導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】PDCA；責(zé)任矩陣；項目；全面；設(shè)計質(zhì)量管理

引言

市場經(jīng)濟條件下，營銷無疑是企業(yè)生存的重要手段，隨著市場競爭的激烈，越來越多的企業(yè)把營銷作為企業(yè)經(jīng)營的生命線。然而，在市場營銷觀念經(jīng)歷的三個階段（生產(chǎn)觀念、推銷觀念、需求觀念）中，產(chǎn)品和產(chǎn)品質(zhì)量始終處于核心地位。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭最終將是產(chǎn)品的競爭，市場營銷是產(chǎn)品設(shè)計與產(chǎn)品質(zhì)量的營銷。房地產(chǎn)企業(yè)存在的根本價值在于消費者利益最大化。不斷趨于多樣化、個性化的消費者需要要求市場營銷必須識別顧客的需求和欲望，確定所能提供最佳服務(wù)的目標(biāo)市場，設(shè)計適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品以滿足這些市場的需要，創(chuàng)造顧客滿意并且獲取利潤，使企業(yè)在新的競爭環(huán)境中立于不敗之地。保證產(chǎn)品質(zhì)量，全面設(shè)計質(zhì)量管理勢在必行。

一、房地產(chǎn)項目全面設(shè)計質(zhì)量管理

ISO9000：2000《質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語》和GB/T9000——2000標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于質(zhì)量的定義：所謂質(zhì)量，是指一組固有特性滿足要求的程度。

項目全生命周期是指項目從立項到收尾的整個過程。房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期包括投資機會研究和土地競投階段，項目立項階段，全程策劃階段，規(guī)劃設(shè)計階段，施工階段，市場推廣和營銷階段，租售及物業(yè)管理階段。在房地產(chǎn)項目的全生命周期中工程施工前是為了確定項目方向和設(shè)計方案，方向和設(shè)計錯誤必然會導(dǎo)致整個項目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補的。圖1為項目各階段累計投資和影響對比圖，從圖中可以看出施工階段開始之前投資較少，施工階段投入的資金大，但是前幾個階段對項目生命期的影響卻最大，稍有失誤就會產(chǎn)生巨大損失，甚至?xí)?dǎo)致項目夭折，而施工階段的工作對于項目生命期的影響很小。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理不僅要保證施工階段的質(zhì)量，還要更加重視施工前幾個階段的工作質(zhì)量，這樣才能更好的保證項目整體質(zhì)量。本文針對房地產(chǎn)項目設(shè)計質(zhì)量管理運用PDCA循環(huán)方法進行了初步的研究。

全面質(zhì)量管理是以質(zhì)量為核心，建立在全員參與的基礎(chǔ)上的一種管理方法，其目的在于長期獲得顧客滿意、組織成員和社會的利益。全面設(shè)計質(zhì)量管理是將設(shè)計這一過程單獨提出來經(jīng)行質(zhì)量管理。

二、PDCA循環(huán)和責(zé)任分配矩陣簡介

PDCA循環(huán)最早是由美國貝爾實驗室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世紀(jì)30年代構(gòu)想，隨后被美國質(zhì)量管理專家戴明博士（Edwards Deming）采納，將之引進日本，在日本得到了推廣和充實，所以又被稱為戴明環(huán)，它是全面質(zhì)量管理所應(yīng)遵循的科學(xué)程序。PDCA是英語單詞Plan（計劃）、Do（實施）、Check（檢查）和Action（處理）的第一個字母，PDCA循環(huán)（如圖2）就是按照這樣的順序進行質(zhì)量管理，并且循環(huán)不止地進行下去的科學(xué)程序。五十年代初傳入日本，七十年代后期傳入我國。

第一步：分析現(xiàn)狀，找出存在的問題；

第二步：找出并分析產(chǎn)生問題的各種影響因素；

第三步：找出各種因素中的最關(guān)鍵因素，制訂措施，提出質(zhì)量改進活動計劃；

第四步：擬定措施，制定計劃；

第五步：執(zhí)行所制訂的計劃和措施；

第六步：根據(jù)計劃的要求，檢查執(zhí)行的情況；

第七步：總結(jié)經(jīng)驗，鞏固成績，把效果好的納入各項標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或管理工作標(biāo)準(zhǔn)）；

第八步：提出遺留問題，并將其轉(zhuǎn)入到下一個PDCA循環(huán)予以解決。

責(zé)任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結(jié)構(gòu)中工作細(xì)目的個人責(zé)任方法。這是在項目管理中一個十分重要的工具，因為他強調(diào)每一項工作細(xì)目由誰負(fù)責(zé)，并表明每個人的角色在整個項目中的地位。制定責(zé)任矩陣的主要作用是將工作分配給每一個成員后，通過責(zé)任矩陣可以清楚地看出每一個成員在項目執(zhí)行過程中所承擔(dān)的責(zé)任。責(zé)任矩陣表頭部分填寫項目需要的各種人員角色或職能部門，而與活動交叉的部分則填寫每個角色對每個活動的責(zé)任關(guān)系，從而建立“人”和“事”的關(guān)聯(lián)。不同的責(zé)任可以用不同的符號表示。

責(zé)任矩陣的作用有：1、將項目的具體任務(wù)分配、落實到相關(guān)的人員或職能部門，使項目的人員分工一目了然；2、清楚地顯示出項目執(zhí)行組織各部門或個人之間的角色、職責(zé)和相互關(guān)系，避免責(zé)任不清而出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象；3、可以充分考慮任務(wù)執(zhí)行人員的工作經(jīng)驗、教育背景、職業(yè)資格、興趣愛好、年齡性別等不同的方面進行分工，確保最適當(dāng)?shù)娜巳プ鲎钸m當(dāng)?shù)氖?，從而提高工作和項目管理的效率?、有利于項目經(jīng)理從宏觀上看清任務(wù)的分配是否平衡、適當(dāng)，以便進行必要的調(diào)整和優(yōu)化，確保最適當(dāng)?shù)娜藛T去做最適當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>

三、基于PDCA循環(huán)的房地產(chǎn)項目全面設(shè)計質(zhì)量管理

本文以某房地產(chǎn)公司為例，論述了運用PDCA循環(huán)方法和責(zé)任矩陣來設(shè)計房地產(chǎn)項目生命周期設(shè)計質(zhì)量管理流程。該房地產(chǎn)職能部門分為：綜合部、財務(wù)部、經(jīng)營管理部、采購部、項目開發(fā)部、策劃部、營銷部、預(yù)算合同部、總工辦、工程管理部。其各職能部門的職責(zé)（因為篇幅有限，只列舉了與本文有關(guān)的部分職責(zé)）如下：

（一）綜合部

1、根據(jù)總經(jīng)理指示，檢查各個時期的行政工作開展情況，為總經(jīng)理部署工作提交材料；起草各個時期的工作計劃、總結(jié)和各種文件。

2、根據(jù)總經(jīng)理的指示召集總經(jīng)理辦公會議和專題會議，做好會議記錄；組織編制公司行政工作計劃和工作總結(jié)。

（二）財務(wù)部

負(fù)責(zé)資金管理，調(diào)度。編制月，季，年度財務(wù)情況說明分析，向公司領(lǐng)導(dǎo)報告公司經(jīng)營情況。

（三）經(jīng)營管理部

1、結(jié)合行業(yè)、競爭對手以及自身的情況分析，對公司重大問題進行研究，提出建議；對競爭對手進行跟蹤研究，對競爭對手的重大舉措進行預(yù)警，并給予相應(yīng)的建議。

2、通過對戰(zhàn)略環(huán)境分析，會同有關(guān)部門擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略，制定企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實施。

3、配合財會和采購部門加強固定資產(chǎn)和物資管理，對資產(chǎn)與物資進行盤點。

（四）采購部

1、負(fù)責(zé)公司的招標(biāo)采購。

2、負(fù)責(zé)標(biāo)底的編制、審核工作。

3、負(fù)責(zé)根據(jù)項目采購計劃以及工程施工需要做好項目采購資金使用計劃。

4、負(fù)責(zé)根據(jù)工程制定的各階段施工進度和采購計劃做好材料采購計劃。

（五）項目開發(fā)部

1、研究市場發(fā)展趨勢和投資方向，確定基本開發(fā)需求；

2、對擬開發(fā)土地進行詳細(xì)調(diào)研，并會同有關(guān)部門進行可行性分析；

3、依據(jù)合作協(xié)議會同公司相關(guān)部門辦理開發(fā)資料和土地的接收工作；

4、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場信息的搜集、整理及研究工作。

5、根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，對公司開發(fā)的項目進行收益評估，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

