導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項(xiàng)目造價(jià)；造價(jià)管理

中圖分類號(hào)：TU723文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、我國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理現(xiàn)狀

我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的項(xiàng)目造價(jià)管理制度起源于50年代完善于80年代，現(xiàn)階段所運(yùn)行的造價(jià)管理制度是在國(guó)家的直接參與中進(jìn)行的，制度明確的規(guī)定了造價(jià)單位必須對(duì)不同設(shè)計(jì)階段的部分編制相應(yīng)的預(yù)算，而預(yù)算的編制內(nèi)容、原則以及方法等由國(guó)家建設(shè)主管部門制定，項(xiàng)目造價(jià)的必要條件是國(guó)家控制利稅以及工資的分配，再加上原材料的價(jià)格等，在經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)穩(wěn)定的前提下，預(yù)算制度毫無(wú)疑問(wèn)是會(huì)對(duì)財(cái)政建設(shè)以及項(xiàng)目工程的造價(jià)核定發(fā)揮積極作用的。

隨著城市化腳步的加快，近年來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)除了重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，對(duì)于其工程造價(jià)的部分也提出了更高的要求，房地產(chǎn)工程造價(jià)需要進(jìn)行事前、事中以及事后的預(yù)控已成為國(guó)際基本要求。但是，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)由于長(zhǎng)期處在一種提倡“先建設(shè)、再算賬”，“重實(shí)施、輕決策”的做法中，便使得工程項(xiàng)目的建設(shè)在項(xiàng)目造價(jià)方面很難實(shí)現(xiàn)全面預(yù)控，同時(shí)，由于我國(guó)繁多的工程建設(shè)隊(duì)伍中一些單位的項(xiàng)目造價(jià)工作人員缺乏相應(yīng)專業(yè)的技術(shù)水平以及業(yè)務(wù)能力，也會(huì)使工程項(xiàng)目的造價(jià)以及管理出現(xiàn)問(wèn)題。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理需要達(dá)到的新目標(biāo)是建立建設(shè)符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與國(guó)情的項(xiàng)目造價(jià)的現(xiàn)代化管理制度以及學(xué)習(xí)先進(jìn)的科學(xué)管理經(jīng)驗(yàn)，不斷完善和提高我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的管理水平以及編制的水準(zhǔn)。

二、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理的因素

1.項(xiàng)目管理人員的影響

勞動(dòng)力是工程建筑順利實(shí)行的基本要素，而在項(xiàng)目工程的管理環(huán)節(jié)，造價(jià)的管理人員起著重要的作用，他們將完成編制管理預(yù)算這個(gè)重要而復(fù)雜的部分，這個(gè)部分將直接決定項(xiàng)目工程的產(chǎn)品定價(jià)。因此，這便要求相關(guān)管理人員具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作能力以及良好的工作態(tài)度。另外，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員也應(yīng)該具備相應(yīng)的技術(shù)能力以及強(qiáng)烈的責(zé)任心，他們將對(duì)整個(gè)施工項(xiàng)目的技術(shù)、質(zhì)量以及安全和工程進(jìn)度負(fù)著直接的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。項(xiàng)目管理人員應(yīng)該認(rèn)真貫徹執(zhí)行好國(guó)家以及上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工環(huán)節(jié)的技術(shù)要求、安全生產(chǎn)規(guī)范、環(huán)境保護(hù)規(guī)定以及勞動(dòng)保護(hù)法等等，并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立體式的框架管理，合理分配好各部門人員的崗位責(zé)任以及各環(huán)節(jié)的相關(guān)工序，認(rèn)真履行管理人員的職責(zé)與義務(wù)。

2.建筑設(shè)計(jì)圖的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)圖是企業(yè)執(zhí)行預(yù)算編制的主要依據(jù)，在整個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目建設(shè)中建筑設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目造價(jià)具有很大的影響，起著關(guān)鍵作用。特別是對(duì)于項(xiàng)目工程的初步勘測(cè)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)，如果能夠在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初就對(duì)其有比較精準(zhǔn)的定位，然后合理的進(jìn)行平面圖的設(shè)計(jì)及確定建筑結(jié)構(gòu)、工藝和相關(guān)原材料的選擇，便能為房地產(chǎn)項(xiàng)目之后的項(xiàng)目造價(jià)提供可靠依據(jù)，使企業(yè)能夠節(jié)約一定成本，保證工程質(zhì)量。

3.建筑施工單位的影響

施工單位是工程建設(shè)施工的主體，如果施工單位的技術(shù)力量不足，施工方法不得當(dāng)，計(jì)劃安排不夠周密，問(wèn)題解決不及時(shí)；或是工程施工的設(shè)計(jì)變更太多，變化過(guò)大；或是剛進(jìn)入新的技術(shù)領(lǐng)域，對(duì)于新技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)、方法等不熟悉，自身難以應(yīng)用等。這些會(huì)直接影響到工程施工的質(zhì)量以及花費(fèi)，因此合理把握好建筑施工的環(huán)節(jié)，將有利于企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目造價(jià)的管理。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理實(shí)施的辦法

1.項(xiàng)目投資階段進(jìn)行可行性分析和投資估算

投資階段進(jìn)行造價(jià)管理是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)行的統(tǒng)籌規(guī)劃，這個(gè)階段所涉及的內(nèi)容包括物業(yè)的開(kāi)發(fā)、建筑建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑設(shè)備的選用等各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這個(gè)部分的敲定對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目工程來(lái)說(shuō)有著巨大的影響。因此，對(duì)于此階段的造價(jià)管理必須進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目可行性分析，根據(jù)前期資料科學(xué)的進(jìn)行投資估算的編制工作。項(xiàng)目的投資階段通常需要造價(jià)管理部門和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單位共同合作，造價(jià)團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)其市場(chǎng)分析師、項(xiàng)目工程師以及造價(jià)師和會(huì)計(jì)師等充分利用價(jià)值管理原理在保證工程建設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告；同時(shí)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單位也要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的各方因素綜合考慮和深入調(diào)研，科學(xué)的評(píng)價(jià)項(xiàng)目能夠獲得的最終效益。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段注重功能與造價(jià)平衡

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是整個(gè)工程造價(jià)管理的重要部分，對(duì)項(xiàng)目投資的影響占到百分之八十左右，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的造價(jià)起著重要作用。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在完成以后，由于其工程的龐大性和特殊性決定了即使在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)之前的設(shè)計(jì)存在漏洞也很難對(duì)其進(jìn)行全面補(bǔ)救，也就是說(shuō)隨著項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的完成，項(xiàng)目工程造價(jià)已經(jīng)基本確定。因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理提出以下幾點(diǎn)方法：

（1）大力推廣項(xiàng)目設(shè)計(jì)的招標(biāo)投標(biāo)

房地產(chǎn)建設(shè)工程開(kāi)展招投標(biāo)活動(dòng)，有利于建設(shè)單位擇優(yōu)選用施工企業(yè)，降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量及保證按工期交付使用，還有利于企業(yè)單位與國(guó)際接軌。建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)展招投標(biāo)活動(dòng)，可以深化建設(shè)體制的改革，規(guī)范建筑市場(chǎng)行為，完善工程建設(shè)管理體制，從根本上制止腐敗行為發(fā)生。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)行招投標(biāo)的制度來(lái)對(duì)相關(guān)的設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擇優(yōu)錄取，以此來(lái)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和先進(jìn)性。

（2）對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度

房地產(chǎn)商可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行專業(yè)構(gòu)成的一般分解，要求相關(guān)設(shè)計(jì)人員利用價(jià)值工程的相關(guān)原理對(duì)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、原材料選用以及設(shè)備的選擇上進(jìn)行對(duì)比、設(shè)計(jì)，爭(zhēng)取最大限度在功能保證的前提下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目造價(jià)的最節(jié)約。同時(shí)，毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量將直接影響工程項(xiàng)目建成之后的效益和價(jià)值。

（3）有效運(yùn)用價(jià)值工程原理優(yōu)化項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)方案

價(jià)值工程是一種對(duì)項(xiàng)目造價(jià)和產(chǎn)品功能分析進(jìn)行管理的方法。當(dāng)我們想對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行方案優(yōu)化時(shí)就得充分利用這一價(jià)值工程原理，來(lái)對(duì)我們的設(shè)計(jì)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)和決策，做到項(xiàng)目設(shè)計(jì)造價(jià)與功能的平衡，科學(xué)合理的降低造價(jià)。

3.項(xiàng)目施工階段做好事中控制

前面提到項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段的重要性以及相關(guān)造價(jià)管理的實(shí)施辦法，這里我們將提到的施工階段的造價(jià)管理也相當(dāng)重要。

（1）房地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)單位在執(zhí)行施工工作之前都應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行仔細(xì)的審核與計(jì)算。盡管對(duì)于一些地形比較特殊又規(guī)模龐大的屬于邊設(shè)計(jì)邊施工性質(zhì)的工程來(lái)說(shuō)，可能沒(méi)有足夠的時(shí)間來(lái)對(duì)施工圖進(jìn)行仔細(xì)審核計(jì)算，但是還是要嚴(yán)格遵行國(guó)家規(guī)定的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，盡可能的將可能出現(xiàn)在施工過(guò)程中的一些問(wèn)題在設(shè)計(jì)圖審核環(huán)節(jié)想出對(duì)策給予解決，提前做好避免施工過(guò)程中發(fā)生影響工程質(zhì)量與進(jìn)度的問(wèn)題甚至是返工問(wèn)題，這些問(wèn)題將導(dǎo)致企業(yè)不必要的人力和財(cái)力資源的浪費(fèi)。另外，要求現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員的配合，現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)人員要公平公正，客觀事實(shí)的反映施工現(xiàn)場(chǎng)具體的施工情況，熟悉現(xiàn)場(chǎng)施工細(xì)節(jié)，了解施工有無(wú)變更部分，有無(wú)增加減少工程量，具體變化發(fā)生的部位，變更簽證產(chǎn)生的時(shí)間等，現(xiàn)場(chǎng)施工與造價(jià)管理溝通配合，才能使得造價(jià)管理落到實(shí)處。

（2）建筑施工中難免會(huì)發(fā)生一些小的設(shè)計(jì)或是其他方面的變更，這個(gè)時(shí)候就需要施工隊(duì)伍先與建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)溝通，然后由施工單位或是建設(shè)單位提出相關(guān)意向并與設(shè)計(jì)溝通，最后優(yōu)選出比較經(jīng)濟(jì)合適的變更方案，同時(shí)注意變更方案下可能涉及的其他變更價(jià)格等的信息，努力做好項(xiàng)目工程施工的事中控制。同時(shí)，企業(yè)以及相關(guān)單位應(yīng)該嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)簽證的規(guī)范工作，制定一套完善的現(xiàn)場(chǎng)管理制度，做到簽證及時(shí)，內(nèi)容準(zhǔn)確，杜絕虛假簽證。

(3) 仔細(xì)審查合同價(jià)和工程量清單、基本單價(jià)及其他有關(guān)文件，結(jié)合工程進(jìn)度和質(zhì)量，正確進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)核工程付款賬單，按規(guī)定進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算；正確理解設(shè)計(jì)意圖，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，對(duì)設(shè)計(jì)不妥的地方及時(shí)更正；加強(qiáng)工程索賠控制，進(jìn)行全方位合同管理；熟練運(yùn)用概預(yù)算定額，合理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證；審查施工組織設(shè)計(jì)，利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較方法進(jìn)行綜合評(píng)審，運(yùn)用價(jià)值工程對(duì)施工階段材料及施工方案選擇進(jìn)行優(yōu)化，選擇合理的施工方案；深入現(xiàn)場(chǎng)，收集和掌握施工有關(guān)資料，審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整控制目標(biāo)，并為最終的工程結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。

