導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地管理法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

你局《關(guān)于執(zhí)行土地法律、法規(guī)有關(guān)問題的請示》（皖土［法］字［1993］第062號）收悉，經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、《土地管理法》第十九條所稱“土地管理部門”是指縣級以上人民政府土地管理部門。人民政府收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限與原批準(zhǔn)用地的審批權(quán)限相同。人民政府對用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的，其土地使用權(quán)的收回，是一種行政處理決定。無償收回土地使用權(quán)時，其地上建筑物、附著物可酌情予以補償。對未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的，不按批準(zhǔn)的用途使用的土地使用權(quán)的收回，屬于行政處罰。其地上建筑物、附著物以及征地費等不予補償或返還。收回土地使用權(quán)的決定由市、縣土地管理部門依據(jù)縣級以上人民政府的批準(zhǔn)文件下達。公路、鐵路、機場、礦場等的報廢，應(yīng)由其主管部門核準(zhǔn)，土地管理部門依據(jù)其主管部門核準(zhǔn)報廢的決定，報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，收回土地使用權(quán)。

二、《土地管理法》第二十五條所稱“耕地”，是指用于種植農(nóng)作物的土地。

三、《土地管理法》第三十四條中所稱“原使用單位受到損失”是指因國家建設(shè)使用其他單位使用的國有土地，而使原使用單位實際受到的直接損失。“適當(dāng)補償”是指按原使用單位實際損失的程度，予以合理補償。如原使用單位需要搬遷的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)有關(guān)搬遷費用。

篇2

關(guān)鍵詞：土地管理法修改；土地資源；市場配置；機制完善

中圖分類號：D920.4 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.04.52 文章編號：1672-3309（2013）04-130-02

2012年11月28日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議中討論通過的《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》（以下簡稱《土地管理法》）對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。作為土地管理的基本法律，《土地管理法》在保護耕地、促進城市化等方面一直發(fā)揮著重要作用。但是該法在立法之初所堅持的國家主義立法思維及重管理效率、輕權(quán)利保障的立法理念使這部法律嚴(yán)重滯后。

一、土地資源配置與《土地管理法》

土地資源是一種不可再生資源，作為人類賴以生存和繁衍的基礎(chǔ)性資源，關(guān)系著國民經(jīng)濟發(fā)展乃至國家社會安全。提高土地資源的配置效率關(guān)鍵是要依靠有效的土地資源配置方式。目前，我國土地資源配置方式主要有行政配置和市場配置兩種。所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的需要安排各種用地類型的比例以及以何種代價提供給用地者。市場配置則是各類用地主體（政府、企業(yè)和個人）通過市場方式獲得相關(guān)土地資源，以市場價格為指針，供求關(guān)系相調(diào)節(jié)，各類用地主體根據(jù)市場價格的變化以及相應(yīng)的成本和收益狀況確定用地區(qū)位和面積。

確立完善市場配置方式，必須通過健全相關(guān)的法律來保障。作為我國重要的土地資源保護和開發(fā)的法律，《土地管理法》的重要內(nèi)容就是進行土地資源的配置。要通過市場的基礎(chǔ)作用來合理配置土地資源就要修改《土地管理法》中的相關(guān)內(nèi)容，建立健全相關(guān)制度。

二、現(xiàn)行《土地管理法》中土地資源市場配置存在的問題

在市場經(jīng)濟條件下土地作為特殊商品，必然趨向市場化。目前，我國土地市場不健全、國家干預(yù)不適當(dāng)以及由此帶來的土地利用不高效等諸多問題，都與相關(guān)政策法規(guī)的不完善有關(guān)。

（一）不健全的土地市場

首先，中國現(xiàn)行的土地市場為城市與農(nóng)村的“二元土地市場”。城市土地市場包括一級土地市場和二級土地市場，國家壟斷一級土地市場，而集體所有土地進入城市市場必須首先由城市政府進行強制征用。二元土地市場的存在根源于國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)嚴(yán)重的不平等，這種不平等是集體土地使用權(quán)的殘缺和不平等對待造成的。這種城鄉(xiāng)分裂的二元市場，使政府成為土地市場的壟斷經(jīng)營者，一方面造成了地方政府對土地轉(zhuǎn)讓收入及土地融資的過度依賴，另一方面政府對土地儲備制度鮮有關(guān)注。

其次，土地市場不健全的交易制度?！锻恋毓芾矸ā返?3條確立了國家對建設(shè)用地的壟斷制度。排除極少個例，在我國建設(shè)用地必須屬于國有土地。實踐中的弊端體現(xiàn)在兩個方面：一是各級政府的用地審批制度，容易產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，影響社會穩(wěn)定；二是國家壟斷建設(shè)用地供給，集體土地?zé)o法進入土地市場，就產(chǎn)權(quán)而言，形成了國家所有制與集體所有制不平等。

（二）不完善土地收益分配制度

同樣作為市場主體，政府和被征地的農(nóng)民本應(yīng)該平等地享有利益分配的權(quán)利。但集體所有土地不能直接入市，這使得土地增值收益被開發(fā)企業(yè)、中央政府和地方政府獲得，被征地的農(nóng)民只能獲得征地補償，土地出讓金純收益則分配較少?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定：“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)”，但是實踐當(dāng)中補償標(biāo)準(zhǔn)卻與實際市場交易可獲得的利益相距甚遠。而且土地補償無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，“同地不同價”也屢見不鮮?，F(xiàn)實中這種不平等的主體、不合理的利益分配以及不統(tǒng)一的賠償標(biāo)準(zhǔn)造成了嚴(yán)重的社會矛盾。

（三）國家干預(yù)的濫用

在土地資源的配置中，國家“濫用”市場干預(yù)情況凸顯為以下三個問題：第一，根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，各級政府是土地一級市場的開發(fā)主體，土地市場的壟斷經(jīng)營者和管理者的雙重身份使其權(quán)力過于集中又缺少監(jiān)督；第二，地方政府依賴出賣土地獲得財政收入導(dǎo)致土地資源浪費、城建無序等現(xiàn)象；第三，征地范圍的不明確，“公共利益”界定不清。

三、土地資源市場配置的完善與《土地管理法》的修改建議

目前土地資源的市場配置機制不完善，要解決這一問題就要建立一套完善法律法規(guī)，特別是完善《土地管理法》中不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的方式。要建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，至關(guān)重要的一點就是通過法律法規(guī)來規(guī)制和協(xié)調(diào)好市場機制與國家干預(yù)的關(guān)系。

（一） 健全土地資源市場配置機制

首先，改革土地收益分配制度。根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》第47條規(guī)定征地補償標(biāo)準(zhǔn)，其主要存在三點缺陷：第一，土地原用途補償制度，即政府對被征土地的補償未將增值部分計入其中；第二，限額補償制度，即補償額最高不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍，遠遠低于被征地農(nóng)民的實際收益；第三，地方政府定價制度，即國家授權(quán)地方政府規(guī)定具體補償標(biāo)準(zhǔn)，而非土地市場調(diào)控價格機制。以上補償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重?fù)p害了被征地人利益，實際上是把土地收益交由政府和開發(fā)商共同分享，實踐當(dāng)中屢釀 “征地悲劇”的惡果。

