導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)；保障房安置

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競爭力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高會(huì)計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來說，涉稅無風(fēng)險(xiǎn)是提高社會(huì)信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈(zèng)送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達(dá)到吸引購房者的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤日購買者贈(zèng)與一臺(tái)價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對購買者進(jìn)行總房價(jià)的10%折扣銷售。我們假設(shè)銷售該房收入為5000萬元，贈(zèng)送冰箱總價(jià)值50萬元，對于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬元，共計(jì)251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號(hào)文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號(hào)）文件規(guī)定：對政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營業(yè)稅成本。

（二）對契稅進(jìn)行籌劃

契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、獲贈(zèng)等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）文件規(guī)定，對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目的金額來降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過國家政策對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則

1.稅收籌劃活動(dòng)必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程涉及到土地購買階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式與稅收[J]；財(cái)會(huì)通訊（理財(cái)版）；2006年03期.

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隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實(shí)現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元?？梢?，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，裝修費(fèi)用為500萬元，房屋售價(jià)增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。

篇3

劉丹

（ 西南民族大學(xué) 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷增長和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個(gè)節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過對該類企業(yè)各個(gè)主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用

 

一、             房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開對現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時(shí)對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善,對企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

（二）納稅人對稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識(shí)

稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi),并不會(huì)違反國家的法律。它是依法根據(jù)國家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn),保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運(yùn)用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對資金進(jìn)行合理的運(yùn)用,對企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當(dāng)配置與資本流動(dòng)都有極大的促進(jìn)作用。

二、           房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用

（一）  準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

（二）  建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較??；其次，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收入只是勞務(wù)報(bào)酬，屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。

（三）  銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷售價(jià)格則是各開發(fā)商和購房者最關(guān)心的問題，并且直接影響繳納企業(yè)營業(yè)稅和土地增值稅的多少。

1、營業(yè)稅籌劃

案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價(jià)款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營業(yè)稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業(yè)稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅15萬元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。

如果不分開核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250萬元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

（四）  保有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來了較重的稅負(fù)壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。這種行為將不征收營業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。

案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中甲公司所占份額為400萬元。

①采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營業(yè)稅為90萬元：

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬元；教育費(fèi)附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬元；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬元。最終總體稅負(fù)為163.31萬元。

②采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬元；所得稅;稅負(fù)為100萬元；最終總體稅負(fù)為120.72萬元。

由以上計(jì)算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。

三、小結(jié)

現(xiàn)階段伴隨著我國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時(shí)，使得企業(yè)利益最大化。

 

參考文獻(xiàn)：

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[2]蓋地.稅務(wù)籌劃.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析[J] 財(cái)經(jīng)界 2013

篇4

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅 營業(yè)稅

目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自2008年以來的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個(gè)行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3―5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識(shí)，將其靈活地運(yùn)用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

一、投資決策階段――合理選擇開發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運(yùn)營模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進(jìn)行稅負(fù)的對比預(yù)測以及運(yùn)營方案的選擇。

由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。

此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉(zhuǎn)讓，雖然營業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。

因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運(yùn)營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇

地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。

也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

三、立項(xiàng)階段――把握清算優(yōu)惠政策

立項(xiàng)階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓ο蟮拇_定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。

在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)?，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。

在上述基礎(chǔ)上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫等。

四、開發(fā)階段――關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因?yàn)閲叶悇?wù)總局稅務(wù)司對售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開發(fā)成本扣除?？傊瑢τ陂_發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬元。按比例扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據(jù)實(shí)扣除的開發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050萬元。在這個(gè)過程中，既要通過稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價(jià)的高低。

在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆]有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。

通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個(gè)過程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。

六、結(jié)語

面對嚴(yán)峻的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對市場環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目每一過程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。

【參考文獻(xiàn)】

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 案例分析

一、研究背景

稅收籌劃近年來在稅收管理領(lǐng)域的應(yīng)用研究和企業(yè)決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規(guī)，針對這些法律法規(guī)制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經(jīng)濟(jì) 效益。稅務(wù)籌劃能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)效益及增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，因而獲得了管理者及學(xué)術(shù)研究者的普遍關(guān)注。

二、國內(nèi)外現(xiàn)狀

（一）國內(nèi)現(xiàn)狀

在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時(shí)間被視為。稅收籌劃在國外早已發(fā)展成為一個(gè)成熟的行業(yè)，而在我國，關(guān)于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業(yè)中的應(yīng)用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關(guān)于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內(nèi)的注冊稅務(wù)師資格考試；2001年，中國稅務(wù)報(bào)社舉辦了關(guān)于納稅籌劃的研討會(huì)，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認(rèn)可。

（二）國外現(xiàn)狀

在國外，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃已經(jīng)不是什么新鮮事了，早在20世紀(jì)初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認(rèn)并批準(zhǔn)實(shí)施。經(jīng)過這么多年的發(fā)展，稅收籌劃的理論研究上在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家已達(dá)到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進(jìn)一步的擴(kuò)展和深入，針對不同的行業(yè)，學(xué)者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。

