導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)；涉稅籌劃；核算

案例：2011年10月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬(wàn)元，利息支出為1000萬(wàn)元（不超過(guò)同期銀行貸款利率）。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費(fèi)附加征收率為3%。企業(yè)營(yíng)銷部門在制定售房方案時(shí)，擬定了兩個(gè)方案。

方案一：銷售價(jià)格為平均售價(jià)2000元/平方米，公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。

方案二：銷售價(jià)格為平均售價(jià)1978元/平方米，公司能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。

要求：根據(jù)上述資料

（1）分別計(jì)算各方案該公司應(yīng)納土地增值稅；

（2）比較分析哪個(gè)方案對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤(rùn)差額。（假定以后計(jì)算過(guò)程以萬(wàn)元為單位）

一、征收額計(jì)算

（一）土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。簡(jiǎn)便計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額x適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

1 四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的，比如增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%等等。

2 扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

（二）根據(jù)上述原理，案例中扣除項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程

方案一：

④取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000萬(wàn)元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800萬(wàn)元

③房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080

④稅金：

銷售收入=91000x2000÷10000=18200

營(yíng)業(yè)稅=18200x5%=910

城建稅及教育費(fèi)附加=910x（7%+3%）=91

印花稅=18200x0.05%=9.1

土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001

⑤加計(jì)扣除=（2000+8800）x20%=2160

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1080+1001+2160=15041

方案二：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000

②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800

③房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8

營(yíng)業(yè)稅=17999.8x5%=899.99

城建稅及教育費(fèi)附加=899.99x（7%+3%）=90

印花稅=17999.8x0.05%=9

土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99

⑤加計(jì)扣除=（2000+8800）x20%=2160

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

=2000+8800+1540+989.99+2160=15489.99

二、影響因素分析

從以上規(guī)定可以看出，影響因素主要有房地產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)鍵要把握好上述影響因素，才能更好地實(shí)現(xiàn)籌劃土地增值稅的目的。

（一）確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格

由于采用超率累進(jìn)稅率，收入的增長(zhǎng)，意味著相同條件下增值額的增長(zhǎng)，在稅收邊際會(huì)產(chǎn)生大的稅額攀升效應(yīng)，使得稅負(fù)增長(zhǎng)很快，要考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。

（二）確定適宜的成本核算對(duì)象

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目進(jìn)行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來(lái)調(diào)整土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而減少稅負(fù)。

（三）確定合適的利息扣除方式

參照方案一、二中，房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算過(guò)程。

首先，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。

其次，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地，目的是為了房地產(chǎn)其它開發(fā)費(fèi)用之和達(dá)到最大化。

1 如果建房過(guò)程中利息費(fèi)用很多，多于開發(fā)費(fèi)用中除利息費(fèi)用之外的其他費(fèi)用之和。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供貸款證明。

2 如果建房過(guò)程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可故意不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供貸款證明，這樣可以多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。

（四）案例中應(yīng)納土地增值稅額計(jì)算過(guò)程

方案一：

增值額=18200-15041=3159

增值率=3159÷15041=21%

土地增值稅稅額=3159x30%=947.7

方案二：

增值額=17999.8-15489.99=2509.81

增值率=2509.81÷15489.99=16.20%

根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。

因此我們得出：

方案一：所得稅前利潤(rùn)=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2

方案二：所得稅前利潤(rùn)=17999.8-（2000+8800+1000+989.99+9）=5200.81

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點(diǎn)

（一）概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會(huì)制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策與安排的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過(guò)規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價(jià)格等方法達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（二）特點(diǎn)：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，之所以能夠做出繳納低稅負(fù)的決策是因?yàn)榧{稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財(cái)務(wù)知識(shí)的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有計(jì)劃地進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)稅負(fù)相對(duì)最輕和經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)是在這個(gè)目標(biāo)的延伸。

4、多維性。從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對(duì)資金、成本和利潤(rùn)這三要素進(jìn)行細(xì)致合理的分析，制定出正確的財(cái)務(wù)決策，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資行為合理、合法，財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時(shí)，企業(yè)精打細(xì)算、為了節(jié)約支出、減少浪費(fèi)也不能一味地考慮稅收負(fù)擔(dān)的降低，而忽略因該籌劃方案的實(shí)施引發(fā)的其他費(fèi)用的增加或收入的減少。企業(yè)要達(dá)到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會(huì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的較長(zhǎng)期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時(shí)間性差異，因此在進(jìn)行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時(shí)，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風(fēng)險(xiǎn)和資金的時(shí)間價(jià)值。最后，還應(yīng)得到國(guó)家和政府反而支持，因?yàn)槎惙ㄊ瞧髽I(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國(guó)家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會(huì)涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達(dá)有十余項(xiàng)之多。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財(cái)稅政策法規(guī)

國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財(cái)稅政策、法規(guī)以及越來(lái)越繁雜的稅收政策體系、越來(lái)越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來(lái)越嚴(yán)格的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問題變得越來(lái)越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國(guó)家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行稅收籌劃，從而降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽(yù)，并對(duì)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)百害而無(wú)一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