4.項(xiàng)目竣工結(jié)算階段認(rèn)真審核結(jié)算

項(xiàng)目工程進(jìn)行竣工結(jié)算也就意味著該項(xiàng)目的順利完工，這是造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)，總的來(lái)說(shuō)，竣工結(jié)算也就是需要認(rèn)真的審核每一項(xiàng)工程是否順利完成，每一項(xiàng)工程變更是否符合規(guī)定，務(wù)必做到準(zhǔn)確計(jì)價(jià)項(xiàng)目工程，做到合理項(xiàng)目造價(jià)。在這個(gè)階段要對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行管理就需要我們認(rèn)真熟悉設(shè)計(jì)圖并且準(zhǔn)確核實(shí)實(shí)際的工程數(shù)量，同時(shí)，嚴(yán)格審查項(xiàng)目施工的合同并且合理處理相關(guān)的結(jié)算糾紛，最后，就是要做好全部工程材料價(jià)款的結(jié)算審查工作。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)項(xiàng)目工程的造價(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的管理與控制，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，因?yàn)楹侠淼捻?xiàng)目造價(jià)管理將會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的的項(xiàng)目支出，節(jié)約企業(yè)成本，保證企業(yè)長(zhǎng)期的可持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好項(xiàng)目造價(jià)的管理，就必須注重房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到竣工不同階段的造價(jià)特點(diǎn)，確保能夠找出合理應(yīng)對(duì)影響項(xiàng)目造價(jià)管理問(wèn)題的方法，順利完成項(xiàng)目造價(jià)管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳簫.房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程控制[J].中華建設(shè).2013(17).

[2]李金云.論房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)造價(jià)管理和控制[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用.2012(19).

篇2

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位，項(xiàng)目管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概述

1、1基本概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

1、2業(yè)內(nèi)分類

房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設(shè)項(xiàng)目管理（業(yè)主單位）、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理（設(shè)計(jì)單位）、工程咨詢項(xiàng)目管理（咨詢監(jiān)理單位）、施工項(xiàng)目管理（施工單位）和后期物業(yè)管理（物業(yè)公司）。

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過(guò)一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過(guò)程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行項(xiàng)目管理的方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項(xiàng)目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標(biāo)志，項(xiàng)目管理方法劃分為不同的形式：（1）按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等。（2）按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。（3）按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行項(xiàng)目管理的若干建議

4、1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的若干建議

建議對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。（1）項(xiàng)目策劃和投資決策階段對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算形成初步的成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。（2）設(shè)計(jì)階段的成本控制，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題：要以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本，將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。（3）動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約，另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。（4）招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。（5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。（6）結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)做好周密的預(yù)測(cè)，采取相應(yīng)的對(duì)策，避免盲目投資。對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)要進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到有的放矢。

4、2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的若干建議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要有：項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)的創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)、以及政治政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)等。在科學(xué)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上，建議：（1）建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目（包括在建和意向）、適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。也就是說(shuō)，要學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī)，才能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。（2）在企業(yè)內(nèi)部積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定符合質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序。（3）加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過(guò)程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的條件，為項(xiàng)目合同管理營(yíng)造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過(guò)程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過(guò)程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過(guò)程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。（4）利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過(guò)程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。（5）重視項(xiàng)目完成過(guò)程中階段性工作、實(shí)施結(jié)果的評(píng)價(jià)考核，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)正確認(rèn)識(shí)自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評(píng)定由項(xiàng)目管理層組織進(jìn)行，也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段或者按照計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)進(jìn)行，考核的內(nèi)容是計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)完成管理情況和階段性目標(biāo)完成情況，考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計(jì)劃、調(diào)整目標(biāo)，是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項(xiàng)目管理考核評(píng)價(jià)的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分，考核評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目管理層（主要是項(xiàng)目經(jīng)理），考核的內(nèi)容是按照《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施情況、項(xiàng)目管理水平、管理績(jī)效進(jìn)行終結(jié)評(píng)價(jià)，確認(rèn)階段性考核的結(jié)果，確認(rèn)最終結(jié)果，確認(rèn)項(xiàng)目管理組織（項(xiàng)目部）的職能是否具備“解體”。

5、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過(guò)程（包括預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、反饋等），是項(xiàng)目全部管理任務(wù)（如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等）的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。作為一個(gè)完整的項(xiàng)目管理系統(tǒng)應(yīng)將項(xiàng)目的各職能工作、各參加單位、各個(gè)階段、各項(xiàng)目活動(dòng)融合成一個(gè)完整有序的整體。本文以上僅僅是管中窺豹、冰山一角，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理上的內(nèi)容還有很多話題可以進(jìn)行詳細(xì)論述，由于篇幅原因僅僅到此，今后這方面的話題，本人還將在工作與實(shí)踐中，不斷積累經(jīng)驗(yàn)和探索下去。

參考文獻(xiàn)

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 質(zhì)量 管理 風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言

建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制度，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的質(zhì)量管理。質(zhì)量負(fù)責(zé)人的職責(zé)是按照投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要求，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施。按質(zhì)量計(jì)劃要求，檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行的狀況。對(duì)發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問(wèn)題，要積極組織研究解決，同時(shí)編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門及項(xiàng)目經(jīng)理。制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃，充分掌握和了解項(xiàng)目的要求，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量要求，熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)層層分解下去，按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落到實(shí)處。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)

由于建筑產(chǎn)品多樣性、體形龐大和空間上的固定性，以及生產(chǎn)單件性、露天性和生產(chǎn)周期長(zhǎng)，實(shí)施程序繁多、涉及面廣和社會(huì)合作關(guān)系復(fù)雜等特殊技術(shù)經(jīng)濟(jì)等，使得建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量具有以下特點(diǎn)：

1．項(xiàng)目質(zhì)量形成過(guò)程復(fù)雜

項(xiàng)目質(zhì)量包括決策質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量（包括安裝質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量）和其它質(zhì)量等，均對(duì)其總體質(zhì)量形成起著重要作用和影響。

2．項(xiàng)目質(zhì)量影響因素多

項(xiàng)目周期長(zhǎng)，會(huì)受到多種因素影響；如：設(shè)計(jì)、設(shè)備、材料、施工方法、管理和工人技術(shù)水平等因素，都會(huì)造成項(xiàng)目質(zhì)量的事故。

3．影響項(xiàng)目質(zhì)量隱患多

項(xiàng)目施工過(guò)程中，工序交接多、中間產(chǎn)品多以及隱蔽工程多，必須嚴(yán)格控制各個(gè)工序和中間產(chǎn)品質(zhì)量，才能保證最終產(chǎn)品質(zhì)量。

4．項(xiàng)目質(zhì)量水平波動(dòng)性大

由于建筑產(chǎn)品及其生產(chǎn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，使其生產(chǎn)活動(dòng)受到各種不利因素影響，項(xiàng)目質(zhì)量水平容易產(chǎn)生波動(dòng)。

5．項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)定難度大

項(xiàng)目建成以后，不能像某些產(chǎn)品那樣可以拆開(kāi)檢查內(nèi)在質(zhì)量；如果項(xiàng)目完工以后檢查，只看其外表，很難正確判斷其質(zhì)量好壞，因此項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)定和檢查必須貫穿于工程建設(shè)的全過(guò)程，否則就會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量隱患。

二、房地產(chǎn)質(zhì)量管理措施

1．設(shè)定質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，確定與項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害,失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開(kāi)發(fā)績(jī)效降低。項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目質(zhì)量管理的總負(fù)責(zé)人，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展的具體情況，組織項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目的工程質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批確定。

2．設(shè)立項(xiàng)目管理架構(gòu)

項(xiàng)目開(kāi)工前，項(xiàng)目經(jīng)理要認(rèn)真研究公司內(nèi)部相關(guān)報(bào)告與既有成果，提出工程分期分區(qū)施工安排，并在此基礎(chǔ)上牽頭組建項(xiàng)目部，提出人員編制、職責(zé)分工方案。同時(shí)提出對(duì)監(jiān)理單位和施工單位人員資格、工程經(jīng)驗(yàn)及崗位數(shù)量配置的具體要求，制定地盤工程質(zhì)量管理架構(gòu)及相關(guān)流程。在質(zhì)量要求方面，項(xiàng)目部必須有明確的架構(gòu)與人力資源保障措施。

3．建立項(xiàng)目質(zhì)量管理制度

對(duì)管理制度具體實(shí)施的策劃是工程質(zhì)量管理策劃的重要內(nèi)容，工程開(kāi)工前，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)帶領(lǐng)項(xiàng)目部仔細(xì)研究工程特點(diǎn)，確定工程施工過(guò)程中需要執(zhí)行的具體質(zhì)量管理制度，規(guī)劃執(zhí)行程序和流程，編制實(shí)施細(xì)則。工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)管理制度大致可以分為：圖紙會(huì)審制度、施工交底制度、樣板先行制度、旁站監(jiān)理制度、工序控制制度、材料管理制度和聯(lián)合檢查制度等。

4．建立內(nèi)部控制體系和外部監(jiān)控措施。

所謂內(nèi)部控制體系，就是通過(guò)內(nèi)部交底、學(xué)習(xí)交流、檢查等方式在項(xiàng)目部員工中樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，明確各個(gè)工序的質(zhì)量控制流程、重點(diǎn)和方法，從而在現(xiàn)場(chǎng)施工管理中做到心中有底。所謂外部監(jiān)控及管理體系，就是通過(guò)一系列的方法和手段，對(duì)施工單位的現(xiàn)場(chǎng)施工流程和質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，以保證施工質(zhì)量。

5．發(fā)揮監(jiān)理責(zé)任作用

對(duì)監(jiān)理單位架構(gòu)與人員要求：除需對(duì)監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)人員數(shù)量配置提出具體要求外，還需對(duì)監(jiān)理單位人員的考勤、不稱職人員的撤換以及因工作失誤造成損失人員的處分等提出具體管理辦法。要求監(jiān)理單位認(rèn)真履行監(jiān)理合同，根據(jù)服務(wù)合同、監(jiān)理規(guī)劃（實(shí)施細(xì)則）、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范以及有關(guān)行政法規(guī)等對(duì)整個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工驗(yàn)收實(shí)行全程監(jiān)控，做好日常檢驗(yàn)記錄、工作日志及工程技術(shù)資料的收集整理工作。

三、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是由于設(shè)計(jì)不當(dāng)和施工質(zhì)量問(wèn)題造成的糾紛沖突形成問(wèn)題引起的風(fēng)險(xiǎn)。包括: 在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤, 出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題; 在設(shè)計(jì)階段, 違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn), 特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求,造成的質(zhì)量問(wèn)題; 施工階段, 從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤, 擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量事故質(zhì); 施工管理過(guò)程中, 不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理, 對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全, 特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全, 但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題, 處理不及時(shí), 沒(méi)有做到事前控制的永久性缺陷或者售出交房后造成的質(zhì)量隱患; 交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳項(xiàng)目方采購(gòu)設(shè)施與承諾品質(zhì)下降與承諾不相符造成的實(shí)物質(zhì)量問(wèn)題; 以及新技術(shù)工藝材料應(yīng)用不當(dāng)造成質(zhì)量問(wèn)題。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其分類

