導語：如何才能寫好一篇養(yǎng)老項目的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：養(yǎng)老地產;經營模式;管理模式;盈利模式

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年2月5日

一、引言

人口老齡化已成為困擾我國社會和經濟發(fā)展的突出問題。2010年全國第六次人口普查數(shù)據顯示，我國60歲以上的人口數(shù)為1.77億，將近占人口總數(shù)的13.26%，并且老年人口數(shù)量以3.40%的年均增長率遞增，預計到2020年我國老年人口總數(shù)將達到2.48億。隨著我國老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結構的日益增多，相對單一和落后的養(yǎng)老模式越來越滿足不了老年人口的養(yǎng)老需求。養(yǎng)老地產可以在一定程度上滿足我國日益增長的養(yǎng)老需求。因此，分析及構建適合我國的養(yǎng)老地產經營模式對于促進養(yǎng)老地產更快更好地發(fā)展，解決老年住宅需求問題有重要的意義。

二、我國養(yǎng)老設施現(xiàn)狀及養(yǎng)老地產市場前景

（一）我國養(yǎng)老設施現(xiàn)狀。目前，我國的養(yǎng)老模式主要包括家庭養(yǎng)老，養(yǎng)老院、福利院等機構養(yǎng)老模式，但是不論是養(yǎng)老院、福利院等養(yǎng)老機構的管理水平、服務質量，還是其提供的床位和接納的老年人口數(shù)量，都遠遠不能解決龐大的養(yǎng)老需求。我國的老年設施相對單一，大部分是靠政府或社區(qū)投資建立的敬老院、福利院等機構，其管理水平很落后、規(guī)模小，設施陳舊。我國現(xiàn)有養(yǎng)老院大約42，000多所，另外加上社會興辦的其他老年機構，現(xiàn)在收養(yǎng)的老人總數(shù)還不足100萬，遠不及我國老年人口的1%。一方面從數(shù)量上來看，養(yǎng)老機構數(shù)量遠遠不能滿足老年人的養(yǎng)老需求;另一方面從質量條件上來看，設施和簡陋、服務水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對于精神和醫(yī)療服務等特殊需求還無法滿足。

（二）我國養(yǎng)老地產市場前景分析?，F(xiàn)如今，我國眾多家庭已經演變成“421”的家庭模式，即一對青年夫妻要同時贍養(yǎng)四位老人并撫養(yǎng)一個孩子，在現(xiàn)在的社會經濟下，子女的負擔越來越重，贍養(yǎng)老人力不從心，同時也造成了相當部分的“空巢老人”，無人看護。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已經滿足不了我國的養(yǎng)老需求。

我國“十二五”規(guī)劃提出建設“9064”養(yǎng)老模式結構的社會養(yǎng)老服務體系，即90%的老年人通過居家養(yǎng)老，6%的老年人通過社區(qū)養(yǎng)老，4%的老年人通過機構養(yǎng)老，這種“以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)為依托，機構為支撐”的養(yǎng)老模式建設，表明了政府從強調家庭養(yǎng)老到社會養(yǎng)老的重大轉型，因此養(yǎng)老地產有很大的市場潛力。由于養(yǎng)老地產不同于普通商業(yè)地產，它的開發(fā)要涉及各方主體，包括政府、開發(fā)商、保險機構、醫(yī)療衛(wèi)生及其配套服務機構等各方，還需要整合整個產業(yè)鏈的資源，所以運營過程很復雜，而且由于養(yǎng)老地產不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務的盈利，所以投資回收期長，投資風險大，再加上我國對于養(yǎng)老地產項目的開發(fā)仍處在探索的階段，并沒有形成規(guī)范的商業(yè)模式，所以養(yǎng)老地產在我國仍處于初級階段。綜合來看，我國養(yǎng)老地產有很大的發(fā)展機遇。

三、國外養(yǎng)老地產經營模式分析

在上世紀中期，西方發(fā)達國家相繼步入了老齡化社會，經過幾十年的實踐和發(fā)展，對養(yǎng)老地產的運作積累了一定的經驗，其中最典型的是美國和日本，其養(yǎng)老體系建設已日漸成熟，值得學習借鑒。

（一）美國養(yǎng)老地產經營模式分析。美國施行以機構養(yǎng)老為主，政府立法鼓勵并監(jiān)督的方式。養(yǎng)老機構主要有非營利性和營利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機構投資建立;后者多為私人開發(fā)商建立。養(yǎng)老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護理型老年人住宅、綜合性住宅社區(qū)等。

一方面美國養(yǎng)老地產主要是通過專業(yè)的管理咨詢公司來實現(xiàn)其融資、運營管理、醫(yī)療護理、餐飲等項目。這樣就可以解決開發(fā)商缺乏運營經驗的短處，通過專業(yè)的管理公司可以使得后期配套服務做的更加完善，獲得更好的入住水平。營利性養(yǎng)老地產大多采用“一次性會費+月服務費”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，收回部分資金，又可以實現(xiàn)后期連續(xù)性的服務收益，可謂是一舉兩得。

另一方面通過“倒按揭”的運營模式來實現(xiàn)以房養(yǎng)老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養(yǎng)老問題。“倒按揭”指的是老人可以將房產抵押給保險公司、銀行等金融機構，然后定期從金融機構獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或是接受老年公寓提供的服務，等房主逝世后，其房產出售用于歸還貸款。倒按揭的形式有三種，即房產抵押倒按揭形式、商業(yè)公司倒按揭形式、政府擔保倒按揭的形式。

（二）日本養(yǎng)老地產經營模式分析。日本施行以政府扶持為推動的養(yǎng)老方式，注重以補助扶持的方式來推進養(yǎng)老事業(yè)，對于老年住房改擴建給予扶持，發(fā)展老年公寓、對老年人實行補助，而且對老年住宅的建設給予財政金融支持，以吸引開發(fā)商進入養(yǎng)老地產市場。

日本養(yǎng)老住宅的運營模式大多是出租并收取服務費的形式。盈利模式主要是與消費者簽訂出租合同后的后續(xù)養(yǎng)老服務。消費者可以根據自身需求選擇所需的養(yǎng)老服務，然后與經營者簽訂獨立于租房的合同，這樣個性化的服務，更能滿足消費者物質和精神生活的需求。

同時，為了降低運營成本，增加收益，日本很多養(yǎng)老服務機構實行全國連鎖經營的方式。連鎖養(yǎng)老機構不僅為常住的老年人提供養(yǎng)老服務，還對周圍有需求的老年人提供日托或是短期入住服務，這樣就可以利用現(xiàn)有養(yǎng)老設施為更多的老年人提供服務，還能提高收益。

（三）國外成功經驗對我國養(yǎng)老地產發(fā)展的啟示

1、政府支持是開發(fā)養(yǎng)老地產的有力保證。在我國福利制度和金融市場較不完善的背景下，養(yǎng)老地產的發(fā)展離不開政府的大力支持。首先，政府應加快完善建設福利保障制度，增加老年人養(yǎng)老資金來源。其次，提供優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產。同時也應該建立監(jiān)督保障制度，引導養(yǎng)老產業(yè)健康發(fā)展。

2、施行“倒按揭”養(yǎng)老方式。倒按揭即以房養(yǎng)老，其得以實施的前提條件是老年人有房產，而我國有眾多的有房產但收入水平較低的老年人，以房養(yǎng)老正是解決這部分老年人口養(yǎng)老問題的重要方式。目前，我國有關倒按揭的法律法規(guī)還不完善，具體實施起來存在一定困難，所以要加快相關法律法規(guī)建設，為倒按揭養(yǎng)老方式的施行提供保障。

3、通過專業(yè)化的管理咨詢公司來運營。我國養(yǎng)老地產的開發(fā)與運營尚處于嘗試探索階段，開發(fā)商缺乏養(yǎng)老地產經營管理相關經驗，通過專業(yè)管理咨詢公司負責養(yǎng)老地產的融資、運營、醫(yī)療護理、餐飲等的運作，可以很好地促進養(yǎng)老地產開發(fā)項目的實施。同時，實行養(yǎng)老服務機構全國連鎖經營的方式，以節(jié)約成本，擴大品牌知名度，培養(yǎng)專業(yè)管理團隊，使綜合效益最大化。

四、我國養(yǎng)老地產經營模式構建

（一）我國養(yǎng)老地產管理模式構建。養(yǎng)老地產管理模式主要根據運營主體的不同分為開發(fā)與經營管理相結合和開發(fā)與經營管理相分離的兩種模式。

1、投資開發(fā)與后續(xù)經營管理相結合的模式

（1）開發(fā)商管理模式。開發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產開發(fā)完成后，其后期管理與運營由開發(fā)商直接負責。這種管理模式下，消費者只需面對單一經營者，有利于溝通和了解消費者的個性化需求。在開發(fā)商管理模式下，開發(fā)商除了前期的開發(fā)建設，還要負責后期的運營管理，所以更適合有物業(yè)管理服務優(yōu)勢且社會資源整合力強的開發(fā)商。

（2）戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是指開發(fā)商與提供各方面專業(yè)化養(yǎng)老服務的機構建立長期合作關系，來共同負責養(yǎng)老地產的日常運營，以此構成完善的養(yǎng)老服務體系。通過這種戰(zhàn)略聯(lián)盟的管理模式，開發(fā)商可以和一些競爭力強、品牌知名的機構建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，從而打造整個服務產業(yè)鏈的品牌影響力，建立住宅和養(yǎng)老服務一體的養(yǎng)老地產。

2、投資開發(fā)與后續(xù)經營管理分離的模式――專業(yè)公司管理模式。投資開發(fā)與后期運營管理相分離的模式指開發(fā)商只負責前期地產開發(fā)，不對后期運營進行直接管理，而是通過引進專業(yè)管理公司來負責養(yǎng)老地產的日常運營。主要有以下幾種模式：

（1）凈出租模式。凈出租模式指養(yǎng)老地產的開發(fā)商將物業(yè)租賃給管理公司來運營，開發(fā)商通過每年收取固定的租金來獲得收益。運營過程中的各種費用和風險等均由運營商承擔，運營過程中所獲得收益也屬于運營商所有。采用這種模式，對開發(fā)商來說風險最低，收益也最穩(wěn)定，但后期運營過程中的附加價值沒有很好地體現(xiàn)出來。