（一）政府機(jī)關(guān)部門的決策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府?duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不只是稅務(wù)部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負(fù)擔(dān)的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化這一層面來(lái)理解，雖然說(shuō)這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個(gè)關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計(jì)和整體權(quán)衡。任何一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，還要兼顧經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與各方的課稅情況及其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)新發(fā)生的額外的費(fèi)用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項(xiàng)成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財(cái)務(wù)利益換取稅收負(fù)擔(dān)的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強(qiáng)的適應(yīng)性，因人、因時(shí)、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。企業(yè)會(huì)計(jì)制度制定的根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的著眼點(diǎn)在于對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求、對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同。二不同是因?yàn)闀?huì)計(jì)主體可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者在謀劃各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊(cè)地點(diǎn)、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營(yíng)階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時(shí)，還應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)籌資成本的最小化。認(rèn)真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類型房產(chǎn)適用一個(gè)增值率和稅率，從而達(dá)到降低整個(gè)連體樓的土地增值稅稅負(fù)目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨(dú)立核算的二級(jí)法人機(jī)構(gòu)去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費(fèi)用從應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)涉及各種學(xué)科的高智商活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有選擇的引進(jìn)既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出謀劃策。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)強(qiáng)力增長(zhǎng)點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯。面對(duì)房?jī)r(jià)在蟄伏一段時(shí)間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對(duì)象，本文希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、經(jīng)營(yíng)管理水平，以便有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)分析

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀政策等角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時(shí)，存在的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財(cái)稅政策更新、行業(yè)的地域性特點(diǎn)以及需要進(jìn)一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對(duì)其展開具體分析。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點(diǎn)就是人才密集、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金密集，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時(shí)還要受到國(guó)家宏觀政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類型，與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時(shí)，還會(huì)受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財(cái)務(wù)人員實(shí)施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實(shí)施效果。

(二)財(cái)稅政策更新因社會(huì)經(jīng)濟(jì)從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來(lái)越明顯，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國(guó)家不斷調(diào)整財(cái)稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而各項(xiàng)財(cái)稅調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。近年來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)了很多財(cái)稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會(huì)影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見財(cái)稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的難點(diǎn)之一，也只有解決這個(gè)難點(diǎn)，才能保證順利實(shí)施稅收籌劃措施。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對(duì)財(cái)稅的調(diào)整做出宏觀調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)特點(diǎn)制定地方的財(cái)稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財(cái)稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點(diǎn)[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財(cái)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，地方機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)家的財(cái)稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時(shí)也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。

(四)籌劃專業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財(cái)務(wù)工作的難度，對(duì)專業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國(guó)家調(diào)控政策不斷變化的情況下實(shí)施稅收籌劃，更加需要財(cái)務(wù)工作人員有較強(qiáng)的專業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員針對(duì)稅收籌劃還沒有非常專業(yè)的措施，故而需要進(jìn)一步提高籌劃工作的專業(yè)性。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財(cái)稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻(xiàn)最高的是土地增值稅，其核算過(guò)程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策分析

(一)認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開展稅收籌劃的前提條件。會(huì)計(jì)核算的完整性與真實(shí)性在一定程度上影響稅收籌劃的落實(shí)效果，也是企業(yè)開展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點(diǎn)需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財(cái)務(wù)體系建設(shè)。如果會(huì)計(jì)核算都無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的真實(shí)情況，就需要面對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實(shí)施稅收籌劃的過(guò)程中，需要認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價(jià)值。

(二)及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向我國(guó)出臺(tái)的新的財(cái)稅政策是配合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府出臺(tái)的財(cái)稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前的財(cái)稅偵測(cè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，預(yù)測(cè)政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對(duì)工作；一旦國(guó)家推出新的政策能夠及時(shí)且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對(duì)措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值。由此可見，及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向是順利實(shí)施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。

(三)熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程我國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，利用企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，將其走位評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項(xiàng)信息準(zhǔn)確、真實(shí)的前提下，保證臺(tái)賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對(duì)比異常。而后利于國(guó)稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機(jī)會(huì)，并且在信息跨部門共享的基礎(chǔ)上，逐步落實(shí)企業(yè)、行業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，消除稅務(wù)部門和企業(yè)之間信息不對(duì)稱情況。在我國(guó)新出臺(tái)的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門提供真實(shí)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

(四)做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)以及研究可行性階段，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)測(cè)算與稅收籌劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營(yíng)。財(cái)務(wù)工作人員考慮項(xiàng)目的整體，綜合考慮項(xiàng)目投資回收的可行性以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟(jì)方案[3]。此外，在簽訂合同時(shí)需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點(diǎn)，通常在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時(shí)間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，不利于保證經(jīng)濟(jì)效益。因此，在使用稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項(xiàng)的事前規(guī)劃工作。

(五)建立專門的企業(yè)稅管部門房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實(shí)施過(guò)程中遇到的難點(diǎn)，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴(yán)格的國(guó)家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，還能夠有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進(jìn)而提升企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)、管理水平。新形勢(shì)下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實(shí)施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤(rùn)的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財(cái)稅特征如下：

1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。

2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。

3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響直接而明顯。

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，我國(guó)商品房的平均經(jīng)營(yíng)周期約為4年，這一特點(diǎn)決定了會(huì)計(jì)核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計(jì)量。

二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。

主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤(rùn)的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

1.營(yíng)業(yè)稅分析

（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過(guò)裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款就無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)還可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

2.利用土地增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點(diǎn)：

（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。

3.其他有關(guān)稅種的分析

（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護(hù)稅率，3%的教育費(fèi)附加率。

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1.稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營(yíng)業(yè)稅。

3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營(yíng)，所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡?，貫徹?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對(duì)于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。

4.轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營(yíng)模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。

5.規(guī)避平臺(tái)籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)?？梢岳靡?guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)內(nèi)控體系 構(gòu)建意義和方法

1.稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)

公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高的行業(yè)，偷稅漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重，并且房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建立一套完整的內(nèi)控體系的同時(shí)建立一套適合本行業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財(cái)政部等五部委聯(lián)合印發(fā)了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內(nèi)實(shí)施，并鼓勵(lì)非上市的大中型企業(yè)執(zhí)行。2009年5月5日，國(guó)家稅務(wù)總局以國(guó)稅發(fā)[2009]90號(hào)文印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》。2010年4月，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制配套指引的通知》。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制指引》，上市公司建立完善有效的內(nèi)部控制制度，對(duì)加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、保護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全、保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等都有積極的推動(dòng)和促進(jìn)作用。在構(gòu)建完善的的內(nèi)部控制體系的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)建立適合的稅務(wù)內(nèi)控體系對(duì)于企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)將起到積極的作用。由此可以看出，稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來(lái)越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制一個(gè)重要組成部分的稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒有完全明確的定義，我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)董事會(huì)、管理當(dāng)局和全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值” 這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。由稅務(wù)內(nèi)控的定義可以看出，企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。

