導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金的貸款計算方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、公積金貸款額度計算方法可按照還貸能力計算。

計算公式：［（借款人月工資總額＋借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)－借款人現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額］×貸款期限（月）。

2、公積金貸款額度計算可按使用配偶額度。

計算公式：［（夫妻雙方月工資總額＋夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)－夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額］×貸款期限（月）。其中還貸能力系數(shù)為40％，月工資總額＝公積金月繳額÷（單位繳存比例＋個人繳存比例）。

3、公積金貸款額度計算可按照房屋價格計算的貸款額度。

計算公式為：貸款額度＝房屋價格×貸款成數(shù)。

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關(guān)鍵詞：住房公積金 財務(wù)核算 現(xiàn)狀 措施

一、新形勢下住房公積金財務(wù)核算現(xiàn)狀

（一）抵債資產(chǎn)管理缺乏規(guī)范性

盡管《住房公積金管理條例》頒布后，公積金單位按規(guī)定清收了建設(shè)項目貸款和單位貸款的大部分貨幣性資金，但對于不動產(chǎn)抵押，因其變現(xiàn)可能需要較長時間或變現(xiàn)能力較差而無法及時變現(xiàn)，使得這部分資產(chǎn)難以核算。而同時，近兩三年各地不斷增加住房公積金貸款擔(dān)保方式，提高貸款額度，延長貸款年限，2015年全國住房公積金個貸率已達80.80%，房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險日益加大。而對于收回的抵債資產(chǎn)如何進行會計核算，目前沒有規(guī)定，有的隨意增設(shè)“固定資產(chǎn)”科目、有的在“其他應(yīng)收款”科目予以處理，缺乏規(guī)范性的會計核算方式，影響財務(wù)管理效率。

（二）應(yīng)收與應(yīng)付利息核算問題有待統(tǒng)一

公積金會計核算辦法對應(yīng)收定期存款利息、應(yīng)付職工住房公積金利息核算基礎(chǔ)沒有進行統(tǒng)一，有采用權(quán)責(zé)發(fā)生制也有采用收付實現(xiàn)制。兩種記錄方式讓住房公積金管理中心與其分支機構(gòu)之間財務(wù)賬目難以統(tǒng)一；對會計年度所產(chǎn)生的資產(chǎn)總額有較大的影響；再加上內(nèi)部審計制度不健全，監(jiān)管不力，管理中心與其分支機構(gòu)為了增加或減少增值收益而隨意計提應(yīng)收、應(yīng)付利息，使得資產(chǎn)負債表、增值收益表、增值收益分配表的有關(guān)數(shù)據(jù)不具有可比性，還使得本地與其他各地也無可比性。

（三）相關(guān)結(jié)算費用缺乏統(tǒng)一性

公積金會計核算辦法對“業(yè)務(wù)支出”會計科目只設(shè)置了“住房公積金利息支出”、“住房公積金歸集手續(xù)費支出”和“委托貸款手續(xù)費支出”三個明細科目，但這三個明細科目在實際工作中，遠遠無法準確列支其他結(jié)算費用，比如網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬費、賬戶維護費及支票工本費等，對于這些費用，實際工作中往往是直接通過銀行賬戶進行劃扣，還有的是用現(xiàn)金支付，但在記錄時，卻沒有統(tǒng)一的記錄方法，有的記入業(yè)務(wù)支出，有的是在管理費用賬戶中進行開支，雖然數(shù)額不大，但最終影響增值收益、增值收益分配及經(jīng)費開支，給單位的財務(wù)賬目造成了一定的混亂。

二、新形勢下住房公積金財務(wù)核算改善措施

（一）規(guī)范抵債資產(chǎn)管理，確保資產(chǎn)完好無損

對于抵債資產(chǎn)的管理，建議設(shè)置“抵債資產(chǎn)備查簿”（備查簿附后），實行表外核算，暫不做賬務(wù)處理，并在資產(chǎn)負債表附注中進行說明“逾期貸款中其中有多少為抵債資產(chǎn)”，待資產(chǎn)變現(xiàn)后再根據(jù)公積金會計核算辦法做相應(yīng)的賬務(wù)處理。單位在收到抵債資產(chǎn)后，應(yīng)進行登記，派專人保管資產(chǎn)，資產(chǎn)登記及保管實行分人管理，不定期核實資產(chǎn)，保證資產(chǎn)無毀損，并及時聯(lián)系相關(guān)部門做好資產(chǎn)變現(xiàn)工作，使貸款資金落實到位。

抵債資產(chǎn)備查簿

（二）統(tǒng)一應(yīng)收與應(yīng)付利息核算方法，符合會計信息質(zhì)量要求

為統(tǒng)一公積金會計核算辦法，便于為報表使用者提供更為確切的數(shù)字，會計核算基礎(chǔ)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，并按半年計提應(yīng)收、應(yīng)付利息，符合謹慎性原則要求。公積金會計核算辦法對國家債券在到期收回本息或按規(guī)定轉(zhuǎn)讓時，按實際收到的利息確認收入，對于定期存款利息無規(guī)定，兩者都應(yīng)按實質(zhì)重于形式原則要求計提利息，對于一年期以上的每筆國家債券及定期存款應(yīng)按實際天數(shù)計算計提應(yīng)收利息，在“應(yīng)收利息”科目下增設(shè)“應(yīng)收定期存款利息”、“應(yīng)收國債利息”，計提時借記“應(yīng)收利息―應(yīng)收國債利息”、“應(yīng)收利息―應(yīng)收定期存款利息”，貸記“業(yè)務(wù)收入-國家債券利息收入”、“業(yè)務(wù)收入-住房公積金利息收入”，并設(shè)置“國家債券利息備查簿”和“定期存款利息備查簿”（模板附后），為防止多提或少提利息，而導(dǎo)致虛減虛增增值收益，必須設(shè)置“累計計提”和“到期利息”兩欄進行核對。對于應(yīng)付職工住房公積金利息，因會計年度與住房公積金結(jié)息年度不一致而產(chǎn)生的應(yīng)付職工住房公積金利息，按上一結(jié)息年度總額的50%加7月1日至12月31日同比歸集增長額所產(chǎn)生的活期利息之和預(yù)提。

對相關(guān)結(jié)算費用缺乏統(tǒng)一性問題，建議在“業(yè)務(wù)支出”科目下，增設(shè)“其他支出”二級明細，用于核算公積金賬戶的維護費、跨行匯款手續(xù)費、支票工本費、訴訟費、執(zhí)行費、保全費、評估費、拍賣費、律師費等費用。對該項費用借記“業(yè)務(wù)支出-其他支出”，貸記“住房公積金存款”。

三、結(jié)束語

住房公積金單位所下轄的分中心及管理部較多，在財務(wù)核算方面難免存在不盡統(tǒng)一之處，本文主要分析了抵債資產(chǎn)管理、應(yīng)收與應(yīng)付利息核算、相關(guān)結(jié)算費用問題，并對這些問題提出了相應(yīng)的解決辦法，要解決這些問題，還需要單位制定相關(guān)財務(wù)核算辦法，并按制度嚴格執(zhí)行，這樣中心與分支機構(gòu)才能實行“統(tǒng)一規(guī)章制度、進行統(tǒng)一核算”，財務(wù)報表數(shù)字才能真實反映財務(wù)狀況及經(jīng)營結(jié)果，并具有可比性。但要根本解決這些問題，還須國家盡快修訂《住房公積金財務(wù)管理辦法》和《住房公積金會計核算辦法》，規(guī)范住房公積金資金運作，加強財務(wù)核算和監(jiān)督，保障資金安全和保值增值。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：河北??；住房公積金；模糊數(shù)學(xué)；公積金貸款資產(chǎn)證券化

1河北省住房公積金資金使用現(xiàn)狀

近年來，隨著我國商品房價格高漲，通過貸款購房成為購房者必不可少的方式。并且由于住房公積金貸款利率較低，公積金貸款成為購房者的首選。因此，保證公積金貸款資金充足，公積金資金供需均衡極為重要。

1.1住房公積金資金供給現(xiàn)狀

近年來，國家重視對于企業(yè)職工收益的保護，要求企業(yè)為職工繳納五險一金，住房公積金繳納數(shù)量大幅上漲。2016年，河北省住房公積金實繳單位59731家，實繳職工487.42萬人，當年公積金繳存額493.28億元，同比增長10.93%。截至2016年底，河北省公積金繳存總額3308.14億元，繳存余額1544.21億元，分別比上年增長17.52%和14.09%。

1.2住房公積金資金需求現(xiàn)狀

住房公積金的資金需要主要集中于兩個方面，一個是職工公積金的提取，另一個是繳存職工購房貸款。2016年，河北省公積金提取額為302.53億元，同比降低27.22%。占2016年繳存額的比率為61.33%，比上年同期減少32.15個百分點。截至2016年底，河北省提取總額1763.93億元，同比增長20.7%。隨著2016、2017年河北省房價的高漲，公積金個人住房貸款資金需要量大幅上漲。2016年，公積金管理中心發(fā)放個人住房貸款11.05萬筆368.99億元，同比增長3.54%、21.27%。截至2016年底，累計發(fā)放個人住房貸款85.93萬筆1842.99億元，貸款余額1246.93億元，同比分別增長14.65%、25.03%、24.45%。個人住房貸款率為80.74%，比上年同期增加6.72個百分點。