（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀比較

綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：首先，國外大多數(shù)學(xué)者的宏觀研究都是以發(fā)達(dá)國家稅制結(jié)構(gòu)為背景，重點(diǎn)研究所得稅的避稅問題。這與發(fā)達(dá)國家稅制結(jié)構(gòu)以所得稅占主要地位有關(guān)。其次，國外大多數(shù)對企業(yè)稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發(fā)達(dá)國家的資本流向發(fā)展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運(yùn)用關(guān)聯(lián)交易價(jià)格方式達(dá)到調(diào)節(jié)跨國公司納稅事務(wù)的效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的概念

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，我國官方并沒有給出明確的界定。《城市房地產(chǎn)管理法》中明確指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)?！睆脑摲ǖ囊?guī)定可以看出，國家只是對房地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了界定，而事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一部分，還有諸如房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)租賃企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)等等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的特征

不同的行業(yè)有不同的特征。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠錁I(yè)務(wù)的復(fù)雜和多樣性，其特點(diǎn)更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。

（一）業(yè)務(wù)范圍廣

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多元化且運(yùn)作程序復(fù)雜。其業(yè)務(wù)面通常涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建設(shè)、工程驗(yàn)收、銷售管理及物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域、貫穿第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)實(shí)施過程中涉及市政、園林、環(huán)衛(wèi)、金融、財(cái)政、稅務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)特征及納稅籌劃的理論分析等各個(gè)職能部門，牽扯面廣，運(yùn)作程序比較復(fù)雜。

（二）生產(chǎn)經(jīng)營周期長、資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，我國房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)、銷售到結(jié)項(xiàng)一般需要幾個(gè)年度，特別是一些大型項(xiàng)目的開發(fā)，需要的時(shí)間更長，我國商品房的平均經(jīng)營周期大約4年。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又處于資金密集型行業(yè)當(dāng)中，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程中需要大量的資金。

五、稅收籌劃的定義和特點(diǎn)

（一）稅收籌劃的定義

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案。當(dāng)時(shí)參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個(gè)人都有權(quán)安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強(qiáng)迫他多繳稅收?！边@一觀點(diǎn)得到了法律界的認(rèn)同。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的與意義

（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標(biāo)是在可接受的稅收風(fēng)險(xiǎn)水平下降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，具體可細(xì)分如下： 1）合理進(jìn)行納稅申報(bào)。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和稅收法規(guī)政策不斷地變化和調(diào)整，作為納稅人需要不斷的學(xué)習(xí)，即使準(zhǔn)確的理解把握現(xiàn)行稅法，只有這樣才能進(jìn)行有效的稅收籌劃，能降低企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，防止額外成本費(fèi)用的發(fā)生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業(yè)在納稅申報(bào)過程中直接發(fā)生的人、財(cái)、物等成本費(fèi)用。3）全面減輕稅收負(fù)擔(dān)。這是企業(yè)稅收籌劃的最終目標(biāo)。稅收負(fù)擔(dān)的輕重不是具體納稅數(shù)額的多少，而是稅收負(fù)擔(dān)的比率。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業(yè)的經(jīng)營管理及企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要的意義，具體有以下幾點(diǎn)： 1）稅收籌劃可以促進(jìn)企業(yè)納稅意識(shí)的提高。稅收籌劃和納稅意識(shí)具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業(yè)納稅意識(shí)的提高。2）稅收籌劃可以健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法

稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結(jié)底都是在具體的背景下的運(yùn)用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達(dá)到事先確定的稅收籌劃目標(biāo)，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（1）充分利用稅收優(yōu)惠政策。利用稅法關(guān)于減免退稅的優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃的方法。例如，稅法規(guī)定持有非經(jīng)營用的房產(chǎn)免交房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅法關(guān)于其涉稅環(huán)節(jié)的減免稅退政策進(jìn)行合理的納稅安排以獲得節(jié)稅的收益。

（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進(jìn)行納稅籌劃的方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)需要按5%繳納營業(yè)稅，而建筑安裝服務(wù)只需要按3%繳納營業(yè)稅，同時(shí)土地增值稅是四級(jí)累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。

（3）擴(kuò)大可抵扣項(xiàng)目金額。通過可抵扣項(xiàng)目的調(diào)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種中，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅都涉及成本費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些可抵扣項(xiàng)目，努力增加可抵扣項(xiàng)目的金額，進(jìn)而相應(yīng)地減小稅基，稅基的減小會(huì)使應(yīng)納稅額得到明顯的下降。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2008年1月1日開始，我國開始實(shí)施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項(xiàng)目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項(xiàng)目的選擇與安排。

（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃仍然會(huì)產(chǎn)生很大影響。一方面，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里面，公允價(jià)值計(jì)量屬性被引入進(jìn)來，計(jì)量屬性將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃之時(shí)，必須選擇合適的計(jì)量屬性。

六、結(jié)論

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。土地增值稅的特點(diǎn)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；實(shí)行超率累進(jìn)稅率及實(shí)行按次征收、納稅時(shí)間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權(quán)益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財(cái)政收入。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。基本征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。

（二）土地增值稅計(jì)算

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計(jì)算土地增值稅分四步計(jì)算應(yīng)納稅額。第一步計(jì)算增值額：增值額=收入額―扣除項(xiàng)目金額，其中收入額包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入；扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目。第二步計(jì)算增值率：增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計(jì)算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃

