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篇1

[關(guān)鍵詞]新形勢 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理 措施

財務(wù)管理在企業(yè)管理工作中是極為關(guān)鍵的一部分，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期發(fā)展的有效管理途徑。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理普遍存在“被動反映型”的現(xiàn)象，預(yù)測、控制、分析各項基本管理工作沒有做到實處，很多資金并未進(jìn)行合理利用，這就給房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制工作帶來難度，很容易出現(xiàn)資金問題。而在開發(fā)經(jīng)營過程中，由于周期較長造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理策略不能符合實際情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的經(jīng)濟(jì)利潤無法得到保證，從而大大增加了風(fēng)險威脅。而房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及到了企業(yè)、投資人、內(nèi)部職工、債權(quán)人、債務(wù)人等。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實現(xiàn)有效管理的難度不斷增加，作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷增加自身的債權(quán)債務(wù)管理能力，合理協(xié)調(diào)好企業(yè)與其它人員之間的關(guān)系，保證房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展。這就需要企業(yè)不斷完善自身的財務(wù)管理工作，運用較為合理的策略來規(guī)劃企業(yè)發(fā)展路線，滿足企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，建立一套滿足現(xiàn)代管理型的財務(wù)管理體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務(wù)體系的構(gòu)建原則

財務(wù)管理體系的原則是指財務(wù)管理在企業(yè)財務(wù)實踐中通過不斷的摸索總結(jié)出來的適用于多數(shù)企業(yè)財務(wù)管理實際的經(jīng)驗，與財務(wù)管理理論并無直接關(guān)系，而是與企業(yè)的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務(wù)體系構(gòu)建的原則主要包括：

1.以事實為依據(jù)原則

正確的決策需要管理者用科學(xué)的態(tài)度，以事實或正確的信息為基礎(chǔ)，通過合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業(yè)明確規(guī)定收集信息的種類、渠道和職責(zé)，確保財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)的非財務(wù)數(shù)據(jù)及信息準(zhǔn)確、及時、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實分析，權(quán)衡經(jīng)驗與直覺，做出相關(guān)的決策。

2.系統(tǒng)管理原則

在財務(wù)管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財務(wù)管理體系視為一個大系統(tǒng)，在理財過程中遵循整體性、層次性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性的思想，對組成財務(wù)管理體系的各個子系統(tǒng)加以辨識、理解和管理，以達(dá)到實現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略、財務(wù)方針和既定的財務(wù)目標(biāo)。

3.高層管理者重視原則

財務(wù)管理體系建立與否、保持實施狀況如何、體系運行效果能否滿足需要，都與企業(yè)的高層管理者密切相關(guān)。高層管理者應(yīng)以身作則，按照財務(wù)管理體系運行的要求進(jìn)行各項財務(wù)活動。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的各項措施

1.積極拓展籌資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務(wù)異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務(wù)。 一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式；二則尋找進(jìn)入資本市場的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資；四則企業(yè)實施并購、重組等措施，逐步擴(kuò)大市場份額，既增強(qiáng)、壯大企業(yè)實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。

2. 實施現(xiàn)代企業(yè)管理制度

在現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)、市場經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的宏觀背景下，現(xiàn)代企業(yè)制度要求各類企業(yè)都應(yīng)致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、 責(zé)權(quán)關(guān)系對策、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、制約機(jī)制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大且能持久經(jīng)營的現(xiàn)代制度模式。 換言之，產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化，這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的努力方向，在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，以最大程度上減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)和控制，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以新的管理理念和最優(yōu)的企業(yè)管理制度對企業(yè)進(jìn)行管理。 同時，管理者還應(yīng)在生產(chǎn)經(jīng)營中主動采取現(xiàn)代化管理手段，調(diào)動經(jīng)營者自身以及企業(yè)員工的創(chuàng)造性和生產(chǎn)力， 既要解決企業(yè)中傳統(tǒng)家族式管理造成的規(guī)模小、機(jī)制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業(yè)發(fā)展方向，努力提升企業(yè)規(guī)模、檔次和水平。

3.重視投資項目管理

作為一種資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，尤其是一些重大項目投資，企業(yè)應(yīng)在慎重做出可行性研究之后進(jìn)行決策，以避免出現(xiàn)決策失誤、資金損失等結(jié)果。 加強(qiáng)投資項目管理，應(yīng)對投資效益合理性預(yù)測，對投資方案進(jìn)行可行性分析研究，即對擬建投資項目進(jìn)行全面的綜合性技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在房地產(chǎn)開發(fā)整體過程中，可行性分析研究階段尤為關(guān)鍵，此階段具有最大的不確定性和機(jī)動性，企業(yè)在這一階段對風(fēng)險評估、分析的正確與否，對房地產(chǎn)投資項目結(jié)果產(chǎn)生直接性影響。 此外，企業(yè)還應(yīng)利用現(xiàn)資組合理論，對投資組合進(jìn)行合理化調(diào)整，比如房地產(chǎn)投資類型不同，所對應(yīng)商業(yè)風(fēng)險、獲利能力等均不相同，為了實現(xiàn)最好的房地產(chǎn)類型組合投資，房地產(chǎn)企業(yè)便應(yīng)盡可能降低投資的商業(yè)風(fēng)險、確保取得預(yù)期的投資收益等。

4.重點加強(qiáng)資金管理

資金管理是企業(yè)財務(wù)管理重點內(nèi)容，加強(qiáng)資金管理應(yīng)做到：重視資金籌措管理，即強(qiáng)化企業(yè)信用管理，做好資金籌措計劃，知識經(jīng)濟(jì)時代，信用已成為企業(yè)興衰的主要標(biāo)識，企業(yè)信用狀態(tài)良好，則很可能獲取條件優(yōu)厚的長期性低息貸款，以保證企業(yè)擁有開發(fā)經(jīng)營更多房地產(chǎn)項目的豐厚資金，同時還要根據(jù)資金籌措計劃，逐步有序地擴(kuò)大項目自有資金比例，實現(xiàn)大筆貸款利息支出向企業(yè)盈利的轉(zhuǎn)變；加快資金周轉(zhuǎn)，強(qiáng)化資金運用管理，關(guān)于資金流轉(zhuǎn)，由于受到多種外來因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目大多無法按時完工，大量資金被占用，這種情況下，企業(yè)應(yīng)盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉(zhuǎn)；加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理，慎防企業(yè)過度預(yù)支資金，將應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款期限調(diào)至一致狀態(tài)，或者使應(yīng)收賬款回收期限短于應(yīng)付賬款交付期限，為按期支付應(yīng)付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規(guī)避企業(yè)過度預(yù)支資金現(xiàn)象，消除企業(yè)講排場、講面子、鋪張浪費、大手大腳等擴(kuò)大資金費用開支的問題。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財務(wù)管理與監(jiān)督，增強(qiáng)防范財務(wù)風(fēng)險能力、才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要大量前期資金的注入。高額的地價和房屋工程造價，使企業(yè)投入的資金數(shù)量很大；開發(fā)經(jīng)營過程又具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年以上；資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目的滾動開發(fā)，資金籌集任務(wù)顯得十分繁重。

（二）開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大、建設(shè)周期較長，同時在較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，還存在著許多不確定的因素，這對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是負(fù)債高額經(jīng)營，開發(fā)產(chǎn)品單位價值極高，一旦決策失誤，將導(dǎo)致企業(yè)陷入困境，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。

（三）開發(fā)經(jīng)營活動復(fù)雜多樣，成本管理工作繁瑣

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等成本項目構(gòu)成，但各成本項目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于初級階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有嚴(yán)格按照財務(wù)管理制度執(zhí)行。三是財務(wù)管理處于“事后反映”水平，未能達(dá)到“事前預(yù)測、控制事中、分析事后”的財務(wù)管理目標(biāo)。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理，沒有到預(yù)期效果。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

（四）高價拿地。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)主要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還是房地產(chǎn)企業(yè)的自身價值體現(xiàn)。若一味最求高價拿地，爭當(dāng)“地王”，就存在機(jī)會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的建議

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。

（一）健全財務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會計監(jiān)督職能。會計人員除了進(jìn)行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用及項目資金管理辦法，根據(jù)使用情況進(jìn)行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關(guān)部門反饋，進(jìn)行實施監(jiān)督、嚴(yán)格控制，完善核算辦法和監(jiān)督手段。

（二）優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保證其資本結(jié)構(gòu)的合理性，在企業(yè)償還能力足夠時，可適當(dāng)采取負(fù)債經(jīng)營模式，以此籌足項目開發(fā)資金。企業(yè)在通過傳統(tǒng)方式進(jìn)行融資的同時，可通過豐富融資渠道（如房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式）、資本權(quán)益比率的合理搭配等方法，進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債率，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而降低財務(wù)風(fēng)險。