1.3住房公積金資金供需不均衡

隨著河北省房價高速上漲，繳存職工購房時對于貸款的需要日益增加，導(dǎo)致公積金出現(xiàn)資金需求過旺，資金供給不足的情況。2016年，河北省住房公積金個人住房貸款發(fā)放額、住房消費提取額等各項資金支出總額占當年公積金繳存額的119.96%。2015年公積金資金支出總額與當年繳存額的比率為141.77%。最近兩年河北省公積金資金需求額均超過當年的資金供給額，只能通過使用之前年度累計的繳存資金保證公積金資金需求，出現(xiàn)嚴重的超支現(xiàn)象，公積金資金供需不均衡，增加公積金資金的供給就成為解決繳存職工購房難題的主要手段。

2增加住房公積金資金供給額的途徑

2.1擴大住房公積金資金來源，以增加可貸款資金額

增加住房公積金資金的供給，提供更多的公積金貸款資金，最直接的方法就是擴大住房公積金資金來源，能收取更多的公積金資金。公積金資金數(shù)量取決于兩個方面，第一個因素是繳存職工數(shù)量，提高公積金繳存職工數(shù)量就需要拓寬住房公積金繳存職工覆蓋面；第二個因素是每個繳存職工的繳存數(shù)額，該因素又由住房公積金繳存比例決定。2.1.1拓寬住房公積金繳存職工覆蓋面拓寬公積金繳存職工覆蓋面，讓更多的企業(yè)繳納職工住房公積金，毫無疑問能增加繳存職工數(shù)量，從而增加公積金資金來源，提高公積金貸款儲備，使公積金資金供需趨于平衡。但是，河北省住房公積金繳存工作進展迅速，近幾年繳存職工覆蓋面較廣，大部分企業(yè)能保證按時繳納職工住房公積金。2015年河北省全年實際繳存公積金單位58346家，實繳職工497.34萬人，占全省2015年城鎮(zhèn)就業(yè)人口643.65萬人的77.27%。當年新開戶單位3479家,新開戶職工30.40萬人，凈增單位236家，凈增職工9.21萬人，繳存444.66億元，同比增長14.62%。2016年，河北省全年實際繳存公積金單位59731家，新開戶單位4494家，凈增單位1385家；實繳職工487.42萬人，新開戶職工38.17萬人，凈減少職工9.92萬人；當年繳存額493.28億元，同比增長10.93%?；诖?，河北省拓寬住房公積金繳存職工覆蓋面的可操作空間不大。2.1.2提高住房公積金繳存比例我國住房公積金繳存辦法規(guī)定單位和職工每月最低繳存比例為上年平均工資的5%，最高繳存比例原則上不高于12%，單位和職工繳存的公積金均歸職工所有。通過提高住房公積金繳存比例，每月職工和單位需要繳納的公積金數(shù)額增加，可以有效地增加公積金的資金來源。適當?shù)靥岣吖e金繳存比例，可以有效地提高職工的福利。但是，公積金也是企業(yè)薪酬成本中很重要的一部分，過高地設(shè)計公積金繳存比例，會增加企業(yè)的成本負擔(dān)。尤其，最近我國經(jīng)濟增長速度放緩，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，企業(yè)利潤空間壓縮。此時，大幅增加企業(yè)公積金繳存金額，無形中進一步增加了企業(yè)財務(wù)壓力。因此，與拓寬公積金繳存職工覆蓋面相同，提高住房公積金繳存比例雖然能夠直接、行之有效地增加公積金資金來源，但是可提高的幅度有限。

2.2住房公積金貸款資產(chǎn)證券化，以增強資金的流動性

引用美國證券交易委員會的定義：資產(chǎn)證券化是將不流通的存量資產(chǎn)和可預(yù)見的未來收入構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為資本市場上可銷售和流通的金融產(chǎn)品的過程。住房公積金貸款資產(chǎn)證券化是公積金管理中心將公積金貸款作為一項資產(chǎn)，以公積金貸款未來可收回的利息和本金作為交換，在市場向中介結(jié)構(gòu)出售公積金貸款以換取資金，再將換得的資金貸給需要的公積金繳存職工的方式。此種方式將原本已經(jīng)貸出資金形成的未來長期應(yīng)收現(xiàn)金流提前收回，增加了資金使用的次數(shù)和效率，提高了資金使用的流動性，從而間接完成了增加公積金資金供給的目的。住房公積金貸款資產(chǎn)證券化提高了公積金繳存資金的使用效率，但是也存在一定弊端。首先，公積金貸款證券化對投資者吸引力較低。公積金貸款違約率較低，以河北省為例，截至2016年底河北省逾期個人住房貸款1229.18萬元，個人住房貸款逾期率0.1‰。公積金貸款違約率低可以吸引較多的投資者，但是公積金也存在“低存低貸”的特點，公積金5年期以上貸款利率為3.25%，比同期商業(yè)銀行貸款利率低1.65個百分點，低利率對應(yīng)著低收益，證券化對投資者的吸引力有待商榷；其次，公積金貸款證券化存在定價難的問題。以怎樣的價格出售公積金貸款資產(chǎn)是證券化中的難點，價格定的過高吸引不到投資者，無法保證資金的回流；價格定的過低無法達到公積金資金供給的最大化，有損繳存職工的利益。

2.3促進公積金貸款的提前償還，以加速資金的周轉(zhuǎn)

增加公積金資金供給的第三種途徑是采用激勵方法促進公積金貸款資金的提前償還，以加速資金的周轉(zhuǎn)?？梢圆捎迷黾淤J款利率等級的方式，現(xiàn)在公積金貸款利率按照五年期為界限分為兩檔，5年以下貸款利率為2.75%，5年以上貸款利率全部為3.25%?？梢詫①J款利率按照貸款時間長短進行細分，設(shè)計更多的檔次。比如：5年至10年期公積金貸款利率為3.25%，10年以上每增加5年貸款期，貸款利率相應(yīng)增加一定幅度，以促進貸款者盡早償還資金。上述方法可以在一定程度上加速資金收回，增加公積金資金供給，但是同樣存在一定弊端。最重要的是增加了貸款者的負擔(dān)，現(xiàn)在我國房價急劇上漲，大部分購房的繳存職工需要申請公積金貸款支付購房款，增加貸款利率，必然使未購房者經(jīng)濟狀況雪上加霜。綜上所述，以上三種方法可以通過不同影響因素在增加公積金資金供給上起到顯著的作用，有利于公積金資金供需平衡，可以為更多的繳存職工提供公積金貸款。但是三種方法都存在弊端，需要從三種方法中選擇弊端最小的最佳方案。

3基于模糊數(shù)學(xué)的三種途徑的選擇

提高住房公積金資金供給存在上述三種途徑四種具體方法，D1：擴大公積金繳存職工覆蓋面；D2：提高公積金繳存比例；D3：公積金貸款資產(chǎn)證券化；D4：促進公積金貸款提前償還。由于增加公積金資金供給量的三種途徑各有優(yōu)劣，無法直接選擇最佳方案。本文采用專家調(diào)查法，選擇影響方案確定的相關(guān)因素，并請專家對三個方案按照影響因素進行打分，從而把三個方案的優(yōu)劣勢定量化；再利用模糊數(shù)學(xué)的方法建立模糊關(guān)系矩陣確定每個影響因素的影響程度。根據(jù)每個因素的得分以及權(quán)重分別計算三個方案的期望值，選擇出最優(yōu)的備選方案，以期望保證繳存職工的利益最大化。

3.1確定方案選擇的評價指標體系

3.1.1方案操作難度無論采用哪種方案都要求在全國建立統(tǒng)一的法律結(jié)構(gòu)和操作流程，比如：第一個方案中公積金繳存比例提高多少？第二個方案中證券化資產(chǎn)的選擇以及資產(chǎn)定價；第三個方案中各償還期限下貸款利率的確定等問，每一個問題的結(jié)果都需要符合全國大部分地區(qū)現(xiàn)狀并具有可行性。明確這些問題具體操作流程的難度是首先需要考慮的第一個因素。規(guī)章制度和操作流程確定越容易，操作難度越低，方案越好。3.1.2公積金管理中心的管理成本每個方案的操作流程確定下來之后，需要各公積金管理中心執(zhí)行，執(zhí)行過程中發(fā)生的相關(guān)成本為該方案的管理成本，包括新增加管理人員的薪酬成本、新增加業(yè)務(wù)的核算成本等。各中心新增加的管理成本越低，方案越有利。3.1.3風(fēng)險各方案在執(zhí)行過程中會存在不同程度的不確定性，比如：第一個方案中未來實繳企業(yè)和實繳職工數(shù)量是否會下降？第二個方案中是否能吸引到足夠的投資者，出售貸款資產(chǎn)后是否會出現(xiàn)違約風(fēng)險等情況。方案的不確定性越小，風(fēng)險越小，方案越有利。3.1.4企業(yè)負擔(dān)各方案在執(zhí)行過程中，對企業(yè)存在的影響是需要考慮的重要因素。近年來，國家經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，實體經(jīng)濟生存環(huán)境惡劣，國家提出降低企業(yè)非稅費負擔(dān)。住房公積金作為“五險一金”中的重要組成部分，直接影響了企業(yè)的職工薪酬成本。方案導(dǎo)致的新增企業(yè)費用負擔(dān)越小越有利。3.1.5繳存職工利益住房公積金是在商品房改革后，為了幫助繳存職工購買住房而出臺的政策，是為廣大繳存職工服務(wù)的。因此，每一個方案的選擇都應(yīng)該以繳存職工的利益為優(yōu)。能夠使繳存職工的利益最大化也是方案選擇的重要影響因素。3.1.6公積金資金供給增加程度為了解決住房公積金資金供需不均衡狀態(tài)，需要增加公積金資金供給。哪個方案能夠使公積金資金增加更多，哪個方案越有利。最終，確定了影響方案選擇的因素集A：U=（操作難度，管理成本，風(fēng)險，企業(yè)負擔(dān)，繳存職工利益，增加程度）。以及四個方案所構(gòu)成的判斷集V=（V1，V2，V3，V4）。