（2）委托經營模式。委托經營模式指養(yǎng)老地產的開發(fā)商將物業(yè)委托給管理公司運營打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費用，而后期運營過程中的費用和各種風險都由開發(fā)商承擔，但開發(fā)商也可以獲得后期運營帶來的收益。此種模式下，開發(fā)商的收益大，但面臨的風險也高。

（3）出讓模式。出讓模式指養(yǎng)老地產的開發(fā)商將物業(yè)經營權益出讓給運營商，以此獲得一次性的收益，后期運營過程中的收益和各種風險費用均由運營商承擔。這種模式下，開發(fā)商可以一次性回收投資并獲得利潤，但是后期運營過程中的附加值也沒有體現(xiàn)出來。

（4）出讓+委托經營模式。出讓+委托經營模式是指養(yǎng)老地產開發(fā)商將物業(yè)的部分權益出讓給管理公司，并將物業(yè)委托給其管理運營。這種模式是前兩種模式的折中，運營商可以獲得管理費和出讓部分的權益。此種模式的優(yōu)勢在于開發(fā)商出讓部分物業(yè)權益給運營商，可以充分調動運營商運營管理的積極性，從而獲得更好的物業(yè)收益。

（二）我國養(yǎng)老地產盈利模式構建。養(yǎng)老地產相對于傳統(tǒng)地產來說，社區(qū)配套成本和后期持續(xù)運營成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對于開發(fā)商回收成本獲取利潤尤為重要。養(yǎng)老地產的盈利模式要考慮到后期服務方面，總結起來包括銷售、出租、租售并存、會員制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售結合、會員制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開發(fā)商出售養(yǎng)老地產的全部產權。其優(yōu)勢在于快速回籠前期投入的資金，開發(fā)風險小，但是也放棄了由后期配套服務所衍生出來的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經營收益。這種盈利模式體現(xiàn)了養(yǎng)老地產的核心意義，即通過持續(xù)經營為老年人提供養(yǎng)老服務，在服務過程中獲得穩(wěn)定的收入，而不是像一般的房地產通過銷售房產來獲得收益。由于前期開發(fā)過程中需要大量資金投入，再加上后期經營過程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實力的開發(fā)商運用。

（3）銷售與出租結合的盈利模式。租售結合盈利模式的收入來源包括一次性收入來源和長期性收入來源，一次性收入來源是指獨立住宅的銷售收益;長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經營收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷售模式的折中，是針對前期資本投入回收和后期服務盈利問題而產生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷售和出租的合適比例需要開發(fā)商根據自身具體情況決定。

（4）會員制盈利模式。此種盈利模式是指銷售會籍，先繳納一定的定金入會，然后每月交取一定的服務費，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，運營開始便可以收回部分資金，又可以實現(xiàn)后期連續(xù)性的服務收益。這種模式適合資金實力不具優(yōu)勢的開發(fā)商運營。

2、倒按揭盈利模式――“以房養(yǎng)老”。倒按揭盈利模式，指養(yǎng)老機構在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機構將入住的老年人的住房出租，通過獲得的租金收益來入住養(yǎng)老機構;或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進行等價對換，直到老人過世之后，再將原對換的房產折價返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產的老年人的養(yǎng)老問題。

五、結語

通過對國外養(yǎng)老地產成功經營模式分析與借鑒的基礎上，構建了我國養(yǎng)老地產的管理和盈利模式。管理模式分為投資開發(fā)與經營管理相結合和投資開發(fā)與經營管理相分離兩種模式，具體包括開發(fā)商管理、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理、專業(yè)公司管理三種管理模式，并根據委托方式的不同將專業(yè)公司管理模式分為凈出租、委托經營、出讓模式、出讓+委托經營四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結合、會員制和倒按揭盈利模式。

主要參考文獻：

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[5]孫秀娟.我國養(yǎng)老地產開發(fā)模式研究[D].北京：北京交通大學，2011.

篇2

【關鍵詞】老齡化社會；養(yǎng)老房產；商業(yè)養(yǎng)老地產開發(fā)模式

相關數(shù)據顯示，到2050年，我國老年人口總量將超過4億。且80歲及以上的人口占老年人總人口的比重將達到25%-30%之間。龐大的養(yǎng)老市場，成為吸引養(yǎng)老運營機構加入的重要原因。作為民生熱點，養(yǎng)老產業(yè)成為國家“十二五”重點發(fā)展扶植的產業(yè)。8月16日，國務院總理在國務院常務會議上也再提養(yǎng)老產業(yè)，會議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務體系。據了解，目前全國有80家地產商進入養(yǎng)老地產領域，公開信息披露的養(yǎng)老地產項目達百余個。

老齡人口的快速增長與養(yǎng)老服務設施發(fā)展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國。目前，中國養(yǎng)老市場現(xiàn)狀可用8個字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財富積累總體平均水平較低，且多數(shù)老人存在健康問題?！拔蠢舷人ァ眲t意味著老年人存在對自身健康的維持、康復和治療的剛性需求，這就表示養(yǎng)老房產需要提供相關醫(yī)療服務；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費和精打細算的方式，據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

一、商業(yè)養(yǎng)老房產發(fā)展的現(xiàn)狀

老齡化人口的快速增長為養(yǎng)老產業(yè)帶來較快發(fā)展機遇，中國養(yǎng)老地產產業(yè)也在近年蓄勢待發(fā)，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。中國進入老齡化社會，未來需要針對老人改變的住宅設計就有8000萬套，而老人院的床位數(shù)也預計需求4000萬個，中國養(yǎng)老產業(yè)市場前景廣闊，開始吸引地產商、專業(yè)養(yǎng)老機構等各路資本駐足關注。據統(tǒng)計，探索5年間，至今全國已有80多家房地產相關企業(yè)試點養(yǎng)老地產，但實際開發(fā)效果并不如預期理想。這是為什么？是模式問題還是開發(fā)商認為市場沒有成熟？目前國內養(yǎng)老地產的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。

1、大型房企養(yǎng)老地產的開發(fā)定位不清，沒有固定可持續(xù)發(fā)展經營模式和盈利模式。從大型房企養(yǎng)老地產的開發(fā)定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產為主，結合當?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務的極少。目前國內的養(yǎng)老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。國內養(yǎng)老地產大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產的旗號，繼續(xù)發(fā)展地產的產業(yè)。養(yǎng)老產業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實際上還是在賣房子。目前國內養(yǎng)老地產沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產實質上還涉及到更多的內容，如老年護理、服務、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產的核心。但目前這些方面的法規(guī)還不完善。

2、政府與房企職責不清，易滋生腐敗。養(yǎng)老地產在過去5年內都停留在開發(fā)商從政府拿地的概念，因為打了養(yǎng)老地產的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀，甚至是負地價拿地，因此養(yǎng)老地產甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國獨特的房地產模式，因為土地的問題說不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產該怎么弄，政府也沒有說清楚。從養(yǎng)老過渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會所”的概念，中國的地產還是集中在商業(yè)兌現(xiàn)房子為主。目前以養(yǎng)老養(yǎng)生為主的地產，在照護方面沒有任何的承諾與標準。

二、對商業(yè)性養(yǎng)老地產發(fā)展的幾點建議

1、開展盈利和經營模式的創(chuàng)新。國內的養(yǎng)老地產理念還比較陳舊，應該引進歐美先進服務理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應產品。養(yǎng)老地產的本質是養(yǎng)老服務業(yè)，并不是單純的房地產開發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經營模式。開發(fā)商要打造“親情化社區(qū)”、“強養(yǎng)生弱養(yǎng)老”、“醫(yī)養(yǎng)綜合體”三種模式的養(yǎng)老產業(yè)，強調養(yǎng)老產業(yè)中服務的重要性。三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產業(yè)的不足，逐漸實現(xiàn)盈利。目前開發(fā)商進入養(yǎng)老地產主要有三種模式：一是開發(fā)商與運營商合作，主要“拼能力”，如萬科與親和源合作開發(fā)的北京萬科萬科幸福匯等養(yǎng)老地產項目；二是險資與開發(fā)商的合作，主要“拼規(guī)?！保缛f科與長春市政府簽署了健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議。三是央企開發(fā)商并入醫(yī)療板塊，主要“拼資源”，如中信集團成立的中信醫(yī)療健康產業(yè)集團有限公司。

2、養(yǎng)老房產需要第三方服務機制。養(yǎng)老產業(yè)是一個進入就不能退出的行業(yè)，養(yǎng)老地產最需要的是第三方服務這并不是一個開發(fā)商就能干好的，如果要靠開發(fā)商自己建立一套標準和體系，完全沒有效率。養(yǎng)老不是賣房產，而是賣服務，而國內目前養(yǎng)老產業(yè)鏈尚不完善，相關行業(yè)如護工等人才急缺，比如培養(yǎng)人才以及挑選合適的項目“種子”作為試點，因此需要第三方服務機制。

三、構建商業(yè)養(yǎng)老房產發(fā)展模式

1、隔代親情社區(qū)開發(fā)模式。第一種模式即為――隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，在這類社區(qū)里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區(qū)。此類社區(qū)主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區(qū)的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現(xiàn)，在整個過程中持有一部分物業(yè)，在中后期則有更多的服務輸出。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。銷售物業(yè)+持有經營+服務輸出將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結合，持有物業(yè)規(guī)模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。

2、“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式。伴隨著人們物質生活水平的提高，現(xiàn)代人對于健康質量及健康水平的關注愈來愈多，以健康和養(yǎng)生為主題的地產開發(fā)形式逐漸走進了人們的視野第三類是“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，這是一種集旅游、養(yǎng)生、度假、養(yǎng)老為一體的強養(yǎng)生弱養(yǎng)老開發(fā)模式。這類地產由于距離城區(qū)較遠，所以需要一些非常具有核心力的設施，否則難以成為“目的地”。核心設施、物業(yè)銷售與會員銷售相結合將成為該模式的盈利方式。據悉，針對健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，該主題開發(fā)模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭。“比如現(xiàn)在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現(xiàn)在買這個物業(yè)，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。養(yǎng)生與養(yǎng)老地產內涵并不相同，除了在環(huán)境、生活設施、醫(yī)療設施、客戶資源方面的共同交集，養(yǎng)老的開發(fā)內容還包含護理服務與老年設施，而養(yǎng)生地產則涉及商務、度假、休閑設施等開發(fā)內容。該模式的盈利方式則是“持有核心設施+物業(yè)銷售+會員銷售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經營模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。打造養(yǎng)生目的地幾個關鍵驅動力，包括養(yǎng)生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫(yī)診斷專業(yè)機構、精神目的地或者培訓、適老化運動設施的集中地以及主題式的特色養(yǎng)生居住。

3、會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。與隔代親情社區(qū)少量持有物業(yè)不同，第二種開發(fā)模式――會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式采取的則是全持有經營方式。該類社區(qū)規(guī)模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設施較完備的區(qū)域，直接受醫(yī)療機構資源輻射，社區(qū)具備養(yǎng)老與醫(yī)療兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護理老人。全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，會員制和押金制是國內可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業(yè)使用權；會員制銷售的是服務內容。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮(zhèn)等。

【參考文獻】

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[3]鄭巖.國外養(yǎng)老產業(yè)的一些做法值得借鑒[J].政策望，2011（7）.