6、進行項目樓盤的細(xì)分市場定位、產(chǎn)品定位；

7、確定新項目客戶群定位、競爭定位；

8、根據(jù)區(qū)域地產(chǎn)市場物業(yè)特征及市場熱點，會同規(guī)劃設(shè)計部對產(chǎn)品功能規(guī)劃、總體規(guī)劃、細(xì)部構(gòu)造、公共配套、外立面造型、內(nèi)部三維空間處理、戶型設(shè)計、面積配比、建材設(shè)備選擇等提出具體的建議與要求。

（六）策劃部

1、負(fù)責(zé)項目運作的策劃和推廣工作。

2、針對新項目進行廣泛的市場調(diào)查、綜合相關(guān)方面情況分析和銷售預(yù)測，編制項目可行性研究報告，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，全面組織實施。

（七）銷售部

1、定期組織市場調(diào)研，收集市場信息，分析市場動向，特點和發(fā)展趨勢。收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息，掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展?fàn)顩r，提出改進方案和措施。負(fù)責(zé)收集，整理，歸納客戶資料，對客戶群進行透徹的分析。

2、確定銷售策略，建立銷售目標(biāo)，制定銷售計劃。

（八）預(yù)算合同部

1、協(xié)助營銷部、策劃部評估項目經(jīng)濟效益和撰寫可行性研究報告的相關(guān)部分，參與規(guī)劃設(shè)計部組織的圖紙會審并提出有關(guān)預(yù)算意見；

2、在工程設(shè)計階段協(xié)助公司決策層優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價；

（九）總工辦

1、參與工程項目的設(shè)計方案討論和審核工作。

2、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。

（十）工程管理部

1、負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理工作。

2、負(fù)責(zé)施工圖紙會審，參加開發(fā)項目圖紙交底、竣工圖的審定、圖

紙變更的審定工作。

運用PDCA循環(huán)方法結(jié)合責(zé)任矩陣，建立如表1所示的項目全生命周期設(shè)計質(zhì)量管理流程及流程中各職能部門的責(zé)任矩陣。

在對土地資料和當(dāng)?shù)厣鐣宋沫h(huán)境經(jīng)行整理分析過程中，項目開發(fā)部為負(fù)擔(dān)主要責(zé)任，經(jīng)營管理部和設(shè)計單位參與。項目開發(fā)部對擬開發(fā)土地進行詳細(xì)調(diào)研并進行可行性分析，將得到的土地地質(zhì)勘探資料等信息經(jīng)行整理分析；經(jīng)營管理部和設(shè)計單位參與進來，經(jīng)營管理部介入其中，了解情況，為將來的經(jīng)營管理工作做好準(zhǔn)備；設(shè)計單位參與其中，可以提前了解哪些不利地質(zhì)應(yīng)該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，這對建筑結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟性和合理性，提供了主要依據(jù)。

在對戰(zhàn)略環(huán)境、市場信息和產(chǎn)品定位經(jīng)行整理分析過程中，項目開發(fā)部和經(jīng)營管理部為承擔(dān)主要責(zé)任，策劃部輔助它們，設(shè)計單位參與其中。項目總成本由預(yù)算合同部負(fù)責(zé)制定，項目總進度由工程管理部負(fù)責(zé)制定，設(shè)計單位參與其中，以項目的總成本和總進度約束條件，為制定出可行的設(shè)計方案做準(zhǔn)備。

總工辦和工程管理部負(fù)責(zé)找出約束設(shè)計的關(guān)鍵因素，制定設(shè)計方案，提出設(shè)計改進計劃。設(shè)計單位主要負(fù)責(zé)設(shè)計草圖，如果設(shè)計草圖通過，那么主要負(fù)責(zé)設(shè)計圖紙。經(jīng)營管理部、項目開發(fā)部、工程管理部、總工辦和預(yù)算合同部參與其中，了解設(shè)計情況?？偣まk和工程管理部主要負(fù)責(zé)工程圖紙的會審，檢查是否滿足約束條件。設(shè)計單位根據(jù)總工辦和工程管理部的檢查結(jié)果和提出的建議，總結(jié)經(jīng)驗，提出遺留的問題，然后再返回到計劃過程中，進入下一個PDCA循環(huán)，直至達到標(biāo)準(zhǔn)為止，終止循環(huán)。

本文只是以某一房地產(chǎn)公司的職能部門為例，對于其它房地產(chǎn)公司其職能部門有可能不相同，他們可以根據(jù)自身的情況制定自己的責(zé)任矩陣，以適應(yīng)其房地產(chǎn)公司的結(jié)構(gòu)。

參考文獻：

[1]成虎.工程項目管理[M].北京：高等教育出版社，2003

[2]王祖和.項目質(zhì)量管理[M].機械工業(yè)出版社，2004

篇2

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā) 項目工程 開發(fā) 成本管理 質(zhì)量管理

近幾年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房價也在不斷地攀升。與此同時，建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對項目工程開發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點。在項目工程開發(fā)過程中，如何運用科學(xué)的方法來融入到房地產(chǎn)開發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保證企業(yè)經(jīng)濟效益不受損害。

1、房地產(chǎn)項目工程成本管理的現(xiàn)狀

首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項目工程缺乏一定的市場風(fēng)險意識。由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實際購買力缺乏，這些都會給房企帶來一定的風(fēng)險。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是項目工程最為關(guān)注的風(fēng)險，這也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風(fēng)險意識不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險的能力，導(dǎo)致項目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價卻過高。

其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于錯誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只追求造價，嚴(yán)重忽視實際工程開發(fā)中問題，最終是的施工進程無法按正常時間進行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益就會下降。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實時的市場物價信息，及時關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實施的方案來進行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產(chǎn)項目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價值。比例，在某個開發(fā)項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發(fā)人員對當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實際情況進行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對成本的預(yù)算，能提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進行認(rèn)真的市場調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價值。要針對本地區(qū)同類型房屋進行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲目性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先要進行施工圖預(yù)算，制作出項目計劃期內(nèi)的施工費用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實際情況，通過計劃改變措施，做出降低成本的實施書面規(guī)劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。

一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計劃來開展工作，對影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責(zé)任制，增強管理人員的責(zé)任心意識。

3、如何進行項目工程的質(zhì)量管理

項目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動。其中包括作業(yè)活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質(zhì)量目標(biāo)，來制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計劃進行實施，實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。

項目管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁止一切無序設(shè)計和施工，禁止越級和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識，樹立責(zé)任心。此外，還要對項目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進度能夠正常合理進行。

其次，在施工作業(yè)過程的質(zhì)量控制中剛開始要進行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進行分批和分項工程實測，對中間產(chǎn)品進行隱蔽工程驗收和工序驗收，一旦合格后，才允許進入下一道工序施工。這里有很多注意事項：第一，要以預(yù)防為主；第二積極落實工序操作之間的抽查，對容易抽查的部位進行跟蹤；第三，要對項目工程進行目測、實測和驗收等程序。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來工程質(zhì)量驗收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。

結(jié)束語

綜上所述，我們要不斷增強責(zé)任意識，合理把控房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進行辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗和抽查等監(jiān)督力度，及時完成相應(yīng)的進度。在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保證企業(yè)經(jīng)濟效益不受損害

參考文獻：

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；質(zhì)量；控制

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項目而成立的團隊，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進行到施工階段時，假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：

2.1 建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負(fù)責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項目質(zhì)量才能有保證。

2.2 制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

2.3 建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊螅ㄔO(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據(jù)一些經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，設(shè)計前，對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細(xì)化，作出審批方案。

3.2 施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，進度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進行審查；對進場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行監(jiān)控；組織由設(shè)計單位和施工單位參加設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4.1.4 開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制 項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

