導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

商業(yè)配套進(jìn)入“3G”時(shí)代

以體驗(yàn)式商業(yè)為核心的商業(yè)配套形式，將帶領(lǐng)商業(yè)綜合體全面邁向“3G”時(shí)代，從而引發(fā)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的重大變革。而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，則是如何順應(yīng)這種變化，從中尋找到更多的投資機(jī)會(huì)。

何謂的“3G”時(shí)代商業(yè)綜合體？如果將大賣場(chǎng)加酒店或是寫字樓為主要組合形式的傳統(tǒng)模式形容為“2G”時(shí)代商業(yè)綜合體，那么，隨著大型居住社區(qū)的發(fā)展壯大，帶來(lái)的直接影響就是人口數(shù)量大規(guī)模聚集以及消費(fèi)需求的改變，從而對(duì)商業(yè)形態(tài)提出了新的要求。也就是說(shuō)，在此基礎(chǔ)上的升級(jí)版商業(yè)配套，可以視為“3G”時(shí)代商業(yè)綜合體。

與傳統(tǒng)相比，“3G”時(shí)代商業(yè)綜合體最大的不同在于注入了體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)零售的核心作用更加明顯，同時(shí)在一定程度上出現(xiàn)了“去大賣場(chǎng)”趨勢(shì)；此外這種商業(yè)綜合體更為注重與公共交通尤其是軌道交通的接駁緊密程度。

洲聯(lián)集團(tuán)（WWW5A）總顧問劉力表示，此前很多商業(yè)綜合體是以酒店或?qū)懽謽亲鳛檎麄€(gè)綜合體的核心，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)高星級(jí)酒店提升綜合體的檔次，通過(guò)寫字樓的租售帶動(dòng)綜合體的人氣，零售商業(yè)往往只是“花瓶”，要么是為了迎合其它物業(yè)的銷售，要么只是滿足內(nèi)部其它物業(yè)的配套功能。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以酒店和寫字樓為核心的商業(yè)綜合體有減少的趨勢(shì)，取而代之的是零售商業(yè)為核心的綜合體日益增多。

劉力認(rèn)為，產(chǎn)生這種轉(zhuǎn)變的根本原因在于酒店和寫字樓這兩種物業(yè)類型所承載的業(yè)態(tài)已不再適合商業(yè)綜合體的發(fā)展需求。在奢華酒店市場(chǎng)已相對(duì)飽和的情況下，商業(yè)綜合體的定位不再適合經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)駐。而同時(shí)寫字樓有高端化專業(yè)聚集的趨勢(shì)，與商業(yè)綜合體的形式也有沖突。這樣的變化在上海已經(jīng)有所反映，如位于上海閔行區(qū)的南方購(gòu)物中心西側(cè)，就建造了一座總建筑面積達(dá)6.4萬(wàn)平方米的友誼商場(chǎng)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)則主要以零售業(yè)為主，主要銷售國(guó)際二線品牌為主的服飾、鐘表等。

另外一個(gè)值得注意的變化是“去賣場(chǎng)化”。賣場(chǎng)作為商業(yè)綜合體的主力店，促成了許多項(xiàng)目的成功，這樣的案例比比皆是。但隨著大賣場(chǎng)在國(guó)內(nèi)布局的完成，已再無(wú)新開大賣場(chǎng)的空間，尤其是市中心區(qū)域，更是無(wú)法容納大賣場(chǎng)，因此新開的商業(yè)綜合體中，不再考慮這種業(yè)態(tài)。

商業(yè)綜合體與共同交通直接的接駁也變得更為緊密。劉力表示，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新一輪高峰，在公共交通的節(jié)點(diǎn)必然出現(xiàn)眾多的商業(yè)綜合體，其意圖也非常明顯，就是分享公共交通的人流，做足地塊價(jià)值。

商業(yè)地產(chǎn)更受追捧

而從宏觀層面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)必將因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而更受投資者關(guān)注。

“新八條”的出臺(tái)，對(duì)投機(jī)性和投資性需求會(huì)形成嚴(yán)厲打擊。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部近日獲得的門店反饋來(lái)看，包括“限購(gòu)”、“二套房首付六成”和“全額營(yíng)業(yè)稅”的具體措施，對(duì)房產(chǎn)投資有著巨大的影響。

具體來(lái)看，新“限購(gòu)”政策對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瓜蚱涫鄯?。由此可以看出，新“限?gòu)”政策實(shí)際上已經(jīng)剝奪了投資性需求的購(gòu)房權(quán)利。“二套房首付六成”、“全額營(yíng)業(yè)稅”以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)等具體措施，使得房產(chǎn)投資在交易、持有等環(huán)節(jié)的成本都大幅上升，這在很大程度上也能夠抑制投資需求。

專家分析認(rèn)為，宏觀調(diào)控力度的加大，商品住宅投資已無(wú)多少機(jī)會(huì)，這迫使部分社會(huì)資金尋找新的出路，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必成為新的出口。這種變化其實(shí)在去年已經(jīng)得到體現(xiàn)，2010 年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、銷售額增速均高于市場(chǎng)平均水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積10.43 億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)29.9%，較住宅銷售面積要高出20個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額5.25 萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%，其中商業(yè)地產(chǎn)增幅更是高達(dá)46.3%，比住宅高出近32個(gè)百分點(diǎn)。

掘金“3G”商業(yè)綜合體

針對(duì)商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)，投資者應(yīng)調(diào)整自己的投資策略，順應(yīng)變化，從而讓投資收益最大化。

專家表示，投資者需要把握的總體方向是選擇適合零售類業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)。上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，目前還有部分商業(yè)綜合體在規(guī)劃中考慮了酒店和寫字樓物業(yè)，從大的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，這兩種物業(yè)的功能將會(huì)偏離商業(yè)綜合體的定位，從而淪為“配角”，這無(wú)疑會(huì)影響到其投資收益。而隨著零售類業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體中地位的加強(qiáng)，其租金水平會(huì)不斷走高，進(jìn)而影響到物業(yè)本身的價(jià)值，因此零售類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景要好于酒店和寫字樓物業(yè)。

當(dāng)然，對(duì)于區(qū)域商業(yè)特色的研究也不能忽略。鄒毅指出，區(qū)域特色商業(yè)可以吸引消費(fèi)者購(gòu)物的傾向，以形成比較優(yōu)勢(shì)，有利于消費(fèi)者進(jìn)行比較和選擇，因此具有利潤(rùn)的提升空間。這種消費(fèi)者的偏好傾向決定了這是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費(fèi)者的強(qiáng)烈偏好下可以形成對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向。但如果商業(yè)物業(yè)的定位與區(qū)域商業(yè)特色不相符，便無(wú)法吸引到消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，從而影響到物業(yè)本身的升值潛力。

篇2

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；演變與發(fā)展趨勢(shì)；設(shè)計(jì)思路；設(shè)計(jì)方法

社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)建筑企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，呈現(xiàn)出多樣化、大型化的特點(diǎn)，商業(yè)類型作為其中的一類，其設(shè)計(jì)水平關(guān)系到后期工程建設(shè)的具體情況，因此，為了保證橋商業(yè)類型的設(shè)計(jì)質(zhì)量，除了加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)管以外，還要對(duì)設(shè)計(jì)水平不斷的進(jìn)行提高，促使商業(yè)類型的設(shè)計(jì)能夠在城市用地緊張、人口擁擠的有限條件下得以開展。下文具體論述了現(xiàn)代城市綜合體中的商業(yè)空間設(shè)計(jì)。

1商業(yè)綜合體的演變與未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

商業(yè)，是指以貨幣為媒介進(jìn)行交換從而實(shí)現(xiàn)商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。同時(shí)也是一種有組織的提供顧客所需商品與服務(wù)的行為。而現(xiàn)代的概念是指流通領(lǐng)域中的所有產(chǎn)業(yè)，也可稱為“商業(yè)貿(mào)易”。商業(yè)綜合體是有機(jī)地組織各個(gè)不同商業(yè)功能，其中包含：商品零售，餐飲、休閑娛樂等，促使商業(yè)空間的規(guī)模越來(lái)越大，從原本僅具有購(gòu)物功能而逐漸朝著復(fù)合化的方向發(fā)展。商業(yè)空間主要呈現(xiàn)出這些特征：整體規(guī)模大、系統(tǒng)的構(gòu)成比較復(fù)雜、服務(wù)功能全面等，是由于城市綜合商業(yè)空間的出現(xiàn)，避免了對(duì)功能生硬的分割，它能夠在有限的大空間范圍內(nèi)，保證城市基礎(chǔ)功能項(xiàng)目高效運(yùn)行，最終發(fā)揮綜合效應(yīng)。它不僅具有購(gòu)物的功能，而且是一種集綜合性，適應(yīng)性于一體的復(fù)合環(huán)境，并融入已有的城市空間。商業(yè)綜合體未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)主要?dú)w納為以下幾點(diǎn)：①重視主題設(shè)計(jì)；②強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)感；③休閑娛樂性增強(qiáng)；④停車空間最大化；⑤標(biāo)志性的造型與外觀設(shè)計(jì)；⑥實(shí)現(xiàn)電商與實(shí)體店的結(jié)合；⑦帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)。

2商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的前期任務(wù)

2.1前期調(diào)研

由于商業(yè)綜合體與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人文背景，及人們的生活習(xí)慣有較大關(guān)系，因此在設(shè)計(jì)前期，充分對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研尤其重要。具體調(diào)研的內(nèi)容主要概括為以下幾點(diǎn)：①確定目標(biāo)客戶人群，即確定未來(lái)哪類人群主要使用該商業(yè)綜合體，這是設(shè)計(jì)定位的最初前提。②確定主題模式。例如以餐飲為主題或者以兒童娛樂為主題等。最近幾年主題式的商業(yè)綜合體正在不斷被人們所喜愛。主題的設(shè)定有助于形成獨(dú)特的商業(yè)氛圍。③了解區(qū)域消費(fèi)類型，確定功能。④則需了解未來(lái)租客對(duì)的面積的使用需求。從而確定店鋪的面積劃分，以及不同規(guī)模商業(yè)的所占比例。⑤則是對(duì)用地周邊道路交通，城市公共服務(wù)設(shè)施以及各類場(chǎng)地條件的調(diào)研。從而確定商業(yè)綜合的基本流線，主要出入口等。⑥對(duì)建筑風(fēng)格造型的調(diào)研，確定未來(lái)造型及外觀設(shè)計(jì)的基調(diào)。商業(yè)建筑的造型與外觀設(shè)計(jì)往往決定了商業(yè)的形象與檔次。

2.2設(shè)計(jì)原則

①功能的合理性。購(gòu)物空間要開闊舒適，不能給人約束感，要能給顧客創(chuàng)造自主挑選舒適感。②要具有標(biāo)志性的入口，吸引人的廣告招牌，櫥窗，燈光設(shè)計(jì)，形成整體統(tǒng)一的視覺傳遞系統(tǒng)，準(zhǔn)確詮釋商品，給消費(fèi)者良好的印象，創(chuàng)造好的商場(chǎng)氛圍。③商品的陳列和展示應(yīng)根據(jù)種類的分布合理性，方便性和規(guī)律性進(jìn)行總體的局部設(shè)計(jì)。④在設(shè)備上要符合人體工程學(xué)，有明確的防火區(qū)及安全通道以及保持入口通暢，并能設(shè)計(jì)出方便殘疾人出入的安全通道。

3城市綜合體商業(yè)空間的設(shè)計(jì)方法

3.1水平商業(yè)動(dòng)線

好的水平動(dòng)線通常具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①形成回路。②既曲折又可達(dá)，所謂曲折，是使商業(yè)動(dòng)線盡量穿過(guò)較多的店面，使商業(yè)價(jià)值最大化。同時(shí)又要注意良好的可達(dá)性，例如可以結(jié)合中庭空間的設(shè)計(jì)，在視線設(shè)計(jì)上形成良好的視野。③空間豐富有層次感，有趣的空間可以激發(fā)人們購(gòu)物的熱情，帶來(lái)較好的體驗(yàn)感。水平商業(yè)動(dòng)線主要包括：一字型動(dòng)線，回字型動(dòng)線，L型動(dòng)線，井字形動(dòng)線，風(fēng)車型動(dòng)線，復(fù)合型動(dòng)線。每種動(dòng)線并沒有絕對(duì)的好壞分別。具體的選擇要結(jié)合用地條件，因地制宜。為了滿足人們的生理需求和心理需求，可以適當(dāng)設(shè)置一些轉(zhuǎn)彎、交叉或者是添加一些綠化場(chǎng)地、休閑空間等，形成節(jié)點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)空間設(shè)計(jì)的豐富性和多樣性。下面以華潤(rùn)萬(wàn)象城為例，如圖1。介紹一字型商業(yè)動(dòng)線布局模式以及其成功經(jīng)驗(yàn)。位于深圳市羅湖區(qū)的華潤(rùn)萬(wàn)象城，用地位于深圳市中心區(qū)域。由于用地條件較為緊張。華潤(rùn)萬(wàn)象城采用了簡(jiǎn)潔的一字型商業(yè)動(dòng)線。主力店位于中心位置，次要主力店位于平面的四角，如圖1所示?？瓷先チ骶€簡(jiǎn)單，但其成功的因素主要有以下幾點(diǎn)：通過(guò)中心主力店與四角布置次主力店的方式，帶動(dòng)商業(yè)人流。極大的增加了商鋪價(jià)值。同時(shí)通過(guò)層次錯(cuò)落的中庭空間以及圍繞中庭空間布置的垂直交通，豐富了商業(yè)空間感受，極大的提高了商業(yè)空間的趣味性和整體商業(yè)氛圍。同時(shí)由于其位于城市中心，設(shè)計(jì)師充分考慮了交通因素。將地鐵引入。而平層停車的設(shè)計(jì)理念，不僅大量的增加了停車空間。也真正做到了購(gòu)物便利。