企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財(cái)層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)的領(lǐng)域中，通過一些會(huì)計(jì)技巧、會(huì)計(jì)分?jǐn)偧皶?huì)計(jì)成本計(jì)提等方法的運(yùn)用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進(jìn)行改革，并落實(shí)在公司經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個(gè)部門和個(gè)人的事，而是自上而下各個(gè)部門各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨(dú)立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財(cái)稅不分家，財(cái)務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財(cái)務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢，財(cái)務(wù)人員的工作就是報(bào)稅做賬去銀行，正是因?yàn)榇蠹覍@樣的職位任職不夠深入，對財(cái)務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開發(fā)商聘用的財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開發(fā)商相對來說還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)方面還有很大的藍(lán)海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗(yàn)的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗(yàn)的中介機(jī)構(gòu)來針對本企業(yè)進(jìn)行籌劃。

（三）外部環(huán)境的改變造成行業(yè)管理的轉(zhuǎn)型

過去十年是中國房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時(shí)期，毛利高利潤空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細(xì)化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細(xì)管理的核心就是，對成本控制中的財(cái)稅成本控制。

（四）錯(cuò)過最佳的稅收籌劃時(shí)機(jī)

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項(xiàng)目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時(shí)才開始進(jìn)行稅收籌劃。項(xiàng)目開發(fā)到這個(gè)階段時(shí)，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時(shí)不是不能進(jìn)行籌劃，而是這個(gè)時(shí)候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項(xiàng)目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時(shí)才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會(huì)大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項(xiàng)，準(zhǔn)備在一塊地上同時(shí)開發(fā)公益性項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目兩個(gè)部分，此時(shí)土地價(jià)格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價(jià)格的一刀切，在取得土地的時(shí)候就要和政府的相關(guān)部門進(jìn)行溝通，把價(jià)格合理分配到兩個(gè)項(xiàng)目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會(huì)錯(cuò)失扣除項(xiàng)目中最大的籌劃空間――土地價(jià)格這個(gè)部分。

（五）不及時(shí)了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異

國家稅收法律政策是在不斷地改進(jìn)和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員不及時(shí)了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價(jià)值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負(fù)及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào)文件中規(guī)定，“納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)”，在這之前是按照一棟樓來計(jì)算平均值，確認(rèn)是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財(cái)稅人員沒有及時(shí)了解到這個(gè)政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會(huì)對企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會(huì)承擔(dān)高額的稅負(fù)。

在我國不同地區(qū)出臺(tái)一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時(shí)了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個(gè)地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項(xiàng)目，最大限度地提高企業(yè)的利潤空間。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財(cái)層面上，要達(dá)到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計(jì)和運(yùn)作。譬如通過對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個(gè)簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€(gè)復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式的復(fù)雜化進(jìn)行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項(xiàng)目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。

方案1：簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國境內(nèi)沒有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有任何資產(chǎn)交割，免征營業(yè)稅及附加。

應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第72號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計(jì)算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計(jì)為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計(jì)為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負(fù)并增加企業(yè)利潤3.18375億元。

（二）前期合理分配各個(gè)項(xiàng)目中的土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項(xiàng)目前期對土地成本進(jìn)行合理的分配，將會(huì)加大扣除項(xiàng)目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。

案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬元價(jià)格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。

方案1：項(xiàng)目前期不進(jìn)行籌劃。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目大部分屬于文化旅游和公益項(xiàng)目等，所以從政府取得的總土地價(jià)格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項(xiàng)目的地價(jià)是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時(shí)和政府部門對土地成本分配進(jìn)行談判，把文化旅游項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的土地價(jià)格分開，總地價(jià)不變還是8000萬元，住宅項(xiàng)目部分的地價(jià)和周邊地價(jià)一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項(xiàng)目部分的地價(jià)。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計(jì)算可知，如果能在項(xiàng)目前期把土地成本進(jìn)行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤1326.75萬元。

（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號(hào)中對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)可以通過適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)居民健身場所和增加一所幼兒園，則項(xiàng)目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計(jì)算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項(xiàng)目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時(shí)增加項(xiàng)目利潤553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。

（四）利用稅率臨界點(diǎn)的籌劃

我國土地增值稅計(jì)算采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，在每一級(jí)稅率范圍中都存在稅率臨界點(diǎn)，利用這些臨界點(diǎn)可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通常基本的方法是在土地增值稅清算時(shí)，通過加大扣除費(fèi)用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個(gè)級(jí)數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運(yùn)用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認(rèn)為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負(fù)，增加納稅環(huán)節(jié)會(huì)加大稅負(fù)，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級(jí)數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項(xiàng)目的搭配銷售、項(xiàng)目合并清算及減少銷售單價(jià)等方法。

綜上可以計(jì)算出增值率、毛利率和稅率對應(yīng)關(guān)系為：第1級(jí)數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時(shí)對應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級(jí)數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時(shí)對應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級(jí)數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時(shí)對應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級(jí)數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時(shí)對應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。

