導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目檔案管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)檔案 數(shù)字化 信息共享 管理

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模的迅速壯大，房地產(chǎn)檔案管理工作逐漸成為影響房地產(chǎn)實現(xiàn)動態(tài)、科學、系統(tǒng)化管理的重要因素?；诂F(xiàn)代的計算機技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建數(shù)字化的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，將房地產(chǎn)信息采集、信息存儲、信息傳輸和管理實現(xiàn)自動化管理，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)和計算機行業(yè)研究的熱點，也是房地產(chǎn)檔案信息管理和共享的發(fā)展趨勢[1]。本文基于筆者多年的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理建設經(jīng)驗，詳細的分析房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)構(gòu)建的要點，闡述房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的重要意義。

二、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)構(gòu)建

（一）制定房地產(chǎn)檔案管理信息化規(guī)范

房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)建立過程中，實施信息化規(guī)范工作非常重要。不同的省份、地市在實施房地產(chǎn)開發(fā)過程中，盡管已經(jīng)參考國家的房地產(chǎn)開發(fā)檔案管理規(guī)范，但是由于關注細節(jié)不同，也會存在很大的差異[2]。因此，各省份應當積極的貫徹落實國家房地產(chǎn)檔案信息化管理規(guī)范，詳細地學習每類業(yè)務的歸檔范圍、文件材料的規(guī)格、保存的年限、鑒定銷毀制度，同時在工作過程中，不斷的進行創(chuàng)新研究，學習計算機管理技術(shù)，了解房地產(chǎn)測繪、法律等相關知識，確保在每一類房地產(chǎn)業(yè)務處理過程中都能夠熟練掌握操作規(guī)程和技巧，以避免導致房地產(chǎn)檔案在實施信息化規(guī)范過程出現(xiàn)錯誤，造成工作進展緩慢，甚至出現(xiàn)返工。

（二）完善房地產(chǎn)檔案信息

由于房地產(chǎn)檔案保存的時間長，處于一個流動的狀態(tài)，因此房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)也需要處于動態(tài)的存儲狀態(tài)，以便能夠?qū)崟r的補充、完善房地產(chǎn)檔案信息，確保房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)容的正確性、完整性。完善房地產(chǎn)檔案信息包括的內(nèi)容很多，比如開發(fā)設計商品房預售管理系統(tǒng)，管理預售許可信息及預售資金，防止房地產(chǎn)項目成為爛尾項目；構(gòu)建住房保障系統(tǒng)，確保房地產(chǎn)信息能夠?qū)崿F(xiàn)科學化、規(guī)范化、標準化管理；構(gòu)建商品房維修管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房產(chǎn)實施狀態(tài)的更新，保證房產(chǎn)使用的唯一性、準確性[3]。這些子系統(tǒng)都可以為房地產(chǎn)檔案數(shù)字管理提供基礎的資料，以便能夠更加及時的同步信息，保證房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)一致性和完整性，更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的動態(tài)管理。

（三）加強軟硬件資源建設

構(gòu)建一個完善的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)，需要投入巨大的人力、物力和財力，因此需要認真分析自身房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)狀，結(jié)合自身的需求，開發(fā)一個功能完善的分布式的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)。開發(fā)系統(tǒng)之后，需要購買網(wǎng)絡服務器、數(shù)據(jù)庫服務器、防火墻服務器、計算機終端，同時部署一個標準化的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)運行機房，配備防塵器、防雷器、空調(diào)、消防器材等設備，以便保證房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)運行環(huán)境的溫濕度、消防安全等，并且部署配置一個健全的、易于擴展的局域網(wǎng)，甚至廣域網(wǎng)，以便能夠使得人們在外界進入系統(tǒng)進行訪問，實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理信息的共享性。

三、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理意義

（一）圖文結(jié)合，形象化管理房地產(chǎn)檔案

房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中，存儲房地產(chǎn)檔案的相關戶型圖，甚至可以保存房產(chǎn)信息的實景圖，也即是拍攝的全景照片等，這些檔案均可通過電子輸入設備輸入到房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中，并且可以使用相關的數(shù)據(jù)采集器，將房地產(chǎn)檔案信息進行實時更新，圖文結(jié)合，更加形象化、直觀化的管理房地產(chǎn)檔案，實現(xiàn)以圖管房、以房管檔的數(shù)字化管理模式，更加有利于房產(chǎn)的交易、買賣等工作。

（二）共享房地產(chǎn)檔案信息

目前，人類社會已經(jīng)快速進入信息化共享時代，因此房地產(chǎn)檔案信息在獲得許可的情況下，可以通過房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)進行共享，這樣可以很方便的為房地產(chǎn)業(yè)主查詢相關的房地產(chǎn)信息，比如只需要在房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)輸入業(yè)主的身份證號，即可全面獲得房產(chǎn)的自然狀況，所有人的相關信息，房屋的使用年限，房屋的現(xiàn)行狀態(tài)等，并且可以方便地查閱房屋變遷狀態(tài)，給業(yè)主或者政府機關查閱信息時提供快速、準確的服務。

（三）模糊化檢索，提升信息獲取效率

隨著分布式管理技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)在查詢過程中可以更加方便的實現(xiàn)模糊智能化檢索功能。由于房產(chǎn)業(yè)主或者政府監(jiān)管部門需要查詢一類房地產(chǎn)檔案管理信息時，同時又無法獲取清晰的關鍵詞，可以利用模糊智能查詢的功能，有效的提升房地產(chǎn)檔案檢索的效率，并且快速提升房地產(chǎn)信息獲取效率。同時能夠更好的保證房地產(chǎn)檔案管理的準確性、完整性，確保政府能夠更加快速地實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控策略，確保房地產(chǎn)市場能夠健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)項目的增多，房產(chǎn)數(shù)量急劇上升，房地產(chǎn)檔案項目管理日趨復雜，并且房地產(chǎn)檔案管理關系到人民群眾的切身利益，尤其是在新時期，房產(chǎn)價值不菲，房地產(chǎn)檔案管理工作也變得更加重要。計算機技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)的實現(xiàn)提供了重要的技術(shù)支撐，實現(xiàn)了房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理大幅度的提高房地產(chǎn)檔案管理的效率和信息共享性。

參考文獻：

[1] 王斌. 計算機技術(shù)在房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理中的幾點思考[J]. 硅谷. 2011， 23（03）：11-12.

[2] 王國英. 試論如何實現(xiàn)檔案管理的數(shù)字化[J]. 企業(yè)技術(shù)開發(fā). 2010， 22（23）：21-22.

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摘要：目的 有效實施國家房屋按揭貸款制度，使國之惠民用之于民，方法 只有高度重視對個人住房按揭貸款的風險管理，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案，確保其完整與安全，才能發(fā)揮按揭貸款房 產(chǎn)檔案的應有作用。

關鍵詞：房屋；按揭貸款；檔案管理

按揭貸款房產(chǎn)檔案是指個人在購房過程 中由金融部門發(fā)放個人住房抵押貸款，在辦理和管理貸款業(yè)務中形成的具有保存價值的專業(yè)材料，是房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務活動的真實 記錄，是進行貸款管理，財務分析及資產(chǎn)管理的原始憑證和重要參考依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)業(yè)務管理部門在產(chǎn)權(quán)監(jiān)理過程中的重要文件[1]。隨著住房制度改革的深化，人民群眾購房和改善居住條件的要求不斷提高，房產(chǎn)按揭貸款機制的形成對房地產(chǎn)發(fā)展起著重要的推動作用。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購房的真實記錄、原始憑證，在維護抵押權(quán)人和抵押人的合法權(quán)益中有著不可替代的作用，因此按揭貸款房產(chǎn)檔案在處理貸款的糾紛、防范假按揭貸款和加強房地產(chǎn)金融管理中，發(fā)揮越來越重要的作用。

一、按揭貸款房產(chǎn)檔案的重要作用

1、按揭貸款房產(chǎn)檔案是解決按揭貸款糾紛必不可少的憑證在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商或個人欠債不還，蓄意出售抵押物，惡意逃債等現(xiàn)象時有發(fā)生，要解決此類問題，需要依法辦事、需要司 法部門的支持。按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購房的最原始記錄，真實地反映著按揭購房的過程以及按揭購房雙方的權(quán)和責，是處理按揭貸款糾紛必不可少的憑證。目前我國按揭購房方面的法律法規(guī)還不健全，在管理方面也缺乏經(jīng)驗， 各方當事人在操作中出現(xiàn)一些不規(guī)范的行為，從而導致房地產(chǎn)按揭糾紛的發(fā)生。