3.2商業(yè)業(yè)態(tài)介紹及一般分布形式

一般商業(yè)綜合體，主要有四大類商業(yè)功能組成，分別是：零售，餐飲，休閑娛樂，輔助服務(wù)。其中零售主要包括：百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、主力店、專賣店、精品店等；餐飲主要包括：大型餐飲、西餐咖啡、酒吧茶室、中式快餐、宴會(huì)等；休閑娛樂主要包括：電影院、兒童樂園、健身房、室內(nèi)冰場(chǎng)、親子活動(dòng)室等；最后輔助服務(wù)主要包括：銀行、咨詢服務(wù)臺(tái)、快遞、水吧等。

3.3商業(yè)公共空間的設(shè)計(jì)-中庭及休息區(qū)設(shè)計(jì)

商業(yè)氛圍則主要依托中庭空間得以提升。在中庭空間中融入藝術(shù)特色、娛樂、休息等元素，以便為人們提供更舒適的消費(fèi)環(huán)境。良好的中庭設(shè)計(jì)可以提升該商業(yè)中合體的整體檔次，為人們創(chuàng)造舒適購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)縮短購(gòu)物中心空間距離，提升商鋪價(jià)值，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。并且商業(yè)綜合體中，主要垂直交通也是依托中庭進(jìn)行設(shè)計(jì)。

3.4貨物流線的設(shè)計(jì)

物流動(dòng)線設(shè)計(jì)注重貨運(yùn)車流與購(gòu)物車流分離開，避開購(gòu)物者的視線，根據(jù)人車分流的前提，設(shè)置地下貨物通道或地面卸貨區(qū)。貨運(yùn)車流需設(shè)置單獨(dú)的服務(wù)出入口和通道，禁止穿越購(gòu)物停車場(chǎng)與購(gòu)物區(qū)；物流動(dòng)線要方便通暢，符合各種貨運(yùn)車輛的行車規(guī)范和要求，并盡量避開購(gòu)物者的視線。除上述內(nèi)容外，在商業(yè)綜合體中的空間設(shè)計(jì)中還要融入諸多服務(wù)元素，設(shè)計(jì)同時(shí)要做好不同服務(wù)功能的造型，廣告，櫥窗，路標(biāo)，引導(dǎo)指示等，這種組合模式相互帶動(dòng)，形成完整的商業(yè)空間。

3.5造型與外觀設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑的外立面設(shè)計(jì)尤其重要，它決定了商業(yè)及其周邊所有物業(yè)的形象從而決定檔次。在造型與外觀設(shè)計(jì)上，主要概括為一點(diǎn)：建筑立面具有標(biāo)志性。讓人耳目一新。產(chǎn)生體驗(yàn)期待。具體在造型及外觀設(shè)計(jì)上概括為以下幾點(diǎn)：（1）建筑立面逐漸簡(jiǎn)潔化，強(qiáng)調(diào)立面質(zhì)感。重視材料的表達(dá)一直是建筑設(shè)計(jì)成敗與否的關(guān)鍵。正確的材質(zhì)選擇可以極大的提高商業(yè)品質(zhì)。例如廣州太古匯，立面石材，穩(wěn)重大氣，配以輕巧的玻璃體量，形成強(qiáng)烈的對(duì)比，具有較強(qiáng)的時(shí)尚感。近年來(lái)，商業(yè)綜合提的立面設(shè)計(jì)，復(fù)雜而色彩化的建筑立面風(fēng)格已不再是設(shè)計(jì)的主流趨勢(shì)。（2）主入口具有標(biāo)志性。通過(guò)體量，材料，燈光，廣告位的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)入口的標(biāo)志性。（3）風(fēng)格明確，別具一格。（4）結(jié)合內(nèi)部功能進(jìn)行立面設(shè)計(jì)，中庭位置開設(shè)采光窗。商業(yè)綜合體的采光設(shè)計(jì)較為考究，通常很多主力店，或者電影院等，不需要大面積的自然采光。而相比，商業(yè)綜合體內(nèi)的公共空間，如中庭，休閑區(qū)，或者餐飲區(qū)則需要較多的自然采光。因此在立面設(shè)計(jì)時(shí)要考慮采光因素。做到人工采光和自然的結(jié)合。這一點(diǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)，也需要考慮場(chǎng)地景觀要素。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)順應(yīng)了時(shí)代的潮流，在現(xiàn)代快節(jié)奏的生活方式中，帶給了人們很大的便利，現(xiàn)代商業(yè)綜合體在以人為本的前提下，更注重的是人們的購(gòu)物體驗(yàn)。所以在設(shè)計(jì)時(shí)，要也要重點(diǎn)考慮人的心理因素，以及人體工學(xué)等的應(yīng)用。給人們以舒適的購(gòu)物感受?？傊?，在進(jìn)行商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)時(shí)。設(shè)計(jì)人員要綜合考慮，實(shí)現(xiàn)商業(yè)服務(wù)的綜合性、全面性、獨(dú)特性、合理性和規(guī)范性目標(biāo)。筆者希望更多有關(guān)人士參與到商業(yè)綜合體中的設(shè)計(jì)研究當(dāng)中來(lái)，為推動(dòng)現(xiàn)代城市的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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篇3

2009年底，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了打造十六大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，2010年，濟(jì)南市將推進(jìn)城市綜合體建設(shè)，精心規(guī)劃建設(shè)一批集多種功能于一身的商貿(mào)中心、金融中心，奧體中心、文化中心、樞紐中心。奧體文博片區(qū)、長(zhǎng)清高?？萍紙@及園博園，恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖，LED示范小區(qū)、華山片區(qū)，華強(qiáng)電子廣場(chǎng)以及魏家莊片區(qū)等，都已具備了城市綜合體的雛形或建設(shè)城市綜合體的良好條件。

在綜合體開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為綜合體發(fā)展提供了理論與實(shí)踐的依據(jù)，同時(shí)也為后來(lái)者提供借鑒，指點(diǎn)迷津。

金勇(世邦魏理仕中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業(yè)、辦公、居住、酒店、旅游、會(huì)展等多種功能于一體的復(fù)合型的產(chǎn)品，這個(gè)并不是1+1=2那么簡(jiǎn)單，城市綜合體是一種有機(jī)的結(jié)合，可以聚合各種各樣的資源。

開發(fā)、銷售、管理本身就是一種綜合和相互交錯(cuò)以及互動(dòng)的模式，不是―個(gè)簡(jiǎn)單的誰(shuí)先誰(shuí)后的問題，先開發(fā)，再賣，苒管理，這個(gè)模式應(yīng)該被一種復(fù)合的模式代替。即使是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，在開發(fā)的流程中，有可能最開始要做的事情已經(jīng)進(jìn)入管理了。

而一些成功的綜合體項(xiàng)目由于前期進(jìn)行了管理，先把周邊環(huán)境，還有把很多其他的物業(yè)都經(jīng)營(yíng)起來(lái)以后，再逐漸把住宅拿出來(lái)賣，這個(gè)過(guò)程住宅的升值就體現(xiàn)在里面了。

作為綜合體項(xiàng)目，真的是要綜合，不光是從物業(yè)類型上要進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，而且在管理、在開發(fā)的周期、開發(fā)時(shí)間上也要有一個(gè)綜合性。從管理到設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上也是在時(shí)間點(diǎn)上、在不同的物業(yè)類型里面進(jìn)行一個(gè)非常全面的管理，這樣才能給整個(gè)綜合體價(jià)值帶來(lái)很好的提升。

在功能互動(dòng)上，酒店和辦公樓有―個(gè)比較直接的互動(dòng)。在零售業(yè)里面，有商務(wù)消費(fèi)人群，有社區(qū)居民的日常消費(fèi)，有商旅客戶的消費(fèi)，所以要把人群的不同需求在設(shè)計(jì)階段和運(yùn)營(yíng)階段有機(jī)兼顧，同時(shí)通過(guò)物業(yè)管理的方式，在后期管理上要有一個(gè)逐漸的品牌提升，同時(shí)也是對(duì)服務(wù)的提升，是一種很綜合、有機(jī)的提升。

不同區(qū)域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)模式，在不同區(qū)域特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，需要有符合區(qū)域特點(diǎn)的個(gè)性化的綜合體產(chǎn)品。這就需要開發(fā)者具有超強(qiáng)的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區(qū)域需求的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品。比如具有產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)的城市，可以作為綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，融會(huì)貫通，打造具有產(chǎn)業(yè)化特色的另類綜合體模式。

王曉飛(濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理)：環(huán)渤海地區(qū)在我國(guó)參與全球經(jīng)濟(jì)協(xié)作及促進(jìn)南北協(xié)調(diào)發(fā)展中處于非常重要的位置，目前，該區(qū)域擁有全國(guó)最大的電子信息產(chǎn)業(yè)科研、生產(chǎn)基地，集中了軟件開發(fā)及信息技術(shù)的各類優(yōu)秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環(huán)渤海地區(qū)設(shè)立了研發(fā)中心，科研生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)在全國(guó)領(lǐng)先。

與此同時(shí)，環(huán)渤海地區(qū)在電子信息產(chǎn)業(yè)上尚未形成有機(jī)體系，綜臺(tái)配套能力明顯弱于珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業(yè)交易平臺(tái)，變局勢(shì)在必行，華強(qiáng)廣場(chǎng)應(yīng)勢(shì)而動(dòng)，在濟(jì)南山大路找到了擎引環(huán)渤海電子信息產(chǎn)業(yè)未來(lái)的著陸點(diǎn)。

山大路是濟(jì)南市的數(shù)碼產(chǎn)品集散地，充分發(fā)揮了濟(jì)南作為省會(huì)城區(qū)信息樞紐的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為濟(jì)南市乃至全省的電子信息產(chǎn)品集散地，在省內(nèi)IT行業(yè)中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費(fèi)者心目中有著深刻的烙印。但是該區(qū)域零亂落后的現(xiàn)狀已經(jīng)明顯制約著濟(jì)南市科技數(shù)碼業(yè)的發(fā)展。

隨著深圳華強(qiáng)集團(tuán)入駐濟(jì)南，濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)，將充分利用山大路的品牌優(yōu)勢(shì)以及濟(jì)南在整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)的城市地位與交通網(wǎng)絡(luò)，總投資額近20個(gè)億，通過(guò)構(gòu)建華東規(guī)劃最大、檔次最高、產(chǎn)業(yè)鏈最全的專業(yè)市場(chǎng)，壟斷環(huán)渤海專業(yè)市場(chǎng)空白，拓展山大路市場(chǎng)版圖，打造濟(jì)南的”華強(qiáng)北”奇跡。華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目建成開業(yè)后，山大路的特色商業(yè)氛圍將實(shí)現(xiàn)升級(jí)跳，從而帶動(dòng)濟(jì)南乃至山東省的科技數(shù)碼產(chǎn)業(yè)飛躍友展。

談朝暉(恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司董事長(zhǎng))：濟(jì)南西部新城的核心區(qū)分三大區(qū)域，第一是文化中心，第二是會(huì)展中心，第三是cBD核心商務(wù)區(qū)。我們準(zhǔn)備在濟(jì)南精心打造規(guī)模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺(tái)體，融合國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔服務(wù)商業(yè)多功能為一體，滿足未來(lái)酒店、辦公、娛樂、餐飲、會(huì)議、展覽等多種需求。將充分利用商務(wù)中心區(qū)域位于濟(jì)南西客站核心片區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與西部新城會(huì)展中心、文化中心相結(jié)合，創(chuàng)造獨(dú)特的整體景觀。

在2009年以前，業(yè)界對(duì)城市綜臺(tái)體或多或!!、存在著仰視或者是盲區(qū)。但自2010年情況發(fā)生了可喜的轉(zhuǎn)變，城市綜合體已快步躍進(jìn)，成為當(dāng)下城市地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)模式。隨著我國(guó)城市化水平的提高和商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展，未來(lái)城市綜合體也將逐步成為城市進(jìn)化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)力量。

