導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；稅務(wù)；籌劃

  所謂稅務(wù)籌劃，是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒(méi)有確定，存在多種納稅方法可以選擇時(shí)，企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，其目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化和使納稅人的合法權(quán)益得到充分的享受和行使。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，而且還包括:無(wú)償使用財(cái)政資金以獲取資金的時(shí)間價(jià)值，保證賬目清楚，納稅申報(bào)正確，繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰等。

近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)被社會(huì)公眾關(guān)注的頻率不斷提高，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)率普遍較高，稅務(wù)部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也逐步趨于規(guī)范和嚴(yán)格，并提出了一系列的加強(qiáng)征管措施。在這種形勢(shì)下，應(yīng)該采取什么措施來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作日漸加強(qiáng)。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從而達(dá)到稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)呢?

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項(xiàng)目獨(dú)立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項(xiàng)目的開發(fā)，并約定對(duì)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。

這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對(duì)投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。

2．項(xiàng)目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

2.1以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。實(shí)際業(yè)務(wù)中由于土地使用權(quán)證在甲方。參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對(duì)外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實(shí)際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對(duì)外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

2.2項(xiàng)目獨(dú)立核算法

國(guó)稅發(fā)【2006】第031號(hào)規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。

按此規(guī)定，合作雙方實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對(duì)擁有資金投資方的投資回報(bào)率會(huì)產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時(shí)，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項(xiàng)目不計(jì)利息的，視同準(zhǔn)注冊(cè)資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤(rùn)分配，項(xiàng)目開發(fā)不夠的資金采用雙方對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報(bào)率。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，在此過(guò)程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

3．小結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷售方案的分析比較來(lái)確定合適的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn):

[1]張艷純.企業(yè)納稅籌劃[M].長(zhǎng)沙:湖南大學(xué)出版社, 2004.

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【關(guān)鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實(shí)施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財(cái)政部《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但長(zhǎng)期以來(lái)其一直是以按銷售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受2008年國(guó)際金融危機(jī)顯著沖擊后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。

2009年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長(zhǎng)。2009年5月12日，國(guó)家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問(wèn)題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2010年4月國(guó)家再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個(gè)方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對(duì)確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強(qiáng)，一些漏洞也逐漸彌補(bǔ)。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來(lái)，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實(shí)上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用；改變了計(jì)稅依據(jù)，不但不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反而可能助漲房?jī)r(jià)。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過(guò)降低收入來(lái)降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過(guò)增加成本投入增加扣除金額，此時(shí)增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加。

（1）利用國(guó)家對(duì)普通住宅的稅收優(yōu)惠?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對(duì)于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過(guò)適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時(shí)，降價(jià)銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來(lái)說(shuō)，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷售收入是1.21億元，扣除項(xiàng)目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤(rùn)：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F(xiàn)在如果少量降低售價(jià)，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價(jià)格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來(lái)降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第四點(diǎn)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，可以將原來(lái)毛坯房裝修后銷售，或者在市場(chǎng)接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購(gòu)房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒(méi)有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開發(fā)成本后，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來(lái)增值率在某個(gè)臨界位置，則會(huì)使該房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的稅率下降一檔。此時(shí)企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個(gè)是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來(lái)說(shuō)，假定某項(xiàng)目毛坯房計(jì)劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費(fèi)改為精裝修房，裝修成本由購(gòu)房者承擔(dān)，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤(rùn)確定）的情況下，企業(yè)通過(guò)規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)成本；開發(fā)成本；開發(fā)費(fèi)用，包括利息支出和其他開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。取得土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，前者比較簡(jiǎn)單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，其中開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)費(fèi)用是間接費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）點(diǎn)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本。

從上述規(guī)定來(lái)看，開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用有可能有交叉，可以通過(guò)更細(xì)致的會(huì)計(jì)處理來(lái)增加扣除項(xiàng)目。

（1）對(duì)利息費(fèi)用的處理。對(duì)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按5%計(jì)算；能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利息支出未超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除；超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額時(shí)，則按該金額扣除。因此對(duì)于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實(shí)扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對(duì)能夠扣除的實(shí)際貸款利息支出與預(yù)先估計(jì)的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%所計(jì)算出來(lái)的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實(shí)扣除，平時(shí)就應(yīng)該對(duì)貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個(gè)項(xiàng)目中去，這樣也就避免了《條例》中對(duì)利息費(fèi)用比例的限制。

（2）其他開發(fā)費(fèi)用的籌劃。其他開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，則按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財(cái)務(wù)費(fèi)用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費(fèi)用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項(xiàng)目中還可以加計(jì)扣除20%。

（3）費(fèi)用均分法。對(duì)于同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，不同項(xiàng)目因地價(jià)和房?jī)r(jià)等原因增值率不同，可能會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 黃一明：房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問(wèn)題及對(duì)策[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2008（2）.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營(yíng)成本和資源浪費(fèi)。學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃做出了較為系統(tǒng)而全面的研究，在制度安排和技術(shù)創(chuàng)新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化和經(jīng)營(yíng)條件的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨著兩大問(wèn)題需要去解決：一是新稅制的頒布和實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來(lái)的影響分析；二是緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來(lái)的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，分別從理論和實(shí)踐兩個(gè)角度，全面而深入地分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件下合理稅務(wù)籌劃提供有力的思想指導(dǎo)和技術(shù)支持。一方面，本文運(yùn)用理論工具對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出了深入解析，探求房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律；另一方面，本文分別對(duì)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出全面分析，從實(shí)踐環(huán)節(jié)增強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行效果。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

