導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】：養(yǎng)老地產(chǎn)、盈利模式、房地產(chǎn)企業(yè)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準(zhǔn)老年人（退休準(zhǔn)備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中重要和基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)之一，是地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)中深具潛力的一個(gè)板塊[1]。

1、國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式

國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老市場(chǎng)較為成熟，其針對(duì)養(yǎng)老的預(yù)防性需求、支持性需求、長(zhǎng)期看護(hù)需求和精細(xì)看護(hù)需求等不同細(xì)分市場(chǎng)，提供活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。其盈利模式包括開(kāi)發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入及增值收入。

2、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式[2]

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品主要有三種：一是保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；二是開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采取在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中配建針對(duì)老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽(yáng)城老年社區(qū)，及運(yùn)營(yíng)型盈利模式，如上海親和源老年社區(qū)。

3、未來(lái)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的主要盈利模式[3]

通過(guò)對(duì)以上國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目未來(lái)的盈利模式應(yīng)以土地開(kāi)發(fā)收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)介入方式比較

針對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合養(yǎng)老項(xiàng)目的具體運(yùn)作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、純養(yǎng)生項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老項(xiàng)目為主配建一定規(guī)模商品住宅、以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地等，下面以實(shí)例對(duì)幾種方案作以分析：

* 項(xiàng)目概況

某養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)城項(xiàng)目，位于京津唐環(huán)渤海區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃面積15.2平方公里，項(xiàng)目區(qū)位輻射力強(qiáng)、交通便利、自然環(huán)境好、發(fā)展成本低、市場(chǎng)支撐有力，適合建設(shè)規(guī)模較大、示范性較強(qiáng)的大型綜合性養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

* 項(xiàng)目發(fā)展方案

方案1：純土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

對(duì)生態(tài)城啟動(dòng)區(qū)的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一整理和開(kāi)發(fā)，并按市場(chǎng)價(jià)全部上市交易，據(jù)此獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，判斷在常規(guī)市場(chǎng)條件下（養(yǎng)老項(xiàng)目不介入），項(xiàng)目的土地價(jià)值及投資收益水平。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)周期為3年，總共持續(xù)約12年，每年開(kāi)發(fā)量約為70公頃，土地在開(kāi)發(fā)完成后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格按90萬(wàn)/畝考慮，價(jià)格年增長(zhǎng)率假定為5%。

方案2：純養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

根據(jù)目標(biāo)客群的人口數(shù)量，合理規(guī)劃養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，對(duì)所占用土地及養(yǎng)老項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)收益進(jìn)行綜合測(cè)算，判斷純粹的養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（不含額外的商品房開(kāi)發(fā)和土地出讓）的經(jīng)濟(jì)可行性。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里（約占生態(tài)城啟動(dòng)區(qū)可建設(shè)用地的15%）。

開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，各期開(kāi)發(fā)規(guī)模為15%、15%、20%、50%。項(xiàng)目從2010年開(kāi)始，到2021年建設(shè)完工，持續(xù)12年。

會(huì)員銷售進(jìn)度：在前期策劃和建設(shè)階段即進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷推廣，項(xiàng)目建成后開(kāi)始入住，每期社區(qū)第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國(guó)際上成熟養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定階段入住率可達(dá)90%以上）。

方案3：養(yǎng)老項(xiàng)目為主，配建同等土地規(guī)模商品房

考慮配建一定規(guī)模的商品房，以提高收益水平，評(píng)價(jià)商品房開(kāi)發(fā)對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目收益的貢獻(xiàn)。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，1.21平方公里建設(shè)商品房。

養(yǎng)老基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度及會(huì)員銷售進(jìn)度：同方案2。

商品房產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)進(jìn)度：商品房規(guī)劃為低密度產(chǎn)品，容積率為0.6，規(guī)模為72.7萬(wàn)平米。與養(yǎng)老基地進(jìn)度相對(duì)應(yīng)，也分為四期，每期開(kāi)發(fā)量為25%，持續(xù)12年。

商品房銷售價(jià)格：本項(xiàng)目低密度產(chǎn)品基準(zhǔn)價(jià)格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地

進(jìn)行全部15.2平方公里的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，除養(yǎng)老項(xiàng)目之外的可建設(shè)用地全部出讓，以獲取利益，并享受養(yǎng)老項(xiàng)目對(duì)周邊土地所帶來(lái)的溢價(jià)和增值空間，評(píng)判綜合開(kāi)發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)可行性和合理性。

開(kāi)發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，其他土地全部出讓。

養(yǎng)老基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度及會(huì)員銷售進(jìn)度：同方案2。

土地開(kāi)發(fā)及出讓進(jìn)度：分四期開(kāi)發(fā)，持續(xù)12年，各期土地開(kāi)發(fā)后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：根據(jù)前文測(cè)算，2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格為90萬(wàn)/畝，考慮到養(yǎng)老城項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的重大推動(dòng)作用，未來(lái)土地價(jià)值將顯著提升，其價(jià)格年增長(zhǎng)率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財(cái)務(wù)測(cè)算

表1：不同方案財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果

編號(hào)

總開(kāi)發(fā)成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財(cái)務(wù)現(xiàn)金流結(jié)果

* 發(fā)展方案比選

通過(guò)對(duì)可行的4套開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行了比較，認(rèn)為除方案1以外，在后3個(gè)方案中，從自有資金的投入規(guī)模、項(xiàng)目整體的收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)綜合判斷，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現(xiàn)金流顯示，土地出讓能有效平衡養(yǎng)老項(xiàng)目的資金支出，顯著提高項(xiàng)目整體的收益率，縮短投資回收期，項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流表現(xiàn)也較為理想，故初步評(píng)判方案4為最佳可選方案。

再通過(guò)對(duì)方案4的土地成本、建安成本、會(huì)員費(fèi)等幾項(xiàng)重要假設(shè)條件的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)條件變動(dòng)幅度在±20%內(nèi)變化時(shí)，IRR指標(biāo)在18.1%～29.3%之間變動(dòng)，NPV指標(biāo)在26.7～42.6億元之間變動(dòng)。通過(guò)敏感性分析，我們認(rèn)為在可預(yù)測(cè)的波動(dòng)范圍內(nèi)，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)在可比方案中仍為最佳方案，符合養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)期。

三、結(jié)論

目前我國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品供給主要集中于低端市場(chǎng)，而針對(duì)中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場(chǎng)供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，針對(duì)這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機(jī)和財(cái)富空間[4]。在國(guó)家對(duì)商品房住宅領(lǐng)域調(diào)控不斷加強(qiáng)的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目盈利模式中的土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)增值及租金收入幾塊區(qū)域，提前規(guī)劃、準(zhǔn)確定位，扮演好自己在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的角色，不失為一條可持續(xù)發(fā)展的健康道路。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁緝輝. 養(yǎng)老的理論和實(shí)踐[J]. 老齡問(wèn)題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養(yǎng)老與中國(guó)養(yǎng)老模式[J]. 經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2000，（3）.

篇2

保險(xiǎn)公司正在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)跑馬圈地。近年來(lái)，不斷有保險(xiǎn)公司通過(guò)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的方式，對(duì)接養(yǎng)老保險(xiǎn)，以期進(jìn)一步擴(kuò)大公司的養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

截至2015年二季度末，保險(xiǎn)業(yè)共有9家保險(xiǎn)公司已投資或計(jì)劃投資25個(gè)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃投資金額612億元。如果截止到最新日期，投入的金額已達(dá)到上千億元。

泰康人壽、合眾人壽兩家保險(xiǎn)公司均在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)了養(yǎng)老社區(qū)的布局，泰康人壽選擇北上廣等一線城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而合眾人壽則偏好沈陽(yáng)、南寧等二三線城市。

中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)等保險(xiǎn)公司也紛紛涉足這一領(lǐng)域，與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品正處于申報(bào)過(guò)程中。

與其他社會(huì)機(jī)構(gòu)相比，保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)勢(shì)十分明顯，首先是在客戶導(dǎo)入上有所優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)公司可以根據(jù)保單來(lái)鎖定客戶；其次由于在客戶管理方面有數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此在定位定價(jià)方面也較為準(zhǔn)確，利于良性發(fā)展。

不過(guò)，值得記者注意的是，養(yǎng)老社區(qū)屬于重資產(chǎn)，回報(bào)時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)于一家以盈利為導(dǎo)向的公司來(lái)說(shuō)，盈利壓力一直懸在頭頂。投入數(shù)百億元何時(shí)能盈利？如何盈利？這些都成為保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的障礙。

泰康人壽專注高端社區(qū)

在眾多保險(xiǎn)公司中，泰康在養(yǎng)老社區(qū)的投入已經(jīng)有10年的時(shí)間，泰康之家的養(yǎng)老社區(qū)主要采取醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式，為社區(qū)居民及周邊社區(qū)提供醫(yī)療服務(wù)，形成預(yù)防―治療―康復(fù)―護(hù)理的一站式閉環(huán)式。

《投資者報(bào)》記者近日通過(guò)泰康之家的客服中心了解到，要想入住泰康之家，主要有兩種方法，一種是購(gòu)買泰康人壽幸福有約系列的保險(xiǎn)產(chǎn)品，同一投保人的投保金額必須超過(guò)200萬(wàn)元，才能獲得入住泰康之家的資格。另一種方法則是花費(fèi)20萬(wàn)元押金再加上購(gòu)買65萬(wàn)元～200萬(wàn)元的樂(lè)泰卡即可入住。入住后每位老人每個(gè)月還需要繳納5000元～15000元不等的月費(fèi)，此外，一些醫(yī)療服務(wù)也需要額外收費(fèi)。

合眾、新華多家加緊布局

與泰康之家有所不同，合眾人壽開(kāi)發(fā)的合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)價(jià)位稍低，購(gòu)買50萬(wàn)元到75萬(wàn)元的保險(xiǎn)就享有入住資格。定位于中高端人群。合眾人壽相關(guān)人士對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，目前武漢、南寧、沈陽(yáng)三個(gè)地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)已投入運(yùn)營(yíng)。

