究報告、項目估算等工作,接受房產(chǎn)委托對住宅作品進行研發(fā),且研發(fā)成果可有償重復(fù)套用。設(shè)計公司每年拿出來6萬元設(shè)計產(chǎn)值獎勵研發(fā)小組成員。

7)修定完善設(shè)計服務(wù)管理辦法,強化服務(wù)意識,每出現(xiàn)一次因服務(wù)態(tài)度或質(zhì)量引起的投訴經(jīng)查證屬實,當(dāng)事人記“四步曲”一次,且扣罰施工服務(wù)費10%,所在處室主任負(fù)連帶責(zé)任,一個季度累積三次被投訴經(jīng)查證屬實的作辭退處理。

8)完善財務(wù)管理制度,配備專職財務(wù)人員,加強成本核算與管理。

3、執(zhí)行力建設(shè)

強化管理,督導(dǎo)落實各項管理工作,特別要抓好內(nèi)部設(shè)計業(yè)務(wù)流程、定額設(shè)計、設(shè)計質(zhì)量與服務(wù)、各環(huán)節(jié)把關(guān)質(zhì)量、設(shè)計進度管理等工作。

4、人力資源建設(shè)

1)人才引進,優(yōu)化工作環(huán)境,創(chuàng)建事業(yè)平臺,采用多種渠道,多種方式引進各類專業(yè)優(yōu)秀人才。要保證進得來、留得住、能發(fā)展。要讓___設(shè)計公司成為技術(shù)人才施展才華,發(fā)展事業(yè)的樂園。

2)人才培訓(xùn),結(jié)合技術(shù)指導(dǎo)人制度,搞好日常工作中技術(shù)骨干的傳、幫、帶工作,要將技術(shù)骨干的主要精力放在培養(yǎng)新人的工作上來,只有新生力量成長起來了,公司的發(fā)展才有希望。

開展專題項目設(shè)計的討論。各處室每月的專業(yè)知識座談或講座,要求每個人都能上臺主講,使每個人都能得到鍛煉的機會。

有計劃組織分組外出考察學(xué)習(xí),每人每年都有一次機會。

組織專家講座,每年至少兩次。

鼓勵員工參加注冊考試和職稱考試,提高專業(yè)理論水平和工作能力。合理安排工作,盡量為參加注冊考試的人員提供復(fù)習(xí)時間。

5、企業(yè)文化建設(shè)

充分依托集團公司優(yōu)秀的企業(yè)文化載體,結(jié)合設(shè)計公司的行業(yè)特點,培育具有鮮明特色的設(shè)計公司企業(yè)文化。

1)積極參加集團公司組織的各類文藝、體育活動,開展豐富多彩的業(yè)余娛樂活動,增強公司凝聚力。

2)結(jié)合全面質(zhì)量管理制度,開展優(yōu)秀設(shè)計評選,激發(fā)員工的責(zé)任感、榮譽感,鼓勵員工多出作品,出好作品。

3)組織內(nèi)部設(shè)計競賽活動,充分發(fā)揮員工主觀能動性,提高理論水平,將設(shè)計競賽與產(chǎn)品研發(fā)緊密結(jié)合。

4)組織學(xué)術(shù)座談,鼓勵學(xué)術(shù)研究,獎勵。

6、強化服務(wù)意識,增強市場競爭實力