導語：如何才能寫好一篇集體土地征收與補償安置法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】土地征收；補償；安置

背景

幾千年來，土地作為農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料，土地就是他們的安身立命之根本。改革開放以來，隨著各地政府片面的要求GDP的增長，完全不顧百姓的安穩(wěn)，給農(nóng)民帶來了一定的傷害。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，在1987年至2001年的14年間，全國各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地超過3390萬畝，70%以上是通過征地的方式取得，這就意味著超過2276萬畝的耕地被國家強制從農(nóng)民手中低價買走。眾多被征地農(nóng)民的生計成為束縛農(nóng)村全面發(fā)展的障礙。

一、利辛縣集體土地征收安置的概述

利辛縣位于亳州市東南部，北鄰渦陽，南連潁上、鳳臺，東靠蒙城，西接潁東區(qū)、太和縣。2010年末，全縣總面積約為1950平方公里，縣轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、668個村居民委員會，7182個村民小組，耕地11.70萬公頃，全縣總?cè)丝?34萬人，全縣現(xiàn)有耕地67萬畝，人均耕地0.7畝。

（一）集體土地征收補償安置的立法現(xiàn)狀

1、法律法規(guī)的規(guī)定

《憲法》第10條、《物權(quán)法》第42條等規(guī)定了集體土地征收的基本原則?！锻恋毓芾矸ā返?4、45條明確了集體土地征收的審批機關(guān)。征收集體土地，將集體土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地和工業(yè)用地等其他非農(nóng)建設(shè)用地，應(yīng)當經(jīng)過有權(quán)機關(guān)審批。我國擁有集體土地征收審批權(quán)的機關(guān)為國務(wù)院和省級人民政府，其他各級政府無征收審批權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定了具體的集體土地征收補償安置標準。其規(guī)定征收集體土地應(yīng)當給予的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。但隨著市場經(jīng)濟的深入，這些標準都不適應(yīng)現(xiàn)實需要。

2、安徽省的相關(guān)規(guī)定

1986年《土地管理法》頒布實施后，安徽省于1987年底即制定并實施了《安徽省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，經(jīng)過多次修改后的《安徽省實施辦法》，進一步完善了安徽省集體土地征收補償安置制度。2004年，安徽省又出臺了《安徽省征地補償爭議裁決辦法》，對集體土地征收補償安置爭議裁決中作了明確規(guī)定為被征地農(nóng)民的合法權(quán)益提供了有力保障。

3、亳州市、利辛縣的一些規(guī)范

亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的規(guī)定出臺的也較早。于2008年出臺了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附著物補償標準》，詳細規(guī)定了本地集體土地征收地上附著物的具體標準，為全本市集體土地征收補償提供了參考。利辛縣于2010年制定了一系列的土地征收安置辦法。這些相關(guān)規(guī)定構(gòu)成了利辛縣集體土地征收補償安置制度的雛形。

（二）利辛縣集體土地征收基本情況

1、利辛縣集體土地征收數(shù)量調(diào)查

截止2011年底，利辛縣城區(qū)建成區(qū)面積23平方公里，隨著利辛的不斷發(fā)展，城區(qū)不斷向周邊擴張，總面積達43.3平方公里。但利辛老城區(qū)改造、新區(qū)建設(shè)，幾乎耗盡了利辛儲存的國有建設(shè)用地；2007年-2011年，利辛經(jīng)濟、社會的發(fā)展對土地的需求不斷增加，全縣共征收土地面積達9082畝，其中100%為集體土地，建設(shè)用地需求幾乎完全通過征收集體土地來滿足。

2、利辛縣集體土地征收覆蓋調(diào)查

2007年，利辛縣集體土地征收涉及4個行政村，覆蓋范圍較??；自2008年始，利辛縣集體土地征收涉及范圍逐漸變大，涉及10個行政村，2009年涉及4個行政村，2010年達到15個行政村，2011年為12個行政村。從數(shù)據(jù)的變化可以看出，隨著利辛的發(fā)展，全縣集體土地征收覆蓋的范圍也越來越廣，原因可能在于利辛縣城區(qū)國有建設(shè)用地儲備不足，城市發(fā)展只有向周邊擴張。

（三）利辛縣集體土地征收補償安置具體情況

本文對利辛縣集體土地征收的情況進行了調(diào)查。

1、利辛縣集體土地征收補償安置方式調(diào)查

利辛縣集體土地征收補償安置模式有貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，其中未利用地、農(nóng)用地完全適用貨幣補償模式，宅基地完全適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，工礦用地約40%適用貨幣補償模式、60%適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，其他建設(shè)用地完全適用貨幣補償模式?？梢姡量h集體土地征收補償安置模式相對單一。

2、利辛縣集體土地征收地上附作物和青苗補償標準調(diào)查

利辛縣集體土地上附著物補償標準依據(jù)地上附著物的類別和質(zhì)量而定，具體補償總額由實際測算確定。

3、利辛縣被征地農(nóng)民生活水平調(diào)查

本調(diào)研報告選取具有代表性的城關(guān)鎮(zhèn)進行實地調(diào)研。利辛縣城關(guān)鎮(zhèn)，位于利辛縣城東郊，轄31個村民組和一個街道，總?cè)丝?580人。2009年全村土地面積316.8公頃，約4752畝，耕地約1600畝。2009年-2012年，全村被征地面積近1985畝，占全村總面積的41.8%，被征地主要用于道路修建、工業(yè)建設(shè)等。

土地被大量征收，對當?shù)卮迕竦纳钤斐闪酥卮笥绊懀魇涨暗?230元降到現(xiàn)在的3200元；恩格爾系數(shù)由征地前的47%上升到現(xiàn)在49%；耕地保有量也大面積縮水，人均耕地占有量由征地前的2畝/人到現(xiàn)在的不足0.3畝/人，遠低于聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地形勢嚴峻；人均住房面積由征地前的55㎡/人到現(xiàn)在30㎡/人。

4、利辛縣集體土地征收補償安置引發(fā)的糾紛及解決途徑調(diào)查

從利辛縣局調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，有關(guān)利辛縣集體土地征收補償安置引發(fā)的糾紛下面進行簡單的介紹。2007年以來，利辛縣局接訪的各類糾紛案件總量先升后減，社會向和諧、穩(wěn)定有序發(fā)展；全縣因征地引發(fā)糾紛案件基本維持在18件左右；隨著被征地農(nóng)民維權(quán)意識的加強，因集體土地征收引發(fā)糾紛案件總量占全年糾紛案件總量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趨勢明顯，征地矛盾業(yè)已成為利辛縣社會矛盾的主要來源之一。集體土地征收補償安置已成為社會工作不可忽視的重要部分，妥善解決這個問題已成為當前經(jīng)濟社會發(fā)展中的一項突出任務(wù)。

二、集體土地征收安置存在的問題及原因

（一）存在的問題

近年來，利辛縣在集體土地征收補償安置方面取得了很大的成就，城市化進程也穩(wěn)步推進，但是不可否認的是利辛縣在這方面的工作還是存在較多的困難和問題。本文通過調(diào)查認為，利辛縣在集體土地征收補償安置方面的問題概括以下幾個方面：

1、集體土地征收補償安置標準不夠合理

如前文所述，目前安徽省實行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和片區(qū)綜合定價標準，這在克服集體土地征收過程中普遍存在的補償標準偏低、補償信息不公開透明、被征收集體土地同地不同價等突出弊端上取得了顯著成效，但是在實現(xiàn)被征地農(nóng)民“生活水平不下降、長遠生計有保障”的長遠目標上還有很大差距。

2、集體土地征收補償安置模式單一

安置模式是集體土地征收過程中被征地農(nóng)民非常關(guān)心的重要變量，直接關(guān)系著被征地農(nóng)民失去土地后的生活水平。但利辛縣集體土地征收補償安置模式相對比較單一，主要為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、權(quán)利救濟體系不健全

依據(jù)當前法律法規(guī)，被征地農(nóng)民對征地補償方案有爭議的，只能通過先向行政機關(guān)申請?zhí)幚恚荒苤苯酉蛉嗣穹ㄔ禾嵩A，這就直接剝奪了被征地農(nóng)民的訴權(quán)。

（二）原因分析

1、立法滯后

近年來，學界關(guān)于集體土地征收的立法呼聲越來越高，中央也多次召開會議討論大幅提高集體土地征收補償標準，但始終不見相關(guān)法律、法規(guī)及政策出臺。

2、政府主導

在我國，土地市場是由政府壟斷的，土地征收環(huán)節(jié)也是由政府主導的。在集體土地征收的補償標準制定上都是由政府主導定價，并不能有效地保證被征地農(nóng)民的切身利益。

三、完善集體土地征收補償安置制度的建議

從對利辛縣集體土地征收補償安置制度的介紹，可以看出問題有很多，本文從以下幾個方面給出建設(shè)性意見。

（一）完善集體土地征收補償安置標準

正如前文所述，補償安置是集體土地征收的核心環(huán)節(jié)，補償安置標準是被征地集體經(jīng)濟組織、被征地農(nóng)民及其他利害關(guān)系人最關(guān)心的問題。因此，完善集體土地征收補償安置標準顯得尤為重要。

（二）建立參與型集體土地征收補償安置程序

農(nóng)村集體土地征收補償安置與被征地農(nóng)民的切身利益緊密相關(guān)，補償安置程序設(shè)置的好壞則直接影響到被征地農(nóng)民能否得到公平補償。

（三）健全集體土地征收補償安置救濟體系

當前集體土地征收補償安置糾紛越來越多，但是權(quán)利救濟體系卻相當不完善，被征地農(nóng)民合法權(quán)利難以保障。本文認為，集體土地征收補償安置救濟體系應(yīng)當堅持便民的原則設(shè)置。

作者簡介：

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摘要 集體土地 征收補償土地管理法

一、相關(guān)概念的界定

（一）集體土地

根據(jù)《土地管理法》第8條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！笨梢娢覈募w土地即是法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，以及農(nóng)民的宅基地、自留地和自留山。

（二）集體土地的征收補償

我國1982年《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！?004年3月公布實施的“憲法修正案”第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給與補償?！庇缮鲜龇梢?guī)定可見，我國集體土地征收補償?shù)闹黧w是國家，國家為了公共利益的需要可以依法對集體土地征收或征用，但應(yīng)予被征收權(quán)利主體以相應(yīng)補償。

二、我國集體土地征收補償現(xiàn)存的主要問題

（一）征收程序不規(guī)范

首先，代表國家行使權(quán)力的地方政府在土地征收過程中，扮演著重要的角色，應(yīng)該起到重要的調(diào)節(jié)作用。但是地方政府在行使權(quán)力的過程中，既是土地征收的決定者，又是補償標準的制定者，還扮演著正義裁決者的角色。法律法規(guī)的不完善和監(jiān)督機制缺失導致在土地征收過程中政府的權(quán)力濫用，滋生腐敗。其次，在決定土地規(guī)劃和征收時，缺乏有效公開的聽證程序，被征地者只能被動的接受，知情權(quán)受到侵害。最后，在確定征收補償標準時，被征地農(nóng)民沒有參與權(quán)。雖然《土地管理法》第48條規(guī)定：“征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！钡趯嶋H征收操作過程中大都是主管部門自己確定，即使實行征地聽證制度的地方，也大多流于形式，參加聽證的多是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）干部、村干部，很難真實的反應(yīng)失地農(nóng)民的利益。

