導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。資金是房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)開展的基礎(chǔ)，前期資金的主要來源是銀行借貸，主要用途是土地購(gòu)買；而后期活動(dòng)的資金來源主要是融資或者前期銷售回款。在這樣的資金運(yùn)行模式下，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)自有資金不足或者前期銷售計(jì)劃不能按時(shí)完成，就不能按時(shí)償還銀行借貸的本金或者利息，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在銀行中的信譽(yù)受損，在嚴(yán)重的情況下，銀行會(huì)中止與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會(huì)中斷，從而誘發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身“造血”不足。房地產(chǎn)企業(yè)自身血液的來源主要是產(chǎn)品開發(fā)和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現(xiàn)在這兩個(gè)方面。（1）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，從而導(dǎo)致預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)也存在了很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的中出現(xiàn)不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)影響其預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)，其盈利水平就會(huì)受到影響，不能有效的為后期項(xiàng)目提供資金；其償還債務(wù)的能力也會(huì)受到影響，為其銀行借貸產(chǎn)生一定的阻礙。（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品能夠出售之后，受到政策環(huán)境的影響，或者受到房地產(chǎn)銷售手段的影響，使得預(yù)期的銷售目標(biāo)沒有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個(gè)人貸款政策的影響，影響了企業(yè)按揭回款的效率，影響了企業(yè)資金回籠，從而出現(xiàn)“供血不足”的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的成因

1、企業(yè)資金外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。（1）市場(chǎng)環(huán)境。隨著房地產(chǎn)改革制度的推進(jìn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，要對(duì)客戶群體進(jìn)行細(xì)分。一旦產(chǎn)品定位失誤或者銷售策略失誤就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)為企業(yè)資金回籠帶來風(fēng)險(xiǎn)。（2）政策制度。首先，土地是房地產(chǎn)活動(dòng)開展的基礎(chǔ)，而我國(guó)土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，政府在土地開發(fā)方面的相關(guān)政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，會(huì)對(duì)其銷售產(chǎn)生影響；最后，政策制定的金融政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生重要的影響。（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響著人們的購(gòu)買力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平過低，人們購(gòu)買力不足，會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售；其次，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期變化，一般情況下，發(fā)展期為5年，低落期為2年，發(fā)展周期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系問題主要表現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)機(jī)制方面。由于房地產(chǎn)活動(dòng)的特殊性，一般情況下，在確定開發(fā)項(xiàng)目之后，企業(yè)會(huì)圍繞這個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)利潤(rùn)中心或者項(xiàng)目公司。但是收到土地資金開發(fā)有限性的影響，這個(gè)臨時(shí)成立的中心或者公司會(huì)呈現(xiàn)出短期性的特點(diǎn)，因此，其經(jīng)營(yíng)思路和決策也會(huì)表現(xiàn)出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會(huì)將目光集中在眼前利益方面。同時(shí)在財(cái)務(wù)運(yùn)作方面，存在著融資沖動(dòng)、拿地盲目、治理結(jié)構(gòu)形式化等問題，會(huì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了一定的內(nèi)在誘發(fā)因素。

3、缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，主要表現(xiàn)在沒有完整的且適合企業(yè)自身的預(yù)算制度，或者企業(yè)預(yù)算在實(shí)際執(zhí)行過程中沒有發(fā)揮其實(shí)際效用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，不能采取有效的機(jī)制進(jìn)行抵御，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1、融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。融資風(fēng)險(xiǎn)的防范主要通過融資多元化來實(shí)現(xiàn)。首先，企業(yè)在融資的過程中，可以對(duì)不同的資金種類進(jìn)行考慮，對(duì)不同銀行的貸款政策進(jìn)行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場(chǎng)酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式之一，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的主要措施就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需求者的消費(fèi)心理進(jìn)行科學(xué)的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位，完善產(chǎn)品銷售政策，以保證產(chǎn)品銷售預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，以保證資金能夠及時(shí)回籠。

3、資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。規(guī)避企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最主要的就是完善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，改變短期性運(yùn)行模式。企業(yè)的管理者要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；其次，要完善財(cái)務(wù)管理制度，完善企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算，制定財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行政策，保證財(cái)務(wù)預(yù)算能夠得到有效的發(fā)揮。最后，在制定完善的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期分析，制定完善的規(guī)避政策，以對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。

四、結(jié)語(yǔ)

