導語：如何才能寫好一篇房地產項目宣傳推廣方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

二十一世紀的網(wǎng)絡營銷將會繼上世紀網(wǎng)絡興起而深遠地發(fā)展下去，這將會對房地產業(yè)的營銷行為帶來一種怎樣的變革?作為開發(fā)商，又應如何做好“波瀾未動帆先動”的應對方略?

上世紀突如其來的非典疫情，使房地產業(yè)所有傳統(tǒng)營銷渠道受阻，此時房地產網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢就逐漸顯現(xiàn)出來，在非常時期為發(fā)展商尋求突圍的同時，房地產網(wǎng)絡營銷其自身的真正價值得到了人們的重新認識，從此上網(wǎng)開展網(wǎng)絡營銷成為房地產樓盤推廣的首選。

一、房地產企業(yè)上網(wǎng)宣傳需求分析

1、既是消費者的需要也是開發(fā)商的義務

互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢進入到各行各業(yè)。房地產業(yè)，這一關系到消費者切身利益——衣、食、住、行的行業(yè)，當然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站、專業(yè)門戶網(wǎng)等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡的有機結合已經是大勢所趨。房地產項目上網(wǎng)，結合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，可以利用網(wǎng)絡技術在網(wǎng)上進行互動式營銷，突出設計樓盤的賣點，及時介紹工程進展情況，配合現(xiàn)場熱賣進行網(wǎng)上互動、預售情況介紹、按揭情況介紹、網(wǎng)上預售、網(wǎng)上咨詢等服務，這是對消費者的一項便民服務，能為消費者提供更多的參考信息。

2、既是快速傳遞需要也是提升企業(yè)形象需求

房地產企業(yè)上網(wǎng)，可充分發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡技術優(yōu)勢，突破地理空間和時間局限，及時企業(yè)樓盤動態(tài)、房產信息、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完成動態(tài)營銷業(yè)務。作為房地產企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上宣傳樓盤，能迅速建立起旗下項目在網(wǎng)上的知名度和美譽度，同時也能利用圖文并視形式吸引消費者目光，又可作為開發(fā)商的品牌宣傳，為公司后續(xù)開發(fā)項目的宣傳推廣奠定基礎。

二、房地產網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢分析

房地產網(wǎng)絡營銷由于其介質自身的特點，隨著網(wǎng)絡的快速發(fā)展，使其擁有了與其他媒體無法比擬的優(yōu)勢。房地產網(wǎng)絡營銷具有以下七大優(yōu)勢：

1、有較為確定的目標消費群，營銷的命中率高

與報紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體相比，傳統(tǒng)媒體的受眾雖然多，但是分布過于廣泛，年齡、收入等參數(shù)的差距較大，導致房地產營銷的實際命中率很低，廣告的效能不高。而新的網(wǎng)絡營銷，卻由于上網(wǎng)人員的特征，使得目標消費群較為集中。

中國互聯(lián)網(wǎng)絡信息中心（CNNIC）在京《第21次中國互聯(lián)網(wǎng)絡發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》。截至2007年12月31日，我國網(wǎng)民總人數(shù)達到2.1億人，僅以500萬人之差次于美國，居世界第二，預計在2008年初我國將成為全球網(wǎng)民規(guī)模最大的國家。上網(wǎng)的主力年齡是28—35歲。而在未來幾年內，28—35歲的人群也將是房地產的主力消費群。

銅川房產網(wǎng)作為銅川的地方門戶,在目標消費群相對集中的情況下，保證了廣告的命中率，廣告的投放才能做到“有的放矢”，實現(xiàn)真正的高效營銷。

2、低成本投入

下面以某知名報紙為例：其一個整版彩色廣告的價格為224000元人民幣，其全國發(fā)行量為65萬份，其是日報，假設其持續(xù)影響期限為3天，則廣告成本為：0．12元／人／天；某網(wǎng)站首頁頂端旗幟廣告價格為60000元／月，首頁頁面下載量為22．5萬頁／天，則開發(fā)商成本為：0．0089元／人/天，該報紙的人均成本為某網(wǎng)站的13倍。再加上報紙的讀者群非常寬泛。20個閱讀者之中大約只有1個有購房意向，而據(jù)調查某網(wǎng)站的瀏覽者之中83％的人有明確的住宅需求。如果該項目沒有特別的突出賣點(如超低價位、特別設計等)，其廣告創(chuàng)意為中等水平，則其在三天之內大約會有50個來電來訪，則其成本為4480元／個；經過測試，某網(wǎng)站網(wǎng)絡廣告一個月內大約有270個來電來訪，其成本為222元／個，只有報紙的二十分之一。而且，隨著房地產項目的不斷開發(fā)，報紙上房地產廣告正日漸增多，人們對每個廣告的關注度日益下降。由此可見，網(wǎng)絡廣告與傳統(tǒng)廣告相比，不單止高效，而且低價。

3、多媒體展示

傳統(tǒng)的媒體表現(xiàn)手法單一，而網(wǎng)絡媒體則通過網(wǎng)絡，運用視頻展示、電子地圖、語音解說等技術向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受地域的限制，有的甚至超越了現(xiàn)場售樓人員講解的效果24小時不間斷，沒有時間和天氣的局限，讓購房者的選購有更大的自主性。

據(jù)不完全統(tǒng)計，購房者從決定買到最后簽約，平均到售樓處、現(xiàn)場看房的次數(shù)在3—5次左右。而網(wǎng)上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關心的信息，從而大大提高了看房的現(xiàn)場成交率，也相應降低了售樓現(xiàn)場的運作成本。

4、主動性與互動性強

與傳統(tǒng)營銷相比，它更強調互動式的信息交流，由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網(wǎng)絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產企業(yè)與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業(yè)也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業(yè)及產品在消費者心目中的地位。有的網(wǎng)站或網(wǎng)頁還進行了鏈接，為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。

5、提高附加值

許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網(wǎng)站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網(wǎng)上服務，也正是一個全新體現(xiàn)項目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時與外界保持緊密的聯(lián)系，進行商務、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經濟的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應用，房地產項目網(wǎng)站將會日益成為優(yōu)秀房地產項目的必備硬件之一，這方面只要上銅川房產網(wǎng)，項目網(wǎng)站也就立即開通。

6、定向性強

按照購房者的具體IP地址、地理區(qū)域、城市等進行精確定向查看，或按照時間、計算機平臺或瀏覽器類型進行定向分析得出：對于房地產地方門戶性來講，來訪者十有八九是看房的，所以對銅川地區(qū)的房地產項目，選擇銅川房產網(wǎng)是較為理想的，精準投放，效果顯著，定向性極強。

7、快捷性

由于網(wǎng)絡信息傳播的快捷性與“所見即所得”的制作特點，從材料的提交到，只需要數(shù)小時或更短的時間就能把信息出去。

三、房地產網(wǎng)絡營銷策劃方案

對房地產網(wǎng)絡營銷的研究要從其運作的機理談起。房地產網(wǎng)絡營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對樓盤展示平臺,結合視頻系統(tǒng)、廣告管理系統(tǒng)、專題新聞系統(tǒng)、項目網(wǎng)站、置業(yè)顧問欄目、在線交流系統(tǒng)的綜合應用，分別對目標消費群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。其信息流向是雙向而并非單向的。

我們以《銅川房產網(wǎng)》為例來說明房地產企業(yè)如何在網(wǎng)上展示樓盤項目，讓更多的潛在客戶成為您的真正消費者，其基本策劃方案如下：

1、樓盤展示平臺向客戶全方位展示

樓盤展示平臺主要為商品樓預售、開盤促銷、商業(yè)市場招商、商鋪租售等的網(wǎng)上促銷推廣,按客戶要求制作上網(wǎng),并在銅川房產門戶首頁圖片推薦。宣傳內容包括：開發(fā)商簡介、企業(yè)專題報道、“全景圖”、“樣板間”、“戶型圖”板塊可以按要求顯示多幅圖片，每幅圖片配有標題文字說明、銷售熱線和其他消費者需要的資料。

2、視頻看房系統(tǒng)讓客戶有身臨其境的感覺

網(wǎng)絡視頻廣告既具有平面媒體的信息承載量大的特點，又具有電波媒體的視、聽覺效果，可謂圖文并茂、聲像俱全。而且，廣告不需印刷，節(jié)省紙張，不受時間、版面限制，顧客只要需要點擊即可。嶄新的視頻時代已到來，我們力求幫助您把平面媒體滾動起來，實現(xiàn)立體動態(tài)，有線無線領域全方位展示！視頻看房系統(tǒng)為貴公司建立網(wǎng)上全景展示房屋和周邊環(huán)境的平臺，降低帶客戶看房的成本，增加您的客戶，并為您的客戶提供最好的服務。

3、動感橫幅廣告其藝術效果讓你過目不忘

房地產的開發(fā)企業(yè)通過自身建立的網(wǎng)站，或者通過其他網(wǎng)站廣告等手段，對產品進行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后，進行房地產廣告投放的第四個媒體。房地產網(wǎng)絡廣告有其自身的特點和優(yōu)勢，這一點在銅川房產網(wǎng)上全面實現(xiàn)，如此藝術的廣告讓你不看都覺得可惜。

4、專題新聞讓更多的客戶認可

利用銅川房產網(wǎng)或專門設計的網(wǎng)頁，進行項目相關信息的，例如項目的建設進度、最新的房產快報、樓盤的促銷信息，項目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統(tǒng)的信息媒介相比，網(wǎng)絡營銷的信息平臺不但可以信息，而且可以通過評論、在線留言等及時地獲得信息反饋，例如購房者與業(yè)主既可及時得知開發(fā)企業(yè)的決策方案，又能及時地對諸如房型設計、裝修標準等提出自己的意見，實現(xiàn)真正的互動營銷。在信息交換的基礎上，建立了業(yè)主與業(yè)主之間的交流平臺，即所謂的網(wǎng)上社區(qū)，以促進小區(qū)文化的形成。

5、項目網(wǎng)站全程為項目建設宣傳服務

銅川房產網(wǎng)具有功能強大的智能項目網(wǎng)站功能，開通企業(yè)項目網(wǎng)站的將會為企業(yè)內部管理帶來一種全新的模式，可自行管理。通過項目網(wǎng)站可以及時自主樣板房、樓盤快報、招聘信息等，對提升企業(yè)形象具有重大意義，從而使企業(yè)上網(wǎng)宣傳效果達到最優(yōu)化。

更重要的是，網(wǎng)絡的海量資訊，讓您想告訴消費者的品牌理念可以毫無保留地告訴，其中信息平臺與交流平臺既服務于目標消費群又服務于業(yè)主，這說明了小區(qū)的信息將會有很大的交互性，購房者不但可以從廣告宣傳中了解樓盤，而且可以從業(yè)主的口碑中了解，因此，對想了解樓盤的客戶會有目的地來了解更多信息。

四、整合互補，網(wǎng)絡營銷的成長之道

篇2

房屋合同樣本一

甲方(委托方)：

地址：

法定代表人：

電話：

傳真：

乙方(受托方)：武漢匯得行地產投資顧問公司

地址：武漢市新華路186號福星國際商會大廈703室

法定代表人：

電話：027-85483006-9

傳真：027-85483010

甲、乙雙方本著互利互惠及誠實信用的原則，經友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就乙方獨家銷售甲方開發(fā)經營或所有的事宜達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方委托乙方作為獨家銷售策劃及單位，策劃并銷售產權屬于甲方的位于 項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，總建筑面積共計 平方米，委托銷售面積共 平方米。

項目詳細指標及相關資料作為本合同附件(附件一)，甲方于合同簽訂后的 天內提供給乙方，以保證銷售策劃和的順利實施。

第二條 委托銷售期限及進度

1、本合同期限：(1)自 的 個月;

(2)自 年 月 日至 年 月 日。

在本合同到期前的 天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長個月。本項目開盤銷售的條件為：

A. 甲方就所委托的物業(yè)取得《預售許可證》等開盤所需的全部合法證件;

B. 銷售中心完成并具備銷售條件：大堂、電梯廳、樣板樓層裝修完成;

C. 在開盤后的3個月的銷售期內確保一個秋季或春季的銷售黃金季節(jié);

D. 至少一部電梯到位;

E. 宣傳物料到位;

F. 距離入伙時間不能超過九個月;

G. 整體廣告推廣費用(報紙廣告、戶外廣告、電視/電臺廣告等)不低于銷售總金額的 %。開盤前廣告投入不低于整體推廣費用的 %。

2、銷售進度

A. 第一階段：從項目銷售開盤之日起 月內，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費投入原則上不低于廣告總預算的 %;

B. 第二階段：從項目銷售開盤之日起 月內，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費投入原則上不低于廣告總預算的 %;

C. 第三階段：從項目銷售開盤之日起 月內，乙方完成委托銷售總面積的 %，廣告費投入原則上不低于廣告總預算的 %。

3、在本合同有效期內，除非甲方或乙方嚴重違約，雙方不得單方面解除合同。期滿后雙方視銷售合作情況再行協(xié)商后續(xù)合作事宜。

第三條 費用負擔

1、本項目的推廣費用(包括但不限于報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、 制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發(fā)生前一次性到位。