2、按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效防范“假按 揭”現(xiàn)象的出現(xiàn)房地產(chǎn)按揭貸款中的“假按揭”現(xiàn)象屢見不鮮，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了套取銀行資金，有的為了造成房屋緊俏熱賣的假象，以抬高房價，往往采用“假按揭”的手段[2]?！凹侔唇摇鼻终剂算y行資金，形成了不良資產(chǎn)，危害了信貸資金的安全。之所以會有“假按揭出現(xiàn)，重要的原因就是沒有嚴格的按揭貸款房產(chǎn)檔案制度，因此產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門要積極做好產(chǎn)權(quán)備案登記工作，凡辦理按揭貸款購房的， 應認真審查購房合同書，審核購房人的身份證明證件，及時將產(chǎn)權(quán)備案檔案歸檔。對房屋的銷售情況了如指掌，“假按揭”也就無機可乘了。

3、按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效地防范房地產(chǎn)金融風險 一般地說，房地產(chǎn)金融業(yè)是安全性較高的信貸業(yè)務。但目前我國市場的競爭體制不夠規(guī)范，房地產(chǎn)市場發(fā)育還不完善，房地產(chǎn)市場的變化也難以把握，銀行的信貸風險約束機制和風險防范機制還不夠完善，個人信用體系尚未建立健全等等，這些都可能產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風險。為防范房地產(chǎn)金融風險，①我們通過按揭貸款房產(chǎn)檔案信息的提取與整合，分析房地產(chǎn)供需整體走勢和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，為管理和決策部門提供科學的信息，以利于他們調(diào)控市場、 監(jiān)測房地產(chǎn)交易情況、防范風險.②通過房地產(chǎn)按揭貸款檔案分析房地產(chǎn)交易情況，監(jiān)測商品房價格的增長趨勢，分析房價增長與需求增長是否成正比，如出現(xiàn)房價不斷攀長，就要預防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟.③通過按揭貸款檔案對房地產(chǎn)投資的分析，監(jiān)測其投資與收益的幅度是否正常，如出現(xiàn)地價飛漲，增幅過高過大，就需采取調(diào)控措施.④通過按揭貸款檔案從房地產(chǎn)項目貸款 增長率，按揭利率方面的分析，監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng) 濟活動是否正常等。

二、按揭貸款房產(chǎn)檔案管理方式

加強按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理是當務之急按揭貸款房產(chǎn)檔案是改革開放環(huán)境下的新工作，是社會主義市場經(jīng)濟下的新產(chǎn)物。房地產(chǎn)檔案工作者對這項工作研究還不深、經(jīng)驗也不多，而且目前還存在人員偏少、專業(yè)化水平不高等問題，同時隨著檔案信息化管理步伐的加快，按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理必須從根本上加強、從技術(shù)上提 、高從觀念上突破、從服務上拓展。

1、從根本上加強，就是加強房地產(chǎn)檔案內(nèi)部的管理和內(nèi)部運行機制的完善。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案的重要性和唯一性，所以要在源頭上保證按揭貸款房產(chǎn)檔案材料的完整與齊全，要把按揭貸款房產(chǎn)檔案工作列入重中之重，明確程序和要求，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案管理的規(guī)章制度。人員素質(zhì)的提高也是根本之一，檔案工作人員是連接檔案與檔案利用者的紐帶和橋梁，他們的素質(zhì)直接 關系到檔案的利用以及檔案館在公眾心目中的形象。新的任務要求他們不斷調(diào)整自己的知識結(jié)構(gòu)，學習新知識，掌握新技術(shù)特別是信 息技術(shù)，以及熟悉按揭貸款房產(chǎn)檔案業(yè)務和相關的法律知識。

3、從觀念上突破，就是用市場經(jīng)濟規(guī)律來對待按揭貸款房產(chǎn)檔案工作，嚴格把好按揭貸款房產(chǎn)檔案關。按揭貸款房產(chǎn)檔案管理不能就管理而管理，在強調(diào)自主創(chuàng)新的年代，管理方法方式上要不斷創(chuàng)新。按揭貸款房產(chǎn)檔案工作要主動融入市場經(jīng)濟，除了正常的嚴格按照工作流程操作，嚴把資料審核關，資料記載清楚，借據(jù)要素齊全，印章簽字完備等要求外，還要研究逐步與國際規(guī)范接軌有關事項，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的保障。

2、從技術(shù)上提高，就是適應檔案工作信息化的要求，建立按揭貸款房產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理的環(huán)境和技術(shù)支撐。數(shù)字檔案館的建設， 己經(jīng)進入快車道，按揭貸款房產(chǎn)檔案不能等 其他檔案管理數(shù)字化后才進行，必須與數(shù)字化建設同步。當前按揭貸款房產(chǎn)檔案數(shù)字化建設考慮的重點，一是系統(tǒng)軟硬件平臺的建設。對前期的網(wǎng)絡設施、數(shù)字檔案數(shù)據(jù)的輸入輸出方式、設備選型、存儲備份、安全策略，以 及管理系統(tǒng)軟件等，作統(tǒng)一全面的規(guī)劃設計。二是按揭貸款房產(chǎn)檔案數(shù)字化處理，要進 行全文掃描、建立卷內(nèi)目錄、案卷目錄的檢索數(shù)據(jù)庫。在此基礎上建立文件和產(chǎn)權(quán)信息形成信息全面、查找快速、準確的按揭貸款房地 產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)。三是做好應用系統(tǒng)軟的開發(fā)，包括信息采集、管理、利用、服務、維護 等系統(tǒng)的建立。

4、從服務上拓展，就是按揭貸款房產(chǎn)檔 案工作要注重應用效果，拓展利用空間。檔案的開發(fā)利用是檔案管理的應有之義，在“購房熱”“按揭熱”的今天，按揭貸款房產(chǎn)檔案的開發(fā)利用，更是檔案事業(yè)發(fā)展的推進器。服務的拓展要緊扣利用的信息化手段，全方位延伸服務觸角，把部門、單位、企業(yè)、個人有機地融入按揭貸款房產(chǎn)檔案管理服務之中[3]。要堅持檔案工作與貸款工作同步管理，按揭貸款房產(chǎn)檔案的收集、整理、歸檔與按揭貸款的立項、發(fā)放、 回收同步進行；理順各業(yè)務環(huán)節(jié)之間的關系，確保按揭貸款房產(chǎn)檔案的齊全與安全。積極推進房地產(chǎn)檔案信息資源的二次開發(fā)，建立多種形式的按揭貸款房產(chǎn)檔案信息資源體系。依據(jù) 檔案信息，多做專題研究和編研工作，采取多種形式檔案信息，利用網(wǎng)上多媒體系統(tǒng)， 實現(xiàn)網(wǎng)上視頻點播，讓更多的用戶了解按揭貸款房產(chǎn)檔案，提高檔案的利用價值.

個人住房按揭貸款制度對深化住房制度改革，加快城鎮(zhèn)住房建設，解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，改善居住條件，提高住房消費起到了巨大的推動作用。只有高度重視對個人住房按 揭貸款的風險管理，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案，確保其完整與安全，才能發(fā)揮按揭貸款房 產(chǎn)檔案的應有作用.

參考文獻：

[1]唐烈英. 商品住房買賣貸款按揭法律問題研究[M]. 北京：法律出版社，2008 ：130 - 132.

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關鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)信貸;開發(fā)貸款;消費貸款;房地產(chǎn)項目風險

中圖分類號:F832.4 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0107-02

金融業(yè)是國民經(jīng)濟中十分重要的行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中一個重要的支柱。在當前我國經(jīng)濟中如何處理好兩者的關系,對我國經(jīng)濟的發(fā)展具有舉足輕重的作用。

一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信貸的概念及其營銷對象

什么是房地產(chǎn)業(yè)?房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出來的所有權(quán)。在此所指的主要是狹義的房地產(chǎn),是國家政策許可的、個人可以投資的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信貸,就是銀行或房地產(chǎn)信用機構(gòu)通過各種信用手段,把動員、籌集起來的各種房地產(chǎn)信用資金,以償還為條件暫時讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者和消費者使用的一種借貸行為。可見,房地產(chǎn)信貸資金就是以償還為條件用于房地產(chǎn)業(yè)的資金。

房地產(chǎn)信貸的主要營銷對象有三種:

1.房地產(chǎn)開發(fā)商,是一手房按揭貸款的供應商,同時也是項目貸款的需求方。

2.房地產(chǎn)中介機構(gòu),是二手房貸款的主要批發(fā)商。

3.自然人客戶,是通常說的散戶,范圍分散,影響力最大的潛在群體。

二、房地產(chǎn)貸款業(yè)務分為開發(fā)信貸和消費信貸

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有關的貸款。房地產(chǎn)貸款的對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有、集體、外資和股份制企業(yè)。

按照開發(fā)內(nèi)容的不同,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類分為以下幾種類型。

1.住房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。

2.商業(yè)用房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售商業(yè)用房而非家庭居住用房的貸款。

