導語：如何才能寫好一篇土地租金的評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】土地價格；因素；評估

一、價格評估的相關(guān)理論

1、馬克思地租理論。

馬克思的地租理論是在西方古典經(jīng)濟學的地租理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。馬克思不但對級差地租理論進行批判性的繼承，而且創(chuàng)造性的分析了絕對地租理論。對于級差地租，馬克思將它分為級差地租I和級差地租H，他認為土地肥力、位置的差異是級差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個連續(xù)投資勞動生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租為級差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經(jīng)營上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩(wěn)定的超額利潤，這就是產(chǎn)生級差地租的原因。馬克思進一步提出，由于土地私有權(quán)的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對地租。絕對地租的產(chǎn)生條件是農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成低于社會平均資本有機構(gòu)成。

2、土地供求理論。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于對土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認為，地租的決定原則上應受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒有生產(chǎn)費用，因而也沒有供給價格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價格則決定于土地的邊際產(chǎn)品價值。馬歇爾認為由市場供求決定的土地價格更接近于土地市場交易價格。但大多數(shù)學者認為，在一般的價格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動的：價格是二者相互運勸的結(jié)果；土地供給既非完全無彈性、亦非有無限彈性。即使在地域性市場的短期分析中，二者的變動也同樣存在。需求的擴大，致使價格上升，從而土地供給數(shù)量增加；而價格的進一步上升，又會導致需求減少，使價格回落，土地供給數(shù)量隨之減少。

二、影響土地價格評估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會經(jīng)濟方面對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各個土地具體價格的基礎(chǔ)。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會因素、經(jīng)濟因素、國際因素等。

①行政因素：行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制定有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關(guān)重大。影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等。

②人口因素：土地需求的本質(zhì)即人口增長對土地的需求。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長，導致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長，導致的人口數(shù)量的增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。人口增長引起房地產(chǎn)的需求增加，導致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價波動。在單位區(qū)域內(nèi)，影響地價的是相對人口密度，一般來說，人口密度高的地區(qū)，住宅用地需求多于供給，供給相對缺乏，因而土地市場價格趨高。

③社會因素：社會發(fā)展狀況和安定狀況對地價有很大影響，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。

土地的非成本性和易投機性使土地市場價格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。在市場經(jīng)濟條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場價格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實際需要多少土地，而是社會普遍的土地價格預期。當人們預期土地價格會上漲時，土地的潛在需求將轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，一些投機性需求也會趁機“湊熱鬧”，這時的真實需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場價格將因土地價格預期而上升；當土地價格預期會下降時，一部分現(xiàn)實需求者就會轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者，有效需求變?yōu)闈撛谛枨?，土地投機者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場交易價格降落。預期對土地市場價格的影響往往比經(jīng)濟人口的增長、城市化等因素大得多。反過來，預期受國家政策、經(jīng)濟人口的增長、城市化、市場信息、輿論導向、土地供給等因素的影響。

三、不同評估方法評估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據(jù)評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據(jù)評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經(jīng)對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。 但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調(diào)整個別評估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。 評估時可以根據(jù)評估目的，對評估方法的思路及參數(shù)進行適當調(diào)整，使得其評估的結(jié)果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結(jié)果可能差異比較大，同時這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。

綜上所述：市場經(jīng)濟條件下，土地價格的形成主要受供求規(guī)律與價值規(guī)律制約，因此影響土地市場價格的因素也分為兩個方面，一是通過影響土地供求關(guān)系來影響土地市場價格，二是通過影響土地開發(fā)經(jīng)營的收益來影響土地市場價格。

參考文獻：

[1]周湘寧.土地評估行業(yè)存在的問題及對策研究[J].安徽農(nóng)學通報（上半月刊），2012，（17）.

[2]懷曉晴.土地評估市場亟待規(guī)范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.

篇2

我國住房二級市場上的租賃市場起源于雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展。公房上市問題則源于以非市場價出售公房；以非市場價格購得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經(jīng)濟體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的并軌。而放開和發(fā)展住房二級市場，恰能完成這個雙重任務(wù)。

據(jù)抽樣調(diào)查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有：市場發(fā)育嚴重不均衡；法規(guī)政策不完善，市場準入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴格；收益分配缺乏標準和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級市場上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配；等等。

理清住房二級市場的收益分配問題是規(guī)范和發(fā)展住房市場的關(guān)鍵之一。

本文對二級市場的收益分配問題進行理論分析，得出如下結(jié)論：

――如果承認房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。

――公房使用權(quán)價格評估應采用收益還原法，房租和地租分開評估。

――如果承認既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應歸轉(zhuǎn)讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)

――對已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應免征土地所有權(quán)價格；由于土地開發(fā)成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉(zhuǎn)讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。

在上述分析和判斷的基礎(chǔ)上制定發(fā)展和規(guī)范住房二級市場的政策

一、住房二級市場誕生的歷史背景及其誘因

1、住房二級市場的界定

從住房參與流通的時序結(jié)構(gòu)來劃分，住房市場可以分為一級市場和二級（次級）市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。一級市場指新建住房流量的權(quán)屬首次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場，即住房權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場上，二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標。

有必要區(qū)分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一特定時點上有形的住房實物資產(chǎn)的數(shù)量。因為有形的建筑物在其有效使用期內(nèi)是相對固定的，故稱為存量。短期內(nèi)住房的存量供給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動就是住房凈投資額。還有一個“流量概念”&#0；&#0；住房服務(wù)流量，即每一段時期內(nèi)住房的所有特征所提供的無形的消費效用的總和。住房服務(wù)可以看成是從住房存量在其壽命期內(nèi)源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構(gòu)成住房買賣市場（含新建住房市場與舊有住房市場）；租賃市場上買賣的則是住房服務(wù)，其價格為租金。

目前，各地廣泛存在一、二、三級房地產(chǎn)市場之分。一種分類法是：一級市場指增量房產(chǎn)的買賣與租賃，即新建商品房市場；二級市場指存量房屋的買賣和租賃；三級市場指房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓（臧美華，1999）。顯然，三級市場上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級市場指土地市場（國務(wù)院1992年11月4日頒發(fā)的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》中即規(guī)定“一級市場即土地使用權(quán)出讓”），二級市場指增量房地產(chǎn)市場，三級市場指存量房地產(chǎn)市場。本文則將住房市場分為一級市場（新增量市場）與二級市場（存量住房市場）。

如果存量住房的產(chǎn)權(quán)是清晰的，其交易并無多大可討論的價值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，具體包括以非市場價格購買的公有住房（即按房改政策購買的住房，亦稱為房改房）與非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市場，后者屬于租賃市場（住房服務(wù)市場）。

2、雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)市場的逐漸發(fā)展

公房的轉(zhuǎn)租其實歷來就有。在住房行政實物配給的計劃經(jīng)濟體制下，低租金導致的住房短缺極易誘發(fā)黑市行為，不過當時個人承租的公有住房轉(zhuǎn)租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其是公有商業(yè)用房的高價轉(zhuǎn)租。

房租改革開始后，公房轉(zhuǎn)租的范圍擴大到公有住宅。當時公房轉(zhuǎn)租屬違法行為，為各地房地產(chǎn)管理部門所重點打擊、查處。但市場租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉(zhuǎn)租屢禁不止，且數(shù)量越來越多，呈半公開化。

公房使用權(quán)的買賣則起源于實物換房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產(chǎn)管理部門成立了換房站，舉辦換房大會。由于換房存在地段、環(huán)境、面積等差異，因此在實物換房的基礎(chǔ)上發(fā)展為貨幣補償?shù)牟顑r換房，此后一直存在。

1994年天津的一些換房市場已變相為公房使用權(quán)的買賣市場。天津市河西區(qū)房地產(chǎn)管理局下屬的龍都房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展公司率先成為一個公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的中介者、經(jīng)營者，當時引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注（陸巖，1996）。

在北京，公房使用權(quán)交易一直受到嚴厲禁止，如北京1987年《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》中明確規(guī)定“嚴禁出賣公房使用權(quán)”；1991年《北京市人民政府關(guān)于查處非法買賣公有房屋使用權(quán)的規(guī)定》一直執(zhí)行到今。

在沈陽，80年代末就開始了群眾自發(fā)、秘密的地下隱形出讓房屋使用權(quán)活動。1991年沈陽市房屋租賃公司即開展了公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的試點。

上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差價換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發(fā)了《上海市不可售公有住房差價交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售公有住房按市場交換價值轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，或換購商品房，或互換使用。

1997年5月，武漢市了《直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理實行規(guī)定》，在全國首次公開允許直管公房承租人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前，公有住房使用權(quán)的交易（出租、轉(zhuǎn)讓、交換）在全國許多城市興起。

3、公有住房出售的價格序列及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)

（1）公有住房出售過程中的價格序列

1979年，國家城建總局從國家補助的住宅建設(shè)投資中，分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧等市進行建房全價（土建成本價）出售給私人的試點，從而拉開了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。

1982年4月，國務(wù)院選定在常州、鄭州、四平、沙市等四個城市進行“三三三制”出售公房，售價仍以土建成本價為準，政府、企業(yè)、個人各負擔房價的1/3.1984底，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部把北京、天津、上海及全國23個省的82個城市作為補貼出售公房的第二批試點城市。

1988年提出了不發(fā)補貼、優(yōu)惠出售公房的辦法。優(yōu)惠價以公房標準價即住宅建筑本體造價加征地拆遷補償費為基礎(chǔ)計價，扣除折舊、單位給職工發(fā)放的住房補貼及一次性付款優(yōu)惠等。據(jù)筆者（1995）估算，一般來說，新建住宅的優(yōu)惠價為其標準價的80%左右，舊有公房的優(yōu)惠價為標準價的60~70%.從1994年起，出售現(xiàn)有公有住房價格從標準價過渡到成本價。標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套建筑面積為56M2的標準新房的負擔價，1994年為所在市縣雙職工年平均工資的三倍；抵交價按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計算。

成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。

從1998年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實行成本價，并與經(jīng)濟適用房相銜接。經(jīng)濟適用房按微利價向中低收入家庭出售，其價格在成本價的七項因素上再加3%以下的利潤，建設(shè)用地實行行政劃撥。安居工程房則以成本價銷售。

集資建房、合作建房適用于經(jīng)濟適用房的規(guī)定，但目前許多單位集資、合作建房給予職工的優(yōu)惠比較多，類似于優(yōu)惠價。

公有住房出售價格的演變，反映了我國住房制度改革及存量住房市場化的漸進性。

（2）已售公有住房的產(chǎn)權(quán)約束

流行的觀點是：無論是土建成本全價、三三三制價、補貼價、優(yōu)惠價還是標準價、成本價、微利價出售公有住房，由于購房者享受了或多或少的公家的補貼或優(yōu)惠待遇，因此與按市場價購房獲得完全產(chǎn)權(quán)相比，用非市場價格購得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)，即對其所購房擁有的產(chǎn)權(quán)作出一定限制。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來，也是目前放開和發(fā)展住房二級市場所面臨問題的由來。

對部分產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，最早見于國務(wù)院房改領(lǐng)導小組1992年1月1日《全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》。1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》對部分產(chǎn)權(quán)再次作出了明確規(guī)定：

職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)、租用權(quán)；原售房單位已撤消的，當?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。

職工以成本價購買住房的，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用五年后可依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

不少地方明確規(guī)定了部分產(chǎn)權(quán)的比例，如北京市規(guī)定，職工按標準價或93年（含）以前按優(yōu)惠價購買的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位享有的產(chǎn)權(quán)比例分別為94%和6%.廣州市則規(guī)定，以標準價購買的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位的產(chǎn)權(quán)份額分別為80%和20%.應該說，國家政策對房改房上市早已作出了較為明確的規(guī)定。目前的問題并不在于應不應該放開住房二級市場，因為不放開關(guān)系到政府的聲譽與政策的“動態(tài)一致性”問題。目前的問題在于如何具體操作。

二、開和發(fā)展住房二級市場的必要性和經(jīng)濟效應

1、放開和發(fā)展住房二級市場的必要性

（1）住房制度改革的連續(xù)性及住房市場化的整合從時間維度上看，房改方案雖多種多樣，但一直是朝市場化方向逼近的。從房租改革來看，從最初的發(fā)放住房券實行“空轉(zhuǎn)”、以息代租、提租補貼、小步提租不補到實行準成本租金、成本租金，市場化程度緩步前進。以房租占消費支出的比重來衡量的住房市場化程度1995年為20%，以住房價格市場化程度衡量的住房市場化程度1995年為33%（曹振良，傅十和，1998）。

從橫向來看，住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經(jīng)濟體制且日趨壯大。

目前的問題是存量住房如何完全市場化以及未完全市場化的存量與市場化了的增量的整合與并軌。很顯然，放開和發(fā)展住房二級市場，允許已售公有住房和未出售公房使用權(quán)以市場價格交易恰好完成了這個雙重任務(wù)，這正是改革的歷史必然性。

（2）放開住房二級市場；

一種帕累托改進的住房市場化路徑改革的方式不外乎兩種：帕累托改進和非帕累托改進。前者因不損害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要損害某些人的利益，所以改革成本較大，但如果能用改革的收益對受損者進行適當補償，也能縮小改革成本，逼近帕累托改進（樊綱，1990）。如果我們承認公有住房售前及售后的產(chǎn)權(quán)安排，那么，放開住房二級市場，允許已售公房再出售和公房使用權(quán)交易，這兩種交易形式都是帕累托改進。

低租金制下公房使用權(quán)的凝固化、禁止流動是一種低度均衡，導致消費者效用損失和房產(chǎn)資源配置的效率損失（傅十和，1997）。公房使用權(quán)的交易能使交易各當事人均能受益：轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)者獲得了住房福利貨幣化的現(xiàn)金收益；受讓者通過支付使用權(quán)價格承租到了合適的公房；雖然受讓者仍只向國家交納低租金，但國家從交易中獲得了稅費；從事交易中介的企業(yè)獲得了傭金，各方效用均有提高，是一種帕累托改進（傅十和，1997），亦即是一種利益最大化且改革成本最小的改革方式，一種最為順利最為理想的改革進程（樊綱）。