筆者認(rèn)為，補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由供地和需地雙方通過自愿協(xié)商來決定補償標(biāo)準(zhǔn)；如協(xié)商不成時，由雙方都能接受的資產(chǎn)評估公司作為第三方，按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格決定補償標(biāo)準(zhǔn)。此次《土地管理法（草案）》明確了公平補償?shù)幕驹瓌t，規(guī)定征收農(nóng)民集體所有的土地應(yīng)當(dāng)給予公平補償，而且補償資金不落實的，不得批準(zhǔn)和實施征地。同時草案中還涉及授權(quán)國務(wù)院制定征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法。這實際上是為《農(nóng)村集體土地征收補償條例》的出臺鋪平道路。

其次，健全農(nóng)村土地入市制度?！锻恋毓芾矸ā吩谕恋厥袌鼋灰字黧w上應(yīng)當(dāng)改革，轉(zhuǎn)變政府壟斷一級市場的現(xiàn)狀，使農(nóng)民在未來成為農(nóng)村集體土地交易的主體，再通過調(diào)節(jié)稅收的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。土地市場適度引入競爭機制，使土地交易流程制度化，減少人為操作空間，減少腐敗發(fā)生。健全土地交易信息披露制度，以便更好地引入市場競爭。同時，從民法角度講，改革土地權(quán)利制度勢在必行。根據(jù)《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定，完善集體所有土地的用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)制度，改變目前《土地管理法》中集體所有土地不能進入市場的規(guī)定，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場。

（二） 完善國家干預(yù)土地資源配置機制

國家對土地資源配置進行適當(dāng)?shù)母深A(yù)是必要的，但是這并不代表政府可以替代市場，國家和市場應(yīng)當(dāng)在土地資源配置中相互補充共同推進的作用。

第一，縮小土地劃撥范圍?！锻恋毓芾矸ā返?條中“公共利益”的邊界難以確定，導(dǎo)致政府征地幾乎不受任何實質(zhì)性制度的制約而擁有過于強大的土地征收權(quán)力?！皩崿F(xiàn)公共利益”成為地方政府強制征收土地常用借口。因此，筆者建議首先政府征地的權(quán)力應(yīng)當(dāng)符合比例原則，以此限制其權(quán)力的濫用；其次必須依法明確 “公共利益”含義和范圍提高其可操作性。

第二，改革《土地管理法》中土地利用規(guī)劃和儲備制度。因地制宜的制定土地規(guī)劃制度，根據(jù)市場需求建立規(guī)劃機制，來保障規(guī)劃機制的科學(xué)、有效實施，充分發(fā)揮規(guī)劃的整體控制作用。同時，制定科學(xué)的土地儲備規(guī)劃，擴大公益性用地的收購與儲備，建立土地儲備金制度。

第三，強化耕地保護制度和改革土地用途管制模式。嚴(yán)格耕地保護將是《土地管理法》修訂的主要目的之一。實際上，耕地保護制度涉及的內(nèi)容比較繁雜，但基本內(nèi)涵應(yīng)圍繞責(zé)任及其操作體系展開。現(xiàn)行《土地管理法》第四章“耕地保護”及第七章“法律責(zé)任”，各種耕地保護制度都缺乏法律后果的規(guī)定，致使立法的預(yù)期目的難以實現(xiàn)，而且削弱了法律的威懾力，影響了法律的權(quán)威性。《土地管理法》修訂時理應(yīng)增加耕地保護制度法律責(zé)任的規(guī)定。《土地管理法（草案）》對此已有改觀，增設(shè)了各級政府耕地保護目標(biāo)責(zé)任制及耕地保護考核制，對強化耕地保護無疑具有促進作用。不過，如何落實耕地保護目標(biāo)責(zé)任制及考核制，以及考核不合格需要承擔(dān)何種法律后果，仍有待進一步細化。

四、結(jié)語

完善土地資源市場配置機制僅靠《土地管理法》是不夠的，必須依靠《憲法》及《城市房地產(chǎn)管理法》《土地承包法》等其他法律法規(guī)體系的健全。法律規(guī)范與政府干預(yù)相互協(xié)調(diào)，才能實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。下一個五年規(guī)劃推進中，城鎮(zhèn)化規(guī)模不斷擴張，土地利用數(shù)量不斷攀升，進一步推動市場穩(wěn)定有序的發(fā)展具有巨大的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1] 楊世建.土地征收與農(nóng)民權(quán)利的憲法保障[J].云南行政學(xué)院學(xué)報，2011，（04）：116-119.

篇3

現(xiàn)將《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見,收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進行?！缎姓幜P法》頒布施行后，除行政處理決定仍舊按照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行外，土地管理的各項行政處罰必須依照《行政處罰法》由土地管理法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定，并由行政機關(guān)依照《行政處罰法》規(guī)定的程序?qū)嵤?。為了進一步貫徹執(zhí)行《行政處罰法》和土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章，正確區(qū)分行政處理決定和行政處罰決定的界限，切實做到依法行政，現(xiàn)對認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定的法律性質(zhì)提出如下意見：

一、依照《土地管理法》第十九條的規(guī)定，對用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移的；未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的，土地管理部門報縣級以上人民政府批準(zhǔn)，依法收回用地單位的國有劃撥土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規(guī)定收回國有劃撥土地使用權(quán)，其批準(zhǔn)權(quán)限應(yīng)與征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限相同。

二、依照《土地管理法》第三十三條的規(guī)定臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規(guī)定土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責(zé)令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。

三、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條的規(guī)定在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

四、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期依照法律有關(guān)規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

五、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。

六、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。

七、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權(quán)的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規(guī)定，根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權(quán)的，也應(yīng)屬于行政處理決定。

篇4

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認(rèn)為，以此來作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。

對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔(dān)保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認(rèn)給單位或個人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴(yán)格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：

1）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。

當(dāng)然在對待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，我國有其特殊的規(guī)定。

對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，以及《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現(xiàn)實現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導(dǎo)致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。

再比如，對于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。

為此，應(yīng)首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級政府主導(dǎo)分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場或登記機構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準(zhǔn)程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

再次，規(guī)定或指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟制度。

第四，與時俱進，修改不應(yīng)時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進行詳細規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。

zuozhe:彭鑫

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國擔(dān)保法

4）中華人民共和國商業(yè)銀行法

5）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

6）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定

篇5

第一條  為加強土地監(jiān)察工作，保障土地管理法律、法規(guī)的實施，依法查處土地違法行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條  本條例所稱土地監(jiān)察，是指土地管理部門依法對單位和個人執(zhí)行和遵守土地管理法律、法規(guī)情況進行監(jiān)督檢查以及對土地違法行為進行查處的行政執(zhí)法活動。

第三條  本條例適用于我省行政區(qū)域內(nèi)土地所有者、使用者及有關(guān)單位和個人土地違法行為的監(jiān)察管理。

第四條  縣（市）以上土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)土地監(jiān)察工作。

監(jiān)察、公安、審計等有關(guān)部門和人民法院、人民檢察院應(yīng)按照職責(zé)分工，各司其職，密切配合，做好土地監(jiān)察工作。

第五條  設(shè)區(qū)的市土地管理部門對市轄區(qū)、縣（市）土地管理部門對鄉(xiāng)、鎮(zhèn)土地監(jiān)察工作實行集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。