3.2確定四個方案的評價指標分值

權(quán)數(shù)集用專家調(diào)查法確定其權(quán)數(shù)值,采用問卷方式對選定的一組專家進行意見征詢，經(jīng)過反復(fù)幾輪的征詢，使專家意見趨于一致，從而得到對未來的預(yù)測結(jié)果。3.2.1專家選擇為了使結(jié)果更合理和可信，共選取100名專家進行意見征詢。選取的專家要求具備住房公積金實務(wù)或管理的相關(guān)專業(yè)知識，有相關(guān)工作經(jīng)歷且工作經(jīng)驗在五年以上；同時專家不同的單位、地區(qū)、經(jīng)歷、年齡結(jié)構(gòu)等在選擇時也有一定的比例；專家必須具有應(yīng)答調(diào)查的時間和責(zé)任感。最終，確定100名專家包括建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司專家5名，河北省住房公積金監(jiān)管辦專家7名，河北省各市公積金管理中心專家42名，外省公積金監(jiān)管辦專家15名，大學(xué)相關(guān)專業(yè)教授21名，銀行金融機構(gòu)專家10名。3.2.2調(diào)查問卷設(shè)計及收回根據(jù)評級指標設(shè)計調(diào)查問卷，要求各位專家按照1-10分共10個等級對四個方案的六個評價指標打分。指標最高分為10分，最低分為1分。共發(fā)放100份調(diào)查問卷，收回87份，回收率87%。3.2.3確定評價指標分值收到問卷后，將87位專家的各評價指標分值計算算術(shù)平均，得到了四個方案的評價指標值.

3.3確定各指標隸屬度

隸屬度的確定采用較簡單的核算方法，將同一項指標中得分最低的方案指標值設(shè)定為0，得分最高的方案指標值設(shè)定為1，建立區(qū)間[0，1]，然后將各項評價指標的實際數(shù)據(jù)映射到對應(yīng)的區(qū)間上得到各項指標的隸屬度。

3.4確定各評價指標的權(quán)重

每個評價指標的側(cè)重點不同，影響程度也不同，需要為每個指標賦予不同的權(quán)重，用wi表示。得到U上的一個模糊子集W=（w1，w2，…，w6），并且每個指標權(quán)重之和為1。6i=1Σwi=1邀請各位專家對各評價指標進行重要性排序，最重要的評價指標賦予最高分6分，重要性最低的評價指標賦予最低分1分，以此類推，得出評分總和為21。計算時考慮到專家人數(shù)的影響，先將87位專家對某項評價指標的分值求和作為分子，將上述分值總和21和與專家人數(shù)的乘積87作為分母，計算出各項評價指標的權(quán)重，得出模糊子集：W=（0.14，0.12，0.19，0.17，0.16，0.22）。

3.5確定四個方案的分值

根據(jù)四個方案模糊矩陣R以及指標權(quán)重W，得出最終四個方案的分值集P=（P1，P2，P3，P4）可以看出，第三個方案的分值（P3=0.55）最高，即在四個方案中，住房公積金貸款資產(chǎn)證券化為最優(yōu)選擇。雖然公積金貸款資產(chǎn)證券化方案存在項目風(fēng)險，并且具體操作流程制定過程較復(fù)雜，但是可以保護職工利益最大化，并且使公積金資金供給達到最優(yōu)，從而有可能保證公積金資金供給平衡。

參考文獻：

[1]劉海.公積金貸款資產(chǎn)證券化融資應(yīng)用研究[D].暨南大學(xué)2016.

[2]劉艷平.住房公積金在住房保障體系中的重要作用[J].價值工程，2014（28）.

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關(guān)鍵詞：住房公積金；增值收益；分配機制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-01

近年來，越來越多的企業(yè)或者個人繳納住房公積金，住房公積金的覆蓋范圍不斷擴大，隨之而來的是公積金的歸屬和分配管理問題不斷惡化。由于市場利率和通貨膨脹率的波動，再加上公積金的強制性和長期性，很可能會造成公積金貶值。通過對個人住房貸款發(fā)放等活動，對住房公積金帶來了很大的增值收益，然而，仍然有一些問題存在于住房公積金增值收益的使用及分配方面，如果研究其使用分配問題，必定會具有重要的意義。

一、住房公積金增值收益分配中存在的問題

1.住房公積金的使用容易產(chǎn)生貸款風(fēng)險。隨著時代的發(fā)展，公積金的覆蓋范圍逐漸增多，住房公積金貸款的建立前提為，需要準備比例要大于等于住房公積金增值收益的60%或不低于年度住房公積金貸款余額的1%的貸款風(fēng)險準備金。貸款風(fēng)險準備金的作用有許多，其中較為主要的有嚴格保證住房公積金的保值增值問題以及保障住房公積金所有者的合法權(quán)益。但是，在使用兩種不同的計算方法時，所得到的結(jié)果有很大的差距。通過《2008年全國住房公積金管理情況通報》所公布的數(shù)據(jù)上可以得到結(jié)論，即在使用第一種方法來計算的情況下，2008年全國住房公積金增值收益為170.1億元，風(fēng)險準備金的金額應(yīng)為102.06億元。通過使用第二種算法計算出的結(jié)果為，2008年全國住房公積金貸款余額為6094.16億元，提風(fēng)險準備金的金額為60.9億元。在通過數(shù)據(jù)的比較之后可以發(fā)現(xiàn)使用兩種算法所計算出的結(jié)果有很大的差異。住房公積金資金使用效率的高低與貸款風(fēng)險準備金提取數(shù)量的多少之間存在著一定的聯(lián)系，兩者有著直接的影響。

2.管理費用方面的問題。在按照規(guī)定的標準編制的前提下，住房公積金管理中心的相關(guān)管理費用的正確流程為，住房公積金管理中心首先要對全年支出總額進行預(yù)算，再匯報于本級人民政府財政部門，得到本級人民政府財政部門的批準后，將住房公積金增值收益上交于本級人民政府財政部門，再由本級財政撥付。住房公積金管理中心在本質(zhì)上為所有擁有住房公積金者的雇員，管理中心在為住房公積金所有者的住房公積金進行管理的過程中存在一些必要費用的產(chǎn)生也是合情合理的。然而由于缺乏嚴格的標準，所以在具體的操作過程中不斷出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象。

二、住房公積金增值收益分配產(chǎn)生問題的原因分析

1.相關(guān)法律法規(guī)不健全。住房公積金作為一項中國特色的住房制度，既有類似銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系特點一一繳存職工存儲，公積金中心結(jié)計利息，到期返本付息；又有類似基金的信托關(guān)系特點—管委會決策，公積金中心受資金所有人集體委托，負責(zé)歸集、管理、使用這筆資金，從收益中提取管理費用。由于法律關(guān)系的不確定性，現(xiàn)有的法律體系，無法準確界定增值凈收益的所有權(quán)。

2.住房形勢發(fā)生變化。一方面，2002年-2011年，全國房價平均上漲11.8%，依靠市場解決住房問題越來越困難，繳存職工對住房公積金解決住房問題，寄予了更多的期望。另一方面，以經(jīng)濟適用房、廉租房為主的住房保障體系發(fā)生了變化，經(jīng)濟適用房占住房供應(yīng)比例，從2003年的12.2%持續(xù)下滑到2011年的4.8%，廉租房與公租房實行并軌運作。

三、完善住房公積金增值收益分配機制的措施

住房公積金制度的公平性受到質(zhì)疑，主要是因為繳存上的“高低懸殊”和貸款上的“逆向補貼”現(xiàn)象，歸根結(jié)底還是保障性作用不強。鑒于各方的爭論，筆者認為，住房公積金增值凈收益，應(yīng)適應(yīng)經(jīng)濟社會形勢發(fā)展變化，立足增強住房保障作用，完善運行管理機制。

1.為繳存職工提供貨幣補貼。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，“十二五”后，住房保障形式逐漸從實物保障向貨幣補貼過渡。公積金中心利用增值凈收益，可視不同情況對繳存職工進行補貼。一是提供住房消費補貼。為低收入繳存職工在租房時提供租金補貼，在貸款購房時提供還貸補貼。二是提供存款利息補貼。住房公積金存款利率較低，一部分繳存職工，特別是中低收入職工，在存儲期間，沒有享受到低利率的公積金貸款政策優(yōu)惠，可以在辦理銷戶提取時，公積金中心按繳存時間長短、金額高低，運用增值凈收益給予存款利息補貼。