3.土地開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請的貸款。

房地產(chǎn)消費貸款也就是個人住房貸款。銀行采取信用、抵押、質(zhì)押擔保或保證方式向借款人發(fā)放的用于個人消費購買房產(chǎn)的貸款。

目前按消費的房產(chǎn)可分為:

第一,個人住房一手樓貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買開發(fā)商銷售的住房,借款人以所購住房作抵押物,開發(fā)商提供階段性擔保的貸款。

第二,個人住房二手樓貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買已取得完全產(chǎn)權(quán),可以進入房地產(chǎn)三級市場流通交易的住房貸款。

第三,個人商業(yè)用房貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用商業(yè)用房(竣工驗收合格)的貸款。

三、房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)帶來的可能性風險

房地產(chǎn)業(yè)離不開金融業(yè)的支持和投入,同樣金融業(yè)的業(yè)務發(fā)展也離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)帶來的風險不容忽視。房地產(chǎn)項目風險是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性,這種損失包括投入資金的損失和未達到預期收益的損失。

1.政策風險。相關房地產(chǎn)市場政策及相關房地產(chǎn)業(yè)務政策的出臺使銀行受到影響,面臨風險的情況。例如,房貸調(diào)控政策及征收物業(yè)稅的可能,土地政策等相關政策對房地產(chǎn)帶來的影響都會給銀行房地產(chǎn)信貸帶來風險。

2.市場風險。即整個房地產(chǎn)市場的波動,調(diào)整給銀行帶來的風險。房地產(chǎn)業(yè)的過熱或房地產(chǎn)業(yè)的低迷都會給銀行帶來巨大的系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)泡沫一旦遭遇金融危機將給金融業(yè)帶來的風險無法忽視。

3.技術(shù)風險。內(nèi)部監(jiān)控的不完善,系統(tǒng)事故等導致的風險。向手續(xù)不完備、項目資本金未到位的開發(fā)商發(fā)放貸款,向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻椖堪l(fā)放個人住房貸款,都將給銀行帶來極大的風險。

4.財務風險。對借款人的財務分析不到位、財務狀況了解不全面給銀行帶來的風險。首先從企業(yè)的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的總體變化分析入手,然后在分類分析的基礎上進行總括分析,最后給出評價結(jié)論并指出企業(yè)經(jīng)營活動中存在的問題。

5.流動風險。房地產(chǎn)信貸業(yè)務期限較長,大部分貸款均屬于中長期貸款,資金占用周期長,不確定性、不穩(wěn)定性高,同時使銀行面臨資金的流動性危機,從而帶來流動風險。

6.社會風險。即種種原因的信用環(huán)境差、風險識別手段落后,社會風氣、人民還款意識和社會道德約束力等的信息不對稱,不能按時、足額償還銀行貸款的情況給銀行帶來的風險。

四、我國目前房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀

2008年以來,盡管央行采取了從緊的貨幣政策,但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款并沒有減少,2008年上半年,房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點,表明房地產(chǎn)貸款的增長幅度仍然十分強勁。2008年下半年,國家金融政策頻出,商業(yè)貸款基準利率4次降息、住房公積金貸款利率5次調(diào)息、3次下調(diào)存款準備金率、首套住房首付比例調(diào)至20%、優(yōu)惠利率下浮30%、存量房交易減免稅費等等,這一系列利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策落地后,又為房貸市場注入了新生力量。

2009年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額新增3 364億元,比2008年同期多增1 403億元。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2 218億元,比2008年同期多增1 257億元;購房貸款新增1 149億元,比2008年同期多增146億元。

由此可見,我國房地產(chǎn)信貸不但沒有因為國際上美國房貸市場危機引發(fā)的“金融海嘯”在全球的擴散而減少,反而在大幅度的增長中。那么,如何應對房地產(chǎn)信貸可能給銀行帶來的巨大風險,成為了今天銀行信貸業(yè)務的重中之重。

五、房地產(chǎn)信貸業(yè)務的風險防范

個人房貸的風險往往在3～8年后大量顯現(xiàn),我國房地產(chǎn)信貸高速發(fā)展是在2000年以后逐年遞增,防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險,是弱化金融風險的一個重要方面。

1.加強房地產(chǎn)貸款評估工作。選擇市場前景好的項目給予貸款支持,避免銷售價格不實風險,避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)風險、避免項目風險,評估工作包括的基本內(nèi)容有:

(1)貸款項目評估。通過對開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價,項目市場位置、前景分析,項目的財務盈虧平衡分析,判斷項目是否具備擇優(yōu)挑選的條件。

(2)對期房價格的市場評估。避免開發(fā)商高價銷售住房給銀行帶來的風險。通過期房市場價格的評估確定貸款成數(shù),降低開發(fā)商提高市場價格帶來的市場風險,通過評估還可以避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)的行為,避免形成“虛擬經(jīng)濟”、 “泡沫經(jīng)濟”,預防金融風暴。

2.加大借款人準入條件的審核。借款人是否符合貸款對象范圍,貸款用途、年限、額度是否符合相關規(guī)定,借款人職業(yè)、收入、信用記錄是否良好,是否有按期償還貸款本息的能力,提供的資料是否真實、有效,是否能提供合法、有效、足值的擔保等準入條件的審核。

3.加強貸款動機及交易行為真實性的審核。必須約見借款人,堅持面談制度。在面談中了解借款人對購房基本情況的了解程度,了解客戶借款的態(tài)度。調(diào)查借款人借款行為的真實性,其與開發(fā)企業(yè)是否有關聯(lián),收入是否真實,聯(lián)系方式是否真實。交易要件是否齊全,開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、商品房銷售許可證、新門牌號碼審批表、國有土地使用證、商品房買賣合同及首付款發(fā)票是否齊全,在二手房交易中,未更名的房產(chǎn)證、契稅證、商品房轉(zhuǎn)讓合同及首付款支付憑證、共有人同意轉(zhuǎn)讓書等。

4.貸款內(nèi)部審核中要注意的問題。留意一人多筆貸款的行為,對借款人主體、擔保、信用、金額、成數(shù)、利率、年限、變現(xiàn)價值等的審核,貸款內(nèi)部審核人員在規(guī)定的時間內(nèi)提出審批意見,限制條件等管理措施。禁止開發(fā)商或房地產(chǎn)中介機構(gòu)辦理抵押登記等手續(xù),要核驗房產(chǎn)證、完稅證明、抵押登記及過戶手續(xù)等的真實性。

篇4

關鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;問題對策

近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對任何一個國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關重要的作用。房地產(chǎn)項目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟一體化趨勢越來越明顯，國內(nèi)外形勢的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應市場經(jīng)濟的發(fā)展需求。同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動整個房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟一體化的情況下，中國將成為國際建設市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進而再造我國投資與建設全新的項目管理體制，提高我國建設企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題

我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強，發(fā)展速度不快的關鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標和工程任務分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設的實踐經(jīng)驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現(xiàn)以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預期經(jīng)濟目標不能實現(xiàn)；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準、缺乏創(chuàng)新能力

在項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設計研究，只是根據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場定位工作主體發(fā)生偏差；

②運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位；

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。

2.設計監(jiān)理缺失

由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：

(1)缺乏合理的設計招標程序

房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環(huán)境，造成了設計招標往往流于形式。

(2)忽視設計對項目投資控制的重要性

未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。

(3)設計監(jiān)理缺失

對于設計監(jiān)理工作，由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質(zhì)較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議

要加強項目前期開發(fā)管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細的項目可行性研究

市場調(diào)研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機性而強調(diào)科學性。項目經(jīng)理應按照一定的市場調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行以下三方面的調(diào)研：

(1)房地產(chǎn)市場的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點。項目經(jīng)理應從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進行環(huán)境調(diào)研

主要指項目的自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環(huán)境、社會治安、社會職業(yè)分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經(jīng)濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經(jīng)濟效益的基礎。

(3)要進行開發(fā)場地調(diào)研

場地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認識到一塊位置優(yōu)越的土地會給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關的洽談，在此基礎上提出開發(fā)初步建議方案并評價綜述方案的優(yōu)缺點，同時對未來項目產(chǎn)品定位提出初步設想方案。

2.進行項目的投資決策與預算

進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經(jīng)理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經(jīng)理在對市場供求關系、競爭環(huán)境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經(jīng)濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設成效的關鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開發(fā)建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經(jīng)驗的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發(fā)的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關各方（監(jiān)理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業(yè)主的項目組人員，按照有關法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時間及工作之間的相互銜接關系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環(huán)，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質(zhì)量控制管理

工程項目的質(zhì)量是指項目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現(xiàn)過程就是工程項目質(zhì)量的形成過程。項目實施階段開發(fā)商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質(zhì)量進行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認承包商的質(zhì)量保證體系，進場材料、設備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則以及對監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

參考文獻:

[1]王文群:房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京:經(jīng)濟管理出版社,2003:3-4.