第六條  縣（市）以上人民政府應(yīng)加強對土地監(jiān)察工作的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，對土地管理法律、法規(guī)的實施，實行行政首長負(fù)責(zé)制，并納入政績考核的內(nèi)容。

縣（市）以上人民政府應(yīng)向本級人大常委會報告土地管理法律、法規(guī)實施情況和重大土地違法案件的查處情況。

第七條  任何單位和個人都有保護土地的義務(wù)，對違反土地管理法律、法規(guī)的行為，有權(quán)向土地管理部門和有關(guān)部門舉報。

對舉報土地違法行為、協(xié)助查處土地違法案件成績顯著的單位和個人，由人民政府給予表彰或獎勵。

第二章  監(jiān)察職權(quán)

第八條  土地監(jiān)察職責(zé)：

（一）監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)貫徹執(zhí)行情況；

（二）受理對土地違法行為的檢舉和控告；

（三）制止土地違法行為，查處土地違法案件；

（四）監(jiān)督檢查建設(shè)用地的審批、征用和使用情況；

（五）監(jiān)督檢查國有土地使用權(quán)的劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止等活動和集體土地使用情況；

（六）監(jiān)督檢查土地權(quán)屬登記和發(fā)證情況；

（七）會同有關(guān)部門監(jiān)督檢查非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地計劃執(zhí)行情況；

（八）監(jiān)督檢查土地開發(fā)利用和復(fù)墾情況；

（九）監(jiān)督檢查征地費用和國有土地使用權(quán)出讓金繳納、管理和使用情況；

（十）依法應(yīng)監(jiān)察的其他事項。

第九條  土地管理部門對正在發(fā)生的土地違法行為，應(yīng)責(zé)令違法單位和個人停止違法行為；對依法受到限期拆除新建建筑物和其他設(shè)施處罰的單位和個人，繼續(xù)施工的，有權(quán)查封繼續(xù)施工的設(shè)備和建筑材料。

第十條  土地管理部門發(fā)現(xiàn)下級土地管理部門實施違法或不當(dāng)?shù)耐恋匦姓袨椋瑧?yīng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，上級土地管理部門有權(quán)予以撤銷、變更。

第十一條  土地管理部門發(fā)現(xiàn)下級人民政府實施違法或不當(dāng)?shù)耐恋匦姓袨?，?yīng)報請本級人民政府予以糾正。

第十二條  土地管理部門發(fā)現(xiàn)本級人民政府實施違法或不當(dāng)?shù)耐恋匦姓袨?，?yīng)及時建議本級人民政府糾正，并向上一級土地管理部門報告。

第十三條  土地管理部門應(yīng)根據(jù)土地監(jiān)察任務(wù)，配備相應(yīng)的土地監(jiān)察人員，具體負(fù)責(zé)土地監(jiān)察工作。

第十四條  土地監(jiān)察人員應(yīng)恪盡職守，秉公辦事，清正廉潔，嚴(yán)格執(zhí)法。

土地監(jiān)察人員必須經(jīng)過培訓(xùn)、考核，取得執(zhí)法資格后方可從事土地監(jiān)察工作。土地監(jiān)察人員依法履行監(jiān)察職責(zé)時，須佩帶行政執(zhí)法標(biāo)志，出示行政執(zhí)法證件。

第十五條  土地監(jiān)察人員在調(diào)查土地違法案件時，有權(quán)查閱、復(fù)印有關(guān)文件，要求當(dāng)事人提供證明材料，并可進入土地違法現(xiàn)場檢查。

被檢查單位和個人必須接受檢查，不得拒絕。

第十六條  土地監(jiān)察人員依法執(zhí)法公務(wù)，受法律保護。

第十七條  符合法定條件的土地監(jiān)察隊可以接受土地管理部門的委托，行使土地監(jiān)察職權(quán)。

土地監(jiān)察隊負(fù)責(zé)人需要任免、調(diào)動工作的，有關(guān)部門應(yīng)征求上一級土地管理部門的意見。

第三章  違法案件查處

第十八條  省土地管理部門管轄全省行政區(qū)域內(nèi)下列案件：

（一）市人民政府（行署）及其土地管理部門非法批準(zhǔn)占用土地的案件；

（二）在全省范圍內(nèi)有重大影響的土地違法案件；

（三）省人民政府和國家土地管理局交辦的土地違法案件。

第十九條  市（地）土地管理部門管轄本行政區(qū)域內(nèi)的下列案件：

（一）縣（市）人民政府及其土地管理部門非法批準(zhǔn)占用土地的案件；

（二）在本行政區(qū)域內(nèi)有重大影響的土地違法案件；

（三）同級人民政府和上級土地管理部門交辦的土地違法案件。

第二十條  縣（市）土地管理部門管轄本行政區(qū)域內(nèi)的土地違法案件。本條例第十八條、第十九條規(guī)定的除外。

第二十一條  管轄權(quán)發(fā)生爭議的，由共同上一級土地管理部門指定管轄。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府對管轄權(quán)有爭議的，由縣（市）土地管理部門指定管轄。

第二十二條  上級土地管理部門發(fā)現(xiàn)下級土地管理部門對依法由其管轄的土地違法案件不及時查處或查處不力的，應(yīng)發(fā)出土地違法案件查處督辦通知書，必要時可以直接依法查處。

第二十三條  土地管理部門立案查處土地違法案件，應(yīng)符合下列條件：

（一）有明確的行為人；

（二）有違反土地管理法律、法規(guī)的事實；

（三）依照土地管理法律、法規(guī)應(yīng)追究行政法律責(zé)任；

（四）屬于土地管理部門管轄；

（五）在追責(zé)時效內(nèi)。

重大土地違法案件立案后，應(yīng)抄報上一級土地管理部門備案。

第二十四條  立案查處的土地違法案件，由兩名以上土地監(jiān)察人員承辦。

案件承辦人員和主管負(fù)責(zé)人，與本案有利害關(guān)系或與本案當(dāng)事人有近親屬關(guān)系的，應(yīng)予回避。

第二十五條  經(jīng)立案調(diào)查認(rèn)定有違法行為的，土地管理部門應(yīng)及時發(fā)出《責(zé)令停止土地違法行為通知書》，送達當(dāng)事人。當(dāng)事人接到通知書后，應(yīng)立即停止土地違法行為。

第二十六條  土地違法案件調(diào)查結(jié)束后，土地管理部門分別情況依法作出如下決定：

（一）認(rèn)定違法事實清楚、證據(jù)確鑿，應(yīng)給予行政處罰的，作出土地違法案件行政處罰決定；

（二）認(rèn)定侵犯土地所有權(quán)或者使用權(quán)的，作出土地侵權(quán)行為處理決定；

（三）認(rèn)為國家工作人員有違法違紀(jì)行為需要給予行政處分的，提出書面處理建議，按照干部管理權(quán)限移送有關(guān)單位；

（四）認(rèn)為當(dāng)事人違法行為構(gòu)成犯罪的，將案件移送司法機關(guān)；

（五）認(rèn)定證據(jù)不足、違法事實不成立的，決定撤銷案件。

監(jiān)察、司法機關(guān)對土地管理部門移送的案件，應(yīng)及時查處，并將結(jié)果反饋給土地管理部門。

第二十七條  土地管理部門查處土地違法案件，應(yīng)自立案之日起60日內(nèi)作出處理決定。重大、復(fù)雜的案件，經(jīng)上一級土地管理部門批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延期，但延長的期限不得超過90天。