篇2

關(guān)鍵詞：國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

一、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）投資的風(fēng)險(xiǎn)。改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)日漸興起，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、內(nèi)部管理機(jī)制不完善，所以，相對(duì)于其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，國(guó)有房地產(chǎn)目前所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題極為嚴(yán)峻。首先，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)來說，房地產(chǎn)肯定位列其中，自身的經(jīng)營(yíng)管理的不妥當(dāng)會(huì)使房地產(chǎn)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)每一個(gè)步驟都要嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待，在開發(fā)的過程中每一個(gè)項(xiàng)目的不同階段出現(xiàn)管理不足問題都會(huì)影響到后期項(xiàng)目房屋產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)占有率，使本身應(yīng)該所帶來的經(jīng)濟(jì)效益與現(xiàn)實(shí)有所差異，從而投資風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)加大；其次，介于房地產(chǎn)行業(yè)的眾多部門與環(huán)節(jié)，想要要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的建設(shè)、后期的銷售等方面進(jìn)行掌控其難度系數(shù)非常之龐大，很容易出現(xiàn)工期延長(zhǎng)，投入資本增加等問題，這種情況下的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到更大的投資風(fēng)險(xiǎn)威脅。最后，房地產(chǎn)的投資決策，要有相關(guān)的科學(xué)性，不能對(duì)于某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行盲目的投資，盲目的投資只會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，最后不但達(dá)不成企業(yè)目標(biāo)規(guī)劃，還會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）籌資的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)這一行業(yè)，大量的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要支柱，房地產(chǎn)項(xiàng)目較長(zhǎng)的開發(fā)周期與較大的投資金額，給許多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的壓力，不能滿足自身對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的需求，介于這種狀況下，籌資成為很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行新的項(xiàng)目開發(fā)的一種手段，恰恰籌資也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，在這種飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)不能夠有效地避開籌資風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)出現(xiàn)資金流通不暢、無法按時(shí)按點(diǎn)的償還本息等一系列存在的問題，與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)雖然在企業(yè)融資方面比較容易，但是由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金比例不足，對(duì)于銀行的需求較大，所以，一旦房地產(chǎn)行業(yè)的改革或者銀行、政策的變動(dòng)都會(huì)給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求可謂是巨大，良好的資金流動(dòng)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，但是眾多房地產(chǎn)企業(yè)并不能本身承擔(dān)全部的資金問題，只能通過銀行貸款業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)融資補(bǔ)充自身資金不足的問題。對(duì)于銀行貸款來說其利息比較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中導(dǎo)致項(xiàng)目不能按時(shí)完工，或者后期完成的項(xiàng)目房屋不能達(dá)到盈利的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨著巨大的銀行貸款的還款壓力。最后，許多國(guó)有房地a借著對(duì)于銀行貸款比較容易申請(qǐng)的情況下，不對(duì)自身財(cái)務(wù)情況作出分析，盲目的進(jìn)行銀行貸款，都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金的回收是最為關(guān)鍵的一步，資金回收的成果嚴(yán)重影響著該房地產(chǎn)企業(yè)下一步戰(zhàn)略計(jì)劃，對(duì)于資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，很大程度決定于市場(chǎng)的需求，當(dāng)市場(chǎng)對(duì)于某種房屋的需求不強(qiáng)烈時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金就很難收回，面對(duì)即將面臨的貸款壓力，導(dǎo)致最后企業(yè)業(yè)績(jī)蕭條。所以企要根據(jù)市場(chǎng)的變化不斷強(qiáng)化自身來應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）重視項(xiàng)目的前瞻分析。項(xiàng)目的可實(shí)施性是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵之處，也是對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到掌控最直接的途徑。眾所周知房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)投資金額大，周期性長(zhǎng)且對(duì)于各方面涉及廣泛的過程，許多外界因素的不斷變化時(shí)時(shí)刻刻影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行，所以國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低就要重視項(xiàng)目的可實(shí)施性問題。首先，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大力度收集關(guān)于項(xiàng)目的數(shù)據(jù)報(bào)告，以便企業(yè)的相關(guān)部門可以最快、最準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行探究分析，對(duì)于項(xiàng)目的信息數(shù)據(jù)要做到全面收集，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的本身進(jìn)行嚴(yán)格的審核。此外，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工程資金、房屋開發(fā)資金與后期銷售收入進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)、估算。這樣使房地產(chǎn)企業(yè)大大的避免了一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定的進(jìn)行。

（二）規(guī)劃籌資方式減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行具有很大的依賴性，銀行貸款使房地產(chǎn)企業(yè)主要籌資的一種渠道，所以，當(dāng)銀行對(duì)于相關(guān)政策進(jìn)行改革時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力就會(huì)倍感提升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)不約而至。對(duì)于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)就要規(guī)劃出本身的籌資計(jì)劃，利用多元式籌資方式來減少籌資風(fēng)險(xiǎn)所帶來的不必要麻煩。比如：通過自身的資產(chǎn)配合銀行貸款、自身的資產(chǎn)配合基金等都是較為不錯(cuò)的多元式籌資方式。這種籌資方式具有極大的靈活性，既可以使房地產(chǎn)企業(yè)減少對(duì)銀行的依賴又可以減低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的極大壓力。

（三）做好市場(chǎng)需求的調(diào)查防范資金回收風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的好壞深深影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)于市場(chǎng)每天在變的行情做好充足的準(zhǔn)備，對(duì)于房屋的市場(chǎng)需求量、價(jià)格方面的變動(dòng)做出嚴(yán)格的審查，在做好市場(chǎng)的調(diào)查基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)自身項(xiàng)目進(jìn)行多重分析，做出最好的后期銷售方案，最大程度上強(qiáng)化房屋后期的銷售量，房地產(chǎn)企業(yè)要緊隨著市場(chǎng)行情的步伐，掌握市場(chǎng)行情，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期利益的最大化。減少資金回收所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

篇3

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。[1]不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的高達(dá)90%，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加上目前受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，以爭(zhēng)取房地產(chǎn)投資的可靠、可行性是非常必要的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的來源分析

1、企業(yè)外部成因

國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)制度和經(jīng)濟(jì)政策對(duì)廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是巨大的，甚至是致命的，直接影響和制約著企業(yè)的生存和發(fā)展。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響之大，這類危機(jī)主要是指價(jià)格管制、貿(mào)易限制、外匯管制、購(gòu)買力、財(cái)政、貨幣政策改變等所帶來的企業(yè)危機(jī)。

2、企業(yè)內(nèi)部成因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制與財(cái)務(wù)管理水平的高低，己經(jīng)成為企業(yè)最重要的內(nèi)部危機(jī)成因，對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展起著決定性的作用。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)問題

財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)指他們所要具備的的資金合理配置的能力、收支積極平衡的能力、成本效益運(yùn)算的能力、分析收益風(fēng)險(xiǎn)的能力、資金物資結(jié)合管理的能力、各方利益協(xié)調(diào)的能力等。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策失誤問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于投資大，時(shí)間長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差，因此，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，因時(shí)間、認(rèn)識(shí)、信息掌握程度、人際關(guān)系以及決策者個(gè)人因素的影響，常常會(huì)做出帶有缺陷的低質(zhì)量決策，從而導(dǎo)致決策失誤，直接可能導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)虧損，甚至破產(chǎn)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全問題

大部分虧損的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理內(nèi)部都存在著紀(jì)律松弛、管理混亂、浪費(fèi)嚴(yán)重、無法可依、有法不依等等問題。這是財(cái)務(wù)管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導(dǎo)致成本管理制度、財(cái)務(wù)管理制度的約束力極弱。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制不良問題

管理機(jī)制包括企業(yè)的規(guī)章制度和管理制度，規(guī)章制度不健全，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制、創(chuàng)新和監(jiān)督機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制和穩(wěn)妥運(yùn)行機(jī)制，造成企業(yè)管理的混亂和無序。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的對(duì)策研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的，其資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程為：資本運(yùn)動(dòng)在籌資、投放、產(chǎn)出、分配4個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，因此，我們把它劃分為以下4種風(fēng)險(xiǎn)類別：①籌資風(fēng)險(xiǎn)②投資風(fēng)險(xiǎn)③經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)④收益分配風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的對(duì)策分析如下：

（1）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，因此，建立和完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)尤其必要。

①編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，是財(cái)務(wù)管理工作別重要一環(huán)，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。因此企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來收益、現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)狀況及投資計(jì)劃等，以數(shù)量化形式加以表達(dá)，建立滾動(dòng)式現(xiàn)金流量預(yù)算。