四、結(jié)語

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;必要性

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的日趨完善、競爭程度的逐步加劇,納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分,也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內(nèi)容。了解和領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技術(shù),這個(gè)問題已經(jīng)得到越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的重視,要建房先籌劃的趨勢已經(jīng)在形成。更有不少立足長遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),十分注重依法納稅,而且往往在項(xiàng)目啟動(dòng)之初,就開始進(jìn)行詳細(xì)的納稅籌劃。本文擬從以下方面來對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

納稅籌劃是在企業(yè)戰(zhàn)略管理指導(dǎo)下,在遵循稅法導(dǎo)向的基礎(chǔ)上,通過合理安排與精心組織企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),它是企業(yè)戰(zhàn)略管理活動(dòng)中的一個(gè)很重要的因子。當(dāng)然,納稅籌劃的前提條件是企業(yè)依法納稅,在此基礎(chǔ)上,根據(jù)市場環(huán)境和企業(yè)自身的情況,合理的進(jìn)行納稅的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排,以降低企業(yè)的運(yùn)營成本,發(fā)揮企業(yè)的最大效益。

納稅籌劃的內(nèi)涵表明了其重要性,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更是意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期都非常長,有的個(gè)別企業(yè)甚至存在十多年的爛尾樓,而且涉及的稅目、稅率復(fù)雜,每個(gè)環(huán)節(jié)都有相對應(yīng)的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)從買地、建設(shè),到后期的物業(yè)管理,每個(gè)階段的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不一樣,所涉及的法律、政策及納稅處理規(guī)定也不盡相同,就需要有不同的稅務(wù)安排;同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅款的金額通常較大,不同的計(jì)稅依據(jù)和計(jì)稅方法,對納稅數(shù)額的影響非常巨大,如果做好稅收籌劃的話,能最大地提高企業(yè)的價(jià)值;此外,我國近幾年接連調(diào)整了房地產(chǎn)市場的稅收相關(guān)政策,企業(yè)如果沒有及時(shí)的做出納稅籌劃,就無法應(yīng)對變革、無法適應(yīng)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,最終的結(jié)果可能是被市場所淘汰。

可見,納稅籌劃是對于房地產(chǎn)企業(yè)是重要而且十分必要的,尤其是我國正在完善市場經(jīng)濟(jì)體制,深化各種經(jīng)濟(jì)改革,統(tǒng)籌各行業(yè)布局的關(guān)鍵時(shí)刻,房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系國計(jì)民生的重要方面,各種改革措施更是接連不斷,房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收籌劃,不僅可以保護(hù)企業(yè)自身的利益,提高企業(yè)的競爭力,而且可以體現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控方向,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多,通過納稅籌劃合理的減輕企業(yè)稅負(fù)已成為房地產(chǎn)商的迫切需要,房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種大體上分為三個(gè)環(huán)節(jié)分布,即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下:

(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅

在房地產(chǎn)開發(fā)中,如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅,主要是指對建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。

(二)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租賃房產(chǎn)而言的,適用于5%的稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

(三)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產(chǎn)的買方適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定,稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。印花稅是指對在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種。

三、企業(yè)納稅籌劃的一般方法

(一)稅率差異法

就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法,實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn),通過防止適用稅率的爬升來降低稅負(fù)。這種方法計(jì)算比較復(fù)雜,但因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?所以適用范圍較大。

(二)扣除法

扣除法是通過增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。這種方法既可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。

(三)延期納稅法

納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時(shí)間價(jià)值。幾乎所有企業(yè)都適用。

(四)分拆法

就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。這種方法是通過使納稅人的計(jì)稅依據(jù)合法合理地減少,從而減少應(yīng)納稅額。這種方法計(jì)算復(fù)雜,受較多條件約束。

(五)抵免法

是指通過增加稅收抵免額來降低稅負(fù)的一種方法。由于稅收抵免政策比較多,所以適用范圍比較廣泛,盡量使抵免項(xiàng)目最多,直接降低應(yīng)納稅額。

(六)減稅法

減稅法是通過減少應(yīng)納稅額而減少納稅的籌劃方法。這種方法比較簡單易行,但因適用對象是特定行業(yè)和納稅行為,不能普遍適用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣,經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜,因此采用的籌劃規(guī)律及籌劃技術(shù)也是多種多樣的,根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù),對其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下:

(一)資金籌集中的稅收扣除籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大,需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。而選擇合理的資金來源渠道和籌資方式,會(huì)影響計(jì)稅基數(shù)的確定。通常債務(wù)融資方式下,如銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等,可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而權(quán)益資金融資模式,如發(fā)行股票等,涉及資金流出時(shí),只能按稅后利潤進(jìn)行分配,不能實(shí)現(xiàn)降低稅基的目的。

(二)成本費(fèi)用攤銷(分?jǐn)?扣除籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營,所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡?貫徹權(quán)責(zé)發(fā)生之原則和配比原則,就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入,可以采取預(yù)提方法或其他分配方法;對于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化,突破稅前列支限額的限制;能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)等等。

(三)收入的延期納稅籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的,預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額,預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款也要納入收入繳納營業(yè)稅。通過運(yùn)用收入的確認(rèn)實(shí)現(xiàn)技術(shù),合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),取得資金的時(shí)間價(jià)值,來降低稅負(fù)。