篇3

Abstract： PPP is widely used in the field of public infrastructure. Using PPP to develop endowment real estate can effectively reduce financing risk， and realize the rational allocation of social resources. By establishing a game model between public and private sector， we candetermine the risk ratio. Theconclusion is that the higher risk-return we expect， the greater proportion of risk we take.

關鍵詞：PPP模式；養(yǎng)老地產；融資風險分擔；博弈模型

Key words： PPP；endowment real estate；financing risk share；gametheory

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）30-0031-02

0 引言

我國是一個人口老齡化相當嚴重的國家，有數(shù)據顯示，我國60歲及以上老年人口在2015年底已達22200萬人，占人口總數(shù)16.1%，相較于2014年底，增長了4.5%。人口老齡化對整個社會來說既是挑戰(zhàn)也是機遇。一方面，人口老齡化增加了社會養(yǎng)老負擔，增大了養(yǎng)老服務、醫(yī)療建設等國家養(yǎng)老開支；另一方面，老年群體規(guī)模的擴大，使得社會對養(yǎng)老機構、養(yǎng)老設施的需求也在變大，養(yǎng)老地產的出現(xiàn)，既能滿足老年人需求、緩解國家養(yǎng)老壓力，同時給投資者帶來新的商機。

養(yǎng)老地產作為一種將養(yǎng)老、商業(yè)、醫(yī)療、護理等多種要素有機結合的新型地產，除了具有傳統(tǒng)房地產開發(fā)的一般特點外，還面臨政策不確定性風險、投融資模式不完善、市場不夠成熟以及租售經營模式不固定等因素[1]，開發(fā)養(yǎng)老地產伴隨著高風險。政府的參與，政策、資金等方面的支持，能夠有效的降低風險。因此，利用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產是十分有利的。

1 PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產

為應對人口老齡化趨勢，近年來政府陸續(xù)出臺了相關文件推進養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，其中2015年2月出臺的《關于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》中，明確指出鼓勵和引導民間資本參建養(yǎng)老產業(yè)。PPP模式作為一種公私合作模式，鼓勵民營企業(yè)與政府公共部門建立伙伴關系，在公共基礎設施領域中應用廣泛。PPP項目能夠有效緩解投資各方資金壓力，分擔風險，實現(xiàn)公共部門與私營企業(yè)雙方互贏。

我國養(yǎng)老地產起步晚，發(fā)展不成熟，仍處于摸索階段。目前試水的養(yǎng)老地產盈利模式也不固定，現(xiàn)今研究最多的養(yǎng)老地產盈利模式主要有“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結合”以及 “ 持有+ 銷售” 模式[2]，因此，開發(fā)養(yǎng)老地產沒有固定模式照搬照抄，面臨的不確定性因素也更多，而融資是制約養(yǎng)老地產發(fā)展的關鍵因素之一。養(yǎng)老地產的特殊性質使得投資者面臨的風險因素更多，稍有不慎，就可能導致資金鏈斷裂，難以回收成本。因此，運用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產需要特別重視風險的分擔。

2 融資風險的分擔

結合國內外PPP項目案例，以及養(yǎng)老地產開發(fā)融資風險研究資料，可以將養(yǎng)老地產PPP項目融資風險分為內部風險和外部風險兩大類。內部風險一般由房地產開發(fā)企業(yè)自身決策管理所導致，包括信用風險、經營風險等；外部風險主要受外界因素影響，包括政策風險、金融風險、不可抗力風險等，具體分類如下。

內部風險：①信用風險，主要指違約風險；②經營風險，一般包括決策風險、技術風險、管理風險等。外部風險：①政策風險，一般包括法律政策變更風險、稅收風險等；②金融風險，一般包括通貨膨脹風險、市場風險、匯率風險、利率風險等；③不可抗力風險，指無法預料的風險，一般包括地震、火災、洪水等風險。

養(yǎng)老地產PPP項目的參建主體較多，可以概括分為兩大類：政府公共部門和私營企業(yè)，雙方通過建立合作伙伴關系，共同分擔風險和利益。許多學者都對項目融資風險分擔做過研究，認為風險分擔最理想的效果是由對風險最可控的一方承擔風險，并且承擔方所付出的成本最低。但在現(xiàn)實情況下，這兩個條件往往不能同時滿足。養(yǎng)老地產PPP項目存在許多不確定性風險因素，對于投資者而言，不同風險偏好會影響其投資決策行為[3]，某些風險因素往往是由參建方共同承擔。博弈論能夠確定養(yǎng)老地產PPP項目參建方分擔的風險比例，對投資者項目決策具有一定參考價值。

3 政府公共部門與私營機構博弈分析

3.1 模型假設

在實際項目中，風險如何分擔以及分擔的比例主要靠各投資方通過談判來決定。我們可以把項目利益相關者簡單的劃分為政府公共部門和私營企業(yè)兩方，運用Rubinstein輪流出價模型進行博弈分析[4]，確定項目風險分擔比例。分別用P、Q表示政府公共部門和私營企業(yè)。因為時間是有價值的，因此用δi表示貼現(xiàn)因子（i=P，Q），且δi∈（0，1]。私營企業(yè)與政府公共部門各自承擔的風險比例分別用x和1-x來表示。

3.2 Rubinstein博弈模型建立

在Rubinstein輪流出價模型中，假設P先出價x1，Q可以選擇接受或者拒絕，如果Q接受，則博弈結束，按照P的方案來分配項目風險，即P承擔風險比例為1-x1，Q承擔風險比例為x1；如果Q拒絕，則進行下一輪博弈，Q可提出新報價x2，同樣P可選擇接受或拒絕，如果P接受，則博弈結束，按照Q的方案來分配項目風險，即Q承擔風險比例為δPx2，P承擔風險比例為δQ（1-x2）；如果P拒絕報價，輪流出價過程將繼續(xù)進行下去，直至一方報價被另一方接受，如圖1所示。

3.3 模型求解

Rubinstein證明了在無限期輪流出價博弈中，政府公共部門與私營企業(yè)唯一的子博弈精煉納什均衡是 （公式（1））和 （公式（2））[5]。政府公共部門選擇的博弈均衡戰(zhàn)略為在t=1，3，5…時，出價 ，在t=2，4，6…時，對于大于等于 的報價接受，其他拒絕；而私營機構選擇的博弈均衡戰(zhàn)略為在t=1，3，5…時，對于大于等于 的報價接受，其他拒絕，在t=2，4，6…時，出價 。

假設貼現(xiàn)因子為 （i=P，Q）（公式（3）），Ri為養(yǎng)老地產項目風險收益率，將公式（3）代入公式（1）和公式（2），則政府公共部門承擔的風險比例為 ，私營機構承擔的風險比例為 。至此，談判結束，雙方各自承擔的風險比例也已確定。

3.4 案例分析

政府與私營機構共同開發(fā)某養(yǎng)老地產項目，采用談判方式輪流出價。假設政府部門預計風險收益率為10%，私營企業(yè)預計風險收益率為30%，由政府部門首先出價，雙方談判直至達成協(xié)議為止。

由上述計算可知，對風險收益期望越高，其承擔的風險比例也越大。

4 結語

養(yǎng)老地產項目開發(fā)具有高風險，利用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產項目，能夠有效降低風險，實現(xiàn)社會資源合理配置。通過建立輪流出價模型，對政府公共部門與私營機構之間進行博弈分析，確定雙方承擔風險比例，對投資者投資養(yǎng)老地產項目具有一定指導意義。

參考文獻：

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[3]楊敏利，黨興華，涂宴卿.基于投資者不同風險偏好的風險投資決策研究[J].科技管理研究，2008（8）：194-196.