近年來(lái)，合眾人壽不斷擴(kuò)大養(yǎng)老社區(qū)的版圖，甚至延伸到國(guó)外，據(jù)合眾人壽方面介紹，2015年至今，公司已花費(fèi)1.5億美元收購(gòu)了美國(guó)的15家養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)合眾人壽提供給《投資者報(bào)》記者的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，合眾養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接產(chǎn)品的保費(fèi)收入達(dá)36.7億，占總保費(fèi)收入的22%，可謂十分可觀。

除泰康人壽、合眾人壽外，新華保險(xiǎn)也在加緊養(yǎng)老社區(qū)的布局，在2015年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，新華保險(xiǎn)董事長(zhǎng)萬(wàn)峰表示，“目前新華投資的養(yǎng)老項(xiàng)目有三個(gè)，分別為海南博鰲休閑度假養(yǎng)老社區(qū)、北京豐臺(tái)蓮花池介戶型的養(yǎng)老公寓，以及北京延慶城區(qū)的活躍型的養(yǎng)老社區(qū)。其中，海南博鰲一期工程在2016年春節(jié)期間已經(jīng)部分投入運(yùn)營(yíng)?！贝送?，國(guó)壽、太保等養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目也正在積極推進(jìn)中。

盈利周期過(guò)長(zhǎng)

值得關(guān)注的是，截至目前險(xiǎn)企介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍沒(méi)有形成一個(gè)行業(yè)行為，由于前期資金投入巨大，因此只有一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大中型壽險(xiǎn)公司愿意試水。但各險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)形成了一定的差異化，首先在客戶入住門檻上，泰康、國(guó)壽、合眾等均優(yōu)先采取對(duì)接保單方式引入，新華及太保則采取直接交費(fèi)的方式。其次，在價(jià)格定位上，泰康、新華等均定位于高端群體，而合眾的價(jià)格則相對(duì)平民化。

毫無(wú)疑問(wèn)，人口老齡化為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)需求，一些成熟的養(yǎng)老社區(qū)入住率高達(dá)100%，甚至出現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象。據(jù)《投資者報(bào)》記者了解，目前大中型險(xiǎn)企投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)首年入住率均超過(guò)30%，一年后甚至可達(dá)80%～90%。

市場(chǎng)狀況良好，使得保險(xiǎn)公司愿意投入數(shù)百億元砸入養(yǎng)老社區(qū)這片藍(lán)海，泰康之家上海養(yǎng)老社區(qū)一個(gè)項(xiàng)目就投入了40余億元，全國(guó)7個(gè)項(xiàng)目投資總額約為203億元，合眾武漢優(yōu)年生活社區(qū)投資也近百億。但何時(shí)能收回成本，獲取利潤(rùn)呢？

近年來(lái)，不僅是保險(xiǎn)行業(yè)，甚至很多房地產(chǎn)大亨也開(kāi)始涉足養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)，但至今為止業(yè)界并沒(méi)有成功的盈利案例。由此看來(lái)，養(yǎng)老社區(qū)前景誘人，但要從中獲利并非易事。

泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾對(duì)媒體坦言稱，一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8-10年的時(shí)間。

合眾人壽方面則對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，“我們認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)盈利的基礎(chǔ)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)?！焙媳娙藟巯码A段將兼顧發(fā)展中高端服務(wù)及中端養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)。

篇3

按理說(shuō)，房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展20多年了，大家應(yīng)該對(duì)投資邏輯應(yīng)該很清楚，但事實(shí)恰恰相反，還是有不少人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資預(yù)期存在誤區(qū)。筆者試圖分析養(yǎng)老地產(chǎn)的投資與盈利邏輯解開(kāi)養(yǎng)老地產(chǎn)的這種困局。

一、常見(jiàn)的投資測(cè)算誤區(qū)

比較常見(jiàn)的一個(gè)誤區(qū)就是人們?cè)谶M(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)，土地成本、建安工程、精裝軟裝、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用等一起計(jì)入投資測(cè)算，然后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)收入的測(cè)算，運(yùn)營(yíng)收入一般情況下包括月服務(wù)費(fèi)（含房屋租賃費(fèi)）、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等，投入產(chǎn)出一合算，內(nèi)部投資回報(bào)率往往很難看（這其實(shí)也會(huì)是顯而易見(jiàn)的測(cè)算結(jié)果），遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與住宅開(kāi)發(fā)投資或?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)投資回報(bào)相比，要計(jì)算投資回報(bào)周期，更可能是遙遙無(wú)期。在可研分析測(cè)算時(shí)就可能已經(jīng)把投資商、開(kāi)發(fā)商的信心與熱情打下去一大截，一愁莫展。

用這種投資與盈利思考邏輯，養(yǎng)老地產(chǎn)不必再去考慮投資了。假設(shè)換一種思路分析，按酒店測(cè)算的方式，在某一年限考慮退出變現(xiàn)，投資回報(bào)的測(cè)算會(huì)好一些，這種測(cè)算，回報(bào)率的指標(biāo)好壞很大程度上不取決于運(yùn)營(yíng)收入的好壞，而取決于變現(xiàn)價(jià)值假設(shè)的高低。

二、輕重資產(chǎn)分離的投資模式

養(yǎng)老行業(yè)研究者們現(xiàn)在經(jīng)常提及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離。這種投資模式其實(shí)是很多商業(yè)地產(chǎn)在采用的模式，大到企業(yè)集團(tuán)，小到個(gè)人投資者，商業(yè)地產(chǎn)投資的目的是獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)與未來(lái)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的資產(chǎn)保值增值。

商業(yè)地產(chǎn)出租給運(yùn)營(yíng)商或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，賠與賺是看運(yùn)營(yíng)商或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)選擇與能力，可能會(huì)賠，賠了租金也得照付，當(dāng)然也有很多機(jī)會(huì)賺到錢。這種輕重資產(chǎn)分離的開(kāi)發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)模式，讓開(kāi)發(fā)商、投資人、運(yùn)營(yíng)者各得其所，自己去算自己的帳，風(fēng)險(xiǎn)也各自承擔(dān)，誰(shuí)也不必有怨言。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有其一定的特殊性，但本質(zhì)上應(yīng)該是一種商業(yè)地產(chǎn)的投資模式。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)自己建了一條商業(yè)街，然后自己去經(jīng)營(yíng)所有商鋪，而是會(huì)采用銷售或持有出租獲得回報(bào)（當(dāng)然也有自己投資、自己運(yùn)營(yíng)的情況）。

養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)還不太成熟，現(xiàn)有養(yǎng)老院的高空置率與低回報(bào)現(xiàn)狀加大了人們進(jìn)入養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的顧慮。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不像商業(yè)地產(chǎn)一樣后面有大量跟進(jìn)接棒的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。這種情況，一定程度上束縛了養(yǎng)老地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商在投資與盈利模式上的思路，很多情況下，不得不自己組建運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，因此進(jìn)行投資測(cè)算分析時(shí)，也自覺(jué)不自覺(jué)地將投資與運(yùn)營(yíng)放在一起測(cè)算了。

三、理想的投資與盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離。

重資產(chǎn)即買地、建房、裝修，其投資與盈利邏輯是通過(guò)將養(yǎng)老公寓出租給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，獲得穩(wěn)定的租金收益及未來(lái)所持有的地產(chǎn)、房產(chǎn)保值增值。這種回報(bào)率與住宅開(kāi)發(fā)銷售相比，在三五年的短期內(nèi)是無(wú)法相比的，但假如計(jì)算到二三十年，其長(zhǎng)期回報(bào)率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)。

輕資產(chǎn)即租房、運(yùn)營(yíng)、照顧好養(yǎng)老客戶，其投資與盈利邏輯是通過(guò)將房屋出租給養(yǎng)老客戶，提供全面的服務(wù)，同時(shí)收取一定押金，在扣除運(yùn)營(yíng)成本、管理費(fèi)用之后獲得穩(wěn)定的服務(wù)收益。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是否盈利一方面取決于是否對(duì)入住的養(yǎng)老客戶提供了好的設(shè)施與服務(wù)，保證高入住率、低空置率；另一方面取決于運(yùn)營(yíng)服務(wù)的深度與廣度。

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本與費(fèi)用，所以決定運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)盈利的關(guān)鍵因素是要提高入住率，入住率上不去，運(yùn)營(yíng)肯定不賺錢。入住率90%以上或還有排隊(duì)等待入住的情況，一般都會(huì)有盈利。

服務(wù)的深度是指運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容是僅僅限于入住客戶的基本需求，還是有更多的項(xiàng)目可供老人選擇。同樣一個(gè)老人，在經(jīng)濟(jì)情況許可的情況下，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)滿足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服務(wù)的廣度是指運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)是否有外延到周邊社區(qū)，通過(guò)擴(kuò)大服務(wù)范圍、服務(wù)人群，獲得更多的收入。構(gòu)建“養(yǎng)老+”的理念，將養(yǎng)老服務(wù)的范圍放大，甚至包括部分養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，這對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或人們投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有重要指導(dǎo)意義。

四、輕重資產(chǎn)分離模式的落地實(shí)施

在分析清楚輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)之后，還需要考慮如何將這種模式落地。有些專業(yè)做養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的企業(yè)可以采取租賃現(xiàn)有物業(yè)的方式進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，可以較快地完成養(yǎng)老項(xiàng)目投資改建與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以采取這種方式較快地推進(jìn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的拓展。但這種租賃現(xiàn)有物業(yè)也有一定不足之處，就是現(xiàn)有建筑在適老化設(shè)計(jì)方面可能存在硬傷或需要調(diào)整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么樣，輕資產(chǎn)仍不失為一種好的選擇。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行養(yǎng)老公寓建設(shè)時(shí)，也可以考慮引入養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商持有資產(chǎn)出租給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，具體運(yùn)營(yíng)由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，各自承擔(dān)投資與風(fēng)險(xiǎn)。但因?yàn)閲?guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不太成熟，很多情況下，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資商、開(kāi)發(fā)商不得不自己承擔(dān)兩種角色。

篇4

目前，我國(guó)已步入深度老齡社會(huì)，60周歲以上老齡人口已達(dá)2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為適應(yīng)我國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀，國(guó)家相繼出臺(tái)了系列政策，支持國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務(wù)模式創(chuàng)新。養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)尚處于探索階段，本文在分析國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)基礎(chǔ)上，注重探討了養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)，以期為我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，提供可行性參考建議。

養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式規(guī)劃設(shè)計(jì)