推行施工現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事，有職，有權(quán)、有責(zé)。工程開工前，將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點工序施工前，必須對關(guān)鍵的檢查項目進行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認(rèn)真處理，防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設(shè)計和方案進行施工準(zhǔn)備工作。做好圖紙會審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。嚴(yán)格按施工工藝（或施工程序）施工。根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點，關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點的原則，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)，形成一個封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息，客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目；房地產(chǎn)開發(fā)；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0137-01

一、項目施工管理的原則

工作項目是管理的主要部分，施工管理過程中，一定不能缺少不能違背的相應(yīng)的原則，具體如下：

1.1 質(zhì)量第一，效益為重，統(tǒng)籌推進原則

對項目施工管理而言，工程質(zhì)量是第一個需要考慮的因素，必須在人、財、技術(shù)等方面增加投資，從而確保質(zhì)量達到預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；效益為重，必須杜絕僅僅對質(zhì)量、進度予以重視，但完全忽略成本、市場的思想觀念，一方面需盡可能減少成本支出，打造精品品牌，擴大市場，另一方面，必須嚴(yán)格預(yù)算，盡可能做到投入最小化，產(chǎn)生最大化；統(tǒng)籌推進工程建設(shè)，制定全面的推進方案，優(yōu)化作業(yè)流程，引進先進的技術(shù)、原料、工藝，從而實現(xiàn)實際進度與計劃進度相匹配。

1.2 科學(xué)合理原則

就工管而言，整個過程并不簡單，實踐管理時，必須適時解放思想，引入新理念，適時融入切實管理的管理方式，強化管理者教育，加大交流力度，最大程度上讓職工獻智獻策，爭取做到科學(xué)、合理地進行項目施工管理。

1.3 標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化原則

我們知道，不管是何種事物，內(nèi)因的作用十分重大，難以預(yù)測。因此，進一步增強內(nèi)部管理，是不可或缺的手段之一。采取項目經(jīng)理制、成本核算制，大范圍實施全面質(zhì)管體策略，進一步建立健全工管規(guī)章制度，且在工程實踐中大范圍推廣實施，從而實現(xiàn)管理標(biāo)準(zhǔn)，施工規(guī)范。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理不足之處

2.1 市場定位模糊

投資比較盲目，決策時間短促，市場定位只是走過場，無法按照實際情況全面調(diào)研，信息采集與剖析不科學(xué)，只是按照經(jīng)驗進行研判。為了達到某種分析目的，對部分十分重要的數(shù)據(jù)作出迎合性處理，造成建成的項目與市場定位不相符。

2.2 規(guī)劃、設(shè)計粗淺

項目規(guī)劃與設(shè)計階段十分重要，其對項目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。因為種種因素疊加，在這兩個重要的階段，我們的管理比較粗淺，優(yōu)化深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，造成出現(xiàn)了許多問題，如戶型不夠豐富、戶型較大制約了實際銷售，或是一味的強調(diào)小戶型，導(dǎo)致進一步增加了公攤成本；設(shè)計文件無法及時供應(yīng)，且時常進行變更，等等。

2.3 大部分房屋存在質(zhì)量不佳問題

就建成房屋來看，材料、設(shè)備、施工管理等諸多方面，都與法定標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。如，房屋表面出現(xiàn)漏水；排氣孔出現(xiàn)堵塞；地面漏水嚴(yán)重，等等。嚴(yán)重的項目，發(fā)生了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等事件，極其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

三、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度

為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開工前，就要進行有效的準(zhǔn)備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，預(yù)測工程的風(fēng)險，然后根據(jù)考察的實際情況，進行相應(yīng)的圖紙設(shè)計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設(shè)計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況。

3.1 對建筑工程使用的材料與工程質(zhì)量控制進行嚴(yán)格的管理

建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質(zhì)量的好壞。因此，我們要對建筑材料的來源進行嚴(yán)格的把關(guān)，要有準(zhǔn)確的采購信息；其次，我們要對建筑材料的質(zhì)量進行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料；最后，要對建筑材料的使用進行嚴(yán)格的把關(guān)，避免不恰當(dāng)?shù)氖褂?。同時，我們要也對工程的質(zhì)量控制進行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊的質(zhì)量控制，從而確保房屋建筑工程的質(zhì)量。

3.2 施工過程中加強對整個工程項目進行質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程相對來講要比價復(fù)雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實加強工程質(zhì)量。在對施工環(huán)節(jié)進行質(zhì)量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進，否則嚴(yán)禁進入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時要對施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對材料、設(shè)備進行質(zhì)量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。

3.3 加強施工項目安全控制與進度

施工項目的進度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進度有關(guān)，包括工作隊組、部門和單位之間的關(guān)系。控制與施工項目的實施過程有關(guān)，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現(xiàn)偏差時，能夠采取相應(yīng)的措施進行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進度目標(biāo)和總進度目標(biāo)，并編制合理的進度計劃。控制施工項目的進度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項目的任務(wù)。安全管理是為了落實安全責(zé)任，管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進度等目標(biāo)責(zé)任。通過建立與完善施工項目，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度，以明確工作人員的安全責(zé)任，使工作人員積極檢查和落實安全責(zé)任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產(chǎn)資質(zhì)，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細(xì)、認(rèn)真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況，作為補償、分配的原始資料。

3.4 工程項目竣工后要加強質(zhì)量管理

工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗工程質(zhì)量問題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。工程竣工后，要根據(jù)國家的質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)對工程項目進行質(zhì)量的驗收和認(rèn)定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時改正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評估報告，對整個工程的質(zhì)量信息進行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。

四、工程實例分析

某住宅小區(qū)是近幾年開發(fā)完成的高檔樓盤之一，項目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅，共820多戶，樓盤在2010年10月進行了質(zhì)量竣工驗收，合同約定交房時間為2010年12月31日。該項目在設(shè)計施工過程中就高度重視建筑質(zhì)量，層層把關(guān)，從嚴(yán)控制，請知名的一級資質(zhì)勘察設(shè)計單位進行勘察、設(shè)計，規(guī)范初步設(shè)計，嚴(yán)格施工圖設(shè)計與審查；在施工過程嚴(yán)格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強材料檢測要求，提高養(yǎng)護水平，強化現(xiàn)場監(jiān)管，特別是在混凝土結(jié)構(gòu)與磚墻連接部位嚴(yán)格按規(guī)范進行掛網(wǎng)、拉結(jié)筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內(nèi)外墻體加強養(yǎng)護和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質(zhì)量竣工驗收時對存在的極少的質(zhì)量瑕疵進行及時的整改。樓盤在交房前，開發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對整個小區(qū)，包括分戶住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進行了全面的檢查，按照規(guī)劃設(shè)計圖紙和規(guī)范要求再次及時完善、整改到位。

五、結(jié)語

在現(xiàn)時代這個激烈競爭的環(huán)境中發(fā)展、壯大，企業(yè)就必須提高自已的核心競爭力。提高建筑工程項目施工管理水平是施工企業(yè)的必經(jīng)的途徑之一。為此，施工企業(yè)在建筑工程項目施工管理中要遵循一定的原則，通過提高人的素質(zhì)、能力和積極性，采用先進的管理理論和方法，科學(xué)管理，加強制度建設(shè)，對提高建筑工程項目施工管理水平以及施工企業(yè)的核心競爭力有著不可或缺的作用。

參考文獻

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；質(zhì)量成本； 管理控制

Abstract: The project cost of quality analysis and management level is the key to the operation of the quality of real estate enterprises, is also a sign of the effectiveness of quality management. From the various stages in the process of real estate development costs constitute a start on how to cost management and control in the real estate development process are described, and real estate enterprises to improve the quality level of cost management to provide a feasible method and reference.Keywords: real estate; cost of quality; management control

中圖分類號: F293.3文獻標(biāo)識碼：A文章編號：

0引言

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)激烈的市場競爭并取得良好的經(jīng)濟效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的投入產(chǎn)出，重視成本控制并提高成本管理水平。此外，還必須從經(jīng)營的高度來衡量自身的質(zhì)量體系的有效性，并且與銷售量、資金周轉(zhuǎn)額以及社會信譽等結(jié)合起來進行認(rèn)識。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司所擁有資源與所面臨環(huán)境的差異性造成了成本管理與控制中的諸多不確定性，也使得項目成本管理與控制成為行業(yè)關(guān)注的重點與難點。