房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期從投資決策、前期工作、項(xiàng)目實(shí)施、租售和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)階段, 不同階段對(duì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目改進(jìn)的措施有不同認(rèn)識(shí), 投資決策面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)最多, 但是對(duì)可能發(fā)生的概率判斷越難, 所以房地產(chǎn)投資決策初期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨不確定性最大但擁有最大的靈活性, 也擁有更多的選擇, 而到項(xiàng)目后期, 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后結(jié)果越來(lái)越清晰, 而項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以改變的已經(jīng)很少, 選擇的機(jī)會(huì)也相對(duì)減少, 如項(xiàng)目的定位、項(xiàng)目的類型、承包商是否如期完工和交付、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化、金融形勢(shì)和政策等。如果想取得項(xiàng)目的成功, 需要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn), 找出影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可能才在風(fēng)險(xiǎn)因素、 潛在的風(fēng)險(xiǎn)、和項(xiàng)目可以改進(jìn)的措施, 保證項(xiàng)目順利實(shí)施。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段都有不同的項(xiàng)目計(jì)劃和目標(biāo), 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是識(shí)別出影響項(xiàng)目各種目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素、潛在的風(fēng)險(xiǎn)事件和風(fēng)險(xiǎn)征兆, 為風(fēng)險(xiǎn)分析做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別程序見(jiàn)圖1

圖1房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別程序

按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源分: 戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

按照影響范圍分: 整體風(fēng)險(xiǎn)、局部風(fēng)險(xiǎn)。

按照控制性分: 可控風(fēng)險(xiǎn)、不可控風(fēng)險(xiǎn)。

按照后果分: 純粹風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)如圖2

圖2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)圖

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制就是根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析后預(yù)先才確應(yīng)對(duì)措施, 將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受的范圍之內(nèi)的活動(dòng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性、獨(dú)特性和復(fù)雜性, 決定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不可避免。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的損失難以彌補(bǔ)性和工作的被動(dòng)性, 決定風(fēng)險(xiǎn)管理需要采取主動(dòng)的策略,風(fēng)險(xiǎn)控制的預(yù)警系統(tǒng)、應(yīng)急計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)工作制度和流程就是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要環(huán)節(jié),可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理和控制。

1、風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)贊系統(tǒng)

當(dāng)發(fā)生項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)征兆達(dá)時(shí), 發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)苦信息, 制定出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信息時(shí)應(yīng)采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施, 跟蹤監(jiān)測(cè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素變化, 一旦出現(xiàn)預(yù)警, 即實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制措施。在投資決策階段對(duì)拆遷、匯率、利率、材料價(jià)格等因素制定預(yù)普策略。在前期工作階段對(duì)政府報(bào)批可能影響較大因素, 制定預(yù)警策略, 交通影響評(píng)價(jià)和日照分析、園林指標(biāo)等, 如一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn), 應(yīng)采取變更指標(biāo)和減少建筑面積等應(yīng)對(duì)策略。在項(xiàng)目建設(shè)階段對(duì)可能發(fā)生的費(fèi)用、進(jìn)度、技術(shù)質(zhì)量等風(fēng)險(xiǎn), 做出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì), 如增加費(fèi)用, 加快工期, 更改變更設(shè)計(jì)提高質(zhì)量等, 在租售和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段采取多種營(yíng)銷手段應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn): 降價(jià)、增加品質(zhì)、降低物業(yè)費(fèi)用、 聘請(qǐng)高水平物業(yè)管理公司等。

2、制定定對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急計(jì)劃

就是根據(jù)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律制定的應(yīng)急措施和風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃, 一旦出現(xiàn)費(fèi)用、進(jìn)度、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn), 就動(dòng)用應(yīng)急措施。包括預(yù)算應(yīng)急費(fèi)、進(jìn)度后備措施、技術(shù)后備措施三種。

3、制定工作制度

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果, 才確風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略, 制定相應(yīng)的工作制度, 預(yù)防、降低和減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。如不相容職務(wù)分離制度、授權(quán)審批制度、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運(yùn)營(yíng)分析控制和績(jī)效考評(píng)控制等。

結(jié)論

目前在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就要通過(guò)實(shí)施和建立質(zhì)量管理體制，不斷加強(qiáng)開(kāi)發(fā)前期階段及施工階段的質(zhì)量管理及控制水平，從而確保工程的順利進(jìn)行，同時(shí)所有的質(zhì)量控制都要著眼于發(fā)現(xiàn)不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才會(huì)有足夠的流動(dòng)資金，進(jìn)行良性循環(huán)，滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)定和繁榮的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

篇4

根據(jù)《中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)法》規(guī)定，作為統(tǒng)計(jì)調(diào)查對(duì)象完成政府統(tǒng)計(jì)調(diào)查任務(wù)是企業(yè)的職責(zé)，因此政府統(tǒng)計(jì)工作在公司總體經(jīng)營(yíng)管理中始終占有一席之地。2008年公司管理架構(gòu)進(jìn)行整合，從原來(lái)的按法人公司分項(xiàng)目管理調(diào)整為新世界北京項(xiàng)目管理中心（以下簡(jiǎn)稱“管理中心”）對(duì)香港新世界在北京、天津等地成立的獨(dú)資或合作公司統(tǒng)一管理?！俺缥男率澜纭笔恰肮芾碇行摹彼牰鄠€(gè)法人公司之一，“管理中心”領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)政府統(tǒng)計(jì)工作非常重視，深知確保統(tǒng)計(jì)工作的數(shù)據(jù)質(zhì)量重在基礎(chǔ)建設(shè)。公司在確保源頭統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量、加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)工作制度建設(shè)方面采取了行之有效的舉措，為統(tǒng)計(jì)工作規(guī)范運(yùn)行提供了重要保障。

領(lǐng)導(dǎo)給力，垂直管理理順機(jī)制

公司開(kāi)展統(tǒng)計(jì)工作近二十年來(lái)，我們得到的經(jīng)驗(yàn)是：要想做好統(tǒng)計(jì)工作既需要政府統(tǒng)計(jì)職能部門給予企業(yè)大力度的業(yè)務(wù)支持，同時(shí)從企業(yè)自身而言，更重要的是將把控統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)工作質(zhì)量放在首位。只有統(tǒng)計(jì)工作進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)視線，根據(jù)企業(yè)情況制定相應(yīng)制度規(guī)范統(tǒng)計(jì)工作，數(shù)據(jù)質(zhì)量才能得以保證，質(zhì)量有保證的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)才是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、各級(jí)政府制定決策的有效依據(jù)。公司從運(yùn)營(yíng)之初，便確定了由計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部作為統(tǒng)計(jì)工作的歸口管理部門。該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)“管理中心”整體計(jì)劃的管控，是企業(yè)的龍頭部門。公司在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部設(shè)置統(tǒng)計(jì)主管專職崗位，并明確了統(tǒng)計(jì)主管職責(zé)：對(duì)外完成政府統(tǒng)計(jì)工作，對(duì)內(nèi)向“管理中心”領(lǐng)導(dǎo)定期匯報(bào)所轄各公司統(tǒng)計(jì)工作情況；對(duì)所轄公司統(tǒng)計(jì)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)培訓(xùn)。

公司決策層對(duì)統(tǒng)計(jì)工作給予了充分重視，統(tǒng)計(jì)主管工作由計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部主管總監(jiān)直接監(jiān)管，“管理中心”主管副總對(duì)統(tǒng)計(jì)工作垂直管理。此外，負(fù)責(zé)全面工作的常務(wù)副總親自完成國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)布置的定期由企業(yè)家填報(bào)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，并參加有關(guān)培訓(xùn)活動(dòng)。

管理得力，完善制度確保落實(shí)

為確保日常統(tǒng)計(jì)工作的規(guī)范化、制度化，我們還相應(yīng)建立了各種管理制度。如制定《新世界北京項(xiàng)目管理中心統(tǒng)計(jì)工作管理辦法》對(duì)統(tǒng)計(jì)工作流程進(jìn)行規(guī)范。該管理辦法明確了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)處理、報(bào)表審核上報(bào)、原始資料/臺(tái)賬留存、統(tǒng)計(jì)報(bào)表歸檔、統(tǒng)計(jì)人員交接工作等全過(guò)程的工作標(biāo)準(zhǔn)，使各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工作有章可循。

為保證統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集順暢，各部門均設(shè)立兼職部門統(tǒng)計(jì)配合員與統(tǒng)計(jì)主管對(duì)接，提供統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)主管首先對(duì)部門統(tǒng)計(jì)配合員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，再由統(tǒng)計(jì)配合員填報(bào)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)草表，最后統(tǒng)計(jì)主管按照行業(yè)報(bào)告期統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度登記統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，并進(jìn)行數(shù)據(jù)審核、匯總、處理，然后進(jìn)行上報(bào)。

公司在日常統(tǒng)計(jì)工作中嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)計(jì)報(bào)表審核上報(bào)制度，所有上報(bào)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表必須經(jīng)統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人（主管總監(jiān)）、單位負(fù)責(zé)人（主管副總）審核后上報(bào)，為數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性提供了保障。

為保證統(tǒng)計(jì)報(bào)表的嚴(yán)肅性，公司還將所有統(tǒng)計(jì)年報(bào)報(bào)表按照文書檔案歸檔要求逐年歸檔。原始資料、統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬由統(tǒng)計(jì)人員及部門統(tǒng)計(jì)配合員留存管理。統(tǒng)計(jì)報(bào)表資料的有效管理既符合統(tǒng)計(jì)部門督導(dǎo)執(zhí)法的要求，也為企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)審核提供了必要的數(shù)據(jù)支持。

執(zhí)行有力，狠抓隊(duì)伍重視培訓(xùn)

我們深知人才是做好統(tǒng)計(jì)工作的基石。目前，公司統(tǒng)計(jì)人員穩(wěn)定，現(xiàn)有的專職統(tǒng)計(jì)人員都具有統(tǒng)計(jì)從業(yè)資格證書或統(tǒng)計(jì)專業(yè)中級(jí)技術(shù)職稱證書，且連續(xù)從事房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)十多年，既具備了統(tǒng)計(jì)從業(yè)資格，也具有良好的專業(yè)素養(yǎng)。公司要求專職統(tǒng)計(jì)人員定期參加統(tǒng)計(jì)繼續(xù)教育、統(tǒng)計(jì)年定報(bào)工作布置培訓(xùn)以及統(tǒng)計(jì)專項(xiàng)調(diào)查布置培訓(xùn)，并同時(shí)肩負(fù)對(duì)部門兼職統(tǒng)計(jì)配合員進(jìn)行二次培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

作為東城區(qū)統(tǒng)計(jì)學(xué)會(huì)會(huì)員，2012年8月，公司與東城區(qū)統(tǒng)計(jì)局、東城區(qū)統(tǒng)計(jì)學(xué)會(huì)聯(lián)合，成功地舉辦了“第一屆東城統(tǒng)計(jì)開(kāi)放日之統(tǒng)計(jì)知識(shí)進(jìn)企業(yè)暨新世界北京項(xiàng)目管理中心統(tǒng)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)”活動(dòng)。公司邀請(qǐng)統(tǒng)計(jì)部門專業(yè)人員對(duì)“管理中心”所轄公司統(tǒng)計(jì)人員及部門統(tǒng)計(jì)配合員就政府統(tǒng)計(jì)職能、統(tǒng)計(jì)與日常生活、當(dāng)前全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行講解，并對(duì)統(tǒng)計(jì)法及案例、房地產(chǎn)專業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度進(jìn)行解讀和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，活動(dòng)受到了基層統(tǒng)計(jì)人員的普遍歡迎。