第二十八條  各級人民政府應(yīng)積極支持并監(jiān)督土地管理部門依法查處土地違法案件。對土地管理部門查處土地違法案件遇到干擾、阻撓的，應(yīng)采取有效措施予以排除，保障土地管理部門依法進行查處。對土地管理部門不依法查處土地違法案件或查處不力的，應(yīng)督促其糾正。

第二十九條  土地管理部門查處土地違法案件，應(yīng)使用省土地管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的文書。

案件處理完畢后，承辦人應(yīng)寫出結(jié)案報告，經(jīng)本級土地管理部門審查批準(zhǔn)結(jié)案。辦案過程中形成的文書、圖片、照片等資料收集整理立卷歸檔，并將下列文書報上一級土地管理部門備案：

（一）《土地違法案件行政處罰決定書》；

（二）《土地侵權(quán)行為處理決定書》；

（三）《土地違法案件結(jié)案報告》；

（四）經(jīng)復(fù)議機關(guān)復(fù)議或人民法院審理的案件，應(yīng)附復(fù)議決定書副本或人民法院判決書副本。

對重大的土地違法案件，土地管理部門或人民政府應(yīng)予以通報。

第四章  法律責(zé)任

第三十條  非法批準(zhǔn)征用、使用土地的，批準(zhǔn)文件無效，對批準(zhǔn)的單位主管人員或責(zé)任人依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》第四百一十條規(guī)定追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)占用的土地嚴(yán)格依法處理。

第三十一條  買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，依法給予行政處罰，對主管人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》第二百二十八條規(guī)定追究刑事責(zé)任。

第三十二條  違反法律規(guī)定，在耕地上挖土、挖沙、采石、采礦等，嚴(yán)重毀壞種植條件的，或因開發(fā)土地造成土地沙化、鹽漬化、水土流失的，依法給予行政處罰；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》第三百四十二條規(guī)定追究刑事責(zé)任。

第三十三條  違法批準(zhǔn)出讓或擅自出讓國有土地使用權(quán)的，批準(zhǔn)文件或出讓行為無效，對有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分，占用的土地由土地管理部門依法處理。

第三十四條  拒絕、阻礙土地監(jiān)察人員依法執(zhí)行公務(wù)或?qū)ν恋乇O(jiān)察人員、舉報人打擊報復(fù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定給予處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十五條  土地管理部門依照本條例第九條規(guī)定查封施工設(shè)備、建筑材料等所發(fā)生的費用，由建設(shè)單位或個人承擔(dān)；因建設(shè)、施工單位或個人過錯造成查封財產(chǎn)損失的，由建設(shè)、施工單位或個人承擔(dān)。

土地管理部門違法實施查封措施，給建設(shè)、施工單位或個人造成損失的，應(yīng)依法予以賠償，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員依法給予行政處分。

第三十六條  當(dāng)事人對土地行政處罰或行政處理決定不服的，可以依法申請復(fù)議或提起訴訟。

當(dāng)事人逾期不履行行政處罰或行政處理決定的，由作出行政處罰或行政處理的決定機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十七條  各級人民政府、土地管理部門及其工作人員對土地違法行為隱瞞不報、不查，或者在處理土地違法案件中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五章  附  則

第三十八條  鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府依照《中華人民共和國土地管理法》第五十二條規(guī)定，可以處理本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村居民非法占用和超標(biāo)準(zhǔn)占用土地建住宅的案件。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府不依法作出處理或處理不當(dāng)?shù)?，縣（市）土地管理部門應(yīng)依法予以糾正。

篇6

    第一條  為了加強土地監(jiān)察工作，保障土地管理法律、法規(guī)的實施，及時、準(zhǔn)確查處土地違法行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

    第二條  本條例所稱土地監(jiān)察，是指國土管理部門依法對本行政區(qū)域內(nèi)土地管理法律、法規(guī)的貫徹實施情況進行監(jiān)督檢查，并對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進行查處的執(zhí)法活動。

    第三條  市人民政府國土管理部門是本市土地監(jiān)察工作的行政主管部門。區(qū)、縣國土管理部門按照職責(zé)權(quán)限負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的土地監(jiān)察工作。

    鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)法律、法規(guī)授權(quán)的土地監(jiān)察工作。

    第四條  計劃、建設(shè)、規(guī)劃、農(nóng)林、財政、工商、稅務(wù)等部門和公安、行政監(jiān)察機關(guān)，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)協(xié)助國土管理部門做好土地監(jiān)察工作。

    第五條  土地監(jiān)察工作應(yīng)當(dāng)遵循依法、公正、及時、準(zhǔn)確的原則。查處土地違法案件，應(yīng)當(dāng)事實清楚，證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)準(zhǔn)確，符合法定程序。

    第二章  土地監(jiān)察職權(quán)與管轄

    第六條  國土管理部門行使下列土地監(jiān)察職權(quán)：

    （一）監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的執(zhí)行情況；受理對土地違法行為的檢舉、控告；調(diào)查處理土地違法案件；

    （二）依法制止土地違法行為；

    （三）對土地違法行為和土地侵權(quán)行為依法施行行政處罰；

    （四）對違反土地管理法律、法規(guī)的當(dāng)事人和單位主管人員應(yīng)當(dāng)給予行政處分的，依法提出給予行政處分的建議。

    第七條  國土管理部門發(fā)現(xiàn)下級人民政府的違法批地行為，應(yīng)當(dāng)報請同級人民政府批準(zhǔn)，予以公告，宣布批文無效，注銷土地使用證。

    條八條  市國土管理部門管轄本行政區(qū)域內(nèi)的下列案件：

    （一）有重大影響的土地案件；

    （二）市人民政府和上級國土管理部門交辦的土地案件；

    （三）涉及兩個或兩個以上區(qū)、縣的土地案件；

    （四）涉外土地案件；

    （五）區(qū)、縣人民政府超越批準(zhǔn)權(quán)限等非法批準(zhǔn)占用土地的案件。

    第九條  區(qū)、縣國土管理部門管轄本行政區(qū)域內(nèi)土地案件。

    鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府管轄法律、法規(guī)授權(quán)實施處罰的土地案件。

    第十條  上級國土管理部門在必要時，可以直接查處下級國土管理部門管轄的土地案件，也可以將土地案件交下級國土管理部門查處，并對案件辦理的情況進行監(jiān)督。

    下級國土管理部門對上級國土管理部門交辦的土地違法案件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查處，并及時將查處結(jié)果向上級國土管理部門報告。

    第十一條  國土管理部門管轄權(quán)發(fā)生爭議的，由爭議各方協(xié)調(diào)解決；協(xié)商不一致的，報請共同的上一級國土管理部門決定。

    第三章  土地監(jiān)察的內(nèi)容和方式

    第十二條  國土管理部門依法對單位和個人的下列行為進行監(jiān)督檢查：

    （一）建設(shè)用地行為；

    （二）建設(shè)用地審批行為；

    （三）土地開發(fā)利用行為；

    （四）土地權(quán)屬變更和登記發(fā)證行為；

    （五）土地復(fù)墾行為；

    （六）基本農(nóng)田保護行為；

    （七）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止行為；

    （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

    第十三條  國土管理部門對下級國土管理部門制定的與國家土地管理法律、法規(guī)相抵觸的規(guī)范性文件，可以責(zé)令其修改或者向下級人民政府提出撤銷的建議。