（三）投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求和市場需求

企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊商品，它具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。

（四）合理設(shè)置內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理活動的高風(fēng)險性特點決定了其設(shè)置內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的必要性，并且要保證內(nèi)部審計的獨立性。在企業(yè)建立一種制約機(jī)制，把內(nèi)部審計與財務(wù)控制有機(jī)地結(jié)合起來，將使企業(yè)的風(fēng)險管理更加有效。在業(yè)務(wù)處理上也有較強(qiáng)的權(quán)威性，能很好地完成內(nèi)部審計對內(nèi)部控制的監(jiān)督。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 存在的問題 對策分析

目前，在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)越來越快速，人們對其質(zhì)量也要求的越來越高，房地產(chǎn)在管理的過程中壓力也就會逐漸增加，由于房地產(chǎn)業(yè)投資的周期長、不確定因素多，自身規(guī)模、資金的實力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企業(yè)在財務(wù)管理上出現(xiàn)了許多有待解決的問題，對于這些問題的解決，必須要在了解其根本的基礎(chǔ)上進(jìn)行，所以對房地產(chǎn)行業(yè)中財務(wù)管理所存在的問題要進(jìn)行科學(xué)合理的分析。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要支柱，保證房地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)定的發(fā)展，這不僅利于我國抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)，同時也是預(yù)防通貨膨脹的一個重要措施。我國在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的這段時間里，國家對房地產(chǎn)的市場進(jìn)行了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，比如嚴(yán)格規(guī)范土地儲備、支持保障住房發(fā)展、對用地指標(biāo)科學(xué)測算、打擊“囤地”行為、遏制投機(jī)行為等，以求能達(dá)到房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的這個目標(biāo)。

隨著現(xiàn)在工業(yè)化、城市化步伐加快，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)的“瘋狂生長”，扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，也成為了我國社會經(jīng)濟(jì)的一大隱患。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響，要時刻提高警惕，不能掉以輕心。

二、財務(wù)管理的內(nèi)容

（一）預(yù)算管理

預(yù)算管理是西方國家累積多年的管理經(jīng)驗，是對市場的需求進(jìn)行充分的研究，并以科學(xué)的預(yù)測為基礎(chǔ)，以銷售預(yù)算作為起點，然后延伸至資金收支、成本、生產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動各方面的一種科學(xué)管理方法，同時預(yù)算管理對企業(yè)的日后發(fā)展起著至關(guān)的作用。預(yù)算管理是以目標(biāo)利潤作為中心的，在一定的時期里對其經(jīng)營所涉及到的經(jīng)濟(jì)資源來進(jìn)行整體控制的一種管理方法。企業(yè)可以通過全面的預(yù)算管理，可以把經(jīng)濟(jì)活動中的人力資源和物質(zhì)資源，通過貨幣的形式來給予量化，通過確定執(zhí)行考核獎懲來進(jìn)行全面的控制

（二）成本管理

傳統(tǒng)的成本管理是以企業(yè)是否節(jié)約來作為依據(jù)的，只是片面的從降低成本和避免費用等方面來入手解決的。隨著現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，賣方市場漸漸的向買方市場進(jìn)行轉(zhuǎn)變，因次企業(yè)也就不能再將成本管理等同于降低成本，而獲取經(jīng)濟(jì)效益，取得競爭優(yōu)勢，這才是房地產(chǎn)企業(yè)所要首要考慮的問題。在成本管理過程中，要樹立成本效益觀念，要把成本管理和整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益相連接起來，盡可能的少付出成本，而不是減少成本的支出。

（三）核算管理

會計的核算管理是以貨幣來作為主要的測量單位，對企事業(yè)單位的資金運動進(jìn)行全面、連續(xù)、綜合、系統(tǒng)的監(jiān)督和反映，是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的一項工作。其方法主要有設(shè)置會計賬簿和科目，審核和填制會計憑證，成本計算、復(fù)式記賬、財產(chǎn)清查、登記賬簿、編制會計報表等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題以及原因

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展越來越快，為了在競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要證明自己，從而在管理上就會出現(xiàn)許多問題和漏洞，財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中起到了重要的作用，在管理的過程也是很容易出現(xiàn)問題的一項工作。所以管理人員一定要給予足夠的重視。在財務(wù)管理中，一般比較常見的問題有以下幾個方面：

（一）預(yù)算管理方面的問題

1、經(jīng)不起市場的檢驗

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理工作中往往忽略了對市場的預(yù)測和調(diào)研，讓很多的預(yù)算指標(biāo)和外部環(huán)境不相容，而整個的預(yù)算指標(biāo)體系也很難被市場所接受，缺乏彈性，缺乏對市場應(yīng)變的能力，同時這也就造成了預(yù)算工作難以進(jìn)行。

2、缺乏整合思想

在預(yù)算管理工作中，沒有融進(jìn)總預(yù)算理念，有一部分的企業(yè)沒有完整的指標(biāo)體系，沒有成本費用預(yù)算、銷售預(yù)算、現(xiàn)金收支預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算在內(nèi)的總預(yù)算，沒有把組織經(jīng)營各階段聯(lián)系在一起，只對現(xiàn)金支出或是成本費用進(jìn)行預(yù)算控制。而還有的企業(yè)只有利潤核算意識，而沒有虧損預(yù)算意識，這也就造成了不發(fā)明確虧損數(shù)量這樣的問題。

（二）忽略了全面成本管理

1、忽略各自的職能

全面成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)要實行全過程、全方位、全員的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個過程，其中涉及了銷售、策劃、設(shè)計、規(guī)劃、施工等各環(huán)節(jié)，其成本管理就是在項目的開發(fā)全過程中，對所有的成本構(gòu)成要素進(jìn)行控制、規(guī)劃，最終實現(xiàn)企利潤的最大化。但是房地產(chǎn)項目的成本管理資料，都是來于企業(yè)內(nèi)部或是施工管理部門的，而有一些的企業(yè)管理者認(rèn)為成本核算和管理是財務(wù)部門的職責(zé)范圍，因此忽略了內(nèi)部各個職能部門進(jìn)行全過程成本核算所起到的重要性，最終導(dǎo)致了財務(wù)部門所收集的成本一線資料有限，造成了成本核算管理偏離于預(yù)算，使其不能達(dá)到有效控制成本這個目的。

2、資金運作制度不健全

在房地產(chǎn)的投資項目中，需要大量的資金來進(jìn)行運作，一些企業(yè)沒有從自身的具體情況考慮，為了能夠加快速度使項目施工，就大量的向銀行貸款或者是向其他企業(yè)借款，這樣就會使企業(yè)的資金面臨很大的財務(wù)風(fēng)險，而在項目施工的過程中，企業(yè)管理者沒有對目前的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的管理，對目前的現(xiàn)有資金盲目使用，不能將資金用在必要的地方，影響了整體的利益，而且還會加大企業(yè)的償還能力，成本負(fù)擔(dān)加重。

3、投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，有著資金投資量大、變現(xiàn)能力差、回收周期長等一些特點，那么這些特點也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)日后一定會面臨很大的財務(wù)風(fēng)險，其風(fēng)險具體有：利率波動風(fēng)險：這不僅增大了企業(yè)的財務(wù)成本，還讓按揭貸款購房者的成本快速上升，抑制了投資者的購買欲，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大損失；按期償債風(fēng)險：如果企業(yè)沒有有效的控制、預(yù)測風(fēng)險，那么發(fā)生不能支付到期的銀行借款本息的概率就會增大；籌資風(fēng)險等：如果企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，那么這也就增加了從貨幣市場或是其他渠道籌資的難度。

（三）核算管理制度不健全

會計的核算管理的完善是保證企業(yè)資金正常運轉(zhuǎn)的重要保障。目前，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，核算管理制度還有待完善，很大程度上，房地產(chǎn)企業(yè)的核算部門都不能很有效的將其工作完成，其主要表現(xiàn)為成本、收入等科目設(shè)置缺乏科學(xué)性，企業(yè)商品成本與售價具有不配比性以及開發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實際開發(fā)成本支出有出入，這些情況很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)不能對資金進(jìn)行系統(tǒng)的核算工作，導(dǎo)致企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險。