隨著商品房市場(chǎng)機(jī)制的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)也正在經(jīng)歷著市場(chǎng)化的變革。稅務(wù)籌劃的興起，既是房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的重要表現(xiàn)，也是企業(yè)積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。因此，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)特點(diǎn)，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的角度，充分說(shuō)明稅務(wù)籌劃的必要性和可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1 資金密集型 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型經(jīng)營(yíng)模式。也就是說(shuō)，在所有資源配置的過(guò)程中，資金要素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的市場(chǎng)需求巨大，加之投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，資金鏈的安全性成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問(wèn)題。

1.2 生產(chǎn)復(fù)合性 從生產(chǎn)過(guò)程角度看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)復(fù)合型的經(jīng)營(yíng)方式。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程十分復(fù)雜，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當(dāng)?shù)奶幚砗觅Y金的分配關(guān)系，以保證各個(gè)環(huán)節(jié)的工作正常進(jìn)行，減少不必要的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性 從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型經(jīng)營(yíng)模式，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中起到引領(lǐng)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，將會(huì)促進(jìn)地區(qū)娛樂(lè)、餐飲、公共服務(wù)等社會(huì)服務(wù)體系的建立和完善，形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)機(jī)制。

正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的不同經(jīng)營(yíng)階段具有不同的特點(diǎn)，需要縱觀取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)合理安排稅務(wù)籌劃工作。

在此基礎(chǔ)上，本文分別從取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅務(wù)特點(diǎn)出發(fā)，由理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，全面而系統(tǒng)地分析稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

2 稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的理論分析

稅務(wù)籌劃是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅不是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效率性造成負(fù)面作用，相反可以提高整個(gè)社會(huì)的資源配置效率，增強(qiáng)社會(huì)福利，是市場(chǎng)主體主動(dòng)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務(wù)籌劃有助于實(shí)現(xiàn)微觀市場(chǎng)主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進(jìn)社會(huì)福利的最大化。之所以如此，是因?yàn)槲⒂^市場(chǎng)利益與公共利益之間存在著相對(duì)均衡的博弈關(guān)系，稅務(wù)籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調(diào)整方法，降低自身的稅負(fù)水平。從利益相關(guān)者角度看，稅務(wù)籌劃有助于協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會(huì)責(zé)任之間的利益關(guān)系。稅務(wù)籌劃是企業(yè)積極參與市場(chǎng)活動(dòng)的重要表現(xiàn)，一方面可以充分自身內(nèi)部資源，以最少的成本投入實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)利益；另一方面可以在承擔(dān)納稅的社會(huì)責(zé)任的基礎(chǔ)上，理性降低納稅數(shù)額，有利于促進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制的資源配置效率的提升。從社會(huì)契約論角度看，稅務(wù)籌劃有助于規(guī)避微觀市場(chǎng)主體在納稅方面的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于稅收是在公共產(chǎn)品需求的情況下而產(chǎn)生的，市場(chǎng)主體需要按照既定的契約要求承擔(dān)自身的稅負(fù)責(zé)任。稅務(wù)籌劃則為市場(chǎng)主體在處理公共產(chǎn)品服務(wù)和自身經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間提供了有效的調(diào)整工具，減少了道德風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

以上分析，不難看出，稅務(wù)籌劃是市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用的重要表現(xiàn)，有利于提高市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)社會(huì)福利。在此基礎(chǔ)上，本文要分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行分析。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，籌資方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優(yōu)惠條件，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，為稅務(wù)籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費(fèi)用扣除方式籌劃的臨界點(diǎn)是選擇融資方式的關(guān)鍵。如果利息費(fèi)用扣除方式的籌劃臨界點(diǎn)小于企業(yè)的利息費(fèi)用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇就要按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?；如果利息費(fèi)用扣除方式的籌劃臨界點(diǎn)大于企業(yè)的利息費(fèi)用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中盡可能地降低自身的稅負(fù)承擔(dān)水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業(yè)的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類繁多，稅務(wù)籌劃技術(shù)安排較為豐富。本文將從定價(jià)策略和利用稅收政策兩個(gè)方面分別解析稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。在定價(jià)策略方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問(wèn)題是稅收臨界點(diǎn)的確定[4]。稅收臨界點(diǎn)的合理確定，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確評(píng)價(jià)房屋售價(jià)和被扣除項(xiàng)目數(shù)額的大小關(guān)系。經(jīng)驗(yàn)表明，如果房屋售價(jià)約為被扣除項(xiàng)目數(shù)量的1.285倍，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是具有經(jīng)濟(jì)性的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，起到降低自身稅負(fù)的目的。在利用稅收政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用現(xiàn)金折扣的促銷方式，減少財(cái)務(wù)報(bào)表中的房屋銷售數(shù)量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)贈(zèng)送勞務(wù)服務(wù)的優(yōu)惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應(yīng)該承擔(dān)的稅負(fù)水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

保有環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)因經(jīng)營(yíng)方式的不同而存在差異。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)中的經(jīng)營(yíng)方式主要分為對(duì)外租賃和自行經(jīng)營(yíng)兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外租賃房屋，則會(huì)增加租賃收入；如果采用自行經(jīng)營(yíng)方式，可以獲得投資利益[5]。稅務(wù)籌劃則在兩種經(jīng)營(yíng)方式下產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔(dān)因?yàn)樽赓U而產(chǎn)生的稅負(fù)義務(wù)。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的稅負(fù)水平就會(huì)增加，對(duì)財(cái)務(wù)工作產(chǎn)生了較大的成本支出。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理的投資渠道自行經(jīng)營(yíng)房屋，將租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)，那么不僅可以獲得數(shù)量客觀的投資收益，與此同時(shí)，也可以有效規(guī)避因?yàn)樽赓U而產(chǎn)生的各種稅負(fù)，從而在很大程度上減少自身承擔(dān)的稅負(fù)水平[6]。合理的稅負(fù)籌劃可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。