    國土管理部門發(fā)現(xiàn)下級人民政府制定的規(guī)范性文件與國家土地管理法律、法規(guī)相抵觸的，可以向制定機關(guān)提出修改建議；必要時，可以向同級人民政府提出責(zé)令修改或者撤銷的建議。

    第十四條  國土管理部門發(fā)現(xiàn)下級國土管理部門不履行法定職責(zé)或者消極執(zhí)行的，有權(quán)責(zé)令限期改正或者報同級人民政府責(zé)令履行。對下級國土管理部門及其工作人員執(zhí)行公務(wù)的違法行為有權(quán)提出處理意見，報有關(guān)部門依法追究法律責(zé)任。

    第四章  立案和調(diào)查

    第十五條  國土管理部門受理土地案件后，應(yīng)當(dāng)進行審查，凡符合立案條件的，應(yīng)當(dāng)及時立案查處；不符合立案條件的，應(yīng)當(dāng)告知交辦、移送案件的單位或者舉報人。

    第十六條  符合下列條件的土地案件，國土管理部門應(yīng)當(dāng)立案：

    （一）有明確的行為人；

    （二）有違反土地管理法律、法規(guī)的事實；

    （三）依照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任的。

    第十七條  國土管理部門受理的舉報案件，對不屬于自己管轄的，應(yīng)當(dāng)向舉報人說明，并將舉報信函或者筆錄移送給有權(quán)處理的機關(guān)。

    第十八條  在調(diào)查處理土地案件的過程中，承辦人、主管領(lǐng)導(dǎo)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)回避：

    （一）與當(dāng)事人及調(diào)查人有近親屬關(guān)系的；

    （二）本人或者近親屬與本案有利害關(guān)系的；

    （三）與本案當(dāng)事人有其他關(guān)系，可能影響公正查處案件的。

    案件承辦人是否回避，由主管領(lǐng)導(dǎo)決定。

    第十九條  立案后，案件承辦人員應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查。收集、調(diào)取的證據(jù)范圍包括物證、書證、證人證言、當(dāng)事人陳述、調(diào)查筆錄、視聽資料、勘驗筆錄、鑒定結(jié)論。

    案件承辦人員可以詢問案件當(dāng)事人、證人。詢問應(yīng)當(dāng)制作筆錄，案件承辦人員和被詢問人員應(yīng)當(dāng)在筆錄上簽名或蓋章。被詢問人拒絕簽名蓋章的，應(yīng)當(dāng)在筆錄上注明。

    案件承辦人員有權(quán)進入現(xiàn)場并使用勘驗儀器進行勘驗?？彬灛F(xiàn)場應(yīng)當(dāng)制作勘驗筆錄。

    第二十條  土地監(jiān)察人員依法執(zhí)行公務(wù)時，應(yīng)當(dāng)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，并出示行政執(zhí)法證件。土地監(jiān)察人員在調(diào)查取證時不得少于兩人。

    不按前款規(guī)定行使職權(quán)的，被監(jiān)察人員有權(quán)拒絕接收監(jiān)察。

    第五章  土地違法案件的處理

    第二十一條  國土管理部門在查處案件過程中，對仍在繼續(xù)違法行為的，應(yīng)當(dāng)發(fā)出《責(zé)令停止土地違法行為通知書》，責(zé)令停止違法行為并限期改正。對拒不停止違法行為的，國土管理部門有權(quán)予以制止。

    對依法受到限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施的處罰的單位和個人，繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權(quán)對繼續(xù)施工的設(shè)備、建筑材料予以查封。

    第二十二條  國土管理部門依法采取查封設(shè)備、建筑材料等行政強制措施的，查封期限一般不得超過60日。特殊情況需要延長期限的，延長期不得超過30日。

    第二十三條  國土管理部門采取查封行政強制措施，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人發(fā)出《查封決定書》。

    第二十四條  被查封的設(shè)備、建筑材料，國土管理部門可以委托有關(guān)單位和個人保管，保管費由被查封人支付。國土管理部門查封錯誤的，保管費由國土管理部門支付。造成被查封人經(jīng)濟損失的，按《中華人民共和國國家賠償法》的有關(guān)規(guī)定賠償。

    第二十五條  違法案件的調(diào)查處理，應(yīng)當(dāng)自立案之日起60日內(nèi)完成。重大、復(fù)雜的案件，經(jīng)國土管理部門的主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可以延長，延長期不得超過30日。

    第二十六條  案件調(diào)查結(jié)束后，國土管理部門應(yīng)當(dāng)分別情況予以處理：

    （一）違法事實清楚，證據(jù)確鑿的，依法作出行政處罰決定，發(fā)出《土地違法案件行政處罰決定書》，送達當(dāng)事人；

    （二）侵犯土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，依法作出處理決定，發(fā)出《土地侵權(quán)行為處理決定書》，送達當(dāng)事人；

    （三）依法應(yīng)當(dāng)給予當(dāng)事人行政處分的，按人事管理權(quán)限向其所在單位或主管部門或行政監(jiān)察機關(guān)提出追究刑事責(zé)任建議書；

    （四）違法行為構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)將案件及時移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任；

    （五）舉報不實或者證據(jù)不足的，發(fā)出《撤銷立案決定書》，立案予以撤銷，重大案件的撤銷應(yīng)當(dāng)報上級國土管理部門備案。

    第二十七條  國土管理部門作出行政處罰，應(yīng)當(dāng)制作行政處罰決定書。

    第二十八條  國土管理部門向當(dāng)事人送達有關(guān)法律文書，應(yīng)當(dāng)直接送達當(dāng)事人。當(dāng)事人是法人或其他組織的，交其法定代表人或者人或收發(fā)部門簽收；當(dāng)事人是自然人的，交其本人簽收，本人不在的，可交其同住成年家屬或所在單位簽收。

    受送達人拒絕簽收的，送達人應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)人員到場，說明情況，在送達回執(zhí)上注明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或蓋章，將文書留在當(dāng)事人的收發(fā)部門或住所，即視為送達。

    采取上述方式無法送達的，國土管理部門可以登報公告送達。自公告之日起60日后，即視為送達。

    第二十九條  國土管理部門作出行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人作出行政處罰決定的事實、理由及依據(jù)，并告知當(dāng)事人依法享有的權(quán)利。

    符合聽證條件，當(dāng)事人要求聽證的，國土管理部門應(yīng)當(dāng)組織聽證。

    第三十條  當(dāng)事人對國土管理部門作出的查封決定、行政處罰決定不服的，可以在接到《查封決定書》、《土地違法案件行政處罰決定書》后，依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議、不起訴、又不履行的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

    第三十一條  各級行政監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對國家工作人員違反土地管理法律、法規(guī)行為的監(jiān)察，并及時調(diào)查處理。

    行政監(jiān)察機關(guān)接到國土管理部門移送的有關(guān)國家工作人員違反土地管理法律、法規(guī)需要給予行政處分的建議書，應(yīng)當(dāng)按管理權(quán)限及時查處，并將處理結(jié)果通報國土管理部門。