②確立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型。財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過程，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)，通過尋找財(cái)務(wù)危機(jī)的原因，提出防范和解決危機(jī)的有效措施，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策和有效配置資源提供可靠保障。[2]

（2）加強(qiáng)資金管理，提高理財(cái)機(jī)制

要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動(dòng)所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)。

①注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。

②要加強(qiáng)建筑材料的管理。一是把好建筑材料采購(gòu)關(guān)，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購(gòu)到價(jià)廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗(yàn)收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫(kù)材料的驗(yàn)收和登記工作，杜絕不合格材料進(jìn)入工地；另一方面要加強(qiáng)對(duì)囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。

③要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。

（3）加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。

①確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。

②建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)， 分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營(yíng)部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時(shí)明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。

③實(shí)行全過程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對(duì)擬建項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃的制定；對(duì)投建項(xiàng)目在執(zhí)行成本計(jì)劃中實(shí)行監(jiān)督和控制，檢驗(yàn)計(jì)劃的科學(xué)性、合理性， 發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正，保證成本計(jì)劃的有利實(shí)施。

（4）建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理重在財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理重在制度。為使企業(yè)財(cái)務(wù)管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作是強(qiáng)化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，積極探索從

征地=>動(dòng)遷=>工程建設(shè)=>商品房營(yíng)銷=>物業(yè)管理，整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程的財(cái)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。另一方面，要求財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及國(guó)外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，以加快我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。

注釋：

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì). 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]盛光明 周會(huì). 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報(bào), 2005(8):48-49.

參考文獻(xiàn)：

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì). 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]李勝?gòu)?qiáng). 淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的危機(jī)管理. 茂名學(xué)院學(xué)報(bào), 2005(2):61-63.

[3]盛光明 周會(huì). 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報(bào), 2005(8):48-49

篇4

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；中小房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）27-010004

1 引言

改革開放以來，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)消費(fèi)水平不斷提高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系不可或缺的組成部分，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的過程中起到了積極作用。但近年來，由于房?jī)r(jià)的過快上漲以及過去房地產(chǎn)業(yè)粗放式的增長(zhǎng)方式，重增長(zhǎng)而忽視質(zhì)量的發(fā)展使得行業(yè)問題也逐漸凸顯，國(guó)家不斷出臺(tái)各項(xiàng)政策進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)和干預(yù)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)時(shí)期，也就是進(jìn)入一個(gè)中速增長(zhǎng)期，政府的樓市政策更加理性，2015年政府工作報(bào)告不再提樓市調(diào)控，將更加注重市場(chǎng)調(diào)節(jié)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為即將迎來新一輪的政策考驗(yàn)。國(guó)家政策的不斷變化與調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出復(fù)雜、多變的特點(diǎn)，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中也必將面臨諸多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)階段，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，外部則受制于國(guó)家政策干預(yù)，中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可謂是面臨內(nèi)憂外患，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中較脆弱的一員，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在不斷變化的政策環(huán)境中確保財(cái)務(wù)安全，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速降低，行業(yè)利潤(rùn)下降，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想保持其財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良，資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，就要求有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理能力，而這又恰恰是處在發(fā)展期的中小房地產(chǎn)企業(yè)尚不具備的。因此，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的宏觀環(huán)境，考慮房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)國(guó)內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討和分析，提出相應(yīng)的對(duì)策建議，有著重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中占據(jù)核心地位，財(cái)務(wù)管理就是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所有資金的籌集、分配、使用等，進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、組織、分析和監(jiān)督控制，并正確處理企業(yè)內(nèi)外部各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比，其突出特點(diǎn)是行業(yè)的準(zhǔn)入門檻高，投資額巨大且資金的回收期長(zhǎng)，這就加大了它的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)是否能持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：

2.1 投資金額大，籌資難度高，周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程和性質(zhì)。由我國(guó)政策因素決定的高額的地價(jià)，以及房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)決定的房屋工程造價(jià)，要求房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入的資金量巨大，經(jīng)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道大部分通過貸款，那么相應(yīng)地面臨著較大的籌資壓力。由于生產(chǎn)涉及的各項(xiàng)開支金額龐大，故在企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)較慢。而經(jīng)營(yíng)開發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率偏低，就決定企業(yè)需要進(jìn)一步拓寬籌資渠道，籌資渠道是否暢通還與當(dāng)前政策環(huán)境緊密相關(guān)，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)增速變緩，行業(yè)發(fā)展也趨緩，資金的籌集難度逐漸增加，并且由于房?jī)r(jià)高的特點(diǎn)，置業(yè)者大多都采用分期付款方式，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，所以如何保持較穩(wěn)定的現(xiàn)金流確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全和正常運(yùn)營(yíng)，以及縮短項(xiàng)目資金的回收周期、加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)以保持企業(yè)的活力，成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的要素。

2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)大，決策責(zé)任重、財(cái)務(wù)管理要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大，賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變也使得房地產(chǎn)的穩(wěn)定性降低，高投資的同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。一方面，開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目受不確定因素的影響很大，政策和市場(chǎng)需求等不確定因素會(huì)直接影響到開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

另一方面由于開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理尤為重要。然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃性較強(qiáng)且涉及的相關(guān)主體多的特點(diǎn)，又進(jìn)一步加大了協(xié)調(diào)的難度，故企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的要提高投資決策的科學(xué)性，以減少?zèng)Q策失誤給企業(yè)造成的損失，就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財(cái)務(wù)管理效率，而效率的提高依賴于人力的投入，但房地產(chǎn)企業(yè)在人才隊(duì)伍建設(shè)上普遍較重視銷售、技術(shù)人員能力的提升，而忽視經(jīng)濟(jì)管理類人員的培養(yǎng)。故基于房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)注重提高內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，幫助企業(yè)有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特，成本結(jié)算復(fù)雜，財(cái)務(wù)管理難度大

我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)涉及的相關(guān)主體多，反映出的財(cái)務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)職工、被投資單位以及與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各單體和各上級(jí)管理部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的這一特點(diǎn)決定了其與其他企業(yè)間，尤其是與購(gòu)房者個(gè)人間的各種預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)等較一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜（如物業(yè)管理費(fèi)的收取），相應(yīng)需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任也更大。

