導(dǎo)語：如何才能寫好一篇套內(nèi)建筑面積，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、要看是什么樣的陽臺，如果是封閉式陽臺的話，陽臺的面積就屬于套內(nèi)面積；若是半封閉式陽臺的話，則只需要計(jì)入陽臺一半的面積；若是敞開式陽臺的話，那么該陽臺將不計(jì)入套內(nèi)面積當(dāng)中。

2、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積。套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的水平投影面積總和計(jì)入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

關(guān)鍵詞：住宅；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；分?jǐn)傁禂?shù)；套內(nèi)建筑面積；套型建筑面積

Abstract: Through the discussion of current standard about residential technical and economic index calculation rules, we summarize some existing problems of the technical and economic norms computation in the residential design and the process of commercial property sales, and puts forward some suggestions on improvement, which make the residence technical and economic norms computation and management fair, transparent, simple.

Keywords: residential; technical and economic index; shared coefficient; set inside floor area; dwelling size construction area

中圖分類號：TU-9文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A文章編號：2095-2104（2012）

我國關(guān)于住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)現(xiàn)行的規(guī)范及法律條文包括《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》2011版、《房產(chǎn)測量規(guī)范》2000版、《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》1995版。具體內(nèi)容參見各規(guī)范及法律條文。本文具體探討現(xiàn)行規(guī)范及法律條文中關(guān)于住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算過程中存在的問題及調(diào)整建議。

1、存在的問題

1.1規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)

1.1.1《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》2011版中第四章技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算中存在以下問題：

1.1.1.1“4.0.2.4 套型總建筑面積等于套內(nèi)使用面積、相應(yīng)建筑面積和套型陽臺面積之和”。其中相應(yīng)面積概念模糊。

1.1.1.2“4.0.4.2 應(yīng)以全樓總套內(nèi)使用面積除以住宅樓建筑面積得出計(jì)算比值”。 其中比值沒有名稱。

1.1.1.3按本章所有規(guī)定進(jìn)行計(jì)算：住宅樓總建筑面積≠全樓各套型建筑面積之和。

以一棟六層住宅為例（見圖一、圖二），住宅樓一至六層均為一梯兩戶，每層建筑面積為：215.47平方米，屋面樓梯間建筑面積為：15.68平方米。

圖一

圖二

圖三

1.1.1.3.1按《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》2011版該住宅樓總建筑面積=215.47*6+15.68=1308.5平方米。

1.1.1.3.2各功能使用面積詳見圖三。全樓套型總建筑面積之和（見表一）。住宅樓總建筑面積≠全樓各套型建筑面積之和。

表1-6層純住宅樓總建筑面積

1.1.2《房產(chǎn)測量規(guī)范》2000版B2.3 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：

δSi=K.SiK= ∑δSi/∑Si

其中：K---為面積的分?jǐn)傁禂?shù)

Si---為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

δSi---為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；

∑δSi---為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

∑Si---為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。

各部分面積界定模糊?！案鲉卧獏⒓臃?jǐn)偟慕ㄖ娣e”是指那部分面積？以一個(gè)單元住宅（圖一）為例，指套內(nèi)建筑面積總和嗎？“參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和”是指那部分面積？以一個(gè)單元住宅（圖一）為例，指套內(nèi)建筑面積總和還是該棟住宅的總建筑面積？如果指套內(nèi)建筑面積總和，則∑Si---為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和；如果指該棟住宅的總建筑面積，則通過分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算的各單元建筑總和不等于住宅總建筑面積：以一個(gè)單元住宅（圖一）為例，參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和（總建筑面積）為1308.5平方米、單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e（總套內(nèi)建筑面積）為1171.2平方米、需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和（共有公用面積）為137.3平方米，分?jǐn)傁禂?shù)K=需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和（共有公用面積）137.3平方米/參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和（總建筑面積）1308.5平方米=10.49%，δSi =10.49%*1171.2=122.89，單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e（總套內(nèi)建筑面積）1171.2平方米+單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e122.89平方米=1294.09平方米＜1308.5平方米。

1.2標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

1.2.1陽臺面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》2011版 4.0.2-3：陽臺的面積均應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板投影面積的一半計(jì)算。《房產(chǎn)測量規(guī)范》2000版 8.2.1挑樓、全封閉的陽臺按其水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。