2、具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條 銷售價格

銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為 元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件(附件二)。

第五條 策劃費、費及支付

1、策劃費及支付方式

(1)甲方應支付乙方營銷策劃費共計人民幣 元(￥ );

(2)合同簽訂后的內，甲方應向乙方支付首期款計人民幣 元(￥ );余款 元(￥ )于乙方所提交的《項目銷售執(zhí)行報告》經甲方確認后的三日內付清。

2、費計算及支付方式

(1)費率：

備注： ① 銷售率：實際售出面積和可銷售面積的百分比;實際售出面積以客戶簽訂的《商品房買賣合同》的累計面積為準，當期計算的費率根據(jù)此銷售率確定。

② 費率：當期費率根據(jù)同期銷售率確定;費的結算時間以客戶合同簽約后的實際到款時間為準。

③ 根據(jù)實現(xiàn)的銷售金額按照以上約定費率計取費，費率隨期內實現(xiàn)的銷售率遞增而遞增，并在執(zhí)行較高消費率進行結算時，其超過上檔部分按照上述表格中分段對應的費收取。

(2)每月應收費計算公式為：當期應收費=當期合同簽署累計到帳金額(以市場公開的價格表和同期付款方式為準)×當期費率;

(3)雙方商定每月 日為結算日，甲方自結算日起三個工作日內與乙方結算費;甲方應在結算認定后的三日內支付當期費。

第六條 甲方權利和義務

1、在本合同約定的銷售委托期限內，甲方不再委托第三方銷售或自行銷售本合同委托銷售物業(yè)。

2、在開盤發(fā)售前配合乙方處理有關銷售事宜，向乙方提供所委托物業(yè)的有關證照(包括但不限于：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和開工證、商品房銷售證書、商品房預售許可證、商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書,甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶;)及關于銷售該項目所需的有關資料(包括但不限于：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設設備、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等)，確保銷售工作的順利開展。

3、保證本項目所提供資料的合法性、準確性，確保乙方合法向認購者銷售該物業(yè)。負責與有關部門申辦該項目有關售樓、按揭的所有手續(xù)，并承擔相關責任。甲方保證若客戶購買的 的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。

4、協(xié)助乙方制定整體銷售策略，在項目營銷各階段與廣告公司、制作公司、裝修公司及各媒體等簽訂合約，承擔有關宣傳推廣、廣告、銷售資料及銷售現(xiàn)場包裝等所需的各項銷售推廣費用。甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤打。

5、向乙方提供合法的銷售面積、套內使用面積及公攤面積證明。

6、甲方按雙方共同商定的銷售執(zhí)行方案確保工程進度。負責銷售現(xiàn)場清理、銷售中心的裝修、包裝布置、辦公設備(如電腦、文件柜)到位等工作。

7、合同正式簽訂后，甲方應在本項目所有甲乙雙方確認的推廣宣傳品(樓書、折頁、媒體及各種形式廣告載體)上和營銷活動中標識“商：武漢匯得行地產投資顧問公司”字樣。

8、按時與乙方結算費并及時支付。如有拖欠，則按所欠費總額每日的計付滯納金，按天累計計算。

9、負責收取客戶購房定金、首期款、房款及相關的房地產稅費，與客戶簽訂房地產買賣合同，辦理各種購樓手續(xù)。

10、非乙方之過錯造成的索賠或其他法律責任，由甲方負責并承擔責任

第七條 乙方權利與義務

1、承接甲方項目策劃、銷售業(yè)務，成立項目專案工作小組，按照銷售進度要求盡責盡職為甲方服務，按時、按質、按量地完成甲方委托的各項工作內容，并對甲方提供的所有資料保密。乙方責任:

2、在合同期內，乙方應做以下工作：

(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);

(2)根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;

(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;

(4)派送宣傳資料、售樓書;

(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目環(huán)境及情況;

(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;

(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;

3、在簽署本合同書及甲方支付策劃費之首期款后，在個工作日內，向甲方提交《項目銷售執(zhí)行報告》(見附件三)，在得到甲方認可后收取策劃費末期款。同時制定銷售方案和宣傳推廣計劃，經甲方確認后組織實施。

4、乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的 項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

5、如果乙方代收款項，乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產以外的任何其他活動。

6、與甲方在委托范圍內合作，完成有關推廣及宣傳活動。指派專業(yè)人員參加必要的本項目相關的聯(lián)席會議，從銷售角度為甲方提供意見和建議。

7、依據(jù)確認的《項目銷售執(zhí)行報告》，嚴格按照雙方共同商定的銷售方案組織好樓盤的銷售工作，負責管理銷控表，可根據(jù)銷售各階段的實際情況合理調配資源。未經甲方同意乙方不得擅自改變銷售計劃，不得任意放盤和調價銷售;若遇特殊情況，乙方應獲得甲方書面認可后作為個案協(xié)調處理。

8、詳細記錄廣告效果及銷售情況，并每周向甲方書面報告銷售進度，供雙方及時調整銷售策略。

9、乙方應信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協(xié)商處理。

10、對每個單元的責任，在客戶繳付首期購房款、簽訂《商品房買賣合同》并協(xié)助甲方督促業(yè)主提供按揭資料、簽訂商品房擔保按揭合同后即告結束。若有特殊原因，甲乙雙方另行商議決定。

11、注重職業(yè)道德、樹立企業(yè)和個人的良好形象，自覺維護甲方的聲譽。

12、在本合同執(zhí)行期間，如有因股東變更、產權交易等原因導致甲方委托乙方銷售物業(yè)產權主改變時，甲方除應支付乙方售出部分的費外，還應向新產權方說明本合同的有效性，三方就有關的權利義務給債權、債務事宜簽訂新的協(xié)議。如新產權要求重新委托銷售，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先權。

第八條 違約責任

1、甲、乙雙方應嚴格履行本合同項下的各項義務，任何一方違反合同約定均應向對方承擔相應的違約責任。

2、本合同約定的違約金數(shù)額為合同另有規(guī)定，按該規(guī)定執(zhí)行。

第九條 爭議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生爭議，甲、乙雙方應友好協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向 人民法院起訴。

第十條 其他事項

1、本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同一式份，甲、乙雙方各持份，具有同等法律效力。

3、本合同附件( )是本合同有效組成部分，與合同具有同等法律效力。

4、其他未盡事宜，由甲、乙雙方另行協(xié)商。經雙方協(xié)商同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

(公章) (公章)

法定代表人： 法定代表人：

(簽章) (簽章)

年月日 年月日

房屋合同樣本二

委托方： (甲方)

地 址：

受托方： (乙方)

地 址：

甲方為房地產項目的開發(fā)商，乙方為專業(yè)房地產營銷策劃公司。經雙方協(xié)商，就甲方委托乙方“ 房地產項目”的營銷策劃、廣告策劃和銷售等有關事宜，達成以下協(xié)議：

一、委托內容及期限

1、甲方委托乙方為甲方開發(fā)的“(以下簡稱該項目)的營銷策劃、廣告策劃和銷售總。

2、委托期限壹年，暫定自 月由于甲方原因造成該項目工程延誤，由乙方申請雙方可協(xié)商將委托期限續(xù)延，另行簽定補充協(xié)議。

3、在委托期內，除甲乙雙方外，任何其他單位均不參與該項目的營銷策劃和銷售事宜。

二、雙方權利與職責

(一)甲方權利與職責

1、確保該項目作為商品房開發(fā)的手續(xù)完整和合法，對該項目有完全的土地使用權及處分權，沒有其他權利人主張權利。

2、保證該項目工程建設無嚴重的質量問題和貨不對版現(xiàn)象。

3、負責辦理該項目銷售所需的法律文件和媒體廣告的審批手續(xù)。

4、承擔該項目營銷推廣費用，營銷推廣費用為可售總額的3%。

5、負責在現(xiàn)場收取該項目的銷售款項，向客戶提供一次付款、銀行按揭等靈活多樣的付款方式。

6、負責在現(xiàn)場設立售樓部，負責設立費用。并于該項目對外銷售前30日可完全進場使用，積累客源。

7、保證于該項目對外銷售前三十日，負責提供按雙方確定裝修標準的示范單位 套，供客戶參觀參考，指導消費。

8、負責辦理銀行按揭手續(xù)。

9、保證于該項目入戶前完成社區(qū)整體基礎設施和園林建設。

10、同意在有關該項目的宣傳推廣資料上印上乙方的名稱和電話。

11、為了更好地銷售該項目，加之該項目買受群體的特殊性，甲方同意在黑龍江省哈爾濱市、大慶市設立銷售分公司，并負責分公司前期籌備基本費用(房租、裝修、辦公用品等)。

(二)乙方權利和職責

1、 本合同簽定之日起個工作日內完成該項目的策劃總案。

2、 作好該項目的前期策劃工作(含該項目的整體規(guī)劃、戶型設計，環(huán)境綠化建議和售樓部設計裝修建議等)。

3、 全權負責售樓部的運作和管理工作。

4、 及時向甲方反饋營銷工作信息，每月向甲方呈報銷售情況明細報表，針對實際情況提供各階段具體營銷策劃方案。

5、 負責該項目的銷售工具、銷售資料與廣告宣傳的策劃、設計及制作和投放工作，銷售資料、銷售工具和廣告策劃的制作和投放費用的報價不高于市場價格。

6、 保證該項目住宅、車庫和商服的實際成交均價不低于乙方呈報甲方批準的“價格執(zhí)行方案”確定的實際成交均價。

7、 負責代甲方與客戶簽定《認購書》和《商品房買賣合同》，簽署內容按雙方確認的范本執(zhí)行，超出范本范圍內的條款，必須征得甲方同意才能簽署;指導客戶將購房款交付甲方帳戶。

8、 負責客戶的售后跟進工作，及時提示、催促欠款，合理耐心解釋客戶投訴，同時完成甲方交辦的客戶資料調查統(tǒng)計工作。

9、 必須嚴格執(zhí)行甲乙雙方確認的銷售政策，不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

10、 收到甲方支付的費時，向甲方提供稅務部門的正式發(fā)票。

11、 負責哈爾濱、大慶銷售分公司前期籌備具體工作，負責分公司日常管理、銷售、人員招聘及工資等。

(三)共同責任

1、乙方協(xié)助甲方對該項目的推廣策略、銷售價格及付款方式的建議，經由甲方確認后，由乙方負責具體執(zhí)行。如推銷過程中需變動金額或銷售資料中的條款，乙方須得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程進度的變化或設計上的修改應及時書面通知乙方。

2、甲方同意該項目的住宅、車庫和商服的實際成交均價以乙方呈甲方批準的“價格執(zhí)行方案”為核算標準。甲方同意乙方在推廣中可按既定的內部折扣(折扣率及乙方權限總額以“價格執(zhí)行方案”為準)給予客戶一定的折扣優(yōu)惠，超出內部折扣范圍的優(yōu)惠必須征得甲方同意并附上甲方總經理的批條。

3、雙方同意委托期限內所有交易均定為乙方業(yè)績， 并按下述第三條規(guī)定支付乙方營銷費。

(四)、雙方應達到的工作目標

1、甲方按時按質完成上述“甲方權利與職責”中規(guī)定的工作。

2、乙方銷售目標：

第一階段：于該項目預售證辦妥、正式開盤后三個月內，工程形象全面封頂時，完成該項目可售總金額的 %。

第二階段：于該項目完全達到進戶標準并完成小區(qū)整體基礎設施和園林建設時，累計完成該項目可售總金額的 %。

第三階段：期內，累計完成該項目可售總金額的 %。

3、如該項目建設進度有變化，銷售目標也應相應調整，雙方可另行約定。三、營銷費的計算、支付及獎罰方式

(一)策劃費乙方為該項目進行營銷策劃及廣告策劃，甲方同意在簽署本合同之日支付乙方策劃費人民幣 拾 萬元整。

(二)服務費

1、計算及支付方式

(1)雙方同意，該項目的服務費按實際成交額的 %收取，并按月結算。

(2)選擇銀行按揭成交的客戶和甲方總經理同意客戶緩交房款的，客戶累計繳交房款的30%即視為全額回款，按成交總額計提服務費。

(3)由于甲方原因打折成交的，乙方視同期實際銷售價格為實際成交額并按本條(1)款結算服務費。

(4)每月25日，乙方按當月銷售回款總額向甲方呈交請款單，甲方在接到乙方請款單后5日內向乙方支付當月全額服務費。

2、獎罰方式

(1)合同期內，若該項目已售面積實際成交均價比“價格執(zhí)行方案”確定已售面積的成交均價有所提升，甲方同意給予乙方獎勵提成。

(2)獎勵金額=(乙方完成的已售面積的銷售總金額-價格執(zhí)行方案規(guī)定已售面積的銷售總金額) ×50%。

(3)獎勵提成支付方式與服務費支付方式相同。

(4)如乙方因自身原因未完成階段銷售目標，甲方在該階段已成交金額應提費中扣除20%作為罰金;如乙方在下一階段完成所扣階段目標，甲方返還所扣罰金。

五、合同終止事由

本合同除在法律規(guī)定情形下終止外，還可因下列情形而終止：

1、甲方未能按時支付費逾期30日，乙方有權向甲方發(fā)出書面解除合同通知書，該通知于乙方發(fā)出通知之日起七日后生效，乙方有權向甲方追索欠款及滯付違約金。