同時(shí)成本結(jié)算需視實(shí)際情況的變化而做調(diào)整，例如，當(dāng)住宅成本構(gòu)成中所包括的全部成本項(xiàng)目都已完成，要對(duì)那些應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用按諸多的受益對(duì)象進(jìn)行分配時(shí)，還需擬定具體的分配方法、分配額的計(jì)算，成本項(xiàng)目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計(jì)人受益對(duì)象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)其債務(wù)債權(quán)管理和成本結(jié)算的準(zhǔn)確性，總結(jié)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的經(jīng)驗(yàn)，探索出行之有效的財(cái)務(wù)管理方法，同時(shí)必須努力協(xié)調(diào)好與各相關(guān)主體的關(guān)系，確保其經(jīng)營(yíng)效率。

3 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)是指以一家之力或集合幾家房地產(chǎn)開發(fā)商共同承接小型開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、資金規(guī)模及技術(shù)資質(zhì)要求相對(duì)較低、項(xiàng)目工期短、資金回籠快等優(yōu)點(diǎn)。相比大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活，能更好滿足三四線城市的住房需求。但同時(shí)也應(yīng)看到，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁人新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)已趨于飽和，行業(yè)增速降低，利潤(rùn)率下降，進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的平臺(tái)整合期。平臺(tái)期打破了原有的競(jìng)爭(zhēng)格局，形成了新的經(jīng)營(yíng)模式，資金會(huì)進(jìn)一步提高行業(yè)集中度，特別是龍頭房企由于股東規(guī)模等優(yōu)勢(shì)在調(diào)控中的生存環(huán)境要由于中小房企，行業(yè)資源涌向龍頭房企，導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者愈弱的市場(chǎng)格局。中小房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實(shí)力薄弱、融資方式單一、投資風(fēng)險(xiǎn)大、財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄等特點(diǎn)，使其在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下面臨諸多財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 融資風(fēng)險(xiǎn)（籌資渠道表）

融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了獲得財(cái)務(wù)杠桿的利益而進(jìn)行舉債，一方面增加了企業(yè)到期還本付息的負(fù)擔(dān)，面臨著不能還本付息的可能性，另一方面由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，在納稅付息前如果收益下降會(huì)造成普通股收益大幅度下降的可能性。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的下降以及供大于求的去存量化壓力，中小房地產(chǎn)企業(yè)在籌資階段面臨的阻礙大，政策支持少，具體表現(xiàn)為融資渠道窄，融資方式單一。由于房地產(chǎn)行業(yè)較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的要求高，中小房企大多為區(qū)域性經(jīng)營(yíng)，對(duì)不同地區(qū)、境外市場(chǎng)的了解程度不深，難以獲得境外資產(chǎn)的支持，籌資難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)有背景的大型房產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)籌資結(jié)構(gòu)不合理，資金來源基本都是“白有資金十銀行抵押貸款十房屋預(yù)售款”的模式，內(nèi)部融資占到總資本的絕大比例，外援融資缺乏，間接融資主要依靠銀行貸款，但中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，信譽(yù)度不高，很少有銀行愿意給企業(yè)提供高額、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的貸款額度，愿意貸款的銀行大多都提出以項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)抵押為前提，有些中小房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集大額資金，則選擇民間高利貸的方式，這就大大增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力和破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，中小企業(yè)即使融資成功，依然面臨著能否按時(shí)償還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這些都使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 投資風(fēng)險(xiǎn)（負(fù)債率表）

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)投資項(xiàng)目受到不確定性因素的影響而不能達(dá)到預(yù)期收益，使企業(yè)盈利能力和償債能力受到影響的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)比其他行業(yè)有著較高的負(fù)債率，使得企業(yè)必須依靠投資獲得高收益以維持正常運(yùn)營(yíng)。從房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的全過程來看（購(gòu)地，選擇項(xiàng)目，施工，驗(yàn)收，銷售），房地產(chǎn)開發(fā)投資需要巨額的資金投入，而中小企業(yè)通常白有資金有限，大部分依賴于對(duì)外舉債。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，有的甚至達(dá)到75%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。一方面，高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)行資金的籌措，這無疑加重了中小房地產(chǎn)企業(yè)的籌資困境，再籌資舉步維艱。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的成產(chǎn)經(jīng)營(yíng)璉一般較長(zhǎng)，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比重大，其高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦斷裂會(huì)造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)，從而對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來說也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。再來，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，基于去庫(kù)存的壓力，為了控制房地產(chǎn)業(yè)投資增速，一方面，國(guó)家在土地供給上嚴(yán)格把關(guān)，帶有濃厚行政色彩的國(guó)有大型房產(chǎn)公司有獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)，中小房企在一級(jí)土地買賣市場(chǎng)上活躍度低，高額的拿地成本進(jìn)一步增加了中小房企的投資風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，對(duì)于該類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范意義重大。

3.3 回收資金風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，且與眾多產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，受外部環(huán)境影響大，故回籠資金速度緩慢，且資金回收具有不確定性。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯疲軟，大型房企尚且面臨著產(chǎn)品銷售困難，三角債務(wù)鏈的規(guī)模巨大，收回資金的困難增大。同時(shí)，由于置業(yè)者現(xiàn)大多采用分期付款方式，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，很難在短時(shí)間內(nèi)收回墊付資金，而中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，流動(dòng)資金不足，所以如何保持較穩(wěn)定的現(xiàn)金流確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全和正常運(yùn)營(yíng)，以及縮短項(xiàng)目資金的回收周期、加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)以保持企業(yè)的活力，成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的要素。

3.4 內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)除了普遍面臨較大的外部風(fēng)險(xiǎn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)還因自身的局限性面臨內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資以及市場(chǎng)需求增速漸漸趨于理性，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的平臺(tái)整理期，資金會(huì)進(jìn)一步的提高行業(yè)集中度，行業(yè)內(nèi)的兼并重組會(huì)愈演愈烈，在投資規(guī)模差別趨小的情況下，要想獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)就需要具備較高的財(cái)務(wù)管理水平。一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)處于規(guī)模擴(kuò)張上升期，為了提高市場(chǎng)占有率，在投資環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)，隨意的增發(fā)項(xiàng)目，缺乏對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的監(jiān)管，資金的日常運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)效率偏低，致使企業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力降低。另一方面，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是記賬核算和編制財(cái)務(wù)報(bào)表，而財(cái)務(wù)管理的決策、控制等職能作用并未發(fā)揮。有的中小型房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有嚴(yán)格的會(huì)計(jì)核算制度，會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性較低，這就為企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理埋下隱患。