2.房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義

在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理部門）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理日趨嚴(yán)格。從2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國(guó)家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利就必須高度重視稅務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)構(gòu)建一套稅務(wù)內(nèi)控體系無(wú)論是對(duì)企業(yè)本身還是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有重大的意義。

3.構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)封風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。

3.1為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平，應(yīng)盡量在財(cái)務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗，專門來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不僅僅指稅務(wù)崗的人或者財(cái)務(wù)部門的人，還包括與公司稅收聯(lián)系緊密的其他人員，還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)表的填制、管理發(fā)票、評(píng)估、處置和監(jiān)督稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；盡量參與公司投資、籌資稅務(wù)管理評(píng)價(jià)，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見。

3.2對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制

作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事務(wù)管理組織與標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)稅務(wù)工作事前籌劃和過(guò)程控制的力度，實(shí)現(xiàn)各個(gè)業(yè)務(wù)流程稅務(wù)價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行控制，即建立一套各稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，通過(guò)這些流程的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。

3.3建立完健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，包括匯報(bào)制度與匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，主要作用是明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項(xiàng)，必須要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)。重大涉稅事項(xiàng)的確定，很難一概而論，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行針對(duì)性的分析，一般而言稅務(wù)檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用、稅額超過(guò)萬(wàn)元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須匯報(bào)的事項(xiàng)。匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)決定各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問題，以便于匯報(bào)文本在不同部門、不同人員簽字流轉(zhuǎn)中的統(tǒng)一理解。

3.4建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度

建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)進(jìn)行明確，并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。

一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過(guò)加強(qiáng)培訓(xùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。

二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期（每月或每季度）對(duì)本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。

三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來(lái)說(shuō)是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。

4.結(jié)論

以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。

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篇6

摘 要 當(dāng)前，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。但同時(shí)，隨著國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控等相關(guān)政策的出臺(tái)，以及國(guó)外資本的引入，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)面臨著日益嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，更是面臨著一定考驗(yàn)。納稅籌劃是在不違背稅收法律的前提下，通過(guò)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行一系列策劃，從而幫助企業(yè)達(dá)到節(jié)稅目的。近些年來(lái)，納稅籌劃尤其受到中小房地產(chǎn)企業(yè)的重視。對(duì)此，本文以中小房地產(chǎn)企業(yè)為探尋視角，圍繞納稅籌劃，進(jìn)行了相關(guān)分析與探討，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)的下一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞 中小房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 競(jìng)爭(zhēng) 發(fā)展

一、我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義

作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，稅費(fèi)支出屬于其一項(xiàng)成本，與其經(jīng)濟(jì)利益緊密相連。因此，科學(xué)、有效、合理的控制企業(yè)的稅費(fèi)支出，不僅能有助于房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省開支，還從宏觀上有利于其可持續(xù)發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的眾企業(yè)類型中，屬于資金密集型行業(yè)。近些年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)趨高，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出具了諸多房產(chǎn)調(diào)控政策。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由與之前的“暴利行業(yè)”相比，已逐漸演變?yōu)椤捌嚼袠I(yè)”。此外，房地產(chǎn)企業(yè)畢竟是我國(guó)的新興行業(yè)，眾多投資者都想在這新行業(yè)里分一杯羹，因此當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目眾多，規(guī)模不一，競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。其中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。在這種情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)利用一定的稅收籌劃手段，節(jié)省納稅成本，爭(zhēng)取使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)達(dá)到最小化，不僅能為企業(yè)節(jié)省開支縮減成本，從而在一定程度上減輕企業(yè)的資金壓力，還能在為企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，從而有助于企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

中小房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，就是在密切結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化革新的同時(shí)，通過(guò)一定財(cái)務(wù)管理手段，合理避稅、節(jié)稅、規(guī)避納稅陷阱，以及關(guān)注能夠引起納稅數(shù)額的因素，幫助企業(yè)節(jié)省納稅成本。對(duì)企業(yè)應(yīng)納稅額的影響因素中，稅率和計(jì)稅依據(jù)是兩個(gè)最根本、最直接的因素。計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額就越少。不僅如此，這兩個(gè)因素還間接影響其他因素。雖然稅種不同，這兩種因素的內(nèi)容不同，但是納稅籌劃手段都是圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行著手。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的措施

（一）關(guān)于土地增值稅的納稅籌劃

作為房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅是一項(xiàng)主要成本。根據(jù)我國(guó)稅法相關(guān)規(guī)定，在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，增值率在20%以下，土地增值稅可以免征。超過(guò)20%，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目，以使得房地產(chǎn)企業(yè)的增值率盡可能保持在20%以下，從而享受免稅待遇。具體納稅措施如下例。

假設(shè)：我國(guó)某一房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處普通住宅，住宅總售價(jià)為1000萬(wàn)元，可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200 ÷800=25%。（不考慮企業(yè)所得稅）。

該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅：200×30%=60（萬(wàn)元）；

營(yíng)業(yè)稅：1000×5%=50（萬(wàn)元）；

城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：50×10%=5（萬(wàn)元）；

該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1000-800-60-50-5=85（萬(wàn)元）。

納稅籌劃措施：該房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)住宅住房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修。假設(shè)裝修費(fèi)用為300 萬(wàn)元，則房屋售價(jià)增加至1300 萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至1100萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200÷1100=18%。