2、乙方因自身原因不能按階段完成銷售目標，甲方有權發(fā)出書面解除合同通知，該通知于甲方發(fā)出之日起七日后生效。在此期間成交的單位，甲方需付給乙方全額服務費。

六、爭議的解決

在合同履行的過程中，如雙方產生爭議，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成時，可向乙方法院提出訴訟。

七、合同的附件由乙方呈甲方批準的該項目的“價格執(zhí)行方案”，作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。

八、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份，于雙方法人代表簽字、公司蓋章之日起生效，均具同等法律效力。

甲方：

法人代表：

乙方：

法人代表：

年 月 日

房屋合同樣本三

甲 方： 房地產有限公司_

地 址：

郵碼：

電話：

法定代表人： 職務：

乙 方：青島合建行房地產營銷有限公司

地 址：_青島市嶗山區(qū)同安路882-1號鴻泰大廈B座901-902室_

郵碼：_266000_

電話：_0532-80867080_

法定代表人：_吳云海_ 職務：_總經理_

甲乙雙方經過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發(fā)經營或擁有的**項目事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

1. 甲方指定乙方為在 **項目 項目的獨家銷售方，項目位于 ，總建筑面積約為 平方米，共計 套，以上面積均為暫測，以房地產測繪部門出具的測繪面積為準。

2. 若乙方在委托期內能完全履行本合同所約定的相關職責，并按時完成銷售任務，無重大過失，則甲方對該項目在委托期內不再委托其他公司銷售。

第二條 合作期限

1. 本合同期限為 個月，自20xx年 月 日至 年 月 日。在本合同到期前的30天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長6個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2. 在本合同有效期內，雙方不得單方面終止本合同。

第三條 費用負擔

1. 本項目的推廣費用(包括但不限于報紙電視廣告投放費用、印制宣傳物料、售樓書、制作沙盤、樣板房售樓部樣板展示區(qū)等設計施工等)由甲方負責支付，相關方案甲方審定后執(zhí)行。

2. 甲方負責為乙方提供銷售場所，保證并繳納銷售期間水、電等配套正常使用和費用。由于項目展示銷售需要的電話費、辦公設備、樣板房內所有費用等所有投入均由甲方承擔。

3. 乙方自行負責銷售期間其銷售人員的工資、獎金和其他勞務報酬;保證銷售環(huán)境的整潔;乙方策劃人員的工資、獎金和其他勞務報酬以及工作設備的支出均由乙方支付;乙方人員來往于本項目的所有差旅費用均由乙方自行承擔。

第四條 銷售價格

1. 雙方同意，項目的銷售均價為 元/平米，乙方根據(jù)此銷售均價制定銷售底價表作為本合同的附件。

2. 此銷售底價表得到甲方的書面同意之后執(zhí)行;低于此底價表成交的單元必須得到甲方簽字同意。

3. 甲方同意乙方按照此底價表上浮一定比例制定對外銷售價格表，必須經甲方簽字后執(zhí)行;

4. 乙方應在銷售過程中嚴格執(zhí)行經甲方批準的銷售價格及優(yōu)惠政策，不可以自行提高或降低價格進行銷售。

第五條 進度、過程的約定

(一)進度

1.銷售進度以取得的《商品房預售許可證》、現(xiàn)場樣板展示區(qū)、樣板房等按照雙方約定的要求竣工為準。

2.進度甲乙雙方可根據(jù)市場和項目實際情況進行調整(以批準的銷售計劃為準)，調整進度經協(xié)商后作為本合同補充條款與本合同一樣合法有效。

(二)過程

甲乙雙方在房屋銷售過程需要按照以下條款約定執(zhí)行：

1.甲方應在開盤前確定《房屋定購書》、《青島市商品房預售/買賣合同》樣本，乙方提供參考意見，銷售過程中與樣本有出入的條款需經甲方授權人員簽字確認。

2.甲乙雙方分別任命一名負責人(乙方為 ，甲方為 )，負責銷售信息的及時溝通和問題處理。乙方需要按照甲方的銷售規(guī)范進行銷售，并接受甲方的監(jiān)督。

3.購房付款以及進款的約定

(1)客戶定購房屋需簽定甲方提供的《房屋定購書》，并于《房屋定購書》簽定后七日

簽署《青島市商品房預售/買賣合同》。

(2)分期付款客戶須于簽定合同日交齊房款的60%，余款應于房屋交付之前繳清。

(3)辦理按揭手續(xù)的客戶，簽定合同時需要交齊首付款(不低于總房款60%)并于7日內辦理完剩余房款的貸款手續(xù)，貸款款項進款時限根據(jù)銀行規(guī)定。

第六條 傭金及支付

1.乙方的傭金包括(1)銷售總額的 %;(2)超出銷售底價表的溢價部分的30%作為獎勵金;

2.甲方同意按下列方式支付傭金：

(1)甲方在買方正式簽定《青島市商品房預售/買賣合同》并支付首期款后，乙方即可獲得本合同所規(guī)定的傭金。

(2)對于乙方已簽署《青島市商品房預售/買賣合同》并已繳納首期款項的房屋，乙方每月1日前提供傭金清款明細單報甲方審核。甲方于收到清款明細單后的5個工作日內向乙方支付傭金，乙方提供等額的合法票據(jù)。。

3.因客戶違約而沒收的定金和收取的違約金，歸甲方所有。

第七條 甲方的責任

1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行收款帳戶。

(2)甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設_**項目_項目批準的有關證照(包括但不限于：國有土地使用證、房地產權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證證)和銷售本項目的商品房銷售許可證(外銷商品房預售許可證)、青島市房地產項目開發(fā)經營權證，以及《產品說明書》、《質量保證書》復印件(加蓋甲方公章)。

(3)關于代售項目所需的有關資料，包括但不限于：總體效果圖、沙盤、樓座標示、局部效果圖、樓層平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、配套設施、樓層高度、銷售面積、銷售價格、使用功能等(書面形式確認)。

(4)甲方正式委托乙方為_**項目_項目銷售的委托書，并現(xiàn)場公示;

2.甲方負責保證該項目的銷售合法性，申辦有關售樓之法律批文，并為該項目之成交客戶以政府部門認可之程序辦理買賣手續(xù)。

3.甲方保證若客戶購買的該物業(yè)的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。

4.甲方委派財務負責收取定金和房款并出具相關收據(jù)發(fā)票。

5.甲方負責確定按揭銀行并聯(lián)系撤押手續(xù)等。

6.甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。

7.甲方負責提供現(xiàn)場示范單位、售樓處、看房車等對外銷售道具。

8.甲方如期保障工程進度，確保工程按預定時間竣工并驗收合格，如因工期延誤而給銷售帶來影響，由甲方負責。

9.甲方在尊重乙方利益的同時，有權對乙方工作進行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)不妥之處，隨時提出整改及調整意見，雙方協(xié)調一致。

10.銷售過程中，項目如有變動甲方應以書面形式通知乙方，雙方簽字確認，對于乙方提出的書面問題，應三日內給予書面答復。

11.甲方在銷售期內收到乙方提供的意見時，應在要求時限內就乙方意見作出答復，并以甲方簽字或簽章形式認可為準。

12.本項目的總體規(guī)劃、單體建筑戶型設計、園林景觀規(guī)劃設計、樣板示范區(qū)設計施工、交房裝修標準及樣板房施工、營銷推廣策略等，應充分尊重并參考乙方的建議，甲乙雙方共同簽字認可。

13.甲方同意在本合同有效期內，本項目所有對外宣傳的資料、戶外廣告牌、媒體廣告及專項活動等的落款中均體現(xiàn)乙方作為獨家銷售的角色，以利于銷售工作的開展，內容為“全程：合建行房地產”。

第八條 乙方的責任

1.在合同期內，乙方應做以下工作：

(1)制定項目廣告推廣計劃，并制定銷售計劃，安排時間表;

(2)主動挖掘客戶，派送宣傳資料、售樓書;

(3)在甲方的協(xié)助下，帶領客戶參觀并介紹項目、環(huán)境及情況;

(4)利用各種形式開展多渠道行銷活動;

(5)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

(6)乙方應遵守甲方在售樓現(xiàn)場的公示規(guī)定;

(7)乙方不得以非甲方名義與客戶簽定有關甲方委托房屋的相關文件，包括但不限于認購書、定購書、合同等形式，且不得以非甲方名義收取客戶任何款項。

2.乙方負責項目的營銷策劃以及宣傳執(zhí)行的組織工作，乙方在對外營銷推廣過程中,嚴格遵守國家、地方各項規(guī)定, 全面維護甲方利益，對項目各種有關宣傳的計劃及費用，經甲方同意后實施，并須配合建設和售房進度。

3.乙方協(xié)助甲方簽署該項目之定購書及其購房合同，負責督促購房者及時按照合同繳納各期房款，并督促購房者及時到銀行辦理有關按揭手續(xù)，并于每月初向甲方提交上月《合同簽定匯總表》進行核對。

4.乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的**項目項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

5.乙方應信守甲方所規(guī)定的銷售價格。在客戶同意購買時，乙方應按甲方確定的付款方式告知客戶交款。若遇特殊情況(如團購情況)，乙方應告知甲方，作個案協(xié)商處理。

6.在項目正常銷售期內，乙方負責安排銷售團隊工作人員不少于 名(案場經理1名、秘書 名，置業(yè)顧問 名)，如因銷售人員辭職情況，乙方須在一個月之內調整完畢，保證項目銷售小組人員數(shù)量穩(wěn)定。

7.乙方應避免案場經理、銷售人員的頻繁更換。

8.乙方在銷售過程中不得隨意更改銷售方案，所有銷售方案及銷售資料的準備必須經甲方確認后方可準備和對外公布。如因乙方單方面原因造成甲方經濟損失的，乙方承擔賠償責任。

9.乙方為該項目下列銷售工具制作過程中提供參考意見，并積極配合，保證及時、準確、符合要求：項目模型效果、視頻、廣告公司的選定、展銷板、樓書、戶外廣告等的制作、邀請函、平面圖、價目表、銷售文件、報紙廣告及電視廣告設計拍攝。

10.乙方配合甲方的項目營銷推廣和宣傳執(zhí)行工作，并向甲方提交工作進度及效果表。

11.乙方必須按照《青島市商品房預售/買賣合同》中所規(guī)定的條款，與客戶達成一致后，簽定買賣合同。乙方對客戶予以的任何書面額外承諾均由乙方承擔全部責任，如因此引起客戶退房的，乙方應返還甲方所支付的傭金。

12.甲乙雙方商定，凡購房客戶一經簽署購房合同后，因故無法履行合同而引起的法律糾紛，乙方有義務根據(jù)甲方的要求積極配合甲方處理。

13.乙方協(xié)助甲方協(xié)調與客戶的關系，使甲方與客戶保持良好的關系。

14.乙方在銷售推廣管理過程中，定期(每周一次)向甲方匯報銷售情況，反映存在問題、一周來人來電分析和市場信息反饋。并在每月5日前向甲方提交銷售月分析報告。

15.乙方配合甲方交房，催交款項，并配合甲方要求，提供甲方所需要的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計報表，包括但不限于不同形式的日報表、周報表、月報表以及項目的整體銷售信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計報表。

第九條 合同的終止和變更

1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束。

2.在合同履行期間，乙方無法按照約定進度完成銷售任務，或出現(xiàn)其他有損甲方利益的情況：包括不按規(guī)范簽署銷售合同、不按照約定流程操作、超越甲方授權逾權、私收客戶錢財?shù)纫约追矫x與外界發(fā)生的一切欺騙、違法現(xiàn)象，給甲方帶來名譽或經濟損失的，甲方均有權隨時終止合同，并約定由乙方賠償相應損失。

3.乙方如在合同履行過程中，對于甲方調整意見無法達成共識，或對于甲方出現(xiàn)的違約行為，損害乙方名譽和利益的，乙方有權終止合同，并要求甲方賠償相應損失。

第十條 違約責任

1.甲乙雙方均不得單方面終止合同，任何一方單方面提前終止合同需支付另一方人民幣伍拾萬元違約金。

2.甲方若未能按照本合同約定的傭金、溢價結算方式支付乙方費用的，則每逾期一天甲方應支付給乙方應付款項總金額的千分之一。如逾期超過30天甲方仍未付款，乙方有權停止銷售工作直至甲方支付相關費用止。