1.2.2套內(nèi)面積的范圍標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)使用凈面積，不包括套型陽臺面積及套內(nèi)墻體面積；《房產(chǎn)測量規(guī)范》2000版及《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》1995版：套內(nèi)建筑面積均包括套型陽臺面積及套內(nèi)墻體面積。

1.2.3分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》2011版中沒有規(guī)定公攤系數(shù)的定義；《房產(chǎn)測量規(guī)范》2000版中：分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e/參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和；《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》1995版中：分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。

1.2.4 用詞不統(tǒng)一。相關(guān)規(guī)范及法律條文中關(guān)于住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的用詞不統(tǒng)一。

由于存在以上問題，使得各個(gè)部門統(tǒng)計(jì)的指標(biāo)不一致，造成了管理上的難度大、具體指標(biāo)模糊。

2、若干改進(jìn)建議

2.1統(tǒng)一用詞。雖然現(xiàn)行的規(guī)范及法律條文針對的對象不一樣，側(cè)重點(diǎn)也不一樣，但是都是關(guān)于住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算的規(guī)定，所有在用詞上要盡量一致。建議住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括以下概念：各功能空間使用面積、套內(nèi)使用面積、套型陽臺面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)建筑面積、總套內(nèi)建筑面積、套型建筑面積、總套型建筑面積、公用建筑面積、分?jǐn)傁禂?shù)、分?jǐn)偣妹娣e、住宅樓總建筑面積。

2.2統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.1陽臺建筑面積應(yīng)該根據(jù)具體情況來確定面積。全封閉的陽臺、挑廊應(yīng)該按其結(jié)構(gòu)水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。不能一概而論。

2.2.2各概念間的關(guān)系要明確。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套型陽臺面積+套內(nèi)墻體面積

總套內(nèi)建筑面積=所有套內(nèi)建筑面積之和

分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/總套內(nèi)建筑面積

分?jǐn)偣妹娣e=套內(nèi)建筑面積*分?jǐn)傁禂?shù)

套型建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e

住宅樓總建筑面積=所有套型建筑面積之和

根據(jù)以上調(diào)整后改、該住宅樓（見圖一至圖三）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果如表二

表二-6層純住宅樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算

篇3

因?yàn)榈梅柯?套內(nèi)建筑面積／套型建筑面積，而且一般封閉陽臺會算在建筑面積內(nèi)（如果是不封閉陽臺，一般是按面積的一般進(jìn)行計(jì)算，如果是封閉陽臺就是算全部面積），所以得房率是含陽臺的。

相關(guān)說明：

1、得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。一般多層的建筑物得房率為88％，高層的建筑物得房率為72％，而辦公樓為55％。

得房率=套內(nèi)建筑面積／套型建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積

銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。

篇4

看房子的實(shí)用率方法是：

1、房子實(shí)用率等于套內(nèi)建筑面積除以購房建筑面積。套內(nèi)使用面積實(shí)際上是扣除了室內(nèi)分隔墻體占用的面積，即本表業(yè)主室內(nèi)實(shí)測的數(shù)據(jù)。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積，比套內(nèi)使用面積要大一些。購房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，而不是購房建筑面積=套內(nèi)使用面積+公攤面積。

2、對于實(shí)用率，多層住宅實(shí)用率一般為80%以上、高層住宅實(shí)用率一般為75%以上、大型商場內(nèi)商鋪實(shí)用率一般為50%以上、寫字樓實(shí)用率一般為60%以上。

3、從一般情況來看，高層樓的真實(shí)實(shí)用率方面較多層住宅略低，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇5

建筑面積是指建筑展開面積，是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積，表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。

得房率是指可供住戶支配的面積與每戶建筑面積之比。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。得房率=套內(nèi)建筑面積/（套內(nèi)建筑面積+公攤面積）

使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。即套內(nèi)面積減去套內(nèi)墻體面積，也就是屋中的凈使用面積。

公攤的面積越小，得房率越高；公攤面積越大，得房率越低。套內(nèi)的建筑面積包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積和陽臺建筑面積。得房率高的房子只能說是時(shí)間可使用面積大，登記面積一般是產(chǎn)權(quán)登記面積即建筑面積。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇6

（一）應(yīng)全部測算為建筑面積的范圍

1.單層建筑物不論其高度如何均按一層測算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積測算。

單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層的，應(yīng)測算為建筑面積。

2.多層建筑物按各層建筑面積總和測算。其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積測算；二層及二層以上按外圍水平面積測算。