6 小結(jié)

通過(guò)以上分析，本文得出以下結(jié)論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，起到積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。無(wú)論從理論角度，還是從技術(shù)操作角度，稅收籌劃積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是不可否認(rèn)的，不僅可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，而且，也可以有效提高社會(huì)資源的配置效率，增強(qiáng)整個(gè)社會(huì)的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)存在差異。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，該三個(gè)環(huán)節(jié)各具生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，而且涉及到的稅收結(jié)構(gòu)也存在差異，所以，稅收籌劃對(duì)于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平也就不同，則產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)則存在程度上的差異。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

土地增值稅是由國(guó)家有關(guān)部門征收的基本稅務(wù)之一。其清算流程大體上包括申請(qǐng)、提供證明或發(fā)票、審核等三個(gè)方面。這些工作看似簡(jiǎn)易，卻往往需要企業(yè)多個(gè)部門配合共同完成。以下是房地產(chǎn)企?I土地增值稅清算過(guò)程中需要注意的地方。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價(jià)格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準(zhǔn)備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個(gè)項(xiàng)目時(shí)要在多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，注意及時(shí)向上級(jí)報(bào)備房源信息。若一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性項(xiàng)目，其所有稅務(wù)將在一個(gè)時(shí)間內(nèi)全部繳清；若其是分期項(xiàng)目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。

第三，在進(jìn)行稅務(wù)核算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國(guó)家稅務(wù)總局的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項(xiàng)目對(duì)符合項(xiàng)目扣除土地增值稅。這些項(xiàng)目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對(duì)這些知識(shí)多做了解。

第四，不同的項(xiàng)目具有不同的特點(diǎn)，那么其進(jìn)行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項(xiàng)目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計(jì)算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計(jì)算增值額度；一些項(xiàng)目是先按照面積計(jì)算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計(jì)算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實(shí)際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。

第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計(jì)算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機(jī)構(gòu)，由這些稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行增值稅的認(rèn)證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進(jìn)行清算工作了。

二、土地增值稅納稅籌劃過(guò)程中面臨的困難

（一）對(duì)納稅籌劃意識(shí)不足

納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)核算進(jìn)行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋期的新環(huán)境下，我國(guó)的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對(duì)企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒(méi)有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個(gè)新名詞，早在20世紀(jì)30年代它就被英國(guó)法律所認(rèn)可，而中國(guó)在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時(shí)至今天，我國(guó)仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識(shí)薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯(cuò)誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，認(rèn)為納稅籌劃無(wú)非是一種財(cái)務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來(lái)直接利益。同時(shí)，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認(rèn)為用納稅籌劃的方式減少稅負(fù)是在損害國(guó)家集體利益。這些錯(cuò)誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識(shí)不夠，即使在進(jìn)行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒(méi)有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。

（二）土地增值稅核算工作要求更高

眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點(diǎn)，本來(lái)在計(jì)算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請(qǐng)、計(jì)算收入額度等。對(duì)于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算能力要求更加嚴(yán)苛。而且一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財(cái)務(wù)入賬、財(cái)務(wù)支出確認(rèn)等多項(xiàng)工作。另外，近年來(lái)不同的國(guó)家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會(huì)計(jì)工作又帶來(lái)了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個(gè)例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時(shí)代的腳步，企業(yè)財(cái)務(wù)必須進(jìn)行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點(diǎn)重塑財(cái)務(wù)體系，這種變化也會(huì)使得財(cái)務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。

（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險(xiǎn)加大

一方面，為適應(yīng)不同的市場(chǎng)條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理，在調(diào)整過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會(huì)出現(xiàn)一些紕漏，對(duì)一些人員的管理也會(huì)較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時(shí)，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須低于其預(yù)期評(píng)估價(jià)格，而且若在轉(zhuǎn)讓時(shí)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行銷售且超過(guò)15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時(shí)收入減少，還要承擔(dān)這個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來(lái)了極大的考驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略

（一）增強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)

增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當(dāng)?shù)那逅惴椒ā⒗脟?guó)家優(yōu)惠政策的等方法減少稅負(fù)的內(nèi)部管理方式。國(guó)家為促進(jìn)中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對(duì)納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，加大對(duì)納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個(gè)人的義務(wù)，鼓勵(lì)全員參與執(zhí)行。除思想上要多強(qiáng)調(diào)納稅籌劃意識(shí)，在行動(dòng)上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊(cè)，這也不失為一種好的宣傳辦法。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評(píng)價(jià)體系。同時(shí)可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會(huì)計(jì)人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會(huì)計(jì)工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進(jìn)行，企業(yè)部門可分別細(xì)化財(cái)務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請(qǐng)等多個(gè)工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負(fù)擔(dān)。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ?，這項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當(dāng)然，新時(shí)代新的會(huì)計(jì)體系的構(gòu)建并非個(gè)別人或個(gè)別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算工作上尋找切實(shí)可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。