由于增值率未超過(guò)20%，因此該房地產(chǎn)企業(yè)不需要繳納土地增值稅；

營(yíng)業(yè)稅：1300×5%=65（萬(wàn)元）；

城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：65×10%=6.5（萬(wàn)元）。

該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1300-1100-65-6.5=128.5（萬(wàn)元）。

篇7

從2003年我國(guó)把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái),我國(guó)房?jī)r(jià)可謂是一路飆升。然而在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí),一系列現(xiàn)實(shí)社會(huì)問題也逐漸顯現(xiàn)。為了有效抑制房?jī)r(jià)迅猛上漲,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向可持續(xù)發(fā)展道路,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策,如“國(guó)六條”、“新國(guó)八條”、“新國(guó)五條”等。要想在日趨復(fù)雜的背景下求得生存和發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑必須降低開發(fā)成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在涉稅多、稅負(fù)重的特點(diǎn),可進(jìn)行籌劃的空間相對(duì)比較大,所以通過(guò)稅收籌劃來(lái)降低成本是房地產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展得必然選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

(1)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮:當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)緊縮現(xiàn)象,資金回籠變緩,全國(guó)各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發(fā)成本,節(jié)約資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本幾乎達(dá)到極限:隨著建筑材料的價(jià)格上漲、工人工資的上調(diào)以及土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的提高等經(jīng)營(yíng)成本的提高,使得從經(jīng)營(yíng)成本入手來(lái)降低成本變得難度加大。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅多、稅負(fù)重:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得土地開始到最后的銷售,整個(gè)過(guò)程都會(huì)涉及到稅收。而且在整個(gè)過(guò)程中涉及的稅種多,稅負(fù)也相當(dāng)重。例如土地增值稅的稅率高達(dá)30%-60%。但這同時(shí)也為納稅籌劃帶來(lái)了可操作的空間。

(4)國(guó)家稅收優(yōu)惠政策為納稅籌劃提供了可行性:對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種,國(guó)家都有相應(yīng)的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)有效利用稅收優(yōu)惠政策,可以為企業(yè)降低納稅成本,同時(shí)還可實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控,可謂一舉兩得。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),需時(shí)刻注意環(huán)境變化,因?yàn)槎愂栈I劃必然受到各種政策、法律法規(guī)等各種環(huán)境變化的影響,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生影響的主要涉及兩點(diǎn):存貨和投資性房地產(chǎn)。

(1)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》對(duì)存貨的發(fā)出計(jì)價(jià)方式的規(guī)定中不再有后進(jìn)先出法,只能采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法和個(gè)別計(jì)價(jià)法。而原來(lái)的后進(jìn)先出法在目前我國(guó)通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此,如果房地產(chǎn)企業(yè)不對(duì)此采取措施,必然使其負(fù)稅加重。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期一般都比較長(zhǎng),取消了后進(jìn)先出法,必將會(huì)對(duì)企業(yè)的當(dāng)期損益造成影響,進(jìn)而影響到利潤(rùn)。

(2)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,增加了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念進(jìn)行了界定,而且規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)資產(chǎn)分類。另外,準(zhǔn)則還增加了“公允價(jià)值”這種計(jì)量模式,對(duì)如何確認(rèn)、計(jì)量都做出了明確的規(guī)定。若是合理運(yùn)用投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式,便可為公司減輕稅負(fù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

2000年一直到現(xiàn)在,房地產(chǎn)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了很多利潤(rùn)。由于房地產(chǎn)投資金額大加之發(fā)展迅速,很多企業(yè)發(fā)展并不成熟,他們往往企圖通過(guò)偷漏稅的辦法來(lái)達(dá)到降低成本的目的。但是2002年我國(guó)就開始把房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查工作作為重點(diǎn)工作,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。通過(guò)偷漏稅的現(xiàn)象不僅存在很大風(fēng)險(xiǎn),還阻礙了稅收籌劃的進(jìn)程。

(1)企業(yè)稅收籌劃意識(shí)不強(qiáng)。我國(guó)《憲法》第五十六條明確規(guī)定,“中華人民共和國(guó)公民有依照法律納稅的義務(wù)?！蓖瑫r(shí),我國(guó)稅法也規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于稅負(fù)重、納稅多,其認(rèn)為通過(guò)稅收籌劃減輕負(fù)稅的效果不明顯,所以常常通過(guò)偷稅漏稅的方式來(lái)減稅?；诖?很多企業(yè)出現(xiàn)了內(nèi)外兩套賬的現(xiàn)象,對(duì)內(nèi)的是反映企業(yè)真實(shí)情況的賬,對(duì)外則是用來(lái)應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的假賬。這種做法無(wú)疑給企業(yè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn),一旦被查處,除了繳納罰款,還會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù),不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。稅收籌劃反而是一個(gè)合理減輕稅負(fù)的方式。

(2)企業(yè)稅收籌劃組織不健全。企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃組織不健全也是房地產(chǎn)稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強(qiáng)的專業(yè)性,他要求工作人員不僅掌握會(huì)計(jì)知識(shí),還要熟悉我國(guó)相關(guān)法律法規(guī),尤其是我國(guó)稅收法律法規(guī)相對(duì)繁多復(fù)雜的情況下,納稅籌劃工作更是復(fù)雜。通過(guò)調(diào)查當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)很少設(shè)置專門的稅務(wù)部門,一般都不進(jìn)行納稅籌劃,即使開展納稅籌劃工作也是由財(cái)務(wù)部門來(lái)完成。如此重要復(fù)雜的納稅籌劃工作如果完全依賴與稅務(wù)工作不太一致的財(cái)務(wù)部門來(lái)做的話,恐怕難以達(dá)到應(yīng)有的效果。