3.地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍的水平面積測算。

4.坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用、且層高超過2.2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積測算。

5.穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)、回廊部分按其水平投影面積測算。

6.圖書館的書庫按書架建筑層測算。

7.電梯井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層測算。

8.舞臺燈光控制室按圍戶結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)測算。

9.建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2米的應(yīng)測算。

10.與建筑物相連的有柱雨蓬，按柱外圍水平面積測算。

11.突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積測算。

12.突出建筑物墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積測算。

13.非住宅房屋的封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積測算。

14.建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積測算。

15.兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積測算。

16.建筑物室內(nèi)無樓梯的室外樓梯，均按每層水平投影面積測算。

17.跨越其它建筑物、構(gòu)筑物的高架建筑物，按其水平投影和以實(shí)際層數(shù)測算。

18.房屋的夾層、閣樓，其高度超過2.2米部位的，按外圍水平面積測算。

（二）按1／2測算為建筑面積的范圍

1.用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半測算。

2.與建筑物相連的獨(dú)立柱的通道按頂蓋的水平投影面積的一半測算。

3.住宅房屋設(shè)計(jì)為（或由房屋建設(shè)單位統(tǒng)一設(shè)計(jì)施工的）封閉陽臺，以及非住宅房屋不封閉陽臺的，按其水平投影面積的一半測算。

4.建筑物墻外無柱的走廊、檐廊按其水平投影面積的一半測算。

5.兩個(gè)建筑物間無頂蓋的架空通廊，按其水平投影面積的一半測算。

6.建筑物樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半測算。

（三）不應(yīng)測算為建筑面積的范圍

1.突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬。

2.檢修、消防等用的室外爬梯。

3.層高在2.2米以下的技術(shù)層、夾層、地下室和半地下室。

4.其它建筑物、構(gòu)筑物，如亭、塔、獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、園庫、地下人防設(shè)施及干、支線等。

5.建筑物內(nèi)外的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6.沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

7.單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

8.層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

9.車站碼頭的車棚、貨棚、站臺。

10.住宅房屋原設(shè)計(jì)為封閉的陽臺。

（四）套（單元）建筑面積的測算

1.套內(nèi)建筑面積組成。

套（單元）內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

（1）套（單元）內(nèi)的使用面積；

（2）套（單元）內(nèi)墻體面積；

（3）陽臺建筑面積。

2.套（單元）內(nèi)建筑面積各部分的測算。

（1）套（單元）內(nèi)的使用面積

①套（單元）內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、門廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；

②躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

③不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)使用面積；

④內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。

（2）套（單元）內(nèi)墻體面積

房屋各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。

房屋各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套（單元）內(nèi)墻體面積。

（3）陽臺建筑面積按照本規(guī)則有關(guān)規(guī)定測算。

3.套（單元）內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式

套（單元）內(nèi)建筑面積＝套（單元）內(nèi)使用面積＋套（單元）內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積

（五）公用建筑面積測算

1.公用建筑面積的組成

公用建筑面積由以下兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整幢建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

2.公用建筑面積測算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套（單元）的套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間的地下室、車庫及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的公用建筑面積。

二、公用建筑面積分?jǐn)?/p>

（一）公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t

1.公用建筑面積分?jǐn)偅侵笇⒈敬苯ㄖ飪?nèi)的公用建筑面積，按各套（單元）的套（單元）內(nèi)建筑面積所占相應(yīng)比例進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)偤蟮墓媒ㄖ娣e，不得隨意劃定各套（單元）攤得面積的具體部位和界限。

2.公用建筑面積的公攤，僅限于本幢建筑物內(nèi)的公用建筑面積，下列公用建筑不得分?jǐn)偟奖敬苯ㄖ飪?nèi)：

（1）非本幢建筑物的公用建筑物（如鍋爐房、變電所、泵房等）；

（2）已作為獨(dú)立使用空間的地下室、車庫等；

（3）作為人防工程的地下室。

3.每套（單元）房屋的建筑面積應(yīng)為套（單元）內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

整幢建筑物建筑面積應(yīng)為幢內(nèi)各套（單元）的套內(nèi)建筑面積與幢內(nèi)公用建筑面積之和。

4.寫字樓、商業(yè)和綜合樓等原設(shè)計(jì)為非住宅房屋的，應(yīng)按各部用途或使用功能的不同（或按購房協(xié)議）計(jì)算各部所應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，然后按所占各部位的相應(yīng)比例，分?jǐn)偙静课粦?yīng)得的公用建筑面積。