（四）其他方面管理不當(dāng)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層多數(shù)都對財務(wù)管理的意識不強(qiáng)，主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是企業(yè)內(nèi)部的高層管理人員不能充分認(rèn)識到財務(wù)管理工作所具有的重要性，以至于財務(wù)管理部門沒有投入太多的財力、人力和物力資源；另一個方面就是財務(wù)管理員工的素質(zhì)較低，自身所擁有的有關(guān)財務(wù)管理方面的知識不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理需求，而且財務(wù)管理部門沒有有效的監(jiān)督激勵體制，從而也就導(dǎo)致了很難調(diào)動財務(wù)人員的自主性和積極性。

四、解決財務(wù)管理問題的主要對策

如果想要使房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得更好的效益，那么就要對其財務(wù)風(fēng)險管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行系統(tǒng)的分析，從而找到科學(xué)合理的解決辦法，從根本上解決問題。

（一）樹立全面預(yù)算管理思想

企業(yè)要想實施全面的預(yù)算管理，那么首先要適量預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相互結(jié)合的理念。企業(yè)全面預(yù)算管理的組織實施和編制要和發(fā)展戰(zhàn)略相配合，其核心就是對企業(yè)的未來發(fā)展進(jìn)行計劃和安排，對內(nèi)部的資源進(jìn)行控制、考核及合理的分配。因此全面預(yù)算管理就是企業(yè)去實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標(biāo)的一個基本手段，要全面的服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。同時發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用和功能，要以企業(yè)治理結(jié)構(gòu)來作為基礎(chǔ)，要和各個部門的業(yè)績考核相結(jié)合，讓其他各級部門對財務(wù)管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹立預(yù)算管理思想。

（二）合理安排工程進(jìn)度

1、合理安排施工進(jìn)度

在工程施工之前，設(shè)計人員要根據(jù)工程的具體情況，將整個工程中每個環(huán)節(jié)的施工周期都進(jìn)行合理的安排，保證工程在施工的過程中能夠順利進(jìn)行，如果施工期間遇到某種因素影響了工程的進(jìn)度，那么管理人員要對出現(xiàn)的問題進(jìn)行合理分析，在制定解決辦法的時候，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量減少資金上的投入。確保超出的資金不能夠給企業(yè)造成財務(wù)風(fēng)險。

2、完善資金管理制度

企業(yè)的財務(wù)部門掌握財務(wù)全部資金，對企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，財務(wù)管理部門要認(rèn)清自己的職責(zé)，要對企業(yè)資金的經(jīng)營、建設(shè)、投資以及籌資等工作進(jìn)行全面的預(yù)算，在此基礎(chǔ)上，還要根據(jù)工程實施的具體情況制定資金使用計劃表，確保重要項目的按時完成和重要設(shè)備的安裝到位。其次，財務(wù)部門要專門設(shè)置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，讓企業(yè)的資金能夠運用合理，為企業(yè)的發(fā)展帶來更大的效益。

3、優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

雖然在企業(yè)負(fù)債階段的經(jīng)營效果會帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益，但是這并不代表負(fù)債越多越好，企業(yè)的負(fù)債情況直接決定了企業(yè)多面臨的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)該在加大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上降低籌資風(fēng)險。對于房地產(chǎn)來說，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向銀行進(jìn)行抵押貸款，在企業(yè)運營的過程中，可以充分發(fā)揮財務(wù)的杠桿作用，來增加企業(yè)的收益，在一定程度上將財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行穩(wěn)定的管理，避免因為資金的盲目使用而使財務(wù)風(fēng)險越來越嚴(yán)重。

（三）完善核算管理

在對企業(yè)核算管理的完善方面，企業(yè)應(yīng)該找到其存在的根本問題，從而找到合理的解決措施，對房地產(chǎn)企業(yè)的完善，應(yīng)該使會計科目的設(shè)置盡量直觀和明細(xì)，開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時， 企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格， 作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。與此同時，還應(yīng)該強(qiáng)化風(fēng)險的披露。建立質(zhì)量保證金制度。

（四）其他制度的完善

1、確立專業(yè)建設(shè)目標(biāo)

如果想要解決財務(wù)管理體系的建設(shè)問題，那么就要改善專業(yè)建設(shè)環(huán)境，這樣才有利于專業(yè)的發(fā)展。但是如果僅僅是改善環(huán)境那是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，于此同時還要從專業(yè)建設(shè)的本身需求途徑，來確立合理專業(yè)建設(shè)目標(biāo)，還要培養(yǎng)合適的人員對其進(jìn)行管理控制，使財務(wù)管理能細(xì)化到各經(jīng)濟(jì)知識領(lǐng)域時，都能找到有關(guān)的研究成果和證明，這樣才能讓財務(wù)管理在良好模式下實現(xiàn)運作。

2、加強(qiáng)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

高質(zhì)量、高素質(zhì)的財務(wù)管理團(tuán)隊決定著財務(wù)管理的效率如何，所以一定要加強(qiáng)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。首先要讓財務(wù)管理人員認(rèn)識到其工作的重要性，其次要對有關(guān)財務(wù)管理的人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其能夠完整的、準(zhǔn)確的、及時的了解到、掌握到最新的財務(wù)管理知識，保證自身的財務(wù)管理知識不斷的更新，最后就是要構(gòu)建起獎罰機(jī)制和責(zé)權(quán)利相互結(jié)合的有效機(jī)制，根據(jù)企業(yè)財務(wù)人員所做出的貢獻(xiàn)不同，來給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵和精神獎勵，要保證“有過必罰、有功比獎”，從而調(diào)動起財務(wù)管理人員對工作的熱情。

五、結(jié)束語

財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說起著至關(guān)重要的作用，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運行的關(guān)鍵因素，對于各種因素所引起的財務(wù)管理問題，其管理人員一定要給予足夠的重視，通過對問題原因的分析，從而找到合理的預(yù)防和解決辦法，正確將財務(wù)管理問題扼殺在萌芽之中，保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

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篇4

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要性

1.財務(wù)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的核心

好的財務(wù)管理體制可以幫助企業(yè)降低和抵御生存風(fēng)險、幫助企業(yè)實現(xiàn)自身價值和利潤最大化。增強(qiáng)企業(yè)成本管理，加強(qiáng)財務(wù)管理，幫助企業(yè)實現(xiàn)低成本、高收益的管理模式是新時期下企業(yè)所追求的。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，財務(wù)活動貫穿原料采購、項目施工和成品銷售等一系列活動，是房地產(chǎn)企業(yè)運營的基礎(chǔ)。另外財務(wù)信息影響公司決策和各部門工作的進(jìn)展，從財務(wù)信息中可以推算出預(yù)期投資、工程造價等資金需求，這些數(shù)據(jù)有助于公司掌控項目的進(jìn)程，更好的實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。

2.財務(wù)管理可以預(yù)知企業(yè)風(fēng)險

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流中，企業(yè)猶如大海中的一艘船，航行的過程中需要良好的導(dǎo)航和氣象預(yù)報系統(tǒng)為航船指明方向，才能有效地躲避風(fēng)雨襲擊，將損失降到最低。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長和風(fēng)險性高等特點，這些特點往往造成預(yù)測目標(biāo)與實際收益有很大差距。為了避免這些問題對企業(yè)的運行造成影響，就需要對可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)測，就需要財務(wù)管理對現(xiàn)有的財務(wù)資料記性分析，從中挖掘出隱藏的問題，及時解決，盡量減少風(fēng)險對項目影響。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)，造成這些企業(yè)失敗的內(nèi)外原因有很多，通過分析這些企業(yè)的失敗案例不難發(fā)現(xiàn)一個共同點，那就是大多數(shù)企業(yè)的財務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱、財務(wù)管理體制不能發(fā)揮其作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受多方面的影響，把工作的重點放在如何滿足消費者的需求的層次上，忽略了做好內(nèi)部財務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，財務(wù)問題日益突出，使很多企業(yè)到后期運轉(zhuǎn)不開，被迫停工。所以企業(yè)加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視，對項目做好預(yù)期分析，防范財務(wù)風(fēng)險，提高自己的競爭力，才能使自身立于不敗之地。

二、財務(wù)管理工工作中出現(xiàn)的問題

1.企業(yè)的財務(wù)管理機(jī)制不夠完善

財務(wù)管理機(jī)制不夠完善主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是由于財務(wù)管理人員素質(zhì)較低，缺乏足夠的經(jīng)驗，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，存在著很多的漏洞；二是房地產(chǎn)企業(yè)在項目的整體掌控和資金使用中存在問題。缺乏對項目的全面掌控，無法準(zhǔn)確估計工程所需資金，在一些不必要的方面造成資金浪費，加大企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。