(3) 企業(yè)各部門之間合作困難。企業(yè)各部門之間合作困難,阻礙了稅收籌劃的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)的整個(gè)過(guò)程都會(huì)涉及到稅收而且建造的過(guò)程中有很多部門參與,財(cái)務(wù)部門并不能控制整個(gè)過(guò)程。要使得每個(gè)部門都積極配合并非易事,從而使得稅收籌劃的工作執(zhí)行起來(lái)會(huì)很困難。財(cái)務(wù)部門除了制定合理的稅收籌劃計(jì)劃,還要與各部門之間進(jìn)行溝通交流,從而使得各個(gè)部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計(jì)劃的前提下執(zhí)行。然而其他部門由于稅收知識(shí)的缺乏和利益的問題,都會(huì)使得稅收籌劃工作的進(jìn)行。

五、 加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的舉措

(1) 增強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃意識(shí)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展得背景下,我國(guó)有關(guān)稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業(yè)想要通過(guò)偷稅漏稅的方式來(lái)減輕稅負(fù)、降低企業(yè)成本已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)。所以,企業(yè)要想真正通過(guò)節(jié)稅降低成本必須進(jìn)行稅收籌劃。我認(rèn)為在我國(guó)應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策,或者利用媒體的作用鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃工作。也可以通過(guò)宣傳一些企業(yè)稅收籌劃成功的例子來(lái)引起企業(yè)的足夠重視,使得他們積極主動(dòng)的進(jìn)行稅收籌劃,為企業(yè)降低成本,從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)

的可持續(xù)發(fā)展。 (2) 建立健全的稅收籌劃組織。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻的形式,如果想要做好稅收籌劃工作,建立健全的組織機(jī)構(gòu)很重要。所以,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃。在此,我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)可以獨(dú)立于財(cái)務(wù)部門設(shè)立稅收籌劃部門,并且配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)。這要求該部門職工不僅要有財(cái)務(wù)知識(shí),還要掌握稅收工作,了解相關(guān)法律法規(guī),以期保證稅收部門的專業(yè)度和稅收籌劃工作的成功。

(3) 促進(jìn)各部門之間的合作。如果一個(gè)好的籌劃計(jì)劃得不到順利的實(shí)施,其最后也是失敗的。因此,在整個(gè)稅收籌劃的過(guò)程當(dāng)中,除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外,各部門之間的配合協(xié)調(diào)也相當(dāng)重要。我認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部普及稅收相關(guān)知識(shí),讓每個(gè)員工意識(shí)到稅收籌劃對(duì)公司發(fā)展的意義,以及清楚各部門具體應(yīng)該做些什么。另外,制定相[文秘站:]關(guān)激勵(lì)制度,鼓勵(lì)各部門積極配合,以確保工作的順利。

篇8

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計(jì)量的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會(huì)造成毛利的波動(dòng)。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場(chǎng)背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)造成一定的稅負(fù)增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長(zhǎng)，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法后就會(huì)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說(shuō)明如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無(wú)法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。最后是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個(gè)重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有著巨大影響。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展

一是對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計(jì)量方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷和成本等損益的計(jì)算都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價(jià)值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的專業(yè)會(huì)計(jì)政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法等多種會(huì)計(jì)政策，如果選擇的會(huì)計(jì)政策不一樣，就會(huì)造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對(duì)當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對(duì)策

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，國(guó)家的稅收政策都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，這樣才有利于房企有效、及時(shí)的制定問題解決對(duì)策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，主要是對(duì)代建房的規(guī)范。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開發(fā)。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)對(duì)銷售收入的稅收籌劃

篇9

【關(guān)鍵詞】稅收籌劃；納稅最小化；理論

稅收籌劃是指納稅人在稅法的規(guī)定和許可的范圍之內(nèi)，通過(guò)對(duì)公司財(cái)務(wù)中涉及到稅務(wù)方面的活動(dòng)合理的籌劃和安排，充分利用政府部門和稅法中提供的優(yōu)惠政策和可以選擇的條款，來(lái)減輕公司稅收負(fù)擔(dān)的行為，也被稱為納稅籌劃。

1 企業(yè)稅收籌劃理論的起源

目前在發(fā)達(dá)國(guó)家中稅務(wù)籌劃已經(jīng)十分普遍，已經(jīng)成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的重要組成部分。據(jù)記載，稅務(wù)籌劃的誕生追溯到19世紀(jì)的意大利，但是現(xiàn)代稅務(wù)咨詢成立于1959年的歐洲稅務(wù)聯(lián)合會(huì)，這是由從事稅務(wù)方面的專業(yè)人員和團(tuán)體組成，其聯(lián)合會(huì)成員遍及歐洲各地國(guó)家。歐洲稅務(wù)聯(lián)合會(huì)提出在聯(lián)合會(huì)中的稅務(wù)專家是以事務(wù)咨詢?yōu)橹行拈_展稅務(wù)方面的服務(wù)，因此在稅務(wù)方面真正形成了稅務(wù)籌劃的出現(xiàn)，從而不斷地發(fā)展起來(lái)的。而在我們國(guó)家，稅務(wù)籌劃方面的發(fā)展較晚，其發(fā)展速度比較緩慢。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展稅收才在不斷地?fù)?dān)負(fù)起組織財(cái)政收入和調(diào)節(jié)人們收入分配的職能，也是稅務(wù)籌劃的概念在企業(yè)中運(yùn)行，為企業(yè)的良好發(fā)展起到了重要的作用。