（三）做必要風(fēng)險(xiǎn)防控工作

在稅務(wù)繳交過(guò)程中，總會(huì)有不可避免的與籌劃內(nèi)容相背的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防控就十分重要了。首先，在內(nèi)部管理出現(xiàn)調(diào)整期間，企業(yè)管理員仍應(yīng)堅(jiān)守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴(yán)格杜絕有人私自更改房?jī)r(jià)降低稅基的情況。其次，若房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時(shí)的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源減少風(fēng)險(xiǎn)，若風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在且產(chǎn)生威脅，那么企業(yè)人員可成立相關(guān)稅務(wù)分析小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行?A估，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析測(cè)算，舍棄掉一些收益小沒(méi)有發(fā)展能力的土地，控制風(fēng)險(xiǎn)蔓延趨勢(shì)。另外，及時(shí)清算已經(jīng)審核通過(guò)的稅務(wù)既可以在一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)，避免因時(shí)間太久證據(jù)不明帶來(lái)的麻煩。

篇5

【關(guān)鍵詞】稅收臨界點(diǎn)；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個(gè)人單位并針對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進(jìn)行征收的一種稅收。房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤(rùn)。在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上，應(yīng)該有效的籌劃土地增值稅和進(jìn)行合理的避稅。本文主要來(lái)闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。

我們應(yīng)該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進(jìn)行科學(xué)有效的分析。（1）事先籌劃：就是說(shuō)稅務(wù)籌劃必須在納稅前通過(guò)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的規(guī)劃與相應(yīng)的控制下來(lái)協(xié)調(diào)進(jìn)行。（2）遵紀(jì)守法：此條規(guī)定明確了納稅人對(duì)國(guó)家納稅的義務(wù)及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來(lái)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。（3）經(jīng)濟(jì)且有效：企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該進(jìn)行一定的“成本效益分析和討論”然后對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況有所掌握。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅從而導(dǎo)致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費(fèi)用的支出。

1.以臨界點(diǎn)稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財(cái)政部所規(guī)定的其他的扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例》中第七條規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的、被國(guó)家依法收回和征用的房地產(chǎn)。

首先在房地產(chǎn)立項(xiàng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行測(cè)定。如果設(shè)定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅，在規(guī)劃時(shí)盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅（2006）21號(hào)規(guī)定（略）?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅（2006）141號(hào)）強(qiáng)調(diào)：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（2005）26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。即應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： ①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。即在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設(shè)計(jì)時(shí)，將面積控制在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

其次，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)適當(dāng)減少銷售的收入或?qū)煽鄢?xiàng)目金額進(jìn)行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達(dá)到減免增值稅的目的。因?yàn)橐陨匣I劃方式都是通過(guò)調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此叫做關(guān)于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)進(jìn)行增值稅的籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增值稅的籌劃。

利用對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制權(quán)對(duì)企業(yè)增值稅進(jìn)行籌劃的方法主要分為兩點(diǎn)：降低房地產(chǎn)價(jià)格并將增值稅調(diào)整在20%；通過(guò)降低房地產(chǎn)價(jià)格把增值稅從高稅率等級(jí)降為低稅率等級(jí)以減少增值稅。

1.1減免土地增值稅的籌劃

《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)總成本的20%時(shí)，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。

1.2減少土地增值稅的籌劃

此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調(diào)到40%或30%；將增值稅從60%調(diào)到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。

2.增加可扣除項(xiàng)目金額的稅收籌劃

土地的增值是以增值額度和扣除項(xiàng)目金額的增值率大小進(jìn)行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說(shuō)明：

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，取得土地使用權(quán)花費(fèi)金額200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬(wàn)元。如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費(fèi)用，能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分擔(dān)，提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（200+400）×5%=利息費(fèi)用+30萬(wàn)元，如果企業(yè)利息無(wú)法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算，或無(wú)法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（200+400）×10%=60萬(wàn)元，這樣的結(jié)果比預(yù)算高出30萬(wàn)元。

（1）企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況進(jìn)行測(cè)算，選擇對(duì)自身清算有利的計(jì)算方式，來(lái)增加可扣除項(xiàng)目金額。如上例若實(shí)際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以上的采用利息加費(fèi)用扣除的方法，若實(shí)際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10%的比例的方式。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)也可通過(guò)提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本，達(dá)到增加扣除額金額降低增值率目的。

企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題：

1）國(guó)家應(yīng)該加速完善稅務(wù)籌劃的立法工作：企業(yè)要進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該有完善的稅法來(lái)進(jìn)行制約和管理。從我國(guó)稅收立法現(xiàn)狀來(lái)看，應(yīng)該盡快解決以下問(wèn)題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡(jiǎn)明、和可操作性。

2）增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí)，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識(shí)要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務(wù)籌劃和節(jié)約稅金指出的目的。在企業(yè)稅收籌劃的過(guò)程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。

3）企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員：籌劃人員應(yīng)該具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)等方面的知識(shí)，還應(yīng)該具備嚴(yán)密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。

土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，進(jìn)行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對(duì)納稅籌劃原則及籌劃方式都進(jìn)行了有力講解，通過(guò)相關(guān)條例對(duì)通過(guò)改變房屋銷售價(jià)格和提高可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討和研究。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