篇4

此次老博會，在應對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務事業(yè)和產業(yè)，以實際舉措加快推進老齡產業(yè)的社會化、市場化進程等方面，起到了積極的推動作用。而隨著中國人口老齡化問題的日益加劇，養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展愈加贏得市場的青睞。根據國家發(fā)改委預測，我國老齡產業(yè)到2020年和2030年的市場規(guī)模將分別是8萬億元和22萬億元，對GDP的拉動作用分別是6個百分點和8個百分點，產業(yè)前景非常可觀。然而，近年來，養(yǎng)老產業(yè)內部出現(xiàn)了較大的分化。作為該產業(yè)中最大的兩個板塊，醫(yī)療保健呈現(xiàn)出較快的增長趨勢，而養(yǎng)老地產則尚處于市場環(huán)境的形成過程之中。

養(yǎng)老醫(yī)療：概念持續(xù)走強

近期，政府在醫(yī)療政策方面的扶持動作頻繁，涉及醫(yī)療器械國產化、分級診斷治療、健康與養(yǎng)老服務工程建設。10月9日衛(wèi)計委提出，我國將逐步建立符合我國國情的分級診療制度。

目前，我國醫(yī)療器械行業(yè)潛力巨大。資料顯示，從投資案例數(shù)量上看，2014年該行業(yè)的交易數(shù)量是2011年的2.58倍，占全部醫(yī)療健康產業(yè)交易金額的比例從2011年的2.46%上升到17.51%。從市場結構來看，基礎醫(yī)療器械占整體市場的75%，為國內企業(yè)提供了廣闊的市場空間。經過多年的發(fā)展，國內企業(yè)在中低端市場已具備了明顯的競爭優(yōu)勢。而隨著老齡化加速，未來醫(yī)療器械行業(yè)平均增速將高于藥品行業(yè)。

養(yǎng)老地產：尚處于觀望階段

養(yǎng)老產業(yè)中，養(yǎng)老地產是重要的組成部分之一。然而，有業(yè)內人士指出，國內養(yǎng)老地產市場尚未成型，諸多企業(yè)都是在摸著石頭過河，由于其發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定以及相關政策法規(guī)的缺失，都將給養(yǎng)老地產的發(fā)展前景帶來諸多變數(shù)。

該業(yè)內人士同時表示，目前，國內養(yǎng)老地產的模式主要包括以保險資金為開發(fā)主體推出的養(yǎng)老機構，如養(yǎng)老院；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產項目，如北京的萬科幸福匯；慈善機構與企業(yè)合作，將公益性與市場化運作相結合，如中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳合推的曜陽老年公寓項目。然而，無論哪種模式，養(yǎng)老地產目前尚未形成可復制的成熟模式。

在此背景下，我國養(yǎng)老地產的成功案例寥寥無幾。有房地產專業(yè)人士告訴記者，在計劃開發(fā)養(yǎng)老地產的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么?！拔覀儧]有專業(yè)的養(yǎng)老地產設計機構，沒有專門的為養(yǎng)老地產提供養(yǎng)老服務的機構，還是照傳統(tǒng)的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢？”

同時，記者通過相關渠道了解到，近年來，貼著“養(yǎng)老”標簽的騙局已是屢見不鮮，部分不法地產商打著“養(yǎng)老”的金字招牌來圈地甚至集資，成為其賺錢的工具。

本次老博會上，保利地產（600048）董事長宋廣菊表示，未來保利地產將在全國每個省會城市落地國際化的養(yǎng)老機構，帶動保利地產居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老“三位一體”中國式養(yǎng)老發(fā)展。此外，對于養(yǎng)老產業(yè)的盈利模式，已經初步建立模型，爭取用3-5年的時間提高服務水平實現(xiàn)盈利。作為地產龍頭企業(yè)，保利的本次表態(tài)無疑是為養(yǎng)老地產的發(fā)展注入了新鮮血液。

上市公司積極布局養(yǎng)老產業(yè)鏈

篇5

關鍵詞：老齡化 養(yǎng)生地產 業(yè)務模式 盈利模式

根據聯(lián)合國最新的人口數(shù)據預測，2011年以后的30年里，我國60歲及以上人口占比將年均增長16.55%；到2030年，我國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。來自國家老齡委的數(shù)據更顯示，我國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到5萬億元?；陴B(yǎng)老產業(yè)持續(xù)增長的需求、巨大的市場規(guī)模及其對社會保障的重要意義，在2011年的“兩會”上，許多與會代表，尤其是來自保險界和地產界的代表紛紛提出支持養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的提案。

養(yǎng)老地產的困局催生養(yǎng)生地產

基于我國邁向老齡化社會這一不可回避的事實，和日益旺盛的養(yǎng)老消費需求，具備養(yǎng)老功能的地產將大有可為。然而養(yǎng)老地產這一國際主流模式并未在我國迅速發(fā)展壯大。這一方面是由于我國的城市化進程尚未完成，地產需求旺盛、利潤高企，使房地產企業(yè)無動力從事利潤相對偏低的養(yǎng)老地產開發(fā)；另一方面也是由于養(yǎng)老地產的概念及應用的單一性，不符合我國居家養(yǎng)老為主流的國情和數(shù)代同堂、共享天倫的傳統(tǒng)理想生活模式。因此，本文試圖闡釋“養(yǎng)生地產”的概念，并構建其業(yè)務模式，以期為房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展找到一條新的道路，實現(xiàn)企業(yè)、客戶與社會的三贏。我國正逐步進入老齡化社會，其中受益于改革開放和經濟高速發(fā)展而崛起的一批財富階層開始步入中老年階段，而獨生子女政策也使得這些人將更傾向于選擇一種新的高端養(yǎng)老方式，如果能夠兼顧家庭共聚，又能享受到周到的照護服務，將是財富階層的優(yōu)選方案。

養(yǎng)老地產在國外發(fā)達國家已是一種較為成熟的模式，但在我國則幾乎尚是空白。在養(yǎng)老地產的起步階段，結合我國國情探索相關產業(yè)的發(fā)展方向，而不是單純照搬國外的模式。我國獨特的中醫(yī)文化和養(yǎng)生文化，能夠為養(yǎng)老地產注入更多的養(yǎng)生元素；我國傳統(tǒng)文化中知識人士對養(yǎng)生的注重、以及我國注重家庭天倫之樂的養(yǎng)老觀念，使得我國有條件將養(yǎng)老地產的客群從養(yǎng)老人群，延伸到中老年財富人士及其關聯(lián)人群。基于以上兩點，本文認為，把在發(fā)達國家已經發(fā)展較為成熟的養(yǎng)老地產發(fā)展為具備中國特色的養(yǎng)生地產，是必要的，也是可行的。

養(yǎng)生地產的概念界定

養(yǎng)生包括生理方面、心理方面、精神方面的調養(yǎng)和加能活動，它貫穿于人們日常生活的點滴當中。具體表現(xiàn)為：居住養(yǎng)生，以打造養(yǎng)生環(huán)境和養(yǎng)生居所為核心，在恬靜的氣氛中休養(yǎng)身心。生態(tài)養(yǎng)生，在怡人的自然生態(tài)環(huán)境中，放松身心、調養(yǎng)身體機能。醫(yī)療養(yǎng)生，以傳統(tǒng)中醫(yī)養(yǎng)生為核心 ，并結合西醫(yī)保健設施進行療養(yǎng)。飲食養(yǎng)生，通過專業(yè)的營養(yǎng)搭配和攝入健康食材來滋補身心。運動養(yǎng)生，制定專業(yè)的運動計劃，通過運動來恢復和提升體能，增強免疫力。文化養(yǎng)生，在文化交流、藝術熏陶中放松身心，蕩滌自我，滋養(yǎng)心靈。游樂養(yǎng)生，參與趣味性較強的游樂活動，使身心得到放松，釋放壓力。美容養(yǎng)生，通過專業(yè)護膚、抗衰老療養(yǎng)、SPA水療等療養(yǎng)項目達到養(yǎng)生效果。

本文認為，養(yǎng)生地產是指承載了健康養(yǎng)生經營活動的地產業(yè)務。它在地產物業(yè)上運行健康養(yǎng)生服務，以全生命周期的自然聚居人群作為服務對象，不僅提供健康護理服務，還提供預防性的健康管理服務以及多項養(yǎng)生增值服務。養(yǎng)生地產與一般地產的不同在于硬件和軟件兩個方面。硬件方面：在物業(yè)設計和開發(fā)過程中，進行了針對養(yǎng)生、養(yǎng)老、群聚需求的專門化設計，并配備了相應的硬件設施和環(huán)境配套；軟件方面：在高端物業(yè)綜合體的硬件基礎上，運行了高端健康管理整體解決方案和全方位品質生活整體解決方案，使得物業(yè)與服務得到有機結合，為客戶提供一體化、一站式的解決方案和優(yōu)質服務。

養(yǎng)生地產業(yè)務構成

養(yǎng)生地產的目標客戶群為高端商務人士及其親友和關聯(lián)群體、商務會議關聯(lián)人群。在具體需求上，除一般房地產住宅地產需求及度假地產需求客群之外，還有兩部分特別需求客群，一是休養(yǎng)生息需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負荷大者、心理需要調適者、體弱多病者、病后康復者、長者、亞健康人群等；二是健康管理需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負荷大者、艱苦地區(qū)開拓者、特種行業(yè)工作者、急性疾病患者、長者、兒童、產婦等。休養(yǎng)生息需求、健康管理需求和一般的住宅地產需求、度假地產需求的客群有相當程度的交叉和重合，也體現(xiàn)了養(yǎng)生地產作為復合需求滿足者的角色，使養(yǎng)生地產的客戶需求適應面更加廣闊。

養(yǎng)生地產客戶將體驗到“黃發(fā)垂髫并怡然自得”的天倫境界，得到高雅的養(yǎng)生享受、高端的醫(yī)療保障、高尚的生活圈層，實現(xiàn)在天倫共享中的集體自由。要達成客戶體驗，養(yǎng)生地產必須與獨特的環(huán)境、醫(yī)療保健、專業(yè)管理緊密結合，而這些資源在國內并不豐富，搶占資源、搶占先機顯得尤為重要。

從業(yè)務范疇來看，養(yǎng)生地產業(yè)務包含養(yǎng)生住宅地產、養(yǎng)生度假地產、養(yǎng)生休閑地產（養(yǎng)生商業(yè)地產）和養(yǎng)生商務地產的開發(fā)、持續(xù)運營及相關的資本運作。它將房地產開發(fā)項目與健康管理整體解決方案有機結合，不僅在規(guī)劃、設計和施工階段充分考慮客戶及其家庭全生命周期的健康養(yǎng)生需求和居家養(yǎng)老需求，而且搭建健康管理一體化服務的公共平臺，為客戶持續(xù)提供健康管理服務和其他增值服務。養(yǎng)生地產=高端物業(yè)綜合體+高端健康管理整體解決方案+全方位品質生活整體解決方案。

從業(yè)務環(huán)節(jié)來看，養(yǎng)生地產的業(yè)務由物業(yè)開發(fā)（表現(xiàn)為多種特定功能的物業(yè)品類和物業(yè)形態(tài)的組合）、公共平臺建設、解決方案提供三部分構成。物業(yè)開發(fā)又可細分為養(yǎng)生住宅物業(yè)開發(fā)、養(yǎng)生度假物業(yè)開發(fā)、養(yǎng)生商業(yè)物業(yè)開發(fā)和養(yǎng)生商務物業(yè)開發(fā)等四類子業(yè)務，每一類子業(yè)務具有細分的物業(yè)形態(tài)。公共平臺的搭建包括醫(yī)療資源網絡與服務平臺、養(yǎng)生資源網絡與服務平臺、文化活動組織與服務平臺、養(yǎng)生地產策劃與設計平臺、養(yǎng)生地產全服務管理平臺等的搭建。解決方案則包括了常住養(yǎng)生方案、度假養(yǎng)生方案、休閑養(yǎng)生方案和商務養(yǎng)生方案等四種一站式整體解決方案，既包括健康管理的內容，又包含了保障品質生活的全方位解決方案。