2.管理力度不夠深入

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作僅單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務(wù)報表等項目，卻沒涉及到財務(wù)預(yù)測、控制、決策及分析等工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員素質(zhì)低，無法完成財務(wù)管理中財務(wù)預(yù)測等工作。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)管理狀況，由于數(shù)據(jù)缺失、缺乏深入探索等原因，無法對房地產(chǎn)企業(yè)的決策提供依據(jù)。同時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不夠重視，把工作的重點放在如何滿足顧客需求、增加銷量上。不重視財務(wù)管理工作的進(jìn)行，只停留在表面的財務(wù)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步無法實現(xiàn)，對企業(yè)的發(fā)展造成影響，降低企業(yè)利潤。

3.不能做到成本最優(yōu)，增加企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)項目的成本主要來源于設(shè)計項目方案、購置土地使用權(quán)、管理工程招投標(biāo)和施工過程中。降低房地產(chǎn)項目的成本，才能增加企業(yè)的利潤。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在著很多的問題：選擇設(shè)計方案時，不能選擇最優(yōu)方案，造成資金的流失，增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)；購置土地使用權(quán)時，各企業(yè)之間的競爭等一些因素，使土地的價格被抬高，無疑給企業(yè)資金造成壓力；在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常忽視了對工程開發(fā)前的造價控制，導(dǎo)致工程造價管理的各個階段脫節(jié)，不利于項目建設(shè)。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的措施

1.建立健全的財務(wù)管理制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，完善財務(wù)會計工作的機(jī)制。結(jié)合自身公司的財務(wù)工作的實際需要，科學(xué)地進(jìn)行財務(wù)管理工作。其次，完善財務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則，健全財務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理工作更加詳細(xì)，分工更加明確。財務(wù)管理人員能根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)管理制度去進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理活動。最后，要加強(qiáng)財務(wù)管理制度建設(shè)。針對性的制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的財務(wù)管理制度，保證該制度具有一定的實用性。

2.樹立全面預(yù)算管理思想

全面預(yù)算管理是企業(yè)實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標(biāo)的一個基本手段，預(yù)算主要的任務(wù)是計劃安排企業(yè)的未來發(fā)展方向，合理的控制、考核和分配內(nèi)部資源。加強(qiáng)預(yù)算管理工作的組織指導(dǎo)，明確劃分項目流程中的各項程序，擬定預(yù)算目標(biāo)才能發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用和功能。企業(yè)要想實施全面的預(yù)算管理，那么首先要建立適量預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相互結(jié)合的理念。改變各部門對財務(wù)部門的認(rèn)識，讓其他各級部門對財務(wù)管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹立預(yù)算管理思想。

3.提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務(wù)管理人員時，要優(yōu)先錄取擁有豐富房地產(chǎn)財務(wù)管理工作經(jīng)驗應(yīng)聘者。對應(yīng)聘成功的財務(wù)人員宣傳財務(wù)工作的重要性，讓其了解到自己的工作對公司運營的重要性，增強(qiáng)其責(zé)任感。同時建立自己企業(yè)專有的財務(wù)管理團(tuán)隊，將人員集中起來，明確各自的分工，一起應(yīng)對財務(wù)中出現(xiàn)的問題。另外要定期的對財務(wù)管理人員進(jìn)行集中培訓(xùn)。通過參加外部專業(yè)培訓(xùn)或者聘請財務(wù)管理方面的專家到企業(yè)內(nèi)部對財務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)等方式提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)完成后，進(jìn)行公司內(nèi)部的財務(wù)工作評比，對優(yōu)勝者給予獎勵，通過這種方式，提高財務(wù)人員的積極性，促進(jìn)企業(yè)財務(wù)工作的進(jìn)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化建設(shè)

由于財務(wù)管理活動不只是單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務(wù)報表等項目，還涉及到例如財務(wù)預(yù)測、控制、決策及分析等工作。這些眾多項目使財務(wù)統(tǒng)計工作中產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不重視財務(wù)管理工作，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)管理只依靠手工記錄的方式，這種方式費時費力，而且容易出現(xiàn)很多問題。隨著信息化水平的發(fā)展，財務(wù)管理的辦公條件也應(yīng)達(dá)到現(xiàn)代化要求。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該重視財務(wù)管理的工作，為財務(wù)人員提供辦公設(shè)備，并督促技術(shù)人員建立財務(wù)信息系統(tǒng)，將財務(wù)數(shù)據(jù)登入導(dǎo)系統(tǒng)中，方便各部門之間的信息整合，加強(qiáng)各部門之間的溝通。同時也方便各部門數(shù)據(jù)的使用。

四、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 問題 對策

隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮不斷涌動，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸成為我國的支柱企業(yè)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都出現(xiàn)了問題，影響了企業(yè)經(jīng)營的安全性，其中一個重要問題就是財務(wù)管理上的問題。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)管理工作對企業(yè)來說極其重要，因此識別并解決財務(wù)管理中存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說極其重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)財務(wù)管理必要性

房地產(chǎn)開發(fā)公司作為資本密集型企業(yè)，資金鏈?zhǔn)且粋€決定企業(yè)生死的要素。資金的流動存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)。而且，企業(yè)的資金又不是越多越好，這會降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發(fā)公司了解開發(fā)整個項目的每個環(huán)節(jié)，以便對資金進(jìn)行有效管理。另外，成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題，如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，對房地產(chǎn)公司及其重要。因此，做好企業(yè)的成本控制和成本管理，對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理中存在的問題

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司、尤其是中小型開發(fā)公司，財務(wù)管理都存在著一些問題。

（一）對財務(wù)管理的重視性不高

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司將管理工作的重點集中在經(jīng)濟(jì)效益上，對財務(wù)管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務(wù)管理工作在長期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司僅僅將財務(wù)管理定位為記賬等會計類工作，對財務(wù)管理認(rèn)識不夠。另外，一些公司對開發(fā)項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進(jìn)行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進(jìn)行詳細(xì)安排，導(dǎo)致整個財務(wù)管理過程的混亂。

（二）財務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建立清晰的財務(wù)目標(biāo)，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè)，沒有得到有效的實施。

（三）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，財務(wù)管理水平低

當(dāng)前我國一些房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理人員財務(wù)管理意識淡薄，對財務(wù)管理的認(rèn)識不夠，且文化程度不高，因此，業(yè)務(wù)技能也不高，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財務(wù)管理知識，在實際工作中只是憑經(jīng)驗和直覺進(jìn)行管理，這一問題會影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行的安全性和效率。

（四）財務(wù)風(fēng)險大，融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來越嚴(yán)格，加上其本來的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來越困難。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理問題的對策

（一）加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視程度

房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務(wù)管理人員，嚴(yán)格財務(wù)管理人員的招聘，加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，為財務(wù)管理工作的順利進(jìn)行打下堅實的基礎(chǔ)，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發(fā)前期做好可行性分析，運用財務(wù)管理中項目投資分析的知識，對項目開發(fā)的周期、投入、收益等進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證后期開發(fā)過程中資金的可控性。

（二）制定科學(xué)規(guī)范的財務(wù)管理制度，并嚴(yán)格落到實處

房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項目運行和管理程序，參照本行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)財務(wù)人員對管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，并在實際應(yīng)用過程中加強(qiáng)監(jiān)督，保證財務(wù)管理制度的順利實施，起到應(yīng)有的作用。同時，在運行的過程中不斷進(jìn)行反饋，以及時解決出現(xiàn)的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴(yán)格財務(wù)管理人員的招聘，又要注重后期對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，無論是認(rèn)識上還是技能上。財務(wù)管理人員技能的提高，有助于企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，進(jìn)而可以順利推進(jìn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，這對整個工程項目的順利進(jìn)行都很重要。

（四）加強(qiáng)對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員要加強(qiáng)對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認(rèn)識，并提前做好準(zhǔn)備，防止出現(xiàn)資金流斷裂的問題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有：編制現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用，加強(qiáng)對投融資的管理等。對于融資問題，企業(yè)要優(yōu)化融資方式，進(jìn)行多元化融資。企業(yè)集團(tuán)還可以在整個企業(yè)建立資金池，將各個項目的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，對各個項目的資金進(jìn)行調(diào)劑使用，從而保證整體的穩(wěn)定。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理非常重要，認(rèn)識并解決這些問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙雪梅，趙美華.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012

篇6

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)是其重要的支柱，并且也和人們生活有著直接的聯(lián)系，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭非常激烈，這就對房地產(chǎn)行業(yè)有了很高的要求。因為房地產(chǎn)行業(yè)投資大以及風(fēng)險高，所以，房地產(chǎn)行業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭中立足，就需要加強(qiáng)對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重視，對于各項資源合理配置，以此來提高自身的市場競爭力，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的其重要性