（二）征收補償范圍過窄

我國《土地管理法》第47條第1款規(guī)定：“征收土地，按照原有用途給予補償”，第3款規(guī)定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費?！笨梢娢覈梢?guī)定征地補償?shù)闹皇峭恋卦瓉碛猛镜闹苯訐p失，并不包含間接損失。按照原來的用途補償損失剝奪了土地發(fā)展權(quán)帶來的收益，土地補償與土地出讓金之間形成的巨額剪刀差使農(nóng)民蒙受了巨大的損失。

（三）征收補償標準不合理

根據(jù)我國《土地管理法》第47條規(guī)定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！恳粋€需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征耕地的安置補助費，最高不可超過被征前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！恋匮a償費和安置補助費的總和不能超過土地征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！备鶕?jù)上述規(guī)定，征地的補償計算標準是該土地平均年產(chǎn)值為計算單位，即“產(chǎn)值倍數(shù)法”，這種計算標準表面看非常合理，實際是不合理。以某省會城市為例，政府給出的土地的出讓金金額為每畝500萬，假設(shè)該地農(nóng)民每畝的年產(chǎn)值為2000元，按照規(guī)定其三年的平均年產(chǎn)值為2000元，全部按照最高來算土地補助費為2萬，每人安置補助費為1.2萬，假定一個農(nóng)戶有耕地8畝，人口為5口，其總補償費為22萬元。補償費與土地征收后的收益相比是不值一提的。

（四）補償費的分配不合理

我國《土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。”由此可見，集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村集體經(jīng)濟組織和村民小組，權(quán)利主體的多元性造成集體土地所有權(quán)權(quán)利享有主體混亂。很難保障失地農(nóng)民補償費及時足額到位。

（五）補償安置方式簡單粗糙

一直以來，各地都在積極探索和嘗試對失地農(nóng)民的安置方式，但是據(jù)調(diào)查顯示，80%以上的土地征收采取簡單的貨幣方式補償安置，金錢具有很強的融通性，可以靈活的支配和使用，大多數(shù)失地農(nóng)民樂于接受這種補償方式，所以現(xiàn)金補償一直是補償安置的主要方式。然而坐吃山空的現(xiàn)象普遍存在是這一方式的主要缺陷。一次性支付補償金的方式雖然大多數(shù)的失地農(nóng)民樂于接受，但補償金用盡后的生活、就業(yè)、醫(yī)療等社會保障問題更應(yīng)得到關(guān)注。

（六）缺少專門的土地征收糾紛處理機構(gòu)

近年來，頻見于報端的征地引起的各種不和諧事件，多是失地農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害找不到相應(yīng)的糾紛處理機構(gòu)維護其權(quán)利造成的，雖然相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定了當?shù)卣畬ο嚓P(guān)糾紛有協(xié)調(diào)、仲裁的權(quán)力和責任，由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督約束機制，失地農(nóng)民的權(quán)益很難得到維護。

集體土地征收補償是土地征收的關(guān)鍵，本文認為合理協(xié)調(diào)相關(guān)各方利益，處理好上述問題是征收工作順利進行的要求，也符合當前城市化進程、社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展的時代要求。

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關(guān)鍵詞：如何做好；征地補償安置工作

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1 征地補償安置中存在的主要問題及原因

征用土地是國家為了社會公共利益的需要，通過一定的法定程序，將農(nóng)民群眾集體所有的土地征收為國家所有，并給予補償安置的行為，它是一種政府行為，具有一定的強制性?，F(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，無論是國家建設(shè)用地還是城市建設(shè)用地都必須申請使用國有土地，包括國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。也就是說，建設(shè)占用集體土地的，都必須采用征用的方式，先取得國家的土地所有權(quán)。征地中的補償安置工作做得如何，則直接關(guān)系到農(nóng)民群眾的切身利益。據(jù)調(diào)查與了解，當前土地征用中的主要問題有：

1.1 不能嚴格執(zhí)行法律規(guī)定的征地補償標準

雖然《土地管理法》等法律法規(guī)對征地補償費標準做了詳細的規(guī)定，但在實際征地中卻很少嚴格執(zhí)行法律規(guī)定的補償標準，一般用地項目均采用由用地單位和個人與被征地村莊自行協(xié)商補償?shù)姆绞?，造成補償標準的不統(tǒng)一，使法定的征地補償標準失去實際意義。而一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，尤其是地方政府重點項目，與其他項目相比，征地補償費則明顯偏低，有的甚至低于法定標準。正是由于低價征收土地與高價征收土地并存，導致征收土地工作中討價還價、阻撓征地的現(xiàn)象時有發(fā)生，而地方各級政府為保障建設(shè)項目用地，往往采取高壓政策，粗涉，迫使村莊就范。

1.2 土地補償費分配與管理使用不規(guī)范

土地補償費一般都是歸集體經(jīng)濟組織所有，有的地方在集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民之間進行分配，但農(nóng)民所得比例很少。個別地方以發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟和公益事業(yè)為由，層層截留克扣，使原本較低的土地補償費到農(nóng)民手里少得可憐，由此引起被征收土地農(nóng)民與農(nóng)村基層組織的矛盾尖銳化。另外在土地補償費的管理使用上，缺乏合理的監(jiān)督與指導，各村莊往往自行其是。有的將土地補償費由村集體經(jīng)濟組織實行統(tǒng)管，或興辦企業(yè)，或搞投資回報，或存入銀行，但往往難以抵御市場經(jīng)濟的風險，一旦企業(yè)虧損倒閉，資金血本無歸。存入銀行的資金是安全的，但靠國家目前實行的低利息收入難以維持農(nóng)民生計；有的村地被征光后，守著數(shù)萬元錢發(fā)愁，分也不是，不分也不是。

2 對征收土地補償安置工作建議

我國是一個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民問題，始終是黨和政府十分關(guān)注的問題，目前征地補償安置工作中存在的問題，是經(jīng)濟社會發(fā)展到一定階段必然會出現(xiàn)的問題，但若不能很好地解決，勢必影響社會的發(fā)展。針對以上分析，本人認為，對征地補償安置工作必須站在全社會、全方位的角度去研究思考，采取法律的、經(jīng)濟的、行政的綜合手段去解決。

2.1 加強征收土地管理，切實維護農(nóng)民的合法權(quán)益

2.1.1 各級領(lǐng)導要轉(zhuǎn)變思想觀念和管理方式。充分認識對集體土地征收涉及的農(nóng)民利益問題，是尊重和保護農(nóng)民基本的合法權(quán)益問題，不能再以無償、低價或者有條件地剝奪農(nóng)民土地為代價，以犧牲農(nóng)民的合法權(quán)益為代價來搞所謂的發(fā)展經(jīng)濟和城市化進程。政府要改變管理方式，不能強制性地低價征占土地，而應(yīng)嚴格依法行政，遵守法定的補償標準和征地程序，規(guī)范征地行為，提高征地工作的透明度，從源頭上防止損害農(nóng)民的合法權(quán)益。

2.1.2 要保證落實《土地管理法》確立的征地制度。法律規(guī)定，征收土地是政府行為，政府有責任維護農(nóng)民群眾的利益。當前要著生解決好以下問題：一是針對有關(guān)征地立法工作較為薄弱的問題，加緊建章立制，尤其是對征地補償安置，征地補償費分配使用的管理監(jiān)督的規(guī)定要完善，使之明確、具體、可操作，以彌補制度之短缺。二是政府在出臺土地方面的優(yōu)惠政策須十分慎重，尤其是在土地供應(yīng)的價格上一定要嚴格執(zhí)行國家規(guī)定，不能隨便優(yōu)惠地價。三是要切實解決一些重點工程、基礎(chǔ)設(shè)施等項目征地價格偏低的問題，應(yīng)當提高征收土地成本。四是在被征收土地農(nóng)民實際生活水平下降時，應(yīng)依照法律的規(guī)定，

給予被征收土地農(nóng)民最高補償標準的補助。

2.1.3 調(diào)整土地收益分配，加大被征收土地農(nóng)民就業(yè)扶持力度。據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，土地收益分配中，農(nóng)民只得5％～10％，村一級得25％～30％，政府及其部門得60％～70％。所以政府應(yīng)當也可以調(diào)整土地分配收益，給農(nóng)民一定的生活保障。

2.2 做好被征收土地農(nóng)民的補償安置，解除失地農(nóng)民的后顧之憂

城市化本身是個綜合的理念，是一個漸進的過程，農(nóng)村意識轉(zhuǎn)化為城市意識，農(nóng)民的生活方式和行為轉(zhuǎn)化為市民的生活方式和行為，需要一個長的磨合期和適應(yīng)期。同時，由于失去生產(chǎn)資料，解決今后的生存發(fā)展問題也成為“熱點”和矛盾的“焦點”。因此，既要保證國家經(jīng)濟發(fā)展及社會進步對建設(shè)用地的需求，又要保證被征地農(nóng)民的根本利益不受侵犯，征收土地補償應(yīng)使被征收土地單位的農(nóng)民生活水平不降低，這也是《土地管理法》關(guān)于征地補償安置的一條重要原則。

2.2.1 建立被征收土地農(nóng)民的基本生活保障機制。從目前的情況來看，建立對被征收土地農(nóng)民的社會保障機制，在城市規(guī)劃區(qū)和經(jīng)濟相對集中發(fā)展的開發(fā)區(qū)十分必要，因為這些區(qū)域是成片征用集體土地最多的地方。建立對被征收土地農(nóng)民的社會保障機制必須具有以下條件：一是必須由政府來主導，征收土地是政府行為，政府理應(yīng)為被征收土地農(nóng)民利益著想。為此。要統(tǒng)一認識，認真協(xié)調(diào)，落實好相關(guān)部門的責任。二是要建立一個強有力的保障機構(gòu)。農(nóng)民愿意，政府也易于調(diào)控。三是必須要有足夠的保障資金，資金主要來源于征地補償。四是要有一個激勵機制。政府提供給農(nóng)民的保障是最基本或是最低的生活保障，要想過上好日子，還得艱苦創(chuàng)業(yè)，重新就業(yè)。政府的責任是為失地農(nóng)民積極創(chuàng)造就業(yè)機會，而不是建立一個靠失地就能一勞永逸地生活的機制。

2.2.2 加強對征收土地費使用情況的監(jiān)督，做到?？顚Ｓ谩Ｒ皇且⒄鞯卣{(diào)節(jié)資金。主要用于統(tǒng)一墊付征地補償費用征地資金主要來源：市縣土地出讓收入；用地單位預(yù)交；其他可用資金。征地調(diào)節(jié)資金實行轉(zhuǎn)戶管理，?？顚Ｓ?，封閉運轉(zhuǎn)。這樣對征收土地資金進行集中管理，全盤管理，有利于維護農(nóng)民利益，做好補償安置工作。二是變一次補償安置為分期逐年補償安置。根據(jù)實際情況，可以對失地農(nóng)民的補償安置變一次性為分期逐年補償安置，期限可暫定為土地承包的剩余年限。根據(jù)當?shù)剞r(nóng)民的平均生活水平，合理制定一個基本生活保障線，依據(jù)基本生活保障線，每年從征地調(diào)節(jié)資金中撥付資金給失地農(nóng)民，作為最低生活保障費。三是合理管理征地調(diào)節(jié)資金，使之保值增值。政府成立專門機構(gòu)，合理管理征地調(diào)節(jié)資金，為確保征地調(diào)節(jié)資金不被侵占、挪用，上級審計部門每年要進行專項審計，嚴格監(jiān)督。

實踐證明，做好征收土地中的補償安置工作，對社會穩(wěn)定、改善投資環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用，需要我們不斷地探討與改進。

3 結(jié)束語

隨著經(jīng)濟的速發(fā)展和城快市化的推進，對土地的需求越來越大，農(nóng)村集體土地被大量征用。農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的過程，應(yīng)當是農(nóng)民分享城市化和工業(yè)化成果的過程，而不應(yīng)當造成農(nóng)民失地失業(yè)，進一步擴大城鄉(xiāng)差距，因此在征地過程中，要充分尊重農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)與發(fā)展權(quán)，合理補償妥善安置失地農(nóng)民。

參考文獻：

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[2] 袁凌云.征地拆遷工作需要把握的幾個問題[J].理論導報，2010，(9).