韓建徽(中國(guó)商業(yè)街工作委員會(huì)主任)：城市綜合體正在成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)和新亮點(diǎn)。就未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)而言，功能復(fù)合將成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。從近年來(lái)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看，正在呈現(xiàn)集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢(shì)，集商業(yè)、旅游、文化于―體的一體化趨勢(shì)和集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體的復(fù)合化趨勢(shì)。特別是城市綜臺(tái)體，它綜合了商務(wù)、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價(jià)值，正在成為―個(gè)新的熱點(diǎn)。

可以預(yù)計(jì)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入新一輪的快速擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，這也將給城市綜合體的發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。

從開發(fā)商來(lái)看，越來(lái)越多的實(shí)力開發(fā)商看重商業(yè)地產(chǎn)可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，從而紛紛大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在我國(guó)除了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較早的萬(wàn)達(dá)、深國(guó)投、寶龍、金融街以外，萬(wàn)通地產(chǎn)也開始關(guān)注進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域。世茂地產(chǎn)在其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的總面積中，商業(yè)地產(chǎn)也占有相當(dāng)大的比重。

從零售商來(lái)看，一些國(guó)外的品牌零售商也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，從只租不購(gòu)到購(gòu)地經(jīng)營(yíng)，獲取商業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業(yè)態(tài)向復(fù)合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。瑞典的宜家公司在2009年開辟了戰(zhàn)場(chǎng)建設(shè)購(gòu)物中心。英國(guó)、韓國(guó)、日本、德國(guó)的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。

在世界范圍內(nèi)，城市綜合體是當(dāng)今主流城市繁榮的一大標(biāo)志。審視中國(guó)城市綜合體近年來(lái)的發(fā)展，尚不能與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發(fā)展還有很大的距離。也遠(yuǎn)不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對(duì)提升城市價(jià)值的同時(shí)。其存在的種種問題也不能被忽視。

顧舒白(AECOM董事、亞洲區(qū)建筑發(fā)展總監(jiān))：在國(guó)內(nèi)這幾年做城市綜合體時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)了一些問題和大家所忽略的事情。第一，規(guī)劃條件和法規(guī)，國(guó)內(nèi)的法規(guī)當(dāng)時(shí)制定的時(shí)候，因?yàn)槟甏容^遠(yuǎn)，有一些新的商業(yè)行為或業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，很多情況下，拿出來(lái)的設(shè)計(jì)指標(biāo)或者是規(guī)劃要點(diǎn)給的標(biāo)準(zhǔn)特別低，造成了開發(fā)的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生很多沒有價(jià)值或者是價(jià)值很低的商業(yè)空間。第二，防火規(guī)范除有可能會(huì)造成設(shè)計(jì)不合理以外，其相關(guān)要求會(huì)造成商場(chǎng)里面全部都是樓梯，最后的結(jié)果就是商場(chǎng)的使用率非常低。第三，停車的要求是比較不足的，尤其是―個(gè)綜合開發(fā)體。

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關(guān)鍵詞：城市綜合體；項(xiàng)目產(chǎn)品；市場(chǎng)定位；定位分析

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著時(shí)代的進(jìn)步與發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，促進(jìn)著我國(guó)的城市發(fā)生相應(yīng)的變化，使得城市化的進(jìn)程加快。這一變化不僅僅使得我國(guó)的城市數(shù)量有所增加，同時(shí)也使我國(guó)的城市規(guī)模有所擴(kuò)大，在這一個(gè)過(guò)程中，城市綜合體成為我們研究和探討的熱點(diǎn)。根據(jù)外國(guó)城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可知，城市在數(shù)量增加，規(guī)模擴(kuò)大，向著都市化進(jìn)程發(fā)展的過(guò)程中，城市中心區(qū)也再具有唯一性，而是呈現(xiàn)多個(gè)中心區(qū)并存的情況發(fā)展。城市綜合體項(xiàng)目在這一個(gè)過(guò)程中很好地發(fā)揮著助推器的作用，同時(shí)也是其中的重要組成部分。

1、城市綜合體的概述

對(duì)城市綜合體的分析需要我們從其概念入手，只有對(duì)其概念有了很好的了解，由表及里才能夠更加準(zhǔn)確的分析城市綜合體。城市綜合體在不同的文獻(xiàn)中有著不同的定義。在《中國(guó)大百科全書》中，城市綜合體指的是多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑。而在《美國(guó)建筑百科全書》中主要是指在一個(gè)位置上具有單個(gè)和多個(gè)功能的一組建筑。結(jié)合城市的相關(guān)概念，我們不難看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，它不再是單一的一個(gè)中心，而是多個(gè)中心的和諧組合。

在現(xiàn)實(shí)的發(fā)展應(yīng)用過(guò)程中，65％的建筑綜合體的功能主要是酒店、辦公、公寓和商業(yè)，這也顯示了建筑功能區(qū)呈現(xiàn)出組合的特點(diǎn)。而在總的形式，如文娛、交通、展覽、餐飲等多個(gè)方面也發(fā)揮著相應(yīng)的價(jià)值，在關(guān)注社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，也把握著人文的需求，各個(gè)功能區(qū)相互依存，相互聯(lián)系，呈現(xiàn)出多功能、高效率的特點(diǎn)，這主要是為了適應(yīng)現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，需要擁有一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、多種功能結(jié)合的綜合體來(lái)滿足人們生活的需求，而城市作為一個(gè)載體，在這樣的一個(gè)背景下城市綜合體應(yīng)用而生。然而，城市綜合體的每一種功能運(yùn)行在現(xiàn)實(shí)中有著特定的運(yùn)行時(shí)間范圍，將不同的功能在時(shí)間上結(jié)合起來(lái)，每一個(gè)部分進(jìn)行有序的組合，使每一個(gè)部分相互之間實(shí)現(xiàn)優(yōu)化補(bǔ)充，時(shí)間和功能都能夠和諧統(tǒng)一，同時(shí)呈現(xiàn)出24小時(shí)全天候的繁榮，提高了城市綜合的運(yùn)行的效率，也增加了其效益。但是，城市綜合體在功能選擇和城市的規(guī)模上還是會(huì)存在一定的問題，我們只有通過(guò)在實(shí)踐中不斷地完善，通過(guò)慢慢的積累才能使城市的功能和城市的規(guī)模和諧的匹配。

2、城市綜合體項(xiàng)目

城市綜合體項(xiàng)目的構(gòu)建主要是為了與城市綜合體的功能相互匹配，盡管每一個(gè)城市在綜合體項(xiàng)目構(gòu)建上的比重有所差異，但是在選擇的項(xiàng)目中主要面向的項(xiàng)目大致相同：

2.1商務(wù)項(xiàng)目

現(xiàn)代城市的主要功能是商務(wù)。隨著城市化的不斷推進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口不斷向著二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，第三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口是現(xiàn)代城市發(fā)展過(guò)程中主要的勞動(dòng)人群。同時(shí)，資金也越來(lái)越多的集中在商務(wù)發(fā)展的領(lǐng)域，商務(wù)操縱著城市大部分的資金和物流流通方向，在城市的發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用。一個(gè)城市是否能夠提供完善的、充分的、便捷的商務(wù)空間也逐漸成為城市發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Φ呐袛嘁蛩亍Ｒ虼?，在定位分析城市綜合體項(xiàng)目的過(guò)程中，一定要分析它能否滿足這一個(gè)城市商務(wù)發(fā)展的需求，分析其能否滿足不同的商務(wù)需求。

2.2商業(yè)項(xiàng)目

商業(yè)零售與大眾的日常生活尤為密切，在城市范圍內(nèi)形成一定規(guī)模的市場(chǎng)并且支持其他的功能，需要通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)來(lái)發(fā)揮其相應(yīng)的價(jià)值。一個(gè)城市的發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目也是必不可少的。判斷一個(gè)商業(yè)價(jià)值對(duì)于一個(gè)城市的價(jià)值，不僅僅需要從其功能性上來(lái)進(jìn)行把握，還需要從其是否能與其他的項(xiàng)目相匹配來(lái)進(jìn)行考慮。總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目需要呈現(xiàn)出生活性、愉快性、豐富性，能夠滿足大眾日益多樣化的消費(fèi)需求，滿足不同消費(fèi)群體差異化的消費(fèi)需求。

2.3居住項(xiàng)目

城市的發(fā)展離不開生活在城市中的人們。作為一個(gè)客觀的存在體，滿足人的居住需求也是必不可少的，所以居住是城市開發(fā)的基本成分。在現(xiàn)今的發(fā)展過(guò)程中，人們對(duì)于房子的要求存在一定的差異性。比如，為了增加上班的便捷程度，很多人會(huì)選擇居住在市中心，所以對(duì)于市中心居住項(xiàng)目的開發(fā)有著一定的現(xiàn)實(shí)需求，這樣一來(lái)可以緩解上下班途中的交通擁堵情況，還可以節(jié)省一定的能源。但是，也會(huì)有些人需要更加健康綠色的居住環(huán)境，會(huì)有意識(shí)地避開市中心的房子，而選擇城市與郊區(qū)結(jié)合部的房子，這些地方的房子功能正在逐步完善，其居住環(huán)境也將更加優(yōu)越，能夠滿足一些人的居住要求。因此，居住項(xiàng)目在開發(fā)的過(guò)程中要充分把握不同人群的居住要求，有效的利用城市綜合體的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)出滿足不同消費(fèi)人群的居住項(xiàng)目。

2.4酒店項(xiàng)目

酒店是城市綜合體項(xiàng)目中最為盈利的項(xiàng)目，因此為了增加城市的綜合效益，對(duì)于酒店項(xiàng)目的開發(fā)也是我們?cè)谶M(jìn)行城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)中的一大重要選擇。酒店為流動(dòng)的“人口”提供了居住的場(chǎng)所，并提供相應(yīng)的娛樂設(shè)施、餐飲服務(wù)、夜間設(shè)施，以24小時(shí)的服務(wù)使城市保持活力，隨著地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)交流程度的增加，酒店的重要性也日益凸顯。但是，我們?cè)谶x擇城市綜合體的酒店項(xiàng)目過(guò)程中，需要結(jié)合時(shí)展的眼光，改變單一的、傳統(tǒng)的開發(fā)模式，來(lái)進(jìn)一步有所創(chuàng)新。不過(guò)，在當(dāng)前實(shí)際的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中我們可以看出，酒店開發(fā)的過(guò)程中對(duì)于功能的把握有所創(chuàng)新，比如交通聯(lián)系各個(gè)主體，其重要性也日益凸顯；又如休閑資源整合，在人文需求日益重要的今天也發(fā)揮出相應(yīng)的價(jià)值。

3、城市綜合體產(chǎn)品市場(chǎng)定位

城市綜合體產(chǎn)品是否具有價(jià)值，需要從市場(chǎng)的角度來(lái)進(jìn)行分析。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的定位來(lái)能進(jìn)一步了解產(chǎn)品本身的定位，如何提高市場(chǎng)的接受度和市場(chǎng)的滿意度是我們真正需要思考的問題。

市場(chǎng)定位是指企業(yè)依據(jù)自我企業(yè)所面向的競(jìng)爭(zhēng)者，結(jié)合本身產(chǎn)品的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，以及顧客對(duì)于本身產(chǎn)品特點(diǎn)的敏感程度，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)出特定的形象和個(gè)性，最后利用營(yíng)銷策略將該產(chǎn)品特定的形象和特色以生動(dòng)鮮明的方式傳遞給消費(fèi)者，并且找到自我相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品定位。任何的產(chǎn)品、項(xiàng)目都需要找到屬于自己產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，這樣才能更加有效地占領(lǐng)市場(chǎng)，因此城市綜合體產(chǎn)品也需要進(jìn)行合理有效的市場(chǎng)定位。

城市的選擇項(xiàng)目的過(guò)程中首先需要進(jìn)行一定的規(guī)劃，主觀的想法需要結(jié)合客觀的實(shí)際，這樣想法才能擁有在實(shí)際中運(yùn)行的可行性。同時(shí)，城市在選擇項(xiàng)目時(shí)需要滿足一定的原則，要符合城市發(fā)展的戰(zhàn)略要求，不能立足眼前，要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。從資源利用價(jià)值和效率的角度和個(gè)人本需求而言，一個(gè)項(xiàng)目在促進(jìn)一個(gè)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展中非常重要；另外，一個(gè)城市就像一個(gè)企業(yè)，企業(yè)需要通過(guò)盈利來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展，而一個(gè)城市也需要通過(guò)一定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性，來(lái)滿足城市發(fā)展的需求。但是，從發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)看，現(xiàn)在的發(fā)展需要的是可持續(xù)發(fā)展，我們要以更加綠色的方式來(lái)獲得利益和價(jià)值；同時(shí)，城市在選擇選擇時(shí)要注意適應(yīng)性，這就需要我們綜合多個(gè)方面來(lái)進(jìn)行理解。城市綜合體項(xiàng)目需要適應(yīng)城市發(fā)展的節(jié)奏和城市發(fā)展的規(guī)模，同時(shí)城市綜合體項(xiàng)目需要適應(yīng)生活、工作在城市中的人的需要，把握多樣性和差異性。最后，城市綜合體項(xiàng)目需要適應(yīng)其他不同項(xiàng)目和相似項(xiàng)目，應(yīng)該要形成一個(gè)和諧的統(tǒng)一體，而不是分散體；最后的原則應(yīng)該要立足于可行性，這一點(diǎn)也是最為切合實(shí)際的，可行性也需要不同的城市立足自身發(fā)展的實(shí)際來(lái)進(jìn)行一定的分析把握，從整體優(yōu)化的角度來(lái)進(jìn)行考慮。