從企業(yè)內(nèi)部人員構(gòu)成來看，中小房地產(chǎn)企業(yè)和很多中小企業(yè)一樣，大多是家族型企業(yè)，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)高度集中，且存在任人唯親現(xiàn)象，公司內(nèi)部缺乏高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員，財(cái)務(wù)管理能力較低，在進(jìn)行日常財(cái)務(wù)管理的過程中，主觀性隨意性較大，往往都是按經(jīng)驗(yàn)來工作，但房地產(chǎn)業(yè)易受外界環(huán)境影響的特點(diǎn)決定了企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理工作的復(fù)雜性和靈活性，僅依靠經(jīng)驗(yàn)和傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式將使企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂，引發(fā)財(cái)務(wù)管理水平風(fēng)險(xiǎn)。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，降低因管理不善而引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4 當(dāng)前增強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理抗風(fēng)險(xiǎn)能力的相關(guān)策略

4.1 加強(qiáng)金融關(guān)系能力，擴(kuò)寬融資渠道

金融關(guān)系是企業(yè)在資金的籌集、調(diào)度過程中有關(guān)金融機(jī)構(gòu)形成的合作關(guān)系，它不僅是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，而且是企業(yè)在資本市場(chǎng)上融通資金的主要依據(jù)。中小房地產(chǎn)企業(yè)基于籌資困難與籌資風(fēng)險(xiǎn)的考慮，應(yīng)加強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)的合作，尤其是銀行機(jī)構(gòu)，同時(shí)要進(jìn)行多元化融資，創(chuàng)造條件進(jìn)入資本市場(chǎng)，以發(fā)行債券、股票的方式籌集資金。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，面臨被大型房企并購(gòu)的危險(xiǎn)，中小房企應(yīng)尋求與其他房企的戰(zhàn)略同盟與合作，通過合作不斷充實(shí)資金儲(chǔ)備來提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4.2 提高投資決策的科學(xué)性，控制投資節(jié)奏

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)別也其他行業(yè)的特點(diǎn)之一就是項(xiàng)目投資金額大，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)切不可因急于擴(kuò)大市場(chǎng)份額而盲目快速投資，要想確保高投入獲得高收益，中小房地產(chǎn)企業(yè)要在投資決策前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析，在資金有限的情況下，對(duì)不同類型的投資項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，通過計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，選擇投資報(bào)酬率高于企業(yè)使用資金的資金成本的項(xiàng)目，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)投資的穩(wěn)健性。

4.3 提高財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)，建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

中小房地產(chǎn)企業(yè)要想做大做強(qiáng)，人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)是關(guān)鍵，而大部分中小房企更傾向于采用家族式的管理模式，由高管家屬組成的企業(yè)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍大大降低了財(cái)務(wù)管理效率，財(cái)務(wù)管理部門形同虛設(shè)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要摒棄過去保守的觀念，重視財(cái)務(wù)管理人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)和中小房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，財(cái)務(wù)人員除了應(yīng)具備相關(guān)的專業(yè)技能，還需要學(xué)習(xí)其他的如成本控制、工程管理等知識(shí)，這樣才能更好的防范企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)業(yè)存在高風(fēng)險(xiǎn)的特征，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)完備的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，重視財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)，及時(shí)收集財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)并進(jìn)行深入分析，定期做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與分析工作，最大限度地提高中心房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的抗風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力。

篇5

摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)過程中，受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大。本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 特征 問題 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

1．什么是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理帶來困難和損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性化運(yùn)作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類構(gòu)成。①房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。②房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤(rùn)大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。③項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征。①不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。②分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。③預(yù)測(cè)決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題與不足

1．債務(wù)負(fù)擔(dān)重，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營(yíng)運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報(bào)數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企（如負(fù)債率畸高或畸低）之后，對(duì)40家上市房企的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。分析結(jié)果顯示，這40家房企的負(fù)債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)64.61%，而國(guó)際公認(rèn)的負(fù)債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)347.15億元。而與此同時(shí)，賬面?zhèn)鶆?wù)總額高達(dá)6 000多億元，這86家房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家超過70%?？梢姡?009年房企華麗的報(bào)表背后，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設(shè)想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3．投資前的預(yù)測(cè)工作不到位。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要大量資金的投入，對(duì)于資金的管理要求就更高了。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。

4．要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的相關(guān)性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一項(xiàng)具有高風(fēng)險(xiǎn)的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5．要加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時(shí)，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果投資項(xiàng)目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實(shí)現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要促使企業(yè)間合作和競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，從而增強(qiáng)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，一直備受關(guān)注。2016年北上廣出臺(tái)最嚴(yán)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下降，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機(jī)，此時(shí)各房地產(chǎn)企業(yè)如何防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)化解就成為關(guān)注重點(diǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)整體行業(yè)告別高速增長(zhǎng)，企業(yè)內(nèi)部改革需求加大

2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢(shì)沒有改變，但降幅大幅收窄。1～5月全國(guó)商品房銷售面積35，996萬平方米，商品銷售額24，409億元。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢(shì)沒有改變，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。2015年5月國(guó)房景氣指數(shù)創(chuàng)我國(guó)歷史低值。而房地產(chǎn)的庫(kù)存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力又都在持續(xù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)整體改革迫在眉睫。

（二）我國(guó)人口紅利逐步消失，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用減慢

我國(guó)人口紅利逐步減弱，這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續(xù)增長(zhǎng)，以及老齡化問題日益加重。雖然國(guó)家最新推行的戶籍制度改革，使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍，但這種快速增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化率卻并沒有很大程度的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)起到帶動(dòng)作用。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)企占比高，但運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，國(guó)企所占比重較大，TB股上市房地產(chǎn)公司共166家，其中央企12家，地方國(guó)企63家，兩者加起來占我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)接近一半，在房地產(chǎn)板塊中總資產(chǎn)國(guó)有權(quán)重近4成，但就運(yùn)營(yíng)效率分析，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效率要低于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。

（四）土地供應(yīng)逐漸緊張，價(jià)格增漲幅度加大

我國(guó)土地供應(yīng)整體偏緊。在2003～2013年期間，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地面積的購(gòu)置上僅僅增長(zhǎng)了8.7%，而同期商品房銷售面積增長(zhǎng)了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價(jià)格的增速明顯超過同期商品房銷售均價(jià)的上漲。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展情況和具體產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能方向，可以從以下幾個(gè)方面加以防范。