3.如甲乙雙方解除合同，甲方應在乙方撤場前結清乙方的傭金及溢價傭金。

第十一條 競業(yè)禁止

甲、乙雙方任何一方員工因故離職或被解聘后，合同他方在委托服務期限內及期后6個月內，不得與該員工有任何形式的雇用或合作，否則視為對合同他方的違約并承擔法律責任，應賠償對方罰金人民幣伍拾萬元。

第十二條 其他事項

1.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

2.本合同一式三份，甲方執(zhí)兩份，乙方執(zhí)一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。

3.在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方：_ 房地產有限公司_ 乙方：青島合建行房地產營銷有限公司

篇3

房地產傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡營銷

截至2016年6月，相關調查表明中國已有7.1億互聯(lián)網(wǎng)用戶，互聯(lián)網(wǎng)普及率達到51.7%，其中有63%的用戶在20～35歲之間，這63%中有93%的用戶畢業(yè)于本科及本科以上。這一部分人群正是網(wǎng)絡消費的主要群體，也是年紀最小、受教育程度最高、購買力最強的群體。預測在未來幾年內，他們將成為房地產產品的消費主體。消費主體對“網(wǎng)絡+”產品的極度關注，對生活信息獲取的網(wǎng)絡化傾向，雙向交流與選擇的要求，正是決定了現(xiàn)階段傳統(tǒng)的房地產營銷模式已不能滿足社會發(fā)展的需求，只有通過在傳統(tǒng)的營銷模式上合理利用網(wǎng)絡帶來的現(xiàn)代化信息技術，才能提高房地產商自身的優(yōu)勢和競爭力。因此，促進房地產的網(wǎng)絡營銷具有很重要的現(xiàn)實意義。

1Ρ確康夭傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷

1.1傳統(tǒng)營銷的缺陷

傳統(tǒng)的營銷僅僅是銷售者將有關房地產的信息通過紙媒、戶外媒體、電話媒體等傳達給消費者，并等待消費者自己上門咨詢，這種方式不僅增加了營銷時長和費用，并且不能夠及時獲得消費者的想法和意見，原本就被動接受的消費者對銷售者更反感。顯而易見，這種模式已不能滿足現(xiàn)代房地產發(fā)展的需求。

1.2網(wǎng)絡營銷的特征

網(wǎng)絡具有將信息公開化、透明化的特點。通過網(wǎng)絡對房地產進行營銷，不僅可以使消費者主動接受信息還可以使消費者之間互相傳達交流信息，增大信息的利用率及傳遞速度。

1.3網(wǎng)絡營銷帶來的沖擊

網(wǎng)絡營銷對傳統(tǒng)營銷無論是營銷策略還是營銷渠道都帶來了巨大的沖擊：（1）互聯(lián)網(wǎng)可以使企業(yè)在全世界內進行市場調研并快速獲得產品的信息反饋，對產品策略造成了沖擊。（2）在開展網(wǎng)絡營銷時需要在網(wǎng)上管理好自己的產品，這對企業(yè)尤其是國際品牌的管理策略造成了沖擊。（3）網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢可以減少促銷花費，降低成本的使用，對定價策略造成了巨大沖擊。（4）企業(yè)可以通過網(wǎng)絡交流與客戶直接取得聯(lián)系，對中間商起了嚴重的影響，從而對營銷渠道造成了沖擊。（5）網(wǎng)絡營銷可以利用網(wǎng)絡不受空間、地點的限制特點快速傳播信息，提高房地產廣告的傳播效率，對廣告的策略造成沖擊。（6）在網(wǎng)絡信息技術發(fā)展的同時網(wǎng)絡交流工具也不斷更新。在之前的房地產營銷模式中會通過老式的網(wǎng)絡方式如網(wǎng)絡推廣。目前，房地產企業(yè)會采用新的網(wǎng)絡手段，也是多數(shù)年輕人使用的交流工具如微信來進行營銷。房地產商的商業(yè)嗅覺使他們可以利用這樣好的信息交流工具進一步實現(xiàn)網(wǎng)絡的營銷模式。

2網(wǎng)絡營銷對傳統(tǒng)營銷的突破

2.1在采購平臺方面

房地產企業(yè)通過網(wǎng)絡重新整合收集的信息，可以使采購平臺實現(xiàn)了一定的突破。建立房地產網(wǎng)站建立了與相關企業(yè)交流的平臺，與上下游產業(yè)之間展開電子商務交易，構成企業(yè)間的信息傳遞鏈，有利于交易成本的降低。在減少了中間工作的同時提高了企業(yè)活動的公開透明度，加大了合作單位的范圍。

2.2在廣告推廣平臺方面

在廣告平臺方面，房地產企業(yè)通過建立自身的網(wǎng)站來進行產品的廣告推廣，可以使得房地產廣告取得快捷、高效的宣傳效果。在以往的房地產營銷模式中主要采用傳統(tǒng)的廣告平臺進行推廣如通過電視、廣播和報紙等進行推廣。網(wǎng)絡的發(fā)展在為房地產營銷推廣方面帶來的突破不容忽視。

2.3在銷售平臺的突破

在銷售平臺的突破分為網(wǎng)絡直銷和間接銷售。網(wǎng)絡直銷是指房地產商通過網(wǎng)絡直接將產品銷售給消費者，在減少銷售成本、提高工作效率的同時還可以直接收集到消費者的意見。這種方式更適用于大型房地產公司營銷戰(zhàn)略。網(wǎng)絡間接銷售是指房地產商通過網(wǎng)絡上的中間機構進行營銷。這種方式要求中間機構不僅要具備房地產方面的知識，還要有豐富的經驗。這種間接的模式更適用于一些中小型房地產公司。

2.4在信息交流平臺方面

與傳統(tǒng)營銷模式相比較，采用網(wǎng)絡營銷模式可以利用建立的網(wǎng)站或專門設計的網(wǎng)頁加快企業(yè)相關信息的、宣傳，還可以通過留言板、業(yè)主論壇等在短時間內與消費者進行交流，及時獲得反饋的意見。通過這種模式可以使廠商真正的與消費者之間進行信息互動。房地產開發(fā)商可以通過網(wǎng)絡與業(yè)主之間建立有效的信息交流平臺，增加交換信息的方式，對實現(xiàn)更多的交流產生了重要影響。

2.5管理平臺的突破

實行好的管理方式對房地產企業(yè)的售后服務具有重要的作用。在網(wǎng)絡營銷中，房地產企業(yè)可以施加一系列管理關系的影響，從房地產開發(fā)商到房產物業(yè)公司，再到相關社區(qū)方面的管理，再到業(yè)主，構成管理鏈。網(wǎng)絡營銷管理平臺在房地產售后管理及社區(qū)的規(guī)范化管理中可以極大減少房地產企業(yè)的管理工作量和售后任務。

3對房地產傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷模式整合

3.1對發(fā)展傳統(tǒng)營銷做鋪墊

采用網(wǎng)絡營銷過程中，可以利用網(wǎng)絡信息交流技術為房地產商和消費者兩者之間建立信息通道。此外在進行網(wǎng)絡營銷需要采取一定的方法引起消費者的興趣進入房地產管理層設置的網(wǎng)站中瀏覽，只有這樣才能使消費者了解到相關產品的資料信息。但僅僅采用網(wǎng)絡營銷模式是不能夠吸引消費者將其帶到自己特定設置的網(wǎng)站中去的，不過可以采用傳統(tǒng)營銷模式利用廣告、廣播等媒體來對其網(wǎng)站進行宣傳推廣。由此可知，有效地將房地產傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷整合在一起對房地產的營銷更有高效作用。當然，只有房地產商樹立好自身企業(yè)的品牌和企業(yè)形象，才能夠做好為推廣營銷網(wǎng)站廣告的推廣工作。這種利用傳統(tǒng)的網(wǎng)站媒介進行推廣，進而采用網(wǎng)絡營銷模式進行的方式是整合二者的良好范例。

3.2企業(yè)的營銷以網(wǎng)絡營銷為主

網(wǎng)絡營銷具有大量信息量的特點。在倡導將房地產傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷整合的模式作為新型銷售戰(zhàn)略時要學會運用其特點。信息主要具體包括房地產相關產品的價格和所處地理位置等。使用網(wǎng)絡營銷時雖然不能將消費者帶到現(xiàn)場進行實地考察并觀察房間，但是網(wǎng)絡營銷可以通過互聯(lián)網(wǎng)介紹企業(yè)和相關項目，使用傳統(tǒng)媒體媒介生動形象地展示自己，也可采用電子地圖、三維的動畫、語音的解說、網(wǎng)絡的視頻等制作全立體式的全景模式，還可通過計算機的虛擬技術讓消費者體驗自己想要所選房屋的整體大小、具體光線明暗程度、周圍的環(huán)境情況等，使得每位消費者留下不可磨滅的印象和愉快的感覺，甚至完全不需要售樓人員的詳細講解。但是現(xiàn)階段房地產在網(wǎng)絡營銷過程中消費者還不能夠做到在網(wǎng)上直接進行購買產品，因此只有整合網(wǎng)絡營銷模式與傳統(tǒng)營銷模式，在利用網(wǎng)絡營銷為消費者提供信息交流體驗平臺的同時采用傳統(tǒng)的營銷模式為消費者做好最后的產品交易工作。

3.3加大推廣房地產企業(yè)網(wǎng)站的力度和品牌的建立

在社會生活中房地產產品與一般的產品有著很大的區(qū)別，房地產產品不僅僅價格昂貴而且具有聯(lián)系多情況復雜的特點。所以如果一般的房地產企業(yè)不能樹立起良好的聲譽和品牌效應，一般很難獲得消費者的信任。因此可以通過有效地將房地產傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡營銷模式整合，加大企業(yè)自身網(wǎng)站的推廣力度及其品牌效應建立的速度。

3.4在營銷的時候利用網(wǎng)絡提供的信息

因為網(wǎng)絡可以給房地產開發(fā)商提供的信息量很大，所以在進行房地產網(wǎng)絡營銷模式時，要掌握好可以最大利用網(wǎng)絡提供的信息的方法。且網(wǎng)絡銷售平臺的相關產品的基本資料和信息是由開發(fā)商編輯決定的，不需要考慮傳統(tǒng)媒體的空間、時間、版面大小等范圍限制，可與房地產項目新的銷售策略進行選擇性的更換。但是，僅僅通過在網(wǎng)上獲得房地產產品的信息，并不會給予消費者很高的安全感，其實不易對產品產生真實感和信任感，從而不易對企業(yè)產品進行認可。所以，在使消費者通過網(wǎng)絡獲取相關產品信息后，還應通過傳統(tǒng)的營銷方式讓消費者對產品產生真實感和信任感，提高對企業(yè)的認可度。

4結論

總之，隨著網(wǎng)絡信息技術的不斷快速發(fā)展，網(wǎng)絡正一步步地改變著我們的生活，尤其是在消費中較為明顯。但現(xiàn)階段，作為一種新的房地產營銷模式，網(wǎng)絡營銷模式并不會取代傳統(tǒng)的營銷模式。兩者都為房地產整體性營銷策略中重要的不可缺少的組成部分。通過對傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷進行優(yōu)勢互補將其有效整合在一起，可以對房地產的營銷成功起到重要作用，幫助房地產企業(yè)在激烈的社會競爭中占有優(yōu)勢地位。

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篇4

關鍵詞：商業(yè)地產；開發(fā)；招商；經營管理

1商業(yè)地產概念介紹

商業(yè)地產包括商業(yè)和地產兩個概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務行為；地產，是指在一定的土地所有制關系下從事的土地開發(fā)和地上物建設行為。從經營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產通常指以提供各種辦公、貿易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設行為。商業(yè)地產的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個城市或地區(qū)經濟發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動城市或區(qū)域經濟繁榮的主要驅動力和核心產業(yè)。由于國內商業(yè)地產起步較晚，商業(yè)地產的投資機構、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領域轉型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經驗及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設計—建設—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產所特有的招商運營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產開發(fā)與招商、后期運營管理及發(fā)展不相適應，以至于招商受阻、經營冷淡，嚴重影響了商業(yè)地產的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預測的示范經濟效應相差較遠。

2商業(yè)地產存在的主要問題

按照房地產市場行業(yè)權益劃分，商業(yè)地產有四個基本權益——即開發(fā)的權益、所有的權益、經營的權益、管理的權益。商業(yè)地產這四個權益在不同階段代表著不同權益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關系，就特別容易產生開發(fā)、招商及經營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象?？偨Y商業(yè)地產的開發(fā)、招商及經營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1規(guī)劃設計和市場定位不匹配

商業(yè)地產項目涉及的是地產開發(fā)與商業(yè)經營兩個專業(yè)領域，需要進行科學、系統(tǒng)的規(guī)劃設計與市場定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項目規(guī)劃設計和建設中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產項目的開發(fā)和建設上，沒有為未來的招商與運營進行認真充分的市場調查、科學合理的市場定位。在規(guī)劃設計時，通常只追求經濟利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設成本最低而規(guī)劃設計，從而給后期經營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時貪大求全，脫離當?shù)叵M水平；②功能設計沒有結合當?shù)厝宋娘L貌，只追求空間使用效率，給項目后期運營管理帶來諸多問題；③項目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴重浪費。