2 企業(yè)稅收籌劃理論的發(fā)展現(xiàn)狀

在20世紀(jì)90年代以前，我國(guó)關(guān)于稅務(wù)籌劃方面的理論研究很少。這主要是由以下二方面的原因造成的：一方面，在以往的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)為國(guó)家或集體所有，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自受到極大限制；同時(shí)，企業(yè)每年為國(guó)家所貢獻(xiàn)的利稅作為國(guó)有企業(yè)考核的一項(xiàng)重要指標(biāo)，因此，企業(yè)沒有稅務(wù)籌劃的壓力和動(dòng)力。另一方面，由于社會(huì)上對(duì)稅務(wù)籌劃存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，特別是稅法詳細(xì)地規(guī)定了納稅人的納稅義務(wù)，卻很少、甚至沒有規(guī)定納稅人的權(quán)利，這使很多人把稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等同起來(lái)，使納稅人從事稅務(wù)籌劃承擔(dān)了過(guò)高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，因此阻礙了稅務(wù)籌劃理論的研究及其實(shí)際應(yīng)用的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展稅收籌劃受到了重視，企業(yè)稅務(wù)籌劃的理論與實(shí)務(wù)研究悄然興起并得到社會(huì)的認(rèn)同，對(duì)其研究的成果日漸增多。

我國(guó)稅務(wù)籌劃的相關(guān)文獻(xiàn)基本上是在20世紀(jì)90年代以后才逐漸出現(xiàn)的。《稅收籌劃》是我國(guó)第一部關(guān)于稅務(wù)籌劃方面的專著，《避稅與反避稅全書》中謹(jǐn)慎地介紹了避稅和反避稅的一些技術(shù)。隨后，關(guān)于稅務(wù)籌劃理論和實(shí)務(wù)的相關(guān)著作才大量出現(xiàn)。其中，影響比較大的有：《現(xiàn)代企業(yè)的合理避稅籌劃》、《納稅籌劃寶典》、《國(guó)際稅收籌劃》、《公司避稅節(jié)稅轉(zhuǎn)嫁籌劃》、《稅收籌劃與企業(yè)財(cái)務(wù)管理》、《稅收籌劃原理與實(shí)務(wù)》，全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試中用到的每年的指定教材《稅務(wù)實(shí)務(wù)》等等，這些著作主要從理論的角度談?wù)摿岁P(guān)于稅務(wù)籌劃的技術(shù)、企業(yè)稅收優(yōu)惠政策、分稅種稅務(wù)籌劃等內(nèi)容，個(gè)別著作還從企業(yè)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的角度對(duì)公司稅務(wù)籌劃進(jìn)行了探討。此外，《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》籌劃周刊也對(duì)我國(guó)稅務(wù)籌劃的發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)理稅顧問》中采用分稅種的結(jié)構(gòu)，詳細(xì)地講解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該納什么稅，應(yīng)該交多少稅，各種特殊情況的處理方法，如何計(jì)算應(yīng)納稅額，納稅申報(bào)的途徑，怎么樣才能享受到那些稅收優(yōu)惠政策，如何才能申報(bào)辦理享受稅收優(yōu)惠政策的手續(xù)等內(nèi)容。該書的目的是能夠幫助各類企業(yè)事業(yè)單位的管理人員、財(cái)務(wù)人員以及社會(huì)上的個(gè)人和家庭學(xué)習(xí)和掌握稅法知識(shí)，正確履行依法納稅的義務(wù)。張美中（2005）的《最優(yōu)納稅方案選擇―房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)》中，從稅收實(shí)務(wù)的角度分析，書中是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及到的主要稅種為主線，依次介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅、所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅以及其他稅種納稅方案的選擇；同時(shí)并在介紹每一種稅的納稅方案的選擇時(shí)給出了案例和對(duì)案。賀志東（2002）的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃》中，主要從分稅種的角度來(lái)介紹了稅收要素的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)中所涉及到的稅收方面的優(yōu)惠政策進(jìn)行了納稅籌劃的提議。文中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅和其他稅種的涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行了納稅方面的提議。梁云鳳（2006）的《房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃》中，通過(guò)介紹房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到的稅收政策的基礎(chǔ)上，用案例分析的方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程中涉及到的稅收籌劃進(jìn)行了一些探討。

3 企業(yè)稅收籌劃理論的不足

從以上對(duì)稅收籌劃方面的研究現(xiàn)狀的回顧我們可以知道，盡管國(guó)內(nèi)在20世紀(jì)90年代以后對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃方面的理論研究已經(jīng)比較全面，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究方面也有所涉及。但我們也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的研究存在著以下幾個(gè)方面的不足：首先，更多的是從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)稅務(wù)籌劃進(jìn)行探討，而不是從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)展開；首次，在稅務(wù)籌劃的制度基礎(chǔ)方面，僅局限于對(duì)稅收政策的介紹，沒有從更深層次的、從法系的角度進(jìn)行分析，這可能使稅務(wù)籌劃的理論與方法得不到很好的理解；最后，現(xiàn)在的研究大多沒有從企業(yè)戰(zhàn)略或財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的層次來(lái)討論企業(yè)的稅務(wù)籌劃，而僅僅從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的層次來(lái)討論稅務(wù)籌劃，這可能使企業(yè)稅務(wù)籌劃的效果存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]丘艾莉.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)研究[D].廣西大學(xué)，2004.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；稅負(fù)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2012）35-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，2012年從年初國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要提穩(wěn)增長(zhǎng)，在從市場(chǎng)運(yùn)行的趨勢(shì)看，實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了2012年穩(wěn)增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控的當(dāng)下，“限購(gòu)”、“限貸”政策一步步深入和完善，并一直沒有松懈。在十新聞中心接受采訪的中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)說(shuō)房地產(chǎn)限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)退出，這是中國(guó)政府表明的最新態(tài)度，可以得知自主性購(gòu)房仍然是市場(chǎng)購(gòu)房的主體。由于政府出臺(tái)的限購(gòu)和限貸政策并沒有放松，難以刺激投資和投機(jī)性購(gòu)房需求，因此房?jī)r(jià)也難以被持續(xù)性地推高。2012年11月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)中房?jī)r(jià)上漲的占75.7%，但各上漲城市的價(jià)格漲幅都沒有超過(guò)1.0%。但這微小的漲幅是由地王效應(yīng)引起的，企業(yè)并不會(huì)因?yàn)殇N售收入的增長(zhǎng)而獲得較大收益。受一系列宏觀調(diào)控政策的影響，地價(jià)的不斷攀升，建筑成本提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)縮水，融資困難，提升房?jī)r(jià)空間很小，企業(yè)急需從內(nèi)部控制成本，為企業(yè)帶來(lái)一定的現(xiàn)金流，增強(qiáng)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，最終增大企業(yè)的利潤(rùn)空間，通過(guò)合法合理的減少稅收支出是控制成本的一個(gè)有效可行的方法。