篇5

一、南寧市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀

根據(jù)《南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)南寧市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南政發(fā)〔20**〕137號(hào)）精神，南寧市地稅局于20**年7月下發(fā)了《南寧市地方稅務(wù)局南寧市財(cái)政局關(guān)于貫徹落實(shí)南寧市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南地稅發(fā)[20**]174號(hào)）。目前南寧市對(duì)建筑安裝和房地產(chǎn)企業(yè)的這種管理方式，符合了南寧市政府關(guān)于稅收屬地管理的規(guī)定，利于協(xié)調(diào)與政府和財(cái)政的關(guān)系；方便了納稅人實(shí)行集中申報(bào)，不需在不同的城區(qū)多頭申報(bào)，也優(yōu)化了納稅服務(wù)；基本避免企業(yè)到不同城區(qū)進(jìn)行重復(fù)注冊(cè)，虛增戶數(shù)現(xiàn)象；同時(shí)在注冊(cè)地集中申報(bào)有利于對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)實(shí)行征管檔案一戶式管理。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至2008年3月止，南寧市（含市轄縣）登記在冊(cè)的建筑安裝企業(yè)2，339戶，房地產(chǎn)企業(yè)1，269戶。2007年建筑安裝行業(yè)征收入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅59，782萬(wàn)元，占全局營(yíng)業(yè)稅收入的23.96%；房地產(chǎn)行業(yè)征收入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅94，339萬(wàn)元，占全局營(yíng)業(yè)稅收入的37.81%。

（一）征管模式

從20**年1月1日起，我市市區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目的地方稅收，實(shí)行按項(xiàng)目進(jìn)行征收管理。具體規(guī)定為:

1.20**年1月1日以前取得《建筑工程施工許可證》、未完工（完稅）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目（不含外來(lái)施工企業(yè)項(xiàng)目），各地方稅收仍由企業(yè)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，稅款繳入注冊(cè)地城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制。

2．20**年1月1日以后新批準(zhǔn)及新開(kāi)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目，一律由戶籍主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)（以下簡(jiǎn)稱征收稅務(wù)機(jī)關(guān)）征收管理，其營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、防洪保安費(fèi)、土地增值稅，稅款分稅種和分預(yù)算級(jí)次分別繳入項(xiàng)目所在地城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)），其他地方稅收統(tǒng)一申報(bào)繳入戶籍地城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制。

對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)20**年1月1日起新批準(zhǔn)及新開(kāi)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目，申報(bào)時(shí)必須按項(xiàng)目填寫報(bào)送《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人），申報(bào)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）分別填列申報(bào)。

3．外來(lái)施工企業(yè)：外來(lái)施工項(xiàng)目的稅收，除所得稅按照自治區(qū)地方稅務(wù)局《建筑安裝企業(yè)外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明管理辦法》（桂地稅發(fā)〔20**〕209號(hào)）進(jìn)行征收管理外，其他地方稅收由項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，稅款繳入項(xiàng)目所在地城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票。

（二）管理辦法

目前我市對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目的稅收實(shí)行“三級(jí)”監(jiān)控管理辦法。具體為：

1.市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目管理辦公室。主要負(fù)責(zé)對(duì)各征收管理單位的稅源監(jiān)控的業(yè)務(wù)輔導(dǎo)、檢查監(jiān)督和工作協(xié)調(diào)及軟件開(kāi)發(fā)和推廣應(yīng)用、優(yōu)化系統(tǒng)管理等工作，定期統(tǒng)計(jì)、分析和通報(bào)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅源監(jiān)控管理的有關(guān)情況，根據(jù)工作的實(shí)際情況建立健全各項(xiàng)管理制度；定期從政府有關(guān)部門取得屬自治區(qū)級(jí)、南寧市級(jí)核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》的準(zhǔn)建項(xiàng)目信息，在5個(gè)工作日內(nèi)傳遞到各城區(qū)（開(kāi)發(fā)）局，同時(shí)，加強(qiáng)與各城區(qū)（開(kāi)發(fā)）的聯(lián)系，配合協(xié)助開(kāi)展有關(guān)稅源監(jiān)控的管理工作。

2.各城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）主管地稅局。主要負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源管理的具體工作。組織、指導(dǎo)稅收管理員對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目的信息采集、審核、錄入的管理和對(duì)稅源監(jiān)督、檢查等管理工作的監(jiān)控和考核，利用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)軟件，定期查詢、統(tǒng)計(jì)和分析房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)況、樓盤銷售情況和繳納稅款情況，定期組織人員到實(shí)地進(jìn)行抽查審核，確保對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目稅源管理工作落到實(shí)處。

3.稅收管理員。主要負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)項(xiàng)目稅源的日常管理工作，了解掌握企業(yè)的“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)”情況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓盤建設(shè)、銷售、建筑安裝項(xiàng)目工程進(jìn)展及應(yīng)繳、已繳稅款等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理和監(jiān)控，及時(shí)將項(xiàng)目信息采集、審核、錄入計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源共享和動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理；對(duì)列入稅源監(jiān)控管理的欠稅，要采取措施清繳入庫(kù)；對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源監(jiān)控的有關(guān)信息資料，要做好存檔工作。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀

目前，南寧市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目也初步納入了稅務(wù)信息系統(tǒng)信息化管理，雖然《**信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細(xì)管理項(xiàng)目”功能還比較簡(jiǎn)單，但南寧市地稅局在房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目的信息化建設(shè)方面也具備了一定的條件，那就是：在硬件設(shè)備方面，目前南寧市地稅局已經(jīng)擁有3臺(tái)小型主機(jī)，市局與各城區(qū)局、縣局已經(jīng)實(shí)現(xiàn)2兆光纖網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)集中，并且南寧市的所有城區(qū)局已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了人手一臺(tái)計(jì)算機(jī)，縣局的主要分局也基本實(shí)現(xiàn)了人手一臺(tái)計(jì)算機(jī)，這就為南寧局升級(jí)、改造現(xiàn)有房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)或引進(jìn)、移植外省地稅局先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。

二、南寧市建筑安裝企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題：

(一)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)征管模式執(zhí)行一年多來(lái)，解決了納稅評(píng)估、納稅申報(bào)、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)多頭管理的問(wèn)題，但在注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)集中申報(bào)方式，對(duì)企業(yè)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，對(duì)項(xiàng)目地不歸其管轄的稅收只負(fù)責(zé)開(kāi)票但不入其城區(qū)金庫(kù)，且對(duì)項(xiàng)目不進(jìn)行管理，不利于注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)監(jiān)控和掌握工程的進(jìn)度，管理的主動(dòng)性和積極性不高。

(二)建筑安裝工程企業(yè)稅收征管秩序不完善。建筑安裝工程企業(yè)的稅收在地方稅收中尤其是的第二產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，以南寧市為例（包括六縣），近幾年來(lái)，建筑安裝業(yè)稅收在整個(gè)稅收收入中比例在20%以上，在第二產(chǎn)業(yè)地方稅收收入比重中所占的比重更是高達(dá)50%以上。在現(xiàn)行的財(cái)稅管理體制下，出現(xiàn)部分地區(qū)為確保自已全年財(cái)政收入、投資計(jì)劃任務(wù)的順利完成，給各部門各單位下達(dá)了協(xié)稅計(jì)劃任務(wù)，造成各地區(qū)、各部門為了各自的利益相互爭(zhēng)稅、搶稅，甚至擅自減免稅的不良現(xiàn)象。建筑安裝企業(yè)乘稅收征管秩序混亂之機(jī)，一方面利用各地的稅收優(yōu)惠政策鉆空子，為得到更多的稅收優(yōu)惠,跨地區(qū)掛靠進(jìn)行稅務(wù)注冊(cè)登記。另一方面利用建筑安裝工程所跨的時(shí)間較長(zhǎng)，稅款征收的額度較大，一些單位和個(gè)人為了局部利益到異地拉引稅款,給納稅人以回扣或其他好處，造成稅負(fù)不公平和稅款的流失。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理信息化建設(shè)存在的問(wèn)題

隨著《**信息系統(tǒng)》的推廣應(yīng)用，南寧市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目也初步納入了信息化管理，但《**信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細(xì)管理項(xiàng)目”功能還比較簡(jiǎn)單，僅能滿足項(xiàng)目開(kāi)工、竣工、納稅申報(bào)情況的基礎(chǔ)管理，還不能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控功能，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)所在地與勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)之間信息管理一體化；不能解決發(fā)票信息與納稅申報(bào)中稅票信息、發(fā)票信息與納稅申報(bào)表的納稅信息、納稅申報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)表、建筑企業(yè)發(fā)票信息與建設(shè)單位發(fā)票信息，以及總局?jǐn)M實(shí)行的“雙向申報(bào)”方式中，勞務(wù)地與機(jī)構(gòu)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)表的審核比對(duì)功能；不能及時(shí)有效地掌握工程項(xiàng)目的開(kāi)工、竣工、改建、停緩建、工程進(jìn)度、付款進(jìn)度，以及轉(zhuǎn)分包情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程、全方位的監(jiān)控。

（四）外出經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范，異地施工稅收管理缺位。建筑安裝企業(yè)大都異地承包施工，新征管法雖規(guī)定了外出施工業(yè)戶的報(bào)驗(yàn)、登記和按期申報(bào)制度，但建安企業(yè)施工時(shí)真正能辦理的卻寥寥無(wú)幾，等工程決算后再開(kāi)票繳稅的情況似乎約定俗成，異地經(jīng)營(yíng)戶的登記、報(bào)驗(yàn)、申報(bào)制度缺乏體制保證。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過(guò)工商信息交換得到本地固定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的有關(guān)登記信息，但對(duì)異地經(jīng)營(yíng)情況只能靠納稅人自覺(jué)辦理報(bào)驗(yàn)登記、申報(bào)，稅務(wù)部門異地的實(shí)地核查又難以操作，外地工程項(xiàng)目漏征漏管情形時(shí)有發(fā)生。

（五）由于適用房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》內(nèi)容多，填寫復(fù)雜，有部分納稅人認(rèn)為填寫和理解較困難，因此目前建筑安裝房地產(chǎn)業(yè)納稅人填寫、報(bào)送的《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人），填寫效果不理想。

（六）目前南寧市地稅局尚不能和房產(chǎn)、土地、建設(shè)規(guī)劃等部門實(shí)施聯(lián)網(wǎng)，建立信息共享平臺(tái)。

三、加強(qiáng)建筑安裝工程企業(yè)稅收管理的建議

針對(duì)當(dāng)前建筑安裝工程企業(yè)稅收征管中存在的主要問(wèn)題以及結(jié)合南寧市地稅局2007年7月對(duì)福建省、廈門市、湖南省、湘潭市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目稅政管理及征管信息化建設(shè)考察學(xué)習(xí)情況，現(xiàn)就如何提高征管水平，加強(qiáng)征管力度，促進(jìn)稅收收入提高，提出幾點(diǎn)建議。

（一）施行真正意義上的完全屬地化管理。要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理的有效突破，是施行真正意義上的完全屬地化管理，即按照不動(dòng)產(chǎn)所在地和勞務(wù)發(fā)生地原則，由各個(gè)城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）局對(duì)其行政（經(jīng)濟(jì)）區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目實(shí)施稅收征管。在當(dāng)前房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目稅收管理日趨紛繁復(fù)雜的形勢(shì)下，信息技術(shù)對(duì)稅務(wù)管理的核心支持地位日益突出。要趕超先進(jìn)就必需全面實(shí)施科技興稅，加快推進(jìn)項(xiàng)目信息化建設(shè)步伐，加速南寧地稅房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目信息化的發(fā)展，縮小與國(guó)內(nèi)先進(jìn)省份在房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目信息化建設(shè)方面的差距，增強(qiáng)稅務(wù)管理的科技手段。改變過(guò)去建筑業(yè)各稅種分割管理的弊端，提高管理效率。同時(shí)，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，達(dá)到了陽(yáng)光作業(yè)的目的。