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興地產(chǎn)形式，涵蓋了房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、醫(yī)療、旅游等行業(yè)。這種地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)相結(jié)合的模式，具有“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”雙重屬性，體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題。其依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供適老房產(chǎn)，以寓居于樂(lè)的形式，來(lái)充分滿足老年人居住和生活所需。

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有保險(xiǎn)資金建設(shè)的升級(jí)版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，以環(huán)境優(yōu)美的商品房小區(qū)輔以針對(duì)老年人特點(diǎn)專門設(shè)計(jì)的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。其建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃和裝飾標(biāo)準(zhǔn)接近高端住宅產(chǎn)品，并融入了適老化設(shè)計(jì)，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體娛樂(lè)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，都實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)與優(yōu)質(zhì)健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，不僅很好地適應(yīng)了我國(guó)人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”。

在老齡化加劇和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起了各國(guó)的強(qiáng)烈關(guān)注，并從理論與實(shí)踐維度展開(kāi)了一系列的研究、討論。在20世紀(jì)60年代，西方發(fā)達(dá)國(guó)家就已開(kāi)始發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)；但我國(guó)目前還處于探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還存在較多的問(wèn)題，并面臨較大的市場(chǎng)、融資、政策等風(fēng)險(xiǎn)，契合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老住宅建設(shè)也尚缺少經(jīng)驗(yàn)。因此，有必要針對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行探討。

一、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r動(dòng)態(tài)

我國(guó)在2000年開(kāi)始進(jìn)入老齡社會(huì)，現(xiàn)已成為世界老年人口最多的國(guó)家，預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中期，60歲以上老年人口將超過(guò)5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求缺口越來(lái)越大。十提出要“大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和老齡產(chǎn)業(yè)”，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高效率、低成本、可持續(xù)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)盡快實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、舒適化、知識(shí)化。然而，在實(shí)踐中，完整的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條尚未完全形成，也沒(méi)有制定單獨(dú)的老齡產(chǎn)業(yè)政策，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與服務(wù)能力，不能有效滿足社會(huì)所需，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照料養(yǎng)老，7%的老年人通過(guò)購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人通過(guò)入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)類型大致可分為三類：一是收費(fèi)較低的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；二是以社區(qū)敬老院為主的民營(yíng)小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)享受政府補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，擁有專門的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，不過(guò)多數(shù)都經(jīng)營(yíng)效益不佳；三是民辦大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多存在于一、二線城市，投資者包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)等企業(yè)，配備有醫(yī)療、娛樂(lè)、生活等完善的設(shè)施，收費(fèi)較高，一般采用會(huì)員制或銷售形式回籠資金。社區(qū)居家養(yǎng)老是我國(guó)當(dāng)前一種新型的養(yǎng)老方式，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)后，現(xiàn)已在全國(guó)開(kāi)始推廣。它依托社區(qū)平臺(tái)，通過(guò)整合社區(qū)各類服務(wù)資源，為老年人提供日間居家養(yǎng)老服務(wù)，不過(guò)因剛剛起步，服務(wù)專業(yè)水平不高，社會(huì)知曉率也比較低。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式采用的是“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與長(zhǎng)期持有相結(jié)合”的方式。投資資金主要由開(kāi)發(fā)商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險(xiǎn)資金、國(guó)有資本（政府財(cái)政投入和國(guó)企投入的資金）、房地產(chǎn)投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過(guò)稅收和財(cái)政補(bǔ)貼等方式，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的扶持。另外，也通過(guò)金融、政策等為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障，但要推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，還需要政府從更深層次上提供強(qiáng)有力的支持。

二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式優(yōu)化思考

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展前景非常廣闊，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，必須要立足我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，在借鑒國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，堅(jiān)持以人為本，綜合考量產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體、盈利模式等，同時(shí)，將地產(chǎn)與相關(guān)配套設(shè)施有機(jī)結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行綜合性開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，建設(shè)綜合型老年公寓、規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比較青睞的一種方式。這類老年公寓將居家養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，除建有適老性住宅外，還配套建設(shè)了社區(qū)公園、健身場(chǎng)地和康復(fù)醫(yī)療活動(dòng)中心、娛樂(lè)中心等基礎(chǔ)設(shè)施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時(shí)，老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社工提供的服務(wù)，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式在服務(wù)上注重創(chuàng)新，在投資上大都具有多元化特點(diǎn)。萬(wàn)科、保利等一些知名地產(chǎn)商，其麾下不少地產(chǎn)項(xiàng)目中，都相繼增加了適老性設(shè)計(jì)，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽(yáng)人生，也取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。例如，上海萬(wàn)科全齡社區(qū)是棲城與上海萬(wàn)科共同打造的項(xiàng)目，采用的是新都市主義風(fēng)格，其中56%為涉老化產(chǎn)品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護(hù)型養(yǎng)老公寓及涉老配套設(shè)施等，分為三級(jí)養(yǎng)老服務(wù)體系，成為上海萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化理想養(yǎng)老社區(qū)典范。

篇5

《支點(diǎn)》特約記者 何勇 上海報(bào)道

“時(shí)間不一定造就一個(gè)偉人，但一定能造就一個(gè)老人。”

根據(jù)國(guó)務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口過(guò)億的國(guó)家，且正以每年3%以上的速度增長(zhǎng)，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國(guó)60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來(lái)，國(guó)家諸多政策多次釋放明確信號(hào)：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來(lái)。

“夕陽(yáng)紅”事業(yè)迎朝陽(yáng)

春暖花開(kāi)的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心迎來(lái)開(kāi)業(yè)大吉。

興建近3年的國(guó)際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點(diǎn)項(xiàng)目，它與建設(shè)中的迪士尼樂(lè)園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂(lè)，病房里的拖鞋、保險(xiǎn)柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級(jí)酒店的錯(cuò)覺(jué)。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專門設(shè)置“客房部”實(shí)屬罕見(jiàn)，實(shí)施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國(guó)際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點(diǎn)醫(yī)生“多點(diǎn)執(zhí)業(yè)”外，還將同時(shí)試點(diǎn)高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開(kāi)面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專業(yè)護(hù)理。

這個(gè)集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項(xiàng)目一推出，資本便緊追而來(lái)，投資主體更趨多元。

管理方面，國(guó)際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國(guó)資背景的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開(kāi)對(duì)國(guó)際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購(gòu)，進(jìn)展還算順利，與幾個(gè)股東的股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作。”上市公司運(yùn)盛實(shí)業(yè)高管在接受本刊記者采訪時(shí)表示。

據(jù)了解，此次收購(gòu)，九勝共斥資2.38億元，收購(gòu)?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國(guó)際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對(duì)于運(yùn)盛實(shí)業(yè)而言，其現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項(xiàng)目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購(gòu)醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運(yùn)盛實(shí)業(yè)未來(lái)可通過(guò)這一項(xiàng)目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開(kāi)拓公司未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類和盈利模式?！边\(yùn)盛實(shí)業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國(guó)際醫(yī)學(xué)中心尚未開(kāi)業(yè)，但它的建造已帶動(dòng)了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對(duì)口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無(wú)獨(dú)有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開(kāi)稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項(xiàng)目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目。

積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)后，中茵股份還計(jì)劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)十年的價(jià)值洼地?！敝幸鸸煞菰诠嬷腥缡潜硎尽?/p>

頂層設(shè)計(jì)釋放“政策紅利”

實(shí)際上，吸引社會(huì)資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國(guó)步入老齡化社會(huì)以來(lái)，在政策層面上已經(jīng)把社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“?；尽钡淖饔茫ㄟ^(guò)簡(jiǎn)政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會(huì)活力，營(yíng)造平等參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說(shuō)，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國(guó)家政策陸續(xù)出臺(tái)，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見(jiàn)》出臺(tái)兩個(gè)月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨(dú)立保險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個(gè)健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險(xiǎn)公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬(wàn)平方米，一期工程啟動(dòng)區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬(wàn)張，目前已經(jīng)開(kāi)始接待老人體驗(yàn)入住。

隨著首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，合眾人壽開(kāi)始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計(jì)劃，公司10年內(nèi)將在全國(guó)范圍內(nèi)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬(wàn)老人，直接解決約15萬(wàn)人就業(yè)。

從項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)看，這一計(jì)劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項(xiàng)目之外，全國(guó)多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目先后開(kāi)建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項(xiàng)目尚處洽談階段。

形勢(shì)喜人的背后，合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓也有自己的困惑：“在國(guó)外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開(kāi)始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時(shí)間可達(dá)20至30年，所以國(guó)外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國(guó)內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問(wèn)題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)?！钡瑫r(shí)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂(lè)觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來(lái)，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會(huì)被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險(xiǎn)公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國(guó)際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項(xiàng)目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司也迫不及待地對(duì)外公告稱，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險(xiǎn)公司進(jìn)行長(zhǎng)期投資的策略之一?！?/p>

市場(chǎng)熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長(zhǎng)點(diǎn)外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場(chǎng)上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實(shí)現(xiàn)了保單與實(shí)物的對(duì)接?？蛻糁灰?gòu)買保險(xiǎn)，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來(lái)租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價(jià)格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購(gòu)買了相關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，在保險(xiǎn)期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來(lái)的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)期滿后，客戶也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險(xiǎn)期滿前，如被保險(xiǎn)人身故，返還已交保費(fèi)，保險(xiǎn)責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實(shí)時(shí)結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)后，也可陪同被保險(xiǎn)人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險(xiǎn)產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財(cái)”之后，保險(xiǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財(cái)+實(shí)物”。

對(duì)此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實(shí)物對(duì)接”模式引領(lǐng)了壽險(xiǎn)產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險(xiǎn)保障計(jì)劃打破了傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見(jiàn)的實(shí)物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無(wú)形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)了中國(guó)保險(xiǎn)產(chǎn)品模式的升級(jí)。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》曾指出，各級(jí)政府要加大投入，安排財(cái)政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)的通行模式。

但對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長(zhǎng)了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險(xiǎn)企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，價(jià)值提升不言而喻。其次，險(xiǎn)企可根據(jù)項(xiàng)目定制保險(xiǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目所需資金和投資期限可及時(shí)反饋到產(chǎn)品前端，然后開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，這種特定的保險(xiǎn)產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價(jià)值回報(bào)等方面與普通保險(xiǎn)產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動(dòng)”。