1房地產(chǎn)項目質(zhì)量成本與成本管理控制

房地產(chǎn)項目質(zhì)量成本也稱為工程建設(shè)總投資費用，是指為建成一項房地產(chǎn)工程需支付或花費的投資。房地產(chǎn)項目質(zhì)量成本包括控制成本和損失成本，前者是企業(yè)為了保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而導(dǎo)致的費用，后者則包括因未達到產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不能滿足用戶和消費者需要而產(chǎn)生的有形的和無形的損失。房地產(chǎn)項目成本管理與控制涉及到項目評估決策、選址支付土地使用費用、進行各類設(shè)計招標(biāo)、工程承包招標(biāo)、現(xiàn)場施工到竣工驗收、出售交付使用等各個階段的投資管理活動。以下本文提出了一些提高房地產(chǎn)項目成本管理控制水平的具體措施：

1.1建立完整的質(zhì)量成本核算體系我國房地產(chǎn)企業(yè)大部分還沒有建立完整的質(zhì)量成本核算體系，質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的搜集就只能依靠原始的手工方式，且沒有統(tǒng)一的規(guī)范。完整的質(zhì)量成本核算體系將為質(zhì)量成本建立科目，并列出成本指標(biāo)明細(xì)，在企業(yè)質(zhì)量成本測算時可以直接獲取質(zhì)量成本數(shù)據(jù)。從而在一定程度上保證了質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的真實性和可靠性。

1.2層次分析法的運用質(zhì)量成本核算體系中可以使用層次分析法(Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP)將質(zhì)量成本的每一分類指標(biāo)更加細(xì)化，并將這些明細(xì)指標(biāo)定位到每一個作業(yè)活動中，然后根據(jù)指標(biāo)的評價因素和評價標(biāo)準(zhǔn)進行量化分析、判斷，選擇恰當(dāng)?shù)暮怂惴桨?，并在實施過程中不斷反饋信息，對方案進行修正和調(diào)整。這樣不但可以使質(zhì)量成本數(shù)據(jù)更加全面，而且提高了成本數(shù)據(jù)的可靠性和透明性。

1.3引入信息技術(shù)建立質(zhì)量成本MIS系統(tǒng)信息技術(shù)可以解決很多質(zhì)量成本核算手段與方法方面的問題。很多企業(yè)都已經(jīng)建立了企業(yè)管理信息系統(tǒng)（MIS），可以在此基礎(chǔ)上利用信息技術(shù)對質(zhì)量成本進行數(shù)據(jù)的收集和歸納，建立質(zhì)量成本MIS系統(tǒng)。這樣收集的數(shù)據(jù)不但準(zhǔn)確、全面，而且也節(jié)省了人力資本，提高了企業(yè)質(zhì)量管理能力，使質(zhì)量管理發(fā)揮更大的效用。

1.4建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化房地產(chǎn)項目成本管理與控制是一個不可分割、相互聯(lián)系的整體，應(yīng)貫穿于項目建設(shè)從開始到交付使用的全過程。只有把質(zhì)量管理提升到文化的高度，使企業(yè)的管理層和員工明白質(zhì)量是企業(yè)的生命線，不可忽視；只有將質(zhì)量深深根植在每個員工的心里，根植在企業(yè)文化深處，才能發(fā)揮質(zhì)量管理的最大效用提高企業(yè)整體質(zhì)量水平和競爭力。

2房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制

房地產(chǎn)項目的決策與評價要充分考慮項目與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)的一致性，在對現(xiàn)實宏觀環(huán)境正確分析的基礎(chǔ)上，考慮投資項目的經(jīng)濟內(nèi)部收益率，同時更要分析項目與宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境、現(xiàn)實社會與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)性。從房地產(chǎn)項目開發(fā)的根本目的來講，在項目決策階段就應(yīng)該進行項目成本管理與控制，并以此為項目開發(fā)以后各階段的基礎(chǔ)和根本，直接影響著整個成本控制的科學(xué)性和合理性。單從技術(shù)角度而言，決策階段對建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點的選擇、建筑物功能和類型的選擇等，對項目的最終成本生成有著重大影響，其影響程度可達80%以上。

項目設(shè)計階段的成本控制主要包括以下幾個方面：①通過設(shè)計招標(biāo)和方案競選從技術(shù)先進、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全適用、滿足建筑節(jié)能及環(huán)境要求等方面優(yōu)化設(shè)計方案；②運用價值工程優(yōu)化設(shè)計方案，合理匹配工程造價成本與建筑產(chǎn)品功能；③推行限額設(shè)計，在滿足設(shè)計結(jié)構(gòu)形式要求的基礎(chǔ)上降低工程造價，同時注重優(yōu)化設(shè)計并兼顧功能提高；④利用圖紙會審對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的最經(jīng)濟性進行審核，避免因設(shè)計考慮不周或失誤而造成施工中的拖延和經(jīng)濟損失。

簽訂了完備的施工承包合同之后，將進入項目的施工階段，這一階段的質(zhì)量成本管理與控制涉及到項目工期成本、工程質(zhì)量成本、工程量變更成本以及施工材料的成本。工程項目施工過程中，不可預(yù)見的因素或突發(fā)事件常常會對工期產(chǎn)生較大的影響，最為常見的是施工中的一些技術(shù)難題，應(yīng)引起投資方的充分重視。在施工過程中要嚴(yán)格貫徹有關(guān)的質(zhì)量體系，對每道工序都要認(rèn)真監(jiān)督管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量合格，從而實現(xiàn)對成本的控制。同時還要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，采取有效措施管理好相關(guān)的現(xiàn)場人員及造價管理人員，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，嚴(yán)格審核已簽認(rèn)的工程變更，關(guān)注各項變更對總投資的影響，減少不必要的成本支出。在施工階段，為了降低成本，可考慮使用大宗的甲供材料，但要加強對甲供材料的現(xiàn)場管理，遵守施工組織設(shè)計的工序及施工進度安排，合理堆放并減少搬運及損耗，降低儲存成本。

項目竣工后，要根據(jù)合同和實際現(xiàn)場簽證進行最終的工程造價結(jié)算。造價審計人員要認(rèn)真核對施工階段的增補項目或增減工程量，并依照合同固定單價包含的內(nèi)容，具體分析項目變更是否有必要重新列項，是否已包含在原固定單價中。對于需新增項目或增減工程量的，要根據(jù)工程量表中相關(guān)細(xì)目確定其單價。

3結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量成本的高低不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣，也關(guān)系到建筑物價格的高低。因而，質(zhì)量成本測量與控制應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)加以重視的方面，不但要重視質(zhì)量的提高和成本的控制，更要重視質(zhì)量成本的準(zhǔn)確測量和均衡。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量成本管理與控制應(yīng)注重既能滿足用戶的要求，又能使企業(yè)獲得較好的經(jīng)濟效益。在施工中一味地追求高質(zhì)量而不顧成本的做法是不可取的。只有從項目建設(shè)的全過程著手，著眼全局、科學(xué)管理，才能將成本管理與控制落到實處，取得較好的經(jīng)濟效益，并提升企業(yè)的市場競爭能力。

參考文獻：

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[2]中國人民共和國建設(shè)部.房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法[M].北京:中國計劃出版社.2000.10.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；現(xiàn)場質(zhì)量；管理；措施

中圖分類號： F293 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

房地產(chǎn)項目管理融合了項目管理實踐經(jīng)驗, 系統(tǒng)的項目管理理論又為建設(shè)工程項目管理提供了理論工具，使得建設(shè)工程項目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。而在項目開發(fā)建設(shè)中實施質(zhì)量計劃，關(guān)鍵是加強質(zhì)量預(yù)防措施的落實，適當(dāng)增加預(yù)控成本（一致質(zhì)量成本），大力減少返工成本（非一致質(zhì)量成本）,提高開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場質(zhì)量管理的特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目作為一個工程項目具有時限約束和一次性的特點?，F(xiàn)場質(zhì)量管理的主要目的就是實現(xiàn)有限工程期限內(nèi)單次工程施工工程質(zhì)量方面引起施工發(fā)生次數(shù)的最少化。為了實現(xiàn)由現(xiàn)場質(zhì)量問題引起的工程施工發(fā)生頻率的最少化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點關(guān)注工程施工的質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場施工的過程中嚴(yán)格的檢查工程監(jiān)理單位及工程施工的承包方在工程施工過程中是否能夠切實的按照工程合同相關(guān)條款的規(guī)定進行執(zhí)行，檢查工程具體施工活動是否按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目相關(guān)施工技術(shù)規(guī)范的要求進行工程施工，及時了解房地產(chǎn)工程施工過程中的質(zhì)量是否處于企業(yè)能夠控制的范圍之內(nèi)。強化企業(yè)在整個工程現(xiàn)場施工過程中的監(jiān)督作用，確保前期正確合理的工程項目規(guī)劃和設(shè)計在現(xiàn)場質(zhì)量管理中得到不折不扣的貫徹。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期現(xiàn)場質(zhì)量管理