2.2開發(fā)建設和招商經營脫節(jié)

目前，國外商業(yè)地產受土地所有制性質的影響，經營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經濟效益。而國內商業(yè)地產受資金、利潤及經營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉以賺取更多的利潤，只關注開發(fā)、建設和出售，不關注后期的招商和經營。項目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔更多的招商和經營責任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項目所有權與經營權分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經營的嚴重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經濟發(fā)展水平不適應

自2010年以來，我國商業(yè)地產的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務及網(wǎng)絡購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2015年約7成的租賃成交來自內資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優(yōu)質零售物業(yè)市場，2015年是調整年，電商重塑消費者購物習慣，對實體零售經營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時國外中高端品牌積極擴張進駐國內市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產的發(fā)展，對商業(yè)地產領域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學預測經濟發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結果必然是投資過剩及浪費。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產項目增長速度已遠遠大于經濟發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內電商業(yè)務蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產項目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會資源的巨大浪費。

3原因分析

近幾年，國內連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產項目破產、并購及股權轉讓、收購事件，都是因為商業(yè)地產前期開發(fā)、招商與后期經營不善導致嚴重后果造成的。例如曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細分析這些商業(yè)地產項目破產、并購及股權轉讓的原因，大致可以總結歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經營的長期效益是主要原因

目前，在房地產市場，通常是住宅項目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當前國內土地市場出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級市場公開招拍掛競價獲得土地，房地產項目周期通常是二至三年。由于房地產的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競價對資金實力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產公司在一個項目開發(fā)結束，很可能由于沒有新項目接繼、沒有土地供應而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機。而商業(yè)地產項目要求長期持續(xù)經營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產公司為在土地出讓一級市場靠資金實力獲取土地資源，不得不要求在手項目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。

3.2缺少商業(yè)地產各項技術人才

商業(yè)地產是一項涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機電安裝、配套設施、物業(yè)管理及通風朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術要求。且住宅與商業(yè)地產的物用價值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質，產品的性質應屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業(yè)地產則側重經營的增值和投資的潛力，產品的性質應歸類為間接用于商業(yè)經營的投資匯報。商業(yè)地產作為整個商業(yè)經濟產業(yè)鏈條中一個基礎性的硬件產業(yè)，它的開發(fā)任務包含建筑外觀、功能空間、配套機電、環(huán)境設施、服務技術要求等專業(yè)內容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經濟、人口數(shù)量、消費水平、業(yè)態(tài)選擇、市場定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產開發(fā)中，無論在項目規(guī)劃、設計、選址、立項等方面，還是在建設、招商、運營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產和商業(yè)兩大領域內的人才、資金、技術、管理等優(yōu)質資源，這是滿足商業(yè)地產開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經驗和復合型專業(yè)人才團隊，這是導致當前商業(yè)經營和地產開發(fā)存在問題的一個現(xiàn)實原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃

2012年9月12日，國務院頒布《國內貿易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和土地政策，強調各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計劃單列城市)要科學抓好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的報批和實行。然而，在許多城市，商業(yè)地產開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會責任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權，只關注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經營發(fā)展，不做市場調研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產。這種開發(fā)思路導致了商業(yè)網(wǎng)點布局嚴重失衡，商業(yè)功能設置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，也面臨著經營艱難的窘境，許多已經建成及即將建成的商業(yè)設施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費。

3.4商業(yè)地產容易導致經營資金斷裂

商業(yè)地產特別是大型商業(yè)綜合體在市場上建立品牌、口碑及達到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發(fā)商引進了一些具有較高的經營水平、品牌效應、強大“領頭羊”效應的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產項目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售或稅費貼補返還等。在目前國內銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產開發(fā)面臨的資金壓力一般遠高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發(fā)、招商和運營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產開發(fā)是房地產開發(fā)行業(yè)難度和復雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運營的相互關系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴重的。

4.1降低了管理控制能力

國際大型商業(yè)地產經營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產項目通常按照房地產開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產權屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導致開發(fā)人員對出售后商業(yè)項目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項目經營管理有一個2-3年的嚴峻考驗期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調整，結果很容易出現(xiàn)房地產熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場，而商業(yè)經營業(yè)務則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來，許多商業(yè)房地產開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經濟效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪租出后所經營項目和產品檔次，形成項目交叉重復，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經營產品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業(yè)經營布局無序、無特色，服務功能殘缺，嚴重影響企業(yè)的品牌形象、市場聲譽和規(guī)模經濟效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經營，但可能嚴重影響整個商業(yè)項目的形象和聲譽，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產業(yè)務經營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經營預期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項目開業(yè)前的早期推廣費用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會把這個費用包含在項目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業(yè)體運營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分攤因為各家商鋪營業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因為修改費用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進而制約了整個商業(yè)業(yè)務的可持續(xù)經營和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國內商業(yè)地產快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設施建設，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經濟發(fā)達的沿海城市，存在嚴重的結構性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產開發(fā)比大小、拼奢華的同時，廣大欠發(fā)達城市和農村仍然缺乏最基本的商業(yè)設施。同時，甚至在商業(yè)地產比較發(fā)達的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設施過于密集，而遠郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設施缺乏的的強烈對比。例如，北京的遠郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費只能開車進入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿易最發(fā)達的一線城市，盡管它的遠郊區(qū)社會消費品零售總額超過中心城市總量50%，但遠郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結構性矛盾和我國商業(yè)地產發(fā)展面臨的不合理布局問題。

5建議和對策

商業(yè)地產價值是實現(xiàn)運營價值為目標的投資形式，反映的是房地產開發(fā)和商業(yè)經營集成向金融價值投資的最大化實現(xiàn)。商業(yè)地產的價值最大化不是指開盤銷售價格和利潤的最大化，而應是從商業(yè)經營的角度，經過長期、持續(xù)的經營、發(fā)展和培育達到物業(yè)升值，真正實現(xiàn)房地產未來增值空間的價值最大化。因此，開發(fā)商要實現(xiàn)從地產開發(fā)到商業(yè)經營者角色的轉變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項目后期的實踐管理和品牌服務的錯誤思路，建立商業(yè)地產開發(fā)、運營并重的經營格局。

5.1搞好商業(yè)地產前期市場定位

（1）做好商業(yè)地產項目前期市場定位。因為商業(yè)地產與市場需求密切相關，商業(yè)地產的規(guī)劃設計，市場定位是關鍵，同質性管理只會導致社會資源和企業(yè)資源的巨大浪費。只有精確定位，科學管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實現(xiàn)精確定位，一方面必須適應市場需求；另一方面也要結合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)地產市場定位的前提，尤其是對商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場細分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，通過自身的特色和亮點來吸引消費者。（2）加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃和布局管理。加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的科學性和可操作性。規(guī)劃布局應注意以下幾點：①商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局應與城市規(guī)劃相結合。應與城市整體發(fā)展、人口分布、消費需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護相結合，通過相關產業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進城市功能的不斷完善和升級；②規(guī)劃和調控必須結合市場資源配置的基礎調控作用，避免盲目開發(fā)、重復建設和無序競爭。規(guī)劃必須尊重市場規(guī)律，在市場規(guī)律基礎做出規(guī)劃，并給市場留下足夠空間；③以規(guī)劃引導市場，讓市場競爭來實現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場的調配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產項目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結合區(qū)域經濟發(fā)展水平和人們的生活消費水平綜合評估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經驗，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經濟發(fā)展水平之間存在著如下幾點規(guī)律：①當人均國內生產總值(GDP)為1000美元，主導業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達到12000美元之后，領先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設施等。

5.2實行“訂單合作”經營模式

近年來，國內許多實力強大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強強聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)力量進行市場規(guī)模擴張。這種合作模式主要有三種：①購買關系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關系，是指知名品牌商向商業(yè)地產開發(fā)商以相對固定和低廉的租金形式提前預定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關系，免費提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領頭羊”效應，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經營擔保金和利潤分享。市場上習慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設、再招商、后運營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項目，這種模式更能適應市場環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產的前期策劃、市場定位和規(guī)劃設計，有助于彌補開發(fā)商在商業(yè)地產運作中人才緊缺、經驗不足的弱點，并幫助開發(fā)商精準、客觀地進行商圈分析、市場定位和業(yè)態(tài)組合，力求達到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產項目的固定投資回報，可以借助商業(yè)品牌和“領頭羊”效應，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因為可以吸引大量的顧客，吸引其他商家跟風入駐，進而影響商品的購買價格或商鋪的租賃價格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設施設備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃氣供應系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產模式，開發(fā)商可以提前按需設計，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進行的拆改、改造，降低浪費最小化。

5.3實行“售后回租”經營模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權開發(fā)商或專業(yè)商業(yè)機構統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或專業(yè)商業(yè)機構承諾給商鋪所有者一定年限內的固定回報。售后回租本質上也可以理解成固定回報換取特許經營權。在當前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對售出的商鋪實行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經濟效益。售后回租應做到三個基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個市場統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時，不僅關注租金高低，更應該關注商戶的業(yè)務、資格、背景和信譽度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務與物業(yè)類型、設計是否沖突，行業(yè)之間有無競爭，與其他商戶經營的商品是否互補。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護和提升商業(yè)項目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導、協(xié)調、監(jiān)督和服務入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導和服務，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓，物流運輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對商戶進行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場規(guī)則和法規(guī)，損壞商場形象、品牌的商戶應嚴肅處理，情節(jié)嚴重應堅決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產投融資渠道

靈活、機動、有效的投融資渠道是商業(yè)地產開發(fā)面臨的最關鍵問題，也是解決目前國內商業(yè)地產開發(fā)、招商、經營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產市場健康、完善的投融資機制，鼓勵和扶持社會資金進入公共配套商業(yè)領域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產項目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風險。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產項目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機構通過社會募集資金來投資建設的。然而，目前我國商業(yè)地產的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計，我國商業(yè)地產銀行信貸的依賴水平普遍達到60％以上，有一些大型商業(yè)地產項目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產市場不斷創(chuàng)新投融資機制，積極開放和引進國、內外風險投資和專項投資基金進入商業(yè)地產；借鑒一些發(fā)達國家(或地區(qū))商業(yè)房地產開發(fā)投融資的成功經驗，引入房地產投資信托(REIT)和保險基金進入房地產投資領域；正在嘗試將社?；鹨氲酱笮蜕虡I(yè)和基礎設施建設投資方向。上述投融資機制的不斷完善將對促進中國商業(yè)地產拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動作用，應大力鼓勵和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產天津公司工程管理部

參考文獻：

[1]王珍蓮.新時期我國商業(yè)地產開發(fā)模式走向研究[J].建筑經濟,2007,(7):38-41.

[2]趙章對.完善商業(yè)地產開發(fā)與運營模式探析[J].現(xiàn)代經濟信息,2013,(2):200+221.

篇5

關鍵詞：房地產；投資風險；防范對策；風險控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產投資風險一般經歷三個階段，一是潛伏階段；二是發(fā)生階段；三是造成后果階段，房地產投資風險防范與處理就是通過制定和實施各種風險防范與處理措施，在風險潛伏階段，正確預見和及時發(fā)現(xiàn)風險苗頭，消除各種隱患，以阻止風險損失的發(fā)生；在風險發(fā)生階段，積極實施搶救與補救措施，將由風險導致的損失減少到最低限度；當風險損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對風險損失進行充分有效的經濟補償，在盡可能短的時間內，排除直接損失對開發(fā)項目正常進行的干擾，同時減少間接損失。

房地產投資風險防范與處理主要通過風險控制、風險非保險轉移、風險保險轉移、風險分散和風險自擔五種方法來實現(xiàn)，這些方法往往不是單一使用，而是經常通過合理組合來達到以最小成本獲得最大安全保障的目的。

一、房地產投資風險控制

房地產投資風險控制是指房地產開發(fā)商在房地產投資風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，在風險識別與衡量的基礎上，及時預測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風險，采取相應的風險控制措施化解、調節(jié)、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發(fā)生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現(xiàn)降低房地產投資者預期收益損失。根據(jù)房地產投資中奉賢事件孕育發(fā)展的不同時期，房地產投資風險控制的側重點不同，具體又分為風險回避、風險預防和風險抑制。

1．1房地產投資風險回避

房地產投資風險回避是指房地產開發(fā)商通過對房地產投資風險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項房地產投資活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。就風險的一般意義而言，風險回避是處理房地產投資風險最強有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風險管理技術，即有效的回避措施可以在房地產投資風險事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實施其他風險管理措施，因為這些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴重程度，或在損失發(fā)生后予以一定補償?shù)淖饔谩?/p>

風險回避雖然能有效地消除風險源，避免可能發(fā)生的潛在損失或不確定性，但其在房地產實際開發(fā)運作中應用也具有很大的局限性：

（1）風險回避只有在開發(fā)商對風險事件的存在與發(fā)生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義，而一般開發(fā)商不可能對房地產投資中所有的風險都能進行準確識別和衡量。