[2]張華:實行項目化管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力[J].開發(fā)天地,2004(10):50-54.

篇5

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；存在問題；解決對策

在建設工程經(jīng)濟管理學中，經(jīng)濟控制可以算是最重要環(huán)節(jié)之一。無論是整個項目經(jīng)費的使用還是經(jīng)濟利益的最終情況，經(jīng)濟控制都起著非常重要的控制作用，經(jīng)濟控制更影響了項目的進度管控以及項目的質(zhì)量。只有充分知道它的發(fā)展狀況，并分析出建筑工程經(jīng)濟領域在我國存在的問題，才能使其取得較為理想的成果。與此同時，要想優(yōu)化建設工程經(jīng)濟，首要任務就是將工程經(jīng)濟全過程的各環(huán)節(jié)的控制措施積極完善。

一、房地產(chǎn)中經(jīng)濟管理現(xiàn)狀概述

（一）不重視決策階段的經(jīng)濟控制

在地房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理的過程中，決策階段是管理中的一項重要組成部分。雖然在決策階段產(chǎn)生的工程經(jīng)濟費用非常少，但是在工程的整個項目中的經(jīng)濟控制起到非常中重要的作用，但是它將會影響到工程項目的質(zhì)量。房地產(chǎn)部門因為前期決策階段存在一定的問題，會造成大量的資金損失。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟控制認識不到位，財務報告不規(guī)范

在整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，財務管理部門提供的財務報告會為房地產(chǎn)企業(yè)制定科學合理的經(jīng)濟管理措施，也可以為經(jīng)濟控制決策與審計提供有效地數(shù)據(jù)作為支持。但是，就目前的情況看，因為財務報告內(nèi)容在本質(zhì)上存在很嚴重的問題，在一定的程度上會制約房地產(chǎn)經(jīng)濟的控制，這樣就會增加房地產(chǎn)項目部門的工作壓力，導致項目的投入資金會增多，增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟控制的風險，這樣就嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康的發(fā)展。

（三）管理機制不完善

縱觀我國房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面的問題，特別是最近幾年，國家和政府部門予以高度重視，在一定程度上有效促進管理經(jīng)濟的健康發(fā)展，從不斷發(fā)展過程中獲得一些利益。但是，很多政策初衷是好的，但是在實踐階段會因為多種因素的共同作用或多或少出現(xiàn)一些問題，導致原本的功能性無法全部發(fā)揮出來，執(zhí)行力度欠缺，也就是說，大部分只是表面形式，無實際意義。

二、房地產(chǎn)中經(jīng)濟理性控制措施

（一）價值鏈前端優(yōu)化

價值鏈前端主要包含機會研究、策劃定位、土地資源數(shù)據(jù)的獲取等等，其中土地經(jīng)濟大約占有項目總經(jīng)濟的40%-50%。根據(jù)相關的統(tǒng)計，該階段經(jīng)濟在進行調(diào)動的過程中，變動的幅度可以達到30%。所以，該階段主要是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理過程的重點，必須加強對未來行業(yè)以及行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的狀況，并制定科學的預測方案，在此基礎上需要保證將顧客作為向?qū)В_定建筑項目的檔案管理。價值鏈前段優(yōu)化的過程中，經(jīng)濟控制的主要技術(shù)方式是：機會研究-相關產(chǎn)品的定位-工程項目經(jīng)濟的估算?？梢杂孟嚓P的方法對各個項目的活動進行科學、合理的控制，降低工程在施工的過程中使用的資金經(jīng)濟。

（二）建立完善的制度

建筑工程經(jīng)濟管理與控制是一項系統(tǒng)的工程，涉及到建筑工程相關的各方面，單純依靠建筑工程經(jīng)濟管理與控制人員的工作很難保證其全面落實。因此在對建筑工程經(jīng)濟進行管理和控制的過程中，應有意識的建立符合建設工程項目特點的工程經(jīng)濟管理與控制制度，對相關部門、崗位甚至具體人員在工程經(jīng)濟管理過程中應履行的義務和責任進行明確的規(guī)定，使相關人員在具體行為發(fā)生的過程中，有意識的落實工程經(jīng)濟控制與管理。設置的工程經(jīng)濟管理與控制部門只要針對各部門對工程經(jīng)濟管理工作的落實情況進行的跟蹤和全面的監(jiān)督評估即可以高質(zhì)量的完成建筑工程經(jīng)濟管理與控制工作，可見要保證建筑工程經(jīng)濟管理與控制工作的質(zhì)量，相關的制度規(guī)范必不可少。

（三）要做好合同資金計劃管理工作

在房地產(chǎn)項目進行建設的過程中，必須根據(jù)工程現(xiàn)場的施工情況、工程建設的進度等對工程經(jīng)濟進行管理，這樣可以有效的對資金進行科學合理的使用、節(jié)約工程施工的經(jīng)濟，有效地提升工程的經(jīng)濟效益。同時還需要對工程資金的使用情況進行監(jiān)督與控制，并且還需要根據(jù)工程施工的方案來對工程進行有序的施工，盡最大的可能保證建筑工程施工的順利進行，有效地防止工程項目在的過程中出現(xiàn)的資源浪費情況，只有這樣才可以對工程經(jīng)濟進行控制，此外，還應該加強對項目合同、工程施工的組織結(jié)構(gòu)、項目在建設的過程中使用的施工技術(shù)標準以及相關的經(jīng)濟等多方面的重視以及監(jiān)控，這樣可以有效地保證工程在建設的過程中各方面的經(jīng)濟支出能夠符合相關的要求。但是，在此過程中，需要加強注意的是，在工程施工建設的過程中，項目可能會受到各種因素的影響，所以，在工程施工的過程中，需要加強對施工現(xiàn)場的簽證管理，

（四）施工階段

在建筑工程的施工階段，我們對于工程經(jīng)濟的主要管理者就是施工單位。施工單位對于材料的選擇、對于工人的開支、對工期的設置都影響著整個建筑工程的經(jīng)濟，所以，我們在建筑工程的施工階段也要對其進行經(jīng)濟的動態(tài)管理與控制。首先，我們應該加強對于合同的管理，合理分析合同條款中與企業(yè)有關的方面，并對其采取相應的措施。其次，我們要對整個施工環(huán)節(jié)進行掌握和控制，將具體建筑工程的施工過程中所涉及到的各個環(huán)節(jié)都進行詳盡的安排，合理的利用各項設備和資源，將整個建筑工程的經(jīng)濟投入降到最低。還有就是要對施工人員進行合理的安排工作。我們的建筑工人是建筑工程的主要完成主體，我們要在保證其工作效率的基礎上最大程度的保證工人的勞動效率，也最大程度的保證企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)的過程中經(jīng)濟管理的重要性以及地位是毋庸置疑的。就目前的情況看，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度很快，但是相關的經(jīng)濟管理也問題也在不斷地增加，所以，必須優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理措施是解決相關問題的重要途徑。

作者:張秀玲 單位:山東華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻：

[l]王永娟.目標經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用[J]..房地產(chǎn)導刊,2014.

篇6

大家下午好！

我叫，市場科科長，現(xiàn)我就維護產(chǎn)權(quán)管理秩序、權(quán)屬登記、房地產(chǎn)市場管理、商品房預售登記、房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、交易合同備案等方面的工作，向在坐的各位領導作如下匯報：

一、經(jīng)濟指標完成情況

今年1-11月完成二手房交易登記31.11萬平方米，商品房交易登記37.91萬平方米，房屋抵押登記2160件，商品房買賣合同備案登記3306件，辦理商品房預售許可28件。

二、主要工作

1、高度重視思想建設。（1）把自身的思想作風建設擺在第一位。在實際工作中，我不斷提升思想素質(zhì)、開闊視野，始終把局黨組賦予我的權(quán)力當作一種責任和義務，堅決貫徹執(zhí)行黨的方針、政策，嚴格按照法律法規(guī)辦事。一切從人民的利益出發(fā)，做到了敬業(yè)勤政、廉潔奉公、關心同事。 （2）在廉政建設上，結(jié)合工作實際，狠抓落實，牢記全心全意為人民服務的宗旨，正確對待權(quán)力、地位和自身利益，做人民的公仆。始終做到想人民群眾所想，急人民群眾所急，辦人民群眾所需，切切實實全心全意為人民謀利益。嚴格遵守各項規(guī)章制度，堂堂正正做人，踏踏實實辦事。