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益加劇，再加上房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中提升自己的經(jīng)濟(jì)效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業(yè)營運過程中不必要的開支，而要想實現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須要從財務(wù)成本的管理著手。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，由于其資金投入大、回報周期長且容易受到市場以及國家政策的影響，這就使得在發(fā)展過程中的風(fēng)險較高，要想實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升，加強(qiáng)財務(wù)成本的管理顯得十分有必要。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題

就當(dāng)前對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來講，房產(chǎn)財務(wù)成本管理當(dāng)中還存在著很多比較普遍的問題，例如，財務(wù)成本管理意識不強(qiáng)、及管理體系不健全以及財務(wù)成本管理不全面等，在對財務(wù)成本管理水平的提高中這些問題對其有著很大的限制。

( 一) 財務(wù)成本管理意識不強(qiáng)。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)成本的重視程度不足以及意識不強(qiáng)，這就對此項工作的開展有著很大的影響。并且有一些企業(yè)盡管能夠意識到財務(wù)成本管理的重要性，但是在實際的財務(wù)成本管理中，往往只重視決策階段以及設(shè)計階段財務(wù)成本管理，對于項目的實施階段以及竣工階段因此而忽略，造成房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的質(zhì)量比較低。同時，因為房地產(chǎn)企業(yè)的一些領(lǐng)導(dǎo)對于財務(wù)成本管理的不重視，造成財務(wù)管理部門一些人員對此也不重視，這就在一定程度上房地產(chǎn)財務(wù)成本管理水平的提高會造成很大的影響。

( 二) 財務(wù)成本管理體系不健全。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就導(dǎo)致很多企業(yè)財務(wù)成本管理體系的建設(shè)跟不上發(fā)展的速度，缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，從而對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本的管理工作造成影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不健全，致使財務(wù)成本管理一直處于粗放型的狀態(tài)，雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務(wù)成本管理體系，但在執(zhí)行過程中無法把相關(guān)的管理措施落到實處，從而致使其應(yīng)有的作用得不到發(fā)揮。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程，財務(wù)成本管理體系的缺乏，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位的權(quán)責(zé)不統(tǒng)一，同時也由于沒有使各部門明確自己的責(zé)任，致使在企業(yè)的營運過程中，不能夠調(diào)動起員工工作的積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)核心競爭力得不到提升。

( 三) 財務(wù)成本管理不全面。房地產(chǎn)建設(shè)的成本支出項目有很多，但總的來說，可以分為土地成本、工程成本、前期成本、財務(wù)費用、管理成本、營銷成本等幾個方面，這些成本支出對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有很大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)成本管理時，必須確保管理的全面性。但就目前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理而言，在成本費用管理及控制上，還沒有真正的實現(xiàn)全方位、全要素、全過程管理，這對財務(wù)成本管理水平的提高造成極大的影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)成本管理的對策

( 一) 提高財務(wù)成本管理意識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，財務(wù)成本管理工作的作用顯得越來越重要，要想加強(qiáng)財務(wù)成本管理工作，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進(jìn)來，財務(wù)成本管理意識的提高成為了關(guān)鍵所在。這就要求: 一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對相關(guān)人員財務(wù)成本管理知識的培訓(xùn)，增強(qiáng)相關(guān)人員的成本意識，使其能夠理解并掌握好財務(wù)成本管理的技能，并應(yīng)用到實際工作中; 另一方面，企業(yè)員工要充分發(fā)揮自己的主觀能動性，了解財務(wù)成本管理的相關(guān)知識，并認(rèn)識到自己所處崗位應(yīng)當(dāng)注意的成本控制事項，并掌握好相應(yīng)的財務(wù)成本控制措施，同時，企業(yè)的各個部門也要與財務(wù)成本管理部門加強(qiáng)溝通，通過全體人員財務(wù)成本管理意識的提升，把企業(yè)財務(wù)成本管理工作落到實處，為企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

( 二) 加快財務(wù)成本管理體系建設(shè)。企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財務(wù)成本管理體系建設(shè)，以保證成本控制效果。成本管理體系建設(shè)要從制度建設(shè)做起，強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)會計和財務(wù)費用審計制度建設(shè)，進(jìn)而提高成本管理的規(guī)范性。在具體的成本管理中，首先要保證會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確; 其次要注意財務(wù)數(shù)據(jù)實時記錄與收集; 最后要強(qiáng)調(diào)會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應(yīng)制定會計人員的結(jié)賬、報表、編制等規(guī)范。同時，要注意成本管理的科目設(shè)置與財務(wù)管理相互一致，使兩者實現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)升級。

( 三) 建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實際的狀況來有效的建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，以此為工程預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性以及真實性提供一定的保障。首先，建立完善的預(yù)算系統(tǒng)，對于目標(biāo)成本計劃進(jìn)行定期的分析以及總結(jié)，以此有效實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本的精細(xì)化管理。其次，在進(jìn)行工程預(yù)結(jié)算當(dāng)中需要做好各方之間的溝通工作，保證各項信息的準(zhǔn)確性，并且還需要對項目實際業(yè)績和預(yù)算指標(biāo)之間的差距進(jìn)行定期比較，將存在差距的原因進(jìn)行分析，并且提出相關(guān)的管理對策，以此來實現(xiàn)對于項目成本的有效控制和管理。

( 四) 做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理過程中，不應(yīng)當(dāng)僅僅關(guān)注局部，要從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，做好財務(wù)成本管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，把企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，采用科學(xué)合理的措施，對企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算、信息化管理以及發(fā)展融資等方面同時進(jìn)行管理，使得財務(wù)成本管理的成效得到體現(xiàn)。值得注意的是，這些也是財務(wù)成本管理中所應(yīng)當(dāng)注意的重點內(nèi)容，在管理過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入研究，全面考慮這些方面對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展所造成的影響，進(jìn)而通過統(tǒng)籌布局，實現(xiàn)財務(wù)成本管理當(dāng)中每一個環(huán)節(jié)的有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的保障。

篇7

（一）財務(wù)管理較為被動

我國房地產(chǎn)企業(yè)多延續(xù)傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式，財務(wù)管理內(nèi)容以基礎(chǔ)會計核算為主，屬于被動的管理模式，缺乏主動性的預(yù)測、控制和調(diào)控。對于財務(wù)管理體系而言，其主要職能是核算、分析、控制、預(yù)估相關(guān)財務(wù)活動，從而主動應(yīng)對、控制財務(wù)風(fēng)險。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主動出擊的意識，使得控制和預(yù)測等職能無法發(fā)揮出擁有的作用。作為現(xiàn)代企業(yè)，不能遇到財務(wù)問題再被動反應(yīng)，應(yīng)提高財務(wù)管理整體調(diào)控能力，有效防范、規(guī)避可能出現(xiàn)的財務(wù)危機(jī)，實現(xiàn)被動反應(yīng)到主動出擊的轉(zhuǎn)變。

（二）財務(wù)管理系統(tǒng)集中性較差

現(xiàn)代企業(yè)，面臨激烈的市場競爭，要求財務(wù)管理能為企業(yè)筑就堅實的后盾，不僅要提高企業(yè)整體實力，同時也要協(xié)助企業(yè)完成各項決策?？傮w來看，財務(wù)管理工作是一個復(fù)雜的整體性工作，財務(wù)管理本身應(yīng)該具備較強(qiáng)的系統(tǒng)性。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)整體性并不強(qiáng)，甚至很多部門不能很好的協(xié)調(diào)性，導(dǎo)致財務(wù)管理數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定的誤差。例如，企業(yè)的項目公司與項目部核算體系不匹配，核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成財務(wù)信息失真，在一定程度上影響了管理者的各項決策。

（三）財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度不完善

近年來，我國快速成長起來了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)往往有較多的二級項目開發(fā)公司。但是，母公司并未實施統(tǒng)一財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，有些母公司雖然設(shè)立了財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，但是制度的執(zhí)行程度較差。由于財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度的缺失或執(zhí)行不力，導(dǎo)致二級項目開發(fā)公司各自為政，各自的財務(wù)管理體系各不相同。作為母公司，難以準(zhǔn)確了解二級項目開發(fā)公司的財務(wù)情況，同時也很難約束、制裁二級項目開發(fā)公司的管理行為，這種現(xiàn)狀直接影響了母公司的經(jīng)濟(jì)利益和集團(tuán)的發(fā)展壯大。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機(jī)制中問題的應(yīng)付策略

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要基于財務(wù)管理運行機(jī)制中出現(xiàn)問題，進(jìn)行積極的分析和研究，并盡快制定有效的解決措施，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機(jī)制。