（二）依托信息化手段，研發(fā)建筑安裝業(yè)相關(guān)管理軟件。利用信息化手段加強(qiáng)建筑安裝業(yè)管理勢(shì)在必行。目前對(duì)建安行業(yè)的屬地工程項(xiàng)目管理臺(tái)賬，從嚴(yán)格意義上講仍只停留在手工管理上，稅務(wù)部門對(duì)工程項(xiàng)目信息掌握非常有限，不同地區(qū)的稅務(wù)部門之間，以及稅務(wù)部門與規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門之間缺乏必須的信息溝通，稅收管理基礎(chǔ)比較薄弱。開(kāi)發(fā)建筑安裝業(yè)管理軟件，通過(guò)采集納稅申報(bào)信息、工程項(xiàng)目信息及規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門提供的工程項(xiàng)目信息，對(duì)建筑安裝施工企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行信息共享，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)大集中，達(dá)到有效監(jiān)控。特別是有利于施工企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)部門與勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)部門建立信息交流，對(duì)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的納稅人實(shí)行有效監(jiān)控。同時(shí)通過(guò)電腦實(shí)行數(shù)據(jù)稽核比對(duì)制度，即按季將建設(shè)單位的工程款支付、發(fā)票收取等情況與施工建安企業(yè)的發(fā)票開(kāi)具、申報(bào)納稅情況（通過(guò)信息系統(tǒng)查詢）進(jìn)行稽核比對(duì)，判斷施工建安企業(yè)應(yīng)繳稅費(fèi)申報(bào)是否準(zhǔn)確、及時(shí)、足額，以加強(qiáng)建設(shè)工程項(xiàng)目稅源控管。通過(guò)人機(jī)結(jié)合的綜合管理模式，全面加強(qiáng)和規(guī)范建筑安裝業(yè)稅收征管，很大程度上防止外來(lái)施工企業(yè)的偷逃稅現(xiàn)象。

在考察學(xué)習(xí)中我們發(fā)現(xiàn)，福建省地稅局建筑業(yè)的稅收信息系統(tǒng)，非常直觀且貼近南寧市地稅局征管實(shí)際，其先進(jìn)性和實(shí)用性及其強(qiáng)大的功能和涵蓋力是無(wú)可比擬的，因此從現(xiàn)實(shí)的可能性和有效性看，最快速有效的辦法就是移植改進(jìn)福建省成熟成功的軟件系統(tǒng)，這樣可以事半功倍。如果引進(jìn)和改良福建省地稅局的《建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)》，建議在整個(gè)系統(tǒng)的引進(jìn)、移植過(guò)程中，盡可能的考慮其整體性，除依照**地稅管理信息要求必須作適應(yīng)性調(diào)整的功能模塊外，盡量避免做更多的改動(dòng)。同時(shí)考慮在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中引入監(jiān)理機(jī)制，以確保項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量和效率。

篇6

第二條凡在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工綜合驗(yàn)收備案，適用本辦法。

第三條縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案管理工作。縣城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室對(duì)全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收和備案實(shí)施監(jiān)督和指導(dǎo)，并具體負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案工作。

縣國(guó)土、公安、環(huán)保、水利、規(guī)劃、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、消防等部門及供水、供電、供熱、供氣、電信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定和各自職責(zé)，做好單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收工作。

第四條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可分期進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

第五條綜合驗(yàn)收主要包括以下內(nèi)容：

（一）建設(shè)項(xiàng)目是否依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書；

（二）是否按審批規(guī)劃建設(shè)完畢；

（三）公用配套設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施是否按規(guī)定和要求建設(shè)完成，并達(dá)到交付使用條件；

（四）單項(xiàng)工程是否符合國(guó)家規(guī)定的工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備；

（五）建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施、建筑殘?jiān)?、剩余?gòu)件是否全部拆除、清運(yùn)完畢；

（六）建設(shè)項(xiàng)目綠地率是否達(dá)到相關(guān)規(guī)定，是否按照已審批的綠化設(shè)計(jì)方案完成施工；

（七）房屋征收補(bǔ)償、安置是否落實(shí)；

（八）前期物業(yè)管理是否落實(shí)；

（九）中水設(shè)施驗(yàn)收是否合格；

（十）建設(shè)項(xiàng)目安全技防設(shè)施是否齊全；

（十一）法律法規(guī)規(guī)定需要驗(yàn)收的其他事項(xiàng)。

第六條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期建設(shè)的，可采取分期驗(yàn)收。具體實(shí)施按以下規(guī)定執(zhí)行：

（1）凡有條件進(jìn)行整體綜合驗(yàn)收的，不實(shí)施分期驗(yàn)收；

（2）建設(shè)規(guī)模不足20000平方米的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不實(shí)行分期驗(yàn)收；

（3）分期驗(yàn)收的項(xiàng)目，其分期驗(yàn)收須提交并滿足實(shí)行分期驗(yàn)收所需要的材料及條件；

（4）申請(qǐng)分期驗(yàn)收的項(xiàng)目，其分期驗(yàn)收房屋相關(guān)的水、電、通訊設(shè)施及地下污水管網(wǎng)配套及公共設(shè)備設(shè)施如未建設(shè)或不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，不得進(jìn)行分期驗(yàn)收；

（5）分期驗(yàn)收項(xiàng)目，其最末期驗(yàn)收部分房屋，在項(xiàng)目未取得小區(qū)整體綜合驗(yàn)收合格之前，不得交付使用，亦不辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書。

第七條開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收和備案的第一責(zé)任單位，依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及開(kāi)發(fā)合同約定事項(xiàng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。參加綜合驗(yàn)收的單位和個(gè)人，對(duì)其出具的工程質(zhì)量鑒定意見(jiàn)和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。具體分工是：

（一）國(guó)土部門負(fù)責(zé)土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；

（二）規(guī)劃部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批規(guī)劃說(shuō)明書及總平面圖、項(xiàng)目審批綠化景觀規(guī)劃說(shuō)明書及平面圖、《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》及規(guī)劃驗(yàn)收平面圖；

（三）園林部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批綠化設(shè)計(jì)方案，《建設(shè)工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗(yàn)收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設(shè)計(jì)方案；

（四）環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；

（五）環(huán)保部門負(fù)責(zé)環(huán)評(píng)文件、環(huán)評(píng)批復(fù)文件主要內(nèi)容及其在設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)等階段落實(shí)情況調(diào)查；污染物排放達(dá)標(biāo)調(diào)查、污染防治設(shè)施建設(shè)、運(yùn)行和效果調(diào)查；污染物排放總量調(diào)查；環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查；

（六）房管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)通知書、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、臨時(shí)管理規(guī)約；

（七）房屋征收與補(bǔ)償部門負(fù)責(zé)落實(shí)房屋征收補(bǔ)償安置的證明材料；

（八）建設(shè)部門負(fù)責(zé)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》、落實(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料、建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施、建筑殘?jiān)⑹Ｓ鄻?gòu)件是否全部拆除、清運(yùn)完畢，供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、路燈、有線電視、安全技防、通訊、郵政信報(bào)箱等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》落實(shí)情況。

第八條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

第九條開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自綜合驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)縣建設(shè)行政主管部門備案。同時(shí)提交下列資料：

（一）項(xiàng)目審批規(guī)劃說(shuō)明書及總平面圖；

（二）項(xiàng)目審批綠化景觀規(guī)劃說(shuō)明書及平面圖；

（三）《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》及規(guī)劃驗(yàn)收平面圖；

（四）土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；

（五）《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》；

（六）《建設(shè)工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗(yàn)收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設(shè)計(jì)方案；

（七）供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、環(huán)衛(wèi)、有線電視、通訊、路燈、安全技防、郵政信報(bào)箱等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；

（八）《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；

（九）落實(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料；

（十）落實(shí)房屋拆遷補(bǔ)償安置的證明材料；

（十一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)通知書、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、臨時(shí)管理規(guī)約；

（十二）法律法規(guī)規(guī)定其他需要提交的材料。

第十條綜合驗(yàn)收備案辦理程序：

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收前，開(kāi)發(fā)企業(yè)到縣建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和《縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案表》標(biāo)準(zhǔn)文本，組織相關(guān)部門和單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收；

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)企業(yè)持《縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案表》和本辦法第九條規(guī)定的提報(bào)材料到縣建設(shè)行政主管部門提出綜合驗(yàn)收備案申請(qǐng)；

（三）縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于受理申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)備案材料進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)。對(duì)審驗(yàn)合格的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)予備案，核發(fā)《縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案表》?！犊h房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案表》一式二份，一份由縣建設(shè)行政主管部門存檔，一份交開(kāi)發(fā)企業(yè)備查。對(duì)審查不合格的，應(yīng)書面告知驗(yàn)收單位和開(kāi)發(fā)企業(yè)，待整改補(bǔ)正后重新審查。

第十一條實(shí)行物業(yè)質(zhì)量保修金制度，保修金為建筑安裝工程總造價(jià)的3％－5％，由開(kāi)發(fā)企業(yè)向房管部門交納，到工程保修期滿后按規(guī)定退還開(kāi)發(fā)企業(yè)。

第十二條在開(kāi)發(fā)合同和商品房屋銷（預(yù)）售合同中應(yīng)當(dāng)將綜合驗(yàn)收合格予以注明。交付商品房時(shí)，應(yīng)向買受人提供《縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和《縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案表》。

第十三條房管部門在進(jìn)行房屋登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目《縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案表》，凡未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案的項(xiàng)目，房管部門不予受理。

第十四條開(kāi)發(fā)企業(yè)和房屋銷售機(jī)構(gòu)在新聞媒體的商品房屋銷（預(yù)）售廣告，應(yīng)當(dāng)標(biāo)注“縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局忠告購(gòu)房者：新建房屋建筑工程必須通過(guò)竣工驗(yàn)收備案，方可辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)”的字樣。

第十五條開(kāi)發(fā)企業(yè)在綜合驗(yàn)收過(guò)程中有違反城市規(guī)劃、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)規(guī)定和基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施配套建設(shè)要求及開(kāi)發(fā)合同約定行為的，由縣建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正，并重新組織綜合驗(yàn)收。

第十六條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)綜合驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格即交付使用的，由縣建設(shè)行政主管部門責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣建設(shè)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并根據(jù)《省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，處以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額1％以上5％以下的罰款。

第十七條縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)綜合驗(yàn)收備案管理工作，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格把關(guān)。在竣工驗(yàn)收及備案工作中，對(duì)、、的工作人員，按管理權(quán)限由所在部門或單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

篇7

【關(guān)鍵詞】精細(xì)化管理；工程項(xiàng)目；應(yīng)用

1.引言

改革開(kāi)放以來(lái)，隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和數(shù)量也在逐漸增多，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，精細(xì)化管理理念逐漸深入人心，其對(duì)于提升項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化，降低項(xiàng)目成本，縮短工期，有著重要的影響作用。