篇4

一、廣東省現(xiàn)行征地補償安置政策及執(zhí)行情況

1.現(xiàn)行征地補償安置政策

目前，國家及廣東省頒布執(zhí)行的關(guān)于征地補償安置的法律法規(guī)主要有：《物權(quán)法》、《關(guān)于加強征地管理工作的通知》、《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕238號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國土地管理法〉和〈中華人民共和國土地管理法實施條例〉若干問題的意見》（國土資廳發(fā)〔1999〕97號）、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）、《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》（國土資發(fā)〔2005〕144號）和《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作有關(guān)問題的意見〉的通知》（國土資廳〔2006〕3號）。

廣東省在《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕238號）的相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，出臺了《印發(fā)廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號），規(guī)范被征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所需留用地的管理。

廣東省于2011年3月15日在修訂《廣東省征地補償保護標準》（粵國土資發(fā)〔2006〕149號）的基礎(chǔ)上頒布《關(guān)于印發(fā)廣東省征地補償保護標準（2010年修訂調(diào)整）的通知》（粵國土資利用發(fā)〔2011〕21號）。

2.現(xiàn)行征地補償安置政策執(zhí)行情況

（1）補償范圍

根據(jù)實地調(diào)查和交流情況，廣東省目前按照現(xiàn)行規(guī)章制度和規(guī)范性文件所規(guī)定的征地補償范圍進行。對于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，如《關(guān)于印發(fā)〈東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目征地拆遷補償標準規(guī)定〉的通知》（東府辦〔2009〕99號）中同時對征收已批集體建設(shè)用地做出了相應(yīng)規(guī)定；自2002年，佛山市制定了《佛山市制定區(qū)域性統(tǒng)一征地補償標準的實施方案》《佛山市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷補償標準與實施方案》和《佛山市電力設(shè)施征地拆遷補償標準》等政策，全市逐步形成相對規(guī)范統(tǒng)一的征地補償標準體系。

（2）補償安置方式

從調(diào)查情況來看，目前廣東省常用的安置主要有貨幣安置、就業(yè)安置、留用地安置、宅基地安置等，而被征地者傾向于用現(xiàn)金、教育條件，就業(yè)安排、第三方機構(gòu)評估、按照被征用途的價格、周邊平均價格、市場協(xié)商等方式來確定補償費用比較合適。對于留用地安置：廣州市出臺了《關(guān)于統(tǒng)籌解決我市各區(qū)農(nóng)村留用地遺留問題的意見》（穗府辦函〔2009〕118號）、《關(guān)干貫徹〈廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）〉的通知》（穗府辦〔2012〕7號）等政策文件，明確留用地指標允許各村因地制宜地采取分散留地、集中留地、指標抵扣、貨幣補償、指標調(diào)劑和以等價物業(yè)補償?shù)榷喾N兌現(xiàn)方式辦理，同時鼓勵社會資金參與留用地集中安置區(qū)開發(fā)建設(shè)，從根本上維護了集體經(jīng)濟組織和投資者權(quán)益。

（3）補償標準

按照調(diào)查結(jié)果來看，基本上各地都根據(jù)《廣東省征地補償保護標準》精神（2006年出臺，2010年調(diào)整）出臺自己的補償標準，按不低于保護標準，制定征地補償方案。目前廣東省出臺的補償標準只包括土地補償費和安置補助費兩項費用，青苗補償費和地上附著物補償費等費用需另行計算。

二、現(xiàn)行征地補償安置政策執(zhí)行中存在的問題

1.留用地的地難留問題

《印發(fā)廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號）對征地留用地的各項管理作出了較明晰的規(guī)定，但在實際工作中，仍有部分征地留用地得不到落實。首先是各級政府經(jīng)濟發(fā)展壓力較大，而受每年新增建設(shè)指標限制，有限的用地指標優(yōu)先用于產(chǎn)業(yè)項目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目用地，而可以用于解決征地留用地的用地指標就寥寥無幾，同年的征地項目留用地不能得到及時落實，形成舊債未了，新債又來的被動局面。其次是征地留用地選址不符合規(guī)劃，經(jīng)多次協(xié)調(diào)，農(nóng)民人堅持原有選址的。雖然根據(jù)41號文要求，此類情形可以采取貨幣補償?shù)姆绞?，但由于土地價值日益凸顯，被征地農(nóng)民則往往堅持要落實留用地。

2.征地社保問題

目前廣東省嚴格執(zhí)行《印發(fā)廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號）規(guī)定，在征地報批前，一次性向用地單位計提被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障資金。但在實際操作中，也遇到一些問題：

（1）征地社保計算標準問題。中心城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，由于早年經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)需要，集體土地（主要是農(nóng)用地）被大量征收。當現(xiàn)有的征地項目實施時，要承擔的征地社保壓力較大。

（2）征地社保的使用問題。在計提征地社保費用時，由于缺乏操作指引，難以將購買社保人員一一明確，目前為失地農(nóng)民購買的社會保障費用仍然保留在征地社保專戶中，而無法具體落實到失地農(nóng)民個人，更無法購買被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險，造成農(nóng)民實際社會保障功能缺失。部分被征地農(nóng)民對此意見較大，認為政府挪用本應(yīng)用于其社會保險的費用，氣也往往撒在基層國土部門身上。

3.按年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價補償存在的問題

關(guān)于征地補償價的確定，法律層面的規(guī)定主要是《土地管理法》第四十七條。該法條中規(guī)定的征地補償價基本擬訂辦法是：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍”；“每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍”；“每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍”；還有特殊情況下適用的“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。按被征土地的年產(chǎn)值計價，雖考慮到了不同地區(qū)農(nóng)用地或同一片區(qū)不同農(nóng)戶的承包地所種作物的差異性，但由于不同地塊的年產(chǎn)值不同，因而必然導致征地補償價按最高產(chǎn)值的地塊計不行，按最低產(chǎn)值的地塊計也不行。如農(nóng)戶種植兩季水稻的年產(chǎn)值，大約2400元/畝；種植三茬蔬菜的年產(chǎn)值，約8000元/畝；設(shè)施化栽培葡萄外加一作蔬菜的年產(chǎn)值，高達2萬元/畝，價差這么大的年產(chǎn)值，要是政府在一次性征收同一片區(qū)的土地中既有稻田、蔬菜地，還有葡萄園，則征地補償價都按最高的葡萄產(chǎn)值補償不行，都按最低的稻田產(chǎn)值補償不行，按各地塊的實際年產(chǎn)值補償也不行，按被征用土地的平均年產(chǎn)值補償也不行，無論按哪種辦法補，總會有一部分被征地農(nóng)民認為征地補償價不依法、不公平。

最近頒布實施的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》（〔2010〕15號）、《國土資源部關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》以及國土資發(fā)〔2004〕238號文件規(guī)定，征地補償辦法調(diào)改成為由省級國土資源部門會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣（市）區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。本研究認為，按法定的年產(chǎn)值倍數(shù)制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，并按照國土資發(fā)〔2004〕238號文件規(guī)定依據(jù)“地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)最低生活保障水平等”八個因素制定征地區(qū)片綜合地價，雖因其定價權(quán)為省級國土部門、批準執(zhí)行權(quán)為省級政府，從而使組織實施征地的縣級政府擺脫了被征地農(nóng)民指控為壓低補償價的窘境，但由于被征收的各地塊實際年產(chǎn)值差額較大，而且由于區(qū)片綜合地價因綜合了八個因素而往往使征地方說不清、道不明征地補償價之所以確定為某個數(shù)額的理由，所以，區(qū)片綜合地價得以實施主要依賴于黨委、政府的行政強制力，在實際征地補償中被征地農(nóng)民對征地補償價的不滿意度仍然較高。

三、相關(guān)建議

1.通過司法程序界定和規(guī)制土地征收補償中的公共利益

在發(fā)達國家的土地征收中，法院作為中立機關(guān)，一般都會在征地前通過司法審查的方式對被征地人的利益進行維護，對征地行政機構(gòu)進行監(jiān)督。而我國土地征收中的司法審查是事后介入的，這種審查法院的態(tài)度是消極的，是相對無效率的。這就需要法律條款賦予司法機關(guān)獨立而完整的司法權(quán)力，且對于土地征收是否符合公共利益的審查應(yīng)在土地征收之前進行。此外，由于土地征收一般涉及到多個主體的利益，對于土地征收中司法審查的提起，要擴展原告主體的資格，使每一個社會公民和組織都有權(quán)向司法機關(guān)提出維護公共利益的主張。

2.完善土地征收補償標準

補償標準的確定是一個利益衡量的過程，解決中國的土地征收補償標準，需要借鑒域外的經(jīng)驗?；仡櫄v史，不少國家在征收補償?shù)臅r候是按照財產(chǎn)所有人的價值進行補償。而市場價值具有形式上的中立性，更具有可操作性，在當今世界，很多國家都在土地征收補償制度中確定了以公平、合理的市場價格為補償標準，如英國、德國、我國香港地區(qū)等。英國土地征收補償標準是以被征收的土地所有者在公開土地市場上能得到的出售價格為計算標準的，德國土地征收補償?shù)臉藴蕿橥恋卦谡魇諜C關(guān)裁定征收申請當日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值，我國臺灣地區(qū)也規(guī)定，被征收的土地應(yīng)考慮征收后土地用途及相應(yīng)的市場價格予以補償。因此，完善我國土地征收補償?shù)臉藴?，要建立以保護被征收人權(quán)利為主旨的法律制度，將土地所有人的“義務(wù)本位”改為“權(quán)利本位”，從法律上明確個人對集體所有土地的各項權(quán)利。對于征地的補償，以土地的市場價格為參考對被征收人進行補償，使被征地人的財產(chǎn)利益在市場經(jīng)濟環(huán)境中獲得公平合理的補償，通過市場機制提高征用土地的成本，促使土地使用人更加有效地利用土地。