（一）樹立主動應(yīng)對管理思想，實施全面預(yù)算管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要結(jié)合行業(yè)特點，制定財務(wù)管理的目標(biāo)，而目標(biāo)制定的依據(jù)就是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過建立與發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)一的財務(wù)管理目標(biāo)，可以構(gòu)建企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一戰(zhàn)線，從而促進(jìn)上下聯(lián)動，完成發(fā)展目標(biāo)。財務(wù)管理中，要圍繞目標(biāo)調(diào)整管理職能，徹底打破被動的管理模式，充分發(fā)揮核算、分析、控制、預(yù)估企業(yè)財務(wù)活動的職能。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳現(xiàn)代財務(wù)管理理念，使每個財務(wù)管理人員都樹立主動應(yīng)對管理思想，并將其落實到工作中。同時，企業(yè)要針對財務(wù)管理運行機(jī)制中的問題，加快相關(guān)制定建設(shè)，推進(jìn)管理體系不斷完善。

（二）實施全面預(yù)算管理，發(fā)揮預(yù)算管理的實效

為突出主動應(yīng)對的管理思想，企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算管理。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理多表現(xiàn)為“形式化”和“片面化”，因而要全面實施預(yù)算管理，真正發(fā)揮預(yù)算管理的實效，提升企業(yè)的財務(wù)管理水平。全面實施預(yù)算管理要求企業(yè)：第一，結(jié)合企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)，編制預(yù)算管理目標(biāo)，并使預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相契合；第二，在財務(wù)管理中，要結(jié)合預(yù)算管理的目標(biāo)，組織編制預(yù)算管理規(guī)劃，并基于企業(yè)的發(fā)展計劃和安排劃定預(yù)算管理的范圍，制定長期的發(fā)展計劃；第三，整合內(nèi)部資源，支持預(yù)算管理順利實施，應(yīng)基于既定的資源，進(jìn)行控制、考核和分配，調(diào)整內(nèi)部資源配置的合理性；第四，企業(yè)要健全預(yù)算管理的組織結(jié)構(gòu)，要將實施分層次管理，從企業(yè)管理層到基層建立一個上下互動的組織模式，便于相互間的合作交流，以保證財務(wù)信息的有效性；第五，強(qiáng)化預(yù)算管理的作用和功能，由于全面鋪開預(yù)算管理工作后，需要多部門的協(xié)助，因而要加強(qiáng)宣傳預(yù)算管理意識，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，促進(jìn)各部門之間的良好合作；第六，全面實施預(yù)算管理后，各相關(guān)部門落實崗位責(zé)任制，落實責(zé)任“到人”、“到崗”，要求工作成果直接與業(yè)績考核掛鉤。

（三）提升財務(wù)管理系統(tǒng)統(tǒng)一性，完善財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)企業(yè)，要提升財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一性，增強(qiáng)各項財務(wù)管理工作統(tǒng)一性，真正提高企業(yè)整體財務(wù)管理實力，促進(jìn)企業(yè)管理決策的有效執(zhí)行。企業(yè)要針對本公司治理結(jié)構(gòu)，理順財務(wù)管理結(jié)構(gòu)，使所有的工作都為財務(wù)管理的整體性目標(biāo)服務(wù)。同時，注重財務(wù)管理中相關(guān)部門之間信息的公開性，使財務(wù)信息的利用率提高，從而使整個管理系統(tǒng)的效率提升。此外，應(yīng)完善財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度，使母業(yè)公司的項目部核算體系與二級項目開發(fā)公司相匹配，制定統(tǒng)一的核算及管理標(biāo)準(zhǔn)，避免財務(wù)信息失真。母公司要強(qiáng)化財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度的執(zhí)行力度，二級項目開發(fā)公司與母公司的財務(wù)管理體系相互協(xié)調(diào)，便于母公司隨時了解二級項目開發(fā)公司的財務(wù)情況，進(jìn)而約束二級項目開發(fā)公司的管理行為，進(jìn)而保證企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量。

（四）完善資金管理制度，優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)

從本質(zhì)上講，財務(wù)管理實際上就是企業(yè)資金優(yōu)化配置的過程，財務(wù)部門掌握著公司全部資金，應(yīng)承擔(dān)起促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要責(zé)任。企業(yè)資金的建設(shè)、籌資、經(jīng)營和投資等過程，都需要加強(qiáng)財務(wù)管理，并通過制度進(jìn)行規(guī)范。因而，要盡快完善各項資金管理制度，保證管理的各個項目順利落實到位。作為投資大戶，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風(fēng)險相對較大，而財務(wù)管理要承擔(dān)起減少籌資風(fēng)險的責(zé)任，綜合調(diào)整企業(yè)的負(fù)債情況，在增大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效果的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低籌資風(fēng)險。

三、結(jié)束語

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè);特點分析;問題研究;有效對策

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)之一。但由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度之快，在帶來嶄新機(jī)會的同時也帶來不少挑戰(zhàn)，據(jù)此為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展，我們必須采取行之有效的措施。本文將對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點及存在的問題進(jìn)行分析研究，并根據(jù)問題來制定有效對策，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展奠定條件。據(jù)此筆者將從：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)特點、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)存在的問題、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展的有效對策，三部分進(jìn)行闡述。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)特點

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了一個曲折的歷程，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向品牌化、規(guī)?；l(fā)展。據(jù)研究調(diào)查，目前房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的區(qū)域性、并受到土地資金的嚴(yán)重制約，其波動性相對較大，從行業(yè)特點來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具有開發(fā)周期長、發(fā)展不平穩(wěn)、資金難度大、風(fēng)險高等特點，且大部分房地產(chǎn)企業(yè)是以項目型為主，涉及范圍廣、涉及內(nèi)容多，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效難以把控。綜上，是筆者對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)特點的分析與探討，從中我們不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)還存在一些問題，主要包括：管理目標(biāo)模糊、監(jiān)督制度不完善、法律法規(guī)的不健全、經(jīng)濟(jì)管理政策未能得到有效落實等等，諸如此類。這些問題嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，據(jù)此我們必須采取有效對策予以解決。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)存在的問題

據(jù)研究調(diào)查，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)存在的一系列問題包括：管理目標(biāo)不明確、監(jiān)督制度不完善、法律法規(guī)不健全等，這些問題都會在一定程度上制約房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展。筆者將從以下三個方面進(jìn)行闡述。1.房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)不明確。據(jù)研究，目前我國部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)依然存在管理目標(biāo)不明確現(xiàn)象，目標(biāo)的模糊性為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展帶來了嚴(yán)重阻礙作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)之所以會出現(xiàn)管理目標(biāo)不明確的局面，歸根結(jié)底還是由于政府連續(xù)性政策的缺乏以及政府對房地產(chǎn)關(guān)注力度的不夠，最終導(dǎo)致部分房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效果不佳，而一些投機(jī)取巧的行為屢見不鮮。這些亂象都在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須明確自身企業(yè)的管理目標(biāo)，為其發(fā)展趨勢進(jìn)行有效規(guī)劃。2.房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督制度不完善。對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)管理，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供保障是經(jīng)濟(jì)管理政策的目的。首先，房地產(chǎn)受土地價格上漲以及材料供小于需等因素影響，很多地方房價持續(xù)上升，導(dǎo)致很多人沒有能力購買住房。隨著房價的升高，不少房產(chǎn)投資者加大投資力度，同時，在利益驅(qū)使下，出現(xiàn)一些購房投機(jī)者，促使房價進(jìn)一步提高，房產(chǎn)價格遠(yuǎn)高于居民的承受范圍。眾所周知，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸走上正軌，為政府部門帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)收益，但由于房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督制度缺乏完善，無法對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)隨時掌控，從而為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的產(chǎn)生創(chuàng)造了可乘之機(jī)。所以，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的監(jiān)督力度，使經(jīng)濟(jì)管理政策能夠有效落實，最終實現(xiàn)抑制房價過快增長的目標(biāo)。3.財務(wù)管理體制及財務(wù)風(fēng)險意識的缺乏。在我國房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，除了經(jīng)營者的財務(wù)管理意識不足之外，對財務(wù)的管理方式也相對傳統(tǒng)單一。在傳統(tǒng)的財務(wù)管理過程中，財務(wù)管理人員僅僅只是對項目成本以及資金開銷給予嚴(yán)格控制，而對資金的預(yù)算、財務(wù)分析以及資產(chǎn)管理等方面都未能給予重視，再加上企業(yè)自身的財務(wù)管理缺乏健全、規(guī)范的監(jiān)督制度，這就導(dǎo)致了我國房產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理面臨著混亂的現(xiàn)象。目前，我國住房的商品化形勢越來越凸顯，大部分的房產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中想要實現(xiàn)資金快速增長目的，往往只是對經(jīng)營過程中項目施工以及房產(chǎn)銷售兩方面加強(qiáng)管理，然而財務(wù)管理并未得重視，再加上財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)較低，風(fēng)險意識不足，極容易使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的管理工作效率降低，財務(wù)工作缺乏一定的專業(yè)性，因此，從一定程度上增加了企業(yè)資金的風(fēng)險。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展的有效對策