2.精細(xì)化管理的含義和實(shí)施

在對(duì)精細(xì)化管理的研究過(guò)程中，不同的學(xué)者對(duì)“精細(xì)化管理”有著不同的定義，精細(xì)化管理可以說(shuō)是對(duì)常規(guī)的管理辦法的提升和改進(jìn)，大多數(shù)的思想還是常規(guī)的管理辦法，只是在工程項(xiàng)目中引入了管理學(xué)的基本思想和辦理方法，旨在達(dá)到減少資源的浪費(fèi)、降低施工的成本目標(biāo)。本文以佛山市禪城區(qū)佛平路與市東路交匯處，地處東方廣場(chǎng)商圈的房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目為例介紹施工過(guò)程的精細(xì)化管理[2]。

從項(xiàng)目工程管理的角度出發(fā)，精細(xì)化管理的目標(biāo)主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

（1）模糊的工作明確化

現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理一般都較為復(fù)雜，需要進(jìn)行提升和改進(jìn)的地方還有很多，但不可能將每一項(xiàng)工作都進(jìn)行精細(xì)化管理，因此必須要進(jìn)行合理、必要的篩選工作。這就需要將模糊的管理工作分解成一些明確的管理元素，比如預(yù)算管理、安全管理、合同管理、生產(chǎn)管理等等，將模糊的管理工作進(jìn)行明確化，以便于各部門對(duì)自身責(zé)任和工作的具體化。

（2）明確的工作流程化

實(shí)施精細(xì)化管理工作的另一個(gè)目的在于將項(xiàng)目工程的管理責(zé)任具體化、明確化，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目工程管理過(guò)程中的各個(gè)工作環(huán)節(jié)的分析，能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目工程形成更加深刻的認(rèn)識(shí)，更有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的綜合管理工作，保證項(xiàng)目工程的質(zhì)量以及廣大客戶的具體需求。

（3）流程的工作信息化

實(shí)施精細(xì)化管理能夠確保建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目工程管理的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，建立信息化下的工作流程，信息化對(duì)于提升建設(shè)單位與施工單位和供貨單位的溝通效率有著很大的推動(dòng)作用，推動(dòng)流程管理的實(shí)現(xiàn)，有效拓展管理的空間。

3. 工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理內(nèi)容

3.1進(jìn)度目標(biāo)責(zé)任制及考核制度

建設(shè)單位的主要目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程施工的綜合管理，包括對(duì)項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理。在佛山市佛平路項(xiàng)目工程總包合同中對(duì)工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成或延誤，明確獎(jiǎng)懲辦法；在監(jiān)理服務(wù)酬金中，專設(shè)建設(shè)單位對(duì)監(jiān)理監(jiān)控施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)評(píng)價(jià)的監(jiān)理報(bào)酬，合計(jì)12萬(wàn)；在設(shè)計(jì)合同中明確出圖計(jì)劃以及出圖質(zhì)量要求，明確相應(yīng)獎(jiǎng)懲辦法；在專業(yè)工程施工合同中根據(jù)總體計(jì)劃明確完工和驗(yàn)收時(shí)間。對(duì)配合程度差的合作單位，提請(qǐng)集團(tuán)招標(biāo)中心約談；對(duì)配合情況惡劣的單位，直接建議招標(biāo)中心取消其合作資格[3]。進(jìn)度控制管理方面，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)制定工程建設(shè)總控計(jì)劃，按照總控計(jì)劃審核施工進(jìn)度計(jì)劃和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。對(duì)工程進(jìn)度實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，對(duì)不能如期按計(jì)劃實(shí)施的環(huán)節(jié)及時(shí)協(xié)調(diào)跟蹤解決，監(jiān)督落實(shí)施工單位采取有效措施搶回滯后進(jìn)度，確保進(jìn)度符合總控計(jì)劃要求。

3.2 成本的精細(xì)化管理

要想實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理，強(qiáng)化單位內(nèi)部對(duì)于項(xiàng)目工程成本的綜合管理能力，就需要做好成本的控制工作，同時(shí)成本控制工作也貫穿著整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)的生命周期中。房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本主要是分為兩部分，即開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本即工程項(xiàng)目從開(kāi)始策劃到最終竣工需要投入使用的各項(xiàng)費(fèi)用總和，實(shí)現(xiàn)對(duì)所支出費(fèi)用的合理使用和管理，能夠達(dá)到最有效的收益，從而有效提升成本的價(jià)值。針對(duì)佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本管理，在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，把好成本控制關(guān)，建設(shè)單位建立施工圖審圖機(jī)制，組織專家、監(jiān)理單位和施工單位對(duì)施工圖進(jìn)行審圖，對(duì)圖紙不合理地方和能夠節(jié)省費(fèi)用的地方提出來(lái)要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，減少因圖紙不合理造成的工程返工。工程施工階段，要求施工單位履行合同義務(wù)和嚴(yán)格按圖施工。工程現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)工程變更簽證管理，合理控制變更簽證率，及時(shí)向設(shè)計(jì)單位反映現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，盡量在施工之前發(fā)出設(shè)計(jì)變更，減少變更返工簽證。對(duì)變更簽證內(nèi)容進(jìn)行審核，減除不合理和不必要的工程量，并做到變更簽證一月一清，使成本部門掌握工程成本動(dòng)態(tài)變化。對(duì)項(xiàng)目審核進(jìn)度工程量，防止出現(xiàn)進(jìn)度款撥付超付情況。

3.3 質(zhì)量的精細(xì)化管理

項(xiàng)目工程的質(zhì)量是關(guān)乎建造者和使用者生命安全的首要因素，同時(shí)也影響著項(xiàng)目工程的成本和工期進(jìn)度。對(duì)于質(zhì)量的精細(xì)化管理，需要質(zhì)量第一、以人為本以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的原則，通過(guò)建立科學(xué)合理、嚴(yán)格規(guī)范的質(zhì)量管理機(jī)制，并在精細(xì)化理念的基礎(chǔ)上建立質(zhì)量管理目標(biāo)。以佛山市佛平路的房產(chǎn)項(xiàng)目工程為例，根據(jù)工程項(xiàng)目所處階段的不同，整個(gè)項(xiàng)目工程的質(zhì)量精細(xì)化控制工作需要分為事前、事中、事后三個(gè)階段，即事前的準(zhǔn)備工作、事中的建設(shè)工作以及事后的檢驗(yàn)工作。在佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)單位在總包施工合同中明確該項(xiàng)目工程質(zhì)量要符合《工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)單位工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目工程要獲得佛山市優(yōu)良樣板工程，爭(zhēng)取省優(yōu)良樣板工程。建設(shè)單位委托第三方單位對(duì)工程項(xiàng)目每季度進(jìn)行項(xiàng)目工程質(zhì)量的實(shí)測(cè)實(shí)量評(píng)估，對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估得分靠后的施工單位進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)處罰，嚴(yán)重的停止其投標(biāo)資格。

3.4 安全文明精細(xì)化管理

安全文明精細(xì)化管理的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工保障措施；現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理；現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)制度；現(xiàn)場(chǎng)防塵降噪等防擾民措施；現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生管理等。針對(duì)佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)單位確定項(xiàng)目工程安全文明目標(biāo)就是獲得佛山市安全文明施工樣板工地，對(duì)相關(guān)安全責(zé)任人明確相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施。建設(shè)單位監(jiān)督施工單位安全文明施工管理制度的建立和實(shí)施，監(jiān)督施工單位組織安全培訓(xùn)和應(yīng)急演練工作。建設(shè)單位定期組織專家對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展安全文明生產(chǎn)檢查，并委托第三方單位對(duì)項(xiàng)目安全文明生產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，提出整改意見(jiàn)并監(jiān)督落實(shí)，確保項(xiàng)目安全文明目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在日常管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)建設(shè)單位須在第一時(shí)間發(fā)出《安全隱患整改通知書》，要求施工單位在限期內(nèi)進(jìn)行整改。此外為配合營(yíng)銷，在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行樣板展示，并做好相應(yīng)的安全防護(hù)工作。建設(shè)單位要求施工單位外架搭設(shè)懸挑在樣板層以上兩層，并且做好外架懸挑處封閉處理，避免上面施工層雜物掉落。樣板層頂板預(yù)留孔洞做好封閉，避免污水流入樣板層。看房通道如果穿越施工作業(yè)面和塔吊運(yùn)輸范圍，須做好看房通道的頂棚和兩側(cè)圍擋的防護(hù)，避免施工作業(yè)對(duì)看房通道造成安全影響。4.結(jié)論

本文從精細(xì)化管理理念的定義和優(yōu)勢(shì)入手，分析精細(xì)化管理理念在工程項(xiàng)目中的具體應(yīng)用，其能夠在滿足用戶需求以及工程質(zhì)量的前提下，促進(jìn)項(xiàng)目成本付出的最小代價(jià)，獲取投資的最大收益，其貫徹于項(xiàng)目工程執(zhí)行的整個(gè)過(guò)程，需要每一位工程項(xiàng)目參與者的共同努力，建立健全完善的項(xiàng)目精細(xì)化綜合管理機(jī)制。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張曉梅.略談房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理[J].中華民居，2014，（24）：408-408.

篇8

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（〔〕4號(hào)）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房〔〕53號(hào)）和《省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（鄂政辦發(fā)〔〕107號(hào)）以及《市人民政府關(guān)于規(guī)劃發(fā)展我市房地產(chǎn)業(yè)的通知》（政發(fā)〔〕4號(hào)）等精神，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)群眾利益和保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)必須按照統(tǒng)一規(guī)劃、成片開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)期建設(shè)（中心城區(qū)每期一般不低于1萬(wàn)平米，但符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，臨街項(xiàng)目符合街景規(guī)劃的除外）的原則，由市國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)部門按照城市規(guī)劃和年度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，擬定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書》。（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地必須實(shí)行招拍掛供地。土地出讓年限應(yīng)為國(guó)家規(guī)定的最高年限。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，必須依法及時(shí)收回土地使用權(quán)。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并在核定的資質(zhì)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，嚴(yán)禁無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)和借用掛靠資質(zhì)開(kāi)發(fā)。將資質(zhì)的升級(jí)和資質(zhì)年檢與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況結(jié)合起來(lái)，對(duì)不服從管理有違法違規(guī)行為的企業(yè)，資質(zhì)主管部門依法予以降低資質(zhì)等級(jí)和注銷資質(zhì)證書。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)須符合下列條件：①開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；②企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；③國(guó)有土地使用權(quán)證（土地成交確認(rèn)書）；④規(guī)劃圖、平面圖、戶型圖；⑤施工圖設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書；⑥前期物業(yè)管理服務(wù)合同；⑦白蟻防治合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)須持有房產(chǎn)主管部門出具的《項(xiàng)目確認(rèn)通知單》才能到招投標(biāo)管理部門辦理建筑工程的招投標(biāo)。

2、嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。堅(jiān)決打擊和杜絕未經(jīng)審批立項(xiàng)批準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。在嚴(yán)格控制個(gè)人建房規(guī)劃審批工作的同時(shí)，對(duì)違規(guī)小規(guī)模開(kāi)發(fā)和超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的必須依法從嚴(yán)查處，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)資質(zhì)或假冒資質(zhì)開(kāi)發(fā)及假冒集資建房之名進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為。

3、嚴(yán)格按規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在規(guī)劃核定的容積率、建筑密度和綠化率等指標(biāo)及相應(yīng)的總建筑面積以內(nèi)實(shí)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破原規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的規(guī)定。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按土地出讓規(guī)劃條件和有關(guān)規(guī)定科學(xué)規(guī)劃審批，不得隨意變更規(guī)劃條件。