2、加強內(nèi)部管理，強化業(yè)務工作。（1）在加強科室管理中，制定了內(nèi)控制度，實行了崗位責任制和錯案責任制，制定檔案管理制度和案件傳遞制度，做到權(quán)屬登記審批上有管理下有監(jiān)督；工作中即有分工又有合作，嚴格執(zhí)行誰辦錯誰負責的原則提高辦案效率樹立我局良好形象。（2）圍繞建設文明型窗口這一中心，堅持微笑服務，以禮待人，探索文明服務的新思路，努力實現(xiàn)服務文明化，讓群眾滿意而來高興而歸。（3）正確對待，積極認真答復。答復人大代表議案和政協(xié)提案2件，回復群眾來信51件，接受網(wǎng)上咨詢150條答復率為100％。處理群眾來訪25件次，處理率100％，在處理來信來訪上，都認真對待仔細研究，甚至三番五次的上門協(xié)調(diào)處理，以群眾利益無小事的工作作風來解決每件群眾的訴求，得到群眾的認可。（4）以人為本，切實做好優(yōu)質(zhì)服務工作。為維護購房者權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，“成建制交房交證”， 即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定時間，在交房給購房者的同時，將《房地產(chǎn)權(quán)證》交給購房者的工作模式。在昌元城區(qū)成熟的房地產(chǎn)項目均實現(xiàn)“交房交證”模式，如“拓新上河城”二期等項目。（5）提高房管工作的“透明度”，堅持做到“六公開”原則，即公開服務內(nèi)容、公開申報材料、公開受理及審批條件、公開收費標準及依據(jù)、公開承諾時限和辦事程序，同時設立了監(jiān)督電話，房管網(wǎng)站設立了投訴專欄，加強社會監(jiān)督，切實做到了遵紀守法，規(guī)范運作，依法行政。（6）縮短辦件時限，提高工作效率，將房產(chǎn)抵押登記承諾時限由原來規(guī)定的五個工作日縮短為當日辦結(jié)，并且在咨詢、受理工作中落實首問責任制、首辦責任制、一次性告知制和錯案責任追究制，使所有辦件有受理、有落實、有辦結(jié)、有保障。（7）提供優(yōu)質(zhì)、高效、便民、快捷的服務保障，我們建立了上門服務和現(xiàn)場辦公制度等新措施。對大批量的商品房按揭貸款和大批量的辦證登記等實行上門服務，現(xiàn)場辦公，（如永榮礦務局2600戶的公房出售，益民廠270戶的公房出售、益民機械廠52個證2萬多平方米在9月26日）。對前來辦證的群眾做到“資料齊全馬上辦、資料不全指導辦、上門服務現(xiàn)場辦等原則，大大方便了廣大辦事群眾，最大程度的保障了群眾的合法權(quán)益。真正實現(xiàn)了行政審批服務工作的規(guī)范、有序、高效，杜絕了“門難進、臉難看、話難聽、事難辦”的衙門作風。贏得了群眾的好評。（8）解決“兩證”遺留問題。通過主動上門或多方協(xié)調(diào)已解決兩個項目的“兩證”遺留問題，0.76萬平方米，80余戶的房地產(chǎn)權(quán)證。為政府化解了矛盾也樹立了房管形象。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；難點

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及面廣，包含了很多內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的整個過程，如前期的決策、中間的施工以及后期的使用都可以納入項目工程管理，在項目開發(fā)階段，各個部門之間、部門與社會之間能不能有效配合直接影響了項目建設，因此對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行管理需要很強的專業(yè)性和針對性，有序合理的管理才能保證整個工程正常運行，項目管理是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)，它主要包括設計管理、現(xiàn)場管理和后期管理。設計管理，設計管理涉及項目的整個運轉(zhuǎn)周期，房地產(chǎn)開發(fā)項目并不僅僅是對土地資源的利用，而是由一系列緊密聯(lián)系的活動構(gòu)成，而且各個活動之間是前后相繼的關系，后期工作的進行都建立在前期工作完成了基礎上，因此進行有效的設計管理是十分必要的，設計管理工作在項目開發(fā)前進行，經(jīng)過研究討論與修改，設計方案在最小的損失下一次次完善，直到符合要求?，F(xiàn)場管理是在設計管理的具體實施，根據(jù)設計管理的策劃確定各種資源的配置，并對現(xiàn)場出現(xiàn)的問題進行相應的處理，確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效運行。后期管理主要是物業(yè)管理，良好的物業(yè)管理可以提高開發(fā)商的形象，實現(xiàn)潛在營銷，提高經(jīng)濟收益。

一、設計管理中存在的問題與解決措施

首先是開發(fā)商的問題，其一是開發(fā)商對于市場需求缺乏可行性研究.這其實就是說在項目開發(fā)的最初期就要充分考慮開發(fā)產(chǎn)品的市場定位問題，要求開發(fā)出適應市場和效益最優(yōu)化產(chǎn)品，在適合市場定位前提下展開項目方案設計和圖紙設計，經(jīng)過優(yōu)化后的施工圖才可以對項目預算實現(xiàn)合理控制。其二，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的進行中，開發(fā)商無疑具有話語權(quán)，對于一個項目的進行他們很可能會因為自己的喜好而要求設計師對于設計成果進行一定的修改，有些不科學的要求很可能會對項目的進行造成一定的困擾。

其次是設計單位的問題，每一份設計都是設計師心血的結(jié)晶，都是設計師腦子里想法的呈現(xiàn)，只是這種設計符不符合實際需要并沒有被過多考慮；還有就是為了多掙錢，一味按照開發(fā)商的要求設計圖紙，并沒有科學化的進行考量。對此設計單位要有專業(yè)知識豐富的員工進行把關，盡量降低設計圖紙的出錯率，并保證在施工過程中有專人與工程總工聯(lián)系，以確保能及時解決工程建設過程中遇到的問題。為了防止設計中出現(xiàn)不合理現(xiàn)象，開發(fā)商可以采取按質(zhì)付酬的方法，在設計圖紙不符合要求或者是超出預算的時候要求設計師更改或者是減少設計費的支付，應用一定的標準對設計師形成約束。

二、現(xiàn)場管理中存在的問題與解決措施

首先是施工中的問題。施工期間是整個開發(fā)周期中最長階段，合理控制建設周期，是降低財務費用，提高資金回籠最為關鍵階段，合理控制工程個節(jié)點完成進度，主體工程與二裝配套工程統(tǒng)籌交叉施工，縮短建設周期，開發(fā)企業(yè)對具體項目實行項目經(jīng)理負責制度，專人落實協(xié)調(diào)內(nèi)、外部各部門、以及同乙方關系的溝通處理，使項目能夠平穩(wěn)順利進行。對施工中涉及到今后交付后容易出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，更要派專人負責落實跟進，階段性監(jiān)控工程質(zhì)量，工程部門要積極配合銷售部門等實現(xiàn)銷售任務發(fā)揮重要作用。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1、原材料的控制。應用的原材料必須是符合標準的，在訂立合同時將原材料應滿足的標準標明，在原材料進入施工現(xiàn)場前進行原材料的抽驗，不符合要求的原材料絕對不能進入施工現(xiàn)場。2、設備的檢驗。有些原材料對于配套設備的要求比較嚴格，因此絕對不要因為其他設備有類似作用就將其替換下來，按照標準檢驗設備。3、施工質(zhì)量的控制。質(zhì)量是一項工程的最基本也是最重要的要求，因此在質(zhì)量監(jiān)督方面要嚴格，在原材料與設備無誤的基礎上保證測量和計量方面的誤差在可允許范圍內(nèi)，混凝土的配置要根據(jù)要求計算計量配比，并在制造完成后進行試驗制作，制定有效的檢查、評定方法，保證技術(shù)和治療的達標。4、建立檔案制度。每個部門、每一項管理都該有對應的檔案管理，以備發(fā)現(xiàn)問題時落實到人，并能進行有效解決。

其次是現(xiàn)場管理的問題，房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理大都是委托給單位，因為房地產(chǎn)開發(fā)施工過程模式單一，并沒有很高的要求，所以負責監(jiān)理的單位一般都能夠勝任，但由于管理系統(tǒng)不完善，監(jiān)理單位對于各方面的進行或者質(zhì)量的把關往往不到位，如果這種現(xiàn)象得不到解決會造成日后工程質(zhì)量不達標，影響住宅質(zhì)量，因此要完善監(jiān)督隊伍，加強對施工質(zhì)量的檢測，質(zhì)量檢測問題可以由多個質(zhì)檢科工作人員完成，監(jiān)理公司進行統(tǒng)一管理，對比檢測結(jié)果。為了防止負責人員產(chǎn)生懈怠心理，可以實行競爭機制，設立兩個負責人，比較其工作成績，并進行獎勵，注意負責人不能過多，形成多頭管理后容易造成現(xiàn)場混亂、推諉責任的局面。