(四)收入的分拆納稅籌劃

就是使房地產(chǎn)企業(yè)收入在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。使納稅人的計(jì)稅依據(jù)合法合理地減少,從而減少應(yīng)納稅額。如房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部開發(fā)企業(yè)與所屬銷售公司之間合理的內(nèi)部定價(jià)轉(zhuǎn)移開發(fā)產(chǎn)品安排等等。這種方法計(jì)算復(fù)雜,并受到較多的條件約束。

(五)利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法

作為房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。在納稅籌劃時(shí),可以利用這種稅率的差異規(guī)律,通過銷售的價(jià)格安排降低增值率來進(jìn)行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的技術(shù)操作是控制增值率,這可以通過價(jià)格、扣除額等的合進(jìn)安排來實(shí)現(xiàn)。

(六)通過業(yè)務(wù)的特殊安排進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外,還可以采用合作建房、代建房、承包、工程分拆、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式多樣的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式。通過這些業(yè)務(wù)的合理安排,來改變業(yè)務(wù)適用的計(jì)稅依據(jù)和稅率,達(dá)到減輕和降低稅負(fù)的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目耗用資金巨大、產(chǎn)業(yè)鏈條長、對相關(guān)領(lǐng)域影響廣泛,涉及的稅種及牽涉的稅目、稅率多而復(fù)雜,做好納稅籌劃工作是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的必修課程,是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn),在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本,增加企業(yè)營業(yè)利潤,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化,對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理、合法的手段,減輕企業(yè)稅負(fù),增加企業(yè)收益,從而使企業(yè)得到穩(wěn)步、健康的發(fā)展。

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篇8

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅;籌劃;策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

(一)合作建房

稅法規(guī)定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實(shí)業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對B實(shí)業(yè)公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會(huì)降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負(fù),降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

(二)代建房

稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定,如不采用代建房方式開發(fā),則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),銷售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、扣除項(xiàng)目的納稅籌劃

(一)利用利息支出的扣除規(guī)定

稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高,則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,則其他可扣除項(xiàng)目=利息費(fèi)用+(300+500)×5%=利息費(fèi)用+40(萬元);

如果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,則其他可扣除項(xiàng)目=(300+500)

×10%=80(萬元)。

對于該企業(yè)來說,如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬元,企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明,以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用,從而增加扣除項(xiàng)目金額;反之同理。

(二)利用代收費(fèi)用并入房價(jià)減少稅基

稅法規(guī)定:對于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中,而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí),經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價(jià)向購買方一并收取;二是在房價(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。

例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房,售價(jià)5 000萬元,準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為3 000萬元,代收費(fèi)用500萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表1。

從表1中可以看出,將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的,但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額,從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

三、銷售的納稅籌劃

(一)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法,其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價(jià)格,而扣除項(xiàng)目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來,設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,先將房地產(chǎn)銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產(chǎn)的時(shí)候可以將增值率控制在20%以內(nèi),這樣這個(gè)環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。

假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價(jià)格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價(jià)格對外銷售。

兩種方案的具體納稅情況見表2。

從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。

(二)將銷售與裝修分開核算

在現(xiàn)實(shí)中,很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù),并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格,控制房地產(chǎn)的增值率,從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅,分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為100萬元,在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設(shè)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為60萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表3。

從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節(jié)約。

(三)確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格

房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí),要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價(jià)飛漲,公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價(jià)呢,是不是房價(jià)越高企業(yè)的利潤越大呢?

對于普通住宅的房價(jià),因?yàn)楫?dāng)增值率不超過20%時(shí),可以免征土地增值稅。提高房價(jià)可以為企業(yè)帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價(jià)的空間。當(dāng)然,應(yīng)該仔細(xì)地測量這個(gè)空間,如果房價(jià)漲過了購買力,就會(huì)造成房產(chǎn)空置。

企業(yè)在確定房價(jià)時(shí)應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率,結(jié)合市場的承受能力,再?zèng)Q定升價(jià)與否,升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

四、利用稅收優(yōu)惠政策

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定,這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè):一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會(huì)出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬元。根據(jù)土地增值稅的計(jì)算公式:

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:

普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%

=25%;

應(yīng)納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%

=67%;

應(yīng)納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。

兩者合計(jì)為1 250萬元,此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi),則可大大減輕稅負(fù)?？刂破胀ㄗ≌鲋德实姆椒ㄊ墙档头课蒌N售價(jià)格,銷售收入減少了,而可扣除項(xiàng)目金額不變,增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然,這會(huì)帶來另一種后果,即導(dǎo)致銷售收入減少,此時(shí)是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000

×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時(shí)該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項(xiàng)目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計(jì)算出,b=8 333萬元。此時(shí),該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項(xiàng)目金額比原可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多,但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí),應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例,納稅人需注意。

土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對納稅籌劃的關(guān)注,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；稅收因素

1 引言

20世紀(jì)90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)和得到快速發(fā)展，已成為新的、十分活躍的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時(shí)，由于其對國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)政策的敏感性使其成為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。首先是政策對房地產(chǎn)市場投資和消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)，國家先后出臺(tái)的一系列稅費(fèi)、簡化手續(xù)等政策刺激了住房消費(fèi)；其次，房地產(chǎn)市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。