（一）發(fā)展多元化的融資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運(yùn)用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，曾嘗試債券籌資，但收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻的明確我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，利用國(guó)家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要，但是內(nèi)源資金是基礎(chǔ)，內(nèi)源資本越充盈，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越扎實(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力越強(qiáng)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑就是提高盈利水平和經(jīng)營(yíng)能力。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析

房地產(chǎn)投資具有時(shí)間長(zhǎng)，涉及面廣的特點(diǎn)，當(dāng)項(xiàng)目動(dòng)工后，會(huì)難以對(duì)其進(jìn)行更改。一旦發(fā)生任何意外，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。可行性分析的目的是對(duì)公司的項(xiàng)目提前做好預(yù)測(cè)，將項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行列示，并進(jìn)行全面的分析，以確保項(xiàng)目可行。

1.可行性分析的內(nèi)容要可量化。目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析中出現(xiàn)大量模糊不清的概念，缺乏針對(duì)性與可量化性，應(yīng)加以改良。可以對(duì)具體目標(biāo)客戶群設(shè)定以年薪、背景、喜好、年齡層、購(gòu)房目的等進(jìn)行詳細(xì)的量化，更有利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃。

2.可行性分析的審核流程要完善?，F(xiàn)今，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離，影響了審核結(jié)果的可行性。公司可以設(shè)置專門研究中心負(fù)責(zé)人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，再由財(cái)務(wù)部對(duì)其預(yù)算形成書面報(bào)告交由投資委員會(huì)進(jìn)行抉擇，更好的做到分析與審核分離，使項(xiàng)目成功率更高。

（三）做好現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售工作

有效的銷售戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的增加，進(jìn)而更好的運(yùn)營(yíng)?，F(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略缺乏根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境、不同層次的客戶需求做靈活變動(dòng)的能力。

第一，在銷售方式上，房地產(chǎn)企業(yè)要本著創(chuàng)新的理念，時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段。不能固步自封，要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。

第二，在銷售管理上，要進(jìn)行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識(shí)，激勵(lì)工作的積極性。

（四）合理增加土地儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備是指房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備用地的行為，主要是日常經(jīng)營(yíng)以及未來增值預(yù)期所需的土地。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)獲得使用權(quán)的土地資源的一種投資行為，這種行為可以稱為土地資本經(jīng)營(yíng)。資本是能帶來回報(bào)的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤(rùn)最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的重要性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，土地儲(chǔ)備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，這樣在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開發(fā)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。尤其在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高房企自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；房地產(chǎn)；防范

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，各行各業(yè)為了分到一杯羹，都把大量資金投入到房地產(chǎn)中，但隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控以及供需關(guān)系的影響，特別是近年來政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控（提高利率，增加二套房首付比等），房地產(chǎn)企業(yè)存在很大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小，自有資金少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄等因素，有著更巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)有必要對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并做好防范工作。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況

（1）自有資金少，資產(chǎn)負(fù)債率高。中小企業(yè)一個(gè)突出的問題就是自有資金少，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，而且因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資大，周期長(zhǎng)，更容易出現(xiàn)資金短缺的財(cái)務(wù)問題，而且目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均達(dá)75%，遠(yuǎn)高于60%的警戒線，中小房企有的已經(jīng)達(dá)到90%之多，受房地產(chǎn)高回報(bào)的利益驅(qū)動(dòng)，很多中小企業(yè)靠大量借貸來獲得資金的來源，忽略了資金運(yùn)作，財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)濟(jì)回報(bào)率等方面因素，導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)高負(fù)債率。

（2）成本高、變現(xiàn)難度大。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大房地產(chǎn)企業(yè)相比，在拿地成本、原材料成本方面都比較高，而且中小企業(yè)往往由于資金有限，只能開發(fā)小的樓盤，這對(duì)于現(xiàn)金的回收是不利的，它的變現(xiàn)能力差，不能及時(shí)還貸款，讓它們信譽(yù)度下降，想再獲得貸款就特別難。

（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。中小房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金拿地，用買來的土地向銀行抵押得到銀行貸款，再用貸款來建房進(jìn)行銷售。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款，對(duì)銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，在這種情況下，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，所有風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上，這對(duì)銀行不利，同時(shí)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)傷害很大，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中，借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)的規(guī)模小，自有資金少，主要籌資方式是銀行貸款，一旦受銀行政策（提高銀行準(zhǔn)備金利率等）的影響，其籌資途徑會(huì)受很大影響。其次，本身房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率就很高，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率可能高達(dá)90%，這對(duì)企業(yè)的籌資來說就更加困難了。

（2）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間，由于受通貨膨脹等因素影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)相應(yīng)的增加公司資金成本，減少企業(yè)預(yù)期收益。中小房地產(chǎn)企業(yè)將因?yàn)楦哳~的利息而擔(dān)負(fù)沉重的負(fù)擔(dān)。從某種意義上說，利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）償債風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債率決定中小房地產(chǎn)企業(yè)要償還大量的銀行貸款，但是，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)資金回收期長(zhǎng)，預(yù)期利潤(rùn)有很大的不確定性。因此，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能有效控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)不能支付到期銀行借款的利息概率就非常大。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（1）外部因素。1）財(cái)政與金融政策影響引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家的金融政策可能會(huì)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的籌資，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定的影響，有可能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，近年國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)，連續(xù)出臺(tái)了“國(guó)八條”“國(guó)五條”同時(shí)調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金利率，提高二手房首付比例等一系列措施，這些措施都增加了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款難度，成本費(fèi)用，是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。2）市場(chǎng)環(huán)境影響引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。由于我國(guó)的證券市場(chǎng)和金融體系還很不完善，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到上市融資的條件，從而導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)在出現(xiàn)資金短缺時(shí)，很難通過證券市場(chǎng)融資，在通過銀行貸款時(shí)，又由于我國(guó)銀行在國(guó)家政策和自身體制不健全的前提下，使中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）內(nèi)部因素。1）投資決策失誤。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模小，所以在發(fā)展過程中，正確的投資決策才是最重要的，往往在考慮項(xiàng)目時(shí)，不應(yīng)把是否獲利最大放在首位，而應(yīng)該更加關(guān)注企業(yè)項(xiàng)目的難度大小、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，做出正確的投資決策。2）內(nèi)部管理的缺失。內(nèi)部管理缺失主要包括管理機(jī)制的不當(dāng)和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，因?yàn)樽鳛橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)來說，其發(fā)展的項(xiàng)目有限，管理能力和管理素質(zhì)較差，管理上容易松散，不能形成良好的管理機(jī)制，各種各樣的問題也就隨之而來，其次在財(cái)務(wù)人員的使用上，往往不注意監(jiān)督和管理，使企業(yè)財(cái)務(wù)陷入困境。3）誠(chéng)信不足。中小房地產(chǎn)企業(yè)信用不足是一個(gè)普遍現(xiàn)象。因此，銀行要向中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款或投資人向中小房地產(chǎn)企業(yè)投資不得不加大人力資源的投入以提高信息的收集和質(zhì)量分析。這一方面加大了銀行或投資人的成本，另一方面也給中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來困難。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）樹立防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提，企業(yè)的所有員工必須針對(duì)企業(yè)具體情況樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，時(shí)時(shí)刻刻提醒自己對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警惕，科學(xué)預(yù)測(cè)一些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范方案，及時(shí)對(duì)于管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范。