最后是不同項目管理部門的聯(lián)系不夠。不同的項目管理部門成了一個個小團體，與其他部門的聯(lián)系不多，一旦遇到問題不能進行及時有效的溝通，在引發(fā)問題后又會互相推脫責任，影響整個項目的管理水平。因此施工過程中需要一個有絕對執(zhí)行權(quán)的人進行協(xié)調(diào)，確保整個建設工程的有序進行。

三、后期管理中存在的問題及解決措施

物業(yè)管理的不足，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中最容易被忽略的部分，也是導致項目質(zhì)量和口碑不能建立和維持的根本原因。房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成可以說結(jié)束也可以說是個開始，結(jié)束是施工過程的結(jié)束，開始是樹立形象的開始。有些開發(fā)商只注重前期項目管理，對后期的物業(yè)管理不夠重視，其實這種做法是大錯特錯的，使用者的口碑會樹立開發(fā)商的形象，影響房屋銷售速度，有極大的潛在價值。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要及時與物業(yè)公司溝通，完善物業(yè)管理。營銷是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要一環(huán)，其實做好物業(yè)也是營銷的一部分。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項系統(tǒng)而繁雜的工程，進行良好的開發(fā)項目管理可以提高建筑質(zhì)量、進而滿足消費者的居住需求。加強前期管理。前期管理階段奠定了整個管理的基礎，因此要做好前期準備工作，負責人員必須熟悉前期準備工作的內(nèi)容，并進行準確操作，掌握工作的關鍵，協(xié)調(diào)好各個部門間的合作與聯(lián)系；重視項目設計，項目立項后，設計就成了房地產(chǎn)開發(fā)建設的關鍵，設計圖紙的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的質(zhì)量和取得的收益。因此設計要在滿足市場需求的基礎上，實現(xiàn)安全、經(jīng)濟、功能與美觀的平衡，充分考慮地形、消費人群、風格和價格等各個因素，務必保證設計方案的合理與科學；完善施工管理，保證質(zhì)量；物業(yè)管理要積極，樹立企業(yè)形象。

參考文獻：

[1]陳祖.關于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J].四川建材.2006，13（2）：142～144.

篇8

通過研究山東濟南與浙江杭州兩地的房管信息系統(tǒng)建設案例,本專題希望能給我國不同類型的城市建設以圖管房信息系統(tǒng)提供借鑒。

改革開放30年的快速工業(yè)化和城市化進程以及住房分配制度改革,啟動了我國長期壓抑的住房需求,房地產(chǎn)市場展現(xiàn)了史無前例的繁榮。這一方面為解決“居者有其屋”的民生問題起了重要作用,另一方面也讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但在房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的過程中,出現(xiàn)了一些不和諧的現(xiàn)象,無證售房、一房多售、虛假合同、捂房惜售等行為給老百姓帶來了很大的危害。這其中,一房多賣對老百姓危害最大。一些老百姓拿出辛辛苦苦一輩子攢的買房錢,不但沒能住上新居,還落得錢房兩空,這給家庭帶來了無盡的傷痛,同時嚴重影響了房地產(chǎn)市場的健康有序以及社會的和諧發(fā)展。

值得慶幸的是,如今,信息化建設,尤其是GIS技術(shù)的使用,正在消除這種情況。那么,GIS能夠如何封殺一房多賣行為呢?

揭示房產(chǎn)交易三種騙局

一房多賣主要有三種表現(xiàn)形式:其一,銷售那些已經(jīng)被人購買或者認購的房子;其二,銷售那些產(chǎn)權(quán)受限的房屋,如已經(jīng)被法院查封或已經(jīng)抵押給銀行的房屋;其三,銷售不具備銷售條件的樓盤,如已經(jīng)被鑒定為危房的“短命樓”。按理說,房子被人購買,房管部門要進行產(chǎn)權(quán)登記;如果房屋產(chǎn)權(quán)受限,房管部門也會進行抵押登記,每一個樓盤在頒發(fā)銷售資格證書時都要經(jīng)過房管部門的嚴格鑒定。也就是說,這幾種情況從理論上來講,在房管部門都應登記在案,為什么還有一些黑心開發(fā)商能鉆空子,拿這些不具備銷售條件的房子去坑人呢?

原因很簡單,那就是開發(fā)商與購房人之間信息的不對稱。房產(chǎn)信息缺乏權(quán)威渠道,購房人很難從管理部門獲取權(quán)威數(shù)據(jù)和交易信息,只能從開發(fā)商處了解信息。這就讓少數(shù)受非法利益驅(qū)動的黑心開發(fā)商乘機鉆空子,利用老百姓急于購房的心理,采取欺瞞手段銷售那些不具備銷售條件的房子。這些現(xiàn)象的出現(xiàn),根源在于房地產(chǎn)信息化的不完善,以及由此帶來的信息不對稱。

避開傳統(tǒng)系統(tǒng)的痛處

如今,政府已經(jīng)認識到了這些問題,并針對性地提出了一些可行的解決方案。《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確提出:要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系,加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全房地產(chǎn)市場預警預報體系,用信息化手段監(jiān)管房地產(chǎn)市場。

我國房產(chǎn)信息化工作起步很早,但較早時候的房產(chǎn)信息化主要側(cè)重于計算機輔助的房產(chǎn)證制作和管理,后來逐步過渡到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記審批過程管理。房子是位于一定地理位置的特殊不動產(chǎn),要找到具體某套房子,必須清楚地知道該房子所在的標準地名、樓盤號;要了解房子的結(jié)構(gòu)特點,要知道房子的容積率、建筑面積、分攤面積、使用面積,必須繪制和使用房產(chǎn)平面圖、房產(chǎn)分層分戶圖等地圖資料。這就需要把房產(chǎn)信息和地圖關聯(lián)起來,與地名、地形等地理信息關聯(lián)起來,實現(xiàn)這種關聯(lián)的技術(shù)就是地理信息系統(tǒng)(簡稱GIS)。

早些年的房產(chǎn)信息化系統(tǒng)由于沒有引進GIS,房產(chǎn)平面圖和房產(chǎn)分戶圖都采用紙圖方式展現(xiàn)。這在管理中極為不便,經(jīng)常存在很多和地名對不上號無法查找定位或者有證無圖的房子。后來,采用計算機輔助制圖的CAD技術(shù)后,可以把房產(chǎn)管理所需要的圖形資料用背景的形式關聯(lián)到計算機中,但這仍然不能根本解決將地理信息與房產(chǎn)信息集成的問題。缺乏地理信息的房產(chǎn)信息即使出去以后,也是不完備的信息,老百姓很難通過這些不完備的信息去識別一些不法房地產(chǎn)商或者黑心中介的騙局。

用GIS實現(xiàn)以圖管房

房產(chǎn)信息具有顯著的空間信息特性,將GIS引入房地產(chǎn)管理是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理方式的一個突破,它標志著房地產(chǎn)管理走向更加成熟、更加規(guī)范的模式。面對房產(chǎn)信息系統(tǒng)發(fā)展的新形勢,我們對房地產(chǎn)管理部門所管理的信息進行分析后發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)管理實際上就是對“人”、“房”以及“人和房的關系”的信息的管理。雖然權(quán)屬關系(即“人”與“人和房的關系”)在不斷變化,但“房”基本上是不變的。而且這些“房”的最小單位是戶室,而這些戶室都是以地址的形式體現(xiàn)的(如房屋土地坐落、注冊地址、通信地址、郵政編碼)。同時,房屋的坐落具有模糊、易變、不精確的特點,難以從根本上解決房屋的標識定位問題。把GIS技術(shù)引入房產(chǎn)管理中,可使房產(chǎn)信息所具有的空間信息的特性得到充分體現(xiàn)。利用這個特性,可以將房地產(chǎn)管理的基本單元――戶室作為一個通用的地理空間表達單元,利用先進的面向?qū)ο蟮臄?shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)倉庫、GIS技術(shù),將土地、樓盤、房屋等資源數(shù)據(jù)存儲在統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫中,形成資源數(shù)據(jù)庫,使其能夠與其他業(yè)務系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)實現(xiàn)共享,提高數(shù)據(jù)的利用率和一致性,實現(xiàn)房產(chǎn)空間信息的一體化管理。通過這種應用,不僅可以通過圖形來惟一定位和標識房屋,而且可以實現(xiàn)基于圖形的查詢、分析和預測功能。這是傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)和CAD系統(tǒng)不能實現(xiàn)的。