    第六章  獎勵和懲罰

    第三十二條  對檢舉、揭發(fā)土地違法行為或者協(xié)助國土管理部門依法查處土地違法行為成績顯著的單位和個人，由人民政府或者國土管理部門給予表彰獎勵。

    第三十三條  國土管理部門在行使土地管理職責(zé)中，有違法行為的，任何單位或個人都有權(quán)檢舉、控告，由有關(guān)機關(guān)依法查處。各級人民政府應(yīng)當(dāng)對舉報有功人員和單位給予表彰獎勵。

    第三十四條  阻礙土地監(jiān)察人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》進行處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

    第三十五條  土地監(jiān)察人員在監(jiān)察活動中有徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)行為的，由主管機關(guān)或行政監(jiān)察機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

    第三十六條  國土管理部門及其監(jiān)察人員，在監(jiān)察工作中侵犯當(dāng)事人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)及時糾正；造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

篇7

關(guān)鍵詞：土地管理法；小產(chǎn)權(quán)房；集體建設(shè)用地；宅基地

人們對小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)注并沒有因金融危機和政府不斷抑制房價上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時刻牽動社會各界關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。長期以來小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經(jīng)成為一大社會隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關(guān)部門無法有效治理小產(chǎn)權(quán)房，目前《土地管理法》的修改不僅關(guān)系中國未來土地使用制度改革的方向和力度，也關(guān)系小產(chǎn)權(quán)房未來可能的治理機制和命運。應(yīng)以《土地管理法》修改為契機，治理小產(chǎn)權(quán)房，以實現(xiàn)各方利益的平衡，構(gòu)建和諧社會。

1 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律地位

“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房分為三種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農(nóng)民對外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對外銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅，不同類型小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)有所不同。建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴(yán)重威脅耕地保護目標(biāo)實現(xiàn)，有關(guān)部門往往采取嚴(yán)厲的制裁措施。宅基地上小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)則較為復(fù)雜。涉及小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權(quán)法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來看，既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象做出限制。但自1999年以來，以國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應(yīng)如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)部分?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！比绻麑⒃摋l理解為授權(quán)性規(guī)定，則這里的“國家有關(guān)規(guī)定”使得宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)受到了包括上述國家政策性規(guī)定在內(nèi)的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對宅基地使用權(quán)這一基本民事權(quán)利部分進行的規(guī)定具有法律效力。其次，關(guān)于農(nóng)民所享有的宅基地上房屋的所有權(quán)?！段餀?quán)法》對此并未做出特別限制，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民享有包括占有、使用、收益、處分4項權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)，農(nóng)民可以對其享有合法所有權(quán)的宅基地上的房屋進行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉(zhuǎn)性與宅基地使用權(quán)的不可流轉(zhuǎn)性就產(chǎn)生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護農(nóng)民對房屋的所有權(quán)而犧牲國家在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上的利益？還是相反的價值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)無疑是公民享有的非常重要的基本民事權(quán)利，上述政策性規(guī)定對農(nóng)民的房屋所有權(quán)做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實踐中，法院也對此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。由此可見，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，從而無法取得受讓房地產(chǎn)的物權(quán)。

2 小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革

治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產(chǎn)市場扭曲的狀況為前提。

2.1 推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度

傳統(tǒng)的征地供給模式已經(jīng)越來越不適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展形勢的需要，改革征地模式已經(jīng)迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會矛盾已經(jīng)成為影響社會和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機商”的角色極大地?fù)p害了政府的公信力。從經(jīng)濟上看，目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重制約了中國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，通過征地模式為城市發(fā)展提供廉價土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉(zhuǎn)。

2.2 允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷

從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實行與國有土地上商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場。

篇8

1、構(gòu)成要件不同，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)人，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權(quán)利和股東責(zé)任，而不僅僅是公司出資人的出資額。

2、由不同的法律所調(diào)整，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)調(diào)整，股權(quán)轉(zhuǎn)讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關(guān)法規(guī)調(diào)整。

【法律依據(jù)】

篇9

2004年5月,某市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用權(quán),用于廣場建設(shè)｡市政府根據(jù)現(xiàn)行房屋拆遷補償規(guī)定,對李某給予了貨幣補償｡但李某對此不滿意,多次找市政府討說法,要求市政府對其土地使用權(quán)給予補償｡雙方各執(zhí)一詞,協(xié)商未果,于是李某一紙訴狀將市政府告上法院,要求法院判令市政府對其土地使用權(quán)依法給予補償｡

法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點｡一種觀點認(rèn)為,根據(jù)國務(wù)院55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第二款的規(guī)定,市政府可以無償收回李某的劃撥土地使用權(quán),用于公益事業(yè)建設(shè)｡第二種觀點認(rèn)為,根據(jù)國務(wù)院法制辦《關(guān)于2001年11月1日以后實施的拆遷,貨幣補償款中包括對土地使用權(quán)的補償》的規(guī)定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點認(rèn)為,根據(jù)《立法法》的規(guī)定,《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的法律效力高于國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權(quán)補償問題上應(yīng)適用《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》,而不應(yīng)適用其他法律法規(guī)｡第四種觀點認(rèn)為,房地產(chǎn)既是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,也是財產(chǎn)權(quán)利和實體財產(chǎn)的混合體,因此,應(yīng)在明確區(qū)分被拆遷人房地產(chǎn)中的房屋實體財產(chǎn)和土地使用權(quán)財產(chǎn)權(quán)利的前提下,才能明確房屋和土地使用權(quán)的補償標(biāo)準(zhǔn),才能分清被拆遷人應(yīng)獲得多少補償｡在房地產(chǎn)市場價格偏高和土地使用權(quán)權(quán)益未知的情況下,以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù),評估確定被拆遷人的貨幣補償金額值得探討｡因為持第二種觀點的審判人員占多數(shù),所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對此審判結(jié)果仍存在疑問｡

本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來的問題值得深思｡筆者認(rèn)為,第一種觀點以國務(wù)院55號令為依據(jù),認(rèn)為應(yīng)判決被拆遷人敗訴是不妥當(dāng)?shù)?這顯然是適用法律不當(dāng)｡因為國務(wù)院55號令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規(guī)定相抵觸｡第二種觀點直接適用國務(wù)院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點適用《土地管理法》審理本案是恰當(dāng)?shù)?但忽視了拆遷補償中的地價因素｡第四種觀點則道出了房屋拆遷中土地產(chǎn)權(quán)評估補償缺失的問題｡