而以往保險(xiǎn)公司介入不動(dòng)產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費(fèi)做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對(duì)此，華夏人壽董事長(zhǎng)李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營(yíng)模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場(chǎng)的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場(chǎng)不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項(xiàng)目為例，投資主要為保險(xiǎn)資金，預(yù)計(jì)15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，能否獲取長(zhǎng)周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門檻不高，只要有長(zhǎng)期的資金，不僅保險(xiǎn)公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢(shì)必跟風(fēng)者如眾。保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競(jìng)爭(zhēng)力？這是保險(xiǎn)公司要考慮的。”有保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)憂地表示。

實(shí)際上，自從2009年頒布的《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)之后，國(guó)內(nèi)已有8家保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過(guò)，在這一過(guò)程中，亦伴隨著外界對(duì)保險(xiǎn)公司圈地的質(zhì)疑。

南開(kāi)大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪時(shí)表示：“如何把保險(xiǎn)產(chǎn)品和保險(xiǎn)服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對(duì)接還存在一些問(wèn)題。目前給人的感覺(jué)是，商業(yè)保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和其他的醫(yī)療保險(xiǎn)等在內(nèi)的探索并不多?！?/p>

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個(gè)保監(jiān)會(huì)的“商業(yè)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國(guó)保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)是3%，日本是5%，韓國(guó)是10%。“尤其是日本在資產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的。”

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時(shí)也有觀望者。萬(wàn)科于2010年宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項(xiàng)目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過(guò)直到2013年，保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目才在北京落地。公開(kāi)資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個(gè)床位，僅114人入住。

一方面市場(chǎng)極具誘惑，而另外一方面是開(kāi)發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開(kāi)發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)公司來(lái)講，就像在中捕魚(yú)?！崩试?shī)地產(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩(shī)地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過(guò)直到2013年才真正成立第一個(gè)養(yǎng)老主體，體量?jī)H有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻](méi)有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場(chǎng)尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯(cuò)的方法來(lái)探路，以認(rèn)清市場(chǎng)需求和自身定位。

篇6

關(guān)鍵詞：老齡化 養(yǎng)生地產(chǎn) 業(yè)務(wù)模式 盈利模式

根據(jù)聯(lián)合國(guó)最新的人口數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2011年以后的30年里，我國(guó)60歲及以上人口占比將年均增長(zhǎng)16.55%；到2030年，我國(guó)65歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家。來(lái)自國(guó)家老齡委的數(shù)據(jù)更顯示，我國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過(guò)1萬(wàn)億元，2050年左右將達(dá)到5萬(wàn)億元。基于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的需求、巨大的市場(chǎng)規(guī)模及其對(duì)社會(huì)保障的重要意義，在2011年的“兩會(huì)”上，許多與會(huì)代表，尤其是來(lái)自保險(xiǎn)界和地產(chǎn)界的代表紛紛提出支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提案。

養(yǎng)老地產(chǎn)的困局催生養(yǎng)生地產(chǎn)

基于我國(guó)邁向老齡化社會(huì)這一不可回避的事實(shí)，和日益旺盛的養(yǎng)老消費(fèi)需求，具備養(yǎng)老功能的地產(chǎn)將大有可為。然而養(yǎng)老地產(chǎn)這一國(guó)際主流模式并未在我國(guó)迅速發(fā)展壯大。這一方面是由于我國(guó)的城市化進(jìn)程尚未完成，地產(chǎn)需求旺盛、利潤(rùn)高企，使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)動(dòng)力從事利潤(rùn)相對(duì)偏低的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；另一方面也是由于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及應(yīng)用的單一性，不符合我國(guó)居家養(yǎng)老為主流的國(guó)情和數(shù)代同堂、共享天倫的傳統(tǒng)理想生活模式。因此，本文試圖闡釋“養(yǎng)生地產(chǎn)”的概念，并構(gòu)建其業(yè)務(wù)模式，以期為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展找到一條新的道路，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、客戶與社會(huì)的三贏。我國(guó)正逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，其中受益于改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而崛起的一批財(cái)富階層開(kāi)始步入中老年階段，而獨(dú)生子女政策也使得這些人將更傾向于選擇一種新的高端養(yǎng)老方式，如果能夠兼顧家庭共聚，又能享受到周到的照護(hù)服務(wù)，將是財(cái)富階層的優(yōu)選方案。

養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已是一種較為成熟的模式，但在我國(guó)則幾乎尚是空白。在養(yǎng)老地產(chǎn)的起步階段，結(jié)合我國(guó)國(guó)情探索相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，而不是單純照搬國(guó)外的模式。我國(guó)獨(dú)特的中醫(yī)文化和養(yǎng)生文化，能夠?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)注入更多的養(yǎng)生元素；我國(guó)傳統(tǒng)文化中知識(shí)人士對(duì)養(yǎng)生的注重、以及我國(guó)注重家庭天倫之樂(lè)的養(yǎng)老觀念，使得我國(guó)有條件將養(yǎng)老地產(chǎn)的客群從養(yǎng)老人群，延伸到中老年財(cái)富人士及其關(guān)聯(lián)人群?；谝陨蟽牲c(diǎn)，本文認(rèn)為，把在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展為具備中國(guó)特色的養(yǎng)生地產(chǎn)，是必要的，也是可行的。

養(yǎng)生地產(chǎn)的概念界定

養(yǎng)生包括生理方面、心理方面、精神方面的調(diào)養(yǎng)和加能活動(dòng)，它貫穿于人們?nèi)粘Ｉ畹狞c(diǎn)滴當(dāng)中。具體表現(xiàn)為：居住養(yǎng)生，以打造養(yǎng)生環(huán)境和養(yǎng)生居所為核心，在恬靜的氣氛中休養(yǎng)身心。生態(tài)養(yǎng)生，在怡人的自然生態(tài)環(huán)境中，放松身心、調(diào)養(yǎng)身體機(jī)能。醫(yī)療養(yǎng)生，以傳統(tǒng)中醫(yī)養(yǎng)生為核心 ，并結(jié)合西醫(yī)保健設(shè)施進(jìn)行療養(yǎng)。飲食養(yǎng)生，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)養(yǎng)搭配和攝入健康食材來(lái)滋補(bǔ)身心。運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生，制定專業(yè)的運(yùn)動(dòng)計(jì)劃，通過(guò)運(yùn)動(dòng)來(lái)恢復(fù)和提升體能，增強(qiáng)免疫力。文化養(yǎng)生，在文化交流、藝術(shù)熏陶中放松身心，蕩滌自我，滋養(yǎng)心靈。游樂(lè)養(yǎng)生，參與趣味性較強(qiáng)的游樂(lè)活動(dòng)，使身心得到放松，釋放壓力。美容養(yǎng)生，通過(guò)專業(yè)護(hù)膚、抗衰老療養(yǎng)、SPA水療等療養(yǎng)項(xiàng)目達(dá)到養(yǎng)生效果。

本文認(rèn)為，養(yǎng)生地產(chǎn)是指承載了健康養(yǎng)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。它在地產(chǎn)物業(yè)上運(yùn)行健康養(yǎng)生服務(wù)，以全生命周期的自然聚居人群作為服務(wù)對(duì)象，不僅提供健康護(hù)理服務(wù)，還提供預(yù)防性的健康管理服務(wù)以及多項(xiàng)養(yǎng)生增值服務(wù)。養(yǎng)生地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的不同在于硬件和軟件兩個(gè)方面。硬件方面：在物業(yè)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，進(jìn)行了針對(duì)養(yǎng)生、養(yǎng)老、群聚需求的專門化設(shè)計(jì)，并配備了相應(yīng)的硬件設(shè)施和環(huán)境配套；軟件方面：在高端物業(yè)綜合體的硬件基礎(chǔ)上，運(yùn)行了高端健康管理整體解決方案和全方位品質(zhì)生活整體解決方案，使得物業(yè)與服務(wù)得到有機(jī)結(jié)合，為客戶提供一體化、一站式的解決方案和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)構(gòu)成

養(yǎng)生地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群為高端商務(wù)人士及其親友和關(guān)聯(lián)群體、商務(wù)會(huì)議關(guān)聯(lián)人群。在具體需求上，除一般房地產(chǎn)住宅地產(chǎn)需求及度假地產(chǎn)需求客群之外，還有兩部分特別需求客群，一是休養(yǎng)生息需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負(fù)荷大者、心理需要調(diào)適者、體弱多病者、病后康復(fù)者、長(zhǎng)者、亞健康人群等；二是健康管理需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負(fù)荷大者、艱苦地區(qū)開(kāi)拓者、特種行業(yè)工作者、急性疾病患者、長(zhǎng)者、兒童、產(chǎn)婦等。休養(yǎng)生息需求、健康管理需求和一般的住宅地產(chǎn)需求、度假地產(chǎn)需求的客群有相當(dāng)程度的交叉和重合，也體現(xiàn)了養(yǎng)生地產(chǎn)作為復(fù)合需求滿足者的角色，使養(yǎng)生地產(chǎn)的客戶需求適應(yīng)面更加廣闊。

養(yǎng)生地產(chǎn)客戶將體驗(yàn)到“黃發(fā)垂髫并怡然自得”的天倫境界，得到高雅的養(yǎng)生享受、高端的醫(yī)療保障、高尚的生活圈層，實(shí)現(xiàn)在天倫共享中的集體自由。要達(dá)成客戶體驗(yàn)，養(yǎng)生地產(chǎn)必須與獨(dú)特的環(huán)境、醫(yī)療保健、專業(yè)管理緊密結(jié)合，而這些資源在國(guó)內(nèi)并不豐富，搶占資源、搶占先機(jī)顯得尤為重要。

從業(yè)務(wù)范疇來(lái)看，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)包含養(yǎng)生住宅地產(chǎn)、養(yǎng)生度假地產(chǎn)、養(yǎng)生休閑地產(chǎn)（養(yǎng)生商業(yè)地產(chǎn)）和養(yǎng)生商務(wù)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、持續(xù)運(yùn)營(yíng)及相關(guān)的資本運(yùn)作。它將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與健康管理整體解決方案有機(jī)結(jié)合，不僅在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工階段充分考慮客戶及其家庭全生命周期的健康養(yǎng)生需求和居家養(yǎng)老需求，而且搭建健康管理一體化服務(wù)的公共平臺(tái)，為客戶持續(xù)提供健康管理服務(wù)和其他增值服務(wù)。養(yǎng)生地產(chǎn)=高端物業(yè)綜合體+高端健康管理整體解決方案+全方位品質(zhì)生活整體解決方案。