2、放開和發(fā)展住房二級市場的經(jīng)濟效應

放開和發(fā)展住房二級市場的經(jīng)濟效應有：

（1）制度效應：住房二級市場的發(fā)展，保證了房地產(chǎn)制度改革的連續(xù)性，為存量房地產(chǎn)的市場化與增量市場找到了一個銜接點與整合點，加快了住房新體制的建立。

（2）消費效應：住房實物補貼的貨幣化會增加居民的消費選擇空間，提高消費效應（傅十和，1997）。居民可以利用住房二級市場以舊換新、以小換大、以遠換近，改善居住條件，促進人力資源的流動。

（3）資源配置效應：存量房產(chǎn)上市交易，能調(diào)劑余缺，引導房產(chǎn)資源在市場機制下的合理配置，實現(xiàn)存量公房的真正價值。二級市場上的抵押貸款擴張也為銀行的大量存款找到了投資機會。

（4）刺激住房一級市場：已售公有住房上市后的購買者一般是無力購買新建商品房的人，而售舊房的居民利用銷售收入、儲蓄及抵押貸款可以購買商品房，如此推來，二級市場的發(fā)展不但不會吸走一級市場的購買力，相反，反而會吸納、消化一級市場上的積壓商品房。

（5）對經(jīng)濟增長的拉動效應：居民售舊后重購的住房其面積一般大于原舊房，因此新增住房需求量蔚為可觀。據(jù)估算（謝家瑾，顧云昌等，1999），放開住房二級市場，全國城市和建制鎮(zhèn)每年可增加住房需求量平均約2800萬M2左右，對空置住房的消化吸納及住房投資有很大的拉動作用。

（6）可以減輕地方政府負擔，增加地方財政收入。政府在一級市場上的各種非住房工資補貼、優(yōu)惠或免費可以通過二級市場回收。目前，不少地方政府對二級市場房地產(chǎn)交易征收下列稅費：賣方繳納5%的綜合稅率（含營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、土地增殖稅、個人所得稅）、1%的土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、10/00~2%0的產(chǎn)權(quán)登記費；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續(xù)費，能增加政府財政收入。

三、我國住房二級市場發(fā)展的現(xiàn)狀及主要問題

1、已售公房上市意愿

購買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一組調(diào)查數(shù)據(jù)給出了一個粗略的估計。

北京市曾對懷柔縣一個505戶的居住小區(qū)進行的一次典型調(diào)查表明，已售公房的出租、出售市場容量約占已售公房總量的30%左右1.上海市1996年在長寧區(qū)、青浦縣、南市區(qū)分別對4300、7700、4600多戶已購公房戶進行了問卷調(diào)查，結(jié)果表明：其中想通過已售公房上市來改善居住水平的分別占31.9%、33.1%、33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區(qū)的調(diào)查結(jié)果也大體在1/3左右2.溫州市房地產(chǎn)交易中心去年的抽樣調(diào)查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脫手，將購買力100~120M2的新房。

一項對秦皇島市1000份問卷調(diào)查的統(tǒng)計分析表明：對住房條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現(xiàn)有住房的有27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現(xiàn)住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場調(diào)查表明：80%的人們對現(xiàn)有居住條件不滿意；約56%的人表示，只要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會在1~2年內(nèi)通過賣舊房來買商品房，或出租舊房買新房。

可見，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.

2、住房二級市場上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二級市場上的交易形式還有多種：

（1）“貼價換房”，指已購公房住戶與開發(fā)商之間“已舊換新、差價補貼”。居民以舊有公房向開發(fā)商換取新建商品房，并支付差價；開發(fā)商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經(jīng)營。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用權(quán)置換。居民將自己承租的未（不可）出售公房按協(xié)定的價格可以以下列形式進行交易：

A與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價，即所謂“差價換房”。

B將公房使用權(quán)作價換購商品房、私有住房、平價房、安居房等；

C將公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋置換公司或居民，獲得相應補償費。

后兩種方式中，受讓方繼續(xù)按現(xiàn)行租金政策與公房產(chǎn)權(quán)單位建立租賃關(guān)系。

公房使用權(quán)交易主導了天津住房二級市場，在上海亦頗為流行。

（3）購買、上市并步走。如青島市去年年底規(guī)定，居民承租尚未購買的公房，如果找到了買主或換房者，可將購買該住房與上市出售或交換并步走，價格商議，且增值收益歸己。

靈活多樣的交易形式活躍了二級市場，也反映了群眾的創(chuàng)造性。

3、我國住房二級市場交易規(guī)模

從1996年開始，全國有35個大中城市開始了住房二級市場試點工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級市場，一些城市如上海、天津，住房二級市場已初具規(guī)模，但與香港二級市場高達85%的轉(zhuǎn)手率相比，大陸的住房二級市場尚處于起步階段，且存在嚴重的區(qū)域不平衡。以下一組數(shù)據(jù)反映了一些城市活躍的住房二級市場。

上海住房二級市場是全國最活躍的，下表列出了上海近年來住房二級市場交易興旺的有關(guān)數(shù)據(jù)。

1998年全上海市差價換房總成交戶數(shù)為5029戶，總成交面積16.63萬平方米，其中轉(zhuǎn)讓4388戶，面積14萬平方米，金額2.97億元；交換641戶，面積2.63萬平方米。

天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，建筑面積約115.2萬平方米；其中交舊房購新房5433戶，占16%；以小調(diào)大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南通、江陰、常熟三市進行已購公房上市交易試點以來，三市共成交了3252套，出售已購公房后又再購新房的有3049套，南通市每戶新購住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常熟為53平方米。

武漢市房地產(chǎn)交易互換中心從96年初開始試點，到97年10月共辦理直管公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓3423戶。

4、各地發(fā)展住房二級市場的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國許多城市已經(jīng)出臺了各自的政策和規(guī)定。

（1）關(guān)于入市時間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房改房出售后即可上市；深圳規(guī)定部分產(chǎn)權(quán)房須住滿一年后才可入市；廣東規(guī)定以標準價購買的公房須住用五年，以成本價購買的住房須住用一年才可上市。

（2）上市準備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展開了職工住房普查；鄭州、南京也建立了職工已購公房查詢系統(tǒng)，為二級市場的開放做好了基礎(chǔ)性工作。

（3）稅費與收益分配。大多數(shù)城市采用了優(yōu)惠的稅率與費率來刺激二級市場。如天津自98年起將房改房上市交易稅費由13.3%降至5%.上海對已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地收益金，售后6個月內(nèi)再購住房的，對售房收入中用于新購房款的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對取得收入的一方征收5%的綜合稅率；換購商品房、私房的，先對轉(zhuǎn)讓收入征收5%的綜合稅率，以后6個月內(nèi)再購房的則退還所征稅。福建的稅制與上海市相似。柳州僅對賣方按成交價征收0.5%的土地收益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個月內(nèi)再購新房的，如果購房價格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較特殊，公房上市稅費與私房交易一樣對待，單軌制運行，稅率雖高，但人們?nèi)钥梢越邮?，操作起來也比較方便，且便于監(jiān)察、財政部門監(jiān)督（王鳴，俞茂昌，1999）。

（4）二級市場上的抵押貸款。一些城市為二級市場推出了購房抵押貸款，如農(nóng)業(yè)銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款年限為8年以內(nèi)，最長不超過10年。建行福建省分行今年4月推出了二級市場住房貸款，貸款最高額可為二手房評估價或成交價的6成，最長期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最高限額和新建商品房一樣為15萬元，最長期限20年；二手房公積金貸款額最高不超過二手房轉(zhuǎn)讓評估價的50%，組合貸款不超過70%.最近北京農(nóng)行也推出了期限可達15年、貸款額可達評估價的七成的二手房按揭。

（5）二級企業(yè)上的抵押貸款擔保。上海長寧區(qū)建立了置業(yè)服務(wù)公司，提供按揭擔保，10萬元以下僅收700的擔保費。成都市擔保公司是市房地產(chǎn)交易中心的下屬機構(gòu)，從98年10月底正式運作到今年元月底，共承辦了156戶個人住房置業(yè)貸款擔保業(yè)務(wù)，擔保金額達1300多萬元。江蘇省廣廈居民住宅貸款擔保有限公司也于今年年初成立。

（6）二級市場上的中介服務(wù)。二級市場發(fā)展較快的地方，中介服務(wù)也較完善。天津至98年底，共有房地產(chǎn)中介企業(yè)341家，房地產(chǎn)經(jīng)紀人1622人。上海房屋置換股份有限公司在全市擁有108家連鎖店，提供登記上網(wǎng)、勘察估價、置換、租賃、收購等業(yè)務(wù)；上海房屋租賃業(yè)網(wǎng)絡(luò)搭載在“上房置換網(wǎng)”上，已于今年4月啟動；長寧區(qū)還成立了收購公司，讓居民可以先獲得售房款再買房。

各地豐富的探索方案為規(guī)范和發(fā)展住房二級市場制定有關(guān)政策提供了重要的參考。

5、我國住房二級市場目前存在的主要問題

我國住房二級市場目前存在的主要問題有：

（1）住房二級市場發(fā)育具有嚴重的區(qū)域非均衡性。一部分地區(qū)已購公房上市和交易都很活躍，一部分地區(qū)住房上市比較活躍，但交易清淡，還有部分地區(qū)公房上市和交易均不活躍。

上海住房二級市場無論是房改房上市還是公房使用權(quán)交易，都很活躍。

天津公房使用權(quán)交易一枝獨秀，房改房上市反應并不積極。

北京目前尚未出臺關(guān)于二級市場的政策規(guī)定。

浙江省房改房上市辦法公布后，各市縣反應冷淡，很少動作。

成都二級市場也很清淡。在去年9月由政府部門出面舉辦的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易會”上，二手房出售不過30套，約3000平方米，僅占整個交易會成交額的1%.今年初，重慶公房上市更為冷淡。

以公房上市交易置換為主的98青島商品房展銷會為期三天，咨詢的市民達14萬多人次，但實際登記交易的還不到2000戶，看者多，買者少。

福州自去年開放二級市場以來，實際成交僅17戶，與該市已購公房的8.6萬戶相比，太微不足道了。

武漢今年三月舉辦了“已購公房上市交易大會”，但成交量僅是個數(shù)。廣州2月1日出臺已購公有住房上市規(guī)定以來，成交亦是寥寥。

成交不旺的原因主要有：實物分房的末班車促進了住房建設(shè)，擠占了市場容量；居民購房主要是為了自住，要賣舊買新可能還需要一段時間等待人口結(jié)構(gòu)的變化及人員的流動；舊公房的市場價格相對于居民的收入來說仍然太高；對房改房上市的規(guī)則理解不夠；商品房不理想；單位阻力大，一些單位以住房控制職工，阻止公房上市，一些單位仍在水電、物業(yè)管理等方面給予補貼。

（2）已售公房產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作有問題，阻礙房改房入市。

居民只有取得了合法的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證后，才能進行房地產(chǎn)交易。但目前許多地方公有住房出售以后，買房者遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。如武漢市，許多產(chǎn)權(quán)單位收了職工的錢后，遲遲不辦證，目前已購公房50多萬套，但住房證、土地證辦結(jié)率僅為1/3.9又如成都市，1996年開始出售全產(chǎn)權(quán)房，迄今已辦理所有權(quán)證20余萬份，但相當部分被職工所在單位扣留，尤其在科研單位更為嚴重，因為單位擔心人才流失。這也是成都市住房二級市場遲遲未能啟動的主要原因之一。10廣東一些單位則規(guī)定職工未在單位服務(wù)一定年限（10、15、20或25年），就拿不到產(chǎn)權(quán)證，不能上市交易。

（3）二級市場相關(guān)的法規(guī)政策還不完善，市場準入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴格。

不少地方尚未出臺二級市場的相關(guān)法規(guī)與政策（如北京），有的城市目前還是禁止中介機構(gòu)經(jīng)營、受理公有房屋的使用權(quán)買賣的中介服務(wù)（如無錫）。

部分產(chǎn)權(quán)房相當于職工與單位共有，但各自精確的比例到底是多少，還很模糊，致使一些地方因擔心收益分配不公而遲遲不能出臺政策。在轉(zhuǎn)售已購公房之前須購買剩余產(chǎn)權(quán)及補交土地使用權(quán)出讓金，在未得收益之前就必須先付一大筆錢；原產(chǎn)權(quán)單位施加的約束及上市時間限制等，這些都妨礙了入市的積極性。有的城市規(guī)定一定級別以上的干部住房暫時不準上市。

（4）住房二級市場上的中介服務(wù)、金融服務(wù)發(fā)展滯后。

由于二級市場運作尚處在摸索之中，相對于一級市場來說，經(jīng)紀服務(wù)、估價服務(wù)、咨詢服務(wù)、銀行信貸、按揭擔保等市場服務(wù)明顯落后，甚至空缺。不少經(jīng)紀企業(yè)規(guī)模小，操作落后，信息網(wǎng)絡(luò)貧乏，市場透明度不高，欺騙行為、暴利現(xiàn)象時有所見。由于缺乏對已售公房產(chǎn)權(quán)及公房使用權(quán)交易性質(zhì)的清楚認識，導致二級市場上的估價方法不當，很粗略。合格的估價機構(gòu)太少，滿足不了市場需求。如天津市98年底共批準26家房地產(chǎn)評估機構(gòu)，其中18家為臨時機構(gòu)；該年共評估房地產(chǎn)926件，但該年私房交易量為5065件。12絕大多數(shù)住房抵押貸款仍集中在一級市場上。