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篇6

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；土地轉(zhuǎn)讓；稅收籌劃

一、案例基本

情況為簡(jiǎn)化分析，假設(shè)項(xiàng)目在城市，交易發(fā)生在2016年6月，土地取得的日期為2016年4月30日之前，甲乙均為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人。甲企業(yè)原取得土地成本1000萬(wàn)元，擬轉(zhuǎn)讓持有的該塊土地，現(xiàn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為5000萬(wàn)元，賬面除土地外，其他資產(chǎn)與負(fù)債賬面價(jià)值相等，暫不考慮印花稅。五種模式分析如下：模式一：直接以5000萬(wàn)（含稅價(jià)格）辦理交易轉(zhuǎn)讓。（1）增值稅：根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅[2016]47號(hào)文），納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。甲企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅應(yīng)繳增值稅=（5000-1000）÷（1+5%）×5%=190.48萬(wàn)元。（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計(jì)算的稅金及附加為22.86萬(wàn)。（3）土地增值稅，應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，增值率=土地增值額/扣除額=（5000-190.48-1000-22.86）/（1000+22.86）=3786.66/1022.86=370.20%，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%，應(yīng)納稅額1914萬(wàn)元。（4）企業(yè)所得稅，稅率25%，（5000÷1.05-1000-22.86-1914）×25%=468.17萬(wàn)。

以上合計(jì)應(yīng)繳納2405.03萬(wàn)。

模式二：生地變熟地后再辦理交易轉(zhuǎn)讓。甲公司將地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用100萬(wàn)元。銷售價(jià)格為變?yōu)?100萬(wàn)元（含稅價(jià)格），相當(dāng)于收回原投入的100萬(wàn)元（未考慮資金時(shí)間價(jià)值）。（1）增值稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。故甲企業(yè)應(yīng)繳納增值稅=（5100-1000）÷（1+5%）×5%=195.24萬(wàn)元。（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計(jì)算的稅金及附加為23.43萬(wàn)。（3）土地增值稅：根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）第六條第二款規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。甲公司投入建設(shè)費(fèi)用100萬(wàn)元，可以得到開發(fā)成本加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。即土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為1000+100+100*20%+23.43=1143.43萬(wàn)元，增值額為5100-195.24－1143.43=3761.33萬(wàn)元，土地增值率為3761.33÷1143.43=328.95%，甲公司需要繳納土地增值稅3761.33×60%－1143.43×35%=1856.6萬(wàn)元。（4）企業(yè)所得稅。甲公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（5000-195.24-1000-100-23.43-1856.60）×25%=481.18萬(wàn)元以上合計(jì)應(yīng)繳納2361.21萬(wàn)。

模式三：將土地開發(fā)建設(shè)投資總額超過(guò)25%后，整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。假設(shè)甲公司2016年4月30日后通過(guò)辦理相關(guān)房地產(chǎn)報(bào)建手續(xù)，開工日期在2016年6月30日后，繼續(xù)投資2000萬(wàn)元，達(dá)到投資總額的25%，然后以含稅價(jià)格7000萬(wàn)元進(jìn)行出售。（1）增值稅：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）故應(yīng)繳納增值稅=（7000-1000）÷（1+11%）×11%=594.59萬(wàn)元。（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業(yè)計(jì)算的稅金及附加為71.35萬(wàn)。（3）根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）第六條第三款規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。即土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為（1000+2000）*（1+20%）+71.35=3671.35萬(wàn)元，增值額為7000-594.59－3671.35=2734.06萬(wàn)元，土地增值率為2734.06÷3671.35=74.47%，甲公司需要繳納土地增值稅2734.06×40%－3671.35×5%=910.06萬(wàn)元。（4）企業(yè)所得稅。甲公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（7000-594.59-1000-2000--71.35-910.06）×25%=606萬(wàn)元以上合計(jì)應(yīng)繳納1587.41萬(wàn)。模式四：甲公司直接轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。假設(shè)甲公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)按照5000萬(wàn)元價(jià)格出售。應(yīng)繳納稅額如下：（1）土地增值稅：土地使用權(quán)權(quán)屬?zèng)]有變化，土地成本遵循歷史成本。故應(yīng)納土地增值稅為0元。（2）企業(yè)所得稅：（5000-1000）*0.25=1000萬(wàn)元

以上合計(jì)繳納1000萬(wàn)元。

模式五：甲公司以土地出資，乙公司以現(xiàn)金出資，成立丙公司，然后甲將丙公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。

假設(shè)土地做價(jià)出資為5000萬(wàn)元。分析：（1）增值稅：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件1：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（以下簡(jiǎn)稱實(shí)施辦法）第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)施辦法第十一條規(guī)定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。以無(wú)形資產(chǎn)投資入股取得了其他經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)繳納增值稅。（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別是增值稅的7%、3%和2%。（3）土地增值稅：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（4）企業(yè)所得稅：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部門非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資的，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和損失。因?yàn)橄嚓P(guān)計(jì)算同模式一相同，此處不再贅述，甲方合計(jì)納稅2405.03萬(wàn)。

二、案例比較分析

根據(jù)以上比較分析，模式四納稅金額最低，方案最優(yōu)，其次是模式三。但是還存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題在納稅籌劃時(shí)需要注意：

1.模式四中變賣土地為賣股權(quán)，甲公司節(jié)稅金額巨大，但是隨著《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2000】687號(hào)）文件出臺(tái)，讓原本簡(jiǎn)單，明確的政策變得復(fù)雜起來(lái)，現(xiàn)在全國(guó)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照?qǐng)?zhí)行的，也有未參照?qǐng)?zhí)行的。筆者認(rèn)為該規(guī)定有不合理的地方，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)未改變土地的計(jì)稅基礎(chǔ)，受讓方取得股權(quán)后繼續(xù)開發(fā)土地會(huì)造成增值額巨大，相當(dāng)于把土地增值稅遞延到受讓方，從這個(gè)角度來(lái)講，受讓方未必同意接受該模式，雙方可能會(huì)選擇方案三，方案三從理論上講土地增值稅稅負(fù)最低。