養(yǎng)生地產業(yè)務運作的關鍵要素

養(yǎng)生地產業(yè)務與傳統(tǒng)的房地產開發(fā)業(yè)務不同，它不僅包含開發(fā)階段的業(yè)務運作，還包含項目竣工后持續(xù)的商業(yè)運營。養(yǎng)生地產業(yè)務與傳統(tǒng)的商業(yè)地產運營業(yè)務也不同，它不僅包含了一般商業(yè)性經營項目，同時還提供了相當多養(yǎng)生方面的附加功能和增值服務，尤其是需要與醫(yī)療資源和健康管理資源對接，會涉及相當多的專項經營設施硬件投入、高水平的專業(yè)人員隊伍，涉及的面廣、內容豐富多樣、操作難度較大。因此，養(yǎng)生地產業(yè)務運作的復雜性相對傳統(tǒng)地產業(yè)務而言較高，需要與之相適應的業(yè)務模式的支撐。相應地，其組織架構必須適應業(yè)務模式來設計，并由適應養(yǎng)生地產業(yè)務模式的經營團隊來負責管理。此外，養(yǎng)生地產相對較大的開發(fā)規(guī)模決定了其業(yè)務的開展需要占用相當大的資金，為此，融資安排和資本運作也成為養(yǎng)生地產業(yè)務能夠成功運作的重要基石。

因此，作者認為，養(yǎng)生地產業(yè)務的成功運作主要取決于業(yè)務模式、經營團隊、組織架構和資本運作四大要素。

養(yǎng)生地產的盈利模式

養(yǎng)生地產物業(yè)開發(fā)后，應盡可能以養(yǎng)生概念直接銷售，實現(xiàn)資金回籠和當期利潤。業(yè)主可再委托給資產管理公司，進行后續(xù)的持有經營。對于不便散售的部分，或因土地性質被動保留的部分，轉售或轉移給資產管理公司進行長期經營，以會籍銷售的形式回籠資金。日常經營服務的利潤來自于對客戶零售提供服務帶來的利潤回報。通過業(yè)務縱深發(fā)展、對客戶延伸服務的不斷拓展，例如就醫(yī)通道、養(yǎng)老照護等增值服務的增加，可使經營管理服務利潤空間得到擴展。在金融業(yè)務利潤方面，未來可以在政策放松的條件下，將出租產品的持有權益，打包做金融產品銷售，實現(xiàn)資金回籠。

養(yǎng)生地產的當前利潤來源主要包括開發(fā)業(yè)務利潤、資產管理業(yè)務利潤、會籍管理業(yè)務利潤和經營管理業(yè)務利潤，在未來則包含金融業(yè)務利潤。各項利潤的得出情況如下：開發(fā)業(yè)務利潤=物業(yè)開發(fā)后整體銷售及散售收入-開發(fā)支出。資產管理業(yè)務利潤=向開發(fā)公司整體收購后租賃給會籍公司的收入+客戶委托租賃的管理費收入+非終身會籍再次銷售帶來的物業(yè)升值-經營管理支出。會籍管理業(yè)務利潤=會籍初次銷售收入+會籍轉讓手續(xù)費-會員維護支出。經營管理業(yè)務利潤=為會員提供日常服務的收入+連鎖經營加盟費收入與管理費收入+保證金收入利息等-服務與管理支出。金融業(yè)務利潤分為：會籍收入信托投資所得利潤分成和產品金融化利潤。產品金融化利潤=基金管理費收入+理財產品初始費收入+理財產品買入賣出差價收入-基金管理支出（該項業(yè)務在目前國內政策環(huán)境下尚不可行）。

需要特別說明的是，由于持有物業(yè)占壓了大量的資金，對于滾動發(fā)展是非常不利的。各種測算表明，商業(yè)持有項目的IRR要遠低于同類開發(fā)項目的IRR。因此，對于可銷售的物業(yè)，應盡可能轉變?yōu)樯虡I(yè)地和住宅地；對于本來就要持有運營的物業(yè)，則土地不變性對于降低后期運營壓力更有好處，因為低廉的地價增加了利潤拓展的空間。

對于房地產企業(yè)而言，經營管理利潤顯然不是主要目的所在。開發(fā)業(yè)務利潤、資產管理業(yè)務利潤、會籍管理業(yè)務利潤以及未來的金融業(yè)務利潤是房地產企業(yè)的主要目的。經營管理業(yè)務利潤則主要由經營管理的相關公司獲得，以提升其與房地產企業(yè)跟隨發(fā)展的積極性和長期做好客戶服務，提升品質的動力。

發(fā)展養(yǎng)生地產的意義

目前國內尚無成熟的養(yǎng)生地產產品和專業(yè)的投資商，商機無限而競爭仍未出現(xiàn)。而注入養(yǎng)生元素及擴大養(yǎng)生客群的養(yǎng)生地產，則屬于理論的創(chuàng)新階段，如果房地產企業(yè)未來能夠抓住時機發(fā)展養(yǎng)生地產，完全有機會引領行業(yè)潮流，開創(chuàng)業(yè)務藍海。

發(fā)展養(yǎng)生地產對房地產企業(yè)具有重要的戰(zhàn)略意義：以利潤多元化規(guī)避系統(tǒng)風險。養(yǎng)生地產業(yè)務不僅能為開發(fā)企業(yè)帶來開發(fā)利潤，還能夠通過對養(yǎng)生物業(yè)的持續(xù)經營和增值服務的提供獲取持續(xù)的經常性利潤和物業(yè)升值回報，以規(guī)避地產開發(fā)業(yè)務發(fā)展空間逐漸縮減、利潤受經濟周期和政府調控影響嚴重的系統(tǒng)風險。對土地獲取的幫助。對于能按主流模式開發(fā)并獲得理想利潤的土地，并無十分必要推行養(yǎng)生地產；但對于特殊土地性質、特殊地段區(qū)位的土地，則需要以養(yǎng)生地產的模式，“化腐朽為神奇”。當我們掌握了這一“秘笈”，我們就能以低價拿別人不敢拿的地。養(yǎng)生地產的獨特設計、專門設施、一站式服務解決方案能夠大幅提升項目價值、提升公司的綜合競爭力、充實公司的品牌內涵。擴展業(yè)務利潤區(qū)。

此外，發(fā)展養(yǎng)生地產還具有重要的社會意義：有利于醫(yī)療養(yǎng)生產業(yè)發(fā)展；有利于降低社會醫(yī)療資源消耗；有利于提升醫(yī)療從業(yè)人員投入產出比；有利于養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)發(fā)展；有利于提高民眾幸福指數(shù)；有利于提升社會資源利用效率；有利于分流社會投資資金，改善房地產僅僅住宅投資過熱的狀況。筆者認為，養(yǎng)生地產具備“星星之火，可以燎原”的業(yè)務基因。首先，市場在高端養(yǎng)生消費和特色地產投資方面均有旺盛需求，前景廣闊；其次，目前尚無地產公司系統(tǒng)開發(fā)養(yǎng)生地產，屬于業(yè)務藍海。房地產企業(yè)若能搭建起發(fā)展養(yǎng)生地產業(yè)務的平臺，培育養(yǎng)生地產設計、開發(fā)與運營的核心能力，聚攏健康管理方面的稀缺資源，打造養(yǎng)生服務品牌，積極開展項目試點，在試點過程中完善運作模式，并走可復制發(fā)展的道路，將有機會成為養(yǎng)生地產開發(fā)的領頭羊。

參考文獻：

篇6

關鍵詞：公私合營（PPP）項目；養(yǎng)老服務產業(yè)；融資渠道

2016年，全國建設試點省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產業(yè)指導意義。2016中國養(yǎng)老產業(yè)博覽會的舉行，結合了多種社會力量，將養(yǎng)老服務項目與社會資源有效對接，倡導養(yǎng)老新理念，促進社會健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會基礎產業(yè)的構建。

一、我國養(yǎng)老服務產業(yè)融資特征及問題

1、我國養(yǎng)老服務產業(yè)的融資特征

（1）內源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養(yǎng)老服務產業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內部融資途徑來補充產業(yè)基礎建設。據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2012—2016年養(yǎng)老產業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機構的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養(yǎng)老行業(yè)階段來看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業(yè)風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構放貸會相對保守一些。據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2012—2016年養(yǎng)老產業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權投資方式是直接吸收投資、公開發(fā)行股票；而債務投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業(yè)背景來看，養(yǎng)老服務產業(yè)的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規(guī)模的股權融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤和商業(yè)模式的優(yōu)化運營。債權融資規(guī)模相對來說比較小，主要由于當前行業(yè)利潤空間小。據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2012—2016年養(yǎng)老產業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權融資每年均不足25%。

2、我國養(yǎng)老服務產業(yè)融資存在的問題

（1）政府補貼的依賴程度過高。養(yǎng)老服務在一定程度上屬于社會公益性產品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規(guī)模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據國家數(shù)據統(tǒng)計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務產業(yè)實現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線比較長，經測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內發(fā)展，這就使得民營資本面對養(yǎng)老服務產業(yè)只能望而卻步。國家近幾年的統(tǒng)計數(shù)據表明，在養(yǎng)老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對受限。近些年來，我國養(yǎng)老服務產業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應用；另一方面，在國內其他領域的融資模式雖有效果但本領域卻未能實施。通過近幾年的融資規(guī)模數(shù)據可以觀察，養(yǎng)老產業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對受限，市場化不足。