總結(jié)

綜上所述，城市綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品在進(jìn)行市場(chǎng)分析的過(guò)程中需要更好地分析優(yōu)缺點(diǎn)，優(yōu)劣勢(shì)，使每一個(gè)項(xiàng)目都是有價(jià)值的。城市的發(fā)展需要理論的分析，更需要從實(shí)際出發(fā)，來(lái)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，千萬(wàn)不能紙上談兵。定位城市綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品，從其功能出發(fā)，也需要從選擇的原則出發(fā)。城市的規(guī)劃、發(fā)展都是關(guān)系著存在于城市中主體的切實(shí)利益，我們要讓合理有效的城市綜合體項(xiàng)目為城市的發(fā)展發(fā)揮價(jià)值，讓我們生活的城市更加精彩。

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篇5

關(guān)鍵詞：旅游綜合體開發(fā)；旅游房地產(chǎn)；開發(fā)模式。

abstract:as the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.

key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。WwW.133229.CoM

縱觀當(dāng)今世界旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，正在由“觀光時(shí)代”轉(zhuǎn)向“休閑娛樂時(shí)代”和“旅游產(chǎn)業(yè)時(shí)代”。與觀光旅游相適應(yīng)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)“住宅+景區(qū)”的簡(jiǎn)單形式已不能滿足現(xiàn)代休閑、度假市場(chǎng)的需求。傳統(tǒng)的旅游消費(fèi)、旅游景區(qū)、旅游地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)。即旅游消費(fèi)模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發(fā)展，景區(qū)發(fā)展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅到綜合休閑地產(chǎn)發(fā)展。順應(yīng)這一趨勢(shì)，“旅游綜合體”這一集合式開發(fā)模式及產(chǎn)業(yè)聚集模式應(yīng)運(yùn)而生，它必然是推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)、旅游消費(fèi)、地產(chǎn)業(yè)再次升級(jí)的主力引擎。近年來(lái)我國(guó)出現(xiàn)了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產(chǎn)、娛樂、商業(yè)文化為一體的大型旅游綜合體項(xiàng)目，本文基于這些項(xiàng)目開發(fā)實(shí)例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)升級(jí)模式———旅游綜合體開發(fā)模式（tourism complexdevelopment,t-c-d），即“旅游+房地產(chǎn)”的綜合體開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來(lái)巨大空間。

1　t-c-d模式的概念及特征。

1.1　概念闡述。

“旅游綜合體”是我國(guó)學(xué)者首創(chuàng)的詞匯，國(guó)外幾乎沒有直接的相關(guān)研究文獻(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)多是間接從實(shí)戰(zhàn)的角度對(duì)旅游綜合體項(xiàng)目進(jìn)行分析，沒有形成系統(tǒng)的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。

結(jié)合前人的研究及國(guó)內(nèi)外大型旅游綜合體項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，對(duì)本文t-c-d模式作如下界定：t-c-d或旅游綜合體開發(fā)是指在相當(dāng)大的地域范圍內(nèi)，基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，以大型旅游休閑項(xiàng)目和休閑地產(chǎn)為核心，以房產(chǎn)收益為支撐、以高品質(zhì)功能齊全的服務(wù)內(nèi)容為根本進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的綜合服務(wù)品質(zhì)較高的泛旅游產(chǎn)業(yè)休閑聚集區(qū)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)。

1.2　t-c-d模式的表現(xiàn)特征。

t-c-d模式適應(yīng)了世界休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流，作為一種休閑地產(chǎn)開發(fā)全新的生產(chǎn)力形態(tài)，是切合我國(guó)實(shí)際的必然選擇。通過(guò)觀察t-c-d綜合體項(xiàng)目的表現(xiàn)特征，有以下表現(xiàn)趨勢(shì)：①綜合性突出，休閑產(chǎn)品多樣。綜合性是t-c-d模式的第一表現(xiàn)特征，主要包括：一是土地開發(fā)的綜合性。t-c-d模式以泛旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)是旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)、打造的結(jié)果[7]。二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性。t-c-d模式從單一的資源打造形成泛旅游產(chǎn)業(yè)，融合綜合旅游項(xiàng)目、地產(chǎn)、會(huì)展、商業(yè)、創(chuàng)意文化、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，通過(guò)綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚；三是功能的綜合性，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗(yàn)等的需求。四是項(xiàng)目開發(fā)的綜合性。

旅游綜合體本身是一個(gè)大項(xiàng)目，它包括三類主體項(xiàng)目，即核心吸引類項(xiàng)目、利潤(rùn)類型項(xiàng)目、配套延伸類項(xiàng)目，主要子項(xiàng)目有景區(qū)、飯店、社區(qū)、游樂場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、休閑娛樂街區(qū)、購(gòu)物中心及配套設(shè)施等。這些項(xiàng)目之間聯(lián)系緊密，各類項(xiàng)目種類及配置比例對(duì)整個(gè)旅游綜合體的運(yùn)營(yíng)有極大的影響。五是效益的綜合性。t-c-d模式的本質(zhì)特征決定了它不但追求經(jīng)濟(jì)效益，而且追求環(huán)境效益和社會(huì)效益，追求全方位的綜合性效益。此外，t-c-d在同一個(gè)區(qū)域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購(gòu)物、地產(chǎn)等多種產(chǎn)品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產(chǎn)品”。

②以旅游休閑功能為主導(dǎo)，休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。隨著中國(guó)旅游發(fā)展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，t-c-d模式的主導(dǎo)功能必然是旅游休閑，同時(shí)融合觀光、游樂、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議等多種旅游功能，構(gòu)成所謂的“綜合旅游休閑”。當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中主要是以一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能為主，再配合其他輔助功能共同發(fā)展。同時(shí)，在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下，綜合旅游休閑產(chǎn)品主要以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，這里的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品既包括休閑度假地產(chǎn)（如酒店、餐飲）、休閑商業(yè)地產(chǎn)（如商業(yè)零售、商務(wù)辦公）、休閑住宅地產(chǎn)（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)和私人地產(chǎn)等，這是t-c-d產(chǎn)品開發(fā)的核心。③多元混合性突出，服務(wù)品質(zhì)高。旅游者動(dòng)機(jī)的多元性和旅游資源的復(fù)合性使旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)組合多樣，功能具有多樣性和復(fù)合性，居住、餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、會(huì)展各功能之間聯(lián)系密切，互為補(bǔ)充，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚、混合發(fā)展，這些特點(diǎn)的根本原因在于市場(chǎng)多元混合的需求，它們推動(dòng)旅游開發(fā)從單一產(chǎn)品時(shí)代走向綜合體時(shí)代。作為旅游開發(fā)的升級(jí)模式，旅游綜合體擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)，推動(dòng)區(qū)域旅游從景區(qū)時(shí)代走向旅游目的地時(shí)代，具有良好的智力運(yùn)營(yíng)模式，充分體現(xiàn)混合性、全局性、長(zhǎng)期性、品質(zhì)性。④政府參與主導(dǎo)，資金依賴性強(qiáng)。大量案例證明，t-c-d模式的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本都很高，需要大量資金支持—運(yùn)作，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征。同時(shí)，t-c-d模式的開發(fā)體量巨大、范圍廣泛，需要從區(qū)域發(fā)展的角度對(duì)其進(jìn)行研究、分析，投資商無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)從宏觀上把握方向。因此，t-c-d的開發(fā)除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導(dǎo)。從目前t-c-d開發(fā)的實(shí)例來(lái)看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。

2　t-c-d休閑地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式。

2.1　理論模式。

成功的土地開發(fā)利用將大幅度地提升土地價(jià)值與品牌價(jià)值，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。旅游資源一般不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，只有配備綜合功能的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，打造有機(jī)旅游綜合體，才能引來(lái)人流，留住人流，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，將生地變成熟地和旺地，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展[8]。

從地產(chǎn)開發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)提供了一種創(chuàng)新模式[9]（圖1）。

輔助引導(dǎo)模式：任何可對(duì)旅游者產(chǎn)生吸引力的有形或無(wú)形要素均是t-c-d模式開發(fā)可依托的核心資源，t-c-d面向現(xiàn)代休閑市場(chǎng)需求，重新、創(chuàng)新、補(bǔ)充開發(fā)整合這些核心旅游資源，創(chuàng)造一個(gè)或者多個(gè)獨(dú)特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個(gè)地區(qū)獨(dú)特的文化，可以是打造的特色景區(qū)，也可以是一些核心旅游休閑項(xiàng)目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過(guò)它們的打造，在原始土地上進(jìn)行大環(huán)境建設(shè)，使其景觀化、生態(tài)化、環(huán)境化，將原始土地變成環(huán)境土地，產(chǎn)生環(huán)境效益，這是t-c-d模式開發(fā)的前期工作，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的輔助依托。

主體支撐模式：一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關(guān)鍵，主要目的就是為整個(gè)開發(fā)地帶來(lái)客源，形成最初的消費(fèi)者。但要留住人，構(gòu)建一個(gè)休閑目的地就需要?jiǎng)?chuàng)造更多的綜合休閑產(chǎn)品來(lái)滿足客流的休閑消費(fèi)需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項(xiàng)目、綜合運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等。它們實(shí)際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集，形成了休閑聚集中心。這是t-c-d開發(fā)模式的關(guān)鍵和主體功能部分，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發(fā)將極大地提升土地人氣和價(jià)值，把環(huán)境土地打造成人氣土地，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。

輔助延伸模式：主體功能部分的開發(fā)提升了土地的人氣及品牌價(jià)值，也能創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，但要真正擴(kuò)大其消費(fèi)，提升土地的價(jià)值，獲得土地開發(fā)上的巨大回報(bào)，就必須創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，包括泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是整個(gè)延伸發(fā)展中心的核心，也是土地開發(fā)利潤(rùn)的主要來(lái)源，提升了土地的價(jià)值，將人氣土地變成增值土地，產(chǎn)生環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的綜合效益。

2.2　應(yīng)用模式。

綜觀我國(guó)成功的t-c-d開發(fā)實(shí)例，依據(jù)核心資源、功能、主題和開發(fā)目的的不同來(lái)劃分，一般形成“x+旅游綜合體”的開發(fā)模式（x指核心資源、產(chǎn)品、功能或開發(fā)目的）。在實(shí)際情況中這些分類相互交叉融合[10],主要形成四大類別，即“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)、“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)、“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)、“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)（表2）。

“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式是基于開發(fā)地的自然生態(tài)資源進(jìn)行環(huán)境重造、生態(tài)恢復(fù)的低強(qiáng)度開發(fā)模式。它拓展了傳統(tǒng)旅游區(qū)內(nèi)單一的觀光功能，開發(fā)同時(shí)配備相關(guān)的休閑項(xiàng)目、休閑社區(qū)互動(dòng)發(fā)展，為游客提供生態(tài)觀光、生態(tài)休閑、生態(tài)居住的機(jī)會(huì)。該模式往往先改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用吸引人流物流，促使附近地產(chǎn)升值。從旅游起步，旅游改善環(huán)境，環(huán)境帶動(dòng)地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)其全面發(fā)展，是旅游與地產(chǎn)相互結(jié)合的典型。

“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)模式：休閑商業(yè)旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結(jié)合的產(chǎn)物，是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是以綜合商業(yè)為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。

它其發(fā)展必須要有一定的游客基礎(chǔ)，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對(duì)人流量吸引力較大。該模式對(duì)商業(yè)性設(shè)施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業(yè)街，涉及會(huì)展、娛樂等設(shè)施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設(shè)施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進(jìn)行開發(fā)，收益較高，土地增值快，市場(chǎng)趨向性強(qiáng)，臨近規(guī)劃區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)是首先被考慮的地區(qū)。其難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化。

“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式以區(qū)域的歷史、文化、民俗、風(fēng)氣等為核心吸引物，進(jìn)行深度開發(fā)。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質(zhì)載體（建筑形式、再生場(chǎng)景、旅游活動(dòng)等）創(chuàng)意性地表達(dá)、展示出來(lái)[11],塑造一個(gè)具有特色文化個(gè)性的t-c-d品牌和地區(qū)。該模式能激活一個(gè)地區(qū)無(wú)形的文化魅力，對(duì)文化的修復(fù)、保護(hù)和延續(xù)具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區(qū)或兼具較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和號(hào)召力且藝術(shù)文化基礎(chǔ)深厚的地區(qū)開發(fā)。該模式各種旅游項(xiàng)目和活動(dòng)都是在特定文化主題背景下通過(guò)創(chuàng)意手段進(jìn)行演繹的，形成獨(dú)特的文化體驗(yàn)，產(chǎn)品的專屬性較強(qiáng)，因此對(duì)后續(xù)旅游地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成一定的制約，要求建筑實(shí)體要符合整體文化的風(fēng)格才有利于t-c-d地區(qū)綜合體形象的塑造。