2.投資購建保障性住房。有兩種投資方式：一是增值凈收益上繳財政部門，用于建設(shè)廉租住房，但所建住房的所有權(quán)由公積金中心代全體繳存職工持有。二是由公積金中心按公共租賃住房的標準，享受保障性住房的稅收和土地優(yōu)惠政策，運用增值凈收益在房地產(chǎn)市場上收購住房，或者投資建設(shè)公共租賃住房。利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作開展兩年來，試點城市已達93個，審批貸款規(guī)模1200多億，在城市保障性住房的建設(shè)中發(fā)揮了重要作用，有成熟的經(jīng)驗。可以參照試點貸款的做法，將增值凈收益以貸款形式提供給政府或有關(guān)部門，建設(shè)保障性住房，優(yōu)先供應(yīng)給低收入的繳存職工，公積金中心負責(zé)按期收回貸款本息。

3.明確增值凈收益的所有權(quán)。研究增值凈收益歸屬問題，應(yīng)本著三個原則：一是政府不與民爭利。住房公積金既以明確繳存職工個人所有，其運作產(chǎn)生的增值凈收益就不應(yīng)上交財政。如果繳存職工的住房問題解決好了，政府的負擔(dān)就減輕了。政府應(yīng)著力加強住房公積金繳存的強制性，擴大住房公積金繳存覆蓋面，將非公企業(yè)等更多職工納入住房公積金的保障范圍，來提高全社會的住房保障水平。二是堅持制度的互。住房公積金制度最基本的特點是互，通過繳存職工共同籌措資金，逐步為繳存職工在解決住房問題時提供資金支持。增值凈收益使用的受益對象，不能超出互助的范圍，應(yīng)該用于繳存職工。三是維護制度的公平性。住房公積金繳存是初次分配過程，強調(diào)效率。增值凈收益的使用是再分配過程，強調(diào)公平。制度的公平性，應(yīng)更多體現(xiàn)在高收入繳存職工對低收入繳存職工的支持上，這樣的制度才會有生命力。因此，住房公積金增值凈收益所有權(quán)，應(yīng)明確為全體繳存職工共同所有，按照“管委會決策，公積金中心運作，財政監(jiān)督，銀行專戶存儲”管理，能消除各方爭論，提高制度效能。

住房公積金制度在我國已經(jīng)發(fā)展了很多年，相關(guān)的體制也逐漸完善，它在我國住房分配貨幣化和市場化改革中發(fā)揮了重要作用，城鎮(zhèn)居民的住房條件顯著改善。當前，我國的住房政策和社會經(jīng)濟形勢發(fā)生了深刻的變化，迫切需要完善住房公積金制度，明確增值凈收益權(quán)屬，調(diào)整運作使用方式，努力實現(xiàn)全體人民住有所居目標。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】行政事業(yè)單位 住房公積金 研究

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房公積金的規(guī)模也在不斷地擴大，行政事業(yè)單位加強住房公積金的財務(wù)管理，對實現(xiàn)住房公積金財務(wù)管理目標、保障職工的合法權(quán)益具有非常重大的意義。我國住房公積金制度經(jīng)過多年發(fā)展，在規(guī)模、制度化方面取得了很大進步，但是隨著經(jīng)濟社會的改革和市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，行政事業(yè)單位住房公積金管理方面也存在很多問題。本文從解決住房公積金的問題出發(fā)，提出了合理的對策和建議。

一、我國住房公積金核算問題

（一）行政事業(yè)單位財務(wù)控制監(jiān)督體系不嚴

完善的財務(wù)制度在企業(yè)內(nèi)部控制中具有重要地位。但是在現(xiàn)在的行政事業(yè)單位財務(wù)控制制度中，財務(wù)管理、監(jiān)督制度都不健全和完善，導(dǎo)致在會計工作過程中常常偷工減料、，住房公積金的管理也無規(guī)章制度可循，比較混亂，很多有關(guān)財務(wù)審計制度的確定和落實，都在具體執(zhí)行過程中打了折扣。更有甚者，就沒有健全各項財務(wù)制度，執(zhí)行國家財經(jīng)法律、法規(guī)，正確設(shè)置財務(wù)項目[1] 。

（二）會計科目設(shè)置不當

首先，我國行政事業(yè)單位住房公積金管理過程中在對往年財務(wù)清查的過程中，都會發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)類科目盤盈或者盤虧的情況，對于這種情況的處理，一般需要領(lǐng)導(dǎo)或者相關(guān)部門的批復(fù)以后才能進行財務(wù)處理，缺少一個過渡性的科目，這會造成會計處理實際操作過程中信息的不真實。財務(wù)報表分析中計算資金的使用率和運轉(zhuǎn)率都是使用的這個數(shù)據(jù)，結(jié)果上一步驟數(shù)據(jù)的不正確導(dǎo)致會計信息失去了真實性。其次，根據(jù)會計制度的規(guī)定，對于當期出現(xiàn)差錯和一些不太重要的會計差錯，要調(diào)整當期財務(wù)科目；對當期重要的差錯，應(yīng)該及時調(diào)整會計報表前期的數(shù)據(jù)，但是在目前的財務(wù)計算過程中，凡是涉及到損益的，不管差錯大小，都只能通過調(diào)整當期數(shù)據(jù)這一種方式，顯然不能滿足財務(wù)的需要。最后，按照相關(guān)規(guī)定支付給第三方委托銀行的住房公積金收集手續(xù)費的時候，在住房公積金手續(xù)費支出中進行核算；按照規(guī)定支付委托貸款手續(xù)費時，記入委托貸款手續(xù)費支出進行財務(wù)核算，但是現(xiàn)在第三方委托銀行對每個存款的用戶都要收取一定的賬戶管理費用，這筆費用不多，但是在會計明細科目進行核算的時候不太妥當[2]。

二、完善我國住房公積金核算問題對策

（一）建立完善的財務(wù)內(nèi)部控制體系

完善的財務(wù)制度在行政事業(yè)單位內(nèi)部控制中具有重要地位。財務(wù)工作的目的是把關(guān)財務(wù)，也是內(nèi)部控制工作想要做好的前提。完善的財務(wù)制度以及強化落實可以減少會計工作中的違規(guī)操作及營私舞弊現(xiàn)象，同時也能為住房公積金的“開源節(jié)流”打下良好基礎(chǔ)。在財務(wù)工作中，要加強審計制度的建設(shè)和審計工作的落實。建立健全各項財務(wù)制度，嚴格執(zhí)行國家財經(jīng)法律、法規(guī)，正確設(shè)置財務(wù)項目，保證核算方法的科學(xué)正確，同時及時清理結(jié)算監(jiān)督核查。我國的住房公積金一直受到低存低貸的政策影響，整體運營效益都不太大。應(yīng)該積極推薦公積金利率市場化，把住房公積金的利率和通貨膨脹率、儲蓄的年數(shù)相結(jié)合，鼓勵現(xiàn)代社會公眾把公積金作為一種長期投資，補充國家養(yǎng)老保險這方面的不足。在住房公積金的運營方面，大力發(fā)展個人住房的貸款業(yè)務(wù)，壓縮公積金不動保留的數(shù)量。對已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)階段住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展的方法要盡快淘汰。隨著行政事業(yè)單位住房公積金管理措施的加強，各地區(qū)也應(yīng)該定時開展財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，及時反饋各地區(qū)在財務(wù)核算過程中發(fā)現(xiàn)的漏洞，在全國推廣會計核算的電算化科目，提高地方財務(wù)人員的工作能力和水平，利用互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)把行政事業(yè)單位系統(tǒng)和行政監(jiān)管部門設(shè)置在同一個管理區(qū)域，并且根據(jù)新形勢發(fā)展的需求，在使用過程中可以進行修訂、補充完善，把作用相同的會計科目進行合并[3]。

（二）規(guī)范會計科目設(shè)置

在我國行政事業(yè)單位住房公積金管理中的凈收入分為：風(fēng)險預(yù)備、專項應(yīng)付款項和沒有進行分配的增值收益，之后對這三部分資金進行合計為增值收益存款。在現(xiàn)有的會計科目基礎(chǔ)上，增設(shè)“待處理資產(chǎn)損益”這個會計賬戶，專門用來進行資產(chǎn)清查核算時候的盤盈或者盤虧計算，確保真實地反映財務(wù)情況。在業(yè)務(wù)支出科目下面，增設(shè)一個明細科目，用來核算除住房公積金存款利息支出、各項手續(xù)費支出等以外的其他支出。確保賬目的清晰明了。增加上一年的年度損益表和公積金管理所用資金這方面的科目，核算出影響損益的上一個階段的重大差錯[4]。

三、結(jié)語

綜上所述，在行政事業(yè)單位對住房公積金進行全方位管理時，要明確財務(wù)核算管理的重點，并強化執(zhí)行財務(wù)管理的流程，使其規(guī)范科學(xué)。其中，在規(guī)范會計科目的設(shè)置方面，首先要對住房公積金的既定會計科目進行嚴格審核，使其規(guī)范準確合理，另外，要合理控制財務(wù)管理的各方面費用。住房公積金核算管理未來發(fā)展還需要建立在大量的數(shù)據(jù)調(diào)查和深層次的科學(xué)研究基礎(chǔ)上面，進一步細化和完善政策，針對住房公積金發(fā)展過程中的問題，采取合理的調(diào)整措施，保證住房公積金發(fā)揮應(yīng)有作用。

參考文獻

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[3]楊孝言.加強公積金財務(wù)管理提高公積金使用效益[J].金融經(jīng)濟，2010（20）.