二、PPP模式應用于養(yǎng)老服務產業(yè)的可行性

1、國家鼓勵養(yǎng)老服務產業(yè)應用PPP模式進行產業(yè)融資

鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設的創(chuàng)新性改革中。對于一些醫(yī)養(yǎng)結合機構，一旦符合條件即可享受相關優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會化產業(yè)進程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務產業(yè)的適配性對接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務產業(yè)在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產業(yè)都是公共服務領域方面，可以實現(xiàn)對接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務產業(yè)非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養(yǎng)老服務產業(yè)是一項長期工程，現(xiàn)階段其服務對象和服務項目相對穩(wěn)定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。

三、我國養(yǎng)老服務產業(yè)應用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財力短缺

近年來，養(yǎng)老服務的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務管理權。養(yǎng)老服務產業(yè)的建設資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經趨于短缺。

2、資本市場尚不完善

一方面，資本市場上金融產品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導致資本市場存在較大的投資風險。

3、行業(yè)利潤率偏低

養(yǎng)老服務產業(yè)的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應該更加人性化，同時，政府也應有規(guī)范嚴格的價格控制，這就是養(yǎng)老服務產業(yè)呈現(xiàn)低利潤的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務產業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產業(yè)基建“大開綠燈”，但很多政策引導過于宏觀，相關法律上沒有相應配套的實施細則，執(zhí)行難度大。建立健全產業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國外養(yǎng)老服務產業(yè)應用PPP模式融資的經驗與啟示

1、美國養(yǎng)老服務產業(yè)應用PPP的融資模式

在美國，養(yǎng)老服務產業(yè)融資主要依賴市場。美國的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構提供的專門建成的社區(qū)運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動自發(fā)形成的。此時，聯(lián)邦政府無償改建房屋結構，增加社區(qū)醫(yī)療健身設施。20世紀70年代后期，社會機構接盤公共服務事項，按照履約情況支付合同約定相關服務費用。

2、日本養(yǎng)老服務產業(yè)應用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營利性質，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產業(yè)為營利性質，多是由社會資本主辦的，兩者共同構成了日本的養(yǎng)老體系。根據2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。

3、新加坡養(yǎng)老服務產業(yè)應用PPP的融資模式

新加坡雖是市場經濟國家，但在養(yǎng)老服務產業(yè)的規(guī)劃建設方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產企業(yè)在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產品相結合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國外養(yǎng)老服務產業(yè)應用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國應系統(tǒng)規(guī)劃一個養(yǎng)老服務體系并且建立健全行業(yè)標準，即現(xiàn)在所倡導的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機制，保障養(yǎng)老體系標準落到實處?？梢钥吹絿H上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國養(yǎng)老服務產業(yè)PPP模式融資實現(xiàn)路徑

1、政府財政應適度向民間資本傾斜

政府財政應適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養(yǎng)老服務產業(yè)的財政資金，轉向給民間資本注資補貼。轉變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務產業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢。

2、養(yǎng)老企業(yè)應多種盈利模式

經營養(yǎng)老企業(yè)收費標準不宜過高。但為保證項目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產業(yè)還應積極拓展盈利渠道，如出租配套設施、場地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設成本以及持續(xù)的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務產業(yè)的運營發(fā)展。

3、社會公眾應全民參與、全民支持改變

社會以往觀念，養(yǎng)老產業(yè)不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設，需要全民支持、全民參與、全民建設，萬眾一心共同構建。共建社會福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務工作的科學有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導與社會資源協(xié)調起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。

參考文獻

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關鍵詞：養(yǎng)老地產；需求偏好；發(fā)展策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一個地區(qū)65歲及以上老人占總人口的7%即視為進入老齡化社會，2011年南京市人口普查數(shù)據顯示65歲及以上人口占比9.2%，而養(yǎng)老院床位一直嚴重短缺，截至2015年底每千位老人僅擁有40張床位。為了解決老年人住房緊張及日常護理問題，養(yǎng)老地產實現(xiàn)了從住房設計到醫(yī)療、護理、文娛活動、餐飲、日常起居呵護的一站式服務。

養(yǎng)老地產是住宅地產、商業(yè)地產和服務業(yè)的結合體，主要產品形態(tài)包括：1.養(yǎng)老機構，如養(yǎng)老院，分為普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護型養(yǎng)老院。通過收取月租費運營，多為社會福利性質。2.開發(fā)商投資建設的養(yǎng)老住宅，分為老年公寓和老年社區(qū)。根據老年人的需求建造，為市場運作下的商品住宅，有四種盈利模式：全部售賣、只租不售、銷售+持有、會員制模式。

國外養(yǎng)老地產學說發(fā)展較完善，Rebecca L.H.Chiu通過對老年人的退休前工資、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅應通過出租營利。Jacobs通過AHS模型進行倒按揭產品的需求分析，指出四分之一的老人可以通過房產置換進行脫貧。國內研究方面，康琪雪通過Logistic回歸模型分析杭州居民的養(yǎng)老地產購買意愿，指出城市戶籍對購買意愿影響最大。彭后生通過SWOT-AHP定量分析影響?zhàn)B老地產發(fā)展的因素，指出發(fā)展養(yǎng)老地產應以機會型戰(zhàn)略為主。

國內對南京市地區(qū)養(yǎng)老地產需求偏好的研究尚處于空白，南京地區(qū)養(yǎng)老機構租住率低，老年公寓和老年社區(qū)“叫好不叫賣”。本文旨在探尋老年人對養(yǎng)老地產的偏好因素，進而從產品形態(tài)、配套服務、價格策略和國家政策等方面提出養(yǎng)老地產的未來發(fā)展策略。

二、南京市養(yǎng)老地產需求偏好調研

（一）問卷設計步驟

1.調查目的：分析南京地區(qū)中老年人群對養(yǎng)老地產的需求。

2.調查形式：問卷法為主，訪談法為輔，紙質問卷和網絡問卷同時發(fā)放。

3.問卷題目：界定相關概念，調查受訪者的基本信息及對不同類型養(yǎng)老模式的偏好。

（二）問卷調查結果分析

共發(fā)放問卷242份，有效回收222份，回收率達91.74%。調查對象基本情況如下：男52.7%，女47.3%；小于50歲占38.3%，50～59歲占20.2%，60～65歲占17.1%，66～76歲占14.9%，大于76歲占9.5%；小學及小學以下占18.9%，初中或中專占29.4%，高中占20.2%，大專占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城區(qū)70.3%，郊區(qū)21.6%，農村8.1%；子女數(shù)為0個占9.5%，為1個的占56.3%，為2個占22.1%，為3個及3個以上的占12.1%；目前獨居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在養(yǎng)老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

據調查顯示，70.3%擁有房產的人選擇把房產留給子女，5.4%選擇售賣房產獲得養(yǎng)老金，13.5%愿意出租貼補家用。在60歲以上的老人中，近70%是將房產留給子女，并且該比例隨年齡增加而增大，南京市的主流房產處理方式仍是將房產留給后代。

在“最理想的養(yǎng)老方式”調查項目中，家庭養(yǎng)老占比63%，社區(qū)居家養(yǎng)老和社會機構養(yǎng)老分別占比18%、15%，南京當前最理想的養(yǎng)老方式是家庭養(yǎng)老。

社區(qū)居家養(yǎng)老是指安排合適的護理人員進入老年家庭，照顧其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因為：設施完善（20.3%）、能和子女相處（62.7%）、嘗試新型生活方式（17.0%）。

另外，約35%的人不能接受機構養(yǎng)老，51%的人認為在養(yǎng)老機構能獲得專業(yè)日常護理，8%的老年人日常生活無人照料，迫于無奈只能進入養(yǎng)老院，6%的人認為養(yǎng)老院的價格比租住普通商品住房低，可緩解經濟壓力。

“以房養(yǎng)老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，換購小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房養(yǎng)老，其中約9.4%的人愿意通過倒按揭的方式進行養(yǎng)老，12.9%的人希望以大換小賺取差價，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住進養(yǎng)老機構。

約35.14%的人最看重醫(yī)療設施，37.84%的人關注生活設施，14.86%的人關注服務價格，12.16%的人關注娛樂活動。在養(yǎng)老機構或養(yǎng)老社區(qū)的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金為1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社區(qū)居家養(yǎng)老實現(xiàn)了讓老人在家庭中獲得專業(yè)的醫(yī)療及生活服務?？梢砸岳夏旯⒒蚶夏晟鐓^(qū)的形式呈現(xiàn)，部分可建設為“兩代居”或大平層戶型。

子女數(shù)超過2個的老人傾向于購買老年公寓獨居，戶型可設計為45～65 的中低戶型。37.8%的人認為居家養(yǎng)老公寓價格太高，可通過出租形式降低入住門檻。據調查有相當比例的人群能接受較高的服務價格，養(yǎng)老機構可分為低、中、高檔分別定位。

以房養(yǎng)老也可通過養(yǎng)老機構或老年公寓來實現(xiàn)。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q購小房。對于前者，可以通過建設“持有型”老年公寓和養(yǎng)老機構來滿足需求。對于后者，可以建設45～65m2的小戶型吸引入住。房產的安全、房價的波動都會影響人們采取“以大換小”的選擇，從而影響?zhàn)B老地產的發(fā)展。

三、養(yǎng)老地產的發(fā)展策略

（一）明確產品形態(tài)，分戶型分檔次設計

據調查，南京地區(qū)老年人對養(yǎng)老地產的接受形式租售比為6.7：1，建議采用“銷售+持有”的模式。普通住宅用于銷售，部分設計為兩代居戶型，老年公寓嵌入其中，且持有比例為50%～60%。具體公寓分類如圖1所示（用于養(yǎng)老的地產已用“*”標出）?！皟纱印痹O計面積為120～150m2，分為兩室一廳一衛(wèi)與一室一廳一衛(wèi)兩個分區(qū)。用于養(yǎng)老住房銷售的別墅設計為大平層結構，面積在150m2以上，在一層內解決家庭生活的所有功能。用于銷售的老年公寓可設計為80～100m2的普通戶型，供出租用的住宅可設計為45～65m2的小戶型。

社會機構養(yǎng)老采取“出租”的盈利模式，通過向老年人收取月租費來提供住房和醫(yī)療設施、生活保障等服務。在普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護型養(yǎng)老院又分別分為低、中、高檔三類，分模式提供服務及收取費用。