“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式基于市場(chǎng)規(guī)模大小投入巨資，專注于大型游樂項(xiàng)目的開發(fā)，以?shī)蕵吩O(shè)施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產(chǎn)等多元化的活動(dòng)內(nèi)容，吸引多種消費(fèi)人群。該模式的開發(fā)對(duì)傳統(tǒng)旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂項(xiàng)目的束縛，但對(duì)環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)有較高的要求，開發(fā)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益和成片占用土地的特點(diǎn)，需要龐大的客流量來(lái)維持正常營(yíng)運(yùn)和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價(jià)便宜的城市邊緣地區(qū)[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動(dòng)會(huì)議會(huì)展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有助于泛旅游產(chǎn)業(yè)的形成，實(shí)現(xiàn)真正意義上的土地開發(fā)的巨大回報(bào)。

3　t-c-d模式開發(fā)的戰(zhàn)略措施。

3.1　綜合打造為指向，定位突破為先導(dǎo)。

t-c-d開發(fā)模式本著“復(fù)合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置、目標(biāo)綜合打造，效益綜合實(shí)現(xiàn)，這是t-c-d開發(fā)的第一要領(lǐng)。一個(gè)成功的t-c-d開發(fā)，已經(jīng)超越了單個(gè)旅游項(xiàng)目的層面而走向旅游聚集區(qū)，整個(gè)旅游聚集區(qū)的打造應(yīng)聚集以某項(xiàng)功能為主導(dǎo)的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗(yàn)需求，最終形成一種泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展構(gòu)架，包括商業(yè)、娛樂、會(huì)展、創(chuàng)意等[13]。目前旅游綜合體迅速發(fā)展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，也是其贏得多元化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，主要從區(qū)域功能、開發(fā)主題、文化挖掘、市場(chǎng)需求、游客行為特征的角度進(jìn)行特色化定位。

3.2　功能構(gòu)架為核心，房產(chǎn)收益為支撐。

大量案例表明，t-c-d的開發(fā)是一個(gè)有序的推進(jìn)過(guò)程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心的營(yíng)建是核心，它們是整個(gè)t-c-d的主體功能構(gòu)架。要充分研究其主要作用、互動(dòng)模式和內(nèi)在聯(lián)系，抓住功能構(gòu)架這一核心，同時(shí)對(duì)整個(gè)區(qū)域的旅游資源、產(chǎn)品、市場(chǎng)深入研究與創(chuàng)新，才獨(dú)具吸引力。t-c-d開發(fā)的各功能構(gòu)架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風(fēng)險(xiǎn)大而且回收慢，因此，開發(fā)商需要充分考慮整個(gè)t-c-d地區(qū)的資金平衡，需要在延伸中心發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，從中得到更多的、更快的收益，地產(chǎn)業(yè)無(wú)形中就成了t-c-d開發(fā)與收益的支柱，這里的地產(chǎn)業(yè)是一種“泛地產(chǎn)”、復(fù)合型地產(chǎn)，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設(shè)施，它要求營(yíng)造的不僅是一個(gè)自然景觀的空間，而是一個(gè)更好的組合空間、服務(wù)空間、綜合空間[14]。

3.3　專業(yè)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)，操作運(yùn)營(yíng)為保障。

t-c-d開發(fā)模式錯(cuò)綜復(fù)雜，開發(fā)無(wú)論是規(guī)劃、策劃還是運(yùn)營(yíng)機(jī)制都需要高水平、高專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)支持。在開發(fā)建設(shè)中，要整體定位、整體規(guī)劃、整體設(shè)計(jì)，并在以后運(yùn)營(yíng)中，要整體經(jīng)營(yíng)、整體管理，將開發(fā)模式與運(yùn)營(yíng)模式統(tǒng)一起來(lái)，無(wú)論是前期的定位、設(shè)計(jì)、空間考慮，以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的制定還是后期的運(yùn)營(yíng)管理，都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和科學(xué)的統(tǒng)籌安排。一個(gè)成功的t-c-d開發(fā)方案要選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)t-c-d運(yùn)營(yíng)的要求非常高，無(wú)論是獨(dú)立開發(fā)還是統(tǒng)籌開發(fā)，都要體現(xiàn)全局性、長(zhǎng)期性、品質(zhì)性，同時(shí)要根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來(lái)管理運(yùn)營(yíng)t-c-d地區(qū)的項(xiàng)目，才能夠?yàn)槟繕?biāo)市場(chǎng)提供周到的綜合服務(wù)。

4　結(jié)語(yǔ)。

隨著我國(guó)休閑旅游時(shí)代來(lái)臨，旅游消費(fèi)模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型模式已不能很好地適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要，由此產(chǎn)生了t-c-d模式，它是旅游開發(fā)的最終形態(tài)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)和復(fù)合形象的體現(xiàn)方式。本文基于t-c-d實(shí)際案例的觀察和分析，嘗試性地對(duì)這一全新模式從概念、表現(xiàn)特征、理論模式、應(yīng)用模式到開發(fā)戰(zhàn)略措施進(jìn)行了初步的研究，己取得一定的成果，但t-c-d開發(fā)模式是一個(gè)擺在理論界的全新課題，目前這個(gè)研究領(lǐng)域基本上沒有形成系統(tǒng)的理論只有盲目的實(shí)踐，更缺少相應(yīng)的管理措施，因此，研究的后續(xù)工作就是進(jìn)一步對(duì)t-c-d項(xiàng)目進(jìn)行考察，形成一套成熟的理論來(lái)支撐指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。

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篇6

關(guān)鍵詞：綜合體；方案設(shè)計(jì)；編制要點(diǎn)

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著城市發(fā)展進(jìn)程，越來(lái)越多的城市綜合體項(xiàng)目出現(xiàn)在人們的視野。特別是在深圳，因土地緊缺而推廣的新發(fā)展模式―城市更新，造就了更多的城市綜合體項(xiàng)目，其形式和功能也越來(lái)越完善，堪稱引領(lǐng)了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢(shì)。作為開發(fā)商，在前期運(yùn)作過(guò)程中，就必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有著詳細(xì)深入的規(guī)劃，并保證整個(gè)開發(fā)過(guò)程能按照運(yùn)營(yíng)理念順利進(jìn)展，從而達(dá)到項(xiàng)目完成后最完美的效果，產(chǎn)生最大的效益。城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，還會(huì)受到每個(gè)城市文化習(xí)俗、消費(fèi)模式理念等因素的影響。可以說(shuō)，每個(gè)綜合體其實(shí)都有著自己獨(dú)特的個(gè)性，是不可復(fù)制的。在這個(gè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)要點(diǎn)的編制，起到承上啟下的作用，要完整表達(dá)開發(fā)理念，把握設(shè)計(jì)方向，是保證項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要先決條件。下面我們就來(lái)分析城市綜合體方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)編制過(guò)程中的一些重要元素。

一， 深刻認(rèn)識(shí)城市綜合體

城市綜合體的英文名為HOPSCA，是英文單詞Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購(gòu)物中心）、Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）、Apartment（公寓）首個(gè)字母的縮寫。 一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，各種城市物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈空間的高度集約的街區(qū)群體，有商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能，因此又被稱為“城中之城”。城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)城市綜合體通過(guò)街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。

城市綜合體具有如下的典型特征：

1,超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

2,通道樹型交通體系

由于城市綜合體各功能之間聯(lián)系緊密，因此各建筑體之間會(huì)形成互補(bǔ)、流動(dòng)，并且連續(xù)的空間體系。城市綜合體內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系， 通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合。城市綜合體對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)， 通過(guò)地面層、地下層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“ 通道樹型”(Access Tree)體系，形成流動(dòng)而多變的復(fù)合空間。

3,現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。運(yùn)用對(duì)建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時(shí)又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。

4,高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。使用新材料，新技術(shù)，迎合了城市發(fā)展的進(jìn)程。

5,地標(biāo)式的城市建筑

城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是地標(biāo)性，在所在城市、所處區(qū)域具有顯著的標(biāo)識(shí)性。如美國(guó)紐約“洛克菲勒中心”城市綜合體，它一直作為紐約乃至美國(guó)的象征而存于世界。在過(guò)去的許多年里，從這里走出及進(jìn)駐到這里的全球500強(qiáng)公司數(shù)不勝數(shù)，它們中包括通用電氣(GE)、美國(guó)銀行、無(wú)線電音樂城、雷曼兄弟以及美國(guó)大部分傳媒巨頭――時(shí)代華納、全球最大的新聞機(jī)構(gòu)美聯(lián)社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業(yè)。毫不夸張地說(shuō)，這些企業(yè)每日的舉動(dòng)，都在影響著全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心，則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。再如法國(guó)巴黎“拉德芳斯”城市綜合體，是世界上第一個(gè)城市綜合體，于上世紀(jì)五十年代開始建設(shè)開發(fā)，高樓林立，成為集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現(xiàn)代氣息，更為世界各大都會(huì)提出了一個(gè)新的發(fā)展方向。 拉德芳斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開發(fā)，目前已建成寫字樓247萬(wàn)平方米，其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米，法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅1.56萬(wàn)套，可容納3.93萬(wàn)人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬(wàn)套，可容納2.1萬(wàn)人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬(wàn)人；并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；其成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)，集中管理的停車場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境、完善的設(shè)施每年吸引約200萬(wàn)游客幕名而至。日本東京“六本木”城市綜合體是近幾年才誕生的以城市綜合體規(guī)劃所建造的全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設(shè)施于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無(wú)到有昂然挺起，不僅攫取了來(lái)自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為許多走在時(shí)代尖端的人們競(jìng)相留下造訪腳印的黃金區(qū)域。

6．高可達(dá)性

城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，如位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

7．整體的統(tǒng)一性

建筑風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜合體中各個(gè)單位建筑互相配合，影響和聯(lián)系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)

8．土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過(guò)分集中某一特定功能，不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時(shí)段，會(huì)對(duì)商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求

9．空間連續(xù)性（包含平面連續(xù)性和立面延續(xù)性）

鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果，立面會(huì)影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體內(nèi)建筑物風(fēng)格的統(tǒng)一，就是要使立面由延續(xù)性空間的連續(xù)。由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系

10．內(nèi)外部聯(lián)系的完整性

城市綜合體內(nèi)部自身?yè)碛袕?fù)雜的、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合

城市綜合體對(duì)外界的交通依賴性較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響到綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模

11．巨大的社會(huì)效應(yīng)

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項(xiàng)目，其啟動(dòng)區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項(xiàng)目，從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)，一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，上海新天地因其成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目，成為上海是的文化標(biāo)簽

12．巨大的升值潛力

一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值，為開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項(xiàng)目，開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后，帶動(dòng)周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過(guò)成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)，自身價(jià)值也有所提升，開發(fā)商更通過(guò)此項(xiàng)目產(chǎn)生的巨大社會(huì)效應(yīng)，產(chǎn)生良好口碑和巨大的品牌效應(yīng)。同時(shí)還要考慮到項(xiàng)目本身的更新?lián)Q代。

二， 城市綜合體方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)編制過(guò)程的幾個(gè)重要問題

方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)是給設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)指引，它必須明確地傳達(dá)開發(fā)理念，對(duì)項(xiàng)目定位、各項(xiàng)指標(biāo)、開發(fā)周期、成本控制、設(shè)計(jì)風(fēng)格、總平規(guī)劃甚至設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)等各方各面都要有詳盡的表述，務(wù)求對(duì)后續(xù)設(shè)計(jì)制定大方向和大框架，保證最終的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果?；谝陨蠈?duì)城市綜合體特點(diǎn)的認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為，在方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)的編制過(guò)程中，以下三點(diǎn)顯得尤其重要。