2.模式三中，（1）增值稅的計(jì)算采用一般納稅人按新項(xiàng)目計(jì)稅，如果滿足老項(xiàng)目，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，增值稅稅負(fù)可能更低。（2）房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人在一般計(jì)稅方式下轉(zhuǎn)讓在建房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可以扣除土地價(jià)款存在爭(zhēng)議，筆者傾向于可以扣除土地價(jià)款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)處在一個(gè)特殊的行業(yè)當(dāng)中，其運(yùn)作既可能是從頭到尾開發(fā)，也可能是半路轉(zhuǎn)讓，半路轉(zhuǎn)讓既可能是在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，也依然可能是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)上并無(wú)不同。因此應(yīng)當(dāng)在同一個(gè)問(wèn)題上采用相同的邏輯。再加上從甲和乙來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)雖然跨越兩個(gè)主體，其實(shí)處在延續(xù)之中，如果甲的土地出讓金不允許減除，從整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)來(lái)看，稅負(fù)陡然加重，出現(xiàn)明顯的不合理結(jié)果。

3.模式一中，可能受限于法律約束。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。由于以上條件限制，實(shí)際操作中多采用模式二。

4.模式五中，由于以無(wú)形資產(chǎn)投資入股要繳納增值稅，與原營(yíng)業(yè)稅政策相比，不享受稅收優(yōu)惠，導(dǎo)致營(yíng)改增后該模式節(jié)稅效果不如以前。如果考慮先用現(xiàn)金成立丙公司，然后申請(qǐng)為一般納稅人，再以增資形式入股，乙方可抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅，將也有雙方談判操作空間。

三、案例啟示

通過(guò)以上案例稅收籌劃模式分析，給我們帶來(lái)以下啟示：1.稅收籌劃不僅要關(guān)注稅法的規(guī)定，同時(shí)也要考慮其他法律法規(guī)的規(guī)定，違反其他法律法規(guī)的方案也不可行。2.進(jìn)行稅收籌劃要全局考慮，不能把單方面把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到對(duì)方，這樣的稅收籌劃方案往往得不到對(duì)方的配合，顯然會(huì)以失敗而告終。3.稅收籌劃過(guò)程中，要關(guān)注稅法變化，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，以前籌劃的最佳方案往往由于稅收政策的變化而不具有可行性。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃潔.《“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道》.時(shí)代金融.2017.02.

[2]劉長(zhǎng)瑩《土地使用權(quán)的納稅籌劃》實(shí)務(wù)解讀.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問(wèn)題

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢(shì)

在2012年1月31日召開的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這說(shuō)明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長(zhǎng)期的政策指向被固定下來(lái)，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會(huì)出臺(tái)更具市場(chǎng)引導(dǎo)性的長(zhǎng)期政策來(lái)取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會(huì)被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時(shí)代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過(guò)了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢(shì)頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績(jī)可以看到，萬(wàn)科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤(rùn)僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場(chǎng)的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)258.20億元，同比增6.27%；凈利潤(rùn)率為13.2%，為近五年來(lái)的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場(chǎng)。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)家越來(lái)越重視稅收杠桿的利用。2010年新國(guó)十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見的將來(lái)，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會(huì)不降反升，這將會(huì)進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會(huì)長(zhǎng)期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤(rùn)十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國(guó)土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過(guò)低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過(guò)高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。

3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門

相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來(lái)越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過(guò)程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過(guò)程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

在長(zhǎng)達(dá)兩年甚至持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家宏觀調(diào)控中，國(guó)家明確要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問(wèn)題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說(shuō)是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）22-0106-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃的意義

納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過(guò)納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。

二、房地產(chǎn)涉及到的稅收優(yōu)惠政策稅種

1.營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

2.土地增值稅。建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有：（1）在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓。（2）合理分解租金收入。（3）變房屋出租為對(duì)外投資。（4）分解商品房銷售價(jià)格。（5）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)。（6）合作建房的納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃幾種實(shí)物方式

1.相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

2.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格。銷售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項(xiàng)目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。

3.促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃。（1）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。現(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計(jì)稅。（2）買房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的多樣性和品位的提升，不少高級(jí)住宅樓在銷售時(shí)還贈(zèng)送家俱家電或小汽車等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額，降低稅率。

4.出租商品房的稅務(wù)籌劃。有時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會(huì)出于房屋滯銷或者其他考慮將商品房用于出租經(jīng)營(yíng)。這時(shí)可以從兩方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要就出租收入繳交營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅，稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于分開核算房屋租金與其他代收代墊費(fèi)用，降低計(jì)稅依據(jù)。實(shí)務(wù)中不少房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時(shí)將水電費(fèi)等代收代墊費(fèi)用和房屋租金一起計(jì)入租賃價(jià)格，這樣企業(yè)必須按照總的租賃價(jià)格作為營(yíng)業(yè)稅以及房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。其實(shí)，企業(yè)可以將這些代收代墊費(fèi)用與房屋租金分開，通過(guò)“其他應(yīng)收、應(yīng)付款”核算；或者由承租人獨(dú)立負(fù)擔(dān)，從而減少應(yīng)交稅款的稅基。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把用于出租的商品房從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)商品”，按月計(jì)提折舊并在稅前扣除，一方面使商品房成本更接近于實(shí)際，避免虛增利潤(rùn)；另一方面起到降低稅負(fù)的作用。

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關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