（二） 建立完善服務和運營體系，增強社會影響力

建立“醫(yī)護養(yǎng)休”一體的社區(qū)服務，擬定定制化身心發(fā)展方案。建立O2O養(yǎng)老服務平臺，為小區(qū)老人提供上門醫(yī)療及生活服務，如上門管理、日托康復等。組織志愿者服務活動，建立“退而不休”活動中心。鼓勵“抱團養(yǎng)老”，組織老年人一起旅游、一起進餐、一起參加活動。改進物業(yè)服務，如開設公共食堂供老人報名用膳，營造歸屬感。養(yǎng)老院均要設置生活設施，如：休憩區(qū)、休閑廣場等，注重對餐廳的營養(yǎng)安全管理，保障膳食安全。在社區(qū)內建立介護服務中心，根據老年人身體健康狀況分級，分別配置所需的介護服務，費用規(guī)則為：國家30%，地方政府20%，個人50%，通過國家、地方政府、個人三重保險保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰優(yōu)秀員工。采用物質獎勵和精神獎勵并行的方法激勵相關從業(yè)人員，加大養(yǎng)老護理專業(yè)的宣傳，提高專業(yè)人員的社會認可度和社會地位。

（三）合理制定價格策略

對于財力雄厚且養(yǎng)老社區(qū)定位于高端住宅的地產，可采用撇脂策略，財力雄厚的開發(fā)商具有傳統(tǒng)的市場影響力，良好的品牌形象有助于快速打開市場，高定價可以吸引高端客戶，創(chuàng)造優(yōu)質、高端的產品形象，迅速回收融資，降低投資風險。新興房地產商和財力有限的開發(fā)商應當采用滲透策略，以獲得最大的市場占有率。通過有競爭力的價格吸引市場關注，刺激購買欲望，以銷量促進早期資金回流，樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。

養(yǎng)老機構分為普通和高端兩類。普通養(yǎng)老院的服務價格控制在3000元/月及以下時接受度最高。高端養(yǎng)老院定位為高端服務，價格要根據住房質量和提供服務進行定位。

四、結語

南京地區(qū)的養(yǎng)老地產問題也折射出整個中國社會的養(yǎng)老地產發(fā)展問題。養(yǎng)老地產的發(fā)展不僅受制于老年人自身情況，也受到了國家政策和社會經濟制度的影響。政府應加大宣傳，逐漸將人們“養(yǎng)兒防老”的思想觀念向“居家養(yǎng)老”“機構養(yǎng)老”轉變，通過細分市場，為不同需求的老年人提供合適的養(yǎng)老地產模式，明確產品形態(tài)，完善服務制度，合理定價，引進民間資本，建立監(jiān)督部門，促進全國養(yǎng)老地產發(fā)展?？山B(yǎng)老地產試點項目，根據試點的區(qū)域發(fā)展情況設計住房和服務設施，形成一定規(guī)模后，逐漸向全國推廣，實現(xiàn)養(yǎng)老地產產業(yè)化。

參考文獻：

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作者簡介：

篇8

2015年9月，中財辦主任一行到浙江調研宏觀經濟運行情況，表示特色小鎮(zhèn)是在經濟發(fā)展新常態(tài)下發(fā)展模式的有益探索，符合經濟規(guī)律，注重形成滿足市場需求的比較優(yōu)勢和供給能力。同年12月24日，在中央財辦《浙江特色小鎮(zhèn)調研報告》上作了重要批示。

2016年10月13日，中央財經領導小組辦公室、國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設部在浙江杭州召開特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設經驗交流會，推廣特色小鎮(zhèn)建設經驗。

截至目前，浙江省已經成功完成了兩批79個特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建工作。而特色小鎮(zhèn)也為浙江這一年的經濟轉型貢獻了巨大力量。拿杭州而言，2015年，浙江省杭州市GDP達10053億元，成為國內第10個萬億元級城市。

據統(tǒng)計，2015年浙江省首批37個特色小鎮(zhèn)的新入駐企業(yè)達3207家，完成社會投資超過1500個億。在眾多支撐杭州發(fā)展的引擎中，夢想小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)、貿易小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)作為杭州市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的重要平臺，發(fā)揮了重要作用。

特色小鎮(zhèn)之所以在浙江省得到長足發(fā)展，主要原因有以下三點。

第一，浙江是全經濟大省、私營經濟強省、消費經濟強省，關鍵是塊狀經濟特征十分明顯，區(qū)域經濟發(fā)展均衡，具備特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一切根植性條件。

第二，吳越文化體系魅力不斷彰顯，名勝風景強省優(yōu)勢突出，文化及旅游根基深。

第三，以浙商群體為代表創(chuàng)新拼搏的精神，是全國其他地方難以比擬的，特色小鎮(zhèn)正式他們施展拳腳的優(yōu)質空間，他們創(chuàng)造了浙江如今的輝煌，他們更有創(chuàng)造未來的實力。

因而，浙江實踐賦予了特色小鎮(zhèn)全新的內涵。特色小鎮(zhèn)聚焦信息經濟、環(huán)保、健康、旅游、時尚、金融、高端裝備等七大新興產業(yè)，是浙江轉型升級系列組合拳中的重要組成部分，也是浙江適應和引領經濟發(fā)展新常態(tài)的新舉措，儼然已成為推進供給側結構性改革和產業(yè)轉型升級的新載體。

而PPP方面，隨著財政部、國家發(fā)改委關于PPP政策的密集頒布以及各省市PPP項目的不斷推出，我國的PPP市場也已正式進入到大規(guī)模運行階段，由此帶來了城市開發(fā)、公共服務、基礎設施建設、節(jié)能環(huán)保、旅游文化、養(yǎng)老醫(yī)療領域政府治理、財政管理、商業(yè)模式、開發(fā)機制、投資機制、金融機制的全面革新。未來將有數(shù)萬億級規(guī)模的項目將引進社會資本，而PPP也將成繼土地財政、融資平臺之后新一輪地方基礎設施資金的重要來源。從發(fā)展上來看，特色小鎮(zhèn)的建設與PPP的結合必將逐步普及并綻放異彩。

為推進特色小鎮(zhèn)與PPP模式的進一步融合，幫助特色小鎮(zhèn)項目投融資單位了解新常態(tài)下國家重點鼓勵的項目、領域、政策和模式，解答PPP投融資模式存在的困惑與難點，分析篩選各地特色小鎮(zhèn)優(yōu)秀招商引資合作項目并提供咨詢、融資服務和推薦合作伙伴，提高PPP項目合作和特色小鎮(zhèn)的對接與運營成功率，中國房地產雜志社、浙江省首屆特色小鎮(zhèn)展示會組委會決定在3月中旬聯(lián)合舉辦“2017特色小鎮(zhèn)+PPP高峰論壇”，此外，“浙江省首屆特色小鎮(zhèn)展示會”也將同步盛裝啟幕。

篇9

很多中產階層都會面臨20多年后退休到底需要多少養(yǎng)老金安度晚年這個問題，那如果你現(xiàn)在有300萬至500萬元可配置資產，你又如何規(guī)劃你的養(yǎng)老生活？

某知名IT企業(yè)工作的陳先生，在一般人眼中生活條件算是優(yōu)越，但他依舊沒有安全感?！叭缃竦氖袌?，大白菜比豬肉還貴。”他說。

在目前活躍的理財群體中，一類是畢業(yè)不久的年輕白領，另一類則是有家有室有老有小的“中堅階層”。陳先生的家庭便屬于后者，處于“成熟期”，上有老、下有小的“夾心族”。陳先生擁有2套無貸款房產，還有銀行存款300萬元（5年定期），100萬元中短期理財產品，15萬元活期存款。他的妻子年薪約30萬左右，并有2個子女。對于這類家庭固定年收入較高，房產、股票、基金等資產都相對不錯的人士來說，該如何謀劃自己的退休生活，緩解“養(yǎng)老焦慮”呢？

多種新興金融工具組合

“如果你的年齡在四、五十歲，工作單位很好，此前靠相對優(yōu)越的薪資或者投資房產積攢了300萬至500萬元的話，對于養(yǎng)老，不必太過擔心，只要做好正常的財富管理即可?！惫獯筱y行私人銀行（上海）中心總經理趙志敏在接受本刊記者采訪時表示。

像上述陳先生這類家庭，在同一時期內有多個比較重要的理財目標，比如子女教育金的儲備、夫妻養(yǎng)老金的儲備、老年父母的贍養(yǎng)金問題等，這些理財目標都比較重要，而且時間上都比較緊迫，建議以長期基金定投的方式儲備女兒教育金，同時購買一定的商業(yè)年金保險，作為今后退休養(yǎng)老金的來源之一，盡量處理好以上多個理財目標之間的關系。如以某銀行的“年金保險”為例，每月繳5100元左右，分10年繳費，從65歲起每年可領35000元的養(yǎng)老金，可領至100歲，累計領取年金126萬元。

除此之外，還有哪些渠道能夠做投資？“投資渠道實際上越來越多，不僅在數(shù)量上有所增加，很多新型金融工具也不斷出現(xiàn)。如何投資，就看怎樣組合這些創(chuàng)新金融工具來把握機會，因為這種機會往往會稍縱即逝?！?/p>

趙志敏列出了未來具有較大投資前景的幾種投資渠道：

期貨基金，對沖套利型。趙志敏認為，隨著我國金融衍生工具的不斷豐富，這部分產品今后會是整個市場的主導，美國等成熟市場現(xiàn)在75%都是對沖基金。相比來說，中國目前的市場規(guī)模尚小。值得注意的是，對沖套利型的基金市場參與者越多，套利空間就會越小。因此，相對早進入的人，獲利就會越多。

一級市場配置?！半m然IPO閘門還沒開，但從整個中國的經濟來看，不可能永遠關著，中國一共才兩千多家上市公司，與全球第二大經濟體的地位是極端不相配的，未來中國有五六千家上市公司都不為過。另外，我們相信未來新三板大幅擴容會帶來很多投資機會，有很多便宜的好項目可以去撿，退出渠道更加豐富。這是針對資金量比較大的，資產上億的客戶，才會建議他去做這樣的投資，直接做投企業(yè)的股權投資布局。”