1, 項(xiàng)目土地解讀。所謂解讀，是對(duì)項(xiàng)目周邊情況，項(xiàng)目所處區(qū)域在城市中的地位，項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購(gòu)買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行詳盡分析，從而避免將來(lái)的產(chǎn)品出現(xiàn)“水土不服”的情況。曾被福布斯網(wǎng)站評(píng)為全球最大購(gòu)物中心、被美國(guó)《新聞周刊》評(píng)為世界新七大奇觀的東莞某大型購(gòu)物中心，總占地面積51萬(wàn)平方米，總建筑面積116萬(wàn)平方米，這在當(dāng)年已屬體量巨大。就是因?yàn)槠渖虡I(yè)定位和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與市場(chǎng)的需求情況產(chǎn)生偏差。 致使人氣不足、消費(fèi)力不強(qiáng)；餐飲娛樂、購(gòu)物、文化、休閑、各類主力店等業(yè)態(tài)也均比預(yù)期少了一半以上。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，“城市綜合體的設(shè)計(jì)需要對(duì)城市乃至整個(gè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)有準(zhǔn)確的判斷，以免消費(fèi)能力超過(guò)或難以滿足消費(fèi)規(guī)模。對(duì)于超大型的綜合體而言，購(gòu)物功能只是其多項(xiàng)功能中的一點(diǎn)，平衡設(shè)計(jì)各種業(yè)態(tài)才最易實(shí)現(xiàn)成功?！倍鴮?duì)于一些位于地鐵站點(diǎn)上蓋的城市綜合體項(xiàng)目，如果交通樞紐的設(shè)計(jì)失敗，也容易導(dǎo)致城市綜合體產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。。

綜上所述，土地解讀具體分為：

1.1、了解所在城市規(guī)劃定位、區(qū)域規(guī)劃定位及現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括區(qū)域地位、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口狀況等信息。

1.2解讀項(xiàng)目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過(guò)、公交站點(diǎn)設(shè)置，道路規(guī)劃等。

1.3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；

1.4、項(xiàng)目可利用資源，如：河流，公園，景觀帶，市政設(shè)施，學(xué)校等；

1.5、項(xiàng)目規(guī)劃條件和經(jīng)濟(jì)指等標(biāo)：容積率、限高、配套設(shè)施等；

1.6、地塊周邊的環(huán)境分析，包括商業(yè)，住宅區(qū)，人口。

2， 商業(yè)詳細(xì)研究對(duì)設(shè)計(jì)有著決定性。在城市綜合體項(xiàng)目中，商業(yè)和住宅從設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō)是矛盾的，一個(gè)動(dòng)一個(gè)靜，一個(gè)要開放一個(gè)要私密，但在營(yíng)銷中，它們卻是互相促進(jìn)的。商業(yè)創(chuàng)出了品牌，打出了名氣，聚集了人流，帶旺了區(qū)域，自然而然地提升了土地價(jià)值，保證了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。在深圳不乏商業(yè)啟動(dòng)后帶動(dòng)人氣，從而提高住宅價(jià)值的例子，例如萬(wàn)象城，海岸城等等。所以成功的商業(yè)設(shè)計(jì)，在城市綜合體中起著重要的作用。然而商業(yè)設(shè)計(jì)有別于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)，它需要更多的商業(yè)理念和更多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)知識(shí)，更多地為功能服務(wù)。

2.1商業(yè)建筑包含非同一般的多樣性。

2.1.1在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。

2.1.2在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家的經(jīng)營(yíng)對(duì)物業(yè)的需求，特別是可視性和易達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。這實(shí)際上已不是傳統(tǒng)的建筑計(jì)工作范疇了，需要對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)有著更專業(yè)的了解，有時(shí)候甚至要專門的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時(shí)又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計(jì)需要解決的問題。在商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循三個(gè)設(shè)計(jì)原則：一是主力店和次主力店應(yīng)按市場(chǎng)與商家的普遍需求的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；二是商業(yè)空間的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足絕大部分商家的物業(yè)需求，而且可分可組，靈活切割，三是考慮區(qū)域價(jià)值提升后的產(chǎn)品升級(jí)。因?yàn)樵诓煌钠放粕碳以诓煌牡貐^(qū)、不同的城市、不同區(qū)位其銷售的商品有所不同，導(dǎo)致開店的規(guī)模也不同，故其對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)需求也有所不同。商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)需要滿足不同市場(chǎng)的需求的同時(shí)，也得考慮市場(chǎng)的變化對(duì)項(xiàng)目的帶來(lái)的影響。

2.2商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計(jì)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。所有城市空間的營(yíng)造，都是為其功能服務(wù)的。

2.2.1不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動(dòng)場(chǎng)地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時(shí)也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。

2.2.2商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場(chǎng)所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。

2.2.3業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

2.2.4滿足不同功能商業(yè)的技術(shù)要求。如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。主力連鎖超市每個(gè)品牌對(duì)建筑面積、柱網(wǎng)、層高、荷載、坡梯的位置、強(qiáng)弱電、空調(diào)、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流疏散路線需要嚴(yán)密的計(jì)算。甚至小到招牌位置，入口面積這樣的細(xì)節(jié)，都必須有所考慮。所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過(guò)深思熟慮的簡(jiǎn)單布置會(huì)造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營(yíng)和使用。

綜合來(lái)講，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)涉及的功能多，業(yè)態(tài)廣，需要多方協(xié)作，每個(gè)階段都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)作是非常重要，甚至事關(guān)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)者應(yīng)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目涉及的商家、業(yè)態(tài)的物業(yè)需求、發(fā)展商的投資目標(biāo)等多方面綜合考慮，才能設(shè)計(jì)出一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

3，交通解決方案

交通在整個(gè)設(shè)計(jì)中有著不可忽視的作用，便利、可達(dá)、暢通，可以吸引人群，有利于創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍。在編制方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)時(shí)，對(duì)交通的解決方案必須有著足夠和正確的研究。

3.1 內(nèi)外部交通體系

客流的存在是城市綜合體各個(gè)部分達(dá)到其經(jīng)濟(jì)目的的基本條件，城市綜合體的交通體系結(jié)構(gòu)可劃分為外部交通體系和內(nèi)部交通體系（表1）。

城市綜合體設(shè)計(jì)，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設(shè)計(jì)，必然要建立一個(gè)基于行為需求的多層面的交通整合系統(tǒng)，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規(guī)劃；區(qū)域交通功能與城市交通分布的整合；城市機(jī)動(dòng)交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關(guān)系中，步行交通體系構(gòu)成了所有要素的核心（表2）。

綜合體的主要步行體系有方格網(wǎng)型、通道樹型兩種。上海大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)采用了不規(guī)則的方格網(wǎng)體系，內(nèi)外兩種交通體系分別滿足步行與車行兩種通行模式（圖1-2）。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開發(fā)的城市綜合體系采用通道樹型結(jié)構(gòu)，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并與餐飲的室外休閑茶座結(jié)合，模糊道路與建筑用地之間的界限。事實(shí)上，綜合體的交通組織沒有固定的模式，新穎的步道體系設(shè)計(jì)能夠提升整個(gè)綜合體的城市價(jià)值，增加步行樂趣。無(wú)錫通惠路步行街商業(yè)綜合項(xiàng)目的商業(yè)主體就是引用一條600m長(zhǎng)的螺旋式天街，將商鋪從地下一層延伸至地上四層（圖3-4），形成了一氣貫通的有趣的商業(yè)形體。

3.2立體化的交通系統(tǒng)

城市綜合體是城市交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施有機(jī)聯(lián)系。舊金山港灣樞紐、拉德芳斯換乘樞紐、來(lái)哈特樞紐、大阪筑波城都是以交通為核心組織建設(shè)起的大型城市綜合體項(xiàng)目。拉德方斯區(qū)作為歐洲最大的公交換乘中心，擁有67平方hm2的步行系統(tǒng)，其裙樓通過(guò)建在空中的巨大廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)人行廣場(chǎng)上，下行公路、停車場(chǎng)和公共汽車站，保障行人與車流的徹底分離，互不干擾。香港太古城在城內(nèi)分區(qū)，以架空天橋及多層平臺(tái)將人車分道，并使各區(qū)連接成整體，澳大利亞的墨爾本中心、美國(guó)伊利諾斯州中心、深圳太古城等知名的城市綜合體都是地鐵連體物業(yè)，以地鐵為主導(dǎo)，輔以商業(yè)辦公，在開放的建筑內(nèi)部，利用城市立體中庭組織建筑內(nèi)外的空間關(guān)系和功能關(guān)系。

三， 結(jié)語(yǔ)

在城市綜合體的開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商提交給設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，需要清晰表述整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)理念，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量，使設(shè)計(jì)達(dá)到要求。作為服務(wù)于地產(chǎn)公司的建筑專業(yè)人員，自身對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)，各項(xiàng)要求，要有著更深入透徹的研究，不僅僅是從設(shè)計(jì)的角度，更應(yīng)以開發(fā)的角度，來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詮釋和把控。對(duì)地塊的理解，對(duì)商業(yè)的定位，還有對(duì)交通流線的控制，是在編制方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)時(shí)的幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)這幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)做好研究，明晰概念，才能編制出符合要求，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：1，浙江日?qǐng)?bào)[今日關(guān)注]：城市綜合體，破解現(xiàn)代都市病

2，李蕾：開放下的聚合――城市綜合體的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)解析

篇7

陳寶存：娃哈哈的明智選擇

當(dāng)住宅開發(fā)和各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)大發(fā)展的企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，在地方政府對(duì)城市綜合體商業(yè)解決就業(yè)和稅收問題的鼓勵(lì)政策下，尤其是2010年“國(guó)十條”之后的限貸與住宅地產(chǎn)限購(gòu)之后，城市綜合體商業(yè)成為開發(fā)轉(zhuǎn)型的最主要領(lǐng)域。

當(dāng)然，由于城市擴(kuò)大，住宅入住率越來(lái)越高，商業(yè)物業(yè)的需求也隨之越來(lái)越大了。這是包括雨潤(rùn)、娃哈哈等企業(yè)在傳統(tǒng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈之后，選擇多種經(jīng)營(yíng)的主要原因。

至于娃哈哈公布將在五年內(nèi)打造百個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)，從目前來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)仍屬于上升期，理論上其目標(biāo)并不難實(shí)現(xiàn)。

目前，奢侈品牌對(duì)于消費(fèi)人群的選擇過(guò)于苛刻，消費(fèi)人群稀少，很難普遍和大眾化。因此，高端定位的商業(yè)綜合體一定是小眾的。那些處于社會(huì)頂層的小眾們，經(jīng)常出國(guó)購(gòu)物，他們不在意出行成本。當(dāng)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)迅速崛起后，其消費(fèi)就可能轉(zhuǎn)入中高端品牌，但他們又不可能把出國(guó)購(gòu)物當(dāng)作主要消費(fèi)形態(tài)。進(jìn)入國(guó)內(nèi)的歐美品牌，由于關(guān)稅等原因價(jià)格奇高。娃歐商場(chǎng)的定位，瞄準(zhǔn)中高端人群，而不是針對(duì)高端消費(fèi)人群，恰恰是娃歐商場(chǎng)的明智選擇，必將受到中高端消費(fèi)者的追捧。

另外，娃歐商場(chǎng)選擇加盟店和專賣柜臺(tái)的模式，無(wú)疑可以降低前期投入成本。采取低成本擴(kuò)張方式，對(duì)于初涉足商業(yè)地產(chǎn)的娃哈哈集團(tuán)來(lái)說(shuō)，屬于相當(dāng)明智的選擇。

滿莎：以低成本進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

十年前，在住宅發(fā)展的黃金期，娃哈哈或許可以進(jìn)入住宅地產(chǎn)，但當(dāng)時(shí)沒有一個(gè)合適的切入點(diǎn)。如今，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)遇恰好與娃哈哈的資本增長(zhǎng)階段高度契合，娃哈哈進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是順理成章的事，這或許是娃哈哈資本運(yùn)作的戰(zhàn)略部署。

娃歐商場(chǎng)為娃哈哈集團(tuán)營(yíng)造了一個(gè)以較低成本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行列的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的選址無(wú)所謂好壞，因?yàn)橛械钠髽I(yè)面向長(zhǎng)足的商業(yè)市場(chǎng)，有的則是對(duì)現(xiàn)有商圈的產(chǎn)品升級(jí)。娃歐商場(chǎng)的策略著力點(diǎn)并不在于傳統(tǒng)的商業(yè)選址、外部形象、業(yè)態(tài)布局等方面，而在于新的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的嘗試。娃歐商場(chǎng)掌握了中國(guó)民眾對(duì)于奢侈品牌與價(jià)格間魚和熊掌想兼得的心理，采用“買手制”滿足其需求。這種策略也許在短期內(nèi)無(wú)法見效，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，娃哈哈可謂第一個(gè)吃螃蟹的企業(yè)。娃歐商場(chǎng)選擇二、三線奢侈品銷售，帶有控制風(fēng)險(xiǎn)的意圖，一線品牌的使用群體畢竟小得多，因此選擇二、三線是明智的、謹(jǐn)慎的。

目前，業(yè)界對(duì)娃歐商場(chǎng)的評(píng)價(jià)并不高，這種結(jié)論的得出在于將其與傳統(tǒng)商業(yè)之間的比較。事實(shí)上，這兩種商業(yè)模式無(wú)法用同一尺度進(jìn)行衡量。商業(yè)綜合體在近幾年的突發(fā)性發(fā)展主要是由于市場(chǎng)的限制性反溢，未來(lái)許多城市商業(yè)過(guò)剩的現(xiàn)象在所難免。但在市場(chǎng)相對(duì)大好的時(shí)候，無(wú)論在創(chuàng)新業(yè)態(tài)還是新型運(yùn)營(yíng)模式方面，娃哈哈這種對(duì)未來(lái)產(chǎn)品生存之本的思考都難能可貴。