（2）由于風險回避措施通常與放棄某項開發(fā)活動相聯(lián)系，這雖然使開發(fā)商遭受損失的可能性降為零，但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。

（3）避免某種房地產投資風險不可能實現(xiàn)或采用風險回避措施在經濟上不合理。房地產投資中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險，如社會經濟發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。

（4）房地產投資風險無處不在，有時避開某一種風險卻又可能導致另外產生一種或幾種新的風險，不同的開發(fā)方案還具有不同的風險，避不勝避。

雖然房地產投資風險回避具有上述種種局限性，從某種意義上講是一種消極的房地產投資風險管理措施，不宜大量采用，但其在以下兩種情況仍然不失為一種處置房地產投資風險的恰當方式，可使開發(fā)商受損的可能性為零：第一，某種特定房地產投資風險發(fā)生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散；第二，應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外，在實施風險回避時，房地產開發(fā)商最好在開發(fā)項目的投資決策階段就做出是否運用風險回避管理措施的決策，同時，還必須首先確定需要回避的風險范圍，盡可能準確進行風險識別和衡量，并將其與其他風險處理方法進行優(yōu)劣比較，這是運用房地產投資風險回避措施的前提。

在實際的房地產投資活動中，開發(fā)商常用的風險回避措施有：

（1）放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發(fā)活動。在房地產投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的房地產開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用的規(guī)劃要求的深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動。當然，在建設階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。

（2）改變房地產投資開發(fā)活動的性質、地點或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行商業(yè)樓宇開發(fā)風險較大，而進行住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風險。在前期、建設、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建筑方案、結構類型或施工方法以及通過對融資方式、招標發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達到回避其中風險的目的。

1．2房地產投資風險預防

房地產投資風險預防是指房地產開發(fā)商在房地產投資風險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風險損失的各項風險因素，實現(xiàn)降低風險損失發(fā)生的概率，同時也能達到減少風險損失程度的作用。風險預防措施可以是一種行動或一套安全設備裝置，開發(fā)商在深入研究風險損失是怎樣發(fā)生的基礎上，在風險損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風險因素或環(huán)境進行隔離，即切斷風險事故鏈，從而預防風險損失的發(fā)生。

（1）在投資決策階段，開發(fā)商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發(fā)隊伍，把握國際、國內和地區(qū)當前和今后的政治、經濟形勢，經濟政策、產業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現(xiàn)狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態(tài)度，加強風險資料搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業(yè)風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。

（2）在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當?shù)姆绞皆谶m當?shù)臅r機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；委托水平高、信譽好的勘察、設計單位進行勘察、設計，并就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通，認可后方才進行詳細設計，同時嚴格控制設計進度及設計質量；根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標能力、管理能力、工程特點、工程規(guī)模等選擇適當?shù)恼袠?、發(fā)包方式，嚴格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

（3）在工程建設階段，開發(fā)商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特別是新材料、新技術和新工藝的應用，以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實；進行設計交底，嚴格控制設計變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預付款、進度款，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環(huán)境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；嚴格按概預算控制建筑成本；加強工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場，定期、及時召開現(xiàn)場例會以及臨時協(xié)調會等。

（4）在房地產租售階段，開發(fā)商應充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產市場的性質、結構及發(fā)育程度等，并結合所推出物業(yè)的特點制定營銷策略，進行房地產市場合理定位，確定房地產的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產租售指標，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業(yè)務培訓；在租售后階段應選擇那些管理水平高、經驗豐富、服務周到和信譽良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費體系及收費措施，加強物業(yè)管理人員上崗培訓；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修并消除火災、事故隱患等。

1．3房地產投資風險抑制

房地產投資風險抑制是指在房地產投資風險損失發(fā)生前、發(fā)生時或發(fā)生后，房地產開發(fā)商通過采取相應措施以減少風險損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。房地產投資風險抑制措施大體分兩類：一是事前措施，即在房地產投資損失發(fā)生前為減少損失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某項房地產投資風險發(fā)生時產生的損失最小化。在損失發(fā)生前所采取的風險抑制措施，有時同時也會減少損失發(fā)生的可能性，起到風險預防作用；二是事后措施，即在某項房地產投資損失發(fā)生時或發(fā)生后為減少損失程度所采取的一系列措施，目的是阻止損失范圍的擴大、減輕損失程度，并進行有效的恢復，防止開發(fā)工作中斷。

在房地產投資實踐中，開發(fā)商可采用一系列風險抑制措施將開發(fā)過程中的風險降到最低程度。

（1）針對開發(fā)中存在的風險，制定詳盡而周密的風險管理計劃，制定費用、進度和技術后備措施，建立有效的風險管理系統(tǒng)。

（2）進行設計和施工招投標，選擇信譽良好、設計水平高的設計單位和報價合理、工期短的承包企業(yè)。

（3）充分考慮市場消費特點，建筑平面布局盡可能靈活，戶型多樣化，中高低檔次齊全，適應各種消費需求。

（4）及時提供開工條件并按時支付工程預付款、進度款，按時并盡可能提前完成開發(fā)項目。

（5）通過多種合同形式，固定風險變量，減輕風險損失。例如：開發(fā)商與承包商簽定固定總價合同減輕工程造價上升的風險以及與金融機構簽定固定利率貸款減輕貸款利率上升的風險等。

（6）預租預售。通過對房地產項目的預租預售可以減緩工程完工后找不到承租者或購買力的風險以及租金和售價下降的風險等，同時也可以盡早實現(xiàn)資金的回籠，加速開發(fā)項目的建設。

二、房地產投資風險的非保險轉移

房地產投資風險非保險轉移是指房地產開發(fā)商在房地產開發(fā)過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而達到降低其自身投資風險發(fā)

生頻率和損失程度的目的。房地產投資風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現(xiàn)：一是轉移會引起投資風險及損失的某項開發(fā)活動；二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發(fā)商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，它不是通過放棄、中止投資活動或采取積極預防的抑制措施直接調節(jié)風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的，而是容許風險繼續(xù)存在，但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然，房地產投資風險轉移必須通過正當、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外，房地產投資風險的轉移雖然可以使風險在開發(fā)商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但卻不能因此而將投資風險本身消除或從總量上減少。

2．1房地產投資風險合同轉移

房地產投資風險合同轉移是指房地產開發(fā)商通過變更、修改、承諾、簽定各種合同條款，將相關風險的財務負擔和法律責任轉移給其他經濟單位承擔。在房地產開發(fā)過程中，開發(fā)商常采用的轉移風險的合同形式有建筑安裝工程承包合同、商品房預租預售合同、房屋租賃合同和商品房出售合同等。

2．2房地產投資風險擔保轉移

擔保，是指合同的當事人雙方為了使合同能夠得到全面按約履行，根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，經雙方協(xié)商一致而采取的一種具有法律效力的保護措施，包括保證、抵押、質押、留置和定金五種。房地產投資風險擔保轉移是指房地產開發(fā)商為避免因對方違約而給自己造成損失，要求對方提供可靠的擔保，將對方不履約可能給自己帶來的風險轉移給擔保人，常用的主要有保證和定金兩種方式。在房地產開發(fā)實踐中，開發(fā)商對擔保的應用必須強調審查擔保人的主體資格、資信狀況、經濟實力、擔保方式、擔保范圍以及擔保期等，例如，《擔保法》明確規(guī)定黨政機關、學校和醫(yī)院等不能作為擔保主體提供擔保，以避免因此給開發(fā)商帶來的無謂風險。

三、房地產投資風險的保險轉移

保險是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的商業(yè)保險行為。保險具有風險轉移與風險組合兩種性質，被保險人通過交付一定的費用，以獲得保險人可能造成的意外損失給予一定經濟補償?shù)谋ＷC，從而將被保險人的風險轉移給保險人，增強了被保險人自身抵御風險的能力。

保險合同是賠償性質的合同，當被保險人發(fā)生保險責任范圍內的損失時，保險人應按合同所規(guī)定的條件進行賠償。保險人的賠償金額是有一定限度的，主要有三種形式，一是以實際損失為限，被保險人不能得到超過其實際損失的賠償；二是以保險金額為限，賠償金額只能低于或等于保險金額；三是以可保權益（對一項財產具有的某種法律承認的權利和收益）為限，被保險人不能從賠償?shù)玫筋~外的權益。通常，根據(jù)保險對象不同，保險分為財產保險、責任保險、人身保險和再保險四大類。

房地產投資風險保險轉移是指房地產開發(fā)商通過運用保險方式轉移房地產投資中的某些風險給保險人。目前我國涉及房地產開發(fā)商的險種不多，主要有建安工程保險、房地產開發(fā)責任保險和房地產投資保險。

四、房地產投資風險分散

房地產投資風險分散是指房地產開發(fā)商通過企業(yè)內部資產結構的調整，即通過投資組合及共同投資方式達到分散風險的目的。在長期的房地產投資實踐活動中，人們發(fā)現(xiàn)保持單一的資產結構會導致風險的過于集中化，雖然單一資產結構常?？赡軙磔^高的收益，但其只要發(fā)生一次風險損失，就可能使多年積累的財富毀于一旦。

4．1房地產投資組合

房地產投資組合是指由不同類型的房地產、不同地區(qū)的房地產投資或混合使用所構成的投資組合。房地產商品從類型上可以分為住宅、商業(yè)建筑和工業(yè)廠房等，各自皆有其特有的本質，使得各類房地產投資的報酬率亦有不同的波動幅度和方向。另外，房地產投資的區(qū)位也會導致報酬率的差異，這是因為不同的區(qū)位，其社會經濟環(huán)境不同，且各個地區(qū)的社會經濟結構也是呈動態(tài)型的變化。因此，在房地產開發(fā)投資實踐活動中，房地產開發(fā)商可以通過房地產開發(fā)投資的多元化，形成不同地域、不同開發(fā)類型，長、中、短期結合的開發(fā)資產結構，從而在風險和收益之間尋求一種最佳的、均衡的投資組合，即使某一方面發(fā)生風險損失，開發(fā)商都可以從其它方面的收益中得到補償，即“東方不亮西邊亮”，從而在一定程度上降低總體投資風險。

4．2房地產共同投資

共同投資也是一種積極的房地產投資風險分散手段。房地產共同投資是指投資主體的分散，即多個房地產開發(fā)商集合資本，共同進行一項房地產開發(fā)活動，其基本動機是通過利益共享，達到分散風險的目的。因此，為實現(xiàn)對風險的最有效管理、最大限度地控制風險、調動各方面的積極性和充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，這就必須要保證各方面能夠優(yōu)勢互補，充分利用各方面在資金、土地、技術、管理、社會、環(huán)境和政策等方面的優(yōu)勢，齊心協(xié)力，取得良好的投資效益。例如與原土地所有者合作，可以避免土地自然屬性、使用屬性不明確帶來的風險，減少投資總額；與專業(yè)管理部門合作，可以充分利用他們的技術和管理優(yōu)勢；與外商合作，可以利用政策優(yōu)勢，獲得免稅、減稅等優(yōu)惠待遇。

五、房地產投資風險自擔

房地產投資風險自擔是指房地產投資中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時，房地產開發(fā)商采取較現(xiàn)實的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風險承擔下來，并承擔風險所致的損失。風險自擔是一種重要的財務型風險處理手段，其實質是在風險發(fā)生并造成一定損失后，房地產開發(fā)商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失，即在損失后為其提供財務保障。風險自擔不同于風險控制、風險轉移和風險分散措施，它不是在風險事件發(fā)生前采取措施以消除或降低風險的發(fā)生概率、受損范圍和損失程度，也不是把風險轉移、分散給別的經濟單位，而是把風險留給自己承擔，并在風險事故發(fā)生后處理其財務損失。同時，風險自擔還是處理殘余風險的一種技術手段，在某些情況下也是唯一的風險對策。例如，對于消費者購買力、消費偏好變化等預防不能，回避不得，且又無處轉移的風險，房地產開發(fā)商只有作自擔處理。風險自擔分為兩大類：一是消極的或非計劃性的風險自擔。對于某些風險，由于沒有意識到其存在性和重要性而沒有作處理風險準備時，或明知風險的存在卻因疏忽、怠慢和低估了潛在風險的程度時，或有些風險過于微小時所產生的風險自擔，都屬于消極的或非計劃性的風險自擔，或稱為被動性自擔。在房地產開發(fā)實際運作中，開發(fā)商應盡可能將被動自擔風險限制在盡可能小的范圍內。二是積極的或計劃性的風險自擔。風險管理者在識別和衡量風險的基礎上，對于存在且無可避免、其他方法又無法處理的風險，或自己承擔風險比其他處理方法更經濟合理，或風險損失不大且自己有能力承擔的情況，都屬于積極的或計劃性的風險自擔，也稱為主動性自擔。隨著企業(yè)風險管理的發(fā)展與完善，主動自擔風險必將在房地產企業(yè)風險管理中發(fā)揮更大的作用。在房地產投資過程中，計劃性風險自擔的具體措施有：風險損失攤入成本、風險自保、借款補償風險損失和專屬保險四種。