我國(guó)的土地增值稅暫行條例自1993年以來(lái)，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)[1]。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過(guò)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測(cè)，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒(méi)有得到有效的實(shí)施，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時(shí)往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計(jì)了稅務(wù)籌劃工作，但是實(shí)際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有一定的實(shí)際工作與預(yù)期工作計(jì)劃出現(xiàn)偏差的問(wèn)題，部分工作者沒(méi)有按照實(shí)際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對(duì)于個(gè)體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的參考性意見。第三，沒(méi)有考慮地方政府的政策對(duì)土地增值稅的影響。在實(shí)際政策的執(zhí)行過(guò)程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價(jià)銷售給當(dāng)?shù)卣?，該政策?duì)土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒(méi)有充分了解和考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開展籌劃工作

原有稅收的重點(diǎn)主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過(guò)進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實(shí)際稅收過(guò)程中能夠?yàn)槠髽I(yè)減少或是免除掉對(duì)應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過(guò)此種方式就能夠極大程度上降低開發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過(guò)臨界點(diǎn)的界定，來(lái)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目開展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過(guò)程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來(lái)從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項(xiàng)目金額的劃算與抵消，通過(guò)這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費(fèi)要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)工作的發(fā)展方向，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過(guò)運(yùn)用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過(guò)程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項(xiàng)目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃

地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價(jià)格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價(jià)位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報(bào)，這就能夠在當(dāng)前形勢(shì)下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過(guò)程中，可能會(huì)由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問(wèn)題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無(wú)法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用的審核中對(duì)于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開發(fā)成本二項(xiàng)的10%作為土地增值稅的開發(fā)費(fèi)用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時(shí)，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時(shí)采用外部財(cái)會(huì)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

篇10

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，涉及到十多個(gè)稅種，稅金成本占企業(yè)開發(fā)成本的比重很大，而土地增值稅的稅率為30%-60%，是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一。筆者經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面的規(guī)范性往往直接影響到土地增值稅清算稅款的金額，現(xiàn)擬通過(guò)對(duì)具體核算點(diǎn)的分析，指導(dǎo)企業(yè)通過(guò)規(guī)范核算，合理降低稅負(fù)和稅收風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及到契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等十多個(gè)稅種需要繳納，稅金成本占企業(yè)開發(fā)成本的比重很大，而其中土地增值稅是按土地增值額征收的收益性質(zhì)的稅，稅率采用了30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值越大，企業(yè)的稅負(fù)越重。近年來(lái)，隨著諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)售罄、清盤，很多項(xiàng)目都進(jìn)入了土地增值稅的清算階段，這一稅種也越來(lái)越成為受房企重點(diǎn)關(guān)注的主要稅種，筆者通過(guò)對(duì)企業(yè)核算方式與土地增值稅清算稅款的分析中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方式的差異直接影響了稅款結(jié)果，現(xiàn)通過(guò)對(duì)具體核算方式的幾點(diǎn)差異分析，指導(dǎo)企業(yè)通過(guò)進(jìn)一步規(guī)范核算，合理降低稅負(fù)，減少納稅風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

按照《土地增值稅暫行條例》的定義，土地增值稅是為調(diào)節(jié)“土地增值收益”對(duì)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額”所征收的稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本，一方面必須遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算，另一方面要按照稅收政策要求進(jìn)行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)決定了土地增值稅成本的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)核算方法及存在的問(wèn)題

1.企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，未單獨(dú)核算

部分房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，收入成本在會(huì)計(jì)核算均采用統(tǒng)一核算模式，按照稅法相關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)一定比例的，可申請(qǐng)免征土地增值稅，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。大部分情況下，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的實(shí)際成本要低于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本，但由于部分企業(yè)未對(duì)兩者成本分別核算，在計(jì)算清算的計(jì)稅成本往往只能用可售面積對(duì)總成本進(jìn)行分?jǐn)偅斐闪似胀?biāo)準(zhǔn)住宅的計(jì)稅成本大于其實(shí)際建造成本，造成了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的計(jì)稅成本大于其實(shí)際建造成本和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的計(jì)稅成本小于其實(shí)際建造成本的情況，從而提高了企業(yè)的土地增值稅最終稅負(fù)。

2.開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用劃分不清

按照稅法相關(guān)規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，開發(fā)間接費(fèi)用屬于開發(fā)成本的范疇，在計(jì)算扣除成本，可按其實(shí)際發(fā)生額加計(jì)扣除。

開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是按一個(gè)固定比例，采用計(jì)算扣除方法計(jì)入計(jì)稅成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，存在一是對(duì)直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用如項(xiàng)目部人員的工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)用一并計(jì)入管理費(fèi)用科目，造成了在計(jì)算扣除項(xiàng)目未予以作為開發(fā)成本加計(jì)扣除，從而最終多交土地增值稅情況；二是將管理人員發(fā)生的費(fèi)用與項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用混淆全計(jì)入開發(fā)成本加計(jì)扣除，最終造成少交土地增值稅的情況。

3.利息費(fèi)用的歸集方式直接影響土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額大小

依據(jù)稅法規(guī)定，在土地增值稅清算中，根據(jù)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平和資料是否齊全，對(duì)稅前利息扣除采取了兩種方式：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

從上述規(guī)定可知，企業(yè)一是要能夠按項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偫?，二是要能夠提供全部金融機(jī)構(gòu)證明，否則只能按固定的比例計(jì)算扣除利息費(fèi)用。因此，會(huì)計(jì)核算的健全性影響了稅前可扣除利息費(fèi)用大小。