4、建立網(wǎng)上公示制度。充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本信息、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，經(jīng)營(yíng)中違法違規(guī)及受到處罰等情況記錄在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》和企業(yè)、個(gè)人信用檔案中，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

二、規(guī)范商品房預(yù)售管理，建立新建商品房?jī)r(jià)格備案制度

1、規(guī)范商品房預(yù)售許可。商品房銷售應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房預(yù)售許可證》制度，在未取得《商品房預(yù)售許可證》前不得任何銷售信息，嚴(yán)禁以“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等形式變相無(wú)證銷售，開(kāi)發(fā)商不得向購(gòu)房者收取“誠(chéng)意金”、“認(rèn)購(gòu)金”等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。申報(bào)預(yù)售時(shí)，房屋形象進(jìn)度一般應(yīng)達(dá)到規(guī)劃建筑面積的三分之二；有抵押情況的應(yīng)超過(guò)三分之二，并且需要抵押權(quán)人出具同意銷售的書面意見(jiàn)；商品房預(yù)售許可的審批，需報(bào)經(jīng)分管市長(zhǎng)同意。

2、規(guī)范公開(kāi)內(nèi)容。在取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)進(jìn)行公開(kāi)銷售，在售樓部張貼公布已批準(zhǔn)銷售套數(shù)信息詳情，禁止捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面的方式向預(yù)購(gòu)人明示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間，商品房的結(jié)構(gòu)、類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法，預(yù)售商品房的付款辦法，商品房預(yù)售款的專用賬戶等情況，不得不實(shí)的銷售進(jìn)度信息誤導(dǎo)消費(fèi)者。

3、規(guī)范合同文本。房地產(chǎn)交易合同必須采用統(tǒng)一制定的規(guī)范性文本，合同內(nèi)容不得任意刪減，商品房買賣合同一經(jīng)網(wǎng)上簽約，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在規(guī)定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門備案登記。房屋交付使用后，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須協(xié)助購(gòu)房人按法律法規(guī)辦理房屋所有權(quán)登記，并及時(shí)向購(gòu)房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》確保購(gòu)房人的合法權(quán)益。

4、規(guī)范商品房住房?jī)r(jià)格。嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)，公開(kāi)標(biāo)示商品房?jī)r(jià)格及相關(guān)收費(fèi)，防止大起大落，禁止部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頻繁調(diào)價(jià)、搭車漲價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一價(jià)清”等不規(guī)范價(jià)格的行為。在遵循市場(chǎng)供求規(guī)律，堅(jiān)持主要由企業(yè)制定商品房?jī)r(jià)格的原則下，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主制訂的新建商品房預(yù)（銷）售價(jià)格進(jìn)行備案，并實(shí)行網(wǎng)上公示，開(kāi)發(fā)企業(yè)在向市房管部門領(lǐng)取商品房預(yù)（銷）售許可證之前必須將普通商品房?jī)r(jià)格向價(jià)格主管部門報(bào)備，并提供開(kāi)發(fā)銷售樓盤類型、面積、主要定價(jià)依據(jù)等資料，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售價(jià)格要與備案價(jià)格和對(duì)外公布價(jià)格保持一致，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售過(guò)程中需要上調(diào)價(jià)格的，必須提前一周重新報(bào)備，并說(shuō)明提價(jià)的主要理由。不經(jīng)報(bào)備任意提價(jià)的，價(jià)格主管部門依據(jù)價(jià)格法律法規(guī)的規(guī)定實(shí)施處罰。

三、規(guī)范項(xiàng)目資本金制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款資金的監(jiān)管

1、實(shí)行項(xiàng)目資本金管理。項(xiàng)目資本金制度是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)總投資中，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貨幣資金，項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的比例不得低于35%。項(xiàng)目資本金只用于本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，不得挪用和抽回。

2、加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管。商品房預(yù)售款是指預(yù)購(gòu)人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以按規(guī)定的資金用途和工程進(jìn)度申請(qǐng)使用資金，在操作上堅(jiān)持“?？顚?、專款專存、專款專用”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)提交下列文件資料備案：①商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表；②預(yù)售人與承建商簽訂的施工合同；③建筑施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明。要積極利用和依托商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)做好預(yù)售款監(jiān)管工作的銜接，對(duì)預(yù)售資金從辦理商品房銷售許可證開(kāi)始至完成初始登記終止，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)化實(shí)時(shí)監(jiān)管，商品房預(yù)售款必須用于預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)和投資，不得挪作他用。

3、市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市商品房項(xiàng)目資本金的監(jiān)控和預(yù)售資金的監(jiān)管。預(yù)售資金由商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)存入市房產(chǎn)管理局指定帳戶，并由市房產(chǎn)管理局根據(jù)商品房建設(shè)進(jìn)度審核撥付。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前，預(yù)售款應(yīng)預(yù)留總額的10%（最高額不超過(guò)500萬(wàn)元），作為開(kāi)發(fā)企業(yè)信用保證金；在綜合驗(yàn)收合格后方可撥付。

四、規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理，維護(hù)所有者的合法權(quán)益

為加強(qiáng)全市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必須按住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金。維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。應(yīng)足額繳存，不得減免。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。維修資金應(yīng)當(dāng)在指定的銀行開(kāi)設(shè)維修資金專戶，由房產(chǎn)行政主管部門代管，做到專項(xiàng)存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩＞S修資金自存入維修資金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修資金利息凈收益應(yīng)轉(zhuǎn)作維修資金。房產(chǎn)行政主管部門在代管維修資金中的工作和業(yè)務(wù)費(fèi)用，由房產(chǎn)行政主管部門編報(bào)預(yù)算，經(jīng)財(cái)政部門審核后，從維修資金利息凈收益中核定。房產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理與使用。維修資金使用時(shí)，成立了業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)同意并經(jīng)選定的物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。維修計(jì)劃經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)財(cái)政部門審核并通知銀行劃撥資金。住宅專項(xiàng)維修資金的使用遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，并依法接受審計(jì)部門的審計(jì)和接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。

五、規(guī)范物業(yè)管理行為，著力完善物業(yè)監(jiān)管機(jī)制

1、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理。從事物業(yè)管理的企業(yè)必須具備企業(yè)法人資格和資質(zhì)證書，嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定工作，進(jìn)一步整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理企業(yè)在接受開(kāi)發(fā)企業(yè)委托從事前期物業(yè)管理時(shí)，要在委托合同中分清雙方各自的權(quán)利和義務(wù)，要通過(guò)簽訂物業(yè)管理委托合同的形式約定與業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）各自的權(quán)利和義務(wù)，認(rèn)真履行合同。

2、認(rèn)真做好建設(shè)與管理的銜接工作。完善物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度，在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應(yīng)當(dāng)明確交付使用后的質(zhì)量、責(zé)任及雙方的權(quán)利義務(wù)，切實(shí)做好建設(shè)和管理的銜接，不出管理上的空白。

3、堅(jiān)持市場(chǎng)化方向。認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，堅(jiān)持物業(yè)管理的市場(chǎng)化方向，鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)，加快業(yè)主委員會(huì)的組建步伐，引導(dǎo)和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)小區(qū)業(yè)主（房屋使用人）的入住率達(dá)到50%以上、公用住宅出售建筑面積達(dá)30%以上或者首位業(yè)主入住達(dá)2年以上的，開(kāi)發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)要積極配合經(jīng)綜合驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，主動(dòng)征求業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議。當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)的條件基本具備后，由業(yè)主委員會(huì)籌備小組代為起草業(yè)主委員會(huì)的章程，報(bào)送物業(yè)管理行政主管部門。

篇9

一、充分認(rèn)識(shí)實(shí)施兩個(gè)《辦法》的重大意義

實(shí)行企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理是深化投資體制改革、落實(shí)企業(yè)投資自、建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、優(yōu)化投資環(huán)境、改善宏觀調(diào)控的重要舉措。今后，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)決策、誰(shuí)收益、誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的原則，落實(shí)企業(yè)投資自。對(duì)企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，無(wú)論規(guī)模大小一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況分別實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)或備案管理主要把握項(xiàng)目的外部性，而項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、資金來(lái)源和產(chǎn)品技術(shù)方案等均由企業(yè)自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

二、企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制或備案制的范圍

1、規(guī)范政府核準(zhǔn)制。企業(yè)投資建設(shè)《*省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》（2*年本）以內(nèi)的項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制；實(shí)行核準(zhǔn)制的項(xiàng)目，僅需向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，不再經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告和開(kāi)工報(bào)告程序。

投資建設(shè)《*省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》（2*年本）以外的項(xiàng)目，事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等非企業(yè)單位投資建設(shè)備案范圍內(nèi)的項(xiàng)目，除國(guó)家另有規(guī)定外，由企業(yè)按照屬地原則向地方人民政府投資主管部門備案，實(shí)行備案制。

上述企業(yè)投資項(xiàng)目，是指企業(yè)不使用政府性資金，投資建設(shè)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》（國(guó)務(wù)院頒發(fā)）、《*省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以及國(guó)家法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院專門規(guī)定禁止投資以外的項(xiàng)目。

2、外商投資項(xiàng)目和境外投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制，按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)和備案機(jī)關(guān)

市、縣（區(qū)）發(fā)展改革行政主管部門和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易行政主管部門是市、縣（區(qū)）人民政府投資主管部門，為企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)和備案機(jī)關(guān)。企業(yè)基本建設(shè)類投資項(xiàng)目由發(fā)展改革行政主管部門核準(zhǔn)或備案；企業(yè)技術(shù)改造類投資項(xiàng)目由經(jīng)濟(jì)貿(mào)易行政主管部門核準(zhǔn)或備案

四、企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案的程序和要求

1、企業(yè)投資建設(shè)實(shí)行核準(zhǔn)制的項(xiàng)目，需按要求編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核準(zhǔn)。需市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的項(xiàng)目直接向市人民政府投資主管部門報(bào)送項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及附件；縣（區(qū)）項(xiàng)目由所在縣（區(qū)）人民政府投資主管部門初審并提出意見(jiàn)，向市人民政府投資主管部門報(bào)送項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及附件；需轉(zhuǎn)報(bào)上級(jí)政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目，企業(yè)基本建設(shè)類投資項(xiàng)目由發(fā)改委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)，企業(yè)技術(shù)改造類投資項(xiàng)目由經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告需由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制，其中依法應(yīng)當(dāng)由市、縣（區(qū)）人民政府項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)由具備丙級(jí)以上工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的內(nèi)容及需提交的附件和核準(zhǔn)程序按《*省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)提交的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，主要從維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全、合理開(kāi)發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面進(jìn)行核準(zhǔn)。對(duì)于外商投資項(xiàng)目，政府還要從市場(chǎng)準(zhǔn)入、資本項(xiàng)目管理等方面進(jìn)行核準(zhǔn)。

2、企業(yè)投資建設(shè)實(shí)行備案制的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目類別和規(guī)定的備案權(quán)限，向相應(yīng)的項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)表，申請(qǐng)備案。企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)辦理程序按《*省企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦法》規(guī)定執(zhí)行。

五、市、縣兩級(jí)核準(zhǔn)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)權(quán)限的劃分

《*省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》（2*年本）明確由國(guó)務(wù)院投資主管部門、省人民政府投資主管部門、設(shè)區(qū)市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目，嚴(yán)格按照《*省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》（2*年本）執(zhí)行。

市、縣兩級(jí)人民政府核準(zhǔn)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)項(xiàng)目的權(quán)限具體明確劃分如下：