從業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)來(lái)看，養(yǎng)生地產(chǎn)的業(yè)務(wù)由物業(yè)開(kāi)發(fā)（表現(xiàn)為多種特定功能的物業(yè)品類和物業(yè)形態(tài)的組合）、公共平臺(tái)建設(shè)、解決方案提供三部分構(gòu)成。物業(yè)開(kāi)發(fā)又可細(xì)分為養(yǎng)生住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)生度假物業(yè)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)生商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和養(yǎng)生商務(wù)物業(yè)開(kāi)發(fā)等四類子業(yè)務(wù)，每一類子業(yè)務(wù)具有細(xì)分的物業(yè)形態(tài)。公共平臺(tái)的搭建包括醫(yī)療資源網(wǎng)絡(luò)與服務(wù)平臺(tái)、養(yǎng)生資源網(wǎng)絡(luò)與服務(wù)平臺(tái)、文化活動(dòng)組織與服務(wù)平臺(tái)、養(yǎng)生地產(chǎn)策劃與設(shè)計(jì)平臺(tái)、養(yǎng)生地產(chǎn)全服務(wù)管理平臺(tái)等的搭建。解決方案則包括了常住養(yǎng)生方案、度假養(yǎng)生方案、休閑養(yǎng)生方案和商務(wù)養(yǎng)生方案等四種一站式整體解決方案，既包括健康管理的內(nèi)容，又包含了保障品質(zhì)生活的全方位解決方案。

養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的關(guān)鍵要素

養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不同，它不僅包含開(kāi)發(fā)階段的業(yè)務(wù)運(yùn)作，還包含項(xiàng)目竣工后持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)也不同，它不僅包含了一般商業(yè)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同時(shí)還提供了相當(dāng)多養(yǎng)生方面的附加功能和增值服務(wù)，尤其是需要與醫(yī)療資源和健康管理資源對(duì)接，會(huì)涉及相當(dāng)多的專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施硬件投入、高水平的專業(yè)人員隊(duì)伍，涉及的面廣、內(nèi)容豐富多樣、操作難度較大。因此，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的復(fù)雜性相對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言較高，需要與之相適應(yīng)的業(yè)務(wù)模式的支撐。相應(yīng)地，其組織架構(gòu)必須適應(yīng)業(yè)務(wù)模式來(lái)設(shè)計(jì)，并由適應(yīng)養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)管理。此外，養(yǎng)生地產(chǎn)相對(duì)較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模決定了其業(yè)務(wù)的開(kāi)展需要占用相當(dāng)大的資金，為此，融資安排和資本運(yùn)作也成為養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠成功運(yùn)作的重要基石。

因此，作者認(rèn)為，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成功運(yùn)作主要取決于業(yè)務(wù)模式、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、組織架構(gòu)和資本運(yùn)作四大要素。

養(yǎng)生地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)生地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)后，應(yīng)盡可能以養(yǎng)生概念直接銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠和當(dāng)期利潤(rùn)。業(yè)主可再委托給資產(chǎn)管理公司，進(jìn)行后續(xù)的持有經(jīng)營(yíng)。對(duì)于不便散售的部分，或因土地性質(zhì)被動(dòng)保留的部分，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，以會(huì)籍銷售的形式回籠資金。日常經(jīng)營(yíng)服務(wù)的利潤(rùn)來(lái)自于對(duì)客戶零售提供服務(wù)帶來(lái)的利潤(rùn)回報(bào)。通過(guò)業(yè)務(wù)縱深發(fā)展、對(duì)客戶延伸服務(wù)的不斷拓展，例如就醫(yī)通道、養(yǎng)老照護(hù)等增值服務(wù)的增加，可使經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)利潤(rùn)空間得到擴(kuò)展。在金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)方面，未來(lái)可以在政策放松的條件下，將出租產(chǎn)品的持有權(quán)益，打包做金融產(chǎn)品銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

養(yǎng)生地產(chǎn)的當(dāng)前利潤(rùn)來(lái)源主要包括開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)、會(huì)籍管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)，在未來(lái)則包含金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)。各項(xiàng)利潤(rùn)的得出情況如下：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=物業(yè)開(kāi)發(fā)后整體銷售及散售收入-開(kāi)發(fā)支出。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)=向開(kāi)發(fā)公司整體收購(gòu)后租賃給會(huì)籍公司的收入+客戶委托租賃的管理費(fèi)收入+非終身會(huì)籍再次銷售帶來(lái)的物業(yè)升值-經(jīng)營(yíng)管理支出。會(huì)籍管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)=會(huì)籍初次銷售收入+會(huì)籍轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)-會(huì)員維護(hù)支出。經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)=為會(huì)員提供日常服務(wù)的收入+連鎖經(jīng)營(yíng)加盟費(fèi)收入與管理費(fèi)收入+保證金收入利息等-服務(wù)與管理支出。金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)分為：會(huì)籍收入信托投資所得利潤(rùn)分成和產(chǎn)品金融化利潤(rùn)。產(chǎn)品金融化利潤(rùn)=基金管理費(fèi)收入+理財(cái)產(chǎn)品初始費(fèi)收入+理財(cái)產(chǎn)品買入賣出差價(jià)收入-基金管理支出（該項(xiàng)業(yè)務(wù)在目前國(guó)內(nèi)政策環(huán)境下尚不可行）。

需要特別說(shuō)明的是，由于持有物業(yè)占?jí)毫舜罅康馁Y金，對(duì)于滾動(dòng)發(fā)展是非常不利的。各種測(cè)算表明，商業(yè)持有項(xiàng)目的IRR要遠(yuǎn)低于同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的IRR。因此，對(duì)于可銷售的物業(yè)，應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地和住宅地；對(duì)于本來(lái)就要持有運(yùn)營(yíng)的物業(yè)，則土地不變性對(duì)于降低后期運(yùn)營(yíng)壓力更有好處，因?yàn)榈土牡貎r(jià)增加了利潤(rùn)拓展的空間。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)顯然不是主要目的所在。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)、會(huì)籍管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)以及未來(lái)的金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要目的。經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)則主要由經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)公司獲得，以提升其與房地產(chǎn)企業(yè)跟隨發(fā)展的積極性和長(zhǎng)期做好客戶服務(wù)，提升品質(zhì)的動(dòng)力。

發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)的意義

目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)成熟的養(yǎng)生地產(chǎn)產(chǎn)品和專業(yè)的投資商，商機(jī)無(wú)限而競(jìng)爭(zhēng)仍未出現(xiàn)。而注入養(yǎng)生元素及擴(kuò)大養(yǎng)生客群的養(yǎng)生地產(chǎn)，則屬于理論的創(chuàng)新階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)能夠抓住時(shí)機(jī)發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)，完全有機(jī)會(huì)引領(lǐng)行業(yè)潮流，開(kāi)創(chuàng)業(yè)務(wù)藍(lán)海。

發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的戰(zhàn)略意義：以利潤(rùn)多元化規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅能為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，還能夠通過(guò)對(duì)養(yǎng)生物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和增值服務(wù)的提供獲取持續(xù)的經(jīng)常性利潤(rùn)和物業(yè)升值回報(bào)，以規(guī)避地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展空間逐漸縮減、利潤(rùn)受經(jīng)濟(jì)周期和政府調(diào)控影響嚴(yán)重的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)土地獲取的幫助。對(duì)于能按主流模式開(kāi)發(fā)并獲得理想利潤(rùn)的土地，并無(wú)十分必要推行養(yǎng)生地產(chǎn)；但對(duì)于特殊土地性質(zhì)、特殊地段區(qū)位的土地，則需要以養(yǎng)生地產(chǎn)的模式，“化腐朽為神奇”。當(dāng)我們掌握了這一“秘笈”，我們就能以低價(jià)拿別人不敢拿的地。養(yǎng)生地產(chǎn)的獨(dú)特設(shè)計(jì)、專門設(shè)施、一站式服務(wù)解決方案能夠大幅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、提升公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、充實(shí)公司的品牌內(nèi)涵。擴(kuò)展業(yè)務(wù)利潤(rùn)區(qū)。

此外，發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)還具有重要的社會(huì)意義：有利于醫(yī)療養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展；有利于降低社會(huì)醫(yī)療資源消耗；有利于提升醫(yī)療從業(yè)人員投入產(chǎn)出比；有利于養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展；有利于提高民眾幸福指數(shù)；有利于提升社會(huì)資源利用效率；有利于分流社會(huì)投資資金，改善房地產(chǎn)僅僅住宅投資過(guò)熱的狀況。筆者認(rèn)為，養(yǎng)生地產(chǎn)具備“星星之火，可以燎原”的業(yè)務(wù)基因。首先，市場(chǎng)在高端養(yǎng)生消費(fèi)和特色地產(chǎn)投資方面均有旺盛需求，前景廣闊；其次，目前尚無(wú)地產(chǎn)公司系統(tǒng)開(kāi)發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)，屬于業(yè)務(wù)藍(lán)海。房地產(chǎn)企業(yè)若能搭建起發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)，培育養(yǎng)生地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的核心能力，聚攏健康管理方面的稀缺資源，打造養(yǎng)生服務(wù)品牌，積極開(kāi)展項(xiàng)目試點(diǎn)，在試點(diǎn)過(guò)程中完善運(yùn)作模式，并走可復(fù)制發(fā)展的道路，將有機(jī)會(huì)成為養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)頭羊。

參考文獻(xiàn)：

篇7

然而，由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)展初期，可借鑒的經(jīng)驗(yàn)并不多，這些企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“現(xiàn)在都是摸著石頭過(guò)河?！笨硕鹧芯恐行囊晃谎芯繂T在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，“國(guó)內(nèi)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)可提供參考借鑒的成功項(xiàng)目幾乎為零?！?/p>