地產基金。前幾年，有錢人都去購置房產作為投資，而隨著政策與市場的變化，房產投資的盈利模式也在發(fā)生變化。投資者可更多地關注地產基金乃至于REITS，而不僅僅是買多實物房產。從目前地產基金的發(fā)展情況來看，平均年化收益率可達10%左右。

文化創(chuàng)意產業(yè)。受政策紅利的影響，這個領域內的投資未來會有很大的發(fā)展?！袄?，我們會建議客戶在藝術品領域做一些配置。雖然中國藝術品市場已經有過一輪爆發(fā)式的增長，但就前兩年的情況來看，發(fā)展態(tài)勢趨穩(wěn)。我們認為，這個市場未來還會有突破性的發(fā)展。盡管中國的藝術作品，如張大千、齊白石的作品價格已達幾千萬乃至上億，但僅僅為人民幣級，國外的畢加索等藝術家的作品價格都是美元、歐元級的?？梢?，中國的藝術品還有上升的空間。另外，從種類來看，書畫已經炒到一定的層次了，但瓷雜、當代家具等其他藝術投資品種還處于投資的起步階段。故而，未來還有很多領域可供挖掘，特別是當代的名家名品，絕對具有投資的空間，并且這些藝術家還健在，在真?zhèn)紊弦材軌蜃鰷蚀_的辨別?！?/p>

可配置美元以避險

篇10

物業(yè)管理是典型的勞動密集型行業(yè)，收費額度小而密集，屬微利型行業(yè)。由于目前物業(yè)服務費定價機制的局限性，加上企業(yè)經營的剛性成本（人工、保險、能耗等）不斷上漲，同時各地也相繼出現(xiàn)上調物業(yè)費困難等情況，導致很多物業(yè)企業(yè)難以為繼。因此，物業(yè)服務企業(yè)應該拓展新的盈利增長點，來改善目前企業(yè)的生存狀況。目前一些大型的物業(yè)企業(yè)已經開始探索不同的盈利模式，如綠城將物業(yè)服務體系拓展為包括健康、文化教育、生活在內的三大體系，作為物業(yè)管理的升級換代產品。

本文擬以業(yè)主需求最大，而且物業(yè)企業(yè)具有優(yōu)勢資源的項目――家政服務作為切入點，通過問卷調查的方式探討物業(yè)企業(yè)引入家政服務的可能性。這不僅有利于滿足業(yè)主逐漸增加的家政服務方面的需求，提高業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的滿意度;還有利于實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，進而拓展物業(yè)企業(yè)的盈利增長點。

二、調查的設計

為了能夠探究物業(yè)企業(yè)引入家政服務的可能性，本次調查采用問卷調查的方法，設計了三個方面的內容，第一方面是基本信息，包括性別、職業(yè)、收入等，目的是為了結合后面的調查反映出什么樣的業(yè)主更需要家政服務;第二方面是關于家政方面的一些情況，如業(yè)主對家政的了解、需求等，側重調查業(yè)主對家政服務的需求程度和選擇家政人員的渠道;第三方面是圍繞物業(yè)企業(yè)引入家政服務的可行性，包括業(yè)主對物業(yè)企業(yè)開展家政服務的看法及對家政服務不滿意的原因與最擔心的問題，為物業(yè)企業(yè)如何開展家政服務提供支持。一共14道題，有9個單選題，3個多選題，1個填空題。

在調查過程中，為了能夠更好的保證樣本對真實情況的反映，首先通過前期查閱相關資料，確立了調查方案;其次以深度訪談的形式開展探索性工作，設計問卷初稿進行試調查;最后問卷定稿后選取了低、中、高檔物業(yè)住宅小區(qū)的業(yè)主，采用網絡問卷和紙質問卷相結合的方式發(fā)放調查問卷，一方面將問卷的鏈接地址發(fā)給物業(yè)企業(yè)的業(yè)主群等方式讓業(yè)主進行網絡填寫，這樣可以充分調查了解到不同年齡不同職業(yè)人的需求;另一方面選擇幾個有代表性的住宅小區(qū)發(fā)放紙質問卷。

三、調查結果分析

問卷調查總共發(fā)放了350份，其中300份網絡問卷，50份實體問卷，有效問卷300份。網絡問卷來源于物業(yè)企業(yè)的業(yè)主群，實體問卷則是到物業(yè)住宅小區(qū)中發(fā)放得來。從被調查者群體來看，本次被調查者女性略多于男性。調查的收入群體覆蓋面廣，其中包括了月收入一萬元以上的高收入群體，也包括了中等和中低等的群體。下面將分析問卷設置問題的調查結果：

（一）您在日常生活中希望有家政服務嗎？

有39.71%的人選擇希望，49.14%的人表示視情況而定，沒有直接表達希望或不希望，而有11.14%的人表示不希望有家政服務。對于是否希望有家政服務，整體來講家政服務還是非常受到業(yè)主的歡迎與需要的。

（二）您現(xiàn)在最需要家政人員替您做什么？

如圖1所示，在家政服務項目的需求上，需要室內清潔的人占服務總體中的比例最大，占47.43%，室內清潔的需求程度是其他服務所不及的。其次是占比14%的安裝與維修和占比12.29%的照顧老人，養(yǎng)老需求雖然沒有在問卷里體現(xiàn)的十分明顯，但是通過訪談和實際觀察了解到推行社區(qū)化養(yǎng)老的意義十分重大。

（三）您通常以怎樣的方式去選擇家政服務？

人們通常是通過家政中介公司介紹，在問卷結果中占44.86%，其次常用的途徑是占比24.86%的經人介紹。除此之外也有通過勞務市場、網絡、其他途徑招募的，所占比率分別是10.86%、4.57%、3.14%。在與被調查者填答問卷時，了解到了他們的一些想法，他們認為，如果物業(yè)企業(yè)可以引入家政服務項目，將會受到業(yè)主的歡迎。

（四）您希望物業(yè)企業(yè)開展家政服務應具備哪些條件？   （多選）

如圖2所示，我們將人們認為物業(yè)企業(yè)應具備條件的重要程度排序后，我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)具備提供優(yōu)質服務的條件尤為重要，占27.58%，其次豐富的經驗和專業(yè)團隊也不可忽視，分別占22.52%，21.28%。此外管理水平也作為重要條件較被人們重視，占17.05%。總體來講物業(yè)企業(yè)需要具有多方面的優(yōu)勢條件才可以更讓業(yè)主滿意，不僅要服務到位，其他方面也不可忽略。

（五） 如果您所在的物業(yè)企業(yè)開展家政服務，您是否信賴？

對于物業(yè)開展家政服務，大多數(shù)人的看法是一般，占比67.14%，信賴，占26.29%，只有6.57%的人表示不信賴，不信賴的較少。由此可見大多數(shù)人對物業(yè)開展家政服務比較信賴。

（六） 如果您對物業(yè)企業(yè)提供的家政服務不滿意，您希望以哪種形式進行投訴？  （多選）

投訴方式上人們最希望能通過服務熱線投訴，占比41.67%，其次是當面投訴，占比37.14%。此外有17.93%的人選擇了短信或電子郵件。服務熱線投訴和當面投訴這兩種投訴方式更受到人們的青睞，在以后投訴渠道實施上，可以更多的采用以上兩種方式。

（七）如果請家政服務人員，您最擔心什么？

業(yè)主請家政人員最擔心的還是怕引“狼”入室，占41%，占比18%的業(yè)主擔心家政服務人員缺乏家政服務經驗;15%的業(yè)主擔心家政服務人員工作不穩(wěn)定，易跳槽。總體來看，安全性問題是業(yè)主最看重的問題。家政服務人員是否安全可靠，很多時候甚至比是否具有很強的家政服務能力更受到人們的關注，因此安全是家政服務項目開展的基礎。

四、結論與建議

（一）調查結論

1. 業(yè)主在家政服務方面有很大的需求

大多數(shù)業(yè)主希望物業(yè)企業(yè)引入家政服務，開展的項目如室內清潔、接送小孩和輔導學習、照料老人等，具有良好的市場前景。其中室內清潔的需求最為普遍，而對于特殊人群如老人、小孩、產婦也有專業(yè)化的服務需求。

2. 業(yè)主認可物業(yè)服務企業(yè)提供的家政服務，但仍需推廣宣傳

雖然業(yè)主在選擇家政服務時略傾向于選擇家政機構，說明業(yè)主未意識到物業(yè)可以開展家政服務，但從是否信賴物業(yè)企業(yè)的角度講，大多數(shù)人還是較為信賴的，而很多物業(yè)企業(yè)也有能力提供家政服務。因此，物業(yè)企業(yè)要扮演好三個角色，宣傳員，要傳播和分享家政服務的信息;服務員，溝通協(xié)調服務的提供者;監(jiān)督員，接受業(yè)主反饋和投訴建議。

3. 物業(yè)開展家政服務具有很強的自身優(yōu)勢。

物業(yè)服務企業(yè)的優(yōu)勢在于能夠利用最為接近終端客戶的地域優(yōu)勢，最為準確地為商家提供消費者的需求信息，最大限度地為商家降低服務成本。在家政服務的投訴上，業(yè)主如果對家政服務不滿意，可以通過物業(yè)企業(yè)直接進行投訴。

（二）建議

1. 物業(yè)企業(yè)應建立完善的家政服務管理制度

物業(yè)企業(yè)應建立完善的家政服務管理制度，通過加強自身的管理和對人員的培訓，提高人員素質。同時也可通過資源整合，獲取一些家政服務企業(yè)難以獲得的服務優(yōu)勢。如業(yè)主所擔心的“引狼入室”，如果物業(yè)能針對安全問題做出相應措施，可以成為物業(yè)相較家政公司競爭的重要優(yōu)勢。

2. 物業(yè)企業(yè)應為業(yè)主提供多元化和專業(yè)化的服務

物業(yè)企業(yè)應整合產業(yè)價值鏈條以及建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟等方式，探索多元化的盈利模式，物業(yè)企業(yè)引入的家政服務針對不同業(yè)主的需求，可以開展多元化的家政服務種類;專業(yè)化是滿足業(yè)主需求的核心資源，業(yè)主可以與物業(yè)管家聯(lián)系，詳細溝通后物業(yè)管家聯(lián)系專業(yè)化團隊，為業(yè)主提供全方位團隊式服務。