（2）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理負(fù)債經(jīng)營(yíng)。要想對(duì)中小房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，合理的資本結(jié)構(gòu)是不可缺少的。中小房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，加大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但這并不意味著負(fù)債比例越高越好。隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)有貸款就有利息支出，就必然有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在。因此，必須嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

（3）建立預(yù)警體系，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)重要工具就是建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，它是由一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)構(gòu)成，通過計(jì)算企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來反映企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，進(jìn)而達(dá)到預(yù)警的作用。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制充分利用中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表等財(cái)務(wù)方面的資料和報(bào)表，對(duì)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析和監(jiān)控，以便從財(cái)務(wù)的角度發(fā)現(xiàn)企業(yè)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而采取相應(yīng)措施。

（4）加強(qiáng)工作人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。要加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)防范能力，必須提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。首先要提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)，使自身素質(zhì)不斷提高。其次對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員而言，還要不斷提高自己的專業(yè)知識(shí)，職業(yè)修養(yǎng)，道德品質(zhì)，這樣才能使工作人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)提高，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)：

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[3] 曲秀麗.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探究[J].安徽建筑，2009（9）.

篇8

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡(jiǎn)單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)財(cái)務(wù)管理;管理方法

    房地產(chǎn)的開發(fā)在我國(guó)現(xiàn)在仍然還是一個(gè)新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個(gè)發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過程相對(duì)比較特殊的行業(yè)?，F(xiàn)在由于房地產(chǎn)的市場(chǎng)出現(xiàn)了很大的變動(dòng)性以及我國(guó)的房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國(guó)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)中也逐漸的建立起了一整套的產(chǎn)業(yè)模式。

    一 當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀以及存在的問題

    隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式不斷的發(fā)展以及我國(guó)在加入了世界貿(mào)易組織之后帶來的國(guó)外的行業(yè)的沖擊,面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)變化以及市場(chǎng)形勢(shì),我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題,主要可以表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:

    首先,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過程都相對(duì)不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標(biāo)準(zhǔn)的混亂的問題,往往都是按照一些相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意志的方向進(jìn)行班里。這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的過程中出現(xiàn)了形式上的管理的問題。

    其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃的過程中雖然也進(jìn)行了一定的建設(shè)的計(jì)劃,但是,由于其本身的內(nèi)部資金管理的科學(xué)性有問題,所以很多的時(shí)候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時(shí)的到位的問題,也就無法對(duì)這些應(yīng)該到賬的款項(xiàng)進(jìn)行合理的規(guī)劃。

    第三,我國(guó)的房地產(chǎn)的企業(yè)在資金的流量上相對(duì)比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風(fēng)險(xiǎn)比較高的行業(yè),其所需要負(fù)擔(dān)的稅務(wù)額度也是比較大的,但是我國(guó)的很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)的稅務(wù)法律以及在會(huì)計(jì)上的建制還是相對(duì)比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進(jìn)行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

    最后,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過程中普遍的對(duì)于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對(duì)于項(xiàng)目的決策不夠重視,在企業(yè)的項(xiàng)目投資的過程中很大的程度上都是依靠項(xiàng)目本身的負(fù)責(zé)人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學(xué)合理的市場(chǎng)分析的現(xiàn)象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過程中干縮接受的項(xiàng)目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。

    二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新探索

    房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發(fā)的周期相對(duì)比較長(zhǎng),投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間的。

    首先,要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說,在房地產(chǎn)企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因?yàn)槭艿搅藝?guó)家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個(gè)資金來源受到了比較大的影響。

    其次,由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中的成本管理和控制的工作。

    最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項(xiàng)目開發(fā)和實(shí)施的過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較多,這就需要企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確的控制和對(duì)待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中,加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制以及預(yù)警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對(duì)財(cái)務(wù)的過程實(shí)施全方位的風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和預(yù)警,從而建立起針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和管理體制。

    參考文獻(xiàn):

    [1]邢姝媛,關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析[J],中國(guó)證券期貨,2011,(06)

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)危機(jī) 財(cái)務(wù)預(yù)警 防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警主要以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及其他相關(guān)會(huì)計(jì)資料為依據(jù)，利用多種統(tǒng)計(jì)方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)等進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，并在危機(jī)發(fā)生之前向企業(yè)經(jīng)營(yíng)者發(fā)出警告，督促企業(yè)管理當(dāng)局采取有效措施， 避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)演變成危機(jī)，起到未雨綢繆的作用。簡(jiǎn)而言之，即通過設(shè)置并觀察一些財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，對(duì)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)存財(cái)務(wù)危機(jī)分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)下的財(cái)務(wù)危機(jī)

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高等特點(diǎn)，其特點(diǎn)將決定房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)均離不開資金的支持。而資金作為一種稀缺的資源，往往成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。同時(shí)，籌資是房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金短缺問題的重要途徑，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的過程實(shí)質(zhì)上為資源配置的過程，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的方式主要包括銀行信貸、證券股票發(fā)行等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額貸款后，一旦經(jīng)營(yíng)績(jī)效不善，造成入不敷出，將給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?？偨Y(jié)而言，房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)主要受籌資金額大小、資金成本及其負(fù)債結(jié)構(gòu)三方面因素的影響，具體內(nèi)容如下所述：

1、金額大小。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款后，根據(jù)相關(guān)法律協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)償還信貸部門本息。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)是否得以可持續(xù)發(fā)展直接取決于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，因此，籌資金額的大小直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)還貸壓力，從而關(guān)系到籌資風(fēng)險(xiǎn)大小。