但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，盈利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時(shí)也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資數(shù)量大、投資周期長，涉及的風(fēng)險(xiǎn)廣泛復(fù)雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的影響，難以預(yù)測市場未來的走勢。另外房地產(chǎn)投資本身也存在著一些缺陷，如變現(xiàn)能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資成敗的極大不確定性。

作為一個(gè)理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產(chǎn)投資的主要要素：風(fēng)險(xiǎn)因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產(chǎn)投資的效果影響。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)要素

風(fēng)險(xiǎn)的定義最初出現(xiàn)于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件的不確定性之客觀體現(xiàn)”。目前，風(fēng)險(xiǎn)分析在國外房地產(chǎn)投資實(shí)踐匯總已得到了廣泛的應(yīng)用，且日益系統(tǒng)化、規(guī)范化。我國是在20世紀(jì)80年代后期開始了風(fēng)險(xiǎn)的理論研究。在此之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題一直都是否定和回避的。當(dāng)前，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析在國內(nèi)已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還未真正建立起完善的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析系統(tǒng)[1]。

3 房地產(chǎn)投資的稅收約束

住宅項(xiàng)目從取得土地使用權(quán)到銷售及再次轉(zhuǎn)讓完結(jié)，需要經(jīng)過土地征用、開發(fā)建設(shè)、交易轉(zhuǎn)讓、裝潢和使用等諸多環(huán)節(jié)；涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加等相關(guān)稅收。

住關(guān)人民的基本生存和生活需要，住宅產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經(jīng)濟(jì)適用性住房建設(shè)政策、個(gè)人住房信貸政策、利率調(diào)整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產(chǎn)供需雙方的開發(fā)和購買決策行為產(chǎn)生著影響[2]。

4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)控制

對房地產(chǎn)投資各個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，提出針對性的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得較高的安全保障。

4.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目的成敗的影響也是最關(guān)鍵的。因此，企業(yè)應(yīng)做好以下幾方面的工作：

4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。

4.1.2 加強(qiáng)市場監(jiān)測、提高決策的科學(xué)性。

4.1.3 采用房地產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來間接降低風(fēng)險(xiǎn)。

4.1.4 靈活運(yùn)用投資組合理論。

4.2 土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)的控制

在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，一決定或放棄對某一項(xiàng)目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動(dòng)爭取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少來自各個(gè)層面的干擾；在拆遷和安置補(bǔ)償問題，統(tǒng)一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。

4.3 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的控制

強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。

4.4 經(jīng)營管理階段風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制

在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)關(guān)注市場的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過營銷，以充分利用人豐富經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險(xiǎn)。

5 房地產(chǎn)投資的稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財(cái)活動(dòng)的事先計(jì)劃和安排，以達(dá)到合理合法減輕稅收負(fù)擔(dān)目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動(dòng)的經(jīng)營籌劃行為，它以國家法律為依據(jù)，采用經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。

房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

5.1 營業(yè)稅的稅收籌劃

發(fā)生在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地產(chǎn)應(yīng)以房屋售價(jià)5%的稅率繳納營業(yè)稅。作為營業(yè)稅的附加，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)也相應(yīng)產(chǎn)生。《營業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定：“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為或者單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為發(fā)生時(shí)，才進(jìn)行征收。出售者可以通過合理推遲所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間達(dá)到稅收籌劃的目的。

5.2 土地增值稅的稅收籌劃

進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，增值額是一個(gè)關(guān)鍵的因素。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，關(guān)鍵是要合理地控制、降低增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l理》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目的20%，免征土地增值稅。同時(shí)還規(guī)定，納稅人既要建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的不同標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內(nèi)，則可以免繳土地增值稅，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，還可以通過增加可扣除項(xiàng)目的金額，使稅基縮小，達(dá)到減輕稅付的目的。

合理選擇籌資方式也可以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)的借款利息，可記入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計(jì)20%的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。

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作者簡介：

篇10

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè)；稅收；籌劃；策略探討；實(shí)例分析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大、投資大、周期長且業(yè)務(wù)繁雜，需要一個(gè)完善的體制對房地產(chǎn)業(yè)的投資人進(jìn)行一定的保護(hù)。而稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要組成部分，有效合理的稅收籌劃有利于企業(yè)進(jìn)行合理的投資和經(jīng)營，并且在投資過程中，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是稅收利益，提高企業(yè)的核心競爭力。本文就房地產(chǎn)業(yè)中的幾種稅務(wù)進(jìn)行了稅收籌劃的探討。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè)；稅收；籌劃；策略探討；實(shí)例分析

自2001年中國加入世界貿(mào)易組織之后，經(jīng)濟(jì)又迎來了發(fā)展的高峰期，隨之而來的國家稅收改革步伐加快，在這種環(huán)境下，稅收籌劃工作也逐步發(fā)展開來，眾多企業(yè)也在逐漸成為法治市場競爭下的一員后開始重視企業(yè)的稅收籌劃工作。在諸多的競爭中，眾多企業(yè)都在力求以最少的成本獲取最大的利潤，稅收是成本的一部分，合理的稅收籌劃可以在有法律保護(hù)的基礎(chǔ)上，正當(dāng)維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，追求更多的經(jīng)濟(jì)盈利。

房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃屬于稅收籌劃的一個(gè)分支，是稅收籌劃在具體行業(yè)的具體應(yīng)用。