建立房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制度，由項目負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)項目質(zhì)量的質(zhì)量管理。質(zhì)量負(fù)責(zé)人的職責(zé)是按照投資人項目開發(fā)要求，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施。按質(zhì)量計劃要求，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行的狀況。對發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門及項目經(jīng)理。制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量要求，熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)層層分解下去，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落到實處。每個層次權(quán)限、職責(zé)、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都要進行明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有較強的可操作性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的現(xiàn)場質(zhì)量管理

（1） 規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。

（2） 施工圖設(shè)計質(zhì)量。房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價值和觀瞻價值。

四、 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)階段的現(xiàn)場質(zhì)量控制

(1)重視資質(zhì)審查:工程招標(biāo)時,注重對施工單位資質(zhì)的審查,包括人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績、社會信譽等多個方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經(jīng)歷和經(jīng)驗,在以往的工程施工中是否出現(xiàn)過質(zhì)量控制方面的問題,是否發(fā)生過質(zhì)量事故等。

(2)重視在施項目的考察工作:在實際工程招標(biāo)中,掛靠單位資質(zhì)的現(xiàn)象屢見不鮮,以至經(jīng)常出現(xiàn)名不副實的情況,施工過程中也會經(jīng)常出現(xiàn)勞資糾紛、農(nóng)民工工資不到位等問題。考察過程中,一定要勤觀察、多提問、善思考,認(rèn)真分析投

標(biāo)單位的實際經(jīng)濟實力、技術(shù)力量等,以確保投標(biāo)單位資質(zhì)與實際能力相符。

(3)重視合理價中標(biāo):在實際工程招標(biāo)中,有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了節(jié)省造價,往往采取沒有標(biāo)底,低價中標(biāo)的方式,以至出現(xiàn)低價中標(biāo),高價索賠的現(xiàn)象,最后不僅沒節(jié)省造價,反而多花了錢,同時還浪費了大量人力、物力,拖延了工期。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的現(xiàn)場質(zhì)量控制

（1）對監(jiān)理單位的質(zhì)量控制。建設(shè)監(jiān)理制實施以來，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質(zhì)量，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責(zé)，達到控制工程質(zhì)量的目的。

（2） 對施工單位的質(zhì)量控制。通過招標(biāo)，選定具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位從事工程建設(shè)，簽訂工程施工合同。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工質(zhì)量的控制主要是通過工程監(jiān)理進行。工程監(jiān)理依據(jù)監(jiān)理合同對工程項目實施全過程、全方位的監(jiān)理，施工單位的工程質(zhì)量活動完全處在監(jiān)理控制之中，通過控制人員、材料、機械、方法工藝和影響工程質(zhì)量的因素，達到控制質(zhì)量的目的。通過現(xiàn)場質(zhì)量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設(shè)質(zhì)量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質(zhì)量聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。成立督察組織，隨時對工程建設(shè)質(zhì)量實施督察，防止質(zhì)量事故的發(fā)生

六、房地產(chǎn)開發(fā)項目 竣工階段的現(xiàn)場質(zhì)量控制

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序,也是工程項目質(zhì)量控制的后期工作,是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇涨?房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設(shè)質(zhì)量進行全面檢測,為工程順利通過驗收奠定基礎(chǔ)。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作,不能走形式、走過場。對工程質(zhì)量有疑慮的地方,現(xiàn)場進行查驗,發(fā)現(xiàn)問題,盡早處理,消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評定工程質(zhì)量等級,使工程質(zhì)量等級評定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗收規(guī)程進行工程驗收,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

七、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場質(zhì)量管理的措施

為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場質(zhì)量管理效益的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程施工單位應(yīng)當(dāng)在理解現(xiàn)場質(zhì)量管理目標(biāo)及管理重點內(nèi)容的基礎(chǔ)上從以下幾個方面入手。

1、項目主管做好現(xiàn)場質(zhì)量的監(jiān)控工作，及時搜集反映質(zhì)量情況的數(shù)據(jù)，同時協(xié)同工程參與各方，對工程數(shù)據(jù)進行實時的分析，及時發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)中的異常狀況，并有針對性的研究質(zhì)量問題的糾正措施。會同監(jiān)理單位落實糾正措施，并及時收集質(zhì)量處理情況的反饋結(jié)果。

2、在質(zhì)量關(guān)鍵部位及易于發(fā)生質(zhì)量通病的工序上要求承包商編制具體的專項施工方案，對工序技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量要求做出明確的規(guī)定，然后由監(jiān)理單位監(jiān)督執(zhí)行。

3、參與并監(jiān)督監(jiān)理單位加強對材料，成品，半成品的進場檢驗工作，并按照施工材料標(biāo)準(zhǔn)的要求，進行嚴(yán)格的材料取樣檢測。

4、監(jiān)理完善且嚴(yán)格的質(zhì)量付款機制，將監(jiān)理費用及各個承包商工程款的發(fā)放和工程施工質(zhì)量進行直接掛鉤。

總之，在社會主義市場經(jīng)濟的大背景下，作為房地產(chǎn)開發(fā)商來說，為實現(xiàn)經(jīng)濟收益的最大化，就應(yīng)該通過建立和實施質(zhì)量管理體制，來加強開發(fā)前期階段及施工階段的質(zhì)量管理及控制，以保證工程的順利運行，使得每一個運作過程都及時并且高效，以此來減少返工的成本及索賠的成本，從而提高工作的質(zhì)量，降低那些不可預(yù)計的風(fēng)險，同時所有的質(zhì)量控制都應(yīng)著眼于發(fā)現(xiàn)不合格并消除不合格的目的。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及開發(fā)商才會有足夠的流動資金，進行有利循環(huán)，滿足市場經(jīng)濟的需求，從而使得市場經(jīng)濟趨于平和，以此來促進房地產(chǎn)消費市場的更加穩(wěn)定和繁榮。

參考文獻：

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篇7

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)；項目施工；質(zhì)量管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展，建筑工程項目也逐步增多，其質(zhì)量的好壞關(guān)系到人們的基本生活，如果建筑質(zhì)量不能得到有效保證，很大程度上影響到人們的生命財產(chǎn)安全。在消費者協(xié)會公布的投訴最多的商品中，房屋住宅問題嚴(yán)重，建筑施工質(zhì)量已經(jīng)成為全社會關(guān)注的重點問題，全面加強建筑工程質(zhì)量管理是十分必要的。應(yīng)全面提升施工質(zhì)量管理，分析其影響因素，并有效引導(dǎo)施工質(zhì)量管理方向，從而全面提升管理水平，保證項目施工質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工質(zhì)量管理中存在的問題

1.物資管理不到位

建筑工程施工過程中，機械設(shè)備的好壞很大程度上影響了整體施工質(zhì)量，是項目施工不可或缺的組成部分?，F(xiàn)階段，建筑施工過程中機械設(shè)備陳舊及不配套，對項目施工質(zhì)量的管理及控制造成了一定阻礙。施工企業(yè)缺乏對長遠(yuǎn)規(guī)劃的重視，不注重企業(yè)經(jīng)營累積，項目施工淡季時，施工企業(yè)資金匱乏，不能有效的實現(xiàn)施工設(shè)備更新，整體影響企業(yè)施工水平。在材料管理方面，施工企業(yè)沒有形成系統(tǒng)有效的管理體系，出現(xiàn)材料管理不善，不能按正常規(guī)定合理堆放，從而嚴(yán)重影響了項目施工質(zhì)量。