同時，建立一套完善的協(xié)商機制，由雙方參照市場價值來平等協(xié)商確定，允許被征地人充分表明觀點、意見。在土地征收補償中，確定被征收土地的客觀交易價格，對于征地補償?shù)墓云鹬陵P(guān)重要的作用，應(yīng)當充分考慮被征地農(nóng)民因失去土地所造成的各項損失進行市場估價，建立專業(yè)的土地評估制度，逐步健全與完備相應(yīng)的土地評估辦法，由獨立的土地評估機構(gòu)進行土地估價。

篇5

關(guān)鍵詞：磐石市征收補償安置工作 完善 對策

中圖分類號：D651.1文獻標識碼：A

1.盡快制定出臺磐石市征收補償安置標準

根據(jù)《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規(guī)定，由區(qū)（縣）土地管理部門下屬的征地事務(wù)機構(gòu)具體實施征地房屋補償工作。并由區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)與宅基地使用權(quán)或房屋所有人簽訂房屋補償安置協(xié)議。但目前仍有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)或國有公司作為拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協(xié)議。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收補償事務(wù)中心正式掛牌成立。在區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)成立后，補償安置協(xié)議應(yīng)由磐石市征地和房屋征收補償事務(wù)中心與被征收人簽訂，同時應(yīng)按新的補償標準簽訂協(xié)議。所以，盡快制定出臺磐石市征收集體土地房屋補償安置標準系磐石市征收補償安置工作的重中之重。

同時，根據(jù)吉林市關(guān)于征收補償安置的相關(guān)新規(guī)定，征地房屋補償以合法有效的宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。所以，根據(jù)上述規(guī)定，磐石市征收補償安置新標準的制定出臺，前文所述的包括拆遷基地戶口大量回流、重復安置、假離婚分戶等問題均將迎刃而解。

2.適當運用司法訴訟，加快推進司法強遷

關(guān)于通過司法途徑解決征收補償工作中出現(xiàn)的問題，可以按以下途徑解決。

其一，根據(jù)《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規(guī)定，對于被征收人及公有房屋承租人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。宅基地使用人或者房屋所有權(quán)人在責令交出土地的決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒不搬遷的，由區(qū)（縣）土地管理部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。由于磐石市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道及工業(yè)區(qū)的拆遷基地均有一些所謂的“釘子戶”，在規(guī)定的期限內(nèi)不肯搬遷，有的被拆遷人已逾期搬遷二年以上，甚至更長時間。同時，這些被拆遷人漫天要價，使得拆遷實施單位無能為力。這些被拆遷人的行為嚴重影響了磐石市重大項目、實事工程及招商引資項目的推進。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)為一個項目召開了好幾次的項目推進會，無法推進的原因卻一直是拆遷問題。所以，磐石市法制辦、房屋管理部門及土地管理部門應(yīng)及時與法院進行溝通，協(xié)調(diào)司法強制執(zhí)行的機制，爭取通過司法強制執(zhí)行，以案說法，提高公民的法律意識，帶動同基地的其他人順利搬遷。

其二，根據(jù)《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規(guī)定，“補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提訟或者仲裁”。當前的征收補償工作中，有部分被征收人（或被拆遷人）簽訂補償安置協(xié)議后，又反悔不交付征收房屋的鑰匙，也不在約定的期限內(nèi)搬離房屋。導致拆遷實施單位對此沒有任何辦法。對于簽訂協(xié)議后不肯搬遷的，若系國有土地上房屋征收，可根據(jù)所簽訂的協(xié)議直接向人民法院提訟。如系征收集體土地房屋的，或“協(xié)議拆遷”的，建議向法院訴調(diào)中心申請調(diào)解，爭取得到法院支持。如金山工業(yè)區(qū)被拆遷人李某，于2011年11月30日簽訂拆遷補償安置協(xié)議，根據(jù)協(xié)議約定，被拆遷人應(yīng)于協(xié)議簽訂后的七天交付鑰匙并搬離拆房屋。但協(xié)議約定的搬遷期限到期后，被拆遷人不肯搬離。拆遷實施單位多次做工作，也不肯搬離。為此，工業(yè)區(qū)向磐石市法院訴調(diào)中心申請調(diào)解。在調(diào)解中，法院委托的調(diào)解人員向被拆遷人耐心勸說，講法說理。終于在法院調(diào)解人員的主持下，此案圓滿解決，被拆遷人也按調(diào)解協(xié)議確定的時間按期搬遷。需要說明的是，對于上述案例，是在法院訴調(diào)中心調(diào)解下解決的，因目前該類案件是否屬于法院的受案范圍尚不明確。據(jù)了解，需待我國的“土地管理法”修訂后才能明確。

3.保證征收補償費用足額到位

征收補償資金到位包括兩方面，即對于用于貨幣補償?shù)馁Y金在房屋征收決定作出前（或在征地房屋補償方案公告前）足額到位，專戶存儲、?？顚Ｓ谩Ｍ瑫r，對于用于建設(shè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的資金應(yīng)及時到位。磐石市目前安置房源緊缺，用于貨幣補償?shù)馁Y金及建設(shè)安置房源的資金不及時足額到位，給征收補償工作帶來了直接的負面影響。一些重大項目、實事工程及招商引資項目資金量大、資金壓力也大。保證征收補償費用的足額按時到位，才能確保征收補償工作的順利進行和項目的按時推進。所以，對于征收補償費用不能足額到位的項目，區(qū)政府不能作出房屋征收決定或不能批準征收集體土地。對于資金能夠落實，征收補償費用及時足額到位的項目，政府應(yīng)給與支持。

4.設(shè)置征收補償機構(gòu)，加強從事征收補償工作人員的隊伍建設(shè)

根據(jù)《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規(guī)定，區(qū)（縣）房屋行政管理部門為本行政區(qū)域的房屋征收部門，負責組織實施房屋征收與補償工作。街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府，應(yīng)當配合做好征收與補償相關(guān)工作。根據(jù)上述規(guī)定，征收補償具體實施單位由原鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、工業(yè)區(qū)具體實施拆遷安置補償工作變?yōu)橛蓞^(qū)房屋、土地管理部門具體實施。征收補償實施單位的變化，直接導致實施人員的變化。這種變化將直接導致征收實施機構(gòu)的設(shè)置、人員的配備、銜接等。關(guān)于機構(gòu)設(shè)置、人員配備等應(yīng)由區(qū)政府與區(qū)房屋管理部門、區(qū)土地管理部門、區(qū)組織人事部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、工業(yè)區(qū)進行協(xié)調(diào)，依法形成征收補償?shù)臈l線機構(gòu)設(shè)置和相對應(yīng)的工作人員。

同時，對于從事征收補償?shù)墓ぷ魅藛T，《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》明確規(guī)定了應(yīng)通過有關(guān)法律知識、業(yè)務(wù)知識的培訓考核，持證上崗。區(qū)政府應(yīng)考慮年富力強，具有一定法律知識和業(yè)務(wù)知識的人員從事征收補償工作，在編制、待遇等方面優(yōu)先考慮。

5.建立征收補償?shù)谋O(jiān)督機制

根據(jù)《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規(guī)定，市、區(qū)（縣）監(jiān)察機構(gòu)應(yīng)當加強對參與房屋征收與補償工作及參與征地房屋補償工作的政府、有關(guān)部門或有關(guān)單位及其工作人員的監(jiān)察。而上述規(guī)定，沒有對征收補償安置工作的其他監(jiān)督機制作出規(guī)定。鑒于征收補償安置工作需要公平、公正、公開。建議磐石市對征收補償工作引人外部評價（第三方監(jiān)督）機制。由群眾代表、人大代表、政協(xié)委員、專業(yè)人員等組成，并由磐石市政府抽調(diào)上述人員組成評價小組，對項目征收中的資料依據(jù)、安置人口認定、補償標準、補償費、安置房的建設(shè)等進行評估和監(jiān)督，接受群眾和輿論的監(jiān)督。

6.其他建議

（1）減少或避免“協(xié)議拆遷”。鑒于先拆遷后征地項目可能出現(xiàn)嚴重問題，特別是無征地手續(xù)，就無司法訴訟，也不可申請強制執(zhí)行。建議磐石市減少或避免“協(xié)議拆遷”，而應(yīng)按照《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規(guī)定實施征地補償工作。

（2）增加征收補償工作的透明度，做到征收補償政策的統(tǒng)一性。

目前在征收補償中，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道及工業(yè)區(qū)對于一些特殊的、法律法規(guī)沒有規(guī)定的情況，往往以會議紀要、文件等形式規(guī)定了征收補償安置標準，即所謂的“土政策”。而各地區(qū)、各階段的規(guī)定又不僅相同，缺乏統(tǒng)一性。建議區(qū)政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門，明確在本區(qū)范圍內(nèi)的統(tǒng)一標準。真正做到征收補償安置工作的公開、公正和公平。

（3）落實資金，加快安置房的建設(shè)。

磐石市安置房缺口大，被征收人臨時過渡周期長。這不僅使征收補償工作難度加大，也勢必造成社會的不穩(wěn)定。切實落實資金，加快安置房的建設(shè)，已到了刻不容緩的地步。

篇6

1.分配補償安置費用及形式

為從根本上妥善解決被征地農(nóng)民的社會保障及基本生活保障問題，海林市委市政府進行了深入研究，成立了由開發(fā)區(qū)、海林鎮(zhèn)人民政府以及國土資源局、民政局、勞動社會保障局等單位組成的被征地農(nóng)民安置領(lǐng)導小組，并成立了開發(fā)區(qū)被征地農(nóng)民安置理財小組辦公室。在反復調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，依據(jù)省政府相關(guān)文件精神，結(jié)合海林的實際情況，以人為本創(chuàng)新制定出臺了海林市被征地農(nóng)民補償安置辦法：一是采取補償資金入股經(jīng)營的方式進行補償安置，使農(nóng)民變?yōu)楣擅?，實現(xiàn)了發(fā)展與農(nóng)民成果共享。2009年1月1日以后被征收土地農(nóng)戶的所得以旱田地基準地價14.53元/平方米為參數(shù)，每1000平方米的農(nóng)戶所得土地安置補償費為一股， 2009年度每股年固定收益率為8.5%，之后每年度固定收益率上浮0.1%，每股固定收益率達到10%為止。2008年12月末前被征地的農(nóng)戶入股，需將農(nóng)戶領(lǐng)取的征收土地安置補償費（含青苗補償和地上附著物的補償金）上交海林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，每1000平方米征收土地的安置補償金為一股，由被征收土地農(nóng)戶持征地協(xié)議辦理入股手續(xù)，每股年度固定收益為1448元。入股農(nóng)民分紅額度超過城市最低生活標準10%，而且逐年遞增。若每股固定收益率超過10%的為上述定額收益；每股固定收益率未達到10%的，之后每年固定收益率上浮0.1%，每股固定收益率達到10%為止。采取農(nóng)戶入股自由退股自由，入股的農(nóng)戶如有特殊情況需要資金，可以隨時退股或變更參股額度。二是對開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)100%失地農(nóng)戶、失地病困戶、失地農(nóng)民（男60歲、女55歲），按核定的實際情況協(xié)調(diào)辦理農(nóng)村低保。由海林鎮(zhèn)政府負責，被征地村推薦，上報民政局審核批準，保證了辦理低保的農(nóng)民生活水平不低于被征地前的生活水平。