與國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式亂象叢生的現(xiàn)狀不同的是，國(guó)際上很多發(fā)達(dá)國(guó)家由于早已步入老齡化社會(huì)，形成了豐富、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。近幾年，中國(guó)的各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商紛紛走出去參觀、學(xué)習(xí)，于是，國(guó)外的一些經(jīng)典項(xiàng)目也成了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的樣本。通過(guò)這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)”的未來(lái)走向。

歐美養(yǎng)老：社會(huì)養(yǎng)老

從19世紀(jì)中后期開(kāi)始，發(fā)達(dá)國(guó)家就陸續(xù)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤堰_(dá)22%。在長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)老齡化的實(shí)踐中，歐美國(guó)家形成了許多養(yǎng)老模式。

由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。

以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

美國(guó)的養(yǎng)老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養(yǎng)老社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。太陽(yáng)城就是其典型代表樓盤。

說(shuō)起太陽(yáng)城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個(gè)：北京太陽(yáng)城和東方太陽(yáng)城。但多數(shù)人不知道，太陽(yáng)城的“鼻祖”在美國(guó)。太陽(yáng)城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一，現(xiàn)有來(lái)自全美以及世界各地的住戶1.6萬(wàn)戶，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

美國(guó)太陽(yáng)城的整個(gè)社區(qū)包括“太陽(yáng)城中心”（獨(dú)立家庭別墅）、“國(guó)王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）以及“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。

在太陽(yáng)城，無(wú)論哪個(gè)年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費(fèi)用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場(chǎng)、草地保齡球、健身和娛樂(lè)中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂(lè)部，是老年大學(xué)的組成部分，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國(guó)畫。太陽(yáng)城的建筑、管理、經(jīng)營(yíng)一切以老人為中心。這里還有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過(guò)30天。

值得國(guó)內(nèi)企業(yè)借鑒的是，太陽(yáng)城屬于住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì)，盈利模式主要是住宅銷售。另一方面，太陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過(guò)，由于國(guó)內(nèi)公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，如果國(guó)內(nèi)企業(yè)在建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)時(shí)不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會(huì)極大地影響客戶的消費(fèi)選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會(huì)的地區(qū)之一，國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)三種元素結(jié)合在一起，講究自理自助。如德國(guó)慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過(guò)基金會(huì)和服務(wù)公司運(yùn)作，已經(jīng)有40多年的歷史。該公寓設(shè)施齊全，功能完善，服務(wù)優(yōu)良。除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。

亞洲養(yǎng)老：家庭養(yǎng)老

與西方國(guó)家講究獨(dú)立自主不同的是，亞洲國(guó)家家庭傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)，亞洲國(guó)家多致力開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能。

日本、新加坡是較早進(jìn)入老齡化之列的國(guó)家。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。養(yǎng)老社區(qū)提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產(chǎn)品。代表樓盤有港北新城?？山梃b之處有：老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅，它把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。

另外，在日本，現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們?cè)谧约旱募抑叙B(yǎng)老，加強(qiáng)與社區(qū)的互動(dòng)。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)以推行“小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老”為主。在小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老院中，床位在20？30張，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

新加坡主要的養(yǎng)老模式以政府為主導(dǎo)，由政府提供90%的建設(shè)資金，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項(xiàng)服務(wù)提供不同的津貼。同時(shí)，政府在建造福利房時(shí)，專門設(shè)計(jì)適合幾代同堂的戶型，并在購(gòu)房?jī)r(jià)格上給予優(yōu)惠。由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達(dá)41%。

據(jù)上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國(guó)家養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種基礎(chǔ)養(yǎng)老模式為主。隨著社會(huì)發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在覺(jué)察到老人不同的需求后，開(kāi)始推廣諸如互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式。

隨著國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式逐步出現(xiàn)在大眾視線中。

篇8

關(guān)鍵詞：老齡化 互聯(lián)網(wǎng)+ 智慧健康養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

一、發(fā)展智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的必要性

中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014） 表明，到2050年，中國(guó)老年人口將達(dá)到4.8億，成為世界上老年人口最多的國(guó)家。《中國(guó)智能養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2015）》指出老年群體的服務(wù)需求呈現(xiàn)新的特點(diǎn)：精神文化服務(wù)需求逐漸提升；對(duì)健康康復(fù)服務(wù)的需求越來(lái)越凸顯；對(duì)服務(wù)便捷性的要求不斷提高。傳統(tǒng)養(yǎng)老無(wú)法滿足新的需求，不足之處逐漸顯現(xiàn)。2015年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出新型的互聯(lián)網(wǎng)智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，智慧養(yǎng)老成為大勢(shì)所趨。

二、智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式探究――“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”

我國(guó)修訂后的老年人權(quán)益保障法對(duì)家庭養(yǎng)老重新定位，將“老年人養(yǎng)老主要依靠家庭”修改為“老年人養(yǎng)老以居家為基礎(chǔ)”。本文旨在通過(guò)對(duì)以政府為主導(dǎo)，以互聯(lián)網(wǎng)為憑借，以社區(qū)為依托，以保險(xiǎn)和醫(yī)療體系為輔助的智慧健康養(yǎng)老模式的探索，實(shí)現(xiàn)老人“安養(yǎng)―樂(lè)活―善終”的生活目標(biāo)。

智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)主體包括：居家養(yǎng)老信息化平臺(tái)、政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)（養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)、智能終端制造企業(yè)與第三方投資企業(yè)）和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站，圖1為我們對(duì)智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的設(shè)想。

本文提出的智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式如下：

（一）政府機(jī)構(gòu)+第三方企業(yè)+居家養(yǎng)老信息化平臺(tái)

第三方企業(yè)借助政府提供的政策與場(chǎng)地支持，投入資金為社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站提供基礎(chǔ)設(shè)施、工作人員及運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)。我們鼓勵(lì)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，支持國(guó)家智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)，智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國(guó)擁有廣泛的受眾市場(chǎng)，投資企業(yè)不僅可以提高企業(yè)口碑，而且隨著智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展與完善，自身資本也會(huì)得到良性循環(huán)。

（二）老人/子女+居家養(yǎng)老信息化平臺(tái)+養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)+社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站

養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)通過(guò)居家養(yǎng)老信息化平臺(tái)的業(yè)務(wù)受理子系統(tǒng)與平臺(tái)進(jìn)行信息對(duì)接，根據(jù)需求為老人提供相應(yīng)上門服務(wù)。目前養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)主要提供專業(yè)醫(yī)療護(hù)理、心理護(hù)理、康復(fù)護(hù)理和普通的家政服務(wù)。養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在招聘工作人員時(shí)，要嚴(yán)格審核其職業(yè)資格，并進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，保證專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)質(zhì)量。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站通過(guò)對(duì)老人和子女的回訪，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，形成良好的競(jìng)爭(zhēng)淘汰機(jī)制。

（三）老人+居家養(yǎng)老信息化平臺(tái)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)+保險(xiǎn)公司（針對(duì)健康險(xiǎn)險(xiǎn)種）

居家養(yǎng)老信息化平臺(tái)通過(guò)對(duì)老人身體健康狀況的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，建立并管理老人的健康檔案。首先，平臺(tái)與當(dāng)?shù)蒯t(yī)療機(jī)構(gòu)建立健康檔案共享機(jī)制，當(dāng)老人就診時(shí)，醫(yī)護(hù)人員可根據(jù)其健康檔案對(duì)老人的病情有一定了解，及時(shí)開(kāi)展急救措施。醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的電子病歷也應(yīng)在平臺(tái)上共享，確保檔案的實(shí)時(shí)更新。其次，平臺(tái)應(yīng)與保險(xiǎn)公司建立有限度的信息共享機(jī)制，保險(xiǎn)公司可利用大數(shù)據(jù)對(duì)老人的健康狀況進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，設(shè)計(jì)出適合的保險(xiǎn)產(chǎn)品，降低出險(xiǎn)率。再次，醫(yī)療機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司也需建立有限的信息共享機(jī)制，醫(yī)療機(jī)構(gòu)向保險(xiǎn)公司提供參險(xiǎn)老人的電子病歷，保險(xiǎn)公司報(bào)銷醫(yī)療費(fèi)用。平臺(tái)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司三者之間建立的信息共享機(jī)制，不僅讓老人/子女不必東奔西走，還簡(jiǎn)化償保手續(xù)，保證償保的及時(shí)性。

（四）老人/子女+居家養(yǎng)老信息化平臺(tái)+智能終端制造商

基于老人/子女提出的服務(wù)需求，平臺(tái)向智能終端制造企業(yè)提出功能需求，企業(yè)據(jù)此設(shè)計(jì)出智能終端產(chǎn)品提供給老人，讓老人享受智能化和多元化的服務(wù)。例如作為老人普遍需要的一鍵呼救功能，老人/子女可向平臺(tái)提出服務(wù)訴求，平臺(tái)管理人員進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，中標(biāo)企業(yè)制造一鍵呼叫終端滿足老人的需求。隨著服務(wù)需求的不斷提出，老人由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中服務(wù)的被動(dòng)接收方變?yōu)橹鲃?dòng)提出方。

三、智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)主體缺乏參與積極性

企業(yè)的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，而智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期，盈利模式尚不完善。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)主體缺乏參與的積極性，影響產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張與持續(xù)發(fā)展。

（二）老齡智能家居配套設(shè)施不完善

老齡智能家居的配套設(shè)施不完善，往往“不好裝”、“裝了不會(huì)用”、“用也用不久”。智能家居的智能硬件、智能軟件、智能服務(wù)沒(méi)有與老年人的居住環(huán)境銜接配套，成為常態(tài)化的一部分。

（三）信息共享機(jī)制帶來(lái)的信息安全隱患

智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的信息共享機(jī)制帶來(lái)潛在的信息安全隱患。其一，養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司可能將老人信息用于商業(yè)用途；其二，信息共享機(jī)制的不完善給不法分子可乘之機(jī)，威脅老人信息安全。

（四）跨界融合人才匱乏

產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳統(tǒng)主體如提供養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等缺少既具備良好的行業(yè)內(nèi)專業(yè)技能又通曉互聯(lián)網(wǎng)思維的跨界融合人才，人才的匱乏勢(shì)必會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

四、關(guān)于智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議

（一）運(yùn)用PPP模式，將社會(huì)資本引進(jìn)智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