（5）收益分配缺乏標準和公平，出現(xiàn)了住房分配不公的顯化和貨幣化。

首先，對出售已售公房、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的收益中的哪一部分進行分配，按什么比例分配在理論和實踐上均存在爭議，尤其忽視了對土地收益的評估、分割。由于缺乏一個完整的職工住房數(shù)據(jù)庫，使得一些用不當或非法手段多占住房的人大發(fā)橫財。不少地方片面追求活躍市場，忽視了社會公平，稅費減免特別優(yōu)惠。另一些城市則因擔心國有資產(chǎn)流失，使不公平合法化、貨幣化，而采取了嚴格的收益分配辦法，或者不敢及時出臺有關(guān)政策。

（6）住房二級市場上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配。

已售公有住房大多面積較小，房型設(shè)計欠合理，設(shè)施老化嚴重，物業(yè)管理落后。想出售已購公房的人大多數(shù)是為了改善居住條件。但如果買不到合適的新房，賣舊就受到抑制。而新建商品住宅的高價使工薪階層難以承受。因此二級市場的啟動有賴于一級市場的調(diào)整，尤其是經(jīng)濟適用住房的發(fā)展。另外，貨幣化分房方案實施的程度決定了二級市場上的有效需求，如果未分到公有住房的職工不能獲得足夠的補償，是無法以市場價購買舊有公房的。

四、對住房二級市場有關(guān)問題的理論分析

1、公有住房產(chǎn)權(quán)邊界及住房福利的貨幣化

追溯公有住房投資來源，公有住房的產(chǎn)權(quán)包括了國家產(chǎn)權(quán)、職工產(chǎn)權(quán)和企業(yè)產(chǎn)權(quán)（曹振良，1996）。職工產(chǎn)權(quán)是由國家和企業(yè)對職工工資中住房消費含量的扣除形成的，由此導致了計劃經(jīng)濟體制下的低工資與低房租制，國家和企業(yè)必須以遠低于影子租金的政策性低房租來保障職工的住房消費權(quán)益。職工低價承租公房的權(quán)利可視為一種計劃權(quán)利，相應的，表現(xiàn)為國家和企業(yè)的一種計劃義務(wù)（盛洪，1991）。

如果把公有住房初始投資看成是一個股份組合，那么公有住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可以視為一種股權(quán)結(jié)構(gòu)，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應按這個股份比例來分配。這個精確的股份比例究竟是多少？這是另外一個課題的研究內(nèi)容。據(jù)1996年一項由北京市房改辦、人大投資系、北京房地產(chǎn)研究會共同對公有住房產(chǎn)權(quán)界定與相關(guān)政策進行專題調(diào)研的結(jié)果顯示：公有住房產(chǎn)權(quán)中1/3歸職工，2/3歸國家和企業(yè)，這個結(jié)論是否具有普遍性，尚待驗證。

從公有住房出售的價格構(gòu)成中，可以反推出國有住房產(chǎn)權(quán)的界定。無論以何種價格購買公有住房，國家均從基準價格中扣除了工齡折扣（相當于買房前未含足的住房消費含量的一次性補償；如果買房后不再補發(fā)住房補貼，則還包括了未來年限部分住房消費含量的提前一次性補償）即住房福利（暗貼）的貨幣化、現(xiàn)住房折扣、一次性付款優(yōu)惠等（后兩者類似于商業(yè)促銷上的折扣優(yōu)惠），職工向原產(chǎn)權(quán)單位交納的購房款應相當于職工買回了住房中的國有產(chǎn)權(quán)及企業(yè)產(chǎn)權(quán)份額，從這個角度看，無論職工以何種價格購買到了公有住房，均應視為職工取得了住房的完全產(chǎn)權(quán)（全部住房資產(chǎn)價值份額）。這種計劃權(quán)利和計劃義務(wù)的產(chǎn)權(quán)化與貨幣化及其交易，就是一種市場化過程（盛洪，1991）。但公有住房出售時未考慮到地價，這個問題將在后文中討論。之所以會出現(xiàn)不同的公房出售價格，主要是住房價格和職工收入在不斷變化。優(yōu)惠價與當時居民收入的比例應該大體上近似與現(xiàn)在成本價與職工收入的比例。顯然，如果我們承認房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。一個例證是：在啟東市，房改房上市征求原產(chǎn)權(quán)單位意見時，沒有一個單位提出要與職工分享售房收入，他們普遍認為，當初房改售房是從優(yōu)惠中還了一筆歷史帳（一次性住房工資補償）（王鳴，俞茂昌）。

>同樣，公房使用權(quán)的買賣也是住房福利產(chǎn)權(quán)化和貨幣化的一種方式。低價承租公房者獲得了隱蔽性的實物福利，相當于市場租金與政策性低租金的差額，這差額的資本化現(xiàn)值就是公房使用權(quán)買賣的價格，即住房暗貼的顯化（傅十和，1997）。

住房福利的貨幣化，其所需貨幣來源于住房二級市場上的購買者和置換受讓者，他們的貨幣選票則來源于貨幣化分房方案實施過程中所發(fā)放的住房補貼，即未分到公有住房或標準不夠的職工所應獲得的住房補償。因此，住房二級市場的啟動和發(fā)展有賴于住房福利貨幣化的進程。

2、公房使用權(quán)交易的性質(zhì)及估價辦法

本文一直沿用了實踐操作中“公房使用權(quán)交易”這一概念，實際上，與土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓不同，公房使用權(quán)的交易實質(zhì)上是公房租賃權(quán)的交易，只有先取得租賃權(quán)，才能享有使用權(quán)，公房使用權(quán)價格的實質(zhì)是獲得低價承租公房的權(quán)利的價格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在現(xiàn)實生活中，公房使用權(quán)的買賣表現(xiàn)為房租證的買賣就是例證。因為公房使用權(quán)交易的受讓者支付使用權(quán)價格后，繼續(xù)與原產(chǎn)權(quán)單位保持租賃關(guān)系，交納政策性低租金，顯然，公房使用權(quán)價格的存在只是因為市場租金與政策租金存在一個差額。如果公房租金達到市場租金水平，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的受讓者除了向國家交納市場租金外，難道還會愿意向轉(zhuǎn)讓者支付一個使用權(quán)的價格嗎？亦即當公房租金市場化了以后，公房使用權(quán)價格就變成零了，顯然這是個悖論。因此公房使用權(quán)交易實質(zhì)上是低價承租公房的權(quán)利的讓渡。后文仍沿用公房使用權(quán)交易這一習慣說法。

了解了公房使用權(quán)交易的性質(zhì)，就可以找出合適的估價辦法。公房使用權(quán)價格就是取得公房使用權(quán)后所預期凈收益的現(xiàn)值。凈收益即公房市場租金與政策租金的差額。簡而言之，公房使用權(quán)價格是公房市場租金與政策租金的差額在公房承租期內(nèi)的貼現(xiàn)值之和，用公式表示為：

其中，P：單位面積公房使用權(quán)價格

MRi：第i年單位面積公房的年影子租金（市場租金）

SRi：第i年單位面積公房的年政策租金

ri：第i年的貼現(xiàn)率

n：公房承租年限

以上方法實際上是收益還原法。顯然，只要政策租金與市場租金仍有差額，公房使用權(quán)就有價格；一旦公房租金完全市場化，公房使用權(quán)價格就為零。因此，公房使用權(quán)價格隨租金改革幅度而降低。

天津市房地產(chǎn)管理局提出的的成本估價法（徐大章，高翔，1999；李新年，楊士鳳，1999）亦頗有新意。他們認為公房使用權(quán)價格就等于公有住房的現(xiàn)在市場價減去公有住房當時的實際售價，亦即公房使用權(quán)價格就是原公有住房產(chǎn)權(quán)中職工產(chǎn)權(quán)的貨幣化。公有住房的現(xiàn)價用同類商品住宅的平均價格作參照。這種方法的缺陷是：（1）未考慮地價的影響，如果商品房價格中未包含地價，那么用1%~5%的地理位置、環(huán)境地段調(diào)節(jié)系數(shù)是遠不夠的，因為大部分已售舊公房處在市中心或交通要道；如果商品房價格中已包含地價，則再用調(diào)節(jié)系數(shù)則是重復。（2）將住房職工產(chǎn)權(quán)概念視為一個靜態(tài)概念，事實上，隨著貨幣分房方案的推行，職工工資中住房含量逐漸提高，從而公有住房中職工產(chǎn)權(quán)份額逐漸減少。設(shè)想明天公房租金一步到位完全市場化，則明天公房使用權(quán)價格為零！據(jù)他們的實證分析，用成本法評估的公房使用權(quán)置換價格，基本上是同類商品住宅平均價格的65%~75%，意即公有住房中職工產(chǎn)權(quán)的份額為2/3以上，這與前面提到的1/3不盡一致，因此，其可靠性有待進一步驗證。

故此，筆者主張采用收益還原法，房租和地租分開評估，市場租金以同類或同一供需圈內(nèi)的私房租金或商品房租金作參考，或按租金的六項（不含地租）因素測算；還原利率采用出租住房的投資收益率，政策租金由政府所規(guī)定的租金改革日程決定。這種方法能充分反映租金改革路徑給使用權(quán)價格帶來的影響，故比較準確、公平。對于公房使用權(quán)交易比較活躍的地區(qū)，也可采用市場比較法。至于地租地價如何處理，下文再討論。

3、住宅用地定價理論的重新思考

古典經(jīng)濟學家認為，作為天賦資源的土地，其報酬是一種經(jīng)濟盈余，即土地租金是土地產(chǎn)出總收益扣除非土地要素報酬后的剩余。土地租金的資本化即為地價。把該思想運用到住宅用地來看，住宅用地地租應是居民收入扣除非土地服務(wù)消費后的剩余。居民收入高低決定了住宅用地地租地價的高低。

我國的公有住房、安居房、經(jīng)濟適用房均采用劃撥土地使用權(quán)。按《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為，除另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?？梢?，劃撥土地使用權(quán)可以無償，也可以僅交納補償安置等費用。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓方應補交土地使用權(quán)出讓金，或由轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳國家。劃撥土地使用權(quán)上的房屋出租營利時，應將租金中所含土地收益上繳國家。

依上述規(guī)定，目前出臺的一些公房上市辦法規(guī)定（即使成本價購房也）必須補交土地出讓金或土地收益給國家。這在法規(guī)政策上是一致的，、但存在以下問題需重新探討：

（1）成本價及經(jīng)濟適用房售價均包含了建設(shè)用地的征地和拆遷補償安置費。劃撥土地使用權(quán)不必交納征地費。征地費實質(zhì)上是土地所有權(quán)價格，不應由建設(shè)單位或購房者承受，應由國家承受（傅十和，1994）。這需在法律上進一步澄清。

在現(xiàn)實生活中，劃撥土地使用權(quán)上的建設(shè)單位實際上交納了許多類似于地租（地價）的費用，如市政公共設(shè)施等大配套工程、住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施及非經(jīng)營性公建配套、貨幣還遷時的拆遷補償費等，因此，非市場價住房重新上市時，在補交土地使用權(quán)出讓金時，至少要考慮實際上有償使用的程度（田耀東，1998）。

（2）實際出售出租的公有住房基本上沒有包括地價（地租），這是否意味著居民免費享用土地使用權(quán)是一種國家給予的福利，或是由于居民收入無法承受地價（地租）而給予的隱蔽性補貼？因為如果居民不參與住房二級市場的話，他就能永久地無償享受土地使用權(quán)。如果我們承認這種既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，即職工事實上享有土地使用權(quán)，亦即地價只不過抵交了政府所欠（羅演廣，1999），那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應歸轉(zhuǎn)讓者所有。

（3）既然規(guī)定公房上市必須補交土地出讓金或土地收益，亦即受讓者必須支付地租地價。這就說明受讓者有支付地租地價的能力，而這種支付能力來自于貨幣化分房后的工資中的住房消費含量的增加。這就說明了國家已經(jīng)考慮到了職工收入中的住房消費含量必須足以支付房地產(chǎn)租金或價格。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

即使我們承認了已購公房者享有完整的房地產(chǎn)權(quán)，也并不意味者其轉(zhuǎn)讓收益全歸轉(zhuǎn)讓者。我們可以將土地價格分為三部分：

A（純粹）土地所有權(quán)價格，即由絕對地租所資本化而形成的地價。在土地私有制下，最劣等土地也必須交納地租，即絕對地租，它代表了土地所有權(quán)經(jīng)濟上的實現(xiàn)。既然城市土地公有，那么，每個人都應享有一定的無償使用權(quán)（戴曉華，1999）。筆者認為，每個人應享有的這種不可剝奪的居住于土地上的權(quán)利應是指免交純粹土地使用權(quán)價格。實際上，我國農(nóng)村住房私有制的發(fā)展主要是因為宅基地基本上是無償使用的。

B土地開發(fā)投資：與住宅建設(shè)直接相關(guān)的土地開發(fā)投資包括拆遷補償費、三（七）通一平等費用，這應該由住房購買者或租賃者支付。事實上，這部分土地開發(fā)投資在實踐中都已計入住宅造價中去了。

C由社會投資引起的土地增值即級差地租。社會投資引起的外部性或溢出效應，會使不同區(qū)位的土地優(yōu)越度得到不同程度的改善，從而引起地租地價上漲，這部分增值應由土地使用者與社會分享，即根據(jù)土地增值稅來處理。

根據(jù)上述理論，筆者認為，對已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應免征土地所有權(quán)價格；由于土地開發(fā)成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉(zhuǎn)讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。

由于我國的土地增殖稅僅對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收，未對房地產(chǎn)租賃征收，但可以比照土地增值稅率對地租的增值部分征收土地收益金。

上述理論也可以用來對今年來討論熱烈的土地年租制進行一下評述。將土地使用權(quán)出讓金一次支付改為在出讓期內(nèi)交納相應的年租金，可以解決土地使用者的“流動性約束”問題，不失為一種可行的辦法，實踐操作也證明有效。但對經(jīng)濟適用住宅用地采用年租制則需謹慎，經(jīng)濟適用住宅用地采用劃撥制，如果年租的現(xiàn)值和等于土地使用權(quán)出讓金，那么購房者負擔反而加重了。應當考慮的對策是：對劃撥土地使用權(quán)定期課征土地保有增值稅。我國尚無對房地產(chǎn)保有征增值稅的規(guī)定，應加緊制定。