2.大部分被征地農(nóng)民不等不靠，自己主動找出路改善生活

據(jù)調(diào)查情況看，被征地的農(nóng)民特別是完全失地的農(nóng)民其身份性質(zhì)基本上處于城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民之間。由于完全失去土地和戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非，他們已經(jīng)不屬于農(nóng)村集體組織成員。鑒于城鎮(zhèn)就業(yè)壓力過大，部分農(nóng)民沒有被納入城鎮(zhèn)就業(yè)安置渠道，即使被納入城鎮(zhèn)就業(yè)安置渠道的部分農(nóng)民，由于就業(yè)技能較差，也無法真正就業(yè)。因此，他們中的相當一部分不等不靠，自己主動找出路謀生計，以增加收入，提高生活水平。

3.有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，積極扶持被征地農(nóng)民幫助找出路

許多集體經(jīng)濟組織設(shè)立了勞務(wù)輸出站，及時掌握勞務(wù)用工信息，優(yōu)先安排被征地農(nóng)民外出務(wù)工。對喪失勞動能力且無生活來源的老弱病殘被征地農(nóng)民，開發(fā)區(qū)在征地時就根據(jù)實際情況給予一次性補貼。一些村級組織不僅從村財務(wù)中為其代繳勞動積累等費用，還拿出部分資金資助衣食住行。有的村集體經(jīng)濟組織通過自辦第三產(chǎn)業(yè)，吸納部分剩余勞動力。

4.政府采取措施扶持被征地農(nóng)民

一是加強與勞務(wù)市場的信息聯(lián)系，為具備條件的農(nóng)民多渠道選擇就業(yè)途徑。二是進入開發(fā)區(qū)企業(yè)用工，優(yōu)先選擇具備上崗條件的失地農(nóng)民。開發(fā)區(qū)負責就業(yè)前分期分批地送到學校、職業(yè)學校進行對口短期培訓。三是為進入經(jīng)商行業(yè)的失地農(nóng)民辦理“綠卡”，免收一切稅費。通過以上三種途徑安置失地農(nóng)民1800余人。

二、解決被征地農(nóng)民生活及征地工作的建議

1.抓好現(xiàn)行法律法規(guī)及政策規(guī)定的落實

對不符合相關(guān)法律法規(guī)的用地報件，安置措施不到位，難以落實的，應(yīng)該嚴把審批關(guān)。用地報件退回原單位，不得報批用地。對已經(jīng)批準的用地，而且沒有按照批準文件安置被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活的，應(yīng)當限期糾正。征地補償費用必須先繳到國土資源部門，再由國土資源部門在征地批準后劃撥到鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政專戶。補償安置費用必須依法按時發(fā)放，全額到位，不得拖欠。補償?shù)母黜椯M用，鄉(xiāng)管村（組）應(yīng)該設(shè)立專戶進行管理，收取、支出、用途等情況均應(yīng)向本村集體經(jīng)濟組織成員公布，接受群眾監(jiān)督。在當前鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政薄弱，村民自治組織管理水平較低的情況下，要明確一個監(jiān)管部門（機構(gòu)），專門監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村，對安置補償費用的分配、使用，對侵占、截留、挪用征地費用的行為，依法予以查處。要認真實行征地“兩公告一登記制度”，切實維護被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

2.嚴格規(guī)范政府行為，謹慎使用征地權(quán)

征地范圍過寬是我國征地制度缺陷之一，要明確界定“公共利益”的內(nèi)涵和外延，非公共利益目的征地侵犯了農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該逐步摒棄。在處理好“保紅線、保發(fā)展、維權(quán)利”三者關(guān)系的前提下，嚴格控制征地面積，盡可能少征地。除國家支持的能源、交通、水利、環(huán)保、基礎(chǔ)設(shè)施用地外，嚴格控制其他項目用地。真正實現(xiàn)保證經(jīng)濟發(fā)展用地，保證公共利益用地。

3.確認農(nóng)民集體土地的財產(chǎn)權(quán)利，按市場經(jīng)濟規(guī)律進行征地補償

農(nóng)民集體土地必須依法由土地行政主管部門統(tǒng)一實行土地權(quán)屬登記和建檔。要健全農(nóng)民集體土地證書的檢查制度，及時糾正和查處違法違規(guī)用地。征地補償除了要考慮土地被征前的價值外，還應(yīng)該考慮土地的區(qū)位、土地市場供求情況、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況及政府的宏觀政策等因素。

4.建立公開公正的征地程序，積極維護賦予農(nóng)民合法權(quán)利

在國家特別重視“保紅線、保發(fā)展”，保護農(nóng)民合法權(quán)益呼聲越來越高的情形下，嚴格履行正常的征地程序尤為重要。政府部門及涉及征地的單位都要嚴格遵守和履行征地程序，確保征地中的每個環(huán)節(jié)都符合法律法規(guī)規(guī)定的程序，尤其是“兩公告、一公開”，“征地聽證會”等環(huán)節(jié)，要確保真實、公開、公正、公平，確保被征地農(nóng)民合法權(quán)利得到有效落實。

篇7

關(guān)鍵詞：土地儲備；土地統(tǒng)征；土地補償；城市

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）19-0226-03

土地儲備是指城市政府依法運用市場機制，通過收購土地所有權(quán)或使用權(quán)，并按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對土地進行前期開發(fā)整理與儲備，以供應(yīng)或者調(diào)控城市建設(shè)用地需求的城市土地管理制度和運行機制。土地儲備制度最早在荷蘭、瑞典等歐洲國家實行，隨后世界上許多國家都開始推行這個制度，并在大部分國家獲得成功，取得了良好的效果。隨著中國土地使用制度改革的不斷深入，以及城市土地市場的發(fā)育，中國的土地儲備制度也應(yīng)運而生，它是一種新型的城市土地管理制度。土地儲備制度的建立代表了中國城市土地制度改革的方向，是中國城市用地制度的又一次重大創(chuàng)新，被譽為中國解放后“第二次土地管理革命”。城市土地儲備制度為城市政府培育和規(guī)范土地市場，促進存量土地進入市場，盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，理順政府與企業(yè)之間土地收益分配，為有效解決土地無償使用制度下產(chǎn)生的諸多歷史遺留問題提供了重要的制度支持，是政府加強壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，并業(yè)已成為推進中國土地管理制度改革和城鎮(zhèn)土地使用制度改革的新的突破點。城市土地儲備制度盡管在各地城市的實踐中取得了巨大的成效，但由于中國土地儲備制度的發(fā)展是先有實踐，后有理論研究，導致該制度的實踐缺乏深入的理論探討和方法指導，加之配套措施等的不完善，從而暴露出一些涉及法律、運作程序、市場、資金等方面的比較棘手、難以理順的問題，這些問題在相當程度上制約了當前城市土地儲備制度的實施及其社會經(jīng)濟目標的實現(xiàn)，客觀上要求對實踐中存在的問題進行深入的研究并找出對策，在理論指導下逐步完善中國城市土地儲備制度，做好城市土地儲備工作。為此，針對當前土地儲備工作中遇到的，諸如社會上對土地統(tǒng)征收購儲備工作的認識不夠到位、；諸多部門協(xié)調(diào)配合難、私下協(xié)議征地和非法轉(zhuǎn)讓土地行為屢禁不止、多頭管地和經(jīng)營土地的問題依然存在；自衛(wèi)片執(zhí)法督查以來現(xiàn)行土地征收儲備運作模式已不適應(yīng)當前社會經(jīng)濟快速發(fā)展的需要，且容易造成新的土地違法行為新情況、新問題，新矛盾。要做好土地儲備工作，實現(xiàn)新突破、新跨躍，應(yīng)大力做好以下幾個方面工作。

1.加強宣傳，提高認識 。目前，在社會上一定范圍內(nèi)自上而下對土地儲備工作的認識還存在一定的誤區(qū)，尤其是對開展該項工作的目的意義沒有真正形成共識，認為政府統(tǒng)征土地就是為了賣地賺錢，這是一種帶有片面性的錯誤理解。首先，對集體土地實行統(tǒng)征是法律賦予人民政府及其土管部門的一項法定職責。土地的征收、征用權(quán)屬于國家公權(quán)，由人民政府代表國家依法行使，國土資源部門作為政府的職能部門代表人民政府行使轄區(qū)內(nèi)土地管理和行政執(zhí)法權(quán)。其次，實施土地的統(tǒng)征儲備是政府落實宏觀調(diào)控政策的重要手段。政府只有通過對土地的統(tǒng)一征收，統(tǒng)一儲備，才能實現(xiàn)土地資源的合理配置，達到集約、節(jié)約用地的目的。我們要認真做好宣傳教育活動，通過宣傳不斷提高廣大干部群眾對國土資源法律法規(guī)水平和遵法守法意識，積極爭取社會各界對國土資源管理和土地儲備工作的理解和支持。

2.科學制定土地統(tǒng)征儲備規(guī)劃?？茖W制定土地統(tǒng)征儲備規(guī)劃和年度計劃，是實現(xiàn)該項工作協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的前題和基礎(chǔ)。按照政府工業(yè)基地建設(shè)實施方案要求和工業(yè)園區(qū)的布局，在規(guī)劃的制定安排上，應(yīng)著重考慮以下幾點：一要合理確定土地統(tǒng)征儲備的區(qū)域。將高新區(qū)的城市規(guī)劃控制區(qū)建設(shè)用地全部納入統(tǒng)征儲備范圍，同時，對各建制鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)政府所在地、省道兩邊的建設(shè)用地也逐步納入統(tǒng)征儲備范圍；二要保證有一定數(shù)量的土地儲備。近幾年正是菏澤市項目建設(shè)高峰期，應(yīng)不斷加大土地統(tǒng)征儲備的規(guī)模，每年的土地動態(tài)儲備保有量應(yīng)不低于相當規(guī)模；三要拓寬各類非農(nóng)建設(shè)用地的統(tǒng)征范圍。具體地講，凡是涉及集體土地征收征用的各項建設(shè)用地，不論面積大小，一律納入統(tǒng)征范圍，包括居民個人、機關(guān)單位、基礎(chǔ)設(shè)施、工礦企業(yè)、商貿(mào)旅游及政府興建的福利事業(yè)等。規(guī)劃一旦制定，要采取各種有效措施，保證規(guī)劃的順利實施。