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（一）全面落實國家新近出臺的擴大住房消費的一系列優(yōu)惠政策。合理確定二手住房交易稅收征收時點和納稅基準價，加強“賣舊買新”稅收抵扣政策的執(zhí)行力度，降低居民購買和轉(zhuǎn)讓房屋過程中的稅收負擔(dān)。

（二）積極拓展住房消費信貸業(yè)務(wù)，全力保障個人購買自住住房的貸款需求。對首套住房人均建筑面積未達26平方米的購房者購買第二套住房時，購房貸款比例和利率按首套自住房貸款政策執(zhí)行。

（三）調(diào)整住房公積金貸款計算方式，提高個人住房公積金貸款額度。申請住房公積金貸款時，購建住房最高總價款的計算建筑面積由90平方米調(diào)整為144平方米。購買二手住房、建修住房的貸款最高比例由房價的60%調(diào)整為70%。取消對二次申請住房公積金貸款的限制。

（四）凡年11月21日至年6月30日期間，除政策性保障類住房外，購買商品住房（不含二手房）的，由屬地地方財政給予補貼，補貼標準為：多層商品房補貼房款總額的1%；高層、小高層商品房補貼房款總額的3%。補貼在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后發(fā)放。

二、切實支持房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展

（五）加大對房地產(chǎn)業(yè)的金融扶持力度。各金融部門要積極落實國家新近出臺的各項信貸政策，加大房地產(chǎn)在建項目貸款的有效投放力度和貸款規(guī)模。積極探索開展銀團貸款、融資租賃、集合信托、在建工程抵押等業(yè)務(wù)，推進房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新。重點支持普通商品住房和政策性保障住房開發(fā)建設(shè)，支持經(jīng)營管理和信譽好的開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。

（六）在年6月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費等建設(shè)規(guī)費，從批準之日起緩繳半年；從年11月21日至年6月30日新摘牌地塊的開發(fā)項目經(jīng)批準，人防易地建設(shè)費可緩繳半年。

（七）優(yōu)化土地供應(yīng)條件。從年11月21日至年6月30日，對成交后兩個月內(nèi)繳清全部土地出讓金的開發(fā)企業(yè)，給予一次性獎勵。出讓金達5000萬元（含5000萬元）以下的獎勵1%；5000萬-1億元（含1億元）的獎勵2%；1-2億元（含2億元）的獎勵3%；2-3億元（含3億元）的獎勵4%；3億元以上獎勵5%。

適當降低土地出讓金首付比例。對有特殊原因需分期交地的，開發(fā)企業(yè)可分期繳納土地出讓金；對符合規(guī)劃和便于地塊分割的，可分期發(fā)證，相應(yīng)順延開、竣工時間。

（八）實行按季預(yù)繳、按年清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按未出售房產(chǎn)的建筑面積比例繳納土地使用稅，將房屋交付使用之日作為次月調(diào)減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅依據(jù)。

三、著力提高房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平

（九）進一步優(yōu)化土地管理手段。根據(jù)市場行情，科學(xué)合理地確定土地推出的節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價格。適當調(diào)整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件。

（十）進一步調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在供應(yīng)節(jié)奏上，適度控制上市量；在區(qū)域結(jié)構(gòu)上，從嚴控制存量房較為集中地區(qū)的商品房建設(shè)；在房源結(jié)構(gòu)上，適度控制商業(yè)用房和辦公用房建設(shè)；在戶型結(jié)構(gòu)上，新批住宅項目應(yīng)以中低價位、中小戶型的普通商品房為主。

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關(guān)鍵詞：資本充足率；管理

中圖分類號：F832.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01

截至2009年末，我國239家商業(yè)銀行資本充足率全部達標，商業(yè)銀行整體加權(quán)平均資本充足率為11.4%。截至2010年末，281家商業(yè)銀行的資本充足率水平全部超過8%。2011年6月末，311家商業(yè)銀行全部達到資本充足率監(jiān)管要求，加權(quán)平均資本充足率達到12.2%，核心資本充足率達到9.92%[1]。

S銀行在組建城市信用社之初，因組建前遺留的不良資產(chǎn)較高，資本凈額較低，資本充足率未達到最低監(jiān)管要求，之后通過增資擴股、引進戰(zhàn)略投資者等方式對資本進行補充，資本充足率水平逐年提高，截至2011年底為15.67%。

一、S銀行資本充足率管理中存在的問題

按照銀監(jiān)會對我國商業(yè)銀行資本充足率的監(jiān)管要求，S銀行在資本充足率管理方面還存在不足。

（一）仍面臨資本補充壓力

S銀行2011年末的資本充足率達到15.67%，遠高于新資本監(jiān)管非系統(tǒng)性銀行10.5%的最低資本要求，也高于2011年已達標的商業(yè)銀行加權(quán)平均資本充足率12.2%。然而該行2010年末的資產(chǎn)總額為135.3億，2011年比2010年增加45.6億，增幅33.7%，可見近年資產(chǎn)規(guī)模增長迅速。且2012年要設(shè)立分支行5家、小企業(yè)專營機構(gòu)5家，未來三年在寧夏地級市實現(xiàn)網(wǎng)點全覆蓋，規(guī)模將以更快的速度增長。隨著規(guī)模的擴大及其對資本的占用，為了保障業(yè)務(wù)能快速增長，跨區(qū)域經(jīng)營目標能實現(xiàn)，仍面臨著較大的資本補充壓力。

（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，收入結(jié)構(gòu)不合理

S銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以信貸資產(chǎn)為主，使得收入結(jié)構(gòu)中以傳統(tǒng)的利息收入為主，占全部營業(yè)收入的90%左右，非利息收入在總收入中占比很低，需要風(fēng)險資產(chǎn)最少的中間業(yè)務(wù)僅占全部營業(yè)收入的1%。

（三）資本金結(jié)構(gòu)不合理

銀行的資本由核心資本與附屬資本構(gòu)成，S銀行的資本基本上全部是由實收資本、資本公積、盈余公積和一般風(fēng)險準備等核心資本構(gòu)成，附屬資本所占比例很低，僅占全部資本的6%，資本金結(jié)構(gòu)不合理。

二、S銀行資本充足率管理方案設(shè)計

結(jié)合S銀行資本充足率管理現(xiàn)狀和存在問題分析，S銀行仍需繼續(xù)補充資本，可以從兩方面入手：一是增加資本總量，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；二是壓縮資產(chǎn)規(guī)模，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)[2][3][4]。

（一）增加資本總量，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

1.從利潤中留存積累。從利潤中留存積累，通過法定程序轉(zhuǎn)增資本金，提高內(nèi)部資本積累能力，是S銀行穩(wěn)定持續(xù)補充核心資本重要且有效的途徑。2011年，S銀行通過利潤留存增加盈余公積0.36億元，一般風(fēng)險準備0.36億元，未分配利潤1.35億元，從而使資本凈額增加2.07億元。

2.爭取稅收優(yōu)惠政策。S銀行享受的稅收優(yōu)惠政策有五項，第一，國債利息收入免征企業(yè)所得稅；第二，貸款損失準備按全行貸款余額的1%計算的部分可以在企業(yè)所得稅前扣除；第三，5萬元以下的小額農(nóng)戶貸款利息收入免征營業(yè)稅，企業(yè)所得稅減按90%征收；第四，中小企業(yè)貸款和涉農(nóng)貸款計提的貸款損失準備按貸款五級分類認定結(jié)果計提的部分可以在企業(yè)所得稅前扣除；第五，支持小微企業(yè)的貸款免征印花稅。通過享受稅收優(yōu)惠政策，進而使稅后凈利潤增加，按照凈利潤10%的比例提取的法定公積金、一般風(fēng)險準備增加，未分配利潤增加，這些都是核心資本的重要組成部分，從而使資本增加。

3.調(diào)整股利分配政策。根據(jù)《S銀行股份有限公司章程》，稅后凈利潤按照提取法定公積金、提取一般風(fēng)險準備、分配股金紅利的順序進行利潤分配。盈余公積、一般風(fēng)險準備、未分配利潤都是核心資本的組成部分，因此提取法定公積金和一般風(fēng)險準備不會影響資本的總量，僅影響資本的結(jié)構(gòu)，而如果以現(xiàn)金分紅的形式分配股金紅利則減少了未分配利潤，進而減少了核心資本。S銀行可以通過轉(zhuǎn)股金紅利為股東再投資，將這部分分配進入到實收資本或資本公積中，實收資本、資本公積仍是核心資本的組成部分，不會影響資本總量。

4.發(fā)行中長期債券。根據(jù)《巴賽爾協(xié)議》，商業(yè)銀行可以發(fā)行中長期債券補充資本，屬于附屬資本范疇。S銀行尚未發(fā)行中長期債務(wù)，附屬資本中僅有貸款一般準備，資本以核心資本為主，發(fā)行中長期債務(wù)可以增大資本中附屬資本所占比重，增加資本總量，且調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。

5.引進戰(zhàn)略投資者。引進戰(zhàn)略投資者可以給S銀行帶來長期使用的資本，增強持續(xù)發(fā)展能力；通過戰(zhàn)略合作，S銀行可以吸收和利用戰(zhàn)略投資者先進的經(jīng)營管理經(jīng)驗和技術(shù)、豐富的戰(zhàn)略資源和良好的聲譽，在較短時間內(nèi)提高經(jīng)營管理水平；引入先進的管理理念，開展業(yè)務(wù)合作，幫助S銀行更快的成長和成熟起來，產(chǎn)生資源協(xié)同效應(yīng)，優(yōu)勢互補，實現(xiàn)共贏。但要避免一股獨大的現(xiàn)象，實現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；引進先進的管理理念、經(jīng)驗和技術(shù)時，也要注意與本地區(qū)特點和S銀行自身的實際情況相結(jié)合。