一、 分析稅收與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)中的地位

稅收是國家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定，通過稅收工具強(qiáng)制地、無償?shù)卣魇諈⑴c國民收入和社會(huì)產(chǎn)品的分配和再分配取得財(cái)政收入的一種形式。雖然稅收是國家強(qiáng)制性收取，國民無償性的繳納固定的稅，不過稅收是國家“取之于民，用之于民”的重要見證。而且稅收是國家財(cái)政收入的重要的一部分，主要用于國防和經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，國家公務(wù)員工資的發(fā)放，教育事業(yè)、環(huán)保事業(yè)等的投資，同時(shí)，稅收可以很好地調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)，是防止通貨膨脹和通貨緊縮的重要手段，維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)本身具有多種性質(zhì)，如固定性、地域差異性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在經(jīng)濟(jì)的大潮流下，國民對房屋的需求量要越來越多，對房屋的要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展順應(yīng)這一要求，為國民的買房住房需要提供保證。同時(shí)據(jù)調(diào)查顯示，建筑行業(yè)占我國GDP總值的40%，近期顯示的房地產(chǎn)投資總額達(dá)到了18737億元，同比增加了34.6%，房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%，是我國財(cái)政稅收的重要貢獻(xiàn)者。

二、 為什么要做稅收籌劃

所謂稅收籌劃，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)籌劃行為。納稅人對經(jīng)濟(jì)收益有著本能的追求，稅收籌劃是他們應(yīng)有的法律權(quán)利。在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，有利于企業(yè)選擇有效的經(jīng)濟(jì)行為以獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，有利于企業(yè)做出正確的投資經(jīng)營決策將稅收利益最大化，有利于企業(yè)尊法守法，始終得到法律的庇護(hù)，有利于國家國家落實(shí)稅收政策法規(guī)，增加國家財(cái)政收入，有利于相關(guān)行業(yè)，如稅收業(yè)，的長期發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較大，相應(yīng)的稅收任務(wù)就會(huì)加重，其涉及到的稅種繁多，印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等12個(gè)稅種，足足占了所有稅種的50%，面對如此多的稅種，稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，由此看來，稅收籌劃顯得尤其重要。

三、如何做稅收籌劃及具體的籌劃案例淺析

房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中所涉及到的稅收種類繁多，在籌劃過程中應(yīng)該秉承稅收籌劃的三點(diǎn)原則：不違背稅收法律的原則，事前籌劃的原則，效率原則，進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。

在稅收籌劃之前，應(yīng)該明確其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格臨界點(diǎn)，根據(jù)建房的方式、土地的使用權(quán)進(jìn)行籌劃，將銷售和裝修分開經(jīng)營，并且設(shè)立相應(yīng)的公司等。而房地產(chǎn)業(yè)中涉及到的稅種也繁雜，下面將對營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅和印花稅進(jìn)行具體的探討分析。

（1）營業(yè)稅的籌劃。營業(yè)稅，是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅的稅收基礎(chǔ)為營業(yè)額，稅率為5%。案例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在做住房區(qū)促銷活動(dòng)的時(shí)候推出了兩種營銷方案。方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶。均可以免交當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)，并且附送冷暖空調(diào)一臺(tái)（市場價(jià)值千元左右）和外出旅游。這種優(yōu)惠項(xiàng)目吸引了不少客戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在整個(gè)優(yōu)惠期間銷售住宅的實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬元，送出空調(diào)總價(jià)值12萬元。優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4萬元。送出的旅游團(tuán)票價(jià)值24萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2%，直接送價(jià)值40萬元的折扣。在營銷稅中，這個(gè)案例是視同銷售情況。公司直接免除的物業(yè)管理費(fèi)和贈(zèng)送的空調(diào)、旅游票都應(yīng)該和實(shí)務(wù)一起算視同銷售。因此在方案一計(jì)算營業(yè)稅的時(shí)候，要將所贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售收入中，則公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（2000+40）×5%=102萬元。在方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額。公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（2000-40）×5%=98萬元。對比就可以看出，方案二僅僅是修改了優(yōu)惠方式，造成的直接后果就是營業(yè)稅少了4萬元。營業(yè)稅的稅收基礎(chǔ)是營業(yè)額，因而在銷售的過程中可以采用不同種類的銷售方法，制定合理的銷售方案，像上述案例中的方案二，進(jìn)而到達(dá)減少營業(yè)稅的目的。

（2）契稅的籌劃。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。其中稅收標(biāo)準(zhǔn)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，住宅房1.5%，土地使用權(quán)及商品房3%。案例二：某房地產(chǎn)公司A要將5000萬的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C公司名下。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前土地使用權(quán)的稅率為3%。則要繳納的契稅金額為5000×3%=150萬元。本例中A和C的投資方向不同。如果A公司采取新設(shè)立分公司的方法，而A公司原來的股東按股持有分公司的股份，就可免征契稅。契稅的納稅依據(jù)是所有權(quán)發(fā)生改變的不動(dòng)產(chǎn)對象，因此可以優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)在轉(zhuǎn)交過程中接受對象的性質(zhì)，盡量避免契稅直接收取的轉(zhuǎn)角對象類型，有時(shí)候換個(gè)方向，或許能夠達(dá)到免交契稅的要求。