房地產(chǎn)信息化的關鍵在于如何獲取、管理、分析和利用千變?nèi)f化的海量房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)信息的采集手段主要依賴地產(chǎn)項目的測繪成果,所以,規(guī)范房地產(chǎn)項目測繪管理是房地產(chǎn)信息化的關鍵環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)的測繪采集軟件主要采用以制圖為中心的CAD內(nèi)核模式,無法真正為房產(chǎn)GIS提供信息來源。以超圖公司的SuperFloor為代表的新一代測繪采集軟件,采用GIS為內(nèi)核來構(gòu)建,有效地規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源,方便管理部門有效地進行成果備案,并將測繪成果作為數(shù)據(jù)入庫 。同時,這部分數(shù)據(jù)會共享給相關管理部門審核發(fā)放《商品房預售許可證》。

通過GIS技術(shù)的支持,可以實現(xiàn)多種方式的統(tǒng)計分析。可以針對某一時間范圍內(nèi)的交易狀況制作統(tǒng)計圖表和建立分析模型,預測未來一段時間內(nèi)特定地區(qū)的房屋價格走勢。可以通過在地圖上制作統(tǒng)計專題圖,直觀地反映不同區(qū)域不同類型房屋的交易狀況,作為未來決策的依據(jù)。

基于地理信息系統(tǒng)實現(xiàn)以圖管房,房產(chǎn)信息就可以既包含產(chǎn)權(quán)屬性,又包含地理位置、坐落地名等在內(nèi)的豐富的地理信息。在此基礎上,可以通過三條途徑來封殺一房多賣行為:第一,在管理部門網(wǎng)站上公布所有預售證信息;第二,房地產(chǎn)商銷售房屋時,必須在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上進行報備登記,在報備過程中就可以利用房產(chǎn)管理部門提供的房產(chǎn)信息對房地產(chǎn)商提供的銷售信息進行審核,對那些不具備銷售條件的信息一律攔截;第三,建立基于地圖的房產(chǎn)信息網(wǎng)站,讓老百姓在電子地圖上輕松點擊就能知道自己所鐘意的房子是否存在產(chǎn)權(quán)限制,是否具備銷售資質(zhì)等。

邁向服務式GIS

房產(chǎn)管理部門是包含產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、房屋安全等多項業(yè)務的綜合部門,這些部門間的信息需要充分共享。同時,房產(chǎn)管理部門還需要從城市規(guī)劃、城市國土管理等多個部門獲取信息,也需要向城市其他政府部門提供房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息共享的壓力與日俱增。與此同時,房產(chǎn)管理業(yè)務發(fā)展非?？?一些新的業(yè)務需求不斷提出來,房產(chǎn)信息系統(tǒng)不斷被要求進行升級改造。傳統(tǒng)的系統(tǒng)升級改造每一次都是對上一次工作的全面,導致升級改造工作變得越來越困難。

那么,到底有沒有一個比較好的辦法能解決信息共享和升級改造的難題呢?答案就在面向服務架構(gòu)的思想(SOA),該思想的核心就是實現(xiàn)業(yè)務敏捷。

基于SOA架構(gòu),房產(chǎn)管理部門可以方便地整合和規(guī)范房產(chǎn)業(yè)務信息,為上級機關和社會公眾提供全面、真實、可靠的交易信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)作為決策的依據(jù),并且可以以服務的方式與其他相關部門共享相關數(shù)據(jù)?；赟OA架構(gòu)的系統(tǒng)可以實現(xiàn)對內(nèi)管理與對外服務的一體化,通過內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)共享,提供功能齊全的對外服務窗口,實現(xiàn)網(wǎng)上辦證、結(jié)果查詢、投訴咨詢,形成以房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)為核心的網(wǎng)絡辦公體系,達到對內(nèi)規(guī)范業(yè)務辦理模式,對外方便群眾辦事,實現(xiàn)政務公開的目的。結(jié)合業(yè)務審批流程,通過互聯(lián)網(wǎng)、市民郵箱、手機短信等形式,為市民提供了業(yè)務辦理的進程及結(jié)果的實時查詢、辦證結(jié)果通知等服務。在全面及時公布全市新建樓盤預(銷)售情況、全市主要中介公司網(wǎng)上出售/出租房源信息、二手房掛牌情況、成交率及其走勢信息外,還可以在網(wǎng)上提供豐富的信息,如預(銷)售月度排行榜、合同撤銷排行榜、連續(xù)預定排行榜和企業(yè)誠信投訴排行榜。在解決市場信息不透明、不對稱的問題的同時,有效引導群眾理性購房,真正實現(xiàn)服務于民,達到規(guī)范房產(chǎn)市場的目的。

篇9

[關鍵詞]個人住房貸款 壘融風險

中圖分類號：F830.58 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）12-0317-01

1 個人住房貸款業(yè)務存在的問題及風險

1.個人信用制度缺位，個人資信風險難以準確地判斷和有效地控制

對借款申請人進行信用調(diào)查是銀行開展消費信貸業(yè)務的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機構(gòu)來完成信用調(diào)查工作，但由于我國個人資信制度尚未建立.對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標準，銀行只能以借款人所在單位開具的收人證明等材料做為信用評定的依據(jù).其真實性、時效性難以確定，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，其個人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準確判斷和有效把握。

2.房地產(chǎn)項目按揭合作不規(guī)范.房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險無法控制

房地產(chǎn)項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務的源頭，對合作方的資質(zhì)、項目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈.導致一個項目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機構(gòu)介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額.不正確地迎合來自社會各方面的某些需要，在競爭中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營原則，片面地追求份額，采用不正當?shù)母偁幨侄?，放松對開發(fā)商資質(zhì)和項目合法性的審查及工程建設的監(jiān)理，對開發(fā)商售樓資金放任自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務的良性發(fā)展。

3.抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展

由于住房貨幣化分配.抵押登記工作量成數(shù)量級增長.房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應，辦事效率低.抵押登記工作進展得十分緩慢.增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新、抵押貸款新業(yè)務品種的創(chuàng)新和發(fā)展

4、個人住房貸款的風險轉(zhuǎn)移機制不健全

由于個人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風險的可能性較大，急需建立風險轉(zhuǎn)移機制。個人住房貸款擔保或保險機制尚未建立，缺乏為信用提供擔保的經(jīng)營機構(gòu)。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難，特別是對已進住的房產(chǎn).在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn)。

5.科技含量低.貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務發(fā)展速度不相適應

零售業(yè)務與批發(fā)業(yè)務相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期限長，管理成本高的特點，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務有很大差別。特別是個人住房貸款業(yè)務迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計分析、預測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求，但由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低.信息處理速度慢，不利于經(jīng)營管理水平的提升。

6.從銀行資金的來源與運用的角度來看.存在短存長貸風險

目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講.個人住房貸款的規(guī)模應有銀行自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀行個人住房貸款指標、資金緊張

7.從銀行經(jīng)營效益來看，目前個人住房貸款享受國家

優(yōu)惠利率，6～30年期的年利率為5.58，而一年期的定期存款年利率2.25.利差僅為3.33，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財力.這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小.相反由于個人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長.在企業(yè)融資審查嚴格的情況下.助長企業(yè)套取個貸資金長期使用.增加銀行信貸風險。

2 防范和化解金融風險的經(jīng)驗借鑒

1.由政府部門牽頭.盡快成立個人資信評估系統(tǒng)

信用記錄在發(fā)達國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證明，任何銀行、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性的信用管理基礎。具有良好信用記錄的個人或企業(yè)，在尋求貸款、信用消費、交易往來中.都會享受到極大的便利，可以為銀行決策提供依據(jù)，減少決策失誤應由政府部門牽頭，成立相應的中介機構(gòu)，建立起個人資信評估系統(tǒng).把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價.以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。

2.加強個人住房貸款前期合作項目的審查和預售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險

嚴格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項目品質(zhì).選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項目，在合作項目的選定上，制定一套嚴謹、科學的管理辦法。對于預售房，應借鑒新加坡的經(jīng)驗，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項目工程賬戶，對預售房資金使用按照工程進度進行撥付.防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā)，亂鋪項目，在經(jīng)營管理不善的情況下，造成逾期交房或工程爛尾.損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全。

3.建立靈活多樣的擔保制度在貸款的擔保

上不應局限于所購住房進行抵押.應借鑒西方國家的經(jīng)驗和做法：（1）由政府部門成立專業(yè)的政策性擔保機構(gòu)，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費信貸進行擔保；（2）成立商業(yè)性的擔保公司提供信用保證；（3）建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結(jié)合的方式。

4.建立市場化的個人住房貸款利率管理體系

目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務，隨著我國加人WTO步伐的日益臨近，為加強我國商業(yè)銀行的競爭力，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系

5.加大科技投人.提高銀行個人住房貸款經(jīng)營管理水平

由于個人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長的特點，銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段已不能適應迅猛發(fā)展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風險預防監(jiān)測水平，有效防范風險。

篇10

房地產(chǎn)財務工作總結(jié)范文一

一、職能發(fā)展

過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

x、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算x同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

x、對會計報表進行梳理、格式作相應的調(diào)整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

x、修改完善了會計結(jié)算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內(nèi)部管理做好前期工作。

x、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規(guī)范目標化管理、提高經(jīng)營績效、統(tǒng)籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。