（二）壓縮資產(chǎn)規(guī)模，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

1.壓縮資產(chǎn)規(guī)模。按照資本充足率的計算方法，在既定的資本充足率要求下，資產(chǎn)規(guī)模越大，對資本的需求也越大。因此，如果資本充足率未達到要求，可以通過出售一部分高風(fēng)險或有問題或市價水平較高的金融資產(chǎn)，以減少資產(chǎn)規(guī)模，就會相應(yīng)提高資本對資產(chǎn)的比率。與工商企業(yè)不同，銀行資產(chǎn)構(gòu)成有其自身特點：第一，現(xiàn)金資產(chǎn)存量較高；第二，金融債權(quán)比例極高；第三，房產(chǎn)等被固化了的資本相對較少。壓縮資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)符合銀行資產(chǎn)管理的目標要求。

2.調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。在總資本和總資產(chǎn)不變的情況下，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)中高風(fēng)險資產(chǎn)的比重，可以相應(yīng)降低風(fēng)險資產(chǎn)規(guī)模，從而提高資本充足率。S銀行100%風(fēng)險權(quán)重的資產(chǎn)占了全部資產(chǎn)的45%，大量消耗資本。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點應(yīng)是貸款，可以通過降低具有100%風(fēng)險權(quán)重的貸款比重，提高具有較低風(fēng)險權(quán)重的國債和金融證券投資比重，以提高資本充足率。

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[3]江志流.商業(yè)銀行資本補充理論與實務(wù)[M].中國金融出版社，2009.

篇8

第一條為規(guī)范水利工程供水價格核算行為，準確、科學(xué)地核算水利工程供水價格，根據(jù)《水利工程供水價格管理辦法》及國家有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

第二條本規(guī)范適用于水利工程供水價格核算。

第三條本規(guī)范所稱水利工程供水價格核算，是指供水經(jīng)營者或政府有關(guān)部門在科學(xué)、合理確定供水生產(chǎn)成本、費用、利潤和稅金的基礎(chǔ)上，按照一定的程序和方法，核算水利工程供水價格的行為。

第二章水價構(gòu)成

第四條水利工程供水價格由供水生產(chǎn)成本、費用、利潤和稅金構(gòu)成。

第五條供水生產(chǎn)成本是指正常供水生產(chǎn)過程中發(fā)生的職工薪酬、直接材料、其它直接支出、制造費用以及水資源費等。

1、職工薪酬。是指水利工程供水運行和生產(chǎn)經(jīng)營部門職工獲得的各種形式的報酬以及其他相關(guān)支出。包括職工工資（指工資、獎金、津貼、補貼等各種貨幣報酬）、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金、醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會基本保險費。

2、直接材料。包括水利供水工程運行和生產(chǎn)經(jīng)營過程中消耗的原材料、原水、輔助材料、備品備件、燃料、動力以及其它直接材料等。

3、其它直接支出。指水利供水工程運行維護過程中發(fā)生的除職工薪酬、直接材料以外的與供水生產(chǎn)經(jīng)營活動直接相關(guān)的支出。包括供水工程實際發(fā)生的工程觀測費、臨時設(shè)施費等。

4、制造費用。包括供水經(jīng)營者所屬生產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)部門的固定資產(chǎn)折舊費、租賃費（不包括融資租賃費）、修理費、機物料消耗、低值易耗品、運輸費、設(shè)計制圖費、監(jiān)測費、保險費、辦公費、差旅費、水電費、取暖費、勞動保護費、試驗檢驗費、季節(jié)性修理期間停工損失以及其他制造費用。

5、水資源費。按國家有關(guān)規(guī)定計提和核算。

第六條供水生產(chǎn)費用是指供水經(jīng)營者為組織和管理供水生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的合理銷售費用、管理費用和財務(wù)費用等期間費用。

1、銷售費用是指供水經(jīng)營者在供水銷售過程中發(fā)生的各項費用。包括運輸費、資料費、包裝費、保險費、展覽費、廣告費、租賃費（不含融資租賃費）、銷售服務(wù)費，代收水費手續(xù)費，銷售部門職工薪酬、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷等。

2、管理費用是指供水經(jīng)營者的管理部門為組織和管理供水生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的各項費用。包括供水經(jīng)營者管理機構(gòu)經(jīng)費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、土地（水域、岸線）使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損和報廢等。其中供水經(jīng)營者管理機構(gòu)經(jīng)費包括管理人員職工薪酬、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷等。

3、財務(wù)費用是指供水經(jīng)營者為籌集資金而發(fā)生的費用。包括在生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入），匯兌凈損失，金融機構(gòu)手續(xù)費以及籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。

第七條利潤是指供水經(jīng)營者從事正常供水生產(chǎn)經(jīng)營獲得的合理收益，按凈資產(chǎn)利潤率核定。

第八條稅金是指供水經(jīng)營者按國家稅法規(guī)定應(yīng)該繳納，并可計入水價的稅金。

第三章供水生產(chǎn)成本、費用的核算

第九條固定資產(chǎn)折舊按各類固定資產(chǎn)價值、折舊年限，分類核算，一般采用平均年限法（或工作量法）分類計提。

第十條固定資產(chǎn)大修理費原則上按照審核后固定資產(chǎn)價值的1.4%核算，也可根據(jù)水利工程狀況在審核后固定資產(chǎn)價值1%－1.6%的范圍內(nèi)合理確定。

日常維護費用據(jù)實核算，計入當期供水生產(chǎn)成本、費用。

第十一條供水經(jīng)營者的人員數(shù)量應(yīng)符合國家規(guī)定的定員標準，實際人員數(shù)量超過定員標準上限的，按定員標準上限核算；實際人員數(shù)量小于定員標準下限的，按定員標準的下限核算。

人均工資（含獎金、津貼和補貼）原則上據(jù)實核算，但最高不得超過當年統(tǒng)計部門公布的獨立核算工業(yè)企業(yè)（國有經(jīng)濟）平均工資水平的1.2倍;實際工資低于勞動工資管理部門批準的工資標準的，按照批準的工資標準核算。人員工資總額按照核定的人員數(shù)量和人均工資核算。

工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資標準確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按照國家統(tǒng)一規(guī)定的比例計提；社會保險費和住房公積金的計提比例按當?shù)卣?guī)定的比例確定。

第十二條供水生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的其他生產(chǎn)成本、費用，原則上按有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定的標準據(jù)實核算。

第十三條下列支出不得列入供水生產(chǎn)成本、費用：

（一）對外投資支出；

（二）為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；

（三）固定資產(chǎn)盤虧、毀損、閑置和出售的凈損失；

（四）滯納金、違約金、賠償金、罰款；

（五）國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

第十四條具有多種功能的綜合利用水利工程的共用資產(chǎn)和共同費用，應(yīng)在各種不同功能之間進行分攤。分攤順序是：首先在公益服務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營之間進行分攤，再扣除其他生產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)分攤的部分，得出供水應(yīng)分攤的資產(chǎn)和生產(chǎn)成本、費用。

第十五條公益服務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營活動的共用資產(chǎn)和共同費用應(yīng)根據(jù)工程類型選取相應(yīng)的分攤辦法，具體如下：

1、庫容比例法（主要適合于具有防洪公益服務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營功能的水庫工程），公式為：

2、工作量比例法（主要適合于具有排澇公益服務(wù)與生產(chǎn)經(jīng)營功能的機電排灌站等水利工程），公式為：

3、過水量比例法（主要適合于具有行洪排澇公益服務(wù)與生產(chǎn)經(jīng)營功能的河道、涵閘等水利工程），公式為：

第十六條供水與水產(chǎn)、發(fā)電、運輸、旅游等其他經(jīng)營項目共同發(fā)生的支出，應(yīng)當按類分別核算成本、費用；不能單獨核算的，按照其他經(jīng)營項目收入的一定比例扣減供水總成本。

第十七條水利工程供水按供水對象分為農(nóng)業(yè)用水和非農(nóng)業(yè)用水。農(nóng)業(yè)用水是指由水利工程供應(yīng)的糧食作物、經(jīng)濟作物用水和水產(chǎn)養(yǎng)殖用水；非農(nóng)業(yè)用水是指由水利工程供應(yīng)的工業(yè)、自來水廠、水力發(fā)電和其它用水。不同供水對象水價實行分類核算。

（一）對于供水生產(chǎn)過程中發(fā)生的直接生產(chǎn)成本，應(yīng)分別計入各類供水生產(chǎn)成本。

（二）不同供水對象的共用資產(chǎn)和共同費用，應(yīng)綜合考慮收入、成本、費用、供水量、供水保證率等因素，按照一定方法在不同供水對象之間合理分攤。

第十八條不同供水對象的共用資產(chǎn)和共同費用，可以采用供水保證率法或其他科學(xué)合理的方法進行分攤。農(nóng)業(yè)供水和非農(nóng)業(yè)供水的分攤按下列公式計算：