結語

隨著國民經濟的持續(xù)發(fā)展，我國房地產投資活動也日益高漲起來。在房地產投資企業(yè)在面對巨額利潤誘惑的同時，也面臨著巨大的投資風險。因此，在房地產投資中必須用科學的方法進行規(guī)避和處理，盡可能地降低風險。

參考文獻：

[1]施建剛，黃清林.投資組合理論在房地產投資風險控制中的應用.同濟大學學報:自然科學版.2005，33(11)

篇6

廣告合同的協(xié)議書

單位：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

單位：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

甲乙雙方根據(jù)國務院《中華人民共和國廣告法》及有關規(guī)定，簽訂本合同，并共同遵守。

一、單位委托單位于____年____月____日至____年____月____日期間____ 廣告。

二、廣告媒介為________________________________。

三、單位廣告規(guī)格為________________________________。

四、廣告采用樣稿(樣帶)，未經單位同意，單位不得改動廣告樣稿(樣帶)。

五、單位有權審查廣告內容和表現(xiàn)形式，對不符合法律、法規(guī)的廣告內容和表現(xiàn)形式，單位可要求單位作出修改，單位作出修改前，單位有權拒絕。

六、廣告樣稿(樣帶)為合同附件，與本合同一并保存。

七、廣告單價____ 元，加急費____ 元，其他費用____ 元，扣除優(yōu)惠____ 元，扣除費________元，播出(刊登)次數(shù)____ ，總計________元。

八、單位應在____ 年____月____日前將廣告費付給單位，付款方式____。

九、違約責任________________。

十、合同糾紛解決方式：(1)由____ 仲裁委員會仲裁;(2)向____ 人民法院起訴。

十一、其他：

十二、廣告的編排方式和時間表：

十三、本合同一式兩份，經雙方代表人簽字后生效。

單位：____________________

代表人：________

單位：____________________

代表人：________

____年____月____日

關于廣告合同

甲方：

乙方：

根據(jù)《中華人民共和國廣告法》,《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用的基礎上，經友好協(xié)商，就甲方委托乙方對項目進行廣告策劃、設計等事宜，達成一致意見，特簽訂本合同，以資信守。

第一條范圍

甲方委托乙方為其房產發(fā)展項目進行廣告，負責該項目的廣告策劃、創(chuàng)意、設計、制作、、調研、公關活動、監(jiān)控、廣告效果評估事宜。

第二條期限

1、合作期為年月日至年月日，為期月。

2、本合同所擬合作期限屆滿前一個月，經協(xié)商同意，雙方可就續(xù)簽合作合同具體條款進行協(xié)商。合作期滿，若雙方未明示提出終止本合同合作條件，在未能及時續(xù)簽合作合同情況下，則繼續(xù)按本合同條款執(zhí)行，直至新合作合同簽訂或任意一方提前一個月書面提出終止合作為止。

第三條內容

(一)費用包含的工作內容

1、宣傳推廣的總體策劃思路及具體廣告操作方案(包括前期的市場資料搜集及與競爭對手優(yōu)缺點比較、競爭對手近期的推廣策略、營銷狀況、廣告推廣狀況分析);

2、各階段的媒介策略和具體排期計劃、媒介預算建議(包括電視收視率、報紙閱讀率等媒介資料的提供與分析);

3、應項目自身特點，結合市場狀況，提供關于項目整合宣傳策劃方案及銷售建議;

4、報紙廣告創(chuàng)意、撰文、設計、輸出、等事宜(包括創(chuàng)意概念測試);

5、廣播廣告：創(chuàng)意、撰文、制作監(jiān)控、(包括創(chuàng)意概念測試);

6、戶外廣告(含車身廣告、站牌廣告、路牌、燈箱等)：創(chuàng)意、撰文、設計等事宜(包括創(chuàng)意概念測試);

7、雜志廣告、電子媒體等：創(chuàng)意、撰文、制作監(jiān)控、(包括創(chuàng)意概念測試);

8、公關促銷活動的策劃;

9、針對目標消費群進行適當?shù)氖袌稣{查;

10、負責屬于乙方的媒介的監(jiān)控。報刊廣告刊出后于5天內提供樣報或于每月5日前提交上月的樣報;

11、廣告效果評估(包括目標消費群分析及對廣告主張的接受程度、廣告的到達率和有效接觸率、廣告表現(xiàn)分析、競爭品牌分析、下一步廣告策略建議等);

12、乙方于接受委托項目后，應就此推廣項目設計出一套對項目品牌表達系統(tǒng)元素(風格、色彩、主要版式、字款)所有廣告稿件中之固定元素擺放規(guī)范的固定格式，經甲方批準后，貫徹于整個廣告活動中執(zhí)行，并視需要不斷對這一規(guī)范進行補充，且匯編成冊。若是項目原有品牌系統(tǒng)則繼續(xù)按原要求使用。

(二)甲方委托乙方下列事項，需與乙方另行簽訂合同及另行付費

現(xiàn)場包裝方案、樓書、宣傳單張、展板、雜志廣告、電子媒體等創(chuàng)意、攥文、設計、輸出等事宜(包括創(chuàng)意概念測試);影視廣告的制作、戶外廣告的制作、大規(guī)模的專項市場調查、公關促銷活動的組織及特別委托印刷等需第三方發(fā)生費用的項目。

第四條廣告運作規(guī)則

(一)甲方以書面方式委托乙方項目廣告。

(二)嚴格按照規(guī)范的廣告策劃流程進行。策劃流程的基本順序如下：

簽約立項市場調查策略制定創(chuàng)意構成廣告表現(xiàn)

客戶審定正稿制作廣告財務結算效果跟蹤

意見反饋等。

簽約后項目即進入具體操作階段，乙方在接到甲方書面委托后日內須提供總體策劃案，經甲方修改、審定、簽字確認后，由雙方按照總體策劃方案，嚴格貫徹落實到每一個分項目的實施過程中，并按照經甲方簽字確認的媒介計劃分步實施。為配合市場變化，甲方可隨時提出修改調整總體策劃方案。乙方在接到甲方通知后于雙方同意的時間內提交修改好的總體策劃方案，并及時更改媒介計劃。

(三)各分項目將圍繞以上基本流程進行，各分項的具體操作程序如下：

1、乙方依本合同中約定的收費或按所附的《設計、制作、收費標準》向甲方提交正式的分項報價單;

2、甲方審定報價單，如無異議，經甲方蓋章確認后作為正式的分項合同;

3、乙方依據(jù)彼此簽字蓋章的報價單(即分項合同)，開始實際性的工作。

(四)乙方應就甲方委托的項目成立專案小組，并提供專案小組名單經甲方認可，如乙方要調整人員，需提前日通知甲方并取得甲方認可。甲方與乙方的專案小組人員，每月至少召開兩次工作會議。

(五)每應不少于一次召開雙方高層工作會議，每提交廣告效果評估報告，檢討廣告效果，以指導和調整的廣告策略，乙方應提交一次工作總結和

的工作計劃，每年提交一次工作總結和的工作計劃，每年提交一次全年的工作總結和下一年度的工作計劃。為配合市場變化，甲方可隨時提出修改調整工作計劃，乙方在接到甲方調整通知后個工作日內提交修改過的工作計劃。

第五條限制

乙方于接到甲方的具體項目廣告委托后，則乙方不能再與甲方委托項目相同地段(即)的除合生創(chuàng)展集團公司及其下屬公司外的其他公司房地產項目的廣告推廣業(yè)務。

第六條雙方責任

(一)甲方責任

1、雙方合作期間，甲方應積極配合乙方，及時提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應對上述資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關的一切責任由甲方負責，乙方不承擔任何直接責任或連帶責任。

2、甲方有權對乙方提交的策劃思路、廣告方案、設計稿和所有乙方所提交的工作文件及時以書面形式提出修改意見和建議，乙方據(jù)此在甲方限定的時間內進行修改、調整，直至甲方簽字認可方可定稿，甲方盡量尊重乙方的專業(yè)經驗和知識，考慮乙方工作周期等因素，在乙方提交有關文件后及時、完整地以書面形式提出，以便乙方有足夠時間保質保量完成各項業(yè)務。甲方應指定一位全權代表與乙方溝通，以避免多頭決策而導致工作質量、效率下降。

3、在乙方及時提交足夠完整稿件供甲方審定情況下，甲方審定乙方提供的稿件，應在媒體規(guī)定的送稿時間之前完成，并留出讓乙方根據(jù)甲方意見進行修改的時間。

4、甲方在媒體規(guī)定最后送稿時限并預留乙方修改時間前提下，有權利隨時要求對稿件進行修改。但若簽字定稿后，甲方再次提出修改，由此而產生的一切相關費用應由甲方承擔。若因甲方資料提供、審稿、定稿后再次修改所造成的工作延誤，乙方不承擔相關責任與損失。乙方根據(jù)甲方簽字稿輸出膠片以后，若甲方再次提出修改要求，乙方根據(jù)修改稿重出膠片所發(fā)生的費用由甲方承擔。

5、甲方應按照本合同的規(guī)定及時付款，以保證項目的正常進行。

6、甲方在提出各種正式建議與意見時，應采用包括傳真在內的書面方式，以增進溝通之效率，及未來之查證。

(二)乙方責任

1、乙方承接甲方廣告業(yè)務，應盡職盡責為甲方服務，按時、按質、按量完成甲方委托的各項策劃、設計、制作和業(yè)務，乙方應為甲方的相關資料保密。

2、乙方應主動提前向甲方索要各類工作所需相關資料，在甲方向乙方提供相關資料的同時，乙方應向甲方繳交元的物料保證金。乙方應按甲方確認之正稿進行設計/輸出/印刷/制作/等業(yè)務并按甲方要求及時提供經甲方確認之設計稿件、電子文件或膠片。乙方應提供報紙打樣稿給甲方確認顏色偏差，若因乙方工作緣故導致成品與甲方確認之正稿不一致，從而致使甲方受損，乙方應賠償給甲方相應的損失。

3、乙方所有策劃方案及相關建議文案以書面形式向甲方匯報。

4、乙方需與甲方保持緊密聯(lián)系，經常與甲方交流。并應于每個季度推廣階段結束時，免費向甲方提供廣告效果評估(包括目標消費群對廣告主張的接受程度、廣告的到達率和有效接觸率等);如需作更深層、更廣泛的調查評估，需聘請第三者進行工作的，由乙方提前天通知甲方，經甲方確認后由甲方另外支付費用。

5、在實施本合同的過程中，因乙方原因而引起的第三方權利糾紛由乙方承擔責任，如由此造成甲方損失的，由乙方予以賠償。

6、如因乙方原因不能按照計劃報紙(包括出現(xiàn)錯版、錯時、錯稿等情況)，由此導致甲方的經濟損失，甲方有權視事故輕重程度，扣罰乙方的費、追償相應的投放費用;如屬嚴重事故，甲方除按上述方式處理并有權即時解除合同，并按合同終止和解除條款執(zhí)行。

7、乙方有責任為甲方向第三方爭取最優(yōu)惠的價格與條件，乙方將從第三者中獲得的全部折扣、費及獎勵返回給甲方;雙方一起或個別與第三者談判，以任一方談成的最優(yōu)惠價為準。乙方應按月將媒體提供的折扣證明提交給甲方。

8、在本合同終止或分項項目結束時，乙方須將所有創(chuàng)作物料(即包括印刷膠片及打樣、報紙及其他媒體的輸出內容以及項目圖片設計稿、畫稿、制版、輸出mo、膠片及cd等)交回甲方。

9、具體項目的雙方權利與義務以分項合同為準，分項合同沒有規(guī)定的，以本合同為準。

第七條費

(一)收費范圍與標準

1、乙方按報紙投放刊例價的%收取費，此費包括合作期間相關的前期市場資料及廣告資料購買、媒介策劃支持資料購買、廣告設計及創(chuàng)意提交、重要的創(chuàng)意概念小范圍測試、一般性制作費用、一般性常規(guī)廣告效果評估;乙方應在提交媒體策劃及計劃的同時提供廣告達到率及有效接觸率與預估的比率進行比較，作為公司工作表現(xiàn)的參考。若甲方需要提供大量的數(shù)據(jù)及深層、廣泛的調查評估，則須聘請第三者執(zhí)行，由乙方提前天報甲方認可，產生的費用由甲方另行支付。

2、其他設計、制作、等費用：見附件《設計、制作、等收費標準》(由乙方出具，經甲方確認通過，每月按實際發(fā)生費用結算)。

3、外地操作費：乙方因甲方廣告推廣工作需要而發(fā)生外地操作費用，如交通費、住宿費等，經甲方同意乙方按甲方有關差旅標準，提交實際費用單據(jù)，送甲方核準后實報實銷。

4、乙方不接受甲方審定的制作費用，甲方有權自行委托第三方完成工作。

5、以上付款，甲方將以方式支付，乙方在收到甲方款項的同時，應向甲方開具中華人民共和國大陸地區(qū)等額有效發(fā)票，否則甲方可順延付款或扣除相應稅金后支付。