2015年9月，財(cái)政部公布第二批PPP（政府和社會(huì)資本合作）示范項(xiàng)目206個(gè)，其中養(yǎng)老項(xiàng)目10個(gè)。PPP的發(fā)展，緩解財(cái)政資金壓力，提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，社會(huì)資本也可以通過(guò)參與示范項(xiàng)目擴(kuò)大知名度、把握先機(jī)、搶占市場(chǎng)。

（二）完善老齡智能家居的配套設(shè)施

政府加強(qiáng)老齡智能家居的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)智能家居的普及，并配備專業(yè)人員指導(dǎo)老人使用，使其成為老人的“健康管家”，并且對(duì)智能家居的使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)追蹤，根據(jù)反饋意見(jiàn)提高服務(wù)水平。

（三）建立完善的信息安全監(jiān)督管理機(jī)制

政府加強(qiáng)信息安全立法工作，建立行業(yè)網(wǎng)絡(luò)安全態(tài)勢(shì)季度研判、互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)新業(yè)務(wù)安全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)通報(bào)等機(jī)制，形成安全監(jiān)管合力，保證居家養(yǎng)老信息化平臺(tái)的高效、安全運(yùn)作，強(qiáng)有力地保障老人的隱私安全。

（四）大力培養(yǎng)跨界融合人才

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站和養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)要對(duì)工作人員進(jìn)行資質(zhì)審核與相關(guān)培訓(xùn)，使其具備互聯(lián)網(wǎng)知識(shí)與醫(yī)療護(hù)理技能，在為老人提供服務(wù)時(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)老人的潛在健康風(fēng)險(xiǎn)并采取相應(yīng)措施。

智慧健康老產(chǎn)業(yè)不僅是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，更是解決我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的一把鑰匙，為實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所醫(yī)、老有所為”開(kāi)辟嶄新的路徑，探究其完善的運(yùn)營(yíng)模式是必由之路。

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篇9

關(guān)鍵詞：CCRC社區(qū)；養(yǎng)老服務(wù)；養(yǎng)老方式

中圖分類號(hào)：D669.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2015）05-0023-02

一、關(guān)于 CCRC社區(qū)

（一）何謂CCRC社區(qū)

CCRC社區(qū)（Continuing Care Retirement Community）是一種復(fù)合式的老年社區(qū)。它起源于美國(guó)教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有一百多年的歷史。20世紀(jì)90年代，國(guó)際社會(huì)針對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)各種老年照料服務(wù)機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目相互分割，使老年人在健康狀況和生活自理能力逐步下降的過(guò)程中不得不經(jīng)常變更養(yǎng)老場(chǎng)所的狀況，對(duì)CCRC的理念進(jìn)行了詮釋――持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC），是指根據(jù)老年人的身體和心理狀況變化，為老年人提供自理、介助和介護(hù)一體化居住和護(hù)理服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

CCRC主要采用居家式的自主養(yǎng)老方式，其核心理念是為入住的老人提供三種服務(wù)形式：獨(dú)立生活服務(wù)、輔助生活服務(wù)和護(hù)理生活服務(wù)。入住老人隨著年齡的增長(zhǎng)與生理的需要，逐漸從獨(dú)立生活轉(zhuǎn)為輔助生活，最后轉(zhuǎn)入護(hù)理生活階段。所有的服務(wù)內(nèi)容都是由入住者根據(jù)自身?xiàng)l件進(jìn)行自由選擇。由此可見(jiàn)， CCRC的理念為“原居養(yǎng)老”，由于其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了老年生活的各個(gè)部分，兼顧衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)照、自我價(jià)值再實(shí)現(xiàn)和社會(huì)生活各方面的需求，因此老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的醫(yī)療、護(hù)理和照料服務(wù)。

（二）CCRC社區(qū)的優(yōu)勢(shì)

1.可以提供完備的健康照護(hù)服務(wù)。多數(shù)老年人選擇進(jìn)入CCRC的重要理由，是因?yàn)樵贑CRC社區(qū)可以得到長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)。CCRC社區(qū)針對(duì)老年人的生理特點(diǎn)布置智能化的設(shè)施，社區(qū)給老人建立健康檔案，派出醫(yī)護(hù)人員定期入戶巡診，根據(jù)身體狀況為每位老人做出健康評(píng)估，并且針對(duì)老年人需求提供不同類型的支持，主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護(hù)理、住房改善、長(zhǎng)短期照護(hù)機(jī)構(gòu)、特殊房屋和活動(dòng)場(chǎng)所等等。

2.可以提高生活質(zhì)量。除了對(duì)健康方面有益之外，CCRC能改善生活質(zhì)量，提供各式各樣活動(dòng)與社交達(dá)到居民的自我實(shí)現(xiàn)，減少老人被孤立感及沮喪感。CCRC社區(qū)能充分利用各類休閑娛樂(lè)、康體健身設(shè)施實(shí)現(xiàn)健康向上的生活情趣，促進(jìn)居民對(duì)社區(qū)的歸屬感和家庭感。有的老年社區(qū)還為年輕家庭提供適合的居所，實(shí)現(xiàn)各年齡階層的混合居住，既為兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人群廣泛的接觸中，獲得充實(shí)與滿足。

3.可以獲得連續(xù)性的照顧。CCRC社區(qū)提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動(dòng)，不會(huì)因?yàn)榻】禒顩r衰退而必須遷出社區(qū)，重新去適應(yīng)陌生地區(qū)。老人們可以在社區(qū)里購(gòu)房定居也可以租房居住，房屋有高中低檔之別，分為無(wú)陪護(hù)型、陪護(hù)型、特護(hù)型等不同的類型，能滿足不同年齡、財(cái)力層次老人的需求。

可見(jiàn)， CCRC社區(qū)不僅是技術(shù)、房子，更是一種有活力的養(yǎng)老生活方式。美國(guó)一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，在CCRC養(yǎng)老社區(qū)，由于具備了專業(yè)化的老年醫(yī)療保障服務(wù)，社區(qū)居民的壽命，往往較社會(huì)平均水平高出8歲至10歲，同時(shí)醫(yī)療保健支出減少30%。至今，美國(guó)全國(guó)共有超過(guò)2100個(gè)CCRC，總共照顧約 62.5萬(wàn)退休老人，其增長(zhǎng)速度比養(yǎng)老院和輔助生活機(jī)構(gòu)的總和都要高。

二、我國(guó)發(fā)展CCRC社區(qū)的必要性

我國(guó)目前主要有家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三種養(yǎng)老方式。家庭養(yǎng)老仍為我國(guó)目前最主要的養(yǎng)老方式。但有關(guān)調(diào)查顯示，中國(guó)65歲以上老年人身邊無(wú)子女，獨(dú)處的占36.6%；喪偶率為57%，女性高達(dá)78.2%；喪失生活自理能力的占45%，家庭養(yǎng)老面臨子女“空巢”、缺乏專業(yè)照料的問(wèn)題。同時(shí)由于計(jì)劃生育政策的后發(fā)效應(yīng)，我國(guó)一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四位老人的現(xiàn)象已經(jīng)較為普遍，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化。依靠定點(diǎn)服務(wù)的社區(qū)養(yǎng)老則普遍由家政公司轉(zhuǎn)型或“兼職”，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)老年人的生理、心理等多方面需求了解不夠，影響了養(yǎng)老服務(wù)的水平和質(zhì)量。服務(wù)方式也比較單一，難以為老年人提供方便、快捷、周到的社會(huì)服務(wù)。再就是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，往往近乎囚禁的把老人固定在一棟樓或者一個(gè)門禁森嚴(yán)的小院里，空間狹小，生活不便。而且還存在公辦養(yǎng)老院資源奇缺住不進(jìn)，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)格奇高住不起的問(wèn)題。

在我國(guó)，考慮到家庭養(yǎng)老功能的日益衰弱和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的力不從心，及多數(shù)老年人處于經(jīng)濟(jì)和情感上的原因不愿離開(kāi)熟悉的社區(qū)環(huán)境，加上如今人們住房水平的提高，老人們有了較好的住家環(huán)境，則希望在家里而不是在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接受服務(wù)，居家養(yǎng)老便應(yīng)運(yùn)而生。但從生活質(zhì)量的角度而言，目前我國(guó)居家養(yǎng)老服務(wù)僅能滿足老年人吃穿住行等最基本的生存需要，對(duì)老年人生活質(zhì)量的更高層面，如健康照護(hù)、生活滿意度、精神生活和奉獻(xiàn)社會(huì)等方面的需求難以顧及。而CCRC復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，恰好解決了單一養(yǎng)老模式無(wú)法解決的難題。CCRC養(yǎng)老社區(qū)集合了家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三方面優(yōu)點(diǎn)，是當(dāng)今全世界公認(rèn)最理想的養(yǎng)老生活模式。

三、我國(guó)發(fā)展CCRC社區(qū)面臨的機(jī)遇

（一）城市老年群體已擁有一定的消費(fèi)能力，存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求

在未來(lái)的近半個(gè)世紀(jì)中，我國(guó)老年人口將一直呈迅速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。龐大的老年人群以及未來(lái)數(shù)十年不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，決定了老年人消費(fèi)群體將支撐起一個(gè)龐大的老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的一份調(diào)查，我國(guó)城市老人中有42.8%的人擁有存款。每年老年人的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助可達(dá)3000億元至4000億元，此外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，僅退休金一項(xiàng)到2020年將增加到28145億元，2030年可達(dá)73219億元。零點(diǎn)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場(chǎng)上能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。也就是說(shuō)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快的地區(qū)，已經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求。

（二）整個(gè)供給市場(chǎng)處于發(fā)展初期階段，市場(chǎng)供給存在缺失

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，雖然20世紀(jì)80年代開(kāi)始在國(guó)內(nèi)興起，但主要局限在養(yǎng)老設(shè)施方面，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。同時(shí)，養(yǎng)老設(shè)施多數(shù)還是機(jī)構(gòu)、政府投資，市場(chǎng)化程度較低然。目前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所能容納的人數(shù)只占老年人口的0.8%，落后于發(fā)達(dá)國(guó)家3%的比例。 根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)老年用品市場(chǎng)的年消費(fèi)能力已經(jīng)達(dá)到了4000億元。但是我國(guó)所有老年用品生產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品尚不足1000億元，滿足需求相差甚遠(yuǎn)，市場(chǎng)供給存在缺失。