1、交通運(yùn)輸

公路：除國(guó)務(wù)院、省人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目外，100公里（不含）以下省道二級(jí)公路、縣道及市養(yǎng)公路，由市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)，其余項(xiàng)目由縣級(jí)人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。

獨(dú)立公路橋梁、隧道：除國(guó)務(wù)院、省人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目外，總投資2000萬(wàn)元以下500萬(wàn)元以上的立交橋項(xiàng)目和小隧道，由市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)，其余項(xiàng)目由縣級(jí)人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。

2、原材料

化肥：除年產(chǎn)50萬(wàn)噸及以上鉀礦肥項(xiàng)目由國(guó)務(wù)院投資主管部門核準(zhǔn)外，其他磷、鉀礦肥項(xiàng)目按照屬地原則，由縣級(jí)人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。

3、輕工

聚酯：除國(guó)務(wù)院、省人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目全部由市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。

4、城建

城市供水：除國(guó)務(wù)院、省人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目外，日供水1萬(wàn)噸（不含）—20萬(wàn)噸（不含）的項(xiàng)目由市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)，日供水1萬(wàn)噸（含）以下供水項(xiàng)目由縣級(jí)人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。

城市道路橋梁：除國(guó)務(wù)院、省人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目外，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的城市道路和城市橋梁項(xiàng)目、各縣（區(qū)）跨度50米及以上城市中型橋梁項(xiàng)目由市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)，其余項(xiàng)目由縣（區(qū)）人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。

其他城建項(xiàng)目：除省人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目外，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，全市高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目和總建筑面積10萬(wàn)平方米（不含）以下、4萬(wàn)平方米及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)項(xiàng)目總建筑面積為2萬(wàn)平方米<含>至10萬(wàn)平方米<不含>）由市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。城市規(guī)劃區(qū)范圍以外的，總建筑面積4萬(wàn)平方米（不含）以下、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)項(xiàng)目總建筑面積2萬(wàn)平方米（不含）以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按屬地原則由縣級(jí)人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。

5、社會(huì)事業(yè)

社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目：除按隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院行業(yè)主管部門或省人民政府投資主管部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目外，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)的由市人民政府投資主管部門核準(zhǔn)，其他的由項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府投資主管部門核準(zhǔn)。

六、備案機(jī)關(guān)備案權(quán)限的劃分

除中央、省駐市企業(yè)投資項(xiàng)目由省人民政府項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)備案外，城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)、總投資5000萬(wàn)元以上的企業(yè)投資項(xiàng)目由市人民政府項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)備案，其他企業(yè)投資項(xiàng)目的備案由項(xiàng)目所在地的縣級(jí)人民政府項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)備案。

七、核準(zhǔn)、備案的效力和責(zé)任

1、項(xiàng)目核準(zhǔn)文件（備案通知書）的有效期為2年，自頒發(fā)(送達(dá))之日起計(jì)算。企業(yè)投資項(xiàng)目在核準(zhǔn)文件（備案通知書）有效期內(nèi)未開(kāi)工，項(xiàng)目申報(bào)單位需要繼續(xù)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)文件（備案通知書）有效期屆滿前30日向原項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)（備案機(jī)關(guān)）申請(qǐng)延續(xù)，原項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)（備案機(jī)關(guān)）應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)文件（備案通知書）有效期屆滿前作出是否準(zhǔn)予延續(xù)的決定。

2、項(xiàng)目申報(bào)單位依據(jù)項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)出具的項(xiàng)目核準(zhǔn)文件，依法辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進(jìn)口和減免稅確認(rèn)等手續(xù)。

3、對(duì)應(yīng)當(dāng)申報(bào)核準(zhǔn)而未申報(bào)，或者雖然申報(bào)但未經(jīng)核準(zhǔn)的項(xiàng)目，國(guó)土資源、環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、質(zhì)量監(jiān)督、證券監(jiān)管、外匯管理、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、水資源管理、海關(guān)等部門不得辦理相關(guān)手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款。

4、環(huán)境保護(hù)、國(guó)土資源、建設(shè)、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、質(zhì)量監(jiān)督等部門，應(yīng)當(dāng)按照職能分工，對(duì)項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)予以備案的項(xiàng)目依法審查和辦理相關(guān)手續(xù)；對(duì)應(yīng)當(dāng)備案而未備案以及項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)不予備案的項(xiàng)目，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

5、項(xiàng)目核準(zhǔn)（備案）機(jī)關(guān)工作人員在項(xiàng)目核準(zhǔn)（備案）過(guò)程中、或者的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

6、國(guó)土資源、環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、質(zhì)量監(jiān)督、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、水資源管理等部門及其工作人員違反《*省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》的規(guī)定，擅自辦理相關(guān)手續(xù)的，依法給予有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

7、項(xiàng)目核準(zhǔn)（備案）機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)核準(zhǔn)（備案）項(xiàng)目的監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目申報(bào)單位以拆分項(xiàng)目、提供虛假材料等不正當(dāng)手段取得企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)（備案）文件的，應(yīng)當(dāng)依法撤銷該項(xiàng)目的核準(zhǔn)（備案）；對(duì)未予核準(zhǔn)（備案）擅自開(kāi)工建設(shè)以及未按核準(zhǔn)（備案）內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)立即責(zé)令其停止建設(shè)，并依法追究有關(guān)單位和責(zé)任人的責(zé)任。

篇10

華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)發(fā)文抱怨，保障房項(xiàng)目在湃標(biāo)方面設(shè)立了類似“貿(mào)易保護(hù)”的特殊門檻，使得以前沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)保障房項(xiàng)目的房企處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。華遠(yuǎn)本想多花幾個(gè)億躋身其中，可是“門票”太貴了。

曾經(jīng)讓諸多房地產(chǎn)商敬而遠(yuǎn)之的保障房，如今似乎卻成為一片藍(lán)海。游戲規(guī)則變了

“今年580萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)一定要完成!”7月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新的公開(kāi)表示，讓各省市感受到了莫大的壓力。住建部協(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個(gè)省市簽訂了協(xié)議，大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務(wù)書。

號(hào)稱史上最強(qiáng)的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，呈現(xiàn)出既控“銀根”，又放“地根”的特點(diǎn)。加大普通商品住房和保障房的供應(yīng)以調(diào)整供求關(guān)系是“組合拳”中的重要一招。

根據(jù)國(guó)土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70％，而此后公布的全國(guó)供地計(jì)劃中，這一比例更是達(dá)到了77％。

在這種情況下，房產(chǎn)商只要想拿地開(kāi)發(fā)，就繞不開(kāi)保障房的建設(shè)。從監(jiān)管層表態(tài)來(lái)看，70％住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時(shí)期內(nèi)延續(xù)。隨著保障房在整個(gè)住房體系中的比例越來(lái)越大，無(wú)疑將加大對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。

“如果政策持續(xù)，那么參與保障房建設(shè)成為大部分房企的必由之路。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的游戲規(guī)則、格局都將發(fā)生變化，且開(kāi)發(fā)商的發(fā)展策略也需作相應(yīng)調(diào)整。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者。

利潤(rùn)3％?

保障房的利潤(rùn)空間到底有多大?

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，保障性住房的利潤(rùn)空間是有限制的。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3％核定，廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)相似。

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)選擇路徑由利潤(rùn)空間決定。首選是商品房，其次是屬于保障房的限價(jià)房，再次才是公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等其他保障住房。

保障房雖然利潤(rùn)低但安全性高，已經(jīng)成為業(yè)界共識(shí)。上述房地產(chǎn)商告訴記者：“保障房資金周轉(zhuǎn)速度快，成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要?jiǎng)?chuàng)新。盡管利潤(rùn)較低，但在調(diào)控重壓下，不失為較為安全的經(jīng)營(yíng)模式。”

重要的是，房企開(kāi)發(fā)保障房可以比較容易就獲得銀行的貸款，資金投入少，可以以20％甚至更低的自有資金投人來(lái)撬動(dòng)銀行貸款，從而降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商在建設(shè)保障性住房所出的資金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企業(yè)墊資。以廣州為例，例如限價(jià)房目前在廣州銷售的價(jià)格達(dá)到6000多元，按照5％的利潤(rùn)限制，開(kāi)發(fā)商每平米所獲取的利潤(rùn)在300多元。而通過(guò)融資拿地、建設(shè)成本及其他費(fèi)用才2000多元，開(kāi)發(fā)商所支付的費(fèi)用差不多就是1000元左右的土地出讓金，和其成本比較起來(lái)，開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)算回報(bào)率可達(dá)到30％以上。

這些只是賬面微利，更吸引房企的是其附加價(jià)值。按照規(guī)定，承建保障房項(xiàng)目，房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。比如今年6月17日，農(nóng)行北京分行與北京萬(wàn)科簽署合作協(xié)議，農(nóng)行北京分行將向北京萬(wàn)科提供80億元的按揭額度，全力支持萬(wàn)科在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。而這合作背后，是因?yàn)?010年北京萬(wàn)科的竣工面積里將有1／3是保障性住房。

對(duì)此，也有相關(guān)人士擔(dān)心，保障房會(huì)不會(huì)成為房企“親近”政府的公關(guān)手段?

萬(wàn)科的住宅產(chǎn)業(yè)化

作為國(guó)內(nèi)最大、知名度最高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科集團(tuán)，總是探索在市場(chǎng)的前列。這一次，他們又盯著了保障房建設(shè)的機(jī)遇。

5月25日，由萬(wàn)科承建的龍華保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，這也是深圳有史以來(lái)最大的保障性住房項(xiàng)目。萬(wàn)科將力爭(zhēng)把該項(xiàng)目打造成為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項(xiàng)目和全國(guó)保障性住房的標(biāo)桿。萬(wàn)科高層曾公開(kāi)表示，今年的目標(biāo)是以產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)100萬(wàn)平方米的保障性住房。據(jù)了解，2010年起，萬(wàn)科開(kāi)始將保障性住房提高到與商品房同等的位置上。

“像造汽車一樣造房子。”意圖大規(guī)模參與地方保障房建設(shè)的萬(wàn)科，在住宅產(chǎn)業(yè)化上大做文章。萬(wàn)科認(rèn)為，保障性住房非常適合做工業(yè)化，這是由它的特點(diǎn)決定的。保障性住房首先在戶型方面要求高度標(biāo)準(zhǔn)化，這種標(biāo)準(zhǔn)化甚至可以讓它的品質(zhì)更加有保障，采購(gòu)成本更低；保障性住房通常需要有更快的效益，一個(gè)項(xiàng)目往往要求包括裝修的一兩年內(nèi)必須能夠人住，傳統(tǒng)建筑方式對(duì)此并不容易做到；政府還會(huì)在節(jié)能環(huán)保方面提出具體要求，而工業(yè)化在這方面的優(yōu)勢(shì)非常顯著。

相對(duì)于其他開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科在保障性住房方面有著更多優(yōu)勢(shì)。―方面萬(wàn)科在小戶型住宅設(shè)計(jì)建造和綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)方面已經(jīng)非常成熟，另―方面是萬(wàn)科多年來(lái)在公共租賃住房運(yùn)作方面一直在實(shí)踐。更重要的是，萬(wàn)科在住宅工業(yè)化方面已經(jīng)走在了同行的前列。

而隨著國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，保障性住房產(chǎn)業(yè)化方式開(kāi)始成為行業(yè)討論的熱門話題。有消息稱，按照產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目，萬(wàn)科還能收到一筆產(chǎn)業(yè)化補(bǔ)貼，約每平方米300元。