2、資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)籌資需要消耗一定的資金成本，而資金成本直接關(guān)系到房地產(chǎn)的利息總額。資金成本越高，房地產(chǎn)企業(yè)所需償還的貸款利息越高，從而房地產(chǎn)企業(yè)可使用的流動(dòng)資金越少。

3、負(fù)債結(jié)構(gòu)。負(fù)債結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債中各種負(fù)債數(shù)量比例關(guān)系。其較大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)中流動(dòng)負(fù)債占據(jù)較大的比例，則表明房地產(chǎn)企業(yè)中具有較多的流動(dòng)資產(chǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力較低，償債能力較低。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)下的財(cái)務(wù)危機(jī)

投資是指將貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資是房地產(chǎn)企業(yè)籌資之后的資金使用環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)最大限度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r。與融資相比，投資存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)受到不良因素的影響，將直接影響到投資決策的高效性、準(zhǔn)確性?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，使得投資存在著顯著的不確定性。總結(jié)而言，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要受規(guī)模大小、投資回收期、內(nèi)部報(bào)酬率、決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及其投資項(xiàng)目的監(jiān)管力度等五方面因素的影響，具體內(nèi)容如下所述：

1、規(guī)模大小。投資規(guī)模與房地產(chǎn)投入資金呈現(xiàn)正相關(guān)性，即房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，其所投入的資金越大，從而房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)越大；反之亦然。實(shí)際生活中，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)因投資規(guī)模過大，而導(dǎo)致投資回收期變長(zhǎng)，不能夠及時(shí)償還貸款本息。

2、投資回收期。投資回報(bào)期是指房地產(chǎn)企業(yè)自始投資日起至得到相應(yīng)回報(bào)的時(shí)間。投資回收期可作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)投資回收能力的唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐結(jié)果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期與其初始投資回收速度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，與其投資風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)性。即房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期越長(zhǎng)，其初始投資回收速度越慢，其投資風(fēng)險(xiǎn)越大；反之亦然。所以，房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期的長(zhǎng)短對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具有重要影響。

3、內(nèi)部報(bào)酬率。內(nèi)部報(bào)酬率又稱之為內(nèi)含報(bào)酬率，其是指房地產(chǎn)企業(yè)使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。其常作為反映投資項(xiàng)目真實(shí)報(bào)酬的重要指標(biāo)，若該指標(biāo)低于資金成本，則表明此次投資未產(chǎn)生效益，將房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)決策水平。現(xiàn)行部分房地產(chǎn)企業(yè)未經(jīng)核實(shí)便貿(mào)然采用各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)信息，一旦經(jīng)濟(jì)信息不準(zhǔn)確、不真實(shí)、不全面將造成房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤，從而使房地產(chǎn)企業(yè)陷入風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)中。

5、投資項(xiàng)目的監(jiān)管力度。監(jiān)督管理是任何一個(gè)企業(yè)不可或缺的重要組成部分，通過實(shí)施監(jiān)督管理能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)，并及時(shí)予以糾正和完善，確保企業(yè)順利有序發(fā)展。若企業(yè)監(jiān)督管理落實(shí)不到位且缺乏健全的監(jiān)督管理機(jī)制，將使得企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)無法得到保障。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)下的財(cái)務(wù)危機(jī)

營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，其是指房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中，受外部環(huán)境及主體等不良因素的影響，而導(dǎo)致的運(yùn)營(yíng)無法順利進(jìn)行，并給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大損失。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在開發(fā)建造風(fēng)險(xiǎn)及銷售風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面，詳細(xì)內(nèi)容如下所述：

1、開發(fā)建造風(fēng)險(xiǎn)。若成本相關(guān)內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中未能夠充分發(fā)揮其職能，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅度上升。除此之外，產(chǎn)品質(zhì)量也在一定程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為降低開發(fā)成本必須致力于落實(shí)內(nèi)部控制及提高產(chǎn)品質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2、銷售風(fēng)險(xiǎn)。銷售風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受推銷環(huán)境變化的影響，給予推銷活動(dòng)帶來重大損失。通過推銷產(chǎn)品，能夠吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售成績(jī)不佳時(shí)，將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員的心理和道德一定程度上影響著銷售成績(jī)，若其心理素質(zhì)不高、道德素養(yǎng)低下將給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)峻的銷售風(fēng)險(xiǎn)。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)下的財(cái)務(wù)危機(jī)

收益分配是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)循環(huán)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)企業(yè)將收益用于企業(yè)投資或分配給企業(yè)的投資者。收益分配風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是一種籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要包括虛盈實(shí)虧、過度分配的風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)償債能力的風(fēng)險(xiǎn)及股東員工積極性降低的風(fēng)險(xiǎn)。上述風(fēng)險(xiǎn)均是引發(fā)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)危機(jī)的重要因素。

二、針對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)存的企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)防范策略

（一）建立完整的資本預(yù)算程序

總結(jié)來說，不斷完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理效率，首先要使企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者與財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員樹立正確的財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)；其次是為企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理制定明確的完善規(guī)劃和目標(biāo)；其次是加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督力度，從根本上打破財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制流于形式的不利狀況；最后是充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員的積極參與，使經(jīng)營(yíng)者、員工與企業(yè)形成責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一的責(zé)任共同體。

（二）不斷完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

健全的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步強(qiáng)大與發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不斷完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理應(yīng)從三方面進(jìn)行，及完善籌資戰(zhàn)略、完善投資戰(zhàn)略以及完善利潤(rùn)分配戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)以上三方面戰(zhàn)略的有效完善有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)籌集到更多的發(fā)展資金。同時(shí)，在完善財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略管理時(shí)應(yīng)切實(shí)與房地產(chǎn)的需求與特點(diǎn)有效的結(jié)合起來，進(jìn)而，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警體系

防止財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生有其深層次的原因，筆者認(rèn)為，建立預(yù)警體系是避免企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危險(xiǎn)的最為關(guān)鍵和可行的措施之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的多變性與不可準(zhǔn)確預(yù)見性，加之受決策者水平的影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在。如果不能有效地規(guī)避與防范各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，勢(shì)必使其未來發(fā)展陷入危機(jī)。但財(cái)務(wù)危機(jī)由萌生到惡化經(jīng)歷了一個(gè)漸進(jìn)積累轉(zhuǎn)化的過程，各種危機(jī)因素在這一過程中均將直接或間接地在一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)值的變化中反映出來。因此，通過觀察這些財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，便可針對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)揮預(yù)警作用。

參考文獻(xiàn)：

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