5.室外樓梯為兩層以上使用的，其建筑面積歸兩層以上所有，并參與兩層以上建筑面積分?jǐn)偂?/p>

（二）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算

將整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物的各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝

公用建筑面積

————————

套內(nèi)建筑面積之和

（三）公用建筑面積分?jǐn)倻y算

各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

三、建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定

（一）建筑物如有平面圖，且實(shí)物與圖紙無變動，可以竣工圖紙為依據(jù)對照實(shí)物測算整幢建筑物的建筑面積。套（單元）的建筑面積和公用建筑面積，不需重新測丈實(shí)物。

（二）沒有平面圖或圖紙與實(shí)物有差異的，須進(jìn)行實(shí)地測量。建筑物的各邊長及凸凹各部尺寸均須測量并注記。

（三）測算以平方米為單位。

1.整幢建筑物的計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)二位。

2.套（單元）建筑面積、分?jǐn)偣妹娣e及套內(nèi)建筑面積，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)四位。

3.公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)保留小數(shù)六位。

4.權(quán)證注記建筑面積保留小數(shù)二位。

篇7

隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，商品房面積測算問題逐漸受到社會廣大消費(fèi)者的特別關(guān)注，各地以國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）為大綱，相繼出臺了許多的政策、規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，力圖尋求一個(gè)規(guī)范、統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但購房者與開發(fā)商之間有關(guān)銷售面積的糾紛仍時(shí)有發(fā)生。為此，業(yè)內(nèi)人士一直在探索、思考解決這些問題的新途徑。

1 商品房銷售中面積糾紛產(chǎn)生的原因

按國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，商品房的銷售面積有兩部分組成：套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e。而面積糾紛的成因無非是整個(gè)樓盤建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e兩個(gè)方面：

1.1 關(guān)于建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的問題：建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是解決房屋面積計(jì)算中哪些可以算面積、哪些不算面積、哪些應(yīng)算全面積、哪些應(yīng)算半面積的問題，產(chǎn)生糾紛有以下幾個(gè)原因：

對于房屋“建筑面積”這個(gè)概念，我國多個(gè)行業(yè)從不同的角度出發(fā)制定了各自的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，相互之間存在一定的差異，而不同行業(yè)的從業(yè)者習(xí)慣于各自的標(biāo)準(zhǔn)，有“各自為政”的現(xiàn)象；《規(guī)范》注重于原則性，可操作性不夠強(qiáng)?！兑?guī)范》中關(guān)于面積計(jì)算的規(guī)則只考慮通用性與普遍性，對各地具體、特殊、多樣化的建筑形式無法全面描述，需要各地制定實(shí)施細(xì)則，這些都可能產(chǎn)生爭議。

1.2 關(guān)于共有面積分?jǐn)偡椒ǖ膯栴}：共有面積分?jǐn)偡椒ㄖ傅氖窃谟?jì)算共有面積分?jǐn)倳r(shí)哪些共有面積應(yīng)該分?jǐn)?、哪些不該分?jǐn)傄约叭绾蝿澐止δ軈^(qū)該分?jǐn)偨o誰等。糾紛的原因有以下幾個(gè)方面：

（1）現(xiàn)代建筑內(nèi)部布局相互關(guān)聯(lián)十分復(fù)雜，準(zhǔn)確區(qū)分為每一個(gè)部位的共有共用使用情況幾乎無法做到；有些共有部分無論如何計(jì)算都無法讓各方滿意，因而分?jǐn)偧m紛很難避免。

（2）《規(guī)范》中分?jǐn)傄?guī)則不夠完善?！兑?guī)范》在編寫時(shí)由于各地在面積分?jǐn)偡椒ㄉ弦庖姴灰恢拢凳玖艘粋€(gè)“宜粗不宜細(xì)”的不成文分?jǐn)傄?guī)則。

很顯然，單純靠測繪技術(shù)來完成解決商品房銷售面積糾紛幾乎是一個(gè)不可能完成的任務(wù)，這促使我們開拓思路從新的角度尋找途徑。

2 按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房

長期以來，我們只是通過面積及單價(jià)體現(xiàn)商品房的價(jià)值，而商品房的價(jià)值構(gòu)成包含方面的內(nèi)容：（1）座落、地段;（2）建筑面積;（3）布局及建筑結(jié)構(gòu);（4）采光、通風(fēng)情況;（5）施工質(zhì)量;（6）周邊環(huán)境及治安狀況;（7）小區(qū)內(nèi)部景觀、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等。