4.房企在會(huì)計(jì)核算上的差異影響到土地增值稅清算稅款結(jié)果

（1）會(huì)計(jì)法和稅收相關(guān)法律制度的差異影響：

房地產(chǎn)企業(yè)在日常財(cái)務(wù)核算時(shí)需遵循會(huì)計(jì)法的相關(guān)規(guī)定，以會(huì)計(jì)中的權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按配比原則計(jì)入屬于當(dāng)期的土地增值稅的稅金。，而在清算土地增值稅時(shí)則需要按照《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的收入口徑、成本界定、費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)和方法，最終計(jì)算中清算稅款，與會(huì)計(jì)口徑核算的收入、成本均有很大差異。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的自身銷售方式與土地增值稅征收方式的影響：

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售不同于一般商品，大部分的房屋在未完工前只要達(dá)到可售條件就可以預(yù)售，即大部分銷售采用的都是預(yù)售方式，按照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定企業(yè)在預(yù)售階段對(duì)銷售行為只是簡(jiǎn)便的按預(yù)售收入的固定比例先預(yù)交土地增值稅，只有等到房地產(chǎn)項(xiàng)目售罄、清盤時(shí)或達(dá)到稅法規(guī)定的需要清算土地增值稅的情形時(shí)才全面核算稅法口徑的收入、成本和費(fèi)用，計(jì)算出最終的應(yīng)交土地增值稅，預(yù)售稅款的征收時(shí)間點(diǎn)和清算稅款的征收時(shí)間間隔大部分一般都在三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。這使得部分企業(yè)在前期較少關(guān)注土地增值稅的實(shí)際稅款情況。

（3）不同企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平的差異影響：

企業(yè)的性質(zhì)與會(huì)計(jì)人員職業(yè)水平的差異，對(duì)最終土地增值稅的清算結(jié)果也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，筆者通過(guò)對(duì)不同類型的房地產(chǎn)分析后發(fā)現(xiàn)，大部分上市房企業(yè)或央企都對(duì)土地增值稅這一稅種較為重視如某等大型房企業(yè)每年都在會(huì)計(jì)報(bào)表中預(yù)提土地增值稅的清算預(yù)估稅款，同時(shí)財(cái)務(wù)人員能在房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程對(duì)會(huì)計(jì)與稅法的差異進(jìn)行關(guān)注和分析，而在部分中、小型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)情況則洽洽相反。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)核算的幾點(diǎn)建議

1.企業(yè)建多類型房產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)成本分別歸集，分別核算

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)多種類型的房產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)計(jì)核算應(yīng)該按照類型對(duì)開發(fā)成本分別歸集，分別計(jì)算，待土地增值稅清算時(shí)，則能依照會(huì)計(jì)核算中的實(shí)際成本，準(zhǔn)確計(jì)算其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅計(jì)稅成本，避免因無(wú)法準(zhǔn)確劃分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅采用分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算計(jì)稅成本導(dǎo)致多交土地增值稅的情況。

2.準(zhǔn)確核算開發(fā)成本的間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的內(nèi)容，減少多交或少交土地增值稅稅款的風(fēng)險(xiǎn)

如前所述由于開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值額清算稅款時(shí)，采取的是兩種差異很大的扣除方式，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)流程和環(huán)節(jié)，在會(huì)計(jì)核算時(shí)準(zhǔn)確界定出直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用；將與開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)費(fèi)用中，減少多交或少交土地增值稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.測(cè)算、預(yù)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款費(fèi)用，合理控制稅負(fù)

稅法根據(jù)企業(yè)核算方式和資料的完整性，在計(jì)算土地增值的利息金額時(shí)采取不同兩種方式，建議企業(yè)能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目期間所產(chǎn)生的利息費(fèi)用先進(jìn)行一個(gè)大致的測(cè)算和抵扣。如果利息費(fèi)用金額大于5%以上，則一是需按照項(xiàng)目分別歸集利息費(fèi)用，二是準(zhǔn)確、完整收集相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明。

4.加強(qiáng)會(huì)計(jì)法與稅法差異的分析，提高會(huì)計(jì)核算水平

一是在日常的會(huì)計(jì)核算和經(jīng)理管理環(huán)節(jié)要對(duì)會(huì)計(jì)法與稅法的土地增值稅會(huì)計(jì)核算差異加強(qiáng)學(xué)習(xí)，并對(duì)差異可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，給管理層提出合理的建議。二是加強(qiáng)土地增值稅兩個(gè)階段稅金即預(yù)繳稅金和清算稅金在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的測(cè)算，建議有條件的企業(yè)能在預(yù)售期的每期期末，在對(duì)相關(guān)收入、成本、費(fèi)用測(cè)算的基礎(chǔ)上，預(yù)提清算稅金與預(yù)繳稅金之間的差額稅金，以便于企業(yè)對(duì)土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)能及時(shí)知曉。三是不斷加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的會(huì)計(jì)法和稅法等相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，提高其執(zhí)業(yè)水平。

結(jié)論：綜上所述，土地增值稅的稅收相關(guān)法規(guī)規(guī)定了：根據(jù)企業(yè)的不同會(huì)計(jì)核算方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算稅款采用不同的計(jì)算方法，并最終導(dǎo)致清算稅款金額的差異，為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮稅法與會(huì)計(jì)法中兩者的差異，在項(xiàng)目的劃分、費(fèi)用的歸集、原始單據(jù)的完整性等方面規(guī)范會(huì)計(jì)核算，并根據(jù)國(guó)家關(guān)于土地增值稅的稅收政策的進(jìn)一步明晰或調(diào)整而產(chǎn)生的新差異進(jìn)行跟進(jìn)分析，隨之調(diào)整相關(guān)核算方式或內(nèi)容，以達(dá)到降低稅收風(fēng)險(xiǎn)和合理減輕稅負(fù)的目的。

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