4、住房二級市場上的公平與效率

住房二級市場上的公平與效率問題主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓收益的分配問題與刺激二級市場發(fā)展的替代關(guān)系中。目前大多數(shù)地方的轉(zhuǎn)讓收益分配向轉(zhuǎn)讓方傾斜，意在刺激市場。但也有的地方并不給予稅費優(yōu)惠照樣也能搞活二級市場，可見，稅費優(yōu)惠并不是刺激二級市場的唯一辦法。

另一個焦點問題是低價、非法多占公有住房的人通過二級市場大發(fā)橫財。這是個法制或廉政建設(shè)問題，依法查處即可，硬性規(guī)定某些級別的干部住房不準上市反而不公平。

受讓方的公平問題取決于貨幣化分房方案實施的進展。如果給未分到公有住房的新老職工給予應有的足夠的住房（存量或增量）補貼，則住房福利補償就會趨于平等?？紤]到貨幣分房方案無法在所有地方（企業(yè)）一步到位實施，應該允許已售公有住房以非市場價（如優(yōu)惠價、成本價、微利價）轉(zhuǎn)讓給原產(chǎn)權(quán)單位、房地產(chǎn)管理部門或未獲得足夠住房補貼的新老職工；轉(zhuǎn)讓者再購新房時，超標準面積以市場價計，這樣亦能調(diào)劑余缺，改善資源配置。

提高市場運行效率的另一種方法是降低市場交易費用。住房市場上的交易費用非常巨大，信息搜尋成本、查勘估價、法律服務(wù)、談判簽約、申請按揭、尋找物業(yè)管理等，不但每一種活動都需付出貨幣成本，每種活動本身也存在效率問題。據(jù)估計，即使在美國，與住房買賣相關(guān)的交易費用達住房價格的8%~10%.因此，完善二級市場上的中介服務(wù)（如經(jīng)紀服務(wù)、估價服務(wù)、法律服務(wù)按揭服務(wù)）與政府管理服務(wù)（信息、政策公布、產(chǎn)權(quán)繕證服務(wù)等）是刺激二級市場發(fā)展的重要措施。

五、結(jié)論：發(fā)展和規(guī)范我國住房二級市場(第9頁)的幾點建議

1、市場準入規(guī)則建設(shè)

（1）凡已取得合法的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的已售公有住房，不應作上市時間限制。

（2）建立已售公房及公房使用權(quán)上市交易申請審核制度。凡以市場價出售所購公房后，不準再購買非市場價房。

（3）已購公房返售給原產(chǎn)權(quán)單位或其他符合條件的中低收入者時，可以按房改政策價交易，并可繼續(xù)申請購買享受政府優(yōu)惠政策的住房，但超標部分應按市場價。

（4）以低于成本價購買的公房上市時，應補交購房時成本價與原價的差價額及差價利息，但可以允許公房出售后再補交。

2、政府可采取的措施

（1）盡快確認已購公房居民的房屋權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)份額，及時發(fā)放產(chǎn)權(quán)證件。

（2）在貨幣化分房和住房二級市場放開之前，各地要進行住房普查，建立城鎮(zhèn)職工住房檔案或居民住房數(shù)據(jù)庫。建立各級房地產(chǎn)交易中心及相應的信息網(wǎng)絡(luò)，及時反映、公布土地、各類房屋的上市量、成交量、價格走勢等。

（3）稅費優(yōu)惠。政府可以根據(jù)財力及二級市場發(fā)展情況實行不同程度的稅費優(yōu)惠。稅制設(shè)計要旨在鼓勵賣舊買新改善自己居住條件的交易?？刹捎猛硕愔埔怨膭钭》肯M，即對售房收益征收較高的綜合稅率，在六個月或一年內(nèi)再購房的，如果再購房款大于原售房款，所征綜合稅率全額退還；如果再購房款小于原售房款，所征綜合稅率按再購房款占售房款的比例退還。

（4）降低一級市場上的商品住宅價格，大力扶持經(jīng)濟適用住房建設(shè)，通過刺激一級市場上的需求來刺激二級市

（5）大力發(fā)展二級市場上的中介服務(wù)，培訓房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀、法律服務(wù)等專業(yè)人才，并建立相應的行業(yè)協(xié)會。

3、發(fā)展二級市場上的住房消費信貸。

比照一級市場按揭，發(fā)展住房二級市場上的組合貸款；成立住房收購公司，為居民售舊買新提供便利；成立住房擔保公司，該公司可以儲備部分廉租房，以周轉(zhuǎn)違約貸款者。

4、估價方法的改進

公房使用權(quán)價格宜采用收益還原法或市場案例比較法，將房租與地租分開評估；利用重置成本法時需重新測算職工住房產(chǎn)權(quán)份額以確定公房使用權(quán)價格占成本價的比例。已售公房轉(zhuǎn)讓時，房產(chǎn)與地產(chǎn)應分開估價，可采用任何適用于私房或商品房的辦法估價。

5、增值收益處理

對原購房合同中規(guī)定的收益分配比例應予以承認與執(zhí)行?？鄢龖U的與交易有關(guān)的稅費外的房產(chǎn)收益（房價與房租）應全歸轉(zhuǎn)讓者所有；對地價（地租）的增值額（轉(zhuǎn)讓時的地價（地租）與購進時的地價（租）之差）比照土地增值稅條例課征土地增值稅。1

6、截斷福利分房體制，實行貨幣化分房

對停止住房實物分配后的新參加工作者，直接將住房消費含量納入貨幣工資中，對原來未承租到公有住房或住房面積標準不足的老職工，可以一次性補足以前未享受到的住房補貼，此后與新職工同樣對待，只有這樣，才能保證未享受到住房實物補貼的職工也能公平地獲得補償，并形成住房一、二級市場上的有效需求。實行貨幣化分房的關(guān)鍵問題是住房補貼資金的來源，此課題不在本文研究范圍內(nèi)，不過，目前有些城市如貴陽等地的貨幣化分房方案已進入操作階段，可資借鑒。

鑒于中低收入者占中國居民很大比重15，借鑒西方國家的經(jīng)驗，可以考慮實行住房福利的社會化，即少用企業(yè)補貼與折扣，多用政府貼息、減免稅費與地價等方式來增加居民的住房有效需求，減少職工對企業(yè)的依賴與住房產(chǎn)權(quán)的模糊度。

7、舊有公房的物業(yè)管理

將舊有公房由原產(chǎn)權(quán)單位組織的分散化的物業(yè)管理委托或設(shè)立專門的物業(yè)管理公司來承擔，原產(chǎn)權(quán)單位給予職工的各種生活設(shè)施開支補貼（如水、電、煤氣等費用）可以貨幣形式納入工資，以減少職工對單位的依附度。

注釋：

1.吳軍，《北京為已售公房上市準備了什么？》，《北京房地產(chǎn)》1998年第6期

2.陳澗波，《進行已售公房上市試點，放開搞活存量住房市場》，《中國房地產(chǎn)》1998年第11期

3.張帆等，《關(guān)于秦皇島市住房二級市場建設(shè)的思考》，《城市開發(fā)》，1999年第4期

4.李國文，《漫談杭州市八屆房交會的兩個熱點》，《中國房地產(chǎn)》，1999年第4期

5.《房地產(chǎn)報》1999年3月2日

6.《房地產(chǎn)報》1999年3月16日

7.《中國房地產(chǎn)報》1999年1月1日

8.《中國房地產(chǎn)報》1999年7月7日

9.《房地產(chǎn)報》1999年5月25日

10.房地產(chǎn)報》1999年6月15日

11.《中國房地產(chǎn)報》1999年1月1日

12.天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處，《天津市房地產(chǎn)市場綜述1998》

13.最近，財政部、國家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策》，通知從1999年8月1日起，對住房二級市場稅費大幅減免，如對個人購買并居住超過一年的普通住宅，出售時免征營業(yè)稅，暫免征土地增值稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅等。

14.1999年7月20日，財政部、國土資源部、建設(shè)部頒發(fā)了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，規(guī)定出售方應繳納不低于住房坐落位置的標定地價10%的土地出讓金；職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關(guān)稅費后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益，其中，住房面積標準內(nèi)的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納，超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

15.1998年7月召開的城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會議上明確提出，國家將根據(jù)城鎮(zhèn)居民不同的收入，建立不同的住房供應體系，市場價的商品房約占10%，經(jīng)濟適用房約占70%，廉租房占20%.

參考文獻：

1.曹振良，1996，《國有企業(yè)住房制度改革與產(chǎn)權(quán)邊界》，《中國房地產(chǎn)》1996年第6期

2.曹振良，傅十和，1998，《中國房地產(chǎn)市場化測度》，《中國房地產(chǎn)》1998年第7期

3.戴曉華，1999，《居住用地：每個人都應享有一定的無償使用權(quán)》，《中國房地產(chǎn)報》1999.1.1

4.樊綱，1990，《論改革過程》，《中國的過渡經(jīng)濟學》（論文集），盛洪主編，1994年，上海三聯(lián)書店，上海人民出版社

5.傅十和，1994，《地產(chǎn)經(jīng)營管理模式探討》，《當代房地產(chǎn)》，1994年第4~5期

6.傅十和，1995，《試論部分產(chǎn)權(quán)房及其繼承》，《當代房地產(chǎn)》，1995年第3~4期

7.傅十和，1997，《論公房使用權(quán)的買賣與住房福利的貨幣化》，《當代房地產(chǎn)》1997年第2期

8.李新年，楊士鳳，1999，《規(guī)范房地產(chǎn)使用權(quán)價格評估，搞活房地產(chǎn)二、三級市場》，中國房地產(chǎn)及住宅研究會專題研討會交流材料，打印稿

9.陸巖（劉玉錄），1996，《來自公房使用權(quán)買賣市場的報告：天津龍都公司公房調(diào)劑業(yè)務(wù)述評》，《住宅與房地產(chǎn)》，1996年第4期

10.羅演廣，1999，《已售公房上市補地價等問題之探討》，《中外房地產(chǎn)導報》，1999年第6期

11.盛洪，1991，《尋求改革的穩(wěn)定形式》，《經(jīng)濟研究》，1991年第1期

12.田耀東，1998，《理順劃撥地的經(jīng)濟關(guān)系》，《中外房地產(chǎn)導報》，1998年第22期

13.徐大章，1997，《繁榮住宅市場，發(fā)展住宅租賃權(quán)交易》，《中國房地產(chǎn)》，1997年第4期

14.徐大章，高翔，1999，《試論公有住房使用權(quán)上市交易價格的評估方法》，《中國房地產(chǎn)》，1999年第6、7期

15.王鳴，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市場是加快住房商品化的重要途徑》，《中國房地產(chǎn)》，1999年第5期

篇3

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)減值測試；市場法；收益法

2006年我國財政部了新的會計準則，為滿足新準則中公允價值的運用所帶來的新興評估市場領(lǐng)域的需求，我國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年11月了《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》(以下簡稱《評估指南》)，而資產(chǎn)減值測試是其重要組成部分。在以減值測試為目的的評估方法的選用上，《評估指南》第36條規(guī)定：“會計準則規(guī)定的資產(chǎn)減值測試不適用成本法”，該規(guī)定的初衷是使所采用的評估方法與《企業(yè)會計準則第8號――資產(chǎn)減值》(以下簡稱《減值準則》)中需要確定的“可收回金額”這一價值類型相匹配。根據(jù)《減值準則》，“資產(chǎn)可收回金額應當根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定”，其中公允價值的確定由市場法評估確定，而資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值則由收益法得到。而在實際的評估過程中，到底如何利用市場法和收益法進行以減值測試為目的的評估業(yè)務(wù)，需要注意哪些問題，筆者將針對這一問題進行探討。

一、以資產(chǎn)減值測試為目的的市場法分析

根據(jù)《減值準則》，進行減值測試的核心之一便是確定公允價值，這一概念等同于資產(chǎn)評估準則下的市場價值。由《減值準則》可知，公允價值的取得應遵循以下層次順序：公平交易中銷售協(xié)議價格―活躍市場中資產(chǎn)的市場價格―同類資產(chǎn)的最近交易價格，具體分析如下：

情況一：存在銷售協(xié)議，則根據(jù)公平交易中的銷售協(xié)議價格確定。比如已經(jīng)達成處置協(xié)議，尚未進行賬務(wù)處理的機器設(shè)備。

情況二：不存在銷售協(xié)議，但存在資產(chǎn)活躍市場的，則根據(jù)相同資產(chǎn)的市場價格確定。如企業(yè)最近處理的批相同類型閑置設(shè)備中剩余的那部分設(shè)備，就可以參照前期設(shè)備的處置價格來確定。

情況三：既不存在銷售協(xié)議也不存在活躍市場的，應當以可獲取的最佳信息為基礎(chǔ)，參考類似資產(chǎn)的最近交易價格進行估計。

在確定了資產(chǎn)的公允價值后，減去資產(chǎn)的處置費用(包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費用、相關(guān)稅費、搬運費以及為使資產(chǎn)達到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費用等)，即是“可收回金額”。

情況四：上述方法仍然無法可靠估計資產(chǎn)的公允價值的，應當以資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回金額。

可見，《減值準則》強調(diào)了市場交易信息是公允價值確定的核心，并且是一種市場價值，因此。市場法是最能直接體現(xiàn)這一價值類型的評估方法。該方法簡單易懂，評估過程直接反映資產(chǎn)的市場狀態(tài)。符合當事人的現(xiàn)實經(jīng)濟行為。評估結(jié)果客觀可信，說服力強，易被認可接受。但是，在實際運用市場法進行減值測試的過程中，一定要注意以下兩個問題：