郭增利：對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的忽視

在各行各業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的鼎沸熱潮中，企業(yè)看重的是土地增值的過(guò)程，博弈的是土地的價(jià)值。帶著這樣的動(dòng)機(jī)，企業(yè)往往會(huì)忽視商業(yè)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程。

在商業(yè)地產(chǎn)的熱潮中，地方政府成為商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的幕后推手。商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為可以提升當(dāng)?shù)囟愂?、就業(yè)和城市形象，可以化解“土地財(cái)政”難題，同時(shí)也有利于打造升值潛力大的商圈，提升周邊地價(jià)。

國(guó)外把商業(yè)地產(chǎn)定性為城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)配套，會(huì)根據(jù)城市的發(fā)展和人口的聚集來(lái)決定商業(yè)地產(chǎn)的選擇。而在中國(guó)，土地出讓的方向決定了商業(yè)地產(chǎn)的選址，導(dǎo)致了土地出讓和商業(yè)發(fā)展完全不匹配的問題。

商業(yè)項(xiàng)目的選址是按照城市規(guī)劃部門的意見，由土地、城市的功能規(guī)劃等因素決定。娃歐商場(chǎng)被稱之為“孤島中的孤島”，暴露了地方政府在城市功能規(guī)劃中的弊端。

娃歐商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式以加盟為主，這屬于單純的規(guī)模擴(kuò)張，很可能無(wú)法保證經(jīng)營(yíng)效果。而如果經(jīng)營(yíng)效果不理想，就會(huì)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張?jiān)斐韶?fù)面影響。

陳禹安：“輕奢侈”定位道路艱難

作為軟飲料行業(yè)的大贏家，娃哈哈手中擁有以百億元為計(jì)算單位的大把現(xiàn)金。僅僅立足于飲料行業(yè)，似乎不能完成娃哈哈想要進(jìn)入世界500強(qiáng)的夙愿。所以，寄希望于多元化的增長(zhǎng)就成了娃哈哈頗為現(xiàn)實(shí)的選擇。而且，在先前巨大成功帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)心理驅(qū)動(dòng)下，娃哈哈對(duì)自身的多元化充滿了信心。

那么，娃哈哈與商業(yè)地產(chǎn)的姻緣會(huì)不會(huì)琴瑟和諧，娃歐商城的輕奢侈定位能否如愿在商業(yè)紅海中殺開血路、獨(dú)樹一幟呢？我們不妨從未來(lái)商業(yè)模式的發(fā)展趨勢(shì)以及顧客消費(fèi)心理的演化趨勢(shì)來(lái)做簡(jiǎn)要剖析。

首先，以商品性價(jià)比為主要衡量指標(biāo)的實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)日漸走低趨衰。當(dāng)電子商務(wù)一旦達(dá)到超越傳統(tǒng)零售的拐點(diǎn)后，實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)在大趨勢(shì)上不容樂觀。而娃哈哈在未來(lái)商業(yè)模式即將完成顛覆性巨變的前夜大筆投入進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，恐怕會(huì)與趨勢(shì)相悖逆。

篇8

我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展需要積極面對(duì)博物館旅游主題開發(fā)模式。雖然現(xiàn)今我國(guó)國(guó)內(nèi)開展的部分博物館旅游模式已不符合我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展需求，但博物館旅游開發(fā)模式仍具有較大的發(fā)展空間，若通過(guò)良好的要素整合，旅游體驗(yàn)的提供、合理旅游業(yè)務(wù)拓展的實(shí)行，將能大大促進(jìn)博物館旅游開發(fā)模式的發(fā)展。同時(shí)，博物館旅游開發(fā)模式將成為未來(lái)我國(guó)博物館旅游市場(chǎng)化的重要依托。本文對(duì)“大博物館旅游綜合體開發(fā)”模式進(jìn)行深入研究，以期為明確未來(lái)博物館旅游開發(fā)模式的發(fā)展方向提供借鑒。

一、“大博物館旅游綜合體開發(fā)”模式

（一）“大博物館旅游綜合體開發(fā)”模式內(nèi)涵

“大博物館旅游綜合體開發(fā)”模式主要是指在較大的區(qū)域內(nèi)部，建立相應(yīng)博物館文化空間，將旅游開發(fā)項(xiàng)目作為空間發(fā)展的先導(dǎo)，制定規(guī)范的博物館旅游綜合發(fā)展模式。該模式能對(duì)文化旅游資源進(jìn)行開發(fā)、整合、創(chuàng)新、補(bǔ)充，以此形成多個(gè)以博物館衍生物為主的文化主題。同時(shí)，將人們的研究、休閑、度假、學(xué)習(xí)和商業(yè)等動(dòng)機(jī)進(jìn)行結(jié)合，創(chuàng)造出完整的綜合開發(fā)方式。該模式具有一定規(guī)模性和集聚性，能促使自身快速發(fā)展。

（二）“大博物館旅游綜合體開發(fā)”模式功能

1.該模式能將廣泛的旅游文化作為發(fā)展基礎(chǔ)。博物館旅游開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展需要將博物館內(nèi)部的藏品作為文化主題，利用藏品與藏品的衍生物吸引游客。同時(shí)通過(guò)以博物館藏品為主題的文化活動(dòng)設(shè)計(jì)，可以在整個(gè)“大博物館旅游綜合體開發(fā)”模式中建設(shè)相應(yīng)主題的文化公園、文化酒店、文化書屋等。既不對(duì)博物館藏品本體造成損害，又吸引了大部分關(guān)注者，有利于促進(jìn)博物館旅游開發(fā)模式的發(fā)展。

2.該模式具有一定旅游休閑娛樂功能。現(xiàn)今人們比較重視休閑和養(yǎng)生。在休閑方面，博物館除了保持其原有的收藏藏品的功能以外，亦可以將博物館旅游開發(fā)項(xiàng)目不斷完善，使其具備一定休閑、娛樂的功能，獲得更加廣闊的發(fā)展空間?！按蟛┪镳^旅游綜合體開發(fā)”模式的出現(xiàn)，不僅使博物館保留了其原始功能，而且將博物館休閑、娛樂推向市場(chǎng)，使博物館旅游受到了市場(chǎng)的關(guān)注。人們?cè)谶M(jìn)入博物館旅游文化空間后，不僅僅滿足“實(shí)用性”的需求，更能在“實(shí)用”的過(guò)程中感受到輕松、休閑。更重要的是，該模式使得博物館更加“平民化”，更加貼近人們的生活。

二、“大博物館旅游綜合體開發(fā)”模式形成機(jī)制

（一）地方政府、開發(fā)商與博物館相互合作

我國(guó)大部分博物館中的藏品及文化資源均屬于國(guó)有性質(zhì)，文物的保管等均需要國(guó)家地方財(cái)政進(jìn)行撥款予以支持。同時(shí)，一般要進(jìn)行博物館旅游開發(fā)，均需地方政府批準(zhǔn)。由于地方政府需要為博物館藏品的保管提供大量資金，因此其需要積極調(diào)動(dòng)各個(gè)方面力量參與其中，以便提供更加充足的資金，減少地方政府的財(cái)政壓力。在此情況下，地方政府聯(lián)合博物館與旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)商，既促進(jìn)了博物館旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又獲取了大量資金用于博物館藏品的保管。

（二）旅游業(yè)與博物館相互聯(lián)合

博物館與旅游業(yè)并不單一存在，尤其旅游業(yè)，其在發(fā)展的過(guò)程中可以將所有具有游覽、觀賞、學(xué)習(xí)價(jià)值的因素均轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜伟l(fā)展內(nèi)容之一。博物館當(dāng)中含有大量各個(gè)時(shí)代的珍貴藏品，具有文化價(jià)值、歷史價(jià)值、觀賞價(jià)值和學(xué)習(xí)價(jià)值。旅游業(yè)與博物館的相互聯(lián)合，不僅能為博物館旅游業(yè)開拓一定旅游市場(chǎng)，更能通過(guò)旅游景點(diǎn)酒店、旅行社之間的相互配合，為游客傳授文化與歷史知識(shí)，獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）博物館主題旅游區(qū)的塑造

博物館旅游業(yè)的發(fā)展必須具有吸引人的館藏品，將其作為發(fā)展中心，使其受到旅游市場(chǎng)的關(guān)注。該種以吸引物為中心的發(fā)展模式叫做主題發(fā)展模式。博物館按照主題發(fā)展模式，可以建設(shè)相應(yīng)的主題旅游區(qū)。首先可以挖掘博物館所在地的文化價(jià)值，打造獨(dú)特的地區(qū)文化。其次，博物館可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求、政策管理、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力等綜合評(píng)估，把握主題旅游區(qū)的核心經(jīng)濟(jì)與發(fā)展價(jià)值。

（四）私人商品與公共產(chǎn)品相互組合

“大博物館旅游綜合體開發(fā)”模式不僅提高了博物館文化資源的利用率，更使得博物館外部的私人產(chǎn)品受到重視。博物館內(nèi)的所有資源均屬于共有資源，僅能進(jìn)行參觀、游覽和學(xué)習(xí)。僅僅依靠公共產(chǎn)品將會(huì)使得博物館旅游區(qū)內(nèi)的資源利用效率低下，出現(xiàn)資金運(yùn)作不佳等現(xiàn)象。若通過(guò)博物館旅游也的發(fā)展積極引進(jìn)私人商品，如酒店、休閑館等，將能提高博物館周邊旅游資源的利用率，為博物館旅游區(qū)的發(fā)展提供可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

篇9

搶抓機(jī)遇 先行先試

在新形勢(shì)下，義烏商城集團(tuán)立足國(guó)際貿(mào)易綜合改革試點(diǎn)，搶抓全球貿(mào)易一體化、國(guó)家新型城鎮(zhèn)化等重大機(jī)遇，先行先試、創(chuàng)新突破，努力從市場(chǎng)招商、金融服務(wù)等方面拓展義烏市場(chǎng)發(fā)展新空間。

優(yōu)化招商引商機(jī)制。義烏市場(chǎng)通過(guò)萬(wàn)里行活動(dòng)、發(fā)展加盟市場(chǎng)等多種方式，加強(qiáng)與外地產(chǎn)業(yè)集群的聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步引進(jìn)優(yōu)質(zhì)商品、優(yōu)勢(shì)企業(yè)和優(yōu)秀品牌，打造國(guó)際商貿(mào)城大型企業(yè)采購(gòu)中心。

完善質(zhì)押貸款、小額貸款、本外幣兌換等市場(chǎng)金融服務(wù)。商位質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)全覆蓋，2013年發(fā)放貸款60.17億元，同比增長(zhǎng)23.3%；發(fā)放小額貸款11.09億元，同比增長(zhǎng)21.9%；本外幣兌換1005.4萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)11.6%。

另外，義烏市場(chǎng)還在提升展會(huì)引商興市功能、電子商務(wù)、打造進(jìn)口轉(zhuǎn)口大貿(mào)易平臺(tái)發(fā)展、加強(qiáng)義烏指數(shù)創(chuàng)新，加大小商品市場(chǎng)推廣等方面取得了顯著創(chuàng)新成果。

經(jīng)過(guò)多年努力，義烏中國(guó)小商品城不僅成為連接商品生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的重要紐帶與平臺(tái)，更是在助推企業(yè)開拓市場(chǎng)、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和構(gòu)筑國(guó)家外貿(mào)服務(wù)平臺(tái)等方面發(fā)揮著日益重要的作用。

廣州白馬服裝市場(chǎng)

三個(gè)堅(jiān)持 兩個(gè)突破

廣州白馬服裝市場(chǎng)今年轉(zhuǎn)型升級(jí)最大的動(dòng)作當(dāng)屬采取了線下線上雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略和模式，正式在電商之旅上策馬揚(yáng)鞭，力推全新的B2C網(wǎng)站――白馬服裝網(wǎng)，它不但與搜索引擎、物流、銀行及技術(shù)機(jī)構(gòu)初步建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，還先后在廣州的多個(gè)繁華商業(yè)區(qū)路演造勢(shì)，相繼亮相大型展會(huì)，迅速打開了知名度。

另外，白馬還創(chuàng)新提供了多元化的增值服務(wù)，如為客戶提供營(yíng)銷、法律、服務(wù)等方面的培訓(xùn)；為全場(chǎng)1100多戶店鋪的店長(zhǎng)及7000名營(yíng)業(yè)員免費(fèi)提供顧客服務(wù)、服裝專業(yè)知識(shí)、店長(zhǎng)管理技能等方面的培訓(xùn)，推動(dòng)場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)員素質(zhì)的整體提升。