其中：A——年農(nóng)業(yè)供水量

B——年非農(nóng)業(yè)供水量

A′——農(nóng)業(yè)供水保證率

B′——非農(nóng)業(yè)供水保證率

農(nóng)業(yè)供水生產(chǎn)成本、費用=供水經(jīng)營者供水生產(chǎn)成本、費用×農(nóng)業(yè)供水分配系數(shù)

非農(nóng)業(yè)供水生產(chǎn)成本、費用=供水經(jīng)營者供水生產(chǎn)成本、費用×非農(nóng)業(yè)供水分配系數(shù)

第四章稅金和利潤

第十九條農(nóng)業(yè)供水價格按補償供水生產(chǎn)成本、費用的原則核算，不計利潤和稅金。

第二十條非農(nóng)業(yè)供水價格在補償供水生產(chǎn)成本、費用和依法計稅的基礎(chǔ)上，按供水凈資產(chǎn)計提利潤。凈資產(chǎn)利潤率按國內(nèi)商業(yè)銀行長期貸款年利率加2至3個百分點核算。國內(nèi)商業(yè)銀行長期貸款利率一般按五年貸款期的利率確定。

非農(nóng)業(yè)供水利潤按下列公式核算：

1、非農(nóng)業(yè)

式中：供水凈資產(chǎn)包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。因政策性原因造成凈資產(chǎn)賬面價值嚴重偏低的，供水凈資產(chǎn)可不計未分配利潤。

2、非農(nóng)業(yè)供水利潤=非農(nóng)業(yè)供水凈資產(chǎn)×[國內(nèi)商業(yè)銀行長期貸款利率＋(2～3％)]

第五章供水量

第二十一條水利工程供水一般按產(chǎn)權(quán)分界點作為供水和水費結(jié)算（收費）計量點；實際水費結(jié)算（收費）點與產(chǎn)權(quán)分界點不一致的，也可以按照水費結(jié)算（收費）點作為供水計量點，但應(yīng)合理界定不同產(chǎn)權(quán)單位的供水生產(chǎn)成本。

第二十二條供水量按多年平均供水量核算，其中非農(nóng)業(yè)供水年平均供水量一般按照最近三年平均實際供水量確定，農(nóng)業(yè)用水年平均供水量一般按照最近五年平均實際供水量確定。如果最近幾年連續(xù)出現(xiàn)較嚴重干旱或洪澇災(zāi)害、或者供水結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，年平均供水量的計算期可以適當延長。新建水利工程，采用供水計量點的年設(shè)計供水量并適當考慮3－5年內(nèi)預(yù)計實際供水量計算。

第二十三條供水經(jīng)營者與用水戶簽訂供用水合同的，合同供水量也可作為核算供水價格時的供水量依據(jù)。

第六章分類供水價格

第二十四條農(nóng)業(yè)供水價格按照下式計算：

第二十五條非農(nóng)業(yè)供水價格按照下式計算：

第二十六條水利工程用于水力發(fā)電并在發(fā)電后還用于其它興利目的的發(fā)電用水價格(元/m3)，一般按照用水水電站所在電網(wǎng)銷售電價(元/kW·h)的0.8%核定；不結(jié)合其它用水的水力發(fā)電用水價格(元/m3)，一般按照用水水電站所在電網(wǎng)銷售電價(元/kW·h)的1.6～2.4%核定,即:

結(jié)合其它利用水力發(fā)電用水價格=電網(wǎng)銷售電價×0.8%

不結(jié)合其它利用水力發(fā)電用水價格=電網(wǎng)銷售電價×(1.6～2.4)%

利用同一水利工程供水發(fā)電的梯級電站，第一級發(fā)電用水價格按上述原則核定，以下各級用水價格應(yīng)逐級遞減。

第二十七條當水力發(fā)電水頭過高或過低時，各地可結(jié)合實際，適當調(diào)整發(fā)電用水價格。

第二十八條利用貸款、債券建設(shè)的水利供水工程，年還本付息額按經(jīng)營期等均法計算。如折舊資金不足以償還貸款本金，則調(diào)增非農(nóng)業(yè)供水利潤，并相應(yīng)測算供水價格，用于解決還貸資金不足。

1、經(jīng)營期是指供水工程的經(jīng)濟壽命周期，按照國家財政主管部門規(guī)定的分類折舊年限加權(quán)平均確定。

2、貸款、債券等均還本付息年值的確定可以參考以下公式：

式中：t為經(jīng)營期

第二十九條動用死庫容供水水價，可按正常供水價格的2至3倍核算。

死庫容供水價格＝正常供水價格×（2～3）

第七章不同計價方式下的供水價格核算

第三十條兩部制水價包括基本水價和計量水價。基本水價按補償職工薪酬、管理費用和50%的折舊費、修理費的原則核算。計量水價按補償基本水價以外的其他供水生產(chǎn)成本、費用以及計入規(guī)定利潤和稅金的原則核算。

第三十一條一般情況下，兩部制水價按如下程序進行成本分攤：

1、歸集供水生產(chǎn)成本、費用；

2、將供水生產(chǎn)成本、費用在農(nóng)業(yè)供水和非農(nóng)業(yè)供水對象之間分攤；

3、將分攤到農(nóng)業(yè)供水和非農(nóng)業(yè)供水的各項供水生產(chǎn)成本、費用劃分為兩部分：

A部分供水生產(chǎn)成本、費用=職工薪酬＋管理費用＋50%折舊費＋50%修理費

B部分供水生產(chǎn)成本、費用=直接材料＋其它直接支出＋制造費用＋水資源費＋銷售費用＋財務(wù)費用-50%折舊費-50%修理費

第三十二條原則上兩部制水價也應(yīng)分類計價。具體核算方法如下：

1、農(nóng)業(yè)用水兩部制水價核算：

供水經(jīng)營者未與用水戶簽訂供水量協(xié)議的，基本水價也可暫按有效灌溉面積計算，即：

2、非農(nóng)業(yè)用水兩部制水價核算：

第三十三條超定額供水價格可按照如下方法核算：

超定額供水價格=正常供水價格×（1+超定額用水加價幅度）

第三十四條季節(jié)水價是指在不同用水季節(jié)實行不同水價標準的計價方式。

季節(jié)水價（以分兩個季節(jié)為例）的平衡公式為：

第一季節(jié)供水量×第一季節(jié)供水價格＋第二季節(jié)供水量×第二季節(jié)供水價格=多年平均供水量×基準水價

基準水價是指按照多年平均供水量計算出來的水價。

第三十五條浮動水價是指在基準水價的一定幅度內(nèi)上下浮動的供水價格，計算公式為：

某一用水時段的浮動水價=基準水價×（1±浮動幅度）

浮動幅度一般按因水價上調(diào)而多收取的水費和因水價下調(diào)而少收的水費數(shù)額大體相等的原則確定。

第八章排水水價

第三十六條除農(nóng)民受益的農(nóng)田排澇工程外，受益范圍明確的水利排水工程，其排水水價按供水價格的原則核算。

第三十七條單獨排水的水利工程，排水價格的核算方法與供水價格相同。

第三十八條供排兼用的水利工程，排水價格應(yīng)單獨核算。

供排兼用的水利工程，其資產(chǎn)及發(fā)生的成本、費用按相應(yīng)比例進行分攤。分攤公式為：

第三十九條有多個受益對象的排水工程，排水成本、費用可按照排水量或其他方法在不同受益對象之間進行分攤。以非農(nóng)業(yè)排水為例，計算公式為：

第九章附則

第四十條固定資產(chǎn)價值原則上按照歷史成本法核算。

投產(chǎn)運行時間較長，固定資產(chǎn)原值明顯偏低的水利工程，經(jīng)財政部門批準,可以按照國家有關(guān)資產(chǎn)評估的辦法和程序進行評估,重新確定固定資產(chǎn)價值。

第四十一條水利工程供水價格核算前應(yīng)準備以下資料：

1、供水經(jīng)營者基本情況；

2、水量、水文、水質(zhì)觀測點情況，各類供排水歷史資料；

3、供水經(jīng)營者最近三年的財務(wù)會計資料。

4、供水經(jīng)營者人員數(shù)量及當?shù)赜嘘P(guān)部門確定的人員定額、編制、工資標準、社會保障基金交納比例等資料；

5、供水價格核算應(yīng)需要的其他有關(guān)資料。

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信貸總量不足。按照郴州市發(fā)展的主要預(yù)期目標，到2014年，全市生產(chǎn)總值達到2300億元，年均增長14.5%以上。而2011年，郴州市的GDP為1346億元，全市各項貸款余額為462億元，如果按照2011年每百元GDP所需信貸量來計算，三年時間GDP增量約1000億元，需要新增信貸資金約400億元，2009年到2011年郴州市新增貸款為238億元，也就是說下一個三年需增長68％，但信貸總量的增加受各方面因素的制約，大幅度增長面臨很大困難。