一是同類或類似資產(chǎn)的交易市場是否真是“活躍”市場?；钴S市場要求市場中存在大量的買者和賣者，雙方地位平等、信息充分，買賣自愿、不存在強買或強賣。因為只有在這樣的市場上，成交價格才能基本反映資產(chǎn)內(nèi)在價值，才可以排除個別交易的偶然性。

二是在利用類似資產(chǎn)交易價格進行估計時，要認真對比分析測試資產(chǎn)與類似資產(chǎn)的各項異同，并調(diào)整差異。當上述情況三出現(xiàn)時，我們要通過對比分析，將類似資產(chǎn)與測試對象之間存在的各種差異(包括資產(chǎn)實體特征、功能用途、地理因素、市場狀況、交易條件、交易時間等)進行調(diào)整，為的是將各個類似資產(chǎn)“理想化”為測試對象，這樣，對類似資產(chǎn)成交價格進行差異修正后的值才能作為測試對象的公允價值。

二、以資產(chǎn)減值測試為目的的收益法分析

根據(jù)《減值準則》，“資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，應當按照資產(chǎn)在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產(chǎn)生的預計未來現(xiàn)金流量，選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率對其進行折現(xiàn)后的金額加以確定”。這正是收益法的評估思路，其涉及資產(chǎn)的預計未來現(xiàn)金流量、使用壽命和折現(xiàn)率三個因素。下面筆者針對三個要素確定時注意的問題展開探討。

(一)預計未來現(xiàn)金流量確定時需注意的問題

1.首先要注意到評估范圍的問題，現(xiàn)金的流入和流出要以評估范圍為主體，把它與企業(yè)其他資產(chǎn)分離開來。也就是說，當評估對象是某資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合時，測算的現(xiàn)金流應當是該項資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和直接歸屬于或者通過臺理、一致的基礎(chǔ)分配到資產(chǎn)中的現(xiàn)金流出，下面筆者舉例說明。

現(xiàn)評估對象為某滌綸長絲裝置，經(jīng)過評估勘察發(fā)現(xiàn)該裝置實為一個相對獨立的生產(chǎn)車間，有相對獨立的生產(chǎn)場所，工作界面比較清晰。因此可以確定在該車間會計賬薄核算的圍墻內(nèi)所有設(shè)施作為一個資產(chǎn)組進行減值測試，評估范圍與之相同。在預計該資產(chǎn)組的未來現(xiàn)金流人和流出時，下列幾個問題需要特別關(guān)注。

(1)資產(chǎn)組使用資產(chǎn)組外的其他資產(chǎn)如何處理。比如，為其提供水電和動力的設(shè)施作為企業(yè)的公用設(shè)施不納入本次測試范圍，因此其在運營過程中發(fā)生的水電氣費用構(gòu)成了該裝置的產(chǎn)品生產(chǎn)成本，是其現(xiàn)金流出之一；同樣，因占用相對于本裝置而言以外的土地，要按照市場價測算其土地租金，作為預計現(xiàn)金流出，盡管該土地屬于企業(yè)自身資產(chǎn)，土地攤銷費用未分攤給該裝置，也無需該車間支付租金：相反，納入本次評估范圍內(nèi)的某倉庫，同時為企業(yè)其他產(chǎn)品提供倉儲服務(wù)，因此必須估算該倉庫的租金收入，作為該裝置的現(xiàn)金流入。

(2)營運資金的考慮。本次減值測試時，未將該裝置的存貨一并進行測試，因此，預測期初應當考慮營運資金的投入，視為現(xiàn)金流出。經(jīng)營期結(jié)束時，營運資金收回，為現(xiàn)金流入。

(3)資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時。應當考慮處置資產(chǎn)所收到或者支付的現(xiàn)金流量。比如，本次評估時機器設(shè)備的經(jīng)濟使用年限可能僅剩余5年，但其廠房通過改造后尚可使用，因此評估時將該廠房5年后的價值進行評估并作為現(xiàn)金流入。

(4)只考慮簡單維護性投資，不考慮擴大產(chǎn)能的追加投資。根據(jù)《減值準則》規(guī)定：“預計資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量，應當以資產(chǎn)的當前狀況為基礎(chǔ)，不應當包括與將來可能會發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項或者與資產(chǎn)改良有關(guān)的預計未來現(xiàn)金流量”。

2.要注意預計現(xiàn)金流量不考慮借款利息，且是稅前流量。根據(jù)《減值準則》規(guī)定，“預計資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量也不應當包括籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或者流出以及與所得稅收付有關(guān)的現(xiàn)金流量”。也就是說不需要考慮資產(chǎn)是使用借款買的還是用股本買的，也不考慮借款是還還是不還，或何時還款，因此不考慮借款利息或機會成本。另外，預計的現(xiàn)金流量是稅前的，不用像企業(yè)評估那樣采用稅后的。

3.預測期中該資產(chǎn)組所能創(chuàng)造的現(xiàn)金流量的增長率問題。一般來說，所使用的增長率是穩(wěn)定的或者遞減的，而且不能超過行業(yè)、國家或者地區(qū)的長期平均增長率，或者資產(chǎn)所處市場

的長期平均增長率。

(二)預測期間的選取問題

《減值準則》規(guī)定，“企業(yè)管理層應當在臺理和有依據(jù)的基礎(chǔ)上對資產(chǎn)剩余使用壽命內(nèi)整個經(jīng)濟狀況進行最佳估計”。“建立在預算或者預測基礎(chǔ)上的預計現(xiàn)金流量一般最多涵蓋5年”，因此，以減值測試為目的的評估預測期不需要或不可以太久，這不同于企業(yè)價值評估，企業(yè)價值評估時一般是預測到穩(wěn)定期或企業(yè)處于均衡狀態(tài)之時，因此，有的可能需要預測七年八年。

(三)折現(xiàn)率的選取問題

《減值準則》第十三條規(guī)定：“折現(xiàn)率是反映當前市場貨幣時間價值和資產(chǎn)特定風險的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產(chǎn)時所要求的必要報酬率”。評估師在確定折現(xiàn)率時要注意以下問題：

1.折現(xiàn)率是針對資產(chǎn)的(包括單項資產(chǎn)、資產(chǎn)組、資產(chǎn)組組合)，不是針對企業(yè)的，應當與企業(yè)價值評估時確定的折現(xiàn)率有所區(qū)別。尤其是其特定風險往往是和特定資產(chǎn)組相匹配的，而企業(yè)可能存在不同風險程度的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。

2.由于現(xiàn)金流量是稅前的，因此，與之匹配，折現(xiàn)率也應當是稅前的。比如，如果采用的基礎(chǔ)是行業(yè)中同類資產(chǎn)的資產(chǎn)收益率，由于其是稅后的，就需要進行調(diào)整。

3.折現(xiàn)率選擇方法最好采用累加法，以最近發(fā)行的國債利率(體現(xiàn)當前市場貨幣時間價值)為基礎(chǔ)，參照同行業(yè)風險報酬率及各自特點來確定。

三、上述兩種方法的比較分析

在進行以減值測試為目的的評估中，市場法是以測試對象的市場參考物的現(xiàn)實價值為基礎(chǔ)的，評估所需的數(shù)據(jù)資料直接來源于市場，體現(xiàn)了評估價值的市場實現(xiàn)性。而收益法從產(chǎn)出角度，是以企業(yè)資本投入使用后預期的連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)，體現(xiàn)了對資產(chǎn)未來獲利的預測性，一般適用于有經(jīng)常收益或潛在穩(wěn)定收益的資產(chǎn)的減值測試。

從理論上講，當條件具備時，且資產(chǎn)的效用能夠合理發(fā)揮時，對同一資產(chǎn)分別采用市場法和收益法進行減值測試，其“可收回金額”的值應該趨于一致。但是，如果企業(yè)對某資產(chǎn)的使用是非正常的，比如使其存在閑置，導致資產(chǎn)效用無法正常發(fā)揮。這時，利用收益法進行減值測試而得出的“可收回金額”會低于市場法下的“可收回金額”，這是由于企業(yè)自身原因使得資產(chǎn)閑置，效用下降引起的，而活躍市場中的價格是資產(chǎn)得以按最佳效用進行使用的價值。當然，我們應該選擇其中的較高者作為減值測試的依據(jù)。

另外，值得注意的是，收益法在實際應用過程中，可操作性比較差。主觀性比較強。其三個指標的選取容易受到評估人員及企業(yè)管理層管理意向的影響，而且，隨著預測年限的延長。其預測結(jié)論的不確定性也在增大，這在一定程度上也會影響到我們減值測試的結(jié)論。

根據(jù)《減值準則》，如果減值測試的資產(chǎn)存在同類或類似資產(chǎn)的活躍市場，我們優(yōu)先選擇市場法進行該目的的評估，其公允價值直接來源于被市場檢驗的價格。評估結(jié)論相對客觀，評估結(jié)論也容易被人們理解和接受。而當減值測試的對象是非通用性資產(chǎn)或自制資產(chǎn)時，我們可能難以找到其活躍市場，這時，收益法就成為我們進行資產(chǎn)減值測試的主要評估方法。

參考文獻：

[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會，以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)2007(11)

[2]財政部企業(yè)會計準則第8號――資產(chǎn)減值[s]2006

[3]中國會計視野論壇，談?wù)勔再Y產(chǎn)減值測試為目的的評估問題[EB]，2009-4-17

篇4

一、保本估稅法的涵義與內(nèi)容

（一）保本估稅法的涵義

保本估稅法是根據(jù)稅收征管法、有關(guān)法律和地方政策的有關(guān)規(guī)定，以個體工商戶實際支出的“三費”信息資料為基礎(chǔ)，運用倒推方法，對已經(jīng)核定的納稅情況的真實性、準確性進行審核，分析和綜合評定。通過評估及時發(fā)現(xiàn)、糾正核定稅中的錯誤，并對異常核定情況進行調(diào)查研究和分析評價，為征收、管理、稽查提供工作重點和措施建議，從而對征納情況進行全面、實時監(jiān)控的一項管理手段。

（二）保本估稅法的內(nèi)容

以成本租金、人工工資、水電費用三項基本固定費用，通過保本測算個體工商戶的稅收負擔，是保本估稅法的基本原理。個體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的費用很多，本文通過簡化的辦法，只對發(fā)生的三項主要固定費用關(guān)注，而忽視其它發(fā)生的費用，是從實際出發(fā)對個體工商戶的實際情況正確考量，是落實科學治稅觀的體現(xiàn)，從建設(shè)和諧社會的指導思想出發(fā)，對個體工商戶弱勢群體進行必要的扶持正是體現(xiàn)國家這一政策，雙定征收是對個體工商戶的“生存型”經(jīng)營的實際支持。

1.成本租金。是指個體工商戶為了生產(chǎn)經(jīng)營向承租人實際繳納的金額。成本租金是房屋、設(shè)備租賃交換時要維持簡單再生產(chǎn)所商定的最低租金標準,是房屋設(shè)備租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點。成本租金是以折舊費、維修費、管理費、利息、地租等五項構(gòu)成。正常情況下，個體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營之前，與出租人通過協(xié)商，議定一個一定時期的租金合同，確定租金額，通常是一個季度，一年，這個租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評估結(jié)果的準確性，要求納稅人在納入稅務(wù)機關(guān)管理，在核定“雙定稅”時必須提供房產(chǎn)、設(shè)備租賃時簽訂合同的原件和復印件，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，原件歸還納稅人，稅務(wù)機關(guān)備存復印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)征管法規(guī)定，可以比照同地段的房產(chǎn)租金、相同或類似設(shè)備租價確定納稅評估使用的成本租金。

2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營中為顧傭生產(chǎn)經(jīng)營人員而支付的人工費或者納稅人因從事個體經(jīng)營而支出的必要生活費用。人工工資是納稅人實際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊中獲得，沒有工資清冊的，按照當?shù)卣块T規(guī)定的各個行業(yè)最低工資標準列支。在確定人工工資時，對使用人數(shù)的確定，稅務(wù)機關(guān)有必要對部分個體工商戶進行實地調(diào)查，可根據(jù)業(yè)主向勞動保障部門繳納的“三金一費”核定其實際顧傭人數(shù)，不能只根據(jù)納稅人向稅務(wù)機關(guān)報告的數(shù)字評估。

3.水電費用。是指個體工商戶為生產(chǎn)經(jīng)營實際支付的水電費支出。水電費用是通過向供水局、供電公司繳納的費用，資料來源水電局、供電公司收取費用的有關(guān)憑證。

4.行業(yè)毛利率。行業(yè)毛利率是經(jīng)過當?shù)卣?、稅?wù)機關(guān)每年核定的，以法規(guī)形式頒布實施具有法律效力有關(guān)行業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)。毛利率是用以反映納稅人每一元營業(yè)收入中含有多少毛利額，它是計算凈利潤的基礎(chǔ)。計算公式如下：營業(yè)毛利率＝(主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本)／主營業(yè)務(wù)收入×100%。

5.保本估稅法的計算。以成本租金、人工工資、水電費用三項費用之和除以（1－行業(yè)毛利率）得出本期生產(chǎn)經(jīng)營收入，以本期生產(chǎn)經(jīng)營收入乘以稅率得出本期應繳納稅額。

特別強調(diào)的是，在收集資料時要依靠科技手段獲取數(shù)據(jù)，廣泛采集各方面的信息，努力保障評估信息資料的全面性、真實性、有效性。納稅評估信息資料的缺乏性、真實性，仍然是目前納稅評估的一大難題，納稅評估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評估信息資料不僅包括稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數(shù)據(jù)，而且還應該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時要保障信息資料的真實性，單憑稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部的資料是很難確認其申報的真?zhèn)涡?，所以，有些納稅人對不同部門報送不同的資料數(shù)據(jù)，如：報送稅務(wù)是一套數(shù)據(jù)，報送銀行又是一套數(shù)據(jù)，數(shù)字不相同，評估結(jié)果相差甚遠。所以，外部信息資料與內(nèi)部信息資料的比對，就能發(fā)現(xiàn)評估信息資料的真?zhèn)?，找出問題的根源。要保障納稅評估資料的有效性，是做出準確的判斷或認定的基礎(chǔ)。所以，對納稅進行評估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業(yè)的比較，這樣才能做出公正、客觀的評估。因此，在現(xiàn)有的征管資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強與工商、銀行等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；隨時掌握納稅人的經(jīng)營動態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況。