(二)結算方式與時間

1、媒介費：甲方與媒介有合同關系的，由甲方向媒介單位直接支付，甲方與媒介結算方面的糾紛與乙方無關，甲方未向媒體支付媒介費的一切責任由甲方承擔。對于甲方與媒介無合同關系的，需經乙方支付媒介費的，必須是甲方在刊前個工作日前將所需媒介費用的%匯至乙方帳戶或以支票付款方式向乙方付款，其余的在乙方向甲方提交有關的樣刊或播出證明后十個工作日內支付。由于甲方不能按時將所需媒介款項匯至乙方帳戶或以支票付款方式向乙方付款，導致乙方不能按媒介計劃執(zhí)行，由此造成的一切責任由甲方承擔。在乙方完全收到甲方媒介費的情況下，乙方與媒體之間的糾紛與甲方無關，乙方未向媒體支付媒介費的一切責任由乙方承擔。

2、費：甲方在每月廣告投放完畢，憑乙方提交樣刊、樣報及經甲方簽字確認的當期廣告評估效果、下一階段推廣策略，甲方可修改使用的當月廣告電子文件經甲方確認無誤后于每月日之前將上月媒介費付給乙方。

3、其他設計、制作費：甲方必須在報價單得到彼此正式認可，即分項合同簽訂后個工作日內，將分項合同價款的%作為首期款付至乙方帳戶或以付款方式向乙方付款，尾款%應于乙方移交成品或設計稿件并經甲方驗收合格之后個工作日內，將款項付至乙方帳戶或以支票付款方式向乙方付款;或按雙方向第三方爭取到的付款要求和方式將款項匯至乙方賬戶或以支票付款方式向乙方付款;唯甲方必須在收到乙方移交成品或設計稿件個工作日內完成驗收或提出異議，否則視為甲方默認通過。

4、其他費用：由乙方按期提供有關費用的結算單向甲方收取款項，如外地差旅等，甲方應在收到結算單個工作日內審核無誤后付款，如有異議，應在個工作日內及時知會乙方。

第八條違約責任

1、除不可抗力的自然或社會原因外，甲乙雙方應嚴格遵守本合同，否則，違約方須承擔違約責任。

2、乙方的有關報價資料若未經甲方簽字認可，乙方就進行單獨成品制作或媒介，均視為乙方違約，因此而產生的費用甲方不作任何補償。如因此給甲方造成損失的，乙方應予以賠償。

3、如甲方未能按本合同或各分項合同約定的時間付款，每逾期一日，甲方應按應付而未付款項的1‰向乙方支付違約金。

4、在合作期內，若乙方不能按合同約定之要求完成各項工作，如：乙方未按甲方要求及時、準確提供甲方所需之稿件、電子文件、膠片、beta帶等創(chuàng)作成品的，甲方有權按違約當月費的%向乙方收取違約金，甲方有權直接在甲方應付未付款中扣除，違約金不足以彌補甲方損失的，甲方可繼續(xù)向乙方追償。同時甲方有權解除合同，按合同終止和解除條款執(zhí)行。

5、甲方于向乙方退還物料保證金。若乙方未能及時完好歸還甲方提供之物料，甲方有權相應扣除其物料保證金并追究其責任。

6、若乙方違反本合同第五條的約定，在接受甲方的委托后，又與甲方委托項目相同地段(即)的除合生創(chuàng)展集團及其下屬公司外的其他公司房地產項目之廣告推廣業(yè)務，則視乙方違約，甲方有權解除合同，按合同終止和解除條款執(zhí)行。

第九條知識產權

對乙方依本合同所完成之成品或經甲方確認之設計稿件，在相關款項結清后，其著作權歸甲方。乙方在經甲方同意后可用其所設計之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競賽評比活動、出版發(fā)表。

第十條轉讓條款

未經合同其他方書面同意，任何一方不得全部或部分轉讓其在本合同項下的權利和義務。

第十一條合同終止和解除

(一)因解除而終止本合同

2、由于甲方違約造成本合同不能履行或不能完全履行，如果甲方在收到乙方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為，則乙方有權向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知，該通知自送達甲方時生效，甲方應向乙方支付雙方確認已完成工作量的款項，并按本合同約定承擔違約責任。

3、合同一方依本合同條款約定行使解除權的，合同自解除通知送達之日起終止。違約方應向另一方支付違約金或賠償損失。

4、合同終止后，不妨礙一方向違約方追究違約責任。

(二)有下列情形之一的，合同權利義務終止：

1、本合同因已按約定履行完畢而自然終止;

2、本合同經各方協(xié)商一致而終止;

3、本合同因一方出現(xiàn)本條第(一)款的違約情況(包括因一方擅自轉讓本合同項下權利義務行為)，另一方發(fā)出解除合同的通知;

4、法律法規(guī)規(guī)定終止的其他情形。

第十二條保密條款

1、在本合同訂立前、履行中及終止后，未經合同其他方書面同意，任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務有關的客戶的信息及其他信息等)負保密責任。

2、一方違反上述約定導致合同其他方遭受損失或不利影響的，責任方應按違約當月費總額的10%向合同其他方支付違約金，違約金不足以賠償合同其他方損失的，應按合同其他方的實際損失賠償。

3、保密條款具有獨立性，不受本合同的終止或解除的影響。

第十三條免責條款

1、由于不能預見、不能避免和不能克服的自然原因或社會原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時，遇到上述不可抗力事件的一方，應立即書面通知合同其他方，并應在不可抗力事件發(fā)生后十五天內，向合同其他方提供經不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機構出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。由合同各方按事件對履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責任、或者延期履行合同。

2、遭遇不可抗力事件一方未履行上述義務的，不能免除違約責任。

第十四條適用法律條款

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律法規(guī)。

第十五條爭議的解決

凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的或與本合同有關的一切爭議，合同各方應通過友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決，則提起訴訟的，由合同簽訂地人民法院管轄。

第十六條其他

1、附件是本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。

2、本合同如有未盡事宜，經雙方友好協(xié)商，可另行簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

3、本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份，每份均具同等法律效力。

4、本合同自雙方簽字蓋章后生效。

5、其它約定：

甲方：乙方：

地址：地址：

法定代表人法定代表人

(或授權簽約人)：(或授權簽約人)：

廣告合同簡單版本

甲方：______________________

電話：______________________

乙方：______________________

電話：______________________

甲乙雙方本著平等、互利的原則，經充分協(xié)商，就《______________》廣告事宜達成協(xié)議并同意共同遵守以下條款。

第一條 雙方關系

1、協(xié)議雙方均為公司法人，作為相互獨立的締約人。

2、乙方愿意作為《____________》廣告，甲方同意乙方作為《____________》廣告。雙方承諾，為拓展《____________》的廣告業(yè)務、為維護并提升雙方的商業(yè)形象和聲譽共同努力。

3、雙方同意，除協(xié)議中已表達的相互關系之外，各方都有獨立的權利和義務，任何一方的債務或經營行為引起第三方訴訟、索賠，均由該方獨立承擔，對方不承擔連帶責任。

4、雙方同意，乙方甲方廣告業(yè)務的期限為_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。在此期間，乙方不得將廣告權轉授第三方，否則甲方有權取消乙方廣告的資格，并要求經濟賠償。

5、為溝通情況、交換信息、協(xié)調業(yè)務，雙方同意定期或不定期地舉行工作協(xié)調會議。

第二條 甲方的責任和義務

1、甲方為乙方提供《______________》廣告版面，版面按協(xié)議月度安排：每月提供不少于__________個版面;如有特殊廣告版面要求，應提前一周向甲方申報。

2、甲方按協(xié)議數(shù)量保證乙方廣告版面或乙方廣告版面未能充分利用的情況下，甲方有權自行安排廣告版面。

3、甲方有權監(jiān)督檢查乙方業(yè)務開展情況;審定、乙方承攬的廣告。有權根據(jù)市場情況調整廣告刊例價格，并以書面形式通知乙方。

4、甲方有義務讓乙方知曉每月雜志的選題，供乙方在廣告業(yè)務中參考。甲方同意乙方擁有對擬開展專題活動的建議權。

5、甲方同意為乙方聯(lián)絡的客戶提供廣告設計、活動策劃和相應的支持，根據(jù)雙方協(xié)議，收取相關費用。

6、甲方同意乙方作為《______________》雜志廣告刊登的簽訂單位。為配合廣告業(yè)務的開展，甲方同意在協(xié)議期內每月向甲方提供雜志8本，甲方從乙方的利潤中扣除雜志成本。

第三條 乙方的責任和義務

1、乙方有責任全力開拓《______________》廣告市場，培育客戶群，在業(yè)務中保證向客戶提供良好服務，不以欺詐、脅迫等不正當手段損害客戶的利益以及甲方的聲譽。在市場開拓中，對甲方明確提示為保密資料的信息給予保密?；顒又挟a生的一切費用由乙方自理。

2、乙方保證，嚴格按照甲方規(guī)定的廣告刊例價格同客戶洽談業(yè)務。特殊情況由乙方請示甲方同意后方可執(zhí)行。乙方提供甲方刊登的所有廣告均應符合中華人民共和國法律、法規(guī)

和相關政策規(guī)定。乙方違反保證給甲方造成損失的，由乙方承擔賠償責任。乙方的廣告，經甲方審核，如因相關資格不具備而導致不能刊登，乙方應及時通知客戶，經客戶確認后盡快辦理退費手續(xù)。

3、乙方向甲方支付費用的辦法：按照廣告客戶的實際到款額，甲方得________%、乙方分得________%的比例結算，各自承擔稅費。乙方在廣告款到位后一周內同甲方結算。雙方參與組織的經營活動，扣除活動成本后按甲方得________%、乙方分得________%的比例結算，各自承擔稅費。

4、《______________》為月刊，每月_____日付印，_____日截稿。乙方至少應在截稿期前_____天(每月_____日前)，將廣告菲林片(四色、175線、3mm出血，簡體字版)及定版通知單，交付甲方審稿、印刷，以不影響甲方的出版日期。由于乙方延誤使廣告不能在當期雜志刊出，損失由乙方承擔。

5、乙方同意在協(xié)議期內向甲方提交完整準確的廣告客戶資料作為備份。乙方與廣告客戶的合作協(xié)議由乙方妥善保管，因乙方原因造成客戶糾紛或損失，由乙方自行負責解決。

6、乙方在協(xié)議期內，每月應向甲方通報一次廣告招商情況，以協(xié)調雙方業(yè)務。乙方的公司地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等相關資料如有變更，應及時書面通知甲方。因乙方通知不及時造成乙方損失的，由乙方自行負責。

第四條 免責條款

1、因不可抗力或意外事件影響甲方為乙方提供的正常服務和技術支持時，不視作甲方違約;因不可抗力導致的外部條件被嚴重破壞，使雙方合作舉辦的活動受到阻礙或取消，甲方除將相關費用退還廣告商外，不對乙方及其聯(lián)絡承擔其他責任。乙方對此均表認同。

2、已經立項的活動因某種原因需要延期，雙方認同屬于正常情況，不屬違約。

3、甲方保留因外部因素的改變而改變出版日期、版面數(shù)量的權力，但應在_____天前將上述變動通知乙方。雙方同意上述變動不影響協(xié)議的繼續(xù)履行。

第五條 協(xié)議解除

本協(xié)議在下述情形下解除，提議方應提前_____日以書面形式通知另一方：

1、雙方協(xié)商一致解除本協(xié)議。

2、本協(xié)議期限屆滿。

3、一方當事人主體資格消失，如公司撤消或進入破產、清算程序，另一方有權解除本協(xié)議，但公司進行重組、名稱變更、分立或與第三方合并等不在此列。

4、一方未履行或違反本協(xié)議所應承擔的義務，經另一方給予一定期限仍不采取補救措施，致使另一方依據(jù)本協(xié)議的預期利益無法實現(xiàn)或協(xié)議繼續(xù)履行沒有必要，另一方有權解除協(xié)議。

5、一方明確表示其將不履行義務或以行動表示其將不履行義務，另一方可以解除協(xié)議。

6、由于不可抗力或意外事件使協(xié)議無法繼續(xù)履行或繼續(xù)履行沒有必要，雙方均可要求解除協(xié)議。協(xié)議解除后，雙方依據(jù)本協(xié)議的權利義務終止，但一方在協(xié)議解除前應履行的義務仍需履行。

7、除因不可抗力或意外事件致使協(xié)議解除的情況外，引起協(xié)議解除事由的一方應賠償因協(xié)議解除給另一方造成的損失。

第六條 附則

1、本協(xié)議經雙方簽字蓋章后生效，任何更改均需雙方協(xié)商一致并以書面形式確認。本

協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

2、本協(xié)議未盡事宜由雙方友好協(xié)商后，簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

甲方：《_________》雜志社

(簽署及蓋章)

_______年______月______日

乙方：___________________