顯然，面積不足以體現(xiàn)房屋的全部價(jià)值。人們花錢買的是一套房子，其實(shí)應(yīng)該關(guān)心的是這套房子的總價(jià)而非面積、單價(jià)，但由于長期的銷售習(xí)慣對人們的誤導(dǎo)，“面積”被推向了前臺并成了矛盾的中心。因此我們尋找新的商品房銷售方式：

（一）對已竣工的商品房，可以采用按套銷售：房屋作為一種商品，當(dāng)它實(shí)實(shí)在在展現(xiàn)在人們面前時(shí)，全部價(jià)值一目了然，面積只是它許多參考值中的一項(xiàng)，二手房市場就是一個(gè)很好的例子，由于人們交易的是現(xiàn)房，面積糾紛十分少見。因此現(xiàn)房按套計(jì)價(jià)銷售應(yīng)該是個(gè)可行的方法。

（二）按套內(nèi)建筑面積銷售：商品房特別是期房由于尚未竣工，買賣雙方對于房屋預(yù)期具有不確定性，若按套計(jì)價(jià)糾紛自然很多，而按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可能雙方都比較容易把握。因?yàn)樘變?nèi)面積避開了復(fù)雜且常常糾紛的共有分?jǐn)倖栴}，計(jì)算簡單且誤差率低，又能較準(zhǔn)確地量化描述商品房的基本情況，“關(guān)門面積”是購房者最直觀感受和認(rèn)可的面積。

從綜合考慮來看，我們認(rèn)為與籠統(tǒng)地按套計(jì)價(jià)相比，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)更容易被大家所接受也更有可操作性。

3 推行按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)應(yīng)采取的配套措施

推行按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)可以減少銷售矛盾，但要實(shí)行需要做好以下幾項(xiàng)工作：

3.1 堅(jiān)持房產(chǎn)測繪及房地產(chǎn)管理體系不變

推行按套或套內(nèi)面積銷售商品房是否售后產(chǎn)權(quán)證將不再標(biāo)注面積或只標(biāo)注套內(nèi)面積呢？答案是否定的，原因是：

商品房銷售與產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放是完全不同的兩件事：一個(gè)市場經(jīng)營行為；一個(gè)是建設(shè)管理部門行使國家賦予的權(quán)屬管理體系相一致，我國權(quán)屬管理是實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，“面積”是其中很重要且貫穿始終的一項(xiàng)內(nèi)容。在對商品房的管理中，房屋建筑面積（含共有分?jǐn)偯娣e）是行業(yè)內(nèi)各項(xiàng)管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如價(jià)格評估、政府經(jīng)濟(jì)房定價(jià)、物業(yè)收費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償者是以建筑面積為計(jì)算依據(jù)，而且已形成了一整套完善的體系。若因?yàn)楦淖兩唐贩夸N售方式而跟著改變管理基礎(chǔ)甚至整個(gè)房地產(chǎn)管理體系，既得不償失目前也沒有必要，還可能因此產(chǎn)生巨大的阻力使工作難以開展，所以我們應(yīng)該采取的措施是：

（1）保持房產(chǎn)測繪及產(chǎn)權(quán)發(fā)證方式不變。無論商品房銷售方式如何改變，產(chǎn)權(quán)面積測繪依照《規(guī)范》要求正常開展，它服務(wù)于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，產(chǎn)權(quán)證上仍然注明套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e。

（2）保持評估及物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)行方式不變，仍然以建筑面積作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

（3）妥善處理拆遷安置工作。以舊房屋拆遷前的私有面給予新安置房的套內(nèi)建筑面積作為補(bǔ)償結(jié)算的依據(jù)，安置前后的共有面積均不考慮。

篇8

2、套內(nèi)面積內(nèi)容：

（1）套內(nèi)建筑面積：

套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積。套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的水平投影面積總和計(jì)入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

（2）套內(nèi)墻體面積：

套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的二分之一計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（3）套內(nèi)陽臺建筑面積：

篇9

    1.銷售面積:就是你掏錢的面積數(shù),曾一度被稱為建筑面積,因其中既包括買房人自己房屋的建筑面積,又包括分?jǐn)偟拿娣e,故建筑面積一詞太籠統(tǒng),漸被銷售面積所取代。