現(xiàn)行房屋拆遷補償評估制度的主要缺陷

法規(guī)政策相抵觸和不銜接等問題,為拆遷雙方留下紛爭隱患｡眾所周知,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過拆遷取得被拆遷人的土地使用權(quán),再進行開發(fā)建設(shè),從而實現(xiàn)土地效益的最大化｡房屋拆遷的結(jié)果之一,就是被拆遷人的土地使用權(quán)被收回｡因此,顯化土地使用權(quán)的價值,對土地使用權(quán)進行補償,對拆遷雙方來說,都是非常重要的｡有關(guān)法律對此也有明確規(guī)定｡《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定:“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償｡”《土地管理法》第五十八條規(guī)定,“有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國有土地使用權(quán):(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改造,需要調(diào)整使用土地的……｡依照前款第(一)項､第(二)項的規(guī)定收回土地使用權(quán)的,對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償｡”從上述規(guī)定可以看出,對房屋拆遷中的土地使用權(quán)給予適當(dāng)補償是恰當(dāng)?shù)?#65377;但是,從《城市房屋拆遷條例》關(guān)于以房地產(chǎn)的市場評估價格確定貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定可以看出,該規(guī)定沒有體現(xiàn)對土地使用權(quán)進行補償?shù)膯栴}｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定不銜接｡雖然國務(wù)院法制辦文件明確規(guī)定,貨幣補償中包括對土地使用權(quán)的補償,但由于對被拆遷人補償中沒有顯化對土地使用權(quán)補償?shù)膬r格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發(fā)拆遷雙方很多矛盾｡

土地使用權(quán)取得方式不同,地上房屋補償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產(chǎn)是實體財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合體,房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的房屋所有權(quán)是實體財產(chǎn),其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)利｡由于我國實行的是土地公有制,并且實行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度,因此,房地產(chǎn)權(quán)利人所擁有的土地使用權(quán)是由所有權(quán)派生出來的,土地使用權(quán)權(quán)益的大小,主要取決于土地使用權(quán)取得方式､土地使用權(quán)面積､土地使用年限､土地區(qū)位等因素｡在這些因素中,土地使用權(quán)的取得方式是決定因素｡按照房地產(chǎn)管理法律規(guī)定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)在合同約定的年期內(nèi),土地使用者享有完整的財產(chǎn)權(quán)益｡以劃撥方式取得的土地使用權(quán),土地使用者僅享有部分土地財產(chǎn)權(quán)益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權(quán)不同,其補償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該不同｡問題是《城市房屋拆遷條例》規(guī)定,以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償?shù)慕痤~,這一規(guī)定實際上是以房地產(chǎn)的完全市場價值給予補償,也就是說,是按出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價格來補償｡這樣,劃撥土地上的房地產(chǎn)和出讓土地上的房地產(chǎn)就將得到相同的補償,結(jié)果是,劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當(dāng)于出讓金的補償,而出讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人理應(yīng)多得補償,反而卻同劃撥土地使用權(quán)的被拆遷戶得到的補償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡

地產(chǎn)價值沒有顯化,地價評估缺位｡房產(chǎn)和地產(chǎn)的地位和價值是不同的,地產(chǎn)在房地產(chǎn)中處于主導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位,而房產(chǎn)處于依附從屬的地位,沒有離開土地單獨存在的房屋,但是存在沒有建設(shè)房屋的土地｡地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)價值的主體組成部分,被拆遷房屋的價值也是如此｡這兩個部分的價值需要通過地價和房價的評估,才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)｡房地產(chǎn)市場價格就是房產(chǎn)價格和土地價格的結(jié)合體｡

《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房地產(chǎn)價格定期公布制度､房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)成交價格申報制度｡其第三十三條第二款規(guī)定,“房地產(chǎn)價格評估應(yīng)當(dāng)遵循公正､公平､公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序,以基準(zhǔn)地價､標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估｡”從上述法律規(guī)定可以看出,離開了地價和地價評估的房地產(chǎn)價格評估是不完整的,也是不真實的｡房屋拆遷的評估從本質(zhì)上說,應(yīng)屬于房地產(chǎn)價格評估的范圍,應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條第二款的規(guī)定,評估地價,顯化地產(chǎn)｡但問題是,《城市房屋拆遷條例》和建設(shè)部《關(guān)于房屋拆遷估價的指導(dǎo)意見》,均對地價和地價評估只字未提,只是規(guī)定按照房地產(chǎn)市場評估確定貨幣補償?shù)慕痤~｡同時,由于房地產(chǎn)市場評估技術(shù)規(guī)范不統(tǒng)一､內(nèi)涵不明確等問題,該規(guī)定在實踐中難以有效地實施｡另一方面,由于我國實行房地產(chǎn)評估資質(zhì)分部門管理的辦法,再加之房屋拆遷評估的管理屬于房產(chǎn)或建設(shè)部門,大多數(shù)的房屋拆遷評估業(yè)務(wù)是由房產(chǎn)評估機構(gòu)承擔(dān)的,因此,房屋拆遷評估中的地價評估和地產(chǎn)的顯化,也就無從談起了｡事實上,土地使用面積､土地區(qū)位､土地使用年限､土地使用權(quán)取得方式及土地用途是影響被拆遷人補償?shù)闹匾蛩?如果不對這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價的職能｡

構(gòu)建新型補償評估制度

針對現(xiàn)行拆遷房屋補償評估的缺陷,應(yīng)依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進行完善,總的思路應(yīng)是保障權(quán)益､明晰產(chǎn)權(quán)､健全規(guī)范､分別顯化､兼顧公平､促進穩(wěn)定｡

篇10

一、以國土所建設(shè)為中心，深入開展“完善體制、提高素質(zhì)”活動

今年上半年，我們以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土所建設(shè)為重點，繼續(xù)深入開展“完善體制、提高素質(zhì)”活動。一是經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，經(jīng)區(qū)編制委員會批準(zhǔn)，我局成立三個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所、三個城區(qū)國土資源所和一個執(zhí)法監(jiān)察中隊，使我局編制人數(shù)達到67人，目前在職干部職工全部納入編制。二是在廣泛征求各方面意見的基礎(chǔ)上，出臺了《關(guān)于加強國土資源所全面建設(shè)的意見》，成立了三個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所，并對國土所的職責(zé)、工作方式、經(jīng)費保障、人事管理及作風(fēng)紀(jì)律建設(shè)等做出明確規(guī)定。三是為改善三個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土所的辦公、生活條件，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，今年上半年我們分別在三個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）區(qū)域內(nèi)選擇國土所辦公場地，其中南曹鄉(xiāng)國土所選址在金岱工業(yè)小區(qū)內(nèi)金星路與文華路西北，擬建筑面積1600M2；圃田鄉(xiāng)國土資源所選址在圃田鄉(xiāng)大王莊村，擬建筑面積1200M2；十八里河國土所選址在原十八里河鎮(zhèn)國土所，建筑面積1200M2。目前各項用地手續(xù)正在報批中。

二、深入開展治理商業(yè)賄賂專項工作，強化黨風(fēng)廉政建設(shè)

為認(rèn)真貫徹落實省、市治理商業(yè)賄賂專項工作會議精神，進一步推動反腐倡廉工作，根據(jù)上級有關(guān)文件精神，今年4月份以來，我們在全局開展了治理商業(yè)賄賂專項工作，成立了以局長為組長、副局長及各科室負(fù)責(zé)人為成員的“治理商業(yè)賄賂專項工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，加強了對治理商業(yè)賄賂專項工作的領(lǐng)導(dǎo)；制定下發(fā)了《關(guān)于開展治理商業(yè)賄賂專項工作的實施方案》，對開展治理商業(yè)賄賂專項工作的指導(dǎo)思想、原則、治理范圍、實施步驟等問題提出明確要求；同時，根據(jù)治理的范圍“在市場交易活動中，經(jīng)營者通過給予財物等手段獲取交易用機會或其他利益的商業(yè)賄賂”，確定我局治理的重點為國土有償使用、集體建設(shè)用地審批、土地和礦產(chǎn)權(quán)評估、項目發(fā)包、土地違法案件查處等五個方面。通過召開全體人員會、傳達學(xué)習(xí)文件精神，加大宣傳力度，提高全體人員對商業(yè)賄賂危害性的認(rèn)識。通過開展調(diào)查摸底，我們對辦理國土資源業(yè)務(wù)的崗位、人員、程序、環(huán)節(jié)和資金等細節(jié)進行了全面查擺，摸清了國土資源管理各項業(yè)務(wù)辦理中易出現(xiàn)商業(yè)賄賂的環(huán)節(jié)，并對其進行重點查擺。通過認(rèn)真開展自查自糾，目前我局還未發(fā)現(xiàn)有商業(yè)賄賂情況出現(xiàn)。