二、個體工商戶納稅評估現(xiàn)狀

（一）納稅評估促進稅收管理工作質(zhì)量提高的作用未得到充分認識

現(xiàn)階段的納稅評估工作的重點只限于企事業(yè)，對企事業(yè)開展納稅評估的作用得到了較高的認識，國家稅務(wù)總局在制定納稅評估實施辦法時，也只有對企事業(yè)的納稅評估辦法。但是對個體工商戶進行納稅評估，稅務(wù)部門就沒有那么重視，稅務(wù)部門征管的納稅人不僅限于企事業(yè)，還有個體工商戶，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，雖然個體工商戶稅收收入占稅務(wù)部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因為是個體工商戶就另當別論，因此，對個體工商戶開展納稅評估要有一個高度的認識，亟需在對企業(yè)納稅評估的經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，盡快開展對個體工商戶進行納稅評估形成共識。

（二）納稅評估工作缺位，評估工作未能得到充分開展

個體工商戶的納稅評估工作，目前《稅收征管法》及其《實施細則》均無規(guī)定。*年3月國家稅務(wù)總局下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)開展納稅評估的通知》（國稅發(fā)[*]43號）的規(guī)范性文件，詳細規(guī)定了對企業(yè)進行納稅評估規(guī)定，針對建帳企業(yè)使用的財務(wù)指標進行詳細的設(shè)計，但是工作開展起來較為復雜、繁鎖，操作難度大。對沒有建帳核算的個體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務(wù)部門雖然成立了專門的納稅評估機構(gòu)，其實就是針對企業(yè)開展納稅評估而成立的。正因普遍對個體工商戶納稅評估的認識不足，如何開展納稅評估思路不清，重視程度不夠，致使評估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態(tài)。

（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評估稅

目前，個體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進行，個體工商戶是否按照稅法規(guī)定正確履行了納稅義務(wù)，稅務(wù)部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量?！半p定稅”是片管員個人通過納稅人報告的數(shù)據(jù)經(jīng)核定后報稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經(jīng)過評估過的稅，但是所長在審批過程中多數(shù)只是簡單地對雙定表上的數(shù)字進行表面審核，對數(shù)據(jù)的邏輯關(guān)系進行審定，至于表里面數(shù)據(jù)來源的真實與否就不得而知。

（四）沒有系統(tǒng)性的合法的信息來源渠道

當前，個體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務(wù)人員往往重企業(yè)、輕個體，個體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務(wù)部門從資料中得到的真實信息很少，因此利用現(xiàn)有的信息資料開展對個體工商戶進行納稅評估是困難重重，評估結(jié)果經(jīng)不起檢驗。

（五）個體工商戶的納稅評估指標設(shè)定存有一定的局限性

如果納稅人提供的信息數(shù)據(jù)質(zhì)量不高，資料不全，相關(guān)信息不足，但被測算的指標在正常幅度內(nèi)，就難以確定結(jié)果的真實性，實際上，評估對象的規(guī)模大小，企業(yè)產(chǎn)品類型等因素，都會產(chǎn)生較大影響；另外，單憑評估指標測算很難合理確定納稅申報的合法性和真實性，企業(yè)還受到所處的環(huán)境、面臨的風險、資金流向等諸多因素的影響，納稅評估指標體系的局限性，制約著納稅評估工作的結(jié)果和開展方向，何況個體工商戶還沒有企業(yè)一樣的財務(wù)指標，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個標準化的納稅評估體系。

三、保本估稅法在個體工商戶納稅評估中的具體運用

（一）保本估稅法的測算

對個體工商戶的納稅評估應該評估的稅種有：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

1.營業(yè)稅的測算

納稅人每月發(fā)生固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本營業(yè)收入，用營業(yè)收入乘以稅率得出測算的應交營業(yè)稅。

2.城市維護建設(shè)稅的測算

納稅人每月發(fā)生的固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測算的應交增值稅。以應交增值稅乘以城市維護建設(shè)稅率得出應交城市維護建設(shè)稅。同樣可以計算出應交教育費附加。

3.個人所得稅的測算

用保本估稅法測算出保本營業(yè)（銷售）收入，用營業(yè)（銷售）收入乘以隨征個人所得稅稅率得出測算的應交個人所得稅。

4.印花稅的測算

一般檢查個體工商戶簽訂的房屋、設(shè)備租賃、貨物進銷合同，以合同簽訂額乘以對應印花稅率得出應繳印花稅額，同時檢查有關(guān)的證照是否帖花。

5.房產(chǎn)稅、土地使用稅的測算

主要是檢查房屋出租方出租房屋時是否已經(jīng)繳納了出租房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產(chǎn)稅稅率得出應繳房產(chǎn)稅；如果房產(chǎn)是個體工商戶個人自用的，以使用房產(chǎn)的價值計算應繳房產(chǎn)稅，同時以使用房產(chǎn)的土地面積計算土地使用稅。

6.保本估稅法的修正

保本估稅法采用“三費”和“一率”對個體工商戶進行納稅評估，經(jīng)營業(yè)戶每月發(fā)生的三費：固定租金、人工工資、水電費用相對穩(wěn)定，每月發(fā)生的費用占其支付月固定費用支出的90%以上，具有普遍性，因此對一般性的個體工商戶適用，但是，對于一些特殊的個體工商戶，除了發(fā)生這三項費用以外，發(fā)生的一些比較固定的特殊費用也是很大，如連鎖加盟店，每月發(fā)生的連鎖加盟費用占固定費用的25%左右，如果按上述的“三費一率”方法不考慮該費用，評估的結(jié)果會產(chǎn)生巨大偏差，因此在使用“三費一率”估稅方法時，對某項費用每月固定發(fā)生額占月固定費用達20%以上時，應在三項費用基礎(chǔ)上加上該費用，變成“四費一率”，這是對“三費一率”估稅辦法的修正。

在評估個體工商戶納稅情況時要注意二個問題：

一是不同行業(yè)的毛利率問題。不同行業(yè)有不同的行業(yè)毛利率，毛利率是地方政府經(jīng)過相關(guān)部門調(diào)查定期制定頒布，相對固定，使用時要注意適用最新的規(guī)定；二是不同行業(yè)的個人所得稅負擔率問題。個體工商戶適用的隨征個人所得稅率，不同地區(qū)、不同行業(yè)是不一樣，是各地方稅務(wù)部門根據(jù)不同情況定期調(diào)整，不是固定不變的。

（二）比較評估結(jié)果與核定定額的差異

通過保本估稅法評估得出的結(jié)果，主要比較個體工商戶原來已經(jīng)雙定的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅三個稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評估發(fā)現(xiàn)應該繳納的印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅是否已經(jīng)繳納，已經(jīng)繳納和實際繳納的數(shù)額差異在那里，以此做出稅收征管建議。

（三）提出評估稅收管理建議

納稅評估后必須有工作反饋制度，才能達到納稅評估的目的。在納稅評估工作中，為進一步加強對納納稅評估結(jié)果的利用，應有納稅反饋制度，要求對納稅人納稅評估結(jié)束后，將納稅評估結(jié)果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關(guān)行業(yè)的稽查方向和加強征管的方向。同時納稅評估要有告知制度，將對業(yè)戶進行納稅評估的所有事項細化，讓納稅人知道評估結(jié)果，目的是為了加強對納稅評估的理解，最大限度的取得納稅人對納稅評估工作的配合，保證納稅評估后對工作管理質(zhì)量的提高。對存在重大嫌疑的納稅評估對象，在實施納稅評估工作前，要求制定詳細的評估實施方案，保證納稅評估工作的針對性，要有專項評估實施方案。評定后續(xù)管理后完善納稅人分級分類管理。將納稅評估的結(jié)果與每年的信用等級聯(lián)合評定相聯(lián)系，完善信用等級聯(lián)合評定辦法和后續(xù)管理辦法，通過信用等級的評定來加強對納稅人分級分類管理工作，把握稅收征管工作的重點。

（四）保本估稅法測算說明

保本估稅法，之所以說“保本”，實際上是沒有能夠按照稅法規(guī)定得出準確的數(shù)據(jù)的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個接近實際的數(shù)，是保本估算法應用的前提，這是個體工商戶的特點決定的。使用保本估稅法對象只能是沒有建帳的個體工商戶，對建帳的個體工商戶適用查帳征收辦法，評估方法適用與對企業(yè)納稅評估方法相同。對個體工商戶采用保本估稅法納稅評估分析時，要綜合運用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業(yè)稅負監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營以及內(nèi)外部相關(guān)信息，運用數(shù)學方法測算出的算術(shù)、加權(quán)平均值及其合理變動范圍測算預警值，綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、類型、生產(chǎn)經(jīng)營季節(jié)、稅種等因素，考慮同行業(yè)、同規(guī)模、同類型納稅人各類相關(guān)指標的若干年度的平均水平，以使預警值更加真實、準確和具有可比性。納稅評估指標預警值由各地稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況自行確定。

使用保本估稅法要建立一種信息傳導機制，明確出環(huán)節(jié)間資料傳遞的步驟、時間限制、責任單位，納入征管流程，并以嚴格的督查考核促進落實。一是要征收監(jiān)控、管理服務(wù)、稅務(wù)稽查及時將納稅申報資料、發(fā)票稽核、財務(wù)資料等有關(guān)資料傳遞到評估崗位。在現(xiàn)有的征管、申報資料的基礎(chǔ)上，要重視納稅人提供的會計資料信息；依照新的《稅收征管法》的規(guī)定，加強與工商、銀行、政府等部門的橫向聯(lián)系，獲取最新數(shù)據(jù)；充分考慮納稅人所處的環(huán)境、面臨的風險和資金投向等信息資料；隨時掌握納稅人的經(jīng)營動態(tài)信息，了解結(jié)算資金的變化情況，實現(xiàn)對納稅人經(jīng)營行為的全方位監(jiān)控。

對企業(yè)納稅評估，通常用到幾個財務(wù)通用指標：如收入類評估分析指標、成本類評估分析指標、費用類評估分析指標、利潤類評估分析指標、資產(chǎn)類評估分析指標。對個體工商戶的納稅評估就沒有這些指標，只能通過上面所提出的“三費”和“一率”來開展評估，所以得出的數(shù)據(jù)只一個比較接近實際的數(shù)據(jù)。評估的結(jié)果，也只能測算已經(jīng)雙定的納稅額是否接近納稅人在經(jīng)營保本的情況下應該繳納的稅款，這是一個比較保守的數(shù)字，但是較為合理可靠。

四、保本估稅法的使用評價

（一）有效加強稅收管理的剛性

1.通用性。保本估稅法簡單實用，合理可靠。評估的依據(jù)、過程和結(jié)果對于納稅人、稅務(wù)機關(guān)雙方都能接受，普通稅務(wù)人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農(nóng)村個體工商戶也適用城市個體工商戶，不管何時何地，不管何人使用，方法科學、合法、簡單實用，對于目前我國的各地稅務(wù)機關(guān)征管著4000多萬戶個體工商戶來說，是一種簡單易行的納稅評估方法，對于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實踐證明，無疑是納稅人和稅務(wù)人員在評估個體工商戶稅收負擔程度時是較容易接受的方法。

2.公平性公正性。保本估稅法是按照個體工商戶發(fā)生的比較固定的“三費”客觀存在事實的為依據(jù)，在科學劃分行業(yè)的基礎(chǔ)上，通過行業(yè)調(diào)查了解每個行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點、掌握行業(yè)性客觀經(jīng)營規(guī)律，抓住其核心問題的基礎(chǔ)上，以事實數(shù)據(jù)說話，嚴格按照稅收征管法的規(guī)定，完全掌握個體工商戶個體生產(chǎn)經(jīng)營的租金、人工工資、水電費用成本消耗等關(guān)鍵性信息指標和數(shù)據(jù)，作為評估的依據(jù)和標準，因為信息數(shù)據(jù)指標都是客觀性的特點，因此評估過程和結(jié)論對于每個個體工商戶來說都是公平和公正的。

3.增強服務(wù)意識。簡單化納稅評估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強為納稅人服務(wù)的意識，稅務(wù)機關(guān)對納稅人在納稅評估過程中發(fā)現(xiàn)一般涉稅違章違法行為或疑點后，能夠及時主動約請納稅人溝通相關(guān)征納信息，向納稅人進行稅收政策法規(guī)宣傳、輔導，促使納稅人主動自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭議的一種服務(wù)工作方式。保本估稅法能使稅務(wù)機關(guān)在稅收管理工作中變被動為主動，有針對性地把一般涉稅問題前置，且對個體納稅人起到一種有效監(jiān)督，減少對納稅人的處罰，節(jié)約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。

（二）可以有效提高稅務(wù)機關(guān)的稅源監(jiān)控能力

稅收征管質(zhì)量的高低，取決于稅務(wù)機關(guān)對各類稅源監(jiān)控能力的強弱，而稅源監(jiān)控手段是否先進、科學、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數(shù)量逐漸增多，工作人員相對不足的情況下，加強納稅評估是提高稅務(wù)機關(guān)稅源監(jiān)控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對幾千萬的個體工商戶開展的一項稅收監(jiān)督管理手段，以“雷達檢測站”的方式定期運動個體工商戶的納稅情況進行評估，是稅務(wù)機關(guān)實施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學的評估，對監(jiān)控區(qū)域內(nèi)全體納稅人的納稅情況進行“掃描”，及時發(fā)現(xiàn)疑點，向其他管理環(huán)節(jié)傳遞排除疑點的意見，使各項管理措施環(huán)環(huán)相扣，有效提高稅務(wù)機關(guān)的稅源監(jiān)控能力。通過納稅評估，樹立一批誠信納稅人，促進誠信納稅；通過對不同信譽級別納稅人的征管制度設(shè)置，形成良好的體制激勵，從而促進征管質(zhì)量的提高。