服務(wù)水平較低。郴州市承接的轉(zhuǎn)移企業(yè)大多是從珠三角轉(zhuǎn)移過來的，珠三角地區(qū)的金融服務(wù)水平較高，對承接地的金融服務(wù)水平要求也就比較高，但郴州的金融機構(gòu)特別是縣域金融機構(gòu)在結(jié)算方式、國際結(jié)算、外匯服務(wù)等方面與珠三角地區(qū)還有明顯差距，業(yè)務(wù)品種和服務(wù)水平不能完全滿足轉(zhuǎn)移企業(yè)的需求。特別是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的跨國公司、母子公司、企業(yè)集團等新型企業(yè)組織模式，需要加深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入兩地金融機構(gòu)間的聯(lián)系，掌握企業(yè)的融資信息動態(tài)。但目前，由于轉(zhuǎn)移企業(yè)在原屬地的資信評級結(jié)果和信用信息不能共享等多種原因，郴州市以聯(lián)合貸款、銀團貸款、集團授信等方式為轉(zhuǎn)移企業(yè)提供的信貸支持不多，截至2012年5月末， 郴州市聯(lián)合貸款和銀團貸款只有兩起，貸款金額為18億元。

產(chǎn)品創(chuàng)新瓶頸。目前郴州市各金融機構(gòu)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新跟不上承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐，未能為轉(zhuǎn)移企業(yè)發(fā)展各階段提供相應(yīng)的資金支持，未能根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)對貿(mào)易、生產(chǎn)、技術(shù)改造等不同需求靈活創(chuàng)新金融產(chǎn)品，產(chǎn)品仍較單一。信用證打包、押匯、應(yīng)收賬款質(zhì)押、出口信用擔(dān)保融資等貿(mào)易融資手段未能有效展開，外向型企業(yè)缺乏防范外匯風(fēng)險的遠期結(jié)售匯、外匯掉期、套期保值等避險產(chǎn)品。對轉(zhuǎn)移企業(yè)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新深度也不足：同質(zhì)化產(chǎn)品多，特色化產(chǎn)品少；開發(fā)的產(chǎn)品門類多，推廣應(yīng)用的品種少；內(nèi)部流程改造多，實質(zhì)降低門檻少。

篇10

在出售階段，對于沒有達到建造合同標準的開發(fā)項目，按《企業(yè)會計制度》規(guī)定，應(yīng)同時符合下列四個條件確認收入實現(xiàn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。在具體實務(wù)中，筆者發(fā)現(xiàn)有些房地企業(yè)有人為提前或推遲確認收入現(xiàn)象。如當取得銷售許可證，與客戶簽定預(yù)售合同并收取預(yù)收款時，就作銷售收入實現(xiàn)，這樣做顯然不符合《企業(yè)會計制度》的要求，因為這時開發(fā)產(chǎn)品尚在建設(shè)中，企業(yè)還承擔(dān)著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬，且成本也不可計量。有些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過戶時才作收入賬，由于在我國辦理房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等手續(xù)較繁瑣，往往在開發(fā)產(chǎn)品已交付客戶使用時，尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，而以過戶為收入確認標準，顯然有過遲之嫌。本文認為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在符合下列條件時確認收入的實現(xiàn)：（1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測定；（2）已與客戶簽訂了正式房屋銷售合同；（3）標的物——房屋已經(jīng)客戶驗收，對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）文件規(guī)定，在采用不同結(jié)算方式時，應(yīng)按不同的標準確認收入實現(xiàn)，且要求對預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品的，按預(yù)售收入以不低于15%的利潤率預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。這樣會造成“會計未確認收益，而企業(yè)需繳納所得稅；或會計已確認收益，但企業(yè)無需繳納所得稅”的時間性差異現(xiàn)象。筆者建議企業(yè)應(yīng)設(shè)置“遞延稅款”科目，以核算該時間性差異影響的稅款額，準確計算所得稅費用和稅后利潤，明確各年度投資人的權(quán)益。

例：甲房地產(chǎn)公司，當年有一樓盤預(yù)售收入2000萬元，其他應(yīng)納稅所得額－200萬元，則應(yīng)納稅額＝－200×33%+2000×15%×33%＝33萬元。

借：遞延稅款

99

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅　 33

所得稅

66

第二年甲企業(yè)實現(xiàn)上述樓盤80%的銷售收入，即1600萬元，確認經(jīng)營成本1000萬元，期間費用300萬元，同時另一樓盤預(yù)售收入3000萬元。則應(yīng)納稅額＝（1600－1000－300）×33%－99×80%+3000×15%×33%＝168.3萬元。

借：所得稅

99

遞延稅款

69.3

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 168.3

又如乙房產(chǎn)公司當年有一樓盤銷售，總價為1000萬元，該批住宅已完工并交付，成本為800萬元，實收30%首付款，尚有70%為客戶以公積金貸款方式支付。由于當?shù)毓e金貸款資金緊張，預(yù)計明年才能到賬。按會計制度規(guī)定，可按總價確認收入，并計算營業(yè)利潤200萬元。但按國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定：“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)?！币虼似髽I(yè)當年申報所得稅時，可只就實收款部分確認收入，確定應(yīng)納稅所得60萬元，其余推遲繳納的稅款可先計入“遞延稅款”貸方，明年資金到賬后再申報并作賬面余額轉(zhuǎn)出。

對于達到建造合同標準的開發(fā)項目，按《企業(yè)會計制度》規(guī)定，屬同一會計年度的，以合同完成法確認收入實現(xiàn)；不同會計年度完成的，在收入可估計的情況下，應(yīng)按完工百分比法確定收入。而國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)?！憋@然此處的“12個月”與會計制度的“同一會計年度”是有區(qū)別的，在實務(wù)中應(yīng)加以不同處理。

例如：丙房產(chǎn)公司與當?shù)啬畴娏竞灦ㄒ淮ê贤?，前者為后者建一幢住宅樓，合同約定工期11個月，從當年3月初動工至明年1月底完成，總造價1000萬元，預(yù)算成本800萬元，當年實際發(fā)生成本700萬元。按《企業(yè)會計制度》規(guī)定，該建造合同由于在不同會計年度完成，應(yīng)按完工百分比法確定收入。第一年計算完工程度87.5%（700÷800×100%），確認賬面收入875萬元（1000×87.5%），成本700萬元，利潤175萬元。但按稅法規(guī)定，由于工期不超過12個月，可在明年1月完工時，再申報收入1000萬元及實際成本，并計算應(yīng)納稅所得。

開發(fā)產(chǎn)品的出租業(yè)務(wù)，《企業(yè)會計制度》規(guī)定，將其分為經(jīng)營租賃和融資租賃兩種情形，只要滿足下列五個條件之一即為融資租賃：（1）在租賃期滿，租賃資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂購買價預(yù)計遠低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值；（3）租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分；（4）就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值；就出租人而言，租賃開始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值；（5）租賃資產(chǎn)特殊，如不重新改制只有承租人能使用。而國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定：“將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)技租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。”可見稅法上將房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品租賃業(yè)務(wù)分為臨時租賃、經(jīng)營性租賃和融資租賃三種方式，它們的所得稅待遇是有區(qū)別的。

例如：丁房地產(chǎn)公司于2004年底將完工的某小區(qū)1號住宅樓（建筑面積10000平米）轉(zhuǎn)作出租用房屋，年初簽定的出租合同約定租期2年，2005年取得租金50萬元；將2號住宅樓（建筑面積5000平米）臨時租賃，2005年收租金20萬元。（設(shè)該小區(qū)每平方建筑面積成本800元，每平方建筑向積平均售價1000元）。

對1號樓，內(nèi)于租期短，租金低，按《企業(yè)會計制度》規(guī)定，可確定為經(jīng)營租賃，企業(yè)應(yīng)作會計分錄如下：

借：固定資產(chǎn)——經(jīng)營用固定資產(chǎn)（1號樓）8000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（1號樓）

8000000

每年收取租金時：

借：銀行存款

500000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　500000

同時可按20年期直線法折舊，凈殘值為原價的5%，則每年折舊額：800×（1－5%）÷20＝38萬元，會計分錄：

借：其他業(yè)務(wù)支出　380000

貸：累計折舊

380000

國稅發(fā)[2003]83號規(guī)定，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，且視同銷售行為收入確認的方法和順序為：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%（含15%），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

因此上述丁房地產(chǎn)公司2005年申報所得稅時，應(yīng)將1號樓視同銷售，可按同類開發(fā)產(chǎn)品每平方建筑面積1000元單價確定收入1000萬元，計算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得200萬元。同時確定該房屋計稅成本為1000萬元，每年可在所得稅前扣除折舊額：1000×（1－5%）÷20＝47.5萬元，應(yīng)作納稅調(diào)減8.5萬元（47.5－38）。

如合同約定租期10年，年租金120萬元，租期滿后房屋所有權(quán)有可能轉(zhuǎn)移給承租方，按《企業(yè)會計制度》規(guī)定可確定為融資租賃，應(yīng)作會計分錄如下：

借：固定資產(chǎn)——經(jīng)營用固定資產(chǎn)（1號樓）8000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（1號樓）

8000000

借：應(yīng)收賬款

12000000

貸：固定資產(chǎn)——經(jīng)營用固定資產(chǎn)（1號樓）8000000

遞延收益——未確認融資收益

4000000

每年可按10年租賃期直線法攤銷遞延收益40萬元：

借：遞延收益——未確認融資收益

400000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

400000

丁房地產(chǎn)公司2005年申報所得稅時，同樣應(yīng)將1號樓視同銷售，確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得200萬元，以后每年只需按總租價與該房屋計稅成本差額200萬元（1200－1000）分期攤銷確認租賃收益20萬元，每年應(yīng)作納稅調(diào)減20萬元（40－20）。

對2號樓，由于系臨時租賃，會計上可作“出租開發(fā)產(chǎn)品”核算，2005年收取租金時：