在未來(lái)幾年中，服裝銷售終端問題將被業(yè)界廣泛關(guān)注，白馬將面臨的挑戰(zhàn)是如何快速適應(yīng)服裝產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的變化，跟隨品牌企業(yè)共同提升，對(duì)中國(guó)服裝營(yíng)銷體系進(jìn)一步深化和發(fā)展提供服務(wù)。白馬人認(rèn)為，秉持“三個(gè)堅(jiān)持和兩個(gè)突破”發(fā)展戰(zhàn)略十分關(guān)鍵，即堅(jiān)持品牌孵化、堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、堅(jiān)持轉(zhuǎn)型升級(jí)以及突破渠道建設(shè)能力和突破客戶經(jīng)營(yíng)能力。

北京大紅門服裝商貿(mào)城

構(gòu)建梯隊(duì)式產(chǎn)品鏈

9月，北京大紅門商貿(mào)集團(tuán)五期工程福海國(guó)際正式落成招商。這個(gè)體量近10萬(wàn)平方米的服裝商業(yè)大廈，定位為“新一代購(gòu)物中心式商業(yè)綜合體”，以全新理念打造集服裝批發(fā)、零售、展示、辦公于一體的商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目在諸多方面實(shí)現(xiàn)了突破。

首先，大廈的定位上，引入了“1+1”模式（即1旗艦店+1營(yíng)銷中心），即一間低樓層商鋪搭配一個(gè)高樓層營(yíng)銷中心，這種展貿(mào)平臺(tái)節(jié)省了商戶商談的時(shí)間和成本，增加了商戶與客戶間的溝通，成為增加商戶盈利的關(guān)鍵。其次，結(jié)構(gòu)更新，設(shè)計(jì)師工作室落戶，推動(dòng)商圈文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

福海國(guó)際大廈的建成招商，使北京大紅門服裝商貿(mào)集團(tuán)正式形成了高中低檔梯隊(duì)式服裝產(chǎn)品鏈，無(wú)論從市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)效益、品牌影響力等方面都成為行業(yè)的引領(lǐng)者，奠定了南北市場(chǎng)中樞樞紐地位。

杭州意法服飾城

實(shí)體與網(wǎng)絡(luò)巧妙結(jié)合

與往年相比，今年意法服飾城四季生產(chǎn)、銷售的商戶比例越來(lái)越高，服裝品質(zhì)進(jìn)一步提升，款式更具時(shí)尚化、多樣化，攤位裝修檔次、風(fēng)格更顯個(gè)性化，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)檔口一鋪難求。

除此以外，意法服飾城還對(duì)業(yè)態(tài)銷售模式進(jìn)行有效調(diào)整，尤其對(duì)網(wǎng)絡(luò)分銷方面進(jìn)行了整合。在意法二樓整層開辟為杭產(chǎn)女裝網(wǎng)絡(luò)分銷區(qū)，效果非常好，人氣旺盛，實(shí)體與網(wǎng)絡(luò)雙渠道銷售模式使意法杭產(chǎn)女裝更具活力與競(jìng)爭(zhēng)力。

杭州意法服飾城有限公司副總經(jīng)理郭福榮表示，目前全國(guó)服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)越建越多，意法作為一級(jí)廠家批發(fā)市場(chǎng)，只要緊緊抓住產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，把服裝品質(zhì)做好，嚴(yán)打仿版，再加之實(shí)體與網(wǎng)絡(luò)分銷雙渠道的營(yíng)銷模式和市場(chǎng)良好的服務(wù)理念，意法的杭產(chǎn)女裝今后的發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)越來(lái)越好。

桐鄉(xiāng)濮院羊毛衫市場(chǎng)

毛衫之都 時(shí)裝名城

篇10

關(guān)鍵詞：城市空間 交通 環(huán)境 使用方法

1、地下空間使用現(xiàn)狀及研究目的

1.1城市矛盾

1、交通問題 由于汽車工業(yè)化時(shí)代的到來(lái)，城市道路經(jīng)常發(fā)生大面積、城市間堵塞。單純靠地面上增加路網(wǎng)和拓寬街道已不可能疏導(dǎo)過(guò)大的車流量和人流量。

2、環(huán)境問題 社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市土地資源緊缺，建筑密度不斷增大，高層建筑不斷增大，城市綠化面積不足。

1.2 國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況

1.2.1 國(guó)外發(fā)展?fàn)顩r

國(guó)外地下空間的開發(fā)利用從大型建筑物向地下的自然延伸發(fā)展到復(fù)雜的地下綜合體，再到地下城市，地下建筑在舊城的改造在開發(fā)中發(fā)揮著重要作用。

隨著舊城的改造以及歷史文化建筑的擴(kuò)建，在北美、西歐以及日本出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的大型地下公共建筑。地下建筑的內(nèi)部空間環(huán)境質(zhì)量、防災(zāi)措施以及運(yùn)營(yíng)管理都達(dá)到了較高的水平，逐步形成系統(tǒng)的規(guī)劃。

1.2.2 國(guó)內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)

（1） 城市軌道交通的發(fā)展將快速推進(jìn)地下空間的開發(fā)利用

地鐵和輕軌的建設(shè)，一方面帶動(dòng)了沿線城市的更新改造，另一方面使地鐵站周邊地區(qū)的房地產(chǎn)和地下空間得到充分的開發(fā)利用。

（2） 城市綠地建設(shè)與城市地下空間的綜合開發(fā)

復(fù)合開發(fā)是一種很好的綜合開發(fā)模式，充分發(fā)揮城市中心的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，同時(shí)改善了生存環(huán)境，也是城市地下空間開發(fā)利用的新動(dòng)向。

（3） 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施向地下發(fā)展將推動(dòng)共同溝的建設(shè)

我國(guó)城市的基礎(chǔ)設(shè)施比較牢固。共同溝的建設(shè)雖然一次性投資大，工期較長(zhǎng)，但是根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，共同溝的建設(shè)必將成為必然的發(fā)展趨勢(shì)。

1.3 研究的目的

在前人研究理論的鋪墊之下，探討城市地下空間體系的形成和發(fā)展，進(jìn)而對(duì)城市地下空間的開發(fā)利用進(jìn)行研究分析，從而結(jié)合鄭州市實(shí)際情況，研究其地下空間發(fā)展所面臨的問題和開發(fā)利用所具備的條件。

2、城市地下空間規(guī)劃利用研究

2.1 城市地下空間的資源屬性

現(xiàn)代城市對(duì)于地下空間的利用，是一種對(duì)土地資源兩方面的性質(zhì)都比較重視的利用，及考慮土地所具有的資質(zhì)資源，又要充分利用城市土地的地下空間資源。也就是說(shuō)現(xiàn)代城市地下空間利用是對(duì)土地資源雙重性質(zhì)的重視和利用。

2.2 現(xiàn)代城市的地下空間功能

單一功能

地下空間的功能相對(duì)單一，對(duì)相互之間的聯(lián)通不做強(qiáng)制性要求。

混合功能

地下空間的功能會(huì)因不同用地性質(zhì)、不同區(qū)位、不同發(fā)展要求呈現(xiàn)多種功能相混合，表現(xiàn)為“地下商業(yè)+地下停車+交通集散空間+其他”的功能。鼓勵(lì)混合功能的地下空間要求相互連通。

綜合功能

在地下空間開發(fā)利用重點(diǎn)地區(qū)和重要節(jié)點(diǎn)，地下空間不僅表現(xiàn)為混合功能，而且表現(xiàn)出與地鐵、交通樞紐以及與其他用地的地下空間相連通，表現(xiàn)為“地下商業(yè)+地下停車+交通集散空間+其他+公共通道網(wǎng)絡(luò)”的功能。

城市地下空間規(guī)劃原則及目標(biāo)

城市地下空間規(guī)劃原則

城市地下空間規(guī)劃應(yīng)納入城市總體規(guī)劃，并應(yīng)遵循有關(guān)國(guó)家方針、政策，從實(shí)際國(guó)情出發(fā)，為生產(chǎn)力的發(fā)展創(chuàng)造有利條件；

城市地下空間規(guī)劃應(yīng)堅(jiān)持“統(tǒng)籌兼顧、因地制宜、重點(diǎn)建設(shè)、平戰(zhàn)結(jié)合、注重實(shí)效、著眼發(fā)展、長(zhǎng)期堅(jiān)持、全面發(fā)展”的方針，充分利用地下空間，提高城市的綜合防護(hù)能力，同時(shí)結(jié)合平時(shí)的生產(chǎn)活動(dòng)，擴(kuò)充地下設(shè)施的應(yīng)用范圍；

城市地下空間規(guī)劃堅(jiān)持人防建設(shè)和城市建設(shè)緊密結(jié)合和協(xié)調(diào)發(fā)展，地上地下空間協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域的工程總量規(guī)模合理地下空間保護(hù)和開發(fā)相結(jié)合，充分利用、協(xié)調(diào)城市土地和空間資源，建立良好的空間體系；

城市地下空間規(guī)劃堅(jiān)持城市地下空間開發(fā)近期目標(biāo)與遠(yuǎn)期目標(biāo)相結(jié)合的原則，指定近遠(yuǎn)期建設(shè)規(guī)劃，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，改善城市環(huán)境，提高建設(shè)水平，合理、有序地進(jìn)行地下空間的開發(fā)建設(shè)；

城市地下空間規(guī)劃目標(biāo)

綜合開發(fā)利用地下空間，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)和人防建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，達(dá)到戰(zhàn)備與經(jīng)濟(jì)效益同步提高，增強(qiáng)城市的總體防護(hù)能力、平戰(zhàn)生存能力、戰(zhàn)災(zāi)后的恢復(fù)能力，保障城市居民的生命安全。

3、鄭州市地下空間開發(fā)利用研究

3.1 鄭州市地下空間開發(fā)利用存在的問題

（1） 缺乏科學(xué)的規(guī)劃

不同功能的地下工程建設(shè)之間沒有明晰的層次安排。各建設(shè)主體按照需要自行建設(shè)的各城市地下基礎(chǔ)設(shè)施之間缺乏整體性，綜合效益不明顯。地下工程之間缺乏聯(lián)通，不利于發(fā)揮經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。

（2） 投融資主體少

缺少地下空間開發(fā)利用的投資、融資、稅費(fèi)收取等方面的優(yōu)惠政策；地下空間開發(fā)利用具有共有公益性、綜合性、投資額度高以及回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)；地下空間開發(fā)的地下建筑物、構(gòu)筑物產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確。

（3） 地下停車場(chǎng)綜合開發(fā)利用不充分

地下停車場(chǎng)地利用率不高，一旦停車場(chǎng)建成以后，在使用方式上缺少監(jiān)督；地下車庫(kù)多依靠單個(gè)商場(chǎng)建設(shè)，分散且規(guī)模小，沒有形成互聯(lián)互通的綜合停車體系，綜合效益低下。

3.2 鄭州市地下空間開發(fā)利用潛能

鄭州市中心城區(qū)地下空間有效開發(fā)利用資源量在淺層地下空間可以提供15200萬(wàn)平方米的建筑面積，次淺層地下空間可提供28900萬(wàn)平方米的建筑面積。城市內(nèi)的廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)以及一些開敞的空間內(nèi)；城市綠地的下部空間、道路的下部空間和去除建筑制約的建筑下部空間都可以進(jìn)行開發(fā)利用。

3.3 地下空間開發(fā)利用規(guī)劃

（1） 地下綜合體 結(jié)合軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線建設(shè)和城市功能組團(tuán)的擴(kuò)展，規(guī)劃建設(shè)8處地下綜合體。二七廣場(chǎng)—火車站地下綜合體、鄭東新區(qū)CBD地下綜合體、高鐵運(yùn)站地下綜合體、五一公園地下綜合體。

（2） 地下商業(yè)街 秦嶺路地下商業(yè)街、大同路地下商業(yè)街、德化街地下商業(yè)街。

（3） 地下倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施 在鄭汴路現(xiàn)代市場(chǎng)服務(wù)中心和圃田物流園區(qū)建設(shè)地下倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。

（4） 軌道交通和地下交通 規(guī)劃建設(shè)軌道交通1號(hào)線一期工程和軌道交通2號(hào)線一期工程，規(guī)劃沿著京廣路快速路建設(shè)11條下穿隧道。

（5）地下公共停車場(chǎng) 規(guī)劃建設(shè)十八處地下公共停車場(chǎng)。通過(guò)上述規(guī)劃的實(shí)施，形成以地下綜合體為節(jié)點(diǎn)，點(diǎn)、線、面布局合理的鄭州中心城市地下空間體系。

4 結(jié)論

城市地下空間的發(fā)展經(jīng)歷了很久時(shí)間，但國(guó)內(nèi)外發(fā)展的差距相當(dāng)大，本文前兩章主要針對(duì)城市地下空間的理論規(guī)劃進(jìn)行論述。第三章以鄭州市為例，對(duì)鄭州市的水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)估，全面分析鄭州市的地下空間利用情況。本文通過(guò)對(duì)以上幾方面的綜合論述，為地下空間的開發(fā)利用盡自己一份力。

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