3.嚴厲打擊土地違法行為。目前在菏澤市違法占地和非法買賣土地的現(xiàn)象時有發(fā)生，尤其是在市城區(qū)和城區(qū)周圍的繁華地帶居住的村民或村集體組織，以其原有宅基地與開發(fā)商合伙進行房地產(chǎn)開發(fā)；有的城鎮(zhèn)居民私下購買村集體土地或宅基地；有的企業(yè)在沒有任何批件的情況下擅自與被征地集體經(jīng)濟組織協(xié)議征地，應(yīng)嚴格禁止以村兩委名義變相炒買炒賣、租賃集體土地。這些非法轉(zhuǎn)讓或變相非法轉(zhuǎn)讓集體土地的行為逃避了土地征收和相關(guān)稅費的征收，嚴重擾亂了土地市場，造成了國有資產(chǎn)的大量流失，同時也給土地征收儲備工作帶來極大負面影響。對此行為，必須依法進行清理和整頓，實施中要與城建、房管、紀檢、公檢法等相關(guān)單位相互配合、密切協(xié)作，進行綜合整治，對城區(qū)集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，城規(guī)部門不得發(fā)放規(guī)劃許可證，房管部門不得頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，國土局要對上述非法轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓土地行為依法嚴肅查處，該拆除的拆除，該沒收的沒收，該罰款的罰款，觸犯刑律的移交司法機關(guān)追究刑事責任，通過對典型案件的公開處理，達到宣傳法律教育群眾的目的。同時，要加大政府壟斷土地一級市場的力度，堅持土地收儲和供應(yīng)“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的原則，只有從源頭上扼制集體土地非法轉(zhuǎn)讓行為，才能保證土地市場的健康持續(xù)發(fā)展。

4.改革舊的土地供應(yīng)模式 。目前菏澤市供地模式是“被動式”的供地，即每上一個項目，經(jīng)濟發(fā)展部門立項以后，由項目業(yè)主向國土部門申請用地，國土部門啟動統(tǒng)征程序，選址征地，組織報件，經(jīng)省以上人民政府批準以后，再以招拍掛的形式將地出讓給企業(yè)。該供地模式所需時間長，每征一次地都要啟動相同的程序，既費時又費力，尤其是對那些急需開工的企業(yè)容易造成未批先建等違法行為。故應(yīng)結(jié)合菏澤市實際，徹底改革舊的土地供應(yīng)模式，變被動供地為主動供地。具體思路是，對經(jīng)省政府批準的開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)范圍以內(nèi)的數(shù)千畝的集體土地實行一次性統(tǒng)征，一次性組件報批，一次性儲備，并對所儲備的土地進行必要的前期整治，達到“三通一平”，延長供地鏈條，使過去的企業(yè)等地變?yōu)楝F(xiàn)在的地等企業(yè)。一旦有企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)可隨時申請，隨時供地，既為企業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)便捷的供地服務(wù)，又減少了因用地手續(xù)不能及時到位而引發(fā)新的土地違法案件。同時，要建立健全土地儲備工作的良性循環(huán)機制：一是要用好用活周轉(zhuǎn)資金。利用出讓收入解庫前的時間差，將資金再投入，進行滾動發(fā)展，提高資金利用率。二是對劃撥供地項目，在依法免去相關(guān)稅費前提下，實行保本供地，即用地戶必須承擔土地統(tǒng)征和手續(xù)報批所花費成本資金。三是實行宗地統(tǒng)征預(yù)決算。征地前，對每一宗擬征土地在城市規(guī)劃中的用途、所需成本以及升值空間都要進行考量、評估和測算，土地征收出讓后再進行宗地決算，做到不盲目征地，不虧本征地。四是要依法確保土地出讓收入足額入庫，禁止任何形式的違法減免土地出讓金行為。對政府重點扶持的項目用地，建議在資金征收和扶持上實行兩條線，該征收的足額征收入庫，該扶持的財政另行投資扶持。

篇8

一、純商業(yè)拆遷是否適用本條例？

根據(jù)“征房條例”規(guī)定，本條例規(guī)定是只針對公共利益，相對于舊條例，縮小了適用范圍，因為舊條例是允許商業(yè)拆遷的。另根據(jù)《循環(huán)經(jīng)濟促進法》規(guī)定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，應(yīng)當采取措施，加強建筑物維護管理，延長建筑物使用壽命。對符合城市規(guī)劃和工程建設(shè)標準，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除。”就是說，自2009年開始非公共利益政府不能決定拆除。

二、補償范圍是否包括土地使用權(quán)？

這個在舊條例中沒有規(guī)定，只有個批復，是《國務(wù)院法制辦對北京市人民政府法制辦公室關(guān)于城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示的答復》（2002年1月24日，國法秘函〔2002〕15號）規(guī)定，“一、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補償問題。根據(jù)法不溯及既往的原則，1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法實施之前拆遷城市私有房屋的補償，應(yīng)當適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定。二、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行后至2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例施行前，拆遷城市私有房屋的補償問題?，F(xiàn)行土地管理法第五十八條規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償?！本┦腥嗣裾鞒錾鲜鲆?guī)定，將土地使用權(quán)補償因素納入補償范疇，不存在法律問題。因此，北京市可以依照上述規(guī)定對被拆除的房屋進行補償。三、關(guān)于2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例施行后，拆遷城市私有房屋的補償問題?！?001年11月1日以后實施的拆遷，貨幣補償款中包括對土地使用權(quán)的補償。今后，對被拆除房屋的補償應(yīng)當按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定執(zhí)行?！备鶕?jù)這個批復的意見，現(xiàn)行的一般做法是“地隨房走，地不計價”。但我們認為，這明顯與物權(quán)法土地法相矛盾。

物權(quán)法第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償?！?，第一百四十八條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金”，土地管理法第五十八條“收回國有土地使用權(quán)的對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償”。

目前我國也有地方對房屋所使用的土地使用權(quán)進行補償?shù)?。比如，重慶市采取的做法就是適當補償原則。根據(jù)《重慶市國土房管局關(guān)于城市房屋拆遷中土地補償有關(guān)問題的批復》（渝國土房管發(fā)〔2003〕113號）“因城市建設(shè)收回土地使用權(quán)時，對以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)根據(jù)其取得土地使用權(quán)的成本（出讓金及有關(guān)稅費等）和投入等因素考慮補償。”那么具體對土地使用的補償標準如何計算？目前尚無統(tǒng)一的標準，根據(jù)法律原理，我們認為法治政府必須建立和保護行政相對人的合理利益。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依法享有的占有使用和收益的權(quán)利。而土地增值利益屬于用益物權(quán)人應(yīng)當取得的收益，因此收回土地使用權(quán)時應(yīng)當按收回時（征收決定生效時）的土地出讓金標準計算并退還。有了這樣的認識后，一個更為復雜的補償問題實際上也解決了，就是“房地分家”的補償問題。實踐中，有些地方政府圖省事經(jīng)常毛地出讓，結(jié)果地上房屋和其他附著物尚未補償，土地使用權(quán)已幾易其主，政府征收時出現(xiàn)房主之外，地權(quán)另有其人的情況。這樣的案例在實踐中已經(jīng)大量涌現(xiàn)，但目前尚無具體且明確的先例可循。那么，我們認為前述方法可以作為解決辦法的參考。

三、“城中村”改造適用何種程序？

所謂“城中村”是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍，農(nóng)業(yè)用地通過征用所剩余很少或者已經(jīng)沒有，但以住宅用地仍為集體所有性質(zhì)土地為特征，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份已經(jīng)或者即將轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸荩瑴笥跁r展游離于現(xiàn)代城市體制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落?！俺侵写濉庇袕V義和狹義之分。從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城區(qū)內(nèi)尚有待改造的“城中村”12個，計劃在2012年前基本完成。

“城中村”改造的程序我們認為應(yīng)分兩步走，即先將集體土地征為國有，再將國有土地上的房屋及其他附著物征收。本次征房條例將舊城改造（有的地方稱三項改造，即城中村、棚戶區(qū)、危舊房）造視為公共利益。目前，我國還沒有集體土地拆遷安置補償?shù)慕y(tǒng)一法律，但有些省市的做法也值得借鑒。已知的大約有三種模式，第一種叫征地法，即先按程序?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)為國有，再按國有土地房屋來進行征收，也是我們主張的模式；第二種參照法，參照城市拆遷進行補償，這種模式有司法解釋的依據(jù)，最高法院2005行他字第5號批復規(guī)定，農(nóng)村集體土地征用后，原農(nóng)村居民對房屋仍然享有所有權(quán)，房屋所在地被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當參考拆遷條例規(guī)定對房屋所有人進行安置補償（實際上城市已無安置可言），參照法成本稍少，我們成都市農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)采用的就是這種模式；第三種叫協(xié)商法，即互相商量補償，“按平算數(shù)”。

四、房地產(chǎn)管理工作中市轄區(qū)政府的責任及作用？

在房地產(chǎn)管理中我們聽到最多的就是市縣政府，基本上沒有聽到說過區(qū)政府，這次征房條例也是如此。部分學者們的觀點認為應(yīng)該包括區(qū)級政府，理由是如果僅限市縣政府，則民族自治地區(qū)的盟、旗則不搞拆遷了。我們認為，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，對外行使相關(guān)管理職能的只能是市縣政府。理由是《國家土地管理局對出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題請示的答復》（1991國土函字第71號）、《國家土地管理局關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題的答復》（1993年4月1日）兩次文件均規(guī)定“國有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國各級市；所指‘縣’，不包括市轄區(qū)?！倍野凑照O(shè)置的規(guī)定，區(qū)級政府原則上不單獨設(shè)立規(guī)劃管理部門，征地條例也明確是市縣人民政府負責本區(qū)域的房屋征收與補償工作。我們成都市的做法是在征地征房活動中依據(jù)《成都市征地補償安置辦法》（78號令）第三條“征地補償安置工作在市人民政府的領(lǐng)導下，由市土地行政主管部門具體負責實施。市計劃、勞動、民政、公安、糧食、規(guī)劃等有關(guān)行政管理部門應(yīng)按照各自職責，協(xié)同市土地行政主管部門做好征地工作。區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)協(xié)助做好征地補償安置工作”、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）第六條“成都市房產(chǎn)管理局主管本市城市房屋拆遷管理工作。成都市房屋拆遷管理處具體負責錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)，以下簡稱五城區(qū)）內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作；其他區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門管理本區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作。公安、教育、電信、供電、供水、供氣和廣播電視等部門應(yīng)當及時協(xié)助辦理被拆遷人的戶口遷移、學生轉(zhuǎn)學、電話移機、有線電視遷裝和水、電、氣供應(yīng)等有關(guān)事宜，除按照國家有關(guān)規(guī)定外，不得額外參加拆遷人和被拆遷人的負擔。國土部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作”明確規(guī)定，區(qū)級政府基本上是配合義務(wù)，從政府組織法來說并無不妥之處，但所有對外文件應(yīng)當按照法律和行政法規(guī)規(guī)定的程序處理。

五、征房條例實施后原88號令的廢止問題？

由于《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）系根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《四川省城市房屋拆遷管理條例》和《成都市城市房屋拆遷管理條例》制定，根據(jù)《立法法》“下位法違反上位法規(guī)定的應(yīng)予以改變或者撤銷”的規(guī)定，前述條例連同88號令均不再適用。