    2.套內(nèi)使用面積:就是所謂的地毯面積,想像一下居室滿鋪地毯的情形,就知道這個(gè)面積是指房子到手之后真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當(dāng)然,不能鋪地毯的廚房、衛(wèi)生間也算在內(nèi),但陽臺除外。

    3.套內(nèi)墻體面積:算法較復(fù)雜,因?yàn)槊刻追课荻加泻袜従庸灿玫膲妥约要?dú)用的墻。共用墻墻體算一半面積,非共用墻墻體則全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。因?yàn)樗惴◤?fù)雜,操作性也差,買房人不好估算這個(gè)面積。

    4.套內(nèi)陽臺建筑面積:封閉陽臺全算,未封閉陽臺算一半面積。

    5.套內(nèi)建筑面積:即套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積的總和。

篇10

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)面積； 測繪；問題；探討

Abstract: based on many years of practice and experience, analyzes the housing area of surveying and mapping in the measurement of conventional methods, the author puts forward the existing problems and possible solutions.

Keywords: real estate area; Surveying and mapping; Problem; explore

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

近些年隨著我國住房制度改革的不斷深化，商品房作為高價(jià)、耐用的特殊商品進(jìn)入流通領(lǐng)域，商品房交易市場日趨活躍，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長,準(zhǔn)確測繪測算房產(chǎn)面積成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、房產(chǎn)測繪技術(shù)探討

（一）常規(guī)測量方法

1、直接量測法

直接量測法,是通過實(shí)地量測房屋(或地物)邊長、角度等要素，將需要計(jì)算面積的圖形分割成若干便于計(jì)算的簡單圖形(包括規(guī)則圖形和不規(guī)則圖形)，應(yīng)用幾何圖形面積計(jì)算公式計(jì)算出房產(chǎn)面積。圖形計(jì)算,對于正方形、長方形、三角形、平行四邊形、梯形、扇形、圓、橢圓等規(guī)則幾何圖形，則將實(shí)地量出的幾何要素套入相關(guān)幾何公式，即可得出其面積。不規(guī)則圖形計(jì)算,將不規(guī)則圖形劃分成若干三角形和梯形，實(shí)地丈量出有關(guān)要素尺寸，然后按照幾何公式計(jì)算面積。

2、圖上量測法

(1)求積儀法。將圖紙固定展放在平滑的水平圖板或桌面上，采用求積儀量出所求面積。使用求積儀時(shí)，圖板要安置平穩(wěn)，圖紙不能有褶皺或裂痕；求積儀極點(diǎn)位置選定時(shí)，兩臂應(yīng)盡量垂直，對于較大面積，可將圖紙分塊計(jì)算。

(2)方格網(wǎng)法。將透明毫米小方格紙蒙在需要量測的圖形上，查數(shù)其所占小方格數(shù)，再根據(jù)每個(gè)小方格所代表的實(shí)地面積，求出整個(gè)圖形面積。

(3)三斜法。將圖形分割成若干三角形，并量出三角形底與高，計(jì)算出每個(gè)三角形的面積，最后得出整個(gè)圖形面積，三斜法在分割圖形時(shí)，三角形個(gè)數(shù)要盡量少，且應(yīng)盡可能分解成同底三角形。

（二）數(shù)字測算方法

數(shù)字測算方法，是采用數(shù)字測繪技術(shù)先測繪出房產(chǎn)平面圖，然后再按照坐標(biāo)法計(jì)算出房產(chǎn)面積。測算步驟如下。

1、測繪數(shù)字房產(chǎn)平面圖

(1)測設(shè)圖跟導(dǎo)線。居住區(qū)竣工后，沿居住區(qū)道路布設(shè)導(dǎo)線網(wǎng)。全站儀現(xiàn)場觀測和采集數(shù)據(jù)后，輸入微機(jī)。利用導(dǎo)線平差軟件進(jìn)行總體平差。

(2)測繪底層平面圖。在各導(dǎo)線點(diǎn)安置全站儀，測設(shè)房屋底層外墻勒腳以上的角點(diǎn)坐標(biāo)，將采集的數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)后，編繪出底層平面圖。

(3)測繪各層平面圖。使用經(jīng)檢定的鋼尺，現(xiàn)場量測出其他各層與底層不同之處，將有關(guān)數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，編繪出各層平面圖。