在國(guó)家宏觀政策調(diào)控背景下，稅收政策和會(huì)計(jì)法規(guī)不斷更新，稅收環(huán)境不斷發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃難度越來(lái)越大，這就必然要求房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟國(guó)家政策，吃透并熟練運(yùn)用稅收法規(guī)和會(huì)計(jì)制度，選擇合適的納稅籌劃方法來(lái)降低稅負(fù)，降低成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

2 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

2.1 涉稅多但能籌劃的稅種少

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，但并不是所有稅種都有籌劃空間，一些納稅支出較小的稅種沒有空間進(jìn)行籌劃，并且其籌劃的意義不大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，只需要對(duì)支出金額大的稅種進(jìn)行籌劃，但是納稅支出較大的稅種只有幾種，因此能進(jìn)行納稅籌劃的稅種少。

2.2 我國(guó)稅制不完善

我國(guó)的稅制仍然不完善，存在重征、漏征的問題，如有些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)需要征收兩次稅，而有些應(yīng)該繳稅的業(yè)務(wù)卻并沒有征稅。稅率結(jié)構(gòu)不合理，相鄰稅階納稅差異較大，如土地增值稅相鄰稅階之間的跨度為10%，若超過(guò)臨界點(diǎn)一點(diǎn)而改變稅率，計(jì)算的結(jié)果就會(huì)有很大不同。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況是流通環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，房地產(chǎn)持有階段相對(duì)較輕，納稅支出不平衡，使得房地產(chǎn)企業(yè)在流通環(huán)節(jié)會(huì)產(chǎn)生大額稅收支出。

2.3 對(duì)政策敏感度高

房地產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)能力較差，主要依靠銀行融資和收取購(gòu)房者支付的預(yù)售款獲得現(xiàn)金流，而大多數(shù)購(gòu)房者采用銀行按揭的方式支付剩余房款，因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融政策很敏感，銀行金融政策的變動(dòng)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，從而對(duì)房地產(chǎn)的后期建設(shè)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響納稅籌劃工作的進(jìn)度。

2.4 企業(yè)觀念錯(cuò)誤

稅收貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅收進(jìn)行全面的納稅籌劃，尤其是事前籌劃很重要，而目前有些房地產(chǎn)企業(yè)的做法是在臨近納稅時(shí)才讓財(cái)務(wù)人員進(jìn)行籌劃，這種錯(cuò)誤的方法并不能使企業(yè)最大化得提高稅后利潤(rùn)。納稅籌劃需要對(duì)各個(gè)階段進(jìn)行全面地規(guī)劃，綜合考慮各方面的影響因素，然后選擇最適合本企業(yè)的籌劃方法使企業(yè)降低綜合稅負(fù)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法

3.1 營(yíng)業(yè)稅的籌劃方法

①由房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買設(shè)備。稅法規(guī)定在納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不包括建筑方提供設(shè)備的價(jià)款，而在建筑工程中的設(shè)備價(jià)值很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以讓設(shè)備價(jià)款不包含在合同總金額中來(lái)達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以與生產(chǎn)或銷售設(shè)備的廠家直接簽訂購(gòu)銷合同，則設(shè)備價(jià)款就不包含在房地產(chǎn)企業(yè)和建筑方的簽訂的合同內(nèi)，從而減少了合同總金額，進(jìn)而減少了營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。通常情況下，建筑公司是以一定比例的不動(dòng)產(chǎn)銷售收入支付給建筑公司代建費(fèi)，因此，建筑公司的營(yíng)業(yè)稅實(shí)質(zhì)上是需要房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)的，而由房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買設(shè)備，在減輕建筑公司營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，在一定程度上降低了開發(fā)成本。

②將價(jià)外費(fèi)用分離出去。稅法規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用都應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)將其在銷售房屋時(shí)代收配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入的是“其他應(yīng)付款”，但是在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，這些配套設(shè)施費(fèi)作為價(jià)外費(fèi)用和銷售收入一并征收營(yíng)業(yè)稅，這樣加大了營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)。鑒于此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立能代收這部分配套設(shè)施費(fèi)的物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用成功地分離出去，房地產(chǎn)企業(yè)則不需要繳納配套設(shè)施費(fèi)部分的營(yíng)業(yè)稅，這樣不僅減少了營(yíng)業(yè)稅納稅支出，設(shè)立的物業(yè)公司還能為企業(yè)帶來(lái)額外的收入。

3.2 土地增值稅的籌劃方法

①控制增值額。我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率在不同階級(jí)按10%的速度增長(zhǎng)，相鄰稅階差距很大。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，在進(jìn)行房屋定價(jià)時(shí)，可以將增值額控制在50%、100%、200%這三個(gè)臨界點(diǎn)，雖然超出臨界點(diǎn)會(huì)帶來(lái)收入的增加，但這點(diǎn)微小的增加并不足以彌補(bǔ)多繳納的土地增值稅，這樣反而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出，使得稅后收益變得更小。