三、較好地完成了各項國土資源管理任務(wù)

（一）重點建設(shè)項目征用地工作

根據(jù)市、區(qū)政府的安排部署，今年上半年我局承擔(dān)了**路拓寬改造建設(shè)項目、**公司擴建工程等重點項目的建設(shè)和處理黃河科技大學(xué)校園擴建項目遺留問題。在具體征遷過程中，我們克服人員少、時間緊、任務(wù)重等困難，創(chuàng)造性地開展工作，確保了重點建設(shè)項目的征用地工作。

一是鄭新路拓寬改造項目。該項目為2005年度市政重點建設(shè)項目，今年進行續(xù)建。該道路拓寬改造范圍南起南三環(huán)路，北至城東南路與老新鄭路交叉口，全長1560米，規(guī)劃紅線寬50米，需征用十里鋪村集體土地105畝，拆遷地面附著物約3萬平方米。該項目征遷工作分二期進行。一期征遷工作從2005年12月1日開始，**年5月底完成了十里鋪村莊以北路段的征遷任務(wù)。

二是做好宇通公司擴建工程征遷的前期測量定界、附屬物清點等各項準(zhǔn)備工作。該項目被列入鄭州市**年重點工程項目，共征用集體土地433.06畝。第一期征遷范圍是向陽路（宇通南路）以北，佛崗東路（宇通北路）以南，花寨路以東，宇通公司以西，擬征地面積291.2畝，其中站馬屯村253.33畝，南劉莊村37.87畝；二期擬征地自宇通公司現(xiàn)北圍墻起，向北100米處，東至鄭新路，西至花寨路區(qū)域，面積約141.86畝。因城市輕軌線路規(guī)劃方面的原因，二期征遷方案尚未實施。

三是組織實施了東風(fēng)渠管城段的拆遷改造及107輔道兩側(cè)綠化帶的拆遷工作，拆遷面積322畝。

四是做好黃河科技大學(xué)校園擴建項目遺留問題的處理工作，認(rèn)真接待群眾來訪，耐心細致地做好群眾的思想工作，確保重點建設(shè)項目的順利進行。

（二）以衛(wèi)片執(zhí)法檢查和處理土地案件為重點，嚴(yán)厲打擊土地違法行為，強化執(zhí)法監(jiān)察力度

今年上半年，在執(zhí)法監(jiān)察工作中，我們很好地堅持了日常巡查制度，從大案要案入手，以公安移送、法院強執(zhí)為突破口，以衛(wèi)片執(zhí)法檢查和處理土地案件為重點，突出抓發(fā)現(xiàn)和查處，較好地完成了上半年的土地執(zhí)法監(jiān)察工作。一是處理了南劉莊、柴郭、十里鋪等三起案件，能在較短時間內(nèi)對其查處到位。二是根據(jù)市局部署，開展了利用衛(wèi)星遙感監(jiān)測技術(shù)開展土地執(zhí)法檢查工作。經(jīng)過努力，查清了衛(wèi)片圖斑情況：今年我區(qū)共有衛(wèi)片變化圖斑220個，其中違法用地圖斑178個，合法用地圖斑7個，道路圖斑5個，實地未變化圖斑11個，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整圖斑19個。目前正在對違法案件進行查處中。三是對違法用地建筑物實行，打擊、震懾土地違法者的囂張氣焰。由我局牽頭實施，區(qū)政府協(xié)調(diào)區(qū)政法委、公安、執(zhí)法、及各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府等單位1000余人次，組成管城區(qū)拆除違法建筑物指揮部，于6月22日至24日，連續(xù)三天對轄區(qū)內(nèi)三個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）違法用地上的建筑物實行，共拆除違法占地10處,占地面積92畝,拆除違法用地上的地面建筑物13200平方米。

經(jīng)過努力，上半年我局共立案查處土地違法案件78宗，涉及土地面積38.56公頃，沒收構(gòu)筑物80388平方米。

（三）以農(nóng)村村民宅基地審批、磚瓦窯場專項整治和集體土地所有權(quán)登記發(fā)證為重點，加強集體土地管理

在今年上半年集體土地管理工作中，我們一方面做好日常集體土地管理工作，上半年共受理村民宅基地申請114宗，已辦結(jié)107宗；完成集體土地所有權(quán)登記發(fā)證9宗；辦結(jié)村民宅基地地籍調(diào)查39宗；辦理畜牧養(yǎng)殖業(yè)用地審批4宗。另一方面，根據(jù)市、區(qū)政府有關(guān)文件精神，開展了磚瓦窯場專項整治工作，對轄區(qū)內(nèi)磚瓦窯場進行全面調(diào)查摸底，按照市、區(qū)要求做好整治工作。同時，做好安全生產(chǎn)工作，在轄區(qū)開展了安全生產(chǎn)大檢查，摸清了轄區(qū)安全生產(chǎn)中存在的隱患，時刻繃緊安全生產(chǎn)這根弦。

（四）做好城鎮(zhèn)住房分割登記工作

今年上半年在國有土地管理工作中，我們以城鎮(zhèn)住房用地分割登記為重點，加強國有土地管理工作。一是受理住宅分割登記12宗，已辦結(jié)7宗，制證1971宗；受理住房用地初始土地登記17宗，目前正在辦理中；受理辦結(jié)城鎮(zhèn)住房用地剩余宗地變更登記4宗；受理獨立式院落39宗，全部完成了地籍調(diào)查，發(fā)證23宗。二是開展了住房用地清查，共清查宗地358宗。三是完成了都市村莊改造工作，辦結(jié)隴海村集體土地地籍調(diào)查27宗。四是開展了建設(shè)用地清查，對轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地情況進行了全面的調(diào)查摸底，共清查單位1073宗。

（五）認(rèn)真做好土地利用總體規(guī)劃修編、國土資源信息、統(tǒng)計工作，強化地籍管理

在今年地籍管理中，我們以土地利用總體規(guī)劃修編為重點，加強國土資源信息化建設(shè)和統(tǒng)計工作。

做好土地利用總體規(guī)劃修編前期各項準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備各種資料、數(shù)據(jù)，填寫各種報表百余份。

完成了2005年度國土資源統(tǒng)計工作，為及時更新國土資源各項數(shù)據(jù)奠定了基礎(chǔ)。

信息化建設(shè)走在各區(qū)前列。我區(qū)的1：10000土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫順利通過省廳組織的考評驗收。

（六）加大土地管理法律法規(guī)宣傳教育力度