(4)測繪分戶平面圖。使用經(jīng)檢定的鋼尺或手持測距儀，現(xiàn)場量測出各戶房屋尺寸及其共用部位尺寸，將有關(guān)數(shù)據(jù)整體平差后輸入計(jì)算機(jī)，編繪出分戶平面圖。

2、計(jì)算房產(chǎn)面積

房產(chǎn)面積具體計(jì)算步驟如下。

(1)計(jì)算每層建筑面積。將每層平面圖的各角點(diǎn)坐標(biāo)輸入公式，即可計(jì)算出每層建筑面積。

(2)計(jì)算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。

(3)計(jì)算分戶套內(nèi)建筑面積。將分戶平面圖各角點(diǎn)坐標(biāo)輸入公式，即得出分戶套內(nèi)建筑面積。

(4)計(jì)算公用建筑面積。將公用部位的平面圖角點(diǎn)坐標(biāo)輸入公式，即得出公用建筑面積。

(5)檢查分戶套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積。將分戶套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較，進(jìn)行粗差檢查。如兩者相等，則無粗差。

(6)計(jì)算分戶建筑面積。先按照權(quán)屬分割協(xié)議或有關(guān)規(guī)定，按比例分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。再將該戶套內(nèi)建筑面積加上該戶應(yīng)攤的公用面積，得到該戶建筑面積。最后檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。

二、房產(chǎn)面積測算問題及對策

（一）未封閉、外墻兩角有柱子的凸陽臺面積計(jì)算方法

對于這類陽臺,筆者認(rèn)為是按半面積計(jì)算的。有開發(fā)商提出異議，認(rèn)為應(yīng)按全面積計(jì)算，理由是該套房屋為一套房屋且一個(gè)產(chǎn)權(quán)人自用，有柱、有頂蓋，2000年國標(biāo)

但筆者認(rèn)為2000年國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》關(guān)于商品房面積計(jì)算的宗旨之一是,首先按房屋部位和功能區(qū)分部位類型，再按部位類型執(zhí)行2000年國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)。無論按部位還是功能來講它都是陽臺，既然是陽臺類，就應(yīng)該執(zhí)行2000年國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)按陽臺的計(jì)算方法計(jì)算半面積。

（二）四周合圍為一幢房屋的門洞的認(rèn)定

自建設(shè)部房地產(chǎn)司負(fù)責(zé)人就《商品房銷售管理辦法》的實(shí)施予以明確解釋為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積后，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的市場性商品房，東西南北房屋相連，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證批為一幢房屋，實(shí)地也是一幢房屋，四周各有一門洞，開發(fā)商要求計(jì)算面積。

筆者認(rèn)為不能計(jì)算面積，依據(jù)是四個(gè)門洞不僅僅是為該幢房屋使用的，而更多的是為來此購物和做其它事情的客戶服務(wù)的。而客戶是不定的、隨時(shí)變化的。對建設(shè)部房地產(chǎn)司負(fù)責(zé)人的解釋應(yīng)該理解為：其功能僅為一幢房屋全體業(yè)主或一幢房屋以內(nèi)部分業(yè)主服務(wù)的共用房屋部位可計(jì)人分?jǐn)偯娣e，以一幢為認(rèn)定基礎(chǔ)，按照誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t計(jì)算。筆者理解，所謂服務(wù)的對象最終是人，而不是房屋面積，只是為了房產(chǎn)管理的延續(xù)性、永久性和更加合理化而使用房屋面積分?jǐn)傮w現(xiàn)而已。說到底這類門洞應(yīng)該歸為道路，所以不計(jì)算面積。這種類型房屋的對外(不是為一幢房屋全體業(yè)主或者一幢房屋內(nèi)部分業(yè)主專用)公用電梯間無論是否營業(yè)性，都不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e。

（三）產(chǎn)權(quán)面積《規(guī)范》與建筑工程建筑

面積《規(guī)范》(簡稱《建規(guī)》)之間的區(qū)分對于這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)人員尤其應(yīng)該高度重視。筆者認(rèn)為《建規(guī)》適用于地上及地下建筑物面積的計(jì)算，主要在建筑工程承包合同的訂立、竣工決算以及核定單方造價(jià)上發(fā)揮作用。

（四）避免計(jì)算過程中產(chǎn)生的偶然誤差