要促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的有效發(fā)展，我們應(yīng)從以下方面來實施，一是對房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)進(jìn)行明確、二是建立健全的財務(wù)管理體系、三是充分應(yīng)用企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。筆者將會從以下三個方面來進(jìn)行闡述，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展指明道路。1.對房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)充分明確?，F(xiàn)階段，由于我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，所以需要加大產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，并大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起重要作用，對房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可以改善人民的居住環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整首先需要分析它的區(qū)域位置，其次，要進(jìn)行實地考察，并調(diào)查它的資源狀況，最后，結(jié)合歷史實際情況對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整。所以，政府應(yīng)制定出具有連續(xù)性的政策，使管理目標(biāo)明確。2.建立健全的財務(wù)管理體系。對企業(yè)資金實施有效管理促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，是財務(wù)管理的工作的基礎(chǔ)，也是其本質(zhì)。在這個過程當(dāng)中，需要房地產(chǎn)各部門在每個經(jīng)營環(huán)節(jié)當(dāng)中密切地進(jìn)行配合，并且充分結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的特點，建立一個健全的財務(wù)管理體體系。主要包括了：第一，對投資、融資的決策體系，在這個體系當(dāng)中，企業(yè)財務(wù)管理人員要嚴(yán)格按照企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營策略以及財務(wù)的管理目標(biāo)，制定出一個較為規(guī)?；⒖茖W(xué)化的資本、債務(wù)等評價體系。第二，資金的預(yù)算管理體系，這一體系在整個財務(wù)管理過程中占據(jù)重要位置，主要對企業(yè)整個投資過程所需的資金、房產(chǎn)的銷售情況等，預(yù)算出企業(yè)所需投資的總金額，并設(shè)定出目標(biāo)值。第三，財務(wù)管理績效評價體系，建設(shè)這個體系的最終目的是為了維持企業(yè)資金預(yù)算以及投資決策之間的保障關(guān)系。第四，健全企業(yè)的財務(wù)管理體制，使財務(wù)工作能夠規(guī)范進(jìn)行，使財務(wù)人員都能嚴(yán)格按照財務(wù)管理規(guī)范進(jìn)行日常工作。3.充分應(yīng)用企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)管理是促進(jìn)其發(fā)展的關(guān)鍵要素。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展，我們必須將企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制充分應(yīng)用其中，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個信息管理平臺，信息管理平臺是一種具有審核、監(jiān)督、管理的經(jīng)濟(jì)管理體系，它對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險具有一定防御作用。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建該系統(tǒng)時應(yīng)從企業(yè)特點出發(fā)，充分降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的產(chǎn)生。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)號召企業(yè)員工一起加入到信息管理平臺的構(gòu)建當(dāng)中，使其內(nèi)容更全面，范圍更廣泛，在后續(xù)的實施過程中也能起到有效的管理作用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的有效管理。

四、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的有效開展與人們的日常生活息息相關(guān)，據(jù)此，為了確保人們生活質(zhì)量，我們必須要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，一方面建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，另一方面向外國學(xué)習(xí)先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗，使我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

作者:侯佳楠 單位:秦皇島興龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)成本管理；管理問題；對策

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)越來越凸顯出其重要的地位。行業(yè)整體提升的同時，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭激烈。應(yīng)對這樣的行業(yè)競爭現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高自身的財務(wù)成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力。房地產(chǎn)企業(yè)針對當(dāng)下自身的財務(wù)成本管理工作中出現(xiàn)的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預(yù)手段和應(yīng)對策略。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理目前存在的管理問題

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和商品房交易市場的深化改革，房地產(chǎn)企業(yè)無論是從數(shù)量上還是規(guī)模上來看都在不斷壯大，同時房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的行業(yè)競爭也在急劇增強(qiáng)。提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，成為了使房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地，同時獲取最高的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益回報的利器。而達(dá)到此目標(biāo)，則需要在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理上下足功夫。在這種行業(yè)客觀的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，一系列的制約房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理水平和能力方面發(fā)展的管理問題日益凸顯。

1. 房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊

當(dāng)前形勢下，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的管理辦法和管理手段相當(dāng)陳舊，仍然按照傳統(tǒng)的財務(wù)成本管理辦法實施成本管理。其過程是依據(jù)財務(wù)管理部門給出的決算報告對財務(wù)成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設(shè)項目往往已經(jīng)處于施工狀態(tài)，所以一旦在核算工作中發(fā)現(xiàn)成本管理問題，若再想實施干預(yù)和彌補(bǔ)工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補(bǔ)工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進(jìn)行中的項目給以預(yù)測和控制，進(jìn)而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機(jī)，顯得異常被動。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)使用的企業(yè)和財務(wù)管理體系與財務(wù)成本管理體系不匹配

由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模在近年來不斷壯大，很多企業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過配套管理體系的改革速度。部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理無法滿足現(xiàn)代化企業(yè)自身的發(fā)展需求，且一直粗放管理。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立起來一整套完全的財務(wù)管理和成本管理的管理體系，但是在發(fā)展過程中和具體實施過程中的執(zhí)行力度不夠，導(dǎo)致先進(jìn)管理制度失效，并未發(fā)揮出應(yīng)該達(dá)到的效果。同時，在新管理制度和體系的實施時，房地產(chǎn)企業(yè)管理階層給予員工的刺激和鼓勵不夠，使得房地產(chǎn)企業(yè)的員工沒有貫徹實施新財務(wù)成本管理體系的熱情和干勁，嚴(yán)重地缺乏執(zhí)行力。這對一個房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展是極其有害的，會嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的核心競爭力。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)未在全項目周期過程中，給予財務(wù)成本管理以足夠的重視

房地產(chǎn)項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經(jīng)項目設(shè)計階段，項目的招標(biāo)和投標(biāo)階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護(hù)與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務(wù)成本管理理念應(yīng)該始終貫徹其中。事實是，有些房地產(chǎn)企業(yè)對此認(rèn)識不深入，造成財務(wù)成本的管理重點放在了項目設(shè)計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項目施工階段對財務(wù)成本的嚴(yán)格管控工作。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理問題上的應(yīng)對策略

1.增強(qiáng)財務(wù)成本管理意識，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用科學(xué)管理知識，將企業(yè)的財務(wù)成本管視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行財務(wù)成本管理。必須堅持以“對象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實際工作中對于不同的企業(yè)成本使用相應(yīng)的管理辦法和手段。堅持以市場經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以社會經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展和提高企業(yè)競爭力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務(wù)成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理目標(biāo)。

2.提高員工積極性，激勵員工配合財務(wù)成本管理工作

為了降低財務(wù)成本和完成財務(wù)目標(biāo)，不能單純依靠建立一套管理制度，財務(wù)成本管理工作的還要依賴于房地產(chǎn)企業(yè)員工的工作積極性和配合程度，因此，建立一套員工激勵制度是十分需要的。目前，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的獎罰機(jī)制還停留在建設(shè)制度的階段上，并未切實有效的執(zhí)行起來。尤其是對于財務(wù)部門的工作人員，除了使用《會計法》進(jìn)行法律約束和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行道德約束外，在具體工作實踐中，沒有形成一套行之有效的標(biāo)準(zhǔn)化的績效考察辦法，更加沒有相關(guān)方面的考核程序、考核內(nèi)容依據(jù)和實施細(xì)則可以參考。這需要各個房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)特點，開發(fā)并制定出一整套相關(guān)的績效考核辦法，根據(jù)績效考核辦法對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理人員給予相應(yīng)的獎勵和懲罰。