（三）使稽查工作更有針對性

納稅評估是稅務(wù)稽查實施體系的基礎(chǔ)，有助于稅務(wù)稽查明確方向，發(fā)揮整體效能。保本估稅法是對個體工商戶是否履行稅法規(guī)定的義務(wù)，以及履行程度的一種評價。因此，是稅務(wù)稽查實施體系的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是構(gòu)建依法、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的稅務(wù)稽查體系的重要內(nèi)容，其工作質(zhì)量直接影響到稅務(wù)稽查的實施效果。一方面，納稅評估通過評估分析，發(fā)現(xiàn)疑點，直接為稅務(wù)稽查提供案源，不僅可使稽查選案環(huán)節(jié)避免隨意與盲目，而且可以使稅務(wù)稽查的實施做到目標明確，重點突出，針對性強；另一方面，納稅評估有利于稅務(wù)稽查內(nèi)部的專業(yè)化分工，并對稽查實施產(chǎn)生制約，有利于規(guī)范稅務(wù)稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評估是稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法行為，通過審核個體工商戶納稅情況，分析稅負異常，提醒納稅人規(guī)范向稅務(wù)機關(guān)報告的數(shù)據(jù)，遏制各種偷稅行為，使稅務(wù)機關(guān)及時發(fā)現(xiàn)日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務(wù)機關(guān)的提前預警告知，引導納稅人自行規(guī)范納稅義務(wù)，自行糾正各種違規(guī)行為，提高申報準確率。

（四）增加稅收收入

通過實地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產(chǎn)生納稅偏離的問題，在評估中，發(fā)現(xiàn)核定的營業(yè)額普遍低30%，有的偏離很遠，稅收只收了應繳稅款的三成。同時使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產(chǎn)稅、印花稅征管到位。目前個體工商戶租用的經(jīng)營場地絕大部分是個人房地產(chǎn)，在小城市縣鎮(zhèn)特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經(jīng)營戶還要多，必須加強對這塊稅收的管理，在經(jīng)營戶向稅務(wù)機關(guān)第一次報送納稅資料時，稅務(wù)部門必須同時要求經(jīng)營戶報送租賃合同原件與復印件，不是租賃關(guān)系的，必須提供房產(chǎn)證原件和復印件，沒有房產(chǎn)證原件的要提供相關(guān)的資料，證明房產(chǎn)是誰在管理使用，稅務(wù)部門同時建立相應的出租戶房屋場地電子臺帳，確保對出租房屋場地的稅收管理。對出租業(yè)主定期進行必要的稽查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正租金的真實性，防止出租業(yè)主弄虛作假，通過稅務(wù)部門的稽查工作，完善對出租戶出租租金稅收管理的長效機制。

（五）有效預防稅務(wù)干部以稅謀私

篇5

1**市森林資源流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和形式

1.1森林資源流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

據(jù)調(diào)查，**市森林資源流轉(zhuǎn)工程起始于1980年代末。經(jīng)歷了林改前和林改后兩個階段。林改前，也就是1990年代初，**市各地就摸索宜林荒山、有林地以及荒地灘所有權(quán)與經(jīng)營的分離，推行了拍賣、租賃、合伙經(jīng)營等新型森林資源流轉(zhuǎn)形式，森林資源流轉(zhuǎn)處于起步階段。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，**市各縣（區(qū)）林改前共流轉(zhuǎn)林地9.3萬余hm2，其中資溪縣1.6萬hm2、樂安縣1.3萬hm2、崇仁縣0.67萬hm2、臨川區(qū)1.3萬hm2、黎川縣1.0萬hm2。在此期間，由于林業(yè)“三定”時部分林地權(quán)屬沒有真正落實到戶，林業(yè)產(chǎn)權(quán)缺乏法律上的保護；有些林地、林木流轉(zhuǎn)大部分都是由村、組干部說了算；轉(zhuǎn)讓合同也沒統(tǒng)一格式，這時期的流轉(zhuǎn)工作基本上處于一種起步階段。

這次林改后，由于林地、林木的所有權(quán)、使用權(quán)得到明晰，取消了木竹農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅，調(diào)減了育林基金征收基數(shù)，放活了經(jīng)營，極大地激發(fā)了林農(nóng)投資林業(yè)的積極性，涌現(xiàn)出一大批大戶造林，民營公司和企業(yè)建基地，使森林資源流轉(zhuǎn)向能人集中、向大戶集中、向民營造林企業(yè)集中、向加工企業(yè)集中，森林資源流轉(zhuǎn)速度加快，流轉(zhuǎn)效益較為明顯。林改后，**市各縣（區(qū)）森林資源流轉(zhuǎn)1.98萬hm2，其中，資溪縣0.5萬hm2、樂安縣0.1萬hm2、黎川縣宜林地流轉(zhuǎn)面積達0.2萬多hm2，平均租賃價由原來的750元/hm2左右上升到3000～4500元/hm2左右，高的達7500元/hm2。為規(guī)范森林資源流轉(zhuǎn)行為，資溪、樂安、黎川等縣建立了林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中心，制定了相關(guān)工作制度和具體的操作方法；規(guī)范了森林資源流轉(zhuǎn)的操作程序，使得林改后的流轉(zhuǎn)工作正朝著健康有序的軌道萬進。

1.2森林資源流轉(zhuǎn)的主要形式

1.2.1競價拍賣。即按照公開、公平、公正原則，面向社會競價轉(zhuǎn)讓林地經(jīng)營權(quán)。經(jīng)營者出資買斷一定年限的國有或集體林地使用權(quán)或林木所有權(quán)和使用權(quán)，按要求自主經(jīng)營、自負盈虧，一次性或分期上交權(quán)轉(zhuǎn)讓金或保證金，對經(jīng)營收益，在交納稅費后，其余歸經(jīng)營者所有。如樂安縣林權(quán)交易中心共拍賣了13宗林地，流轉(zhuǎn)林地面積0.1萬hm2，成交價2359萬元，成交價比起拍價高出179萬元，為林權(quán)權(quán)利人增加了收入，也為做好森林資源流轉(zhuǎn)工作奠定了基礎(chǔ)。資溪縣為推進國有林場轉(zhuǎn)制，對0.39萬hm2速生進行了拍賣流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)交易金額達1.18億元。

1.2.2租賃經(jīng)營。即將林地實行公開招標等形式，租賃給本村村民或社會上有經(jīng)營能力的單位或個人營林、造林、種果栽竹，經(jīng)營單位或者個人根據(jù)租期年限，分期支付或者一次性支付林地租金。一些民營合同、國有林場大都采取租賃方式獲得林地使用權(quán)進行造林。如黎川縣引進江西瑞森公司，投資1億元人民幣，采取“公司＋基地＋農(nóng)戶”的形式，建立了0.67萬hm2工業(yè)原料林基地。樂安縣的“新大地”和“長青”、大亞木業(yè)、瑞森造林公司等企業(yè)通過租賃山場造林達0.1萬hm2。

1.2.3股份合作。即聯(lián)營造林，包括林農(nóng)之間自愿組合，以林地、勞力、資金入股，聯(lián)合開發(fā)，按股分紅；企業(yè)以資金或技術(shù)入股，村組或林農(nóng)以林地、管護入股，收益按協(xié)議分成。樂安、資溪等縣實驗林場與村組進行聯(lián)合造林，采取村組以林地入股，林場以資金、技術(shù)投入等形式進行聯(lián)營造林，雙方采取四六或三七或二八分成，**市采取此種方式進行流轉(zhuǎn)造林的達2.67萬余hm2。

2流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

2.1思想認識不到位

林改前，有些鄉(xiāng)、村基層干部片面強調(diào)或夸大流轉(zhuǎn)的作用，有的競采取強制的行政措施來進行森林資源流轉(zhuǎn)，大多數(shù)林農(nóng)在森林流轉(zhuǎn)中圖簡單、怕麻煩，普遍不愿意到林業(yè)部門辦理相關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)。林改后，有些鄉(xiāng)、村基層干部又認為林地既然由農(nóng)戶家庭承包了，那么造與不造、造好造壞都是農(nóng)民自己的事，沒有積極引導林農(nóng)進行流轉(zhuǎn)工作，對搞好流轉(zhuǎn)工作沒有足夠的認識。也有的干部認為林權(quán)分到千家萬戶，給林業(yè)生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營帶來了困難，不利于集約經(jīng)營，加上基層收取的稅費取消了，對森林資源流轉(zhuǎn)沒有積極性，對其采取聽之任之的態(tài)度。另外，也有些農(nóng)戶擔心森林資源流轉(zhuǎn)會改變土地承包權(quán)，寧愿拋荒也不愿流轉(zhuǎn)。

2.2流轉(zhuǎn)工作混亂

林改前，由于沒有森林資源流轉(zhuǎn)過程具體的法律、法規(guī)條文約束，也沒有交易中心這樣的機構(gòu)和交易場所，體現(xiàn)不出公開、公平、公正，不規(guī)范的現(xiàn)象比較普遍。主要表現(xiàn)：①轉(zhuǎn)讓程序不規(guī)范。有的地方在大多數(shù)林農(nóng)不知情或不同意的情況下，鄉(xiāng)、村搞強制性的流轉(zhuǎn)林地，打亂了原有承包關(guān)系，損害林農(nóng)合法權(quán)益。②少數(shù)鄉(xiāng)村干部暗箱操作，非法流轉(zhuǎn)集體林地，有的地方鄉(xiāng)村組織和企業(yè)聯(lián)合起來打林地和林農(nóng)的主意、侵犯林農(nóng)正當利益。③以行政命令強迫經(jīng)營者流轉(zhuǎn)林地，大面積流轉(zhuǎn)給企業(yè)經(jīng)營，影響林農(nóng)的正常生產(chǎn)和生活。④在流轉(zhuǎn)過程中，大多沒有進行價格評估，林地資源價格混亂，隨意性大，造成資產(chǎn)流失。⑤管理機構(gòu)不健全，供求信息不流通，合同糾紛得理不及時，使流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益得不到保障。⑥少數(shù)黑惡勢力參與，過去流轉(zhuǎn)時存在少數(shù)社會閑雜人員和地方惡勢力強買強賣行為?，F(xiàn)在進入交易中心公開流轉(zhuǎn)后，杜絕了前一種情況，但又出現(xiàn)了少數(shù)黑惡勢力串標、擾標的“標霸”現(xiàn)象，影響了公開、公正的原則。

2.3合同協(xié)議不規(guī)范

流轉(zhuǎn)合同是森林資源轉(zhuǎn)讓雙方依法簽訂，雙方必須遵守的法律性文件，具備嚴格的法律意義和法律責任，也是雙方必須履行的合同文約。**市因森林資源流轉(zhuǎn)雙方在簽訂流轉(zhuǎn)合同時隨意性大且不規(guī)范。引發(fā)了許多矛盾糾紛。其主要表現(xiàn)為：一是流轉(zhuǎn)年限不規(guī)范。在流轉(zhuǎn)協(xié)議中對流轉(zhuǎn)年限上沒有明確，如寫上“只要政策不變，就永久流轉(zhuǎn)”。二是沒有明確的分成比例。流轉(zhuǎn)協(xié)議中未注明雙方利益分成比例。三是絕大多數(shù)都是私下流轉(zhuǎn)，即使簽訂了合同也存在著手續(xù)不全、不規(guī)范、條款不完備等問題，缺乏法律保障，隱患較多，造成很多糾紛。如在稅費改革和林改前，農(nóng)村稅費、統(tǒng)籌提留比較重，南豐縣三溪鄉(xiāng)有些農(nóng)民不重視山林，都想以離開土地方式逃避稅費任務(wù)，他們基本上是將山地托付給他人或村組管理，流轉(zhuǎn)形式上口頭協(xié)議多，即使有書面協(xié)議的，內(nèi)容也極為簡單，現(xiàn)想收回林地，引發(fā)了諸多糾紛，并有多起到法院，法院也覺得難于裁決。

2.4歷史遺留問題較多

在《江西省森林流轉(zhuǎn)條例》頒發(fā)之前，森林資源流轉(zhuǎn)普遍是無章可循，無法規(guī)可依，基本上處于一種自流狀態(tài)，致使歷史遺留問題多，且難以解決。一是林業(yè)“三定”時遺留的問題。“三定”時由于歷史條件的限制，山林權(quán)證大多由生產(chǎn)隊干部填寫，重登、漏登、錯登的比較多，引起山林權(quán)屬爭議。二是根據(jù)當時政策收回林地又流轉(zhuǎn)出去引發(fā)的糾紛。按照林業(yè)“三定”的政策規(guī)定，農(nóng)戶的自留山、責任山，如果三年不造林可以由集體組織收回統(tǒng)一造林，為此，許多農(nóng)戶的自留山和責任山被集體收歸造林后，流轉(zhuǎn)出去，直到**2年《農(nóng)村土地承包法》出臺后，才禁止集體收回農(nóng)戶自留山和責任山，期間引發(fā)了很多糾紛。三是村民既未得山又未得利造成的糾紛。1998年《村民委員會組織法》出臺之前的林地、林木流轉(zhuǎn)都是村、組干部說了算，沒有經(jīng)過村民代表和村民大會的同意，造成現(xiàn)在分到山的農(nóng)戶與承包大戶之間的矛盾，大多數(shù)承包大戶都在租山時一次性付完租金，且被村集體使用，而分到山的農(nóng)戶既沒有得到山，又沒有得應有的利益補償。四是跨縣、市、省的權(quán)屬糾紛更難處理。宜黃、樂安、資溪、黎川四縣都反映一些歷史遺留權(quán)屬糾紛和跨縣、跨市、跨省邊界的林地糾紛，權(quán)屬難于確定。五是“誰造誰有”政策引發(fā)的遺留問題。南豐、黎川兩縣反映以前按照“誰造誰有”的政策，造成林農(nóng)、果農(nóng)在就近、宜林的個人、集體荒山上大面積開發(fā)，當時不存在流轉(zhuǎn)，開發(fā)了的就成了自己的，現(xiàn)在處理起來十分棘手。