（三）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，國(guó)家正加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度

2011年2月，民政部了《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見(jiàn)稿）。 該規(guī)劃中指出未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系“，并明確鼓勵(lì)社會(huì)興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要建立與政府養(yǎng)老配套的高端養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，”要以社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)，通過(guò)新建、改擴(kuò)建和購(gòu)置，改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件。國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持具體體現(xiàn)在對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)稅收上的優(yōu)惠，比如國(guó)務(wù)院和民政部門相繼出臺(tái)減免養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稅收以及鼓勵(lì)采取獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”的政策與文件。

四、我國(guó)發(fā)展CCRC社區(qū)面臨的挑戰(zhàn)

（一）價(jià)格昂貴，面臨曲高和寡的局面

雖然CCRC能夠?yàn)槔先颂峁┮粋€(gè)幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但這種心靈的寧?kù)o卻來(lái)之不易。根據(jù)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)及護(hù)理行業(yè)投資中心（NIC）的調(diào)查數(shù)據(jù)，CCRC的入住費(fèi)用一般從2萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元不等，平均為25萬(wàn)美元。這僅僅是一張進(jìn)入CCRC的門票。如果一位老人獨(dú)立生活15年，每月支付2000美元，加上入住時(shí)一次性支付的費(fèi)用，從入住到去世，在CCRC花費(fèi)的總費(fèi)用會(huì)在60萬(wàn)美元左右。

CCRC養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性弱，如果沒(méi)有長(zhǎng)期政策和資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。在目前盈利模式并不清楚的情況，我國(guó)很多社會(huì)資本進(jìn)入CCRC時(shí)不約而同地選擇了 “高端”路線，月均支出動(dòng)輒上萬(wàn)元。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，中國(guó)家庭年收入超過(guò) 150 萬(wàn)的老年人口為 1020 萬(wàn)， 同時(shí)我國(guó)目前步入70歲的老人多是“50”前的。曾在歐美各國(guó)研究養(yǎng)老行業(yè)多年的清華大學(xué)博士王勤指出，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。這是很多CCRC運(yùn)營(yíng)商無(wú)法盈利的一個(gè)重要原因。

（二）資源缺乏，醫(yī)療問(wèn)題難解決

目前，國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)多數(shù)沒(méi)有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個(gè)醫(yī)院進(jìn)行合作，開(kāi)辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求，并且社區(qū)內(nèi)護(hù)理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作。這與美國(guó)的情況相去甚遠(yuǎn)。在CCRC社區(qū)都有專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)對(duì)老年人進(jìn)行長(zhǎng)期持續(xù)的檢測(cè)。而中國(guó)不僅醫(yī)療資源、 資源總體供應(yīng)不足，其分布也不均衡， 好的醫(yī)療資源大部分集中在大城市和大醫(yī)院。

（三）管理難度大，缺乏行業(yè)準(zhǔn)入和服務(wù)監(jiān)管

一方面CCRC是一項(xiàng)復(fù)雜的事業(yè)，不僅要整合各項(xiàng)老人所需的資源，還需及時(shí)提供各項(xiàng)橫跨生活和醫(yī)療層面的服務(wù)，因此管理起來(lái)并不容易。同時(shí)對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性，許多進(jìn)入CCRC的企業(yè)也理解不到位?！澳苡臋C(jī)構(gòu)的共同點(diǎn)有：設(shè)施設(shè)置不是大而全，而是能靈活利用空間和服務(wù)專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術(shù)，而是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這是很重要的?！?清華大學(xué)博士王勤說(shuō)，人才不足是目前發(fā)展CCRC遇到的瓶頸之一。

另一方面，CCRC主要是依賴社會(huì)資本發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)行業(yè)準(zhǔn)入和服務(wù)的監(jiān)管，如在美國(guó)的康涅狄格州規(guī)定一個(gè)CCRC機(jī)構(gòu)必須在該州有兩個(gè)以上的設(shè)施；要建立“業(yè)主”的管理委員會(huì)，參與社區(qū)管理；并且要對(duì)CCRC的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審查等。但CCRC在我國(guó)還處于起步階段，還缺乏行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的監(jiān)管部門，這嚴(yán)重制約了CCRC在我國(guó)的發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

CCRC養(yǎng)老社區(qū)居住模式能給我國(guó)老人在養(yǎng)老居住模式上更多一種選擇，也體現(xiàn)了老人養(yǎng)老居住模式多樣化的需求，其優(yōu)勢(shì)在于它的著力點(diǎn)以及未來(lái)的前景。隨著人們居住消費(fèi)觀念的不斷改變，政府、運(yùn)營(yíng)商、投資人等通過(guò)實(shí)踐不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，形成具有我國(guó)特色的CCRC養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)思路，才能更好地滿足老年人的居住需求。

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篇10

在需求和資金的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的發(fā)展空間。分析人士認(rèn)為，中國(guó)養(yǎng)生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經(jīng)看到這個(gè)商機(jī)并有所行動(dòng)，萬(wàn)科、綠城、保利等房企先后加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)吸引眾多商家眼光

據(jù)第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó)60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國(guó)已成為世界上唯一一個(gè)60歲以上老年人口數(shù)接近2億大關(guān)的國(guó)家，我國(guó)通常所說(shuō)的空巢老人也達(dá)到了6200萬(wàn)。隨著我國(guó)“老齡化”社會(huì)加速逼近，被熱捧的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎遠(yuǎn)看不到頭的當(dāng)下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道，部分開(kāi)發(fā)商已嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)

據(jù)了解，早在2010年，地產(chǎn)大佬萬(wàn)科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。

今年8月13日，萬(wàn)科又與長(zhǎng)春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)科集團(tuán)將投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總體占地面積100萬(wàn)平米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。這并非萬(wàn)科首次涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

無(wú)獨(dú)有偶，正在熱銷的遠(yuǎn)洋天著也推出了養(yǎng)老地產(chǎn)，其中規(guī)劃了6000多平米的高端養(yǎng)老項(xiàng)目。今年9月22日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明更與美國(guó)Emeritus集團(tuán)董事局主席DAN BATY進(jìn)行洽談，就中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進(jìn)行深度溝通。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士公開(kāi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊已正式納入公司開(kāi)發(fā)日程，未來(lái)10年當(dāng)中，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

9月10日，綠城中國(guó)董事局主席宋衛(wèi)平公開(kāi)表示，將試水養(yǎng)老地產(chǎn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)難度大，利潤(rùn)可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”，不過(guò)，宋衛(wèi)平非常看好這一領(lǐng)域的未來(lái)發(fā)展前景。

此外，包括保利、首創(chuàng)置業(yè)、華潤(rùn)置業(yè)等房企，也一直在探索養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，傳統(tǒng)的單一住宅開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)面臨經(jīng)營(yíng)困境，房企開(kāi)始謀求在文化、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的突破，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企關(guān)注的新戰(zhàn)場(chǎng)。

同時(shí)，中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)吸引了諸多商家的眼球。而保險(xiǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)就是一個(gè)鮮明的例子。中國(guó)平安保險(xiǎn)計(jì)劃投資170億元建設(shè)首個(gè)“養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區(qū)”；泰康人壽正式推出了國(guó)內(nèi)第+保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”……險(xiǎn)企涉足房地產(chǎn)行業(yè)，顯而易見(jiàn)的是他們的資金優(yōu)勢(shì)，這也無(wú)形中催生了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，使得更多的商家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)躍躍欲試。近3年來(lái)險(xiǎn)企共投資了500多億進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)，60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。

受計(jì)劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“4-2-1”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開(kāi)始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生。還有重要原因是，有調(diào)查顯示，21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難?，F(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來(lái)不小的影響，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來(lái)越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起的老人來(lái)說(shuō)，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。

除此之外，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說(shuō)，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。目前，中國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，床位266.2萬(wàn)張，收養(yǎng)各類人員210.9萬(wàn)人。但是專業(yè)人士分析說(shuō)，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%至3%的水平。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，有業(yè)內(nèi)人士表示：“未來(lái)中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是一個(gè)非常有效益的產(chǎn)業(yè)?！睂?shí)際上，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，和商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等主題地產(chǎn)一樣，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。但房企在進(jìn)入之前，一定要做足珈果，做好市場(chǎng)調(diào)研和專業(yè)準(zhǔn)備，這一點(diǎn)非常重要。

發(fā)展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為“摸著石頭過(guò)河”。

“老地產(chǎn)的配套是個(gè)相當(dāng)龐大的體系，配套問(wèn)題由開(kāi)發(fā)公司自己解決，確實(shí)有點(diǎn)為難，其醫(yī)療行業(yè)應(yīng)該由解決配套方管理。”談到目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與瓶頸，一開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完全是兩回事?？块_(kāi)發(fā)公司配置全部配套，也是難為開(kāi)發(fā)公司了！只有險(xiǎn)資等單位開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有先天優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，多頭管理，包括養(yǎng)老專業(yè)人員的培訓(xùn)與標(biāo)準(zhǔn)確定，幾個(gè)部門都在爭(zhēng)奪。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問(wèn)題更是影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的大障礙。近年來(lái)，地價(jià)漲幅驚人，而商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都建在國(guó)有出讓土地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域中沒(méi)有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地只能以招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期投入中的土地成本非常高。有開(kāi)發(fā)商表示，土地的價(jià)格是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

從事研究養(yǎng)老地產(chǎn)多年的人士指出，用地成本高、用地性質(zhì)不明確是社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一道高門檻。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒(méi)有明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過(guò)正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒(méi)有區(qū)別，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高、回報(bào)低讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。

高土地成本的養(yǎng)老項(xiàng)目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷售，而做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)要做醫(yī)院，還要做養(yǎng)老的配套設(shè)施，且價(jià)錢不能太高，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)壓力加大，持續(xù)發(fā)展也面臨問(wèn)題。

由于目前沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策，一直以來(lái)，業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁制定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地的相關(guān)優(yōu)惠政策。然而，因擔(dān)心養(yǎng)老項(xiàng)目成為拿地的幌子，政府的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，一方面又要預(yù)防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)?！眹?guó)內(nèi)某養(yǎng)老雜志的人士表示，一些開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產(chǎn)的模式營(yíng)運(yùn)，將建好的房屋出售的情況也確實(shí)存在。