六、征地與征房的區(qū)別與聯(lián)系？

如果說有聯(lián)系，那么房地合一就是其中最重要的聯(lián)系，因為至今科技再發(fā)達也不能建造空中樓閣。所以，房產(chǎn)和地產(chǎn)我們通稱房地產(chǎn)，這也是我們有時混淆征地與征房的原因之所在。征地與征房在國外區(qū)別不大，幾乎世界所有國家都實行的是土地私有制，房地事實上也是合一的，只有我國法律制度上實行房地合一，但城市建設(shè)用地所有權(quán)歸屬國家，房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人只有使用權(quán)且實行多頭管理。因此，在中國征地與征房是不同的法律概念。兩者的主要區(qū)別：

一是適用的法律程序不同。國家建設(shè)征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國家建設(shè)征收土地的規(guī)定；城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規(guī)定。

二是適用范圍不同。征地適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，征房適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

三是法律后果不同。征地導致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，征房導致的法律后果是房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)的等價調(diào)整或者價值的交換。

四是補償范圍不同。征地一般補償有4項，即土地補償費、安置補助費、地上費（含建筑與青苗等）、菜地基金。征房實質(zhì)補償只有其中一項，即地上費，細化為房屋及地上建筑物補償，過渡費補償，營業(yè)損失補償。一句話，征地既補“磚頭”（土地及建筑），也補“人頭”（人員安置），而征房只補“磚頭”。

征房的程序為：

（一）公布補償方案。房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

（二）公布修正補償方案。市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

（三）風險評估，必要時經(jīng)政府常務(wù)會議討論。

（四）落實征收補償費用。

（五）處理無證建筑。

（六）作出征收決定并公告。

（七）組織調(diào)查登記，公告調(diào)查結(jié)果。

（八）給予補償。

（九）對違約者提訟。

（十）對“釘子戶”作出補償決定并公告。

（十一）申請法院強制執(zhí)行。

征地的程序為：

（一）征地通告。由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內(nèi)征地通告，告知被征土地的村集體經(jīng)濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。

（二）征詢村民意見。由縣或市級國土資源局會同所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就征地通告的內(nèi)容征詢村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，有不同意見的應(yīng)記錄在案，根據(jù)村委會或村民提出的意見分別處理并協(xié)調(diào)解決。對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，應(yīng)告知被征地相對人有權(quán)提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應(yīng)將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

（三）地籍調(diào)查和地上附著物登記。由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并由國土資源局現(xiàn)場填制調(diào)查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認無誤后簽字。國土資源局應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

（四）擬訂“一書四方案”組卷上報審批。由縣或市級國土資源局根據(jù)征詢、聽證、調(diào)查、登記情況，按照審批機關(guān)對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設(shè)用地說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補充耕地方案，征收土地方案，供應(yīng)土地方案。”并組卷向有批準權(quán)的機關(guān)報批。

（五）征用土地公告。征用土地的市、縣人民政府應(yīng)當在收到省或國務(wù)院征用土地批準文件之日起10個工作日內(nèi)在被征地所在村進行征用土地公告。征用土地公告的內(nèi)容：征地批準機關(guān)、批準文號、批準時間和批準用途；征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；辦理征地補償?shù)怯浀钠谙?、地點。

（六）征地補償安置方案公告?？h或市級國土資源局根據(jù)省或國務(wù)院征用土地批準文件批準的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內(nèi)以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內(nèi)容：被征用土地的位置、地類、面積；地上附著物和青苗的種類、數(shù)量；需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關(guān)征地補償、安置的具體措施。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應(yīng)當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向縣或市級國土資源局提出?？h或市級國土資源局應(yīng)當研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應(yīng)當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改。

（七）報批征地補償安置方案。縣或市級國土資源局將公告后的土地補償、安置方案，連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。

（八）批準征地補償安置方案。

市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準批準后，并報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。

（九）土地補償?shù)怯?。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(土地承包合同)到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補償內(nèi)容以市、縣國土資源行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準。

（十）實施補償安置方案和交付土地。按規(guī)定支付征地補償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。

七、“村轉(zhuǎn)居”后集體土地是否自動轉(zhuǎn)為國有？

篇9

關(guān)鍵詞：征地補償公路建設(shè)

中圖分類號： U412.1+4 文獻標識碼： A 文章編號：

近十多年來,為適應(yīng)經(jīng)濟快速發(fā)展的需要,我國高速公路建設(shè)突飛猛進,取得了顯著的經(jīng)濟和社會效益。但是,如此大規(guī)模建設(shè)高速公路,必然要使用大量的土地，征收土地的補償以及對被征地農(nóng)民的安置，是我們遇到的主要問題，現(xiàn)在社會矛盾激化，政府由于資金及地方建設(shè)發(fā)展的需要，一直沒有出臺多層次的補償文件，補償費用滿足不了農(nóng)民日益增長的物質(zhì)需求，致使有些地方公路建設(shè)寸步難行，影響了高速公路建設(shè)。我們在高速公路建設(shè)中力爭以最少的資源占用滿足經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。要合理利用土地資源，建設(shè)生態(tài)公路和景觀公路,走可持續(xù)發(fā)展之路。寧夏的高速公路建設(shè)仍將處于增長的階段。公路建設(shè)要提高土地利用效率，在路線設(shè)計時，要特別注意對土地尤其是耕地資源的影響。少占耕地、果園，多利用荒坡、荒地、灘涂等荒蕪土地。嚴格落實征地補償安置，保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，已成為我區(qū)交通、土地等有關(guān)部門著力解決的一個重要問題。

一、征地補償工作具有一定的地域性

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，因建設(shè)需要使用農(nóng)民集體所有的土地，必須辦理土地征收手續(xù)。并按照規(guī)定給予一定補償。因此，國家進行非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)民集體土地時，必須將集體所有的土地征收為國有。在征地過程中，不僅要給予集體土地所有者補償，還要安置在被征收土地上耕作的農(nóng)業(yè)人口。也就是說，征收土地的補償費用是被征收土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移價格。我區(qū)從90年代初起對土地實行有償使用以來，土地的增值效益非常明顯，土地資產(chǎn)已實現(xiàn)資本化，為經(jīng)濟社會發(fā)展帶來許多深層次的矛盾，需要我們在工作中逐步調(diào)整解決。

1、征地補償存在差異性

目前全區(qū)各市縣在高速公路征收集體土地時，都采用政府統(tǒng)一征地的方式。由政府制定統(tǒng)一的征地補償標準，上報有批準權(quán)的一級政府批準轉(zhuǎn)用征收為國有建設(shè)用地后，由各市、縣政府再按項目分別以劃撥或有償出讓方式供地。

近年來，全區(qū)隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，工業(yè)化、城市化進程的加快，對土地資源供需矛盾日益突出。城市人口增長較快等因素，一些基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共設(shè)施等新上項目的建設(shè)，以及工業(yè)園區(qū)和小城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，對土地增量的供應(yīng)提出了更多的要求。各地為了招商引資，加快發(fā)展，在征收土地方面出臺了一系列相關(guān)政策。目前全區(qū)各地執(zhí)行的征地補償標準不盡相同，征地補償標準差距較大，全區(qū)基本上是川區(qū)的征地補償標準高于南部山區(qū)，地級市市轄區(qū)的征地補償標準高于市、縣。這也與各市、縣經(jīng)濟社會發(fā)展水平、農(nóng)民生活水平以及土地類型、質(zhì)量、人均耕地等密切相關(guān)。

2、征地補償費用的確定情況

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，征收土地的補償費用的計算，是按土地的原用途及農(nóng)作物產(chǎn)值的倍數(shù)進行補償，征收耕地的土地補償費標準是按照該耕地前三年平均年產(chǎn)值的6—10倍計算，安置補助費標準按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，而每個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4—6倍計算。目前全區(qū)基本上按照自治區(qū)人民政府2005年第56次常務(wù)會議規(guī)定的“川區(qū)水澆地要達到地塊年標準產(chǎn)值的15倍以上；山區(qū)要達到10倍以上；同地同價，不得隨意降低。”的補償倍數(shù)計算土地補償標準。

二、征地補償工作中的障礙

近年來，各市、縣在落實征地補償安置，保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益上做了大量的工作，保證了國家建設(shè)用地需要，但是一些地方在征地工作中不同程度地存在著補償標準低、經(jīng)費不到位、安置不落實等問題，損害了被征地農(nóng)民的利益。

1、土地補償費標準調(diào)整難

隨著經(jīng)濟建設(shè)的快速開展，大量的農(nóng)村集體土地被征收為國有建設(shè)用地，可耕種的土地資源少了，被征收土地的農(nóng)民的生產(chǎn)、生活受到了較大的影響，部分農(nóng)民的生活水平急劇下降，而征收土地的補償標準，尤其是安置費用標準則受到有關(guān)法律及地方政府規(guī)定的限制。目前我國征地補償標準是按照原用途給予補償?shù)模捎玫氖恰斑m當補償”原則，僅僅站在國家建設(shè)的角度，卻較少考慮被征地農(nóng)民的利益。更重要的是，這一規(guī)定沒有考慮土地增值的部分。土地征收后用途的改變，通常會導致地價的飆升，對增值部分的分配因素，難以保證被征地農(nóng)民失地后生活水平不降低。還有些地方政府片面追求經(jīng)濟利益，將土地作為“第二財政”，低價征地，高價出讓以賺取高額利潤。面對巨大的土地增值收益的差距，被征地農(nóng)民與各級政府的矛盾沖突有激化的趨勢。

2、征地安置方式單一，被征地農(nóng)民缺乏社會保障

全區(qū)各市、縣對被征地農(nóng)民的安置補償，基本上都是采用一次性貨幣安置的方式，這種補償方式將補償費用付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民個人之后，就不再考慮失地農(nóng)民的日后生活，讓失地農(nóng)民自謀職業(yè)。再加上我區(qū)被征地農(nóng)民社會保障辦法還沒有出臺，目前全區(qū)只有銀川市、永寧縣、賀蘭縣、靈武市開展了被征地農(nóng)民社會保障工作，其它市縣特別是一些山區(qū)市、縣，征地補償費解決不了社會保障問題。同時由于經(jīng)濟發(fā)展相對落后，政府財力有限，以及政策措施不到位等原因，至今還沒有開展被征地農(nóng)民社會保障工作。

3、集約、節(jié)約用地意識薄弱，土地使用效率不高

各地交通部門由于發(fā)展的需要，超前快速的擴大公路建設(shè)規(guī)模，不同程度的存在土地粗放、土地利用率低的現(xiàn)象。特別是有些項目綠地面積過大，投資強度低。急需對公路建設(shè)集約利用土地資源的引導。

三、對策與建議

為了妥善有效的解決以上提出的問題，根據(jù)國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，提出以下對策和建議：

1、完善和改革征地制度

現(xiàn)行的征地制度已經(jīng)不能適應(yīng)時代進步的變革要求，無法切實保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，應(yīng)當按照國務(wù)院關(guān)于嚴格土地管理的指導方針，不斷進行修正和完善。