財務x同管理月總結(jié)

公司推出“財務、x同管理月活動”，說明公司領導對財務、x同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、x同管理月活動”的重要性，財務總監(jiān)姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現(xiàn)狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經(jīng)濟業(yè)務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業(yè)務對公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補。針對“財務、x同管理月活動”進行了工作布置。

x、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)x公司管理要求對開發(fā)成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對比前后的一致性;二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

x、配x目標責任制，對財務內(nèi)部管理報表的格式及其內(nèi)容進行再調(diào)整，目的，一是要符x財務管理的要求;二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財務內(nèi)部管理報表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團公司對新調(diào)整的財務內(nèi)部管理報表的格式及其內(nèi)容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內(nèi)相對穩(wěn)定的表式。

x、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構(gòu)，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯(lián)系要求。xx月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

x、對各公司進行一次內(nèi)部審計，目的，是對各公司經(jīng)營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。

x、根據(jù)公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規(guī)范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內(nèi)部開展規(guī)范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

x、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內(nèi)容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識;二是會計基礎知識，非專業(yè)人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西;三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。

經(jīng)過調(diào)研、溝通、設計，于xxxx年xx月推出《成本費用明細分類目錄及說明》;于xxxx年xx月xx日推出《會計報表管理試行辦法》;xxxx年x月xx日推出《會計憑證管理試行辦法》。

會計報表推出執(zhí)行x個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表(內(nèi))ⅳ《經(jīng)營情況表》”和“會計報表(內(nèi))ⅴ《中小企業(yè)融資及中小企業(yè)融資成本情況表》”。會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，x月份實行逐步換新的辦法，x月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜x管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足。xxxx年x月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據(jù)意見，根據(jù)大家的建議，對會計結(jié)算單據(jù)作進一步完善，并于xxxx年x月xx日下發(fā)了有關規(guī)定。

經(jīng)過財務x同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結(jié)算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

x、會計審核

會計審核是把好企業(yè)經(jīng)濟利益的關鍵，嚴格按有關規(guī)定執(zhí)行，決不應個人面子而放松政策。

如，親親家園項目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項目地稅務機關提供的發(fā)票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發(fā)票的來源嚴格審核，并將此項規(guī)定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當?shù)囟悇諜C關辦理相關手續(xù)，并使用當?shù)囟悇諜C關提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯(lián)系稅務機關如何開具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

x、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配x材料部門調(diào)整采購結(jié)算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時才轉(zhuǎn)到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發(fā)現(xiàn)過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應的“樓梯磚”，xxxx年xx月xx日供給浙江大經(jīng)有限公司和xxxx年xx月xx日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于xxxx年x月x日前來辦理結(jié)算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結(jié)算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調(diào)撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結(jié)算”三個環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質(zhì)與數(shù)量。如x月份與施工單位核對鋼材時發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實，是廠家供貨時未注明等級，發(fā)現(xiàn)后也未及時補救，只在“結(jié)算聯(lián)”上進行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧?ldquo;采購---供貨---結(jié)算”三個環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

房地產(chǎn)財務工作總結(jié)范文二

過去的近一年的時間里發(fā)生的點點滴滴，更是讓我時?；匚?，時常想念。在XX的這段時間，不僅認識了這么多好同事，更多的是學到了很多東西，以前對房地產(chǎn)一無所知的我，現(xiàn)在也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購房合同，這對我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的美好時刻，我把自己這一年來的工作做了一個總結(jié)，有值得驕傲的工作成績，也有不足的工作缺點，也希望通過總結(jié)，對自己有一個正確的認識，也請領導，同事對我的工作進行監(jiān)督。

作為一名財務工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責，也是嚴格在照此執(zhí)行。

1、嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時存入銀行。審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯。對收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。

3、堅持每日盤點庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發(fā)現(xiàn)，及時改正。嚴格遵守銀行結(jié)算紀律，對拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。

4、嚴格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務。對業(yè)務單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務手里。對于這快日常工作，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當月考勤情況，詢問李總當月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認。最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務有一定關系的工作，就是去集團公司給媒體及相關業(yè)務單位請款。李總剛交給我這份工作的時候，我并沒有把它和業(yè)務聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導，我逐漸對房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時間。而且，我將請款這項工作用細致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計。

當然，一年的工作要用文字寫完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結(jié)到這里，以后工作上有有待提高的地方，請領導和同事多指導，爭取在新的一年里，把工作做得更細，更完善，不出癖漏。

房地產(chǎn)財務工作總結(jié)范文三

一、會計核算工作

眾所周知，會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是財務人員安身立命的本錢，是各項財務工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，成為我們財務部向上進階的新課題。為努力實現(xiàn)這一目標，財務部主要開展了以下工作：

1、建立會計核算標準規(guī)范，實現(xiàn)會計核算的標準化管理。財務部根據(jù)房地產(chǎn)項目核算的需要、根據(jù)納稅申報的需要、根據(jù)資金預算的需要，設計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產(chǎn)會計核算的教科書做為財務部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會計核算標準規(guī)范可以使我公司的帳務不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規(guī)范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務。值得一提的是，按照我們設的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設置得到了集團領導的好評。

2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現(xiàn)在的財務部內(nèi)部會計核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財務信息能有序地、按時、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財務報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務部的各類財務數(shù)據(jù)的及時性和準確性均達到集團財務部的要求。

3、加強各業(yè)務單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對帳目，使得我公司XX戶客戶往來和XX戶的供應商往來帳目清楚準確。同時加強應收往來款的追討，在年內(nèi)追回了XX的往來款XX萬元。

4、除此之外，財務部組織全體員工在20xx年共完成了：收取XX二期回籠房款XX億元，契稅維修基金XX萬，審核原始憑證X萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證XX張。出具統(tǒng)計報表XX份出具納稅申報表XX張，稅源統(tǒng)計表XX張。出具XX集團、XX集團相關財務報表XX張，出具預算報表XX張等。

二、 融資、預算與資金管理工作

資金對于企業(yè)來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪行業(yè)周期的歷史時刻，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對整個房地產(chǎn)業(yè)進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成XX改制投產(chǎn)、工業(yè)項目的全面掛牌啟動，XX的前期開發(fā)。最嚴重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風險。所以對于20xx年財務部來說，如何做好融資?如何做好資金預算?如何做好資金管理成了財務部擺在第一位的頭等大事。為此，財務部也投入了大量的時間和精力去做好相關資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關。

1、財務部加強與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線?？捎捎谑艿絿邑泿耪叩暮暧^調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營風險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。20xx年XX市各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降XX%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環(huán)境下，財務部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級主管領導洽談、會餐、應酬，跑了多少次銀行、復印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時間，財務人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計了。值得高興的是，最終財務部在公司領導的正確指導下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在X行的X億元房開貸款、XX萬元工業(yè)項目貸款和XX萬元額度的承兌匯票，完成了XX行的XX萬元的工業(yè)貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務，因為我公司的資產(chǎn)負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，XX財務部可以驕傲地說，在融資方面，XX年XX財務部走在了同行業(yè)財務部的前面。

2、預算執(zhí)行方面，在公司領導的大力推動下，在財務部的積極組織下，目前公司的全面預算管理工作已經(jīng)融入到各個部門的日常工作當中，各個部門已經(jīng)能熟練的運用全面預算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務部還定期組織預算差異分析會議，總結(jié)討論預算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個部門對財務數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個部門在財務部的組織下積極投入地參與全面預算管理，為來年的全面預算的編制和推行打下堅實的基礎。也正是因為有了全面預算，才使得公司領導對資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對資金進行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時，根據(jù)已編制的預算，在較短時間內(nèi)比較各家銀行的理財產(chǎn)品，從各家銀行中選出與X行簽訂了購買XX萬理財產(chǎn)品，六個月利率為XX%，為公司獲得理財收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在X行理財X次每次分別為X萬元(X天)、X萬元(X天)、X萬元(X天)，共獲得理財收益XX元。在X行理財X次，每次XX萬元分別為XX天和XX天，獲得理財收益XX。1月開始IPO打新股，投入XX萬元，獲得理財收益XX萬元。使得公司全年獲得理財收益為XXX萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。20xx年財務部共辦理承兌匯票XX筆，充分用足商行XX萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財務部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況;建立了資金日報體系，每日向公司領導上報頭天的公司資金狀況，為公司領導進行資金調(diào)度提供了依據(jù);每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準確性和安全性;不定期地對庫存現(xiàn)金進行盤點;在大量收款的幾天，每天核對收款收據(jù)與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性;在付款流程上增加了資金經(jīng)理對出納填制的支票和進帳單的復核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個新的臺階。

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