2.5林業(yè)融資渠道不暢

大面積承包林地需要較大的資金投入，而承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將林地使用權(quán)作為貸款抵押。致使廣大林農(nóng)很難從信貸部門貸到款。當然，各地有一些地方開展了一些零星的林權(quán)抵押貸款，這主要是林業(yè)加工企業(yè)和民營造林公司之間開展的。其主要原因這些企業(yè)與信貸部門熟悉，關(guān)系較好而獲得的，實質(zhì)上單純依靠林權(quán)抵押開展的信貸支持林業(yè)發(fā)展在**市還沒有完全開展，致使承包大戶在林地開發(fā)上存在嚴重的資金困難，制約了林業(yè)規(guī)?；⒓s化發(fā)展。

3搞好流轉(zhuǎn)的建議

3.1提高認識，切實加強森林資源流轉(zhuǎn)的領(lǐng)導和引導

依法有序地進行森林資源流轉(zhuǎn)，可以促使林地等林業(yè)生產(chǎn)要素進入市場，對于盤活林地資產(chǎn)，提高林地利用率，增加林地產(chǎn)出能力，促使林業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速健康的發(fā)展具有重要的意義。各級政府要切實加強對森林資源流轉(zhuǎn)的領(lǐng)導，對林農(nóng)的森林資源流轉(zhuǎn)進行有力的指導。首先，各級政府和職能部門要準確認識自身在推進森林資源流轉(zhuǎn)中的角色定位，充分發(fā)揮職能作用，規(guī)范對森林資源流轉(zhuǎn)的宏觀調(diào)控，建立對森林資源流轉(zhuǎn)的監(jiān)督、指導制度。其次，要在基層組織廣泛宣傳森林資源流轉(zhuǎn)的意義和作用，在農(nóng)村開展有關(guān)林地流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī)宣傳活動，提高農(nóng)民尤其是基層集體組織負責人思想認識。要通過林權(quán)改革，積極探索有利于農(nóng)民積極參與，有利于保障農(nóng)民利益的流轉(zhuǎn)方式，把拍賣、承包、租賃、股份制等多種形式引入林業(yè)生產(chǎn)。第三，要鼓勵、支持、引導廣大林農(nóng)走股份合作經(jīng)營之路，使林農(nóng)既不失地，又不失利。可采取“公司＋農(nóng)戶”、“能人＋農(nóng)戶”和聯(lián)戶造林的方式參與林業(yè)建設(shè)，促使林業(yè)生產(chǎn)向有技術(shù)、有資金、有能力的組織和能人集中，鼓勵、引導、支持林業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、連片開發(fā)、規(guī)模經(jīng)營上做文章，促使林業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第四，對林改前發(fā)生的森林資源流轉(zhuǎn)堅持從實際出發(fā)的原則。對已流轉(zhuǎn)的林權(quán)，要區(qū)分不同情況區(qū)別對待，按照“維護、協(xié)商、糾正”三個層次加以解決。對依法操作、手續(xù)完備的應當予以維護；對基本合法、確有不合理或爭議較大的，要在政府主導下協(xié)商解決；對暗箱操作、、、損害集體和群眾利益的，要依法予以糾正。針對過去因山林拋荒被集體收回，或由他人造林的，按照“誰造誰有”的政策落實林權(quán)，并協(xié)商確定林木收益分成比例；但在林木采伐后，應將林地使用權(quán)再歸還原承包戶。

3.2健全機構(gòu)，重點抓好林業(yè)交易中心建設(shè)

首先要加快林業(yè)產(chǎn)權(quán)中心的建設(shè)。各縣（區(qū)）要按照中央、省、市有關(guān)要求，建立和完善林權(quán)交易管理機構(gòu)，行使林權(quán)證發(fā)放、林權(quán)登記、林地承包合同管理、林權(quán)抵押登記等職責。落實編制、人員、保障經(jīng)費，規(guī)范林權(quán)交易中心的管理、規(guī)范交易和收費行為。其次要嚴格按照《江西省森林流轉(zhuǎn)條例》的規(guī)定，結(jié)合撫**市的實際情況，借鑒外地的經(jīng)驗做法，制定完善森林資源流轉(zhuǎn)的實施辦法，確保農(nóng)村森林資源流轉(zhuǎn)依法有序進行。第三要盡快加強森林資源資產(chǎn)評估隊伍建設(shè)，各級林業(yè)部門要有計劃地組織現(xiàn)有人員參加森林資源評估培訓和考試，以盡快獲得森林評估資格，解決基層交易中心評估人員不具備合法資質(zhì)的問題。

3.3規(guī)范操作，使森林資源流轉(zhuǎn)納入規(guī)范化軌道

要根據(jù)“依法、自愿、有償”的原則，建立森林資源流轉(zhuǎn)合同的訂立、鑒證、登記制度，確保農(nóng)村林地依法規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。要采取優(yōu)惠政策和有效措施，把農(nóng)民之間的自發(fā)流轉(zhuǎn)引導到按照法律法規(guī)的要求進行規(guī)范流轉(zhuǎn)，簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，到林權(quán)交易中心辦理林權(quán)變更手續(xù)，減少因不規(guī)范引起的各種糾紛。要加強森林資源流轉(zhuǎn)動態(tài)監(jiān)督管理，包托實行界定林權(quán)、實施產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)變更登記管理，監(jiān)督產(chǎn)權(quán)行使和市場活動規(guī)劃，調(diào)處或仲裁產(chǎn)權(quán)爭議，保障和協(xié)調(diào)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益等。要加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理，包括對林地資產(chǎn)評估方法、適用技術(shù)的行業(yè)管理和對專業(yè)評估機構(gòu)及其評估人員資格審查的監(jiān)督管理，確保資產(chǎn)評估的真實性和公正性。要加強森林資源流轉(zhuǎn)運營服務(wù)，培育林地市場，建立和完善森林資源流轉(zhuǎn)運行機制和相應的管理監(jiān)督規(guī)章制度，主要包括森林資源流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)雙方資格審格、合同的審批，確保流轉(zhuǎn)活動的公平性、合法性，協(xié)調(diào)森林資源流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的矛盾，對雙方發(fā)生的糾紛及時調(diào)解，保護流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。

4切實完善林改配套措施

林改工作已經(jīng)基本結(jié)束，今后一個時期林業(yè)發(fā)展的重要工作是建立一些配套措施，切實解決林改后出現(xiàn)的新情況、新問題，進一步鞏固、完善、發(fā)展林改工作成果，使**市林業(yè)發(fā)展向更快的方向邁進。

4.1要積極調(diào)處尚存的山林權(quán)屬糾紛

在這次林改中，**市各地在這次林改中調(diào)解處理了大量的糾紛，但仍有部分山權(quán)糾紛沒有得到解決，特別是各縣（區(qū)）沿存一些跨省、跨市、跨縣山林權(quán)屬糾紛多年來一直未能解決，必將為林區(qū)穩(wěn)定工作留下隱患，并且在今后林木經(jīng)營過程中，還會產(chǎn)生新的山林糾紛。建議市、縣都應成立山林糾紛調(diào)處辦公室，定編定專職負責山林糾紛的排查和調(diào)處。近期要組織由市政府牽頭，從相關(guān)部門和各縣（區(qū)）抽調(diào)人員組成跨縣、跨市山林權(quán)屬糾紛處理好。同時，請省林業(yè)廳出面調(diào)處跨市、跨省的權(quán)司糾紛，切實做到處理一起糾紛，完善一批權(quán)證，穩(wěn)定一方關(guān)系，發(fā)展一方經(jīng)濟。

4.2要加強林政管理

林改后，一方面廣大林農(nóng)的造林積極性普遍高漲，另一方面，亂砍亂伐的現(xiàn)象也時有發(fā)生。據(jù)調(diào)查反映，由于木材價格的上漲，各地偷盜偷伐國有、集體森林資源的行為時有發(fā)生，無證采伐、無證販運、無證加工的現(xiàn)象仍然存在。建議：各林區(qū)縣可以參照資溪縣建立林業(yè)綜合執(zhí)法大隊做法，逐步將林業(yè)主管部門內(nèi)部分散履行的行政管理、行政執(zhí)法、市場監(jiān)督等行政職能進行適度整合，推進林業(yè)行政綜合執(zhí)法，保障公正執(zhí)法。各級政府和林業(yè)部門要作為林業(yè)經(jīng)營者的堅強后盾，嚴肅查處干擾經(jīng)營、毀壞苗木和幼林等違法行為，切實維護林業(yè)經(jīng)營者的合法權(quán)益。建議林業(yè)部門要繼續(xù)開展如“綠色旋風、綠盾、綠劍”等保護森林資源專項行為，有計劃、有重點地對各類破壞森林資源的違法犯罪活動開展集中打擊，加強木材采伐源頭管理，實行伐前設(shè)計、伐中檢查監(jiān)督、伐后檢查驗收制度，嚴禁亂砍濫伐行為，規(guī)范林木流通秩序，嚴厲打擊無證收購、無證運輸和無證經(jīng)營破壞森林資源的行為，維護林區(qū)的穩(wěn)定。

4.3要加快林業(yè)服務(wù)體系建設(shè)

林改后，各級政府和林業(yè)部門的重要任務(wù)是要加快林業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，切實為林農(nóng)提供各種配套服務(wù)。要抓好林業(yè)科技服務(wù)隊伍建設(shè)，為廣大林農(nóng)提供良種育苗、病蟲害防治、林木栽培等技術(shù)指導。建議各地要采取靈活有效的激厲機制，進一步動員和組織**市林業(yè)科技人員，為林農(nóng)提供面對面的服務(wù)，通過大力實施林業(yè)科技“上山入戶”工程，促進林業(yè)科技與生產(chǎn)相結(jié)合，提高林業(yè)的綜合效益。要加快林業(yè)“三防”體系建設(shè)，鄉(xiāng)村兩級要在互動、互惠、互利的基礎(chǔ)上組建林業(yè)“三防”協(xié)會，把千家萬戶變?yōu)榻M織的森林資源保護管理的陣地。要在林區(qū)建立林業(yè)協(xié)會。即在林區(qū)有條件的村，采取政府引導，林農(nóng)的自愿的基礎(chǔ)上，以資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素為紐帶，以村或村組為基礎(chǔ)組建新型林業(yè)合作經(jīng)濟組織和經(jīng)營實體，提高林業(yè)經(jīng)營組織化程度，為林農(nóng)提供方便、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

4.4要多方融資，切實解決林業(yè)生產(chǎn)資金困難問題

①要建立林業(yè)發(fā)展基金。隨著森林資源流轉(zhuǎn)的不斷深入，流轉(zhuǎn)回收的資金數(shù)額較大，是林業(yè)再投入和保障林業(yè)發(fā)展后勁的一項重要資金來源。各縣（區(qū)）要適時從中提取一定比例的金額作為林業(yè)發(fā)展基金，財政也要根據(jù)當?shù)氐牧謽I(yè)發(fā)展規(guī)模和林業(yè)企業(yè)提供的稅收，安排適當?shù)呢斦A算作為林業(yè)發(fā)展基金，實行財政專戶管理，用于支持林業(yè)生產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。②要積極開展林權(quán)抵押貸款工作。制定有利于支持林權(quán)抵押貸款的相應政策，加強與金融系統(tǒng)（如農(nóng)村合作信用聯(lián)社、農(nóng)業(yè)銀行等）的溝通支持與協(xié)調(diào)合作，抓緊建立和完善林權(quán)抵押貸款辦法，簡化貸款手續(xù)，降低融資成本，加大農(nóng)戶聯(lián)保和小額貸款力度，盡快開展森林資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。③要加快組建林業(yè)擔保公司。市、縣（區(qū)）采取政府扶持、市場運作的方式，加快組建林業(yè)擔保公司，為林業(yè)企業(yè)和林農(nóng)貸款提供但保服務(wù)。④要努力創(chuàng)造條件，開展“森林火災”和“病蟲害防治”兩種林業(yè)保險。采取政府引導、政策支持、市場運作、林農(nóng)自愿、穩(wěn)步推進的原則，重點推進森林火災保險，嘗試開展森林病蟲害保險業(yè)務(wù)。⑤要制定優(yōu)惠政策，提高社會各界參與林業(yè)建設(shè)的積極性。建議市委、市政府也要出臺引導、鼓勵、支持林業(yè)生產(chǎn)發(fā)展優(yōu)惠政策，通過森林資源流轉(zhuǎn)，建立起多形式、多渠道、多元化的投入機制，促進社會要素向林業(yè)聚集，為**市林業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供政策支持和資金保障。

4.5要加大投入，確保林區(qū)村級組織的正常運轉(zhuǎn)

這次林改，取消了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組的涉林收費項目后，基層組織運作經(jīng)費存在的困難，建立有償服務(wù)的經(jīng)濟組織一時還沒有跟上，村級組織尤其是林區(qū)村組反映減收幅度較大，正常運轉(zhuǎn)困難。據(jù)調(diào)查，林區(qū)村委會大都減收2萬元左右，個別村委會減收達10多萬元。為此，建議中央和省里要加大對林區(qū)村級組織的轉(zhuǎn)移支付，以彌補正常經(jīng)費不足的困難。使他們有能力管理，辦事，發(fā)揮其不可替代的作用。同時，可借鑒福建鄰省的做法，由村級組織收取適當比例的林地使用費，具體標準由省里統(tǒng)一制定。同時，各地紀檢監(jiān)察部門要加強對涉林收費的監(jiān)管，防止任何巧立名目加重林農(nóng)負擔的行為發(fā)生，堅決制止涉農(nóng)亂收費反彈。