2.環(huán)境管理缺乏重視

環(huán)境因素對建筑施工質(zhì)量也存在較大影響。環(huán)境因素包含很多中，在施工過程中，工程管理環(huán)境、工程技術(shù)環(huán)境、勞動環(huán)境都需進行要全面掌握，質(zhì)量管理體系及質(zhì)量保證體系是工程管理環(huán)境兩個較為重要的內(nèi)容，工程技術(shù)環(huán)境是指建設(shè)工程的地質(zhì)、氣象、水文等因素，勞動環(huán)境則主要包含項目施工場所、工作空間等因素。以上各項因素在一定程度上都影響著項目施工質(zhì)量。

3.生產(chǎn)操作、組織管理的技術(shù)水平較差

項目施工技術(shù)及項目管理水平相對落后，是造成項目施工質(zhì)量較差的重要因素。施工技術(shù)方面，對項目了解不夠深入，不能有效實現(xiàn)施工技術(shù)與項目質(zhì)量、項目進度、項目經(jīng)濟性相互協(xié)調(diào)，不能及時有效的引進新技術(shù)、新工藝，導(dǎo)致施工技術(shù)水平落后；施工管理方面，首先，施工企業(yè)管理體系不健全，不能進行統(tǒng)籌規(guī)劃，有效制定長遠(yuǎn)目標(biāo)。其次，制度落實不到位且執(zhí)行力不足，監(jiān)控及指導(dǎo)工作出現(xiàn)缺失，造成工程項目管理不到位，進而導(dǎo)致項目施工質(zhì)量下滑。

4.現(xiàn)代化人才的匱乏

改革開放初期，項目施工主要依靠企業(yè)自身人員進行，施工質(zhì)量較高。但隨著改革開放的逐步深入，房地產(chǎn)開發(fā)逐步增多，施工項目數(shù)量急劇增加，施工企業(yè)為保障項目順利施工，只能通過招聘農(nóng)民工的方式組織項目施工建設(shè)。將項目體力勞動的部分由農(nóng)民工來完成，針對技術(shù)性較強的工程，農(nóng)民工不能全面保證施工質(zhì)量。同時，隨著施工企業(yè)技術(shù)人員不斷更替，整體水平也有所下降，企業(yè)人員匱乏，造成了建筑工程質(zhì)量整體下滑。施工項目現(xiàn)場管理人員中，大學(xué)畢業(yè)生占有較大比例，由于工作經(jīng)驗及技術(shù)水平受到一定限制，出現(xiàn)羨慕管理不到位的情況。企業(yè)不能滿較為優(yōu)秀的管理人員對薪資或福利的要求，也會存在一定程度上的人員流失。因此，現(xiàn)階段施工企業(yè)技術(shù)水平結(jié)構(gòu)、人員年齡結(jié)構(gòu)及人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)都存在一定不合理性，公司缺乏人員管理意識，重視度不夠，中小施工企業(yè)為確保自身利益，不注重人員培養(yǎng)都是造成施工企業(yè)人員匱乏的根本因素，嚴(yán)重影響建設(shè)項目施工質(zhì)量。

二、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目施工質(zhì)量管理的必要措施

1.加大物資管理力度

根據(jù)我國《建筑法》中的相關(guān)規(guī)定，項目建設(shè)中所需的機械設(shè)備、施工材料、結(jié)構(gòu)構(gòu)件及其他物件，都應(yīng)按照項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行選取。在開放的市場環(huán)境中，材料供應(yīng)充足，種類繁多。在采購過程中，必然會存在較多問題。首先，在采購人員選擇方面，要進行擇優(yōu)人用，確保采購人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，且誠實守信，在材料采購方面具備一定的專業(yè)知識。人員任用后，要加強其思想道德及專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)。其次，全面掌握市場信息，進行全面篩選，通過對其材料質(zhì)量、價格及供貨能力進行全面評定，確認(rèn)產(chǎn)品具備國家認(rèn)證證書后，選擇資金、技術(shù)水平較為優(yōu)秀的廠家。充分了解廠家的詳細(xì)情況，如廠址及聯(lián)系方式等，全面保證物料質(zhì)量。最后，在施工材料選擇過程中，要對相關(guān)物料、構(gòu)件及設(shè)備進行質(zhì)量監(jiān)控，保證材料的使用與項目設(shè)計要求相符合，檢查是否具備質(zhì)量保證書，在經(jīng)過詳細(xì)檢測后，物料方可進場。同時，針對質(zhì)量不能得到有效保證的物料，要進行分析檢測，質(zhì)量存在問題的物料絕對不允許進入施工現(xiàn)場。

2.對施工現(xiàn)場環(huán)境的管理

項目管理過程中，要加強人員協(xié)作，實現(xiàn)管理、技術(shù)及組織協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證施工順利進行。做好項目前期勘測工作，全面掌握項目資料，通過對施工現(xiàn)場的全面分析，合理開展項目施工。材料管理方面，要保證材料合理堆放，加強材料管理及防護工作。同時，保證項目施工現(xiàn)場通訊設(shè)備、通風(fēng)及照明系統(tǒng)正常運作，合理布置施工現(xiàn)場，為項目施工奠定基礎(chǔ)。

3.不斷提高項目施工、管理業(yè)務(wù)的技術(shù)水平：

施工技術(shù)水平與項目施工質(zhì)量密不可分，施工技術(shù)水平中包含人員整體技術(shù)水平，還包含了施工設(shè)備、信息及相關(guān)檢測技術(shù)的整體水平，為保證建設(shè)項目施工質(zhì)量，首先，要不斷引進新技術(shù)、新工藝，并保證其先進性及適用性，制定嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工藝流程，明確操作規(guī)范，加強績效考核，實現(xiàn)項目管理的全面提升，并在解決施工問題的同時，不斷積累經(jīng)驗，實現(xiàn)施工技術(shù)及工藝的不斷提高。其次，要強調(diào)項目管理在提升施工質(zhì)量方面的重要性，全面建立質(zhì)量責(zé)任體系及質(zhì)量保證體系。要從項目實際情況出發(fā)，制定合理的質(zhì)量目標(biāo)及具體施工方案，明確項目施工內(nèi)容后，開展施工組織設(shè)計，并進一步完善施工方案。項目施工過程中，要加大質(zhì)量檢查力度，針對施工結(jié)果進行定量分析，進而不斷累計經(jīng)驗，以此作為指導(dǎo)，保證后續(xù)工程順利開展，實現(xiàn)施工質(zhì)量管理進入良性循環(huán)階段。同時，在保證項目施工質(zhì)量的前提下，還要充分考慮建設(shè)項目的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一。將項目施工質(zhì)量、企業(yè)利益與業(yè)主期望進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，實現(xiàn)施工成本的有效控制。

4.切實推進在崗人員的教育、培訓(xùn)：

為全面提升施工人員技術(shù)水平，保證項目施工質(zhì)量，首先，應(yīng)制定項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。在項目經(jīng)理選聘中，要保證其具備高度責(zé)任感，有較強的組織能力，并具備過硬的施工技術(shù)。項目經(jīng)理上崗后，要進行部門及崗位設(shè)置，并聘任較為合適的技術(shù)人員。實行崗位責(zé)任制，由項目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)，將責(zé)任落實到個人，提升施工現(xiàn)場管理水平。其次，加強技術(shù)人員培訓(xùn)，全面提升施工水平。樹立質(zhì)量保證意識，并全面貫徹，實行人員優(yōu)選及培訓(xùn)，全面提升項目施工水平。

結(jié)束語

綜上所述，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工，若要進一步提高各項監(jiān)督、管控工作的效率、質(zhì)量，就必須切實采取有效措施，逐步提高在崗人員的技術(shù)能力、素質(zhì)水平，為具體的生產(chǎn)、管理任務(wù)打下基礎(chǔ)，逐步加強對施工物資、現(xiàn)場環(huán)境等薄弱環(huán)節(jié)的管控，從而形成完整、系統(tǒng)的施工管理體系，保證項目的質(zhì)量安全。

參考文獻：

[1]徐敬業(yè).淺談現(xiàn)行建筑施工過程中存在的問題及解決對策[J].今日科苑,2007,(16).

[2]劉旭光.房屋建筑現(xiàn)場施工的質(zhì)量管理探討[J].科技信息(科學(xué)教研),2007,(36).