3.強(qiáng)化項目成本管理和控制，結(jié)合相應(yīng)的基督制度

房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理是提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵所在。企業(yè)管理水平和能力的高低，以及企業(yè)管理工作開展的好壞，不但影響自身利益獲取，還制約著企業(yè)根據(jù)項目成本基礎(chǔ)而制定商品價格的優(yōu)勢。所以，從強(qiáng)化項目成本管理和控制入手，重視和做好管理工作是十分必要的。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應(yīng)盡量細(xì)化進(jìn)行核算的對象。同時建立既有實權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)項目的全過程生命周期的各個重要環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本預(yù)先規(guī)劃，用規(guī)劃的計劃比對世界發(fā)生的成本明細(xì)，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預(yù)算、竣工決算和工程結(jié)算，因為這些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價、減少項目開發(fā)成本和辦理施工方款項給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標(biāo)和監(jiān)督制度定期的進(jìn)行檢查考核，同時輔以不定期的隨機(jī)抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財務(wù)監(jiān)督體制實施到監(jiān)督工作中，力保財務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細(xì)真實有效。

4.實行項目資金的集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程施工過程中，要實行資金的集中管理模式，強(qiáng)調(diào)有計劃性的使用項目資金。在使用前，需要制定使用計劃并且上報至領(lǐng)導(dǎo)階層審批。企業(yè)根據(jù)項目所需資金的額度進(jìn)行協(xié)調(diào)，以便于財務(wù)部門提前進(jìn)行資金籌措和分配，達(dá)到降低資金使用成本的目的。同時，還可以斟酌各個項目的進(jìn)度對進(jìn)行中的幾個項目在資金方面達(dá)到平衡化，既不會閑置資金，又不至于造成顧此失彼的局面而向外發(fā)生款項借貸，從而在提高資金使用率的同時還降低了使用資金的成本。

三、 結(jié)束語

根據(jù)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理情況來看，財務(wù)成本管理工作將是財務(wù)人員和管理人員需要長期面對的一個課題。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理工作還要非常大的空間可以上升發(fā)展，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特色和優(yōu)勢制定管理對策，才能對提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所幫助。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 存在問題 管理途徑

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過預(yù)算編制、控制過程等相應(yīng)活動，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營等全面、科學(xué)管理目標(biāo)的方法。近年來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴(yán)重影響。下面，將從預(yù)算管理中存在問題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

（一）缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向

近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市開發(fā)項目越來越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項目預(yù)算管理中僅重視預(yù)算，而不重視項目，使后續(xù)項目出現(xiàn)各種問題，缺乏戰(zhàn)略性導(dǎo)向。對于新城項目來說，不但花費時間多，花費資金也相對較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標(biāo)、預(yù)算管理，將很難實現(xiàn)合理分配有限資源的目標(biāo)。若繼續(xù)使用相對傳統(tǒng)的預(yù)算編制模式，將無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預(yù)算依據(jù)。

（二）缺乏完整的管理體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預(yù)算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認(rèn)、調(diào)整。就當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其預(yù)算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預(yù)算管理未真正發(fā)揮作用。

（三）全面預(yù)算管理模式不完善

在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，對于跨期經(jīng)營的項目管理，通常將經(jīng)濟(jì)效益作為銷售目標(biāo)。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢，但隨著企業(yè)資金的不斷流動、市場競爭力的增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機(jī)時，重視經(jīng)濟(jì)效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。

（四）預(yù)算編制、評估等機(jī)制不足

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、編制人員為財務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動來控制整體預(yù)算，并將其作為評估預(yù)算的依據(jù)，使預(yù)算管理以企業(yè)財務(wù)管理的形式呈現(xiàn)，對于全面預(yù)算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預(yù)算管理來說，極少企業(yè)能主動控制、管理全部預(yù)算，只單純的將全面預(yù)算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況的獎勵、懲罰制度也未落實到底，無法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動性。

（五）預(yù)算數(shù)據(jù)、信息不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)對于自身數(shù)據(jù)、科學(xué)等管理意識相對薄弱，特別是新開發(fā)項目數(shù)據(jù)的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業(yè)來說，新項目開發(fā)期間普遍存在搶項目進(jìn)度、未按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預(yù)算多于施工圖紙規(guī)定的預(yù)算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明新城開發(fā)項目缺乏全面、科學(xué)的預(yù)算證據(jù)，間接使全面預(yù)算管理失去原有意義。此外，預(yù)算管理人員工作意識低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中較為常見的問題。

二、完善全面預(yù)算管理的途徑

（一）建立、健全預(yù)算管理體系

通常來說，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對于全面預(yù)算管理來說，主要的目的是管理企業(yè)的未來，即借助財務(wù)數(shù)據(jù)來描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標(biāo)、方案，是確保企業(yè)目標(biāo)順利實現(xiàn)的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點、落腳點，不但能提升企業(yè)價值觀，還可實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)市場中較為新型的行業(yè)，更是應(yīng)該積極評估財務(wù)風(fēng)險、市場環(huán)境等，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標(biāo)，從整體角度出發(fā)為預(yù)算管理提供幫助。

（二）完善預(yù)算管理體制

對于企業(yè)全面預(yù)算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點進(jìn)行：第一點，企業(yè)的財務(wù)管理、全面預(yù)算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財務(wù)管理僅是財務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動量；而全面預(yù)算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認(rèn)識全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預(yù)算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點，全面預(yù)算管理的實施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預(yù)算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預(yù)算的編制、評估，還影響到預(yù)算實施的重要性。在新型社會經(jīng)濟(jì)的影響下，對全面預(yù)算管理有著強(qiáng)烈的要求，需專業(yè)化的人才執(zhí)行，導(dǎo)致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預(yù)算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔(dān)任預(yù)算管理工作，將工作責(zé)任到人；第三點，完善預(yù)算管理是強(qiáng)化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進(jìn)行預(yù)算編制、控制過程等。為從根本上完善企業(yè)的預(yù)算管理，需根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度制定管理方案，并出臺操作性較強(qiáng)的考核、評估系統(tǒng)。同時完善獎勵、懲罰機(jī)制，強(qiáng)化預(yù)算管理。

（三）完善、規(guī)定項目開發(fā)成本及費用標(biāo)準(zhǔn)

相對完善的企業(yè)成本、費用體系是確保企業(yè)工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點、開放項目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對完整的成本、費用標(biāo)準(zhǔn)體系。另外，在對定額的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標(biāo)準(zhǔn)，為下一個新型項目的開發(fā)提供可靠依據(jù)。

（四）改善預(yù)算管理模式，調(diào)整預(yù)算周期

房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預(yù)算管理模式，調(diào)整整體預(yù)算周期，需做好這樣幾點：第一點，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長，需根據(jù)具體健康建立針對性的財務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預(yù)算管理的主要工作；第二點，新的項目開發(fā)時間相對較長，為確保該項目資金可正常運行，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預(yù)算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預(yù)算周期的方式進(jìn)行編制。另外，為有效指導(dǎo)企業(yè)的未來發(fā)展，還需根據(jù)新型開發(fā)項目周期，根據(jù)該工程進(jìn)度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預(yù)算管理方案；第三點，為保證企業(yè)全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確度，企業(yè)的相關(guān)部門需加強(qiáng)溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，提高對新型開發(fā)項目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開發(fā)項目信息、數(shù)據(jù)不對稱現(xiàn)象。同時，還需積極完善企業(yè)的預(yù)算管理信息，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度，將各項工作落實到個人，明確工作職責(zé)。當(dāng)然，還需調(diào)整預(yù)算工作。當(dāng)房地產(chǎn)的預(yù)算方案得以批準(zhǔn)后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預(yù)算方案的危險性因素時，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補(bǔ)，若不存在彌補(bǔ)條件，需再次調(diào)整預(yù)算管理。

（五）完善預(yù)算管理監(jiān)督、考核體系

一方面，引進(jìn)外來先進(jìn)、全面的預(yù)算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目所在地的實際情況監(jiān)督、審計，從而完善預(yù)算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個部門嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預(yù)算執(zhí)行情況，便于更好的完善預(yù)算管理、考核制度。相對傳統(tǒng)的預(yù)算管理、考核制度以財務(wù)管理為主要目標(biāo)，雖然能提高企業(yè)財務(wù)部門的管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟(jì)形勢來說，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)添加非財務(wù)性內(nèi)容，如：員工、客戶之間關(guān)系的評估。此外，企業(yè)還需綜合性的評估經(jīng)濟(jì)效益、成本等指標(biāo)，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對企業(yè)外部情況，對全面預(yù)算考核體系的建立提供依據(jù)。

三、結(jié)束語

綜上，全面預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分，對于加強(qiáng)企業(yè)資金管理，提高經(jīng)濟(jì)效益來說意義重大。這就需要企業(yè)在認(rèn)清自身企業(yè)特征同時，建立一套完全符合企業(yè)的預(yù)算管理體系，并通過對企業(yè)資源的優(yōu)化、整合，來提高全面預(yù)算管理的有效性。

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