②銷售定價(jià)的籌劃。對(duì)于普通商品來(lái)講，銷售價(jià)格提高，企業(yè)的銷售收入和納稅支出都會(huì)相應(yīng)增加，但增加的銷售收入會(huì)大于增加的納稅支出，企業(yè)的最終受益也會(huì)有所提高。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，由于我國(guó)在土地增值稅征收規(guī)定中享有特有的優(yōu)惠政策，造成銷售價(jià)格不一定與最終受益成正比。由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在土地增值稅上享有稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)合理的定價(jià)，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，從而享受土地增值稅的免稅待遇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從納稅籌劃的角度考慮，綜合權(quán)衡售價(jià)提高帶來(lái)銷售收入的增加和放棄稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)，從而確定合適的定價(jià)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。

3.3 房產(chǎn)稅的籌劃方法

①合理分解租金。房地產(chǎn)企業(yè)收取的租金收入中通常包括水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，企業(yè)應(yīng)將這部分費(fèi)用從房租中分離出來(lái)，可以與客戶分別簽訂房屋出租合同和物業(yè)管理合同，物業(yè)管理收入由公司成立的物業(yè)公司收取，這樣，分離出去的這部分費(fèi)用只需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，而不需要繳納房產(chǎn)稅。成立物業(yè)公司后，由房地產(chǎn)企業(yè)收取租金，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，將租賃收入和物業(yè)管理費(fèi)收入分開，房地產(chǎn)企業(yè)的租金收入減少，從而繳納的房產(chǎn)稅減少，稅負(fù)降低。

②簡(jiǎn)化出租關(guān)系。目前，售后返租模式逐漸被消費(fèi)者接受，此模式也是房地產(chǎn)企業(yè)取得較高收益的一種手段。但是，在售后返租模式下存在兩個(gè)出租關(guān)系：第一是購(gòu)房者將房屋出租給房地產(chǎn)企業(yè)，第二是房地產(chǎn)企業(yè)將房屋出租給使用者。兩個(gè)出租關(guān)系中購(gòu)房者與房地產(chǎn)企業(yè)均需要繳納房產(chǎn)稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)化出租關(guān)系來(lái)減輕稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)可以將購(gòu)房者與房地產(chǎn)企業(yè)的出租關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)系，同時(shí)將房地產(chǎn)企業(yè)與使用者的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房者與使用者的出租關(guān)系，這樣，房產(chǎn)稅的納稅人僅為購(gòu)房者，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。

3.4 企業(yè)所得稅的籌劃方法

3.4.1 完整地歸集計(jì)稅成本

由于企業(yè)所得稅清算準(zhǔn)備時(shí)間越長(zhǎng)，準(zhǔn)備工作越充分，計(jì)稅成本越完整，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在年末之前完工，從而避免因計(jì)稅成本不完整導(dǎo)致企業(yè)多繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)在完工年度應(yīng)對(duì)成本進(jìn)行充分完整的預(yù)提，不能漏提，否則這部分沒有預(yù)提的成本，即使下一年度匯算清繳前取得合法憑據(jù)，也不能在完工年度所得稅稅前扣除。

3.4.2 利用會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行籌劃

同一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)采用不同的會(huì)計(jì)處理方法可能產(chǎn)生不同的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這點(diǎn)來(lái)進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃，選擇合理的會(huì)計(jì)處理方法降低稅負(fù)。折舊費(fèi)用的分?jǐn)偤统杀举M(fèi)用的扣除關(guān)系到各期成本費(fèi)用的支出額的大小，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)各期的利潤(rùn)水平，最終影響企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)大小。

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是企業(yè)所得稅稅前準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目，企業(yè)可以選擇不同的固定資產(chǎn)折舊方法，使折舊費(fèi)合理的在稅前增加列支，減少企業(yè)所得稅支出。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目，嚴(yán)格區(qū)分各項(xiàng)成本費(fèi)用，防止由于各項(xiàng)費(fèi)用記錄不明，導(dǎo)致合理的費(fèi)用無(wú)法扣除的情況。將成本費(fèi)用按照比例分配，在稅前準(zhǔn)予扣除標(biāo)準(zhǔn)較大的項(xiàng)目選擇多分配，扣除標(biāo)準(zhǔn)小的少分配，防止由于超出扣除標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)予扣除部分給企業(yè)帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)增加。

3.4.3 利用扣除限額進(jìn)行籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，未超過(guò)扣除限額的應(yīng)付職工薪酬可以在稅前列支，企業(yè)可以將超出扣除限額的部分，采用費(fèi)用化的方式發(fā)給職工，即可以通訊費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、超市提貨卡、商場(chǎng)購(gòu)物卡等方式，這樣既向職工發(fā)放了較高的工資福利，又為企業(yè)減少了企業(yè)所得稅的稅收支出。

房地產(chǎn)企業(yè)的在開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的一些工作人員工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)等可以計(jì)入期間費(fèi)用，也可以計(jì)入間接開發(fā)成本。稅法規(guī)定，期間費(fèi)用有扣除限額，超過(guò)限額部分本年不能扣除；對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以按房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%扣除。由以上規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將開發(fā)過(guò)程中的人員工資及辦公費(fèi)等計(jì)入間接開發(fā)成本，這樣可以增加稅前列支額，當(dāng)然計(jì)算出來(lái)的企業(yè)所得稅會(huì)減少，稅負(fù)降低從而增加了企業(yè)的稅后利潤(rùn)。

房地產(chǎn)企業(yè)利用納稅籌劃可以減輕稅負(fù)，降低稅收成本，提高企業(yè)資金利用率，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化目標(biāo)。影響企業(yè)納稅籌劃的因素很多，并不是所有的方法都適合每一個(gè)企業(yè)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的自身情況，選擇最優(yōu)的納稅籌劃方法，達(dá)到綜合稅負(fù)最低的目的。

參考文獻(xiàn)：