篇8

希望能夠使我國房地產(chǎn)項目管理得到逐步的完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；問題；措施

1.前言

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，房產(chǎn)項目管理是非常重要的方面。在前期，開發(fā)商必須正確分析經(jīng)濟、論證其可行性、進行市場調(diào)研、進行合理規(guī)劃等，同時在后期必須進行營銷

方面的策劃，只有這樣才能對項目進行有效管理，使制造的產(chǎn)品最后能夠滿足各方面的要求。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到管理、園林、營銷、金融、經(jīng)濟、強弱電、暖通、給排水、結(jié)構(gòu)、

建筑等多個方面的專業(yè)知識。房地產(chǎn)項目能夠成功開發(fā)并取得預(yù)期回報，必須各方面的人才共同努力，同時還需要綜合能力較強的高素質(zhì)管理人才，有效的控制、協(xié)調(diào)、組織開發(fā)

項目的全過程，從而使消費者的需求得到最大程度的滿足，使企業(yè)盈利目標(biāo)得到實現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項目管理含義及其原則分析

2.1房地產(chǎn)項目管理含義

房地產(chǎn)項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產(chǎn)項目管理者對系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產(chǎn)項目的使用和建設(shè)進行綜合

管理，在房地產(chǎn)項目上實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項目管理的含義。房地產(chǎn)項目管理屬于一種綜合性、應(yīng)用性很強的新興學(xué)科，它具有

非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.2房地產(chǎn)項目管理原則

房地產(chǎn)項目管理必須遵守三項基本原則，即：成本最低原則、質(zhì)量管理原則、責(zé)任對等原則等。

2.2.1成本最低原則

房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，最近有很多地區(qū)陸續(xù)有很多“地王”出現(xiàn)，還有很多國有企業(yè)也開始進軍房地產(chǎn)行業(yè)，這種現(xiàn)象對普通大眾帶來了很大的影響，引起了不小的不滿和恐

慌。但是，用房地產(chǎn)項目管理的方面對房地產(chǎn)成本運作進行分析，則必須堅持成本最低原則，要通過各種方式和手段使房地產(chǎn)成本不斷降低，最終使最低目標(biāo)成本的要求得以實現(xiàn)

。但是，節(jié)約成本不是房地產(chǎn)唯一需要考慮的問題，若只關(guān)注成本節(jié)省而對房產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重忽視，將會導(dǎo)致大量的不合格房產(chǎn)出現(xiàn)，對企業(yè)長遠(yuǎn)利益造成一種極大的危害。

2.2.2質(zhì)量管理原則

企業(yè)生命的靈魂是質(zhì)量，特別是對于房地產(chǎn)市場而言?！熬诱哂衅湮荨笔侵袊囊环N傳統(tǒng)觀念，是社會最理想的一種狀態(tài)，對于個人發(fā)展而言屬于最基本的要求。但是有很多

不法商人，長期對房價進行炒賣，利用人們的樸實心態(tài)，為了更早的投入運行不斷地催趕工程進度，希望盡早回收成本。但是，時間過于緊迫勢必會造成對房產(chǎn)一些細(xì)節(jié)的忽視，

導(dǎo)致了房產(chǎn)質(zhì)量較差，在很多購房者收到房子后發(fā)現(xiàn)了很多的質(zhì)量問題。所以，對房產(chǎn)質(zhì)量管理必須進行嚴(yán)格的把關(guān)，要有效的對項目管理運作進行管理和控制。

2.2.3責(zé)任

對等原則

對于房地產(chǎn)商而言必須堅持責(zé)任對等原則，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，為了盡早回收資金并進行接下來的投資活動必須盡早出售房產(chǎn)。房地產(chǎn)涉及資金量非常龐大，資金回籠速度

慢。所以，為了趕進度，很多房地產(chǎn)商忽視了自己的生產(chǎn)責(zé)任，導(dǎo)致大量違規(guī)生產(chǎn)的建筑不斷被制造出來，甚至很多建筑都是不合格的，對社會資源造成嚴(yán)重浪費。

3.我國房地產(chǎn)項目管理問題分析

目前，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有較高的管理水平，導(dǎo)致項目存在前期物業(yè)管理水平差、交房時間拖后、房產(chǎn)質(zhì)量較低等各種問題。我國房地產(chǎn)項目管理問題在決策期主要

表現(xiàn)為決策機制不夠完善以及市場調(diào)查不全面，沒有收集足夠的信息等方面；我國房地產(chǎn)項目管理問題在設(shè)計時期主要表現(xiàn)為：對設(shè)計的忽略，只關(guān)注施工，造成成本控制的困難

；設(shè)計房產(chǎn)外形過于隨波逐流，不能因地制宜、就地取材，使消費者需求得不到滿足；我國房地產(chǎn)項目管理問題在實施時期主要表現(xiàn)在工期拖延問題上。

4.有效改善房地產(chǎn)項目管理的措施

當(dāng)今社會，為了管理房地產(chǎn)必須使用現(xiàn)代化的管理理念，使運作過程合理化、規(guī)范化，使不合理的管理盡量避免。對于現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場，只有對房地產(chǎn)項目更好的進行管

理才能更好的適應(yīng)市場要求，在巨大的競爭中占據(jù)不敗之地。

4.1加大嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌诳尚行苑治?/p>

前期可行性研究包括前期對項目的產(chǎn)品研究和市場定位，還包括品牌戰(zhàn)略。近年來，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，不能單純依靠投入的廣告建設(shè)企業(yè)品牌，產(chǎn)品的質(zhì)量和一系

列售后服務(wù)問題是成熟的消費者所注重的問題。所以，這點必須引起房地產(chǎn)商的意識，客觀、合理的評價自己的產(chǎn)品，在項目前期進行充分的可行性研究，從而使產(chǎn)品質(zhì)量得到保

證，使自身利益最大化。

4.2建立健全房地產(chǎn)項目管理程序

程序監(jiān)督的完善與公開才能保證項目管理正常運行，使項目管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)。對當(dāng)前各地的房地產(chǎn)項目進行分析發(fā)現(xiàn)，管理程序不規(guī)范的現(xiàn)象非常普遍，必須使監(jiān)委會的

作用不斷加強，采用第三方力量管理的方法，使自己監(jiān)督自己的現(xiàn)象得到避免。但是，房產(chǎn)項目戰(zhàn)線廣、面廣、點多，且它所涉及的內(nèi)容非常全面，所以必須進行有效的程序管理

，按照程序適時、及時的對項目中遇到的問題進行調(diào)整，保證項目順利進行。

4.3強化房地產(chǎn)合同管理意識

在前期調(diào)查研究的基礎(chǔ)上充分的提高項目管理意識。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場沒有足夠的管理意識，必須積極的采取措施使管理意識得到不斷的強化，讓房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識到

項目管理的重要意義。首先，必須調(diào)整觀念，充分認(rèn)識到合同具備的威力和強大的強制性，通過這種方式才能將房地產(chǎn)合同管理意識欠佳的問題從根本上進行解決，從而使房地產(chǎn)

項目管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)。

5.小結(jié)

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項整合資源的過程。面對巨大的市場競爭，中小型房地產(chǎn)若想要生存并發(fā)展，則對于項目定位問題必須明確、清晰，和那些具有較強實力的施工、營銷、

設(shè)計、監(jiān)理、勘察等單位合作，打造優(yōu)秀的房產(chǎn)以滿足現(xiàn)代購房消費者需求。不僅如此，項目管理中的安全、造價、質(zhì)量和進度等問題必須進行嚴(yán)格的控制與管理，在施工過程中

保證工程能夠保質(zhì)、保量并能夠按時完工。（作者單位：重慶宗申天潤地產(chǎn)有限公司）

參考文獻

［1］ 莫海熙.房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀及對策［J］.城市建設(shè)理論研究（電子版）,2011(31).

［2］ 周芝青.我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理狀況分析［J］.中國經(jīng)貿(mào),2009(12).