一是建議抓住國家深化改革、嚴格土地管理的契機，盡快制訂、修改法律、法規(guī)。二是完善征地程序。要求各地在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準和安置途徑告知被征地農(nóng)民；要建立完善征地聽證制度，保障被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)；同時，要制訂土地補償費在村集體內(nèi)部的分配辦法。

2、及時提高土地補償標準

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》的有關(guān)規(guī)定，為保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益提供了新的政策保障，確立公平補償原則。征地補償應(yīng)當足以使被征地農(nóng)民保持原生活水平，即按照被征土地所承載的農(nóng)民的實際社會安置成本來確定補償標準，被征地農(nóng)民的生活費用、社會保障等費用都應(yīng)作為征地補償考慮的因素。針對現(xiàn)在各級政府制定的征地補償標準偏低，而且在制定標準時隨意性較大，應(yīng)由自治區(qū)人民政府出臺最低保護價補償制度，并且同時要求按征地面積數(shù)量支付被征地農(nóng)民的社會保障資金，征地補償時充分聽取農(nóng)民的意見。

3、建立被征地農(nóng)民社會保障制度

失地農(nóng)民問題事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，為了更好的妥善安置失地農(nóng)民，切實保障他們的合法權(quán)益，從根本上解決被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活問題，提出幾點建議：

（1）、建立長效的保障機制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的失地農(nóng)民實行農(nóng)轉(zhuǎn)非政策，全部納入城市戶籍管理，實行撤村建居，享受城市居民待遇，并逐步納入社會保險體系的保障安置辦法。這需要有關(guān)部門認真研究有關(guān)政策，使失地農(nóng)民逐步實現(xiàn)土地征用與勞動力安置、建立社會失業(yè)和養(yǎng)老保險制度同步進行，將失地農(nóng)民基本生活保障納入規(guī)范化、法制化管理軌道。

（2）、在促進被征地農(nóng)民就業(yè)方面，對不具備生產(chǎn)生活條件地區(qū)的被征地農(nóng)民，要異地移民安置或有組織地開展勞務(wù)輸出，實現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)，并按規(guī)定享受推進勞務(wù)產(chǎn)業(yè)、促進就業(yè)的相關(guān)扶持政策。凡從事經(jīng)營活動的用地單位，要建立創(chuàng)業(yè)基地或留出一定的經(jīng)營場所，用于安置被征地農(nóng)民就業(yè)。勞動保障部門要會同有關(guān)部門對轉(zhuǎn)移就業(yè)的被征地農(nóng)民免費提供一次性職業(yè)技能培訓和職業(yè)技能鑒定服務(wù)。對被征地的特困城鄉(xiāng)家庭的青年勞動力，要納入就業(yè)培訓援助對象，組織進行中長期職業(yè)技能培訓，實行定向就業(yè)。

（3）、在建立被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障制度方面，針對被征地農(nóng)民的特點，堅持"以土地換保障的原則"，建立獨立于其它社會保障形式之外的養(yǎng)老保障制度，明確了政府、集體、個人、社會等多方籌資機制，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟差異和參保人員不同年齡段，實行不同的資金籌集標準，在個人繼續(xù)繳費標準上給被征地農(nóng)民以自由選擇的權(quán)利，提出了建立以"個人賬戶為主，社會統(tǒng)籌為輔"的養(yǎng)老保障制度，明確了個人賬戶資金所有權(quán)歸個人所有，并按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的原則，建立相應(yīng)的養(yǎng)老關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)等配套措施。

篇10

一是由于城市公共利益建設(shè)與人民群眾的生活、工作、子女上學、老人看病等有著密切聯(lián)系，因此，公共利益征收補償政策是否科學、合理、及時至關(guān)重要。

二是由于一些地區(qū)領(lǐng)導急于樹立“業(yè)績”，不顧建設(shè)實力和能力，在資金不能足額到位的情況下，急于開工建設(shè)，造成群眾的安置房遲遲無法完工。由于群眾長期在外過渡，回遷遙遙無期，為此引起群眾強烈不滿。

三是隨著城市建設(shè)的不斷擴容，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地與集體土地交叉混存現(xiàn)象較為普遍，“城中村”違規(guī)建房現(xiàn)象較為普遍，職能部門監(jiān)管不力。在公共利益建設(shè)征收時，違章建筑處理難度較大。這也是公共利益建設(shè)與個體利益發(fā)生沖突出現(xiàn)問題最多的地方。

四是在一些地區(qū)領(lǐng)導干部害怕群眾上訪，害怕承擔責任，遇到群眾上訪，不能夠正確引導，而是采取“息事寧人”的態(tài)度，隨意承諾，造成補償標準有高有低，在群眾中引起不良反響，從一個側(cè)面誤導了部分群眾認為“會鬧的孩子有奶吃”。

五是由于城市規(guī)劃建設(shè)的需要，一些老城區(qū)在不斷擴大，很多居民需要搬遷到較遠的城郊結(jié)合部，給群眾的生活、工作、孩子上學、老人看病、交通出行等都帶來一系列困難，引起群眾不滿，難以接受異地安置這個現(xiàn)實，造成集體上訪。

六是在一些建設(shè)項目中不同程度存在著“先緊后松、先勒后放”現(xiàn)象。這樣一來，人們在“早搬家的吃虧、晚搬家占便宜”的思想支配下，主動搬家的積極性越來越低。有的在同一個項目中，晚搬遷的比先搬遷的在補償上能夠多拿一倍多的補償款。這種老實人吃虧的現(xiàn)象既不公平，也為社會埋下了不穩(wěn)定的隱患，客觀上造成公共利益建設(shè)進展緩慢。

七是極少數(shù)群眾抱著能撈多少就撈多少，不撈也沒有機會再撈的不正確思想，不達目標，決不搬遷。

八是部分居民擅自將住宅房屋改為經(jīng)營用房。這一部分在公共利益建設(shè)時矛盾比較突出，也是制約城市公共利益建設(shè)順利進行的主要“瓶頸”問題。

九是由于大量“城中村”的出現(xiàn)，往往在同一征收范圍出現(xiàn)不同的補償政策和標準。集體土地和國有土地上的征收補償標準差距較大，老百姓攀比心理較重，更無法理解同一地區(qū)出現(xiàn)的不同政策和補償標準。

二、解決公共利益建設(shè)與人民群眾個體利益沖突的措施

破解當前公共利益建設(shè)中出現(xiàn)的尷尬局面，不僅要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、城市總體規(guī)劃合理確定城市建設(shè)規(guī)模，而且要妥善處理好市場化補償安置與政府監(jiān)管創(chuàng)新、依法征收、有情操作、安置房合理規(guī)劃建設(shè)等多重關(guān)系，進而形成征收與建設(shè)在尊重民意的基礎(chǔ)上良性循環(huán)。只有堅實的基礎(chǔ)，才可進一步加快公共利益基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造，改善城市環(huán)境，提升城市功能，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，讓更多的民眾能夠分享到城市化發(fā)展的成果。

1.統(tǒng)一管理機構(gòu)，統(tǒng)一補償政策

由于城市化進程的不斷加快，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地與集體土地交叉混存現(xiàn)象較為普遍，城市中的“城中村”在不斷增加。由于集體土地房屋征收政策與國有土地房屋征收政策不同，這就造成了同一區(qū)位的房屋補償標準不一致，從而造成了被征收人相互攀比，給公共利益建設(shè)征收工作帶來了難度。因此，要解決當前公共利益建設(shè)征收難題，就必須做到兩個“統(tǒng)一”。一是要將國有土地和集體土地房屋征收實行統(tǒng)一管理，避免多頭管理，以實現(xiàn)科學化、集約化、規(guī)范化管理體制；二是要將國有土地和集體土地房屋征收政策進行統(tǒng)一，以實現(xiàn)同一區(qū)位征收補償標準相一致。只有做到這兩個“統(tǒng)一”，才能有效推進公共利益建設(shè)征收工作的順利進行。

2.堅持依法征收，規(guī)范征收行為

首先，公共利益征收要把握征收的力度，要充分考慮被征收人的承受程度。要多聽取被征收人的意見，讓更多的被征收人參與到征收活動中來，程序要公開、透明。其次，努力完善最低保障措施，讓每一個被征收人都能夠居者有其屋，能夠買得起房。通過逐步提高征收補償最低保障總價來解決“低保戶”買房難、住房難的問題，使其根本利益在征收過程中不受損害。在公共利益建設(shè)征收工作中，建立和完善住房保障體系。解決好被征收人的補償安置是關(guān)鍵，做到先補償安置后征收。要解決好這個問題，要從六個方面入手：一是繼續(xù)加快建設(shè)經(jīng)濟適用房，解決中低收入被征收人購房難問題。二是加快啟動廉租房機制，解決最困難被征收人的安置問題，讓最困難的群眾可以租房居住，從根本上保障“居者有其屋”。三是加快建設(shè)“定銷房”，解決土地收儲、市政重點工程建設(shè)中大量被征收人的安置問題。四是征收人要提供可靠的安置房源，增大實物安置量，妥善解決住房面積較小的被征收人的安置問題。對于商業(yè)開發(fā)建設(shè)項目中含有住宅的，要強制性要求提供符合國家設(shè)計標準的小戶型的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。五是征收人要嚴格執(zhí)行國家、省、市征收政策法規(guī)的同時，采取得力措施，堅決糾正補償問題上的“先緊后松、先勒后放”的不正常現(xiàn)象，努力營造“早搬家多受益，晚搬家吃大虧”的氛圍和環(huán)境，促進公共利益建設(shè)工作順暢進行。六是要加強對評估機構(gòu)的管理。隨著評估市場的不斷成熟，逐步建立健全評估機構(gòu)市場準入和淘汰制度，建立信用檔案制度，對征收評估機構(gòu)實行有進有出的動態(tài)管理機制，同時，還要繼續(xù)堅持評估結(jié)果公示制度，堅決杜絕壓價評估行為的發(fā)生，真正做到公開、公平、公正，切實保護被征收人的合法權(quán)益不被侵害。

3.堅持嚴格執(zhí)法，保障良性循環(huán)

在公共利益建設(shè)需要與人民群眾個體利益發(fā)生沖突時，政府有關(guān)部門要堅持正面宣傳教育，堅持正確的輿論導向，堅持維護群眾的根本利益，堅持合理的補償安置標準。在公共利益建設(shè)征收工作中，要嚴格按照征收程序?qū)嵤┱魇眨龅焦_、公平、公正。同時，要加大政策法規(guī)的宣傳力度，讓人民群眾充分參與到征收活動中來，讓每一個參與征收活動的人都十分清楚征收政策、程序、標準。對極少數(shù)無視法律、法規(guī)，無理取鬧者，要堅持原則，不能亂開口子，不能偏離依法建設(shè)公共利益的正確軌道，不能讓少數(shù)人以鬧取勝的目的得逞。要積極配合司法部門依法嚴厲打擊鬧事者，從而確保公共利益建設(shè)征收工作依法、規(guī)范進行。政府相關(guān)職能部門要嚴格依法行政，嚴格履行監(jiān)管職責，確保公共利益建設(shè)征收工作能夠進入一個良性循環(huán)的狀態(tài)。

4.完善管理機制，建設(shè)過硬隊伍