（3）土地增值稅的籌劃。土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額20%，免予征收土地增值稅，增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 案例三：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一可售面積為80000平方米住宅區(qū)，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為5000元。預(yù)計(jì)銷售總收入為40000萬元，繳納的營業(yè)稅為2000萬元.城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為200萬元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為24000萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值額為40000-33400=6800，增值率為6800/33400=20.36%。應(yīng)繳納的土地增值稅為6800×30%=2040萬元。方案二：加強(qiáng)小區(qū)綠化建設(shè)，預(yù)計(jì)投資500萬元，則可扣除項(xiàng)目金額（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值額為40000-34050=5950，此時(shí)的增值率為17.47%，由于沒有超過扣除項(xiàng)目金額的30%，因此可以免交增值稅。這樣既提高了小區(qū)的住宅質(zhì)量，同時(shí)賺的稅款1540萬元，一舉兩得。土地增值稅主要與扣除項(xiàng)目的金額有關(guān)，當(dāng)你扣除金額多的時(shí)候，增值額就小，需要交納的增值稅相應(yīng)就少，反之需要加納的增值稅就會(huì)增加，但是增值額也是最后收益的一部分，所以在項(xiàng)目籌算之處，就應(yīng)該全盤考慮，采取恰當(dāng)?shù)姆椒ǎ\求最大的利益。

（4）企業(yè)所得稅的籌劃。企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。案例四：相關(guān)法律規(guī)定，如果企業(yè)所得稅的數(shù)額較大，一次性納稅確有難度，那么在經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，可以在不超過5個(gè)納稅年度的期間內(nèi)均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得額。從資金時(shí)間價(jià)值角度考慮，可以申請將所得遞延分配到5個(gè)以內(nèi)的納稅年度。 比如，如果某企業(yè)獲得捐贈(zèng)款項(xiàng)200萬元，將其計(jì)到納稅所得額中，基本納稅率是25%，應(yīng)該納稅50萬元。假如經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，企業(yè)將捐贈(zèng)所得額200萬元均勻分配到以后5年納稅年度，則捐贈(zèng)所得部分每年應(yīng)納稅所得額為40萬元（200/5），每年只納所得稅10萬元，按4%年利率計(jì)算，5年現(xiàn)值為42萬元，節(jié)約8萬元。這樣，一方面減輕了企業(yè)的資金壓力，同時(shí)還獲得了資金的時(shí)間價(jià)值。從減免稅角度考慮，應(yīng)該將可遞延所得集中到享受減免稅年度之中。企業(yè)也可根據(jù)實(shí)際情況分配1——5年進(jìn)行納稅。

（5）印花稅的籌劃。印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中樹立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標(biāo)志而得名。印花稅的納稅人包括在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受規(guī)定的經(jīng)濟(jì)憑證的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體、其他單位、個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。財(cái)產(chǎn)租賃合同的稅率是0.1%，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅率是0.05%。案例五：假設(shè)A房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款2000萬元的工程承包給B房地產(chǎn)公司，B公司又將其中800萬元的工程分包給C公司，500萬元的工程分包給D公司。則四個(gè)公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：

A公司應(yīng)納印花稅：2000×0.05%=1萬元

B公司應(yīng)納印花稅：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65萬元

C公司應(yīng)納印花稅：800×0.05%=0.4萬元

D公司應(yīng)納印花稅：500×0.05%=0.25萬元

但是，如果A公司將800萬元的工程承包給C公司，500萬元的合同承包給D公司，然后剩下700萬元的合同承包給B公司，那么A、C、D公司需繳納的印花稅不變，而B公司的印花稅降為700*0.5%=0.35萬元，比原來節(jié)省了1.3萬元。

印花稅的籌劃有多重方法，較常用的有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法，印花稅在計(jì)算的過程中，不同的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的稅率是不盡相同的，如果沒有明確的項(xiàng)目記錄，將會(huì)自動(dòng)按照最高稅率進(jìn)行計(jì)算，而且，每進(jìn)行一次流轉(zhuǎn)，或者說簽訂一次合同就得進(jìn)行一次印花稅的繳納，因此，在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中應(yīng)該明確的記錄每一個(gè)項(xiàng)目的資金使用情況，并且盡量減少項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)手續(xù)次數(shù)，以達(dá)到減少印花稅的目的。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的稅收是國家財(cái)政收入的重要組成部分，稅收又是市場經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)節(jié)手段，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃工作顯得更為重要。本文，從房地產(chǎn)業(yè)和稅收籌劃自身的性質(zhì)和意義開始著筆，繼而提出了房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃的相關(guān)措施，并就其中的一些稅種進(jìn)行了具體的稅收籌劃實(shí)例分析，從而更好地研究了稅收籌劃在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)轉(zhuǎn)方向和策略方法。

客觀的說，稅收籌劃的發(fā)展有利于我國完善國家相關(guān)法律和制度，對企業(yè)進(jìn)行一定力度的保障，同時(shí)也幫助企業(yè)追求更大的經(jīng)濟(jì)效益。由此，未來的稅收籌劃還將繼續(xù)發(fā)展。

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