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目；質(zhì)量問題；對策；

縱觀整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其項目的質(zhì)量環(huán)節(jié)占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，也是整個項目最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，因為，它直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟命脈，對企業(yè)的長期發(fā)展有著至關(guān)重要的影響作用。近年來，由于經(jīng)濟市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈，其也成為了最近幾年國民消費和投資的熱門行業(yè)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的質(zhì)量環(huán)節(jié)中呈現(xiàn)出了各種各樣的弊端，這對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)不利的。為了盡最大程度來提高房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，就必須從開發(fā)中的每一個階段入手，從而來達到完善房地產(chǎn)開發(fā)項目中質(zhì)量問題的目的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的概念

房地產(chǎn)項目是工程項目的一個分類。在房地產(chǎn)開發(fā)中，管理者通過專業(yè)、實用的理論知識對房地產(chǎn)的開發(fā)進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產(chǎn)各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過設(shè)定相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)測方案，構(gòu)建相應(yīng)的質(zhì)量管理條件和內(nèi)容，嚴(yán)格依據(jù)這些內(nèi)容來確保項目質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，最終讓每一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)在市場競爭中的地位，好的房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化打下夯實的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的質(zhì)量問題

眾所周知，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，必須要經(jīng)歷的有四個過程，第一個是房地產(chǎn)項目的審核通過階段；第二個是項目施工初期的準(zhǔn)備階段；第三個是項目的施工階段；第四個是房地產(chǎn)項目的施工驗收階段。如果這四個環(huán)節(jié)中，有哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量問題的出現(xiàn)。下面筆者就這四個方面可能存在的質(zhì)量問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1、房地產(chǎn)項目審核通過階段存在的質(zhì)量問題

作為房地產(chǎn)工程施工開發(fā)的第一個階段，其直接影響著整個項目施工的質(zhì)量問題。在這一階段，一方面，房地產(chǎn)工程項目設(shè)計方案的質(zhì)量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設(shè)計內(nèi)容嚴(yán)重偏離了最初的設(shè)計理念，如此一來，對施工項目的審核質(zhì)量與設(shè)計質(zhì)量有著相當(dāng)重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項目計劃書和可行性報告等等，都沒有完全按照現(xiàn)有的規(guī)定進行書寫，這給施工項目最終的審核通過帶來了一定的困難。

2、房地產(chǎn)項目初期準(zhǔn)備階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)項目的初期準(zhǔn)備過程中，也同樣存在著一系列的質(zhì)量問題。首先，在對項目進行初期審核的過程中，設(shè)計的質(zhì)量也是差強人意的，使得在項目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對于工程項目施工圖紙的設(shè)計方面，由于沒有嚴(yán)格按照流程進行具體的設(shè)計，或者是由于設(shè)計太過于表面化，使得施工圖紙的設(shè)計失去了其實際意義；最后，由于我國現(xiàn)如今的項目施工設(shè)計方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項目的質(zhì)量帶來了嚴(yán)重的影響。

3、房地產(chǎn)項目施工階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)施工階段中，包含有對項目的招標(biāo)過程以及具體的施工環(huán)節(jié)。首先，對房地產(chǎn)項目的招標(biāo)工作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會存在一些暗箱操作的不良現(xiàn)象，最終導(dǎo)致了項目招標(biāo)出現(xiàn)紕漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對施工設(shè)備、原材料以及技術(shù)等采取嚴(yán)格的審查，造成施工結(jié)果的不理想；最后，在施工過程中進行質(zhì)量監(jiān)管的相關(guān)負(fù)責(zé)人，自身存在著不專業(yè)以及缺少相關(guān)素養(yǎng)的問題。

4、房地產(chǎn)項目的施工驗收階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)施工項目的后期，驗收工作是相當(dāng)必要和重要的。第一，在項目的整個施工過程中，項目經(jīng)理并沒有關(guān)注施工的每一個環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗收環(huán)節(jié)，這是相當(dāng)不可取的；第二，在對項目進行最終的評估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒有邀請專門的相關(guān)單位進行必要的分析和總結(jié)，甚至于沒有進行相關(guān)工作的匯報，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關(guān)的客服工作人員，由于缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識，給房地產(chǎn)的開發(fā)工作帶來了一定的困難。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目中質(zhì)量問題的對策

1、房地產(chǎn)項目審核通過環(huán)節(jié)的對策

為了使得房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠有一個良好的開端，一方面，需要在房地產(chǎn)施工項目方案的可行性方面加以深刻的思考，對項目的可行性報告進行全方位的審核工作，確保項目的進一步實施；另一方面，要加大對房地產(chǎn)施工項目計劃書的審核力度，在條件允許的情況下，可以成立相應(yīng)的專家領(lǐng)導(dǎo)對項目計劃書進行評價并且給出合理的意見。通過這些方法，以達到改良房地產(chǎn)施工項目審核環(huán)節(jié)的目的。

2、房地產(chǎn)項目初期準(zhǔn)備階段的對策

首先，在挑選合適的項目規(guī)劃單位方面，應(yīng)該做出綜合考量各方面的因素，企業(yè)還可以通過專業(yè)評委的意見做出選擇，在評選過程中務(wù)必要做到公正、公開和透明；其次，在對工程項目的設(shè)計中，需要轉(zhuǎn)變思想，制定相關(guān)的設(shè)計質(zhì)量管理制度，并且對管理者等做出定期的考核工作，以期能夠按照要求完成設(shè)計圖紙；最后，積極學(xué)習(xí)國外先進的質(zhì)量管理方法，建立適合自身房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的質(zhì)量管理體質(zhì)，以客戶的各方面要求為標(biāo)準(zhǔn)進行具體的設(shè)計與施工工作。

3、房地產(chǎn)項目的施工階段對策

第一，在對項目的投標(biāo)過程中一定要做到有據(jù)可依，合情合法。企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況聘用資深的專業(yè)人士完成對項目招標(biāo)材料的完整書寫，對于中標(biāo)結(jié)果的選取可以采取當(dāng)下最新的低價中標(biāo)方式來執(zhí)行；第二，對于項目施工過程中需要的設(shè)備、原材料以及技術(shù)等，一定要確保其引進與購入的每一個可控環(huán)節(jié)；最后，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的相關(guān)管理者以及員工的專業(yè)知識和工作素養(yǎng)需要得到進一步的提高，可以制定相應(yīng)的獎罰激勵政策，并且在具體工作中嚴(yán)格執(zhí)行。

4、房地產(chǎn)項目的施工驗收階段的對策

房地產(chǎn)項目施工初期工作的重要性已經(jīng)不言而喻，其后期的收尾工作也是至關(guān)重要的。要想讓這一環(huán)節(jié)能夠在真正意義上落到實處，一方面必須要根據(jù)已有的質(zhì)量檢測規(guī)則來完成相應(yīng)的房地產(chǎn)施工項目的驗收與交接工作；另一方面，要對房地產(chǎn)項目的施工具體情況作出詳細(xì)的評價與匯報工作，可以根據(jù)實際情況開通專門的有效渠道來廣泛搜集工程的反饋信息與合理化意見。

四、總結(jié)

在當(dāng)下這個競爭日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)里，對項目的質(zhì)量問題的解決已經(jīng)顯得迫在眉睫。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量問題解決工作是一項艱巨而又持久的任務(wù)，所以企業(yè)的管理者必須積極調(diào)動企業(yè)所有職工的工作積極性，從項目的各個階段出發(fā)，為房地產(chǎn)的進一步完善做出貢獻。只有發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的一切有效資源，才能使企業(yè)在現(xiàn)代日新月異的經(jīng)濟市場下占有一席之地，為我國的經(jīng)濟發(fā)展貢獻自己的一份力量。

參考文獻

[1] 朱立恒；淺談我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理[J]；經(jīng)營管理者，2013年04期：329.

[2] 吳平；探討房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的途徑與策略[J]；品牌（理論月刊），2011年12期：27.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項目師認(rèn)為，一個項目詳細(xì)具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運用科學(xué)的評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項目初步設(shè)計的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后評估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設(shè)項目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個人理解，對于計算評價指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告質(zhì)量低下問題。

（二）可行性研究注重經(jīng)驗分析

雖然房地產(chǎn)開放項目可行性研究報告在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗是很寶貴的財富，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行分析，可能就會導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準(zhǔn)確

市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產(chǎn)項目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項目投資決策中，許多都是因為一些可預(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目半途而廢。有的房地產(chǎn)項目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初立項的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進行交流，他們經(jīng)常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序

在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準(zhǔn)立項。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場調(diào)研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認(rèn)識到必須對市場進行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進行深入調(diào)研。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。

參考文獻：

[1]馬鑫.試論如何加強房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā),2008,6.